1、霍邱水门塘公园主题策划案霍邱水门塘公园主题策划案安徽兴皖房地产开发有限公司安徽兴皖房地产开发有限公司20102010年元月年元月每每 一一 方方 背背 后后，都都 应应 该该 蕴蕴 含含 着着 薄薄 发发 的的 水土水土力量力量 HOPE POWER CITYS 策略层面的关键词One颠覆若依传统开发模式，我们根本无法解决利益预期，投入产出率极低。策略层面的关键词Two超越要创建新型开发模型，开阔更高的眼界，超越自身，继续超越其它。策略层面的关键词Three高度没有高度就没有关注，必须上升到影响城市的高度。宏观环境、旅游市场、SWOT主题定位，产品设计与功能区划市场调研策划方向可行评判纲 要调2、研准备，实地调研，数据汇总开发策略、开发序列、投资测算调研准备，实地调研，数据汇总PART 1市场调研调研准备计划安排市场调研Market Research-调研准备Research preparation调研准备包括大量工作：调研背景、调研过程设计、问卷设计、对象与抽样设计等调研背景问卷设计调研背景 为积极配合政府打造水门塘主题公园，精准把握开发方向，有效开辟霍邱旅游资源市场，提升城市形象奠定基础。同时通过实地调研有效把握客户需求，为开发商能成功承接该项目，并能获取适度回报提供可行依据，特进行此次调研计划安排方案设计问卷设计访问员招募访问员培训访问实施数据整理录入撰写调研报告提交报告调查活动3、横道图调查活动横道图 23 24 25 26 27 28 29 30 31 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 1520092010确定调研对象与抽样样本 本次调查在界定调研对象基础上，采用随机抽样、定点抽样与判断抽样相结合的抽样方式，一方面保证了各层面消费群体的有效覆盖，可有效减少因抽样框过小或样本群体构成不科学、随机性不够而出现的调研结果偏差问题；另一方面避免了因不符合条件的被访者问卷影响调研结果准确性的情况出现。定点抽样 调研问卷数量：完成问卷共计100份 其中有效问卷87份，无效问卷13份(问卷填写不全)问卷有效率87问卷设计本次调查采用4、结构类型问卷，目的是通过具体的多面性问题设计，指导受访者依据设定的研究主题做出理性回答。1问卷采取封闭式为主的提问回答方式，一则由结构类型所要求，二则便于描述性研究资料的编码和统计处理，另外在实际调查实施中有助于受访者方便回答。2访问式问卷在本次调查中的采用是本次调查方式的需要，目的是确保获取受访者的完整信息。3在设计本次问卷的过程中，根据调研主题内容进行问题变量的定类、定序、定距、定比率的测量。实地调研市场调研Market Research-实地调研Field research实地调研包括项目考察，招聘人员，培训，问卷调查，旅店宾馆业调查统计及娱乐业调查，宏观数据采集、旅游数据收集等市场调研5、Market Research-数据汇总Data Summary 问卷统计，宾馆业及娱乐业分布统计，受访心声等本次调查在界定调研对象基础上，采用随机抽样、定点抽样与判断抽样相结合的抽样方式，定点抽样以两种方式进行，一、针对旅游客群可能最大的教师群，他们的出行时间最充裕，联系学校集中派发共发30份问卷，全部收回为有效问卷；二、是定点选择人流密集地，如好又多、商之都、步行街等地。受访客群中年龄结构以中青年为主，18-45岁客群占90.2%，他们是真正的城市消费主力军，代表城市消费的主导趋向。三口之家占家庭构成的49.3%，双表结合，可以发现霍邱百姓成家立业相对较高。数据显示家庭经济状况年收入在5万6、元以内的是主流客群，占总受访人群的51.7%。经济状况相对滞后。受访客群中家庭月平均日常消费支出不超过2000元，1000-2000元/月的占72.3%，对照上图表显示，五成左右的的收入将用在日常生活开支中，恩格尔系数相对较高。受访客群中对旅游消费的喜好程度较高，对旅游有一定的追求与热情。其中非常喜欢的占27.7%；表示还行的占48.2%。受访客群中出游范围以省外全国性知名旅游盛地最高，接近一半的人都会选择省外旅游，27.5%的人会选择家庭住址附近出游。省内周边的也占有多数42.5%。数据显示受访客群出游的主要目的以“解除压力旅游散心”为首，其次是“观光度假”型的目的。可见当地居民的旅游出行还7、停留在被动休闲为主，尚未形成主动出行的旅游消费。数据显示受访客群出游的主要目的以“纯粹喜欢某个旅游目的地”为首，只有目的地的吸引足够强才会考虑旅游出行。受访客群中教师样本占有很大比例，几乎所有教师会选择寒暑假出行旅游。非教师群体随机抽样群体会选择周末出行，可见短途及短期旅游是其主力旅游方式。大部分人选择旅游的方式以“单位集体出游”或“满足孩子的兴趣、增长知识”，各占26.4%。然而可喜的是我们发现选择自驾游出行的人最多占总人数的28.7%，先行出行方式已得到人们的推崇。对旅游项目感兴趣的程度依次为：自然资源、历史人文、主题娱乐、民俗文化、野营拓展、农家乐。受访客群对水门塘公园的意见中，觉得需要8、提升和开发的项目中，首要认识景点的打造有待提升，同时也希望能融入主题娱乐，其他方面依次认为主题挖掘与软件服务还有待提升，也有客户反应需要扩大占地面积。