1、万达无锡项目投资经济测算万达无锡项目投资测算2011年05月目 录前 言1-14一、项目经济指标一览表1-13二、背景资料清单一览13-14第一部分区域规划和项目解读15-31一、区域规划和项目环境调查 15-27二、项目解读 28-31第二部分市场研究、产品定位及营销策划32-148一、市场研究32-97二、项目定位方案97-104三、营销策划104-145四、 卖场策划 145-148第三部分 成本控制与规划设计策划 一、 成本控制策划 二、 规划设计策划 （一）、规划与设计策划 （二）、B区设计进度计划 （三）、D区设计进度计划 （四）、大商业建造标准 （五）、非主力店建造标准 第四部分2、 资金与税收策划 .一、 现金流分析第五部分 开发经营计划 .一、 项目报建报批流程 二、 项目四证办理情况三、 项目施工计划四、 工程施工中的主要措施五、 项目销售计划第六部分 投资收益分析 .一、 项目收益分析一、 项目投入产出分析二、 盈亏平衡分析三、 税收优惠政策四、 抵效资产 前 言一、 项目经济指标一览表（一） 规划指标1、 项目总体技术指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积179323.62建筑占地面积643643容积率2.9964总建筑面积708700含地下其中A区92400B区23200C区204850D、E区1794505地上总建筑面积537300其中A区五星级酒店363、000A区地上总建筑面积70000写字楼28400商铺5600B区商业122000B区地上总建筑面积182000精装公寓60000C区住宅13970C区地上总建筑面积154850，共1532户底商14800公建配套350D、E区住宅109420D、E区地上总建筑面积130450，共1020户底商11600配套公建、幼儿园94306地下总建筑面积171400其中A区设备及地下停车22400B区设备及地下停车、超市50000含5900超市C区设备及地下停车50000D区设备及地下停车490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932其中机动车A区辆42060辆/万B区辆4、112760辆/万C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万B区辆9395500辆/万C区5362住宅3.5/户，公建500辆/万D、E区35702、 A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积31689.62总建筑面积924003地上建筑面积70000其中五星级酒店36000写字楼28400商铺56004地下建筑面积22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度33.76建筑占地106987绿地率32.83、 B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积57108.12总建筑面积23200035、地上建筑面积182000其中商业122000精装公寓600004地下建筑面积50000含5900超市 5建筑容积率3.196建筑密度56.80建筑占地面积324377绿地率20.024、 C地块住宅、底商技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积50373.22总建筑面积2048503地上建筑面积154850其中住宅1397001532户底商14800邮电局300公厕504地下建筑面积500005建筑容积率3.076建筑密度23.367绿地率35.085、 D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积40152.7其中E地块4077.32总建筑面积1794506、3地上建筑面积130450其中住宅1094201020户底商11600幼儿园5130配套公建4300文体、托老、居委、物业4地下建筑面积490005建筑容积率3.256建筑密度23.57建筑占地面积94627绿地率35.1（二） 、经济效益指标1、 项目总体经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元2、A区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售7、净利率%10不可售固定资产万元3、B区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元420002总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元4、C区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元1278062总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元5、D、E区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元1001262总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率8、%9销售净利率%10不可售固定资产万元二、 背景资料清单一览n 土地出让合同、规划条件与无锡市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。n 与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议1、 无锡项目住宅户型方案研讨会议纪要2、 万达商业广场交通影响分析审查会议纪要3、 关于无锡项目户型汇报定案会及反馈纪要4、 重庆、无锡项目设计方案汇报会议纪要5、 无锡项目经营期讨论会6、 项目经营期及资金计划讨论会7、 关于无锡公司项目经营指标的第一次讨论8、 论证会议纪要9、 关于无锡项目总包招标相关内容确定会议10、 无锡万达商业广场项目方案集团内部评审11、 无锡项目开发进度协调会第一部分 区域规划和项目9、解读一、区域规划和项目环境调查（一）区域规划概述1、城市总体发展规划定位：滨湖城市、山水城市、生态城市、旅游城市、商贸城市发展方向：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市 南拓：顺应城市空间拓展惯性，是中心城未来最优的主导发展方向，凭借太湖优美的自然环境和丰富的人文景观，发展旅游、休闲、娱乐、房地产业以吸引长江三角洲的消费者和投资客，从而带动其它产业的发展，成为上海、南京、苏州等大城市的“后花园”； 北展：中心城跨过沪宁高速公路向北发展，将堰桥地区发展为惠山新区的建设区域； 东联：整合东亭与中心区的空间与道路网络，依托上海、苏州，特别是借助上海经济扩散效应，使无锡走向全国并融入国际市场； 西10、优：优化城市西部地区的旅游、休闲用地，协调山、水、城的关系；发展目标：到2020年，年GDP增长率为8%左右，经济外向度达到75%左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。2、河埒地区发展规划“十二五”期间，滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。其中，河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。n 商贸核心区：青祁路以西,蠡溪路以东11、，梁溪路两侧地区，承担河埒地区的金融、贸易、休闲、观光、购物、娱乐、文化等职能。n 特色旅游区：结合荣巷古镇的改造和开发，形成以历史文化体验和旅游商业为主导的特色旅游区。n 都市魅力带：梁溪路与梁青路之间的带状地区，是联系商贸核心区与特色旅游区之间的纽带。n 两个一级社区：以蠡溪路为界，分为东西两个一级社区。3、城市整体规划背景下的三大热点板块随着城市整体规划布局及城市建设投入力投重点倾斜，未来短期内无锡将明显出现三大热点板块，这种热点将体现在城市公共建设、房地产发展等多个领域。具体来看，这三大热点板块分别为：太湖广场周边区域、河埒地区、新区。n 太湖广场区域城市新CBD太湖广场区域前景规划良12、好，目前正在完善路网建设，1号线工程明年底即将动工，预计2013年全线通车，清明西路拓建工程、清宁大桥和盛新大桥两座跨运河桥梁也将在2007年动工，届时该区域交通将四通发达。市政工程进入实施阶段，人民大会堂市政中心、世贸中心、深圳茂业百货、市科技馆、博物馆、革命陈列馆、报业广电大厦以及市医疗中心、青年活动中心、老年大学、家乐福购物中心、清扬路无锡未来政治、经济、文化的中心轴线，都围绕在太湖广场周边，并且以太湖广场为核心发挥影响力。太湖广场区域相对以前土地供应不足的特点，近年来以及未来的时期里会推出大量的地块，如十中地块（已在建）、六药厂、蚊香厂；通用机械厂、水泵厂、世贸、原扬名镇政府、太湖广场13、南侧，中南路延伸段以北地块等等。n 河埒地区城市CLD上世纪八十年代，河埒口作为近邻传统商业中心的密集型居住区，因其独有的梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业大学等人文旅游资源背景，在当时的城市规划中占据了相当重的历史地位，市政建设甚至考虑将行政文化中心搬迁至河埒口，受此战略规划的指导，当时兴建的一批市政配套设施开始陆续出现，如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等，这些都使河埒口商圈成为无锡最早成型的成熟商圈之一奠定了结实的基础。但受无锡早期规划政策导向变化较快的原因，河埒口商圈发展出现了停滞状态，近20年，该区域并没有再出现大规模的改造和建设。河埒口区域发展在城市整体建设中也随之沉静了下去。进入本14、世纪，伴随着无锡城市规模的扩容，以及建设山水名城、旅游名城的需要，河埒口商圈因其历史的商业蕴底沉淀，以及市中心至马山旅游度假区、蠡湖休闲旅游区的必经区域之一，在无锡城市建设中重新获得了新的发展机遇。河埒口区域配套成熟，河埒市民广场一期已经正式开放，二期工程正在建设中，年内全面建成开放。与之配套，河埒口及周边的交通建设今年也将进入高潮，如正在实施过程中的“七路一中心”工程。这一地带2006年挂牌出让幅地块，并建设近万平方米安置房。n 新区发展快速的高科技产业新城经过十多年的发展，已经成为国际化、现代化、特征鲜明的科技产业城，被国家科技部授予“全国先进高新区”称号，经济发展和创新能力高居全国高新区15、第二位。以电子信息、精密机械及机电一体化、生物医药、精细化工和新材料为重点的五大支柱产业， 全区拥有占整个无锡80%以上的外资企业。新区对于地功能布局越来越明晰，各个板块扮演的角色与承担的功能更明确。核心商贸、商务区扩容，高新产业区扩容，产业区向生活区扩容；未来区域内的道路交通规划为“六横-八纵”。三大热点板块比较太湖广场周边区域河埒区域新区功能定位城市新CBD城市CLD高科技产业新城主要影响范围全市本区域为主周边区域为辅本区域为主房地产方面当前市场供需供应严重不足、需求充分供应充分、需求充分供应充分、需求充分未来市场供需供应充分、需求充分供应充分、需求充分供应充分、需求充分未来项目档次最高较16、高中高档为主未来消费群区域及全市中高收入人群区域及周边区域中高收入人群本区域消费人群为主区域核心优势规划的前景与实施良好的生活配套与区位密集的产业与人口4、无锡构筑“三环十二射”城市骨架建成城市内环（一环），还要打通中环（二环），到2010年，外环（三环）也将形成。而这三环的样式，内环以高架桥为主，中环、外环因地制宜，或平面，或高架。内环由凤翔路惠山隧道青祁路隐秀路金城路江海路构成，全长28公里，围合面积达48平方公里。计划2007年前建成，全程以高架路为主。这一个锡城“第一环”将起到保护城市核心区，疏散穿越城市中心区交通量的重要作用。中环由北环路钱威路钱荣路梁湖路太湖大道青祁路高浪路新31217、国道构成，全长52公里，围合面积175平方公里。这个锡城“第二环”在主城区的外围，将起到避免大量交通流直接进入主城区，减轻主城区交通压力的作用。到2007年，中环将全线打通，其道路形式有高架也有地面道路，视地面建筑等情况而定。外环由西环路惠山南环东外环雪梅路红力路构成，全长73公里，几乎将锡城全部包围，为不封闭的半环结构。这锡城“第三环”位于城镇组团的边缘，将起到联系城镇组团，分流城市过境交通流的作用。外环将在2010年形成，途中有高架也有平面道路。12条放射道路为通江大道、锡澄路、江海路（西段）、盛岸西路、十八湾、青祁路、中南路、江海路（东段）、经一路、北中路、金城东路和锡沙路。规划201118、年开始建设市区快速内环和内环向外的射线，2015年基本建成“一环八射”的城市快速路网系统，环路与高速公路出入口的联络通道按快速路标准建设或改造，缓解市区向心交通的压力，增强主城区和外围新市镇之间的联系，期间启动快速外环(辅环)的建设。（二）地块基本情况地块属滨湖区河埒口地区，是无锡市主城与太湖风景区之间的主要过渡地段，也是无锡建设“滨湖城市”的标志性区域。该地块北至梁溪路，西至蠡溪路，东至青祁路，南至梁青路，总占地面积18万平方米。1、地块环境基地基本呈直角梯形，本项目地块北入口处保留有用地0.136公顷的现状建筑太湖大厦。项目东依京杭大运河，与老城区相连，北依惠山森林公园，西连梅园景区，向南19、经青祁路、蠡溪路、隐秀路等教廷干道通向蠡湖畔的蠡湖新城。2、地块交通河埒地区城市道路由“四横六纵”组成。四横即梁溪路、梁青路、太湖大道和美湖路，六纵为钱荣路、隐秀路、蠡溪路、青祁路、湖滨路和中南路。