1、2010.11.52010.11.5百富勤百富勤谨呈：四川上甲房地产开发有限责任公司谨呈：四川上甲房地产开发有限责任公司本报告指导思想本报告指导思想旨在通过对未来房地产市场发展及走趋，以及对邻水市旨在通过对未来房地产市场发展及走趋，以及对邻水市场的深度把握和深刻调研基础上，结合项目所处的地段场的深度把握和深刻调研基础上，结合项目所处的地段位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准备方位置及产品规划特点，为项目的定位及营销提供准备方向和行之有效的执行计划向和行之有效的执行计划目标解析目标解析由项目定位、开发节奏和合理的物业配比来把握在控制风险的基础上实现利润最大化在控制风险的基础上实现利润最大2、化核心目标核心目标项目要树立上甲品牌，满足政府要求项目要树立上甲品牌，满足政府要求兼顾目标兼顾目标领跑市场：速度影响力外观价格汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对近期房地产市场调控政策近期房地产市场调控政策为稳定房地产，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨，为稳定房地产，进一步落实遏制部分3、城市住房价格过快上涨，”国十四条国十四条”问世问世,主要针对贷款购买主要针对贷款购买第二、三套住房的家庭，提高贷款首付款及贷款利率。继第二、三套住房的家庭，提高贷款首付款及贷款利率。继4 4月国十条后，部分城市亦出台了相关的配月国十条后，部分城市亦出台了相关的配套措施或者补充措施；其目的是坚决抑制投资投机性购房需求，从而达到抵制房价过快上涨的作用。套措施或者补充措施；其目的是坚决抑制投资投机性购房需求，从而达到抵制房价过快上涨的作用。房地产市场又将迎来一波政策潮房地产市场又将迎来一波政策潮 。调控政策。调控政策对于首次购房的中低端客户影响较大对于首次购房的中低端客户影响较大，但相对贷款依赖但相4、对贷款依赖度较低的改善和长期投资型客户影响较小度较低的改善和长期投资型客户影响较小新政下各大地产商新政下各大地产商“跑马圈地跑马圈地”1-101-10月房地产开发企业投资完成及增迅情况月房地产开发企业投资完成及增迅情况1-101-10月，房地产开发完成投资月，房地产开发完成投资3806938069亿元，比同期增长亿元，比同期增长36.5%36.5%。其中。其中商品商品住宅完成投资住宅完成投资2668326683亿元亿元,同比增长同比增长33.8%33.8%，占，占开发比重的开发比重的70,1%70,1%。商品。商品住宅开发仍是各大地产商开发的主住宅开发仍是各大地产商开发的主流，开发投资额和新开5、工面积同比流，开发投资额和新开工面积同比增速略有回落，但总量仍处于历史增速略有回落，但总量仍处于历史高位高位,房开商投资热情并未退减。房开商投资热情并未退减。1-91-9月土地成交量及溢价情况月土地成交量及溢价情况土地成交方面土地成交方面国家控制出让土地及出让金大幅提价，影响各城市土地成交量。国家控制出让土地及出让金大幅提价，影响各城市土地成交量。随着供地计划的逐步落实，重点城市住宅用地供应量进一步增加随着供地计划的逐步落实，重点城市住宅用地供应量进一步增加 。一线城市土地供应量减缓，二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。一线城市土地供应量减缓，二线城市成交量及同比增幅明显高于一线城市。土6、地溢价方面土地溢价方面土地价格快速上涨的趋势得到抑制。一线城市地块品质较高的受热捧，其它城市整体平均的溢价水平呈低位平土地价格快速上涨的趋势得到抑制。一线城市地块品质较高的受热捧，其它城市整体平均的溢价水平呈低位平稳态势稳态势 。近期土地市场成交逐渐活跃，成交土地总体溢价水平不高，一定程度上反应了开发企业对于对风险控制的理性近期土地市场成交逐渐活跃，成交土地总体溢价水平不高，一定程度上反应了开发企业对于对风险控制的理性思考。思考。商品房销售面积和销售额增长情况商品房销售面积和销售额增长情况(1-10(1-10月月)涨幅较涨幅较1-71-7月有所回落，但整体价格同比继续上涨。月有所回落，但整体价7、格同比继续上涨。由于首付比例的提升，导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的由于首付比例的提升，导致一部分刚性需求购房者由于资金压力或房价下跌的预期而选择观望导致销售量下滑；预期而选择观望导致销售量下滑；一二线城市成交量的出现大幅萎缩。一二线城市成交量的出现大幅萎缩。三四城市依然保持较好的销售状况三四城市依然保持较好的销售状况,这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。这对稳固全国的房地产投资无疑是有利的。政策对抵制房价过快上涨发挥了一定的作用。政策对抵制房价过快上涨发挥了一定的作用。土地供应缩量，高端物业倍受青睐土地供应缩量，高端物业倍受青睐新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月8、份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨11.9%，其中普通住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨14.8%；经济适用房销售价格上涨0.9%。三季度以来，三季度以来，一线城市的成交水平处于逐渐恢复之中一线城市的成交水平处于逐渐恢复之中，再加上二三线城市相对平稳，使得，再加上二三线城市相对平稳，使得整体销售整体销售形势向好形势向好。中低端住宅市场受影响较大中低端住宅市场受影响较大，市场销售将有所放缓。但由于市场供应量减少，因此，价格小幅上扬。，市场销售将有所放缓。但由于市场供应量减少，因此，价格小幅上扬。中高端住宅市场受影响较小中高端住宅市场受影响较小，这是由9、当前负利率、通货膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成，这是由当前负利率、通货膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成的，单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情；的，单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情；解析解析结论结论 调控成效不及预期调控成效不及预期 ，各地楼市波动不大；，各地楼市波动不大；一线城市增减互现，二、三线城市保持稳定；一线城市增减互现，二、三线城市保持稳定；新政对中低端市场影响较大，对高端市场影响较小；新政对中低端市场影响较大，对高端市场影响较小；受保障房及全国大量的三、四线城市投资拉动受保障房及全国大量的三、四线城市投资拉动,全国房全国房地产投资有10、望保持较高增速地产投资有望保持较高增速.随着政策的严格执行随着政策的严格执行,房价已经在朝着政策预定的目标房价已经在朝着政策预定的目标演变演变,行业将真正步入行业将真正步入“政策政策成交量成交量房价房价”的良性的良性循环。循环。各大城市调控细则指数各大城市调控细则指数从以上统计数据不难看出从以上统计数据不难看出,在国家在国家“限贷令限贷令”和深圳和深圳“限购令限购令”的调控下，一线城市的地方调控力度的调控下，一线城市的地方调控力度较大，而较大，而重庆调控力度还较为放松重庆调控力度还较为放松。这是因为重庆是一个高速发展的二城市，在经济发展上需要大量。这是因为重庆是一个高速发展的二城市，在经济发展11、上需要大量的资金，加之两江新区宣告落成，将加快重庆经济的高速腾飞。重庆目前的整体居住水平和房价都还的资金，加之两江新区宣告落成，将加快重庆经济的高速腾飞。重庆目前的整体居住水平和房价都还较低，所以重庆市对房地产的较低，所以重庆市对房地产的调控力度调控力度较其它城市并较其它城市并不强硬不强硬。2 20 01 10 0全全国国房房价价排排名名排名排名城市城市房价房价排名排名城市城市房价房价1杭州市2584026泉州市 76802北京市 2231027嘉兴市 75873上海市 1916828海口市 72884温州市 1885429东莞市 70235三亚市 1831930成都市 66306 深圳市 112、697831合肥市 62557 宁波市 1343832鄂尔多斯市 62208 广州市 1256033武汉市 61969南京市 1201634南宁市 613710 舟山市1050035唐山市 609811绍兴市 1010536昆明市 600612珠海市 974737金华市 600013大连市 967838中山市 598814厦门市 966039烟台市 583515苏州市 910340重庆市重庆市 5720572016台州市 896741日照市 570017青岛市 896242郑州市 568918天津市 895843惠州市 564919南通市 895044宜昌市 563720福州市 866645太13、原市 563521湖州市 822046扬州市 563022哈尔滨市793947南昌市 557323无锡市 784348长春市 544524佛山市 782249兰州市 544025济南市 776050 西安市5398在全国房价排名中，重庆名列40位。