1、世茂外滩国际中心定位及规划设计建议报告(纲要）我们的工作目标我们的工作目标在充分研究浙江房地产目标市场的现在充分研究浙江房地产目标市场的现状和趋势的基础上，以出人意表的、具有状和趋势的基础上，以出人意表的、具有创造性的构想，将杭州世茂外滩中心打造创造性的构想，将杭州世茂外滩中心打造成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江成能够高度迎合市场需求的浙江第一滨江豪宅！豪宅！杭州房产市场近况杭州房产市场近况杭州重点项目研究杭州重点项目研究项目定位项目定位规划设计建议规划设计建议建筑设计建议建筑设计建议景观设计建议景观设计建议豪宅创新建议豪宅创新建议目目录录第一部分第一部分住宅部分定位及规划建议住宅部分定位2、及规划建议目目录录第二部分第二部分商业部分定位及建筑风格建议商业部分定位及建筑风格建议杭州商业基础调查杭州商业基础调查杭州重点商业项目研究杭州重点商业项目研究滨江区域商业项目研究滨江区域商业项目研究项目定位依据项目定位依据项目定位项目定位建筑风格建议建筑风格建议第一部分第一部分住宅部分定位及规划建议住宅部分定位及规划建议杭州房产市场近况杭州房产市场近况供应现状及预测供应现状及预测房地产开发状况房地产开发状况 据市统计局数据显示，今年杭州市房地产开发投资增速仍延续了自年初以来的下降趋势。截至2008年9月底累计完成开发投资611亿元，同比增长22.1，增幅分别比一季度及上半年下降18.5和2.13、个百分点。在全部完成投资中，住宅建设完成投资320.8亿元，同比增长15.2，增幅低于全部完成投资增幅6.9个百分点。杭州房产市场近况当前市场的供应状况当前市场的供应状况 从杭州城区房源供应来看，虽然受到土地供应的减少、90/70指标、以及住宅市场价格波动等客观因素的影响，杭州整体大户型供应量仍然较大，但是真正的豪宅产品却为数不多。主要原因是大多数开发商缺乏开发豪宅的理念与实际操作经验。由于受到市场波动的影响，房源供应量的增长速度放缓。但市场刚性需求仍然存在，只是市场观望者的数量在不断增加，影响到存量房源的销售速度，也使开发商放慢了未推楼盘的启动脚步。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近4、况未来供应状况未来供应状况 据统计，杭州主城区范围内，到2010年前预计将有建筑面积424万平方米的小户型商品住宅推出。以近两年杭州90平方米以下一手房源套均面积81.7平方米计算，约合51897套。其中已经拿到施工许可证的有118.9万平方米，开发商已经拿到土地，还在规划中的有243.1万平方米。而这一数据还不含经济适用房，以及一些住宅化的公建用地(综合用地、商业用地等，一般以单身公寓、酒店式公寓等业态面市)，此外，部分前些年协议出让的潜在供应住宅也未含在内，因此未来2年左右，市区房源短缺的局面可能会改变。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近况需求现状需求现状 据市统计局数据显示，205、08年住宅需求量为537万平方米左右。预计2008年住宅供应量为680万平方米左右，因此住宅供求比为1.26：1，供大于求，杭州住房价格上涨趋势在一定程度上得到缓解。需求现状及预测需求现状及预测杭州房产市场近况需求预测需求预测 “90/70”标准已在杭州实行两年，未来项目均需遵循此标准，中小户型将大量增加已成定局，大户型产品未来供应稀缺，一方面，350万到550万左右的城市高级公寓受到杭州以外的浙江经济发达地区客户的青睐，众多外地客户将在杭置业作为长远的战略投资及其子女需求使用。另一方面，随着杭州经济的发展，人们的住房标准日益提高，大户型产品将越发受到市场青睐。另外体现在两方面，一是稀缺的大户6、型资源将造成供不应求的市场环境，从而导致更大程度的受到青睐；二是房价上涨对大户型总价造成影响较大，从而形成更大的升值空间。供应现状及预测供应现状及预测杭州房产市场近况 近期部分楼盘折扣风潮，直接导致了高端住宅产品的销售力度减弱，许多豪宅产品在持续开发的过程中，通过销售控制，实现了价格差距，实际上将销售价格拉低来吸引客户，因此，出现了市场上多数豪宅产品调整价格入市的现象，现代景苑、新绿园、沐桥、万象城都在开盘后，入市价与预期价格差距较大，万象城在开盘前预计为33000元/，实际开盘均价为29000元/。这都是项目在应对降价风潮所采取的积极策略，保证客户来源，努力短时间去化是各豪宅项目的目标，去年7、的“惜售”现象基本上出现不多了。整体市场还处于调整，开发商也不敢贸然加价。价格现状价格现状杭州房产市场近况价格现状价格现状杭州市部分楼盘销售一栏表杭州市部分楼盘销售一栏表价格现状价格现状杭州房产市场近况杭州重点项目研究杭州重点项目研究杭州重点项目研究杭州重点项目研究万象城万象城悦府基本概况悦府基本概况杭州重点项目研究 万象城悦府杭州重点项目研究 万象城悦府万象城万象城悦府基本概况悦府基本概况杭州重点项目研究 万象城悦府万象城万象城悦府精装修标准悦府精装修标准杭州重点项目研究 万象城悦府三层大型会所，娱乐、休闲、健身一应俱全，共设地上一层，地下两层。会所的功能：组合泳池：杭州首个在私享会所内出现8、的恒温游泳池，25米长室内 游泳池，更有配套组合的按摩池与儿童池；健身房：采用木质墙面和木地板，设施齐全；会所大堂：面积超大，跨越三层，高约10米的会所大堂 配有弧形玻璃幕墙；多功能厅：采用雅士白石材，以银白色为主色的多功能宴会厅，是 绝佳的回宴场所；以及独有储酒室，儿童玩乐区，琴 房，影音室，阅览室，篮球场，瑜伽馆，桌球室，乒乓 室，棋牌室等。万象城万象城悦府会所悦府会所杭州重点项目研究 万象城悦府万象城万象城悦府户型配比悦府户型配比杭州重点项目研究 万象城悦府万象城万象城悦府悦府的亮点的亮点1、近3000的超豪华会所。2、三栋超高建筑从上至下的铝板材料，花岗岩宽窄不一的铺装形式、竖向铝 框9、的处理方法；3、采用全进口金丝锻花岗岩材质做立面材料，铺至6楼，并以进口铝板包 面，使得立面视觉效果在整体高档次；4、3.1米的大层高；5、多露台、大飘窗设计；6、三梯两户的板式结构，垂直交通非常便捷；7、设立保姆专用电梯，开两个门，主人和保姆分流；8、超宽面宽（最宽15米），视野超宽；9、部分双主卧设计；10、工人房独立于主人活动区；杭州重点项目研究 万象城悦府 该项目以都市综合体的形态及特有的招商运营模式确立区域内商业龙头的地位，直接影响了区域内商业新格局及实体形态。项目复制了深圳项目的成功经验，业态组合中40%为零售，20%为餐饮，20%为休闲娱乐，还有20%为大型的运动、家具用品、银行10、冲洗店等类型，且其中近80%都是合作伙伴，商户忠诚度很高，因此项目在本地实施招商，压力并不会很大。同时该项目位于钱江新城核心区沿江黄金地段，面向江景，整体地理位置优越；优越的地理位置和卓越的商业性决定其住宅定位必然是品质高端，附加价值高的高档住宅。万象城万象城悦府悦府点评点评杭州重点项目研究 万象城悦府东方润园基本概况东方润园基本概况杭州重点项目研究 东方润园东方润园基本概况东方润园基本概况杭州重点项目研究 东方润园杭州重点项目研究 东方润园 鸿艺会作为专业会所顾问，是中国九大富豪俱乐部之一，一对一（多）专属服务。鸿艺会以贴身的专属服务和高端的休闲娱乐见长，为会员量身订制服务计划。在中国会所11、里排名第一，与世界二十多个国家和地区的私人俱乐部建立了联谊合作网络。理事会成员中包括孙中山的孙女孙穗芬、澳门赌王何鸿燊博士及其女儿何超琼等人东方润园会所（鸿艺会）东方润园会所（鸿艺会）杭州重点项目研究 东方润园东方润园户型配比东方润园户型配比杭州重点项目研究 东方润园以单套总价以单套总价500500万为界，分为两类客群：万为界，分为两类客群：总价在500万以上客群以60年代客群为主体，向50年代和70年代辐射，70年代多于50年代，80%以上常驻杭州；主要从事外贸、金融、证券、建筑、房地产行业；普遍学历较高，60%以上客群本科学历以上；家庭构成简单，三口之家，子女大部分在贵族学校读书；购房以自12、住为主，注重圈层感，择邻而居；价值敏感型，项目提倡的生活理念易被接受，东方润园客户群描述东方润园客户群描述杭州重点项目研究 东方润园最好的房子销售的节奏最快；具有较高的鉴赏力，对高端住宅有过认知或体验；内敛低调，注重产品细节；多次置业，有别墅居住经验。500万价位以下的客群相对来说对价格更敏感，以挤进上流阶层为荣。杭州重点项目研究 东方润园东方润园客户群描述东方润园客户群描述1、户型亮点三梯两户：两户人家享用三部智能电梯，专设独立保姆服务电梯，充分考虑户主的尊崇身份；独立功能分区：客厅、卧室、家庭厅为生活区，保姆间、服务阳台、厨房间为工作服务区，生活区与工作区有效区隔，真正实现主佣分区，保障主13、人生活的私密性；首创多套房设计：大多数卧室配备独立卫生间及超大观景窗，形成功能完备的独立套房，切实关爱家庭成员；首创公寓家庭厅：创先引进别墅生活理念，不仅使传统会客区的功能意义更为纯粹，居住者的家庭氛围也更显私密与温馨；中西式双厨房：突破传统厨房的束缚，重新定义烹饪的意义，以世界美食饕餮主人的生活奢好东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州重点项目研究 东方润园奢华完备主卧：主卧均配备独立衣帽间和豪华卫浴，东西边套主卧更设计弧形观景平台，只为匹配主人的尊崇地位，彰显大宅荣耀；户型大面宽：最宽达21米，主卧开间最宽近7.2米三梯一户：独享三部智能电梯的尊宠配备，专设独立保姆服务电梯，切实保障主人生活14、私密性。尊贵观景双主卧：上下层均设全功能豪华主卧室。6米挑高专属会客厅。户内设置健身桑拿房。宽景阳台：私家超大阳台，家人观景和欢聚的开阔空间。东方润园项目亮点东方润园项目亮点杭州重点项目研究 东方润园2 2、其他亮点：、其他亮点：户型内三个以上的卧室设有独立卫生间，形成功能完备的独立套房杭州首个数字化家居智能高档社区。基于中央控制平台上的数字化智能系统可以实现远程家居控制功能、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能，这意味着住户可以通过移动电话或网络远程控制空调等网络家电；也可以通过电梯对业主身份的认证功能和特殊时段的防范运行功能以及入户门设刷卡及密码输入双重认证。东方润园项目亮点东方润园项目亮15、点杭州重点项目研究 东方润园东方润园杭州重点项目研究 东方润园东方润园管家式服务，面向全球选拔高级物业服务人员，送往国际管家最高学府荷兰国际管家学院，接受专业英式管家培训。国九大富豪俱乐部之一的上海鸿艺会全力打造东方润园的会所，为杭州的顶级富豪们打造一个专属的圈层乐园。