梁溪路和梁青路为连接城市主城区的交通主干道，梁青路目前已改造完工并通车，梁溪路改造已完工。青祁路为城市内环的主干道，根据交通规划将规划为立体交通，规划有城市高架路通过，沿青祁路规划有轨道交通线路。3、地块配套周边存在大量旧有居民区，生活配套十分成熟，地块南侧大润发超市，北侧新建市民广场一期已落成使用二期在建设中。区域已经形成较为便利的生活配套设施，具备较为成熟的地产开发条件。- 22 -万达无锡项目20、投资经济测算（三） 各物业类型土地发展条件评估n 住宅物业发展条件评估项目发展条件评估模型指标项A因素项B指标评价单项权重分值分项代码指标代码因 素优(100)良(80)及格(60)不及格(0)权重1交通条件1交通站点数量与辐射范围交通站点多，辐射全市交通站点较多，辐射范围较广交通站点较多，辐射本区域交通站点很少，辐射范围小0.0751000.1752公交站100m300m600 m600m0.0751003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0251004快速干道（出入口）1 km0.035100221、人文环境1大学0.5 km1 km3 km3 km0.00500.1152中学0.5 km1.5 km2 km2 km名校名校普通学校0.03603小学0.5 km1 km1.5 km1.5 km名校或特色教育名校或特色教育普通学校或没有小学0.01804幼儿园0.2 km0.3 km0.4 km1 km或没有幼儿园特色教育特色教育0.0151005文化遗迹有人们认同的历史底蕴较强的历史底蕴没有得到大多数人的认可没有0.015100周边原有或保留建筑档次高，可以与其协调档次高档次一般，没有保留建筑或原有建筑档次低0.005606科研院所有效提升小区人文没有0.041003商业环境1大卖场1km22、或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.031000.1252商业(务)中心(或次中心)1km或5分钟车程3km或15分钟车程5km或20分钟车程5km或车行不便利0.0251003居住区商业0.2km0.5km1.5km1.5km0.0251004城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.00505会展、旅游性设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.01851004周边医疗1市级中心医院1km或5分钟车程1.5km或8分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.00851000.0352区级医院1km或5分23、钟车程1.5km或8分钟车程2km或10分钟车程2km或车行不便利0.005803专业医院0.5km1km或5分钟车程1.5km或8分钟车程1.5km或车行不便利0.0031005周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km0.021000.1邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.005100电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.005902运动中心0.5km1km3km3km0.0190健身场所0.2km0.5km1.5km1.5km0.015903酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.01560舞厅、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km24、0.0190桑拿400.02600.075总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/ m30.080.20.30.30.006802地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.00680地下水位地下水位低地下水位高0.0011003场地日照（百分比%）402010600m0.0251003机动车可达性道路从不堵塞，道路质量良好只在高峰时期（1.5小时/天）堵塞，道路质量良好机动车进出有一定困难机动车的运行非常困难0.0181004快速干道（出入口）1 km0.0221002区位环境1城市商业中心处于城市商业区中心处于城市商业区强颈辐射圈内处于城市商业区辐射圈边25、缘地带0.12600.352商务中心(或次中心)处于中心处于强颈辐射圈内处于辐射圈边缘地带0.09803大型居住区0.2km0.5km1.5km1.5km0.041004城市商业街0.2km0.5km1.5km1.5km0.025605会展、旅游性设施0.5km1km或5分钟车程3km或15分钟车程3km或车行不便利0.0251006大型交通枢纽0.2km0.5km1.5km1.5km0.05803周边生活配套1银行0.2km0.5km1.5km1.5km0.011000.05邮局0.2km0.5km1.5km1.5km0.005100电信0.2km0.5km1.5km1.5km0.0059026、2运动中心0.5km1km2km2km0.01890健身场所0.2km0.5km1.5km1.5km0.006903酒吧0.2km0.5km1.5km1.5km0.00260舞厅、KTV0.2km0.5km1.5km1.5km0.00290桑拿0.2km0.5km1.5km1.5km0.002804城市规划1区域功能定位（未来3-5年）属于大型住宅区或商业（务）区城市次级住宅区或商业（务）区处于城市发展的方向上或开发方向上以上情况都不属于0.061000.1252基础设施发展规划（未来3-5年）有市级大型基础设施规划建设有城市主干道或市政配套规划建设城市次干道规划建设无0.021003生活配套27、设施发展规划有大型商业设施规划建设有中等规模商业规划建设有社区、街区生活配套建设无0.021004周边区域规划商务（业）区、交通便便捷工业区周边有小型的 商业、工业规划无0.021005环境改造属于未来城市重点改造的地区属于拆迁或环境改造的地区周边环境较差，未来没有 改造的可能0.005805自然景观1其他楼盘景观能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.003600.0252公园能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.0041003城市绿化能最大限度借用可有效借用可借用一些不能借用0.003604河流/湖泊/海洋傍水或环水近水可以观水不能利用0.01605山峦可以观看城市的景观(主28、要俯瞰指建筑群)依山或含山近山远观山景不可以观看城市的景观(主要俯瞰指建筑群)没有山景0.005406经济环境1区域产业有大的产业支撑产业基础良好产业一般几乎没有产业0.04800.0752区域内人均可支配收入远高于全市平均水平略高于全市平均水平全市平均水平低于全市平均水平0.035807地质环境1地质地质优良承载力强地质良好承载力一般地质承载力不强地质差而且复杂，地基需特殊处理0.0061000.025地下水位地下水位低地下水位高0.002902场地日照（百分比%）402010100.0061003土地形状与面积规则好利用较规则能够利用零星不好利用0.00680七通情况满足七通条件，且容量大29、满足七通条件满足三通不满足三通的条件0.0031004危险洪水水位历史水位远低于场地海拔历史水位低于场地海拔历史水位高于场地海拔，预防成本低历史水位高，预防成本高0.0021008人流程度1本区域内夜间居住人数量10万以上510万25万2万以下0.0451000.2252本区域内日间人群数量20万以上1020万310万3万以下0.075803人口流量流量大，超过每天10万流量大，超过每天5万流量大，超过每天3万0.075604消费者特征收入高，购买力强收入较高，购买力教强一般0.0360结论：项目商业发展条件评估分值为82.59分，商业发展条件良好，适合开发综合性商业二、项目解读：项目总占地面30、积17.93万平方米，为无锡河埒地区改造项目，南临梁青路、东接青祁路、西为蠡溪路、北为梁溪路并与河埒市民休闲广场相望。项目规划容积率3.0，建筑密度23.8%，绿化率30%，地上最大可建筑面积537300平方米，地下面积171420平方米。整个用地分为A、B、C、D、E五个地块，被十字交叉的20米城市规划道路分为四个区域，其中A、B、C各为独立地块，D、E地块被保留住宅分为两个地块，具体数据如下表所示。规划技术条件：序号项目名称单位数量备注1规划用地面积179323.62建筑占地面积643643容积率2.9964总建筑面积708700含地下其中A区92400B区23200C区204850D、E31、区1794505地上总建筑面积537300其中A区五星级酒店36000A区地上总建筑面积70000写字楼28400商铺5600B区商业122000B区地上总建筑面积182000精装公寓60000C区住宅13970C区地上总建筑面积154850，共1532户底商14800公建配套350D、E区住宅109420D、E区地上总建筑面积130450，共1020户底商11600配套公建、幼儿园94306地下总建筑面积171400其中A区设备及地下停车22400B区设备及地下停车、超市50000含5900超市C区设备及地下停车50000D区设备及地下停车490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区132、2895辆CDE区8932其中机动车A区辆42060辆/万B区辆112760辆/万C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万B区辆9395500辆/万C区5362住宅3.5/户，公建500辆/万D、E区3570CDBAEBB第二部分 市场研究、产品定位及营销策划一、市场研究（一）、锡城房地产总体状况（以下数据范围为无锡市区，不含江阴、宜兴）1、总体发展概述近年来，无锡房地产市场持续升温，房地产投资规模不断扩大，商品房开发呈产销两旺的发展态势。主要表现在：n 房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；n 房地产业景气指数一路走高，成为33、当前经济运行中的闪光点；n 房地产市场供求旺盛，房屋销售量、房价齐升；n 房地产开发企业经营状况趋好，经营收入与实现利润增长较快。n 其中主要原因为：n 住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房需求；n 城市建设步伐提速和土地出让加快，带动房地产业的持续升温；n 居民收入的不断提高，给房地产业带来了发展空间。近三年来，无锡国民经济的增长速度每年都保持在16%左右，人民生活水平随之也得到了迅猛的增长，消费能力也得到了快速释放，这些都为无锡房地产业的全面启动注入了新的活力。另外，在全国房地产开发开始转向长三角二线城市的大环境下，无锡作为长三角的主要经济强市，其优越的地理条件和广阔的市场前景已得34、到了国内外知名公司的青睐，并纷纷加入抢占行列。2、房地产供应状况（1）历年土地出让状况（2004-2006）类别 时间200420052006出让金额（亿元）118.37116.396210.91出让用地面积共计（万）922.95643.211556.51其 中住宅用地（万）631.97418.6714.94住宅可建面积（万）8736782371.72非住宅用地（万）290.98224.61326.08非住宅可建面积（万）462314629.75分析：n 2009年前土地供应总量呈逐年下降趋势，但可建设面积的下降幅度慢于出让面积，这表明土地的使用率在不断提高；而2010年底随着土地调控政策的出35、台，大批土地出让，总量约为08、09年之和,可建面积放大近两倍，在未来二年内市场的供应量将陆续放大。n 非住宅用地所占比例逐年上升，2009年的该类用地的可建面积放大一倍之多，将对市场产生较大的供应压力。（2）历年房地产开发总量与剩余总量及特性分析分析：n 施工面积、新开工面积均呈快速上升趋势，年均增长幅度在10%左右，其中商品住宅水平比商品房开发总量增长水平略高；n 剩余总量方面，商品住宅年均增长幅度在22%左右，相比商品房剩余总量增长略高，市场总体进入成熟期。（3）历年商品住宅供应总量分析：n 可售商品房及商品住宅增长幅度较为明显，而新增预售商品房及商品住宅增长幅度不大；n 2009年以来36、各项供应数据增长幅度相对放缓，市场进入平稳、成熟期；n 随着土地出让量短期迅速增加，未来1-2年内商品住宅的供应量将明显增加，预计每年供应总量将超过600万。3、房地产销售状况（1）历年商品房销售量总量分析：n 商品房销售总量2009年出现较大增幅，比2008年增51万方。n 商品住宅年销售量维持在300万左右；n 整体市场发展进入平稳增长期。（2）历年按面积段销售状况分析：n 按成交面积看，明显集中于100-120、120-140面积段，而且80100、101-120面积段的比例表现为递增趋势；n 小面积户型（100以下）中，81-100近年表现出较为稳定的10%左右的需求，年成交量有递增的37、趋势，而80以下的单身公寓产品需求量在10%以下；n 常规面积段（100-120、120-140）中，又以120-140拥有30%左右的需求，近年呈递减趋势，100-120拥有将近20%左右需求，呈递增趋势；n 大面积户型（140以上），140-160约有15%需求，160以上则有10%左右需求（主要为别墅或类别墅产品），这些区段呈递减的趋势。