1、谨呈山东淄博黄金国际购物中心项目山东淄博黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告市场调研及定位分析报告山东德泰堂置业有限公司山东德泰堂置业有限公司 一.宏观经济 二.项目概况 三.市场研究 四.潜在竞争 五.借鉴案例目目 录录 六.定位建议 七.概念方案 八.经济测算城市区位淄博交通淄博概况人口分析GDP与人均GDP对比分析固定资产投资社会消费品总额分析可支配收入与消费性支出分析产业发展小结山东省概况三产分析宏观经济宏观经济一一淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地p南与泰山毗邻p北与黄河相依p东与潍坊市相接p西靠济南和莱芜 淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、2、高新技术开发区），3县（桓台、高青、沂源县）淄博市城市区位城市区位p铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市；p济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；p淄博周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局区域共同发展的效应开始显现淄博交通淄博交通滨博高速滨博高速济青高速济青高速p 山东省土地面积土地面积占全国总面积的2%（即15.71万平方公里），居民人口居民人口 9417.29417.2万人约占全国总人口的7%p 2008年度山东省实现GDPGDP31072.131073、2.1亿 元，占中国当年GDP总量的9%p 从发展速度发展速度看，2008年山东省GDP 增长率为12.1%，高出全国3.1个百 分点。此外，当年财政收入财政收入总额为 1956.9亿元，占全国的3%人口面积绝对值占全国比重9417.29417.2万万15.7115.71万平方公里万平方公里社会消费品零售总额占全国国内生产总值占全国财政收入占全国人口密度大，GDP高于全国发展速度山东省概况山东省概况p 淄博市土地面积土地面积占山东省总面积的4%（即5965平方公里），居民常住人口居民常住人口 504.51万人（约占全省总人口的5%）p 2008年度淄博市实现GDPGDP2316.78亿元 (全4、省排第全省排第5 5位位),占全省当年GDP总量 的7%；从发展速度看，2008年淄博市 GDPGDP增长率增长率为13%。此外，当年 财政收入财政收入总额为114.69亿元，占全省 的6%人口面积占山东省比重504.51504.51万万59655965平方公里平方公里社会消费品零售总额占全省社会消费品零售总额占全省国民生产总值占全省国民生产总值占全省财政收入占全省财政收入占全省淄博市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%14.9%绝对值淄博概况淄博概况p 淄博市2008年户籍人口达420.62420.62万万，比2007年增长1.031.03万万人人口分析人口分析管理资源网5、管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 管理资源网本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 本资料来自 p 淄博市2008年GDP达到2316.782316.78亿元亿元，位列全省第五名第五名，2008年人均GDP达5203652036元元，位列全省第四名第四名p 近三年淄博市GDP平均增速为14.9%14.9%（全省GDP增速：13.7%13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%15%，城市发展潜力大GDP/G6、DP/人均人均GDPGDP对比分析对比分析城市城市GDP(GDP(亿亿元元)排名排名青岛4436.181烟台3434.192济南3017.423潍坊2491.804淄博2316.785济宁2122.166东营2052.627临沂1958.608威海1780.359泰安1513.3010山东省各城市山东省各城市GDPGDP排名排名（前十位）（前十位）城市城市人均人均GDP(GDP(元元)排名排名东营1027411威海635192青岛528953淄博520364烟台490125济南457246莱芜358457滨州336108枣庄287449日照2830010山东省各城市人均山东省各城市人均GDPG7、DP排排名（前十位）名（前十位）p 淄博市全社会固定资产投资在2008年达到807.97807.97亿元亿元，比2007年增长24.9%24.9%，投资规模大幅放量p 近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3%8.3%固定资产投资分析固定资产投资分析三产分析三产分析p2008年淄博市第一产业占GDP的3.53.5（82.1882.18亿元），亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP 的64.864.8（1500.451500.45亿元），亿元），第三产业占GDP的31.731.7（734.15734.15亿元）亿元）p淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳p近三8、年淄博三产发展保持平稳增长p 2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元亿元p 淄博市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%19.2%），商业发展迅速 社会消费品零售总额分析社会消费品零售总额分析p 2008年淄博城市居民人均可支配收入达1762917629元元，人均消费性支出达1144711447元元，呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%11.2%和12.3%12.3%可支配收入与消费性支出分析可支配收入与消费性支出分析产业发展产业发展作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,9、限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新的活力 日用陶瓷10、化工产业产业发展产业发展机械冶金目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器11、件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平电子产业淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位新材料产业城市地位经济发展城市人口资源城市随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位人口规模较大，常住人口占绝对比例城市发展潜力大城市发展潜力大本地化特色强本地化特色强产业发展工业化12、城市，第二产业发达小结小结项目位置及地块条件道路系统公共交通周边主要物业项目概况项目概况二二地块周边SWOT分析地处以黄金国际商业街区地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大未来商业价值潜力巨大项目位置项目位置地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、西至世纪路、南至华光路N N本项目项目位置及地块条件项目位置及地块条件用地面积约17600平方米 建筑面积地块指标地块指标地块周边地块周边世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目联通路联通路华光路华光路拟建拟建百货百货TESCO地块周边地块周边占地面积（平米）占地面积（平13、米）1850018500建筑面积建筑面积 （平米）（平米）7350073500购物中心购物中心超市超市楼层楼层总面积总面积（平米）（平米）使用面积使用面积（平米）（平米）业态业态楼层楼层总面积总面积（平米）（平米）卖场面积卖场面积（平米）（平米）F4F48500850047004700餐饮、娱乐餐饮、娱乐F3F39600960053005300生活生活F2F29500950052005200时尚时尚 F1F19700970054005400 化妆品、鞋、手表化妆品、鞋、手表 、珠宝、珠宝F1F1500500B1B114001400800800 快餐快餐B1B11440014400890089014、0TESCOTESCO备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米 地块周边地块周边TESCOTESCO停车位停车位楼层楼层停车场（平米）停车场（平米）停车位停车位地面地面236236B1B125002500B2B21750017500（购物中心及卖场）（购物中心及卖场）464464合计合计2000020000700700停车位停车位(TESCO(TESCO 卖场卖场)560560停车位停车位(TESCO(TESCO 购物中心购物中心)140140地块周边地块周边05/05/20102010发包人开始建设工作发包人开始建设工作03/201103/201115、完成的结构和屋顶完成的结构和屋顶09/201109/2011产权移交到乐购产权移交到乐购01/201201/2012购物中心即将开业购物中心即将开业项目进度项目进度TESCOTESCON N道路系统道路系统p围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；p本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道；p城市各区域车辆方便到达本项目世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路公交系统公交系统N N公交线路、站点公交线路、站点移动大厦站途径线路：34、90、139、160路西六路北首站莲池公园站途径线路：2、121、126路西班牙风情街站 途径线路：16、159、160路美达集团站莲池小学站途径线路：123、137路项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站；公交站点发达，公交便利度较高123 137342121 126世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路90 139 160159 160项目位于黄金国际商业街区：现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质地块周边人口构成特17、点居民小区商业人流项目周边住宅小区较多项目周边有一定的商业项目和商业人流N N世世纪纪路路西西六六路路本项目本项目西西五五路路联通路联通路华光路华光路 