我们对水门塘公园的开发打造提出几个方向性设想给受访客群选择，根据被选择几率排序依次为水上乐园；湖光长廊；快乐农庄；美味餐厅；篝火晚会、“烧烤”、放烟花；团队拓展培训。从前三位方向上来看，更多人选择多态休闲的开发。有不少问卷中全选现象可见百姓对于公园开发的包容性很强。客源市场需求分析数据：获知霍邱县的主要途径获知霍邱县的主要途径途径电视书刊、报纸和杂志网络亲戚朋友介绍旅游广告、宣传片比例23.4%6.5%7.8%45.5%16.8%目前霍邱客源市场9、在空间分布上呈现大集中、小分散格局，绝大多数为本省游客，上海与南京等地的客源所占份额较小，在本省游客中本市县及其周边县市的游客占大多数，说明短距离旅游是霍邱县旅游的主体形式。霍邱县国内旅游者的职业构成霍邱县国内旅游者的职业构成0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%公务员管理人员军人工人私营企业/个体户技师公司职员离退休人员学生其他霍邱县旅游市场年龄结构霍邱县旅游市场年龄结构 不同的职业及收入、闲暇时间和受教育程度有差异，旅游的倾向和需求也不一样。霍邱县国内旅游者的职业构成中，所占比例最大的是企管人员，其次是私营企业主和个体户、文教科技人员以及公务员，构10、成了霍邱县国内旅游者的主体。相对而言，学生旅游者所占比例偏小，仅为4.6%，低于全国城镇抽样调查的学生旅游者的比例。国内旅游市场以青年为主，中年次之，老年、儿童旅游者比重较低。旅游者的年龄差别反映了旅游者的体力、旅游兴趣、生活阅历和消费水平等差异。国内旅游市场中26岁35岁的游客占55.7%，1925的游客占43.4%，而低于13岁和高于66岁游客分别仅占0.1%和0.8%。霍邱县国内旅游者旅游目的构成霍邱县国内旅游者旅游目的构成33%33%36%36%8%8%9%9%8%8%1%1%3%3%2%2%观光游览探亲访友商务公务会议度假休闲宗教朝拜文化/教育/科技交流其他近域性特征明显。近域性特征11、明显。霍邱县各景点接待的国内游客地域分布比较集中。52.1%左右来自本地，其余省内占26%，主要是合肥、阜阳、淮南等地的散客，省外21.9%主要是南京、上海、广东等地的游客。由此可见，霍邱县旅游市场的近域性特征明显，未来客源市场的拓展空间大。霍邱县国内游客地域分布霍邱县国内游客地域分布 近域性特征明显。近域性特征明显。霍邱县各景点接待的国内游客地域分布比较集中。52.1%左右来自本地，其余省内占26%，主要是合肥、阜阳、淮南等地的散客，省外21.9%主要是南京、上海、广东等地的游客。由此可见，霍邱县旅游市场的近域性特征明显，未来客源市场的拓展空间大。以观光游览、探亲以观光游览、探亲访友为主。访12、友为主。霍邱县国内旅游者的旅游目的以观光游览、探亲访友为主，所占比例达69%，这与其国内旅游者的年龄、职业等特征是一致的，同时也反映霍邱县目前旅游发展还处于初期阶段，在以后的发展中要注意提升旅游项目的参与性，并挖掘其度假休闲、商务、公务会议等旅游市场的潜力。霍邱县旅游者的文化层次霍邱县旅游者的文化层次高中/中专、大专/本科学历是霍邱县旅游市场的主要群体。其中，大专及本科学历比重最高，占51.1%，高中及中专学历占36.7%。可见，霍邱县接待旅游者的文化层次普遍较高，因此霍邱县在旅游开发上应注重旅游资源的文化内涵。霍邱县旅游者出游方式霍邱县旅游者出游方式调查结果显示，和家人、朋友结伴出行是霍邱县13、旅游者的主要出游方式，占到60.8%的比重，通过以上分析可以看出，霍邱县未来的旅游促销应重点针对家庭团体，其次是单位、社团以及旅行社，分析也发现，霍邱县旅行社在对重点客源市场的旅游营销力度尚待加强。霍邱县国内游客以一日游游客为主，一日游人数相对最多，占58.4%。停留23天的占总数的21.9%，3天以上的游客占19.7%。这说明霍邱县旅游资源开发力度不够，休闲度假旅游产品需要进一步挖掘。同时，这也表明了霍邱县国内游客市场的近距离性。来霍邱旅游的大部分游客选择的是住宿一、二星级宾馆和民居，比例都为26.8%；其次选择三星级宾馆，占18.3%；当日往返，不住宿的占15.5%；住招待所或普通旅馆的占14、7.0%；而选择住四星级宾馆的游客仅占5.6%；没有选择露营的游客。从上述调查可以看出，来霍邱旅游的大部分旅游者更多的是选择经济性、中低档次的星级宾馆或招待所住宿。霍邱县旅游者停留时间霍邱县旅游者停留时间 霍邱县旅游者住宿地点的选择霍邱县旅游者住宿地点的选择 受访者：在霍邱就业面窄，收入来源渠道少。很多家庭都是出外打工，一般都节假日回家。受访心声受访者：现在探出霍邱铁矿资源丰富，将会快速带动霍邱的经济发展，铁路也会开通，政府也在打造水门塘公园、城西湖、临淮水库与颖上的八里河景区形成一条旅游线。受访者：近几年宾馆旅店的生意蛮好的，很多外地人过来，多次是做生意人或者走亲戚的。受访者：霍邱也没有什么15、玩的地方，周末实在没地方去，以前不少人来水门塘公园玩，平均每天有近百人的游客。现在修坝路不好走基本没什么游客了。