东方润园项目2号楼珍藏版顶级物业1000平方米的鼎级大宅、约40米的户型开间、私家自带空中泳池。浙江首家实现光纤入户社区。东方润园项目亮点东方润园项目亮点 东方润园定位于顶级江景豪宅，全部为200平方米以上的大户型设计，三梯两户的电梯配置，还专设保姆服务电梯，作为杭州首个数字化家居智能高档社区，住户甚至可以通过移动电话或网络远程16、控制网络空调、电饭煲等家电；另外专程引入英伦皇室管家服务。项目以其独特的圈层营销方式和小众传播渠道，引得上流阶层的广泛关注，从而在杭州豪宅市场上争得重要的领头羊作用，并荣获2007年中国十大豪宅的美誉。东方润园项目点评东方润园项目点评杭州重点项目研究 东方润园东方润园金色海岸基本概况金色海岸基本概况杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸基本概况金色海岸基本概况杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸金色海岸精装修标准金色海岸精装修标准杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸户型配比金色海岸户型配比杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸客户群描述金色海岸客户群描述35-50岁，多为17、杭州及浙江省内私营业主，15%是外籍人士；鱼龙混杂，既有学历偏低的企业经营主和个体户，也有从事外 贸易、IT、房产等行业的高知人群；以自住购房为主，也存在自住兼且投资的客群；主体客群比较张扬，以财富为炫耀资本；多次置业经验。杭州重点项目研究 金色海岸金色海岸项目亮点金色海岸项目亮点1、两梯两户结构，敞开式景观电梯厅，大部分电梯厅直接采光。2、5.4米挑高底层大堂3、3米标准层高，罕有的短进深高层住宅；客厅、主卧、主卫面江 设计。4、豪华车库地下室大堂，近1.3：1的车户配比率。5、每个户型都配有独立的保姆房6、金色海岸进门首先是入户花园7、五明设计，多房间看江8、豪华精装修9、设有巴厘岛风情度18、假园林，景观效果较好杭州重点项目研究 金色海岸绿城绿城新绿园基本概况新绿园基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园绿城绿城新绿园基本概况新绿园基本概况绿城绿城新绿园新绿园户型配比户型配比杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园绿城绿城新绿园项目亮点新绿园项目亮点1 1、围合式园区、围合式园区 新绿园规划布局采用围合建筑形式，形成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的领域感和归属感。园区内设高档会馆及景观泳池，集高起点的生活、休闲、娱乐于一体，使得整个社区具有了更强的精神归属感。2 2、新古典主义建筑、新古典主义建筑 新绿园外19、立面全部采用干挂花岗岩石材铺砌，色彩丰润、凝炼，具大家之气，凸显尊贵感，历久而弥新。杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园3、精装成品住宅、精装成品住宅新绿园是绿城在杭开发的首个纯住宅精装修项目。4、欧式园林景观、欧式园林景观新绿园欧式园林景观，借鉴欧式园林艺术精髓，遵循其严谨对称、精雕细琢的设计理念，精心营造。肌理、轴线鲜明有序，景观层次丰富多彩，与新古典主义建筑之美相得益彰。绿城绿城新绿园项目亮点新绿园项目亮点绿城绿城新绿园项目点评新绿园项目点评 本项目位于钱江新城区域内，是继春江花月之后，绿城推出的又一高尚住宅典藏作品，这是绿城首创的由健20、康服务系统、文化教育系统和生活服务系统共同构成的“生活园区服务体系。也是绿城在杭州首次开发的纯住宅精装修项目。该项目以其优越的地理位置，完善的配套，及绿城品质，得到了消费者的认可。杭州重点项目研究杭州重点项目研究新绿园新绿园星光国际公馆基本概况星光国际公馆基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究星光国际公馆星光国际公馆星光国际公馆基本概况星光国际公馆基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究星光国际公馆星光国际公馆星光国际公馆精装修标准星光国际公馆精装修标准杭州重点项目研究杭州重点项目研究星光国际公馆星光国际公馆1、敞开式厨房与卧室采用的是干湿分离，地板交界处处理地天衣 无缝，电器全部采用嵌入式21、处理。2、户型设计在于多样化的空间主题，空间的流畅组合与精英化装 饰设计和谐相融。3、公共空间追求超五星级酒店的设计标准。4、大商业的配套，是杭州最先启动具有“上海浦东”概念的楼盘。5、星光国际公馆的配套优势和投资价值也是项目的亮点所在。6、将商业与艺术相结合，开创钱江第一街。星光大道项目亮点星光大道项目亮点杭州重点项目研究杭州重点项目研究星光国际公馆星光国际公馆 杭州目前规模最大、风格独特的综合性商业街之一。人性化设计，住宅和商铺分离开，商业步行街和住宅区有各自的入口。吸引年轻群体，形成以星光大道为主体的全新文娱产业旅游景点。星光大道项目点评星光大道项目点评杭州重点项目研究杭州重点项目研究星22、光国际公馆星光国际公馆杭州重点项目研究杭州重点项目研究公元公元沐桥沐桥公元公元沐桥基本概况沐桥基本概况公元公元沐桥基本概况沐桥基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究公元公元沐桥沐桥1、采用铜等金属包覆的屋顶(外墙)2、家庭室由餐厅与厨房、家庭图书室(Study)以及部分带地下室的户型所组成3、主卧室多数采用双入户门设计，大面宽，大面积，并有专门的休息区(Sitting Area)，部分户型配置美式住宅的特色设计水吧(Water Bar)；4、在主卧室与主卫生间，女主人是首先被关注的第一使用人，一些设计也作了具有针对性的优待处理，如设计多个走入式衣 橱，将大面积的预留给女主人。公元公元沐桥项目23、亮点沐桥项目亮点杭州重点项目研究杭州重点项目研究公元公元沐桥沐桥5、给予孩子们的游戏区与家庭女主人的烹饪区紧密相连，烹饪区更象一个大型的吧台，随时可以坐在上面做些西点享受生活。6、厨房装修：厨房的装修比较鲜明的表现了沐桥厨房生活的美国化。进口品牌的烤箱、微波炉、双洗涤池、美式食品收纳厨、中岛“在美国高级公寓里是十分常见的厨房设施。7、室内层高可达3.4至3.6米公元公元沐桥项目亮点沐桥项目亮点杭州重点项目研究杭州重点项目研究公元公元沐桥沐桥公元公元沐桥项目点评沐桥项目点评公元沐桥以具有百年传统的欧洲建筑在美国的发展和演变后形成的舒适、经典的美国城市公寓为参照，其无论从外立面的材质、户型空间的设24、计和庭院景观的设计各个方面都体现着美式住宅所特有的品位和舒适度，力求为城市精英打造一处品位之家。杭州重点项目研究杭州重点项目研究公元公元沐桥沐桥杭州重点项目研究杭州重点项目研究九树公寓九树公寓九树公寓基本概况九树公寓基本概况九树公寓基本概况九树公寓基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究九树公寓九树公寓九树公寓精装修标准九树公寓精装修标准杭州重点项目研究杭州重点项目研究九树公寓九树公寓九树公寓户型配比九树公寓户型配比杭州重点项目研究杭州重点项目研究九树公寓九树公寓九树公寓项目亮点九树公寓项目亮点1、每层一户。一梯一户，每户面积350平方米以上2、一圈的360度可走通的围廊，360度景观3、主卧25、室的红色大衣库，红洞石、红色织锦与红色漆板，在灯光与 大穿衣镜的映射下简直带有一种妖魅般致命的诱惑4、负责石材供料、加工、安装的环球石材集团，做过世界上惟一一 座超七星级酒店阿联酋迪拜Burjal-Arab酒店5、装修：欧洲家电之父的Miele厨房电器，有“生活的奇迹”之称的 Dornbracht龙头，艺术卫浴Villeroy&Boch，全球最顶级的意大利 家具品牌Minotti、Cappellini、De padove、Zanotta6、墙体非钢筋水泥，而是用通透的玻璃房，外面再加上一层可移动 的木质外表皮，光影、树影与白墙、大面积玻璃、木格栅很奇妙 地融合在一起。杭州重点项目研究杭州重点项26、目研究九树公寓九树公寓绿城绿城蔚蓝公寓基本概况蔚蓝公寓基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究蔚蓝公寓蔚蓝公寓绿城绿城蔚蓝公寓基本概况蔚蓝公寓基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究蔚蓝公寓蔚蓝公寓绿城绿城蔚蓝公寓蔚蓝公寓户型配比户型配比杭州重点项目研究杭州重点项目研究蔚蓝公寓蔚蓝公寓绿城绿城蔚蓝公寓蔚蓝公寓项目亮点项目亮点1 1、地段价值、地段价值 坐落在稀缺的市中心地段，又是绿城的新一代产品，这样的楼盘自然众人瞩目。2 2、建筑风格大气、建筑风格大气 蔚蓝公寓传承了深蓝广场现代大气的建筑风格。3 3、舒适小户型、舒适小户型 蔚蓝公寓通过小进深等建筑处理手法，保证所有的小户型都有更好的舒适性27、。其中把很多餐厅和客厅做成横向厅，阳台全部拉通，景观面很大。转角的地方做成转角玻璃，从四面兜过来形成一个玻璃厅。杭州重点项目研究杭州重点项目研究蔚蓝公寓蔚蓝公寓绿城绿城蔚蓝公寓蔚蓝公寓项目点评项目点评 地段价值地段价值，蔚蓝公寓位于城市中心稀缺区位，南至凤起东路，西至景坛路，紧邻庆春广场，距西湖约4公里，距钱江新城CBD约2公里。产品固有价值产品固有价值，在蔚蓝公寓的开发过程中，不断的经历设计，推翻，再设计的过程。同时，还收集整理了绿城老业主对绿城之前一些项目的意见和建议，融入到蔚蓝公寓的设计中。物业管理和服务价值物业管理和服务价值。在打造优质的硬件基础上，提供业主更好的服务。整合绿城健康、教28、育等资源，在园区建立由各种健康生活组成的生活服务体系，推出一系列与健康、生活息息相关的服务，全面关注不同层次业主的需求。杭州重点项目研究杭州重点项目研究蔚蓝公寓蔚蓝公寓海威国际基本概况海威国际基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究 海威国际海威国际海威国际基本概况海威国际基本概况杭州重点项目研究杭州重点项目研究 海威国际海威国际海威国际户型配比海威国际户型配比杭州重点项目研究杭州重点项目研究 海威国际海威国际海威国际项目点评海威国际项目点评 海威国际总共730套，还剩317套，目前的去化率达到43.4%。