1、荣华国际中心项目荣华国际中心项目市场研究及定位方案市场研究及定位方案（写字楼部分）（写字楼部分）20112011年年3 3月月一、项目本体分析一、项目本体分析本体指标区位条件交通条件配套设施本体指标本体指标项目为公建立项，所含物业类型丰富，项目为公建立项，所含物业类型丰富，未来将成为一座集办公、酒店、商业等于一体的综合商务体。未来将成为一座集办公、酒店、商业等于一体的综合商务体。规划建设用地规划建设用地性质性质公共建设用地规划建设用地规划建设用地面积面积29664容积率容积率3.0建筑密度建筑密度40%绿地率绿地率30%建筑使用性质建筑使用性质办公楼、酒店、商业建筑控制规模建筑控制规模地上建筑2、面积（计容积率）控制在88992，其中快捷假日酒店及公寓式酒店分别为地上15层，地下二层；总部型办公位地上1218 层，地下二层；商业（银行）、步行街式商业为地上二层，地下二层。建筑控制高度建筑控制高度76.2m本本案案区位条件区位条件项目地理位置优越、位于亦庄中央核心区。项目地理位置优越、位于亦庄中央核心区。其位置的特殊性使地块具备开发写字楼、酒店以及商业等物业的区位条件。其位置的特殊性使地块具备开发写字楼、酒店以及商业等物业的区位条件。本本案案北侧北侧中钢大仁商务楼，目前仍处于建筑初期阶段南侧南侧紧邻运成街，与北京兴基铂尔曼酒店隔街相对西侧西侧荣华南路，为双向六车道主路，车流量较多东侧东侧3、连通锦绣街，与北大制药为邻北侧北侧东侧东侧南侧南侧西西侧侧荣京东街荣京东街旧宫旧宫豆各庄豆各庄南苑南苑交通条件交通条件紧邻荣华路，建设中亦庄线和规划中紧邻荣华路，建设中亦庄线和规划中L5L5线使交通更为便利，线使交通更为便利，为写字楼、酒店、商业等物业提供了有利支撑。为写字楼、酒店、商业等物业提供了有利支撑。目前，亦庄线已于2010年年底通车。本项目距离荣京东街站、荣昌东街站直线距离不足800米。本本案案宾宾仕仕富富士士康康国锐国锐广场广场亦亦庄庄线线规划规划 L5宾仕宾仕郁金香郁金香舍舍兴基铂尔曼兴基铂尔曼酒店酒店北大药业北大药业悦康药业悦康药业日本日本SMC大仁商务楼大仁商务楼周边环境周边4、环境目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失，目前高端商务氛围尚未形成，商务配套缺失，随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求。随着未来周边地块的逐渐开发，逐渐满足高端商务需求。项目南侧与“北京兴基铂尔曼饭店”隔路相望；其余周边项目如：台湾富士康、悦康药业、北大药业等，均为工业园区；生活配套设施尚未完善。项目本体分析项目本体分析项目本体分析项目本体分析小结小结小结小结从地块各项因素看，项目拥有较为优质的开发条件，从地块各项因素看，项目拥有较为优质的开发条件，适合写字楼、商业、酒店多种物业类型开发，适合写字楼、商业、酒店多种物业类型开发，并具备高端物业的发展基础。并具备高端物业的发展基础。5、二、区域发展分析二、区域发展分析新城发展区域政策“两轴两带多中心两轴两带多中心”的发展格局：的发展格局：两轴：两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：两带：指包括通州、顺义、亦庄、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。多中心：多中心：中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。中心城中心城新城新城镇的城镇体系：镇的城镇体系：新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口6、和功能、集聚新的新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、亦庄、大兴、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟。在北京，亦庄不仅是京津城镇走廊起点，更是东部发展带上的高新技术产业发展中心，在北京，亦庄不仅是京津城镇走廊起点，更是东部发展带上的高新技术产业发展中心，还是北京十一个承担疏解中心城人口和功能、带动区域发展的独立新城之一。还是北京十一个承担疏解中心城人口和功能、带动区域发展的独立新城之一。新城发展新城发展发展背景发展背7、景城市规划城市规划29002900亿亿 城南绘就新蓝图城南绘就新蓝图 建设建设“一轴一带多园区一轴一带多园区”的城南产业发展格局：的城南产业发展格局：“一轴一轴”主要指南中轴。自北向南，包括“前门-天桥历史文化风貌集聚区”、“永外-大红门服装文化商务区”、“大兴新媒体基地”。“一带一带”则指永定河产业经济带。“多园区多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等。交通：交通：7 7条地铁有望通车条地铁有望通车 到2010年底，城南地区开通亦庄线、大兴线和房山线等三条线路。到2012年底，力争建成地铁10号线二期及地铁9号线两条线路8、。地铁7号线和14号线力争2013年、2014年建成通车。城南地区包括崇文、宣武、丰台、城南地区包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区，房山和大兴五区，总面积 3367.1平方公里，占全市的 20.5%；2008年底常住人口461.2万，占全市的27.2%；地区生产总值1400.4亿元，占全市的13.4。最新出台的城南行动计划，将推动城南五区在现有基础上实现飞跃式发展，最新出台的城南行动计划，将推动城南五区在现有基础上实现飞跃式发展，在强化城南区域居住职能的同时，促进城南地区产业和商务职能的发展。在强化城南区域居住职能的同时，促进城南地区产业和商务职能的发展。新城发展新城发展发展背景发展背景城南9、计划城南计划在城南计划的推动下，大兴与亦庄进行行政整合，两个规划中的在城南计划的推动下，大兴与亦庄进行行政整合，两个规划中的“新城新城”相互融合，相互融合，强化产业职能，催生商务功能，以成为真正意义上强化产业职能，催生商务功能，以成为真正意义上“宜居宜业宜居宜业”的南部新区。的南部新区。大兴区与北京经济技术开发区资源行政整合的契机大兴区与北京经济技术开发区资源行政整合的契机 南部现代制造业发展新区南部现代制造业发展新区 新城发展新城发展发展背景发展背景大兴亦庄行政整合大兴亦庄行政整合新城发展新城发展发展背景发展背景小结小结在三大城市发展背景的作用下，将推动亦庄快速发展，促使新城城市基础设施建设10、不断完善，在三大城市发展背景的作用下，将推动亦庄快速发展，促使新城城市基础设施建设不断完善，推动区域产业快速升级，加快区域商务及相关配套发展，使亦庄向推动区域产业快速升级，加快区域商务及相关配套发展，使亦庄向“南部新区商务中心南部新区商务中心”方向发展。方向发展。北京城市北京城市北京城市北京城市发展格局发展格局发展格局发展格局北京城市发展格局中，亦庄作为独立的新城，北京城市发展格局中，亦庄作为独立的新城，承担了承担了高新技术产业发展中心的职能。高新技术产业发展中心的职能。城南发城南发城南发城南发展计划展计划展计划展计划城南计划将推动城南五区在快速发展，强化区域居住城南计划将推动城南五区在快速发11、展，强化区域居住职能的同时，职能的同时，促进区域产业和商务职能的发展。促进区域产业和商务职能的发展。大兴亦庄大兴亦庄大兴亦庄大兴亦庄行政整合行政整合行政整合行政整合大兴与亦庄的行政整合，强化产业职能，催生商务功大兴与亦庄的行政整合，强化产业职能，催生商务功能，能，势必拉动亦庄作为产业园区的商务功能的升级。势必拉动亦庄作为产业园区的商务功能的升级。亦庄经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。其发展方向由劳动亦庄经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。密集型产业向高新12、科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。2010年，地区生产总值（GDP）达到650亿元，对北京市的贡献率约为8.5；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15。走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。新城发展新城发展发展基础发展基础经济经济人口规模人口规模2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制13、在12%以内。其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。以就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。年龄结构年龄结构至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以2545岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加。新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口增多，从而促进区域基础设施的不断完善，新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口增多，从而促进区域基础设施的不断完善，商务及相关配套的升级，以满足人口增加带来的各种需求。14、商务及相关配套的升级，以满足人口增加带来的各种需求。新城发展新城发展发展基础发展基础人口人口亦庄交通便利，区域内路网发达，轻轨的发展及第二机场落户京南区域，亦庄交通便利，区域内路网发达，轻轨的发展及第二机场落户京南区域，将促使其城市职能的延展与升级，亦庄作为南城的商务中心将得到巨大的发展契机。将促使其城市职能的延展与升级，亦庄作为南城的商务中心将得到巨大的发展契机。对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。新城发展新城发展发展基础发展基础交通交通第二机场选址于北京南部：推进亦庄商务职能及物流产业的发展。由京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路15、S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交通网，贯穿新城南北及东西新城发展新城发展发展基础发展基础小结小结经济经济经济经济经济飞速发展，由经济飞速发展，由劳动密集型产业向高端服务劳动密集型产业向高端服务产业产业过渡，成为北京经济第三极。过渡，成为北京经济第三极。人口人口人口人口新城人口的增多，将新城人口的增多，将促进区域商务及相关配套促进区域商务及相关配套的升级的升级，以满足各种需求。，以满足各种需求。