莲池公园富邸大酒店金丽花园金丽大厦道庄小区中国建设银行民泰大酒店张店区第七中学九级塔花苑小区联通营业厅世纪花园美达花园世瑞苑小区莲池小区义乌小商品城政通超市丽景源大酒店淄博市职业学院 大润发超市齐泰花苑瑞丰苑小区瑞景苑小区黄金国际西班牙风情街周边物业周边物业住宅人口住宅人口序序号号楼盘楼盘名称名称位置位置开发商开发商物业物业类型类型户数户数均价均价（元（元/平米）平米）入住入住日期日期1黄金国际张店区华光路与西六路交汇处山东黄金置业有限公司小高18、层、高层、多层预计3000-5000户，已入住1000多户5300共三期，前二期已入住，第三期F区2011年8月入住2瑞丰苑张恒路与联通路交口创业房产多层1000多户35002003年3瑞景苑张恒路与联通路交口创业房产多层1500多户3400-35002000年项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主；随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大；周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发 在售 已售 淄博市外来人口数量少，本 土化倾向较强，不利于城市 的对外交流以及经济发展的 19、多样化 淄博新城区高档综合商业项 目陆续建成，如名尚城市广 场、佳世客，会对本项目入 市造成一定威胁威胁 近年淄博市人口、人均GDP、人均收入、社会消费品零售总额的平稳增长，未来有稳定的市场支持 商业业态现状大多定位雷 同，亟待符合市场需求的差 异化、标志性商业提升整 体品质 张店的对外交通条件非常 好，商业的辐射能力强 西部新城的发展与政府的西 迁，将带动西部商业地产项 目的蓬勃发展 本项目所处城市核心区土地供应稀缺，物业升值潜力大机会 地形及面积合理，具备规模 效益。地块呈长方形，沿 华光路东西向为延展面，延 展面达200多米，非常利于 商业的发展 城市交通网络发达，公交系 统便利 紧临的20、黄金国际小区是本地 档次高、规模大的社区，社 区内的居民多是收入较高人 群，可为本项目带来潜在的 高收入客群 优势 地块处于华光路，目前该 区域商业项目少，商业氛 围不够浓厚劣势SWOTSWOT分析分析淄博市商业发展历程淄博市商业市场未来发展格局 张店区商圈分析 销售类商业分析餐饮类商业分析 休闲娱乐类商业分析市场研究市场研究与青岛、济南对比分析商业市场特征总结三三淄博市商业发展历程淄博市商业发展历程第一阶段：第一阶段：（1985-19951985-1995）有计划）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形商业发展初现雏形第二阶段：（第二阶段：（19921、5-20021995-2002）市场经）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型圈基本成型第三阶段：（第三阶段：（20022002至今）日照至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变业格局发生悄然改变淄博市商业市场未来发展格局淄博市商业市场未来发展格局 淄博市中心城区商业网点规划淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化 规划将22、分为近期规划（到规划将分为近期规划（到20102010年）和远期规划（年）和远期规划（20112011年年20202020年）年）主要规划内容主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商 业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。规划目标规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。淄博市商业市场未来发展格局淄博市商业市场未来发展格局 p老城区未来发展远景规划老城区未来发展远景规划 将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围 商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商23、厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨 干，成为服务全区，辐射全市的重要区域p新城区未来发展远景规划新城区未来发展远景规划 将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副 中心 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮p高新区未来发展远景规划高新区未来发展远景规划 建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业 项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店张店区商圈分布24、张店区商圈分布 三大商圈：三大商圈：美食街商圈 银座商圈 大润发商圈 美食街美食街商圈商圈大润发大润发商圈商圈银座银座商圈商圈本项目张店区代表性项目张店区代表性项目代表性项目：代表性项目：商业零售企业：商业零售企业：1.淄博商厦 2.金帝购物广场 3.银座商城 4.大润发超市 步行街：步行街：A.美食街商业街 B.西二路商业街 C.共青团路商业街 D.新世界商业步行街234ABCD本项目1张店区商圈分析张店区商圈分析 名称名称典型商家典型商家商圈类型商圈类型特色与发展方向特色与发展方向美食街商圈淄博商厦、利群购物广场、振华商厦、国美等传统商圈（核心商圈）p淄博最早形成的商业街区、商业网点密集，25、人流旺盛，商业气氛浓厚，商圈辐射能力强，淄博各区县消费者首选之地。业态丰富，以百货、超市、专卖店为主银座商圈银座商城、王府井商业步行街、金帝购物广场、苏宁、全球通影院、嘉信茂广场等新兴商圈（次核心商圈）p商圈是以银座商场、金帝购物广场与王府井步行街为核心并向华光路延伸发展出的新兴商圈。商圈业态丰富，以百货、餐饮、休闲、娱乐为主大润发商圈大润发超市、新世界步行街、五里桥银座等新兴商圈（次商圈）p商圈以大润发超市、新世界步行街为核心，发展出的新兴商圈。业态主要由大型超市、百货、休闲娱乐、零售店铺组成张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 地理位置地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组26、成商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈1、淄博商厦 2、美食街沿街商铺3、利群购物广场 4、振华商厦5、国美电器 商圈主要商业项目：商圈主要商业项目：1524本项目3张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄博商厦淄博商厦物业基本情况物业基本情况物业情况公司名称淄博商厦投资商淄博商厦股份有限公司商场地址山东省淄博市张店区美食街内开业时间1995年12月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5万平方米经营档中高档商家合作模式扣点分成约25%-28%经营模式品牌专柜硬27、件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车400个物业性质单体商业淄博商厦外立面（正在装修）淄博商厦内部 通往超市电梯 品 牌 店张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄博商厦淄博商厦楼层楼层介绍介绍楼层楼层业态业态品牌品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1珠宝明牌、周大福、千禧之星、谢瑞磷等化妆品玉兰油、水芝澳、美宝莲、佰草集等鞋类爱步、TATA、森达、BELLE、思加图等皮具金利来、华伦天奴、花花公子、鳄鱼等餐饮麦当劳钟表TUDOR、ROLEX、TISSOT等F2男装圣大保罗、皮尔卡丹、金利来、罗马世家、JACKJO28、NES、才子、乔顿等女装杰西、米兰登、声雨竹、ONLY、VERDMODA、凯撒、玛丝菲尔等F3运动区NIKE、ADIDAS、美津浓、李宁、KAPPA等休闲区真维斯、美特斯邦威，佐丹奴等羊绒区梦特娇、皮尔卡丹、金利来，鄂而多斯等女性用品百图、华尔思丹、爱慕、美思、安莉芳等F4家用电器LG、三星、TCL、西门子、东芝、JVC、日立等F5电脑、数码产品联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧等婴幼儿童用品ABC童装、米奇、水孩儿等F6餐饮（美食城）；羽绒服餐饮（美食城）；羽绒服张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况淄29、博商厦淄博商厦p 淄博商厦是淄博市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶 持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等p 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 p 商场销售情况分析 提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪）备注：此数据不含超市，因淄博商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日 降大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观 张店区商圈分析张店区商圈30、分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况利群购物广场利群购物广场物业基本情况物业基本情况物业情况公司名称利群购物广场投资商青岛利群集团股份有限公司商场地址淄博市张店区商场东路2号开业时间2005年4月19日营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.8万平方米经营档中档商家合作模式扣点分成约24%-26%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部平行手扶电梯，中央空调停车位地面停车150个物业性质单体商业商场外立面商场内部运动区张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况利群购物广场利群购物广场楼层楼层介绍介绍楼层楼层业态业态品牌品牌B31、1超市烟、酒、食品、药品、日化、百货F1品牌美宝莲、羽西、欧莱雅、卡西欧、周大福、六福珠宝F2绅士世界啄木鸟、美国苹果、法国梦特娇、乔顿、维多利保罗、意大利堡马、太子鳄、上海BOSS女装杰西、米兰登、欧妮雅、艾格周末、凯撒、玛丝菲尔等F3秀美天地淑女屋、G2000、粉蓝、艾格、艾格周末、伊莎贝尔F4时尚休闲安踏、依米奴、李宁、美特斯邦威、真维斯、耐克、班尼路F5精品家电主要经营冰箱空调、洗衣机、彩电、音响、通讯器材、数码、电脑、厨具、健身器材、办公文体用品等p 定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈的淄博商厦张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 典型商业概况典型商业概况美食街32、沿街商铺美食街沿街商铺p 美食街，源于1991年9月20日，作 为一条承载着淄博商业梦想的“金 街”，淄博人无不引以为荣。