宾馆业及娱乐业分布情况：宾馆旅店业娱乐场所光明大道200蓼城路82东湖路101建兴北路30双泉路92育才路20玉泉路00环城西路50合计575城市主干道示意图宾馆业及娱乐业统计情况：宜家快捷宾馆金樱大酒店丽都快捷宾馆金棕榈大酒店美丽家园商务快捷宾馆嘉利大酒店公安交警宾馆静馨园旅社豪门盛会俱乐部V8俱乐部蓼城路美佳乐快捷宾馆湘汇楼商务酒店晶婷宾馆京都旅馆静园宾馆新翠园宾馆国光大旅店东阁旅店旭东旅馆苗甫旅馆东岳宾馆日月大酒店好多多宾馆飞云大酒店淮西堂城市大酒店中华旅社合力工贸宾馆鑫苑宾馆16、锦江商务宾馆城南宾馆光明大道建兴北路蓼都酒楼蓼城旅馆丽都商务宾馆育才路玉泉路6巴商务快捷天都宾馆 宾馆业及娱乐业统计情况：皖西旅社国美宾馆万豪快捷东郊旅社维也纳快捷宾馆新龙园宾馆国美快捷宾馆望塔旅社胜富快捷宾馆金铭旅馆第9空间KTV 东湖路环城西路蓼都国际大酒店山庄快捷旅馆西湖旅社五星宾馆阳光快捷宾馆双泉路振园旅社振园快捷宾馆四海快捷宾馆吉利旅社双湖旅社黄金海岸玉昌旅社金湖旅社兴源旅社歌友会KTV自由港KTV宾馆业经营状况相对较好，以商务快捷酒店为代表型酒店，经营良好，这均得益于近年的铁矿业的发展。调研结论城市居民经济状况相对偏低，有一定的旅游需求，但尚以被动性旅游为主，没有主动出行的旅游追求17、。对水门塘的总体想法依然停留在生态型环境的常规印象之中，认为需要。宾馆业的快速发展得益于铁矿资源的开发，以商务入驻为主。娱乐业以KTV为主，全城共有五家相对较好的娱乐场所。宏观环境，旅游业概况，SWOT主题定位，产品设计与功能区划PART 2策划方向一一、宏观环境宏观环境城市区位：霍邱地属安徽六安西北部，地处皖、豫两省交汇城市区位：霍邱地属安徽六安西北部，地处皖、豫两省交汇霍邱县位于安徽省西部，东经11550201163231，北纬304451323631之间，东与寿县以淠河为界，东南与六安市区相连，南与金寨县毗邻，西与河南固始相接，北依淮河与阜南、颍上两县隔水相望，面积3493km2。现辖218、1镇、11乡，682个行政村，人口160.2万。全县地势由西南向东北倾斜。境内河流、湖泊众多，主要河流有淮河一级支流淠河、沣河、汲河、泉河等。大型湖泊有城东湖、城西湖等，是国家淮河中游重要的蓄洪区。霍邱资源丰富，盛产粮、油、棉，是国家第一批商品粮基地县，已探明的矿产有20多种，主要优势矿产为铁矿，霍邱铁矿储量居全国第五，被列为国家大型铁矿石基地。霍邱概况：近年来，霍邱县国民经济与社会发展取得较大的进步。全年实现国内生产总值（GDP）102.24亿元，按可比价计算，同比增长15.4%,其中:第一产业增加值27.13亿元,增长7.5%;第二产业增加值42.34亿元,增长27.5%;第三产业增加值319、2.77亿元,增长11.6%。三次产业结构比重为26.5：41.4：32.1,全县人均生产总值6291元,同比增长13.8%。全县以粮油、畜禽、水产、杞柳、蔬菜为主的特色农业初具规模，形成以铁矿采选、粮油食品加工及酿造、柳编工艺、机械化工、建筑建材为主的工业体系。全县全部职工工资总额60842万元，全部职工年平均工资17367元，同比增长17.0%。其中在岗职工工资总额58664万元，在岗职工年平均工资20990元，。农民人均纯收入3689元，人均生活消费支出2897元，均有较大的增长。霍邱经济：自2002年以来，通过招商引资、挂牌拍卖等方式先后引进河北富昌、南钢集团、邯邢冶金矿山管理局、中钢20、集团、上海杭钢集团、内蒙古大中矿业等企业入驻霍邱经济开发区从事铁矿石的采选业务，现已成立了12家铁矿开发企业，其中安徽大昌矿业集团、安徽金安矿业公司、安徽开发矿业公司、安徽诺普矿业公司和霍邱兴达矿业公司5家铁矿开发企业已经步入正常的生产经营轨道。年底止已入驻企业16家，其中矿山企业12家，即将入驻的5家，其中矿山企业2家，已入驻企业计划投资70亿元 铁矿业的发展成为龙头，快速推动霍邱的经济增长交通优势逐步提升，区位资源效应显现过去交通闭塞，通过一个时期的建设，目前有很大改观。再有未来3至5年的发展，霍邱的交通优势将更加凸现出来；淮河1500吨级周集港码头二期工程即将实施，阜六铁路在霍邱设有3个21、站，与宁西、沪汉蓉高速、京九大动脉相连接；合武、阜六、合六叶三条高速公路网在霍邱形成，加之合肥机场西迁，到那时从霍邱到机场公需1个多小时。这样，就把霍邱放到了拥有国道、高速公路、铁路、水路、机场共同构筑的优势区位中，这在全省乃至在全国的县（区）中都是不多见的。五大潜力空间一是政策机遇明显。把霍邱列为淮河以北三市二县经济圈，有望得到省里政策和项目支持，促进霍邱经济发展。目前霍邱已列入省“861”重点项目7个、市面上“568”项目24个，这些项目当年投资量将达到6个亿。二是储量巨大的铁矿资源。铁矿集中公布在霍邱周集地区，南经长40余公里，东西宽约8公里的区域内，有大、中型矿床9个，小型矿床3个，范22、桥铁矿采矿权已配置霍邱，储量1.28亿吨，按照省国土厅出让该矿的条件招商引资，新上深加工项目是的投资至少在5亿元以上（不包括开采范桥铁矿的投资），其它6个矿床也正在详查之中。矿产资源的开发利用，将使霍邱实现经济腾飞的希望指日可待。三是优质丰富的农副产品资源。霍邱的粮食、畜禽、水产、杞柳拥有“国强省冠”之誉；粮食主管部门正在编制全县粮食收储、加工、流通产业发展五年规划，规划的项目总投资达15亿元；在国家重视中部6省粮食生产的政策条件下，霍邱以粮食为主业的农业、以粮食为资源的产业将有很大的发展空间。四是数量重多的劳动力资源。