交通交通交通交通道路交通路网发达，轨道交通逐步便捷，同时道路交通路网发达，轨道交通逐步便捷，同时机场建设将拉动机场建设将拉动区域经济及产业的快速发展区域经济及产业的快速发展。亦庄新城经济基础雄厚，人16、口数量稳步增长，交通便捷，亦庄新城经济基础雄厚，人口数量稳步增长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础，使亦庄具备成为各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础，使亦庄具备成为“南部新区南部新区”商务核心的条件。商务核心的条件。新城发展新城发展发展前景发展前景亦庄新城定位亦庄新城定位北京市委十届七次全会提出：北京市委十届七次全会提出：2010年北京积极推动大兴区和北京经济技术开发区行政资源整合，理顺管理体制，打造新的发展空间，建设南部现代宜居宜业新区。亦庄新城定位：亦庄新城定位：亦庄新城的规划区范围为通州区行政区域京津第二通道以西地区及大兴区旧宫镇三海子等地区，承担北京高新技术产业中心的城市职17、能。新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成化新城发展，形成“以业兴城，以城促业以业兴城，以城促业”的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。的发展格局。新城的发展和产业发展密不可分。国际高端产业新城：国际高端产业新城：高新技术产业中心提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。高端产业服务基地-积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。国际宜18、业宜居新城以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。新城发展新城发展发展前景发展前景新城格局新城格局 构建“两带七片多中心”的“组团网络式”城市空间结构。（1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。（2）七片：核心区核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。（3）多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。本项目位于新城规划中生产带之上，七片中的核心本项目位于新城规划19、中生产带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。区，荣华路高端产业服务中心之内。新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。本项目地块位于亦庄商务区的核心位置，地域价值凸显。本项目地块位于亦庄商务区的核心位置，地域价值凸显。荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区。荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。本地块所在的南部节点荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。本地块所在的南部节点业态结构以满足产20、业发展需求和实现企业总部办公为主，集合商务办公和商务配套等业态。业态结构以满足产业发展需求和实现企业总部办公为主，集合商务办公和商务配套等业态。新城发展新城发展发展前景发展前景荣华商务轴荣华商务轴整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七个功能片区。总部办公区在现状国际企业大道、中铁十九局总部集聚的基础上，结合轻轨荣昌街站建设中睿葡京商务酒店、新城大厦写字楼等设施，规划引导国内外知名企业总部入驻。新城发展新城发展发展前景发展前景小结小结亦庄新亦庄新城定位城定位新城定位决定亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式，新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”发展格局。新城21、新城格局格局新城的空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。荣华荣华商务轴商务轴荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。亦庄新城的功能定位明确了区域发展的城市职能，而以荣华商务轴为发展主线的亦庄新城空间格局的亦庄新城的功能定位明确了区域发展的城市职能，而以荣华商务轴为发展主线的亦庄新城空间格局的确立，更是带动该区域乃至整个亦庄核心商务区的经济与产业的全面发展。确立，更是带动该区域乃至整个亦庄核心商务区的经济与产业的全面发展。新城发展新城发展新城发展新城发展小结小结小结小结发展背景发展背景：在城市发展背景下，亦庄新城将在城市发展背景下，亦庄新城将加速发展，22、力图成为加速发展，力图成为 “南部新区商务中心南部新区商务中心”发展基础：发展基础：亦庄经济发展稳定，人口持续增亦庄经济发展稳定，人口持续增长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实长，交通便捷，各个层面构筑亦庄新城坚实的发展基础。的发展基础。发展前景：发展前景：亦庄定位为国家化高端产业新城，亦庄定位为国家化高端产业新城，而荣华路商务轴是其商务职能的核心，本项而荣华路商务轴是其商务职能的核心，本项目位于其南段，发展前景极佳。目位于其南段，发展前景极佳。在亦庄面临成为南部商务在亦庄面临成为南部商务中心的机遇下，位于荣华中心的机遇下，位于荣华南路的本案拥有极佳的发南路的本案拥有极佳的发展前景！展前景！23、亦庄作为产业新城，其特定的区域政策更是吸引大中型企业及个人的关注亦庄作为产业新城，其特定的区域政策更是吸引大中型企业及个人的关注二、区域发展分析二、区域发展分析新城发展区域政策区域政策区域政策现状分类现状分类国家级经济技术开发区政策国家级经济技术开发区政策投资方向调节税投资方向调节税开发区内外商投资企业免征投资方向调节税。国家级经济国家级经济国家级经济国家级经济技术开发区技术开发区技术开发区技术开发区优惠政策优惠政策优惠政策优惠政策企业所得税企业所得税从事生产经营所得和其他所得按15的税率征收企业所得税。外商投资兴办的产品出口企业，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70以上的，可减按10税24、率征收企业所得税。外商投资企业的外国投资者，退还其投资部分已缴纳所得税的40税款。场地使用费场地使用费在开发区内以土地出让方式取得土地所有权的外商投资企业，不再缴纳。营业税营业税开发区内外商投资企业（包括外商投资设立的研发中心）取得的技术转让收入，免征营业税。增值税增值税外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税，并按有关规定抵免企业所得税。企业销售其自行开发生产的软件产品，对实际增值税税负超过3%的部分即征即退；企业销售其自产的集成电路产品，对实际增值税税负超过6%的部分即征即退。进口关税和进口环节税进口关税和进口环节税开发区内鼓励类外商投资企业25、（包括外商投资设立的研发中心）进口自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按有关规定免征。国家对于扶持的经济技术开发区统一给予相应税费的减免，国家对于扶持的经济技术开发区统一给予相应税费的减免，政府的扶持有利于开发区未来持续稳定的发展。政府的扶持有利于开发区未来持续稳定的发展。区域政策区域政策现状分类现状分类高新技术企业政策高新技术企业政策企业所得税减按15%15%税率征收。出口产品产值达到当年总产值40%（不含）以上，按10%10%税率征收。企业自注册之日起，3 3年内免征所得税，第年内免征所得税，第4 4至第至第6 6年减半征收年减半征收。新创办的企业经认定后，自获利年度起，第第1 1年和第26、年和第2 2年免征年免征企业所得税，第企业所得税，第3 3至第至第5 5年减半征收年减半征收。对一般纳税人销售其自行开发的产品，2010年前按17%征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退即征即退政策。对软件企业进口所需的自用设备，均可免征关税和进口环节免征关税和进口环节增值税增值税。集成电路生产企业的生产性设备，经主管税务机关核准，其折旧年限可以适当缩短，最短为折旧年限可以适当缩短，最短为3 3年年。经认定的高新技术成果转化项目，自认定之日起3年内，所年内，所缴纳营业税、企业所得税税、增值税的地方收入部分，由财缴纳营业税、企业所得税税、增值税的地方收入部分，由财政安排专项资金支持，之27、后政安排专项资金支持，之后2 2年减半支持年减半支持。对单位和个人在本市从事技术转让，技术开发业务和与之有关的技术咨询，技术服务取得的收入，免征营业税免征营业税。高新技术产业高新技术产业 软件企业软件企业集成电路企业集成电路企业 区域内通过给予不同类型的高新技术企业减免相关税费等政策，区域内通过给予不同类型的高新技术企业减免相关税费等政策，吸引大量实力企业公司进驻园区，从而带动高新技术企业整体水平的发展。吸引大量实力企业公司进驻园区，从而带动高新技术企业整体水平的发展。区域政策区域政策现状分类现状分类其他优惠政策其他优惠政策同时，亦庄开发区还向入园区企业提供了其他优惠政策，如下所示：资金支持优28、惠政策：资金支持优惠政策：信息产业部发展基金。在符合国家相关规定的条件下，可申请信息产业部、财政部电子信息产业发展基金。其支持方式分为无偿资助、贷款贴息和资本投入三种。个人所得税优惠政策：个人所得税优惠政策：对在高新技术成果转化中做出重大贡献的专业技术人员和管理人员，市政府授予荣誉称号并给予奖励，所获奖金免征个人所得税。入区服务优惠政策：入区服务优惠政策：为了尽早协助项目方开工建设，开发区将派出专人协助办理相关手续，并在项目方入区后继续提供优质服务。数字电视产业园企业可申请公共租赁住房，并在同等条件下优先给予考虑。数字电视产业园企业员工租用总公司投资的职工公寓的，可享受租金补贴。人才引进优惠政29、策：人才引进优惠政策：海外高层次人才入住开发区博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租赁房屋居住的，一次性给予5万元的房租补贴；在开发区购买由政府或北京经济技术投资开发总公司投资兴建的住房，给予总房款20%-40%的购房补贴。多种政策优惠中，资金支持和企业税收将吸引大量企业进驻，而个人所得税及人才引进多种政策优惠中，资金支持和企业税收将吸引大量企业进驻，而个人所得税及人才引进等优惠政策将吸引大量人才进入，从而带动区域内高端商务需求的增加。