特别 是经过16年多的市场洗礼，美食街 现已成为淄博的商业品牌p 美食街长800米，业态以服装、餐饮、通讯产品为主，租金价格在淄博无 处能及，价格区间3.5-9元/平米/天，且商铺经营状况良好，极少铺位出让整体环境沿街食品店沿街商铺沿街商铺张店区商圈分析张店区商圈分析 美食街商圈美食街商圈 美食街商圈分析小结美食街商圈分析小结p商圈位于淄博市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范围几乎涵盖整个淄博市，吸引了大量消费者。商业气氛成熟，商家品牌知名度较高，以百货业态为主，已形成33、了固定的客流，经营状况良好p片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场p临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了3.5-9元/平方米/天p美食街除几个大中型商场以外，基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，“脏、乱、差”在美食街有目共睹。行人、自行车、摩托车、出租车、公交车混杂，整体环境有待提升望海路（正阳路荟阳路）重要品牌：服饰鞋包：以纯 三彩 361休闲：在水一方洗化：绣购化妆品 千美化妆品餐饮：土大力海西路（正阳路荟阳路）山东路（正阳路荟阳路）丽阳路（海曲路望海路）福海路（正阳路东关南街）项目自身业态与租金张店区商圈分析张店区商圈分析 银座商圈银座商圈 地理位置地理位置：银34、座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成商圈组成：主要由银座商城、金帝购物广场、王府井广 场为核心构成，业态以百货、专业店、零售 店铺餐饮、娱乐为主商圈主要商业项目：商圈主要商业项目：1、银座商城 2、金帝购物广场 3、王府井步行街 4、嘉信茂广场21本项目34张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况银座商城银座商城物业基本情况物业基本情况物业情况公司名称银座商城投资商山东银座商城股份有限公司商场地址山东省淄博市张店区柳泉路128号开业时间2003年5月营业时间9：00-21:00经营面积共7层，5.6万平方米经35、营档次中高档商家合作模式扣点分成25%-30%经营模式品牌专柜硬件设施2个主出入口，1个正门，四部扶手梯、中央空调停车位地面及地下停车场停车400量物业性质单体商业商场外立面品牌专柜男 装超 市银座商圈银座商圈 张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况银座商城银座商城银座商圈银座商圈 楼层楼层介绍介绍楼层楼层业态业态品牌品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化、F1珠宝老庙钻石、周大福、金至尊、化妆品OLAY、玉兰油、H2O、蝶妆美宝莲鞋类巴黎世家、STACCATO、森达、策乐、哈森、FED、ECCO F2男装NABARRO、AMURS、皮尔卡丹、金利来、沙驰、凯撒、卡尔丹顿、杰凡尼36、皮具BOSS包、圣大保罗皮具、安东尼奥、老人头F3女装声雨竹、敦奴、季候风、菲妮迪、哥弟、米兰、SBQ、和泰饰品福禄寿、富翔、shes、F4运动休闲服NIKE、ADIDAS、李宁、KAPPA、levis、LEE、哥伦比亚时尚女装贝拉维拉、江南布衣、ONLY、VERO MODA、COLUMBIA、CAT、TEENIE WEENIEF5电脑数码联想、TCL、苹果、DELL、IBM、JVC、SONY、松下、三星、佳能、尼康、卡西欧婴幼儿童用品JOJO、DADIDA、DISNEY张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况银座商城银座商城银座商圈银座商圈 p 银座商城淄博店于2003年5月37、1日正式开张营业，是目前淄博市规模最大、档次最高、环 境最佳的百货类商场p 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位相对较高p 商场销售情况分析 提袋率20只（时间：2010年1月20日 星期三 中午16：26-16：56 天气：大雪）备注：此数据不含超市，因商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降 大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况可以了解到中高档商城中银座商城是当地经 营最理想的张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况金帝购物广场金帝购物广场银座商圈银座商圈 物业基本情况物业情况公司名称金帝购物广场投资商淄博金帝购物广场38、有限责任公司商场地址山东省淄博市张店区柳泉路开业时间1999年营业时间9：00-21:00经营面积共6层，5.2万平方米经营档次中低档商家合作模式扣点分成约21%-25%经营模式品牌专柜硬件设施中央空调停车位地面停车100辆物业性质单体商业商场立面商场内部空间商场专柜张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况金帝购物广场金帝购物广场银座商圈银座商圈 楼层楼层介绍介绍楼层楼层业态业态品牌品牌B1超市烟、酒、食品、药品、日化F1珠宝周大福化妆品美宝莲、欧莱雅、雅芳表类卡西欧、瑞士天梭表F2男装老爷车、华伦天奴、莱尔丹女装东方夫人、白领风采、温沙蒂F3休闲装以纯、美特斯邦威、衣之纯、自一39、方、东方骆驼运动装乔丹（乔丹中国）专买、安踏、雷速运动、360、灰鼠F4童装童鞋小数点、石英纳、叮当猫、巴拉巴拉、海威尔工艺品陶瓷F5电脑数码电脑城、微波炉、热水器、消毒柜、印品、加温气、吸尖器、浴霸、炉灶、电风扇、五金、电饭煲、电工电料、电暖器p 定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况嘉信茂广场嘉信茂广场银座商圈银座商圈 物业基本情况物业情况公司名称嘉信茂广场投资商新加坡嘉德置地与深国投商场地址淄博市张店区柳泉路67号开业时间2008年营业时间9：00-21:00经营面积共4层，3万平米经营档次中档商家合作模式商铺租40、赁:1F：3.5-5.5元/平米/天 2F：2-4元/平米/天3F：1.5-2.5元/平米/天经营模式零售店铺、超市硬件设施四部平行扶手电梯，中央空调停车位顶层停车300辆物业性质单体商业商场外立面商场中庭商场专柜顶层停车场张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况嘉信茂广场嘉信茂广场银座商圈银座商圈 楼层楼层介绍介绍楼层楼层业态业态品牌品牌F1超市沃尔玛男女装ESPRIT、JACKJONES、珠宝、个人护理上海故事、屈臣氏餐饮麦当劳、味千拉面、肯德基、蒙自源米线、F2超市沃尔玛运动休闲区ADIDAS、NIKE、KAPPA、箱包都宝路、塞飞洛餐饮麦当劳F3超市沃尔玛童装北辰宝贝、d41、izai个人护理、内衣一品夫人美容会馆、季诺其他嘉庚育英学堂p 目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般张店区商圈分析张店区商圈分析 典型商业概况典型商业概况王府井步行街王府井步行街银座商圈银座商圈 物业基本情况物业基本情况物业情况商业名称王府井步行街投资商淄博通乾商业有限公司商场地址山东省淄博市张店区柳泉路开业时间2002年营业时间9：00-21:00经营面积共3层，3.5万平方米经营档次中档商家合作模式租赁经营模式品牌专柜硬件设施-停车位地面停车100辆物业性质单体商业分区业态名店街品牌专门店、餐饮、精品服装等时尚街KTV、服装零售、餐饮、药房等蚂蚁街流行饰品（2010年1月22日开业42、）p 王府井广场，建筑面积3.3万平方米，由 4个单体建筑构成，铺面258套p 王府井广场主业态比例餐饮占20.4%，服 装占44.8%，饰品占17.3%，美容占 6.1%，其余婚纱摄影、网吧、工艺品等 其他业态占11.4%p 项目租金水平相差比较大，依照位置不 同从26元/平方米/天等p 目前店铺经营情况尚可，服装类、餐饮类经 营情况略好一些步行街入口步行街商铺张店区商圈分析张店区商圈分析 银座商圈分析小结银座商圈分析小结银座商圈银座商圈 p 商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域,业态丰 富，商业氛围浓厚p 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次金43、帝购物中心、王府井商业街、嘉信 茂排最后，依商家经营档次排序：银座商城、金帝购物中心、王府井商业街、嘉信茂p 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而吸引了大 量淄博中高端消费群。并且大多数消费者都是有车一族，喜欢在下班时间与休息日前来购 物，但由于商圈配套设施不完善，常出现交通拥挤和停车难等问题，目前该区域道路在维修 建设，未来交通状况可能会得到改善p 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消费，年轻 人的涌入使商圈更具时尚感张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 地理位置地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿44、 共青团路、人民路商圈组成商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，此时 商圈结构已基本成型，逐步形成淄博市级辅 助次商圈商圈主要商业项目：商圈主要商业项目：1、大润发 2、新世界步行街 3、利群莲池购物广场 4、齐赛数码5、银座五里桥店6、尚美第三城12本项目3456张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 淄博大润发主要由两大板块组成，一块是 大型的平价卖场，为淄博市民提供30000 余种优质商品，品种丰富；另一块是品牌 商店街，聚集了黄金珠宝、化妆品、饰 品、服装、运动、皮具、鞋、食品、综合服务等 系列国际、国内知名品牌p 大润45、发优质的精装修与国际化一流管理服 务与本土传统超市形成鲜明的对比，并且 提供免费停车位，在商品价格上一直坚持 “市场最低价”将商品提供给前来消费的 顾客。