项目与五星级酒店相结合，携手豪华酒店品牌喜来登，建筑外立面采用比较简洁、现代的风格，简洁29、的立面线条住宅呈现大角度曲线，住宅做到了两梯两户，尊重居家的私秘性。杭州重点项目研究杭州重点项目研究 海威国际海威国际项目定位项目定位 项目位于滨江，北临钱塘江，东至西兴路，南至新开建设河，西至江陵路，北至闻涛路，拥有横向宽阔沿江线；总总占占地地面面积积：约290亩（住宅221亩，商业：近69亩）；总建筑面积：总建筑面积：60.89万项目分为商业办公用地和住宅用地；项目南侧邻近滨江区政府和“星光大道”（综合商业项目）；东北侧为钱江世纪城；连接市区的过江通道主要为西兴大桥，上桥匝道直接连通项目周边道路；地铁1号线滨江站已开工建设；项目定位项目定位 项目概况项目概况滨江作为杭州较大的居住区，住宅开30、发已经成为杭州较为成熟的区域；作为杭州早期的江景房板块，主要为北面面江。目前江景房市场放量收缩；价值认同度仅次于钱江新城板块；作为城西之后的住宅开发板块，入住率不高，居住氛围欠缺，商业氛围不浓；基地研究基地研究项目定位项目定位项目定位依据项目定位依据项目定位项目定位1、杭州（浙江）存在强大的购买力市场与需求市场；2、杭州（浙江）高端竞争楼盘数量相对较少；3、本地块的区位质素高、楼盘规划大；4、世茂集团及中海集团资源广阔、实力雄厚、豪宅开发经 验丰富；5、浙江精锐具备豪宅操盘、运营的系统经验与豪宅策划的 系统整合推广能力；6、我们有多方面优势迅速抢占浙江滨江豪宅第一制高点，然后在项目的实际开发销31、售中，贴紧市场需求，以强大 的优势，形成项目较强的综合性价比；未来性原则未来性原则 基于目前具有的板块和地块原始价值基础，项目已经具有开发为杭州最为高端物业的基础，而作为杭州顶级物业，项目的发展方向应充分考虑未来性和前瞻性。通过前沿的定位考虑，以具有适度前瞻性的规划，在未来一定阶段内引领杭州市场。定位原则定位原则项目定位项目定位占位原则占位原则 采用占位原则，第一层面占据滨江板块位置第一层面占据滨江板块位置，树立项目未来在整个滨江区域内的地位。第二层面占据杭州市场顶级豪宅的地位第二层面占据杭州市场顶级豪宅的地位。从产品、区域价值、配套、附加值等方面开拓项目潜力，为项目扩大影响及树立地位提供更好32、的支持。定位原则定位原则项目定位项目定位项目价值最大化原则项目价值最大化原则 依据市场对项目规划产品需求状况，基于区域和地块条件客观定位产品销售市场，以市场和销售去化为定位前提，坚持实行产品优势价值最大化，为项目快速顺利的销售去化及获得更多的商业利润打下基础。定位原则定位原则项目定位项目定位 在板块现有市场发展状况下，采用创新性原则，对项目整体住宅建筑规划和单体建筑类型进行创新设计、创新营销等，结合销售定位，通过主题产品设计，挖掘和整合项目各种优势，将进一步提升项目品质和影响力。创新性原则创新性原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 主题定位是房地产品牌的市场竞争灵魂，它表达了项目的核心功能及33、价值。而差异性原则可以使项目找到很好的市场空白点及潜在需求，在现有市场竞争中鹤立独行，形成排它性和唯一性。项目在大背景下需要形成一定的产品主题性，区别于杭州市场常规江景住宅产品，同时在产品上可以结合江景资源的特性形成独特的产品设计，使项目在杭州的江景板块内形成一定的竞争地位和独特的竞争优势。主题性和差异性定位原则主题性和差异性定位原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 结合项目自身的江景核心资源及世茂集团、中海地产的品牌资源，充分发挥项目独有的临江生活这一价值点，同时依据世茂集团对豪宅产品的独有品牌价值，使项目在核心资源江景价值和产品定位上得到最大的价值结合点，为项目提供可裂变的价值增长点。资34、源价值最大化原则资源价值最大化原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 杭州的江景资源非常广泛，其中钱江新城更具江景价值和板块价值。项目在在开发过程中必须通过国际化的发展导向，制胜竞争板块。通过联合顶级的国际团队，从物业规划、产品设计、装修设计、会所配套、商业引进、酒店管理等方面形成国际化的产品综合高度。国际化导向原则国际化导向原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 项目在板块价值、江景价值、品牌价值、资源价值等几方面完全具备高端物业的开发基础，项目在规划之处，就应该确立高定位的发展方向，使项目的综合价值达到最大化。高定位原则高定位原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 杭州市场作为成熟的住宅市35、场，产品综合品质较高，市场对于好产品的接受度和认可度很高；在多轮的市场调控中，优质项目的产品价值和投资价值一致获得市场认可；在具有不可再生的优质江景价值的基础上，项目在规划设计中完全可以站在做杭州市场最好产品的角度，以合理成本原则，为项目创造不可复制的价值体系。合理成本原则合理成本原则 定位原则定位原则项目定位项目定位 滨江板块作为杭州最大的住宅板块，已经形成广泛认可的市场价值，在杭州意向购房板块内位处中心城区之后。同时随着板块内交付物业和入住人群的增加，市场价值正处于上升通道；杭州沿江、跨江发展战略确定了滨江区域的城市区域价值，中心城区和滨江之间的心理距离正逐步缩短；随着钱江新城的加速开发，36、钱江世纪城的明确规划，滨江已经成为杭州最为重要的城市居住中心。板块价值板块价值 项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位 项目近60.89万平方米的综合物业体量将成为滨江板块最大的综合项目，规模优势明显；近23万平方米的商业办公物业体量，不但确立了项目在滨江板块的体量优势，同时对于钱江新城的万象城也已经具备了规模竞争基础。规模价值规模价值 项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位产品价值产品价值 （具体有待后期实际规划）滨江地标性建筑群超高层建筑豪华精装修标准奢华空中别墅少量高级联排天价憾世“楼王”项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位产品价值产品价值 温馨空中阳光房空中恒温泳池、天顶泳池私37、人电梯豪华会所全江景房红管家服务5星级城市商业+5A级高档写字楼 项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位江景价值江景价值 宽阔钱塘江景：宽阔钱塘江景：项目用地为东西狭长地 块，具有全面的北向江景资源，对产品的景 观塑造非常有利；杭州传统市场（滨江板块、钱江新城板 块）的江景房日渐稀缺，作为具有一线江景 的本项目，江景价值将更为突现。项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位品牌力价值品牌力价值 世茂集团的品牌价值：世茂集团的品牌价值：作为国内最为著名的豪宅开发商、高端酒店物业发展商、综合商业发展商为项目定位形成坚实的市场基础；中海地产的品牌价值：中海地产的品牌价值：国内知名的品牌开发商，资金实38、力雄厚，在杭州也有一定开发基础；项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位高档物业的形象价值高档物业的形象价值 超高层五星级酒店、超高层江景豪宅、天价“楼王”、豪华会所、国际化前沿商业等众多因素，必将形成杭州市场上高端物业的综合形象价值。项目价值体系项目价值体系项目定位项目定位江景价值提升！市场地位树立！“豪宅”居住品位拉升！区域开发和发展前景创造！项目价值提炼项目价值提炼项目定位项目定位如何拔高项目独有的景观价值？解决市中心绝版一线江景资源拉动景观价值实现！项目价值提炼项目价值提炼项目定位项目定位优美的江景景观视野与稀缺的江景观赏地段，对视市民广场、国际会议中心、杭州大剧院、波浪文化城、城市阳39、台等杭州市最具代表性的新时代建筑。如何优化市场地位，创造出市场竞争的新格局？项目价值提炼项目价值提炼项目定位项目定位解决确立第一滨江豪宅市场地位！高标准、高成本打造的高端产品，成为滨江乃至杭州豪宅产品的新标杆，首先抢占滨江第一豪宅的地位，鹤立独行的脱颖而出，抢夺市场的关注，吸引大众的眼球。解决打造杭州的“上东区”！项目价值提炼项目价值提炼项目定位项目定位如何拔高居住品位和形象高度，实现自我身份内涵展示？上东区作为曼哈顿的富人区，得到了全世界的认同与钦慕。在杭州，我们要打造城市、自然共融的富豪居住区。和谐与美善的生活哲学，创造性地实现本案生活品位的最基本条件所在。解决左右江景豪宅观念，打造最具综40、合优势豪宅！项目价值提炼项目价值提炼项目定位项目定位如何强化项目外在的、显性的价值？地铁便捷！地铁1号线在项目旁边经过，让本案交通更加便捷。城市规划解读钱江时代的繁荣！“沿江开发、跨江发展”战略的实施，本案所在的滨江 板块成为杭州市实现钱塘江两岸共同繁荣的战略要地。60万方综合物业体量，大势而生！项目60万平方米的综合物业体量将成为滨江板块最 大的综合项目。1.“两手抓”，一手抓浙江第一滨江豪宅的王牌形象，一手抓具有实际需求的目标客户；2.依据项目的板块、江景、规模、品牌、综合业态优势，确立统领浙江高端物业市场的统治地位；3.根据浙江市场的消费需求和江景住宅细分市场的发 展，定位项目主要的发展41、方向；4.根据项目营销及回款的需要；5.结合浙江高端住宅市场发展和需求分析；6.结合周边板块发展趋势和竞争机会；7.根据江景核心价值的最大化表现和江景物业的价值延伸的需要；项目定位思路项目定位思路项目定位项目定位 在滨江板块，我们的产品高端创新优势及规划体量一旦结合江景优势和商业共同体的综合优势，那么我们将具有一定竞争力。与钱江新城板块项目相比，我们的产品创新优势、地标形象一旦形成，在同样具有一线江景资源的现状下，将与之分庭抗礼。而且我们更具有相对的价格优势和体量基础。在滨江板块内，我们要以我为主，在产品综合品质上 领先一筹，以绝对的品牌、品质优势，占领制高点。市场定位市场定位项目定位项目定位42、 为了占据项目在浙江市场独特的战略高度，同时树立滨江板块的价值标杆，项目总体市场定位为：浙江第一滨江豪宅浙江第一滨江豪宅市场定位市场定位项目定位项目定位杭州滨江第一豪宅杭州滨江第一豪宅浙江第一滨江豪宅浙江第一滨江豪宅杭州滨江第一豪宅杭州滨江第一豪宅定位优势：定位优势：（1）“第一滨江”传达了项目作为高端住宅以及城市豪宅的形象和定位；（2）“第一滨江豪宅”区别于传统的豪宅物业，而且我们开发理念的立足点是一线的；源于大师级开发团队，世界级的物业管理和会所配套；（3）“第一滨江豪宅”明确了本物业针对的是房地产高端市场，在市场竞争激烈的今天，我们不可能在竞争中全面守住市场，市场阵地越小越容易守住本案的43、目标客群。