1、河南大学硕士学位论文经济型饭店项目投资可行性研究-开封市黄河水院酒店筹建为例姓名：李俊涛申请学位级别：硕士专业：指导教师：魏剑锋；刘占军2011-06 I中文摘要 经济型酒店起源于美国，在欧美等旅游业发达地区已经发展的相当成熟。在我国，由于旅游业的大众化进程刚刚开始，旅游刚从一种奢侈品变成日常消费品。因此，经济型酒店发展迅速，市场需求前景广阔。自如家酒店在美国纳斯达克上市之后，经济型酒店的投资在全国遍地开花，呈现迅猛发展态势。但是，由于盲目跟风，许多投资是非理性的，结果出现了损害投资者利益甚至地方形象事件的不断发生。我们认为，在投资之前进行投资可行性研究是保障投资收益的先决条件，因此，为了保障2、投资者利益，避免盲目投资现象，有必要对经济型酒店的投资可行性进行深入研究。目前，国内外学者虽然对经济型酒店的研究不断深入，但是，涉及到投资可行性的研究相对较少。本文对国内外经济型酒店的相关研究文献进行了分析，并通过对文献的分析找出了研究经济型酒店投资可行性的理论框架，然后分析了一系列的投资决策方法，为经济型酒店的投资可行性研究提供了一个可以参照的案例。通过研究我们得出如下结论：在对经济型酒店进行投资可行性研究时，要在充分了解经济型酒店的内涵和特点的前提下，认真做投资前的市场投资环境分析、市场竞争状况分析、市场进入时机分析、市场定位分析、市场区位分析，同时还有认真考虑投资成本和投资收益，选择合适3、的投资决策方法。最后，还要认真考虑和防范投资风险，综合各方面因素做出最终的决策。在理论框架提出以后，本文以开封市黄河水院酒店的投资可行性分析为例，进行了实证研究。并通过研究，得出了具有科学性和可行性的最后结论，为投资者进行投资决策打下了基础。本论文的创新之处对经济型酒店的投资可行性进行了系统的研究，并形成了一套可以操作的理论，并将之应用于开封市黄河水院酒店的投资可行性分析之中。通过分析，判断投资的可行性。关键词：经济型酒店，投资收益，可行性，风险评估 IIIABSTRACT Economy hotels originated from the United States,and have be4、come mature in Europe、America and other regions where the tourism industry has fully developed.In China,the popularization process of tourism industry has just begun and tourism has just changed into daily consumables from luxuries,so the economy hotels develop quickly and their market prospects are5、 broad.Since Rujia hotel being listed in NASDAQ Stock Market of America,the investment of economy hotels spread all over the country,showing the tendency of dramatic development.However,due to the aimless imitation,many investments are irrational,and things which are harmful to the investors benefit6、s even local images are happening.Its believed that only the investment feasibility research is done prior to investing,can the investment profits be ensured.Hence,in order to guarantee the investors profits and avoid aimless imitation,it is necessary to do far-reaching research about the investment7、 feasibility of the economy hotels.At present,though many scholars at home and abroad have done many researches about the economy hotels,there are comparatively fewer researches about investment feasibility.This paper analyses those relative research references about the economy hotels at home and a8、broad,and through this analysis,it puts forwards the theoretical framework of the research about the investment feasibility of the economy hotels.This paper also analyses a series of ways of investment decision,providing a referential case for the research of the investment feasibility of the econom9、y hotels.Through these researches,we can get following conclusions:When doing research about the investment feasibility of the economy hotels,it is necessary to do the researches carefully about market investment environment,market competitive situation,time to market,market positioning,market locat10、ion before investment under the premises of full understanding of the IVconnotations and features of the economy hotels.Meanwhile,it is necessary to consider the investment cost and the investment profit so as to choose the reasonable investment plan.The final decision should be made after carefully11、 considering the investment risks and risk precaution as well as other factors.After offering the theoretical framework,this paper,taking the investment feasibility research of the Huanghe Shuiyuan hotel of Kaifeng for example,does a case research.Through this research,it gets final scientific and p12、ractical conclusions,providing a basis for those investors to make the investment decisions.The innovating points of this paper lie in that it does some systematic researches about the investment feasibility of the economy hotels,and that it formulates a set of operable theories and applies them to 13、the investment feasibility research of Huanghe Shuiyuan hotel of Kaifeng.Through analysis,the investment feasibility can be judged.KEY WORD:Economy hotel,investment profit,feasibility,risk appraisal II 绪 论 1绪 论 1、研究的背景及意义（1）理论意义 经济型酒店起源于美国 20 世纪 60 年代中期高速公路旁的汽车旅馆,其最初特征是为驾车旅游者提供住宿和简单的早餐等有限的服务。如今，经济型酒14、店在欧美发达国家已成为一种成熟的酒店产品。以干净、舒适、方便、实惠为主要特征的现代经济型酒店于上个世纪 90 年代引入我国后，最近几年经历了高速增长。据商务部统计数据显示，经济型酒店在我国以每年 200%的速度增加。目前，由于经济型酒店在旅游酒店业内的地位越来越重要，国内外许多学者对此都有一定的研究，研究内容主要集中在三个方面：经济型酒店的概念和特点、经济型酒店的发展现状及存在的问题以及经济型酒店的投资决策研究。通过这些学者的研究，形成了以下主要成果：在研究经济型酒店的概念和特点时，国内外的学者大多从目标市场、市场定位和横向比较的角度去研究，通过研究对经济型酒店的内涵进行了清晰的界定，对其他研15、究者进行后续研究提供了方便。在研究经济型酒店的发展现状及存在的问题时，国内外学者从我国旅游酒店业的现状出发，通过对我国经济型酒店的管理模式、人力资源现状、产权状况、竞争情况、投资情况和规范制度等方面的研究，对我国经济型酒店存在的现状和存在的问题进行了研究，并且提出了相应的解决办法，同时总结出了有中国特色的发展模式。这些成果对我国经济型酒店的理论研究和实践应用都有十分重要的意义，客观上促进了我国经济型酒店的发展。在研究经济型酒店的投资决策和投资收益方面，国内外学者从投资环境、投资时机、投资项目定位等方面进行了研究；有些学者还用定量的方法，对经济型酒店的投资收益进行了预测；同时，研究者还对我国经济16、型酒店投资过热的现象进行了反思，并提出了一些解决的办法。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 2 但是以上研究，很多就比较注重理论推导，缺少理论在实践应用中的案例展示和分析，不利于理论对实践工作的指导。我的研究以收集、调查的事实资料为基础，来印证理论的准确性，从而为经济型酒店的投资做出可行性研究。