1、北大资源集团控股有限公司PEKING UNIVERSITY RESOURCES GROUP(HOLDINGS)CO.,LTD北大资源集团PKU RESOURCES资源整合型城市运营商Integrated-Resources Based Urban Operator北大资源集团控股有限公司PEKING UNIVERSITY RESOURCE GROUP CO.,LTD北大资源集团PKU RESOURCES北大资源 公园1898项目商业部分营销定位及策略包装建议目录一、区域市场环境分析1.1 区域整体市场与竞品市场回顾1.2 市场环境分析总结二、本案商业部分营销策略2.1 区域商圈分析2.2 项目2、本体分析2.3 项目人群定位、主题定位、推广定位2.4 项目营销模式策略三、项目包装建议3.1 项目商业部分产品工程技术条件 3.2 项目街区各楼层业态规划建议3.2 项目整体形象包装建议一、区域市场环境分析1.1 区域整体市场与竞品市场回顾1.2 市场环境分析总结项目建筑形态销售模式去化情况客群特征推广主题推广渠道佳兆业8号1-2层沿街底商现铺销售40%业主投资/自营、双流投资客双流商业王者即位以售楼部阵地包装与商铺店招展示为主金座威尼谷1-2层沿街底商街直接销售20%双流投资客、周边乡镇投资客、业主再购/以售楼部阵地包装双都会底商、裙楼商业现铺销售+自持70%市内投资居民、投资住宅价，买金3、铺以售楼部阵地包装燕楠国际1-2层沿街底商+集中商业直接销售+自持0%/网络隆鑫十里画卷1-2层沿街底商返租销售双流投资客户、周边乡镇投资/合能珍宝翡翠1-2层沿街底商/双流周边投资、乡镇/满座1-5层集中商业直接销售+自持/市内投资居民、投资满座繁华，棠湖不眠/东郡1-2层沿街底商/双流投资居民、投资/户外大牌、路名牌、售楼部阵地包装楠岸1-2层沿街底商/1.区域规划及在售商业竞争项目为9个，其中住宅兼容商业的8个，仅满座为纯商业；2.住兼商项目基本为1-2F的沿街底商及裙楼为主，仅满座有1-5F的集中商业；3.基本上一直接销售+部分自持的形式，客户多为双流周边的投资客及业主再购投资；双流规4、划及在售商业项目较多，且大部分即将入市，竞争激烈，但基本都以临街底商为主；成都商业市场分析|竞品市场项目名称分割面积（）层高（米）价格（元/）月均去化（）佳兆业8号1F：40-602F：60-1001F：4.52F：4.051F：21000-250002F：10000-13000764金座威尼谷50-3001F：5.92F：4.51F：25000-280002F：15000左右77双都会1F：100-2002F：100-2001F：4.42F：4.41F：210002F：10000/燕楠国际50-701F：4.12F：3.6/隆鑫十里画卷项目规划临街住宅底商，体量约2.2万平米（目前项目商业暂5、未出售）合能珍宝翡翠项目规划商业约1万平米，以住宅底商为主（目前项目商业暂未出售）满座项目规划独栋商业，体量2.6万平米（目前项目商业暂未出售）东郡项目规划临街住宅底商，体量约1.6万平米（目前项目商业暂未出售）楠岸项目规划临街住宅底商，体量约3000平米（目前项目商业暂未出售）区域产品同质化严重，客户对价格抗性较大，双流目前的商业销冠以1F2.5万元/的价格实现月均走量764u区域内1F商业主力面积区间为40-70左右，2F:100-200左右u佳兆业8号成交均价低于市场成交均价，去化速度领先，区域客户对价格抗性较大成都商业市场分析|竞品市场本商圈商业市场|二手商铺租金情况 区域业态以小餐馆6、个体服饰、小超市、建材装饰等为主；出租率较高，90%左右。租金基本在50-60，个别口岸业态如小区门口的蛋糕店或者超市租金可达80左右。区域二手商铺转让的较少，价格在2万左右，无转让费。西安路租金50-60二手铺：2-3万，无转让费一杆旗租金50-60二手铺：2万，无转让费白衣街租金40-60二手铺1F：2-3万，无转让费满座商业市场分析的总结1、双流市场存量较大，均价低、去化压力较高，同时未来万达启动入世后，又将引起各局变化。需要对商铺着力的包装推广打造，营造出较高声势，先行一步，紧抓区域客户。商业市场分析的总结市场两极分化严重，同时，受限与物业条件，现有商业无法自我更新换代。因此，出现了7、一个市场空白机会，故本案应抓住区域圈层配套商业的空白，提档升级，成就双流的圈层商业标杆项目！海滨城优品道时代奥莱底商街铺规模档次高品质圈层配套商业存在空白二、本案商业部分营销策略2.1 区域商圈分析2.2 项目本体分析2.3 项目人群定位、主题定位2.4 项目营销模式策略营销策略|商圈分析交通条件良好本案正通路西安路白衣下街一杆旗南街航鹰西路航鹰东路西安路周边公交线路众多，368路、804路、804b路、818路、820路、838路、双流2路、双流3a路、双流5路、双流8路。