等优惠政策将吸引大量人才进入，从而带动区域内高端商务需求的增加。区域政策区域政策区域政策区域政策小结小结小结小结 亦庄开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，引入大量企30、业和亦庄开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，引入大量企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。本项目应着重解决高端办公、商务服务以及高端休闲娱乐的本项目应着重解决高端办公、商务服务以及高端休闲娱乐的建设开发，以满足区域高端企业及商务人群的需求，形成对区域建设开发，以满足区域高端企业及商务人群的需求，形成对区域企业引进政策的支持，同时借助本项目地块优秀的开发条件，建企业引进政策的支持，同时借助本项目地块优秀的开发条件，建设一批符合高端企业办公要求的产品。设一批符合高端企业办公要求的产品。从新城发展及政策两大方面，区域将衍生31、出大量的商务、相关商业配套及酒店从新城发展及政策两大方面，区域将衍生出大量的商务、相关商业配套及酒店需求，项目做为区域的核心地块，将承载上述需求的开发。需求，项目做为区域的核心地块，将承载上述需求的开发。区域发展分析区域发展分析区域发展分析区域发展分析小结小结小结小结 在北京“南部新区”发展的驱动下，发展基础雄厚的亦庄面临成为南部商务中心的历史性机遇。在亦庄这一历史性机遇在亦庄这一历史性机遇下，位于荣华路中段的本下，位于荣华路中段的本案拥有极佳的发展前景！案拥有极佳的发展前景！开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，大量引入企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。从而促使办公、32、酒店、办公、酒店、配套商业等需求的增加。配套商业等需求的增加。新新 城城政政 策策三、市场分析三、市场分析宏观市场表现整体行业市场区域竞争市场宏观市场分析宏观市场分析经济表现经济表现2010年10月北京居民消费价格指数北京居民消费价格指数(CPI)(CPI)同比同比上涨上涨3.4%3.4%，涨幅比，涨幅比9 9月提高月提高0.80.8个百分比。个百分比。2010年实现地区生产总值13777.9亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%。产业结构中第三产业占产业结构中第三产业占75%75%左右，处于全国左右，处于全国领先水平，第三产业是就业主体，也是办公领先水平，第三产业是就业主体，也是办公物业33、商业等公建物业的需求主体物业、商业等公建物业的需求主体经济稳步向上，但通胀预期增强，货币贬值将拉动固定资产的投资需求的增加。经济稳步向上，但通胀预期增强，货币贬值将拉动固定资产的投资需求的增加。第三产业的主导地位奠定了公建物业的发展基础，并引发与就业的相关需求。第三产业的主导地位奠定了公建物业的发展基础，并引发与就业的相关需求。CBDCBD东扩：东扩：2009年5月份，北京市政府同意将CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至北京东四环路，新增面积约3平方公里，并在朝阳北路与农展南路之间增加约3.97平方公里的规划控制区。这标志着CBD东扩正式拉开序幕。金融街西扩：金融街西扩：2007年10月，北京34、市批复“金融街拓展和功能完善意见”，决定从东、南、西三个方向适度拓展金融街。根据规划，金融核心区将从原来规划的1.18平方公里拓展为2.59平方公里。除新建项目外，西城区还通过置换存量资源的方式获取金融产业发展的“新楼盘”。把不符合产业定位的企业迁出。目前，国内外30多家大型企业正在和西城区洽谈，争取入驻金融街。中关村转型：中关村转型：2009年7月20日，海淀区政府发布关于加快推进中关村西区业态调整的通告(以下简称通告)，活跃在中关村西区的电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态被列为“不鼓励发展业态”，鼓励科技型和创意产业落户。南城开发：南城开发：11月5日,北京市发改委等部门宣布了促进城市南35、部地区加快发展行动计划(以下简称“计划”)。未来3年内,北京市区两级财政将对南城地区投资500亿元,由此带动社会投资等投资总规模可以达到2900亿元。在政府规划政策下，北京公建物业将进入全面发展阶段，在政府规划政策下，北京公建物业将进入全面发展阶段，项目所在的南城区域将迎来发展机遇，但值得注意的是竞争也逐渐加剧。项目所在的南城区域将迎来发展机遇，但值得注意的是竞争也逐渐加剧。宏观市场分析宏观市场分析政策表现政策表现规划政策规划政策保险资金可投资除住宅以外的不动产：2009年10月1日新保险法正式施行：保险公司从2009年10月1日起可以直接投资境内房地产。根据规定，保险资金可投资不动产；并对投36、资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业四类物业，也就是说不准购买住宅。鼓励在京设总部：2009年5月21日北京市政府重新印发关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定，并于6月24日，出台关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法。据保监会发布的数据，截至2009年11月，保险资产总额为3.9万亿，若按照5-6%的比例推算，未来可能将有2000亿元左右的保险资金涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。重要政策重要政策政策影响政策影响利好政策引导下，大量的跨国企业37、将逐步进入北京，成为写字楼市场重要的客户来源，直接带动北京写字楼市场发展在政策限制下，公建用地都转向写字楼、商业、酒店物业产品，将直接加大这些物业市场的竞争环境。而经营风险较低，收入稳定的写字楼将成首选，竞争环境态势更加激烈公建用地限制居住类产品：从规划部门的审批来看，公建用地的规划审批监管力度明显加强，公建立项地块不能规划居住类物业。限定住宅产品投资及公建用地限制居住类物业等政策的颁布，将使公建物业的市场竞争环境进限定住宅产品投资及公建用地限制居住类物业等政策的颁布，将使公建物业的市场竞争环境进一步加剧；同时相关利好政策也将拉升需求增加，利弊兼有。一步加剧；同时相关利好政策也将拉升需求增加，38、利弊兼有。宏观市场分析宏观市场分析政策表现政策表现行业政策行业政策京15条：京籍家庭只可拥有二套住房；非京籍人员在北京连续五年缴纳社会保险和个人所得税的可限购一套住房。预计北京房地产市场将会减少30%的购买力，外地人在京的投资性购房行为被严格限制，未来地产投资将由商业地产替代住宅产品。宏观市场表现宏观市场表现宏观市场表现宏观市场表现市场小结市场小结市场小结市场小结良好的经济环境和利好政策将拉动公建类物业的发展，良好的经济环境和利好政策将拉动公建类物业的发展，同时相关政策限制也进一步加剧公建物业市场竞争，机遇与挑战并存。同时相关政策限制也进一步加剧公建物业市场竞争，机遇与挑战并存。l经济整体向好39、，国内经济稳定，北京经济发展迅速。l第三产业比例增加将拉动公建物业的发展。l城市开发“四面”推进，南城未来发展存在机遇。l松驰有度的行业政策，限购令颁布导致公建类物业市场竞争与机遇并存。经济表现经济表现政策表现政策表现三、市场分析三、市场分析宏观市场表现整体行业市场区域竞争市场厂房+办公区低层建筑土地使用率低土地价格低生产基地办公逐渐分离产品多样化售价、租金低配套功能单一办公升级、投资旺盛保持多样化满足各类办公需求持续价格优势增加配套功能总部基地、关联企业需求增大1994-20041994-20041994-20041994-2004初始阶段初始阶段初始阶段初始阶段2004-20082004-40、20082004-20082004-2008发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段现阶段现阶段现阶段现阶段加速成长阶段加速成长阶段加速成长阶段加速成长阶段未来供需规模扩大，客群类型多样性，带动写字楼需求的多样化发展。未来供需规模扩大，客群类型多样性，带动写字楼需求的多样化发展。目前亦庄目前亦庄写字楼市写字楼市场正处于场正处于“加速成长加速成长阶段阶段”初期初期远期远期远期远期成熟阶段成熟阶段成熟阶段成熟阶段产品高端化、多功能化、多档次化发展无价格优势各种配套功能完备高端商务需求大量涌现，形成城市级商务办公依托生产依托生产独立办公功能独立办公功能满足高端办公满足高端办公城市级商务办公城市级商务办公整体41、行业市场整体行业市场写字楼市场发展历程写字楼市场发展历程20102010年写字楼市场需求较大，空置率也大幅降低，未来发展前景看好。年写字楼市场需求较大，空置率也大幅降低，未来发展前景看好。整体行业市场整体行业市场20102010年写字楼市场表现年写字楼市场表现2010年，北京市写字楼市场平均空置率为19.7%，与2009年相比下降28.3%。从供需关系来看，2010年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2009年同比减少28.3%。同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%。数据来源：中国写字楼研究中心（CORC）20102010年写字楼市场回暖趋势日以明显，年写字楼42、市场回暖趋势日以明显，受空置率影响，写字楼售价及租金水平均已达到历史最高位！受空置率影响，写字楼售价及租金水平均已达到历史最高位！整体行业市场整体行业市场20102010年写字楼市场表现年写字楼市场表现2010年，北京市489个热点在租在售商业地产项目（写字楼、商铺）中，共有218个项目租售价格上升，占全部项目的44.59%；降价的项目共有50个，占全部项目的10.22%；另有221个项目的租售价格基本保持稳定。2010年北京写字楼市场平均售价24788元/平方米，与2009年相比上涨16.8%；平均租金169元人民币/平方米月，与2009年相比上涨29%。2002-2010年北京写字楼历年租43、金与售价比较表 数据来源：中国写字楼研究中心（CORC）整体行业分析整体行业分析整体行业分析整体行业分析写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼市场小结写字楼市场小结 20102010年整体写字楼市场呈现稳中有升之态势。尤年整体写字楼市场呈现稳中有升之态势。尤其是销售与租赁市场的突出表现，充分说明了需求逐其是销售与租赁市场的突出表现，充分说明了需求逐步增加，市场存在发展机会。步增加，市场存在发展机会。