1、房市金碟房市金碟20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界2、翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送2007中国房地产广告年鉴和房地产管理、培训经典资料集。（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801 客服QQ：23107290洛阳巨新项目整体产品定位报告 洛阳巨新项目整体产品定位报告 洛阳巨新项目整体产品定位报告 合富辉煌 合富辉煌 二 OO 七十一月 二 OO 七十一月 合富辉煌 第 1 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 前言 前言 本项目整体产品定位报告是在我司进行详细的3、市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度分析、具体对开发战略思想、消费者进行研究，产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容作出了项目的整体产品开发策划。项目的整体产品开发策划确定以后，我司将在此基础上做出项目的整体营销报告。合富辉煌 第 2 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 目录 目录 第一部分：项目开发理念及定位 第一部分：项目开发理念及定位 一、核心理念 二、核心生活理念在项目整体形象上的表现 三、项目形象定位 四、现代建筑风格的产品表现 第二部分：整体规划布局 第二部分：整体规划布局 一、规划布局要点 二、国际化公园亲水社区功能区划分 三、项目规4、划布局 四、产品整体开发思路 五、交通组织规划建议 第三部分：景观设计 第三部分：景观设计 一、景观设计原则 二、景观创新建议 三、景观园林设计要点 四、景观各细部规划设计 第四部分：一期开发组合及住宅规划设计 第四部分：一期开发组合及住宅规划设计 合富辉煌 第 3 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、产品设计原则 二、一期产品开发比例 三、建筑风格及立面 四、单体设计 五、一期户型设计 六、商业与公建配套建议 第五部分 商业物业定位与产品规划建议 第五部分 商业物业定位与产品规划建议 一、本项目商业及公建情况 二、项目所在区域商业价值分析 三、核心思考 四、项目定位 五、产品5、形式 六、商业规划建议 七、商业环境营造 八、商业物业开发建议 九、赢利模式建议 第五部分：物业管理服务建议 第五部分：物业管理服务建议 一、操作模式 二、物业管理模式建议 三、项目物业管理定位 四、项目物业管理体系构成 五、智能化安防系统 六、物业管理收费标准建议 合富辉煌 第 4 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第一部分：项目开发理念及定位 第一部分：项目开发理念及定位 合富辉煌 第 5 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、核心理念 一、核心理念 现代人居的生活艺术和理念 现代人居的生活艺术和理念?营造一个生活和谐开放的社区?倡导“诗意地栖居”，处处都弥漫着6、浓郁的舒适的生活气息?倡导院落式的社区开放空间?倡导社区形成“居住的气质”只有优美的生活环境才会吸引人在这里快乐地居住和生活。而优美的生活环境除了硬件设施，邻里关系、人际情感所形成的社区文化氛围也是重要的组成部分。只有优美的生活环境才会吸引人在这里快乐地居住和生活。而优美的生活环境除了硬件设施，邻里关系、人际情感所形成的社区文化氛围也是重要的组成部分。二、核心生活理念在项目整体形象上的表现 二、核心生活理念在项目整体形象上的表现 建筑如果没有个性和风格，仅仅是钢筋加水泥堆砌出来的空间，对于本项目而言，凌峻希望能够以有形的建筑空间和无形的心理空间，来构筑无限生活。为突出设计感和品质感，赋予建筑生7、命力，营造一种舒适、悠闲、品味，邻里间融洽、和谐、相互守望的生活氛围和人居空间。凌峻建议：本项目的建筑风格和生活理念可采取 现代建筑艺术现代人居艺术 现代建筑艺术现代人居艺术 凌峻认为，选择“凌峻认为，选择“现代建筑艺术现代人居艺术现代建筑艺术现代人居艺术”作为项目整体形象表现是基于以下几方面的考虑：”作为项目整体形象表现是基于以下几方面的考虑：合富辉煌 第 6 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 1.以人为本，重点突出品质感和设计感。1.以人为本，重点突出品质感和设计感。随着社会发展，时尚潮流也日益朝个性化，艺术化的方向发展，人们不再满足于大众相同的东西，而希望能与众不同，更加注8、重自我，更加注重生活的品质感，富有设计韵味的产品也越来越受到青睐。2.以现代的建筑艺术，结合现代人居生活理念，形成差异化、个性化的市场认知度和美誉度，一定程度上规避与顺驰城等竞争对手的竞争。2.以现代的建筑艺术，结合现代人居生活理念，形成差异化、个性化的市场认知度和美誉度，一定程度上规避与顺驰城等竞争对手的竞争。项目 项目 建筑风格 建筑风格 建业森林半岛 3 期 采用新古典主义风格，顶层局部退台、坡屋顶设计，使建筑天际线丰富、稳重，立面以纵向直线条为主，结合转角窗、全明空中花园的设计元素，饰以大面积玻璃，使产品的建筑风格与使用功能相协调，外立面在厚重之中透着通透、现代、时尚美感。显得优雅、庄9、重，较有品味。阳光维也纳 采用纯现代风格。建筑的立面和屋顶不同层次、空间结构富于变化，较好地结合了其以音乐为主题的园林景观。第一大街 采用新古典主义风格的建筑外观，但做得不够彻底，细节处理比较粗糙。顺驰城 现代主义简约短板式建筑。整体建筑，座北朝南。每栋建筑只采用 23个楼门的短板式建筑，直接减少楼体面宽，降低建筑密度，有效提高社区通风、采光、观景性能，舒适度和实用率全面提升。盛世唐庄 仿唐朝古典式建筑风格。民族风格在外立面上最典型得特征是顶部的处理。但本项目仅仅停留在靠外立面来彰显民族风格，用色反差比较大，做得不到位。元华国际 采用现代简约风格 中泰华庭 简约的纯现代风格，但现代风格体现得不10、是很充分，尤其是外立面无法充分体现现代风格简洁的特征。3.强调建筑与景观间的融合和互动，在本项目则表现为亲水式的互动。3.强调建筑与景观间的融合和互动，在本项目则表现为亲水式的互动。合富辉煌 第 7 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 由于洛阳的亲水情结，目前洛阳各大中高档楼盘都日渐重视水系景观的建设；而现代建筑风格中水的应用也是其灵魂之一，择水而居是现代人居文化的重要组成部分。三、项目形象定位 三、项目形象定位 国际化公园式亲水社区 国际化公园式亲水社区 全球视野，本土制造，接轨国际居住文化，打造洛阳最大的国际化精品综合住区，重点突出产品品质、户型、外观和园林景观；大手笔造景；从11、社区院落间的小品到公园到建筑无不透露着设计师的精心设计。建筑形象朴实而不失现代感，先进的建筑技术被广泛的运用，与其被赋予的功能巧妙结合。四、现代建筑风格的产品表现 四、现代建筑风格的产品表现 1.1.解构现代建筑风格 解构现代建筑风格 现代建筑风格现代建筑风格国际化公园式社区国际化公园式社区亲水亲水院落组团文化院落组团文化通过国际化公园社区与亲水院落组团之间的结合，将现代建筑风格嫁接到项目的形象中来，引导市场由关注建筑的形式，升华至关注建筑的品质；关注生活的品味；关注精神的品位；倡导国际主流生活文化；引领洛阳人居发展方向 合富辉煌 第 8 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 超越有12、形的建筑符号和空间，植根于对居住空间无限的追求，倡导“天地人和，和谐共享”的社区理念，关注居住的品质，通过建筑有形空间的塑造，营造浓厚的生活氛围，使“家”真正成为“心灵”的归宿。除了满足居住的基本要求，更要满足居民休闲、运动、学习、交流、购物等生活需求，全面提升生活品质。让拥有现代生活态度的人，能实现他们所期望的生活梦想，开创具有个性的、享受的、突显自己品味的，同时又是开放、包容的现代艺术栖居生活。2.提出2.提出“国际化公园社区亲水院落组团”“国际化公园社区亲水院落组团”的考虑 的考虑（1）洛阳有很多公园，但是，真正能将公园元素融入社区建设的项目几乎没有。盛世唐庄虽然借势洛浦公园和上阳公园，13、以唐朝文化为主题，诉求“上风上水上生活”，隐性揉入风水文化，但出来的效果感觉很不到位，公园元素并没有得到多大的应用。（2）本项目作为目前洛阳第一大盘，紧邻体育公园和隋唐遗址公园，“两园一水”“两园一水”是新区最重要的景观之一，亦是本项目的先天优势，因此必须考虑借势发展，将公园元素应用到社区建设中来。（3）（3）洛阳人有浓厚的亲水情结，水是洛阳人居不可或缺的重要元素；顺驰城、阳光维也纳和森林半岛都是非常重视水系景观的应用。因此，如何应用好水景？以形成别具一格的水系景观，值得我们重点考虑。（4）“公园文化”“公园文化”和“亲水文化”亲水文化”代表着现代人居艺术的潮流。本项目倡导“现代建筑风格”和“14、现代生活理念”，且可借体育公园和隋唐公园的势，因此必须重点考虑如何做好“公园社区”和“亲水院落”的结合。合富辉煌 第 9 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告（5）现代院落空间不再是“通过建筑之间的围合”“通过建筑之间的围合”而形成；而是“通“通过建筑与园林景观之间的互动，建筑围而不合，而通过园过建筑与园林景观之间的互动，建筑围而不合，而通过园林花木的补充”林花木的补充”而形成“自成一体的院落空间”自成一体的院落空间”，为社区居民共享。3.公园式社区的内涵表现 3.公园式社区的内涵表现（1）公园社区的概念（1）公园社区的概念 公园式社区是结合住宅庭院和城市公园的设计特点，融合社区单体15、建设和城市整体建设而形成崭新的 社区居住模式，是满足人们居住、修养、观赏、购物、运动、教育等各种需求并拥有稀缺自然资源和良好人工环境的新人居模式。（2）营造公园式社区的目的（2）营造公园式社区的目的 营造公园式社区不仅为居民提供了良好的生活环境，也是城市景观建设的重要组成部分。包括如下内容：?提供良好的休闲娱乐设施?提供良好的居住环境，改善居民居住品质?提供良好的运动设施?配有良好的教育环境?满足人们心理和生理的需求，回归自然，拥抱自然，放松心情。（3）公园社区的特色（3）公园社区的特色?洞察需求，以人为本，超越建筑空间，还原生活本质；?注入文化，使生活顿时活色生香；?强调品质，关注细节，错落16、有致；合富辉煌 第 10 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?