霍邱有38万劳务大军遍布全国各地，其中不乏创业有成之士，据不完且统计，仅拥23、有资产百万元以上的就有4000多人；全县有“凤还巢”企业70家，规模工业16家。充分发挥劳动力资源，必将增值无限。五是优越的区位资源，霍邱过去交通闭塞，通过一个时期的建设，目前有很大改观。再有未来3至5年的发展，霍邱的交通优势将更加凸现出来。如何在已取得的成就面前继续寻找霍邱新的经济发展突破口和新的如何在已取得的成就面前继续寻找霍邱新的经济发展突破口和新的经济增长点？如何为霍邱经济发展注入新的活力？如何提升霍邱的经济增长点？如何为霍邱经济发展注入新的活力？如何提升霍邱的城市形象和城市竞争力？城市形象和城市竞争力？二二、旅游发展旅游发展宏观政策有力支撑宏观政策有力支撑 安徽省委、省政府高度重视旅24、游业在全省奋力崛起、跨越式发展中的带动作用，并将其纳入到了经济社会发展的总体规划。“十一五”时期，我省围绕“推进跨越式发展、实现奋力崛起”的主题，实施六大战略，开展“全民创业行动”，提升“861”行动计划，将加快基础设施建设和城市化进程，为我省旅游业发展奠定更加坚实的基础。安徽省“十一五”旅游发展规划中提出：“十一五”间，坚持旅游发展指导思想，围绕一个目标建设旅游大省并向旅游强省推进；落实两项任务：把旅游产业建设成为安徽国民经济的支柱产业，建设成为全国著名旅游目的地；打造三大板块：大皖南国际旅游区、泛巢湖国家旅游区和新皖北区域旅游区。2007年4月安徽省旅游发展大会召开，会议主要目的是加快实现25、从旅游资源大省向旅游产业大省乃至旅游经济强省的转变，为推动经济社会又好又快发展、加快实现崛起提供有力支撑。这些都将为各地市县旅游发展带来重大机遇。中观环境的全面提升中观环境的全面提升 六安市十一五规划中指出要提高服务业发展水平，实现第三产业同步增长。提升旅游业，打造大别山精品旅游区，以寿县为重点，霍邱、叶集与之呼应的北部和西北部古文化旅游基地等；推动与长三角精品线路和“两山一湖”旅游等的对接与合作；到2010年初步形成游、购、娱、吃、住、行系统配套的休闲度假型产业框架。2007年12月六安市旅游发展大会提出推动六安旅游资源大市向旅游经济强市转变，同时制定了六安市加快旅游业发展三年行动计划（2026、08年2010年）。六安市近五年旅游总投资10多亿元。旅游基础设施建设加快，接待设施基本配套，旅游商品开发初具规模。旅游经济实体逐渐增多，旅游行业覆盖面日益扩大，旅游带动功能日益增强的皖西旅游新格局已经形成。2007年，六安市接待国内游客386.85万人次，其中入境5944人次，旅游总收入19.8亿元，增长31%，实现旅游外汇收入327万美元。这些均为后起之秀霍邱的旅游发展提供了良好的平台。霍邱被纳入淮河风情观光带的大旅游环境中，机会全面提升霍邱被纳入淮河风情观光带的大旅游环境中，机会全面提升“十一五”期间，安徽省将启动建设黄淮海平原旅游区，打造老庄文化等文化旅游品牌以及淮河风情观光带，到2027、10年实现旅游总收入120亿元，国内外旅游人数超过2500万人次，霍邱被纳入此旅游区，旅游业有着良好的发展机遇。有多少面粉可以做多大蛋糕？有多少面粉可以做多大蛋糕？水门公园生态旅游景区“皖西千岛湖，天下第一塘皖西千岛湖，天下第一塘”；安阳山景区形象设计 “山水天成，天下第一香炉山水天成，天下第一香炉”；李氏庄园景区 “尽享地主之道，感受庄园文化尽享地主之道，感受庄园文化”；临淮岗水利景区 “三峡很远，临淮很近三峡很远，临淮很近”；临水酒文化风景 “古木话沧桑古木话沧桑 秀水酿甘醇秀水酿甘醇”；矿产工业旅游景区 “新新兴兴工工业业旅旅游游地地，美美丽丽钢钢城城后后花花园园”。霍邱县旅游资源类型结28、构霍邱县旅游资源类型结构 霍邱旅游资源的区域分布情况霍邱旅游资源的区域分布情况 资源丰富，分布不均衡，等级不高，辐射力不强。建立霍邱县旅游资源开发评价模型建立霍邱县旅游资源开发评价模型霍邱县旅游资源等级数量霍邱县旅游资源等级数量 注：旅游资源等级划分标准：五级旅游资源，得分值域90分；四级旅游资源，得分值域7589分。三级旅游资源，得分值域6074分；二级旅游资源，得分值域4559分；一级旅游资源，得分值域3044分；此外还有：未获等级旅游资源，得分29分。其中：五级旅游资源称为特品级旅游资源；五级、四级、三级旅游资源被通称为“优良级旅游资源”；二级、一级旅游资源被通称为“普通级旅游资源”。霍29、邱县旅游资源等级结构评价231420288051015202530等 级五级四级三级二级一级未获等级 水门公园：鸟岛、业陂阁、孙叔敖塑像安阳山省级森林公园包括：安阳山、西山林场，西山古寺、玉池坟、八路坟、白龙池、岩溶水、舍身台、擂鼓石、腰福石、滴水石、朱洪武大石头、陈家洞、李家洞、红门寺、莲花寺龙潭湖景区包括：龙潭湖、观音洞、观音山临淮岗洪水控制工程景区：临淮岗主题公园、临淮岗大坝、临淮岗工程展览馆古树：古银杏树、古梨树、马尾松观光休闲游线路。1阜阳颖上八里河霍邱临淮岗水利工程霍邱李氏庄园霍邱姚李下骆山河南黄河风景名胜区。2淮南八公山寿县古城楼霍邱水门公园河南嵩山少林寺。3.花戏楼、古运兵道（30、亳州）八里河（阜阳）临淮岗大坝、水门塘公园（霍邱）万佛湖（舒城县）天柱山风景区（安庆）黄山风景区（黄山市）。