（2）实践意义 开封是中国八大古都之一，是中国著名旅游城市，但是，由于历史原因，开封市的酒店业的布局和结构一直存在失调的问题。特别是广大旅游者需求强烈的经济型酒店，发展尤其缓慢，这种现状造成了开封旅游业只赚人气不赚钱的局面，严重影响了开封旅游业的发展。开封市在城市规模、经济发展水平17、旅游资源等方面在国内具有代表性和典型性，因此，以开封为例对经济型酒店投资进行可行性研究，其研究成果不仅对开封市旅游业战略规划和经济型酒店投资决策具有重要的参考价值，而且对国内其他城市发展经济型酒店也有重要的参考价值。2、国内外研究现状（1）经济型酒店的分类及特点的研究 经济型酒店分类方式上是多元化的，没有一个单一的、完善的分类标准。通常按照不同的依据来划分酒店业。在全世界，有多少个国家就有多少个划分标准，而经济型酒店也在不同划分标准中体现其不同的内涵特点。下面是几种有代表性的学者专家的对经济型酒店的分类和特点：华侨大学旅游学院的范向丽，郑向敏（2007）在经济型酒店的“经济型”理解与分析中对18、经济型酒店进行了分类，从目标市场角度，分为“商务型酒店、观光型酒店、背包型酒店”；依据消费者的经济背景不同分为高端型、中端型、低端型经济酒店。廖静娴（2006）在我国经济型酒店的现状及发展策略探析中这样阐述经济型酒店的特征：市场定位大众化，定位于对价格敏感的普通消费大众；选址重交通；规范化、专业化基础上的有限服务；设备及人员配备精简；投入少，回收快；价格经济实惠。哈尔滨商业大学 MBA 教育中心的周莉（2006）在浅谈经济型酒店的发展机会和经营模式通过与欧美国家酒店业的对比、分析，总结了中国经济型酒店的主要特点：与绪 论 3星级酒店相比，经济型酒店的投资成本明显要少许多；运行成本低；房间性价比19、高，服务上、软硬件标准达到或接近三星级酒；品牌服务良好。赵建强（2005）在简述中美经济型酒店的内涵与特征中阐述到由于中美经济型酒店概念上的不同直接导致了两国经济型酒店不同的行业特征，具体表现如下：市场特征：定位十对价格敏感的普通消费大众；服务特征：以提供住宿服务为主服务规范化专业化；组织特：人员配置非常精简，通常是一人多岗；经营特征：投资额不高，设备的简单实用。（2）我国经济型酒店发展现状及存在问题的研究 我国经济型酒店建设还刚刚起步，存在很大的缺口，无论从发展水平、规模数量还是规范程度上，管理水平上看，都处于较低水平，存在诸多问题，现将一些研究的主要问题归纳如下：于其华（2006）在经济型20、酒店在我国的发展机会中对经济型酒店的发展现状进行了分析：国内经济提升推动经济型酒店快速发展；收益稳定赢得行业青睐；发展迅速.“中国特色”模式渐成，表现在功能简化；性价比高；成本节约。武红，蒙玉玲，王卓亚（2006）在我国经济型酒店发展研究中阐述了我国经济型酒店因盈利性好发展迅速，同时许多国外酒店挤身中国市场，形成积累竞争局面，后又总结了经济型酒店存在问题，即管理理念不明确、竞争手段少和盲目投资等一系列问题。廖静娴（2006）在我国经济型酒店的现状及发展策略探析中阐述了我国经济型酒店存在的问题：酒店实施涉外管理制度产生了两套基本隔离的酒店行业管理体制；面临外资经济型酒店的激烈竞争；专业化人才短缺21、；产权不明晰，市场行为不规范；分散经营，竞争力弱，缺乏规范的、符合国际水准的经济型酒店。郭利娟（2005）在经济型酒店发展中的问题和对策中分析了我国经济型酒店在内部认识和瓦卢布发展上存在的问题。即内部认识上：对一星到三星的酒店是否都属于经济型酒店认识不清；对经济型酒店是否也要搞好餐饮认识不清。在外部发展上存在的问题：国内经济型酒店属起步阶段，重视程度不够，发展也不规范；外资经济型酒店的威胁以及酒店业内部高低两端竞争对手的威胁。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 4（3）投资决策方面的研究 在投资决策方面，国内有很多学者都对此有一定的研究，并且具有一定的深度：厦门大学的丁云22、彪（2006）在经济型酒店的投资与经营策略中，通过对建筑物、选址、建筑面积等方面的分析，对经济型酒店的投资收益进行了预测，并提出了创立品牌、控制成本和连锁经营等经营策略，以提高投资收益。湖南师范大学旅游系的邓新华（2004）在酒店投资的可行性研究中，从投资时机、投资环境、投资项目定位和投资项目建设方案等六各方面分析了酒店投资的可行性，并根据中国酒店业的现状提出了投资酒店项目的原则。南开大学旅游系的张凌云在（1988）关于我国酒店投资失控的问题思考中，从我国旅游业发展的实际出发，提出了酒店的投资受到旅游预算收入软化、内资酒店与合资酒店竞争地位不平等、旅游法规和行业政策不完善和社会对旅游酒店的“特23、殊偏好”等方面，分析了我国酒店投资失控问题的原因，并提出了解决办法。李霞和白晓娟（2009）在国内外酒店投资研究概况中，通过分析酒店投资的特征、动机和影响因素，对酒店投资进行了深层次的剖析，并对国内外酒店投资的研究情况进行了综述。李博（2005）在国有酒店筹建问题分析中，通过对酒店筹建误区的分析，论述了国有酒店在计划经济体制下筹建过程中存在的问题，并提出了发挥专家主导作用等建议。湖南师范大学和华侨大学的伍蕾和郑向敏（2009）在基于 AHP 方法的我国酒店投资决策体系研究中，结合酒店投资的特点,运用层次分析法(AHP)的理论及算法,对酒店投资中出现的影响因素进行了综合比较,构建金融、区位、经济24、多元化和相互关系五大因素组成的酒店投资决策指标体系,定量研究酒店投资决策。作为一种分析复杂问题的简便方法,它从定量和科学的角度剖析了酒店投资决策指标体系。在指标体系评价过程中,AHP 方法用权重诠释了各个指标的相对重要性,为投资者提供了决策依据。浙江商业职业技术学院的魏洁文（2008）在基于波特模型的浙江省星级酒店竞争分析与对策中，用波特的“五种竞争力模型”，对影响浙江省星级酒店市场的竞争作用力进行分析，揭示发展中的问题、威胁和挑战；指出优化产业结构，推进酒店多元化、国际化、品牌化和专业化发展，是提升浙江省星级酒店市场竞争力的有效策略。绪 论 5潘雅芳（2007）在经济型酒店投资现状与发展对25、策以杭州为例中，通过分析杭州经济型酒店的投资现状，指出了在投资过程中存在的问题，并提出了明确经营目标、控制成本等解决方法。浙江工业大学的张梦芳、黄亮（2009）在经济型酒店投资风险的马氏链仿真预测中，以投资回收期作为效益指标,建立经济模型。收集整理近年来类似经济型酒店的年净现金流量，并进行数据统计分析。采用马氏链仿真方法，确定年净现金流量状态及一步转移概率矩阵，建立计算机仿真模型,预测经济型酒店拟建项目的投资风险，并对仿真结果进行了精度估计。在投资前期分析预测经济型酒店项目建成后获利的可能性有多大,或者其所承担的风险有多大。从而避免盲目投资，为投资者提供科学的依据。田憬汪（2009）在酒店筹备26、十大核心理念中，通过对降低成本问题、提炼更高的劳动力价值、完善筹备过程、物品采购等问题的分析，对酒店筹备过程提出了指导性建议。王剑（2006）在我国产权式酒店投资分析中，通过对我国产权式酒店存在的问题进行分析，找出了我国产权式酒店存在的三大问题，并根据问题分析，提出了规避风险的办法。赵建明（2002）在影响星级酒店投资效益的因素分析中，分析了影响星级酒店投资效益的因素，并提出了自己的看法。华侨大学旅游学院的陈雪琼（2006）在 中国高星级酒店投资前市场分析研究综述中，对中国高星级酒店投资前市场分析的研究背景及研究综述进行详细的阐述，构划出中国高星级酒店投资前市场分析的研究思路。唐娟（2007）27、在中国经济型酒店的投资模式与投资风险中，分析了经济型酒店的投资模式，提出了经济型酒店投资的两对矛盾和三类风险，并提出了相应解决办法。湖北大学的马勇和王勇（2005）在中外酒店投资的盈利模式研究中，提出了经营增长盈利模式、物业增值盈利模式、资本运营盈利模式和品牌创新盈利模式，并对这些盈利模式进行了分析和对比。但是以上研究，很多就比较注重理论推导，缺少理论在实践应用中的案例展示和分析，不利于理论对实践工作的指导。我的研究以收集、调查的事实资料为基础，来印证理论的准确性，从而为经济型酒店的投资做出可行性研究。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 63、本文的研究思路和结构安排 基28、于近年来开封市政治、经济、社会、文化、生态、旅游等各方面的不断发展，特别是郑汴一体化进程的加快，开封西城区的大力建设，开封老城区的改造开发以及众多旅游景区的资源整合，为开封市酒店行业的发展带来了难得的历史机遇。在此，对开封市酒店行业的发展情况及建设环境进行一次专业的调查研究显得十分必要。本文通过实地调研，根据国内外现有的研究成果，采用实证研究的方法，对开封市酒店业的现状做全面的分析和研究，在此基础上，结合开封黄河水院酒店项目建设的实际需求，对此项目的投资可行性做了较为深入的研究。研究主要从经济型酒店的投资前的市场分析、投资收益、投资决策和投资风险等方面研究投资可行性决策的理论框架，并采用实证研29、究的方法，通过对开封市宏观经济环境和开封市酒店行业整体概况、酒店行业经营情况、市场发展预期、行业竞争力分析等方面的研究，对开封市黄河水院酒店项目从酒店行业环境、项目 SW0T 分析、市场消费者分析、目标市场分析、市场营销策略等方面进行了论述，同时，从项目合作方式、管理机构、建设内容、建设进度计划投资预算、经营收入预测、投资净现值、内部报酬率、投资利润率、投资回收期、盈亏平衡分析等方面对项目进行了评析，从而对投资项目提出了合理化意见。希望通过本研究能对开封市酒店行业有一个相对准确、客观、科学的行业情况研究，同时对酒店行业的发展与建设提供专业性和可操作性的建议。4、研究方法和创新（1）研究方法 文30、献分析法 对已经掌握的国内和国外的文献进行系统的、动态的分析比较，对国内外酒店业投资的研究状况进行综述，了解国内外酒店投资的特点和发展趋势，为论文提供理论背景。定性与定量分析结合法 本文介绍了酒店投资的特点以及其发展现状，并提出了酒店业投资的相关内容。根据数据进行定量的分析，使文章中分析的内容更具说服力。宏观与微观分析结合法 绪 论 7我国酒店业投资分析以我国的酒店业作为研究的背景，不仅在宏观上对整个酒店业的投资环境，以及相关的投资内容进行了阐述；也从微观上分析了具体的酒店业市场的投资情况。在分析酒店业投资的经济环境时也进行了微观和宏观经济环境的分析。（2）本文创新之处 本研究的创新之处在于，31、采用多种调查研究方式，多渠道多层次的收集资料，较全面地搜集了开封市旅游业和酒店业发展现状的相关资料，并深入地分析了其发展趋势。在研究方法上，采取了从整体到局部全面分析方法、同时采取了从微观到宏观的推理分析方法。对开封黄河水院酒店项目投资进行了可行性分析。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 81 经济型酒店投资前的市场分析 1.1 经济型酒店概念、特征及其发展现状 1.1.1 经济型酒店的概念（1）国内外学者关于经济型酒店的概念（1）国内外学者关于经济型酒店的概念 对于经济型酒店,在国内外并没有公认的概念。