市场定位市场定位项目定位项目定位（4）从反市场的营销理念来看，在房地产市场不景气的时期，定位“第一滨江豪宅”是在高端市场的安全地带寻找生存空间，是最有效的方法。市场定位市场定位项目定位项目定位项目有机的价值链：一线江景+顶级豪宅+顶级配套及物管+世茂地产、中海地产出品。在项目的市场形象定位上，依据项目总体近60.89多万方巨大体量的基础上，我们将遵循四个原则：一：杭州地标建筑群；二：城市顶尖滨江生活区；三：国际一线标准；四：浙江第一滨江豪宅。市场形象定位市场形象定位项目定位项目定位形象概念描述形象概念描述我们是杭州新地标建筑群；我们是顶尖滨江豪宅；我们是浙江的，但更是国际的；我们是最44、具城市生活居住价值的；我们具有滨江豪宅的纯正血统；我们是国际大师团队的匠心巨作；我们是尊贵非凡的。市场形象定位市场形象定位项目定位项目定位顶级精装修滨江豪宅 浙江第一滨江豪宅浙江第一滨江豪宅产品档次定位产品档次定位项目定位项目定位定位优势：定位优势：精装修豪宅，高等级材质(包括面砖、木地板油漆等)、国际 知名品牌硬装（包括卫浴、水龙头、厨具等）的全方位豪宅 标准装修。270度观景优化房间观景效果，将无敌江景充分利用。大面宽客厅，即增强豪华气派的感觉，又扩大景观视角。空中别墅建造挑空客厅，彰显豪华、尊贵一面。空中恒温泳池（天顶泳池）、空中阳光房让住户豪华私 享。在顶楼建造一套三层联体，1500平45、米左右的天价楼王，树立 项目顶级豪宅形象。产品档次定位产品档次定位项目定位项目定位建筑类型定位项目定位建议联排安置在D、E地块沿河地段，面积约20000平方米左右。则各物业类型的建筑面积配比为：建筑类型配比项目定位 高层建筑面积高层建筑面积 约约348585348585平方米平方米 占总建筑面积占总建筑面积94.6%94.6%联排建筑面积联排建筑面积 约约2000020000平方米平方米 占总建筑面积占总建筑面积5.4%5.4%假设联排容积率为0.75，则联排占地约26667平米，则占地面积配比为：高层占地面积高层占地面积 约约120767120767平方米平方米 占总占地面积占总占地面积8246、%82%联排占地面积联排占地面积 约约2666726667平方米平方米 占总占地面积占总占地面积18%18%设定目前各建筑类型销售均价为：精装修高层22000元/，联排别墅为28000元/，则总销售额约：建筑类型 价格（元/）面积 总销额联排 28000 20000 约5.6亿人民币高层（精装）22000 348585 约76.7亿人民币则住宅总体销售金额约则住宅总体销售金额约82.382.3亿人民币亿人民币建筑类型配比项目定位建筑面积配比项目定位高层户型面积配比方案一建筑面积配比项目定位高层户型面积配比方案二建筑面积配比项目定位联排户型面积配比规划设计建议规划设计建议规划设计建议规划设计建议47、经济技术指标经济技术指标交通流量分析交通流量分析滨盛路：作为连接三桥匝道的城市主干道，交通流量相对较大，但与项目地块之间有绿化带、河流相隔，噪音污染不是很严重。道路为双向4车道，路况较好，出入方便。西兴路：连接滨盛路与闻涛路，现行车辆很少，路况良好。后期本案商业运营后，车流量会增加。闻涛路：车辆稀少，间隔项目地块与沿江景观带。江陵路：是轨道1号线的所在地，也是连接滨盛路与闻涛路的主要道路，路况较好，道路两边环境也不错。目前车流量不大，但未来会成为通向本案商业部分的主要道路。规划设计建议规划设计建议规划条件分析规划条件分析车流量较大车流量较小未来车流量较大景观条件分析北北南南西西东东规划设计建议48、规划设计建议规划条件分析规划条件分析1.以社区组团为基本单元排列以组团为基本单元排列 以组团为基本单元排列，在布局上利用建筑的围合关系，组团之间规划集中公共活动空间与景观绿化，形成小围合，大社区。规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思组团要有归属感、邻里感和可识别性规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思在整体布局上，联排别墅、高层住宅、水系景观、园林景观、服务设施、主题广场等合理有机的贯穿在一起。充分考虑到人性化的邻里沟通，物业管理的方便性。使各组团更有归属感、邻里感，可识别性。建筑单体以稍加扭转的方式，错落有致。整个社区以水系、景观为纽带，既有机的分割为几大自然组团，又相49、互关联成为整体。在体现整个社区规模优势的前提下，使各个组团又形成相对独立的空间，较好的体现高品质居住空间的概念。建筑布局错落有致，以水系、景观为纽带排列规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思 高层建筑对联排别墅产生的压迫感要通过各种手段弱化，甚至消除。建议可以通过道路、绿化、水系等屏蔽两者的冲突，优化产品属性。联排别墅与高层建筑之间要有区隔，包括视线上的区隔规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思 在地块中间位置形成大面积的中轴景观，给业主最大的视觉冲击，创造“豪宅”基础。形成视线开阔的中轴景观带，强化社区环境优势规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思规划设计建议规50、划设计建议整体规划构思整体规划构思2.道路与交通组织系统 交通设计在满足功能的情况下以快捷、通达、安全、满足消防、人车分流的原则进行设计。道路系统应按居住社区、组团道路及单体建筑间小路划分，出行方式便捷，车行、人行安全，独立，完整的道路系统。规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思人车分流、人行道路无障碍设计采用集中地下车库停车，路面少量临时停车位（联排别墅除外）集中地下车库可以保证充分的人车分流，通畅安全，并提高社区的品质与档次。地下车库上面还可以设置绿化景观、运动休闲设施等。另地下停车场应可以采光，种植植物或建造水系景观。规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思非机动车集中51、停放规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思在社区设置多个集中的非机动车停放区，便于社区居民就近停放（地下或半地下室内）。停放区以外严格限制非机动车的随地停放。3.3.世茂尊荣会世茂尊荣会高级会所高级会所规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思 建造5000-7000平米左右的中心服务会所世茂尊荣会，内部设置高档大堂及大堂吧、红酒屋、雪茄房、高级餐厅、酒吧、特色俱乐部（健康、高尔夫、游艇、红酒、艺术品等）、艺术廊、SPA、精品商店、影院、音乐中心、网球馆、乒乓球室、壁球室、桌球室、儿童娱乐区等功能区，会所档次要高，与本案豪宅相匹配，未来也是支持销售的有利支撑点。规划设计建议规划52、设计建议整体规划构思整体规划构思大堂及大堂吧为业主提供一个具有家庭温馨、时尚艺术、高尚典雅气息的会所大堂，配上周到的超级服务。规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思酒吧规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思红酒屋、雪茄房规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思电影院规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思艺术廊规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思恒温游泳池规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思瑜伽馆规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思足浴、保健中心规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思音乐中心规划设计建议规划设计建53、议整体规划构思整体规划构思网球馆规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思桌球室规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思壁球室规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思儿童娱乐区规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思图书室规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思女子美容美发中心、SPA规划设计建议规划设计建议整体规划构思整体规划构思健身中心规划设计建议规划设计建议规划总平建议规划总平建议建筑分布建议建筑分布建议 考虑到产品的采光及景观，以及政府对天际线要求，建议每块地块的西北区建造高层。D、E地块的东南区沿河位置布置少量联排。高层高层高层高层高层高层联排联54、排联排联排规划设计建议规划设计建议规划总平建议规划总平建议出入口分布建议出入口分布建议规划支路与阡陌路作为机动车出入的主要道路，江陵路开放人行出入口，方便步行业主进出及到达未来一号线地铁站。主要出入口主要出入口次要出入口次要出入口人行出入口人行出入口规划设计建议规划设计建议规划总平建议规划总平建议景观轴线建议景观轴线建议通过“四点两线”将三块住宅区与江滨绿化区连接，在每块住宅区中心地带形成大型中央花园，并且每块住宅区内的中央花园既相对独立，又相互呼应。规划设计建议规划设计建议规划总平建议规划总平建议概概念念总总平平建建议议规划设计建议规划设计建议规划总平建议规划总平建议概概念念总总平平建建议议55、建筑设计建议 目前，杭州市场较为认可的高层建筑风格主要有新古典主义风格、现代风格、地中海风格等，其中新古典主义风格（例如绿园）与现代风格（例如悦府、晓庐）最受欢迎。