得到了市场的一致好评，大受淄博 消费者欢迎，每天都有着大量的人潮涌入 卖场，经营状况良好物业基本情况物业基本情况物业情况商业名称大润发超市投资商大润发流通事业股份有限公司商场地址淄博市张店区华光路86号开业时间2002年营业时间8：00-21:00经营面积2层2.5万平方米经营档次中档商家合作模式商铺租赁（4-7元/平米/天）业态组合大型超市综合零售硬件设施中央空调停车位地面停车300辆物业性质单体商业典型商业概况典型商业概况大润发超市大润发46、超市张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 内部商业街金银珠宝休闲服饰超市卖场外立面张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 新世界商业街位于西四路北段，南起商场西路，北止 华光路，纵贯张店城区主要交通干道共青团西路和人 民西路，呈南北走向，全长1.8公里，宽14米，两侧建 筑2至6层不等，总建筑面积25万平方米，总占地面积7 万平方米，由南、中、北三段组成p 新世界商业街现有各色商家300户左右，形成了以餐饮 小吃、各品牌服装店、特色产品、旅馆、网吧、健身 中心、美容美发、休闲娱乐等为特色的街区p 现时该商业街平均的租金维持在0.72.7元/平米/天，南边商铺的租价47、较高。经过两次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐渐降低p 靠近大润发超市的店铺经营情况最好，其他的稍差些物业基本情况物业基本情况物业情况商业名称新世界步行街步行街地址西四路北段，南起商场西路，北止华光路开业时间1999年经营面积25万平方米经营档次中档商家合作模式租赁：0.7-2.7元/平米/天经营模式独立商铺业态零售、服装、数码城典型商业概况典型商业概况新世界步行街新世界步行街张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 零售商铺步行街入口零售商铺步行街零售商铺张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 物业基本情况物业基本情况物 业情况商业名称尚美第三城地址淄博市共青团西路48、94号 开发商东营渤海房地产开发有限公司淄博分公司项目定位休闲主题院落式街区，区域划分为三大主题街区：东西坊、万博汇、西湖天地 项目占地4.5万平米总建筑面积 7.3万平米（休闲街区4.5万，住宅2.8万）开业日期2009年10月项目类型商业街/临街商铺 特色 项目为集休闲、餐饮、购物等多元化经营业态于一体的休闲商业街区，共由25幢具有浓郁的民族特点又不失时尚风格的建筑组成。错落有致的院落式商业街区，融合东西建筑情韵，西式的大玻璃、大框架与中式传统的回廊、挑檐、天井等构筑起“隔而相望”的空间特色，青砖灰瓦、木栅花窗又构成了江南特有的经典场景 已进驻商家 鼎尚豆捞坊、苏荷酒吧、齐鲁商业银行、雅典49、娜KTV、大汉松骨洗浴、韩尚宫、新郎西服、重庆名门娱乐会所、爱尊堂商务宾馆、JJ苏荷酒吧、鼎尚料理体验馆、雅典娜娱乐广场、希努尔男装、石蛤蟆餐饮、五牛汤馆、燊牛日本料理、摸错门牛肚王、小俩口烤肉、泰国餐厅、齐邦咖啡、北京御茶园、麦乐迪量贩K T V、乐味牛排、大汉松骨足疗、芳草婚纱摄影、艾尚家饰、自然香蔬食馆、麻辣生活馆等 典型商业概况典型商业概况尚美第三城尚美第三城p 刚进入市场，经营情况有待市场考证张店区商圈分析张店区商圈分析 大润发商圈大润发商圈 p 新世界步行街顶端与大润发超市交汇处构成本商圈最为繁华的路段。新世界步行街由北往南商 业气氛逐渐变淡，沿街商业主要以服装店、网吧、旅馆为主，50、档次较低p 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业街排最 后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街p 此商圈内住宅项目较多，人流较密集p 因商圈内现主要大型项目是超市形式，消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需 求多以家庭消费与日常生活消费为主p 本项目位于大润发商圈，入市后将可增强商圈影响力p 随着黄金国际的入市及政府的西迁,该商圈内的现有资源已无法满足日益增长的消费需求,这 也同时为本项目提供了很大的发展空间大润发商圈分析小结大润发商圈分析小结张店区商圈分析张店区商圈分析商圈对比商圈对比商圈商圈优势优势劣势劣势美食街美食街商圈商圈位于51、市中心，交通便利，可达性非常强老牌的市级核心商圈，客群可覆盖整个城市以传统百货店为主力业态，顾客忠诚度高处于繁华闹市区，停车位少业态单一、品牌档次不高，缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制银座商圈银座商圈在淄博的百货类商家中属较高档次的，且品牌度也较高，从而吸引了大量淄 博中高端消费群业态单一、缺乏时尚元素未来大型商业项目供应少，商圈发展受到限制大润发大润发商圈商圈位于主干道交口，交通便利，方便停车政府的西迁加上高档住宅的落成，本区域消费力不可小视目前业态较为单一，没有大型综合商业提升商圈影响力对本项目的发展启示对本项目的发展启示引入时尚、新颖业态引入时尚、新颖业态，增加大润发52、商圈的活力增加大润发商圈的活力开发大型综合型商业开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展加速大润发商圈的发展张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析销售类商业分布销售类商业分布柳泉路销售类商业分布联通路销售类商业分布金晶大道销售类商业分布世纪路销售类商业分布张恒路销售类商业分布华光路销售类商业分布人民路销售类商业分布西五路销售类商业分布共青团路销售类商业分布西六路销售类商业分布西二路销售类商业分布新世纪商业街销售类商业分布张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析序序号号商业名称商业名称位置位置面宽面宽（米）（米）进深进深（米）（米）层高层高（净高）（净高）（米）（米）店铺店铺面积（平米）面积（53、平米）租金租金（元（元/平米平米/天）天）售价售价（元（元/平米）平米）其他费用其他费用租售方式租售方式经营经营情况情况1淘宝街（外铺）商场西路与柳泉路交口3-54-63.2-3.5100-2002.2-物业费为0.15元/天一带三一般2淘宝街（内铺）商场西路与柳泉路交口3-54-62.8-310-201.8-2.1-物业费为0.15元/天内铺不分位置，只分大小一般3美食街（美都汇内铺）美食街3-95-142.8-3.58-205.6-转让费10-20万-较好4西班牙风情街世纪路3-66-103-3.540-1201.4-只租不售较差5义乌小商品城（二期外铺）世纪路3-54-52.8-3.2654、0-100-23800-一般6义乌小商品城（二期内铺）世纪路3-54-52.8-3.210-201.4-5.6-只租不售一般已售商业已售商业张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析序序号号商业业态商业业态位置位置面宽面宽（米）（米）进深进深（米）（米）层高层高（净高）（净高）（米）（米）店铺店铺面积（平米）面积（平米）租金租金（元（元/平米平米/天）天）其他费用其他费用租售方式租售方式经营情经营情况况7婚纱摄影店西二路3-65-82.8-3.520-1801.1-5-一带二、一带三较好8特产、服装共青团路2.5-44-82.8-3.210-600.9-2.1富丽商场内物业费25元/月，取暖费355、6元/月，空调费33.6元/年内铺一层，外铺一带二较差9服装、美发新世界商业街3-85-103-3.716-1500.7-2.2转让费1.6-4万，卫生费150元/年（60）一层、一带三较差10餐饮联通路5-86-133-3.530-3000.8-1.4-一带二一般11餐饮张恒路4-68-143-3.540-2001-2-一带二一般12布艺家纺西五路4-105-83-3.530-1500.8-2.8-一带二、一带三、一层较好13餐饮、五金人民西路3-86-103-3.5100-1800.8-1.2-一带二、一带三一般14九级村底商华光路6-138-103-3.580-2701.2-一带二较好已56、售商业已售商业张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析在售商业在售商业序序号号商业商业名称名称位置位置面宽面宽（米）（米）进深进深（米）（米）层高层高（净高）（净高）（米）（米）店铺面积店铺面积（平米）（平米）租金租金（元（元/平平米米/天）天）售价售价（元（元/平米）平米）其他费用其他费用租售方式租售方式备注备注1国际商贸城昌国西路3-62.5-63-3.59-301.2-1.7-物业费为0.27元/天，电为1.08元/度只租不售为均价，签约期为五年，租金一年一收，目前处于优惠期，前两年免租金和物业费2美达花园联通路4-813-144.2（F1）、3.6（F2）55-230-8000物业费057、.8元/天只售不租3华夏国际柳泉路与美食街交口5-136-11340-200 5.5含物业费-只租不售商场2010年年底开业4银领国际华光路一期三层：51.3；二期一层：37.4；二期二三层：54.58一期三层22.1；二期一层24.6；二期二三层24.45（一层）4.3（二层）4.5（三层）一期三层为1300；二期一层900二层1500三层1500-一层均价15000二层均价7800三层均价4200-只售不租每一层全部整体出售，经营业态不受限制，一期的一二层已全部卖出5尚城领域 柳泉路3-8.57-9.53.729-300-20000（靠柳泉路）15000（南边）-只售不租，一带二（靠柳泉路58、）、一层（）占地面积为10.35亩，建筑面积为2.3万，商铺共38套，2010年3、4月开盘，年底交房，非产权式商铺，经营业态不受限，地下有停车场，地面有部分停车位6天府金街 西五路3.5-78-93-3.5100-200-6600均价物业费0.65元/天只售不租，一带三经营业态不受限制张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析汇总分析汇总分析西二路西二路共青团路共青团路新世纪商业新世纪商业街街联通路联通路张恒路张恒路西五路西五路人民西路人民西路华光路华光路临近美食街，其商业业态分布以婚庆影楼较多，餐饮、服饰店较少业态分布较杂，人流较少，生意冷清西侧紧靠山东理工大学，其商业业态分布以网吧、旅馆、59、美容美发、餐饮为主，客流主要以理工大的学生为主，生意较差业态分布以餐饮为主，生意一般业态分布以娱乐餐饮为主，KTV及餐饮店很多，生意较好业态分布以布艺家居装饰为主，其街边店铺多数来自71345部队大院房，目前无空房，生意尚可业态分布以家居装饰、五金建材为主，生意一般业态分布较杂，店铺面积相对较大，生意一般张店区销售类商业分析张店区销售类商业分析小结小结张店区的底商供应大多只租不售；出租情况：一般；经营状况以美食街、联通路和张恒路较好，娱乐休闲、餐饮类商业较为集中；租赁市场：由于底商普遍为散售、缺乏统一的商业规划、招商及后期管理，租金水平在0.6-9元/天/平米；营销理念：处于初步阶段无法合理的60、把控营销节奏；底商销售基本没有投资回报的承诺；张店区的商铺大多为一带二或一层作为一个销售单元，三层商铺较少，经营状况一般张店区餐饮类商业分析张店区餐饮类商业分析类别类别店铺名称店铺名称西式餐饮糕点麦当劳、肯德基、德克士、永和豆浆、麦田蛋糕、两岸咖啡西餐厅、上岛咖啡中式餐饮糕点阿瓦山寨、顺意海鲜楼、合家亲妈妈菜、徐氏翅参、老毕疙瘩汤馆、海得利海参馆、贾府酒店、泰式鱼头、莲池酒楼、金太洋酒楼、巴山汉子酒家、老船夫海鲜厨房、天地人海鲜楼、金泰大酒店特色餐饮过桥缘米线、重庆鸡公煲、阿香米线、国梁烤鸡、傣妈米线、圣禾馄饨馆、外婆桥粥店、石蛤蟆快餐、李先生加州牛肉面、六乃喜休闲风味快餐厅、小俩口烤肉、蒙山61、绿野蚂蚱鸡、月牙泉休闲餐厅、牧牛郎巴西烤肉、岩石城自助餐厅、豪客来牛排、樱芝日本料理火锅 煮乐汇火锅、重庆刘一手火锅、北洋肥牛、红达肥牛、五位城肥牛张店区餐饮类商业分析张店区餐饮类商业分析小结小结张店区餐饮类商业呈现出以下特点张店区餐饮类商业呈现出以下特点餐饮类特色品种较少服务水平有待提高当地口味较重，以博山菜，川菜、海鲜类居多对各地特色餐饮期待较强大餐饮：相对分散，面积较大。