突出设计感，风格质朴，线条简洁，于原生态和人工的交融中，回归自然自我，彰显品味。（4）公园式社区的设计要点（4）公园式社区的设计要点?美观与安全性的结合：对栽种植物严格选材，有毒，有害的植物不得使用；?集中性与均好性结合：社区在做好集中式绿地系统的同时，必须保证社区景观的均好性。?住宅与景观的结合：住宅的设计风格及色调要以周边景观环境为参考，使之融入景观环境中。?保持自然性与生态性：对区内原有植被尽可能保护与利用，减少生态破坏；?发挥教育功能：充分利用区内教育设施，使社区居民不断接受良好教育；?文化传承：城市文化积淀应该17、社区景观环境中体现出来；?周边环境改善：社区在设计中应特别注意周边环境，使之融入社区景观中；?环保要求：主要求为大气污染、水污染控制，固体废弃物处理，光污染控制，噪音污染控制等方面，在设计时必须符合国家相关规范。4.住宅院落的内涵表现 4.住宅院落的内涵表现（1）住宅组团院落的概念（1）住宅组团院落的概念 利用建筑围合而成的空间，加以有计划的布置，栽种各种观赏性植物，布置各种装饰、修养、娱乐设施，供居住者社交、修养及户外合富辉煌 第 11 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 活动的重要场所。（2）院落生活艺术内涵（2）院落生活艺术内涵?住宅与生活 住宅与生活 生活没有绝对完美，但总18、需要趋向完美。院落对于生活而言，并非就是完美的代言词作为院落本身也需要不断趋向完美。从大院落到小院落；从四合院到六合院，从私家庭院到组团院落，院落空间以各种出人意表的形式重叠，让人惊讶生活原来可以拥有这样的院落空间。?院落与邻里 院落与邻里 院落组团让人们在特定的尺度下产生了一种亲近的关系，这种失却已久的邻里交流，除了能够满足人们正常交往的心理需求之外，彼此间形成的这种守望相助的温馨氛围，亦是院落区别于兵营式建筑的独特精神所在。?院落与自然 院落与自然 组团院落对现代住宅的舒适性作用首先体现在与自然的亲密程度上。无论东方还是西方，希望自己的住宅与自然环境融合在一起，是共同的。而现代人对于家与自19、然的关系，与古人也没有什么本质区别。?院落与心情 院落与心情 院落与现代住宅的结合，最直接的一点体现，便是改变了回家的方式。现代住宅单调的回家方式令人索然回家的感觉应该是一种过程；从大院小院到内院都能看到不同的风景，生活充满情趣。?院落与情景 院落与情景 本项目以“国际化公园社区现代亲水院落组团”“国际化公园社区现代亲水院落组团”的结合，在空合富辉煌 第 12 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 间上形成了“大社区、大院落、小院落”“大社区、大院落、小院落”重叠的情景组合，融入现代设计独特风格，以亲水院落组团的形式表现，形成全新“院落生活情景”。（3）亲水院落营造原则（3）亲水院落20、营造原则?融合“居住和自然的融合是最高境界”融合“居住和自然的融合是最高境界”空荡荡的一个院子不能称之为院落。自然与生态，是院落最基本的原则。院落的阴影，指的是根植于当地生态的院落。回到院落之初始，“居住与自然的融合是最高境界”，正是这一种传统的自然观令其应运而生。因此，无论传统的精神还是现代的形式，院落的本质都是一样的必定是贴近自然的、适应当地生态气候的、符合当地居住习惯的、讲究舒适的空间。?半封闭“围合但不完全封闭的内部空间”半封闭“围合但不完全封闭的内部空间”传统院落传统院落的第一功能特征是“围合”，非“围合”不属于“院落”，“所“所谓院落人家，必有高墙”谓院落人家，必有高墙”，这是历史21、沉淀下来的心理暗示：围合的安全感。现代院落讲究的是“围而不合”，即“围合但不完全封闭的内现代院落讲究的是“围而不合”，即“围合但不完全封闭的内部空间”，因为是邻里共用的。部空间”，因为是邻里共用的。当然，现代院落围合形式更加多样，而现代住宅中的院落空间在“安全感”的层面上亦早有了更具体的演绎。?领域感“我属于那个院”领域感“我属于那个院”现代院落强调的是差异性，以制造可识别性每个院落空间都不一样。“我属于那个院”，这便是院落的领域感。正如不说“我属于那个住宅”而说“我属于那个家”，现代院落空间带来与“家庭”同类的心理归属感，这一点与非院落空间有着很大的不同。?灰地带“既是隐私的，又是开放的”灰22、地带“既是隐私的，又是开放的”合富辉煌 第 13 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 如果室外空间是“白”，室内私人空间是“黑”，现代住宅则习惯了非“白”即“黑”过分讲究隐私而忽视邻里的布局。而院落空间在现代住宅中的出现，恰恰是介于“白”与“黑”之间的“灰”：既是隐私的，又是开放的；是自己的“小天地”，又是满足邻里交流的场所。现代院落的“两面性”，是现代住宅向理想局所的又一过渡。?立体“带来不同的心理变化与感受”立体“带来不同的心理变化与感受”传统院落多指“独有的”私宅庭院，现代院落则是“群居的”，更讲究院落空间的层次与变化。大社区小组团院落私家庭大社区小组团院落私家庭院；街坊街巷23、大院小院内院，院；街坊街巷大院小院内院，这种立体空间层次上的过渡，极好地强调了私密性合领域感，并带来不同的心理变化和感受。?尺度“外聚内合”尺度“外聚内合”利用多样的现代建筑技术手法，营造人性化的空间尺度院落讲究“外聚内合”，过大的院落会丧失内聚感，过小的院落则会因为相互之间视线、声音的干扰而丧失舒适度。人们只需要一定范围内的交往尺度，而在现代住宅之中，对这种尺度的把控尤为重要。合富辉煌 第 14 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第二部分：整体规划布局 第二部分：整体规划布局 合富辉煌 第 15 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、规划布局要点 一、规划布局要点24、 1、融入洛阳新区整体规划 1、融入洛阳新区整体规划 以政府规划部门对该地块的规划要求为依据，使本项目能够与洛阳新区整体开发建设相结合，符合更高层次的规划要求，从而使规划区能与周边的城市规划相协调。2、彰显项目鲜明特色，营造舒适人居空间 2、彰显项目鲜明特色，营造舒适人居空间 空间环境与建筑单体设计充分体现现代生活理念所包含的文化、精神、特点，通过建筑空间组织与步行环境创造绿化休闲空间的设计，着重营造人文、宽松、生态的居住空间。3、充分利用“众星捧月”式的大区域布局，整合配套优势 3、充分利用“众星捧月”式的大区域布局，整合配套优势 利用本项目周边体育、文化、政务、商业等“众星捧月”式的大区域25、布局，整合配套优势，营造和谐、便捷的整体关系，创造满足社区功能的实体空间、开放空间、与人文空间。4、以人为本，洞察需求 4、以人为本，洞察需求 贯彻以人为本的思想，以建设现代生活理念为目标，创造一个布局合理、交通便捷、功能齐全的具有现代文化内涵的社区。注重生态环境和居住质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续的发展思想，建设一个以人为本的现代人居社区。5、增强可操作性 5、增强可操作性 加强规划设计和建筑设计的灵活性，在保证整体生态系统前提合富辉煌 第 16 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 下，使具体操作便于分期实施和房地产市场经营；提供合理、可行、富于弹性的开发计划和设计26、手段，针对本社区的开发建设，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建筑设计、社区建设与管理中，提出循序渐进的发展模式，形成良性循环、滚动开发的机制，从而能够适应市场的变化。6、均好性 6、均好性 住宅环境资源的均好性，即住宅环境资源的均好与共享，归属社区各领域空间的均好，每一户人家都能分配到一个较亲情化的领域空间即围合性强、形态各异、环境元素丰富、安全、静谧的生活空间。物理环境的均好性，获得更多的阳光、和风和绿意，创造温馨、朴素和亲切的居住环境。二、国际化公园亲水社区功能区划分 二、国际化公园亲水社区功能区划分 1.私密居住区 1.私密居住区 该区为私人的居住空间，由户内的客厅、卧室、卫生间等27、组成；2.休闲购物区 2.休闲购物区 该区为居民提供娱乐、购物等便利，由商业街、超市、会所等组成；3.景观活动区 3.景观活动区 该区为居民观赏、游乐、活动等场所，可分为：a.公共活动区：由自然景观资源和集中式绿地系统组成；b.邻里交流区：由组团院落系统、运动场所、屋顶花园等组成；合富辉煌 第 17 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 c.私有景观区：由私家花园、绿化阳台、入户花园等组成。4.教育文化区 4.教育文化区 该区为居民提供教育文化活动场所。三、项目规划布局 三、项目规划布局 1.指导理念 1.指导理念 现代人居全景观住宅 现代人居全景观住宅 户户见景，窗窗有景 户户见景28、，窗窗有景 艺术是人类精神的象征。建筑、园林、居室，人类在自己栖身之所充分表达对艺术的向往。连原始人都在他居住的洞穴里摹刻神秘的图画，更何况现代人？谁愿意身心囵于“家徒四壁”的建筑硬盒之中？谁愿意指着那火柴盒式的水泥壳说：“这就是我的家！”我们旨在吸取现代创造性艺术建筑中的营养与精华，融入现代人居理念，建设具有现代意识的艺术化社区。合富辉煌 第 18 页 共 82 页 主入口 主入口 中央水系 商业中心 商业街 售楼部（会所）一期二期三期 洛阳巨新项目整体产品定位报告 次入口 次入口 2.空间关系说明 2.空间关系说明 分期开发，分块管理，北高南低，围而不合 分期开发，分块管理，北高南低，围而29、不合 为避免了行列式布局的单调、呆板以及楼间距狭窄的不足，克服了围合式布局内部空间闭塞、朝向不好和对视的缺点，建筑规划设计可采用兼顾了普通行列式和围合式的“大围合，小组团”的布局形式，形成围而不合的现代生活空间。这种规划布局既营造了优美的环境，也保持区内空间的开敞和通透，使绝大多的住户拥有好的朝向和好的景观。布局说明：布局说明：?分期开发分期开发项目分 3 期开发，从东往西依次为一、二、三期；?分块管理分块管理考虑到项目地块太大，东西长达 800 米，做成全封闭小区有一定困难；同时考虑到消防通道的需要，因此，各期之间设小区内部通道，为小区主次入口；利用小区出入口设置半开放中轴通道，将地块东西分30、成三块，分板块封闭管理；?北高南低北高南低考虑到日照以及景观因素，整体布局为北高南低，依次布置高层、小高层、多层和情景洋房、类别墅产品等。?中央水系中央水系一、二、三期通过贯穿东西中央水系连接，形成本项目最重要的景观带，水系与小区通道交叉部分，设立公共广场；?