是房价最低的直辖市。城市城市 平均房价平均房价(元元/)房价环比房价环比1南通 8,3189.93%2哈乐滨7,9176.48%3天津12,3996.24%4西安6,6326.05%5扬州7,1615.57%6淄博 4,4554.75%7呼和浩特 4,6384.31%8杭州18,9984.27%9昆明8,0754.18%10兰州6,6493.77%114、1重庆6,6813.69%12乌鲁木齐4,9763.61%13石家庄5,7903.37%14长春5,4463.16%15贵阳5,4462.99%1010月全国各城市房价涨幅排名月全国各城市房价涨幅排名城市房产网站对全国主要城市房产交易监测显示，2010年10月全国53个大中城市，城市房价平均值环比下降的有14个城市，城市房价平均值环比上升的有29个城市。监测数据还显示，房价处于高位的三个城市温州、上海、北京这个月都有所下跌。而房价相对较低的省会城市及重点城市房价均平稳上涨。二、三线城市受交受宏观调控影二、三线城市受交受宏观调控影响的程度明显低于一线城市。响的程度明显低于一线城市。受益于城镇化的15、发展、在一定程受益于城镇化的发展、在一定程度上规避宏观调控的风险、土地成度上规避宏观调控的风险、土地成本相对较低、消费需求有支撑。本相对较低、消费需求有支撑。近期重庆房地产市场情况近期重庆房地产市场情况1-101-10月月重庆共计重庆共计销售商品房销售商品房30603060万平方米万平方米，8 8月主城区的成交量月主城区的成交量突破突破2 2万套。万套。主城区商品房主城区商品房的供应量的供应量持续增长持续增长，成交量近两周有所回落。，成交量近两周有所回落。商品房销售价格均价在商品房销售价格均价在65486548元元/,9,9月房价月房价同比上涨同比上涨9.5%9.5%，略高于全国平均涨幅，略高16、于全国平均涨幅.涨幅排涨幅排在在7070城市第城市第8 8位位(统计局最新数据）统计局最新数据）,重庆房价重庆房价依然坚挺。依然坚挺。调控半年重庆典型楼盘价格走势调控半年重庆典型楼盘价格走势 典型楼盘典型楼盘4 4月售价月售价1010月售价月售价与前期价格比与前期价格比较（）较（）项目优惠情况项目优惠情况开发商开发商金科十年城780083006%房交会前(10月15前)最高可享受按揭95折的优惠，房交会期间可享受一次性93折、按揭94折的优惠。重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司半山华府790084006.30%暂无鹏润地产鲁能星城十二街区7300900023%一次性付款98折，按揭99折17、优惠重庆鲁能开发(集团)有限公司东原1891150001700013%暂无重庆东原地产开发有限公司万科朗润园6500780020%最高优惠3%万科（重庆）房地产有限公司富力城780080002.50%无重庆富力城房地产开发有限公司天景雨山前105001200014.28%全款97折，按揭99折重庆天景置业有限公司协信天骄城750080006.66%无重庆协信控股（集团）有限公司恒大城6446起6825起4.94%开盘额外89折恒大地产集团重庆恒大基宇置业有限公司龙湖江与城800083003.75%办卡98折，首付5成以上98折重庆龙湖地产发展有限公司政策调控下，知名开发企业所售中高档楼盘价格均18、有上涨，涨幅最高达政策调控下，知名开发企业所售中高档楼盘价格均有上涨，涨幅最高达23%23%，市场对品质住宅的热，市场对品质住宅的热力追捧，及刚性需求的强大支撑可见一斑。力追捧，及刚性需求的强大支撑可见一斑。解析解析解析解析结论结论结论结论国家政策指向明确后，市场的观望情绪开始淡化国家政策指向明确后，市场的观望情绪开始淡化 ，成交量，成交量虽小幅缩水，价格却保持平稳上升势头；虽小幅缩水，价格却保持平稳上升势头；随着户籍制度的改革，对于城区居住需求是大量的；随着户籍制度的改革，对于城区居住需求是大量的；保税港和两江新区成立，国家从战略的高度把重庆定位为一保税港和两江新区成立，国家从战略的高度把重19、庆定位为一个西部的发展高地，城市价值提升。个西部的发展高地，城市价值提升。重庆商品房的建面均价大概是在重庆商品房的建面均价大概是在5500-60005500-6000之间，在全国同之间，在全国同级城市中尚处于低位，立足重庆未来，房价还有发展空间；级城市中尚处于低位，立足重庆未来，房价还有发展空间；重庆作为中国最年轻的直辖市，城市化进程速度快、重庆作为中国最年轻的直辖市，城市化进程速度快、在众在众多政策利好及调控力度低情况下，重庆房地产将进入良性发多政策利好及调控力度低情况下，重庆房地产将进入良性发展阶段。展阶段。高端房产继续以高端房产继续以“物以稀为贵物以稀为贵”的理由，呈现出稳步上涨的的理由20、，呈现出稳步上涨的态势态势 汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对迅速发展的邻水经济和逐步完善的城市配套迅速发展的邻水经济和逐步完善的城市配套城城北北镇镇城城南南镇镇鼎鼎屏屏镇镇至至达达州州至至重重庆庆至至广广安安地理位置：地理位置：邻水地处四川盆地东部，华蓥山东麓，隶属于四川省广安市，东、南21、分别与重庆市垫江县、长寿县、渝北区接壤，西、北分别与华蓥、广安区、达州市相连。辖区人口：辖区人口：邻水的城区面积由当初的不足一平方公里，到现在城区14.28平方公里,常住人口15万，辖45个乡镇522个村，总人口103万。交通：交通：邻水地处川东渝北门户，境内国道、省道、县道纵横交错，四通八达，基本实现柏油化。广邻高速公路已经开通，正在建设的广渝、达渝高速公路和即将动工兴建的沪蓉高速公路呈十字状交汇于邻水，形成川东交通枢纽；经济：经济：2009年，全县生产总值实现88.6亿元，同比（下同）增长14.8%，其中第一、二、三产业增加值分别实现23.3亿元、35.1亿元、30.2亿元，分别增长4.522、%、25.6%、10.7%；达渝高速达渝高速沪蓉高速沪蓉高速“一心五片一心五片”城市总体布局城市总体布局西北部以小西河为界，西南部以省道218西侧山体为界，南抵高速路，东以环城路为界，大多是现状已建成区，是目前县城的主体区域，包括行政、商贸、居住、教育、医疗卫生、市政、文化、交通等用地。该片区以河流干道为标识可划分为南部、中西部、中东部和北部四个组团。中部主城片区（中部主城片区（670公顷）公顷）华蓥山麓以东，沪蓉高速路以南、达渝高速公路以西的为南部片区，规划该组团以一、二类工业和仓储用地为主。南部经济区（南部经济区（1200公公顷）顷）金银岩、土地亚以东、芭蕉河以西的达渝高速路两侧为东南组团23、，规划依托氮肥厂和火电厂，以二三类工业用地和仓储用地为主东南部工业区（东南部工业区（640公顷）公顷）现状环城路以东的红店、土垭、孟家坪片区。是城市近期发展建设的主要用地，以二类居住用地为主，配套相应的教育、医疗、市政、商贸用地东部片区（东部片区（280公顷）公顷）以银鼎山、玉屏山公园为绿心，北至二中，西以玉屏山为界，东以小西河为界，南至电力公司，为老成核心区，是以行政、商贸、居住、教育、文化娱乐为主的综合核心区。一心：旧城核心区（一心：旧城核心区（75公顷）公顷）东北部以小西河至赵家桥为界，东部以玉屏山为界，南抵高速公路，西至华蓥山麓的西部片区，规划以中高档居住、行政办公、职业教育、休闲娱乐24、用地为主。西部经济区（西部经济区（460公顷）公顷）重点开发区域重点开发区域重点开发区域项目与城市交通动脉的关系项目与城市交通动脉的关系拥有完善的外部道路系统，区域可通达性良好，与城市核心的车行距离仅几分钟。城市交通体系全面渗透，项目与城市交通动脉的衔接是物业价值的直接体现。东面:正在兴建中的城市景观大道城市景观大道;南面:正在施工的城市东西干线东西干线;西面：施工中的、10、11号道路号道路与210国道;北面：施工中的、号道路、号道路和已建的环城路。北面南面西面东面项目东面：是政府规划的320亩黄桷树城市生态公园及行政中心。