大餐饮基本为独立门户的多楼层配置格局；特色餐饮：既集中又分散，相对集中的餐饮店在王府井步行街、张恒路、联通路；特色餐饮主要以街边店为主，主流的店铺面积在100-400 之间，大多临街特色餐饮店都是一层及一带二，少量有一带62、三的格局张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析KTVKTV名称名称位置位置消费价位消费价位优惠活动优惠活动营业时间营业时间消费环境消费环境服务情况服务情况芒果量贩式KTV中心路140号小包：45元/小时（晚上）中包：69元/小时（晚上）大包：89元/小时（晚上）有会员卡可3折（办会员卡20元）至01：30（明清街和柳泉路芒果店通宵营业）较好较好金柜KTV王府井广场中心位置 小包：28元/小时（晚上）中包：36元/小时（晚上）大包：44元/小时（晚上）暂无通宵较好较好大家乐KTV荣宝斋西 小包：36元/小时（晚上）中包：48元/小时（晚上）大包：60元/小时（晚上）暂无通宵较好一般泡泡63、堂KTV西五路和共青团路交口小包：26元/小时（晚上）中包：49元/小时（晚上）大包：57元/小时（晚上）暂无至晚上24点较好一般超乐KTV柳泉路和美食街的路口 小包：35元/小时（晚上折后价）中包：48元/小时（晚上折后价）大包：73元/小时（晚上折后价）正在打折通宵较好较好红糖果KTV世纪路义乌小商品城旁小包：28元/小时（晚上）中包：44元/小时（晚上）大包：54元/小时（晚上）暂无通宵较好较好思乐KTV张恒路与联通路交口小包：36（白天）48（晚上）元/小时中包：44（白天）58（晚上）元/小时大包：51（白天）68（晚上）元/小时暂无通宵一般较好张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲64、类商业分析全球通电影院全球通电影院位置位置张店区柳泉路45号 开发商开发商淄博市电影公司 占地面积占地面积1272平米票价票价普通版本 40/25（学生）3D版本60定位定位集电影放映、会议、娱乐为一体的综合性文化活动场所楼层分布楼层分布一、二（放映室）、四、六是全球通影院三层是百乐门KTV五层是办公和设备用房淄博全球通电影城是淄博市电影公司投资2000余万元兴建的大型影城，全球通电影城是山东省第一家完全按照五星级标准建造的电影城，其效果达到国内一流水平一层一层四层四层六层六层两个放映厅，并有九个自选电影厅有四个厅动感地带厅全球通厅彩信厅彩铃厅全球通VIP厅神州行数字厅动感地带情侣厅张店区娱乐65、休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析豪乐电玩城豪乐电玩城位置张店区国美电器地下一层 建筑面积约1500平方米营业时间24小时消费标准1元两枚游戏币经营情况一般客群主要是学生、年轻人消费环境较差服务情况一般配套设施各种大型电玩游戏机、游艺机目前淄博张店区的电玩城数量较少，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进一步提升发展的空间较大张店区休闲娱乐类商业分析张店区休闲娱乐类商业分析小结小结张店区休闲类商业呈现出以下特点张店区休闲类商业呈现出以下特点以KTV为主，电影院、电玩城、洗浴中心相对较少；KTV分布较为集中,其档次大多为中低档，规模较小，经营状况一般；电影院以全球66、通电影院的档次较高，规模较大，经营状况较好，客流辐射全市及周边；档次较高的电玩城和洗浴中心都较少，消费环境和服务都不是很好，经营状况也不佳；张店区娱乐休闲类商业整体档次不高，配套设施和服务水平有待加强，可提升发展的空间较大张店区娱乐休闲类商业分析张店区娱乐休闲类商业分析雍庭洗浴中心雍庭洗浴中心项目项目地理位置地理位置星级星级消费标准消费标准最大最大接待接待人数人数消费消费环境环境服务服务情况情况配套设施配套设施雍庭洗浴商务会馆张店区联通路80号按五星级标准38/108/128/158(元/套)400人/天较好较好设有超大停车场、自助餐厅目前淄博张店区的洗浴中心较多，档次不一，大多为中低档次，生67、意一般 认知度最高分布广、多（商场内均有超市），辐射范围大，当地居民的认可度高，本地消费市场还停留在生活便利型阶段；区域内存在大量农贸市场，业态发展潜力大。辐射范围广能吸引当地及周边区域中高收入人群前去消费，以利群、日百、银座为中心，档次以中低档为主。目前空白购物中心作为商业的大型综合体本地目前空白，一则大型购物中心对开发商资金实力要求很高；二则购物中心的经营要求较高的商业运作经验和能力供应活跃所有新建住宅小区均有一定面积用于销售的底商，供应活跃，但由于缺少主力店的带动，且底商规模有限，物权分散，无法吸引优质商户，因此目前底商租金较低、空置率较高，尤其不临街的底商表现尤为明显未来发展保持市场影68、响力，保持市场影响力，但垄断性会削弱但垄断性会削弱市场提升市场提升供应会保持，但供应会保持，但会更注重商业主会更注重商业主题和业态的规划题和业态的规划超市百货购物中心底商市场提升市场提升商业市场特征总结商业市场特征总结商业业态商业业态商场商场品牌档次品牌档次业态布局业态布局淄博商厦淄博商厦中高档 品牌比例为 高中低 约等于3:5:2百货为主，除餐饮外无其他业态百货与餐饮（六层含餐饮，但面积相对较小，品质较弱，人流量不大）比例约为9：1淄博金帝淄博金帝购物广场购物广场中低档 品牌比例为 高中低 约等于1:2:7百货为主，无其他业态青岛利群青岛利群淄博店淄博店中低档 品牌比例为 高中低 约等于1:69、3:6百货为主，无其他业态济南银座济南银座淄博店淄博店中高档 品牌比例为 高中低 约等于3:5:2商场自身百货为主，无其他业态紧临王府井广场内有部分餐饮商业市场特征总结商业市场特征总结商业品牌商业品牌国际国际名品名品进入中国时间早；商品种类为手表、鞋等中国推广力度强、市场影响力广的国际运动休闲品牌主要为服装类；国际品牌进入不多；非当季最新款式运动运动休闲品牌休闲品牌时尚时尚品牌品牌大众大众服装服装多为在二、三线城市推广力度强的国内服装服饰品牌餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐国际知名快餐；休闲娱乐设施发展迟缓品牌空白国际知名化妆品品牌；更多国际时尚服饰品牌；设计新颖，针对年轻时尚人群的国内服饰品牌；主题70、时尚餐厅；中高档中餐厅；数字影城 大型连锁KTV 电玩城 儿童体验中心商业市场特征总结商业市场特征总结商业品牌商业品牌消费结构不平衡，留在本地的消费力水平和档次都不够内向型：普通居 民消费特征明显本地化、内向化 外向型：消费力 最强的中青年消 费力外流至济南 青岛、京津及日、韩地区拦截外流消费力拦截外流消费力对本项目发展的主要启示商业市场特征总结商业市场特征总结消费特征消费特征淄博现有商业经营的不足：淄博现有商业经营的不足：p 对于商厦或购物中心一般遵循业态比例分配原则为：零售：餐饮：娱乐=52：18：30的产业 经营黄金比例（可适当调整），全淄博现有商厦还是以百货业态为主，内部娱乐及餐饮相71、对薄 弱，未能在功能和形式上体现出异业互补。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，更 便捷的满足一站式服务，提高其消费兴趣。例如：顾客逛购疲劳时，可有美味的特色餐饮 店、香醇的咖啡馆、清香的功夫茶社或影院及游戏机房另其休息放松来得以互补，在这方 面对于我们的项目有很大的提升空间p 对于商户的选择性不强：经走访，淄博市内商业街对于底商无任何经营约束及限制，不符合商业 长期经营性的特点p 经营形象的重视程度有待提升：经营形象不仅仅是商场内的装修档次规格，在此前提下更 重要的是员工的人员形象及服务意识与专业性，此问题不仅仅是关系到营业额，更会影响 到顾客对于商场的认知。例如：北京新光天地对于商户72、的员工都会进行二次面试，对人员 形象、口头表达能力、反应能力等都会进行严格审核，对之后的服务方面严格把关；再比 如深圳的整体商业氛围相对较强，员工的服务意识很高，这都是我们应该得以重视的地方 综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破商业市场特征总结商业市场特征总结小结小结与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析城市居民可支配收入（元）社会消费品零售总额走势（亿元）p 淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相当于青岛、济南2007年的水平；另外淄博当年的消费性支出是11447 元，相当于青岛2006年的水平，济南73、2006-2007年之间的 水平p 在社会消费品零售总额方面，2006-2008年近三年期间与青 岛、济南相比差距巨大，这说明淄博的消费品方面还有一定 的上升空间城市居民消费性支出（元）与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商业历程青岛商业历程传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949199519962001200220082009年至今 本地国营商业；以百货为主；商业规模总体较小，档 次较低；消费力的提升促进少数高 档百货出现；消费观念的改变促使专业 商场、专卖店及超市大量 出现 大型超市、专业店进一步 拓展市场；大型商业由传统百货向综 合型商业过渡；外资商业逐渐突破74、壁垒进 入青岛商业市场 消费类商业大量出现 外资连锁商业/外阜商业 地产集团大举进入 综合型购物中心开始出现 商业壁垒逐步减弱，商业 发展更加透明、有序青岛国货华联商厦东方贸易大厦发达商厦家乐福、沃尔玛利群购物中心丽达购物中心万达广场百丽广场海信广场青岛商圈分布如下：青岛商圈分布如下：中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李村商圈 