（3）城市历年商品住宅房价走势分析：n 城市商品住宅房价大致经历了三个阶段；n 小幅增长阶段：2009年年中之前；n 快速增长阶段：2004年下半年至2005年上半年；n 平稳增长阶段：2009年下半年至2010年底。4、商品住宅供销状况历年商品住宅供销38、总量状况A、全市商品住宅供销状况B、各分区商品住宅供销状况分区类别2004年2005年2006年市中心区供应量（万）5.41.7-销售量（万）3.60.7-供销比1.52.43-副市中心区供应量（万）68.735.120.68销售量（万）39.721.717.74供销比1.731.621.17东区供应量（万）189.6209.1198.26销售量（万）123.893.1120.95供销比1.532.251.64南区供应量（万）21.275.150.41销售量（万）1754.837.54供销比1.251.371.34西区供应量（万）88.8108.2118.06销售量（万）45.762.779.39、48供销比1.941.731.49北区供应量（万）111.1137.3228.05销售量（万）80.767.772.16供销比1.382.033.16分析n 城市商品住宅总体供销比出现较快上升，这在快速发展期向成熟期过渡阶段属于正常情况；n 随着开发量与上市量的不断增加，消费需求相对稳定的发展，城市商品住宅总体供销比将会持续小幅上扬；n 城市商品住宅总体供销比将会持续小幅上扬的这种趋势将在短期内不会改变；n 各分区中，综合来说副中心区的供销比最为理想，本项目所属西区较为理想，北区的最差。（二）、区域普通住宅细分市场研究1、区域发展综述河埒地区界定：从行政地域上而言，河埒地区四至范围为东至京杭大40、运河、西至梁湖路、北至惠山、南至梁溪河。但本区域内的房地产项目较少，但临近的项目较多，具有较高的考虑价值，因此，我们在保持东、西、北至范围基础上，将区域的南至范围放大到太湖大道附近。2、河埒地区土地供应状况（1）历年土地出让总量（2）区域房地产开发总量与剩余总量及特性分析项目名称红山半岛三期阳光城市花园新梁溪人家金色江南4湖滨壹号奥林花园SOHO国际总计目前推出总面积()58222.94530249.64313067.01149526.2982474.49204352.8862376.471400269.72目前已售面积()43595.29381688.49248760.27137441.8241、42441.35152002.6222954.521028884.36目前剩余面积()14627.65148561.1564306.7412084.4740033.1452350.2639421.95371385.363、区域商品住宅供销状况（1）区域商品住宅供应总量（2）区域产品供应结构说明：在此，我们将本项目所在区域的户型进行结构分析：户型数量比例面积（）总套数比例单身公寓6885.7%40以下120.1%40-602542.1%60-804133.4%80-10090.1%二房户型194316.2%40-60520.4%60-805054.2%80-1007125.9%100-1206042、35.0%120以上710.6%三房户型623651.9%80-100350.3%100-1206315.2%120-140357529.7%140-160177514.8%160以上2201.8%四房户型11339.4%80-100140.1%100-12020.0%120-140780.6%140-1606795.6%160-2002111.8%200以上1491.2%其他及未界定户型202316.8%别墅及其他202316.8%面积段40以下4060618081100101120121140141160160200200以上总计总套数66450110780612613713250258443、153412023分析：n 三房户型为区域市场主要供应产品；n 三房户型中又以标准三房（120-130）和舒适三房（130-140）为主；n 四房户型为区域市场次主要供应产品；n 四房户型面积普遍在150以上；n 二房户型在区域市场中占12%左右比例；n 二房户型中又以标准二房为主（90-110）；n 单身公寓产品在区域市场中占6%左右比例；n 单身公寓主要来自新梁溪人家55-80户型，SOHO国际的70户型。（4）区域产品供销结构户型数量比例面积（）总套数比例已售套数比例销售套数供销比单身公寓6885.7%40以下120.1%80.1%253 2.72 40-602542.1%1091.3%44、60-804133.4%1361.6%80-10090.1%00.0%二房户型194316.2%40-60520.4%270.3%1415 1.37 60-805054.2%1792.1%80-1007125.9%5956.9%100-1206035.0%5636.6%120以上710.6%510.6%三房户型623651.9%80-100350.3%340.4%5067 1.23 100-1206315.2%5906.9%120-140357529.7%275432.0%140-160177514.8%154217.9%160以上2201.8%1471.7%四房户型11339.4%80-1045、0140.1%00.0%872 1.30 100-12020.0%20.0%120-140780.6%580.7%140-1606795.6%5596.5%160-2002111.8%1762.0%200以上1491.2%770.9%其他及未界定户型202316.8%别墅及其他202316.8%98611.5%986 2.05 面积段40以下4060618081100101120121140141160160200200以上总计总套数664501107806126137132502584153412023比例0.5%3.7%9.2%6.7%10.5%30.9%20.8%4.9%12.8%10046、.0%已售套数321493646291157286721193609248601比例0.4%1.7%4.2%7.3%13.5%33.3%24.6%4.2%10.7%100.0%供销比2.063.023.041.281.091.301.181.621.661.40分析：n 二房户型供销比最为理想；n 二房户型中又以标准二房（90-110）产品在各面积段中供销比最理想；n 三房户型供销比排名第二，但从供应与销售两方面的绝对量上来看，区域市场的供应与需求还是以三房为主；n 三房户型中又以标准二房（120-130）为本类产品供销比最理想；n 四房户型相对较差，供销比与区域平均水平相比存在一定差距；n 47、单身公寓在区域的供销状况较不理想，原因在于新梁溪该类产品自身存在一定缺陷、SOHO国际的少量推出。（5）区域市场商品住宅销售均价4、区域重点项目背景与基本资料（1）在售项目A、新梁溪人家项目地址：建筑路和青祁路交汇处东北侧开发商：无锡市房地产开发集团有限公司用地面积：约204116.9平米建筑面积：约366141.1平米当期总套数：约1988套代销公司：无锡市房屋置换中心、东方名流房地产营销机构联系电话：0510- 82960118均价：5800元/产品供应结构及销售状况： 注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数单身公寓55-8039052二房两厅966868三房两48、厅140204184153220176135270258130396375四房两厅230251519020172102520总计16181165B、阳光城市花园项目地址：红星路建筑路口开发商：无锡阳光置业有限公司用地面积：约478400平米建筑面积：约9092553平米当期总套数：约2839套代销公司：无联系电话：0510-85450588、85450688均价：5800元/产品供应结构及销售状况： 注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅104194176115155142三房两厅130523489140435383142436275四房两厅1503391849、7总计20821652C、金色江南四期项目地址：梁青路南望惠路东鸿桥路西梁溪河北C块开发商：无锡鸿意地产发展有限公司 用地面积：约65612.1平米建筑面积：约173643.56平米总套数：约1177套代销公司：无联系电话：0510- 85708218、85703999均价：5500元/产品供应结构及销售状况： 注：不包含车库、商业及别墅类物业房型面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅103151150998989三房两厅121198195135198194114480478四房两厅2006146总计11771152D、湖滨壹号项目地址：蠡湖新城蠡湖大道与湖滨路交汇处西侧开发商：无锡天鸣置业有50、限公司用地面积：约65000平米建筑面积：约240000平米总套数：约672套代销公司：无联系电话：0510- 85119333均价：约6500元/（部分湖景房已飚升至约9000元/，大多房源在6500元/左右）房型面积段(平米)推出套数已售套数三房两厅12729421713714210114212686顶楼复式240200总计572292E、奥林花园项目地址：建筑路与蠡溪路交界处开发商：无锡宝雍阁房产开发有限责任公司用地面积：约160000平米建筑面积：约400000平米总套数：前期基本售罄1310套，现推250套联系电话：0510- 85161666、85161777均价：5900元/房型51、面积段(平米)推出套数已售套数二房两厅971127110613658三房两厅124780366136780285四房两厅15019228总计15631280F、SOHO国际项目地址：建筑路与湖滨路路口开发商：无锡金润用地面积：约19927.7平米建筑面积：约72685平米总套数：约544套代销公司：南京新景祥房地产投资顾问有限公司联系电话：0510- 85119333均价：7300元/房型面积段(平米)推出套数已售套数单身公寓7090365292总计365292G、瑜憬湾开 发 商：南京栖霞建设股份有限公司项目地址：建筑路与隐秀路交叉口占地面积：约23.9万容 积 率：1.65总建面积：46万52、物业形态：高层，多层总套数：3000联系电话：0510-82826666均价：6700/房型面积段（平米）总套数销售套数销售率2/2/1111.9717210561%3/2/2128.08866879%2/2/185.56362261%3/2/2140.041444330%推出总量47426656%在售项目位置图：本案金色江南四期阳光城市花园新梁溪人家SOHO国际奥林花园湖滨壹号周边项目特征及热销原因：楼盘名称热销原因金色江南本区域第一个入市的大盘项目，推盘时机把握较好第一次在无锡提出了“5+2”生活模式理念“运河”卖点迎合了较多无锡人的水岸情怀阳光城市花园超大型规模项目教育强势卖点与商业规模53、的结合新梁溪人家企业品牌实力的影响，地块属性日益成熟对市场“一网打尽”的规划理念红山半岛本区域首个入市项目，现房销售，企业品牌美誉度较高自然生态景观线长，单位成本投入较高，产品附加值较高奥林花园本区域的较大规模项目湖滨壹号自然、生态、观景，并且户型上有一定创新，性价比较高SOHO国际主城区最后一个挑高小户型瑜憬湾北侧临梁溪河，高层南望五里湖，景观优势明显，且产品类型较为丰富，加上“南京栖霞”的品牌号召以下为已拍卖地块，预计建筑总面积约181.2万平米SOHO国际 约6.6万平米航运大厦南侧地块项目 约10万平米标准花园二期 约2万平米湖滨壹号 约15.8万本案天安豪园 约12万平米微轴厂地块项54、目 约8万平米奥林花园三期 约14万平米阳光城市花园三期 约50.1万平米银城大池路项目 约26万平米路灯管理处仓库地块项目 约1.3万平米备注：除本项目，预估未来两年内市场有7个以上项目销售，预计建筑总面积约165.3万。上蒋巷地块滨湖原中药厂地块江苏职业信息技术学校地块宏源集团地块地块东吴大酒店地块滨湖区财政局地块体育中心北侧地块本案自行车厂、无线电厂地块 区域内未来竞争地块（包括已推未拍以及将推地块）n 未来可能有多块竞争地块出让，用地总面积约为449231.4，总建筑面积约为854281.4；其它地块由土地管理局了解在近期出让。区域内未来竞争地块地块名称土地面积建筑面积容积率用地属性自55、行车厂、无线电厂地块59317.8124567.42.1商业、居住体育中心北侧地块39213.6980342.5商业、办公、居住滨湖区财政局地块494001160902.35商业、办公、居住宏源集团地块1178002356002商业、办公、居住东吴大酒店地块48200867601.8办公、商业、居住上蒋巷地块38100571501.5商业、办公、居住自行车厂、无线电厂地块972001360801.4商业、办公、居住5区域普通住宅市场总结1) 市场开始步入成熟期，正处于快速增长期；2) 未来供需矛盾明显，竞争激烈；3) 紧凑型住宅供应量少，市场空间大；4) 本案具备发展普通住宅的市场机遇；针对区56、域普通住宅市场的竞争异常激烈，如何在产品上、市场定位上寻求新的突破成为关键。综合分析了地块及普通住宅市场情况，我司认为应该从紧凑型产品入手，把目标锁定在这类客户身上。结论：普通住宅市场发展良好，开发紧凑型住宅产品将更有市场。