商业中心设置地块东南角，总建筑面积约 800010000 m m2 2；商业中心与小区交界处为开放式商业街；?项目东、北、西面沿王城大道、古城路、大学路设置底商；合富辉煌 第 19 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?售楼部及会所设立在二期东北角，与一期相对，处于整个地块的中轴线位置，有利于整体形象提升，同时便于经营。四、产品31、整体开发思路 四、产品整体开发思路 1.产品开发思路 1.产品开发思路 多元组合，局部精品 多元组合，局部精品?多元化产品组合，拉宽产品线，避免与竞争对手正面竞争?局部特色精品拉升整体产品形象路线?充分考虑洛阳市场的消化能力，合理规划开发节奏 2.分期说明 2.分期说明（1）一期（1）一期东临王城大道，北临古城路，交通便利，以多层和小高层产品为主，东面及北面临街主干道规划底商，商业中心也设置在此。（2）二期（2）二期处于中间位置，北临古城路，南对体育公园；产品以多层和小高层为主，可辅于情景洋房突出产品品质。会所（售楼部）和其他部分公建分布在该组团，北部临古城路规划底商；（3）三期（3）三期西临32、大学路，北临古城路，南依体育公园，以小高层和高层为主，南面沿大学路、北面沿古城路规划底商。4.辅助用地说明 4.辅助用地说明 首先，根据区域现状、人口因素等决定合理的规模和定位；其次，合富辉煌 第 20 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 公共配套设施应该适当集聚，形成明确的中心，增强吸引力，发挥规模效益；同时，为了增加公共配套设施的开放性，公共配套设施宜靠近市政规划路沿线，以扩大服务半径。根据商业功能设置，将商业分为三大部分。第一部分为社区商服，满足社区的基本生活需求；第二部分为会所式商业广场、超市，不但服务于社区，同时服务于社会；第三部分为预留用地，将根据项目的发展和需求进行后33、期开发。社区商服将以便利店、小百货、洗衣店、五金家电、美容美发等与居民日常生活密切相关的商业设施为主，沿社区西面主干道布设，形成商业步行街。会所、超市、餐饮中心集中于项目规划路交汇处的地块。超市引进知名连锁店，餐饮中心引进知名餐饮企业为主力店。会所、超市同时服务于住区内与住区周边的居民，甚至是区外的来客。充分发挥规模化经营的优势，带动本区域的商业气氛，以此营造一个与城区相融合同时又具有城市气质的住区商业空间。五、交通组织规划建议 五、交通组织规划建议 1.主、次道规划建议 1.主、次道规划建议 人车分流 人车分流 道路系统分段明确，主要道路、次要道路、组团道路设置清晰合理。（1）一级主干步行道34、（1）一级主干步行道 连接各小区入口和各组团、公共配套合富辉煌 第 21 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 设施，景观中轴线。路宽建议为 6-9 米。（2）二级次步行道（2）二级次步行道 从组团过渡空间节点到各单元入口，路宽建议在 3-5 米。（3）三级次步行道（3）三级次步行道 宅前小径曲多直少，并在两旁配置一些园林小品，再以层次丰富的植物搭配，营造出曲径通幽的效果。宽度：1.5 米。（4）人行步道 （4）人行步道 社区步行系统主要为贯穿中轴通道和围绕水系形成的滨水景观步行带。各个组团内部尽可能设立相对独立的步行系统。使用社区步行系统能将各部分外部活动空间、景观空间、绿地、配套35、公建联系在一起，创造人性化的住区户外活动空间。?步道线宛转曲折：自然界大都是由曲线线条组成的，小区内的道路、河岸、林缘可采用曲线线条的方法处理，打破传统的中轴对称的处理方式。步道设计应力图做到有收有放，树影相荫，因坡而阴，遇水则现，曲径通幽。?以人为，人性化无障碍设计：社区内住宅组团室外道路及设施考虑使用要求，进行无障碍设计。合富辉煌 第 22 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 2.消防车道 2.消防车道 弱化硬质通道，无消防车道痕迹 弱化硬质通道，无消防车道痕迹 消防车道、回车场、登高场等这些大面积的硬质路面会对住宅小区的景观产生相当大的影响，将占据较大绿化面积，破坏了景观空间36、的连续性、完整性，小区绿化空间变得零碎。同时它们贴近各建筑，线性僵硬，不能与周边景观环境相融合。因此我司建议采用步行系统材料和形式对消防车道进行处理，使用使车行道变成步行道路；并利用高低错落的动植物群丰富沿线的景观层次，将视线引向通道周边各个景观区，以弱化消防道路的突兀感。同时在不影响通道功能的前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与尺度，更加亲切，更加有趣味。（3）人车共存与人车分流的道路系统（3）人车共存与人车分流的道路系统 人车共存道路系统：在不威胁小区行人步行安全和居民生活品质的前提下，设计机动车通行的道路系统。社区主干道和次干道的机动车道与人行道并不需要特别区分，可37、通过对道路的断面设计和细部设施布置，将机动车速度控制在不发生危险的安全范围内，同时通过道路周围的绿化和小品设置来提升交通空间和生活空间的环境品质。人车分流道路系统：实行严格的人车分流设计，汽车一进入小区入口就直接进地下停车场，行车与路面行人没有任何交叉接触的机会，以保护行人的安全和行车安全。合富辉煌 第 23 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告（4）停车位与车位比例（4）停车位与车位比例 半地下车库，车位配比为 0.75 半地下车库，车位配比为 0.75 随着洛阳经济的发展，人们观念的改变，现代白领追求更为快捷的交通式，未来几年私家车拥有量将逐步增加，将进入汽车时代。因此，本社区的38、开发建设应抱着发展的眼光，以适当的超前为原则，预留足够的车位，我司建议车位为半地下车库，比例在 0.75。合富辉煌 第 24 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第三部分:景观设计 第三部分:景观设计 合富辉煌 第 25 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、景观设计原则 一、景观设计原则 大公园社区，小公园院落 大公园社区，小公园院落 突出主题公园院落和水景之间的结合 突出主题公园院落和水景之间的结合 体现大手笔景观设计的项目气质 体现大手笔景观设计的项目气质 当建筑产品越来越趋于类似工业产品的批量复制时，楼盘环境品质成为现代消费者判别产品优劣的最直观标准，人们开始39、从钢筋水泥林中进行本源的回归。考虑到竞争的需要，我司提出先做“景观示范区，提早展示”的建议，实行“大手笔，大景观”“大手笔，大景观”的产品战略。社区借两大公园的势，重点凸显“亲水文化”的灵感，延续风情万千的滨河木栈道、沿河绿化，将河流的波光粼粼导入居家生活，意韵悠长。数万平方米的中央湖景、多种动静结合的水景、宽阔的景观林荫大道、不同主题组团园林、人文景观叠融交加在一起，将形成蔚为壮观的亲水主题景观社区。高低错落的建筑群落，将成为洛阳新区无比美妙的地标风景线。加之气势不凡，动感精致的亲水园林景观形成一种强烈的艺术震撼。真是“水光悦性，品位由心”，舒适感油然而生。名 称 名 称 描 述 描 述 合40、富辉煌 第 26 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 亲水公园 亲水公园 利用各组团形成的院落空间，规划主题亲水公园，各公园主题突出，特色鲜明，以亲水为设计思路，辅于其他元素。人文景观 人文景观 名校校训长廊、刊物栏、读书角/英语角、儿童涂鸦墙、戏鱼池满足不同层次业主的需要，把现代人居文化之精髓融入到产品之中。景观林荫大道景观林荫大道私家迎宾大道，气势宏大并呈现立体景观效果。中央水系中央水系利用中央水系连接各组团，形成连贯的主景观带 二、景观创新建议 二、景观创新建议 1.中轴景观空间 1.中轴景观空间 南北中轴线作为小区重要的半开放景观区和商业内街，主要为社区业主提供服务，同时通41、过水系、小品、园林、广场的组合设置，成为人们散步休闲的一条景观道路。为突出人文艺术特色，可增添一些独特的元素，如著名大学校训石刻，艺术符号等等。2.主题公园式院落空间 2.主题公园式院落空间 将各个组团院落设计成小主题公园的形式，增加人文和艺术的趣味。如设计成：?迪斯尼童话公园：迪斯尼童话公园：将童话故事名篇刻成石刻，将著名的经典童话人物或卡通形象如卖火柴的小女孩、灰姑娘、白雪公主、米老鼠、唐老鸭、阿里巴巴、美人鱼等经典形象和故事场景雕刻成情景雕塑，与自然景观融为一体，增添人文情趣。?喷泉公园：喷泉公园：设置各款特色各异的喷泉，形成动感水景。三、景观园林设计要点 三、景观园林设计要点 1、立体42、式园林景观设计 1、立体式园林景观设计 合富辉煌 第 27 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 项目地块地势较为平坦，若只是简单在原地势上造景，景观必定缺乏立体感，容易产生单调和乏味的效果，缺少情趣。因此可借鉴中国传统的园林造景法，改造原有地形地势，可采用造景、借景、框景等不同手法，在园中挖湖堆山，充分运应风景的开合、空间的对比、引导与暗示，通过湖、坡地、下沉式广场、抬高叠加式泳池等景观及建筑把园林有机地分割为不同的层次的区域，使园林呈现出立体式、梯度式的效果。贯穿整个园区的曼妙水景，浅涧溪流，妙趣无穷；叠水、喷泉、流水、共同构成动静结合的灵动雅致；中央水景广场，更是一个令人驻足留43、连的自然大绿岛。对环境的每一个细节精雕细琢，彰显出悠远的文化品味。2、多层次园林设计 2、多层次园林设计 小区景观绿化规划以现代型景观建构思想及人与环境景观的融合为主题，运用景观空间的组合划分与渗透，以多维艺术组合的景观造园手法，达到丰富环境绿化意蕴，创造园林化集休憩娱乐、观赏活动于一体的绿化景观环境空间。倡导一种“生态与艺术共享”的现代生态景观模式。配置以艺术小品、灯光照明、音乐背景合富辉煌 第 28 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 等现代景观元素，以营造出和谐优美的环境艺术效果。即有区域景观的特征，又能将个性元素融汇整个建筑风格。社区在植物品种的选择要在统一的基调上力求丰富44、多样。达到“繁花似锦，四季有绿”的效果，花团充分发挥植物的各种功能和观赏特点。乔木、灌木、藤本植物、草本植物、花卉及竹合理配置；高矮植物及常绿与落叶、速生与慢生植物相结合，构成多层次的复合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐。3、统一中求得变化 3、统一中求得变化 各期在统一园林风格基调下，又有各自的变化。现代生活的动与静、快与慢、古典与前卫都得以表达。