崂山商圈 CBD商圈与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商圈分析青岛商圈分析CBDCBD商圈商圈台东商圈台东商圈中山路商圈中山路商圈李村商圈李村商圈崂山商圈崂山商圈香港路商圈香港路商圈中山路商圈中山路商圈台东商圈台东商圈李村商圈李村商圈香港路商圈香港路商圈崂山商75、圈崂山商圈CBD商圈商圈主要主要项目项目百盛、青岛国货、东方贸易大厦 利群商厦、当代商 城、沃尔玛、国美 电器 维客、北方国 贸、利客来商 厦 百丽广场、海信 广场、巴黎春天 阳光百货 利群崂山购物广 场、丽达购物中 心 万达广场主要主要特征特征 中山路是青岛市繁华 的发源地，作为市级 商业中心已有百年的 历史，是青岛市一张 珍贵的名片；以大型百货商场为龙 头，以服装类为市场 主要经营形态 该商业圈目前汇集了 青岛几乎所有的主要 商场，是青岛市最繁 华的商业圈 区域内大量的、密集 的居住区为商业市场 的发展提供了有利的 市场支撑 以李村为主，东 部、沧口商圈两 翼齐飞，带动整 个李沧商业繁荣 76、的盛大局面 崛起的高档商群代 表；中高档商业设施较 多 地理位置、硬件设 施优越，日益发展 成高档消费及住宅 区万达广场广场由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈档次档次 中高档 中低档 中低档 高档 高档 中高档客户客户特征特征 青岛市区及周边居 民以及旅游消 费者 主要为中等收入的 本市人口 周边居民为主 高收入人群的消 费区 高收入人群的消 费区 周边居民及年青 时尚群体与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析青岛商圈分析青岛商圈分析与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商业历程济南商业历程传统商业期77、现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949199519962002200320092010年至今 本地国营商业；以百货为主；商业规模总体较小，档 次较低 消费力的提升促进少数高 档百货出现；消费观念的改变促使专业 商场、专卖店及超市大量 出现 大型超市、专业店进一步 拓展市场；大型商业由传统百货向综 合型商业过渡；外资商业逐渐突破壁垒进 入济南商业市场 消费类商业大量出现 外资连锁商业/外阜商业地 产集团大举进入 综合型购物中心开始出现 商业壁垒逐步减弱，商业 发展更加透明、有序 济南百货、大观园、人民 商场、济南华联、济南第 一百货 贵和购物中心、银座商城 三联家电、万家隆、大润 发78、等 泉城路万达 家乐福、沃尔玛等 国美电器、苏宁电器、伊 势丹等 恒隆广场 万达广场 佳世客济南商圈分布如下：济南商圈分布如下：泉城路商圈 经四路商圈 英雄山路商圈 洪楼商圈 北园大街商圈（家居建材市场）与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商圈分析济南商圈分析泉城路商圈泉城路商圈经四路商圈经四路商圈洪山楼商圈洪山楼商圈英雄山路商圈英雄山路商圈北园大街商圈北园大街商圈主要项目 贵和购物中心、银座商城、三联家电 华联商厦、嘉华商城 人民商场、大观园商场贵和花园路店、银座 华信店、大润发花园 路店 银座八一店、易初莲花 贵和体育中心店、山水 大润发 银座购物北园店、大润 发天桥店、美凯龙主要79、特征泉城路是济南最繁华的中心商业区，商家云集，名店众多，有十字金街之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街 经四路商圈是济南最传统的商圈，在泉城路商圈兴起之前是济南第一大商圈 历史文化的沉淀及现代 时尚潮流的涌入，为该 区域增添了独有的文化 休闲特色；经一路延长线道路改造 工程的实施，将联动该 区域与泉城路商圈 该商圈是伴随着山东省体 育中心的发展而逐步发展 起来的新兴商业区；整体供应较小，以百货和 超市为主，并有数量众多 的中式餐饮 北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地 ，其中档次较高的有银座 家居、美凯龙等；该商圈特征过于单一，对 于其他类型业态的进入将80、 形成阻碍效应档次中高档中档及中低档中高档 以中档为主，并有少量 以体育休闲为主题的中 高档商业中低档客户特征 主要以高端消费人群为主 市权贵阶层购物的主要场所 以及旅游消费者 主要为中等收入的 本市人口；消费者年龄18-50岁，主力消费者30岁左右以中高端消费人群为主，是高收入、高学历的新兴中高收入阶层购物的主要场所 以济南南部的中高收入 居民及时尚青年为主要 服务对象 建材家居专业市场具有 全市级辐射力，甚至能 辐射周边城市；服装批发市场以中低档 消费为主；百货及超市时周边区域 居民购物的主要场所与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析济南商圈分析济南商圈分析青岛青岛济南济南淄博淄博城市说81、明城市说明山东经济发达的二线城市山东经济欠发达的二线城市山东经济发展中的三线城市大型综合型商业面积大型综合型商业面积（百货（百货/购物中心等）购物中心等）（万平米）（万平米）70.468.532.7主要连锁商业主要连锁商业 利群百货（3家）（本地商业集团）巴黎春天（1家）大商麦凯乐（1家）百盛百货（1家）银座百货（3家）（本地商业集团）贵和百货（4家）（本地商业集团）伊势丹（1家）（07年闭馆，拟待恒隆广场落成后迁入）银座百货（2家）（本地商业集团）利群百货（2家）（本地商业集团）大商新玛特（1家）市区人口数（万）市区人口数（万）276384278人均综合商业面积人均综合商业面积0.260.182、80.12与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析p 人均综合商业面积：淄博落后于省内的青岛、济南，大型综合商业还有一定的上升空间p 连锁商业品牌：青岛的本地商业集团与外资连锁品牌并存，济南与淄博目前的大型综合商业仍以本地商 业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守p 对比青岛、济南城市的发展历程看，包含 多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一 体、拥有舒适的消费环境、符合当代人购 物特点的大型综合性商业已成为商业发展 的重要趋势p 淄博消费市场的潜力不容忽视，一些知名 零售商品牌正在选址建设中，实力雄厚、经验丰富商家的进入，将为市场带来新的 商业理念和成熟的经营83、方式p 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益 凸显，目前的商业项目特别是商业街及销 售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招 商管理，导致经营混乱、业态同质化程度 高等弊病，引入专业化的商业经营管理成 为改变现状的最有效方法p 特色化经营成为趋势，随着经济发展所带 来的需求档次提升，以及市场竞争的加 剧，特色化商业项目越来越受到追捧与青岛、济南对比分析与青岛、济南对比分析发展前景发展前景佳世客淄博购物中心 潜在竞争潜在竞争名尚城市广场四四竞争项目竞争项目距本项目直线距离距本项目直线距离名尚城市广场：距本项目2公里左右佳世客：距本项目1.5公里左右本项目本项目地理位置地理位置名尚城市广场佳世客名尚名84、尚城市广场城市广场地理位置：地理位置：位于高新技术产业开发区鲁泰大道与西五路、西六路、兰雁大道围合地片开发商：开发商：北京昂展集团占地面积：占地面积：约23万平米建筑面积：建筑面积：约60万平米（其中商业约30万平米）项目定位：项目定位：集住宅、酒店、写字楼、公寓、商业等为一体的城市 综合体开工时间：开工时间：2009年8月8日总投资：总投资：约18亿元p 其中商业部分：其中商业部分：商业定位：商业定位：主题式超大型一站式综合购物中心建筑风格：建筑风格：迪斯尼建筑风格业态组合：业态组合：超市、百货、五星级影城、书城、室内游乐城、电玩城、真冰溜冰场、大型连锁KTV、美食广 场、数码电器城、酒吧、85、珠宝城、户外运动主 力店、健身中心、大型餐饮及名品商业街20092009年年8 8月月8 8日开工日开工概况概况名尚名尚城市广场城市广场布局图布局图酒店式公寓酒店式公寓写字楼五星级酒店1-2层为大型超市，3-4层为影院室内中间部分为大型室内游乐场1-3层为百货，4层为美食广场、电玩城、KTV名尚名尚城市广场城市广场p 自建商业招租部分自建商业招租部分 70%70%持有持有超市：意向主力店家乐福百货：计划引进国外知名品牌百货影院：拟引进中影星美院线与全球通合作的大型电影院室内游乐场：计划引进国外品牌p 自建商业销售部分自建商业销售部分 30%30%销售销售除去各个大型主力店之外的店铺对外出售商业86、组成比例商业组成比例名尚名尚城市广场城市广场名尚城市广场商业体量过大，入市时间不能明确把握，招商压力大，资金回笼难度大本项目本项目体量适度，可把握及时入市时机，抢占市场，抢占先机名尚城市广场打造的是多而全而高的购物中心本项目本项目可打造特色主题，以体验式消费模式为主导名尚城市广场位于高新区，商业氛围不浓厚本项目本项目地理位置、商业氛围、交通便捷性均有一定优势竞争竞争:p名尚城市广场打造的是城市综合体，体量大、功能全，商业总体运行后将可能形成 高新区商业中心的地位p名尚城市广场商业定位是购物中心，以多、全、高端定位取胜p名尚城市广场打造室内游乐场，为淄博推出的首例主题式商业项目互补互补:p同为商87、业开发，入市后能大力带动淄博商业的发展与本项目对比分析与本项目对比分析佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心地理位置：地理位置：华光路和西九路路口西北角占地面积：占地面积：约7.7万平米建筑面积：建筑面积：12万平米（一期8万平米）开发商：开发商：青岛永旺东泰商业有限公司投资：投资：8亿元，其中外资占65%开工日期：开工日期：2008年5月项目进展速度项目进展速度：自2008年项目动工以来，目前已 封顶，招商工作基本完成，预计 2010年3、4月份开始营业停车位：停车位：地面+地上三层共2000个停车位项目概况项目概况佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心20092009年年8 8月月8 8日开工88、日开工项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体 的多功能综合性现代化大型购物中心的多功能综合性现代化大型购物中心业态构成：业态构成：百货、超市、影院、电玩、KTV、电器经营计划：经营计划：全部持有，不对外销售，百货及超市 为自营已确认进驻品牌：已确认进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、ONLY、VERO