项目现状及四至项目现状及四至地块内部坡度较地块内部坡度较大，西面临路25、，东面靠山大，西面临路，东面靠山项目北面：项目南面：农民房、危旧工厂（正在拆迁）项目西面：现为山脊及危旧房北面南面西面东面龙腾78亩商住用地及施工中的9号道路，直接连接环城路地块形状及规划经济指标地块形状及规划经济指标地块集中，中等规模地块集中，中等规模总占地：总占地：105105亩亩综合容积率：综合容积率：1.9 1.9规划用途：商住用地规划用途：商住用地土地使用年限：商业土地使用年限：商业4040年，年，居住居住7070年年建筑密度：建筑密度：40%40%绿化率：绿化率：45%45%限高：海拔限高：海拔 400 400米米商业比例：商业比例：5%5%地价：地价：145 145万万/亩亩 项26、目项目SWOTSWOT分析分析S S WWO O T T项目紧临规划中的城区最大的生态公园项目紧临规划中的城区最大的生态公园道路四通八达，通达性高道路四通八达，通达性高地形为山地，容易打造出特色物业。地形为山地，容易打造出特色物业。临街面长，商业可利用价值高临街面长，商业可利用价值高目前该片区为城乡结合部，整体居住目前该片区为城乡结合部，整体居住环境较差。环境较差。周边生活配套不成熟。周边生活配套不成熟。用地条件差，坡度大，落差高。用地条件差，坡度大，落差高。公园形象未建立，不利于推广。公园形象未建立，不利于推广。缺乏自然景观资源。缺乏自然景观资源。紧邻城市主干道，噪音污染较大。紧邻城市主干道27、，噪音污染较大。位于城市规划的重点开发区域。位于城市规划的重点开发区域。随着泽达项目的落成和市政设施逐步随着泽达项目的落成和市政设施逐步实施，区域关注度将有大幅度提升。实施，区域关注度将有大幅度提升。本地块是邻水首个低密度商住项目。本地块是邻水首个低密度商住项目。户籍制度改革和政府招商引资，将带户籍制度改革和政府招商引资，将带来大量城镇人口。来大量城镇人口。房地产市场供应量小，竞争力小。房地产市场供应量小，竞争力小。未来该片区房地产集中放量，会分流未来该片区房地产集中放量，会分流一部分客户群体。一部分客户群体。地块对面规划大量安置小区，将拉低地块对面规划大量安置小区，将拉低区域商品房整体品质和28、价格。区域商品房整体品质和价格。政策调控的不确定因素。政策调控的不确定因素。景观条件及市政的缺失，对政府投入景观条件及市政的缺失，对政府投入力度及实施速度的依赖性较高。力度及实施速度的依赖性较高。汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对从邻水城市外扩的特征和东北部的地理位置上看，从邻水城市外扩的29、特征和东北部的地理位置上看，东北部是中部城市核心区的东北部是中部城市核心区的唯一稀缺资源唯一稀缺资源邻水城市外扩的特征：邻水城市外扩的特征：1.北填西拓，东扩南延 2.由于中心城区域辖区面积所限，其它各片区城市配套资源缺失，因此开发集中部周围，所以客户群体未发生变化，固与原区域的功能相近，楼盘档次类似。3.由于政府财政实力有限，所以开发总体呈现点式发展的格局东北部地区特征：东北部地区特征：1.东北部片区规划有邻水最大的城市公园，生态资源俱佳。2.210国道及景观大道纵横其中，道路通达性高。3.人口密度低西拓西拓南延南延东扩东扩项目与城市位置的战略关系项目与城市位置的战略关系本项目所处城市与生态30、自然最完美的结合归属地中部主中部主城区的东北部片区。城区的东北部片区。从地理位置而言，该版块位于城市东西片区的中轴线上东西片区的中轴线上。从发展角度而言，该版块属于重点开发区域与优化开发区域重点开发区域与优化开发区域的的的核心地带核心地带。可依托城市旧城核心区的公共城市功能及生态公园提升物业价值。西部片区南部片区东南部片区东部片区中部主城片区重点开发区域重点开发区域从资源稀缺价值角度看，东北部片区不仅拥有邻水最大的从资源稀缺价值角度看，东北部片区不仅拥有邻水最大的城市生城市生态公园态公园，而且通过规划拥有更为稀缺的，而且通过规划拥有更为稀缺的五星级酒店五星级酒店和和综合百货综合百货资资源，区域31、价值源，区域价值高端化高端化的趋势明显的趋势明显公园地产发展主要以高端为主，如:保利江上明珠项目、龙湖源著、保利公园198等一般城市发展中，生态圈的物业高端化趋势，如：鸿恩寺公园、东部华侨城等政府规划320亩黄桷树公园，打造形成邻水独一无二的城市生态公共空间福州闽江沿岸本案本案30亩住宅用地13万平米住宅用地行政中心从政府引进开发商的实力和品牌，以及政府对该片区的规划来看，东北部片区从政府引进开发商的实力和品牌，以及政府对该片区的规划来看，东北部片区的前景被的前景被一致认可一致认可。该版块在黄桷树公园、五星级酒店、综合商业、行政中心的该版块在黄桷树公园、五星级酒店、综合商业、行政中心的影响和带32、动下，有望助成本项目影响和带动下，有望助成本项目高品质物业的开发形象高品质物业的开发形象。17万平米泽达未来国际（综合体）13万龙腾住宅用地公园次入口公园主入口区域价值总结区域价值总结三重价值体系并存三重价值体系并存城市与生态双重资源城市与生态双重资源政府规划利好与交通资源政府规划利好与交通资源实力开发商追捧实力开发商追捧从区域价值上，东北部片区在五大区从区域价值上，东北部片区在五大区域中最有机会承担富人区的职责域中最有机会承担富人区的职责u 城市规划发展方向是向西、向南发展。城市规划发展方向是向西、向南发展。u南部、东南部规划为工业园区、不适合南部、东南部规划为工业园区、不适合开发高档住宅。33、开发高档住宅。u城南新区优质地块开发殆尽，所剩地城南新区优质地块开发殆尽，所剩地块体量很小，不具备开发规模地产的条件。块体量很小，不具备开发规模地产的条件。u均为已建成的房屋，旧城改造难度大均为已建成的房屋，旧城改造难度大u可用于开发的空置地块极少。可用于开发的空置地块极少。u自发型发展，开发商是自发型发展，开发商是 主推力主推力东北东北 VS VS 西部西部 城乡结合部，边缘地带城乡结合部，边缘地带距离城市闹市区较远。距离城市闹市区较远。景观资源匮乏景观资源匮乏城市与生态双重资源城市与生态双重资源政府规划利好与政策支持政府规划利好与政策支持品牌开发商追捧品牌开发商追捧东北东北 VS VS 核34、心中部核心中部 东北东北 VS VS 东部、南部、东部、南部、东南部东南部 由项目地产因子所决定物业开发方向由项目地产因子所决定物业开发方向地产因子地产因子公寓公寓住宅住宅洋房洋房豪宅豪宅别墅住宅说别墅住宅说明明高档物业高档物业符合情况符合情况对公共效能的依赖性很强强一般弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜面临交通干道、高压线、工厂、闹市区符合对小区（菜市场）配套要求高很高一般很弱不宜商场上加住宅符合对小区物业管理的要求一般一般高一般应有高水准专业物业管理公司符合建筑、质量、装修要求高高一般很高精品设计符合容积率覆盖率要求低中高一般低密度豪宅符合对休闲空间、绿化要35、求低一般高很高绿化率高、有专属会所符合景观要求低一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合如图所示：不如图所示：不同档次的住宅同档次的住宅项目所具备的项目所具备的基本地产因子基本地产因子有所不同有所不同解析解析解析解析结论结论结论结论汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对城市富人区发展模式分析城市36、富人区发展模式分析每一个富人区都存在一个峰值点政府主导型富人区峰值点一般为政府主推区域资源主导型富人区峰值点一般出现在核心资源区主推次推后推政府主导型：上海浦东陆家嘴香港贝沙湾圣安东尼奥边缘区普通资源区核心资源区资源主导型：鸿恩寺公园华润中央公园保利江上明珠公园高价值区域的价值梯度及辐射力高价值区域的价值梯度及辐射力香香蜜蜜湖湖香蜜湖1号熙园水榭花都价值峰值区价值峰值区中旅公馆价值承接区价值承接区香域中央翠海花园香格丽苑香蜜山东海花园香榭里枫丹雅苑瀚城新天国际名苑价值辐射区价值辐射区堤香名苑价值逐级递减一级资源配套核心区二级资源配套较弱远离核心资源远离配套本项目新加坡城价值峰值区价值峰值区价值37、承接区价值承接区价值辐射区价值辐射区深圳香蜜湖深圳香蜜湖核心资源正大上甲御城泽达核心资源龙腾邻水黄桷树邻水黄桷树项目价值总结项目价值总结本项目集政府主推区、核心资源本项目集政府主推区、核心资源和区域名片于一体，是区域峰值点和区域名片于一体，是区域峰值点政府主导型政府主导型资源主导型资源主导型政府主推核心资源区域峰值点区域峰值点区域唯一集五星级酒店/住宅/商业为一体的复合物业，承担区域名片功能区域名片汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机38、会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对上甲御城翡翠城一期尚水熙园正大华府泽达未来国际森林豪庭天成名都恒源特可信正大国际公馆翡翠城二期邻水楼盘分布及在售情况邻水楼盘分布及在售情况翡翠城二期翡翠城二期建筑面积：5万售价：3210-3770元/均价：3250元/户型面积：87-134主力户型：108-118物业形态：多层（)、高层销售情况：已售80%主要客群：老城居民森林豪庭一期森林豪庭一期建筑面积：万方售价：3210-3800元/均价：3300元/户型面积：60-136主力户型：118-1339、6物业形态：高层销售情况：一期已售9%二期即将推出300多套房源主要客群：公务员、投资客上甲御城上甲御城建筑面积：20万方售价：3210-3900元/均价：3450元/户型面积：87-134主力户型：物业形态：联排、高层销售情况：已售65%主要客群：沿海打工者恒源新城恒源新城.