金河路航都大道营销策略|商圈分析城南优品道广场欧尚超市海滨城时代奥特莱斯好又多购物中心双流景观休闲带棠湖商场3.1KM28、.7KM4.2KM1.3KM10分钟生活圈润驰广场营销策略|商圈分析项目地址双流双楠大道白衣上街177号建筑类别塔楼、高层占地面积160000平方米建筑面积450000平方米产权年限70年绿化面积35%容积率2.50总户数1472 户项目定位50万平方米超级商业公园业态规划70%区域业态+30%超区域业态超区域业态：儿童主题户外广场、成都国际珠宝交易中心、3万平米全球美食区域业态：购物中心、主题商业街、情景式室内步行街优品道广场营销策略|商圈分析项目地址双楠大道与蛟龙大道交汇处开发(投资)商成都蛟龙管委会香港蛟龙集团建筑面积102万物业组成海滨城购物中心（27万）5A甲级写字楼（25万）地下停9、车场及停车楼（40万）万豪酒店（10万）主题业态创世界吉尼斯纪录蛟龙之海海洋馆亚洲首创直升机俱乐部西南最大巨幕影院万豪酒店停车位16000余个成都海滨城营销策略|商圈分析项目地址双楠大道中段633号开发商九龙仓开业时间2009年占地面积44000建筑面积45,000停车位450个经营范围国际品牌、国内品牌、运动休闲入住率一楼已100%入驻，二楼部分入驻时代奥特莱斯图：已入住品牌区域内住宅人群不完全统计近20000户，按统计局数据，每户2.61人计算，共约5万余人住宅信息表序号项目名称总户数 物业费售价租金1香楠湖26001.455811200-13002瑞丰花园9571.252801100-110、2503时代锦城13411.351111100-12504三里风物2340.751781100-12505佳禾永福3800.549211100-12506国栋南园五星城15501.547401100-12507东盛园8000.844621100-12508宗申流溪别院2100.657031579-18049御苑枫景6141.368371530-159010祥瑞苑2500.263741/11百盛苑12525014/12富豪时代9880.86025/13兰亭半岛10000.85912579-180414摩卡空间1861.357131579-180415新溪名园1400.550171100-125011、16棠湖家苑150168961282-140417万达明城1500.84450800-95118欧香花园3610.847551100-1250营销策略|商圈分析本案升级换代，借助资源优势，成就区域圈层商业标杆营销策略|商圈分析总结 市场存量多，去化压力大，需要打造标区域杆项目，才能具备较高竞争力，在市场中脱颖而出。本案大部分业主，为区域内近三年70%有购房需求的内公务员、企事业单位高管、商业成功人士等人群。他们购买力强，其消费习惯对高品质圈层商业服务需求也较大。市场维度商圈维度需求维度 市场两极分化严重，同时，受限与物业条件，现有商两极分化严重，无法自我更新换代。故，应抓住区域圈层配套商业的空12、白，提档升级，成就双流的圈层商业标杆项目！我们对区域商业的标杆定义：建造双流最具文化特色的退台式天街升级整条双流品质生活消费带打造双流首席的圈层消费目的地成就双流休闲餐饮第一街1、双流唯一天街形态商业街双流缺乏主题性购物商街形态，且购物街形态可通过商业小品、情趣化展示等建筑美感与公园资源相结合，形成目的性消费场所。规规规规划划划划中中中中的的的的公公公公园园园园营销策略|项目产品分析30以下,30,12%30-50,93,36%50-80,63,25%80-100,18,7%100以上,52,20%商铺面积段统计商铺面积段统计30以下30-5050-8080-100100以上项目商业统计项目商13、业统计楼栋楼层总套数能餐饮无內柱方正独立厕所1#商业116 14 9 11 16 214 14 4 6 14 310 10 3 2 10 2#商业148 26 43 37 13 234 27 27 20 1 329 24 21 19 1 46 6 4 1 1 51 1 1 0 0 7#商业115 13 13 11 14 24 4 0 0 4 34 4 0 0 4 8#商业115 8 15 10 15 24 4 1 1 4 34 4 0 1 4 9#商业116 14 10 12 16 214 12 4 6 14 310 10 3 3 10 总计245195 158 140 141 