工业文化游线路。淮南煤矿矿井、厂区参观霍邱铁矿矿井、厂区参观霍邱临水酒业厂区参观、酿酒体验六安茶园参观、制茶体验合肥经济开发区参观。红色旅游线路。淮海战役旧址群（河南商丘永城）刘邓司令部旧址（河南信阳新县）李特故居（六安霍邱县）大别山革命历史纪念园（六安市）王稼祥纪念园（芜湖）新四军军部旧址（宣城泾县）。霍邱旅游将融入周边城市规划形成多条旅游线路规划中的霍邱区际旅游线路设计图1规划中的霍邱区际旅游线路设计图2需求规模“末位”格局未变 霍邱县客源市场的总体规模从1997年开始以较快的速度呈31、现持续增长的势头，在十五期间共接待国际国内游客110万人，年增长率为16%，相比入境市场所占份额较小，增长不大。与周边地区如寿县、颍上等地相比差距较大，国内外客源市场份额较小。霍邱旅游在全省的市场份额始终处于靠后位次，接待人次、旅游收入等各项指标均处于全省末流，这在一定程度上说明霍邱的客源市场开发力度较弱，客源市场尚处在艰难的市场培育期。游客消费水平处于安徽“低谷”目前来霍邱的游客中一日游占了相当的比例，且重游率低，人均消费在安徽省位于最低，据2007年霍邱游客问卷调查表显示，国内游客在霍邱的人均花费为420.4元，仅相当于全省平均水平的51。说明霍邱旅游层次较低，大部分国内游客中旅游目的为游32、览观光，旅游产品单一，开发深度不够，致使国内游客在霍邱停留时间短、旅游消费水平低，旅游经济效益不高。通过问卷调查发现，有33.5%的游客认为应重点打造水利文化；有15.7%的游客认为应重点打造庄园文化；有9.9%的游客认为应重点打造乡村旅游；有5.5%的游客认为应重点开发红色旅游；有28.1%的游客认为应重点打造淮河风情；只有7.3%的游客认为应发展其他旅游项目，可见，水利文化、庄园文化和淮河风情有望成为霍邱旅游产品主打品牌。霍邱县旅游应打造的品牌霍邱县旅游应打造的品牌 对于霍邱给游客留下最深的印象就是水利文化品牌，这也是霍邱旅游应着手打造的旅游资源之首，而水门塘公园开发将成为先行者。霍邱县旅33、游重点霍邱县旅游重点项目建设时序与项目建设时序与投资估算投资估算 霍邱旅游开发资源为蛋糕提供了充足的原料。霍邱旅游开发资源为蛋糕提供了充足的原料。三三、SWOT分析分析从项目谈起从项目谈起项目区位离城仅离城仅1km1km水水门门塘塘公公园园项目介绍水门塘历史悠久，风景秀丽，系楚令尹孙叔敖于公元前622年修建，至今已有2600多年的历史，是中国历史上兴建最早的古塘之一，有“天下第一塘”的美誉。景区面积3.0平方公里，库容水面积4500亩，园中有46个小岛，各岛大小不一，形态万千，被誉为皖西“千岛湖”。2006年10月被批准为国家级水利风景区 堪比南京玄武湖项目特征公园中46个小岛，自寓“千岛湖”34、其中一块水产养植基地提示：目前县城污水大多排入水门塘，水体遭受污染，水质保护是今后水门塘能否开发成功的关键。项目现状关键词：破败、荒芜天下第一塘天下第一塘纪念千年前孙叔敖功迹与寿县安丰塘在争番号项目的人文资源现状项目的人文资源现状一个“塘”的概念让两个同样号称“天下第一”的塘都停留自己县域的辐射范围内，甚至连当地居民也兴趣平平。其实可以不客气的说，这里没有人文、没有典故，更不必去硬加人文，硬编典故。现在人的旅游方式很实际，更理性。S S优势优势1、与城区较近，有较好的开发基础；2、岛屿较多，可开发多主题项目，丰富景点资源；3、水域面积大，可多产业整合开发。WW劣势劣势1、现阶段，路况差，交通可35、达性不好；2、周边配套极差，几乎无配套；3、项目总体规模有限，辐射力有限；4、缺乏强大的品牌支撑。OO机会机会1、霍邱政府对旅游业大力支持；2、旅游总体规划初步成形，水门塘成首批开发项目；3、人们生活理念的转变T T威胁威胁1、周边旅游地与项目形成的空间竞争2、资源的差异化程度不高3、工业发展等造成生态环境压力大 4、城市消费力低，开发的投资收益的保障风险大SWOTSWOT矩阵矩阵SOSO策略策略发挥项目在资源上以及区位上的优势，并并充分利用区政府的规划优惠政策，采取主动出击的战略。WOWO策略策略充分把握政策优势，引导人们生活理念的加快转变，采用一定的营销推广等手法来克服和改进内部弱点。ST36、ST策略策略强化自身项目的优势，突出项目核心竞争力，在市场竞争中脱颖而出。WTWT策略策略通过有效规划合理利用地块特征，丰富内部配套，通过滚动发展逐步树立品牌。打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌打造差异化产品，树立项目核心竞争力，塑造品牌项目宗地分析结论：皖西明珠，霍邱名片！项目宗地分析结论：皖西明珠，霍邱名片！地块开发既要符合城市的整体利益，又要受市场欢迎地块开发既要符合城市的整体利益，又要受市场欢迎主题开发结合客群特点上进行主题开发结合客群特点上进行创新创新，发挥地块最大价值，发挥地块最大价值配套条件配套条件商业配套几乎没有，需要整合规划人文条件人文条件几乎少的可怜，不得不与寿县37、争“天下第一”争孙叔敖。但正如此少了很多的创新干扰区位条件区位条件借助未来发展的前景造势，能有效提升项目市场认知度，但同时也受本板块项目的阻截地块条件地块条件水域面大，但岛多，适合多主题开发交通条件交通条件城市交通逐步提升，未来将开发多元化的立体交通网。