邻都邻都建筑面积：10万售价：3100-3670元/均价：3300元/户型面积：88-130主力户型：103-118物业形态：多层（)、高层销售情况：已售70%主要客群：老城居民泽达未来国际（未售）泽达未来国际（未售）建筑面积：万方住宅面积：万方物业形态：高层物业类别：住宅、酒店、商业正大公馆（未售）正大公馆（未售）建筑40、面积：约万方物业形态：高层物业类别：公寓特可信（未售）特可信（未售）建筑面积：万方物业形态：高层物业类别：商业、公寓商品房市场供需一览商品房市场供需一览楼盘名称楼盘名称建筑面积（建筑面积（）可售面积（可售面积（）未来放量（未来放量（）翡翠城二期50000约8000恒源邻都100000约20000森林豪庭60000约30200上甲御城210000约50000100000特可信，财富20000龙腾项目130000正大国际公馆30000泽达未来国际约120000 合计合计410000410000108200108200约约400000400000从目前市场供需看从目前市场供需看商品房市场供应量保持在41、40万，竣工面积在30万，基本满足供需平衡，各楼盘竞争压力小，销售情况均好.从未来放量看从未来放量看2011-2012年预计推出市场的总量达万方但随着城乡户藉制度的调整，农村人口移居城镇市场需求加大，因此未来市场竞争格局并不激烈从区域内住宅市场看，中高档住宅是从区域内住宅市场看，中高档住宅是市场主流，高档住宅属于市场空白点市场主流，高档住宅属于市场空白点普通住宅普通住宅中高档中高档高档高档天成名苑万泰花园均价2800元/平方米上甲御城、均价3450元/平方米森林豪庭、恒源均价3300元/平方米单价4000元/平方米以上单价3300-3900元单价2800元以下目前处于空白状态从区域价值地块价值42、政府规划定位企业目标评判标准：评判标准：？翡翠城、均价3250元/平方米高端住宅非别墅产品供应格局高端住宅非别墅产品供应格局目前邻水单价在3400以上的中高档住宅产品占整个商品房市场的46。单价在3000-3400元之间的中档住宅占商品住宅市场的53%.单价在2900以下的大众型住宅基本已占已售罄 （不计经济适用房和政府安置因素）结论：结论：中档供应非常集中中档供应非常集中高尚住宅供应总量较少高尚住宅供应总量较少高端的住宅产品市场暂无供应（除上甲正在规划中少量联排）高端的住宅产品市场暂无供应（除上甲正在规划中少量联排）高端住宅的市场机会高端住宅的市场机会p随着邻水房地产发展水平的逐步提高，高端43、住宅是未来市场随着邻水房地产发展水平的逐步提高，高端住宅是未来市场发展的趋势。发展的趋势。p目前城市核心区高端物业市场供应空白，物业档次划分不明目前城市核心区高端物业市场供应空白，物业档次划分不明显；显；p城市未来土地供应中，城市中部内低密度地块供应量有限；城市未来土地供应中，城市中部内低密度地块供应量有限；p公园物业资源稀缺，具有不可复制性。公园物业资源稀缺，具有不可复制性。市场条件表明，高端住宅具有机会市场条件表明，高端住宅具有机会汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户44、机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对城市经济的发展导致城市高端收入阶层逐渐扩大城市经济的发展导致城市高端收入阶层逐渐扩大煤炭、机电、建材、农产品加工和轻工纺织等五大产业不断壮大。红狮水泥等6个续建项目和绿好食品等12个新开工项目全部建成投产。工业经济总量大幅攀升。全年引进项目138个，邻水被命名为全省中小企业发展基地县和全国农产品加工创业基地县。南部工业园民营经济民营经济发展迅速，私营企业、个体工商户分别增加119户、3389户。高端收入阶层的扩大45、将促进房地产高端市场的发展高端收入阶层的扩大将促进房地产高端市场的发展务工人员全县转移劳动力33.6万人次，实现劳务收入20.8亿元。客户调查表明，高收入人群比例较高客户调查表明，高收入人群比例较高从200份问卷调查表情况分析u高端客户：1.家庭年收入万以上2.总价接受在万以上u中高端客户1.家庭年收入-万2.总价接受在-万之间u普通客户：1.家庭年收入万以下2.总价接受在万以下客户对于区域未来前景认知度最高，购房客户对于区域未来前景认知度最高，购房动机出于提升居住品质动机出于提升居住品质u高端客户：1.需求面积平方米以上u中高端客户1.需求面积在-平方米2.普通客户：1.需求面积在平米以下高46、收入人群为项目定位提供保障高收入人群为项目定位提供保障 市场条件表明，高端住宅具备消费市场市场条件表明，高端住宅具备消费市场宏观经济背景发展良好，促生了大量的高收入人群宏观经济背景发展良好，促生了大量的高收入人群邻水是劳务输出大县，大量的外出务工人员的消费水平和对房邻水是劳务输出大县，大量的外出务工人员的消费水平和对房地产的鉴赏能力不断提升。地产的鉴赏能力不断提升。高端客户对于新区的发展前景认知度最高高端客户对于新区的发展前景认知度最高邻水邻水“承接沿海产业转移和招商引资承接沿海产业转移和招商引资”政策，吸引了大量的工政策，吸引了大量的工业企业进驻邻水，带来大量的高收入高素质人群业企业进驻邻水47、，带来大量的高收入高素质人群汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对基于综合因素基础上的项目发展方向研判基于综合因素基础上的项目发展方向研判客户目标项目属性区域机会地块机会市场机会客户机会u 控制风险 利润最大化u 树立上甲品牌u 陌生区域u 复合u 城市富人区u 区域峰值点u 中高端竞争激烈u48、城市豪宅有机会u 高端客户有量u 高端认知度高普通路线中高端路线高端路线？究竟哪种方向更适合本项目，能保证在控制风险的情况下利润最大化，还需从经济测算中分析：究竟哪种方向更适合本项目，能保证在控制风险的情况下利润最大化，还需从经济测算中分析：定位定位定位定位目标目标目标目标定位定位定位定位依据依据依据依据项目自身条件充分利用项目自身条件充分利用本项目具有明显的自然、生态、景观条件，这些条件是完成项目开发目标的基础，充分挖掘诸多资源，可提高市场起点，与城区普通住宅拉开距离区域规划高度支持目标定位区域规划高度支持目标定位新区的规划可有效提升市政功能，同时，该版块的迅速发展，使项目所在片区已经形成了49、城区高档住宅集中区域，该片区高端物业的雏形已具邻水高端市场时机成熟邻水高端市场时机成熟城镇人口量大，居民人均可支配收入较高，经济水平整体向好。高端客户群体较大，对高端物业需求旺盛，而高端物业市场尚属空白，无法满足其需求，因此大有可为。停留在建筑形式表面功能未达到高端产品的要求空间尺度把握粗糙服务性配套设施不完善城市配套资源不完善资源：拥有城市稀缺资源和配套资源；交通：项目周边拥有完善的道路交通，临近国道和城市景观大道规模：建筑面积在10万以上；配套：有相对齐全的教育、医疗、商业配套；价值：单价在4000元以上，总价在50万以上，物业具有保值增值价值。服务：品牌物管，相对优好的服务和设施；社区文50、化：营造高雅的文化氛围和邻里关系。