1、世邦魏理仕南京国际中心发展定位报告目录1 报告摘要31.1 项目背景31.2 项目的主要特点31.3 项目开发51.4 市场概况51.5 主要财务数据62 公司概览82.1 公司历史和背景82.2 使命与任务声明92.3 管理团队、管理委员会及背景92.4 现时股东113 宏观经济及不动产综述133.1 中国133.2 江苏省163.3 南京184 与本案项目有关的南京房地产市场分析264.1 南京写字楼市场264.1.1南京写字楼市场综述264.1.2 供给294.1.3 需求314.1.4租金/售价324.2 南京商业市场374.2.1 商业市场概况374.2.2 供应404.2.3 需求2、424.2.4 租金424.3 南京4/5星酒店市场464.3.1酒店市场概要464.3.2供应474.3.3需求514.3.4平均房价524.4南京服务式公寓市场554.4.1服务式公寓概览554.4.2供应574.4.3需求594.4.4租金/售价605 发展策略及概览645.1 最理想的发展组合及发展策略645.2 发展进度最新资料685.3 委任第三方顾问的最新资料695.4 委任第三方管理协议及其主要条款696 本案项目相关信息706.1 开发参数706.1.1 地块位置706.1.2项目开发内容组合746.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）756.2 组成部分3、项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）766.3建筑规格（一期）776.3.1结构规格776.3.2各组成部分规格796.4机电设备规格806.4.1电梯及自动扶梯806.4.2空调系统826.4.3 电力/照明系统836.4.4 防火系统836.4.5 通讯系统836.5 本案项目的SWOT分析847 市场推广策略概览897.1 市场推广计划概览897.2目标市场分析898 财政概览918.1 综合现金流量分析 财务重点918.2 公司现有及预计合约责任948.3 财务结构及责任948.4 投资计划安排948.5 股东退出投资策略941 报告摘要1.1 项目背景南京国际中心（以4、下称本案项目）起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。 本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。自1993年起，一直被列为南京的重点开发项目。凭着精巧的建筑理念和优秀的设计， 本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案项目更被中国房地产TOP 10研究组评为十大新地标建筑。房地产TOP 10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。 1.2 项目的主要特点n 本案项目位于南京的传统市中心，在鼓楼区内中央路和湖南路的交5、界处。n 项目距离湖南路大约200米，湖南路是南京的主要商业街。 n 物业面向中央路。中央路是城市的一条主要道路，从中央路可以便利通达南京最大和最成熟的商业中心区新街口，只需大约10分钟车程。 n 项目距离新建的地铁1号线玄武门站只有200米。通过玄武门站，可以很方便地到达南京北部和东南部的主要区域。n 本案项目距离南京市中心之外的禄口国际机场大约40分钟车程。n 本案项目同时受益于它附近的风景区玄武湖，这是一个面积约444公顷的湖，与项目仅隔一条马路。按照本案项目的设计，房客能够180度享受到整个湖的景观。n 此外，华东地区主要的商业和贸易中心江苏展览馆，位于项目东面，可以非常方便地通过地下6、通道到达出口附近的本案项目。n 本案项目是一个综合性的发展项目，包括高档商场、甲级办公楼、4星(Novotel) 和5星(Westin)酒店、豪华公寓和服务式公寓。一共有三座塔楼，而底下设有8层裙楼。其中一座高的塔楼有35层，另外一座是38层。这两座塔楼围绕着一座超高层73层塔楼。n 下表显示本案项目第一期和第二期总建筑面积(GFA)的细节：部分第一期(平方米)第二期(平方米)总计(平方米)办公楼23,22875,61298,840商业87,06145,410132,471酒店29,16653,82882,994服务式公寓045,15045,150产权式服务式公寓26,761026,761豪华7、公寓14,889014,889停车场45,95024,64970,599总计227,055244,649471,704资料来源：南京国际集团股份有限公司n 根据建筑进度计划，第一期的裙房将会在2007年6月完工，然后商业部分会开始试营业。 第一期余下的部分将会在2007年12月前完工。n 第二期的建筑将会在2007年开始，并预计于2010年12月完成。1.3 项目开发n 无论是正在开发还是计划中，本案项目的办公楼部分将运用一些南京最高规格的设计要件， 融合当今办公楼市场上的优秀独特要素，譬如架空地板、高得房率、高标准层高、面积较大的标准层和较短的电梯等待时间。这些特点将会使它更好的满足跨国企业8、和大型的本地公司对高档办公楼的需求。n 本案项目的酒店/服务式公寓/豪华公寓的设计和规格，将会是南京的最高档次的。因为我们将利用一系列优质的进口设备和装置。此外，我们运用一些设计设计，将会使本案项目的每个住宅单位都能够欣赏到玄武湖的景观。n 本案项目所有的豪华住宅公寓单位，每间都是在375和550平方米之间，每层只有一间。这些豪宅比南京目前或未来已知所有高端住宅项目的单户面积都大很多，让住户能够得到无可比拟的独特享受和豪华设施。因此，它是一个完全独特的产品，目标客户是南京不断增加的上层阶级人士。1.4 市场概况n 目前的南京房产市场中，高档办公楼、商业、住宅、酒店和服务式公寓仍然是在处在一个尚9、未全面发展的阶段。n 虽然部分物业的未来供应将会增加，但是高档项目的供应，尤其是像本案项目一类，还是非常有限的。n 目前市场上其它物业都存在各种各样的缺点，相比之下，本案项目具有强大的市场潜力。它将会填补高档市场空白，满足跨国企业和本地的大型机构日益扩大的高端需求。1.5 主要财务数据现金流预计 - 综合收入办公楼租金总收入1,996,022商业租金总收入3,829,883产权式服务式公寓及豪华公寓租金总收入1,802,603服务式公寓租金总收入566,086酒店租金总收入2,831,948停车场租金总收入269,237总计：销售/租金收益11,265,779 成本减：办公楼业务和房产税34510、,037减：商业业务和房产税244,142减：产权式服务式公寓及豪华公寓业务和房产税100,044减：服务式公寓业务和房产税293,686减：酒店直接成本、业务和房产税1,372,901减：停车场业务和房产税47,251税后净销售收益8,862,718 减：办公楼市场营销成本196,602减：商业市场营销成本382,988减：产权式服务式公寓及豪华公寓市场营销成本180,260减：服务式公寓市场营销成本56,609减：酒店市场营销和管理成本165,792减：停车场市场营销成本26,924市场营销后净销售收益7,853,543 减：总开发成本3,625,186 息前税后净现金流4,228,35711、 利息和税前净现金流18,776,383加：获得贷款2,921,146 减：利息开支-第一期（189,874）减：利息开支-第二期0减：偿还贷款(2,921,146)利息后和税前净现金流18,796,518减：土地增值税(9,426)减：企业税(33.3%)(1,749,194)利息和税后净现金流2,580,305 EVA现金流12,268,746 办公楼商业 酒店 服务式公寓产权式服务式公寓和豪华公寓第一期第二期综合税前项目内部回报率（利息和税前）29.96%37.85%24.55%26.78%182.67%45.02%25.08%34.76%税前股东内部回报率（利息后/税前）30.16%312、8.02%24.80%27.06%183.90%45.41%25.08%34.92%税后股东内部回报率（利息/税后）25.15%30.96%18.64%20.13%106.41%34.01%18.54%28.85%2 公司概览2.1 公司历史和背景本案项目起初是由南京国际集团控股有限公司发起并投资开发。该公司于1993年成立了南京国际集团股份有限公司作为项目公司，负责项目经营及物业管理。南京国际集团股份有限公司是非上市公司，其股份由数个股东持有。其中南京国际集团股份有限公司是控股股东，占有公司67%的大多数股份，其它主要股东有武汉钢铁集团有限公司、中国石化扬子石油化工有限公司、中国石化金陵石油13、化工有限公司及交通银行。以下是该公司的架构图：BoardPresidentPresidents OfficeProjectAdmin / HRAuditFinanceLegalSales & MarketingPhase IPhase IIQuantity SurveyDesign Co-ordinationAdminRetailHotel &ResidentialOfficeHR项目组法律一期二期-商业酒店及服务式公寓写字楼人事董事局总裁董事办公室行政/人事审核财务市场推广及销售行政工料测量设计统筹高级公寓本案项目被视为南京地标性的项目，备受市政府支持。自1993年起，一直被列为南京的重点开14、发项目。凭着精巧的建筑理念和优秀的设计， 本案项目多年来已得到广泛的赞誉。在2004年，本案项目更被中国房地产TOP 10研究组评为十大新地标建筑。房地产TOP 10研究组是中国领导性的房地产机构之一，由北京的国务院发展研究中心、清华大学房地产研究中心和北京指数研究所合作设立。2.2 使命与任务声明使命： 南京国际集团股份有限公司以建设最高质量的物业，以吸引最高端的买家及租户为己任。继续投入南京国际集团股份有限公司力量以取得进一步的发展。（原文无）职责声明：n 追求股东利益最大化的同时，促进本地人口、经济的发展。n 建立一个地标型建筑，为南京甚至全国的房地产开发设立新的标准。n 为南京乃至江苏15、省提供领导性的生活环境，进一步提升生活、工作及休闲档次。n 为南京出现的新贵阶层服务，满足其日益增长的需求。投入南京国际集团股份有限公司力量以进一步作这方面的改进（原文无）2.3 管理团队、管理委员会及背景本案项目的发展有赖各类人士的广泛合作，包括有著名建筑师、设计师、顾问、及物料供货商，他们不断紧密合作以组成一个高效率的管理及执行团队。以下是管理及执行团队的公司们的详细资料：参与角色公司名称背景开发商南京国际集团股份有限公司. 本案项目的主要股东。 为贝森投资有限公司、金榜集团控股有限公司(香港)及Hongkong Ruiling Property Investment Co., Ltd. 16、所持有。建筑师美国洛翰建筑师事务所 显赫业绩遍及商铺，酒店，学校，机构、政府及公建物业的建造。园景设计师美国SWA景观设计事务所 SWA在业界享有盛名，具在美国47个州及全球40个不同的国家或地区工作的经验。因设计优良独特，该公司曾获颁400个大奖。总承建商北京城建集团有限责任公司 中国500强企业之一。 被评级为全球225强之承建商。 中国领先型的建筑公司。结构工程师华东 建筑设计研究院有限公司 于1952年成立。 是中国最大综合设计机构上海现代建筑设计(集团)有限公司的附属公司。机电顾问美国 Bocheng 工程公司 (上海) 建筑、机电专业的领导性的顾问公司。市场顾问Ruishang L17、iancheng (Shanghai) Real Estate Consultant Co., Ltd. 于2004年成立。 是港资的Commercial Land Property (China) Co., Ltd.之附属公司。电梯供货商瑞士迅达电梯 于1874年成立。 基地在瑞士卢塞恩。 是全球领先的电梯制造及供货商。空调承包商美国美意集团 于1935年成立。 基地在美国明尼苏达州。 是在全球设有八个业务系列及十六家工厂的NORTEK INC 的附属公司。楼宇幕墙承包商上海美特幕墙, 洛翰幕墙设计顾问 上海美特幕墙公司是新加坡全建材有限公司和获国家建筑部授权为一级设计公司的上海建材(集团)18、总公司合资组建的公司。 曾获颁鲁班奖，该奖项是建筑行业的最高荣誉奖。裙房幕墙承包商北方国际 获国家建筑部授权为房屋建筑工程施工总承包一级资质公司。 曾获颁鲁班奖，该奖项是建筑行业的最高荣誉。物业管理Ningao Property Management Company 是高力国际物业服务有限公司的伙伴公司。酒店管理喜达屋饭店及度假村集团 在全球范围内有领先的酒店及度假村运营经验。 拥有数个世界知名酒店名牌包括Saint Rigi, Westin、Starwood, 和 Four Points。 在全球大约80个不同国家及地区经营750家酒店。机场南京禄口国际机场机票服务中心 由民航管理局和国际民19、航运输协会授权之一级代理人。 南京领先的机票服务提供者。2.4 现时股东南京国际集团股份有限公司的五位最高层股东，以股份资本递降排序：n 南京国际集团股份有限公司n 武汉钢铁（集团）公司n 中国石化集团扬子石油化工有限责任公司n 中国石化集团金陵石油化工有限责任公司n 南京南华北方实业有限责任公司此外，南京国际集团股份有限公司的控股公司，即南京国际集团控股有限公司，由贝森投资有限公司和金榜集团控股有限公司(香港)各占50%股份，后者是在香港联合交易所公开上市的公司，网址是。下表是主要股东之主要资料：股东类别主要业务出资额(人民币 百万元)股本南京国际集团股份有限公司纯外资建筑及房地产投资24820、.58166.960%武汉钢铁（集团）公司国有炼钢及冶金41.50011.179%中国石化集团扬子石油化工有限 责任公司国有石油化工39.75010.707%中国石化集团金陵石油化工有限 责任公司国有石油化工5.2501.410%南京南华北方实业有限责任公司股份公司房地产开发及综合投资4.5441.224%交通银行国有股份制公司财务服务、储蓄及借贷4.1251.111%南京国际集团股份有限公司南京国际商城建设有限公司(67%) 全外资拥有的公司其它少数股东(33%)l 中国武汉钢铁集团有限公司(11.1%)l 中国石化扬子石油化工有限公司(10.7%)l 其他 (11.2%)贝森投资有限公司 21、(50%)金榜集团控股有限公司(HIC) (25%)Wah Link Real Estate Investment Limited (25%)股东架构 （股份数量合计：371,237,500）3 宏观经济及不动产综述3.1 中国经济综述中国经济指标（2000-2005）200020012002200320042005人口（10亿）1.271.281.281.291.301.31国内生产总值（10亿元）8,946.89,731.410,517.211,739.013,687.618,232.1实际国内生产总值增长率8.0%7.5%8.3%9.3%9.5%9.9%固定资产总投资（10亿元）3,2922、1.83,721.44,350.05,556.77,047.78,860.4外商直接投资（利用，10亿美元）40.746.952.753.560.660.3年度人均可支配收入（元）6,2806,8607,7038,4729,42210,493消费者物价指数（前一年度=100）100.4100.799.2101.2103.9101.8城市地区登记失业率3.13.64.04.34.24.2%城市家庭恩格尔系数39.4%38.2%37.7%37.1%37.7%36.7资料来源：中国统计局中国是当今世界人口最多的国家，截至2005年底共有居民13.1亿人。