（三）、写字楼细分市场研究分析：从近年写字楼市场的空置情况来看，2009年发生了很大的变化，空置量急剧下降，主要是由于无锡城市经济规模的不断增强，吸引了大批的外资企业和外来企业，加上本地中小型、成长型企业的大量出现，给无锡写字楼租赁市场带来了活力。分析：随着无锡房地产市场的迅速升温，加上城市经济规模实力不断得到增强，越来越多的外来企业、外资企业纷纷来锡寻求发展立足，本地新生57、的智力型，服务型企业也像雨后春笋一样不断涌现，这些都为无锡的写字楼市场注入了新的活力，一些中高档写字楼往往都出现了满租现象，因此总体来说，无锡写字楼的价格从2009年开始持续上涨，平均年增长率在12.7%左右。5写字楼热点市场扫描及分析写字楼区域分布随着无锡城市发展向特大型城市迈进，“南拓、西优”建设的加速，城市轮廓逐渐变大，城市区域功能的分工进一步明确，无锡写字楼市场也随之出现了“由中心开花，向四周辐射”的特征： CBD板块：据国外CBD的研究，城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，银行、保险公司、专业服务（律师行等）、管理机构（大公司总部、行政机构等）是写字楼的主力客58、户，以甲级写字楼为主。 太湖广场板块：随着无锡市市政府正式宣布南迁，太湖广场“五馆二楼一中心”的功能布局逐渐明朗化，会展、酒店、写字楼、行政中心等多功能定位，将使这里成为无锡的新CBD，未来的金融“陆家嘴”。 新城板块：城市边缘的新城已成为企业办公的选择重点，尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的创意型科技企业及那些高新技术型企业具有不可抗拒的吸引力。他们纷纷从CBD的高楼搬出，搬进了自己拥有产权的“新城”建筑中来。如新区和西区（重点是蠡园经济开发区）。以西区（重点是蠡园经济开发区）为例，高起点高规划的中心区规模逐渐成型，呈现“百家齐放”的局面，市场细分程度较高，区内客户资源将重新整合，区域政治、59、文化、商业中心的定位，使研发创意、金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显，随着蠡园高新科技园区发展产业定位越来越明晰，区内写字楼市场已形成合理有序的甲、乙级物业的划分，专业化、高品质、优租金，这为适合在蠡园科技技术园区长远发展的创意型科技企业提供了扩张选址的机遇。下面是我们对于太湖广场区域、新区以及西区（重点是蠡园经济开发区）三个无锡未来办公市场发展前景良好的区域内的办公写字楼扫描，具体如下：n 太湖广场板块办公写字楼分布（1）区域目前市场供应情况项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基总建筑面积36000平米137000平米办公面积约27000平米约7000平米层数地上共8层为写字楼，60、地下共2层为停车位共50层，1-5F为酒店公共设施、6-21F为标间、总统套房及行政套房、22-50F主要为凯燕环球商务行宫及行宫专属会所层，其中6F、22F和36F为避难层，25F、28F及29F为办公。地理位置太湖广场西北角(清扬路91号)太湖广场北侧分析:目前区域办公楼供应量较少，但未来潜在上市供应量较大。（2）产品特征项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基单元面积150-300平64-151平标准层面积3375平2300平米办公楼层高3.9米3.3米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品单元面积设置在100平米以下，如凯宾斯基，具有较高的投资潜力，大型产品单元面积在61、150平米以上。（3）配套设施l 硬件配套项目名称设施分类太湖明珠数码大厦凯宾斯基硬件配套商业零售家乐福超市燕莎购物中心以及自身商业配套餐饮无建有5星级酒店中央空调无锡小天鹅，分户计量开利、约克或特灵，分户计量电梯2部西子奥地斯(2.5米/秒)8部瑞士迅达高速电梯（4.5米/秒）固定停车位160个(纯办公楼)1200个（包括商业、住宅及办公）面积车位比（个/万平米）约59.3 约87.6（包括商业、住宅及办公）网络宽带接入宽带接入分析：目前区域办公楼硬件设施较为高档，尤其是凯宾斯基，电梯速度4.5米/秒，车位充足。59l 软件配套项目名称设施分类太湖明珠数码大厦凯宾斯基软件配套文件处理服务传真62、打印、复印传真、打印、复印票务服务票务预定票务预定邮件服务快递、收发信件快递、收发信件会议服务小规模的会议室出租各种规模会议室出租保安服务24小时24小时分析：在软件服务配套方面，服务较为到位，特别是凯宾斯基，酒店统一服务管理。（4）租售、物业管理状况项目名称太湖明珠数码大厦凯宾斯基租金、售价1.5元/平天（租金）16000元/平米（售价）租售状况销售99%，已售物业中60%出租销售60%左右物业管理费5元/平/月5元/平/月分析：目前区域办公楼较少，从已有的情况来看，租金在1.5元/平天左右，凯宾斯基的销售情况良好，吸引了大批的投资和私营业主。物业管理费用都在5元/平/月，处于全市较高水平63、，（5）区域未来市场供应情况项目名称首席世贸中心茂业百货青少年活动中心香港九龙仓地块办公面积0.83万平米9.9万平米7万平米不详不详层数B幢（3-6层为办公）57层55层（不定）250-300米单元面积39-170平米200-300平米不详不详标准层面积2085平米1736平米约1272平米不详办公楼层高3.4米3.2米不详不详套数80套352套不详不详分析：由于太湖广场区位的优势以及新CBD的定位，未来区域写字楼供应量会较为充分，在30-40万平米。n 新区板块办公写字楼分布：区域办公楼市场背景（1）区域目前市场供应总量项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建64、设银行长江金岸周边零星小办公楼总建筑面积2.5万平米7.5万平米4.3万平米1.8万平米0.5万平米2.2万平米0.25万平米7.5万平米0.35万平米办公面积9100平米25000平米36000平米15000平米4000平米4000平米1800平米5000平米2800平米层数共12层,其中1-3层为华联超市,4-5层为餐饮娱乐,6-12层为办公楼共26层共6层共12层共6层，一楼为华夏银行，2-5层为办公楼共22层，2-5层为行政审批中心，1层为新城酒店的服务大厅，6层为大型洗浴娱乐中心，7-22层为酒店共4层，1层为建设银行，2-4层为办公楼共33层，其中1-3层为办公楼，4-30层为住宅65、2-4层，大多为2层，一般在长欣公寓外围沿街店面的楼上地理位置无锡市长江北路6号无锡市新区长江路5号无锡新区长江路8号无锡新区软件园无锡兴趣旺庄路168号无锡新区长江路1号无锡新区第一港无锡新区长江路12号无锡新区长欣公寓外围沿街等分析：目前区域现有公开对外办公面积总量在10万平米左右，主要集中在新区长江路与旺庄路，其中以市场化运作（百仕达大厦、东方银座为代表）、政府及相关职能部门设立（新城大厦、创业园和软件园等）两种模式为主。（2）产品特征项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼单元面积44-67平米75-200平米35-230平米66、150-25平米18-73.4平米21.4平米40平米58-120平米18-70平米标准层面积1300平米2500平米7000平米1300平米800平米1000平米600平米1800平米500平米办公楼层高3.8米3.5米4米5米4米4.5米(2-5F)3.2米3米2.8米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品面积在30-40平米，中型产品单元面积在50-80平米，大型产品面积在150平米以上。在层高方面，低楼层办公楼（12层以下）层高普遍在4米左右，高层办公楼（12层以上）层高普遍在3.5-3.8米。（3）配套设施l 硬件配套项目名称设施分类百仕达大厦东方银座科技创67、业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼硬件设施商业零售大型华联超市无小型超市无无超市无无无餐饮酒店、咖啡店无大型食堂无无大酒店无无无中央空调小天鹅2匹中央空调无无小天鹅3-5匹中央空调无小天鹅中央空调无无无电梯3部三菱（2.5米/秒）8部KONE2部无锡宏达3部无锡宏达2部无锡宏达3部KONE（2.5米秒）无12部科迪威特（2米秒）无固定停车位48（地下）78（地下）160（地上）87（地上）40（地上）259（地上）无固定车位250（地下）无固定车位面积车位比（个/万平米）约52.7约31.2约44.4约58约100 网络宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入68、宽带接入宽带接入宽带接入无分析：目前办公楼硬件设施相较无锡高档办公楼而言尚有较大差距。各项硬件指标中，使用中央空调的产品较少（与入驻企业在此方面需求不强烈有较大关联），固定车位较少，而且停车管理状况较差。l 软件配套项目名称设施分类百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼软件设施文件处理服务传真、打印、复印无传真、打印、复印传真、打印、复印无传真、打印、复印无无无票务服务票务预定无票务预定票务预定无票务预定无无无邮件服务快递、收发信件无快递、收发信件快递、收发信件无快递、收发信件无无无会议服务小规模的会议室出租无各种规模的会议室出租无无各种规69、模的会议室出租无无无保安服务16小时16小时16小时24小时16小时24小时16小时24小时无分析：在软件服务配套方面，政府设立的各园区提供的服务较为到位，而市场化运作的项目中仅有个别项目（如百仕达大厦）较为理想，其他项目在软件配套方面较不理想。l 补充说明项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼备注有超市和大型娱乐设施作为配套却也造成人流量大，电梯在上下班高峰期使用比较紧张，也有部分入住企业员工表示进入该大楼人员比较杂超市、咖啡吧、健身中心等有商业银行新区支行在内服务，就企业来说是最多的，但是由于建成时间较久，配套设施已渐渐显露落后70、与老化与新区科技创业园隔路相望，入住企业都为计算机或者软件相关企业，没有独立的餐厅，企业员工吃饭需要到科技创业园食堂，很不便利一楼为华夏银行，配套设施很不完善，虽然有40个停车位，但是无专人管理已经没有办公楼出租，2-5楼为行政审批中心，1层为新城酒店的服务大厅，6层为大型洗浴娱乐中心，7-22层为酒店一楼为建设银行，配套设施很不完善，停车也比较困难，只能在银行门前的人行道上停车很多设施正在建设中，中央空调已经安装，针对性的超市、餐饮设施周边零星的小办公楼数量也不算多，配套设施基本没有，也没有专门的保安优惠政策 特殊优惠政策:指新区管委会对于新区园区企业提供的税收、办事流程以及提供业务交流平台71、与融资平台等。不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇特殊优惠政策特殊优惠政策不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇不享受各园区企业待遇（4）租售、物业管理状况项目名称百仕达大厦东方银座科技创业园软件园普信大楼新城大厦新区第一港建设银行长江金岸周边零星小办公楼租金、售价1.5元/天1.5元/天0.7元/天0.8元/天1.3元/天除2-5层作为行政审批中心外,其余由新城大酒店承包1元/天1.6元/天1.5元/天租售状况满租销售90%左右，其中70%已出租满租满租满租满租90%已出租70%已出租物业管理费3元/平/月1.5元/平/月3元/平/月3元/平/月72、3元/平/月 2.5元/平/月1.2元/平/月1元/平/月分析：各办公楼一般以租赁为主，且租赁状况较为理想，一般进入招商期一年左右时间出租率可达90%以上，整体租金水平在1.5元/天。目前区域内项目的物业费普遍在3元/平/月左右，另外由于软件园和科技创业园对进驻企业有优惠政策，所以租金水平相比市场较低。（5）区域未来市场供应情况项目名称金源大厦（甲级）创源大厦（乙级）总建筑面积58965平米21250平米办公面积57565平米21096平米单元面积150-160平(普通办公产品)、80-150平(LOFT办公产品)60-100平米办公楼层高3.9米(普通办公产品)、5.9米(LOFT办公产品)73、1F：4.5米、2F：3.9米、标准层：3.6米套数240套200套左右分析：区域未来供应面积大约在8万平米左右，且开发的写字楼较为高档。125n 西区板块（重点是蠡园经济开发区）办公写字楼分布：区域办公楼市场背景（1）区域目前市场供应情况项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星无锡工业设计园（蝴蝶大厦）总建筑面积1.73万平米2.6万平米3.0万平米3.3万平米4.2万平米2.1万平米6.1万平米4.5万平米6.2万平米层数15层共6层，1层为部分餐厅，写字楼，2-6楼为写字楼共28层，1-3F为大型商业中心和高档零售商业街，4-28F为写字楼74、共28层，1-3层为商业，4-28层为办公楼2栋18层，1-2层商业及配套，3-18层办公楼共20层，1-3层为商业用房、4-20层为办公楼。