三、市场分析三、市场分析宏观市场表现整体行业市场区域竞争市场区域竞争市场区域竞争市场写字楼项目分布写字楼项目分布亦城国际亦城国际BDABDA芯中心芯中心北京国光北京国光高科大厦高科大厦二期二期汇龙森国汇44、龙森国际企业港际企业港嘉捷科技园嘉捷科技园经开国际企经开国际企业大道业大道泽青科创产泽青科创产业园业园隆盛大厦隆盛大厦BDABDA国际广场国际广场力宝广场力宝广场在售在售已售已售朝林大厦朝林大厦亦庄写字楼项目主要分布在京津塘高速公路西侧，亦庄线沿线附近。亦庄写字楼项目主要分布在京津塘高速公路西侧，亦庄线沿线附近。区域竞争市场区域竞争市场写字楼项目汇总写字楼项目汇总项目名称项目名称占地面积占地面积（万）（万）建筑面积建筑面积（万）（万）建筑建筑栋数栋数标准层面积标准层面积（）（）主力户型面积主力户型面积（）（）层高层高租售状态租售状态开盘时间开盘时间均价均价（元（元/）BDABDA芯中心芯中心145、73031270-320（二期）2000-3000（二期）3.6整售2009年4月（二期）9500亦城国际中心亦城国际中心（一期）（一期）1.88.72926-1600150-15004A租/B售2010年12月报价20000（成交16498）经开国际企业大道经开国际企业大道（二期）（二期）2.41916400-10004000-86007004.2整售散售2007年3月10000隆盛大厦隆盛大厦1.6733000/2000/1000600-7003.9租/整售/散售2008年中旬9000/3.5嘉捷科技园嘉捷科技园141630400-9001200-5800150-4503.9-4.2整售散46、售2009年7月8000汇龙森汇龙森企业港企业港520151000-3000300-30003.5-3.8散售整售2007年12月8600北京国光高科大厦北京国光高科大厦24.64681-26075000-20004出租整售2010年5月2.8/16000泽青科创产业园泽青科创产业园0.261.342500625-20003.6出租整售2010年11月1.6/8500BDABDA国际广场国际广场41222380-6003000-80003.7整售2007年11月10000朝林大厦朝林大厦1.92.681119550-702.8净高出租整售2004年3月3.5基本情况基本情况亦庄写字楼市场以独栋47、形式整售的项目较多，且基本为较早期开盘的项目。亦庄写字楼市场以独栋形式整售的项目较多，且基本为较早期开盘的项目。区域竞争市场区域竞争市场写字楼项目汇总写字楼项目汇总项目名称项目名称电力系统电力系统空调系统空调系统通讯系统通讯系统电梯系统电梯系统BDABDA芯中心芯中心双路供电，提供380V工业用电至室内麦克维尔中央空调 采用新风系统光纤宽带、程控电话、ADSL,ISDN,DDN,FDDI等多种数据语音通信一梯一栋亦城国际中心亦城国际中心（一期）（一期）双路10KV高压电源供电 风机盘管加新风的两管制空调系统手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统高档进口电梯经开国际企业大道经开国际企业大道（二48、期）（二期）双路10KV高压电源供电 风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统上海三菱电梯隆盛大厦隆盛大厦双路10千伏供电系统独立新风系统，两管制风机盘管，配置独立机组 宽带接入原装三菱、OTIS(或同档次产品)嘉捷科技园嘉捷科技园亦庄供电局中央空调、支持新风系统电话：DDN、ISDN,公共天线：卫星、光纤电缆预留电梯井汇龙森汇龙森企业港企业港市政，电容总量5000KVA中央蓄冰空调ADSL，宽带光缆客梯1吨，货梯2吨北京国光高科大厦北京国光高科大厦10KV双路供电中央空调有线电视品牌奥的斯，客梯4部，货梯1部泽青科创产业园泽青科创产业园双路供电系统中央空49、调无线网覆盖迅达电梯，客梯、货梯各一部BDABDA国际广场国际广场10KV双路供电系统中央空调，四管制水环热泵系统网通东芝或通力电梯两部朝林大厦朝林大厦双路供电系统，每层用电量达64KW美国“开利”中央空调卫星及有线电视，IDD电话，宽带网络三菱客梯共4部，载重1吨项目配套项目配套亦庄写字楼项目硬件系统配套基本均采用双路电源供电，中央空调亦庄写字楼项目硬件系统配套基本均采用双路电源供电，中央空调+新风系统，新风系统，宽带接入宽带接入+无线手机信号覆盖等。无线手机信号覆盖等。基本情况基本情况区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心项目地址项目地址大兴区北京经济技术开发区地盛北街一号占地面50、积占地面积17万（一期：5.1万/二期：3.7万）建筑面积建筑面积30万（一期：3.7万/二期：11.5万）建筑栋数建筑栋数一期：13座/二期：18栋独栋、双拼、三拼办公楼组成，一个综合服务平台标准层面积标准层面积二期：270-320主力户型面积主力户型面积二期：2000-3000层高层高首层层高4.2米，标准层层高3.6米租售状态租售状态整售均价均价9500元/（报价）开盘时间开盘时间一期：05年/二期：09年4月销售情况销售情况售罄定位特色定位特色高端商务综合体。可为企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼。围合式生态庭院，汇聚大面积集中绿地项目南至地盛北街，东至地盛西街，西侧至51、西环中路、北侧至荣京西街。项目位于北京经济技术开发区商务核心发展区，北有卡尔生活馆、上海沙龙生活商务区、瀛海名居，多条公交线路聚集；南有中芯国际、京东方、同仁医院；凉水河公园紧邻项目西侧；东侧为开发区管委会所在地博大大厦、中视联等。开发区“十一五”发展规划提出“三业”、“三园”、“三带”、“三中心”的建设重点。二期一期区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心整体规划整体规划区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心二期产品二期产品0101号楼号楼1#-11#-11#-21#-2总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）253.25222.10475.35地上建筑面积（）52、地上建筑面积（）1907.441815.543722.98总建筑面积（）总建筑面积（）2160.692037.644198.330202号楼号楼2#-12#-12#-22#-22#32#3总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）324.21288.64260.87873.72地上建筑面积（）地上建筑面积（）1793.971892.661806.75493.33总建筑面积（）总建筑面积（）2118.182181.32067.576367.050303号楼号楼3#-13#-13#-23#-2总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）253.61253.61507.22地上建筑53、面积（）地上建筑面积（）1886.921912.413799.33总建筑面积（）总建筑面积（）2140.532166.024306.55可筛分为可筛分为20002000、40004000、60006000面积不等的户型面积不等的户型区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心二期产品二期产品0505号楼号楼5#-15#-15#-25#-2总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）258.41222.01480.42地上建筑面积（）地上建筑面积（）1912.661813.413726.07总建筑面积（）总建筑面积（）2171.072035.424206.490404号楼号楼4#-154、4#-14#-24#-24#34#3总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）260.91324.3288.68873.89地上建筑面积（）地上建筑面积（）1807.871774.811893.65476.28总建筑面积（）总建筑面积（）2068.782099.112182.286350.170606号楼号楼总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）849.13地上建筑面积（）地上建筑面积（）3169.3总建筑面积（）总建筑面积（）4018.430909号楼号楼总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）629.2地上建筑面积（）地上建筑面积（）3155.01总建筑55、面积（）总建筑面积（）3784.21可筛分为可筛分为20002000、40004000、60006000面积不等的户型面积不等的户型区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心二期产品二期产品0707号楼号楼7#-17#-17#-27#-2总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）253.65253.65507.3地上建筑面积（）地上建筑面积（）1884.571911.683796.25总建筑面积（）总建筑面积（）2138.222165.334303.550808号楼号楼8#-18#-18#-28#-2总面积（）总面积（）地下建筑面积（）地下建筑面积（）253.55253.55556、07.1地上建筑面积（）地上建筑面积（）1918.61885.333803.93总建筑面积（）总建筑面积（）2172.152138.884311.03可筛分为可筛分为20002000、40004000、60006000面积不等的户型面积不等的户型项目配套项目配套主体结构主体结构钢筋混泥土停车位停车位2858个电力系统电力系统双路供电，提供380V工业用电至室内综合布线系统综合布线系统高速数据光纤宽带接入，骨干网采用1000兆交换技术，楼内办公做到100兆交换到桌面，各建筑内预留设备间与办公室间的线槽，方便用户二次装修、布线空调系统空调系统麦克维尔中央空调；采用新风系统通讯系统通讯系统光纤宽带、57、程控电话、ADSL,ISDN,DDN,FDDI等多种数据语音通信消防系统消防系统两部消防楼梯电梯系统电梯系统一梯一栋区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心项目特点项目特点自然生态办公自然生态办公40的绿化率 打造BDA花园城市办公高端企业入驻高端企业入驻中企动力、中国电子、中鑫汇科软件技术、工大福田交通工程咨询、蓝派冲击压实技术公司等配套设施齐全配套设施齐全独栋办公、商业配套、星级酒店、高端公寓工作、生活、休闲、娱乐，24小时全面服务区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心地理位置优越，园区内采用低密度庭院式设计，独栋类办公产品畅销，户型面积在地理位置优越，园区内采用低密度庭58、院式设计，独栋类办公产品畅销，户型面积在2000-30002000-3000之间；之间；该项目突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营该项目突破传统办公物业的刚硬形象，将社区的生态、宁静与和谐充分融入企业运营氛围中，并在在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围；氛围中，并在在保证各企业独立私密的基础上，营造出浓郁的自然化氛围；高端商务综合体高端商务综合体，为，为企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼企业提供技术支持，产品测试及展示的多功能综合服务楼；整体销售势头良好，目前已售罄。