根据中国国家人口与计划生育委员会的预测，在2023、10年及2020年前预计人口将分别增长至13.7亿及14.7亿。尽管中国的人口结构仍较为年轻，但由于政府实行严格的“只生一个孩子”政策，中国将在未来的10至20年内步入老龄化社会。2005 年 12 月 20 日，中国国家统计局宣布，由于先前对第三产业数据的低估，2004 年估算的国内生产总值已被修订，从 13.65 万亿元人民币 (1.68 万亿美元)调高为 15.99 万亿元 人民币(1.97 万亿美元)，与先前报告的数据相比增长了16.8%。之前几年修订的数据尚未公布，因此下文有关中国国内生产总值增长的讨论仍基于未经修订的数据。新数据主要表明，中国的服务业远比以前设想的要更为发达，需要调24、高之前几年的国内生产总值增长率以反映这一增长。另一结果是固定资产投资在增长中所占份额比预期相应较低。就整体宏观经济政策而言，新的数据不可能会对政府政策产生显著影响或在很大程度上改变政府政策。在过去的二十年里，中国经济一直在高速发展。2005 年，中国国内生产总值增长率达到九年以来的最高点，即 9.9%（经物价因素调整），这引起了人们对于经济过热的担忧。中国政府采取了各种措施减缓增长速度。但初步数据仍显示 2005 年的经济增长率实际上仍高于 2004 年的 9.5%。中国于 2001 年加入世界贸易组织后，关税及其他壁垒的逐渐消除促使越来越多的外商投资在各个经济领域之间流动，2005年我国实际25、利用外商直接投资（FDI）达603亿美元。随着经济的进一步放开，中国有望继续吸引大量投资并保持持续的高增长。中国已成为世界主要生产中心之一，为食品加工、汽车、纺织及服装、鞋袜、玩具、电子消费产品及电信部门生产各类产品。建筑业在2005年蓬勃发展，不动产开发投资增至15,759亿元人民币（1,943亿美元），增幅超过19.8%。尽管工业在国内生产总值中占相当比重，中国仍是一个农业主导型社会，尽管农业在国内生产总值中的份额在过去十年里持续下降，但2004年第一产业雇佣的劳动力仍超过劳动力总数的46.9%。第二及第三产业占国内生产总值的相对比重增加了，第二产业及第三产业雇佣劳动力占总数的比例分别为226、2.5及30.6。城市人均可支配收入一直稳定增长，从2000年的6,280元人民币（774.35美元）增至2005年的10,493（1,293.8美元）。由于城市居民日渐富裕，他们的消费模式也发生了改变，食品占其总开支的比例越来越小，2005年这一比例仅为36.7，比2004年下降了2.7。随着收入的增长，中国拥有了一个庞大的国内市场，因此它不再完全依赖于出口业。在大多数城市里，人均年收入稳定增长。同时，中国的农业人口的增速已放缓。同时，过去六年里消费者物价指数一直保持平稳，城市居民人均年消费显著增长。自2000年以来，外资利用迅速增长。外商直接投资协议金额从2000年的711亿美元增至20027、4年的1,566亿美元，年增幅达30。投资项目数量也从2000年的22,347个增至2005年的44,001个。这表明，近些年里在中国成立的外商投资企业、合资企业及其他合作发展企业的数量大幅增加了。外资利用协议投资项目数量投资额（10亿美元）（协议金额）200022,34771.1200126,14071.9200234,17184.8200341,081116.9200443,664156.6200544,001-资料来源：中国统计局房地产市场综述中国经济指标（2000-2005）200020012002200320042005房地产投资（10亿元人民币）498.4634.4779.11,028、10.61,315.81,575.9销售面积（百万平方米）186.4224.1268.1337.2382.3施工面积（百万平方米）659794.19411,175.31,404.5商品住宅均价（元每平方米）1,9482,0172,0922,1972,549商业用房均价（元每平方米）3,2603,2743,4893,6753,966所有物业（包括住宅、商业、办公及其他）均价（元每平方米）2,1122,1702,2502,3592,714资料来源：中国统计局自2000年以来，中国的房地产投资额以及在建房屋面积一直处于增长趋势，在未来几年里，我国房地产经济有望继续快速增长。值得注意的是，全国平均房价29、掩盖了不同城市市场之间的极端不平衡，上海和北京等发达沿海城市房价明显高于其他城市。城市化年份城市人口（占总人口百分比）200036.2200137.7200239.1200340.5200441.8资料来源：中国统计局中国大陆的城市化进程一直很快，在过去八年里，城市人口比例年平均增长率为1.4。中国国家统计局估计，到2020年，中国的城市化率将达到50，而到2050年，该比率将达到70。然而，需要重视的是，中国有关城市化的统计可能有误导作用，应谨慎对待，因为如“城镇”这样的地区分类不是个严格的标准。由于中国的城市化开始加速，这将提供更充足的廉价劳动力，加强中国的竞争优势，有助于城市的发展。珠江30、三角洲、长江三角洲及环渤海经济圈的经济繁荣说明了这一点。3.2 江苏省（图中文字，自上而下）山东省江苏省连云港徐州八滩高沟宿迁淮安盐城兴化东台镇江南京南通常州无锡苏州安徽省资料来源: http:/www.maps-of-资料来源：http:/www.maps-of-江苏省位于中国东海岸的中心。全省土地面积为102,600平方公里（占中国总土地面积的1.06%），西面是安徽省，北面是山东省，南面是浙江省，东面是上海市。该省纵跨长江两岸，包含约1,000公里长的黄海海岸线。截至2005年底，江苏省的人口总数为7,475 万，为中国人口数第五多的省份.该省每平方公里人口密度高达728.6人，是中国人31、口最密集的省份。江苏省经济指标20042005增长率 (%)占全国的分额（2004）国内生产总值（10亿元）1,551.121,827.2117.8%11.3%人均国内生产总值（元）20,85224,51517.6%-人均可支配收入（元）10,48212,31917.5%-外商直接投资（已利用的，10亿美元）12.113.188.9%19.8%固定资产投资（10亿元）682.8873.9728%9.7%出口额（10亿美元）87.6122.9840.4%14.8%-其中外商投资企业出口额（10亿美元）65.2294.2844.6%19.3%进口额（10亿美元）83.3104.9626%14.8%32、-其中外商投资企业进口额（10亿美无）70.3290.5228.7%21.7%资料来源：江苏省统计局由于处在长江三角洲以内中国东部沿海地区的战略位置，江苏省的经济一直得到强大的支持。近些年来，江苏的经济发展一直紧随长江三角洲的发展步伐，成为一个主要的制造及流通中心，目前该省是一个机械、电子、石化及汽车制造大省。因此，自1993年以来，江苏省的国内生产总值一直名列全国第二，仅次于广东省，截至2005年，占全国国内生产总值的11.3%。但由于庞大的人口基数以及城市化发展较强的南部地区（包括一些大城市如南京、苏州及无锡）与北部地区之间的发展不平衡，2005年该省人均国内生产总值为人民币24,515元33、，仅名列全国第六。最近，由于跨国公司开始进入中国二线城市，江苏省受益匪浅。在2005年，该省吸引外商直接投资（已利用）额名列全国第一，引入外资131.8亿美元。占当年中国外商直接投资总额的19.8。除乐观的投资指标外，该省的贸易数据也有改善趋势。例如，在2005年，总贸易额达2,279亿美元，比前一年大幅增加33.4。不断增加的外需一直在促进江苏省工业的增长，2005年统计的出口年同比增长率为40.4，而进口年同比增长率为26。外商投资企业在出口贸易中的地位日益重要。根据南京统计局提供的数据，在江苏省的外资企业占中国进口与出口贸易总额的比例分别为21.7和19.3，这表明江苏作为中国一个主要贸34、易中心的重要地位。更重要的是，这也同时说明，江苏省，尤其是南京市日渐增多的外资企业使该省在中国贸易及制造业中具有十分重要的地位。3.3 南京浦口区六合区下关区 鼓楼区建邺区雨花台区秦淮区白下区栖霞区江宁区 玄武区资料来源：南京市政府南京位于上海以西约300公里，北京以南1,200公里，是江苏省的政治、经济和文化中心，也是长江三角洲重要的大都市。南京是一座历史悠久的古城，曾历经多次战乱。几百年来，历史上曾经有六个朝代定都南京。近代，日本在第二次世界大战中侵占中国沿海地区时曾在南京犯下滔天大罪，南京市有30多万市民惨遭日军大屠杀。南京陆地面积6,598平方公里（大致与上海6,340平方公里陆地面积35、相当），城市沿浩浩荡荡的长江两岸发展，因历史原因中心城区大部分位于长江南岸。南京拥有五大支柱工业：电子和信息技术、石油化工产品、钢铁工业、电气以及汽车制造。南京市的重要实力之一体现在其拥有一支训练有素、文化素质高的劳动力大军。该市具备强大的教育机构和设施，被誉为中国四大教育中心之一（其余三个城市是北京、上海和西安）。总共有38所大学以及600多所科研机构和贸易学校坐落于南京，以满足不到600万人口的教育需求。近年来南京的人口数量稳步增长，从2000年的545万增至2005年的596万，年均增长率1.9%。与上海和全国相比，南京人口增长率一直高于全国和上海平均的3倍以上，后者在同期5年间的增长率36、为0.6%。由于南京就业机会多，吸引了大量移民前来定居工作，因此人口增长提供了更多的劳动力。南京市下辖11个行政区，总面积6,598平方公里，市中心面积140平方公里。这些辖区包括六合区、浦口区、下关区、栖霞区、鼓楼区、玄武区、白下区、建邺区、雨花台区、秦淮区和江宁区。经济概况南京市各项经济指标（2000-2005年）2000年2001年2002年2003年2004年2005年户籍人口（百万）5.455.535.635.725.845.96国内生产总值（人民币十亿元）102.1115.0129.8157.6191.0241.3固定资产总投资额（人民币十亿元）42.046.660.395.41237、0.1140.3外商直接投资（实际利用额，十亿美元） 0.810.791.52.212.57N/A消费品零售总额（人民币十亿元）42.246.552.560.071.1100.5人均可支配收入（人民币元）6,4316,9687,3378,53211,60214,997人均消费性支出（人民币元）7,0477,3257,3237,7257,91010,704零售价格指数（前年=100）99.298.896.398.198.196.7失业率6.08%3.59%4.13%4.18%4.03%3.36%恩格尔指数39.4%39.9%41.9%40.4%41.9%36.1%资料来源：南京市统计局在外商直接38、投资、房地产投资和制造业的推动下，从2001至2004年南京市经济发展迅猛。截至2004年年底，南京市的国内生产总值（GDP）达人民币1,910亿元，按实价计算2000-2004年间的年均增长率达13.7%。2005年，南京市的GDP继续增长17.3%至人民币2,413亿元，在政府出台房地产市场宏观调控措施、固定资产投资放缓的背景下，这种强劲增长速度格外引人注目。更加值得称颂的是，17.3%的增长率虽低于历年水平但明显高于中国其他主要城市的GDP增速，如上海同期GDP增长率是11.1%，几乎是全国同期GDP平均增长率9.9%的两倍。南京市国内生产总值（GDP）0501001502002503039、02000200120022003200420050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%增长率GDP增长率人民币十亿元资料来源：南京市统计局过去5年固定资产实现两位数增长，从2000年开始以年均增长率19.7%的速度增至2005年底的人民币1,403亿元，主要原因是政府推行有利于工商企业的政策，加上房地产建设大幅度发展。与此同时，十年来南京市的外商投资也发展迅猛。在2000年至2004年间，南京市的外商直接投资实际利用额以54.3%的年均速度增长，2004年年底达25.7亿美元，位居中国第六位。南京市有效抓住其在长江三角洲的战略有利位置，大力投资基础设施建设，实施吸引外商投资40、的政策，因此，吸引了大批跨国公司前来投资，特别是电子/IT、石化和汽车行业的巨头。这些跨国公司也力图突破上海及中国其他第一梯队城市的地域。南京的主要跨国公司包括福特、菲亚特、巴斯夫、爱立信和西门子。南京的生活水平呈不断上升的势态，与其经济稳步增长保持一致。城镇居民的年可支配收入从2000年的人均人民币6,431元增长至2005年的人均人民币14,997元，年均增幅达26.6%。而同期上海和全国的可支配收入年均增幅分别是13.4%和11.8%。同样，家庭人均年消费性支出从2000年的人民币7,047元上升至2005年的人民币10,704元，年均升幅达10.4%。城市2004年人均GDP（人民币元41、）2004年零售销售额（人民币十亿元）2004年房地产价格 （人民币元/平方米）北京28,695219.185,053上海55,307245.466,489广州56,271167.515,601南京35,76986.394,261资料来源：上海市统计局、南京市统计局、北京和广州网上统计局的网站根据上表，南京与北京、上海和广州等第一梯队城市相比，按2004年人均国内生产总值排名，南京位居第三，仅次于广州和上海。按2004年零售销售额和房地产价格计算，南京排名最后。以上排名表明，南京增长潜力较大，其市场发展相对欠成熟。基础设施 n 铁路南京已发展成为中国西南地区的一个重要运输枢纽，铁路运输网络与华42、北、华东和华中贯连。铁路天津-浦口线、上海-南京线和南京-芜湖线都在南京交汇。修缮一新的铁路南京站位于城市的北部。当京沪高速铁路和西安铁路等在建的新项目竣工之后，南京的基础设施将进一步得到完善。京沪高速铁路将中国两大中心城市北京和上海连为一体，中间贯穿南京市。京沪高速铁路总共设有21个火车站，包括天津、济南、徐州、蚌埠和南京。高速铁路线覆盖区域生产的工农业总产值接近全国的40%。另一条新建中的铁路是西安-南京线，目的是推动中国西部的开发。该项目于2002年开工建设，预计将于2007年建成，届时将在西安市和东部的合肥市之间铺设急需的运输命脉。西安-南京铁路途经四省八市地，全长955公里。n 桥梁43、除了中央政府，地方政府也积极发展南京的基础设施。据南京市建设委员会，从2001年到2005年，运输体系建设的投资额年均增长率保持在20%。政府意识到城市不应该过分依赖连接长江两岸的唯一通道，南京长江第二和第三大桥先后于2001年和2005年建成，缓解了南京长江大桥的压力。目前，南京长江第四大桥建设预计将在2006年年内动工。n 地铁线地铁1号线于2005年9月3日投入运营，极大地减少了从市区北部至西南部的出行时间。