共27层，9层裙房，地下3层为车库，1-2F大堂、商场、专卖店；3-5F餐饮、休闲娱乐配套；6F公用会议室；7-9F大空间商务办公室；10-27F景观办公室2栋13层27层地理位置湖滨路88号吟白路与隐秀路交叉口梁青路北面，东邻孙蒋路太湖西大道与名园路交叉口吟白路与隐秀路交叉口太湖大道隐秀路、鸿桥路之间太湖大道隐秀路路口太湖大道北侧,鸿桥路旁鸿桥路与太湖西大道交界处分析：区域目前已成型项目和在建项目较多，供应面积在30万平米左右，而且这些项目多已经在销售75、租赁阶段。项目主要集中在蠡园经济开发区内。 （2）产品特征项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计园（蝴蝶大厦）单元面积36-46平米85-400平米90-146平米90-140平米88-230平米120-240平米75-300平米40-140平米80-600平米标准层面积1200平米4000平米1000平米1650平米1051.72平米1000平米1600平米1200平米未知办公楼层高2.9-5.2米3.6米3.6米3.8米3.5米3.2米3.6米2.9米3.2米分析：目前市场中的办公楼产品的组合性和分割性均较好，一般小型产品单元面积76、在30-40平米，中型产品单元面积在50-100平米，大型产品面积在150品米以上。在层高方面，层高普遍在3.2-3.8米。（3）配套设施l 硬件配套项目名称设施分类时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计（蝴蝶大厦）硬件配套商业零售1楼商业配套无底楼商业配套（中信银行无锡）总部1楼商业配套1-2楼商业配套，银行无商业配套无无餐饮无锡大饭店、运河饭店无海外阳光大酒店山明水秀大饭店，自身配套将建有咖啡吧等无无无无中央空调分体式中央空调无美国斯图华纳多联式空调系统（家用空调）大金分层空调大金分体式中央空调分体式中央空调无分体式中央空调电梯2部宏达电梯77、2部OTIS电梯（2.5米/秒）6部OTIS电梯5部OTIS电梯上海三菱（2.5米/秒）2部永大日立6部OTIS电梯（2.5米/秒）6部OTIS电梯2部ORNT电梯固定停车位100个100个174个200个240个100个200个不明确100个面积车位比(个/万平米)约57.8约38.5约58约60.6约41.7约47.6约32.8较为充足约16.1网络宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入宽带接入分析：目前区域内办公楼硬件设施较为完善，停车位较为充足。l 软件配套项目名称设施分类时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁.逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计78、园（蝴蝶大厦）软件配套文件处理服务传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印传真、打印和复印票务服务票务预定票务预定票务预定票务预定票务预定无票务预定无票务预定邮件服务快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递、邮件快递快递快递会议服务小规模会议室出租小规模会议室出租高档小型会议室出租各种规模会议室出租各种规模会议室出租小规模会议室出租各种规模会议室出租小规模会议室出租小规模会议室出租保安服务24小时保安24小时保安24小时保安24小时保安24小时保安16小时保安24小时保安24小时保安24小时保79、安分析：在软件服务配套方面，项目提供的服务基本相差不大，服务都比较到位。（4）租售、物业管理状况项目名称时代杰都君创大厦华邸国际大厦华仁逸景国际西BD联创大厦星湖名都发展大厦企业之星工业设计园（老楼部分）租金、售价5400元/售4200元/租金0.7-0.8元/天7800元/售7200元租金2元/天5500元/1元/天租金1.5元/天售价4500元/租金0.7-0.8元/天0.8元/天租售状况售罄销售90%45%40%60%80%出租98%出租销售40%80%出租物业管理费2元/平月2-3元/平月3.5元/平月3-4元/平月3-4元/平月2元/平月4.5元/平月2元/平月3元/平月分析：目前区80、域内，对外办公的项目租金水平参差不齐，一般甲级写字楼在2元/平/天左右，乙级写字楼在1.5元/平/天左右，丙级写字楼在0.7-1元/平/天左右；从销售中的项目来看，高档写字楼（华邸国际大厦、华仁逸景国际）的价格在7000-8000元/平，区域内整体价格水平在5500元/平左右，从销售情况来看，整体销售率在40%左右。需求客户较少，部分客户整层购买。写字楼区域未来市场供应情况项目名称润华国际大厦瑞年大厦双子楼政府办公地理位置滨湖区太湖大道与青祁路交叉口北侧建筑路与鸿桥路交叉口太湖西大道与隐秀路交叉口蠡园经济开发区内总建筑面积约15万平米约9.3万平米未知1-2万平米层数1幢58层，总高约为23881、m；另1幢48层未知2幢，每幢35层未知单元面积未知未知未知未知标准层面积约1500平米未知未知未知办公楼层高未知未知未知未知套数未知未知未知未知分析：目前区域内写字楼大多在开发中期，处于销售阶段，瑞年大厦也已经规划动工，预计在未来2年将会上市，供应面积在25万平米以上。重点竞争个案-文博华邸国际大厦物业地址：滨湖区梁青路北面，东邻孙蒋路开发公司：文博置业有限公司总建面积：约30569平方米容 积 率：3.5楼板地价：约1567元/平米用地性质：商业、办公建筑类型：1幢28层格局布置：地下2层停车位1-3F大型商业中心和高档零售商业街4F办公写字楼5-28F公寓式写字楼单层面积：约1000平米82、 单套面积：约105165平米（设计有106、105、170平方米三种基本套型，三种基本套型组合出8种商务空间）停 车 位：约174个 装修情况：精装修(含空调)物业管理费：3.5元/平米/月销售均价：约8000元/平米销售状况：约40% 推广主题：绿色生态办公推广卖点： 全部朝南的公寓式写字楼空中花园，园林生态商务写字楼绿色商务新概念服务式办公室新型购物中心、下沉的绿化庭院“标准甲级写字楼”主要包括楼宇自控（BA）、通讯网络（CA）、安全防范（SA）、智能办公（OA）、消防报警（FA）在内，共计10大类智能子系统，其中核心系统包括千兆Internet、智能一卡通等6写字楼市场总结从当前的大市83、场环境来看，无锡的写字楼市场目前还处于热销阶段，其中出现了几个热点区域：以太湖广场、新区以及蠡园经济开发区为代表，且价格涨幅较快，甚至有太湖广场板块有赶超市中心的趋势。但从未来的供需情况看，无锡的写字楼市场开发进入了一个高速运营期，后市供应量惊人，市场风险存在。随着无锡城市经济规模实力不断增强，对外资企业和外地企业的吸引越来越强，再加上无锡对于创意型企业的大力扶持，新型办公写字楼需求将得到不断的激发。但是需求在巨大潜在供应的情况下需要时间的培育和有区域性的依赖，而只有在繁华地段、城市产业区才能够短时间集聚大量的需求。因此，整体将呈供大于求局面，但局部区域将存在较大机会点，并且市场风险较小（以太84、湖广场和新区为代表）。（四） 小户型细分市场研究1、 小户型公寓综述（1） 小户型产品发展历程第一阶段：无锡小户型产品最早出现于1998/1999年，此类产品出现以烂尾楼改造为主，供应量并不大。其中以生活大师与工作家为代表项目，产品类型为挑4.8米，面积在40-70 之间。这可称之为无锡的第一代小户型产品。第二阶段：2002年至2003年，无锡小户型产品出现集中式放量，2003年全市小户型产品供应量达到13万左右。此类产品分布于中心区或副中心区的普通住宅项目之中，大多是为了做足项目容积率而建。其中以长江国际花园和嘉德时代广场为代表项目，产品类型为普通平层，面积在40-60之间。这可称之为无锡的85、第二代小户型产品。第三阶段：2004年，受土地经济指标、地段等因素影响，小户型产品的供应量不多，市场供应量在10万平方米以下。其中以优族联盟（烂尾楼改造）为代表项目，产品类型为挑高3.1-5.2米，面积在40-60之间。第四阶段：2005年，无锡小户型产品的功能形态出现了较多转变，不再是以填充容积率或是简单的烂尾楼改造为目的。以禾嘉国际酒店式公寓和凯宾斯基为例，项目走酒店式公寓物业路线，由专业的酒店物管公司管理，面积从47-75不等，并有少量180的套房。这可称之为无锡的第三代小户型产品。功能形态方面，无锡最初的小户型产品以内走廊、小面积、小面宽为主要表现形态，此类产品在舒适性与功能性上存在较86、大缺陷（小面宽引起的空间尺寸与采光等问题影响了舒适性；厨、卫、会客、卧室四大功能混杂在一起影响了居住的功能性）。此类产品虽然在销售时期取得了较为理想的成果，但后期的使用与口碑较差。在后期的产品设计中，小户型产品逐渐的开始重视舒适性与功能性问题。具体表现有：（2） 增加面宽设计（部分出现2合1）；单走廊设计；大进深南北房设计（控制总面积前提）。（3） 无锡小户型汇总（见上图）项目名称分区建筑面积（万）层高（米）单户面积（）销售率（）装修状况（装修）用地年限（年）销售时均价（元/）东方云顶中心区1.62.950售磬装修办公改406300禾嘉国际中心区6.82.947-86售磬装修办公改50730087、-9500优族联盟中心区2.03.340-80售磬精装办公改457000嘉德时代副中心0.92.833-60售磬毛坯704200康桥丽景副中心1.54.840-50售磬毛坯704800盛世天下副中心1.333.040-71售磬装修706000金马商城副中心1.33.039-62售磬毛坯704550嘉德中央公园副中心2.22.931-39；65-69售磬毛坯705780梅里水晶城东区2.44.950-90售磬毛坯703500长江绿岛东区1.32.954-79售磬毛坯703400长江国际东区1.72.940-50售磬装修703450新港国际东区2.65.23172售磬毛坯703200新都会东区0.88、75.270-80售磬毛坯704800星洲映象东区3.35.244-71售磬毛坯703540长江金岸东区5.53.057-80售磬毛坯办公改503890万科魅力之城南区2.02.953-71售磬精装706300长江绿岛东区1.52.943-88售磬毛坯705600时代杰都西区1.53.136-4695毛坯商业405500金凤凰副中心1.53.340-7060装修706000天诚大厦副中心2.53.0865-9016毛坯办公余407800尚城副中心2.52.955-6593毛坯706500凯宾斯基南区13.73.260-15275%装修办公5016000阳光城市花园西区2.82.955-906189、%毛坯705700新梁溪鼎牌公寓西区2.02.955-10128%毛坯705600SOHO国际西区7.234.9550-6070-9063%毛坯708100（4） 小户型产品形态分析n 面积从无锡现有小户型产品业的状况来看，主要面积一般在40-60，其中又以50左右的面积为主力。n 层高无锡小户型产品除个别几个项目外（SOHO国际等），一般都为平层（2.9米左右），同时由于政府规划限制，未来中心及副中心区出现挑高产品的可能性极小。n 户型受面积与层高两方面的限制，无锡小户型产品主要是以一房为主过渡性产品。以长江国际花园为例：附图：长江国际花园标准层平面图及标准户型图n 走廊附图：盛世天下标准层90、平面图无锡小户型产品在设计上，多数采用了走廊内置的手法，这种设计带来最大的不利因素在于可能造成卫生间、厨房不能直接采光，加上消防要求，导致煤气不能用，只能用电磁炉。以钱龙尊邸、盛世天下为典型。n 位置特点典型的小户型位置特点，多位于交通易达的市中心或换乘中心，以及商业配套成熟地区。n 电梯附图：钱龙尊邸标准层平面图除钱龙尊邸以外，无锡小户型产品的电梯设置一般为两部，相对于每个标准层十多户甚至二十多户来说，这种配置显然是不足的，对于实际生活的便利性将会造成较大的障碍。n 总价及单价小户型产品体现了：总价承受能力下的单价与户型面积平衡。消费者选择小户型产品首先是考虑总价，其次才是考虑单价，每一个区91、域都会存在一个心理承受总价，这种心理总价随地段变化表现得非常明显，无锡的情况是：区域中心区副中心区郊县心理承受总价（万元）35-4525-3515-20虽然在总价优势下小户型产品的单价相对比普通住宅高，但两者的差距也一般以5%15%为宜。2、 典型项目列举禾嘉国际开发商： 无锡禾嘉置业有限公司 占地面积：约1万平米总建面积：约6.8万平米楼层层数：30层规划户数：约546套售价范围：约7300-9500元/平米（含装修）户型面积：约47-70平米主力总价：约55万装修标准：约1000元/平米开盘时间：2005.5.28销售情况：100%剖析： 该项目因其是无锡市场上第一个酒店式公寓概念产品，具92、有较高的投资价值，自推出市场以来即受到消费者的关注，其“只要带只行李箱即可入住”的行销口号在短期内便兑现成现场参观人流。在推广方面，靠售楼中心、样板区的实景展示起了很大的作用，体现了产品的档次感增强消费者的投资信心。但其弱势之处在于，该项目的装修标准无论硬装修还是软装修都是千篇一律，这虽然免去了消费者的装修之累，但也忽略了消费者对软装修风格的不同要求和偏好。凯宾斯基开发商： 无锡凯燕置业有限公司占地面积：约1.2万平米总建面积：约13.7万平米楼层层数：1栋50层（1-5F酒店公共设施、6-21F标间、总统套房及行政套房、22-50F凯燕环球商务行宫及行宫专属会所层）规划户数：734套售价范围93、：15000-16000元/户型面积：约60-152平米主力总价：110-120万装修标准：豪华装修开盘时间：2006.5.1销售情况：约60% 剖析： 未来新CBD的区位优势德国式五星酒店服务 投资回报率高业主拥有 凯宾斯基尊爵卡 、 凯燕环球中心超五星白钻卡 SOHO国际开发商： 无锡金润置业有限公司占地面积：约2万平米总建面积：约7.2万平米楼层层数：2栋26层（1-5F商业、6-8F平层住宅、9-22F挑高住宅）规划户数：460套（平层95套、挑高365套）售价范围：5500元/（平层），7000元/（挑高4.95米）户型面积：约70-90平米主力总价：50-60万装修标准：毛坯开盘时94、间：2006.11.19销售情况：约63%剖析：优势一：市区好地段，得到客户充分认可。