项目可售房源214、45套，其中能做餐饮的商铺195套（占比达80%），无內柱的商铺158套（占比达65%），方正的商铺140套（占比达57%），有独立厕所的141套（占比达58%）；从可售面积段来看，30以下30套（占比达12%），30-50以下93套（占比达36%），50-80以下63套（占比达24%），80-100以下18套（占比达7%），100以上53套（占比达21%）；从楼层分布来看，一层商铺118套（占比达46%），二层商铺72套(28%)，三层商铺57套(22%)，四层层商铺6套(2%)，五层3套（1%）；2、面积段80以下商铺占比达73%，符合市场主流产品，投资门槛低；备注：数据通过CAD图纸计量15、备注：数据来源于最新项目测绘表营销策略|项目产品分析楼栋楼栋单元单元住宅层高住宅层高底商层高底商层高独商层高独商层高1#楼一/二单元2.9一层：4.5二层3.8三层：3.62#楼一单元2.9一层：5.1,二层：4.5三层：4.2四层：4.2,五层：4.2一层：5.1二层：4.5三层：4.2四层：4.2五层：4.2二单元2.9一层：5.1二层：4.5三层：4.2一层：5.1二层：4.5三层：4.2四层：4.2五层：4.23#楼一/二单元2.9一层：5.1二层：4.5三层：4.2一层：5.1二层：4.5三层：4.2四层：4.2五层：4.27#楼一/二单元2.9一层：4.5二层：3.8三层：3.6816、#楼商业一层：5.1二层：4.5三层：4.2四层：4.2五层：4.29#楼一/二单元2.9一层：4.5二层3.8三层：3.6项目主要为1-3F的商业，部分独立商业达到5F，底商层高主要为1F4.5米、2F3.8米、3F3.6米，独栋商业主要为1F5.1米、2F4.5米，3F4.2米，4F4.2米，5F4.2米；一层商业110套，整体商铺基本最优（4项标准在68%以上），二层、三层商铺整体价值较差，总量达137套，是项目销售的难点；3、最高1F5.1米，最低3F3.6米，整体层高配置较优，满足全业态经营条件；营销策略|项目产品分析4、赠送区域多独商-1F楼户户赠送1:1面积，底商部分1F赠送后花17、园及超大地下室，内街部分-1F赠送1:1面积；独商1F楼可现实约8米外摆空间，底商可实现约20米外摆空间；独商顶楼送露台，部分底商顶楼送屋顶花园；独立商业及少量内街-1F达到1:1比例的赠送空间住宅底商1F赠送-1F独商1F可实现8米外摆空间底商可实现约20米外摆空间（红线退距10米+市政绿地15米）独商顶楼送大露台，少量住宅底商顶楼送屋顶花园营销策略|项目产品分析5、垂直交通便利：商业街总长189米，三大主入口，三大主题中庭，总计交通核29个。其中步梯14处，自动扶梯6部，观光电梯8部（另有货梯1部），平均6.5米设置1个交通核；1/9栋底商，单元双交通核通达上层，1单元1部观光电梯到户，同18、时配置1处步梯。1234561432567910811121314111自动扶梯步梯观光电梯图例备注189米132456789天街商业交通核主入口主入口主入口121栋底商交通核129栋底商交通核1212营销策略|项目产品分析u80%商铺具备上下水（经过多本门对接，营销部已建议所有商铺实现上下水功能）；u商业供电时考虑了赠送面积，45平方以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45平方以上每平方按150W/平方供电（三相），满足全业态经营条件；u平均40-50米设置1个集中烟道，且集中烟道位于山墙，直通住宅顶楼。营销策略|项目产品分析双流区域唯一天街形态商业街面积段80以下商铺占比达73%，符合19、市场主流产品，投资门槛低；80%具备餐饮条件；最高1F5.1米，最低3F3.6米，整体层高配置较优，满足经营条件；独商-1F楼户户赠送1:1面积，底商部分1F赠送后花园及超大地下室，内街部分-1F赠送1:1面积；独商1F楼可现实约8米外摆空间，底商可实现约20米外摆空间；独商顶楼送露台，部分底商顶楼送屋顶花园；商业街总长189米，三大主入口，三大主题中庭，总计交通核29个，其中步行扶梯14个，自动扶梯6个，观光电梯9部（含货梯1部），平均6.5米设置1个交通核；1/9栋底商，单元双交通核通达上层，1单元1部观光电梯到户，同时配置1个步行扶梯。80%商铺具备上下水；商业供电时考虑了赠送面积，4520、平方以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45平方以上每平方按150W/平方供电（三相）；双流唯一天街，商铺面积小、门槛低80%具备餐饮条件，最宽约20米外摆空间天街平均6.5米1个垂直交通核底商栋栋配备观光电梯营销策略|项目产品分析小结商业首层全干挂石材；独栋商业大面积开窗；参考深圳万象城的独立下沉式广场；天街供货通道直达-1F，并配置独立送货垂直电梯；天街14处步梯，6部扶梯，9部垂直电梯（含1部货梯）；80%以上预留厕所；80%以上具备餐饮条件；地下独商-1层达到1:1以上的赠送面积；平均40-50米设置1个集中烟道；人性化设计，排烟管道直通住宅主体山墙，自顶楼排出。