1、Property Times 北京 2012 年第四季度 写字楼租金现负增长写字楼租金现负增长 DTZ Research 2013 年年 1 月月 15 日日 目录目录 经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 住宅市场 5 投资市场 6 作者作者 朱琳朱琳 DTZ 戴德梁行研究部+86 10 8519 8196 联系方式联系方式 魏东魏东 华北区研究部主管 +86 10 8519 8087 纪言迅纪言迅 大中华区研究部主管+852 2507 0779 Hans Vrensen 全球研究部主管+44 20 3296 2159 新项目的入市在一定程度上缓解了北京写字楼市场部分地区的供需矛盾，整2、体空置率上升至 2.76%，环比上升 0.58 个百分点。受整体经济形势和需求转弱的影响，写字楼租金自 2010 年一季度以来的首次出现负增长，环比下降 0.33%至每月每平方米 294.50 元(47.12美元)(图一)。侨福芳草地和卓展购物中心的开业为北京购物中心市场带来 28.4 万平方米的新增供应。新项目的供应使北京购物中心整体空置率调至13.14%，整体租金水平保持平稳。高端住宅成交本季度延续了今年下半年以来的旺盛局面，成交面积达到 313,990.86 平方米，市场售价环比上涨 0.05%，达到每平方米41,727.52 元（6,676.40 美元）。高端住宅租赁市场在经历了自年初3、以来的持续上涨之后，本季度出现年底的季节性回落，平均租金环比下降 1.2%至每月每平方米 162.9 元(26.06 美元)。2012 年第 4 季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于 1 千万美元)共完成交易 14 宗，全部为土地交易，交易数量环比下降 61.1%，同比下降 57.6%。综合类土地市场成为本季度市场主角，成交金额占市场总成交金额的一半以上。图一 DTZ 写字楼价格指数写字楼价格指数(2006 年第一季年第一季=100)注：F 表示预测数据 资料来源：戴德梁行研究部70 120 170 220 270 320 370 420 470 2005200620072008200924、010201120122013F2014F2015F2016F写字楼租金写字楼售价北京 2012 年第四季度 Property Times 2 经济概览经济概览 截止至 2012 年第 3 季度，北京市实现地区生产总值12,678.1 亿元人民币(2,028.5 亿美元)，同比增长 7.5%(表一)，增速同比降低 0.5 个百分点。全市第三产业增加值达到 9,839.2 亿元人民币(1,574.3 亿美元)，同比增长7.7%(表一)。2012 年前十月，城镇居民人均可支配收入 30,132 元人民币(4,821.1 美元)，比上年同期增长 11.2%(表一)。截至 2012 年 10 月底，全5、市实现社会固定资产投资5,189.6 亿元(830.3 亿美元)，同比增长 9.0%(表一)。2012 年 1 至 10 月，全市房地产开发投资为 2,518.6 亿元人民币(403.0 亿美元)，同比下降 2.6%(表一)，占全社会固定资产投资比重为 48.53%。2012 年 1-10 月，我市批准实际利用外商直接投资 74.1亿美元，同比增长 13.1%。表一 经济指标经济指标 指标指标 时期时期 单位单位 数值数值 同比同比 (%)地区生产总值地区生产总值 前三季 亿人民币 12,678.1 7.5 第三产业增加第三产业增加值值 前三季 亿人民币 9,839.2 7.7 人均可支配收人6、均可支配收入入 前十月 人民币 30,132 11.2 固定资产投资固定资产投资总额总额 前十月 亿人民币 5,189.6 9.0 房地产开发投房地产开发投资资 前十月 亿人民币 2,518.6-2.6 注：从 2011 年起，根据国家统计局相关规定，固定资产投资统计起点由 50 万元调整至 500 万元，上年同期数据进行了相应调整 资料来源:北京市统计局 北京 2012 年第四季度 Property Times 3 写字楼市场写字楼市场 2012 年第 4 季度，位于金融街的新项目丰铭国际大厦的入市为北京甲级写字楼市场带来 37,557 平方米的可租赁空间，使全市甲级写字楼存量达到 6,697、4,526 平方米(表二)。由于部分业主租约到期，本季度写字楼市场流动性开始增强，同时，由于新项目的入市，全市甲级写字楼空置率小幅上升 0.58 个百分点，至 2.76%。由于供应面积和可租赁面积有限，2012 年全年甲级写字楼吸纳量为24.26 万平方米，仅为 2011 年的 36.5%（图三），在低迷的经济氛围中，内资企业在写字楼租赁市场中再次扮演了重要角色，超过 60%的甲级写字楼租赁由内资企业完成。