现代风格显的较为时尚、大气，给人简单明快的感觉。新古典主义风格简约中略带装饰，整体比较稳重、庄严。地中海风格较为放松，贴近自然，但不适宜做超高层。考虑到项目定位为滨江第一豪宅，建议在新古典主义风格的基础上结合现代简约风格进行设计，即彰显尊贵又不失时尚大气。建筑设计建议建筑风格1、高层建筑风格突破并超越此类新古典主义风格建筑设计建议建筑风格突破并超越此类新古典主义风格建筑设计建议建筑风格吸收此类现代主义风格的简洁与大气建筑设计建议建筑56、风格 联排建筑风格应与高层建筑风格相协调，反差不宜过大。从市场角度看，新古典主义风格及现代风格的联排接受度远不如地中海风格。因此，建议本案联排采用地中海风格中的较为稳重、典雅的法式风格与改良的西班牙风格。建筑设计建议建筑风格2、联排建筑风格法式风格参考图片建筑设计建议建筑风格法式风格参考图片建筑设计建议建筑风格西班牙风格参考图片建筑设计建议建筑风格 架空层虽然不是小区园林景观的核心所在，但又是人们每天进进出出的地方，影响着业主每天的心情。对提升产品档次起到很大的作用。架空层设计三点建议：平台平台平台体现的是休闲活动功能，可桌椅供住户休息、娱乐等。小元素及绿化小元素及绿化为了破除架空层的单调，提57、升趣味性，强化景观功能通透感通透感通透的架空层可以弱化建筑对空气流通、对业主视线的阻 隔，有助于实现景观的一体化，美化社区环境。建筑设计建议 架空层架空层设计参考图：建筑设计建议 架空层 为了加强电梯大堂的采光，建议设通高的落地磨砂玻璃窗，将其变成自然生态型大堂。另建议 在大堂的两边摆放绿化盆栽，或室内大型盆栽，并适当设计布 置一些水景，如小型瀑布式流水。适当摆放金鱼缸或海洋生态玻璃缸。电梯大堂内设置柔和灯光和布置艺术画。电梯大堂内设有保安接待台及休息沙发等。大堂的门最好采用指纹自动开关大门，住客指纹开启。建议电梯采用景观电梯，不但在家里，而且在乘电梯时也能观 赏江景与园林景观。建筑设计建议 58、电梯大堂电梯大堂参考图建筑设计建议 电梯大堂 将3.1米（暂定）层高阳台提升成6.2米高的阳台，让视野更高远，空间感瞬间提升，同时，在杭州太阳通常呈45度角照射，双层挑高的阳台，让阳光进入房间的距离被拉长，采光进深无形中得到扩大。建筑设计建议 阳台设计阳台奇偶相错，赠送面积、优化采光景观设计建议 以园林绿化、水系为主体景观主题，创造高雅的生态环境，开拓水景的生活居住空间。强调园林景观与水系的对话，建筑与水景的对话，“亲水、亲绿”倡导人与自然的和谐共生。景观设计建议设计理念生态、异域风情、水景1、以水景为核心营造园林 汲取水景设计精华，大手笔水系景观打造，回归自然的江南水乡风情应景而生。，2、分59、组团设计原则 不同建筑类型对景观的设计要求不一样，高层建筑区域应以中心景观花园、水系及部分特色景点为主，联排区域可选用小型活动广场及平易近人的绿化植物为主。3、风格一致原则 园区内景观风格应相协调，相互融合。整体景观风格建议偏向欧式风格。4、成本控制原则 在成本上需要作适当控制，价值相对较大区域成本可适当调高。5、富于变换原则 园区内的景观尽量做到移步换景、富于变换，避免造成视觉疲劳。景观设计建议设计原则1、打造具有丰富的自然层次感的景观空间。通过水系景观、道路景观及组团独立景观等景观体系的组合，强调每户享受风景资源的均好性，让居住空间延伸至景观空间。形成丰富的自然层次感景观空间。2、景观与地60、形、建筑协调规划 根据项目地形，建筑风格以协调规划为宗旨对景观进行设计。3、以主题性“组团景观”、主题景观广场规划布局 对不同组团景观空间进行不同的主题景观广场空间规划，辅以不同主题的、各类植物，使项目在四季均有呈现不同的景观。4、利用交通节点作为景观转换空间 通过交通干道节点设计景观休闲长廊，利用雕塑、喷泉等景观元素组织景观小品，成为项目各组团之间景观转换空间。景观设计建议设计思路 社区入口景观作为项目景观的重要组成部分,是内部环境与外部环境的连接点居民进出小区的必经通道。它不仅能够改善和丰富社区的整体环境,更能体现出社区的档次，是对外的“面子”。因此，入口处设计要大气、尊贵，又不失优雅。景61、观设计建议入口景观主入口景观示意图景观设计建议入口景观车行道景观 道边种植高大乔木，如棕榈等，吸收车辆噪音，形成良好的生态效益。同时可作为园区内的视线屏障。人行道景观 人行道应富于变化，以增强游园情趣，适当运用一定的造型以及路面铺装材料，如鹅卵石等。道边局部可设置利用低矮灌木修剪成的迷宫等造型。景观设计建议道路景观车行道景观参考图景观设计建议道路景观人行道参考图景观设计建议道路景观水系突出变化和参与性，建议采用较浅的硬质底水系，营造出整个社区的水岸文化主题。水道的形状要有利水体的循环流通，形成水位差，呈跌泉形式，构成循环。为求水面积界限稳定，一般要做人工驳岸，按总体要求，做规则式或自然式。通常62、用山石、树桩等较为自然形式的多。驳岸是水体景观重要组成，注意实用与美观。近岸的地方要考虑安全、种植水生植物，不宜太深，一般0.40.6米，中部要考虑养殖、底坡稳定和水体自净，不能过浅，按水宽一般深至1-2米之内。景观设计建议水系景观水系景观参考图景观设计建议水系景观 绿地宜大片种植，沿伸到人行道边，给人以空旷、平静的视觉感受，并建议在景观营造中打造森林公园，在公园中建设果岭、网球场等自身形成一定的高差，给人视觉上的立体感，以及层次感。景观设计建议绿地景观绿地景观参考图景观设计建议绿地景观中央森林公园（带果岭）参考图景观设计建议绿地景观豪宅创新建议 保姆作为服务人员行动尽量避免与主人在同一空间内63、，建议单独设立入户门，保姆行动空间与主人空间分区。270度观景优化房间观景效果，也将无敌江景充分利用。豪宅创新建议户型借鉴东方润园豪宅创新建议户型借鉴参考图大面宽客厅，即增强豪华气派的感觉，又扩大景观视角。豪宅创新建议户型借鉴万象城悦府空中别墅建造挑空客厅，彰显豪华、尊贵一面。同时加大客厅的采光面、强化景观效果。豪宅创新建议户型借鉴豪宅创新建议户型借鉴挑空客厅参考图豪宅创新建议豪宅创新1、空中恒温泳池豪宅创新建议豪宅创新2、天顶泳池豪宅创新建议豪宅创新3、空中阳光房豪宅创新建议豪宅创新4、边套局部透明墙设计豪宅创新建议豪宅创新5、顶部三层联体设计在顶楼建造1套三层联体，1500平米左右的天价楼64、王，树立项目第一豪宅形象。豪宅创新建议豪宅创新5、顶部三层联体设计豪宅创新建议豪宅创新6、套内独立电梯在超大面积的豪宅内设置套内的独立电梯。豪宅创新建议豪宅创新7、双功能卫生间大面积房型中，在主卧卫生间里合理设置双马桶、双面盆，方便业主使用，更重要的是体现业主的尊贵感与高生活水准。建议设置双车库，即增强产品档次，又方便业主使用。联排设置电梯，匹配项目的豪宅形象，提高产品性价比。在不破坏地上花园的前提下，建议在侧面或正面做下沉花园，强化地下室采光效果，增加业主私密活动空间。豪宅创新建议联排借鉴豪宅创新建议联排借鉴下沉庭院参考图增加内庭院，为打开一块仅业主私享的天地。同时，增强室内的采光。豪宅创新65、建议联排借鉴豪宅创新建议联排借鉴内庭院参考图设置大露台，为业主提供休憩、喝茶、观星赏月的露天场地，同时提高产品性价比。豪宅创新建议联排借鉴豪宅创新建议联排借鉴露台参考图花园是联排区别于高层所具备最大的优势，也是客户最关注的部分，因此，在条件允许的情况下，建议将花园面积做大最大化，突出花园这一亮点。豪宅创新建议联排借鉴豪宅创新建议联排借鉴花园参考图豪宅创新建议联排借鉴1、两套联排别墅之间通过少量局部相连，形成各自能围合的花园。中间隔墙种植植物或藤类，面向隔墙的建筑墙体可安装大面积落地玻璃，为室内形成景观墙。业主也可通过边门出入。2、地下室按照中海钱塘山水送面积的方法执行。3、根据先前经验，特提出66、关于联排道路与私家花园关系的一点意见。建议在道路能满足车库转弯半径、不妨碍辆车交汇的情况下，严格控制道路尺度，把面积最大限度让给私家花园。第二部分第二部分商业定位商业定位杭州商业基础调查杭州商业基础调查杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查杭州商圈分布图目前杭城最繁华的商业商务中心区目前杭城最繁华的商业商务中心区 传统的商圈集中在武林门和武林广场一带，随着杭州城市迅速扩张，武林商圈已扩展到文晖路、凤起路、中山路、武林路女装街，形成广义上的商圈。武林商圈是杭州高档消费的聚集地，这里集中了杭州大厦、银泰、杭百、莲卡佛等大型百货，同时也聚集了白马大厦、华浙广场、同方财富大厦以及电信、联通、移动总67、部、白鹿鞋城、华贸鞋城，武林鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城以及各手机卖场，现在这里是目前市区商业最繁华地区。1、武林商圈杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查 从业态分布看，目前武林商圈仍以零售占据绝对主流，辅以部分主题休闲餐饮。由于交通条件限制，该商圈的大型餐饮和休闲娱乐业态相对比较少。作为武林商圈特色商街，近两年来，武林路女装街发展十分迅速，现有商铺总面积约3.5万平方米左右，从相关部门获悉，杭州武林女装街周边将增加五块商业用房，五个区块商铺总面积将达4.5万平方米。新商铺仍会符合女装街原有定位，业态设置以女装为主，包括饰品、化妆品、箱包等，并增加银行、娱乐等更好的配套设施。新商铺将考虑增68、加一定的国际和外地品牌，不过依旧坚持杭州女装及个性服饰的错位经营原则。业态特征：大型百货、特色商业聚集地，零售占据主流。业态特征：大型百货、特色商业聚集地，零售占据主流。杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查主力商业一览杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查湖滨商贸旅游特色街区 湖滨商贸旅游特色街区被定位为杭州最主要的标志性商业街，集聚国际知名品牌、旅游商品、高档休闲餐饮等行业，是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区。而平海路将形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐店,汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区，延安路则服务69、于中高档消费层为主体。杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查2、湖滨商圈 大型百货、国际国内著名品牌专卖店、专业店集聚的时尚购物区，同时也是茶吧、酒吧、咖啡屋林立的沿湖休闲观光区。