如将一期设计成静谧、休闲与广阔，而二期则时尚、运动。小区的宅间绿化，苛求自然与建筑的完美融合，近百种名贵乔木、花草、各类植物按层次、色块精心布局种植，与掩映在绿树从中的亭台楼榭共同构筑了一场永不凋谢的绿色盛宴。四、景观各细部规划设计 四、景45、观各细部规划设计 1.中央水系 1.中央水系 项目则以水作为园林景观的主要题材和造景元素。中央水系宽阔湖面及沿湖绵延千米的滨水岸线，建造喷泉、泳池、瀑布、水道、泊岸等千姿百态的水景，叠融交加在一起，体现出水之婉约灵动，水之浩瀚博大。（1）湖畔风情生活（1）湖畔风情生活 以中央水系为规划主体，延伸出如湿地、驳岸、亲水台等十几种合富辉煌 第 29 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 生态环境及景观点，将源于湖水的自然秉性与健康价值，融入到居住者生活中。让现代城市人从内心也产生出一种自然宁静的力量。?湖的景观价值 湖的景观价值 居湖之上，视野所及开扬宽阔，眼界所至绿意盎然，给予湖、光、影46、境一个舞动的极致空间。?湖的生态价值 湖的生态价值 以湖居生活为核心，湖水对居住适宜性的气温调节作用，净化空气的纯度，增加居住湿度。（2）生态廊道（2）生态廊道 沿蜿蜒湖岸旁设计一条生态廊道，绿树成荫，铺设鹅卵石按摩小径，为业主健身作脚底按摩之用。（3）亲水平台（3）亲水平台 亲水平台运用景观亲水立体空间的营造理念，设计出浅水娱乐、水岸休闲、等景观形态，延伸性的多层次立体景观，将河岸、步汀、水渠等景观形态的规划设计与亲水平台形成参差立体的景观系统，渐进式入水设计，既保障游人安全，又能营造出浩大湖面的宽广感，使整个住区完全感受到水的灵动、水的惬意。（4）水之佳丽（4）水之佳丽 合富辉煌 第 347、0 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 组团院落浅溪水景，组团院落浅溪水景，充满活力与灵性的组团院落水系 充满活力与灵性的组团院落水系 各组团内由中心湖引出蜿蜒浅溪水系，水面时宽时窄，流水有时像一位少女，欢快活泼，一路欢歌笑语，轻盈跳跃，利用坡度高差嬉水而下；有时候，又好似一位少妇，温柔恬静，娴雅端庄，缓步游移。步汀、木桥、击石等散落在溪间，创造出十多形式不依的水景。（5）游龙步道（5）游龙步道 滨水步道与优美曲折的湖岸线形成层次鲜明的立体景观系统，垂柳倒映在宁静湖面，空间拉伸恣意悠远，加之弯曲弧形的形态设计，宛如从浩瀚内湖跃出的蛟龙。（6）湖岸茶亭（6）湖岸茶亭 合富辉煌 第 348、1 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 “高灯喜雨坐僧楼，共话茶杯意更幽。”“高灯喜雨坐僧楼，共话茶杯意更幽。”于湖畔边突起处构一亭台，茅草为盖，竹木为架，一箫，一兰，一书画，一壶茶，远观湖，近听潮。三五好友，或诗，或书，或画，或乐，皆在品茗中行，得半日则赛神仙也。（7）蓝调风景线（7）蓝调风景线 超大型园林景观泳池，完全打破造型规则，红花绿叶引入池中与边缘，倒影入池来，业主在池中游走，如同在风景中穿行。这时一不小心，泳者也成了一道动人的风景线。设计一个儿童戏水池，即又能为小业主提供水不能太 （8）快乐水世界（8）快乐水世界 美化环境，一个快乐的小天地。深，以保证游泳者的安全。合富49、辉煌 第 32 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 文化蕴融入社区环境之中，从内涵到外神韵。在产品设计之初，就把长廊，给小区业主一种文化的熏陶。口，以丰富人们的业余生活，增加个人的知识面。（4）读书角/英语角（4）读书角/英语角 生活中不断提高美的湖畔两耳不闻，一心攻读。2.人文景观2.人文景观 一个缺乏人文文化的社区灵魂的、没有精髓的，本项目目将是没有底延，从外形到现代文化之精髓融入到产品之中。（1）名校校训长廊 （1）名校校训长廊 收集国内和国外名牌大学的校训，建成景观（2）阅读栏（2）阅读栏 在各组团路口各设计一个刊物栏，刊登有关社区的文化活动、艺术文化、科的一个窗学知识等读50、物，作为社区宣传（3）儿童涂鸦墙（3）儿童涂鸦墙 让小朋友充分发挥自己的想象和天性，在小区设置一处涂鸦墙。现代人锐意进取，在合富辉煌 第 33 页 共 82 页 自我的文化与修养。人们在宁静而秀洛阳巨新项目整体产品定位报告 3.景观林荫大道3.景观林荫大道景观林荫大道与整个住区的景观步道相连，呈现出相互交错起伏状的景观形态，多树种景观组团绵延婉点形成呼应的景观系统，年四季的锦绣风光，于日常生。风飘雪舞。在大自然的启迪下，尽情领略阳光写意生活。长，与其他景观节运用自然性与软连性的景观规划手法，形成林荫与地表十多种景观形态，成片多层次的立体景观效果，同设计灵感来自水之风情，让业主坐拥一活之中就能享51、受岛上的风情的婀娜多姿 景观大道两旁绿树掩映，小桥流水，漫步其间，可以感悟四季流转，风物变化：春天桃红柳绿，草长莺飞；夏天苍翠欲滴，浓荫纳凉；秋来天高云淡，桂花飘香；冬季枯枝临天，时彰显出整个社区的非凡气势。合富辉煌 第 34 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第四部分 第四部分 一期开发组合及住宅规划设计 一期开发组合及住宅规划设计【说明】：关于二、三期开发，需根据市场作具体调整，本部分重点研究一期开发内容。合富辉煌 第 35 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、产品设计原则 一、产品设计原则 1.舒适度 1.舒适度 舒适度已经成为中高端产品的重要衡量指标，户型52、面积、动线设计、主卧的面积和开间乃至厨房的面积和开间都对舒适度产生很大的影响，我们应参考目前洛阳中高档产品在舒适度方面的水平，并借鉴全国优秀户型产品的标准以适度超前的原则进行户型设计。2.品质感 2.品质感 只有有了品质保障，舒适才真正得到体现，从产品整体到每一个细节，都以高品质为标准，打造精品工程。3.稀缺性 3.稀缺性 稀缺才更有价值，尤其在户型设计上可考虑采用一些目前洛阳还没有的先进户型设计，形成市场稀缺性，形成局部亮点并提升产品价值。4.私密性 4.私密性 高端消费者对个人隐私生活非常重视，住宅产品设计中应充分考虑具有良好的私密性，例如保证卧室与客厅的有效分隔，主人与佣人的动线分离等。53、二、一期产品开发比例 二、一期产品开发比例 合富辉煌 第 36 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 1.消费者需求 1.消费者需求（1）对面积的需求（1）对面积的需求 根据我司及发展商对市场的调查分析可知，目前洛阳房地产市场需求最大的户型为 100120 m m2 2户型，占了近四成的需求比例；其次是 90100 m m2 2和 120150 m m2 2的户型，需求比例都超过两成。（2）对楼型的需求（2）对楼型的需求 洛阳市民对于楼型的需求，大多数消费者青睐多层住宅，超过五成的被访者购房选择多层住宅，小高层与高层住宅的接受程度正在逐步提高，市民的接受程度比例总和已与多层住宅接近，54、表明市民对小高层住宅的抗性正在逐步减弱。（3）对户型需求（3）对户型需求 大部分洛阳市民需求三房户型为主，超过六成被访的市民购房时选择小三房和三房，而对二房和四房的需求量相对较少，只有一成多市民选择。合富辉煌 第 37 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 2.市场供给 2.市场供给 项目 项目 面积区间 面积区间 层数 层数 主力户型 主力户型 建业 森林半岛 90220 m2（1-2 期）以高层为主 140150 m m2 2（3 期）阳光维也纳 公寓 3070 m2，洋房 130160 m2由高层公寓、小高层和高层组成 洋房 130、140 m2；公寓 3070 m2顺驰城 955、9207 m2由小高层组成 三房两厅两卫 129.28-163.54 m2；四房三厅两卫 207.9 m2、198.53 m2；三房两厅一卫（小三房）99.15 m2第一大街 73.83264 m2多层、叠加别墅 130150 m2元华国际 121.53153.58 m2高层 四房两厅两卫 167.64 m2；四房两厅两卫带观景阳台和书房 180.63 m2中泰华庭 120191 m2高层 三房:139 m2、143 m2，四房:157 m2、162 m2盛世唐庄 112.16-298m2多层、小高层 三室两厅两卫 112.16298m2御博城 38-300m2高层 三室两厅 110130m256、中泰世纪花城 116-166.53m2小高层 130 m2户型为畅销户型?顺驰项目户型面积区间跨度较大，产品线较宽；?老城区中高端项目的户型偏大，三房和四房为洛阳目前主力户型，户型面积在 130-160 m2之间，顺驰城在这一区间有多种户型供选择；?洛阳新区项目的主力户型均以三房为主，户型面积比老城区稍小，除中泰华庭外多在 120-150 m2之间。3.一期各类型产品比例 3.一期各类型产品比例 根据对洛阳楼市研究，结合竞争对手户型的分析，本项目的户型合富辉煌 第 38 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 区间建议在 80220 m m2 2之间，产品形态包括平层、跃式、楼中楼、复57、式；户型区间从二房到四房，主力户型为三房四房，主力户型为120150 m m2 2。（1）楼层比例（1）楼层比例 产品类型 产品类型 楼层 楼层 比例建议 比例建议 开发面积 开发面积 精品多层 5+1 35 3.5 万m m2 29+1 35 3.5 万m m2 2小高层 12 30 3.0 万m m2 2 （2）户型及面积比例（2）户型及面积比例 户型 户型 比例建议 比例建议 面积区间（m面积区间（m2 2）两房 10%80-90 小三房 20%100-110 三房 50%120-144 四房 15%150-170 复式 5%180-200 说明说明：?考虑到消费者目前正逐步增强对小高层58、住宅的接受度，故建议在一期中保留一定量的多层住宅，并增加 9+1 楼型的开发量；?一期产品户型以三房为主（包括小三房），三房户型的面积应尽可能控制在 144 m2以下；?在丰富产品线扩大市场面的原则下，控制两房和四房的数量，户型面积也已较紧凑的户型为主，两房户型以 90 m2以下为宜，四房户型应不超过 170 m2；合富辉煌 第 39 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?复式由多层复式和小高层复式构成，多层复式为 1-2 楼带花园；小高层复式为顶楼。三、建筑风格及立面 三、建筑风格及立面 1.建筑风格 1.建筑风格 住区格调首先是一种内在生活方式，外在的立面形态是适应内在的生活特征59、而自然生成的。