经过两年多来租金的持续上涨，北京的写字楼租金已达到空前的高位，今年第二三两个季度租金增幅逐渐放缓，本季度，受整体经济形势和需求转弱的影响，北京写字楼租金自 2010 年一季度以来的首次出现负8、增长，环比下降 0.33%至每月每平方米 294.50 元(47.12 美元)(表二)，较去年同期同比增长 19.51%。分商圈而言，金融街商圈原有写字楼项目可租赁面积非常有限，而以国内外大型金融机构为主的租户较其他商圈租户有着更强的租金承受能力，同时，本季度新项目的投放市场带动租金环比上升 4.41%至 338.27 元(54.12美元)每月每平方米。新项目的入市在一定程度上缓解了金融街的供需矛盾，使本季度空置率上升 2.87 个百分点至 3.16%。非核心商圈由于历史价位相对较低，本季度租金继续补涨，平均租金上涨至 255.36 元(40.86 美元)每月每平方米，环比增长 6.46%，空9、置率则环比下降0.59 个百分点至 2.87%。租金的高位运行使签约及续约租户对于租金水平表现敏感，业主报价开始趋于理性，除金融街以外的其他几个核心商圈本季度租金均出现了较小幅度的负增长（表二）。同过去三年平均每年仅 28.8 万平方米的新增供应相比，2013 年预计将有超过 43 万平方米的新增供应投放市场(图三)。这在一定程度上将有效缓解北京写字楼市场供不应求的矛盾。由于新入市项目普遍品质较好，因此预计 2013 年甲级写字楼的租金仍将会有上涨空间，空置率则将随着新项目的投放有小幅上升(图三)。表二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 区域区域 总存量总存量 (平方米平方米)空置率空置率10、(%)租金租金(人民币人民币/平平方米方米/月月)租金季租金季度变化度变化(%)CBD 2,438,728 3.50 325.54-2.30 东二环东二环 279,665 1.48 246.61-4.51 东长安街东长安街/建国门建国门 825,106 1.54 284.50-1.55 金融街金融街 1,049,105 3.16 338.27 4.41 燕莎燕莎 696,698 2.48 292.48-1.79 中关村中关村 756,723 1.82 208.43-2.58 其他其他 648,501 2.87 255.36 6.46 总体总体 6,694,526 2.76 294.50-0.311、3 资料来源:戴德梁行研究部 图二 甲级写字楼市场数据甲级写字楼市场数据 (2006 年第一季年第一季=100)注：F 表示预测数据 资料来源:戴德梁行研究部 图三 甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米甲级写字楼空置率走势及供需面积，千平方米 注：F 表示预测数据 资料来源:戴德梁行研究部 70 120 170 220 270 320 370 420 470 200520062007200820092010201120122013F2014F2015F2016F写字楼租金写字楼售价0%5%10%15%20%25%0 200 400 600 800 1,000 20052006200720012、82009201020112012 2013F 2014F新供应吸纳量空置率北京 2012 年第四季度 Property Times 4 商铺市场商铺市场 2012 年 1 至 10 月，北京市商业市场发展势头平稳，全市实现社会消费品零售额 6,259.7 亿元(1001.55 亿美元)，同比增长 11.6%，增幅较去年同期增长 0.4 个百分点(图四)。2012 年第 4 季度，两个项目共 284,000 平方米的商业面积投放市场，至此，北京整体市场总存量增至 6,250,400平方米（表三）。作为中国第一个 LEED 白金认证项目，侨福芳草地凭借自身的硬件设施及领先的环保理念吸引了众多品牌13、入驻。随着年底地铁 6 号线的开通，以往交通不够便利的东大桥商圈可达性将大大提高，从秀水街向北延伸的世贸天阶、SOHO 尚都、侨福芳草地至蓝岛大厦一线商业错位经营，未来或将成为新的购物热点区域。卓展购物中心于国庆节期间正式营业，该项目体量超过23 万平方米，是京西除世纪金源外第二大购物中心。由于距离该项目两公里的范围内已有两个凯德购物中心，一个翠微广场购物中心，两个百货店，该区域未来商业竞争将较为激烈。本季度，营业面积超过2万平方米的蓝色港湾儿童城开业，儿童产业由于能够有效聚拢人气，吸引家庭消费，且其在购物中心的位置要求不高，因此已经成为北京购物中心的发展趋势。年中两个季度原有项目的品牌调整基14、本到位，新项目的投放市场使北京购物中心市场空置率调整至13.14%，各个商圈租金保持稳定（表三）。预计2013年将会有超过83万平方米的购物中心项目投放市场，整体市场租金将维持平稳。