贝尔（Bale）认为，美国的经济型酒店指的是只经营客房（大约 15032、 间左右），房价总体低于中档酒店的 25%-50%。史密斯认为(Smith Travel Research Definition),经济型酒店指的是保持低廉价格,针对20%低端消费市场的价格敏感的消费者的饭店。这样酒店通常只提供住宿服务,不提供餐饮服务或仅有十分有限的餐饮服务,价格低廉。国内的WTO 现代酒店及餐饮业管理百科全书中，对经济型酒店的定义是:经济型酒店一般为廉价酒店，该酒店通常只经营客房，酒店本身没有餐饮管理设施或仅有十分有限的餐饮服务，价格低廉。该定义和上述史密斯旅行研究定义行的定义相近，只不过没有指出低端市场的比例。我国学者王强认为，衡量一个酒店是否是经济型酒店,可以从两个角度33、来考虑:一是从供给角度讲,主要涉及酒店硬件的配置,服务项目的设计,酒店的档次投资总额等指针:二是从需求和市场角度讲,主要涉及入住酒店消费者的经济水平和消费满意度的主观评价,客房价是最重要衡量指针。只要是符合相应标的酒店都可以划为经济型酒店这一类。该学者从供给和需求两个角度分析了经济型酒店，对认定经济型酒店很有启示，有利于人们对经济型酒店的了解。从上述定义中，我们可以看出，上述定义都是突出了酒店的价格定位、服务的范围及针对的目标市场，这对我们理解经济型酒店的含义很有帮助。（2）对经济型酒店的概念的具体界定（2）对经济型酒店的概念的具体界定 综合国内外学者的观点，本文将经济型酒店定义为：定位于普通34、消费大众，投资较低，具有良好服务质量而租金低廉的,硬件达到或者接近二、三星级酒店标准,且能提1 经济型酒店投资前的市场分析 9供相应标准服务，以经营客房服务为主的酒店。根据细分市场的不同，其形式还表现为汽车旅馆、青年旅舍等。1.1.2 经济型酒店的特征 一般认为，经济型酒店具有以下特征（1）从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店（1）从服务角度看，经济型酒店是有限服务的酒店 经济型酒店提供的是相对于中高档酒店的全套服务中的有限服务，主要体现在以提供住宿服务为主。这是与现存大量的社会旅馆的本质差别。在有限服务中，突出服务的专业性，把客房作为饭店经营的重中之重，这是经济型酒店与其他类型酒店的本质35、区别。经济型酒店也经营一定的餐饮，但是餐饮设施十分有限，经济型酒店最终是以经营客房为主，一般也不特别注重客户的休闲设施和娱乐设施建设，因此，经济型酒店的周围都有社会性餐饮、休闲和娱乐设施，这体现了有限服务。（2）从服务方面看，经济型酒店突出服务的重要性（2）从服务方面看，经济型酒店突出服务的重要性 经济型酒店的有限服务并不是代表服务质量的下降，仅仅是在投资兴建时设计的标准较低，配套设施相对较少，服务质量不仅不能下降，更要把服务质量的提高作为管理工作的重点，要用服务质量的提高让顾客感到物超所值，成为回头客和酒店口碑的传播者。因为，随着市场的不断变化，消费者对经济型酒店的要求已不仅是安全、卫生、符36、合基本生活需要的要求，而且对服务和环境等条件的要求也越来越高。在这里我们强调：目前市场上大量出现的招待所、旅社等住宿接待企业并不是真正意义上的的经济型酒店，他们最多也只是具备了成为经济型酒店潜力。（3）从投资和规模来看，投资不高、规模不大（3）从投资和规模来看，投资不高、规模不大 一般来说，从投资额度和规模来看，经济型酒店有着投资不高和规模不大的特点，这个特点是由经济型酒店的“经济型”特征确定。但是，经济型酒店的投资至少要满足客人的基本需求，要简单实用，要具备为客人提供高质量的服务的物质基础。（4）从客源对象和价格看，酒店定位于低端客户（4）从客源对象和价格看，酒店定位于低端客户 随着中国经济37、和旅游业的不断发展，酒店的客源市场开始不断增大，客户类型也开始逐渐增多。而经济型酒店所选定的目标市场主要是低端客户，包括国内旅游者、中小工商企业商务旅行者等。这部分客户对酒店的要求是干净、舒适、快捷、价廉。目前，经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 10随着我国商务活动和旅游业的不断发展，这部分客源市场规模越来越大，而且市场需求稳定。（5）从管理与组织的角度看，经济型酒店的组织结构呈现扁平化趋势（5）从管理与组织的角度看，经济型酒店的组织结构呈现扁平化趋势 由于经济型酒店追求快捷和成本优势，因此，在管理模式和组织机构设置方面，经济型酒店注重的是效率和效益并重，在组织机构的设38、置上呈现了扁平化的趋势，在机构设置时在以人为本的基础上，注重机构设置的高效性，精简人员配备，让每一个员工的能力发展到最大限度。同时，在员工招聘和培训方面下大力气，争取提供超越“经济型”的高品质服务。总之，经济型酒店就是为消费者提供经济、舒适、快捷的具有现代特色的服务，又为酒店经营者带来经济的管理成本和较快的投资回报，是以较少的投入来获得较高的投资回报率的一种酒店类型。1.1.3 我国经济型酒店的发展概况 随着我国经济的发展和国民收入的不断提高，我国的旅游活动越来越呈现出大众化的趋势。这为我国经济型酒店的发展提供了良好的机遇，目前，随着如家、锦江之星、格林豪泰等品牌的出现，标志着我国的经济型酒店39、已经发展到了一个新的阶段。但是，由于多方面原因，经济型酒店在发展过程中还存在着很多问题，主要表现在以下几个方面：（1）整体呈现“小、散、弱、差”的特点（1）整体呈现“小、散、弱、差”的特点 经过十几年的发展，我国的经济型酒店已经形成了一定的规模，特别是伴随着如家集团在美国的上市，似乎代表着中国经济型酒店蓬勃发展的趋势以及光明未来。但是，由于发展速度过快，我国的经济型酒店用十年的时间走过了国外酒店几十年的路程，因此也存在很多问题，这些问题可以用四个字概括，即“小、弱、散、差”。一是体现在行业集中度普遍比较低。尽管经过十余年的发展，我国经济型酒店也形成了一定的规模，出现了一些具有代表性的经济型酒店40、连锁企业，但是，这些企业在整个行业在所占的比重较低，而且单体规模较小。因此，整体上呈现“小”和“散”的局面。1 经济型酒店投资前的市场分析 11二是由于我国经济型酒店的盲目投资，许多酒店的经营管理跟不上，缺乏对细分市场的细致研究，因此，许多经济型酒店所提供的产品和服务同质化现象日益明显。在这种情况下，经济型酒店之间的竞争就被迫陷入价格竞争的漩涡中，这也使得许多经济型酒店的出租率和利润的不断下滑，使得本就不够强大的企业越来越弱，甚至有许多经济型酒店已经出现了亏损的情况。因此，我国的经济型酒店整体上也呈现实力“弱”和经营状况“差”的特点。（2）供需结构性失调，机遇与挑战并存（2）供需结构性失调，机41、遇与挑战并存 虽然我国目前经济型酒店的需求很大，市场前景广阔。但是由于我国经济型酒店小、弱、散、差的特点，许多经济型酒店没有对细分市场进行过深入和细致的研究，提供的产品难以较好的满足顾客的需求，因此，目前大部分经济型酒店在市场定位、服务设施等方面与市场的要求有较大差距。也就是说，一方面，经济型酒店市场需求旺盛，市场潜力巨大，另一方面，市场上缺少真正意义上的经济型酒店，市场上供需结构失调的现明显。在这种情况下，如果要选择进入经济型酒店这个市场，既有较大的机遇，同时也有着一定的挑战。（3）企业运营成本持续上升（3）企业运营成本持续上升 根据国家旅游局的统计，2007 年，新开业的经济型酒店的平均投42、资额比 2006 年增长 18，物业租赁成本平均上涨 29，店长平均年薪上涨 24，而营收增幅仅为 11，企业的利润空间进一步压缩，投资回收期也相应延长。之所以出现这种现状，与经济型酒店扩张过快有很大关系。由于扩张过快，专业管理人才和合适经营的物业相对缺乏，这一矛盾也进一步制约了经济型酒店的良性发展。因此，经济型酒店要解决这个问题，就要不断提高对管理人员的培训，注重人才对于酒店发展的重要性，通过提高管理人员的水平不断提高酒店的管理水平。同时要注重品牌建设，利用品牌和连锁经营的模式不断壮大企业的实力，以降低成本，提高竞争力。1.1.4 开封市旅游酒店业概况（1）开封市星级酒店概况（1）开封市星级43、酒店概况 来自开封市旅游局 2010 年的数据资料显示，开封市城区内现共有星级酒店 26 家，其中五星级酒店两家，四星级酒店一家，三星级酒店 13 家，一、二星级酒店 10 家。星级酒店客房总数为 2763，床位总数为 5346 张，餐位总数为 12835 位。为方便研究，将经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 12其分为三星级以上酒店、三星级酒店、三星级以下酒店等三个群组。现将这三组酒店的基本情况汇总如下表：酒店类别 客房 总数（间）所占 比例 床位 总数（张）所占 比例 餐位 总数（位）所占 比例 三星级以上 651 24%1172 22%2905 23%三星级酒店 144、349 49%2535 47%6460 50%三星级以下 763 27%1639 31%3470 27%（数据资料来自开封市旅游局）由以上数据可知，开封星级酒店中，三星级酒店在数量、客房、床位、餐位等各方面基本上都占 50%，可以说在市场格局上占据了相当的地位，三星酒店在市场上是毫无疑问的主力，其市场需求量较大。此外，虽然四、五星级酒店的数量少，但是在总体规模上并不比一二星级酒店相差太多，可以说其市场竞争力相当强劲。总体上来说，开封市酒店行业发展水平还比较低，其经营管理水平，从业人员素质，品牌影响力，服务质量等等都还需进一步的提升。（2）开封市酒店业经营情况（2）开封市酒店业经营情况 近年来开45、封旅游业发展迅速，其接待旅游人数连年攀升，相关产业得以快速发展，同时也新增了诸多就业岗位，为开封市的经济发展大局起了巨大的带动作用。据政府统计报告，2009 年开封市共接待旅游人数达 3095 万人次，旅游综合收入 108 亿元，直接从业人员 4 万人。在这种形势下，酒店行业也该是最为直接的受益行业。综合分析 2009年度星级酒店经营情况表，我们不难得知以下情况：盈亏情况 2009 年开封市所有星级酒店年度总营业收入总和为 24499 万元，年度利润总为-2966 万元，其中年度总利润为负的酒店共有十家，占总酒店数的近 40%。同时，收入在百万元以上的只有开封中州国际酒店一家，收入在 50 万46、元到百万元之间的也仅有两家，收入在 50 万元以下 10 万元以上的酒店不过七家。收入来源 1 经济型酒店投资前的市场分析 132009 年开封市所有酒店的客房收入总和为 10662 万元，餐饮收入为 11770 万元，康乐收入 64 万元，其他收入 283 万元。其中客房收入和餐饮收入分别占总营业收入的43.5%、48%，而康乐收入与其他收入之和仅占总营业收入的 8.5%。客房出租率 2009 年开封市所有酒店客房品均出租率为 47.5%，其中出租率超过 50%的酒店有 11家，占酒店总数的 42%，客房出租率超过 70%的酒店只有四家。客房平均价格 2009 年开封市五星级酒店客房平均价格47、为 466 元，四星级为 240 元，三星级为 145元，一二星级为 87 元。