未来还有近整体销售势头良好，目前已售罄。未来还有近1010套独栋59、供应，但目前销售面积等信套独栋供应，但目前销售面积等信息尚未公布。成熟的园区管理，已汇集大量从事集成电路、软件研发、信息服务等息尚未公布。成熟的园区管理，已汇集大量从事集成电路、软件研发、信息服务等领域的大中型企业入驻。领域的大中型企业入驻。区域竞争市场区域竞争市场BDABDA芯中心芯中心项目小结项目小结基本情况基本情况区域竞争市场区域竞争市场亦城国际中心亦城国际中心项目地址项目地址北京经济技术开发区荣华北路13c1地块 项目规模项目规模一期：两座写字楼 二期：写字楼、酒店、公寓占地面积占地面积一期：17615 二期：24000 建筑面积建筑面积一期：86605 二期：104738（地上建面）60、建筑栋数建筑栋数一期：两栋 二期：5栋标准层面积标准层面积（一期）A座：9631600 B座：9261500 主力户型面积主力户型面积（一期）A座：250-400 B座：150-1500层高层高首层10米，标准层4米租售状态租售状态A座出租（未开盘）、B座出售（售罄）均价均价20000元/（对外报价）、4.5-5.5元/日（出租）16498元/（实际成交）整体规划整体规划亦城国际中心是集5A写字楼、高端商务酒店、酒店式服务公寓、休闲娱乐中心于一体的大型城市综合体，构筑了国际化商务交流平台；一期拥有商务中心、多功能厅、空中花园、多媒体会议中心及商务会所等国际化商务配套。2010年底亦庄轻轨建成开61、通，亦城国际中心与亦庄轻轨万源街站紧密相连，提升项目整体价值。B座办公A座办公酒店办公公寓一期13C1二期13C3/4二期4C3区域竞争市场区域竞争市场亦城国际中心亦城国际中心项目配套项目配套主体结构主体结构A座楼体高度95米、B座80米，标准层高4米停车位停车位422个电力系统电力系统双路10KV高压电源供电 综合布线系统综合布线系统设置电讯总机房，每个办公单元设置多媒体箱，满足每6-8平米设置一个语言及一个数据信息端口空调系统空调系统风机盘管加新风的两管制空调系统新风量：A座40立方米/小时/人、B座30立方米/小时/人安保系统安保系统24小时监控系统、24小时巡更系统等通讯系统通讯系统手62、机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统消防系统消防系统自动喷洒灭火系统、消防联动系统、应急事故广播系统等电梯系统电梯系统高档进口电梯，A座最高梯速3.5米/秒，B座最高梯速2.5米/秒区域竞争市场区域竞争市场亦城国际中心亦城国际中心项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场亦城国际中心亦城国际中心亦城国际中心是目前亦庄区域最高端写字楼项目，其硬件设施标准达到亦城国际中心是目前亦庄区域最高端写字楼项目，其硬件设施标准达到5A5A标准，标准，是目前开发区内的领军项目；是目前开发区内的领军项目；整体规划设施齐全，致力于打造国际化商务交流平台；整体规划设施齐全，致力于打造国际化商务交流平台；该项目一期由63、该项目一期由A A、B B两座组成，分别可对外出租、销售，主力户型面积在两座组成，分别可对外出租、销售，主力户型面积在300300左右，左右，标准层面积在标准层面积在1400-16001400-1600之间；之间；目前项目一期已售罄，销售均价目前项目一期已售罄，销售均价2000020000元元/；二期未开盘，预报；二期未开盘，预报A A座租金座租金4.5-5.54.5-5.5元元/日，客户关注意向较强。日，客户关注意向较强。基本情况基本情况区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道项目地址项目地址景园北街2号BDA国际企业大道 项目规模项目规模一期：花园式独立企业建筑 二期：1664、栋7-18层建筑单体及5000会所占地面积占地面积一期：17615 二期：24000 建筑面积建筑面积一期：11万 二期：19万建筑栋数建筑栋数一期：15栋 二期：16栋标准层面积标准层面积一期：400-900 二期：400-1000 主力户型面积主力户型面积一期：1000-3000 二期：4000-8600（整售）、700左右（散售）层高层高一期：标准层3.4米 二期：首层LOFT8.4米、标准层高4.2米租售状态租售状态二期：整售（95%）、散售（5%）均价均价10000元/开盘时间开盘时间2007年3月销售情况销售情况售罄定位特色定位特色生态办公整体规划整体规划经开国际企业大道以花园式独65、立企业建筑和16栋7-18层的建筑单体组成。项目二期以每3-4栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。中心组团两栋标志性建筑以88米“亦庄第一高度”处于地段中心，与其他两栋建筑围绕会所，共同形成显赫地标。区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道停车位停车位1250个电力系统电力系统双路10KV高压电源供电 空调系统空调系统风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机新风量：50立方米/小时/人安保系统安保系统24小时监控系统、24小时巡更系统等通讯系统通讯系统手机无线信号覆盖，宽带接入，卫星接收系统消防系统消防系统自动喷洒灭火系统、消防联动系统、室内外消防栓系统等电梯系统电梯系统66、上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6米/秒 项目配套项目配套区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道二期产品二期产品楼层楼层销售面积（）销售面积（）一层一层976/978二层二层941/883三三 八层八层882/883九层九层866/866十层十层1002/1002A01/A02户型，建筑面积9699/9715，其中地下建筑面积366/381楼层楼层销售面积（）销售面积（）一层一层669/976二层二层936/944三三 六层六层1017/885七层七层996/868八层八层996/1004A03/B02户型，建筑面7716/7956，其中地下建筑面积0/372楼层楼67、层销售面积（）销售面积（）一层一层373/二层二层532三三 六层六层682七七 八层八层660B01/B03户型，建筑面4952A A、B B组团为独栋，首层组团为独栋，首层loftloft高达高达8.4m8.4m，总建筑面积约，总建筑面积约3 3万万区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道二期产品二期产品楼层楼层销售面积（）销售面积（）一层一层488二层二层580三三 九层九层733十十 十一层十一层733十二层十二层731十三层十三层729十四层十四层728十五层十五层725十六层十六层723十七层十七层481十八层十八层478C02户型，建筑面积12358，其中地下建筑68、面积99C02C02为分层户型，首层顶层双层为分层户型，首层顶层双层loftloft，层高，层高8.4m8.4m一一二层平面图二层平面图三三十六层平面图十六层平面图十七层平面图十七层平面图十八层平面图十八层平面图项目特点项目特点独立性独立性每个企业拥有专属独栋办公空间、独立大堂、出入口、电梯等功能，并具有独立的企业冠名权，可以满足企业总部秘密、独立的办公需求。灵活性灵活性建筑单体可在平层和垂直方向上自由拆分、组合，使功能与硬件可灵活组合运用，并预留硬件弹性设置空间，提供适应企业发展与无限成长的可能。生态性生态性下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计，构成企业生态的创智空间，能最69、大限度激发员工创意灵感。展示性展示性建筑集群形成面向城市的形成商务展示带，同时每个建筑单体均拥有形象展示面，与建筑外部、内部空间共同展示企业价值，为企业的展示宣传提供多种场所和途径。多重定制多重定制经开国际企业大道二期，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，真正实现可定制的办公空间。区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道入驻企业入驻企业区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道产业产业企业企业高新技术高新技术北京爱捷洲际科技发展有限公司、北京特立信电子技术有限责任公司、北京雅量咏章科技发展有限公司、北京佛瑞蒙特新技术有限责任公司70、能源能源中国石油天然气管道局、中国黄金集团、意大利朗第伦索有限公司服装服装白领中国服饰、北京科曼维斯凯服饰有限公司、北京动向体育发展有限公司、北京罗纳多服饰有限公司、宝恒服装贸易有限公司技术服务技术服务西班牙企业泰尔文特控制系统、中国通信建设第五工程局研发研发资生堂（中国）研究开发中心制造制造抚顺永茂工程机械有限公司、北京士兴钢结构有限公司、北京市宏都交通设施有限公司、北京迪泰钶申信息技术有限公司由于经开国际企业大道一期入市较早，发展较为成熟，客户行业构成较为广泛，主要有高新技术产业、先进制造业、批发零售业和金融服务业企业构成；经开国际企业大道二期客户行业较为聚集，主要集中在高新技术产业和先进71、制造业企业。项目位置优越，两栋项目位置优越，两栋“亦庄第一高度亦庄第一高度”办公楼建筑更是提升了项目整体形象；办公楼建筑更是提升了项目整体形象；项目分为一、二两期，共计项目分为一、二两期，共计5959栋办公楼，已售罄；栋办公楼，已售罄；该项目二期由该项目二期由1616栋栋7-187-18层的建筑组成，标准层面积控制在层的建筑组成，标准层面积控制在400-1000400-1000之间，可自由分之间，可自由分割组合，便于不同类型企业的多样化选择；割组合，便于不同类型企业的多样化选择；该项目一、二期已有大部分企业入驻，主要集中在高新技术、能源、服装、电子研发该项目一、二期已有大部分企业入驻，主要集中72、在高新技术、能源、服装、电子研发及制造等行业。