环境条件环境条件极高的区域环境资源，利于项目整体品质的拔升用地空间的大小可以为规划创作不同的提供灵感思路；同样也可以给开发投资单位带来收益空间。霍邱县主要旅游景区（点）建设用地需求霍邱县主要旅游景区（点）建设用地需求 如何将地块发展和城市发展紧密结合起来？如何将地块发展和城市发展紧密结合起来？四、四、主题定位主题定位我们应该从什么战略高度和市场38、层面，来定位水门塘？是世界的？中国的？皖西的？霍邱的？能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间因此，我们客群一定是两小时经济圈之内的城市客群是世界的？中国的？皖西的？霍邱的？指具有国际影响力、吸引力、聚集力和知名度的旅游目的地城市。在安徽除了黄山，无出其右者。然而狭窄的目光，只会让我们限入被动的境地，通过对客群的调查，经济与旅游状况不强，仅仅定位于霍邱，恐怕投资前景令人担忧。皖西的夜明珠形象定位n不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。旅游功能三层论旅游功能三层论旅游功能n旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第39、一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。旅游功能旅游功能第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次观光旅游观光旅游娱乐体验娱乐体验休闲旅游休闲旅游自然人文自然人文景观游览景观游览游泳、划船、打猎、游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养休闲、会议、疗养 、宗教、宗教朝拜朝拜资源主导型资源主导型娱乐项目型娱乐项目型特色资源为主的综合型特色资源为主的综合型颐和园颐和园迪斯尼迪斯尼避暑山庄、布达拉宫避暑山庄、布达拉宫同质竞争化同质竞争化档次竞争化档次竞争化差异化竞争化差异化竞争化功能层次功能层次功能定义功能定义旅游功能旅游功能发展类型发展类型典型案例40、典型案例竞争特点竞争特点项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大，第一层次发展力不足项目可以在第二层次与第三层次中挖掘开发潜力。发展成为一个集娱乐体验与休闲旅游为一体的综合型旅游基地。为此，我们导入一个精准的定位和创新的旅游概念我们将本项目的市场定位定位为“皖西明珠、霍邱名片”通过实地调研和对上述资料的分析，通过实地调研和对上述资料的分析，打造成服务皖西游客健康休闲、时尚体育、娱乐健身的水景主题公园。也是外地诸如长三角游客寻求多样化旅游、休闲度假的提供地。“健康、快乐，环保、可持续健康、快乐，环保、可持续”是他们的核心生活理念。是他们的核心生活理41、念。通过市场分析及形象定位，我们知道我们客群不在当地，而是两小时小时经济圈内的现代城市人。现代城市人都在追求“健康、可持续的生活方式”。他们是乐观和包容的，强调过健康、快乐的日子。认为关心环境生态，等于关心自己。他们关心生病的地球，强调从我做起的环保意识，支持可再生、无污染能源的利用，他们吃健康的食品与有机蔬菜，穿天然材质棉麻衣物，练瑜伽健身，听心灵音乐，注重个人成长，希望自己有活力。LOHAS（LifestylesOf Health And Sustainability）即健康和可持续性的生活方式 LOHAS一词，它主导健康、环保、时尚于一体，是抑制现代城市中大量慢性疲劳病群体的最佳选择。它42、既简单又炫酷，既被新锐者追捧，又受大众推崇。它的宗旨就是：关爱自己，关爱地球，做好事，有活力，爱并快乐着。因此，中国人给它取了一个绝妙的音译汉语为：“乐活”。“乐活”是一种环保理念，一种文化内涵，一种时代产物。它是一种贴近生活本源，自然、健康、精致的生活态度。主题定位LOHAS 乐活 乐活生活 或洛哈思主义 这就是我们给水门塘景区寻找的文化主题，通过恢复水门塘景区原有的生态资源、文化传承再结合后期规划的时尚体育、休闲度假和辅助性配套设施提倡爱自己、爱家人的健康，爱家乡、爱祖国的繁荣，爱环保、爱地球的美丽的乐活生活理念。1.因应短程省时的旅游方式2.单点停留食、宿、玩完整游程缩短时间及交通成本,43、两日一夜近郊旅游 1.亲子互动式活动2.家庭交流环境布局3.家庭游乐体验亲子活动体验 休闲旅游潮流：以乐活 LOHAS健康及自给自足的型态过生活。知性深度旅游 1.深度文化参与2.讲究心灵层面需求3.解压、健康、环保五、五、产品功能打造产品功能打造如何利用现在资源，因势利导提供符合定位的游乐项目如何利用现在资源，因势利导提供符合定位的游乐项目做好做好2 2个文章个文章 “水”文章 “岛”文章3 3大生态主题区大生态主题区 休闲主题 康乐主题 民俗主题 3 3个基地个基地 农特产养殖基地 商务基地 影视基地 实现实现5 5个特色个特色 绿优先 人性化 无污染 原生态 可再生 规划目标规划构想如何44、做好“水文章”和“岛文章”？