历年发展趋势 就近些年的历史数据来看，酒店行业的营业收入总额，客房出租率，酒店从业人员人数等都在不断增长，不过增长较为缓慢。总体上来看，开封市酒店行业整体效益较差，竞争较为激烈收入来源较为单一。除客房餐饮外，其他业务需求不太大，这反映市场消费者大都以旅游为主，进行商务，会议的客户较少。客房出租率，客房平均价格过低，这反映出开封市酒店行业竞争的激烈程度。1.1.5 国家相关政策法规 2004 年 7 月 2 日，国务院发布国务院关于投资体制改革的决定和其附件政府核准的投资项目目录(2004 年本)。从宏观角度来看，国48、务院关于投资体制改革的决定和其附件政府核准的投资项目目录 2004 年本)对推动酒行业发展，消除体制性障碍，减少政府在经济领域不必要的行政控制，改善营商环境与效率等方面，产生相当深远的正面影响。从微观角度看，这些政策改变了酒店和各行业在投资和运营环节上的某些行政审批、许可程序，亦即更改了这些投资项目在相关环节上的“合法性标准”。对于所有新建项目、重组和并购项目和融资项目，各个环节的合法性必然是境内外投融资主体的关注重点之一。根据决定，投资总额较小的酒店项目，由地方投资主管部门审批。这些规定对经济型酒店的投资在某种程度上都起了一定的促进作用。尽管我国已经出台了一些与酒店业有关的政策法规，但是，目49、前我国关于经济型酒店的一些政策、法规和行业标准还比较少，特别是一些政策法规还在酝酿中，迟迟没有经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 14出台，但是，从国家旅游局以及一些政策法规制定部门反映出的情况来看，我国经济型酒店的发展将迎来一个规范发展的时期，这对我国经济型酒店的发展是一个长远的利好因素。2010 年,中国经济型酒店业可能会进入并购活跃期。此外，经济型酒店经历了连续三年的高速发展，开始面临过剩。行业竞争过度、成本过高、资金链断裂等因素对于经济型酒店的扩张造成的影响显而易见。在整个宏观经济形势转好的情况下，经济型酒店业可能会迎来一场大范围的整合。未来几年国家将发布相关政策50、支持经济型酒店的发展，在未来三年内，力争将经济型酒店的比重从目前的不足 10%提高到 20%左右，并鼓励民资、外资参与国有中小型住宿企业的改制。未来三年内，国内将出现 10000 家左右经济型酒店。届时我国的经济型酒店行业将迎来一个崭新的时代。1.2 投资环境分析 酒店投资前市场投资环境只对那些产生于酒店外部，且组织行为无法改变和控制，而又对酒店产生较大影响的不容忽视的社会因素和力量，如社会的、经济的、政治的、法制的、技术的、文化的等各个方面。例如，如每个周末的休息日、每年的法定假日就是非旅游的宏观环境因素变化而给酒店业带来的发展良机。因此，研究酒店投资前的市场环境对于投资决策和投资后酒店的正51、常运行都有着十分重要的作用。国内很多学者对投资环境都有一定的研究：付晓东、胡铁成将投资环境定义为:围绕投资主体、投资活动所提供的各种条件(因素)的集合，也就是影响或制约投资活动及其结果的一切外部条件的总和。它包括与一定投资项目相关的政治、经济、自然、社会等诸方面的因素，是这些因素相互交织、相互作用、相互制约而成的有机整体。因此，投资环境是一个复杂的系统。陈康幼认为投资环境是指投资的一定区域内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件的总和。这些外部条件包括:社会政治、经济、法律、文化、自然地理、基础设施、服务等。戴园晨指出投资环境的科学内涵是指资金得以有效运营的外部条件，它是一个系统，是52、一个复合的整体，它作为一个系统总是由作为部分的子系统所组成，具有一定的层次和结构。黄东兵，刘尔成认为投资环境就是指环绕直接投资形式的投资主体和投资地点的一切时间、空间领域内的自然环境、社会环境、经济环境、政治环境中影响投资的一切因素的总和。1 经济型酒店投资前的市场分析 15根据以上观点，本文所指的酒店投资前的市场环境主要包括以下几个方面：1.2.1 国际环境 从目前的国际大环境来看，由于金融危机的影响还没有过去，世界经济还处在缓慢恢复的过程中，另外，由于如家等经济型酒店连锁集团最近在财务报表上出现了亏损，因此，人们对于经济型酒店的投资也开始谨慎起来。目前，国内外许多学者都在呼吁理性面对经济型53、酒店的投资，防止投资过热和产能过剩情况的出现。然而，由于中国属于最早摆脱金融危机影响的国家，经济复苏较快，人们的旅游需求在金融危机后仍然保持了增长的态势。另外，金融危机后美元不断贬值，而人民币则升至预期强烈。因此，从国际大环境看，中国有望因为其杰出的经济表现和稳定的社会环境赢得国际投资者的青睐，国际投资环境前景看好。1.2.2 国内环境 目前，我国的酒店业虽然已经经过几十年的发展，在数量上已经有了很大的进步，但是，由于我国地域广大，人口众多，且地域经济发展不均衡，因此，我国酒店业的市场需求两依然很大，市场前景广阔。一般来说，国内投资环境主要包括以下几个方面：（1）经济环境（1）经济环境 投资作54、为一项经济活动，必然与当地的经济发生各种各样的联系，因此，经济环境对酒店业的投资起着主导和支配的作用，直接决定投资活动的成功与否。经济环境的包含内容很广，如 GDP 总量、GDP 增长率、人均 GDP 水平、地区经济结构、产业结构、居民消费水平及地区经济发展战略等。在这些指标中，GDP 指标主要体现了当地的经济发展水平，是酒店投资成功与否的基础；地区经济结构和产业结构则与酒店业的特点密切相关，因为酒店业是一个关联度很高的行业，如果地区经济和产业结构不合理，则会大大影响酒店的运行和投资收益；居民消费水平体现的是当地居民的富裕程度和消费能力，直接决定了酒店潜在客源市场的大小；地区的经济发展战略指的55、是一个地区长远的、全局性的总体构想，地区经济发展战略代表了地区经济发展的方向，而所有的投资都要以此为指引，如果一个酒店的投资背离了地区经济发展战略，就很难取得成功。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 16（2）社会文化因素（2）社会文化因素 社会文化因素指一个国家或地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构、风俗习惯等。社会文化因素一般用来描述一个社会中人们的文化取向和各种态度的变化趋势，这种文化取向和态度趋势虽然一般情况下代表的是个人态度，但是却会带来全地区甚至全国性的影响。例如，在文化包容性比较强、社会风气相对比较开放的地方，人们对旅游业和酒店业的56、认识程度相对较高，酒店业就可以获得较好的生存空间。社会文化因素虽然不直接影响经济型酒店的投资，但是在进行投资前仍然要作为考虑因素之一，因为社会文化因素对一个地方人民的态度有很大影响，而这种态度往往代表了一个地区人们的信仰、生活价值观和消费观念，对酒店的成功运用其中重要的作用。（3）政治法律因素（3）政治法律因素 政治法律因素是指在特定社会中的政治制度、体制、政治形势、方针政策等方面的因素。不同的国家和地区的都会对本国（地区）的酒店投资和经营活动作出相关规定，这些规定对酒店的投资决策起着至关重要的作用。从国家层面上看，我国对旅游业的发展十分重视，许多省份已经把旅游业提到了战略产业和支柱产业的地位57、，河南省在全国率先提出了“旅游立省”的战略，同时发布了一些了促进旅游业发展的政策，力争在 2020 年由旅游大省变为旅游强省。从地方层面上看（以开封为主），作为全国著名旅游城市、中国八大古都之一，近几年政府对旅游业的关注度越来越高，而且在逐步加大对旅游业的投入，各种专题旅游、节庆旅游活动不断推出。以上这些都对在本地投资经济型酒店打下了良好的基础。1.3 市场竞争状况分析 关于酒店投资前的市场竞争状况和行业的竞争力，管理学界著名的波特的五种竞争力模型为我们分析问题提供了很好的解决办法。1 经济型酒店投资前的市场分析 171.3.1 行业新加入者的威胁 经济型酒店行业进入壁垒适中，与其它服务性行业58、相比，酒店行业在资金、服务场所、人员专业化程度、转换成本等方面要求比较高。对有意新进入的企业的具有一定限制。具体分析如下：酒店行业规模经济的作用迫使行业新加入者必须以大的生产规模进入，并冒有现有企业强烈反击的风险，酒店行业的服务差异化并不是非常明显，新的进入者可以很容易地进行模仿跟随。在资金需求方面，加入者要在持有大量资金，冒一定的风险下才能进入。形成大量资金的原因是是多方面的，如基础建设，室内装修，人员培训等等。酒店行业的转换成本高，新加入者必须为人员培训或服务上作出重大的改进。1.3.2 现有竞争者之间的竞争程度 从我国酒店行业的基本情况和经营情况来看，市场上的现有竞争者数量较多，行业竞争59、比较激烈。整个行业增长缓慢，服务水平不高，品牌形象还需进一步的提升。现有竞争者在战略目标以及组织形式等方面，除了个别高档的星级酒店外，其他的酒店之间并没有太大的差别，相对来说其同质化程度比较高。目前，开封市经济型酒店的数量在逐年递增，但是由于开封是中国优秀旅游城市，游客的住宿需求尤其是对经济型酒店的住宿需求很大，因此，目前开封市经济型酒店的市场竞争程度还不是很大。这种状况也使得开封市目前许多经济型酒店的价格并不“经济”，而且服务水平也有很大的提升空间。1.3.3 替代者的威胁 对于经济型酒店来说，替代者主要包括中档星级酒店、大中型旅馆等。这些替代者其服务水平、规模大小、主体功能、人员素质、场地60、环境等方面都与经济型酒店有一定的差异性，经济型酒店可以找准市场定位，与其进行差异化的市场竞争。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 181.3.4 消费者讨价还价的能力 由于经济型酒店产生在大众旅游的背景下，其服务对象是广大的中产阶级，因此消费水平较低，而市场上竞争对手多，竞争激烈，消费者具有很大的选择余地，短时间内消费者还具有较强的讨价还价能力。但是随着事业的不断发展，旅游人数将会不断增加，同时郑汴一体化的不断推进，以及居民经济水平的不断提高，市场容量将会不断扩大，这将降低消费者讨价环境能力对企业发展带来的影响。1.3.5 供应商讨价还价的能力 酒店行业的发展必需有一定的61、场地和建筑设施，然而近年来房地产市场有异常火热，土地使用费用和建设成本比较高，因而其固定资产投入较大，需要有巨大的资金支持。另外，作为高档服务行业其硬件设施需要较高配置，装修成本也比较高，同时其日常水电耗用也较大。总体来说，供应商讨价还价能力较强。1.4 市场容量分析 市场容量，指的是在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买力支撑的，对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。市场容量包括市场的总容量、区域容量和层次容量等。进入二十一世纪后，随着我国各种休假制度的实施、交通条件的不断改善以及人们可自由支配收入的提高，旅游逐渐为一种潮流，国内旅游有向大众化发展的趋势。由于国内旅游的迅速发展，国内游62、客人已经成为酒店的主要消费全体。