优势二：4.95米挑高，买一层用两层，性价比超高。优势三：绝版价值，SOHO国际可能是无锡市区最后一个挑高项目。优势四：强大的开发团队得到客户的充分认可与信赖。部分挑高设计房型销售比较好达到80%左右，没挑高的户型还没销售。阳光城市花园（阳光嘉业）开发商： 无锡阳光置业有限公司总建面积：约2.8万平米楼层层数：2栋15层规划户数： 288套售价范围：约5200元/户型面积：约55，70，101（跃层） 平米主力总价：约30-38万装修标准：毛坯开盘时间：2006.2销售情况：约61%剖析：阳光城市花园社区规模95、大，配套齐全，沃尔玛超市2006年中的进驻、小区本身的教育配套（机关幼儿园、锡师附小、江南中学）、加上交通便捷，吸引了很大一部分的年轻客户，阳光单身公寓开盘以来，销售情况较好。东南向以自住为主，部分西、北向的户型去化较慢，现在基本处与滞销状态。可自由组合，部分客户整层买下做美容，开公司等。新梁溪鼎牌公寓开发商： 无锡市房地产开发有限公司总建面积：2万平米楼层层数：15层（1-2F商业、3F办公、4-15F住宅）规划户数：390套售价范围：约5100元/户型面积：约55，80平米主力总价： 30-40万装修标准：毛坯开盘时间：2006.9.16销售情况：约28%剖析：地段好，配套齐全（新体育中心96、，大统华，大润发超市、交通方便）。55和60平米的户型朝北，朝向不好，采光差，80平米户型只有一房，使用性差。实际使用面积低，得房率在66%左右。目前销售去化较慢，一直加强广告投入但效果不明显。3、 小户型公寓市场总结根据以上分析，地块具有建造此类物业的先天条件，且预计未来此类物业在片区市场需求不是很大，必须与区域类似物业做到一定的差别化，因此: 1） 本项目发展精装公寓物业可行，为降低风险，数量不可过多； 2） 依托项目整体商业优势，兼顾自住与投资，可降低投资风险；3） 由于未来竞争激烈因此需做到产品创新，区域投资客较少，以自住为主，考虑舒适性，最好为两房一厅户型，避免产品的同质化； 4） 97、且区域短时间内不适宜大体量开发该类物业。 （五）商业用房细分市场发展研究1. 商业用房供销情况商业用房供销量图表数据来源：锡房指数 单位：万平方米2004年至2006年期间，无锡商业用房总的供应量达265万平方米，供应量相比较2004年以前有大幅度增加。销售量方面也有一定的增长，但增长幅度低于供应量的增长。2004年至2006年总销售量为159.4万平方米，远低于供应量，供销矛盾突出，空置率严重。截至2006年底，无锡商业用房剩余可售面积244.75万平方米，其中空置房39.20万平方米，空置率高达26%，相比较住宅市场百分之几的空置率，无锡商业用房市场不佳，供需矛盾突出。 2. 商业用房价格98、情况中心区商业用房价格变化趋势图数据来源：锡房指数无锡近几年商业用房价格呈现逐步上扬的趋势。2006年4季度中心区价格已到20668元/平方米。预计未来价格将继续上涨。3. 商业用房供应区域情况商业用房供应区域分布图数据来源：锡房指数2006年，无锡新增商业用房总量约为117万平方米，其中东区占52.43，所占比例最大，主要是专业商业市场，如新世界纺织等。传统的商业供应集中区中心区及副中心区，由于出让土地非常少，供应量很少。非中心区中，项目所在的西区占19.67，远低于北区23.69，但高于其他各区，说明区域商业用房近期发展迅速，供应量处于第二档，区域商业气氛逐渐成熟。西区的商业形态主要是一些99、大型住宅小区的配套商业，无大型专业商业市场出现。随着西区副中心区域地位的确立及大量住宅小区居民的入住，该区的商业供应量预计会在未来几年迅速上涨，预计到时候将出现供大于求的局面。4. 无锡现有成熟商圈简析无锡市中心商业物业主要分布于站前商贸区、市中心商圈、欧风街餐饮娱乐圈及南禅寺步行街。部分商业物业为住宅商业配套，在无锡市内零散分布，还有部分旅游商业分布于旅游区范围内。n 市中心商圈（CBD）CBD即中央商务区，是一个城市的经济中心，是最繁荣的商务区。无锡CBD商圈汇聚无锡最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地。他的繁华程度折射出城市的经济状况。CBD商圈包100、括了无锡最为繁华的10条商业街：中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央商务区。n 欧风街餐饮娱乐圈该商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。是无锡地区闻名的旅游、餐饮一条街。在经营的200多家店铺中，以餐饮、副食品、饰品店、服饰专卖为主，其中：餐饮（酒楼、酒吧、西餐厅、火锅城等）42家，占20.9%；服饰类38家，占18.9%。欧风街餐饮娱乐商圈图n 南禅寺步行街南禅寺步行街是03年对南禅寺老街进行改造后建成的无锡较早的一条步行街，04年1月正式落成。101、南禅寺建于南朝梁武帝时期，古称“梁溪十大刹、首惠山、次南禅”，至今有1400多年历史。改造后的南禅寺步行街保留了历史悠久的妙光塔和一些有着古城气息的老建筑，添加了时尚、流行、新潮氛围的各式商店。改步行街后人气急剧上升，商业兴旺，是休闲、购物、娱乐的好去处。南禅寺步行街以餐饮及服装饰品为主要经营业态，约占总店铺的50。5. 区域内在售住宅底商概况2005年至2006年，西区共推出商业用房15.78万，占总量的10.7，供应量位居第三名，供应量近两年增长迅速。目前区域内在售住宅项目底商情况如下：区域内在售底商主要个案列表楼盘名称商业建筑面积（）总套数（套）面积范围（）销售价格（元/）销售情况新梁溪102、人家3824718950-1301200065奥林花园252026701200085%12001444-901800010阳光城市花园679855799-21114000981230013260-1801000040%湖滨假日商业街6246117933-851100020蓝墅305557350与联体别墅联售，均价7000906. 区域商业竞争环境小结n 由于滨湖区规划了大片居住区，未来专业型商业规模不大，主要的商业形式是住宅底商；n 人口众多，大型超市多，繁华区域商业中心都围绕在大卖场四周；n 餐饮、酒店分布较为集中；n 以旅游休闲为主的配套商业较多，随着湖滨路酒吧街及旅游特色街的投入使用，商103、业氛围将再提升，同时拉动区域的餐饮休闲业的发展。二、项目定位方案1、项目SWOT分析对本地块而言，因所处地理位置及房产发展时期的特殊性，本报告从内、外两类四个切入点分别论述。物业S.W.O.T分析表优势（S）1、地块距主城区及蠡湖新城都近，位置佳2、周边生活配套齐全3、区域认可度较高，形象好4、比邻主三条主干道，交通便利劣势（W）1、周边消费力有限2、周边缺乏景观资源机会（O）1、品牌企业楼盘迅速形成社区，市场抢占较快2、河埒地区商业圈概念后发优势明显3、区域销售、出租情况良好威胁（T）1、区域内物业的同质化竞争2、其他区域（主要是市中心）内物业的同质化竞争3、国家一系列政策出台，在一定程度上104、抑制了无锡房产市场的发展总体而言，本地块综合优势较明显，同样负面因素影响程度也较大，加之处于蠡湖地区房地产上升通道时期，未来竞争比较激烈，本项目应采用“迅速启动、快速去化”的原则。2、项目各物业产品定位（1）普通住宅产品定位n 区域内普通住宅市场发展良好，发展紧凑型产品更有市场：1) 在“群分时代”，应该针对某类客户做产品，这有利于消费者形成认同感，定位的唯一性能快速树立楼盘的形象；2) 该类产品市场供应量不足，出现一房难求的局面；3) 目标人群主要是中高收入年轻夫妻，数目庞大，需求远不能满足；4) 随着房价的快速上升，紧凑型产品因总价低而更有吸引力；5) 随着社会的进步，购房理念也随之变化，105、普通市民不再一味追求大户型，转而追求合适自己且精品的户型；6) 项目周边小区房价不高，居民收入水平一般，低总价产品更加符合区域特征，更符合当地人的购房需求。n 发展紧凑型普通住宅的市场机会与风险分析考虑因素机会风险威胁地段因素l 项目地处市中心及新城的“中间”位置，地理位置优越，有很强的唯一性l 周边生活配套设施完善l 不利于形成具有影响力的居住区域景观因素l 区域市民休闲广场景观聚集l 无自然景观产品竞争l 紧凑型普通住宅市场前景看好，存在较大的发展空间l 项目周边无同质产品l 容易形成产品同质化l 楼盘规模小不利于小区内环境的塑造价格竞争l 较低的总价将成为市民投资的热点l 大量低总价二手106、房充斥着项目周边客户因素l 市民认同区域未来发展潜力l 紧凑型产品拥有大量的消费人群l 针对某类客户，有利于形成认同感l 大量普通住宅项目的出现，让消费者用有更大的选择空间市场因素l 目前无锡普通住宅市场状况良好l 目前紧凑型产品市场供应量少，需求大l 普通住宅未来供应量大，竞争激烈l 宏观政策的影响导致未来小面积住宅供应量大涨结论：综上所述，本项目具备发展紧凑型普通住宅产品的先决条件，建议进入n 定位结论综上所述，定位于紧凑型普通住宅符合以下条件：细分方案比选住宅方案区域竞争中高档产品创新市场需求舒适型普通住宅紧凑型普通住宅注：代表不吻合；代表吻合；代表比较吻合根据以上分析，地块具有建造此类107、物业的先天条件，且预计未来此类物业的市场需求较大，若能与区域类似物业做到一定的差别化，前景较为乐观。因此，本项目发展紧凑型普通住宅细分市场。面积范围及比例建议公寓分类房型户型主力面积（）房型所占比例普通住宅3室2厅1卫11060%3房2厅2卫12015%2房2厅1卫8525%（2）写字楼产品定位n 项目发展写字楼的机会1）目前无锡写字楼市场正处于上升通道，空置率下降，租金稳步上扬；2）无锡经济的高速发展，将吸引更多国内外大型企业入驻，同时无锡历年来民营经济发达，这些都势必拉动无锡写字楼需求的增加；3）项目所在区域目前正逐渐形成一个集商业、商务、高档住宅于一体的区域，可发挥写字楼的规模与积聚效应108、；4）地块所在区域通过多年的开发，已被普遍大部分市民所接受，升值潜力巨大；5）项目靠近无锡蠡园开发区内，有利于吸引园区内的企业；另外，项目位于三条交通干道，车行交通较为便利，具有建造写字楼的基本条件。n 本项目发展写字楼的威胁1）近两年无锡新增写字楼将达30万平方米，接近前四年的供应总和，市场供大于求。2）区域写字楼未来供应量急剧上升，未来竞争非常激烈。3）区域内多数为中低档物业，可能会对本项目档次造成一定的负面影响；4）基地远离新区，新区企业及其关联企业将可能较少考虑；5）基地离市区较远，商务气氛不浓。n 定位结论根据以上分析，地块具有建造此类物业的先天条件，且预计未来此类物业的市场需求较大109、，若能与区域类似物业做到一定的差别化，前景较为乐观。因此，本项目发展中高档写字楼细分市场。（3）小户型产品定位n 发展精装单身公寓的市场机会与风险分析考虑因素 机会 威胁 地段因素 l 本项目地处无锡市内滨湖区域，距无锡市中心平均距离较近，地理位置优越景观因素 l 项目面向惠山、市民休闲活动广场l产品竞争 l 区域乃至全市范围内，单身公寓产品较为落后，为创新型产品制造了机会l 容易形成产品同质化l 商业的用地性质导致未来生活成本高，且使用年限低价格竞争 l 较低的总价将成为市民投资的热点 l 成本高导致单价高 客户因素 l 认同区域未来发展潜力以及本公司品牌l 大量单身公寓项目的出现，让消费者110、有更大的选择空间 市场因素 l 目前单身公寓寓市场状况良好 l 未来供应量大，竞争激烈 结论：综上所述，项目具备发展精装公寓产品的先决条件n 定位结论综上所述，定位于紧凑型普通住宅符合以下条件：细分方案比选住宅方案区域竞争中高档产品创新市场需求普通小公寓精装小公寓注：代表不吻合；代表吻合；代表比较吻合根据以上分析，地块具有建造此类物业的先天条件，且预计未来此类物业的市场需求较大，若能与区域类似物业做到一定的差别化，前景较为乐观。因此，本项目应发展精装小户型细分市场。面积范围及比例建议房型户型主力面积（）房型所占比例精装小公寓50-70100%（4）商业用房产品定位n 商铺业态定位的原则与依据 111、1) 完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调； 2) 以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布原则，达到业态布局的协统一；3) 增加消费群体，保障商铺的持续发展；4) 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；5) 借助邻近交通优势及强大的人气聚集力，保障项目整体定位的可实现性；6) 考虑本项目商铺以招商促进销售为主，使投资资金得以迅速的回收，同时维护区域内中高档楼盘的形象之需要。n 商铺业态定位分析商业物业业态定位分析表商 业形 态区 域吻合度建 筑吻合度高租金吻合度档 次吻合度百 货超 市展 示 厅专业市场建材家居家 电数码产品药材、保健汽 车中112、介机构娱 乐餐 饮服饰专卖装修装饰店注：表示不适合；空白表示适合n 商铺业态定位的结论特色室外步行街社区泛会所综合上述市场特征，并结合本项目的产品特点，以区域商业的互补性及稀缺性为考量依据，提出如下商业定位方案：n 定位风险因素分析从项目区域位置、建筑规模、档次、客户、租金以及其他因素对定位方案进行综合全面的风险分析，得出本方案的定位与实际情况都是吻合的，方案是可行的。如下表所示。