与武林商圈相比，这里是百货占据主流地位，但这里集中了各种类型的休闲餐饮、旅游购物等，更有利游客消费。业态特征：大型百货+时尚街区购物+休闲观光杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查主力商业一览主力商业一览杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查 吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，商圈内有众多知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等70、业态。其中清河坊街是一条极具历史传统特色的商业街，这里聚集众多老字号，如王星记、张小泉、蒋同顺、胡庆余堂等。吴山广场东面及北面有许多旅游纪念品、工艺品店、饮食店、茶座、字画、古玩、雕刻、工艺品等。延安南路多以餐饮、画廊为主，如加勒比海餐厅、港湾大酒店、杭州人家大酒店及金彩画廊、印象画廊、珍艺苑古玩、钻石年代娱乐中心、家乐福超市、麦当劳等 旅游购物+休闲娱乐杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查3、吴山商圈主力商业一览主力商业一览杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查铁路枢纽中心区铁路枢纽中心区 城站是目前杭州最重要的铁路枢纽中心，年平均日客流量达5-6万人，目前已建成物业有铁道大厦、中71、闽大厦、西湖国贸大厦、利群大厦、红楼饭店等中高档写字楼，总面积近30万平方米，集中了外贸公司、金融财团、旅游集散中心等机构。杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查4、城站商圈城站商圈并没有主力商业，而是形成以中高档商务写字楼为主体，餐饮、休闲娱乐为辅的商业格局。城站作为城站商圈的核心，商业主要集中在二层，主要有世纪华联便利超市、箱包、快餐厅、网吧、足浴等业态，其中肯德基餐厅进驻改善了城站商业，吸引了候车停驻的人流，经营情况比较理想。商务写字楼为主，餐饮休闲娱乐为辅杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查杭州商业基础调查 杭州商圈调查杭州商圈调查1、杭州各大商圈呈现出不同的特征，业态丰富，72、互为补充，使主城区商业格局日趋成熟，很好地满足大众消费需求。2、各大商圈商业规模在未来几年将不断扩增，这对未来杭州商业格局将具有深远的影响，一方面促进业态更为丰富，将更大提高各大商圈的商业功能，使其具有更大的辐射力和吸纳能力；另一方面导致供应增加，分流商业投资客群，将在一定程度上影响当前新兴商业项目的发展。杭州商圈小结杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查商业街分布图 东靠浣纱路、西临西湖、南到解放路、北至庆春路，占地40公顷，集旅游、休闲、购物、观光等多种功能为一体，是杭州城区与西湖景区的过渡带和结合面，自古商贾云集，繁华似锦。街区内三条主要道路，湖滨路以旅游休闲为主、交通为辅；东坡73、路以商贸为主交通为辅；延安路地下建地铁交通。对原有的骑楼等历史建筑采取保护利用相结合的办法进一步深化，保留历史风貌。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查1、湖滨商贸旅游特色街 东起环城东路金衙庄，西至南山路、湖滨路相交处，全长2148米，为杭州市区的主要交通要道，也是重要的商业街道，成为游客购物的主要场所。沿路有浙二医院、新侨饭店、解放路百货商店、杭州食品商店、奎元馆、新华书店、太平洋电影院等，商业种类齐全，商业人流比较密集。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查2、解放路时代商业街 地处城西，西起古翠路，东达莫干山路，南邻西湖风景区，全长3公里，是国家信息产业部授牌的电子信74、息示范街区。经过进10年的发展，周边聚集了7大IT大卖场，6大创业园区，28幢高档商务写字楼，1000多家IT经销商，形成了以西溪数码港为代表的科技市场集群、以东部软件园为代表的创业园集群和以昌地火炬大厦为代表的科技企业楼集群三大集群。主要以电脑及相关配套产品、现代化办公设备、现代通讯产品、光机电产品、生物及现代医药制品等电子信息产品为主。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查3、文三路电子信息街 南起解放路、北至庆春路的延安路路段，全长760米,沿路商家共113家，主要以服饰专卖店以及大型的服饰市场为主，其间穿插中西快餐，手机卖场、工艺品、珠宝店、眼镜店、银行等业态。以平海路为界，南75、段以耐克、阿迪达斯、彪马、真维斯、邦威等时尚运动休闲服饰的专卖店为主；北段以龙翔、兴合、工联、明珠百货等大型服饰市场为主，业态主要是中档时尚休闲服饰批零兼营路线。目标市场为“时尚品牌、大众消费”，消费群体主要面对中青年、白领阶层与游客。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查4、延安路时尚购物街 凤起路以北，体育场路以南的西健康路、健康路、新华路，沿街两旁店铺林立，共有经营户630多家。其中西健康路两侧的檐枋上，200多幅由中国美院名家绘制的有关西湖名胜和丝绸织造历史的中国画和诗词书法，组成了一幅巨形的山水长轴，是一条集购物、观赏、休闲于一体的特色步行街。杭州商业基础调查 杭州商业街调查76、杭州商业街调查5、丝绸特色街 南起庆春路，北至体育场路，东西各延伸至延安路和环城西路。现有商铺总面积约3.5万平方米左右，形成了以高端时尚女性为主题的特色街，为杭州年轻白领女性一族的购物首选地，现在武林路非节假日日人流量达3万人以上，全年达到1300多万人。随着知名度的增加，现在武林路的店铺开始向孩儿巷、龙游路等周边地区扩展，新增商铺面积达4.5万平方米，以女装街原有定位为主，包括饰品、化妆品、箱包等，并增加银行、娱乐等更好的配套设施。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查6、武林路时尚女人街 位于浙江省杭州市杭海路西段，占地24公顷，西起清泰立交桥，东至秋涛路，北至张家河弄，南至夕照77、社区，全长约1100米，地处杭州中心城区的中心区域。目前成为全国最大的服装集散地之一，汇集了四季青服装市场、杭派精品服装市场等15家专业服装市场，服装经营户8000余户，营业面积21万平方米，从业人员3万余人，日客流量一般在70000人次左右，节假日高峰近100000，年成交额近百亿元。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查7、四季青服装特色街 东起湖墅北路，隔湖墅北路面临京杭大运河，西至莫干山路，南依余杭塘河，总用地面积28947平方米，商铺总建筑面积在30000平方米左右。信义坊商街总长530米，以“一河两街三桥”衔接整条街区，共计200多个1-2、1-3层的商铺。其当初定位为高档78、消费场所，但由于信义坊商街所处的位置不是杭州人习惯消费的地方，人气很难聚集，目前整体商业氛围不够浓厚，成为杭州商业一大缺憾。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查8、湖滨商贸旅游特色街作为杭州著名的龙井茶生产基地，梅家坞拥有“不雨山长涧，无云山自阴”的自然山水风光和人文资源，为都市中一个闹中取静的休闲地带。梅家坞茶文化休闲街位于梅家坞老村，体现了龙井茶文化的内涵和农村茶乡的特色，为品茶、购茶、赏茶和休闲于一体的场所。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查9、梅家坞茶文化休闲街南山路是杭州乃至省内外享有盛名的酒吧一条街，是追求自由与时尚的年轻人十分喜欢的地方。这里汇聚了卡萨布兰卡79、同志等一批富有个性的酒吧茶室，成为大学生、白领、洋人以及艺术家交游际会的场所。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查10、南山路酒吧特色街 杭州著名风景区吴山脚下，是杭州有名的历史老城区。其范围为华光巷以东，中河路以西，总用地面积为1366公顷。保护区内将有11万平方米的建筑，重在突出文化价值，营造以商业、药业、建筑等为主体的市井文化，保持其历史的真实性、文化的延续性和风貌的整体性，同时可坊衔也是杭州第一条步行街。杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查11、清河坊历史街区杭州商业基础调查 杭州商业街调查杭州商业街调查杭州商业街小结1、十一条特色街区是杭州市政府重点打造的城市金80、名片，作为提升杭州城市品牌、品质杭州的重要组成部分。与其近年大力提倡创意产业的发展，充分体现杭州市政府对于创新行业、创新产业的渴求与重点关注。2、滨江是政府重点打造的“创意产业区”，本案宜在这一重要定位指导下，在商业创新层面作足文章，形成鲜明开发特色，达成与政府目标、产业目标、商业目标共赢局面。杭州重点商业项目研究杭州重点商业项目研究杭州重点商业项目研究杭州重点商业项目研究杭州大厦杭州当前最高端购物中心 现在的杭州大厦总面积为9万平方米，其中商场面积5万平方米。与城市其他百货商店相比，规模面积并不占优势，却获得了单店销售额等指标连续七年位居全国第一的成绩。关键在于拥有两大资源：一是品牌资源，目81、前国际知名品牌纷纷落户杭州大厦，在省内首屈一指；二是消费者，杭州大厦培育了一大批忠诚的中高端消费者。杭州大厦三年内从9万平方米到30万平方米最终目标实现60万平米国际商贸综合体杭州大厦将通过合作、租赁、收购、新建方式，实现“三步走”战略。用一年半的时间，把现在的杭州大厦9万平方米的经营平台拓展到20万平方米。这相当于再造一座杭州大厦。三年之内，从现在的9万平方米面积，扩展到30万平方米，也就是再造两座杭州大厦。最后的总目标是实现60万平方米的国际商贸旅游综合体。如果该战略规划得以实现，杭州大厦34年后的年销售收入就可突破100亿元，利润总额也可突破10个亿。杭州重点商业项目研究 杭州大厦规划设82、想：“Z”字形综合体形态 按照概念设计方案，综合体西起华浙广场，东至坤和广场。横跨环城北路至杭州大厦A、B楼，均用空中连廊相接，并且与规划中的杭州大厦远期工程（两幢30层以上的商务楼）对接，然后一面与武林广场某大楼西楼连接，另一面与武林广场地下商场相连，总建筑面积约为50万60万平方米。