十大人性化创新设计21、十大专项品质细节兼顾住商核心利益营销策略|项目附加值分析小结北大资源花瓣里位处双流老城区边缘，离规划新城区、新行政中心、新商业中心均有一定距离，项目存在较大发展空间；位处公园核心地带，具备成为区域圈层消费中心的潜质；周边1KM为社区服务商圈，距离新城区核心商圈较远，但临公园的聚集效应，区域处于升级状态，未来商圈预期较好；1KM内居住人口达5万人，利用圈层消费目的地聚集效应，圈层消费辐射城区约20万人。双流区域唯一天街形态商业街；商铺面积合理，投资门槛低；80%具备餐饮条件；层高5.1米至3.6米，整体层高配置较优，满足全业态经营条件；高赠送空间，商铺实际使用面积大；独商1F楼可现实约8米外摆空22、间，底商可实现约20米外摆空间；独商顶楼送露台，部分底商顶楼送屋顶花园；垂直动线配置极高，平均6.5米设置1个交通核；80%商铺具备上下水；商业供电时考虑了赠送面积，45平方以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45平方以上每平方按150W/平方供电（三相），满足全业态经营条件；外部价值定位价值产品价值商业首层全干挂石材；独栋商业大面积玻璃幕墙；参考深圳万象城的独立下沉式广场；天街供货通道直达-1F，并配置独立送货垂直电梯；天街14处步梯，6部扶梯，9部垂直电梯（含1部货梯）；80%以上可实现上下水；80%以上具备餐饮条件；地下独商-1层达到1:1以上的赠送面积；平均40-50米设置1个集中23、烟道；人性化设计，排烟管道直通住宅主体山墙，自住宅顶楼排出。附加价值打造双流首席的圈层消费第一街；餐饮、休闲、社区配套、儿童服务，全业态经营；商业组团分区明显，功能定位清晰；租售并举，核心位置主力店阶段自持招商，其它采取直接销售模型。营销策略|项目价值梳理北大资源花瓣里外部价值定位价值产品价值附加价值双流老城区商业升级新引擎8500亩湿地公园核心地段休闲商业潜在圈层消费中心双流首席圈层消费第一街全业态经营主力店招商，租售并举双流唯一天街，商铺面积小、门槛低80%具备餐饮条件，最长约20米外摆天街平均6.5米1个垂直交通核底商栋栋配备观光电梯十大人性化创新设计十大专项品质细节兼顾住商核心利益营销24、策略|项目价值提炼重构营销策略|项目不利因素客观分析除了深入了解本案产品价值及附加值外，本案的客观不利因素也应得到重视。劣势：1、整体体量不低（3.5万），商铺数量多（320个左右），楼层较高（底商3层，天街6层）；2、双流存量高，去化慢，形势严峻；3、双流商业发展长期滞后，集中度低；4、区域限高，住宅密度相对较低，人群密度有限；威胁：1、现阶段公园尚未成型，休闲氛围需要时间培育；2、长期以来区域商业外流严重；3、区域内均价低，竞品项目低价出货；营销策略|人群分析1、常住人口带动由本周周边住宅人群的构成，所推动的本案消费。人群构成人群构成三口之家三代同堂青年工作者中高端圈层住宅信息表序号项目名25、称总户数 物业费售价1香楠湖26001.455812瑞丰花园9571.252803时代锦城13411.351114三里风物2340.751785佳禾永福3800.549216国栋南园五星城15501.547407东盛园8000.844628宗申流溪别院2100.657039御苑枫景6141.3683710祥瑞苑2500.26374111百盛苑1252501412富豪时代9880.8602513兰亭半岛10000.8591214摩卡空间1861.3571315新溪名园1400.550172、本案业主带动本案大部分业主，为区域内近三年70%有购房需求的内公务员、企事业单位高管、商业成功人士等人群。26、他们购买力强，其消费习惯对高品质圈层商业服务需求也较大。营销策略|人群分析营销策略|人群分析3、公园景区带动公园本身提供了极好休闲氛围，使得更具有目的性，如此的景观配合上优质的餐饮休闲一条街，将会为双流家庭聚会，同事聚会提供一个非常优越的环境，成就一个聚会的目的地，成为又一个南湖餐饮区或者华侨城餐饮区。成都南湖公园成都华侨城长沙烈士公园深圳香蜜湖人群特征关键词关联业态大中型中餐、精品餐厅、商务休闲、咖啡西餐、茶楼浴足、特色餐饮、KTV、清吧酒吧家庭生活成熟商务集体活动通过人群特征，找到关联业态营销策略|人群分析休闲度假品质圈层人群家庭、公司集体、青年核心目标客群次级目标客群中高收入中等收入特征27、分类收入分类目标客群通过分为区域及收入两个维度，判定本案的消费客群：核心目标客群：商圈内中高收入家庭，时尚青年，占比约50%-60%；次级目标客群：商圈内中等收入人群，占比约30%-35%；营销策略|人群分析总结能够与品牌气质以及项目调性协调一致？