MODA、马克华菲等商业构成商业构成佳世客淄博购物中心佳世客淄博购物中心竞争竞争:p处于城市规划重点区域，发展前景大p日本知名品牌，有一定的知名度，同时属于政府大力支持项目互补互补:p同属华光路区域，入市后可协同发展，扩大商圈影响力佳世客淄博购物中心位于政府未来89、规划区域，但不确定因素较多，市场培育期相对较长与本项目对比分析与本项目对比分析北京石景山万达 借鉴案例借鉴案例五五北京石景山万达北京石景山万达百货百货五星级五星级酒店酒店5A5A写字楼写字楼5A5A写字楼写字楼5A5A写字楼写字楼5A5A写字楼写字楼公公寓寓公寓公寓商业商业街街p 北京石景山万达广场，坐落于长安街延长线上，占据石景山核心区域，是目前石景山区、西长安街唯一 的大型综合体项目p 北京石景山万达广场，是万达集团斥巨资取的北京石景山区银河商务区2期项目用地，占地7万平米，总 建筑面积28万平方米，规划有高档酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高国际连锁超市、多功能90、影院、大型娱乐城、高 档百货商场、步行商业街和综合餐饮档百货商场、步行商业街和综合餐饮等多重功能的城市综合体总体规划总体规划百货：万千百货，2.4万平米 超市：家乐福，2万平米次主力店：次主力店：运动店：运动100，3300平米 电器：国美电器，4460平米影院：万达国际影城，1.2万平米 餐饮：主题餐厅，7000平米娱乐：大歌星KTV，5500平米；神采飞扬电玩城，约2400平米儿童：红黄蓝亲子园，600平米家乐福超市家乐福超市运动运动100国美电器国美电器主力店：主力店：步行商业街步行商业街万千百货万千百货万达国际影城万达国际影城主题餐厅主题餐厅大歌星大歌星KTV神采飞扬电玩城神采飞扬电玩91、城红黄蓝亲子园红黄蓝亲子园室内商业步行街：3层，1.3万平米室内商业步行街：室内商业步行街：北京石景山万达北京石景山万达商业构成商业构成p 步行街内业态组合丰富，nike、kappa、puma、vero moda、only、jack jones等知名服装服饰均 在此设有品牌旗舰店，肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面、权金城、麻辣诱惑等各种中外知名餐饮 、特色美食也全面进驻，生活配套服务设施齐全p 以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国 际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧 密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气，商家经营 几乎没有的“培育期”92、国美国美北京石景山万达北京石景山万达业态组合特征业态组合特征p 石景山万达广场商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长为180米，分为上中下三层，总 建筑面积2万平方米以上。一层名品荟，以百货、服饰、电玩为主；二层魅力街，以门面商铺、KTV为主；三层食赏坊，以影城、餐饮、亲子园为主万达业态分布更侧重餐饮、休闲娱乐方面，本项目可借鉴此点，让本项目成为淄博购物、休闲、娱乐一站式消费首选之地北京石景山万达北京石景山万达业态分布业态分布1、清洁、卫生、环境较好2、方便商业中心全天候经营3、便于组织垂直交通，带动二楼以上商业人流，有效提高楼上商业的价值4、提高商业档次，便于国内外知名商业品牌的招商引入93、北京石景山万达北京石景山万达室内步行街室内步行街优势：优势：p 综上所述，综上所述，石景山万达商业部分是以一个集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环 境、符合当代人购物特点的大型综合性商业，它的出现弥补了石景山区的商业不足，带动了当 地商业的迅速发展p 与本项目对比：与本项目对比：本项目商圈内有较好的经济基础及较强的市场消费能力，但淄博现有商业整体较为落后，商场大多属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的 购物环境。缺少时尚的经营主题及新颖的经营管理理念，所以对于商场内提袋率的调研数据相对较低。因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营94、风格，将引导整个淄博及周边城市因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营风格，将引导整个淄博及周边城市 市民全新的生活方式和消费观念市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白，填补市场的空白，本项目可参考万达广场的业态分布，将当地 较为薄弱的休闲娱乐与特色餐饮充分调动，增强本项目在当地的精品、特色化经营策略小结小结市场定位定位建议定位建议客群定位主题定位功能定位商品定位整体定位方案业种业态甄选目标租户租户组合建议租金租期标准案名定位建筑形态定位六六以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名：以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名：金95、泰时尚中心金泰风尚名品街金泰精致生活中心金泰金街体验广场金泰国际名品街以围绕地理位置命名以围绕地理位置命名黄金国际购物以围绕个性化命名以围绕个性化命名金泰休闲购物乐园金泰风尚E世界案名定位案名定位首推案名首推案名金泰风尚名品街金泰风尚名品街创造特色主题商业街特色主题商业街，以体验式消费模式体验式消费模式为主导本项目地块互补商业本项目地块互补商业西临：TESCO东临：百货、酒店式公寓（规划中）与两大互补商业项目共同聚集人气，但应形成自身经营特色化，共同营造一站式消费氛围市场定位市场定位通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布的调研，结合本项目自身特色以及在淄博城市的区位、道路交通、96、商业开发规模体量、市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下：目标客群层级：淄博当地收入水平不高，中等或中等偏上收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的体量从周边看，汇聚着大量中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费从人口年龄结构上，以25-40岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿、消费能力、消费自主性等均较高客群定位客群定位高中低主题定位主题定位金泰风尚名品街金泰风尚名品街体验式消费体验式消费体验式消费体验式消费功能定位功能定位购物餐饮休闲娱乐服务购物：中档偏高的流行性及品质定位，中价格餐饮：品质97、及流行性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型，满足各类消费群体的消费需求娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态服务：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费群体的需要项目整体定位为中高档为主，在餐饮及服务类上少量高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体商品定位商品定位建筑形态定位建筑形态定位双临街双临街一一面面面向华光路面向华光路 形象展示面，注重品质面向住宅小区面向住宅小区 注重生活配套，便利性为主另另一一面面特点特点商业街形式商业街形式整体定位方案整体定位方案体验式消费餐饮、娱乐、购物、服务 美食广场、快餐、主题特色餐厅、异国料理、大型餐厅、健身中心、运动场98、馆、PUB、休闲网吧、休闲书吧、桌球俱乐部、电玩游艺、美容美发、电器、家居、运动、名品服饰、儿童服饰全天候娱乐社交聚会、休闲时光创意前沿、品味文化生活“第三空间”主题定位主题定位主题延伸主题延伸功能定位功能定位业种业态业种业态业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点百货店目前，满足人们中高水平的生活需求是百货最基本的特点，现在百货的商品结构更加多样化，突出主题性，品牌特点更强不选项目地旁将会有百货店不建议引入超市其经营足以最优惠的价格、提供最齐全的商品及家居用品给消费者，尤其大卖场这种主力店可确保有固定的客群定期重复的到访，商圈附近的居民可为项目带来稳定的客源不选项目地紧临TESCO不建议99、引入家居卖场以满足消费者家庭装修、装饰、家居需要为目的，采取自选式经营的现代业态，单店规模通常在1万平米以上，经营的商业品种类几乎覆盖装修、家饰、家居相关的所有商品品类不选淄博房地产业已进入快速发展轨道，投资性购房比例逐年下降，随着收入的增加，家居性消费会有增长，但考虑增长速度缓慢及租金水平因素，不建议引入不建议引入专卖店是重要的招商对象，也往往是租金利润的主要创造者，所以需要作深入的关注。服装专卖店的品牌组合将是项目成败的关键，时尚化，品牌化服装旗舰店值得关注必选作为商业中心的商业形式，深受淄博消费者的认同，专卖店无疑是要引入的重要业态，涉及各类商品的专卖店，是商户组合及获取租金收入的重要部100、分引入各个商品品类的品牌专卖店业种业态甄选业种业态甄选业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点专业店电器专业店发展的市场空间，电器专业店多独立为战，但其将逐渐成为商业中心招商的重要组合，通常电器专业店的租赁面积在2000-5000平米可选作为一站式商业中心需要引入电器专业店可以引入2000平米电器专业店或3C专业店运动用品店随着消费者参健康的意识日益提高，对健身中心、体育用品及运动服装的需求甚为殷切。在经营上需要增强差异化特性，以增强运动用品店的吸引力，如设置体验性运动设施可选淄博运动用品消费量大，不可忽视，就经营方式上需要区别于目前市场上以代理商专卖店为主的形式，覆盖各类运动用品的大型专101、业店和品牌折扣店符合未来消费模式建议引入大型运动用品专业店迪卡侬或运动Factory Store“时尚生活”书店是提供舒适、装修现代化及高雅的阅读环境，体现时尚生活主题的有一定规模的书店。这类书店的经营理念是希望把纯粹购书的行为变为休闲享受的过程，通常还提供饮品、简餐，并经营些特色的艺术品手工艺品等可选项目时尚性、文化性的特色，要体现在商户的选择上建议引入500平米文化书吧，除图书音像产品外提供简餐、饮品等玩具店现今儿童对成年人选择购物的地点具有越来越重要的影响力，可通过创造一个互动的经营环境以创新经营，用差异性吸引消费者可选满足家庭消费的主题概念建议通过各类专卖店的组合营造出专业店的经营环境102、业种业态甄选业种业态甄选业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点餐饮美食广场其快捷方便的食品、便宜的价钱以及多元化，可让一家大小或一班朋友于同一环境中获得满足。