破破立立户型普通，缺乏创新项目竞争策略项目竞争策略对内凭借区域峰值点的地位，做市场的领导对内凭借区域峰值点的地位，做市场的领导者，定义区域邻水第一纯粹城市富人区的价值，建立对泽达未者，定义区域邻水第一纯粹城市富人区的价值，建立对泽达未来国际、龙腾等项目的竞争壁垒来国际、龙腾等项目的竞争壁垒领领导导者者市场领跑者市场领跑者游戏规则的建立者游戏规则的建立者区域影响者区域影响者追追随随者者搭便车，借势搭便车，借势以小博大，杀伤战术以小博大，杀伤战术价格战的制造者价格战的制造者补补缺缺者者目标明确，挖掘客户目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙瞄准市场缝隙创新产品和需求点创新51、产品和需求点挑挑战战者者改变游戏规则改变游戏规则强调新的评估标准强调新的评估标准强调产品的特色和价值强调产品的特色和价值行业老大行业老大非行业老大，中大规模市场非行业老大，中大规模市场次次/非主流市场非主流市场敏锐的机会主义者敏锐的机会主义者类似案例类似案例项目发展战略案例借鉴项目发展战略案例借鉴p为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的三个案例进行研究与总结：为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的三个案例进行研究与总结：案例选取原则案例选取原则案例选取地点为全国产品精细化程度最高的深圳市场以及最具参考价值的重庆市场；项目所在区域区域现有价值高或发展潜力大；具备一定优势的资源资源条件；项目的成功52、已获得市场检验市场检验。选取案例选取案例水榭花都水榭花都香蜜湖一号香蜜湖一号保利，江上明珠保利，江上明珠案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发案例一：水榭花都，香蜜湖区域豪宅开发模式的创始者模式的创始者p项目概况：项目概况：优势：地块位于香蜜湖东侧，主要景观资源位于项目的西北侧，是距离香蜜湖最近的地块，与生活配套成熟的景田南片区只有一路之隔；劣势：项目东侧邻交通主干道香梅路，南侧邻红荔西路，高层会受到一定的噪音影响。景景田田南南片片区区红荔西路红荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路豪宅豪宅典范典范p项目区位优劣势：项目区位优劣势：占地16.5万平米建面23万平米户数1103车位数900容积率1.453、绿化率65建筑覆盖率15.6%水榭花都的产品内外关系处理水榭花都的产品内外关系处理三种产品之间均采用人工湖和大间距来形成产品内部天然阻隔。联排别墅联排别墅联排别墅联排别墅高层高层高层高层小高层小高层项目分三期开发一期：40套townhouse和88套小高层住宅户型面积120-260平米。二期：由8栋22层中高层组成,共504户三期：建面约10万方，由6栋塔式高层板楼组成面积200-300平米水榭花都水榭花都高层赠送大面积高层赠送大面积错层观景阳台错层观景阳台p户型特色：户型特色：首个推出6米高错层阳台项目，其观景效果受到客户青睐。打破了传统的外阳台模式，令视野无限开阔。奇数层奇数层167m2偶54、数层偶数层169m2奇数层奇数层194m2偶数层偶数层192m2产品特色产品特色案例二：香蜜湖案例二：香蜜湖1 1号，终极置业者的追求，号，终极置业者的追求，富人攀比的选择富人攀比的选择景景田田南南片片区区红荔西路红荔西路香蜜湖路香蜜湖路香梅路香梅路p项目区位优劣势：项目区位优劣势：优势：地块位于香蜜湖的东北侧，主要景观资源位于项目的西南侧，拥有一线香蜜湖景观，和生活配套成熟的景田南片区只有一路之隔；劣势：项目东侧紧邻交通主干道香梅路，高层单位会受到一定的噪音豪宅豪宅典范典范占地9.3万平米建面13.1万平米户数447车位数788容积率1.4绿化率48.2建筑覆盖率20经济技术指标：香蜜湖香蜜55、湖1 1号的产品内外关系处理号的产品内外关系处理香香蜜蜜湖湖独栋别墅独栋别墅联排别墅联排别墅叠加叠加以园林植被、水系和叠加单位缓冲高层对别墅的影响；通过高层6米架空，为社区内部打开视野；以高大的林木作为别墅之间的绿色屏障。建筑类别：别墅、Townhouse、多层、高层,共447多套。一期推出Townhouse93套和36套叠加复式。Townhouse面积在350平方米左右，总体风格一致的情况下，都有自己的个性和风格，以满足不同客户的个性化要求 二期推出湖景高层平面与复式单位共318户，户型240260平方米，香蜜湖香蜜湖1 1号号对各种创新元对各种创新元素的改良运用，打造细节素的改良运用，打造56、细节p户型特色：项目户型方面，虽说不上是首创，但其将市场上的各种创新元素都合理的容纳进项目中，而且对这些创新元素加以改良，使这些原本有缺陷的创新点变得更完美；p建筑上解决私密性问题措施：加宽花槽防止上下层加宽花槽防止上下层入户花园的对望；入户花园的对望；墙体漂板解决局部上墙体漂板解决局部上层房间与下层阳台的层房间与下层阳台的对望。对望。加宽花槽加宽花槽墙体漂板墙体漂板入户花园入户花园下沉式空中院馆下沉式空中院馆产品特色产品特色香蜜湖香蜜湖1 1号号把普通的设施把普通的设施做到极致做到极致舒适度舒适度恒温泳池无边际泳池大堂电梯厅健身房香香蜜湖蜜湖1 1号号全顶级品牌配全顶级品牌配置，构筑市场高端57、硬指标置，构筑市场高端硬指标设施材料设施材料外墙面外墙面:a)、巴西进口花岗石；b)、英国进口涂料；c)、日本技术烧制挤压砖。门窗：门窗：意大利Aluk系统品牌门窗，具有优良的防水、隔音、隔热性能；铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理，是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装；具有耐磨损、抗冲击、附作力强、抗辐射、耐腐蚀、耐紫外线，热稳定性强、难变色等极为优良的特性，正常使用寿命可达60年。玻璃玻璃：双层中空LOW-E玻璃6+9+6（mm），具有隔热、遮阳、降噪、保温、防结露性能的绿色环保建筑材料。夏季有阳光的日间，室内外玻璃表面温差不低于4C0；隔音效率在30dB以上。入户门：入户门：北美洲进口黑58、胡桃木制作实木子母门，门扇高达2.5米，宽度达到1.5米，木纹上施以高级原色清漆，门上线条均是在实木上镌刻而成。门锁以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁。管道：管道：冷水和热水管道采用原装进口VESBO（卫水宝）PPR给水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管。阳台：阳台：设金属防护栏杆，配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件。电梯：电梯：“OTIS”高速住宅电梯，速度高达2.5米/秒，安装定制冷气机，特别设计厢内装修，智能化电梯运行系统，实现定向召唤、定点到达。社区智能化社区智能化周边防护系统 双重巡更系统 停车场快速到达系统 背景音乐系统 社区智能灯光系统家居智59、能化家居智能化可视对讲系统 智能一卡通 室内环境控制系统 无线上网 香蜜湖香蜜湖1 1号号中海深蓝中海深蓝 ，专为中国顶级住，专为中国顶级住宅定制宅定制,一流服务匹配一等建筑一流服务匹配一等建筑 物业经理人物业经理人物业经理人为中海深蓝最高级别服务者，负责社区各项事务，“素白手套，深色西服，从容优雅”。物业私人助理物业私人助理直接面对业主,提供物业私人助理服务，24小时在线，业主的任何需求都可以直接与他们联系，包括物品采购、生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位的服务。社区卫士社区卫士来自中国海军陆战队等机构，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力，可在3分钟内赶往指定地点，迅速解决业主60、遇到的安全问题。包括双人巡警/隐性特卫队/安全特种队/护卫仪仗队等。中海深蓝按照服务深度，将服务者分为不同层级，为业主提供不同层次的服务，使服务尊贵有序。深度礼宾式服务指南针服务健康服务异地SOS服务前置服务园艺师服务商务娱乐服务个性化服务私人保镖服务爱心服务物业理财保姆培训家居服务代办服务特色服务特色服务案例三：案例三：江上明珠，重庆主城公园地产标杆江上明珠，重庆主城公园地产标杆红旗河沟小苑五里店大石坝海乐路华新街鲤鱼池新牌坊鸿恩寺保利.江上明珠占地59万平米建面125万平米户数7500车位数700容积率2.1绿化率40建筑覆盖率40经济技术指标：豪宅豪宅典范典范p项目区位优劣势：项目区位优61、劣势：优势：优势：位于主城的核心区域鸿恩寺公园，距离观音桥步行街仅3分钟车程；靠近未来的武陵路商务区；西接大石坝片区未来的高档住宅区域；南临北滨路，俯瞰整个嘉陵江及风景优美的渝中半岛、鹅岭公园。劣势：劣势：周边生活配套尚不成熟p项目围绕鸿恩寺为中心，环绕分布，建筑由低至高围合，避免了高层建筑对低层建筑景观视线遮挡。充分将城市公园景观为项目所用。p产品概况：由五块大小不等的地块构成，规划为别墅、洋房和高层三种建筑形态。p项目分期开发；一期以5+1洋房为主（户型面积为120-230）二期推出162别墅双拼（户型面积320-380 ）三期计划推出高层别墅别墅高层高层高层高层高层高层洋房洋房洋房洋房开62、发开发开发开发规律规律规律规律主题开发主题开发豪宅一般通过建筑规划、园林设计以及其它特色建筑、景观、小品应用，树立项目整体的开发主题，并以主题形象出击市场。