目前，在国内旅游市场中，自助旅游、家庭旅游正在逐渐成为一种潮流，其占旅游客人总人数的比例也越来越大，这些游客大都是自行支付旅游的费用。他们外出旅游时最关心的问题之一就是住宿的便捷和安全，同时也会考虑消费水平。而经济型酒店的消费标准，正好符合他们的需求，所以，符合一定标准，装修适度、干净卫生、设施便利、价位适中的经济型酒店将成为国内游客外出旅游住宿的首选。从这个角度来看，我国的经济型酒店的市场需求前景广阔，特别是在一些著名的旅游城市和旅游业发展潜力较大的地区。1 经济型酒店投资前的市场分析 19据统计，2009 年全年开封市共接待海内外游客 3095.2 万人次，63、比上年增长 22.4%；实现旅游总收入 108.10 亿元，增长 29.6%。其中，接待国际游客 17.9 万人次，接待国内游客 3077.4 万人次。越来越多的游客必将为开封市的经济型酒店带来巨大的发展机遇。1.5 市场进入时机分析 对市场进人时机的选择，特别是对市场的捷足先登，是形成竞争优势的另一个来源。比尔.盖茨曾经说过这样一段话：“每一次社会的变革都会锻造一批富翁，当别人不明白的时候，他知道要什么；当别人不了解的时候，他知道自己要做什么，当别人终于明白，他已经走在成功的路上;当别人渐渐了解，他却已经富有。”企业进行投资的主要目的是为了能够盈利,而投资也可以使企业获得长久的市场竞争优势。64、对市场进入时机进行科学的分析和评估,是企业科学决策的依据。影响市场进入时机决策的因素很多,主要包括:产品的生命周期、市场需求的不确定性、技术风险和竞争优势等。要选择合适的进入时机，首先要考虑一个行业和产品的生命周期，如果行业和产品处于进入期和成长期，就可以大胆进入，这个时候正式行业大发展时期，尽管存在着许多不规范的地方，但是市场需求大，竞争力相对较弱，此时进入就可以获得较高的投资收益；如果是处于成熟期，就要慎重考虑，因为这个时候进入不仅壁垒比较高，竞争激烈，而且投资收益可能比较低；而如果是处于衰退期，则要果断选择终止投资行为。其次，要考虑市场需求的不确定性，要用长远的眼光来分析整个市场，对本地65、的经济基础、政策导向、消费心理做详细是研究，要保证企业在未来的发展中有一个比较稳定的潜在市场。否则，将影响企业长期稳定的收益，为投资带来风险。最后，要考虑企业的竞争优势，一个酒店是否有竞争优势与很多因素有关，如酒店类型、地理位置、服务质量、管理模式等，这些也是在选择市场进入时机时应当考虑的问题。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 201.6 市场定位分析 市场定位就是通过对细分市场的分析，确定适合本酒店的目标市场，从而确定本酒店的品牌和档次的过程。市场定位是市场营销学理论的基础和核心，在现代社会，任何一个产品如果没有明显的市场定位，都很难在竞争中取得竞争优势。经济型酒店所66、面临的市场是一个大众化的市场，市场需求的同质化程度相对较高。但是，在投资经济型酒店之前，仍然要对其做明确的市场定位，因为酒店的区位不同、服务对象不同、经营理念不同的话，就会对企业的收益有着十分大的影响。为了使酒店能更好地寻找市场机会，并针对目标市场提供适合其需求的相应的产品和服务，在投资前一定要详细了解客源市场的特点和发展趋势，并通过市场调查、市场定位、目标市场选择等手段来进行酒店的服务产品进行设计，从而设计出符合顾客需求的产品。1.6.1 市场细分与细分市场的评价 市场细分是酒店营销战略的重要步骤，根据不同的市场细分方法(如人口、行为、心理、地理等因素)，将酒店市场进行细分，以便更加了解顾客67、的需要，发现市场机会，从而使酒店有效地分配和使用现有的资源，提高酒店投资的收益率和成功率。而对细分市场的评价是进行目标市场选择的前提，在评价不同的细分市场时，一般要考虑以下三个因素:（1）细分市场的规模和发展潜力（1）细分市场的规模和发展潜力 在选定细分市场时，既要考虑到细分市场有一定的规模又要有一定的发展潜力。因为从实践的角度来看，如果没有一定的规模，将很难带来让投资者满意的收益，甚至会让投资者产生亏损，得不偿失。另外，从未来的角度来看，被选定的目标市场如果没有较好的发展潜力就好大大影响投资者的盈利预期，因为投资收益不仅与单位时间内的利润额相关，同时也与盈利的时间长短有关。一般说来，理想的细68、分市场是具有大的消费潜力、高的增长率的细分市场。只有这样才能保证充足的客源和经济利益的获得。（2）细分市场的吸引力（2）细分市场的吸引力 较强的吸引力是投资者选择进入一个细分市场的重要因素之一。对于细分市场吸引力的评价主要可以从竞争者的状况、市场需求满足状况和消费者消费状况等桑方面来分1 经济型酒店投资前的市场分析 21析。尽管一般来说获利能力越强的细分市场吸引力越大，但是如果竞争对手的实力过强，竞争过分激烈，而且市场需求得到了一定程度的满足，那么投资者就要慎重考虑，看是否可以开发其他的市场，或者是是否可以采用市场补缺者策略。因为投资者的目的主要是为了盈利，如果机会成本过高，投资者就要慎重考虑69、风险与收益的对比了。（3）投资者的目标与资源（3）投资者的目标与资源 即便一个细分市场有适当的规模和发展潜力，它在结构上也很有吸引力，投资者在决定是否进入这一细分市场时还必须考虑这样做是否符合投资者的目标以及现有资源能否满足进入该细分市场的需求。如果违背了投资者的发展目标，或者是投资者现有人、财、物等资源难以满足进入要求，就要果断放弃，以免得不偿失。1.6.2 目标市场选择 目标市场是指投资者选定并准备进入的细分市场。正确的市场细分是选择目标市场的基础。目标市场是指在细分市场上中投资者愿意进入经营的市场。目标市场确定的基本步骤如下:（1）确定大致的目标市场范围（1）确定大致的目标市场范围 在确70、定酒店目标市场的范围时，首先要根据酒店所处的区位、环境等因素，确定酒店潜在的客源市场，并对这部分客源市场的情况进行了解和统计，以便为接下来的工作打下基础。（2）对各细分市场进行定性分析（2）对各细分市场进行定性分析 在确定酒店的目标市场范围后，首先要把这个目标市场再进行进一步的细分，并对每一个细分市场做定性分析。在做定性分析时要充分考虑到各种将来可能影响到企业发展的因素，如市场发展趋势、区域经济背景、消费者的价值观、文化取向和消费观念等。（3）对各细分市场进行定量分析（3）对各细分市场进行定量分析 在定性分析完毕后，要根据已经收集来的各种情况和统计数据，对酒店的市场需求量、增长率和市场占有率等71、情况有一个综合的分析，从而对未来要进入的细分市场有一个较为精确和理性的认识。（4）确定目标市场（4）确定目标市场 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 22由于人力、财力和物力的限制，一个企业不可能经营所有的细分市场。因此，经过定性分析和定量分析之后，酒店要根据自身的发展目标、资源配置等情况选定其中一个或者几个座位酒店经营的目标市场。1.6.3 开封市经济型酒店的市场定位和细分市场 下面，以开封市为例，对开封市经济型酒店的细分市场进行详细的分析：（1）市场细分及个细分市场的特点（1）市场细分及个细分市场的特点 入境游市场 改革开放以来，由于拥有丰富多彩的自然景观和底蕴深厚的72、人文景观，河南省的入境旅游市场不断扩大，2008 年，河南省的入境旅游人数在经济危机的背景下突破 100万人，达到 104.3 万人，同比增长 18.4%。开封作为河南省主推线路“郑汴洛”的核心城市，入境旅游人数也在不断增加。根据开封市旅游局的统计，来开封的游客中，大部分为高端游客，对住宿条件要求较高，他们选择的基本都是开封的四、五星级酒店。但是，随着旅游方式的不断改变，目前，有许多自助游的“背包客”也进入到开封的旅游市场上来，这些游客的住宿要求不像团队客人那样高，因此，经济型酒店比较适合他们的需求，他们也将成为本地经济型酒店的重要客源之一。国内游市场 近几年来，国内旅游发展非常火爆，全国国内73、旅游人数 19.02 亿人次，比上年增长11.1%。其中城镇居民 9.03 亿人次，农村居民 9.99 亿人次。全国国内旅游收入 10183.69亿元人民币，比上年增长 16.4%。其中城镇居民旅游消费 7233.79 亿元，农村居民旅游消费 2949.90 亿元。全国国内旅游出游人均花费 535.4 元，比上年增长 4.8%。其中城镇居民国内旅游出游人均花费 801.1 元，农村居民国内旅游出游人均花费 295.3 元。2009年，开封市旅游接待中外游客 3077.2 万人次，同比增长 22.4%，旅游综合收入达到 108.1亿元，同比增长 29.6%，直接带动从业人员 4 万人。从以上数据74、可以看出，尽管我国国内游已经非常火爆，但是仍然有很大的市场潜力，我国的农村居民的旅游潜在需求很大，而这部分需求为经济型酒店的发展奠定了良好的基础。本地消费市场 1 经济型酒店投资前的市场分析 23本文中的本地消费市场指的是开封和郑州两地的居民消费市场，这部分市场主要针对的是探亲访友和休闲消费者。为了拉动开封经济的发展，2005 年，河南省政府正式提出“郑汴一体化”战略。2006年 11 月，郑开大道正式开通，为开封带来了无限商机，进一步优化了开封的交通区位优势。郑开大道给开封的旅游带来了很旺的人气，到 2007 年 10 月份，就已经突破了 2000万人次。这 2000 万人次的人流，据统计有75、 30%左右是通过郑开大道到开封的。郑开大道的开通，使得开封成为了郑州的后花园，使得郑州和开封的酒店消费市场成为了一个整体，而开封休闲的生活气氛、多样的美食小吃、多彩的旅游资源必将吸引更多郑州游客来开封，开封本地的经济型酒店的消费市场将会越来越大。（2）目标市场选择（2）目标市场选择 由于本酒店的位置距离郑开大道 2 公里，交通方便，不仅方便郑州游客，对郑汴洛一线游客也非常方便。因此，本酒店选取的目标市场为外地来开封的团队游客以及来开封休闲游的周边城市游客（如郑州）。1.7 市场区位分析 酒店是为游客提供食、宿等服务的场所，市场区位几乎主导着酒店所有的经营活动，在西方国家，选址被视为开业前所稽76、的三大主要资源之一，因为选址地点决定了酒店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少，也就决定了酒店销售收入的高低，并最终决定了酒店的盈利能力。酒店的区位可以分为宏观区位和微观区位。由于许多客人在选择酒店时把便利性看做是重要的考虑因素，因此，宏观区位是吸引客人最重要的因素，是直接导致客源市场吸引力的因素。由于不同城市和地区的经济发展水平不同，常住人口和流动人口的数量以及比例不同，交通便捷度不同、距离周边景点的远近以及景点的吸引力不同、酒店竞争状况不同，因此，宏观区位直接决定了酒店对顾客的吸引力。微观区位是指酒店要求优雅的周边环境、有充足用地等，微观区位决定了顾客对酒店品质的感知，对提高游客的评价和77、吸引回头客至关重要。