到2015年，地铁总长度预计将超过119公里，比目前线路要长6倍多。n 高速公路此外，在现有运输系统基础上将新添240公里高速公路，以及南京辖区内新建800公里一级公路。据南京市政府44、，高速公路建设预计在未来五年内完成。n 机场同时，航空运输也在得到改善。禄口国际机场距南京市中心35.8公里，交通十分便利。该机场是中国第五大空港，开通有覆盖本区域主要城市的国际航班，包括香港、首尔、新加坡和大阪。由此可见，政府已经在运输和相关基础设施建设方面采取了十分积极的姿态，并以此来促进经济增长，推动本地房地产市场蓬勃发展。城市规划资料来源：南京市规划局随着近年来基础设施的重大投入，南京市的城市格局中形成了五大主要“区块/板块”。第一个“区块/板块”是指沿中山路的南京中央零售区，汇聚了本市大部分国内外知名零售商。这里商务大楼林立，定位与第二个“区块/板块”有局部重叠。第二个区块是新街口地45、区，九十年代末兴起的第一波房地产开发项目大部分都建在此地。位于该区块内的主要商务大楼包括世贸中心等。第三和第四个“区块/板块”集中了中端和普通住宅物业，包括四个住宅物业区。一般而言，鼓楼区、白下区和建邺区属于中端住宅物业，而秦淮地区则属于普通住宅物业。两大工业园区构成了第五个“板块”，分别位于城市两侧。第一个工业园区是北部的南京经济技术开发区，位于栖霞区；第二个工业园区是南部的江宁经济技术开发区，位于江宁区。中端住宅商业普通住宅零售工业资料来源：4 与本案项目有关的南京房地产市场分析4.1 南京写字楼市场4.1.1南京写字楼市场综述随着近几年南京经济的迅速发展以及越来越多的跨国公司在当地扩大业46、务，对高端写字楼的需求不断上升。尽管到目前为止，与中国主要一线城市（如上海和北京）相比，我们可以将该市的写字楼市场描述为处于发展初期，但更优质的写字楼将吸引越来越多的需求和关注。南京和一线城市的差距，尤其是在物业品质方面的差距，将以比九十年代末经济增长期的发展速度更快的速度在未来几年内迅速缩小。目前在南京有两个主要商业区集中了该市已建成的高端写字楼物业：新街口区域和湖南路区域。截至 2006 年 5 月，除了相当数量质量相对较差的写字楼之外，上述区域有 4 座已竣工的高端写字楼物业，集中了大多数跨国公司及内资公司。高端写字楼区域图Xuanwu Lake玄武湖 Hunan Road湖南路Xinj47、iekou新街口资料来源：南京国际集团股份有限公司新街口区域新街口区域位于南京市区中心，位于三个市辖区鼓楼、白下及玄武区交汇之处。目前该区域是全市最大和最高级的中心商务区，具有如下优势：各类高端写字楼物业、高端零售、四、五星级酒店及其他休闲设施大量集中。由于地处中心地带，附近有地铁站，几条主干道（中山路、汉中路及中山东路）也在此会合，所以该区域交通十分发达。南京现有四座高端写字楼，其中三座写字楼中位于新街口，包括121,000平方米的写字楼建筑面积，以建筑面积计算，占南京现有高端写字楼供应量的82。这些物业包括国贸中心、金鹰国际广场及商茂世纪广场。南京写字楼市场的相对不成熟，国贸中心和金鹰国际48、广场为竣工于九十年代末的较老物业。尽管如此，它们的租金水平一直在市场中名列前茅（每日每平方米4元），并且保持着超过95的出租率。租户包括众多知名跨国公司，如微软、戴尔、摩托罗拉、爱立信、诺基亚及通用电气。竣工于2004年初的商茂世纪广场相对较新。和上述两处物业一样，它也面临了强大的需求，目前的出租率大于90。租户也包括一些跨国公司，如联邦快递及MSD。虽然两处物业目前均被公认为属于南京高端写字楼，具有良好的地理优势，附近有各种重要休闲设施，如酒店、高端零售物业及酒店式公寓，但楼房规格还远远达不到国际市场中高端写字楼物业的标准，也比不上上海和北京市场成熟。三处物业的共同弱点有：设计水平差，致使楼49、面得房率低，缺乏合理规划的大堂区域；电梯数量不足致使等待时间长；以及较差的物业管理水平。室内装饰和建筑涂料的选择也反映出当时房地产开发时的不够专业。具体到每一楼宇，国贸中心只有 9,000 平方米的写字楼建筑面积，其面积不能满足跨国公司对大办公面积的需求。相反，金鹰国际广场得房率极低，只有62。另外，由于电梯大堂是共用的，它的写字楼部分和酒店区域之间细分得不好。商茂世纪广场的弱点之一是楼面设计不好，空间规划缺乏灵活性。湖南路区域本案项目所处的湖南路区域位于南京市区新街口以北。湖南路西端集中着几处乙级写字楼物业。目前集中于湖南路西端的乙级写字楼物业距离近期竣工的位于南北向的中央路的地铁站有15-50、20分钟的步行路程。从这方面来 ，虽然这些乙级写字楼物业位于两大主干道湖南路及中山北路会合之处，但其交通不如新街口那么便利。虽然本案项目被视为湖南路区域的一部分，但它位于道路的最东端范围。离乙级写字楼集中区域有一定距离是它的一个优势，这是由于其位置有利于创造新的市场定位。在很多方面，本案项目的位置比现在的乙级写字楼集中区优越，它的位置属性和新街口十分相似。随着2006年初银河国际大厦的落成，加上在建的绿地广场与本案项目，湖南路区域提高南京写字楼整体质量和标准的趋势正在初露端倪。与过去该区域集中于道路西端的较低品质写字楼物业的开发相比，此轮开发大都集中于湖南路区域的东侧，即玄武湖附近。因此，有必51、要明确的是，下一轮房地产开发的重点对象将可能从湖南路区域东侧的地标性项目开始。凭借其标志性的建筑、合理的规划及综合的开发方式，本案项目肯定会一马当先。南京现有的、目前正在规划或进行中的项目均没有采用与本案项目的规模及开发密集度配套的综合方式，这种方式的运用将使本案项目成为南京市及周边城市乃至整个江苏省的一个焦点。本案项目绝对是正在建造中的一个标志性项目。2006 年初落成的银河国际广场只有 26,334 平方米的建筑总面积，而绿地集团即将完成其绿地广场的一期工程，写字楼部分建筑面积为 18,000 平方米，零售部分建筑面积为 16,500 平方米。绿地广场二期包括64,379 平方米的写字楼建52、筑面积和43,298平方米的零售建筑面积，截至 2006 年 5月，该期工程仍在规划中。4.1.2供给资料来源: 南京国际集团股份有限公司目前南京高端写字楼存量非常有限，近些年新增供应量很少。国贸中心和金鹰国际广场在九十年代末的落成向市场引入了首批符合当地标准的高端写字楼，其后直至2004年初都没有新的供给。在此期间，南京高端写字楼物业总存量一直保持在64,000平方米不变。随着 2004 年初商茂世纪广场的落成，南京高端写字楼存量达到121,000平方米，几乎翻了一番。在经过 2005 年供给接近零的一段时期之后，写字楼部分建筑面积为26,334平方米的银河国际广场的落成，才在近期使得该市高53、端写字楼存量增至147,334平方米。从现在起直至2009年的每年里，随着新的写字楼物业的按期竣工，新的供给将继续增加。2006年下半年至2009年，包括本案项目在内的新供给预计将达到347,421平方米。预期于2009年落成的本案项目（二期）及绿地广场（二期）将占此供给的大部分。本案项目未来的类似项目较老的高端物业上海超甲级类似物业楼宇名称本案项目绿地广场国际商务中心金鹰国际广场嘉华中心楼宇图片区域湖南路湖南路新街口上海淮海中路地址中央路201号鼓楼A1地块汉中路89号淮海中路1010号写字楼楼层总数12 (一期)30 (二期)95835标准层建筑面积（平方米）1,952 (一期)2,34054、 (二期)2,0001,6001,800开发商南京国际集团上海绿地集团金鹰实业有限公司嘉华集团物业管理高力国际上海绿地集团金鹰实业有限公司仲量联行移交状况吊顶、已涂墙面、架空地板吊顶、未涂墙面、水泥地面吊顶、已涂墙面、水泥地面吊顶、已涂墙面、架空地板竣工日期2007 (一期)2010 (二期)2007年1997年第3季度2005年层高（米）3.8 (楼面到楼面)4.2 (楼面到楼面)3.8 (楼面到楼面)3.8 (楼面到楼面)得房率73% (一期)67.0%62%73%载客电梯数量26 (一期)待定 (二期)92215空调服务世纪24 小时24 小时24 小时24 小时距地铁站距离2 -3 分55、钟步行路程离鼓楼站不到50米远离新街口站不到100米远5 分钟步行路程资料来源：南京国际集团股份有限公司、上海绿地集团及金鹰实业有限公司将本案项目、绿地广场以及南京较早开发的高端物业（金鹰国际广场）与上海超甲级写字楼物业（嘉华中心）的建筑质量和规格进行横向对比，可以看出，本案项目具有十分明显的优势，该项目将为该市写字楼物业开发树立新的标准。特别值得一提的是，本案项目提供诸如更大的楼面面积、高得房率、架空地板以及国际级物业管理等独特的高端特色。在南京现有的高端写字楼物业中缺乏上述高端特色，即便是在上海，也只有市场中最顶级的约 15 家写字楼物业具有这些特色。尽管高端写字楼物业供给在今后几年会稳定56、增长，南京的高端写字楼物业总量与中国其他大城市相比仍将十分有限。例如，2006年一季度末南京高端写字楼物业存量为147,334平方米，远少于上海。根据戴德梁行物业管理有限公司的统计，截至2005年末上海甲级写字楼物业的总量为385万平方米。如前所述，虽然南京当前的高端写字楼物业主要集中在新街口区域，但在不远的将来，开发重心将向本案项目所处的湖南路区域转移，因为该区域正在成为一个主要的中心商务区。到2009年，预计高端写字楼物业供应将在新街口与湖南路区域之间分配得更为均衡，分别占南京高端写字楼物业市场的53%和47%。对比之下，目前南京高端写字楼物业存量的82%位于新街口，而仅有18%位于湖南路57、区域。同时，包括本案项目在内的写字楼的质量，将比市场上绝大部分现有的高端写字楼物业的质量有很大的提高。一些新的写字楼物业将运用国际设计、更大的更高得房率的楼面，更高的层高，更先进的电梯设备以及架空地板。4.1.3 需求资料来源：世邦魏理仕近年来，面对跨国企业以及南京本地大租户稳步增长的需求，南京高端写字楼市场推出的新楼盘寥寥无几。虽然在过去几年间，新建写字楼的供应足以满足租户的需求，但目前南京市场对写字楼的需求量和质量要求都呈上升趋势，这种供不应求的局面已形成并日趋紧张。2003年以前，由于新楼盘推出不多且市场规模较小，南京高端写字楼的平均入住率稳定保持在 93% 的较高水准。相比较而言，根据58、戴德梁行的统计数据，2003 年上海市甲级写字楼的平均入住率为 87.3%。2004 年由于位于新街口的商茂世纪广场的推出使南京市甲级写字楼的总体入住率降至 80%，而后一年由于空置写字楼基本租出，写字楼入住率随即反弹至 93%。商茂世纪广场的高入住率显示了市场整体需求的增长，预计这一需求在未来几年仍将保持增长。这种需求主要由两股力量推动：中国签订世贸协议后市场的自由化程度提高以及二级城市（如南京）相对低廉的租金和劳动力成本。这些因素促使一些已在上海等大城市建立稳固基础的跨国企业随着其在中国业务的扩展进驻南京和其它一些城市。展望未来，2006年由于三项主要写字楼物业的竣工，市场将新增 163,59、000平方米的写字楼建筑面积，其中 47.5% 为高端写字楼，预计写字楼入住率将短期下跌，然而前期积压的强劲需求预计将可以消化大部分新增写字楼面积，使 2007 年入住率显著回升。在接下来的几年中，新楼盘的供应将使入住率降低并保持在 82-85% 的水平，到 2009 年由于新楼盘大量供应，又将出现一个轻微的跌幅。然而，由于写字楼楼盘质量普遍提高，跨国公司持续进驻南京，同时那些已落户南京的公司也试图提升其办公环境，寻求扩张，因而较新的楼盘将成为最大的受益者。这一发展趋势与在中国其他主要城市（如上海）所观察到的市场变化情况一致。在这些城市里，跨国公司倾向于租用新近推出市场的更新的、质量更好的写字60、楼。4.1.4租金/售价总体市场2000年至 2003 年间由于高端写字楼供应有限及入住率较高，南京高端写字楼的租金保持在较高水准，约为每平方米每天 0.65 美元。然而，2004到2005年，由于新的楼盘推出，租金以每年 6.9% 的幅度下滑。这很大程度上归结为由于以下几个因素的影响。首先，2004到2005年的大部分时间内，跨国企业在一些主要领域（如银行业）的涉入程度相对有限。在这段时间里，这类跨国企业大都专注于在上海、北京等各大城市发展，这是因为这些城市提供的市场机会更多，且在同等租金水平上高端写字楼的选择也比南京更多。其次，在南京，现有许多高端写字楼物业管理不佳，欠缺好的维护，导致租金61、下跌。预计南京高端写字楼租金2006 年到2009年将有所回升，每年平均上升 8%，到 2009 年将达到每平方米每天 0.76 美元。未来几年这种租金增长的动力将主要来自那些质量显著改善的写字楼楼盘，而跨国公司对这类写字楼的需求最为强劲。与此同时，从外商直接投资的稳步上升可以看到，跨国企业不断进驻南京，促使写字楼市场需求增加，从而推动租金上涨。商茂世纪广场（于 2004 年建成）是南京第一座产权式高端写字楼，其过去一年的销售价格变动可大致反映南京高端写字楼市场价格变动趋势。该建筑内写字间的销售价格呈上升趋势，由 2004 年的 1,500 美元/平方米升至 2005 年的 1,735 美元/62、平方米，年增幅 15%。从2006年至2008年，南京甲级写字楼的销售价格预计将进一步上涨，有可能达到 15% 的年平均增长率，即2004到2005年间商茂世纪广场的售价增长率。此价格预测同时也得到其他新建写字楼，如银河国际广场和置地广场的市场研究资料的有力支持。这两座大厦推出后大受市场欢迎，均价超过 1,900 美元/平方米。截至 2006 年 5 月，这两座大厦 70% 的写字间已经售出。考虑到银河国际广场 2006 年 6 月才竣工，而置地广场也将于今年第四季度才能完工这样一个事实，这样的销售业绩更加引人注目。2009年以后，由于新建写字楼的大量推出，销售价格将逐渐趋于稳定。南京甲级写字63、楼 2004 及 2005 年的毛回报率分别为 13% 和 11%。由于租金增长速度预计将低于售价增长速度，毛回报率在2009年将降至约8%。本案项目及可比案例租金分析银河国际广场被认为是本案项目的最佳可比案例，因为它是该区域内已建成的唯一的甲级写字楼物业。由于需求强劲加之当前预租方式盛行，银河国际广场在 2006 年上半年竣工时即实现 30% 的签约率，其目前平均租金为每平方米每天人民币 3.5 元。下表为银河国际广场各项规格与本案项目写字间规格的比较。目标物业比较物业大厦名称本案项目银河国际广场大厦图片所在区域湖南路湖南路地址中央路201号山西路1号写字楼总楼层12层（1期），30层（2期64、）19层标准楼面面积 （平方米）1,952 (1期)，2,340 (2期)1,386开发商南京国际集团南京银河房地产开发有限公司物业管理高力国际南京银河物业有限公司交楼条件吊顶、涂漆墙面，架空地板吊顶、涂漆墙面、水泥地板/地毯竣工日期2007 年 (1 期)，2010 年(2期)2006年天花板高度（米）3.8（楼面到楼面）2.65 （地板到吊顶）得房率73%（1期）70.0%客梯数量26（1期），待定（2期）11空调服务时间24小时24小时距地铁站距离步行2-3分钟步行12分钟资料来源：南京国际集团股份有限公司，南京银河房地产开发公司在和银河国际广场的比较中，本案项目的质量在几个方面要高出许65、多。最重要的一项是银河国际广场每层楼面面积仅 1,386 平方米，相比之下显得小，无法满足市场上多数跨国公司的要求。