能够目的消费人群和常驻居民消费？如何在客户心中占有自己的位置？能够与周边商业友好互动？营销策略|定位分析北大资源特有底蕴融合成都风情，打造新文化风情天街发掘公园的景观优势，集合品质餐饮休闲业态，成就圈层消费圈模式优势劣势类比项目1直接销售无需前期招商与后期管理，操作简单去化慢、溢价低普通底商2带租约销售投资风险低，即买即收租需要一定招商时间、易受租赁28、市场影响新希望商鼎国际3售后返租加快前期去化速度整体业态容易控制价格泡沫较高后期返回报压力大蓝光项目4租售结合招商销售同步进行，能卖就卖，操作灵活商业业态整体性差，容易卖花，管理难度大。龙湖天街营销策略|模式策略对比1、租售结合，实现街区整体形象与销售收益的双赢。2、部分商铺阶段性持有，重要点位商铺引入主力店本案3.5万平米的体量，若没有主力店的带动支撑，很难较好的去化销售以及维护项目区域品质楼盘标杆的形象。3、高楼层以及街区节点商铺的销售，紧抓大客户营销策略|本案总体策略模式策略营销策略|参考案例龙湖营销模式：精细化的租售并举1、预先规划30%的街区节点商铺（作为龙头铺），阶段性持有，通过招29、商引进主力店。（该部分商铺前期自持，后期带租约销售，若有大客户购买，则在合同中预先约定可经营业态）2、之外的70%商铺，围绕定位与业态规划直接销售。此模式下的招商支持：招商中心、4-5人的招商团队、招商手册楼书等物料1、“锁定业态+租售并举”的模式可以保证街区整体品质与形象，进而发展为双流商业标杆！2、该模式下，通过阶段性自持部分对人气的带动，为另70%直接销售部分创造了快速推售的条件，可实现形象品质与销售回款的双赢！营销策略|本案营销模式故，建议本案采用“锁定业态+租售并举”的营销模式，其优势如下通过前面部分对定位的研究，我们了解到：本案临近大型生态公园，环境优雅，交通便利具备区域标杆项目的30、地段条件。本案品牌、形象、住宅均具有较高品质，商业部分同样要呈现较高的形象品质。本案商业部分不论是整体规划、动线设计、外立面形象、产品户型、工程配套条件等均达到的双流最高水平，需要高品质的商户相匹配。根据“锁定业态+租售并举”的商业模式，现需要明确本案阶段性持有部分，其选择原则如下：模式策略营销策略|阶段性持有铺位的选择原则1、街区各个主要节点（如街区广场、主出入口处、起到对人流集散的关键作用）；2、转角路口（昭示性最高的铺位，代表项目整体形象）；3、街区大型独栋商业（代表了项目的整体品质与调性）金角金角次入口独独栋独独栋独独栋独独栋银边银边阶段性持有铺位的选择图示营销策略|锁定业态+租售并举31、-1F1F赠送区赠送区-1F：阶段性持有昭示性最好的两个下沉广场端头，以引导人流进入-1F。：阶段性持有街区中间偏左一部分商铺，作为整条街区的过渡节点，保证人流的持续流动。1F：阶段性持有昭示性最好的两个广场部分，以树立本案高品质形象，带动人流进入内街。：阶段性持有独栋的临街部分，以引入较高品质的主力店，带动整条街区的人气。2F3F阶段性持有铺位的选择图示营销策略|锁定业态+租售并举2F：阶段性持有昭示性最好的两个广场部分，以树立本案高品质形象，带动人流进入内街。：阶段性持有独栋部分，以引入较高品质的主力店，带动整条街区的人气。3F：阶段性持有独栋部分，以引入较高品质的主力店，带动整条街区的人32、气。：由于低楼层整体形象、人气已经通过低楼层持有部分带动起来，故，高楼层内街无需过多自持。4F5F阶段性持有铺位的选择图示营销策略|锁定业态+租售并举4F：阶段性持有独栋部分，高楼层赠送额外的室外露台，环境优美，通过以引入较高品质的商务休闲商家，为圈层商务人士提供私密的交流空间。5F：阶段性持有独栋部分，高楼层赠送额外的室外露台，环境优美，通过以引入较高品质的商务休闲商家，为圈层商务人士提供私密的交流空间。三、项目包装建议3.1 项目商业部分产品工程技术条件 3.2 项目街区各楼层业态规划建议3.2 项目整体形象包装建议北大新文化风情天街，打造双流餐饮休闲第一街北大资源特有底蕴融合成都风情，打33、造新文化风情天街；发掘公园的景观优势，集合品质餐饮休闲业态，成就圈层消费圈；餐饮类1.发挥公园优势2.临街展示性好3.旺场聚集人气休闲类1.与餐饮类互补2.品质社区必备3.成都生活习惯社区类1.生活必须配套2.投资客户认可儿童类1.消费停滞时间长2.带动全家共同消费街区四大业态营销策略|业态规划花瓣里街区构成花瓣食街（-1F、1F）、花瓣乐街（2F）、花瓣闲街（3F、4F、5F）营销策略|工程条件图具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（8部）与扶梯（4部）说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考34、虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按150W/供电（三相）。