如视觉宜人的住宅高度、上下轻松的住宅层数、舒适开敞的户型开间、充分接触的自然融合、畅意拥有的阳光与空气 于是就有：功能主义的形态构成 功能主义的形态构成 简约主义的审美情趣 简约主义的审美情趣 自然主义的视觉体验 自然主义的视觉体验 精工惟美的细微格调 精工惟美的细微格调 四、单体设计 四、单体设计 1.墙身 1.墙身 利用飘窗台，大面积的落地窗以及通透的阳台等元素表现建筑物具有立体感与层次感的一面；利用实墙、构架等元素表现建筑物挺拔、有力的一面。从而突出本项目现代新都市的形象。合富辉煌 第 40 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 2.屋顶 2.屋顶 典雅 稳重 典60、雅 稳重 架空飘板式、冠顶式、塔穹式等是非常常见处理方式，从某种程度上来说，多层与小高层的屋顶处理如何突破，如何构筑自己的独特建筑符号已经成为建筑设计上的一个难题。根据我司的经验，建议采用坡屋顶的形式，不采用多余和复杂的处理方式，具体的方案需要与合富辉煌 第 41 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 设计单位共同探讨。3.架空层连廊 3.架空层连廊 依水而居，为人的天性。在入户架空层旁设置浅溪，装点以绿化，从视觉上无形中形成了一条景观通廊。4.阳光电梯间 4.阳光电梯间 阳光 清风 风景 阳光 清风 风景 将传统电梯间改造成独特的 C型平面设计，并利用两层单元走廊合并处理，设计成一61、个约几十平方米的空中花园，开放的阳光电梯间最大限度将室外的阳光、清风、风景纳入室内，使大自然和电梯完全融合。5.空中庭院 5.空中庭院 微风 阳光 情趣 和谐 微风 阳光 情趣 和谐 让业主充分享受阳光、鲜花空气，同时营造一个和谐的邻空间，每隔两层设计一个空中花园。极大地拓宽了住户的活动空间，提升了生活的层次，让业主之间增进友谊。合富辉煌 第 42 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 6.私家挑高空中庭院 6.私家挑高空中庭院 私家空中庭院，挑高两层，与阳台连通，成为大气的私家庭院，大大增加居住空间的层次感和情趣感。7.排水管、空调机位 7.排水管、空调机位 隐蔽 嵌入 隐蔽 嵌入62、 排水管巧妙嵌入楼体之中，空调机位全部采用隐蔽形式设计，使得整体外观和谐统一，以提升了物业的档次。合富辉煌 第 43 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 8.电梯大堂 8.电梯大堂 气派、通透 气派、通透 住宅单元入口应鲜明突出，具有识别性，为了彰显楼体的气派，并改变单元入口光暗淡、通风差，我司建议入口大堂高度 6 米左右，并与楼梯统一设计，并与周围的环境融合。9.阳台 9.阳台 时尚 创新 规整 时尚 创新 规整 挑高阳台设计，造型时尚规整，显得敞朗、高大、空间感强。10.窗及窗墙比 10.窗及窗墙比 焦点 符号焦点 符号 窗墙比在 40以上，使用转角飘窗，部分采用弧形落地玻璃窗63、，使其成为外立面最吸引视线的建筑符号。五、一期户型设计 五、一期户型设计 1.各竞争对手的产品（户型）亮点（详见洛阳巨新项目市场调查报1.各竞争对手的产品（户型）亮点（详见洛阳巨新项目市场调查报合富辉煌 第 44 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 告）告）在顺驰和建业两大开发商的推动下，洛阳的户型逐渐丰富，亮点纷呈：如顺驰城电梯入户，森林半岛 6 米挑高错层阳台、叠加别墅外置楼梯，中泰华庭公共观景阳台，阳光维也纳入户花园，270 度弧形阳光餐厅；盛世唐庄超大阳台等等；由此可见，洛阳购房者心态是相当开放的，对于新产品的接受度非常强；因此，对于本项目来说，在适应洛阳消费心理的前提下，64、可在户型方面大胆一些，亮点多一些。比如：户户见景，窗窗有景的全景观户型；入户花园，空中庭院；四明户型；超高层高；超宽阳台；转角飘窗等等，此外还有错层、复式等，都可应用。2.一期户型设计原则 2.一期户型设计原则（1）四大光明和七大分区：（1）四大光明和七大分区：厅、卧、厨、厕四大功能空间必须要有明窗采光通风，这是“健康人居”的必达基本标准；户型内部必须实现动静分区、公私分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区。（2）景观先行：（2）景观先行：以景观作为重要的设计前提，尽可能做到每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观。（3）增值空间：（3）增值空间：创造更多空间上的弹性设计，以及增值65、功能。（4）窗（4）窗：窗是与外部景观沟通、采光通风的重要部分，建议采用具有更好视野的外飘窗、转角窗设计。（5）阳台（5）阳台：要求每户至少有两个阳台，一个工作阳台，作洗衣、晾晒衣物之用，应能摆放下一台洗衣机，面积不小于 2 m m2 2为宜；一个观景阳台，观景阳台应有较大面积。（6）空中花园：（6）空中花园：建筑大面积的露台，预留植物栽种空间，使其成为合富辉煌 第 45 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 真正的“空中花园”。（7）入户花园（7）入户花园：“入户花园”的户型设计在顺驰产品已经极为普遍，但这些“入户花园”更多成为了事实上的过道。本项目的“入户花园”面积在 6M2以上66、，可通风采光，使“入户花园”真正成为具有景观效应的“花园”。（8）客厅和餐厅（8）客厅和餐厅：客厅是户型的“脸面”，购房者对客厅十分注重，要求客厅和餐厅分离，而且规正实用、相对独立。（9）卧室（9）卧室：在不影响其他功能区域的前提下，优先考虑主卧的尺度。（10）厨房（10）厨房：采用 L 或 U 型厨房设计，符合洗、切、煮的流程设计，体现“健康人居”的理念。（11）“2+X”与“3+X”模糊空间（11）“2+X”与“3+X”模糊空间：除设计标准两房及三房外，还设计一个 5-7 m m2 2的多功能房（X）。可作为书房、婴儿房、会客室、视听室等用途，以满足个性鲜明的现代人的不同需求。3.一期户型67、功能间面积及开间设计建议 3.一期户型功能间面积及开间设计建议（1）二房产品设计建议（1）二房产品设计建议?主卧面积 18 m2左右，开间 3.9 M以上；?次卧面积 10 m2以上，开间 3 M以上；?客厅面积 20 m2左右，开间 4.2 M以上；?餐厅面积 6 m2以上，开间 3 M左右；?厨房面积 7 m2左右，开间在 2 M以上；?入户花园 5 m2以上；?舒适户型带 5 m2以上阳光房，进深 1.8 M以上；?观景阳台面积 8 m2左右，进深 1.8 M以上。合富辉煌 第 46 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 （2）小三房产品设计建议（2）小三房产品设计建议?主卧面68、积 18 m2左右，开间 4 M以上；?次卧面积 13 m2以上，开间 3 M以上；?客厅面积 20 m2以上，开间 4.2 M以上；?餐厅面积 8 m2以上，开间 3.1 M以上；?厨房面积 8 m2以上，开间 2.1 M以上；?入户花园 6 m2以上；?舒适户型带 6 m2以上阳光房，进深 1.6 M以上；?观景阳台面积 8 m2以上，进深 2.0 M以上。（3）三房以上产品设计建议（3）三房以上产品设计建议?主卧面积 20 m2左右，开间 4 M以上；?次卧面积 14 m2以上，开间 3.3 M左右；?客厅面积 25 m2以上，开间 4.5 M以上；?餐厅面积 8 m2以上，开间 3 M69、以上；?厨房面积 8 m2以上，开间在 2.3 M以上；?入户花园 10 m2左右；?舒适户型带 6 m2以上阳光房，进深 1.8 M以上；?阳台面积 8 m2以上，进深 2.0M以上。4.户型示例 4.户型示例（1）两房户型（1）两房户型 合富辉煌 第 47 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 户型点评：户型点评：?2 室 2 厅 1 卫，建筑面积 85 m2，户型设计紧凑，功能分区明显。?客厅阳光室与阳台既有区别又有融合，巧妙地将观景与休闲融为一体，拥有优质的别样享受；?客厅与餐厅采取错层设计，强化空间层次感，体现主人的品位生活；?餐厅有创新的储藏间设计，厨房另设有服务阳台方便70、日常生活；?卧室的凸式窗台（也可改成转角飘窗）增加了阳光和户外景致的渗透，家居生活，将拥有一份灿烂与绿色的心情。（2）三房户型（2）三房户型 合富辉煌 第 48 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 户型点评：户型点评：?南北对流户型方正三房朝南四明户型入户花园阳光书房?独立阳光餐厅主人房带转角大飘窗建筑外造型富于变化?特点：主要应用于多层洋房、多维洋房非首层单位；可将客厅面积改良增大，也可将其改为舒适两房单位。合富辉煌 第 49 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 户型点评：户型点评：?南北对流户型方正入户花园?厅出阳台转化为入户阳台气派大厅 主客房分区?特点：主要应用71、于多层洋房夹心户单位。户型点评:户型点评:?南北对流户型方正三房朝南四明户型入户花园阳光书房 合富辉煌 第 50 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?独立阳光大餐厅主人房带转角大飘窗建筑外造型富于变化?特点：主要应用于多层洋房、多维洋房两端单位；也可将其改为紧凑三房单位。户型点评:户型点评:?气派入户花园/三大空间：过度区（外）休闲区（动）休息区（静）。?双阳台厅堂设计：凸窗+厅+凸窗。?卧室均带大凸窗、主人房洗浴间+衣帽间+双凸窗设计。?工人房与阳台相连，和主人起居空间隔离，保证生活私密性，也可作储物间用。?特点：适合应用所有楼层单位；户型过于宽阔，要压缩为紧凑户型；也可取消工人72、房。合富辉煌 第 51 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 户型点评：户型点评：?全落地玻璃窗餐厅+客厅+入户花园形成超大型气派厅堂?下沉式餐厅设计餐厅连接厨房餐厅成为户型枢纽中轴?特点：气派,应用于高端产品;餐厅灵活应用值得借鉴；目前卧室与餐厅等朝向应用不到位，若整个平面图翻转过来，主卧朝南、次卧朝北，向采光好的东南向则更合理。（3）四房户型（3）四房户型 户型点评：户型点评：?下沉式客厅设计；合富辉煌 第 52 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?