该大厦其他缺陷包括得房率较低（70%），未铺架空地板，及距离地铁站较远。影响因素权重本案项目银河国际广场交通便利性0.40 1.3 1.0 零售物业部分顾客流量0.05 1.2 1.0 规模/物业组合0.05 1.2 1.0 大厦硬件/规格0.40 1.3 1.0 总体市场定位0.10 1.1 1.0 得分1.00 1.3 1.0 平均租金（人民币/平方米/天）4.4 3.5 基于本案项目与银河国际广场的几个因素的加权平均，我们得出的结论是如果本案项目现在竣工的话，其租金溢价将在66、25左右。基于目前银河国际广场每平方米每天人民币 3.5 元的平均租金计算，保守估计本案项目目前可取得的租金水平为每平方米每天人民币4.4元。未来两年内，本案项目的租金增长率预计将超过南京市写字楼8的平均水平。受以下因素影响，本案项目的租金年增长率预计将可达到10：(i)本案项目的租金溢价水平处于南京市尚不成熟的写字楼市场的最顶端(ii) 跨国公司的兴趣转移 - 他们目前对综合性开发方案（即吃、住、生活在一个设施非常完善的物业里）更感兴趣(iii) 在 2007/2008 年到期需要续约的主要写字楼租约较多 如爱立信(iv) 受南京市和周边城市基础设施建设以及经济发展，以及其作为江苏省省会这一67、特殊地位等因素的影响，跨国企业在南京建立新公司或进行扩张，新的本地公司也不断成立。此外，基于中国其他物业的有关材料，考虑到本案项目写字楼特有的溢价因素，如物业组合中的补充物业部分，景观以及写字间是否位于较高层有利位置等，可知这些因素是产生溢价的原因所在。影响因素本案项目写字楼租金-2007年本案项目写字楼租金-2005年2006年的增长率1.10 1.0 2007年的增长率1.10 1.0 高层1.10 1.0 综合性物业1.10 1.0 景观因素1.04 1.0 得分1.52 1.0 平均租金（人民币/平方米/天）6.72 4.4 同样位于湖南路附近，预计 2007 年竣工的绿地广场一期在质68、量上较之银河国际广场更接近本案项目。绿地广场对本案项目未来租金的乐观展望提供了有力支持。基于市场调研，到 2007 年第一季，预计绿地广场的租金可达每平方米每天人民币 6.50 元。考虑到本案项目较之绿地广场受关注程度更高，预计其租金水平可轻易达到每平方米每天人民币 6.72 元，且很容易超过这一水平。2009 年第三季产权式写字楼部分的销售价格采用资本化率计算方法，基于当时的预期租金水平以及 8 的市场收益率得以最终确定。基于这种考虑，预计本案项目截至 2009 年第三季的预计销售价格为每平方米 36,197 元人民币。4.2 南京商业市场4.2.1 商业市场概况最近几年随着社会财富增加和人69、民群众越来越强的消费意愿，南京商业市场的需求增长很迅速。单在2005年, 南京社会消费品零售总额合计人民币1,000.5亿元，而南京每年可支配收入为人民币14,997元，两者都比上年有29% 的增长。但是南京的商业物业市场仍然不太成熟，而且在过去数年里，商业物业在质及量两方面的增长均落后于社会消费品零售额及消费者需求的增长。近年来，众多外国知名商家进驻南京市场，其中不乏一些奢侈品品牌，因此南京现有的高档商业面积已经显得非常有限，而且很大部分素质较差。目前代表着南京高端商业的市中心商业物业大多数位于新街口，少部分是在湖南路区域。去年，在总统府出现了一块比较小的高档商业物业。城市2005社会消费品70、零售总额（人民币亿元）2005年人均商业消费额（人民币）上海297316,721杭州975.413,000南京1000.514,584来源：上海统计局，杭州统计局，南京统计局 根据2005年上海、杭州及南京的社会消费品零售总额及人均商业消费额的比较，南京排行第二，仅次于上海。虽然南京的商业市场远比上海规模小并且落后，但从人均商业消费额来看，南京只比上海少了14.6%。 截至2006年5月，在主要市中心商圈（新街口，湖南路区域，总统府）的统计来看，相比上海市中心的高档商业面积供应（不包括临街铺面）约198万m2，南京商业面积供应（不包括临街铺面）仅542,000 m2 。南京市中心未来的商业面积71、供应将会集中在河西，这是在南京西南部的一块处于发展中的CBD区域，在城市中心的外围。新街口区域 新街口位处南京中心地带的CBD内，是现时市内最大的中高档商业中心。该区域的商业从低档的本地品牌至国际豪华品牌一应俱全，包括如：Gucci，Cartier及Versace等品牌。据估计，目前新街口商圈的每日平均人流是50万人，而在假日的高峰期可达100万人。在新街口的9家百货店及购物中心面积共404,000m2。那里大部分都是低至中档市场。其中仅有两家百货店及一家购物中心的为中高和高档。据统计，高档的商业面积只占新街口的总商业面积的32%。 由于新街口地处市中心位置，周边有多样化的交通路线环伺，包括附72、近的地铁站。但是，该商圈的问题在于停车位不足。随着越来越多人拥有车辆，这个问题在南京将逐渐变得普遍。湖南路地区湖南路商圈是本案项目所处的商圈，也位于南京市中心，新街口以北。该区域的西端集中了一些中档购物商场及百货店，结合临街店铺向东延伸到玄武湖。商圈为湖南路西端的大型中档写字楼提供了商业配套，其租户组合大部分包括低至中档的本地商家及一些中档外国品牌如Nike。该区的商业物业面积供应约是目前新街口的四分之一。共有四家百货店及购物中心，包括115,000 m2。这些商业物业大部分集中在湖南路的西端，于中山北路的交汇处。尽管目前湖南路商圈吸引力比新街口弱，但它是很受南京当地人欢迎的，尤其是年青人。他73、们是中档商业重要的目标顾客。因为附近有很多大学，如南京大学、南京工程大学、南京信息大学和南京工业大学。目前购物中心/百货公司集中在湖南路的西端，距离新近落成的地铁站约15 20分钟路程。在交通方面，虽然湖南路商圈位于两条最主要的道路 湖南路及中山北路的交汇处，但该其交通不如新街口那么方便，。本案项目位置靠近湖南路的最东端，虽然也隶属于湖南路商圈，但本案项目离目前中档商业业集中的地区较远。在很多方面来看，本案项目的地理位置远胜现在湖南路商圈中心所在，它的位置条件可以与新街口相比。本案项目代表着湖南路购物区的起点，并且享有地铁站就在其门前的优势。第二个地理优势是本案项目独有的面向玄武湖的铺面，离玄74、武湖大约只有100米左右，这样的风景区购物环境是湖南路商圈中心所没有的。第三是，该物业的人流积聚效应将为商业提供足够的客户。我们认为本案的人流将来源于：两家国际级酒店 The Novotel及Westin 的450名住户；高级服务式公寓的360名住户；加上大约9,500名办公楼上班的职员（假设人均10 m2）；此外，再加上其会议设施都在附近，所有这些需求都可以在楼下满足。其它设施如各类便民设施及大量停车位，又为这些宾馆、办公等物业提供很好的支持服务这在南京其他地方又是一大难题。物业发展的人流积聚效应及地理位置优势，肯定会创造出一个一站式的南京居民购物目的地，并把本案项目营造成一个小城市很有可能75、成为南京的中心。总统府商业区总统府商圈出现在2005年，位于新街口商业区的北面。该地区目前规划为“1912”项目。第一期于2005年完工，提供了23,000 m2商业面积。“1912”是一个露天的、历史观光性的重建项目，与瑞安在上海的新天地物业概念很相似。像新天地一样，其租客组合集中在餐饮业，包括很多不同的中至高档餐饮、酒吧及其它娱乐场所。第二期包括9,000 m2, 目前正在施工，将于2006年完工。因该案面积比较少且集中于餐饮为主，我们预测总统府区将不会发展成综合类型的商业区类似于新街口或湖南路那样的传统商业区。河西商业中心区河西商业中心区位处南京传统市区的西南部，它被列为市政府十一五计划76、的主要目标，将会成为一个持续的重要商业发展项目。河西商业中心以奥体中心为中心，目前大部分地区尚未开发完成，甚至是空地。但同时，在该区域也已经有数个商业项目正在施工。在未来五年内，该区域计划将会增加100万平方米商业面积。目前，河西商业中心区还没有中高档的商业物业。但是在未来三年将陆续落成包括318,600 m2商业面积，包括数家购物中心。因此，该区新增商业面积供应量将占到南京市未来总体商业物业新增供应量的绝大部分，约77%。这些商业物业计划于2008年全部完成。虽然，未来数年后，该区域将会是南京商业发展的焦点，但是河西商业中心区的地处南京市中心的外围，和其它传统的市中心商圈相隔较远。这一点将会77、在某程度上削弱它跟成熟商圈如新街口及湖南路之间的竞争力。4.2.2 供应南京的大规模商业物业主要包括百货公司及购物中心。据统计，至2006年5月，中档以上商业物业主要有14个，合计总建筑面积519,000平方米。 这些物业中大多数为中档，中高或高档物业供应只有152,000平方米，占总数的29.3%，主要有4个：南京1912(一期)、德基广场(二期)、南京东方商城、及金鹰国际商城。以南京和上海比较，上海巿中心于2005年底的中高档/高档商业供应合共有3,300,000平方米，大大高于南京。中高档商业物业名称业态地点总建筑面积(平方米)开业时间定位南京1912(一期)商业街太平南路23,000278、005高德基广场购物中心新街口65,0002005高南京东方商城百货店新街口24,0002002中高金鹰国际商城百货店新街口40,0001996中高资料来源：南京国际集团股份有限公司 南京零售业市场的发展仍不够成熟，在市场上已有14个商业物业中，12个是百货商店类型的。而最近，德基广场(购物中心)和南京1912(商业街)的出现，说明商业业态有开始发生改变的迹象。在这其中，我们认为，只有于2005年四月完工的德基广场(一期)（其商业面积为65,000平方米），可作为本案项目的可比物业。从2006至2008的未来三年，南京中高档商业供应将出现上升，预计供应面积合计508,661平方米，其中包括本案79、项目（本案项目）商业面积(87,061平方米)。但未来大多数商业供应都集中在河西地区（约318,600平方米），并不在发展完备的巿中心内。总统府地区的“南京1912”将在二期有9,000平方米的供应产生，此外，内未来三年内，巿中心区商圈将有181,061平方米的中高档商业供应。除本案项目之外，所有供应都集中于新街口。这一结果显示，未来几年间，位于南京巿中心黄金地段的高档商业物业数量仍然有限。4.2.3 需求由于南京巿中心没有足够的中高档商业物业，加上本地人口的上涨，巿场上的潜在需求同时也不断增加。2004年底，基于中国向世贸组织的承诺，国内零售业对外开放，因而推动了国外零售商进入国内巿场的步伐80、。目前，南京中/高档商业供应合计有152,000平方米，截至2006年5月，空置率为8.6%，其中有13,000平方米的空置面积位于德基广场(一期)。该商业物业完工于2005年4月。过去一年中，该高档购物中心物业合计有65,000平方米的商业面积被市场平稳吸纳，至2006年5月出租率已达到80%。在一年中，该商业物业已经成功招租的知名品牌包括Burberry，Versace，Maxmara and Paul&shark等国际知名品牌。根据近期的趋势，德基广场余下商业面积将会在未来数月内租出。德基广场的热租情况显示出国外商家对南京市场强烈看好。现在，巿内大多数的大型商业物业都以百货商店的形式为主81、，零售商很少拥有设立自己的独立店铺的机会。而在南京市场存在这类需求的情况下，作为南京巿中心最高档的购物中心德基广场，填补了这个市场空白，取得很好的收益。估计未来数年内，商家对高档商业物业的需求会随市场成熟而大幅度提升。4.2.4 租金整体巿场南京巿中心中，高档百货店/购物中心的租金在近年间都平稳上升，目前月租范围是每平方米人民币250元至500元之间(每月每平方米31.30-62.50美元)。这个价格范围因巿场的成熟程度及供应的质量而异。临街商铺特别是湖南路地区的商业租金较其它地区稍高，月租约为每平方米人民币600元(每月每平方米74.50美元)。原因是该地区交通较为方便，而且购物人群多是购买82、力较强的年轻人。此外，南京目前有很多百货店的租金是根据营业额扣点的百分比计算，一般是在总销售额的24%30%范围内。由于目前高档购物中心的供应较少，甚至在巿中心黄金地段的未来供应也很有限，加上高档商家对此的需求不断增加。预计未来三年间内，高档购物中心租金会平稳上升。优质商业物业的租金于过去五年内的年均增长率是13.0%，由2000年的每平方米人民币493.6元上升至2005年底的每平方米人民币815.2元。按此趋势，到2008的未来三年内租金增长的保守估计是每年10%。本案项目及可比较租金由于德基广场(一期)位于巿中心的黄金地段，是目前唯一档次接近本案项目的高档购物中心物业，其租金水平可为本案83、项目提供最佳的参考依据。根据过去一年内其向国外知名商家出租的情况，德基广场(一期)的一层商业租金约为人民币每月每平方米500元。我们将德基广场(一期)和本案项目商业部分的多个因素进行比较，我们认为本案项目得分较高。特别是在通达性、整体规模、物业组合，硬件设施及景观方面，本案项目优势明显。而德基广场因为位于新街口中心区，是南区消费者流量最高的地区，只在消费者流量一项上略胜一筹。因素权重本案项目德基广场通达性0.451.11.0消费者流量0.250.91.0规模/物业组合0.051.21.0硬件设施0.101.11.0总体位置0.101.01.0景观0.051.31.0得分11.01.01楼租金(84、人民币/平方米/月)529500假设本案项目商业部分目前已完成，根据其与德基广场多方面因素加权平均后得出的分数看，本案租金估计会稍高于德基广场。以目前德基广场一层每平方米人民币500 元的月租作参照进行估计，本案项目一层月租为人民币529元。从上海类似多层购物中心的一些例子可以看出，购物中心二楼租金平均是一层租金的80%。而如本案项目这样的八层购物中心，顶层租金约为一楼租金的20%。为了计算当前本案项目物业的平均租金，可采用由二楼至八楼每层加以10%的折扣的方法。根据分析，假设物业目前已完成，本案项目的平均租金估计为人民币每月每平方米297.6元 。(为用作本报告财务分析，简便起见，租金会调整85、至人民币每天每平方米10元。)层数占一层租金的比率租金(人民币/平方米/月) 1 楼100%529.02 楼80%423.23 楼70%370.34 楼60%317.45 楼50%264.56 楼40%211.67 楼30%158.78 楼20%105.8平均297.6未来两年间，本案项目的租金将会有约为每年10%的增长率，其原因可归结于以下各点：(i) 本案项目位于南京商业氛围最优越的商圈，而湖南路商业物业市场还不太成熟，特别欠缺高档购物中心。(ii) 国外商家开始热衷于向南京等主要二级城市进行扩展，这使南京高端商业显示出向好的趋势。这是由于，中国于2004年加入世贸后向外资开放零售市场，国86、外零售商起初纷纷争相进驻北京和上海一级城市；而当一线城市都已经处于饱和状态后，国外零售商开始争夺主要二级城市。(iii) 当前南京最受欢迎的百货店零售商金鹰国际商城是本案项目的核心租户。4.3 南京4/5星酒店市场4.3.1酒店市场概要作为在中国东部主要的旅游城市，南京的四星和五星酒店市场发展早于其它高档物业市场。截止到2006年5月份，一共有25间四星及五星酒店，其中12间是5星酒店，13间是4星酒店，大部分都是在90年代中到末期建成的。