赠送面积区货运电梯赠送区-1F工程条件图营销策略|工程条件图说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按150W/供电（三相）。具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（15部）与扶梯（6部）1F工程条件图赠送区(底商1楼赠送区按照不低于1:1的比例赠送地下室）营销策略|工程条件图说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法35、；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按150W/供电（三相）。2F工程条件图具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（15部）与扶梯（4部）营销策略|工程条件图说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按150W/供电（三相）。3F工程条件图具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（15部）与扶梯（2部）赠送区（336、F社区商业赠送屋顶）营销策略|工程条件图说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按150W/供电（三相）。4F工程条件图具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（8部）赠送区（2#，3#独栋商业赠送露台）营销策略|工程条件图说明：经与各部门对接后确认：1、烟道采用集中式烟道做法；2、餐饮区商铺具备上下水点位；3、餐饮隔油设备由商户自行安装；4、商业供电时考虑了赠送面积，45以下的商铺供电最小功率为6KW（三相），45以上每平方按37、150W/供电（三相）。5F工程条件图具备餐饮条件区域（具备水电气烟道条件）直梯（4部）赠送区（2栋、8栋5F部分商铺送屋面，独栋退台赠送屋顶花园）营销策略|工程条件图其他工程条件经过多方对接后确认：1、燃气：商业燃气点位预留与接通方式，须由燃气公司进行专项设计；2、烟道：各楼栋均设计有集中烟道直通楼顶，临近商铺排烟采用横向烟道联通；3、立面：商业外立面采用石材加仿石漆的设计，1F为石材，2F为仿石漆；4、给排水：根据营销提报需求，本案商业各商铺均设计安装上下水点位；营销策略|业态规划商业组团规划分区品味休闲区圈层商务区精品配套区花瓣里特色美食街儿童主题区圈层商务区：主要规划咖啡休闲，高品质酒38、馆和餐厅、中餐酒楼等业态；服务于区域中高端圈层人士。品味休闲区：主要规划商务配套休闲类业态，如品牌店、高端咖啡西餐、足浴养生等；满足于区域中高端商务洽谈需求。特色美食街：集合不同地域各类特色美食、及其相配套的酒吧娱乐、慢摇休闲等业态；服务于区域内以及慕名而来的各类人群。精品配套区：主要规划精品社区配套商业，如便利店、蛋糕店、零食店、美容美发店、洗衣店、药店等，服务于本小区和临近社区的住户，满足他们日常生活需要。儿童主题区：规划儿童零售、早教、摄影的业态；服务于周边社区居民家庭儿童用品和教育娱乐需求，带动街区家庭消费人气。精品生鲜超市小猪猪大嘴霸王甜品家饰布艺快餐薯条奶茶胖哥烤蹄黄焖鸡米饭台湾小39、吃鸡排久久丫73V面涮涮锅纸上烤肉自助烧烤串串烤鱼兔头串串烟酒干锅特色面水饺冷锅鱼粥铺营销策略|业态规划-1F花瓣食街业态规划策略:1、通过街区端头的品牌店（小猪猪餐厅和精品生鲜超市）的品牌效应，带动人流；2、由于街区较长，故街区中部规划次主力店，如“大嘴霸王排骨”，作为街区过渡性节点；3、根据端头业态的特性，将互补业态集中规划（超市结合快餐与居家生活），起到规模效应。小猪猪餐厅，是目前成都人气火爆的主题餐厅，具备主力品牌应有的知名度和店面形象。阶段性自持部分特色美食餐厅小吃快餐品牌居家生活品牌店商铺赠送区太平洋咖啡米兰咖啡河鲜馆屈臣氏拾伍味银行儿童主题零售特色餐饮农贸市场精品零售诊所营销策略40、|业态规划1F花瓣食街业态规划策略:1、天街部分以特色餐饮休闲业态为主，端头规划品牌店，保证街区品质形象，带动人气。2、路口临近社区方向的端头规划儿童主题，吸引周边住户，使平时时间段依然有较高人气。3、社区配套业态以干洗店、蛋糕店、眼镜店、药店、花店、美发等常规配套服务为主。阶段性自持部分特色美食餐厅精品社区配套主题零售品牌拾伍味餐厅，是“老房子”旗下的川西特色餐厅，由老房子高级厨师掌勺，味美价廉，目前有10余家分店。