分期开发分期开发城市豪宅由于规模因素和市场风险防范因素，均采用分期开发策略，后确定整体各期开发规模和产品类型资源整合资源整合豪宅拥有很好的自然资源，与城市的紧密结合，使不可多得的优质产品，因此开发通常是城市资源与自然资源的有机结合，从而使项目价格得以完全挖掘产品领先产品领先豪宅在基本资源保障下，对自身产品也非常注重，一方面做适合于市场需求的产品，另一方面也通过市场创新形成市场亮点城市豪宅项目案例借鉴要点一城市豪宅项目案例借鉴要点一在高层与别63、墅的关系处理上在高层与别墅的关系处理上主要通过景观对两组团形成分割与联系；通过高层架空，实现社区景观对建筑的渗透，为社区内部打开视野，减少高层对低密度物业的压迫感。高层区高层区+别墅区组合模式别墅区组合模式在高层与别墅的营销节奏控制上在高层与别墅的营销节奏控制上以别墅产品入市，利用其市场稀缺性，以高品质、高形象占位市场，提升项目整体形象，同时成为其他产品的价值标杆；联动别墅，依托于别墅形成的高端形象，强势入市。城市豪宅项目案例借鉴要点二城市豪宅项目案例借鉴要点二创新产品理念及提升舒适度指标创新产品理念及提升舒适度指标在高层产品设计层面上在高层产品设计层面上高层产品借势，户型面积与产品素质定位均64、有提升；通过户型设计的创新与改良，对项目整体形象进行深化与提升。其他配合策略其他配合策略通过项目核心展示区与产品样本展示区的营造，打动客户；通过服务品质的到位展现以及不断提升，承接项目高形象，推动销售。舒适度及配套指标的表现要点舒适度及配套指标的表现要点深入客户内心，做出超越客户心理预期的需求设施；能够通过展示让客户感知价值的硬件设施。城市豪宅项目案例借鉴要点三城市豪宅项目案例借鉴要点三独有的特色服务和体验独有的特色服务和体验物业管理的体现出来的尊贵物业管理的体现出来的尊贵体察人性是服务之本,呈现高档圈层客户人士生活风格;对尊贵的理解不同，实现服务的个性化、特色化。服务从客户踏足项目的第一时间65、就已经开始服务从客户踏足项目的第一时间就已经开始创建全新的服务体验流程和标准.把项目的价值点纳入体验环节之中，带给客户愉悦的过程和回忆。项目战略项目战略项目整体发展方向：项目整体发展方向：以高端住宅启动，定位主流城市豪宅以高端住宅启动，定位主流城市豪宅核心战略方针：核心战略方针：以产品以产品+服务取胜，定义城市豪宅标准服务取胜，定义城市豪宅标准核心战略方针体现：核心战略方针体现：u产品发力点：1.高容低密的物业形态 2.创新产品理念3.提升舒适度指标u特色物管和特色服务汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机66、会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对开发目标打造邻水城市高端住宅标志打造邻水城市高端住宅标志定义邻水城市豪宅标准定义邻水城市豪宅标准一举展示项目精华一举展示项目精华充分展示项目的优质形象、规划优势、资源优势。目标一目标一迅速启动项目，快速消化、快速回款，为后期开发奠定基础目标二目标二一举树立项目整体形象目标三目标三在启动区中试探市场对产品的接受能力，为深度开发提供依据多产品线、畅销产品组合多产品线、畅销产品组合为产67、品组合，扩大客户深度与广度，降低风险；选择经过市场验证的、市场主流、畅销的别墅产品产品的精准定位产品的精准定位找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点较大规模项目的物业类型容积率较大规模项目的物业类型容积率指标的可实现度指标的可实现度建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率联排0.40.50.50.60.60.84、5层叠加0.70.80.80.90.91.15层退台0.81.01.01.21.21.46层多层1.11.21.21.41.41.611层小高层1.51.71.71.91.92.21825中高层2.02.42.42.82.83.5n以上纯居住用地内可实现容积68、率指地块规模较大时的可实现度；以上纯居住用地内可实现容积率指地块规模较大时的可实现度；n以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主；以上建筑布局形式基本为本地较易接受的板楼为主；n容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容积容积率的高低并不能直接与品质高低成比例关系，规划设计师的处理手法对容积率高低起到至关重要的作用。率高低起到至关重要的作用。基于需出现高价值物业前提下的物基于需出现高价值物业前提下的物业类型配比可选方案，首推方案一业类型配比可选方案，首推方案一物业类型物业类型建筑面积建筑面积容积率容积率占地面积占地面积物业比例物业比例方案一方案一联排联排0.60.69、60.8 0.8 0.80.85%5%洋房（洋房（5+15+1）6.66.61.7 1.7 3.93.950%50%中高层中高层5.45.42.8 2.8 1.91.941%41%商业商业0.60.61.6 1.6 0.4 0.4 5%5%合计合计13.213.21.861.867 7100.0%100.0%方案二方案二联排联排0.80.80.90.90.90.96%6%洋房（洋房（5+15+1）6 61.6 1.6 3.8 3.8 45%45%中高层中高层5.85.82.9 2.9 2.0 2.0 44%44%商业商业0.60.61.6 1.6 0.4 0.4 5%5%合计合计13.213.70、21.881.887 7100.0%100.0%方案三方案三联排联排1 10.8 0.8 1.31.310%10%叠拼洋房（叠拼洋房（7 7层）层）5.55.51.8 1.8 3.13.137%37%中高层中高层6 62.7 2.7 2.2 2.2 50%50%商业商业0.70.71.6 1.6 0.4 0.4 5%5%合计合计13.313.31.9 1.9 7.0 7.0 100.0%100.0%p从均好性看，首选方案一物业形态与配比物业形态与配比物业类型最佳配比物业类型最佳配比联排比例约：联排比例约：5%5%联排联排(3(3层）层）+花园洋房花园洋房 (6(6层）层）+中高层中高层(18(71、18层）层）洋房：洋房：50%50%中高层比例：中高层比例：41%41%商业比例：商业比例：5%5%备注：1.停车场和地下层不计算在内；2.考虑地块条件（见规划布局初步设想）产品体系产品体系以联排作为标杆物业，以高层提升以联排作为标杆物业，以高层提升容积率，以花园洋房和小高层保证快速走量容积率，以花园洋房和小高层保证快速走量n高价值产品，形象标杆高价值产品，形象标杆n高端物业形象的树立者高端物业形象的树立者n其它产品价格提升的杠杆其它产品价格提升的杠杆n稀缺性产品稀缺性产品n较高价值物业较高价值物业n市场风险最小的物业市场风险最小的物业n快速走量，保证现金快速走量，保证现金流流n提升容积率提升72、容积率n主流产品主流产品n联排联排n5+15+1洋房洋房n中高层中高层（1818）联排物业，建立项目高价值联排物业，建立项目高价值体系的核心产品体系的核心产品n联排别墅，是项目的标杆物业，是提升项目价值形象的关键物业n区域市场中，联排别墅是空白，项目很好地占据市场空间n项目前期先推联排别墅，从入市之初就建立别墅物业的高端形象n后期的小高层产品价值，是建立在别墅物业的价值之上的，其评价体系与普通小高层产品形成较大的差异花园洋房（花园洋房（Garden VillaGarden Villa）创新产品）创新产品体系，实现快速走量，保证现金流体系，实现快速走量，保证现金流花园洋房产品特点：n强调景观性好73、，绿化率高。n首层均赠送地下室空间。n顶层为跃层，赠送大面积屋顶花园。n每户均有大量的露台、阳光、庭院等休闲空间。