电子商务的飞速发展向实体零售商提出越来越严峻的挑战，增强体验性和差异性将是未来购物中心发展的侧重点。市场活动市场活动 亚洲最大的苹果零售店在王府井开业，租赁面积为2,300 平方米。Esprit 中国内地首家全新形象旗舰店在蓝色港湾开业，租赁面积为 1,100 平方米。图四 社会消费品零售总额，人民币亿元社会消费品零售总额，人民币亿元 *2012 年数据截止至 10 月 资料来源:戴德梁行研究部 表三 购物商场市场15、数据购物商场市场数据 区域区域 总存量总存量(平方米平方米)新增供应新增供应(平方米平方米)租金范围租金范围(人民币人民币/平方平方米米/月月)亚运村亚运村 331,000 0 250-750 CBD 520,000 54,000 1,200-2,000 朝外朝外 331,000 0 400-600 燕莎燕莎 139,000 0 800-1,200 三里屯三里屯 248,800 0 800-2,000 王府井王府井/东长安街东长安街 420,000 0 1,800-3,000 望京望京 506,000 0 400-1,000 西单西单 199,000 0 1,000-2,500 中关村中关村 16、1,373,000 0 400-1,000 其他其他 2,182,600 230,000 总计总计 6,250,400 284,000 资料来源:戴德梁行研究部 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 200420052006200720082009201020112012*北京 2012 年第四季度 Property Times 5 住宅市场住宅市场 第 4 季度，高端住宅成交延续了今年下半年以来的旺盛局面，虽然成交面积较上季度环比下降 18.39%，但仍达到了 313,990.86 平方米。高端商品住宅市场售价环比上涨 0.05%17、，达到每平方米 41,727.52 元（6,676.40 美元）(图五)。本季度，作为高端消费产品的别墅成交一枝独秀，成交面积达 131,349.73 平方米，环比上涨 24.61%，平均售价每平米 30,461.09 元(4,873.77 美元)，环比下降 0.93%。2012 年第 4 季度，由于季节性因素影响，北京高端住宅平均租金环比下降 1.2%至每月每平方米 162.9 元(26.06美元)；整体市场空置率环比下降 0.4 个百分点，至 5.5%。其中，酒店服务式公寓和别墅的租赁价格分别为每月每平方米 228.8 元(36.61 美元)和每月每平方米 101.9 元(16.30 美元18、)，环比分别下降 2.4%和 3.3%。高端出租公寓租金稳中有升，租金环比上涨 1.8 个百分点至每月每平方米 131.3 元(21.01 美元)(表四)。十八大后政策面未有明显改变，且北京市政府明确表示限购将作为长期政策执行下去，因此，预计未来一年北京高端住宅成交量将保持稳定。同时，刚刚结束的中央经济会议表示 2013 年政府将不会采取经济刺激措施，但财政政策将会进一步放松，因此预计来年北京住宅市场仍将以刚性需求为主，成交量将表现平稳，价格依旧会保持稳定上升的走势。表四 高档高档住宅市场数据住宅市场数据 租金租金(人民人民币币/平方米平方米/月月)租金环比租金环比增长增长(%)空置率空置率(19、%)空置率环比空置率环比增长增长(百分百分点点)出租公寓出租公寓 131.3 1.8 6.0-0.9 酒店服务式酒店服务式公寓公寓 228.8-2.4 2.6-0.4 别墅别墅 101.9-3.3 8.1 1.6 总体总体 162.9-1.2 5.5-0.4 资料来源:戴德梁行研究部 图五 DTZ 住宅价格指数（住宅价格指数（2006 年第一季年第一季=100)资料来源:戴德梁行研究部 图六 第三季高档住宅市场价格分布，元第三季高档住宅市场价格分布，元/平方米平方米 资料来源:戴德梁行研究部 80 130 180 230 280 330 200520062007200820092010201120、2012住宅租金住宅售价0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 北京 2012 年第四季度 Property Times 6 投资市场投资市场 2012 年第 4 季度，北京大宗物业投资市场(成交金额大于 1 千万美元)共完成交易 14 宗，全部为土地交易，成交数量环比下降 61.1%，与去年同期相比下降 57.6%(表五)。2012 年第 4 季度北京大宗投资市场不再延续 3 季度供需两旺的态势，成交量与成交金额均有大幅度下滑。截至12 月 19 日，第 4 季度实际成交金额为 75.84 亿元(12.21、13亿美元)，较上季度大幅减少 316 亿元(50.56 亿美元)。