在分析酒店市场区位的时候，主要应该考虑以下几个方面：经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 241.7.1 区位是否和计划的经营规模和基础设施相协调 在考虑酒店所在市场区位的优劣时，应该首先考虑所在区位是否和计划的经营规模合基础设施协调，因为如果在这些方面显得不协调，就会让游客决定酒店和周边的环境不协调，甚至有格格不入的感觉，这会大大降低游客对酒店以及酒店服务质量的印象，对酒店的经营十分不利。1.7.2 所处区位的优、劣势 所处区位的优、劣势主要包括改区位的基础设施设备、能源和电信设施是否鞥满足酒店经营的需求、商业设施是否齐全等，这些对酒店的正常经营活动和78、客人对酒店产品的感知至关重要。1.7.3 是否具备较好的可见度 良好的可见度的是酒店吸引客人的首要因素，如果一个酒店所处的区位不能让客人一眼看到，或者必须经过相关的指引才能找到，那就会大大降低游客的安全感，对于酒店的形象传播十分不利。所以在酒店选址时，必须根据酒店的类型、等级等因素，选择合适的微观区位。1.7.4 可进入性 由于对目的地的相对陌生，对于大部分旅游者和中小商务旅行者来说，可进入性是他们在选择酒店时考虑的重要因素。可进入性是指顾客找到酒店的难易程度，表现为进入酒店所在地的街区或前往该酒店所花费的时间和费用。包括交通工具的便捷性、停车场地的容量、交通状况以及各种交通限制因素。2 经济79、型酒店的投资成本收益分析 252 经济型酒店的投资成本收益分析 2.1 投资学的相关理论 2.1.1 投资学的概念 投资学，它是以投资领域为客体，研究投资运动规律及其管理原理的一门经济理论学科。投资经济学的研究对象是指投资领域的经济关系和投资运动规律以及其他经济规律在投资领域的表现形式。主要内容包括：投资与经济增长、投资主体、投资资金的筹措、投资规模、投资结构与经济结构、投资的风险与决策、证券投资、投资经济效益。2.1.2 酒店投资相关理论 酒店投资相关理论以下：首先是酒店投资的行业环境研究，其中包括了一是外部一般环境研究。外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对80、的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。其中经济环境又分为宏观经济环境和微观经济环境。自然环境的研究包括了以下三点，即地理位置是制约企业经营的一个重要因素、气候条件及其变化亦然、资源状况则与地理位置有着密切的关系。外部特殊环境研究主要有以下几个方面，即城市酒店需求评价、区域酒店业供给规模评价、酒店业发展趋势预测、旅游业发展趋势预测、现有竞争对手研究、潜在投资者、市场信息的充分程度。酒店选址方面的研究主要包括以下几个方面，即酒店选址考察因素、酒店选址的中观选择因素、酒店选址的微观选择因素；最后还包括了酒店业的盈利模式，酒店业投资的策略以及酒店业投资存在的风险的研究81、。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 262.2 投资决策方法 决策就是对实现某一目标可能采取的各种行为进行取舍，而取舍的前提是比较和判断。投资决策所要完成的任务就是为了获取最大投资回报而对各种投资形式进行综合比较和判断，最终作出取舍决定。强调决策过程中的综合比较和判断反映了一种理性与务实的投资理念，这种理念在实践中表现为既重视以各种分析方法得出的数据化结果，同时又不拘泥于计算结果，而是以计算结果为重要依据，并综合考虑各种计算方法不能完全反映的客观因素，最终作出主观判断和决定。这种主观与客观相结合的方式在最大程度上避免了单纯感性化决策的盲目性和单纯依赖计算数据的教条化，从82、而使投资者追求投资利益最大化的愿望成为可能。项目投资的决策方法有：静态评价法、动态评价法、风险评价法 2.2.1 静态评价法(1)静态投资回收期法（Pi）(1)静态投资回收期法（Pi）基本原理 通过计算一个项目所产生的未折现现金流量以抵消初始投资额所需要的年限，来衡量评价投资方案。=PtttCOCI10)(更为实用的表达公式：Pt=T-1+2.决策规划 2.决策规划(1)互斥决策时，优选投资回收期短的方案。(2)选择与否决策时，需设置基准投资回收期 Tc，Pt TC 即可接受，PtTc 则放弃。（2）投资收益率法（2）投资收益率法 基本原理 通过计算项目投产后正常生产年份的报资收益率来判断项目83、投资优劣。年的净现金流量第年的累积净现金流量第TT)1(2 经济型酒店的投资成本收益分析 27()投资总额正常年份净收益=KNB表达式：R=决策规则 a）互斥选择投资孰高 b）采纳与否投资需设基准投资收益率 Rc。若 RRc，接受，若 RRc，则拒绝。2.2.2 动态评价法考虑时间价值及项目周期内的全部数据（1）净现值法（NPV）（1）净现值法（NPV）净现值法的基本原理 运用投资项目的净现值进行投资评估。净现值等于投资项目未来净现金流量按资本成本折算成现值减去初始投资额现值后的余额。表达式：NPV=+nttiNCFt0)1(决策规则 互斥时，净现值越大，方案越优；选择与否时，NPV0 的方案84、均可接受，若 NPV0，方案拒绝。（2）内部收益率法（IRR）（2）内部收益率法（IRR）基本原理 通过计算使项目投资的净现值等于零时的贴现率来评价投资项目。表达式：NPV（IRR）=+ntttIRRNCF00)1(决策规则 互斥时，选内部收益率高的方案；选择与否时，应设置基准贴现率 i，当 IRRi时接受，否则拒绝。（3）动态投资回收期法（Pt）（3）动态投资回收期法（Pt）动态投资回收期法的基本原理 建设期 S 年 生产经营期 P 年 n=s+p 经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 28通过计算一个项目所产生的已贴现现金流量，足以抵消初始投资现值所需年限来评价投资项目85、。=+00)1(pttttiNCF 决策规则 互斥时，孰短；选择与否时，应设置基准动态投资回收期 Tc，当 PtTc时接受，否则放弃。2.2.3 风险评价法（1）决策树法（1）决策树法 基本原理 通过分析投资项目未来各年各种可能净现金流量及其发生概率，计算项目的期望净现值来评价投资项目：表达式：=niiiNPVPNPV0 决策规则 互斥时，期望净现值大的方案较优；选择与否时，期望净现值NPV0 接受，否则拒绝。（2）风险调整贴现率法（2）风险调整贴现率法 基本原理 先根据项目的风险程度来调整贴现率，再根据考虑风险的贴现率来进行计算评价投资项目。决策规则 与动态评价法一致（3）肯定当量法（3）肯86、定当量法 基本原理 首先根据投资项目的风险程度来调整现金流量，然后用无风险的投资报酬率来计算风险项目投资的净现值，最后根据净现在来进行风险项目的投资决策。2 经济型酒店的投资成本收益分析 29NPV=+nttiatCFATt0)1(决策规则 与净现值法一致 2.3 经济型酒店投资风险的分类及评价 2.3.1 风险的定义 风险是指执行一项业务时，由于不确定的因素，而导致公司或业主面临着经济或财务上的损失、人身伤害、侵权行为、工程延误、信用降低、责任损害等；实质或非实质之损害或可能导致巨大成本支出并且所预期之利润无法获得而导致亏损。2.3.2 投资风险的分类 按照风险的性质、风险产生的原因等因素划87、分，投资风险可以分为以下几种：（1）纯粹风险和投机风险（1）纯粹风险和投机风险 此种分类法最初由美国学者莫伯莱（A.H.Mowbrary）提出，纯粹风险是指只有损失的可能性而不存在获利的可能性。而投机风险则存在着三种可能性，即没有损失、损失、利得。它是按损失的性质作出如上划分的，前者有可能造成社会损失，但是却符合一定规律，如大数法则，因此是可管理的，保险学理论主要研究此类风险，保险业也主要提供此类风险的保险业务。而后者并不会减少原有的财产总量，只是重新分配原有的财产，从而造成有些人获利有些人损失。由于投机风险存在着获利的机会，所以，不少人甘愿承担风险。投机风险一般存在于投资市场，也存在于经济活88、动中，这里我们更多地讨论投资市场的投机风险.虽然投机风险不符合大数法则，也无法通过保险来规避或减少风险，更不可能在损失发生时得到补偿，但是，投机风险仍然是可以管理的，只不过管理的方法不同，如采用组合的方法、中和的方法，等等.（2）静态风险和动态风险（2）静态风险和动态风险 美国学者蕙立特认为静态风险是由于自然力量的不规则变动或由于人类的错误行为所致，如，地震、海难、火灾、爆炸、死亡、残废、盗窃等等。而动态风险则是由于经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 30经济或社会结构的变动所引起的，如产业结构、工业结构、贸易结构等等；又如人口增加、文盲减少、消费者爱好的转移等等。前者多89、属于纯粹风险，危险事故的出现比较规则，也符合大数法则，而后者则包括了纯粹风险。（3）市场风险与经营风险（3）市场风险与经营风险 市场风险是因投资市场各种因素的变化，如利率升降、外汇价格涨跌、购买力的强弱等因素，而导致投资者的盈利或亏损，这是由投资者市场环境的变化所引起的。经营风险指的是企业由于经营条件恶化和经验不善所导致的风险。2.4 经济型酒店投资风险的评估和预防 2.4.1 投资风险的评估 根据风险管理的理论，对旅游房地产进行风险识别和分析后，便采用一定的方法对风险的等级、影响程度进行评价，并根据结果制定风险的控制措施。(1)常用的风险评价方法(1)常用的风险评价方法 专家评价法 这是最常90、用的、最简单的、易于应用的分析方法之一，主要有个人判断法、专家判断法两种。概率与数理统计方法 通过对方案的数学期望和方差进行计算和分析，从而得出投资方案失败的风险程度。肯定当量法 在分析房地产投资风险因素时，当确定性了评价指标评价之后，常用肯定当量法来进行分析。这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支，然后用无风险的贴现率去计算净现值，以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度。在运用肯定当量法时，关键是确定肯定当量系数。肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值，它代表了投资者对风险的态度。AHP 2 经济型酒店的投资成本收益分析 31A91、HP(The Analytic Hierarchy Process)，即层次分析法，是由美国运筹学家、匹兹堡大学教授 TLSaaty 于 20 世纪 70 年代创立的一种系统分析与决策的综合评价方法，其信息基础主要是人们对每一层次各因素的相对重要性给出的判断，这些判断用数值表示出来，写成矩阵形式就是判断矩阵。模糊综合评价法 模糊综合评价方法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。2.4.2 经济型酒店投资风险的预防 在了解过投资的风险和评价方法之后，经济型酒店要在最大程度上预防投资风险，需做92、到以下几点：（1）关注政策变动，认准投资方向（1）关注政策变动，认准投资方向 我国旅游业起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大。