针对家庭化、年轻化及大众化的消费者，这个组合配合周边的装饰和环境等将对顾客形成一种吸引力必选淄博市场现餐饮发展提升潜力较大，为满足当地消费者的消费需求，不但要在特色上加强重视察，更应在环境上有所提升，以区别于现有消费场所建议引入美食广场，要求其在经营上有一定的特色，如菜式丰富性、特色的就餐环境等中式快餐通常规模在30-100平米，作为中国传统饮食文化的现代版延伸，它的价位填补了快餐市场中低端的空白，所提供的餐饮内容贴近国人生活，是商103、业中心不可或缺的选择必选满足大众消费需求建议引入各地经营良好的商家，涵盖不同档次中国美食可选面积从100-1000平米不等，种类繁多，作为中国最具特色的文化之一，市场需求大，本地名牌特色餐饮能有效带动人气必选餐饮的丰富性是本项目特色的经营方式，尤其在不同地方特色餐饮上如川菜、湘菜、粤菜等建议引入不同地方特色的餐厅，要求知名品牌或新连锁品牌，在就餐环境上突出不同的地方特色，或能体现当地特色的表演西式快餐一般面积需要400-600平米，品牌知名度高，是国人感受异国饮食文化的重要途径，且现在多以休闲为目的在此类餐厅就餐，学生和白领是西式快餐的消费主力必选在淄博当地还属于中档消费，对大众吸引力较强，是104、人气培养的业种引入知名连锁商家及新品牌异国料理经营面积一般在400-600平米，常见有日韩、东南亚、法式、意式，品牌均已有较高知名度，且一般配合装修等手段，营造出异国风情，是现代人饮食休闲的重要选择可选能塑造项目差异性的规划业种引入23家新品牌连锁异国料理业种业态甄选业种业态甄选业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点餐饮主题、特色餐厅主题餐厅特色在于餐厅的菜品、装潢、布置、服务、音乐、服务员的声音及服装等都围绕着一个特定的主题，为顾客营造出一种或温馨或神秘，或怀旧或热烈的气氛。主题餐厅最好是结合餐饮与娱乐的新概念，这种类型的餐厅设施可同时提供两种不同功能既是一间食肆，也是一个娱乐的好去处105、，两者的功能不能分割可选可塑性高，可结合不同的业态主题设置不同的主题特色餐厅，如运动主题、儿童主题、情人主题餐厅，选择合适的经营者是难点引入2-3家300平米的主题餐厅甜品店需求面积从无座位的5平米品牌甜品店到25-40平米的传统甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人的最爱，在相应的季节品尝着对应的甜品，既享口福又对身体有益可选休闲性强，冲动性消费，适当的布置可活跃零售氛围建议引入香港甜品、冰激凌店、地方特色甜品店咖啡茶坊适宜营业面积80-140平米，咖啡红茶音乐环境烘托出的高雅气氛是这类店铺重要的卖点，饮品茶点上品种丰富有特色，是情侣约会、朋友座谈的好去处必选休闲性强建议引入3-5家咖啡、106、饮品及茶坊业种业态甄选业种业态甄选业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点娱乐俱乐部运动会员俱乐部，商务私人会所等形式多样的俱乐部，提供不同消费者类型独特的消费需要可选俱乐部的形式会为项目带来一部分固定的消费群体，可结合运动主题设置俱乐部建议引入运动俱乐部，提供培训服务，组织会员赛事，建议在顶层设商务会所，提供商务餐饮、娱乐、会议等服务健身中心现代人对健康的要求越来越高，相对应的配套服务如健身的热度与日俱增，健身中心提供设施和教练为会员提供全方位的健身塑身服务，目前健身中心会员多以白领为主优选淄博健身中心较少，本区域居民对于对生活品质的追求有利于引入以健身，塑身为主题的会所建议引入知名品牌107、健身中心或专业瑜伽馆PUB有从100多平的小酒吧到几百平米的迪吧慢摇吧，属于高压力人群娱乐的场所，中青年是主力军，消费档次依装修和服务档次定位可选淄博同类设施较少，可以引入特色酒吧建议引入3-5家不同风格PUB，以便形成消费氛围，可考虑餐厅酒吧的形式KTV现在比较流行的量贩式KTV面积可达3000-4000平米，含大中小及VIP包房，现在KTV一般除上午时间都可以营业，各时段折扣不同以吸引各种能力的消费者不选本项目周边已有大型娱乐场所，另KTV对本项目人气带动不大不建议引入儿童娱乐中心父母可暂时把孩子寄托在商场的儿童设施内而轻松的去购物，可配置一个有托儿服务的软性游戏活动中心，以及一下以换领游108、戏券形式经营的嘉年华摊位游戏和餐饮设施必选满足区域商业中心及家庭化消费的特点建议引入儿童娱乐城，如反斗城业种业态甄选业种业态甄选业种业态特点及市场现状可选性甄选理由建议要点服务美容美发面积50-200平米都有，标准服务行业，引入档次应配合商场定位，在品质保证下，消费者主要以回头客居多可选目的性较强的业态，有助于为本项目吸引一批固定的消费群体建议引入专业化较强的美容美发店，如个人形象设计Salon，美容Spa，瘦身美体个人护理这个方面市场上最大名气的是屈臣氏日用品便利店，一般面积为200-300平米，经营所有类别的日用品，且屈臣氏有很多自有品牌，整体价格优势很大可选受周边商业环境的影响，引入市场109、发展成熟的经营者较为稳妥建议引入300平米以上个人护理用品店，如屈臣氏旗舰店照相摄影此类专营店面积不定，看引进品牌的档次和数量而定，其种类又分家用级和专业级，面向客户不同可选大面积经营者通常承租能力不高建议引入新品牌的儿童摄影店，婚纱摄影店或个人形象投影店眼镜光学20-30平米左右，品牌众多，已经有比较多的代理店，以一个店面汇集多个品牌，可直接引进可选消费需求高，商家利润高，是承租能力相对较高的类别引入多家眼镜店，在经营上突出不同的特色，如近视镜框，引入档次权威性（眼科医院直属店）或品牌连锁店药店各地均有政策规定最小面积，一般店面在200平米左右，作为人民生活的必需品，一个方便齐备的药店，可以110、极大的吸引周围的群众可选作为顺带消费品，满足一站式消费的定位需要建议引入50-100平米药店音像礼品面积一般50-150平米，经营包括音像制品，房间饰品，小物件，以及音像配套物品优选一般的音像店多开设在沿街店铺及居民区附近，形象不佳，承租能力不高建议引入专业音像店，配备有音像视听系统，能体现体验性的商家银行银行网点90-200平米，自助银行一般20-30平米，作为方便顾客的基本配置，一般商业中心会有一个自助银行和几个ATM机必选完善配套设施建议引入1家银行网点，1-2个自助银行业种业态甄选业种业态甄选主力店主力店 服饰Fox Town/La vita/novo concept/Miss Six111、ty/MNG/Uniqle/Luka Town/H&M/C&A 美妆Sephora/Sasa/WatonsFanc/Missha/The face shop/L occitane/家美乐/佰草集 运动迪卡侬/锐利城/运动100/名店运动城/Nike Town/Adidas Factory Store/奥运汇 家居特立居/生活经艳/无印良品/多样屋/居之岛零售零售核心店核心店 名品服饰Lacoste/Polo jeans/CK jeans/Miss Sixty/BMW Life style/Rose Bullet/W./Formarina/Jessica 配饰施华洛士奇/AGATHA/Just 112、Gold/CTF2/K Gold/谢瑞麟/翡翠源/Time Zone/City Chain/Casio/Swatch/玛士高/亮视点/巴黎三城 鞋类皮具COBO/Bonia/Joy&Peace/Nine West/GEOX/ECCO/Belle/Aee/Le Saunda/Fed/Samsonite 休闲服饰Basic House/Mudd/Blue moon Blue/Azona ao2/Ebase/Honeys/Eland/Vero Mode/Only/Edc/麦考林目标租户目标租户餐饮 爱茜茜里/DQ/Hot dog king/水果捞/满记甜品/星巴克/诺卡咖啡 必胜客/papa Joh113、ns/Steak King/汉堡王/麦当劳/真功夫/吉野家 豆捞坊/斧山料理/港丽餐厅/斗牛士/禾绿寿司/巴西烤肉 川国演义/巴国布衣/渝信川菜/沸腾渔乡/来福楼/王品/大渔/金钱豹/苏浙汇娱乐汤姆熊/Sega World/传奇桌球/战略高手网吧/儿童反斗城/嘉斯猫/舒适堡/一兆韦德皇室健身/亚历山大会馆服务 玛花纤体/美丽田园/思研丽 王磊形象设计/审美目标租户目标租户租户组合建议租户组合建议旗舰租户旗舰租户旗舰租户主力租户主力租户电影院电影院 星美国际影城 3000平米左右儿童体验中心儿童体验中心 反斗城 2000平米左右 电玩城电玩城 嘉斯猫 1000平米左右租户组合租户组合 餐饮娱乐 114、30%（娱乐10%，餐饮 20%）零售/服务 70%（精品 40%，旗舰25%，服务5%）美食广场 1000平米必胜客 400平米星巴克 200平米ESPRIT 500平米C&A 500平米屈臣氏 500平米可承受租金（元/天/平米，建筑面积）租期5年10年15年120服装服饰百货/购物中心超市健身中心KTV影院餐饮大型主力商家租期长，承租能力低餐饮、服饰类商家可支付租金较高，但稳定性差租金租期标准租金租期标准视觉与听觉的双重享受视觉与听觉的双重享受亲和亲和温馨温馨玩到尽兴玩到尽兴美味时刻，美味时刻，欢乐共享欢乐共享夜色迷人夜色迷人时尚店铺时尚店铺精品服饰精品服饰风格店铺风格店铺 高雅人文高雅115、人文精精挑挑细细选选，惊惊喜喜不不断断 种类繁多，特色店铺种类繁多，特色店铺兴趣消费，体验消费兴趣消费，体验消费热热 闹闹 缤缤 纷纷独处、小聚两相宜独处、小聚两相宜 国际化服务，人文关怀国际化服务，人文关怀概念方案概念方案七七总平面图方案一、二各层平面图垂直交通分析各层业态建议总平面图总平面图经济技术指标：经济技术指标：总用地面积17600总建筑面积56965其中地上建筑面积42460地下建筑面积14505淄博黄金国际购物中心商业规划黄金国际购物中心拟建百货小区底商小区底商主入口次入口N商业人流商业人流黄金国际购物中心拟建百货小区底商小区底商主要人流次要人流主入口次入口连通廊N车流组织车流组116、织黄金国际购物中心拟建百货小区底商小区底商主要车流商业车流货运车流车库出入口卸货平台N方案一方案一一层平面图一层平面图精品外铺配套外铺次主力店商业内铺精品外铺次主力店商业内铺水吧方案一方案一二层平面图二层平面图次主力店商业内铺水吧方案一方案一三层平面图三层平面图图书儿童体验电影院主题餐饮电玩商业内铺方案一方案一四层平面图四层平面图方案一方案一负一层平面图负一层平面图方案二方案二一层平面图一层平面图精品外铺配套外铺次主力店商业内铺精品外铺次主力店商业内铺方案二方案二二层平面图二层平面图商业内铺方案二方案二三层平面图三层平面图图书儿童体验电影院主题餐饮电玩商业内铺方案二方案二四层平面图四层平面图F117、1F2F3F4B1垂直交通分析垂直交通分析扶梯客梯货梯一层业态建议一层业态建议精品荟萃，精品荟萃，演绎炫彩品质生活演绎炫彩品质生活精品街铺精品街铺化妆个护化妆个护黄金珠宝黄金珠宝名牌餐饮名牌餐饮生活街铺生活街铺二层业态建议二层业态建议时尚掌门，时尚掌门，破译时尚流行密码破译时尚流行密码时尚女装时尚女装儿童天地儿童天地服装饰品服装饰品三层业态建议三层业态建议潮人部落，潮人部落，跟随风尚前沿跟随风尚前沿潮流男装潮流男装运动休闲运动休闲皮鞋皮具皮鞋皮具家居用品家居用品数码产品数码产品四层业态建议四层业态建议休闲天地，休闲天地，尽享梦幻乐活空间尽享梦幻乐活空间影院影院儿童体验儿童体验主题餐饮主题餐饮电玩电玩卡通动漫卡通动漫经济测算经济测算测算分析表测算分析表八八