分项目而言，住宅土地一反上季度的成交旺势，在第 4 季度仅成交 2 宗，成交金额为 10.50 亿元(1.68 亿美元)，是上个季度的 4.45%。商业土地成交数量超越上季度，成交金额则较上季度减少了 84.0%，为 13.18 亿元(2.11 亿美元)(表六)。第 4 季度北京投资市场成交中仍存在 2 宗零溢价率成交地块。综合类土地市场成为本季度市场主角，成交金额占市场总成交金额的一半以上。10 月房山举行的供地项目推介会全面推介了该区域升值潜力最大的 51 宗地块，其中已基本成熟的约 32 宗地块将于年底陆续推向市场。预计22、未来一段时间，住宅、商业土地供应将平分秋色，随着新房市场的成交量提升，开发商在资金链方面已有明显好转，各大房企也将加快土地储备。本季度的整栋成交较为清淡，由于可供买卖的项目稀缺，业主普遍惜售，同时报价不断提高，买方与卖方心理预期差距较大。目前可售项目由于体量大价格高且多为境内架构，境外基金很难介入。相反，国有企业及险资在整栋买卖市场较为活跃，是北京大宗物业投资市场的主力。表五 主要成交项目数量统计主要成交项目数量统计 2012 年年 第二季第二季 2012 年年 第三季第三季 2012 年年 第四季第四季 住宅住宅 3 20 2 写字楼写字楼 0 1 0 商业商业 2 4 5 工业工业 3 623、 2 综合综合 0 5 3 其他其他 4 0 2 合计合计 12 36 14 资料来源:戴德梁行研究部 表六 主要成交金额汇总主要成交金额汇总(人民币亿元人民币亿元)2012 年年 第二季第二季 2012 年年 第三季第三季 2012 年年 第四季第四季 住宅住宅 27.57 236.12 10.50 写字楼写字楼 0.00 16.20 0.00 商业商业 20.75 82.35 13.18 工业工业 9.30 24.18 2.19 综合综合 0 32.99 38.27 其他其他 17.01 0 11.70 合计合计 74.63 391.84 75.84 资料来源:戴德梁行研究部 表七 主要成24、交金额汇总主要成交金额汇总 物业物业 区域区域 类别类别 价格价格(人民币亿元人民币亿元)通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目用地 通州区 综合 14.00 通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地 通州区 综合 19.20 丰台区王佐镇 F3 其他类多功能用地（A-03、A-04 地块）丰台区 其他 8.52 北京市密云县水源路南侧土地储备项目 A-1 地块二类居住、商业金融用地项目 其他 综合 5.07 资料来源:戴德梁行研究部 北京 2012 年第四季度 Property Times 7 定义定义 可出租面积：可出租面积：可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能25、空置或被占用，且随时可供使用。空置率：空置率：可出租面积与楼面总面积之比。开发中项目：开发中项目：由两部分组成：1.正在开发中的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。净吸纳量：净吸纳量：一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。新供应量：新供应量：已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。“可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。预租售：预租售：竣工前已经租出或售出的开发项目。最优租金：最优租金：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。(特别注意：此处是净租金，不26、包含服务费和税费，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定)租金：租金：除特别注明外，指租赁交易总额，不包含管理费用和其它支出。最优物业回报率：最优物业回报率：品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)一般市场回报率：一般市场回报率：年租赁总额与物业资本价值之比。存量：存量：商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。占用面积：占用面积：已被使用的楼面面积，包括下列几项：(i)出售/出租给最终使用者的办公室(ii)预售/预租给使用27、者的开发项目(iii)自用业主购买永久地权或长期租用地权(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)空置面积：空置面积：即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。