圆弧形全落地玻璃窗客厅设计，270观景；?主人房带衣帽间、浴室；?工人房可作储物间；?大型花园阳台。?特点：适合应用于包73、括小高层在内的所有楼层的两端单位,主要用于舒适户型。合富辉煌 第 53 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第五部分 商业物业定位与产品规划建议 第五部分 商业物业定位与产品规划建议 合富辉煌 第 54 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 一、本项目商业及公建情况 一、本项目商业及公建情况 1.底层商业 1.底层商业?位置：沿王城大道、古城路、大学路规划，南面考虑到体育公园的景观因素，建议不做商铺。?楼层：2 层商铺；局部为 1 层，层高 5 米，LOFT 形式商铺，业主可自由间隔。?主要功能业态：以满足社区生活需求为主，包括便利店、洗衣店、冲印店、影音店、日杂店、书刊74、店、小型餐饮店、家政服务、医疗保健等等。2.销售中心（日后作商业经营用）2.销售中心（日后作商业经营用）?位置：二期地块东北角，即北面靠古城路，东面正对一期地块。?楼层：3 层?面积：1500 平方米?主要功能业态：健身中心、美容中心、洗浴中心、室内恒温泳池、棋牌室、阅览室、老人活动中心。3.超市 3.超市?位置：王城大道与体育南街交界处，即一期地块东南部。?楼层：3 层?面积：11000 平方米?开发模式：引进知名连锁超市。合富辉煌 第 55 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 4.体育设施：4.体育设施：?类型：健身房、乒乓球室、羽毛球场、网球场、篮球场等。?位置：可在会所设置75、健身房、乒羽活动中心，其它则分布于组团绿地。5.儿童游乐设施：5.儿童游乐设施：散布于各组团，与休闲绿地有机结合。6.幼儿园 6.幼儿园?为双语艺术幼儿园?规模约为 200300 人。分为小中大三个年级，每个年级为 4 个班，约 20 人/班，设置课室、休息室、更衣室、运动场。?位置：双语幼儿园设置在二期；?面积：幼儿园面积建议 20003000 m m2 2；?开发模式：与洛阳著名幼儿园联合办学。7.商业配套面积一览 7.商业配套面积一览 物业 物业 面积 面积 超市 11000 平方米 会所（销售中心）1500 平方米 街铺 约 20000 平方米 幼儿园 约 20003000 平方米 总76、计 36643 平方米 合富辉煌 第 56 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 二、项目所在区域商业价值分析 二、项目所在区域商业价值分析 新城市中心，CBD 与 CLD 的双重核心价值 新城市中心，CBD 与 CLD 的双重核心价值 1.城市发展重心新区 CBD 生活圈，未来城市的核心，居住的头等舱；2.位于新区中心区域，紧邻市委市政府所构成的圆心，具有区域的核心功能作用；3.新区将成洛阳未来的政治、经济、商务、文化（CBD）及高档生活中心（CLD），这种特殊地位和未来的发展潜力让全城瞩目。三、核心思考 三、核心思考 1.如何寻求市场突破口？1.如何寻求市场突破口？?区域核理论的77、提出 区域核理论的提出 在城市发展上构建不同的功能区，这一功能区具有独立区域体功能体系，并在功能区内形成区域核心，构成相对独立的新城市区域体。“区域核”表现为完整而系统的城市生活、生产、消费、娱乐、流通。在独立的“城市区域核”内，形成新城市中心的商业核心。?寻求市场突破 寻求市场突破 洛阳新区的商圈尚未成熟，区域商业价值的认同度有限，区域商业价值受到一定的阻隔。通过区域核理论的提现，解决区域不成熟的问题、解决消费者对区域的认同感问题。合富辉煌 第 57 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 2.如何找准区域性商业地位？2.如何找准区域性商业地位？本项目位于洛阳新区中心地块，无论从规模78、区位、配套、交通、周边人口基数等方面看，都具备较高的素质，项目打造区域性的标志性商业物业，成为洛阳新区的商业龙头的潜力很大。因此，项目的辐射范围应以区域商圈为核心，并进一步辐射到洛河以北区域，辐射力与影响力沿伸到洛阳市区，成为洛阳瞩目的商业项目。3.如何提炼并整合商业部分的核心价值？3.如何提炼并整合商业部分的核心价值？提升项目的品牌价值成为项目入市的关键，通过提升品牌价值强势吸引商家进驻，成为项目营销推广的最佳利器。必须整合项目的品牌价值资源，形成项目的核心竞争力。整合三重核心价值：整合项目品牌+消费品牌+发展商品牌。“洛阳第一大盘”项目品牌价值“洛阳第一大盘”项目品牌价值 整合三重核心价79、值“海派文化传播者”、“品质地产扛旗者”开发商品牌价值 整合三重核心价值“海派文化传播者”、“品质地产扛旗者”开发商品牌价值 全新消费模式品牌全新消费模式品牌 4.如何确保项目赢利？4.如何确保项目赢利？从商业街的操作手法分析，本方案以销售为主，租赁为辅的赢利模式是最佳的。底层出售价值最大，二层以上部分出售或出租。同时引进知名经营管理机构，为项目持续经营提供保障，同时增强商家投资、进驻信心。合富辉煌 第 58 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 四、项目定位 四、项目定位 核心引擎 核心引擎 先进消费力先进消费理念+先进的情景消费模式 先进消费力先进消费理念+先进的情景消费模式 180、.市场定位 1.市场定位 洛阳新区第一人气商业物业 洛阳新区第一人气商业物业 描述：描述：?第一大盘：洛阳第一大盘，“国际化公园式亲水社区”；?第一区域：CBD 中心领地，新城市中心区域，第一区域势不可挡。?第一人气：未来第一人气核心区域，CBD 与 CLD 汇聚强大核心人流。?第一财气：商务区与居住区的强势结合，人气汇聚势必带来巨大财气。2.产品定位 2.产品定位 新城市中心多元商业物业 新城市中心多元商业物业（购物/娱乐/休闲/文化/观光/餐饮/体验）（购物/娱乐/休闲/文化/观光/餐饮/体验）（1）“新城市中心多元商业物业”诠释（1）“新城市中心多元商业物业”诠释?核心的辐射范围：洛阳新81、区+CBD 领地+洛河以北区域；?非凡的城市意象：地标性形象，洛阳新区城市新名片；合富辉煌 第 59 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?产业的整合能力：推动新城市中心的发展，带动城市新区商业气氛形成。（2）“新城市中心多元商业物业”内涵（2）“新城市中心多元商业物业”内涵?多元复合：商业中心+购物中心+休闲中心+娱乐中心?生活载体：购物消费+工作生活+休闲娱乐+交往聚会 3.形象定位 3.形象定位 以现代体验商业观念为核心的 以现代体验商业观念为核心的 情景式休闲风情街区 情景式休闲风情街区 定位简析：定位简析：?项目的设计风格以现代商业风情为主，彰显项目的国际形象，成为引领商业82、潮流的代表者；?突出项目的国际性与现代感，塑造时尚国际的商业形象，为消费者营造情景式的消费空间。4.消费模式定位 4.消费模式定位 革命性的突破情景式+体验式的消费模式 革命性的突破情景式+体验式的消费模式?打破洛阳传统的消费模式，倡导情景式、体验式的新型消费模式，合富辉煌 第 60 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 形成项目的强大竞争力；?倡导消费与国际同步理念，在购物、娱乐、休闲的过程中体验外国风情，体验生活的无限乐趣。5.目标消费群体 5.目标消费群体?本社区居民?周边居民?洛阳新区公务员及企事业单位员工?大学城教师及学生?南昌路中高档社区居民?在老城区上班的有车一族 五、83、产品形式 五、产品形式 1.业态组合 1.业态组合 休闲风情街区=步行街+邻里（购物）中心 休闲风情街区=步行街+邻里（购物）中心 商业街区是一种先进的商业地产开发与运营模式，具有街铺的灵活性和商业步行街的休闲性及邻里商业的生活的便利性等特点，是现代欧美国家最为流行的商业模式之一。邻里中心主要服务大约 1-1.5公里范围内附近住宅区的居民，业态及商品组合由超市和一些小型专业店构成。经营的商品中大多是提供便利性购买的商品，如生鲜副食、日用品等，以及美容健身、修理等。合富辉煌 第 61 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告（1）商业步行街：（1）商业步行街：咖啡店、茶社、时尚服饰、潮流精84、品、文化用品、冷饮、家政、中介、网吧、日常用品、洗衣店、电信服务、邮政、银行等营业大厅。（2）邻里（购物）中心：（2）邻里（购物）中心：?负一层：生鲜超市、综合型超市?一层：综合型超市、快餐、音像数码、礼品店、烟酒精品店?二层：服饰、小饰品、化妆品、装饰品、特色美食广场?三层：中西式餐饮、KTV 量贩、酒吧、桑拿洗浴、康体俱乐部?屋顶：都市俱乐部、露天酒吧。2.商业功能设计定位建议 2.商业功能设计定位建议（1）充分考虑项目多元性的功能定位（1）充分考虑项目多元性的功能定位 项目目前由于周边的商业配套非常不完善，本项目作为洛阳新区的 46 万多平方米的超大型物业，必须自行配置商业配套。考虑到项85、目总户数和居住总人口数量、消费能力及项目所在区域的未来城市人口的发展规模，整合项目的总体定位。在商业功能规划上，本项目商业物具有多元性的特征，使业态与功能上能够互为补充，形成差异化。现代休闲风情街区不局限于传统的功能业态，还包括酒吧街、俱乐部、露天活动广场等多种休闲娱乐功能，合富辉煌 第 62 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 是集“购物、休闲、娱乐、会友”为一体的综合型现代风情街区。（2）合理布局，设立人气聚集点（2）合理布局，设立人气聚集点 本项目临街面比较长，仅古城路就将近 800 米，如果全部做成街铺的话，过于单调，不利于人气聚集。因此，必须考虑人气聚集点的设立，使主力店86、和临街铺协调，商业整体显得生动。?人气点一人气点一：项目东南面王城大道购物中心（大型超市）?人气点二人气点二：项目销售中心及半开放式广场，日后作商业经营用，以此带活了古城路长达 800 米的沿街铺面。?人气点三人气点三：古城路与大学路交界处，即项目西北角交界处。?人气点四人气点四：项目西南角，体育北路与大学路交界处 六、商业规划建议 六、商业规划建议 1.整体规划 1.整体规划 景观式建筑+情景式街区+体验式环境 景观式建筑+情景式街区+体验式环境 带来不一样的休闲购物情趣 带来不一样的休闲购物情趣 （1）现代景观式建筑：（1）现代景观式建筑：?现代艺术化的造型与立面、色彩给人以美的享受。?强87、调具有张力的符号，具有强烈的视觉冲击力。?局部空间的不同变化呈现多元而统一，与社区整体风格协调一致。