只有顺应了国家相关政策的引导，因地制宜制订相关投资计划，适时加以修整和调整，才能将项目的政策风险降到尽可能低的水平，才能提高整个企业抵抗风险的能力。（2）投资对象的选择控制（2）投资对象的选择控制 酒店在投资计划制订之前，应该在充分了解投资对象的基础上，对投资收益、变现能力收益能力等进行认真的复核，然后再邀请相关专家，对投资的可行性进行充分的论证，最后经过审查批准后方可执行。（3）投资的授权批准控制（3）投资的授权批准控制 为保证对外投资的有效性，降93、低投资风险，必须建立科学的投资决策制度，保证一切投资活动都经过必要的授权审批程序，并根据这一目标设计相关的程序和制度，确保投资活动在投资的初始环节得到有效的控制，为以后各期降低投资风险、提高投资收益奠定良好的基础。投资部或财务部具体负责投资意向的确定、初步可行性报告的研究以及投资方案经公司决策机构或权力机构批准后的具体实施。（4）投资业务追踪分析制度（4）投资业务追踪分析制度 投资业务追踪分析制度包括两个阶段的分析，一是在制定投资决策之前，通过核查企业情况，分析当前经济政策及未来走向，把握本行业及其他行业具有较高盈利水平和经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 32较好发展前94、景的企业的状况。在确定投资领域后，及时收集各种可能影响投资价值的信息，编制投资分析报告，提交企业投资方案制定部门，为确定最佳投资领域、选择适当投资对象和投资时机及降低投资风险提供帮助；二是在实施投资之后，由于许多不确定因素使得投资的价值发生变化，因此，还必须重视对投资的追踪分析，并建立一套对外投资评价指标体系，将分析和评价的结果及时反馈给管理者和决策者，以便及时调整投资策略或制定投资退出策略。（5）财务可行性分析制度和风险控制制度（5）财务可行性分析制度和风险控制制度 酒店要建立财务可行性分析制度，要认真分析任何可能出现的情况，以防止各种大环境因素对投资项目造成不利影响。同时，要充分了解被投资95、单位的财务状况、资信状况和现金流量及投资单位自身因该项投资可能发生的财务风险。风险控制是财务可行性分析制度中非常重要的控制方法，要在执行的过程中，针对各个风险控制点，建立有效的风险管理系统，通过风险预警、风险识别、风险报告等措施，对财务风险和经营风险进行全面防范和控制。（6）建立财务风险预警机制，加强财务危机管理（6）建立财务风险预警机制，加强财务危机管理 酒店应建立全面、实时和动态的财务预警系统，加强财务危机管理。财务预警系统是对酒店在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统，它贯穿于酒店经营活动的全过程，以酒店的财务报表、经营计划及其他相关的财务资料为依据，利用财会、金融、企业管理、市场96、营销等理论，采用比例分析，数学模型等方法发现企业存在的风险，并向经营者示警。该系统不仅应包括流动比率、速动比率、资产负债率等财务指标，还应包括酒店经营中的一系列诸如产品合格率3 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 333 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 3.1 项目概况 开封市黄河水利职业技术学院具有 80多年的建校历史，目前校区占地面积1400亩，建筑面积 40 多万平方米，在校师生 17000 人，该校职业氛围浓厚，教育设施先进，校园风景优美，固定资产 6.9 亿元，建筑技术实训基地为国家级实训基地。开封市黄河水利职业技术学院（以下简称黄河水院）计划在该校新校区（紧邻东97、京大道西段北侧）建设一座不低于 12000 平方米的经济型酒店（6 层）。该酒店拟建设成为一所融餐饮、住宿、会议等为一体的多功能经济型酒店。酒店规划建设 185 间客房，一处大型餐厅，一处会议室，及其他辅助建筑物，总建设面积不低于 12000 平方米。经初步估算该项目总投资需 3485 万元。3.2 投资前的市场分析 3.2.1 市场总体情况 开封市位于黄河沿岸豫东平原，是国家首批历史文化名城和七朝古都，是河南省中原城市群和“沿黄三点一线”线路黄金旅游三大中心之一。全市总面积 6261 平米，人口 487 万。作为重要交通要道，开封市区位优势明显，市内陇海铁路东西贯穿，京珠、连霍、日南、阿深四98、条干线高速交汇，交通十分便捷。随着近几年开封经济的快速发展，特别是郑汴一体化进程的加快，开封在河南省的区位优势日益凸显，经济形势全面振兴且呈跳跃上升态势。作为文化古城、全国旅游名城，开封的众多旅游景区的经济效应日益凸显其张力，在此基础上充分带动和发展了其他服务行业，尤其是酒店餐饮业的快速发展。此外，开封市一年一度的菊花花会，古遗址、古城墙的修复工程，古城水域一体化建设，省级高新技术园区开封经济技术开发区的大力建设，多条郑开通道的修建等等，这每一项无不昭示着开封未来经济形势的蓬勃之势。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 343.2.2 宏观环境分析（1）政治方面（1）政治方99、面 近年来，开封市在历史文化名城、旅游名城的城市特色上，致力于发展旅游事业，重修和新建了许多历史人文景观。开封市菊花花会自 1983 年以来已连续举办了 28 届，已成为河南省的重要节会和扩大交易的平台。另外中国翰园碑林祭祖庙会一年一次，历时 1 个多月，其中 2009 年超过 40 万人逛庙会，庙会期间，游人如织。（2）经济方面（2）经济方面 改革开放以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得了显著的成就。特别是 2009 年，全市生产总值完成 777.1 亿元，增长 12.6%，比 2008 年高 1.6 个百分点。其中，第三产业增加值为 256100、.3 亿元，增长 17.1%，增幅居全省第一位；住宿餐饮业零售额 56.98 亿元，增长 20.6%；其他经济零售额 4.95 亿元，增长 13.3%。（3）技术方面（3）技术方面 对于酒店行业，技术因素对其的影响较小，最主要的是酒店管理方面的专业人才的培养和利用显得较为重要。餐饮行业专业人才奇缺在国际上已是一个不争的事实，幸好的是开封目前的高校有河南大学、开封大学、黄河水院等，均设置有旅游酒店管理专业，有的学校开设了相关课程，并且也培养除了一大批酒店行业的优秀管理人才，使得开封餐饮行业人才匮乏的局面得到一定的缓解。（4）其他方面（4）其他方面 近几年来，国内旅游发展非常火爆，对于开封来说，更101、是有了质的飞跃。2009 年，开封市旅游接待中外游客 3077.2 万人次，同比增长 22.4%，旅游综合收入达到 108.1亿元，同比增长 29.6%，直接带动从业人员 4 万人。3.2.3 开封市酒店业概况 开封市城区内现共有规模型酒店 26 家。酒店客房总数为 2763，床位总数为 5346张，餐位总数为 12835 位。3 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 35近年来开封旅游业发展迅速，其接待旅游人数连年攀升，相关产业得以快速发展，同时也新增了诸多就业岗位，为开封市的经济发展大局起了巨大的带动作用。据政府统计报告，2009 年开封市共接待旅游人数达 3095 万人次，旅游综合102、收入 108 亿元，直接从业人员 4 万人。3.2.4 项目市场预测 开封已经成为外资企业在河南投资的热土，具备了发展旅游市场的基础，酒店行业将商务会是开封旅游事业的主要增长点。目前，入住开封酒店的客人有 70%为境外客人，有些酒店境外客源的比例数甚至高达 80%。开封的酒店所针对的主要客人除了外地的旅游客人外，商务客人将会大幅度增多。针对商务客人的需求，酒店服务的功能将要着重会议、展览和商务的发展，其次才为旅游、观光、购物休闲等。在正常市场情况下，酒店开业第一年的平均入住率水平应在 50%，第二年可达到 65%的正常水平。正是基于开封市雄厚的地方经济实力和良好的发展势态，可以肯定建设酒店项目103、的发展前景十分良好。在此背景下，发展以旅游行业为龙头的服务行业，特别是酒店行业，应该说是有相当大的前景。3.2.5 项目定位分析（1）优势分析（1）优势分析 酒店地处开封市北部，依托黄河水院，紧临河南大学新校区，东靠开封大学新校区和开封市教育学院新址，人流量大，消费需求旺盛。同时，这些学校都设置有酒店管理专业，人才引进较为方便。该地块属于开封市西开发区，是开封市未来的经济增长极。附近有大型企业、部队、商铺、金明区政府等，市场前景较好。酒店地处东京大道与夷山大街交汇处，交通便利，潜在客流量大。附近地势开阔，适宜停泊车辆，同时又有诸多公交站点，便于出行往来和广告宣传。酒店紧邻万岁山森林公园，是城西104、开发区到万岁山森林公园此的必经之地，接近消费市场，同时该地段目前还没有一家规模型酒店。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 36（2）机会分析（2）机会分析 东京大道两旁成片开发，将进一步完善沿岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。该区域经济型酒店偏少，该项目正好处于诸多高校学府之中，交通要道交汇处，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。附近几大高校的快速建设将，带来更多的发展机遇，其带动效应明显，市场潜力巨大。（3）项目定位（3）项目定位 该酒店地处高校学府之中，人文氛围浓厚，附近校园环境优105、雅，设施完善。所以项目在建设时，景观设计强调使之与周围的建筑景观、绿色景观融合在一起，防止噪音、空气污染，将开封市独特的文化、艺术品味展现出来，使酒店不只是过夜和休憩之处，更是涤荡心灵，享受旅游休闲氛围的场所。3.3 项目投资收益分析 3.3.1 投资估算 该项目总投资 3485 万元。基建及装修费用概算为 2985 万元，其中：（1）基建费用（含门窗、粉刷、地面基础设施）（1）基建费用（含门窗、粉刷、地面基础设施）每平方米平均价格 1300-1400 元（该数据咨询河南四建工程师获悉），共计建筑面积 12000，合计 1560-1680 万元；（2）客房装修费用（2）客房装修费用 客房总面积106、 6500，每房间 35，合计房间 185 间，总装修投资额为 925 万元，平均每房间 5 万元（该数据咨询中州酒店经理获悉）。（3）餐厅装修费用（3）餐厅装修费用 餐厅总面积为 3500，装修价格为 800 元，合计 280 万元。（4）会议室装修费用（4）会议室装修费用 会议室总面积 2000，装修价格为 500 元，合计 100 万元。3 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 37餐饮及客房员工初期工资和相关支付费用概算为 385 万元 3.3.2 经营收入预测 该项目建成投入使用时，年营业额预计为 943 万元，具体数据如下：酒店总房间数量为 185 间，平均每间 118 元，107、入住率按 50%计算，月营业额 327450元。