北京 2012 年第四季度 Property Times 8 其他其他 DTZ 戴德梁行研究报告戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从 下载，其中包括:Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测标、市场数据和预测。Global Occupancy Costs Offic28、es 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图标、市场数据和预测。标、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、曼谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、胡29、志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、乌克兰、华沙、武汉、西安。投资市场动态投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交易、市场数据和预测。易、市场数据和预测。报告覆盖范围包括亚太地区、澳大利亚、比利时、捷克共和国、欧洲地区、法国、德国、意大利、日本、中国内地、东南亚地区、西班牙、瑞典、英国。Money into Property 35 年来，年来，Money into Pro30、perty 一直是一直是 DTZ 戴德梁行的旗戴德梁行的旗舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国。Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观点，包括点，包括 DTZ Fair Value Index.报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国。Insight 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告关于特定地区和31、问题的主题性、时事性房地产市场报告:Great Wall of Money 2012 年 10 月 Property Market Correlations 2012 年 10 月 J-Reit 2012 年 10 月 新兴城市群的崛起 2012 年 10 月 Singapore luxury condominiums 2012 年 9 月 虹桥交通枢纽 2012 年 6 月 Global Debt Funding Gap 2012 年 5 月 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息，以下内容可供订阅。详情请联系。Property Market Indi32、cators 亚太地区和欧洲地区的商业和工业地产的时间序列市场数据。Real Estate Forecasts,including the DTZ Fair Value IndexTM 亚太地区、欧洲地区和美国的商业和工业地产的五年市场预测数据。Investment Transaction Database 亚太地区和欧洲地区的投资活动汇总。Money into Property Money into Property 为DTZ戴德梁行的旗舰研究产品超过35年。产品提供覆盖资金流、资金量、资金结构、资金来源、发展，以及投资和贷款人意向调查等的市场数据。 Property Times 9 DTZ33、 Research 联系方式联系方式 商业商业地产服务地产服务部部 蔡二虎蔡二虎 电话电话:+86 10 8519 8068 电邮: 物业管理部物业管理部 叶世叶世源源 电话电话:+86 10 8519 8084 电邮: 写字楼部写字楼部 李赞李赞 电话电话:+86 10 8519 8539 电邮: 估价部估价部 胡峰胡峰 电话电话:+86 10 8519 8108 电邮:F 策略发展顾问部策略发展顾问部 王晨王晨 电话电话:+86 10 8519 8095 电邮: 投资部投资部 王宇涛王宇涛 电话电话:+86 10 8519 8168 电邮: 建筑顾问建筑顾问部部 伍万政伍万政 电话电话:+86 21 2208 0168 电邮: 免责声明免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，DTZ 及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。DTZ 保留一切版权，未经许可，不得转载。DTZ 2013