合富辉煌 第 63 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 （2）体验式环境（2）体验式环境 社区商业物业设置娱乐互动设施，在吸引消费者聚集的同时，还能使消费者有与众不同的互动体验，消费者在互动中产生留恋，从而在有效的达到延长消费者逗留时间的同时，吸引更多的商家入驻，继而刺激投资者和商家的购买，极大的推动商铺的销售。（3）情趣式环境（3）情趣式环境 本项目以现代风街区为载体，强调“情趣性”，通过步行道路曲折的规划布局、园林小品、雕塑、音乐喷泉等设施，给消费者带来一个具有情趣的、时尚的、互88、动的全新购物体验的现代风情购物街区。2.各部分规划细则 2.各部分规划细则（1）休闲景观广场（售楼中心前广场）（1）休闲景观广场（售楼中心前广场）休闲景观广场以喷泉为中心，强劲有力的喷泉，体现出无穷的生命力。叠水柱廊调配恢弘气势合富辉煌 第 64 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 的现代风情广场，同时与不同的中心景观广场完美呼应，喷泉、雕塑、鲜花，将闲适与激情、艺术与浪漫，淋漓尽致；中心喷泉配以音乐背景，增添一番情趣；喷泉四周配以现代洛阳人生活为雕塑背景，以形成时尚、动感、乐趣的强烈氛围，以人为本、因地置景的外围生态配套空间，让您身心融入环境，领略生态景致，享受艺术生活的乐趣。（89、2）生鲜超市（项目东南预留地块）（2）生鲜超市（项目东南预留地块）一提到生鲜市场，人们便不禁想到乱七八糟的菜市场，极端的脏乱差情形浮现脑海。如今，生鲜市场有向超市化转变的趋势。因其明亮、无异味、干净、品种丰富、价格实惠、管理有序的生鲜超市受到消费的好评，其商铺和档位也成了广大投资者的热点。（3）风情步行街（3）风情步行街?商铺设计 商铺设计?结构：商铺采用框架结构?面积：3260 平方米；?进深：8-12 米；?开间：45 米；?层高：5.46 米。（4）叉道路广场设计建议（4）叉道路广场设计建议 为了丰富整个商业区景观的情趣性，同时为商家提供一个商品展合富辉煌 第 65 页 共 82 页 洛90、阳巨新项目整体产品定位报告 示的场所，可利用各路口设置一个小型的休闲广场。依次布置一些乐趣性强的、有现代感的雕塑小品、配以旱地喷泉、座椅、灯杆等小品。（5）停车场规划设计建议（5）停车场规划设计建议 本项目应根据商业的发展规律和洛阳商场停车位的现状，应以超前眼光，规划出足够的停车泊位，满足消费者购物停车的需求。同进以经济性为原则，日间停车供购物者停车，夜间提供给社区停车，以发挥其最大的效用。七、商业环境营造 七、商业环境营造 1.邻里中心 1.邻里中心（1）室外景观（1）室外景观 为了营造和谐统一的购物休闲空间，形成完整、开放的空间序列，主入口休闲广场主题景观以中心喷泉和特色小品雕塑为主，营造91、出特色的休闲文化和人文景观。喷泉引入先进的技术及电脑程式，制造出水幕、水柱、烟雾、射水、灯光等效果，营造一场赏心悦目的表演。强劲有力的喷泉，体现出无穷的生命力，喷泉四周雕塑以现代生活为主题，展现现代、时尚氛围，中心喷泉配以音乐背景，增添了另一番休闲情趣。（2）室内景观：（2）室内景观：室内景观主要是室内铺装、装饰、绿化景观、休闲设施和特色景观。合富辉煌 第 66 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?色彩 色彩 色彩对于商业物业环境布局和形象塑造影响很大，为使购物环境色调达到优美感，必须针对邻中心各部位设计出相应的色调。首层入口处：首层入口处：应以暖色调为主，形成热烈的迎宾氛围。地下92、部分地下部分：用浅色调地面、天花，以缓解地下的沉闷，给人带来赏心悦目的清新感。?入口大厅：入口大厅：设计应充分利用植栽、座椅、铺装等景观设施，塑造欢迎、愉悦的气氛。2.生鲜超市 2.生鲜超市 灯光照明：灯光照明：整个生鲜超市须明亮，采用白炽灯管。商业色彩的应用：商业色彩的应用：浅色调，如白色。3.休闲风情步行商业环境 3.休闲风情步行商业环境（1）水景（1）水景?水系情景式步行街 水系情景式步行街 风情步行街引入水系作为景观的主轴，以水系在商铺门前的流淌，覆以玻璃作为商业街低层商铺的主要景观，增加本项目商业街情趣与格调，使消费者特别是受过良好教育的中高层次消费者产生共鸣。水文化景观与琳琅满目的93、商品、众多的商家及商业街区格调、建筑物装饰风格、绿化小品完美融为一体，用各种奇趣的组合为商业街区合富辉煌 第 67 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 带来更多活力。景观元素 景观元素 说明 说明 浅溪 贯穿整个步行街 旱喷 在交叉路口设置，儿童在其穿梭，增加其情趣性 跌水 在入口处，步行街的标志性景观 热带植物 在步行街两则种植棕榈和椰树，再配以热带花卉 （2）商业街区灯光环境设计（2）商业街区灯光环境设计?基础照明 基础照明 基础照明除满足照明需要外，还要达到装饰的效果。因此，必须结合街区的现代异域风情定位，把路灯和地灯结合起来，成为商业街区的装饰元素。通过灯杆、灯罩等符号的灵94、活运用赋予其特定的内涵，营造出美妙、时尚的现代风情。?重点照明 重点照明 装饰照明重点是对照射方式进行装饰性设计、对环境的特别部位加以侧重或掩饰，用于创造特定的购物环境和考虑商业环境中各空间的空间特点，对美化商业街区环境，刺激顾客消费，起着举足轻重的作用。商业街区可以把建筑立面、街景雕塑及广场主入口作为重点照面设计的重点，突出这几个重要的地方，使商业街的在夜幕降临之时更显得层次分明、婀娜多姿，为商业街“夜市”增添无限的魅力！（3）街头小品（3）街头小品 配合现代风情的定位在商业街区中引入一定数量的街头小品，题合富辉煌 第 68 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 材以现代都生活为及95、现代抽象艺术为主题，让时尚的现代年轻人或者娱乐的少年儿童，都可以在这里找到某种自己所要的感觉，引起共鸣，同时增加 购物的乐趣。4）商业色彩运用 4）商业色彩运用 整个商业街区的装饰色彩不仅应与整体建筑风格相融合，还要营同时还与经营的商品种相适应。可采用一些明快、，图案具有现代装饰 装饰 所有店铺门窗、店面招牌、广告牌均统一规划、统一安装，形成、整齐划一的视觉效果，给人以时尚感。避免商家各自 （造出独特的商业氛围，鲜艳的色彩进行装饰，以增强街区的识别性。（5）道路的铺装（5）道路的铺装 道路的铺装必须和街区的整体风格进行铺装设计气息，力求简朴大方、现代感受强烈；色调力求柔和，丰富但不杂乱，力求符96、合现人的审美情趣。（6）店面（6）店面有统一的现代风格为政破坏商业街整体形象，进而降低了整个项目的档次。合富辉煌 第 69 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 八、商业物业开发建议 八、商业物业开发建议 1.超市用地建议随二期或三期后开发 1.超市用地建议随二期或三期后开发 超市开发须考虑本项目的进程及周边人口基数，开发早不仅占用，目前超市预留用地，建 目前的购力，无法吸引广大的投资者、经营者购买。我司根据以往的大型复合型，居住人口较多时，商业物业经营稳定后再 资金，而且，无法旺场，也卖不起价；因此议随项目二、三期开发为宜。2.沿街底商随项目各期开发 2.沿街底商随项目各期开发 九97、赢利模式建议 九、赢利模式建议 租售相结合，确保商业物业的旺场 租售相结合，确保商业物业的旺场，项目所在区域人口居住密度较低，很难行成一个较大物物业开发经验，如果卖得早则较难实现商业物业的销售，所销售的部分物业其价值也较低。因此，我司建议前期商业物业工作以招商为主，吸引广大的经营者前来经营。等小区初具规模出售。此时，不仅销售顺畅，其价值也较高。一层生鲜超市、综合型超市、露台花园采取出租和联合经营方式，其余部分全部出售。合富辉煌 第 70 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 第六部分：物业管理服务建议 第六部分：物业管理服务建议 合富辉煌 第 71 页 共 82 页 洛阳巨新项目整98、体产品定位报告 一、操作模式 一、操作模式 物业管理提前介入整体策划 物业管理提前介入整体策划 要确保项目有效、良性的运作和项目形象力、品牌力的建立，必须有良好、到位的物业服务作为有力的保障。特别是本案要创造充满活力和张力的开放社区，物业服务的水平与质量更是要提升到上一个层次的高度来深入考虑。在项目策划初期，建议物业管理提前介入整体策划，从专业物业管理的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、配套设施、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，为物业投入使用后的物业管理创造条件，避免日后物业管理混乱的前提与基础，同时又是本项目在前期销售中的一卖点。另一方面，随着管理经验的积累与专业体系99、的建立，开发商完全可以组建公司自行管理，进而创立自己的特色品牌。二、物业管理模式建议 二、物业管理模式建议 1.物业管理方式的种类 1.物业管理方式的种类（1）自行管理方式（1）自行管理方式 成立开发商属下、但财务独立核算的专业物业管理公司，对住宅小区进行物业管理。（2）委托管理方式（2）委托管理方式 开发商（或购房者）采用招投标或协议的方式，通过“物业管理合富辉煌 第 72 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 服务合同”委托专业的物业管理公司，按照“统一管理，综合服务”的原则，为住宅小区提供管理服务。（3）自行管理、聘请顾问方式（3）自行管理、聘请顾问方式 发展商把物业管理工作交100、托给辖下的物业管理公司完成，负责项目物管工作的具体实施运作；同时，由于发展商的物业管理公司在管理经验和服务经验方面存有不足，为了弥补这方面的不足，发展商聘请经验丰富的知名物业管理公司作为项目的物业管理工作顾问商，为住宅小区的物业管理工作和发展商物业管理公司提供管理顾问服务。2.2.物业管理方式的建议 物业管理方式的建议 建议聘请锦江酒店管理集团为物业顾问 建议聘请锦江酒店管理集团为物业顾问 项目尚处在初步启动阶段，开发商第一次在洛阳开发运营如此大型的社区，物业管理经验可能不足。且本项目开发期较长，物业管理品牌的树立将对项目销售有利的保证。因此，在项目开发初期，我司建议聘请锦江酒店管理集团担任本101、案的物业服务顾问，借助其深厚的专业水平和丰富的管理经验，带来海派的物业管理服务，以保障社区优质的物业服务。三、项目物业管理定位 三、项目物业管理定位 生活无忧五星级服务体系 生活无忧五星级服务体系 合富辉煌 第 73 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 阐述：阐述：五星级作为当今星级酒店服务的最高标准，代表着优质服务和尊贵身份。