其中，华浙广场商场建筑面积3.37万平方米，坤和广场约5万平方米，武林广场某大楼商场面积1万平方米，武林广场地下商场建筑面积10万平方米。规划呈“Z”字形分布。沿街的较长“黄金海岸线”构筑了综合体特有的形态。强大的商业辐射力和“店多拢市”的格局，为杭州大厦商贸旅游综合体形成世界大品牌集散地提供了有限的平台。杭州83、重点商业项目研究 杭州大厦商业设计：规划五个以上业态空间国际大牌专卖：将在原有A、B楼的一层营业面积基础上，增加B楼二层和展览馆1万平方米的营业面积。围绕武林广场西侧形成国际品牌专卖的集中区域。精品百货：将在精品百货的基础上分成女性精品百货、男性精品百货和年轻化精品百货三类。各种展示男、女、年轻人的高档时装、用品、饰品等内容，做到业态统一，各有侧重。奢侈品：奢侈品是杭州大厦精品商业的体现。将杭州大厦A楼、B楼的一楼和杭州展览馆作为奢侈品的专卖设计，汽车、游艇是奢侈品的集中体现。设计结合汽船码头与坤和大楼的裙房做豪华游艇的专卖设计，使杭州大厦成为顶尖的商业展示。杭州重点商业项目研究 杭州大厦地下84、商业空间：由餐饮、娱乐、大卖场、专业卖场及休闲业态组合而 成。宾馆：现杭州大厦宾馆和远期的超五星级酒店，以及三立大 厦，充分体现在接待、住宿、休闲。办公：有效地整合资源，营造独特的公共空间，充分体现办 公中的人文主义。餐饮：大致分高档餐饮、品牌餐饮和食街三个部分。娱乐：将有高档会所、KTV、酒吧等精品夜店，电影院、电玩 场所、茶吧等大众娱乐场所。杭州重点商业项目研究 杭州大厦杭州重点商业项目研究 杭州大厦 该项目是杭州经营业绩最好、商业品牌档次最高的老牌高端商场，具备稳定的辐射整个浙江的中高端消费客群，对于国际品牌商家有着强大号召力。伴随商业规模的扩大将使杭州大厦商业形态更具多元性。一站式服务85、，使品牌聚合力更趋增强。更加奠定其在杭州乃至浙江商业市场上不可动摇的霸主地位。杭州大厦综合体点评杭州重点商业项目研究 杭州大厦万象城 项目占地面积约150亩，总面积80多万平方米(含地下面积)，将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，总投资预计超过50亿元港币。杭州重点商业项目研究 万象城业态规划：业态规划：商业定位以万象城shopping mall为核心，建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店为一体的都市综合体项目主力业态：零售、餐饮和娱乐。主力商家：主力商家：首批进驻其SHOPPING MALL的四家主力店和五家半主力店品牌商家名称：泰86、国CENTRAL百货、嘉禾影院、OLE超市、冰纷万象真冰溜冰场、TOYSRUS玩具反斗城、NOVO新概念、大食代美食广场、苏浙汇、NIKE等运营模式：运营模式：“只租不售”的方式进行招商和经营管理开业时间：开业时间：购物中心将于2009年正式对外营业 销售情况销售情况/招商目标：招商目标：计划引入20%的全新商家，涵盖零售、餐饮和娱乐等业态。万象城杭州重点商业项目研究 万象城 该项目以都市综合体的形态及特有的招商运营模式确立区域内商业龙头的地位，直接影响了区域内商业新格局及实体形态。项目复制了深圳项目的成功经验，业态组合中40%为零售，20%为餐饮，20%为休闲娱乐，还有20%为大型的运动、家87、具用品、银行、冲洗店等类型，且其中近80%都是合作伙伴，商户忠诚度很高，因此项目在本地实施招商，压力并不会很大。万象城是政府发展钱江新城，引领杭州走向钱江时代的重要举措。其将打破杭州购物消费局限在一带（延安路）三圈（武林、吴山、湖滨）的传统单一局面，将大量客群拉向沿江商业地带；万象城作为新区的商业中心，其前期的市场培育周期将必须有巨大的投入。万象城点评杭州重点商业项目研究 万象城“一站式一站式”国际化体验型商国际化体验型商街街 星光大道的位置得天独厚，紧邻滨江区政府，坐拥林立的企业集团总部区和蓬勃发展的新兴居住区，为杭州目前规模最大、独树一帜的综合性商街之一，也是滨江区委区政府发展滨江商贸服务88、业的重大配套措施和重点工程。项目总占地面积5万多平方米，总建筑面积逾30万平方米，南接江南大道，北临钱塘江，全长千米，涵盖商业、单身公寓和产权式酒店。星光大道杭州重点商业项目研究 星光大道 商业步行街全长1300多米，分为A、B、C、D四个区块，由商业和酒店式公寓、生活大卖场、精品名店街、家电数码港、运动名品馆、空中酒吧廊、文化书城、美食广场和健身中心等物业组成，投资额过数亿美元，分两期开发建设。杭州重点商业项目研究 星光大道主力业态：A区为休闲街区，有休闲新天地和美食大世界组成；B区为时尚街区，由主力百货店、时尚电影院和星光名人俱乐部组成；C区为动感街区，由风尚餐饮区、流行炫特区、游戏总动员89、娱乐大都会、休闲CLUB和星光会所组成；D区为生活街区，由生活大卖场、精品名店街、家电数码港、运动名品馆、空中酒吧廊、文化书城、美食广场和健身中心组成；杭州重点商业项目研究 星光大道杭州重点商业项目研究 星光大道 韩国第一大超市品牌“易买得”与星光大道正式签约，这是韩国新世界集团在杭州开设的第一家“易买得”超市。纯正的意大利品牌曼罗西餐厅也入驻了星光大道。该公司决定投入1000万元人民币，将餐厅打造成为集商务谈判、美食享受、休闲娱乐于一体的滨江乃至杭州的纯正西餐厅。此外据称：屈成氏、国美电器、必胜客、钱柜等不少品牌零售业、文化休闲娱乐类及特色商业配套类商家，也已表达了强烈的进驻意向。目前，步90、行街在谈目标商家有50家，已签约或有明确进驻意向的有17家，计划11月底前将完成70%左右商业面积的招商工作。星光大道为区域商业中心，其规模与招商已初露端倪。星光大道点评杭州重点商业项目研究 星光大道区域商业调查区域商业调查 区域商业项目研究区域商业项目研究滨江当前主要商业项目一览滨江当前主要商业项目一览本案本案星光大道星光大道宜家宜家龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场华远世纪广场华远世纪广场第六空间第六空间区域商业项目研究区域商业项目研究滨江当前主要商业项目一览滨江当前主要商业项目一览龙禧硅谷广场位于滨江区一桥附近，是由一幢26层高的五星级酒店龙禧硅谷酒店、25层高的酒店式公寓BOSS港、以西湖新天地91、为参考的旺角卡门情境商业街，以及包括大型恒温游泳池、健身中心、网球场、大型餐饮娱乐中心在内的滨江休育休闲中心共同组成，这项规模超过10万平方米的庞大工程，是浙江龙禧投资集团联合滨江区政府倾力打造，将成为南岸最引人瞩目的标志性城市综合体。旺角卡门情境商业街旺角卡门情境商业街区域商业项目研究区域商业项目研究龙禧硅谷广场龙禧硅谷广场位于杭州市滨江区政府办公大楼右侧，南接江南大道、北距钱塘江800米、东接滨江区政府及市民广场，西临商业步行街入口处。总基地面积11462.56平方米。总建筑面积约5万平米，集商业、餐饮、休闲健身及产权式酒店等多种功能为一体的、滨江区的标志性建筑：华元世纪广场华元世纪广场区92、域商业项目研究区域商业项目研究华元世纪广场华元世纪广场家居商场家居商场+酒店店酒店店+购物中心购物中心宜家选址于滨江区江南大道以南，时代大道以西区块，占地面积8万余平方米，预计明年开工建设。建成后，将成为集宜家商场、酒店办公、购物与一体的城市综合体建筑。这种商业业态，是目前全球280余家宜家中最独特的一个。宜家选择新建的宜家，是一个商业综合体，包括宜家家居商场、酒店办公以及购物中心等，意味着在这个宜家，可以享受到更多的服务。”滨江区对外贸易局副局长陈伟迂说，滨江宜家将往空中发展，建筑面积约40万平方，楼层高度按不超过150米计算，可能高达30层，1至4楼为宜家商场，以上为酒店办公。区域商业项目93、研究区域商业项目研究杭州宜家杭州宜家杭州宜家杭州宜家家居主题复合园区 杭州第六空间.大都会家居博览园开创了全国一流的家居商场新模式-家居产题复合园区。总投资15亿，占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米，其中商场建筑面积30万平方米。一期项目投入4.5亿，为现代家居主题商场和欧美家居主题商场建筑面积10万平方米，07年11月30日已开业。二期项目投入10.5亿，建筑面积20万平方米，将于今年底推出，主要包括软装饰主题商场、中档家具商场、家电超市、灯饰主题商场、国际厨卫广场、地板博览中心、五星级饭店等八大专业主题家具商场、两条家居旗舰品牌街，将与一期项目构成内容丰富的家居主题园区，区域94、商业项目研究区域商业项目研究杭州大都会家居博览园杭州大都会家居博览园第六空间第六空间1、滨江区域商业供应近年将超过100万平米（包括已成形的社区商业），以购物中心、商业街、家居广场三大业态为主要构成，相对趋于饱和，商业开发风险较大。2、两大品牌家居卖场将成为拉动主城区客群的重要力量，本案的商业定位可站在区域商业链中进行考虑。3、宜家家居将吸引大批年轻白领阶层，其特点年青、讲求品味时尚、对于创新事物抱有较大热情。提示本案可充分利用宜家家居产生的影响面作为本案定位依据。区域商业项目研究区域商业项目研究小结小结项目周边住宅调查项目周边住宅调查 项目周边住宅楼盘调查项目周边住宅楼盘调查周边住宅楼盘一览95、周边住宅楼盘一览本案本案本案本案项目周边住宅楼盘调查项目周边住宅楼盘调查周边住宅楼盘一览周边住宅楼盘一览项目定位项目定位1、商业思考2、定位可能性3、商业市场定位4、整体业态组合5、业态定位思考6、业态建议7、面积配比建议8、建筑造型思考9、建筑顶楼空间思考项目定位商业的思考 对于杭州商业的思考对于杭州商业的思考1、过江不仅是居住生活的心理障碍，更是商、过江不仅是居住生活的心理障碍，更是商业消费的巨大障碍。业消费的巨大障碍。源于传统的地缘关系、交通影响、居住的板块断层、商业人文的天然阻隔，过江居住直至现在仍然不能被市场广泛接受。而作为商业，更是难以过江消费（除专业市场外）。2、杭州的现代商业一96、直以来只有一个中心商、杭州的现代商业一直以来只有一个中心商圈圈武林商圈。武林商圈。杭州商业市场的特点就是除武林商圈外很难形成第二个中心商圈，而以西湖为区域则形成鲜明的休闲商业带。3、钱江新城商圈根据现有规划将成为杭州新的、钱江新城商圈根据现有规划将成为杭州新的商圈。商圈。杭州CBD规划、100多万平米体量的写字楼市场、杭州高端住宅板块、地铁、万象城、波浪城，钱江新城从居住到商务，从交通到配套，作为大杭州中心的雏形已经显现。4、杭州的城市商业开始进入、杭州的城市商业开始进入SHOPPINGMALL时代时代,为后商业发展创造了机会。