及制造等行业。项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场经开国际企业大道经开国际企业大道基本情况基本情况区域竞争市场区域竞争市场隆盛大厦隆盛大厦项目地址项目地址北京经济技术开发区59号街区 项目规模项目规模3栋标准5A级写字楼占地面积占地面积15959.7 建筑面积建筑面积69724.6（A座：3万、B座：2万、C座：1万）建筑栋数建筑栋数3栋标准层面积标准层面积A座3000 B座2000 C座1000主力户型面积主力户型面积600-700层高层高首层：4.8米、标准层：3.9米租售状态租售状态租售开盘时间开盘时间2008年中旬租售情况租售情况除1-73、3层为商业配套，未销售外，其余楼层基本售罄。均价均价9000元/（出售）、3.5元/日（出租）整体规划整体规划由3栋写字楼组成，其中1-3层为商业配套，4-10层为商务办公 区域竞争市场区域竞争市场隆盛大厦隆盛大厦停车位停车位350个电力系统电力系统双路10千伏供电系统空调系统空调系统独立新风系统，两管制风机盘管，配置独立机组 新风量：30立方米/小时/人通讯系统通讯系统宽带接入消防系统消防系统按消防标准完成消防末端，包括烟感、喷淋 电梯系统电梯系统原装三菱、OTIS(或同档次产品)电梯，内部精装修 项目配套项目配套分类分类特征特征购买目的购买目的自用为主客户行业客户行业房地产、服装、制造、医74、药、科技企业等客户来源客户来源基本以国内公司为主主力客户主力客户中航科工购买8楼整层、瑞源安防科技购买10号整层、富贵鸟购买900平米，安邦保险分公司等客户典型特征客户典型特征主要为地缘性客户：在周边区域有生产厂房，随着公司发展，需要满足公司形象的办公地点；开发区写字楼购买价格相对便宜，节约成本区域竞争市场区域竞争市场隆盛大厦隆盛大厦购买客户主要特征购买客户主要特征隆盛大厦由隆盛大厦由3 3栋标准层面积在栋标准层面积在1000-30001000-3000的写字楼组成，可自由分割，目前较为畅销的的写字楼组成，可自由分割，目前较为畅销的面积在面积在600-700600-700之间，吸引部分中小型企75、业入住，市场消化较快；之间，吸引部分中小型企业入住，市场消化较快；1-31-3层商业为入住客户提供了完善的配套服务层商业为入住客户提供了完善的配套服务 ；整体配套设施齐全，但人性化设计及绿化率缺乏竞争优势；整体配套设施齐全，但人性化设计及绿化率缺乏竞争优势；目前已售罄，成交价在目前已售罄，成交价在90009000元元/左右左右 ，租金，租金3.53.5元元/日，汇集了投资信托公司、能源日，汇集了投资信托公司、能源公司等在内的中小型企业。公司等在内的中小型企业。项目小结项目小结基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区BDA经济技术开发区西环南路26号院占地面积占地面积总14万（东区：7.2万/西区76、：7.2万）建筑面积建筑面积总16万（东区：8万/西区：8万)建筑栋数建筑栋数共30栋左右标准层面积标准层面积400-900主力户型面积主力户型面积整售：1200-5800、散售：150-450层高层高1-4层，层高3.9-4.2m租售状态租售状态整售（西区有一栋散售）开盘时间开盘时间东区：09年7月销售情况销售情况西区、东区已售罄；目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计上半年开盘均价均价8000元/区域竞争市场区域竞争市场嘉捷科技园嘉捷科技园整体规划整体规划嘉捷地产三个项目的布局，对亦庄乃至北京的未来发展思虑深远。BO2X企业汇位于亦庄的未来商务都心，毗邻五环路，两条轻轨交汇，便捷的交通体系，77、将这一区域纳入了市区商务扩张的版图；嘉捷科技园位于亦庄东区的启始地带，是东区发展的率先受益者，毗邻大型物流基地，扼守京津塘高速，是亦庄未来发展的重心。嘉捷科技园分东西两个规划区，西区、东区已全部售罄。区域竞争市场区域竞争市场嘉捷科技园嘉捷科技园东区已售已售项目配套项目配套主体结构主体结构钢结构为主，钢筋混凝土结构为辅停车位停车位300个电力系统电力系统亦庄供电局空调系统空调系统中央空调、支持新风系统通讯系统通讯系统电话：DDN、ISDN,公共天线：卫星、光纤电缆,中国网通宽带中心北方总部、开发区电信局电梯系统电梯系统预留电梯井区域竞争市场区域竞争市场嘉捷科技园嘉捷科技园小气候营造小气候营造充分78、利用阳光，空气、水和绿色植物作用。主体建筑两侧巨大的空间不仅作为交通通道，也为通风留下了很好的通道。园区内形成的小庭院，是安静的绿色空间。空间与美学空间与美学将先进的技术与朴实的自然方式融合，实现一种新的发展途径，使生态建筑原始的朴野情趣和未来主义技术理想结合。建筑建筑主楼中庭可自然通风，天气较热时，空气从建筑底部或中间层进入，在中庭自然上升，再从顶部排出。天然采光天然采光天然通风和自然采光在地下办公空间中得到了很好的运用，避免了阴暗和潮湿，同时增加室内的温暖。项目特点项目特点嘉捷科技园区布局完整、规划有序，分为东、西二个区域，东、西区现已售罄；嘉捷科技园区布局完整、规划有序，分为东、西二个区79、域，东、西区现已售罄；该项目写字楼产品分为整售及散售两种，整售面积集中在该项目写字楼产品分为整售及散售两种，整售面积集中在1200-58001200-5800之间，散售之间，散售面积集中在面积集中在150-450150-450之间；之间；该项目拥有高端的节能环保技术，在节约经济的同时，也避免了环境质量退化和该项目拥有高端的节能环保技术，在节约经济的同时，也避免了环境质量退化和生态失衡；生态失衡；项目东区入驻企业以高新技术、先进制造业为主，其次是批发零售及商务服务类项目东区入驻企业以高新技术、先进制造业为主，其次是批发零售及商务服务类企业。（天申集团、北京清润国际建筑公司、美宝集团、包钢集团、北80、京唯优信企业。（天申集团、北京清润国际建筑公司、美宝集团、包钢集团、北京唯优信达信息技术有限公司等）；达信息技术有限公司等）；目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计今年上半年开盘。目前在建集约型写字楼及企业独栋，预计今年上半年开盘。项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场嘉捷科技园嘉捷科技园基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区经济技术开发区科创14街99号占地面积占地面积5万建筑面积建筑面积20万（10万 已开发、10万 在建中）建筑栋数建筑栋数15栋（无4#、13#、14#）标准层面积标准层面积1000；综合楼3000主力户型面积主力户型面积300-3000层高层高1#楼一层层高4.8m、二81、至六层层高3.5m、地下1层层高4.8m；2#、5#、6#楼地上5层地下1层，一层层高4.8m、二至五层层高3.8m、地下1层层高3.9m租售状态租售状态12万（75%）整售/8万（25%）散售，散售部分亦可出租开盘时间开盘时间在售部分07年11月开盘现房销售、在建部分09年下旬开盘，预计2010年年底入住销售情况销售情况独栋类产品销售情况良好，销售率接近80%；综合楼散售部分相对滞销（业务员介绍）均价均价8600元/（售价）、2.6元/日（出租）区域竞争市场区域竞争市场汇龙森国际汇龙森国际企业港企业港整体规划整体规划 汇龙森国际企业港项目位于北京经济技术开发区东区D4地块，占地五公顷。依美丽82、幽静的凉水河，与京津溏高速路相邻，系京津溏高架桥出口与地铁5号线交汇处，地理位置极占优势，交通十分便利。园区既有独栋式的企业办公研发组团，也配备了集合式的企业商务组团，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业生产厂房。区域竞争市场区域竞争市场汇龙森国际汇龙森国际企业港企业港项目配套项目配套主体结构主体结构框架剪力墙停车位停车位326个电力系统电力系统市政，电容总量5000KVA空调系统空调系统中央蓄冰空调通讯系统通讯系统ADSL，宽带光缆电梯系统电梯系统客梯1吨，货梯2吨集群投资集群投资布局上既有独栋式的企业办公研发组团83、，也配备了集合式的企业商务组团。同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业生产厂房。孵化体系完善孵化体系完善从构建的角度看孵化体系是由内部服务体系、外部支撑体系和网络资源体系构成；从孵化功能看孵化体系是由综合孵化平台和专业孵化平台构成，综合孵化平台能够提供物业、法律、财务、管理咨询、培训、市场开拓等创业配套；专业孵化服务能够提供技术转移、技术开发、市场分析、公共实验、专家咨询、专业投融资等服务。区域竞争市场区域竞争市场汇龙森国际汇龙森国际企业港企业港项目特点项目特点入驻企业入驻企业区域竞争市场区域竞争市场汇龙森国际汇龙森国84、际企业港企业港产业产业企业企业高新技术高新技术爱发科真空技术有限公司北京办事处、北京尊宏科技发展有限公司、北京维他科技有限公司、北京东港嘉年华安全信息技术有限公司、北京金点睛科技有限公司、普其利网络科技有限公司能源能源北京北岛能源技术有限公司研发研发戴耐德语言软件系统开发有限公司、制造制造北京华隆机电工程有限公司其他其他鲁西人力资源北京有限公司、大地文化传播集团、北京誉兴富餐饮管理有限公司、TOM在线有限公司汇龙森企业国际企业港项目客户行业主要以高新技术产业为主、能源、研发及制造业次之。该项目在规划布局上包括独栋式的办公组团、集合式的商务组团以及小面积的科该项目在规划布局上包括独栋式的办公组团85、集合式的商务组团以及小面积的科研办公用房等多种类型产品，户型面积在研办公用房等多种类型产品，户型面积在300-10000300-10000之间；之间；该园区硬件设施完备，为国内外中小型高新技术企业搭建合作平台，创建中外企该园区硬件设施完备，为国内外中小型高新技术企业搭建合作平台，创建中外企业技术合作服务体系；业技术合作服务体系；后期产品以定制性服务为主，满足不同企业的特殊需求；后期产品以定制性服务为主，满足不同企业的特殊需求；目前园区内综合楼可租可售，项目属于工业厂房立项，不能取得商品房预售证，目前园区内综合楼可租可售，项目属于工业厂房立项，不能取得商品房预售证，售价售价86008600元元86、/、租金、租金2.62.6元元/日，具有一定得价格优势，整体销售速度较为稳日，具有一定得价格优势，整体销售速度较为稳定。定。项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场汇龙森国际汇龙森国际企业港企业港区域竞争市场区域竞争市场北京国光高科大厦北京国光高科大厦基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区亦庄经济技术开发区地盛南街1号 占地面积占地面积2万建筑面积建筑面积4.6万建筑栋数建筑栋数4标准层面积标准层面积681-2607主力户型面积主力户型面积5000-20000层高层高4米（净高）租售状态租售状态出租、出售（整栋）开盘时间开盘时间2010-5租售情况租售情况1号楼已售均价均价租金2.8元/日；售87、价16000元/国光高科大厦位于亦庄经济技术开发区地盛南街1号，紧邻西环中路，交通较为便利。