导入“水休闲模式水休闲模式水圈分层次游憩及景观设计技术水圈分层次游憩及景观设计技术”人们不断创造出新奇的游乐方式，形成了亲水、浴水、临水、戏水、入水、借水、观水、听水、滨水、游水10种利用水体、进入水中、借用水景的方式。“水圈”是分析水体及其周边环境的方式，把水体按照圈层概念进行分层。水面 水心水下 水空 水滩 水岸 滨水区 “水心”以自然岛屿、沙洲、人造建筑等为核心，成为水体中的核心标识系统和游憩目的地；休闲模式包括：茶室、酒吧等休闲场所；小品、建筑等景观标志；生存岛项目、自然生态岛、魔幻岛、仙岛、动物岛等主题游乐岛屿；“水中”或“水下”是一个新的世界，可以潜水、45、游泳、戏水，也可以建设水下世界水宫(新海洋馆模式)；休闲模式包括：水中，游泳、水球、滑道、滑梯、水上篮球、水喷淋系列游乐项目；水休闲浴、水上席梦思等水中休闲项目；水下，潜水、游乐潜艇、水下餐厅、水下城堡、水下长廊、水下观赏通道、海洋馆等；“水面”以船、筏等为交通及游憩工具，以漂浮结构形成大地艺术景观，其休闲模式包括：滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施等；在漂浮物上进行的饮茶、听琴、钓鱼等休闲活动；以及浪漫碟屋、漂浮结构的景观小品等；“水滩”是水岸边浅水区域，为亲水戏水区，也是水休闲最重要的区域，是水景制造最有价值的区域。可以使用水榭、船屋等，打造水上园林、沙滩排球、46、沙滩足球、沙滩橄榄球、沙滩网球、沙滩风筝、沙滩田径、陀螺、沙滩运动车、沙滩极限运动、沙滩拔河、沙滩定向越野、海滩舞蹈、沙滩趣味活动，飞天蹦极、高空弹射等游乐场项目；沙雕艺术、沙滩钓鱼、目光浴、散步、沙滩浴、泥浴等休闲项目；船屋、水榭、栈桥等滨水建筑小品；“水空”是水面上的空间，可以创造凌空游乐的广泛内容，包括水上飞机、水上热气球、水上平台、水上空中花园，水上热气球、水上伞翼、索道等游乐项目；桥、水上平台、水上小屋、水上空中花园等景观小品；水上花园中茶室、酒吧等休闲项目；“水岸”是近邻水体的陆地，也是护堤区域，可以形成生态堤、艺术堤、水岸花园、滨水花园、滨水道路景观、水乡水城建筑体系等等多种景观47、，也是水乡水镇的建筑互动关键；“滨水区”是可以看到水体的岸上区域，是室内游乐、陆地游乐的区域。游乐场设施、大型室内水上乐园、主题度假村、会议酒店、原生态水乡、洗浴保健、旅游房地产、滨水园林等。影视基地培训基地产业基地民俗主题康乐主题休闲主题民俗主题康乐主题休闲主题水休闲水休闲在最刺激的水上乐园找在最刺激的水上乐园找回被您遗忘的刺激心情回被您遗忘的刺激心情水休闲水休闲充分利用水圈分层次游充分利用水圈分层次游憩及景观设计技术创作憩及景观设计技术创作亲子休闲亲子休闲在陪伴您的孩子的同时，在陪伴您的孩子的同时，让您重温童年的乐趣让您重温童年的乐趣民俗主题康乐主题休闲主题康乐养生康乐养生SPASPA养生48、：豪华水疗养生：豪华水疗释身心；康体疗养释身心；康体疗养康体疗养中心康体疗养中心包含了医疗体检、身体疗养、会所休闲等综合功能民俗主题康乐主题休闲主题民俗风情挖掘水域文化，展示临水居住风情与民间活动龙舟竞技、水上黄梅戏影视基地培训基地产业基地水产养殖基地充分利用水域面，扩大产业来源，形成整条产业链通过养殖拉动周边及当地的饮食文化产业，打造品牌水产品，学习江苏的多个产蟹基地及龙虾基地，通过营销与品牌包装，让产品闻名于外，同时推动产地城市的形象与知名度。影视基地培训基地产业基地培训基地由多块版块组成，如拓展训练基地，商务会议基地及艺术类艺术实习基地拓拓 展展 运运 动动 你可以挑战自己的极限，你可以49、挑战自己的极限，同时也可以培养你团队的精同时也可以培养你团队的精神以及坚强的意志神以及坚强的意志实习创意艺术写生基地实习创意艺术写生基地影视基地商务基地产业基地影视基地打造一个水文化影视基地同时兼婚纱摄影基地影视基地，可拉动周边消费，快速提升城市知名度。让电视剧免费作为项目的宣传载体。当然影视基地可分为建设型与原生态型；本案陆地面受限，更多的只能通过生态的保护并通过水域周边适度打造出一个可供电视剧组采景或拍摄场地。当然更重的是能联合剧组为本案创作一个好剧本。婚庆：独家的记忆u 婚礼婚礼 提供完善的婚礼服务：婚礼仪式、大型婚宴、场地布置等。婚礼仪式有中式婚礼和西式婚礼。婚庆：独家的记忆u 中式婚50、礼中式婚礼 传统的中式婚礼以古朴，礼节周全，喜庆，热烈的张扬气氛而受到了人们的喜爱，尤其是许多外国的新人，格外钟情于此种形式，也是中国北方婚礼习俗的集中体现和汇粹。新娘蒙红盖头，在伴娘的伴随下，由新郎手持的大红绸牵着，慢慢地登上花车,到达花轿位置后，新人改乘花轿。婚庆：独家的记忆其他主题特色打造千米竹艺游廊千米竹艺游廊在长长的竹廊间夹以柳、石、梅、兰造型各异的盆栽竹竹椅、竹凳、竹桌、竹栏竹盆景、竹步道竹地板、竹墙、竹帘竹笋菜、竹筒饭、竹筒蒸肉其醉人之味，当无以复加了。在长长的河滨游廊上，引进移来几十几百种多形多姿的竹子，将是生态建设的又一神来之笔。其他主题特色打造水水雾仙境雾仙境 公园内建议引51、入自动水雾景观设备，在主要景观节点，采用造雾器，制造美仑美奂的世外仙境之感。真正使项目景观达到可亲、可感性。可以与会所融合，以高档包房形式包装，5个包房左右其他主题特色打造主题茶楼、棋牌室主题茶楼、棋牌室建筑最大限度的与自然景观建筑最大限度的与自然景观相协调，充分利用自然的灵相协调，充分利用自然的灵气，发挥其养生休闲之功能。