为后商业发展创造了机会。万象城、波浪城、嘉里建设项目均为SHOPP97、INGMALL形态，但在国外，新兴的商业形态则开始回归安全的、舒适的、具有自然尺度的人性化街区形态，杭州留给我们更多的机会。项目定位商业的思考5、非非SHOPPINGMALL形式，将成为非中心形式，将成为非中心商业发展的新方向。商业发展的新方向。英国的牛津街SOHO区，香港的铜锣湾区域，新加坡的乌节路，随着商业的发展，人们开始厌倦过于城市痕迹的硬壳体商业场所，贴近自然，具有自然人文气息的街区更被市场所追崇，而作为休闲杭州更需要这样的商业形态。牛津街SOHO区项目定位商业的思考对于滨江商业的思考对于滨江商业的思考1、滨江区不可能出现副商业中心。、滨江区不可能出现副商业中心。2、在杭州现有的商业布98、局中滨江区商业中心不、在杭州现有的商业布局中滨江区商业中心不可能成为杭州特色（主题）商业中心。可能成为杭州特色（主题）商业中心。3、滨江商圈的消费人群需要漫长的积累过程、滨江商圈的消费人群需要漫长的积累过程（人口入住率不够，消费惯性不成熟）。（人口入住率不够，消费惯性不成熟）。4、目前滨江在招商及规划商业体量供大与求。、目前滨江在招商及规划商业体量供大与求。5、滨江区必须从一个特点上吸引市区的部分消、滨江区必须从一个特点上吸引市区的部分消费者。费者。项目定位商业的思考对于滨江商业的思考对于滨江商业的思考6、创新型的商业业态模式结合新兴的经营模式、创新型的商业业态模式结合新兴的经营模式将成为本项99、目的突破关键点将成为本项目的突破关键点在杭州及滨江区域内，传统商业形式是普遍存在的，也是在杭州及滨江区域内，传统商业形式是普遍存在的，也是广为接受的，但站在长期发展的角度看，创新型的商业形广为接受的，但站在长期发展的角度看，创新型的商业形式将成为本项目实现差异化竞争及销售运营突破的关键点，式将成为本项目实现差异化竞争及销售运营突破的关键点，也是具有可行性的。也是具有可行性的。7、在区域存量相对较大的情况下，本项目根据、在区域存量相对较大的情况下，本项目根据实际情况确定体量。实际情况确定体量。由于区域内存量相对过大，竞争压力严峻，规划超大体量由于区域内存量相对过大，竞争压力严峻，规划超大体量商业100、的前提环境条件是相对不完善的，因此，本项目需要商业的前提环境条件是相对不完善的，因此，本项目需要对商业比重进行确定。对商业比重进行确定。项目定位商业的思考项目定位定位可能性定位的可能性：定位的可能性：城城市市副副商商业业中中心心2 2、区区域域商商业业中中心心3 3、区区域域副副商商业业中中心心单单一一主主题题商商城城（市市场场升升级级版版）城城市市特特色色（主主题题）商商业业区区域域特特色色（主主题题）商商业业7 7、区区域域商商业业中中心心之之附附属属组组成成商商业业8 8、区区域域特特色色服服务务型型商商业业中中心心9 9、社社区区商商业业1 1、4 4、5 5、6 6、项目定位定位可能101、性特色主题购物城特点：低租金、长半径、固客户、高利润。特色主题购物城特点：低租金、长半径、固客户、高利润。城市特色（主题）商业城市特色（主题）商业1、针对青年人的时尚商城、针对青年人的时尚商城2、特色主题购物城（新、奇、酷）、特色主题购物城（新、奇、酷）3、文化、艺术商业、文化、艺术商业4、创意购物城、创意购物城+美食城美食城5、搜秀、创意、动感、新奇、搜秀、创意、动感、新奇6、综合娱乐、综合娱乐+美食城美食城项目定位定位可能性区域特色服务型商业中心区域特色服务型商业中心餐饮娱乐休闲业态、社区服务型业态餐饮娱乐休闲业态、社区服务型业态项目定位商业市场定位世茂外滩国际世茂外滩国际中心中心（暂名）102、（暂名）城市特色（主题）商业城市特色（主题）商业+区域特色服务型商业中心区域特色服务型商业中心杭州最具创意、文化、品位的总汇杭州最具创意、文化、品位的总汇我们认为：我们认为：五星级国际酒店五星级国际酒店+五五A级写字楼级写字楼+酒店式公寓酒店式公寓+主题主题特色商业特色商业+大社区服务型商业大社区服务型商业整体业态组合：整体业态组合：项目定位整体业态组合业态定位思考业态定位思考：以滨江区域商业中心附属体的姿态，营造差异化、创新化特点，快速抢占市场，形成突破；充分结合世茂商业品牌资源；充分考虑滨江、钱江新城、萧山等区域的商业发展情况；区别杭州主城区商业；充分考虑滨江及周边区域未来商业需求；考虑地103、铁交通要素和地铁商业要素带来的影响。项目定位业态定位思考文化、艺术商业业态建议：文化、艺术商业业态建议：项目定位业态建议在富有文化底蕴的杭州,文化及艺术为主题的商业业态是具有很强劲的生命力的.此商业形式具有鲜明的特点,客户覆盖面广,且具有很强的稳定性.有别于其他商业类型,文化及艺术是最具有后续影响力的,且可以先期投入运营.业态建议:光影时空（婚纱摄影）、中国画名人堂（浙派）、创光影时空（婚纱摄影）、中国画名人堂（浙派）、创意意智慧园、当代国际画廊等。智慧园、当代国际画廊等。项目定位业态建议光影时空（婚纱摄影）：光影时空（婚纱摄影）：项目定位业态建议中国画名人堂（浙派）：中国画名人堂（浙派）：创104、意创意智慧园：智慧园：项目定位业态建议当代国际画廊：当代国际画廊：项目定位业态建议主推：新风格购物空间主推：新风格购物空间备选：备选：时尚博物时尚博物项目定位业态建议主题特色商业业态建议：主题特色商业业态建议：特征描述：特征描述：“楼中店”有别与传统的购物模式，类似与日本的“单一店”，在品牌的组成上是高端的、时尚的、趋于年轻化的。通过到国内外“搜货”，引进种类丰富多样，本地市场比较缺乏且有很强的吸引力的产品。特有的产品延伸出特有的经营手法，通过俱乐部或会员制形式，将客户聚集，形成稳定的消费习惯。此类经营模式都具有很强客户凝聚力。该模式规模灵活性强，一般客户群体分布比较分散，但忠诚度高；人群基数105、不大，但消费链长；消费量相对小，但消费金额大，利润相对比较高。主题特色商业业态建议：主题特色商业业态建议：新风格购物空间之一：新风格购物空间之一：“楼中店楼中店”项目定位业态建议业态建议：业态建议：奢侈品牌的服装、高端艺术品、顶级手表、甚至是某产品稀有的专属物品（F1配件）及特色民族工艺品（非洲手鼓）等。项目定位业态建议特征描述：特征描述：商业发展的新区域，结合了网络和商铺，形成“一虚一实的经营模式。如今，网络购物成为了很多青年人生活习惯，甚至影响了部分中年人。而将实体店和”网店”相结合，相当与形成了交易“双通路”，逐渐受到商家欢迎。该种模式逐步在冲击传统的“来则买，买则卖”经营模式，从国有银106、行到个体户，都有使用网络交易形式的经营组成部分。一般商户规模灵活可变，根据经营产品种类，所需求的面积不等，且客户辐射面广泛。新风格购物空间之二：新风格购物空间之二：网络实体店网络实体店项目定位业态建议业态建议：业态建议：女装、皮具、化妆品、工艺精品、鲜花、数码电子产品、音像、生活用品、书刊杂志、时尚家居用品、汽车配饰等项目定位业态建议特征描述：特征描述：该模式充分利用的面积空间，紧凑且使用，甚至采用开放式体验营销形式。特点在与”店面空间“和”生产空间“相衔接，一般只利用墙体隔断，也可以采用通透的生产模式。因此，可以让客户直接参与到生产过程中，了解生产工序，或者直观感受到生产流程。此类商家采用定107、单式来经营，也有传统经营的特点。但利用定单形式可以很好的点对点服务，也能保证产品的销售成功率。新风格购物空间之三：设计定单店新风格购物空间之三：设计定单店项目定位业态建议业态建议：业态建议：创意泥/陶塑吧、氧吧、家装设计、工艺装饰品（水晶、珍珠、十字绣等）、手工咖啡（冰激凌等）、环保创意家居、汽车（航空）模型、艺术创作等。项目定位业态建议特征描述：特征描述：主要以精品店的形式存在，也有经营产品比较相似的形式。例如杭州”雅贝物语“。经营产品为创意、时尚类产品，但主要为小批量供销的形式，是有别于前三类的。靠近相对传统的经营模式。新风格购物空间之四：新风格购物空间之四：创意商创意商店店项目定位业态建108、议业态建议：业态建议：创意文教办公用品、创意家居装饰、工艺品、服装配饰、创新数码科技产品等项目定位业态建议新风格购物空间之五：单一主题商店新风格购物空间之五：单一主题商店特征描述：特征描述：主要经营小型的、主题鲜明直接、时尚的产品。此种业态特点明显，容易受到客户的喜爱，且客户相对比较忠实。所需求的面积了灵活变化，一般需求30-120平米均可。项目定位业态建议业态建议：业态建议：时尚毛巾、艺术蜡烛、工艺酒杯、水晶花、玩偶、小首饰、挂件等项目定位业态建议根据区域情况、结合项目特点，有针对性的设置以休闲娱乐为主的商业业态，根据项目整体定位，该部分品牌将定位为高端为主，中端为辅。休闲娱乐业态建议：KT109、V、酒吧、夜总会、运动中心、SPA、足浴康体、美容美发、高端网络服务、儿童娱乐、电子游戏等。项目定位业态建议休闲娱乐餐饮城业态建议：休闲娱乐餐饮城业态建议：美食休闲娱乐商业美食休闲娱乐商业+大社区配套商业业态组合：大社区配套商业业态组合：餐饮业态建议：高档中西餐、特色饮食、快速餐饮、咖啡吧、茶吧。项目定位业态建议大社区配套商业业态建议：大社区配套商业业态建议：根据区域情况、结合项目特点，有针对性的在社区配套商业部分中设置超市等业态。可以有效的聚集人气，是保证商业快速投入运营的有效途径。业态建议：中小型超市、水果店、鲜花店、银行、家政服务、移动（通信公司）、理发店、书报店、速食店、洗衣店、高端建110、材（橱柜、家装精品）、智能家具服务、家电维修、家纺等项目定位业态建议 通过集合上述业态，我们认为商业面积可以适通过集合上述业态，我们认为商业面积可以适当放大到当放大到8.5万方左右。万方左右。面积配比：面积配比：项目定位面积配比建议项目定位建筑造型思考杭州：山水命题的城市走向钱塘江时代钱塘江：源远流长，开阔、大气时代：全球化，领先、未来世茂：缔造浙江第一地标性建筑项目定位建筑造型思考云梯项目商业部分中，酒店、写字楼、公寓等高层或超高层建筑需要体现的更为显著，表现大气、高端、具有强烈的时代感和气势磅礴的建筑造型。项目定位建筑造型思考帆船项目定位建筑造型思考金塔新空间项目定位建筑造型思考扬帆项目定位 建筑顶楼空间思考考虑到能有效的利用建筑面积，尽可能的提高空间利用率，在商业建筑顶部可设计公共活动区。此区域以绿化为主，能高效利用面积，体现科技和环保特点，还可成为项目内的新景观点。项目定位 建筑顶楼空间思考项目案名思考项目案名思考 附件案名思考一杭州世茂悦城广场案名思考二杭州世茂新城时代广场案名思考三杭州世茂世纪广场案名思考四杭州世茂新城国际广场案名思考五杭州世茂御城国际广场案名思考六杭州世茂华府广场案名思考七杭州世茂滨海国际案名思考八杭州世茂盛世广场案名思考九杭州世茂钱江国际广场THANKS！