1号楼（L型建筑物）、2号楼（I型建筑物）和3号楼（长方形建筑物），4号楼（半圆形建筑物）1-3层为员工食堂。整体规划整体规划区域竞争市场区域竞争市场北京国光高科大厦北京国光高科大厦主体结构主体结构Low-E玻璃幕墙框架停车位停车位265个电力系统电力系统10KV双路供电空调系统空调系统中央空调通讯系统通讯系统有线电视电梯系统电梯系统品牌奥的斯，客梯4部，货梯1部现代化服务现代化服务楼宇设备自动化系统（BA）、安全防范系统（SA）、通信自动化系统（CA）、办公自动化系统（OA）、火灾自动报警和消防联动控88、制系统（FA）。配套设施配套设施项目小结项目小结该项目为工业用地，共四栋，整层出租或整栋购买；标准层面积为该项目为工业用地，共四栋，整层出租或整栋购买；标准层面积为681-2607681-2607。目前处于完善区内绿化工作阶段，预计目前处于完善区内绿化工作阶段，预计20112011年年5 5月左右正式入住。月左右正式入住。交通较为便利，现代化服务较为完善。交通较为便利，现代化服务较为完善。目前大厦租金为目前大厦租金为2.82.8元元/日，售价日，售价1600016000元元/；1 1号楼已售。号楼已售。区域竞争市场区域竞争市场泽青科创产业园泽青科创产业园基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区亦89、庄经济技术开发区同济南路占地面积占地面积0.26万建筑面积建筑面积1.3万（规划总建面6万）建筑栋数建筑栋数一期：4栋3500独栋办公楼；6000多层厂房，7000单层厂房标准层面积标准层面积2500主力户型面积主力户型面积625-2000层高层高3.6米（标准层）租售状态租售状态租、售（整栋）开盘时间开盘时间2010-11均价均价租金：1.6元/日；售价8500元/整体规划整体规划区域竞争市场区域竞争市场泽青科创产业园泽青科创产业园泽青科创产业园位于亦庄经济技术开发区同济南路，占地0.26万。紧邻西环南路和东环南路，距离亦庄线同济南路站较近，交通较为便利。该项目一期建设4栋独栋办公楼，园内配90、有多层厂房及单层厂房。该园区以研发、办公为主，生产为辅。主体结构主体结构砖墙框架停车位停车位152个电力系统电力系统双路供电系统空调系统空调系统中央空调通讯系统通讯系统无线网覆盖电梯系统电梯系统迅达电梯，客梯、货梯各一部配套设施配套设施项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场泽青科创产业园泽青科创产业园该项目位于亦庄经济开发区同济南路，周边配套较为稀缺，主要以工业厂房及该项目位于亦庄经济开发区同济南路，周边配套较为稀缺，主要以工业厂房及待开发用地为主，整体商务氛围极度缺乏。待开发用地为主，整体商务氛围极度缺乏。该项目为工业用地，一期共建该项目为工业用地，一期共建4 4栋独栋办公楼，配有多层及单91、层厂房栋独栋办公楼，配有多层及单层厂房目前在建，预计目前在建，预计20112011年年4 4月竣工。月竣工。由于是工业用地性质，因此该项目只能采取整售或散租的销售模式。目前租金由于是工业用地性质，因此该项目只能采取整售或散租的销售模式。目前租金为为1.61.6元元/日，售价日，售价85008500元元/。区域竞争市场区域竞争市场BDABDA国际广场国际广场基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区亦庄经济技术开发区荣京西街占地面积占地面积4万建筑面积建筑面积12万建筑栋数建筑栋数一期8栋，二期14栋标准层面积标准层面积380-600主力户型面积主力户型面积3000-8000层高层高3.74米（标准92、层）、5.44米LOFT租售状态租售状态售开盘时间开盘时间2007-11出租情况出租情况一期仅剩1栋，二期在售均价均价10000元/整体规划整体规划邻近西环中路，附近有亦庄线荣京西街站，交通比较便利。该项目一期为现房仅剩1栋，二期在建，最小面积为4500。区域竞争市场区域竞争市场BDABDA国际广场国际广场配套设施配套设施主体结构主体结构玻璃幕墙停车位停车位630个电力系统电力系统10KV双路供电系统空调系统空调系统中央空调，四管制水环热泵系统，新风量30m/h.p通讯系统通讯系统网通电梯系统电梯系统东芝或通力电梯两部，1.75米/秒，载重1000千克项目特点项目特点7.48米大堂挑高；60093、平方米企业多功能展厅；5.44米的LOFT弹性发展空间；中西餐厅，可容纳200人就餐；会议中心、健身中心；7000平方米下沉式园林；800平方米空中园林。项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场BDABDA国际广场国际广场该项目分二期建设，一期为现房共该项目分二期建设，一期为现房共8 8栋目前仅剩栋目前仅剩1 1栋；二期在建中，共栋；二期在建中，共1414栋，栋，最小面积最小面积45004500平方米。平方米。项目配套设施完善，功能齐全，下沉式园林广场及空中花园极具特色。项目配套设施完善，功能齐全，下沉式园林广场及空中花园极具特色。目前二期售价目前二期售价1000010000元元/，由于单栋建94、筑面积较大，销售速度较为缓慢。，由于单栋建筑面积较大，销售速度较为缓慢。区域竞争市场区域竞争市场朝林大厦朝林大厦基本情况基本情况项目地址项目地址大兴区亦庄经济技术开发区荣华中路15号占地面积占地面积1.9万建筑面积建筑面积2.68万建筑栋数建筑栋数1标准层面积标准层面积1195主力户型面积主力户型面积50-70层高层高2.8米（净高）租售状态租售状态出租开盘时间开盘时间2004-3-1出租情况出租情况90%以上均价均价3.5元/日朝林大厦位于亦庄经济技术开发区荣华中路，占地1.9万。紧邻五环路和京津唐高速公路，周边公共交通十分便利，出行方便。朝林大厦与管委会入驻的博大大厦为姊妹楼，税务、工商职95、能部门大厅敞开办公，开辟一站式服务大厅，与政府部门零距离接触，大大提高申办效率。整体规划整体规划区域竞争市场区域竞争市场朝林大厦朝林大厦项目配套项目配套主体结构主体结构玻璃幕墙剪力墙停车位停车位727个电力系统电力系统双路供电系统，每层用电量达64KW空调系统空调系统美国“开利”中央空调通讯系统通讯系统卫星及有线电视，IDD电话，宽带网络电梯系统电梯系统三菱客梯共4部，载重1吨现代化服务现代化服务楼宇、消防、保安、通讯、办公全部采用机动化系统，且每个空间配备集中吸尘端口，每层配备中央碎纸机，充分体现现代化设备带来的方便、快捷。项目卖点突出项目卖点突出该项目中拥有的中小户型为中小企业提供了更为舒96、适、合理的入住空间，格局紧凑分布规则，对于亦庄经济开发区依附大企业生存的下游中小企业极具吸引力。该项目的姐妹楼博大大厦内有管委会、工商、税务等职能部门，与政府部门零距离接触，可大大提高企业申办效率，这也可以看做是朝林大厦的又一优势所在。区域竞争市场区域竞争市场朝林大厦朝林大厦入驻企业以科技类为主，企业具有一定实力，对办公有较高要求。入驻企业以科技类为主，企业具有一定实力，对办公有较高要求。办事处类企业所占比例较大达到办事处类企业所占比例较大达到30%30%，说明企业具有较高资质。，说明企业具有较高资质。项目小结项目小结该项目为办公及商业为一体的综合性写字楼，户型面积在该项目为办公及商业为一体的97、综合性写字楼，户型面积在50-60050-600之间；之间；该园区硬件设施完备，拥有先进的各项自动化系统，人性化设计为入住企该园区硬件设施完备，拥有先进的各项自动化系统，人性化设计为入住企业提供更为方便快捷的办公条件；业提供更为方便快捷的办公条件；项目拥有中小户型，空间紧凑布局规整，可满足中小企业的入住需求；项目拥有中小户型，空间紧凑布局规整，可满足中小企业的入住需求；目前大厦租金为目前大厦租金为3.53.5元元/日，出租率达日，出租率达90%90%以上。以上。区域竞争市场区域竞争市场朝林大厦朝林大厦区域竞争市场区域竞争市场力宝广场力宝广场基本情况基本情况项目地址项目地址荣华中路与北环中路交口98、处占地面积占地面积5万建筑面积建筑面积28万栋数栋数4栋5A级写字楼标准层面积标准层面积待定主力户型面积主力户型面积待定层高层高待定租售状态租售状态待定开盘时间开盘时间2011年上半年均价均价待定力宝广场位于荣华中路与北环中路交口处，占地5万。地理位置优越，紧邻亦庄线万源街站，公共交通便捷。该项目是大型的国际综合体项目，包括5A级写字楼、大型shoppingmall、集中式商街、高端国际公寓等多种品牌资源的组合。A座为80米高主楼，20000平米超大规模。B、C、D三座为6000-7000平米的单栋规模。整体规划整体规划项目小结项目小结区域竞争市场区域竞争市场力宝广场力宝广场力宝广场是大型的国99、际综合体项目，包括力宝广场是大型的国际综合体项目，包括5A5A级写字楼、大型级写字楼、大型shopping mallshopping mall、集中式商街、高端国际公寓等。集中式商街、高端国际公寓等。未来将建未来将建4 4栋栋5A5A级写字楼，级写字楼，A A座为座为2000020000平方米超大规模主楼，其余三栋建筑平方米超大规模主楼，其余三栋建筑规模在规模在6000-70006000-7000平方米。平方米。该项目综合规划全面，定位高端，且在我项目附近，未来将重点关注。该项目综合规划全面，定位高端，且在我项目附近，未来将重点关注。预计预计20112011年上半年开盘，具体配比标准等尚未公开100、。年上半年开盘，具体配比标准等尚未公开。区域竞争市场区域竞争市场潜在供应潜在供应拿地未建项目拿地未建项目未来区域写字楼规划供应量较大，市场竞争激烈。未来区域写字楼规划供应量较大，市场竞争激烈。板块板块地块位置地块位置土地性质土地性质建筑面积建筑面积亦庄亦庄核心区核心区49号街区49C1地块办公、商业6484743号街区43C1地块办公13500035号街区35C1地块综合商服41280042号街区42C1、42C2、42C3地块综合10860328号街区28C3地块办公11799456C1地块综合，兼容商业4171426C1、C2地块办公、商业14209536C地块科研61000亦庄东亦庄东部101、板块部板块D3街区D3C1、D3C2、D3F1地块办公、商业、居住233947北侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块综合，兼容商业577883合计合计1895883189588328284949C1C149C149C1地块：地块：办公、商业，建面办公、商业，建面6.46.4万万4343353535C135C1地块：地块：综合商服，建面综合商服，建面41.241.2万万42C42C42C142C1、C2C2、C3C3地块：地块：综合，建面综合，建面10.810.8万万565656C156C1地块：地块：综合，建面综合，建面4.14.1万万43C143C1地块：地块：办公，建面办公，建面13.102、513.5万万28C328C3地块：地块：办公，建面办公，建面11.811.8万万262626C126C1、C2C2地块：地块：办公、商业建面办公、商业建面1818万万363636C36C地块：地块：科研，占地科研，占地6.16.1万万 未来亦庄核心区域除本项目外，仍有8块土地尚未开发；目前26C1、C2地块为宾仕国际，主推100以上商住豪宅；49C1地块与其同属一个开发公司，预计未来产品与此产品相似；35C1地块据内部消息未来产品以住宅为主，综合配套越15万；因此预计亦庄公建类产品潜在供应面积超过公建类产品潜在供应面积超过120120万万，其中亦庄核心区域超过60万，竞争激烈。