尽管南京酒店市场的发展相对较早，仍然只有非常少数的国际酒店品牌。在南京的4星酒店之中，华美达是当前唯一的国际酒店品牌。在5星级酒店市场上，国际品牌包括喜來登87、皇冠假日和索菲特。值得注意的是，最近几个月里，同时在南京经营酒店的希尔顿和香格里拉退出南京，前者是由于管理合同中止，后者则是因为战略转移。此外，南京大多数4/5星酒店的建筑质量，相对于国内其它主要城市譬如北京和上海等地相同级别的酒店水平滞后。这很大程度是由于许多这些酒店的选址不佳，以及建筑质量较差，有些建筑物甚至最初并设有想到是作为酒店用途的。一个典型的例子是侨鸿皇冠假日酒店（5星级)，它位于一座办公楼之内，需要与办公区域的租客共用电梯通道，大堂也与办公区域混合，在很多方面，它的建筑质量与在国内其他的皇冠集团的姐妹酒店相比，差距比较明显。南京的4/5星酒店集中在城市的主要商业和旅游区附近。白88、下区和鼓楼区是传统的商务区，均有多间酒店集中。同样地，主要的旅游区即玄武区 (以中山陵和明孝陵著称) 和秦淮区 (以夫子庙闻名)，也分布有一定数量的酒店。浦口区六合区下关区鼓楼区建邺区雨花台区秦淮区白下区栖霞区江宁区玄武区来源：南京国际集团股份有限公司4.3.2供应4星级酒店市场截至到2006年5月，在南京一共有13家4星酒店，大约有3,426个房间。来源: 南京旅游局在南京，13间现有的4星酒店中有9家是在2000年之前开业的，提供2,835 个房间。2001年，有另外3间酒店开业，提供381个房间，而在2003年则有另一间开业 (南京黃埔大酒店)。在2004年和2005年，并没有新供应进入89、酒店市场。如下表所示，所有现有的主要4星酒店均位于鼓楼和玄武区。大约62%的(8间酒店) 4星酒店位于玄武区，余下38%的 (5间酒店) 4星酒店都是在鼓楼区之内(在本案项目附近)。玄武区有更大的份额，主要是因为玄武区是主要的旅游区。预计在未来的几年，随着南京的办公楼市场的进一步成熟，以及越来越多跨国企业的居集，未来高档酒店的需求将转向市中心区域，因为越来越多商务客人将产生高档酒店需求。4-星酒店开发位置地址房间开业年度南京中山大厦玄武区中山路200 号2061987南京国际会议大酒店玄武区四方城路2号3451996江苏新世紀酒店旅馆玄武区龙蟠路278-2号3241997南京山水大酒店玄武区龙90、蟠中路118号2301997南京中山大厦玄武区中山东路307号6801998南京國信大酒店玄武区长江路88号1392001南京金陵之星大酒店玄武区龙蟠路169号1542001南京黃埔大酒店玄武区黄浦路2-2号2102003南京中心大酒店鼓楼区中山路75号3801992南京华美达怡华酒店鼓楼区中山北路45号2771997江苏凤凰台酒店鼓楼区湖南路47号2251999新纪元大酒店鼓楼区中山路251-1号1681999南京華盈國際酒店鼓楼区金銮香路9号882001共3,426来源: 南京旅游局5星级酒店市场截止到2006年5月，南京共有12间5星酒店, 提供大约4,200个房间。来源: 南京旅游局在91、12间现有的5星酒店中，有7间是在2000年之前开业的，提供2,638个房间。在2001年，有两间酒店开业，提供735个房间。之后在2003年和2004年并没有新的供应。在2004年，南京名人城市酒店开业，提供大约368个房间。在2006年初，两间酒店开业，提供459个房间(索菲特钟山酒店有180个房间，索菲特银河大酒店有279个房间)。5-星酒店开发位置地址房间开业年度索菲特钟山酒店玄武区环陵路1802006索菲特银河大酒店鼓楼区山西路1号2792006南京名人城市酒店鼓楼区中山北路30号3682004丁山香格里拉大酒店鼓楼区察哈尔路90号4532001南京侨鸿皇冠假日酒店白下区汉中路89号92、2822001南京维景国际大酒店白下区中山东路319号5611998南京金丝利喜来登酒店白下区汉中路169号3501998南京古南都酒店鼓楼区广东路208号3051993南京状元楼酒店鼓楼区庄园京路9号4271991玄武旅馆鼓楼区中央路193号2721986南京金陵酒店鼓楼区汉中路2号5921983金陵湖濱飯店江宁区江宁旅馆路1号1312001来源: 南京旅游局5 星级酒店最稠密的集中地是鼓楼区。除了是商业中心之外，鼓楼区还是市政府和江苏省政府机关所在地。因此，为迎合政府和商业的需求，该区的酒店发展相当早。其它5星酒店则比较均匀地分布在白下区、玄武、秦淮和江宁区。未来供应2006年中至200993、年之间， 4星和5星酒店的未来供应预计共有9间，提供2,689个房间，届时南京4/5星级酒店的供应量将在现有供应量（7,626个房间）的基础上增长35%。在9间未来供应量中，有8间是5星级酒店，而诺富特（Novotel 在本案项目)是唯一4星级酒店未来供应。然而，在9间未来供应的酒店中，只有3间是国际品牌 ，即威斯汀、 绿地广场洲际大酒店(这两家为5星)及诺富特（Novotel ）（4星）。这三家国际品牌酒店将都位于鼓楼区。威斯汀和诺富特将位于本案项目之内，而洲际大酒店将会位于绿地广场。总的来说，未来供应量将主要集中于鼓楼区，原因在于该区持续的商业发展前景。在该区内，新增供应量将达到1,38994、个房间，包括本案项目的威斯汀、诺富特和绿地广场洲际大酒店共780个房间的供应量，另外还有德基广场和丁山花园酒店扩建部分的609个房间。其他未来供应量将会分布于建邺和江宁区。酒店的未来供应量的激增主要源于近年来南京旅游客人和商务旅客强大的需求所产生的推动力。在2005年，南京共有3,308万游客客来访，与2003年相比，增长幅度达46.4%。来源: 南京旅游局在南京，4星和5星酒店的质量今后几年预计将得到改善，一些新开业的酒店在品质上将有明显提高，尤其是那些国际品牌的酒店。除了提高建筑质量，预计还会引入新的概念和元素，以符合日益提高的需求层次。这可以在最近开业的索菲特钟山酒店中得到体现，索菲特钟95、山酒店的所有房间均安装有液晶宽屏（LCD）电视及独特的索菲特概念家具。4.3.3需求在2005年底，南京4星和5星酒店的平均入住率分别是73%和70%。目前，大多数4星和5星酒店的客人都是当地的商务旅客，他们要求优质的膳宿供应并且靠近办公场所。除了一些国外的商务旅客之外，由于服务式公寓的市场并不成熟，也有少数国外的移居人士租住4星和5星酒店客房。例如南京名人城市酒店中，就有相当数量的日韩籍人士。4星和5星酒店的入住率在未来的三年预计将保持相对稳定，原因在于供应上的增加和需求的增加之间维持的平衡。需求的增加主要来自于越来越多的境外投资进入南京。近年来流入南京的国外直接投资急剧增加，在2000年实96、际利用外资总额为8亿1千万美元，而在2004年，已增加到25亿7千万美元。同时，越来越多的跨国企业已在南京里立了大规模的业务基地。因此，商务旅客的需求以及会议需求的涌现，将会带动南京市内4星和5星酒店的需求。4.3.4平均房价整体情况4 星级酒店的客房价格（截止 2006 年 5 月）开发项目平均房价 (US$ / RMB Est.)开发项目平均房价 (US$ / RMB Est.)开发项目平均房价 (US$ / Est.)中山大厦酒店42.20 / 338.30国信大酒店45.90 / 367.90南京华美达怡华酒店49.70 / 398.40国际会议酒店 49.70 / 398.40金陵之97、星大酒店43.40 / 347.90凤凰台饭店49.70 / 398.40江苏新世纪酒店47.40 / 380.00黄埔大酒店48.40 / 388.00新纪元大酒店49.70 / 398.40山水大酒店47.20 / 378.40中心饭店49.70 / 398.40华盈国际酒店43.70 / 350.30中山大酒店49.70 / 398.40来源：南京旅游局5 星级酒店的客房价格（截止 2006 年 5 月）开发项目平均房价 (US$ / RMB Est.)开发项目平均房价 (US$ / RMB Est.)开发项目平均房价 (US$ / RMB / Est.)索非特饭店钟山饭店85.80 /98、 687.80南京侨鸿皇冠假日酒店92.10 / 738.30状元楼酒店65.90 / 528.30银河索菲特宾馆90.40 / 724.60维景酒店79.60 / 638.10玄武饭店78.30 / 627.70名人城市酒店68.40 / 548.30南京金丝利喜来登酒店95.80 / 767.90金陵饭店99.60 / 798.40丁山花园大酒店92.10 / 738.30南京古南都饭店65.90 / 528.30金陵湖滨饭店62.40 / 500.20来源：南京旅游局截至 2006 年 5 月， 南京 4 星级酒店的平均房价(ADR)介于US$ 42.20 (RMB 338.30) 至U99、S$ 49.70 (RMB 398.40) 之间。4 星级酒店整体平均房价约为 US$ 47.40 (RMB 380.00)。南京 5 星级酒店的平均房价(ADR)介于US$ 62.40 (RMB 500.20) 至 US$ 99.60 (RMB 798.40) 之间。5 星级酒店整体平均房价(ADR)约为US$ 81.40 (RMB 652.50)。 与其它城市相比较，如上海，南京 4 星、5 星级酒店的房价处于较低水平。 南京 4 星级酒店的平均房价约为上海的 65%，而 5 星级酒店的房价约为上海的55%。原因主要在于南京的4/5星酒店主要由本地运营商管理，并且建筑质量水准相对较低。 随100、着建筑质量和酒店运营管理水平的进一步改善，平均房价(ADR)预计将会有明显改善。预计南京 4 星、5 星级酒店的平均房价至2009 年将会有适当增长，原因如下：1. 未来 3 年内4 星、5 星级酒店相对稳定的入住率。2. 国际品牌酒店数量的增长。3. 4 星、5 星级酒店建筑质量的提高。4. 国际品牌酒店对于本地酒店所产生的竞争日益加剧。作为比较的衡量标准，上海 4 星、5 星级酒店的平均房价(ADR)在过去的 5 年中，平均每年以10.5% 的速度增长，从 2000 年的每晚 US$ 77.40 (RMB 620.50) 增加至 2004 年每晚 US$ 110.00 (RMB 881.8101、0)。从这样的趋势看，我们可保守的预计，未来 3 年至 2008 年，平均房价(ADR)将以每年 10% 的速度增长。本案项目及租金比较4 星级酒店（诺富特酒店）本案项目 的酒店组成部分将包括诺富特酒店和威斯汀大酒店。 诺富特酒店将被定位为国际标准 4 星级酒店，相对于当前的南京市场，其标准近似于国内标准的 5 星级酒店。 因此，假设诺富特酒店现在已经竣工，其平均房价(ADR) 预计将介于 US$ 62.40 (RMB 500.20) 至 US$ 99.60 (RMB 798.40) 之间，即南京现有5 星级酒店的房价范围。在南京现有的酒店中，由于玄武饭店是国内标准的5星级酒店，且地理位置毗邻102、本案项目，因此可作为诺富特酒店最佳的平均房价(ADR)的比对标准。 根据若干因素将玄武饭店与 诺富特酒店进行比较，诺富特酒店在整体规模/物业种类及建筑质量方面均更胜一筹。因素权数本案项目玄武饭店交通条件0.311消费者流量0.2511规模/物业种类0.051.31建筑硬件/规格0.11.31整体档次0.111景色0.211评分1.00 1.05 1平均房价(ADR) (US$/晚)81.878.3 就诺富特酒店及玄武饭店而言，根据相关因素的加权平均， 我们得出结论，如果所诺富特酒店现在竣工，其平均房价(ADR)将高于玄武饭店。 根据当前玄武饭店每晚 US$78.30 的平均房价(ADR)，本案103、项目的诺富特酒店的平均房价(ADR)可达到每晚 US$ 81.80。为了便于本报告财务分析，我们将此数目转换成每晚人民币653 元。此外，我们考虑了与本案项目酒店相关的独特溢价因素，诸如各物业类型之间的互补性、高层区内酒店的位置等，并根据国内其他城市的经验，为其设定溢价。因素本案项目 酒店房价 - 2007本案项目 酒店房价 -20052006 年增长率1.10 1.0 2007 年增长率1.10 1.0 高层区1.051.0 混合开发项目- 1.0 景观因素-1.0 评分1.271.0 诺富特酒店平均房价（RMB/天）830653 假定诺富特酒店的平均房价(ADR)在未来 5 年内以 10%104、 的市场增长率增加，并考虑到位于高层区位置 5% 的溢价因素（客房从 23 层开始），诺富特酒店每日房价(ADR) 在2011 年将达到每晚 RMB 1,105 （RMB 653/晚*1.1*1.1*1.1*1.1*1.1*1.05=RMB 1,105/晚）5 星级酒店（威斯汀大酒店）本案项目中的威斯汀大酒店将于 2011 年开业，预计届时诺富特酒店每日房价(ADR)将增加至 RMB 1,105。根据可比性证据，由于更高的定位，国际标准 5 星级酒店的平均房价(ADR)通常比国际标准 4 星级酒店高出 30% 。 因此，截至 2011 年，如果对比诺富特酒店，威斯汀大酒店的平均房价(ADR)预105、计将达到RMB 1,436.5 (RMB 1,105 * 1.3 = RMB 1,436.5)。为了便于本报告财务分析，我们将按照RMB 1,436 (US$179.1)计算 （截止 2011 年）。4.4南京服务式公寓市场4.4.1服务式公寓概览服务式公寓通常被定义为高档或国际标准的高质量住宅物业，并提供集中化的专业服务及与酒店相似的系列配套设施。这样的物业通常用于满足居住在市区，需要灵活租赁期的国外或本地商务人士。 这样的服务式公寓在运营上通常通过可提供标准化酒店式服务的专业管理公司进行整体管理。由于外商投资最初集中于中国沿海主要城市，近年来，许多这样高标准的服务式公寓在其他主要城市不断涌106、现，但在南京市场则相对处于未开发状态。 根据上述定义，目前只有一个物业苏宁环球套房式酒店公寓可以称为专业管理的服务式公寓。目前大多数居住在南京的外籍人士，通常住在酒店或“地方性服务式公寓”（非专业管理的服务式公寓）。南京的“地方性经营服务式公寓”是指个人所有，通过个人对外出租的高档住宅单元。 这样的公寓出租时通常是全装修，面积要小于传统的住宅项目。 物业管理公司通常为租客提供一些基本的服务。 这样的开发项目质量方面存在着较大差异，建筑质量及所提供的服务范围和设施远不如专业管理服务式公寓。南京现有的服务式公寓主要位于(i) 鼓楼区，本案项目 也位于此，及(ii) 白下区。 这两个地区是南京最发达107、的商业区。 从长远角度看，鼓楼区及白下区可用于服务式公寓开发的土地供应量有限。 除这两个地区外，还有另外两个新兴的商业/居住区 河西新城及下关区，有服务式公寓供应。 河西新城区是新兴 CBD 区域，而下关区临近江宁经济技术开发区。 而这两个区域均位于南京传统市中心外，就目前的开发水平看，还相当的不成熟。本案项目1来源： 南京国际集团股份有限公司4.4.2供应截至到2006年5月份，南京市区共有9个服务式公寓项目合计2553套公寓。其中6个位于鼓楼区（本案项目所在之处）合计1757套公寓（占总数的68.8%），其余的3个项目共796套公寓（占总数31.2%）则位于白下区。 南京的服务式公寓直到2108、003年益来国际广场的竣工才正式出现。到了2005年，多达980套公寓的大量供应为租赁市场增色不少。