n客厅有挑高6米空间及高阔绰阳台、多层价值，别墅式享受中高层产品，建立大气、挺拔的现代、中高层产品，建立大气、挺拔的现代、都市的形象，而且市场实现度高都市的形象，而且市场实现度高中高层产品作用：n提升容积率n建立挺拔的建筑形象，成为城市形象建立的重要参与者n都市感的营造者；现代、简洁的立面，是都市感形象建立的重要方面市场上联排别墅产品的畅销户型面积在市场上联排别墅产品的畅销户型面积在170-240170-240平米，总价控制，销售较好平米，总价控制，销售较好项目面积区间(m2)总价74、区间(元)销售表现龙湖南湖郡217-298230-330万30套/月首钢美利山180-270160-350万10套/月中海北滨1号170-260220-600万12套/月万科渝园180-200180-200万17套/月奥山博爵堡230-320230-600万12-15套/月市场畅销户型在170-240平米，且总价控制谨慎，均取得了不错的销售速度，开发风险较小；后续供应产品有形式模糊化的趋势，联排产品之间通过车库形成区隔，打造情景小独栋，户型面积相应变大；洋房产品的户型区间基本都在洋房产品的户型区间基本都在160160平平米以内，都能实现不错的销售速度米以内，都能实现不错的销售速度项目面积区间(75、m2)总价区间(元)市场表现龙湖源著106-200100-200万90套/月万科堤香群103-15090-150万80套/月俊峰，香格里拉89-16080万-170万18套/月江上明珠120-200156-270万100套/月银翔翡翠谷98-17070-90万100套/月市场上洋房的主力户型控制在160平米以内。定位稍低端的楼盘，户型面积区间较小。城市豪宅的高层面积在城市豪宅的高层面积在200200平米左右，平米左右，中高端市场户型控制在中高端市场户型控制在70-12070-120平米畅销平米畅销项目项目别墅别墅/联排联排叠拼叠拼/退台退台多层多层（小）高层（小）高层金科阳光小镇金科阳光小镇876、6-170 73-130 84-230 融侨城融侨城90-140 85-117金科十年城金科十年城80-16862-113中渝山顶道国宾城中渝山顶道国宾城69-121 龙湖源著龙湖源著106-20067-121 n以上城市豪宅面积计算为为套内面积n根据本项目的城市豪宅定位，联排别墅将是项目中的标竿产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间180-240平米，楼王可以面积稍大，在330平米左右。n花园洋房产品的体量较大，由于市场缺乏比较，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在105-156平米。n中高层的客户层次较其他产品低，处于高端的下限区域；考虑到控制风险和项77、目造势的要求，建议包含部分市场主流二房76平米，三房106-118，后期主要以大三房120-136平米左右。考虑到邻水市场现状，基于竞争的考虑到邻水市场现状，基于竞争的考虑，提出本项目的户型建议考虑，提出本项目的户型建议根据邻水置业者的偏好及各种户型的市场根据邻水置业者的偏好及各种户型的市场表现，确定本项目的户型面积配比表现，确定本项目的户型面积配比产品形式产品形式面积区间面积区间套数套数面积面积面积比面积比作用作用联排180-240约300.6万5%价格标竿花园洋房105-156约488套约6.6万50%稀缺产品中高层二房：68-78约123套约0.9万6.5%造势小三房：87-104约3678、6套约3.5万26.5%现金流大三房：110-128约84套约1万7%现金流商业约0.6万5%总计1091户13.2万100%地块环境与价值分析地块环境与价值分析（30亩空置地块）亩空置地块）预计会是商业预计会是商业（67亩商住用地）亩商住用地）预计会是中高档预计会是中高档物业物业90亩安置用地亩安置用地（城市主干道）（城市主干道）会有较大噪音会有较大噪音影响影响商业价值一级价值二级价值（公园人行主入（公园人行主入口）预计会有一口）预计会有一定噪音影响定噪音影响（盘山公路，与项目（盘山公路，与项目间有间有12米隔离带）会米隔离带）会有较小噪音影响有较小噪音影响核心景观核心景观地块规划布局初步设79、想地块规划布局初步设想中高层（约中高层（约5.45.4万）万）底商底商(约约0.60.6万）万）占地约占地约1.91.9万万花园洋房（约花园洋房（约6.66.6万）万）占地约占地约3.93.9万万联排（约联排（约0.60.6万）万）占地约占地约0.80.8万万商业会所（约商业会所（约0.20.2万）万）小区次入口小区次入口小区主入口小区主入口邻水城市邻水城市豪宅豪宅价值指标价值指标稀缺地段稀缺地段特色服务特色服务自然资源自然资源特色物管特色物管城市资源城市资源特色服务特色服务高价值或稀缺高价值或稀缺产品产品户型户型商务会所商务会所规划及建筑规划及建筑城市豪宅城市豪宅进入标准进入标准舒适度指舒适80、度指标标城市豪宅城市豪宅竞争标准竞争标准创新产品创新产品大堂其他细节大堂其他细节配套配套园林园林区域的独特性区域的独特性产品的独特性产品的独特性服务的独特性服务的独特性开发目标打造邻水城市高端住宅标志打造邻水城市高端住宅标志定义邻水城市豪宅标准定义邻水城市豪宅标准物业发展建议实际上是解决城市豪宅标准的落物业发展建议实际上是解决城市豪宅标准的落实问题实问题通过客户认知价值行为活动过程通过客户认知价值行为活动过程分析客户的购房体验的行为过程，从客户的行为活动分析产分析客户的购房体验的行为过程，从客户的行为活动分析产品价值体系建立的侧重点品价值体系建立的侧重点进入区域进入区域园区入口园区入口体验中心81、体验中心入户大堂入户大堂样板房样板房远望外景远望外景立面形象立面形象活动活动过程过程视线视线变化变化入口景观入口景观装修、装装修、装璜璜大堂装璜大堂装璜架空景观架空景观户型设计、户型设计、装修装修周边景观周边景观消耗消耗时间时间不连续、不连续、一般一般一一 般般长长较较 短短较较 长长较短较短豪宅价值重要点豪宅价值重要点豪宅价值的主要体验点豪宅价值的主要体验点立面形象立面形象依据客户感知活动过程分析，豪宅项目价值的主要体验点如下：依据客户感知活动过程分析，豪宅项目价值的主要体验点如下：入口景观入口景观商务会所（营销体验中商务会所（营销体验中心）心）入口大堂（架空层）入口大堂（架空层）重要体验点82、重要体验点附加值提升性附加值提升性项目立面建议（首推）项目立面建议（首推）以米黄以米黄+土黄土黄+精神堡垒精神堡垒+部分坡屋顶部分坡屋顶都市豪宅价值一：n形象区别于区域现有楼盘n大气、豪气、质感强的立面n城市大都市形象的参与者和建立者n区域的标志性建筑n建立区域的标杆物业建筑风格建议建筑风格建议英伦风格英伦风格（首推）（首推）自然暖色调面砖散播着独特的质感，屋顶处理成人字形坡屋顶造型，处处展现英式优雅稳重的建筑厚度。具有简洁的建筑线条，凝重的建筑色彩和独特的风格，坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。建筑风格建议二建筑风格建议二法式风格法式83、风格法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵、内敛。建筑风格建议三建筑风格建议三德式风格德式风格德国现代建筑简朴明快,色彩庄重,重视质量和功能,德国特有的建筑风情，表现出高度的规划性、精确性和特有的工业美感。建筑风格建议四建筑风格建议四地中海风格地中海风格富有动感、颜色温润而醇和外立面，不对衬的建筑形态。加上众多的回廊和长长的廊道，勾勒出闲适、浪漫却不乏宁静的地中海风格建筑。建筑风格建议五建筑风格建议五新中式风格新中式风格新中式主义风格建筑通过现代材料和手法修改了传统建筑中的各个元素，并在此基础上进行必要的演化和抽象化，自成一派。建筑风格建议84、六建筑风格建议六现代风格现代风格中国传统的建筑主张“天人合一、浑然一体”，讲究环境的平和建筑的含蓄。一般采用白墙青瓦、灰色的覆瓦坡屋顶。无论是写意的江南庭院，还是独立组团的四合院，都追求人与环境的和谐共生。本项目都市豪宅价值体验点二本项目都市豪宅价值体验点二入口处景观入口处景观数棵百年古树+叠水喷泉从门卫岗哨的设计及所用材质就充分体现豪宅特色都市豪宅价值二：n特点鲜明的景观n集中于入口处花钱看得见的策略本项目都市豪宅价值体验点二本项目都市豪宅价值体验点二景观组团景观组团欧式对称式园林欧式对称式园林+水系水系观景平台观景平台+休闲区域休闲区域项目入口建议项目入口建议项目有一个形式感很强的入口项目85、有一个形式感很强的入口设计，以独特的水景设计作为价值体验点设计，以独特的水景设计作为价值体验点滚水台地，配以个性小滚水台地，配以个性小品、小喷泉和绿化品、小喷泉和绿化入口广场入口广场+对称式景对称式景观观本项目都市豪宅价值体验点三本项目都市豪宅价值体验点三商业会所商业会所（营销体验中心）（营销体验中心）10米层高会所，尊贵尽显米层高会所，尊贵尽显五星级标准泳池五星级标准泳池喷泉装饰的入口广场喷泉装饰的入口广场本项目豪宅提升性价值体验点本项目豪宅提升性价值体验点入口大堂入口大堂中高层入口大堂要点：n9米架空，气派架空层n豪华的入口大堂，使等电梯亦面为一种享受n架空层丰富的植被、情趣水景花园洋房入86、口处：n入户处围墙上种植爬藤植物或摆放一些小品汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对我们的开我们的开发战略发战略开发战略开发战略分期开发战略分期开发战略资源资源整合整合开发开发战略战略主题主题开发开发战略战略产品领先开发战略产品领先开发战略百富勤观点百富勤观点资源占位可节省资源占位可节省30%87、30%的广告费的广告费主题开主题开发战略发战略主题形象整合方向主题形象整合方向11主题风情主题风情主题形象整合方向主题形象整合方向22城市资源城市资源主题形象整合方向主题形象整合方向33城市生态城市生态主题形象整合方向主题形象整合方向44文化品位文化品位项目的主题定位项目的主题定位城市：城市：位于邻水第一城市圈位于邻水第一城市圈自然：自然：黄桷树公园黄桷树公园主题：主题：“英伦风情英伦风情”品位：品位：尊贵、稀缺、从容的高端品位尊贵、稀缺、从容的高端品位城市城市自然自然主题主题品位品位案名思路：案名思路：安柏丽晶、丹景廷、约克郡、上甲。