区域竞争市场区103、域竞争市场区域竞争市场区域竞争市场市场小结市场小结市场小结市场小结亦庄写字楼亦庄写字楼1010年租赁市场、销售市场均有回暖迹象，与整体经济的复年租赁市场、销售市场均有回暖迹象，与整体经济的复苏有很大关系。苏有很大关系。区域内产品出现明显两极分化现象，中小面积产品多为租赁项目，销区域内产品出现明显两极分化现象，中小面积产品多为租赁项目，销售类产品开间面积较大。售类产品开间面积较大。相对于市区写字楼市场，亦庄区域具有明显价格和办公成本优势，具相对于市区写字楼市场，亦庄区域具有明显价格和办公成本优势，具备一定的竞争优势。备一定的竞争优势。目前亦庄在售项目多采用租售并举的销售策略，纯销售或纯出租的写目104、前亦庄在售项目多采用租售并举的销售策略，纯销售或纯出租的写字楼较少。字楼较少。区域内写字楼产品档次不高，主要为中低端产品。区域虽有高端产品区域内写字楼产品档次不高，主要为中低端产品。区域虽有高端产品但与市区相比项目配置并不突出。但与市区相比项目配置并不突出。拿地未建项目较多，未来市场供应较大，竞争较为激烈。拿地未建项目较多，未来市场供应较大，竞争较为激烈。四、项目定位四、项目定位市场定位功能定位产品定位客群定位项目定位项目定位定位梳理定位梳理项目开发需满足区域发展带来的高端商务需求及相关高端商务配套需求。项目开发需满足区域发展带来的高端商务需求及相关高端商务配套需求。因此，以高端写字楼为核心，105、辅以配套商业、酒店等高端商务体项目是本项目的发展方向。因此，以高端写字楼为核心，辅以配套商业、酒店等高端商务体项目是本项目的发展方向。区域发展区域发展新城的发展促进区域产业升级，加之利好政策推进，将引发区域大量的高端商务、酒店及商业配套的需求。市场分析市场分析写字楼市场逐渐回暖，亦庄写字楼市场存在需求，具有一定发展空间。本体条件本体条件项目基本条件良好，具备写字楼、商业、酒店多种物业的开发基础。本体分析本体分析市场分析市场分析区域发展区域发展项目发展方向项目发展方向项目定位项目定位市场定位市场定位新城核心新城核心国际综合商务体国际综合商务体项目定位项目定位功能定位功能定位写字楼为核心，商业、酒106、店为配套的国际化商务体写字楼为核心，商业、酒店为配套的国际化商务体表明项目的主体功能，立足于项目所承载的社会效益和产业责任为高端办公人群提供配套服务，并具备一定的外向性结合国际化商务办公标准，打造亦庄高端商务体项目定位项目定位产品定位产品定位现代生态现代生态 低碳科技低碳科技 商务综合体商务综合体现代风格低碳建筑科技理念商业配套完善高品质物业服务体现园区优势优良的办公环境，独特的生态观景空间项目定位项目定位客群定位客群定位需求发展需求发展产业主体特性：劳动密集型和资本密集型的外资为主。产业组织的特性：工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业。产业主体特性：企业质量逐步上升，出现龙头企业。产业组织的107、特性：相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业。产业主体特性：精品项目入区加速，出现旗舰企业。产业组织的特性：由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显。1992-19981992-19981992-19981992-1998初始阶段初始阶段初始阶段初始阶段1999-20041999-20041999-20041999-2004发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段2005200520052005年年年年至今至今至今至今成型阶段成型阶段成型阶段成型阶段产业主体特性：高端产业的出现，带动产业升级。产业组织的特性：在主导产业的带动下形成大产业链经济，并孕育出108、行业的高端产业，推动产业的升级。未来未来未来未来产业高端化阶段产业高端化阶段产业高端化阶段产业高端化阶段产产业业发发展展需需求求变变化化城城市市发发展展经济技术开发区：高新技术产业带动了区域发展卫星城：缺乏平衡发展导致“卧城”的尴尬。新城：产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展。国际高端产业新城：形成“以业兴城，以城促业”的城市发展新格局。生产制造业起步：办公区域简单商务需求简单生产制造升级：办公需求加大（低档）商务需求加大（低档）服务业起步（种类单一低档）产业成型：办公商务需求持续加大（中档）服务业发展（种类多元化、中档）产业高端化：办公商务需求放量增加（需求多元化、高档化、国际化）服务业109、升级（种类丰富质量升级）在未来亦庄在未来亦庄“以业兴城、以城促业以业兴城、以城促业”的发展新格局下，高端商务需求放量将会增加，的发展新格局下，高端商务需求放量将会增加，本项目对位区域高端国际化的商务办公客群需求。本项目对位区域高端国际化的商务办公客群需求。未来产业主体未来产业主体实力型上下游企业实力型企业 的分公司或部门机构行业前端型企业法务企业财务企业劳务保障企业教育类企业生产型企业研发型企业贸易型企业科技型企业科技类企业企业类别企业类别企业类别细分企业类别细分咨询顾问金融服务商务贸易项目定位项目定位客群定位客群定位客群构成客群构成意向面积意向面积中小面积为主100-500中大面积为主100110、0以上多样化选择大产业链经济大产业链经济高端产业经济高端产业经济总部经济总部经济占占70%占占25%占占5%四、相关产品建议四、相关产品建议户型面积分割产品优化建议户型面积分割户型面积分割市场回顾市场回顾项目名称目名称建筑建筑类型型出售情况出售情况标准准层面面积（平方米）（平方米）主力主力户型面型面积（平方米）（平方米）对外外报价价（元（元/平方米）平方米）亦城国亦城国际中心中心集约型散售930-1440150-144020000BDA芯中心芯中心独栋整售270-3202000-300012000经开国开国际企企业大道大道独栋/集约整售/散售400-10004000-8600/70010000111、隆盛大厦隆盛大厦集约整售/散售3000/2000600-7009000BDA国国际广广场独栋整售380-6003000-800010000嘉捷科技园嘉捷科技园独栋/集约整售/散售400-9001200-5800/150-4508000汇龙森国森国际企企业港港独栋/集约整售/散售1000-3000300-30008600泽青科青科创产业园园独栋整售（工业厂房）2500625-20008500北京国光高科大厦北京国光高科大厦集约（工业厂房）整售（无法分割）681-26077000-2000016000在市场调研的9个项目中，有4个项目已经售罄，而在售的5个项目中，基本以整售为主，仅有嘉捷科技园、汇112、龙森国际企业港两项目可散售；除经开国际企业大道、北京国光高科大厦两项目外，独栋类产品一般采用整售策略，标准层面积较小控制在270-1000平米间，主力户型面积在2000-10000平米；而集约型写字楼集约型写字楼一般采用散售散售策略，标准层面积较大，一般在1000-30001000-3000平米平米，主力户型主力户型面积基本控制在面积基本控制在150-1500150-1500平米间平米间，客户可自由组合购买。户型面积分割户型面积分割本项目设计方案本项目设计方案本项目2#、3#楼镜像分布于地块西南侧，紧邻荣华南路，昭示性较好；办公楼标准层面积约为1708平米，均为18层建筑，柱间距为8.4米，单113、栋建筑面积约29572平米。2#标准层平面图标准层平面图3#标准层平面图标准层平面图户型面积分割户型面积分割主力户型主力户型降低主力户型开间面积，便于降低主力户型开间面积，便于后期灵活组合销售（后期灵活组合销售（3#同上）同上）套内套内105销售销售154套内套内104销售销售154 套内套内105销售销售154 套内套内105销售销售154 套内套内105销售销售154套内套内105销售销售1541 1、本项目目标客群主要来源、本项目目标客群主要来源于意向面积在于意向面积在100-500100-500的有的有实力的上下游企业，开间面积实力的上下游企业，开间面积较小的主力户型方便于各类公较小的114、主力户型方便于各类公司自由组合购买司自由组合购买2 2、销售面积按使用率、销售面积按使用率68%68%估算估算套内套内71销售销售104套内套内71销售销售104卫卫生生间间套内套内194销售销售286套内套内194销售销售286 套内套内204204销售销售300300现有户型分割符合本项目分割策略！现有户型分割符合本项目分割策略！户型优化建议户型优化建议大堂大堂增加大堂面积，提升写字楼增加大堂面积，提升写字楼整体形象（整体形象（3#可参考）可参考）现有大堂面积不足现有大堂面积不足150150平米，略平米，略显局促，考虑到显局促，考虑到2#2#楼面向大型企楼面向大型企业客户，未来整层销售几率115、较大，业客户，未来整层销售几率较大，建议增加建议增加1 1跨柱距面积，使大堂跨柱距面积，使大堂整体面积超过整体面积超过200200平米，以提升平米，以提升整体形象。整体形象。由于写字楼整体形象的提升，损由于写字楼整体形象的提升，损失的商业面积，未来在办公产品失的商业面积，未来在办公产品单价上略作涨幅予以弥补。单价上略作涨幅予以弥补。3#3#由于面向中小企业可酌情参考由于面向中小企业可酌情参考此建议。此建议。户型优化建议户型优化建议卫生间卫生间原方案原方案增增加加增加一处卫生间设计，便于增加一处卫生间设计，便于日常使用的同时，有利于后日常使用的同时，有利于后期分割销售（期分割销售（3#同上）同上116、）1 1、整层出售：男、女分开、整层出售：男、女分开设立，宽敞空间，可增设设立，宽敞空间，可增设梳洗台等，提升公司整体梳洗台等，提升公司整体形象形象2 2、分割出售：两处设计，、分割出售：两处设计，方便南北两区域工作人员方便南北两区域工作人员使用使用户型优化建议户型优化建议电梯电梯目前办公楼配有目前办公楼配有6 6部电梯，为提部电梯，为提升使用率，增加办公面积，建议升使用率，增加办公面积，建议减少减少1 1部电梯设备。部电梯设备。最终保证每栋办公楼配有最终保证每栋办公楼配有1 1部消部消防梯、防梯、1 1部货梯、部货梯、3 3部客梯即可。部客梯即可。减少电梯数量，提高使用率减少电梯数量，提高使用率谢谢！谢谢！