商业定位因素分析表考虑因素分 析结论区域因素社区内无会所设置，可满足社区生活配套需求吻合地理位置地理位置非常优越，交通较为便捷吻合消费潜力万达商业广场的吸纳消费力保障办公配套的商业契机吻合竞争因素区域内商业广场间的聚113、集效应吻合建筑因素商业建筑面积可满足多种行业吻合档次因素定位于中高档物业，符合区域与物业档次要求吻合客户因素客户对区域地段、项目租金、项目比较认同吻合租金因素组合业态平均租金完全满足该项目租金要求吻合n 关于小区配套商铺业态推荐业态及商家项目经营业态建筑面积装修标准面积所占比重（%）其它美容、美发200M2较高15邮局、银行100-300M2简单40独立出入口干洗店50-150M2简单10人流量大药 店100-200M2简单15冲印店、便利店50-100M2简单20美容、美发： 蒂凡尼形象设计中心、美丽田园护肤美容中心、王垒形象设计中心等药 店：万寿堂药店、锦江大药房、长徽药房、雷允上国药公司114、宝之林药店等干洗店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、阳光干洗等邮局、银行：中国邮政、中国银行、交通银行、工商银行等冲印店：柯达、富士、快图美等便利店：可的便利店、联华超市、农工商超市等音像店：小敦煌音像商店、美亚音像、天龙唱片超市等3、项目综合定位综合上述分析，本项目产品组合为：大型商业（大型百货+大型超市+数码城+美食城+院线）+中高档写字楼+五星级白金酒店+大型高品质紧凑型住宅舒适型精装单身公寓+特色商业步行街区、泛会所因此，本项目经营的核心价值应当是：首先以万达广场作为启动无锡西区城市发展的引擎，再充分发挥和体现万达城市综合体的核心价值，使项目的各类物业围绕这个一个核心竞争力进行互动和115、互补，以高品质的产品和高标准的物业管理作为保障，在大型购物广场外，配以特色休闲商业步行街、商务办公楼和高档次白金酒店，打造无锡具有国际标准的地标性综合建筑群。三、营销策划（一）项目整体定位1、对区域地段价值的判断地段价值是一个地方的自然、历史、事件、人文、建筑、居民等方方面面的长期积淀和不断融合的体验，是一种与生俱来的存在方式，是一种潜在的却能决定区域命运的力量。项目定位，关键是要找到这种价值，利用好这种价值，对接这种价值，营造与区域价值相匹配的项目。（1）、对区域的历史与现状判断A、发展历程上世纪八十年代，河埒区域作为近邻传统商业中心的密集型居住区，因其独有的梅园和荣氏家族、江南大学、轻工业116、大学等人文旅游资源背景，在当时的城市规划中占据了相当重的历史地位，政府甚至考虑将行政文化中心搬迁至河埒区域，受此战略规划的指导，当时兴建的一批市政配套设施开始陆续出现，如无锡展览馆、无锡博物馆、江南商场等，这些都使河埒区域成为无锡最早成型的成熟商圈之一奠定了结实的基础。但九十年代以后，无锡为了寻求更快速的发展，城市规划发展重心在于南北扩容，而不仅是着重打造一个城市副中心，但本区域发展缓慢。B、当前现状2005年之前，河埒区域在较长时期内仅仅作为解决城市居住功能的密集型生活区而存在，市政、金融、商务、商业、生活等等方面的配套长久以来未有明显改变。因此，河埒区域相对于其它新兴区域（如太湖广场周边区117、域、太湖新城区域等），相对封闭、辐射力不足。区域的购房消费主要以区域为主，无法有效吸引外区域消费者。目前，区域内集中了众多八、九十年代所建的老新村：小区名称人口数量（万人）小区规模（户数）建成年代青山新村4380150080年代荣巷新村4380150080年代桃园新村7300250080年代蓓蕾新村2920100085年孙蒋新村11680400085年荷叶新村5840200085年太康新村8760300080年代、98年溪北新村14600500086年、98年住友家园233680098年溪南新村23360800098年产山新村2920100085年、2000年龙世太阳花园10513602000118、年红山半岛2920100020002005年景鸿苑23368002003年隐秀苑438015002003年金色江南一期292010002002年金色江南二期292010002005年底新梁溪467216002006年合计10967537560备注：上表为本项目周边主要住宅小区概况。户均人数按无锡第五次人口普查2.92人计算。（2）、对区域未来发展状况的判断A、城市对区域规划的调整n 上世纪九十年代至2005年这段时期内，城市规划核心思路为快速扩张城市规模与范围，主要围绕“南拓、北展；东整、西优”展开： 南拓即向五里湖与南太湖之间地区发展，突出建设湖滨城、生态城、山水城特色； 北展即跨过沪宁高速119、公路向北发展，将堰桥地区建成惠山区新的行政中心和大型生命科技园； 东整即整合东亭与中心区的空间与道路网络； 西优主要是优化马山、十八湾地区的旅游、休闲用地。 引自无锡城市总体发展规划（修订于2001年4月）。从上述重点规划发展区域的范围上来看，河埒地区并不处于该时期城市发展的重心上，区域发展的动力与速度基本无外力支撑，其发展仅靠区域自发性形成。所以，近十五年时间内，河埒地区除了兴建了较多新村、居民小区之外，基本未发生重大改变，发展速度远落后于其他新兴区域。备注：上图为无锡城市“南拓、北展；东整、西优”规划示意图。n 2005年以来进入“十一五”规划期间，随着东、南、西、北四大片区基本成形，城市120、规模基本达到预期目标，城市发展开始有余力考虑原有的老城区改造问题。此时，河埒地区作为滨湖区重点改造区域，迎来了快速发展的契机。滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的无锡新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。具体来看：河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。 商贸核心区：青祁路以西,蠡溪路以东，梁溪路两侧地区，承担河埒地区的金融、贸易、休闲、观光、购物、娱乐、文化等职能。 特色旅游区：结合荣巷古镇的121、改造和开发，形成以历史文化体验和旅游商业为主导的特色旅游区。 都市魅力带：梁溪路与梁青路之间的带状地区，是联系商贸核心区与特色旅游区之间的纽带。 两个一级社区：以蠡溪路为界，分为东西两个一级社区。长久以来的积压，一旦寻找到突破机遇，区域的发展必然形成爆发，短期之内区域的改变将是快速而又显著的。城市规划的调整，确切的说，是城市对本区域发展的重新重视，将给区域的发展带来广阔的想象空间。引自无锡市河埒地区控制性详细规划，2006年4月。备注：上图为河埒地区功能规划示意图。B、交通格局对区域的影响n 城市内环线对区域的影响由解放环路构成的2.44平方公里老城区，一直以来就是无锡城市唯一的一个核心，这不122、仅与全域4700多平方公里的无锡市极为不相称，而且要打造一个现代化的CBD也显得捉襟见肘。从“十五”规划开始，无锡就谋划了打破这一格局、打造特大型国际化都市的城市化策略，而5年的基础建设，使无锡得以在“十一五”规划中，可以充满底气地提出加速建设中心城CBD和一系列特色城市片区的决策。这一点，可以从无锡2006年开始规划并建设的城市内环线上得到充分体现。具体来看：无锡构筑“三环十二射”城市骨架市内环（一环，2007年完成）；中环（二环，2008年完成）；外环（三环，2010年完成）。其中，又以最先实施的内环线对本区域的影响最为明显。 工程节点：内环线2006年开始施工，2007年前全线通车，全线123、以高架路为主，无交通指示灯，时速80码。 线路概况：由凤翔路惠山隧道青祁路隐秀路金城路江海路构成，全长28公里，围合面积达48平方公里。理想状况下，绕全线一圈费时仅需20分钟左右。 主要道口：由青祁路南端、中南路、机场路、金城东路、通江大道、凤翔路、江海路延伸段、梁清路等组成的“八射”，把城市中心区、锡山、惠山、滨湖、新区等的时空距离大大缩短。本项目所处位置紧临“八射”之一的梁青路道口，受内环线带来的影响将是巨大而又直接的。这种影响不仅表现在交通的便捷性上，更多将体现在将原有区域相对封闭的状况完全改变，使得区域未来将是一个开放的、具有强力吸引力、辐射力的城市核心区域之一。备注：上图为城市内环线124、及八大主要道口示意图。n “七路一中心”工程对本项目的影响伴随着河埒地区发展规划的制定，区域内的交通组织架构改造自2005年下半年开始正式启动，具体内容为：道路名称走向起始开工时间预计竣工时间大池路东西钱荣路青山西路2006.122007.6鸿桥路南北大池路梁青路2005.102006.1蠡溪路南北太湖大道环湖路隐秀路新建工程南北梁青路梁溪路2006.62006.12公益路新建工程南北大池路梁青路2006.102007.3展西路西南蠡溪路惠河路2005.72005.9青山路新建工程南北梁溪路梁青路2007年河埒口公交换乘中心占地面积约35300平方米，建筑面积67073平方米，其中综合楼387125、60平方米、商业综合建筑9600平方米、宾馆4400平方米、车库14313平方米，停车面积21313平方米，预计建设期限2年，目前已经开工。区域交通体系的完善，预计在2007年底之前将可完成。未来区域交通将更为合理、通畅，原有的拥挤、破旧状况将得到很大程度的改善。这种区域交通的转变不仅在交通本身方面产生影响，更多会对区域的形象产生较大的提升作用。区域的内、外交通格局产生了质的变化，从而提升了区域形象力、吸引力、辐射力等方面。备注：上图为区域“七路一中心”分布示意图。C、本项目进驻对区域的影响n 一个建筑面积12万平方米的国际化大型购物中心；n 一个建筑面积3.7万平方米的超白金五星级酒店；n 126、一个万平方米的高档写字楼；n 一个建筑面积25万平方米的高档住宅区；n 两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；n 一个五星级的多厅万达国际影城；n 一个万平方米的市民休闲广场。酒店、办公、停车场、购物中心、包括展览、文化等设施的公共空间，以及高级公寓，当这些元素全部或是某几个组合起来之后，城市综合体便随之诞生。从纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，到本项目，都是城市综合体。每个城市综合体都是一个与城市高度融合的开放式街区。功能的混杂让这样的街区具备了自己的生态链：办公和居住人群酒店客人的消费增加了商业的赢利，他们的来访者给酒店带来了客源。酒店的客人往往也是商业零售的顾客。因127、为邻近酒店和商业，居住人群的生活更为便利，办公人员的商务效率也更高。功能的混杂带给城市综合体更多繁荣。白天，商业、商务活动是区域的主流。夜晚，当商务流退潮后，居住者回到社区，商业、休闲、餐饮、娱乐等又掀起另一个高潮。此外，人际交往、信息汇集、商机碰撞，使这里呈现出独特的、具有强烈感染力的氛围。这一切都将促成城市综合体及其周边区域的快速增值。因此，本项目的进驻本质上改变了区域原本单一的居住功能，融入了更多核心区域必备的功能。（3）、区域地段价值判断结论A、区域地段价值因上述三大因素彻底颠覆n 城市对本区域发展的重新重视，将给区域的发展带来广阔的想象空间。n 区域的内、外交通格局产生了质的变化，从128、而提升了区域形象力、吸引力、辐射力等方面。n 本项目的进驻本质上改变了区域原本单一的居住功能，融入了更多核心区域必备的功能。因此，区域原本封闭、功能单一、冷谈的中低端地段价值，将向开放、功能综合、繁荣的中高端地段价值转变。区域的地段价值完全被颠覆，我们审视的眼光及思考的角度必须相应地放眼未来。当然，一个区域的地段价值发生转变是从量变到质变的过程，是需要时间的积累，但是随着政府的大力投入、本项目快速启动，我们判断，区域的地段价值已经进入质变期，在2007年以后，将得到充分体现。B、区域地段价值转变在房地产方面影响n 对项目市场定位的影响项目的市场定位应该与所处地段价值相对应，两者气质是应该是相匹129、配。一个相对冷谈的中低端地段上，打造中高端项目，存在较大运营风险；一个相对繁荣的中高端地段上，打造中低端项目，无法充分发挥地段价值，经济效益将受损。因此，就地段价值而言，本项目有条件打造中高端项目。n 对区域购房消费的影响以区域原有的地段价值而言，购房消费是封闭的、中低端的；而随着地段价值的转变，购房消费将会呈现开放的、中高端的变化。具体而言，区域外的中高端消费者将进入本区域，从而在结构上整体提高了区域消费层次。因此，我们认为，在地段价值产生明显提升的情况下，本项目的定位可比区域内现有项目略高。2、对本项目自身的理解（1）、对于万达“城市综合体”的认识A、对“城市综合体”的两大认识万达是全国商130、业地产开发企业的翘楚，以“订单式”地产闻名于全国。万达“订单地产”的产品形态迄今已发展到第三代，在不断的改良与完善中：n 从2002年长春万达购物广场开始，万达开发的前六个项目称作单店，为第一代产品。 其特点是向空中发展，一般是一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。因沃尔玛和一层精品店的目标客户不对应，造成了沃尔玛的客流量很大，但首层人流却很少的问题。n 之后，推出的第二代产品，称作组合店。每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在万平方米左右，避免了只有一个主力店、目标客户不对应的问题。不过，因131、主力店的比例较大，虽然抗风险能力强，交租稳定，但租金低，影响到整个项目投资回报。n 2004年下半年，万达开始推出以宁波、上海、北京等地购物中心为代表的第三代产品（“城市综合体”），综合了购物、餐饮、娱乐、商务、居住、休闲等功能，并且此类项目（商业）只租不卖。主要原因在于，商铺出售后无法保证商场整体经营，给后期运营带来较大困难。