资源家配套营销策略|业态规划业态规划策略:1、天街以轻娱乐为主，如主题轻餐饮，各种清吧，水吧，小酒馆等，与底层餐饮区相配套；2、社区高楼层规划美容、SPA、减肥、棋牌等类型业态，41、服务于社区业主；中餐酒楼河鲜馆米兰咖啡茶餐厅月满大江轻餐休闲轻餐休闲儿童游乐/早教/摄影图书馆2F花瓣乐街阶段性自持部分轻餐饮轻休闲精品社区配套主题零售品牌资源家配套月满大江火锅，是成都火锅前10强品牌，人气火爆。作为成都美食必有业态，引进该品牌对街区的人气将有极大促进休闲娱乐休闲娱乐中餐酒楼网咖茶楼休闲足浴养生商务休闲美容SPA美容SPA新文化中心营销策略|业态规划3F花瓣闲街业态规划策略:1、天街高楼层规划休闲娱乐业态：足浴、茶楼、咖啡、特色私房餐馆、台球、KTV，小型影院、网咖、画室、舞蹈等娱乐休闲业态等。2、社区高楼层规划美容、SPA、减肥、棋牌等类型业态，部分大面积临街商铺规划餐饮配42、套。阶段性自持部分特色休闲娱乐精品社区配套资源家配套营销策略|业态规划4-5F新文化中心健身会所业态规划策略:1、4F和5F商业部分由于不成街区，相对较为独立，所以在业态上不宜单独存在。2、建议4楼与5楼联通，规划花园餐厅（利用楼顶处大面积露台），健身会所等。花园餐厅休闲商务休闲阶段性自持部分特色休闲娱乐精品社区配套资源家配套露台商业包装：从立项之初，北大资源便致力于研究，如何打造一个既体现成都包容、自由、开放的气质，又能在规划设计上满足不同种类业态商家们的创新经营需求创造更高利润，同时亦可为自身项目住户以及周边居民提供一个更高品质更好服务的圈层生活场所。因此，北大新文化邻里天街“花瓣里”，应43、运而生。将“人文文化”“成都文化”“儿童体验”的情景植入到“花瓣里”天街商业中来。成语故事雕塑餐饮文化雕塑儿童户外游乐营销策略|街区包装建议商业未动、景观先行通过广场精神堡垒、主题景观小品，儿童游乐、导视系统创造记忆点，引导人流精神堡垒主题景观小品景观导视儿童游乐营销策略|街区包装建议营销策略|街区包装建议花瓣样式街区休闲座椅花瓣样式落地灯花瓣样式街灯规划外摆样式整体灯光营造营销策略|案例参考营销策略|案例参考武汉天地营销策略|案例参考苏州圆融时代营销策略|案例参考苏州圆融时代营销策略|周期铺排11月12月1月2月3月4月5月工程节点招商安排推售楼栋景观节点1月30日完成2#楼前广场的“旱喷”44、和“户外休闲区”；1月30日，2#楼临广场部分呈现团队搭建物料筹备确定1F部分主力品牌完成与该品牌的深入洽谈签订意向协议2家确定2F目标商户并深入洽谈完成1F、2F意向品牌的协议签订5家1#、9#7#、2#（部分商铺）2#（剩余商铺）新售楼部呈现2#内街部分5月底呈现新售楼部及外摆景观2#内街部分5月底商业包装完毕北京市海淀区成府路298号中关村方正大厦4层 Floor 4,Zhongguancun Founder Building,298 Chengfu Road,Haidian District,Beijing,PRC,100871 Tel:+86-10-52289999 Fax:+86-45、10-82524477谢谢！北大资源集团控股有限公司PEKING UNIVERSITY RESOURCES GROUP(HOLDINGS)CO.,LTD 北大资源集团PKU RESOURCES资源整合型城市运营商Integrated-Resources Based Urban Operator附件一：访谈记录附件二：市场调研数据营销策略|访谈居民访谈：周姐离家比较近又卫生，人气热热闹闹的话还是喜欢就近消费访谈纪要：周姐，36岁，上班族步行街的话如果卫生条件，有好吃的好看的好玩的的话，逛起来还是挺有意思，而且离家比较近，平时下班回来，晚上一家人还可以带小孩来散步；另外步行街更安全，平时在家楼下散46、步，小区景观就那么点，逛腻了，但是路上车多，孩子不安全，所以没办法，只好在小区里。置于步行街经营什么，我不太在意，个人觉得还是餐饮和日常生活的吧，至少对我来说，周边可选择全家或者朋友吃饭的地方不多，平时生活买些什么东西也不方便，都得开车到商场。营销策略|访谈居民访谈：刘姐周边小孩子的相关的东西太少了，带孩子不方便访谈纪要：周姐，58岁，退休教师我现在退休了，主要就是在家里带带孩子，现在小孩不像以前了，吃的穿的都是自己家里自己弄，现在都是出去耍了。平时就是带孩子除了幼儿园，最常去海滨城里的儿童乐园，那里小孩子多，有小伙伴，有人负责保护也安全。不过每次都得坐车有点远，还有就是办的是年卡，不过还是太47、贵了，现在孩子吃的穿的比大人都贵。如果你说以后这里附近就可以做类似的地方的话，我当然觉得好啊，只要一样安全，当然越便宜越好，毕竟离得近，去得多，小孩也高兴，办卡也就更划算营销策略|访谈居民访谈：李哥吃喝玩乐基本都是城区或者市区访谈纪要：李哥，33岁，公务员平时自己很少逛街，都是跟媳妇或者兄弟朋友，比如时代奥莱，环境好，牌子多，折扣吗，比较划算。