由此每年营业额在 393 万元；酒店餐饮收入：每天前来消费人数 150 人，人均消费 100 元左右，预计每天收入 1.5万元，预计每月 45 万元，由此每年营业额在 540 万元。中型会议室，使用费用为 10001200 元/天，每月 810 天（高校使用），每年收入预计 10 万元。3.3.3 投资净现值 项目建设期为 1 年，项目计算期为 15 年，行业基准折现率为 10%。NPV=n=投资涉及的年限 kI=第 k 年的现金流入量 kO=第 k 年的现金流出量 i=预定的折现率 其中 n=5 K=1 2 3 I=行业基准折现率为 10%。每108、年所得税前净现金流量：NCF0=-3485,NCF1NCF15=504.2 净现值 NPV=-3458*0.9091+504.2*7.6061*0.9091=318.18（万元）()()=+nkkknkkkkoki0011()()=+nkkknkkkkoki0011经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 38考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，i 取 10%（下同），NPV=318.18 万元，远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。3.3.4 内部报酬率 内部报酬率（IRR）即投资项目净现值等于零时的折现率。-3485*0.9091+504109、.2*（P/A,IRR,15）*0.9091=0 IRR=11.75%3.3.5 投资利润率 根据现金流量表计算投资收益率如下：ROI=R/K=1/Pt ROI=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资 ROI=504.2/3485=14.47%投资利润率大于行业平均投资利润率 10%，3.3.6 投资回收期 回收期（不包括建设期）=原始投资合计/每年相等的净现金流量 =3485/504.=6.9（年）3.3.7 盈亏平衡分析 经计算，每年固定成本为 241 万元，变动成本为 144 万元，以房间数量计算单价及单位变动成本，单价 p=953/185=5.15 单位变动成本 b=144/185=0110、.78 保本量=a/（p-b）=241/（5.15-0.78）=55（间）3 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 39保本额=55*5.15=283.25 万元 安全边际量=预计入住间数-保本量=185*50%-55=93-55=38 安全边际率=安全边际量/预计入住间数=38/93=40.54%即当酒店房间入住间数为 55 间（入住率为 30%），营业收入为 283.25 万元时，企业处于盈亏平衡状态，安全边际率较高，企业经营比较安全。3.4 项目投资风险分析及对策 由于项目风险具有客观性、普遍性、偶然性和必然性以及可变性和多样性等特征，而且项目的实施过程是一个存在很大不确定性的过程111、，任何一个项目的实施过程都不可避免的要面临多种多样的风险。我们要提前做好风险预测及其应对策略，以降低风险发生的概率，减少已发生风险带来的损失。该项目投资数额较大，行业竞争激烈，市场变幻莫测，因此进行风险管理就显得尤为重要。根据本行业的特点和该项目的性质，风险大致可分为：市场营销风险、财务风险、经营风险等等。3.4.1 市场风险 如果宣传不到位，凸显不出酒店与竞争对手的差异化经营和服务，或因市场不景气，酒店入住率过低，则可能会出现亏损风险。应对策略如下：首先，营销部门要充分把握市场的营销环境，全面的宣传酒店的特色服务，深入市场，掌握相关的资料信息包括顾客需求信息、竞争者信息、国家宏观经济及相应的112、政策信息。采用多种营销策略，提升经营业绩。其次，要建立风险预警机制，要在酒店内部建立风险预防的规章制度，并督促制度的贯彻执行，在酒店出现风险后，由风险防范与处理机构统一处理风险事件。并提高营销人员素质，加强企业员工综合素质的培训与提高。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 403.4.2 财务风险 如果投资过程中出现投资不到位、酒店建设过程中资金超预算、资金链断裂、应收账款催收不力导致资金长期被占用、坏账率超过合理水平等则可能会出现财务风险。具体应对策略如下：建立合理的资本结构，坚持谨慎性原则，建立风险基金，尽量减少财务风险对企业正常活动的干扰，建立企业资金使用效益监督制度113、。对酒店建设资金准确估算，严格把握工程进度，做好资金借贷准备。有关部门应定期对资产管理比率进行考核。同时，加强流动资金的投放和管理，提高流动资产的周转率，进而提高企业的变现能力，增加企业的短期偿债能力，从而规避财务风险。3.4.3 经营风险 如果出现由于初次涉及酒店行业，管理者因缺乏经验而管理失误，酒店管理人力资源缺乏使公司经营业绩下降等情况，则会出现经营风险，具体应对策略如下：邀请专业的经济型酒店管理公司进行管理，同时聘用有经验的高素质专业人才，多渠道引进人才和培养人才；对管理人员时常进行专业培训，提高经营管理水平，加强企业的内部控制和外部控制；根据每年经营情况提取相应比例的风险准备金，以应114、对各种突发事故所产生的费用。3.5 项目收益对策 项目的可行与否需要综合考虑项目背景情况、合作方式、市场现状、行业情况、项目定位、公司资金状况、收入预测、财务指标、项目风险情况，以及投资方的实力，公司的战略方向等多方因素，然后综合比较分析，最终得出结论。通过我们的调查分析可得：项目的外部宏观环境，即开封市政治、经济、社会、技术及其他条件都较为适合本项目的建设与发展，其未来的市场发展潜力巨大。在行业发展方面，开封市酒店行业竞争较为激励，整体经营情况稍差，基本上属于盈亏平衡状态。这对本项目的建设来说是一大挑战，需要投资方慎重考虑，特别是经营管理者，一定要提高管理水平，走差异化经营路线，办出特色，创115、出品牌。3 实证研究开封黄河水院酒店项目投资可行性分析 41就初步的财务预测来说，资金筹措具有可靠保证，各项财务指标，比如投资利润率、内部报酬率、投资净现值、投资回收期等都较为理想，达到了项目的可行性标准，财务风险较小。特别是盈亏平衡分析可知，30%的入住率基本上可以保证项目的不亏损，这对于本地的市场情况来说难度不大。所以说本项目在财务上的可行性较大。在项目的经营管理方面要聘用具有较高专业素养和行业经验的管理人员，同时酒店要执行差异化发展战略，突出特色。另外，在充分利用合作单位关系的基础上，应加大宣传力度，采用多种营销手段，提高企业的知名度和品牌形象。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水116、院酒店筹建为例 424 研究结论与不足 4.1 研究结论 目前，我国的经济型酒店的投资越来越热，在这些投资中，出现了一些因盲目投资而损害投资者利益的现象。本文通过梳理前人的研究成果，并且采用了实证研究的方式对开封市黄河水院酒店的投资可行性进行了研究，得出以下结论：1、通过梳理前人的研究成果，得出要对经济型酒店的投资可行性研究的框架，即在进行经济型酒店投资可行性研究时，应该只是考虑三个方面：投资前的市场分析、投资收益研究和投资分析研究。2、通过对投资前的市场分析，可以对经济型酒店的投资做宏观的判断和研究，从而为投资决策定下一个基调；通过研究经济型酒店的投资收益情况，可以对经济型酒店的投资收益进行117、较为精确的论证，从而为投资决策打下基础；通过分析经济型酒店的投资分析，可以防止盲目投资，从而最大程度的避免投资者利益受损情况的出现。3、通过实证研究的方式，对开封市黄河水院酒店的投资进行了定性和定量分析，得出了是否适合投资的结论，为相关部门的决策提供了便利。总体来说，构建了经济型酒店投资可行性研究的评价体系，一定程度上达到了研究的目的。4.2 研究不足 1、本人所处的开封地区，经济型酒店的数量太少，而且发展水平相对较落后，这造成对本论文的个案分析中的一些资料不够充分，影响结论的说服力。2、开封的特殊文化将会使开封的经济型酒店的发展带有独特的模式，但是由于本文的篇幅和结构等方面的限制，无法在理解118、开封本地文化的基础上来对投资可行性研究模式构建作出修正。4 研究结论与不足 433、酒店业的消费带有一定的波动性，虽然文章有一些对开封黄河水院的投资收益的预测，但是由于对客源市场的了解和把握程度不够，可能会影响到本文的结论的准确性。经济型饭店项目投资可行性研究 开封市黄河水院酒店筹建为例 44参考文献 1 范向丽，郑向敏.经济型酒店的“经济型”理解J.北京第二外国语学院学报，2007.1 2 廖静娴.我国经济型酒店的现状及发展策略探析J.四川理工学院学报（社会科学版），2006.3 3 周莉.浅谈经济型酒店的发展机会和经营模式J.科教文汇（上半月），2006.12 4 赵建强.简述中美经济型酒119、店的内涵与特征J.燕山大学学报(哲学社会科学版)，2005 年 S1期 5 于其华.经济型酒店及其在我国的发展机会J.当代经理人，2006.17 6 武红，蒙玉玲，王卓亚.我国经济型酒店发展研究J.商场现代化，2006 年第 25 期 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本次论文在写作当中，首先要感谢指导老师。在日常教学和科研工作非常繁忙的情况下，对本人提出的问题一一作答，对本文的框架结构给出了十分合理的建议，在篇章结构的写作、实证研究收集材料整理更是细心指导和提出修改意见，从论文的开题报告到最终定稿给予了很多指导和详实的解决办法，令本人获益匪浅。本次论文是结合自身日常工作和实际需求提出的一个课题，由于诸多客观条件的制约，在项目研究过程中多次受挫，在调研进行到束手无策的关键时刻，指导老师给了我极大地精神鼓励和很好的建议，使得我重拾信心和勇气，才得以把论文完稿。论文写作时曾多次去学校图书馆查阅相关书籍，走访企业了133、解情况，去一些行政部门收集相关资料，在这里感谢各位授课老师、各位曾经帮过我的企业领导、行政部门主管，是他们为我提供了大量的信息和资料，是他们给了无私的帮助，还做了许多协调工作，为本次论文的高质量完成和本人自身素质的快速提高起到了重要的作用，再次表达本人对他们深深地谢意！在学校学习期间，我也结识了一批优秀的同学和真挚的朋友。在学习上，大家互相交流，资源共享，共同进步；在生活上，互相体贴，互助互爱，融为一体，学校良好的氛围也使自己不断得到充实和提升。最后，请允许我再次对在校学习期间、论文写作期间曾经帮助过我的老师们、同学们、朋友们表示最衷心的感谢！经济型饭店项目投资可行性研究开封市黄河水院酒店筹建为例经济型饭店项目投资可行性研究开封市黄河水院酒店筹建为例作者：李俊涛学位授予单位：河南大学 本文链接：http:/