南京大多数现有的服务式公寓都很小，一般一室的都是30到50平方米左右。这些公寓大部分都是一室的，只有少数是2到3室的公寓。这主要是因为以前的服务式公寓主要针对本地的个人投资者，而当地的投资者一般只能承受小户型的服务式公寓。现有的本地服务式公寓远远不能满足外籍人士的需求，特别是欧美人士，因为欧美人士普遍喜欢大面积的公寓。由于现有的服务式公寓普遍规模有限，因此能提供的配套设施也相对有限。大多数的服务式公寓都没有健身室、游泳池以及其他高级公寓所拥有的配套设施。现有服务公寓供应开发项目地区总套数服务公寓109、租赁套数交付日期室内面积（平方米）益来国际广场鼓楼区200套约 150套2003年51 - 87名仕苑鼓楼区500套255套2004年37 - 128朗诗花园白下区96套76套2004年50丽晶花园鼓楼区400套320套2004年38 - 74君临国际鼓楼区400套320套2005年30 - 50金陵花园白下区400套300套2005年40 - 50瑞鑫花园白下区300套约 225套2005年48 - 95都市花园鼓楼区169套135套2005年25 - 50苏宁环球套房式酒店公寓鼓楼区88套88套2001年75 - 120资料来源：Colliers预计在2006年到2007年之间，将有多达2110、755套的服务式公寓竣工，相对于现有存量，增长幅度达到109%，到2009年酒店式公寓的供应量将达到5308套。但是，这些公寓很大一部分（大概有4455套占总数高达84%）都是由本地公司管理，。 在未来两年的时间，只有两个国际标准的服务式公寓项目进入市场本案项目（本案项目）和四季仁恒（可能将由Frasers进行管理，而不是之前所称的四季公司，具体需要进一步确认）。这两大项目都将以国际标准进行建造。一旦竣工，将总共提供约765套服务式公寓，仅占市场很小一部分的比率。由于南京高品质的国际标准的服务式公寓供应短缺，即使其供应量在中期内将有所增加，市场的发展潜力还是较大。未来本地公司所开发的服务式公寓111、将同样面临现时的这些公寓所出现的问题，即有限的占地面积和建筑面积。也就是说，未来所开发的项目将无法提供比现时的项目更多的配套设施。但是，本案项目（本案项目）和四季仁恒（YFS）却相反，这两大项目将提供健身室、商务中心及游泳池等优质的配套设施。本案项目和YFS所提供的设备与装置的适用性和质量都是本地公司管理的项目所不能比拟的。例如在本案项目和YFS内将提供中央空调系统，不像本地公司管理的项目只提供分体式空调。 未来的三年在南京市中心白下区和鼓楼区将陆续推出较多的服务式公寓。但是长远来看，随着市中心土地的不断减少，未来新开发的项目将逐渐向市郊发展，例如下关区和建邺区等郊区。开发项目地点占地面积（平112、方米） 交付日期类型现状套数亚东花园白下区28,000 平方米 2006年本地公司管理 建设中 277套香格里拉 白下区 18,000 平方米 2006年本地公司管理建设中300套本案项目鼓楼区 41,650 平方米 2007年国际标准建设中301套四季仁恒建邺区135,693 平方米 2007年国际标准建设中 464套金骏花园（第二期） 鼓楼区45,000 平方米 2007年本地公司管理建设中 300套锋尚国际下关区60,000 平方米 2007年本地公司管理 建设中237套恒隆国际白下区14,850 平方米 2007年本地公司管理 建设中 270套瞻园名楼白下区5,400 平方米 2007113、年本地公司管理 建设中100套西城公寓鼓楼区7,900 平方米 2007年本地公司管理 建设中158套约瑟夫公寓白下区14,000 平方米 2007年本地公司管理 建设中348套资料来源：Colliers4.4.3需求截至2005年底，在南京估计大概有多达1万名外籍人士，他们成为服务式公寓的主要需求者。相对而言，市场中由现存的2465套服务式公寓显然是远远不够的。如下表所示，截至今年五月，南京的服务式公寓的平均入住率逾70%，有的更高达85%。特别是鼓楼区靠近本案项目的都市花园虽然2005年才刚刚开放，其入住率已达到85%。开发项目地区开放日期入住率朗诗花园白下区2004年8月85%名仕苑鼓楼114、区2004年12月70%丽晶花园鼓楼区2004年10月70%都市花园鼓楼区2005年3月85%君临国际鼓楼区2005年6月85%金陵花园白下区2005年10月70%资料来源：Colliers鉴于国内市场对外资企业开放的程度扩大、比一线城市要低得多的运营成本、还有大量的技能型劳动力等有利因素，越来越多的外资企业及外籍人士开始在近年来进入南京，从而推动了对服务式公寓需求的不断增加。由于目前在南京国际标准的服务式公寓十分有限，外籍的高级行政人员只能选择居住在酒店和一些市郊的本地管理的服务式公寓和别墅。而在上海等一线城市，这些行政人员一般都会选择居住在国际标准的服务式公寓。因此，得出的结论就是，因为目115、前大量缺乏国际化的服务式公寓，在未来几年也仅有两个国际化公寓推出，供应十分有限，南京国际化服务式公寓市场的发展潜力较大。随着未来几年两大国际化服务式公寓的应运而生，我们预计将会吸引大量的外籍人士进驻，不仅包括新到南京的外籍人士，还包括现时居住在本地公司管理的公寓但是希望搬到更好公寓的外籍人士。4.4.4租金/售价整体市场 截至2006年5月，本地公司管理的服务式公寓租金为每月每平方米37元人民币（折合每月每平方米4.62美元）到每月每平方米83元人民币（折合每月每平方米10.35美元）。 南京目前唯一有专业管理服务的苏宁环球套房式酒店公寓的平均租金大约为每月每平方米206元人民币（折合每月每平116、方米25.7美元），这可以作为估计本案项目服务式公寓租金的一个基准。未来三年国际化服务式公寓的供应有限，以及不断增加的外籍人士对公寓的需求将推动稳定的租金增长。以上海为例，从2001年到2004年年底的四年时间，高级服务式公寓的租金平均每年增长高达8.8%。按这趋势来看，我们比较保守地估计从现在起到2008年止的未来三年租金将每年增长5%。而售价方面，现有的本地公司管理的服务式公寓售价从每平方米8000元人民币到13000元人民币不等（即每平方米998美元到1622美元）。从下表可以看出，截至2006年5月本地公司管理的服务式公寓租金回报率从5%到8%不等。目前在南京没有可比较的国际化服务式公117、寓回报率。若不考虑整体的入住率与管理开支，单纯就租金回报率而言，国际化服务式公寓的应该高于8%，大概有10%的回报率。因为相比本地公司管理的服务式公寓，其租金额外收入的比例要高于售价。部分由本地公司管理的服务式公寓的销售均价及回报率开发项目平均租金（每月每平方米）销售均价 （每平方米）投资回报率人民币美元人民币美元君临国际556.98,3001,0358.00%名仕苑374.68,0009985.60%朗诗花园587.29,0001,1237.70%丽晶花园556.99,4001,1737.00%金陵花园8310.413,0001,6227.70%瑞鑫花园587.210,0001,2487.0118、0%都市花园587.29,5001,1857.30%资料来源：Colliers本案项目 与租金/售价对比要预估本案项目服务式公寓部分未来的租金，以苏宁环球套房式酒店公寓的公寓租金为基准是最合适的，因为作为市区内唯一提供专业管理服务的服务式公寓，苏宁环球套房式酒店公寓与本案项目的定位最接近。截至2006年5月，其平均租金为每月每平方米206元人民币（即每月每平方米25.70美元）。在各个方面与苏宁环球套房式酒店公寓一一对比，本案项目的服务式公寓部分无论是在地理位置、整体规模及物业组合，还是建筑硬件、景观等方面都更加出色。要素优劣对比本案项目苏宁环球套房式酒店公寓地理位置0.31.11交通条件0.119、251.11规模/物业组合0.051.251建筑硬件/ 规格0.11.21整体定位0.11.21景观0.21.31分值1.00 1.17 1平均租金（人民币/平方米/月）240.5 206通过本案项目和苏宁环球套房式酒店公寓的各方面的比较，我们得出的结论是，如果本案项目服务式公寓现在竣工，那么本案项目服务式公寓的租金将要比苏宁环球套房式酒店公寓高。 按目前苏宁环球套房式酒店公寓的平均租金每月每平方米206元人民币（折合为每月每平方米25.70美元）来算，2006年5月，本案项目的服务式公寓的平均租金估计为每月每平方米240.5元人民币（折合为每月每平方米30.00美元）（为方便本报告进行财务分120、析，我们将按每天每平方米8.016元人民币计算）。另外，本案项目服务式公寓独有的额外优势，例如位于建筑高区的优越性、完善的物业设施等都为本案项目服务式公寓提供了附加价值。要素2007年服务式公寓租金本案项目 2005年服务式公寓租金本案项目 2006年年度增长1.05 1.0 2007年年度增长1.05 1.0 2008年年度增长1.05 1.0 2009年年度增长1.05 1.0 2010年年度增长1.05 1.0 高街1.051.0 混合使用的开发1.021.0 地点要素1.021.0 分值1.391.0 平均租金（人民币/平方米/天） 11.218.02 按目前南京高级服务式公寓一层售价121、每平方米13000元人民币的水平，以及每升高一层售价涨3.85%这一规律来算，那么将于2007年第一季度入市的高层服务式公寓的售价将可以达到每平方米25000元人民币。若按照10%的回报率反算，苏宁环球套房式酒店公寓现时的售价也可以达到每平方米24720元人民币，因此，可以人为本案项目服务式公寓25000元/平方米的价格水平是相对合理的。 同时，考虑到：1）由于服务式公寓11层到25层等客房的租金因为其景观优势而额外增加5%；2）再加上本案项目一期计划采取的优惠5%的促销策略，预计服务式公寓上市时的售价可以达到每平方米25000元人民币。本案项目的豪华型公寓，每个单元都将占占据整整一层约500122、平方米左右的面积，在南京代表了一种全新的产品的出现，将大大满足南京市不断涌现的上层人士的需要。最高标准的建筑品质、优质的进口家具及装修材料，本案项目豪宅公寓将毫无疑问会远远凌驾于南京现有的住宅物业之上，可与之相比的只有刚刚竣工的上海翠湖天地（Shui Ons Lakeville）等豪华型住宅项目。 由于目前及未来在南京市场的这一领域没有竞争者，本案项目将可以处于完全的领导地位，满足潜在的对豪华型服务式公寓的强烈需求。与最近上海豪华型公寓的成交价格相比较，预计本案项目豪宅公寓的售价将可以达到每平米40000元人民币。 5 发展策略及概览5.1 最理想的发展组合及发展策略本案项目将分两期开发，并确123、保每一期都有合理的发展组合。（I）商场部分第一期中，7层的商业裙房将提供74,600平方米的商业面积，第二期将提供另外45,000平米的商业面积。由于足够的商业体量，本案项目完全可以发展成为一个一站式的消费场所。值得注意的是，商业部分将至少吸纳2-3家主力商户，并辅以其他的小商户。一般情况下，数家国际顶级品牌的入驻将极大的提高本案项目的声望，同时可以使得本案项目成为南京时尚界最前沿的展示场所。目前，很多商家们已经对本案项目表现了极强的兴趣。例如，南京目前最大的百货企业，金鹰百货，已经预订了35,000平米的商业面积。尽管不同类型的商家对于本案项目有较高的热情，开发商对于商家的资质审查却比较严格124、，除了商家的租金承受能力外，还要评估商户组合的适宜程度及能否推动本案项目成为南京最为顶级的商业场所。预计一些规模相对较小的主力商家将对提高本案项目商业部分的档次起到较强的作用，比如一些书店、美容/保健中心（如瑜伽等）、音像店、影院等。目前一些学习中心，如音乐学校、艺术设计学校等正在接受评估，这种类型的租户将给本案项目带来持续稳定的人流，从而给其他商家带来商机。以上这些商家将提升、巩固本案作为南京时尚生活中心的地位。鉴于商业部分整体运作的可行性，我们建议商业部分将由开发商整体持有，对外出租，形成租金收益。只要能实现较好的租户组合，本案项目整体的档次形象都将可以得到提升。（II）会议及展览部分12125、,000平米的会展场所将被设置在裙房的7层和8层。会展场所主要将迎合南京日益上升的高档会展市场的需求。基于以下因素，我们认为本案项目的会展设施的市场前景看好：n 成熟的、靠近CBD的地理位置；n 便捷的交通条件，靠近地铁和主干道；n 可以为本案项目写字楼及酒店客户的会议需求提供额外的便捷；n 本案项目可以同时满足会议、住宿、购物、办公等需求，因此对于吸引论坛或大会尤为有利；n 项目整体的档次形象及声望以及吸引一些高端产品或奢侈品的展会或推广活动；n 政府的强大支持。相应地，会议展览所产生的人流将一定会提高本案项目其他部分的业务机会，比如商场及酒店。（III）高档公寓部分本案项目一期总共将有67126、8套高档公寓与27套豪宅，总面积为14,900平米。高档公寓及豪宅将用于出售，迎合南京的顶级居住需求。公寓部分将成为南京公寓市场的新的价格高点。由于是目前南京少有的顶级公寓产品，预计产品整体的去化状况会较好。公寓部分将配备顶级品质的建材、设备设施，专为迎合南京市场上出现的对顶级居住产品的需求。同时，所有的公寓房间都可以直接欣赏玄武湖的自然美景，这些提升公寓产品的价值。由于产品数量稀少，以及本身的顶级品质，预计公寓产品的吸纳速度将会较快，从而产生可观的现金回笼。（IV）服务式公寓部分本案项目的第一期和第二期将分别推出29,700平米（27套大户型+ 825套普通户型）和45,000平米（规划中）127、的服务式公寓。由于顶级的定位及良好的地理位置，本案项目的服务式公寓将对外籍人士产生的强大的吸引力。考虑到一些潜在的投资者可能有先短期投资、然后自己居住的打算，服务式公寓将与买家签订5年的统一返租协议，并可以再延长5年。在头5年末，如果大部分的服务式买家不同意继续续约，那么返租协议将在5年期末自动终止。本案项目可以考虑为首三年提供8%的保证投资回报率。因考虑到服务式公寓市场良好的市场前景，稳定型收益率有可能会超过8%而为本案项目带来额外的收入。因此即使以8%的保证收益率来算，考虑到较低的开发成本，较高的售价，即使将收益率支出分摊到售价中，服务式公寓仍然可以保持其利润空间。这里强调的是，与高档公寓128、发展策略相类似，服务式公寓大部分会分批在第一期内完工及分层出售，以求为整个发展项目产生足够的现金流。剩余的在第二期完工的服务式公寓将部分保留作出租型物业，并作为长期战略的一部分，为本案项目提供长期稳定的现金流。伴随商场、酒店及办公楼（仅指第二期）提供的稳固收入，服务式公寓的收入为不久的将来南京国际集团股份有限公司以REIT上市提供很好的基础。（V）办公楼部分第一期包括约23,000办公楼面积，而第二期则包括75,600的办公楼面积。以甲级办公楼标准，这部分与此物业的其他部分一样，将提供一个真正国际水准的办公楼空间，并将成为南京的标志性建筑。第一期的办公楼部分计划于前三年出租，以快速建立体现其经129、济价值。一旦其入住率达到较高的水平而且租金收入稳定且具有足够的市场吸引力后，可以考虑将其整栋出售。办公楼出售的进行，以及服务式公寓和高档公寓部分的销售收入，都会被用作本案项目第二期的发展投入，藉此以大幅减低/控制利息/持有的成本。正如上面强调，办公楼部分亦将为物业的商场、酒店、会议及住宅部分带来商业机会。（VI）酒店部分此物业将会容纳两家国际性酒店 第一期的诺富特酒店以及第二期的威斯汀酒店。