气，发挥其养生休闲之功能。其他主题特色打造别墅型星级酒店会所别墅型星级酒店会所利用岛屿，有序布置各主题功能区这符合霍邱县旅游发展总体规划的中期目标（20112015年）：进一步加大景区开发力度，结合县城建设深度开发水门公园，将水门公园打造成为霍邱城区的RBDRBD（Rece52、ssion of Business CentreRecession of Business Centre）开发策略、开发序列、投资测算PART 4可行评判一一、开发模式探讨开发模式探讨作为开发从事旅游已经历经数年的探索与摸索，目前，国内已经形成三套成功的“旅游+开发”的模式华侨城模式先做旅游，后做地产。规划先行、环境优先、低价拿地芙蓉古城模式地产+旅游同步开发中坤模式一种保护、开发、利用的模式作为企业赢利是我们最终目的作为企业赢利是我们最终目的，我们将从哪种模式中获利我们将从哪种模式中获利向低调的“中坤”学习中坤模式其实是一种旧城改造、古城保护和旅游、房地产相结合的一种模式。这种模式中和周庄、53、丽江大研古镇的旅游开发有相似之处，所不同的是，中坤以一个地产商的身份直接介入了旅游开发，又以一个地产商的商业目光发现了旅游产业背后的地产前景，是一种全市场化的运作；而周庄和丽江的开发，是政府搭台（由政府出面，搭建旅游平台），企业唱戏（由企业出资，进行配套设施建设），是一种半市场化的运作。中坤模式=优质稀缺资源+土地供应利用 =可持续增值的旅游地产优势整体开发策略一：整体规划、分期分主题开发产业先行，加大资金利用率本项目3平方公里用地规模，致使开发周期过长，为了最大化体现规模开发的优势。因此建议本项目以统一定位、滚动开发、分节奏推进、顾全整体的开发策略。一方面以滚动式开发，提前推动早期回报型产业54、，加大资金利用率最大化降低投资风险，使资金链良性运转；另一方面结合市场反馈及时修正开发中的不足。整体开发策略二：先修复原有景观资源、再引入娱乐休闲项目、再增大开发硬件设施，最后整体经营；先小额资金导入，再逐渐追加投资，最后再整造势。即本项目分四步走，首要任务是“修复”对原有景观资源进行翻新修复，再通过招商导入水上多样化娱乐项目，同时展开硬件项目的投入，如设备、建筑等，最后再整合招商引入专业公司运营项目管理。在资金的运作上，也是这个原则，小资金投入的先行，结合投资回报逐渐追加投资。修复开发招商经营二、二、开发序列布控开发序列布控123456789101112131415分期开发：由近及远，由浅入55、深一期二期三期一期：11、12、13、14二期：5、6、7、8、9、10、13三期：1、2、3、4开发时序修复原有景观资源等水上乐园水产养殖商务拓展民俗文化推广（龙舟竞赛）亲子乐园写生基地多民俗婚庆及摄影基地演视基地疗养中心茶楼、会所SPA会馆千米竹艺游廊、水雾仙境品质品质二期二期三期三期一期一期开发时序具体模式开发时序具体模式三、三、投资测算投资测算旅游产业的“收入模式”体系非常庞大，在于如何设计好该产业中各种收入方式的分类与结构；研究收入模式，为我们进行旅游产品设计和旅游投资，提供了重要的技术工具 收入模式传统观赏旅游收入模式 休闲旅游收入模式 区域开发收入模式 体验式观赏旅游收入模式 度56、假旅游收入模式 旅游房地产收入模式 传统观赏旅游收入模式 休闲旅游收入模式 区域开发收入模式 体验式观赏旅游收入模式 度假旅游收入模式 旅游房地产收入模式 门票收益土地增值及附属产业收益拓展培训接待型收益土地开发收益酒店及商业配套收益休闲消费收益门票预期：约90万元/年（以日均百人计）水产养殖预期：约21万元/年，约以亩产35公斤娱乐项目招商：约40万元/年，（以人均消费10元）拓展基地：约20万元/年摄影基地：约20万元/年修复原有景观资源等水上乐园水产养殖商务拓展民俗文化推广（龙舟竞赛）亲子乐园写生基地多民俗婚庆及摄影基地演视基地疗养中心茶楼、会所SPA会馆千米竹艺游廊、水雾仙境门票：约门57、票：约55万万2年2年3年门票：约门票：约414万万消费类：约消费类：约20万万产殖业：约产殖业：约40万万观赛票：约观赛票：约40万万年费：约年费：约40万万年费：约年费：约20万万会费：约会费：约60万万消费：约消费：约60万万场地费：约场地费：约20万万会员费：约会员费：约60万万会员费：约会员费：约10万万消费：约消费：约40万万投入期总回报：约投入期总回报：约879879万元万元后期年收益：后期年收益：约约310310万元万元各项投入修复原有景观资源等水上乐园水产养殖商务拓展民俗文化推广（龙舟竞赛）亲子乐园写生基地多民俗婚庆及摄影基地演视基地疗养中心茶楼、会所SPA会馆千米竹艺游廊、水雾仙境二期二期一期一期三期三期150万1000万5000万项目总投资：约项目总投资：约61506150万元万元项目回收期：共需约项目回收期：共需约2020年年请留意：这是纯景区开发请留意：这是纯景区开发请留意：这是纯景区开发请留意：这是纯景区开发外向收益是净挣外向收益是净挣外向收益是净挣外向收益是净挣P69P69P69P69提到的建提到的建提到的建提到的建设用地，东南西约设用地，东南西约设用地，东南西约设用地，东南西约700700700700亩亩亩亩