项目提出以星级作为目标建立全程的物业管理服务体系，为购房者提供优质及周到的服务，同时有利于建立项目的整体实力形象。说明：说明：本项目属于非高端社区，因此在物业管理服务上没有必要追求奢侈的顶级服务，以控制生活成本。从社区定位和业主实际需求出发，本社区的物业管理102、服务体系首先达到现代大社区的基本标准，同时我们将在“全方位”和“创新”上定制更多服务。四、项目物业管理体系构成 四、项目物业管理体系构成 1.体系构成一：基本服务 1.体系构成一：基本服务（1）常规服务（1）常规服务?严密的安保服务 严密的安保服务 建立严密、高效的安全防卫系统，采用二级管理组团门禁和楼宇门禁双重、分层管理，24 小时保安服务，保证开放住区居住组团和住宅内部的相对封闭与安全私密。辅以先进的安全监控网络系统、严格的保安管理制度、高素质的治安管理队伍，确保住户生活的安全舒适。?高效的清洁服务 高效的清洁服务 专业的清洁、绿化维护，精心打理、修饰每一寸空间环境，确保社区卫生清洁达到优103、秀小区的标准，绿化环境得到切实的保护和优化，为住户创造整洁、洋溢绿色自然的社区环境。合富辉煌 第 74 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?周到的家政服务 周到的家政服务 与优秀的家政服务公司合作建立社区家政服务中心，利用其训练有素的人力资源，向业主提供周到细致的各类家政服务，可为有需要的家庭制定“个性化家庭服务计划”，让业主从琐碎的家务中解放出来，全身心投入工作与事业，尽情享受生活的舒适惬意。无偿服务：无偿服务：?代购飞机票?代发邮件?代订报刊、杂志?代办有线电视?代办电话?代办煤气开户?老人特别服务等；有偿服务：有偿服务：?洗脸盆、洗菜盆漏水处理?马桶渗、漏水处理?疏通马桶或地104、漏?疏通上下水主管疏通下水支管?修理、更换开关、插座?修理、更换灯具、灯管、灯泡?更换电表、水表?电源短路无电检查换线?安装坐厕?安装分体空调?拆空调、热水器、抽油烟机 合富辉煌 第 75 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?清洗排风扇?清洗抽油烟机?清洁房屋?常年房屋定期保洁?清洗车辆?洗车上蜡?代接送客人?代送洗衣物 （2）定制服务：幼儿托管服务（2）定制服务：幼儿托管服务 小区为业主提供幼儿托管服务，以解决后顾之忧。（3）辅助服务：（3）辅助服务：辅助服务主要有特殊业主用户无偿享有的救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，立足于弘扬一种人们久违了的社会道德风尚。（4）全方位的105、家政秘书服务内容（4）全方位的家政秘书服务内容?便利交通服务：便利交通服务：提供交通巴士、子女上学接送车、专项车辆特约租赁等。?方便家政服务：方便家政服务：提供烫洗、订购、送餐、家庭宴会、鲜花速递等家政服务。2.体系构成二：文体服务 2.体系构成二：文体服务?促进成长服务促进成长服务：建立素质教育基地，举行青少年思想道德、文化教育活动。合富辉煌 第 76 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告?文化培养服务：文化培养服务：在小区内举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动，培养小区氛围。?打造社区服务：打造社区服务：举行群众性社区活动，从而培养“大家庭“的亲近和睦的温暖感觉。?专业家教服务：专业106、家教服务：音乐、文化、美术、心理辅导、语言培训、计算机、数学、电脑等家教代理服务。?超值会所服务：超值会所服务：各购房者/住户可以非常优惠的价格使用小区配套及会所。?实施家居维修的优惠措施：实施家居维修的优惠措施：24 小时提供工程应急维修服务，对停电、停水、马桶堵塞等影响购房者居家生活的急切问题即时解决。所有家居维修只收材料费，不加收其他额外费用。3.体系构成三：虚拟网络社区服务 3.体系构成三：虚拟网络社区服务 即建设社区网站，与楼盘名称呼应，使之成为定期和不定期发布社区信息、提供业主网上交流平台、实现社区共建共享的网上社区、第二社区。五、智能化安防系统 五、智能化安防系统 根据国家建设部107、住宅产业化促进中心制订的 居住小区智能化系统建设要点与技术导则 中的智能化系统标准，考虑项目一期的情况，我们建议选用一星级的标准，在项目的发展中再向二星级提升。以下我司根据一星级标准和结合项目实际情况提供智能化系统内容以作参考：1.安全防范子系统 1.安全防范子系统 通过在居住小区周界、重点部位与住户室内安装安全防范的装置，并由居住小区物业管理中心统一管理，来提高居住小区安全防范合富辉煌 第 77 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 水平。?住宅报警装置：住户室内安装家庭紧急求助报警装置。居住小区物业管理中心应实时处理与记录报警事件。?访客对讲装置；?智能卡门禁功能，集信息管理、自108、动控制、安全防范和智能卡技术于一体；?室外主机功能，实现室内分机、单元门、物业管理中心的三方通话；?用户室内分机采用嵌入式可视对讲机，紧急按钮、红外探头、室内门铃集成在可视对讲主机中。?周界防越报警装置 对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居住小区物业管理中心联网使用，能及时发现非法越界者并能实时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警信息。?闭路电视监控 根据居住小区安全防范管理的需要，对居住小区的主要出入口及公建重要部位安装摄像机进行监控。?电子巡更装置 居住小区内安装电子巡更系统，保安人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。2.管理与监控子系统2.管理与监控子系统?自动抄表装109、置?车辆出入与停车管理装置?紧急广播与背景音乐 合富辉煌 第 78 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 在居住小区内安装有线广播装置，在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。?物业管理计算机系统 居住小区物业管理中心配备有计算机或计算机局域网，配置实用可靠的物业管理软件。实现小区物业管理计算机化，水、电、气等表具的自动抄表装置、设备监控装置等在居住小区物业管理中心集中管理，便于及时对报警信号作出响应及处理。?设备监控装置 在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：?给排水设备故障报警；?蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警；?电梯故障报警、电梯内人员求救信号指110、示或语音对讲；?变配电间设备的故障报警。3.信息网络系统3.信息网络系统 本系统是由小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，提倡采用多网融合技术。?宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等自成系统。每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据接口。（1）智能访客识别信息管理系统（1）智能访客识别信息管理系统?一卡通智能综合管理系统：集信息管理、自动控制、安全防范和智能卡技术于一体。?室外主机功能，实现室内分机、单元门、物业管理中心的三方通话。?用户室内分机采用嵌入式可视对讲机，紧急按钮、红外探头、室合富辉煌 第 79 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 内门铃集成在111、可视对讲主机中。（2）电子巡逻管理系统（2）电子巡逻管理系统 在商业区、住宅区、公建配套、公共活动场所及社区界线范围内安装电子巡逻管理系统。（3）监控系统：（3）监控系统：在社区出入口、单元门口、商业步行街、广场主要道路、车库、电梯内安装闭路监控系统，并实施 24 小时监控。?出现火警、盗警等险情时可选择自动录像；?为智能小区提供优质的实时图像控制，准确无误地报警处理信息服务；?采用先进的报警处理技术，使各重要场所均能得到有效的保护。（4）电子信息显示屏：（4）电子信息显示屏：在社区主出入口、单元主出入口设置电子信息显示屏，发布物业重要信息、社区活动、天气预报等，为业主生活提供便利和创造社区人112、文氛围，树立社区优质、独特的形象。六、物业管理收费标准建议 六、物业管理收费标准建议 1.竞争项目物业管理收费标准情况 1.竞争项目物业管理收费标准情况 项目 项目 物业管理费价格（元/平方米）物业管理费价格（元/平方米）建业森林半岛 约 1 元/平方米 第一大街 多层 0.5 元/平方米，别墅 0.6 元/平方米 阳光维也纳 约 1 元/平方米 顺驰城 1 元/平方米 中泰华庭 1 元/平方米 合富辉煌 第 80 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 中泰世纪花城 0.8 元/平方米 骏景天下 0.8 元/平方米 御博城 0.5 元/平方米 元华国际 1 元/平方米 盛世唐庄 多层113、 0.38 元/平方米，小高层 0.7 元/平方米 美伦凤凰城 0.7 元/平方米 从以上数据分析，可以得出：洛阳市的平均物业管理费约为0.76元/平米。其中高端产品或者高端形象的产品物业管理费基本上为 1元/平方米，中端产品的物业管理费集中在 0.50.8 元/平方米之间，低端产品的物业管理费最低达到 0.38 元/平方米。2.项目物业管理收费标准建议 2.项目物业管理收费标准建议 结合竞争对手项目情况和本项目的定位，凌峻建议本项目的物业管理费如下：住宅类别 住宅类别 物业管理费（元/平方米）物业管理费（元/平方米）备注 备注 多层 0.5-0.6 元 一期不建议太高 小高层、高层 0.6-0.8 元 一期不建议太高 类别墅、情景洋房 0.8-1 元 二期 合富辉煌 第 81 页 共 82 页 洛阳巨新项目整体产品定位报告 结束语 结束语 我司在前期市场调研和项目的综合开发战略的前提下,确立本项目的整体产品定位报告,为本项目的住宅及商业部分带来发展的机遇。本项目的住宅和商业部分要在市场上突破，应把握市场的整体的竞争格局，找到市场的空白点，在差异化的竞争路线中脱颖而出，从而制胜市场。合富辉煌有信心与贵公司一道，形成紧密协作的合作伙伴，把本项目成功地推向市场！合富辉煌 第 82 页 共 82 页