这些物业以其全球性的知名品牌，将增强物业其他组成部分的市场知名度。它们的品牌将使得本案项目在住宅部分的获得售价溢价并且为那些提供长期稳定性收入的资产争取更有利及更佳的合同条款。值得一提的是，将会有大量的商业130、机会从酒店分流至会议，商场及办公楼。可以预料的是，考虑其地理位置及优美的湖景配、良好的交通条件，酒店的房价将会处于非常理想的水平。(VIII)会所面积为9,700的会所将是南京，乃至于可能是江苏省的类似会所中最大及功能最完善的。位处于大楼的第九及第十层，可以俯瞰城市美景及玄武湖风光。若有可能，可以邀请两家管理公司同时营运会所，例如健身中心及健康及美容水疗中心，以迎合不同的顾客需求及适应市场环境。我们建议该建筑物由专业管理公司经营及出租。(VIII)停车位鉴于本案项目以中高收入消费者及南京和附近城市的中高收入人士为目标顾客，提供充足的停车位是十分重要的，因预料将会持续稳定地越来越多人拥有汽车。现131、有的南京商场及办公楼没有为其客户提供方便及充足的停车位空间。因此，鉴于本案项目提供充足的车位，可以吸引到更多的消费者。再者，停车位的租金收入也是另外一项重要的收入来源。5.2 发展进度最新资料时间 进度1993经当地政府批准收购土地9/1999拆迁完成和当地政府移交土地2002第一期施工8/2005第一期封顶2007第二期开始施工6/2007商场完工及预开业12/2007第一期完工2009第二期封顶12/2010第二期完工土地转让，并且于1993年被全额付款购买。n 当地政府于1993年开始拆迁，于1999年9月完成。之后进行土地平整及移交给南京国际集团股份有限公司。n 原设计修订及更改后，本132、案项目的设计完成于2002年并且开始第一期施工。n 2005年8月举行第一期的封顶仪式。n 根据施工进度表，第一期商场部分将于2007年6月完工，随后商场部分将进行预开业。n 2007年12月第一期工程将会完工。n 根据施工进度表，第二期工程施工于2007开始。n 计划于2009第二期工程封顶。n 第二期工程将于2010年12月完工。5.3 委任第三方顾问的最新资料第三方顾问 顾问名称建筑师 Lohan Caprile Geotttsch 园景设计师SWA Group工程建筑师East China Architectural Design & Research Institute Co., L133、td.机械及电力工程顾问 America Bocheng Engineering Co., Ltd. (Shanghai)销售代理/顾问Jones Lang LaSalle市场推广顾问Ruishang Liancheng (Shanghai) Real Estate Consultant Co., Ltd.5.4 委任第三方管理协议及其主要条款第三方管理协议 管理公司名称物业管理Ningao Property Management Company (Collier International)酒店管理Accor International Hotel Management Company (第134、一期Novotel Hotel) Starwood Hotels & Resorts (第二期Westin Hotel)百货公司管理Golden Eagle Department Store6 本案项目相关信息6.1 开发参数6.1.1 地块位置湖南路零售区新街口中央商务区禄口机场Lukou Airport南京国际展览中心火车站来源： 南京国际集团股份有限公司本案项目位于鼓楼区南京传统市中心。 毗邻本案项目南侧是玄武饭店 由当地酒店运营商运营的 5 星级酒店。 本案项目地铁站玄武湖索菲特饭店Sofitel Hotel湖南路玄武饭店来源： 南京国际集团股份有限公司本案项目模型来源： 南京国际集团135、股份有限公司地块规划，东立面图、南立面图来源： 南京国际集团股份有限公司本案项目效果图来源：南京国际集团股份有限公司开发项目再向南 200 米是湖南路 南京主要的商业街之一。 这条深受欢迎的商业街包括各种商店，中高档临街商铺及餐饮店。 湖南路也是大众传媒机构的办公地点，包括新华社、人民日报社和中央电视台。就地块可达性而言，该地块位于中央路（城市主要干道）沿线，位置优越。 沿中央路可便捷地到达新街口 南京最大、最成熟的中央商务区，驾车约 10 分钟。 此外，该地块距近期完工的地铁 1 号线玄武门站只有 200 米。乘坐地铁 1 号线可轻松到达南京东北、东南的主要区域。 地铁 1 号线的东北方向终136、点站是新林学院城，西南方向终点站是奥林匹克新城区，从该地块乘坐地铁到达两个方向终点站的时间约为 30 分钟。禄口国际机场位于南京市中心的外部，从本案项目驾车到达需要大约 40 分钟。终点站从 本案项目 驾车的时间(估计)火车站5 分钟湖南路商业区2 分钟新街口中央商务区10 分钟禄口国际机场40 分钟南京国际展览中心5 分钟来源： 南京国际集团股份有限公司本案项目由于临近面积 444 公顷的玄武湖（就在中央路东面），也得益于它景色优美的地理位置。 此开发项目建成后，租客可将180 范围内的湖光山色尽收眼底。此外，江苏展览馆 华东主要商贸中心之一，就位于湖的东岸，可通过隧道方便到达，隧道的出口临137、近本案项目。下面的照片是从本案项目拍摄到的玄武湖的景色。来源： 南京国际集团股份有限公司6.1.2项目开发内容组合本案项目是一项多功能的开发项目，包括高端商铺物业、甲级写字楼、4 星、5 星级酒店、豪华公寓及酒店式公寓。 共有 3 座塔楼建于高 8 层的裙房之上。 两座塔楼分别高35层和38层。 两座塔楼的侧面是一座 73 层高的塔楼。 项目开发内容组合如下：功能位置楼层可租赁/ 可出售的面积（平方米） 南京国际集团股份有限公司 意图本案项目 一期甲级写字楼B 座11 22 层23,228.24前 3 年租赁，然后整体出售豪华公寓C 座11- 38 层14,888.58出售产权式酒店式公寓C 138、座11- 38 层26,760.95出售南京国际购物中心（商铺）裙楼1-7 层74,559.66出租诺富特饭店B 座23-35 层19,420.08出租南京展览中心裙楼7-8 层12,501.81出租会所B 座和 C 座9-10 层9,746.11出租停车场地下B1B245,949.89出租总计227,055.32本案项目二期餐厅（餐饮）A 座76-82 层12,107出租威斯汀大饭店A 座58-75 层41,721出租酒店式公寓A 座40-57 层45,150出租高区写字楼A 座25-39 层37,806出租低区写字楼A 座10-24 层37,806出租商业裙楼A 座1-9 层45,410出139、租地下停车场A 座地下1-3层24,649出租总计244,649来源： 南京国际集团股份有限公司6.1.3 各组成部分定位（写字楼、商铺、酒店式公寓、酒店）组成部分定位写字楼甲级写字楼商铺高档百货商店及购物中心酒店式公寓高档豪华公寓酒店国际标准 4 星级的诺富特饭店国际标准 5 星级的威斯汀大饭店来源： 南京国际集团股份有限公司6.2 组成部分项目详情（写字楼、商铺、酒店式公寓、豪华公寓、酒店）组成部分的建筑面积 组成部分一期（平方米）二期（平方米）二二期（平方米）总计（平方米）写字楼23,22875,61298,840商铺87,06145,410132,471酒店29,16653,82882140、,994酒店式公寓045,15045,150产权式酒店式公寓26,761026,761豪华公寓14,889014,889停车场45,95024,64970,599总计227,055244,649471,704组成部分的楼层数组成部分一期二期总计写字楼12待定待定商铺8待定待定酒店13待定待定酒店式公寓无待定待定产权式酒店式公寓27无27豪华公寓27无27停车场2待定待定每层建筑面积每层建筑面积一期二期总计写字楼1,900待定待定商铺1,450, 12,501待定待定酒店1,900待定待定酒店式公寓无待定待定产权式酒店式公寓825无825豪华公寓678无678停车场22,975待定待定单元数目单141、元数目一期二期总计写字楼84待定待定商铺104待定待定酒店233待定待定酒店式公寓0待定待定产权式酒店式公寓274无274豪华公寓27无27停车场650待定待定每个单元建筑面积每单元建筑面积一期二期总计写字楼160-460待定待定商铺34-270待定待定酒店待定待定待定酒店式公寓无待定待定产权式酒店式公寓68-268无68-268豪华公寓520-1,156无520-1,156停车场71待定待定得房率得房率一期二期总计写字楼73%待定待定商铺47%待定待定酒店待定待定待定酒店式公寓无待定待定产权式酒店式公寓82%无82%豪华公寓82%无82%停车场待定待定待定 6.3建筑规格（一期）6.3.1结142、构规格开发项目中（一期）下列各项的规格包括：a) 地板至顶棚的高度b) 外墙材料c)内部装修、板层内墙走廊大堂电梯大堂厕所茶水间吊顶等地板至顶棚的高度（结构高度）用途楼层地板至顶棚的高度购物中心层米2-8层5.5米世界展览中心（北区7-8层）11米写字楼11-22层3.8米23-35层3.4米豪华公寓（御景轩）11-38层3.4米如上表所述，商铺部分地板至顶棚的高度从 5.5 米（2-8 层）至北区 7 至 8 层的 11 米不等。 因为后者将预留部分面积用作世界展览中心。就写字楼部分而言，低区（11-22 楼）的天花板高度（3.8 米）略高于高区（23-35 层）天花板的高度（3.4 米）。143、御景轩豪华公寓位于 11-38 层，高度为 3.4 米。外墙本案项目的幕墙是由洛翰建筑设计事务所设计。 融现代风格与大理石装饰为一体，幕墙规格为单元式中空low-e(612A6)玻璃幕墙。内部装修、板层内墙走廊大堂电梯大堂厕所茶水间吊顶等本案项目内部装修的详细规格仍在规划过程中，因此尚未最终定案。6.3.2各组成部分规格下面是关于裙楼购物中心（1-8 层）、写字楼（B 座）及豪华公寓的规格。购物中心（裙楼 1-8 层）材料品牌内墙石膏拉法基 (Lafarge) 乳胶涂料多乐士（Dulux）地板 树脂诺拉(NORA)/德国朗诗大理石国际品牌人工天花板石膏拉法基 (Lafarge) 厕所瓷砖Mos144、a石膏（防水）洁具拉法基(Lafarge) 本地合资品牌门窗硬玻璃双层玻璃南波、耀皮、圣戈班(Saint-gobain)玻璃门Dorma写字楼（B 座）材料品牌内墙石膏无乳胶涂料无写字楼地板无无大堂/走廊/电梯大堂大理石国际品牌人工天花板纸面石膏无厕所瓷砖洁具Mosa本地合资品牌门窗无国际品牌豪华公寓材料品牌内墙墙壁纸德国朗诗乳胶涂料美国大师地板 木材（崇义）本地产地毯新西兰诺曼人工天花板乳胶涂料美国大师厕所同质瓷砖本地产瓷砖洁具意大利道格拉斯本地合资品牌厨房同质瓷砖本地产瓷砖意大利道格拉斯门窗设备烤炉、冰箱、橱柜、面盆由本地/国外品牌商提供卧室门上海固化门锁SteelNova（意大利）写字楼145、内还安装了宽带，可选择两个互联网供应商；并装有足够的信息接口，包括卫星电视和有线电视接口。豪华公寓内也安装了宽带、卫星电视及有线电视系统。 安全方面，将安装楼宇自动化系统(BA)、消防安全系统和全天候管理系统。6.4机电设备规格6.4.1电梯及自动扶梯本案项目一期共有 26 部电梯和 56 部自动扶梯。这些电梯和自动扶梯的服务范围是 B 座（写字楼及诺富特饭店）、C 座（豪华公寓、产权式酒店式公寓）及商业裙楼。 26 部电梯包括 8 部货梯和 18 部客梯。 26 部电梯中，12 部将只在低区运行，14 部将只在高区运行。本案项目一期裙楼部分将有56 部自动扶梯提供服务。一期电梯及自动扶梯详表146、建筑/用途电梯用途电梯数量自动扶梯数量品牌电梯荷载本案项目 一期B 座甲级写字楼及诺富特饭店货梯2-瑞士迅达1.35 吨客梯7-瑞士迅达1.35 吨C 座豪华公寓及产权式酒店式公寓 (SSA)货梯-无无客梯5-瑞士迅达1.15 吨裙楼南京国际购物中心货梯6-无1.6 吨客梯6561.15 吨 1.35 吨总计2656-来源： 南京国际集团股份有限公司到目前为止，本案项目二期的电梯及自动扶梯的详情仍未最后确定。 6.4.2空调系统本案项目一期空调系统详情如下表所示。二期空调系统的详情仍未确定。建筑/用途夏季冬季人均实用面积（平方米/人）新风标准(CMH/P)照明及动力用电/W/M2Yawp 标准147、 (NC)干球相对湿度干球相对湿度商场256016183023256044大餐厅256020401.4254040小餐厅246022401.6304540快餐2560204011.2254040咖啡246022401253535展厅256020301.52.525703444办公24602030830503640物业等2660203046303536会议（65m2）256020401254040健身225018305605545室内游泳池2970297082/小时4040公寓起居2455203058255040公寓卧室25502230610302035门厅、大堂2650182010103540148、前厅、休息室265520305102540客房24602030-2080/r600/r35来源： 南京国际集团股份有限公司就写字楼而言，中央空调系统功能强大，可24 小时制冷及制热。 所有单元均配备单独的计费系统。6.4.3 电力/照明系统n 本案项目一期将有两条 10 千瓦 的电力供应线提供电力。n 一期工程中将设有 7 个变电站 (B1B7)。n B1 将为地下层及商业裙楼北部提供电力。n B2 将为地下层及商业裙楼南部提供电力。n B4 将为南塔楼，B5 将为北塔楼提供电力。n B3、B4 及 B7 将为一期建筑（B 座、C 座及商业裙楼）的空调系统提供电力。n 景色照明系统的压力为 2149、20/380V。 9 及 11 层的景色照明电荷为 2.75 千瓦， 广场的电荷为 16.94 千瓦。6.4.4 防火系统n 位于商业裙楼一层的防火监控中心将控制本案项目一期所有建筑的防火系统。n 位于 B 座 24 层的防火监控中心将控制 B 座的防火系统。n 一有火警发生，烟火探测系统及自动喷淋系统将被启动，所有非紧急照明系统将关闭，所有电梯将处于防火状态，广播系统将发出警报。6.4.5 通讯系统n 有线电视源位于地下一层，频率设为860兆赫。 可接收 56 个频道。n A 座及 B 座在建筑物顶层各有一个卫星接收器。n 所有一期建筑均配有局域网。 6.5 本案项目SWOT(优势劣势机会威150、胁)分析优势：n 从整体规模、物业高度、开发项目内容组合、建筑质量方面，本案项目在南京甚至整个江苏省都无可比拟，作为在全国范围内极具竞争力的商业和住宅开发项目中的地标项目，它无疑将引起全国的普遍关注。n 作为南京主要的地标性建筑及市政府城市规划的里程碑，本案项目得到省市两级政府的大力支持。 n “10 强房地产”评估团 国务院的附属机构，也是中国房地产业重要的权威机构之于 2004 年将本案项目评为 “中国 10 佳地标性建筑”。n 位于市区的优越位置，俯瞰恬静的玄武湖，本案项目的景观优势在南京首屈一指。与其它类似的物业相比，如即将在明年竣工的绿地广场、仁恒四季酒店，极好的地理位置无疑赋予了本151、案项目很强的优势。n 本案项目拥有优越的地理位置，从南京的任何地方都可以通过主要干道中央路及地铁线路方便快捷地到达。