安柏丽晶、丹景廷、约克郡、上甲。怡翠园、优然山谷、叠翠谷、88、上甲。怡翠园、优然山谷、叠翠谷、上甲。大山地、城市山谷、上甲。怡美山庄、大山地、城市山谷、上甲。怡美山庄、漫城、爱丁堡小镇、威林顿公馆。漫城、爱丁堡小镇、威林顿公馆。我们的开我们的开发战略发战略开发战略开发战略分期开发战略分期开发战略资源资源整合整合开发开发战略战略主题主题开发开发战略战略产品领先开发战略产品领先开发战略分期开发战略分期开发战略二期拉动：利用一期良好的市场形象积累和热销态势，利用创新型产品趁机入市，借助本项目及、区域逐步成熟的形象，最终实现项目总体开发目标及利润最大化。一期启动：以最佳生态资源及最佳产品形态两轮启动，形成本项目区豪宅新标的，迅速占领市场。我们的开我们的开发战略发89、战略开发战略开发战略资源资源整合整合开发开发战略战略主题主题开发开发战略战略产品领先开发战略产品领先开发战略分期开发战略分期开发战略资源整体战略资源整体战略整合市政资源整合市政资源本项目与城市的关系本项目与城市的关系 在城市总体规划中，本项目所在片区介于新城与老城中间，也占据着第一生态圈的核心生态资源，优势的规划及市政资源势必为本项目带来可共享的城市资源。同时，本项目与市中心的位置关系符合城区大盘开发的市政资源要求，亦符合作为第一居所的适宜位置。整合生态资源整合生态资源本项目与公园的关系本项目与公园的关系 项目开发核心点在于黄桷树生态公园，能否整合生态资源及 景观资源，合理为项目所用，是项目开90、发的关健所在，整合 的要点在于，以最大化有利于项目开发为前提，开展黄桷树 公园规划建设。我们的开我们的开发战略发战略开发战略开发战略现场现场感染感染开发开发战略战略主题主题开发开发战略战略产品领先开发战略产品领先开发战略分期开发战略分期开发战略户型创新户型创新科技创新科技创新花园洋房户型：在普通的多层基础上，花园洋房户型：在普通的多层基础上，创造出别墅居住的空间效果创造出别墅居住的空间效果产品特点：n一、二层带地下室n三-四层为平层n五-六层顶跃n挑高6米气派客厅n挑高6米气派餐厅n6米高阔绰阳台n多层价值，别墅式享受6米阔绰阳台米阔绰阳台6米气派客厅米气派客厅6米气派餐厅米气派餐厅挑空空间挑91、空空间挑空空间挑空空间花园洋房户型：大面积的赠送，空中花花园洋房户型：大面积的赠送，空中花园的尺度，别墅的享受。园的尺度，别墅的享受。奇数层拥有超大6米挑高空中花园以及大面积外飘窗偶数层拥有一个6米挑高空中花园和生活阳台奇、偶数层都带入户花园中高层住宅：采用奇偶层挑高露台，中高层住宅：采用奇偶层挑高露台，豪宅的视野豪宅的视野两个卧室全南向设计。有观景露台和生活阳台。厨房、餐厅动线安排合理3.9米阔绰开间，拥有三房的尺度。不同的阳台位置，带来不同的体验入户花园、阳台、凸窗、生活阳台一应俱全。低碳住宅低碳住宅倡导绿色生活，提升住宅倡导绿色生活，提升住宅新标准新标准绿色节能绿色节能 阳光户型：阳光户92、型：最大限度地采用了自然光照明,大面宽、小进深。明厅明卧，明厨明卫，节省电源。太阳能与建筑一体化：太阳能与建筑一体化：最新无极高效Ag3.2W热管集热器技术，通过供暖控制系统和太阳能供热系统集成智能化运行，采用Aqua技术和节能燃气技术有机集成，有效提供50%的供暖能量，同时集热器可以完美地与建筑进行结合，安装仅占用0.46m2的室内空间，外形时尚、美观的厢式结构完美点缀室内景观，太阳能已经成为低碳住宅的有机组成部分。绿色室温：绿色室温：采用双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃，其中空层厚度达12毫米，这样的玻璃能使室内不会感觉到明显气候变化，是较理想的节能玻璃。绿色空气：绿色空气：新风系统采用一套93、空气转换系统，能把室外的新鲜空气过滤后传入室内，往往比开窗效果还佳。由于开窗少，室温也更不容易变化。，汇报纲要汇报纲要项目解析项目解析确定项目整体开发目标方向确定项目整体开发目标方向房地产市场发展房地产市场发展区位机会挖掘区位机会挖掘地块机会挖掘地块机会挖掘客户机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘住宅定位及初步物业建议住宅定位及初步物业建议解决项目产品开发市场步骤解决项目产品开发市场步骤启动区产品定位及市场应对启动区产品定位及市场应对项目启动的产品组合策略项目启动的产品组合策略项目启动期别墅类产品以市场成熟型、畅销型项目启动期别墅类产品以市场成熟型、畅销型TOWNHOUSETOWNHO94、USE和存在巨大市场机会的花园洋房为主力产品。和存在巨大市场机会的花园洋房为主力产品。同时，经过我司初步调查，同时，经过我司初步调查，20112011年邻水地产供应量比较集中，年邻水地产供应量比较集中，预计本区域推出量将达到预计本区域推出量将达到4040万方，而且产品类型集中在高层，万方，而且产品类型集中在高层，低密度物业区内供应稀缺，故本项目应充分考虑利用市场机低密度物业区内供应稀缺，故本项目应充分考虑利用市场机会，规避市场风险的产品定位策略。会，规避市场风险的产品定位策略。启动期产品物业类型及面积配比定位启动期产品物业类型及面积配比定位建筑类型建筑类型土地面积土地面积占总用占总用地比例地比95、例建筑面积建筑面积建面比例建面比例套数套数容积率容积率联排别墅800011%60005%300.8花园洋房2352933%4000030%2961.7合计2858844%4100035%3261.43p以低量（30）套别墅限量供应，形成高端市场形象。p部分洋房以类HOUSE的形式介入市场，使项目更具市场灵活性，奠定高端市场地位，有效保证项目总体收益启动期产品定位总结启动期产品定位总结建筑形态建筑形态户型面积区间户型面积区间分项配比分项配比总体建面配比总体建面配比联排别墅联排别墅 180 1016%0.7%220 1051%2.5%240 1033%1.8%合合 计计100%5%花园洋房花园洋房96、 105 510%2.3%113 525%6.3%124 525%6.9%133 56%1.8%144 517%5.5%156 517%6%合合 计计100%28.8%初步经济测算初步经济测算建筑形式建筑形式联排别墅联排别墅洋房洋房中高层中高层商业商业合计合计/平均平均经经济济分分析析目标价格6000元4500元3800元9000元4077元（不含商业）总成本（地价+建安成本）1636万元12385.5万元10945.5万元1178万元26145万元毛利润1964万元17314.5万元9574.5万元4222万元3307533075万元万元单方建面收益3273元2623元1773元4691元297、5052505元元市市场场分分析析市场优势容易形成市场亮点，进而奠定项目高端形象市场稀缺产品，可以形成新的市场亮点市场主流产品，实现土地利润的最佳产品临街面长，商业开发价值较高市场劣势体量不宜过大，对用地规划及环境要求较高市场价格需要验证市场供应量大，价格预期偏高，有一定销售压力区域常住人口少，商业价值短时间发挥不出来占地比例11%55%27%5%p楼面地价为1145元/平方米p建安成本按照1200元/平方米计算项目整体启动开发策略项目整体启动开发策略开发期开发期联排别墅联排别墅花园洋房花园洋房中高层中高层商业商业合计合计第一期6000400000046000第二期02600054000600086000总建面积600066000540006000132000p市场应对一：第一年开发30套联排别墅、296套花园洋房，其中洋房为测试市场价格接受度。如果价格能达到4500元/平方米，则二期洋房可继续开发，并随之提高销售价格。p市场应对二：如洋房价格不能实现预期，则加大中高层开发量。p市场应对三：商业依据政府工作推进进度，选择适当时机推出。THE END！以下是沟通时间，谢谢聆听！以下是沟通时间，谢谢聆听！