平时吃喝玩乐还是城区，城区的那边餐饮味道比较好，这边档次比较低，商场里面的没有我喜欢的，都是快餐西餐之类的吃不惯。要是部门聚餐唱K就市区多谢，环境更好些，双流这边商业还是落后了些，ktv装修和音效的差了点，可能有好的我不知道。置于你说的这个商业街，我觉得48、只要餐饮味道好人气旺，还肯定没问题，成都人好吃噻，美食多的地方人气就旺，而且我就住这附近，吃吃喝喝，打打牌唱唱歌，还是安逸。营销策略|访谈同行访谈：徐经理双流的服务行业品质没有赶上自身的经济发展，消费外流访谈纪要：徐经理，32岁，宏创伟业商管公司招商经理双流经济发展较快，但一直以来服务业态的品类和服务水平较为低下，尤其是社区类商业配套，基本停留在老旧的传统底商形态。更高品质的社区商业存在很大的市场空白。双流商业主要还是老城区，虽然目前新起的几个购物中心规模很大，各具特色，尤其是海滨城的成都首家全景海洋馆，但是他们整体的经营状态都不好，餐饮定位偏差较大，招商也遇到较大的困难。我认为，现在发展商业49、不宜参照购物中心这种，作为品质住区的商业配套，可以参照鹭岛国际的风格，以当地人习惯的餐饮休闲方式去发展成都商业市场分析|各行政区商铺供销2015年1-6月大成都各区域供销存量对比图（单位：平米）锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区天府新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江020000040000060000080000010000001200000140000016000000.001.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.008.986.09新增面积备案面积存量面积供销比各行政区的商业存量压力巨大，供销比及存销比均50、超过正常值，商业全面过剩成都商业市场分析|双流上半年商业量价双流上半年商铺销售均价19853元/，环比上涨3.64%，目前总体价位较低，但结合总体存量来看，销售低于供应，销售状态并不理想。项目市场定位价值点提炼推广渠道推广主题佳兆业8号三大主题商业，主打地铁物业底商现铺，地铁口以售楼部阵地包装与商铺店招展示为主双流商业王者即位金座威尼谷社区配套商业小型社区底商以售楼部阵地包装/双都会酒店、公寓、写字楼和底商商务、休闲以售楼部阵地包装住宅价，买金铺隆鑫十里画卷社区配套商业、公园休闲商业社区底商/合能珍宝翡翠沿街底商城市中央/满座餐饮、娱乐、儿童用品记住那个商业/满座繁华，棠湖不眠东郡三大主题商街51、+地铁上盖物业+北大品牌地铁物业户外大牌、路名牌、售楼部阵地包装万达旁、地铁口、临街底铺楠岸生活配套社区底商/双流目前在售的商业项目基本没有较为鲜明的定位，价值输出以底商配套成都商业市场分析|竞品市场区域主要竞品分析|推广促销手段区域主要竞品分析|满座项目位置双流区东升镇西安路占地/建面16亩商业体量2.6万开盘/交房2015年6月28日/2017-12-31整体交房规划5栋，每栋5层，1-2楼餐饮、二楼3楼娱乐、4-5楼用品项目动态自持50%，预计12月开盘、估价2万左右，目前排号中项目亮点：十字路口展示性好区域主要竞品分析|景茂名都东郡 红街项目位置双流县东升街道迎春桥社区（航都大道和商都52、路交汇）占地/建面50682/198372商业体量7000开盘/交房2014年1月/2016年12月规划10栋住宅，其中7栋有底商，共7000底商项目动态在售产品：二期住宅跟商铺在售价格：商业预估价2万左右，11月底开盘营销动作：线下行销拓客+现场信息展示+大规模的站台广告正在排号，交1万抵2万，交2万抵4万，交4万抵8万，交10万抵20万：面积段25-280，一共70户，有1楼跟1托2.价格没出来项目亮点：大品牌开发商、地铁商业物业、超大规模城市综合体、全业态商铺产品情况：1.产品面积段：26-206。2.项目总体量约4万方。销售情况1.销售均价为1F：23000元/，2F：11000元/。2.优惠情况：最高优惠10%12%。3.目前在售1-8号楼商铺。项目名称商业体量（万）主力面积区间（）层高（米）开间（米）进深（米）售价(元/)备注佳兆业8号4.01F：40-602F：60-1001F：4.52F：4.053.7-4.510-151F：21000-250002F：10000-13000社区底商普通住宅底商，以产品面积较小，单价较低，总价优势成为目前区域商业去化速度标杆区域主要竞品分析|佳兆业8号本商圈商业市场|二手商铺租金情况本商圈商业市场|二手商铺租金情况