n 本案项目也将得益于周围区域中各种配套设施的发展和成熟，包括沿湖南路的许多临街商店、餐饮店等。 n 本案项目将成为南京唯一一项综合性最强的开发项目，为租客提供优良的写字楼、商业、住宅及酒店设施。 n 正在开发的写字楼部分都将包括南京最高标准的设计规格，融合了高端写字楼的所有特征，例如架空地板、高得房率、高层高、很大的每层楼面面积、极短的电梯等待时间。 这些特征将引起跨国企业及当地具有对写字楼具有较高要求的公司的关注。n 得益于进口的高质量建筑材料和设备，本案项目酒店/酒店式公寓152、/豪华公寓的设计和规格都将在南京独占鳌头。 此外，本案项目设计极为独特，每套单元均可领略到玄武湖的优美景色。 n 本案项目豪华公寓单元，所有单元面积介于 375 550 平方米之间，占据整楼层面积的一半左右，面积远远大于现有或规划中的南京高档住宅项目，为住客提供城市中无以伦比的享受。 因此，它是锁定南京日益增加的上层人士的独特的开发项目，。 n 与最近购得土地的开发项目相比，由于地块购买较早，本案项目将得益于较低的盈亏平衡成本。 基于土地成本 RMB 1,125/平方米，一期和二期的盈亏平衡成本为人民币 9,000 /平方米。n 本案项目的预计财务回报相对较高，表明此项投资将获利颇丰。 预计税153、前内部收益率（息后税前）为 34.76%，股东内部收益率（息税前）为 34.92%，股东内部收益率（息后税前）为 28.85% 。n 在竣工前，本案项目就已引起不少公司和商铺租赁者相当的关注，这将从金鹰集团预租大面积的商铺及威斯汀大饭店和诺富特饭店承诺入驻得到印证。劣势：n 本案项目目前还不象新街口那样占据南京市核心商务区的地位。 但是沿中央路开车 10 分钟或乘坐地铁即可轻松到达新街口。n 本案项目周边的商务环境还不十分成熟，开发项目相对孤立于其他的主要写字楼及商铺物业。 根据政府对湖南路的规划，并随着商务环境的不断成熟，在未来几年内，这种情况预计将会改变。机遇：n 迅速增长的外商直接投资印154、证南京市场对于主要跨国企业的吸引力逐渐增加， 而这将引起在南京居住和工作的外籍人士数目的增加， 因此对国际标准的写字楼和公寓/酒店住宿的需求也日益增加。n 上海、北京写字楼租赁成本近年来增长迅速，甚至与新加坡、台北的租金不相上下，促使跨国企业在其它城市，例如南京寻找租金较为低廉的写字楼。n 南京临近上海仅3 小时的火车车程，因此也能从上海的迅速发展及其中国金融中心的地位得益，同时也使在南京办公成为众多公司寻求发展和保持较低入住成本的可行的商业选择。 n 南京位于长三角区域，可以利用区域经济的迅速发展及四通八达的销售/物流网络，包括火车，公路交通和国内最好的港口设施。n 南京被认为是中国四大教育155、中心之一，拥有 38 所大学和 600 多家研究机构，在中国受高等教育的劳动者日益紧缺及劳动力成本（尤其是一级城市如上海）持续增加的情况下，为在南京办公的公司提供了丰富的人才资源。n 经济的迅速发展及本地居民收入的提高促使了本地公司及个人对高质量写字楼、商铺和住宅需求的增加。 n 本案项目规模之大将会使商圈覆盖范围增大，这里的两座国际级酒店 -诺富特饭店和威斯汀大饭店，可提供 450个床位，高档酒店式公寓中提供 360个床位，写字楼的巨大体量可容纳 9500 名职员（假定人均 10 平方米），再加上其它设施，本案项目对所有物业类型的用户都非常方便。n 金鹰集团已预租商铺区域的大部分空间，将成为156、商铺部分的主力租户，将吸引众多购物者，并使得商铺区域其余部分可获得更高租金。 金鹰集团已在新街口拥有一家百货公司，是南京广为认可的品牌，深受本地居民的欢迎。n 除已占据一定商铺空间的金鹰百货公司外，商铺其余部分将作为购物中心。 作为南京唯一两家高档购物中心之一（另一家是德基广场，现基本满租），本案项目将从试图立足南京市场的品牌零售商的强劲需求中获益。n 南京商铺的开发落后于当地居民不断增长的收入水平以及更为挑剔的购物习惯，这样就形成对面向日益增加的上层人士的本案项目商铺部分的强劲需求。n 本案项目临近南京火车站，而南京火车站是南京，尤其是从上海到南京进行商务和休闲旅游活动者的必经之地。 这将对157、本案项目内的两个酒店产生强大的需求。n 本案项目毗邻南京国际展览中心，可通过隧道到达。 南京国际展览中心是江苏省最大的展览中心，市政府欲将其建设成区域展览的集聚地，这也将形成对本案项目两个酒店的强大需求。 风险：n 南京物业质量呈上升趋势。 本案项目将面临其它物业的竞争，例如未来几年内将竣工的写字楼、酒店、酒店式公寓和商铺物业等。 n 位于鼓楼区、最近竣工的德基广场，目前是南京最为高档的商铺开发项目，并成为过去一年中进入南京市场，如范思哲 (Versace) 及爱斯卡达(Escada) 等品牌零售商的入驻地。 开发项目的二期工程正在筹备，这将形成对本案项目高档商铺部分的竞争。 n 位于建邺区，158、将在未来 3 年内推出的仁恒四季酒店，尽管在规模或物业组合方面不及本案项目，仍与本案项目的国际标准酒店式公寓具有一定的可比性。然而，仁恒四季酒店距本案项目较远，尚不构成对本案项目的主要竞争对手。 n 位于鼓楼区的绿地广场，将包括洲际酒店运营的国际5 星级酒店和甲级写字楼。 由于绿地广场临近本案项目， 并将于 2009年竣工，预计将在高档酒店和优质写字楼市场，成为本案项目的强劲竞争对手。7 市场推广策略概览7.1 市场推广计划概览为确保本案项目旗下的写字楼、住宅,及商铺物业能成功租售，我们利用多管齐下的方法宣传推广物业：n 为了可扩大市场接触面，及获得所需的专业人才推广本案项目的高档物业，南京国159、际集团股份有限公司委任了国际物业管理公司-仲量联行-担任租售物业的市场推广工作。仲量联行在中国推广商业及住宅物业方面有出色的业绩记录。该公司现时在中国进行推广的著名商用物业，包括在上海的恒隆广场、世界贸易大厦2期及花旗集团大厦，和在北京的凯德置地大厦及新华保险大厦；而在显赫的住宅物业方面则包括在上海的圣塔菲、Greenworld及协和城，和在北京的观唐别墅。n 通过全球的业务网络，仲量联行会向有意进军中国市场的国际客户及伙伴宣传推广物业。n 通过在南京及江苏省的网络及影响力，南京国际集团股份有限公司会向当地有意扩展至市区的主要公司及零售商宣传推广物业。南京国际集团股份有限公司已收到数个对该些物160、业表示有兴趣的查询。n 南京市政府会在中国贸易展览会及简介会，向当地及国外感兴趣的人士推介物业设施。7.2目标市场分析写字楼n 计划在南京建立/扩展写字楼的世界500强公司；n 在南京的服务业公司，如金融业、会计业、律师事务所、信息科技业、顾问公司及建筑师事务所；n 江苏省著名的民营公司。商铺n 高檔次零售商；n 南京市中心居民；n 在南京市中心附近甲级写字楼的上班人士；n 南京的富裕居民；n 少部份江苏省的富裕居民；n 到访南京市的外国/国内游客。酒店n 到访南京的外国/国内高级商务旅客；n 到访南京的外国/国内高级游客；n 住在南京的外国人士；n 少部份从江苏或其它省份往南京开会/受训的人161、员。服务式住宅出租n 在南京工作的外国高级行政人员；n 在南京的国内高级管理人员；n 少部分到访南京的外国游客；出售(出售型服务公寓) n 意欲购买小户型带装修单位的本地投资者；n 年青及有中上收入的上班人士。出售(大单位豪华住宅)n 在江苏省甚至中国其它地方的高级私营公司老板；n 著名公司的国内高级行政人员；n 在南京或江苏省的富裕海外居民8 财政概览8.1 综合现金流量分析 财务重点年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2006Q22007Q22008Q22009Q22010Q22011Q22012Q22013Q22014Q2201162、5Q22,016 收入年度写字楼出租收入0 0 10,174 40,839 840,791 41,169 164,704 260,130 289,693 318,521 1,996,022年度商铺出租收入0 0 130,484 243,441 267,666 356,845 531,982 639,269 768,193 892,005 3,829,883年度销售型服务式公寓及豪宅销售收入0 733,623 533,768 36,364 294,285 204,563 0 0 0 0 1,802,603年度服务式公寓出租收入 0 0 0 0 0 42,724 112,850 124,080 1163、36,428 150,004 566,086年度酒店出租收入0 0 34,984 105,825 133,710 199,828 395,804 592,968 651,975 716,855 2,831,948年度停车场出租收入0 0 10,539 19,501 21,442 30,323 40,415 44,437 48,859 53,721 269,237年度出售/出租总收益0 733,623 719,949 445,971 1,557,893 875,451 1,245,755 1,660,884 1,895,148 2,131,105 11,265,779 成本扣除：年度写字楼营业税164、及物业税0 0 1,786 7,167 147,559 7,225 28,906 45,653 50,841 55,900 345,037扣除：年度商铺营业税及物业税0 0 1,786 7,167 46,664 7,225 28,906 45,653 50,841 55,900 244,142扣除：年度散售服务式住宅及豪宅营业税及物业税0 40,716 29,624 2,018 16,333 11,353 0 0 0 0 100,044扣除：年度服务式住宅营业税及物业税 0 0 0 0 0 22,165 58,547 64,373 70,779 77,822 293,686扣除：年度酒店直接成165、本、营业税及物业税0 0 16,250 44,593 56,343 89,866 191,890 294,387 323,682 355,892 1,372,901Tax扣除：年度停车场营业税及物业税0 0 1,850 3,422 3,763 5,322 7,093 7,799 8,575 9,428 47,251年度税后销售净收益0 692,907 668,654 381,603 1,287,232 732,295 930,414 1,203,020 1,390,431 1,576,162 8,862,718扣除：年度写字楼市场推广成本0 0 1,017 4,084 84,079 4,117166、 16,470 26,013 28,969 31,852 196,602扣除：年度商铺市场推广成本0 0 13,048 24,344 26,767 35,685 53,198 63,927 76,819 89,200 382,988扣除：年度散售服务式公寓及豪宅市场推广成本0 73,362 53,377 3,636 29,428 20,456 0 0 0 0 180,260扣除：年度服务式公寓市场推广成本0 0 0 0 0 4,272 11,285 12,408 13,643 15,000 56,609扣除：年度酒店市场推广及管理成本0 0 1,660 4,271 5,396 9,589 22167、,730 36,737 40,681 44,729 165,792扣除：年度停车场市场推广成本0 0 1,054 1,950 2,144 3,032 4,042 4,444 4,886 5,372 26,924扣除市场推广成本后的年度销售净收益0 619,544 598,498 343,317 1,139,417 655,144 822,689 1,059,492 1,225,433 1,390,009 7,853,543 扣除：年度开发总成本1,206,465 878,526 711,460 644,571 147,331 36,833 0 0 0 0 3,625,186 息前税后净现金流量168、(160,534)12,910 (3,059)(99,702)132,043 211,760 229,474 279,676 323,228 359,960 4,228,357 息税前净现金流量(1,286,867)(277,652)(118,837)(308,579)1,048,207 637,190 852,096 1,098,613 1,270,735 1,441,952 14,419,523 18,776,383加：贷款0 0 0 0 0 0 0 0 2,921,146 扣除：第一期年度利息支出(47,469)(47,469)(47,469)(47,469)0 0 0 0 0 0 (1169、89,874)扣除：第二期年度利息支出0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0扣除：偿还贷款 (730,286)(730,286)(730,286)(730,286)0 0 0 0 0 0 (2,921,146)税前息后年度净现金流量(1,281,833)(272,618)(113,804)(303,545)1,048,207 637,190 852,096 1,098,613 1,270,735 1,441,952 14,419,523 18,796,518扣除：土地增值税(LVAT)0 (3,615)(2,000)0 (2,483)(1,328)0 0 0 0 (9,426)扣除：企业税170、(33.3%)0 0 0 0 0 (210,273)(281,192)(362,542)(419,343)(475,844)(1,749,194)息税后年度净现金流量(1,281,833)(283,589)(121,796)(303,878)1,025,370 421,556 570,905 736,071 851,393 966,108 9,661,081 2,580,305 年度经济增值(EVA)现金流量 (1,286,867)(277,652)(118,837)(308,579)1,048,207 426,918 570,905 736,071 851,393 966,108 9,661171、,081 12,268,746内部回报率摘要写字楼商铺酒店服务式公寓散售服务式公寓及豪宅第一期第二期综合税前项目内部回报率(息税前)29.96%37.85%24.55%26.78%182.67%45.02%25.08%34.76%税前股东内部回报率(税前息后)30.16%38.02%24.80%27.06%183.90%45.41%25.08%34.92%税后股东内部回报率(息税后)25.15%30.96%18.64%20.13%106.41%34.01%18.54%28.85%n 税前项目内部回报率(息税前) 34.76%n 税前股东内部回报率(税前息后)34.92%n 税后股东内部回报率(息税后) 28.85%8.2 公司现有及预计合约责任需南京国际集团股份有限公司提供信息及确定8.3 财务结构及责任需南京国际集团股份有限公司提供信息及确定8.4 投资计划安排需南京国际集团股份有限公司提供信息及确定8.5 股东退出投资策略需南京国际集团股份有限公司提供信息及确定