对“城市综合体”的两大认识： 商业只租不卖 融合多种功能B、商业只租不卖对销售部分产品定位的影响本项目商业部分不进行出售，只进行出租，租金的回收稳定且后期有较大的提升空间；但仅凭租金的回报，资金回收周期较长。因此，从项目整体而言，对于销售部分的资金回收要求较高，因为销售132、部分的出售可以承担商业成本回收的部分压力。对于销售部分的资金回收要求较高主要在于两方面；一是回收速度的要求；二是回收量的要求。n 对于回收速度要保证销售部分的销售速度，决定了太过于高端的产品开发不现实，原因在于销售本身的规模较大，而高端的消费需求仅是市场的少量部分，所以销售整体定位不能太过于高调、必须将目标消费者锁定于市场主流的部分。n 对于回收量而在销售部分的回收量方面，正因为销售部分需要承担商业成本回收的部分压力，销售价格在理想的状态下尽量需要高于正常水平。因此，销售的整体定位在条件许可下可适当高于区域现有项目、可将目标消费者锁定于市场主流部分的中端及以上部分。C、融合多种功能对销售部分产133、品的影响本项目融合了多种功能，并且，该部分功能某些建筑的启动早于销售部分，这对于提升销售产品的品质与档次有较大的直接作用。因此，作为“城市综合体”一部分的销售产品，有条件比区域内现有项目的定位来得略高。同样，我们认为，作为“城市综合体”一部分的产品定位有其自身的特殊性，定位可比区域内现有项目略高。（2）、对于项目用地指标的看法目前项目容积率为3. 0，中、低层高端物业路线无法实现，而在上文中对于销售部分的定位为中高档物业，因此必须从物业类型以外的方面，如小区整体排布、户型功能、产品附加值等方面，来考虑如何在较高的容积率下打造中高端产品。（具体设想在下文中将分类阐述）3、对未来目标消费者的判断（134、1）、对于目标消费者的来源判断河埒地区存在购房意向的人群来源地分布较广，除河埒本地之处，北塘、市中心存在不小比例，这是以消费者居住地为指标而言的，事实上，如果工作地也作为指标纳入统计的话，本区域是典型的区域型消费市场（约有80%的意向消费者的工作地或是居住地在河埒地区）。但随着前文提及的三大因素（规划、交通、本项目）对地段价值带来的提升作用，以及对消费者潜在心理影响，未来消费者（特别是中高端消费者）的来源将突破区域的封闭性，将吸引众多外区域人群。具体来看：重点受本区域吸引或辐射的区域为沿内环线周边，特别是各个道口周边的区域。（2）、对目标消费层次的判断对于区域内的中高端消费者而言，由于本区域现135、有的项目档次普遍不高，所以一般倾向于向太湖新城、蠡湖新城选择，而一旦本项目上市，将很大程度截留本区域的中高端消费者。而对于区域外的消费者而言，应该以中高端为主，是有能力也有需求在更理想的区域选择物业的人群。所以，未来目标消费者层次为相对中高端为主。4、对本项目整体定位思路的总结（1）、所处区域的地段价值快速提升，是本项目打造成为中高端物业的有力支撑。（2）、项目自身“城市综合体”的特征与运营模式，要求本项目打造成为中高端物业。（3）、未来消费者结构的变化，引导着本项目打造成为中高端物业。因此，我们认为，本项目（住宅）整体定位思路应该为中高端物业路线。并且，必须在容积率3.0条件下，从小区整体排136、布、户型功能、产品附加值各方面综合考虑如何实现中高端路线。（二）项目整体形象定位1、项目市场形象定位 我们城市综合体项目的形象定位为：筑就无锡最具盛名的城市综合体无锡“万达广场”是“大连万达集团”成熟的第三代产品“城市综合体”（英文称为HOPSCA），它的建成是足以改变一座城市重心的大手笔，它也必将成为无锡现在乃至未来最具代表性的城市综合体。A、分形象（A）、住宅河埒口区域可收藏的高品质公寓。（B）、写字楼中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。（C）、精装修公寓新知识阶层的理想家园。（新知识阶层：知识经济中的创业者。）B、目标客户定位（A）、住宅a) 滨湖区周边收入较高的生意人和私营业主b) 137、当地收入水平较高且比较稳定的居民及外来打工人员c) 项目周边具有一定经济实力的企事业单位、政府公务员d) 热爱生活，喜欢娱乐、休闲的都市白领人群e) 看好该地段项目及万达品牌的投资者（B）、精装修公寓a) 销售目标客户看重本区域未来发展的投资者。b) 未来居住客户在无锡工作的外籍人士；购买本案办公物业的业主；周边商业区域的私营企业主；在周边高级写字楼上班的高级白领；外地驻锡分支机构、办事处的管理人员。（C）、写字楼a）外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；b）新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；c）各行业管理机构；d）与周边经济138、活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案；e）河埒口原有的写字楼出租者；f）看重本区域发展的投资者。（D）、商铺a）原来周边小商铺的经营者；b）居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户；c）看中地段发展，进行商铺投资的客户。（3）、目标客户分析A、住宅目标客户分析(A)、主要特征 关心国家大事，关心政治、经济形势； 交际广泛、见识广博； 追逐时尚，注重形象，关注生活品质； 三口之家为主，有私家车或公司专车； 大部分受过高等教育； 敢于创新、善于学习新知识、新观念； 投资意识强。(B)、消费心理 关注品质，对价格不是很敏感； 有相对固定的消费品牌； 公共活动频繁； 个人交际圈相对固定，活动场139、所相对固定； 注重地位的表现； 对未来发展有很好期望。(C)、信息通道 报纸：主要为新闻类和专业类报纸； 电视：新闻类； 杂志：时尚杂志、免费速递杂志； 亲友间信息传递； 户外媒体。B、精装公寓目标客户分析(A)、主要特征 在无锡工作或由于工作关系经常到无锡； 对配套比较依赖，注重生活品质； 关注周边的居住氛围； 注重工作的便利性。 社交广泛。(B)、消费心理 对价格敏感较低，注重品质； 投资意识较强。C、办公楼目标客户分析(A)、主要特征 正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所； 为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间； 企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向140、购买办公楼，同时也是一种投资； 原先的办公场所在本案周围； 对办公空间的面积需求不是很大； 大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。(B)、信息通道 专门的中介机构； 房地产信息集中的报纸。D、商铺目标客户分析(A)、主要特征 主要居住在周边区域，对地域认同感很强； 关注市政动态，投资意识强。(B)、消费心理 比较谨慎，不敢冒很大风险； 有一定积累，但购买能力有限，对总价敏感。（三）推广策略1、策略概述 高姿态、高品位的社会公关活动 引起公众注意的新闻事件营销 准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动 现场展现将来的期望值，给客户以购买信心 公共关系策略与广告宣传推广并 针对优质141、客户参观集团其他项目的sp活动2、推广阶段品牌形象建立整体项目推广发挥万达集团的公益优势（万达义工站及06年度最佳雇主）结合品牌宣传打公益牌，使项目具有公共性，区别于住宅项目的私密性。项目亮相应从社会性、企业品牌和项目气质三个层面切入。品牌强势推广第一轮推广 品质住宅上市全面整合各方面推广手段，全面带动人气，媒体力度达到最高潮在公众层面确立万达商业广场品牌地位，在完成住宅销售的的同时为后续的销售打下深厚基础。品牌形象升华第二轮推广 精装修公寓上市已有的品牌效应增强了客户对产品增值盈利前景的信心，再针对投资型客户的特点，开展准确有效的推广活动，使品牌进一步提升。品牌延续第三轮推广写字楼上市再针对142、写字楼客户的特点，开展准确有效的推广活动，使万达商业广场成为无锡知名的高档社区的代表，品牌得到永久延续。3、阶段广告执行计划A、 准备期必须完成的工作对品牌进行全面整合， 通过对工地现场、售楼处的形象包装和开盘前一系列推广活动和媒体广告的宣传，最大限度地提升本案的市场形象，将无锡万达商业广场建立成无锡综合体的代表，以满足目标客户的心理需求是至关重要的。（A）、售楼处装修完毕并开始引导期接待（B）、品牌识别系统建立与设计a、基础系统设计l 标志l 标准字体l 标准色、辅助色l 辅助图形l 广告总精神l 标志、标准字体、辅助图形、广告总精神的标准组合l 标志的变形b、应用系统设计a) 事务用品系统143、l 名片、信封、便笺、笔l 纸杯l 手提袋l 购房协议书封套/置业计划封套l 看房专车l 工作证、停车证l 贵宾卡l 公文夹、档案夹l 烟灰缸l 其他推广过程中必需的事务用品b) 现场形象包装I、 工地外部形象包装l 工地围墙包装l 工地广告牌l 立柱挂旗、条幅l 售楼处指示牌、精神堡垒l 功能区位指示牌（包括停车场指示牌、样板区指示牌）l 标识牌（包括领取资料处、洽谈处、咨询处、洗手间）l 看楼路线指引牌l 销售通道形象包装l 售楼处外部形象设计II、 售楼处内部形象包装l 售楼处的平面布置、装修风格、器具摆放要求等建议l 售楼处形象背景牌l 售楼处展板设计l 室内屋顶吊旗l 售楼处其它形象144、展示III、 样板间形象包装l 导视牌l 户型牌l 功能牌（主人房、儿童房、父母房、客房、书房、洗手间等）l 免费赠送牌（如：洁具、橱具等）l 设计概念介绍c) 户外广告类l 车体广告l 停车亭广告l 路牌广告l 灯箱广告l 道旗广告l 其它形式的户外宣传广告d) 促销礼品类l 礼品外形或外包装形象l 促销活动卡l 请柬、邀请函l 礼品（例如广告伞、钥匙链、手表、明信片、书签）l 活动广告牌l 促销过程中的形象展示（C）、项目宣传物资料实施l 整体项目楼书设计l 整体项目折页设计l 户型单页设计（D）、 楼盘信息的确认l 整体项目楼书设计l 物业管理（服务项目、收费标准）l 智能化标准l 建材145、标准l 配套标准（E）、销售道具准备l 模型l 销售说词的完善l 销售人员的再培训l 销售现场服务人员（安保、保洁）l 价目表B、整体项目与住宅引导期为保证本案开盘达到理想效果和预定量，必须在开盘前有引导期。所谓引导期，即所有销售软硬条件成熟，加上进行了有效的SP活动，大量的广告配合，积累足够的人气之后才可以开盘。引导期非常重要，它可以保证开盘的成功。以大气醒目的版面设计，激起消费者的好奇心，引起业内外人士的广泛关注吸引来电询问，为开盘累积旺盛的人气和大量的客源。主标题：国际万达 活力无锡 引导期销售资料配合l 住宅楼书设计（包含房型）l 住宅折页设计住宅开盘强销期第一强销期：经过引导期的精心146、策划，市场的胃口已经充分吊起，此时强势开盘，以开盘典礼等公关活动形式，报章、影视媒体继续集中轰炸，在较短时间内冲击销售（预定）率 。第二强销期：再经过春季房展会的推动，引起第二次高潮，促进住宅销售的全部去化。第六部分 投资收益分析（一）评价的基本假设1、全投资假设。假设在确定项目的现金流量时，只考虑全部投资的运动情况，而不具体区分自有资金和借入资金的具体形式的现金流量；2、现金流量在期初或期末产生；3、各类营业收入均能够收现，无坏账；4、测算的各类成本均为付现成本；5、税负按现行税收政策计算。评价的基本指标：无锡项目技术经济指标表序号 项 目总用地规划指标1用地面积()395,000.00 2147、容积率2.13 3总建筑面积()1,100,000.00 4计容积率面积()840,000.00 4.1封闭式购物中心()120,000.00 4.2商业街区()80,000.00 4.3商业街()50,000.00 4.4五星酒店()35,000.00 4.5四星酒店()30,000.00 4.6200米甲级写字楼()80,000.00 4.7100米甲级写字楼()120,000.00 4.8SOHO()100,000.00 4.9服务式公寓()25,000.00 4.10 住宅()200,000.00 5不计容积率面积()260,000.00 6机动停车数（个）6,500.00 （二）财务148、分析结果1、编制现金流量表本报告数据来源于上述的基本测算项目期间的划分根据财务分析的基本假设之一现金流量的产生在期初或者期末，来设计本项目的期间划分。无锡项目物业租金及售价类型物业类型可租面积/可售面积()租金/售价单位2017年租赁收入/销售总收入（万元）持有型物业商业200,000.00 100.00 元/月34,312.01 甲级写字楼200,000.00 80.00 元/月16,128.00 酒店650,000.00 450-650元/间/日13,533.08 服务式公寓25,000.00 7.50 元/日5,748.75 停车位6,500.00 2000-6000元/个/年2,725.00 合计72,446.84 销售型物业商业街50,000.00 25,000.00 元/125,000.00 SOHO100,000.00 16,000.00 元/160,000.00 住宅200,000.00 15,000.00 元/300,000.00 合计585,000.00 投资人最低的报酬要求为9%。最低的报酬要求参照了现行银行对房地产行业中长期贷款利率水平7.47%（1+20%）。税前财务净现值NPVNPV=266，253.58（万元）税前财务内部收益率IRR令：NPV=0 则：IRR=13.22% 动态投资回收期动态回收期=15.36（年）约15年零4个月