1、北京龙潭湖国际体育交流中心项目北京龙潭湖国际体育交流中心项目市场研究及定位策划汇报市场研究及定位策划汇报（万平方米）（万平方米）A A地块地块B B地块地块CC地块地块总计总计占地面积占地面积0.953.533.087.56建筑面积建筑面积1.897.06 2.47万（容积率0.8）11.426.16万（容积率2.0）15.212 2一、基本条件分析一、基本条件分析二、项目定位策划二、项目定位策划三、开发运营策略三、开发运营策略四、动态投资测算四、动态投资测算3 3地缘格局地缘格局商业环境商业环境人文资源人文资源优势劣势优势劣势一、基本条件分析一、基本条件分析4 4本项目南城南城崇文区崇文区天2、坛天坛红桥红桥地缘格局地缘格局5 53#商务、商务、办公办公星光大道星光大道配套居住配套居住休闲、运动、娱乐休闲、运动、娱乐1#2#地缘格局地缘格局6 6商业环境商业环境崇文门崇文门商圈商圈红红桥桥市市场场方庄方庄商业区商业区永外文永外文体批发体批发区区u批发商业与大众消费型商业、专业批发商业与大众消费型商业、专业商业交叉分布，商贸氛围浓厚。商业交叉分布，商贸氛围浓厚。u传统零售商业档次正逐步提升，商传统零售商业档次正逐步提升，商业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇业零售与休闲娱乐、文化的融合在崇文门商圈蓬勃开展。文门商圈蓬勃开展。u以红桥、四块玉、永外为据点的批以红桥、四块玉、永外为据点的批发发3、/专业商业正悄然展开新一轮的提专业商业正悄然展开新一轮的提升与整合。升与整合。7 7区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。区域商业的升级换代，商业物业档次、品质的持续提升。体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。体育商业氛围有待依托奥运机遇，实现产业升级。商业环境商业环境8 8u20062006年，崇文区年，崇文区A A级及以上级及以上和主要旅游区（点）全年和主要旅游区（点）全年实现营业收入实现营业收入2.642.64亿元，亿元，比上年增长比上年增长32.9%32.9%；全年共；全年共接待游客接待游客839.34839.34万人次，万人次，比上年增长比上年增长49.2%49.24、%，其中，其中，境外游客境外游客77.7577.75万人次，比万人次，比上年增长上年增长2.0%2.0%。人文资源人文资源9 9人文资源人文资源北京游乐园北京游乐园国家体育总局国家体育总局1010弱點弱點優勢優勢人文旅游资源人文旅游资源体育产业背景体育产业背景体育商业商务环境体育商业商务环境物业持有经营物业持有经营优势劣势优势劣势1111基本定位思路基本定位思路项目发展定位项目发展定位产品策划构想产品策划构想二、项目定位策划二、项目定位策划1212思路一：借势思路一：借势借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关借助周边北京游乐园、天坛及红桥市场、体育相关企事业单位的资源优势，将区域资源纳入5、项目整个企事业单位的资源优势，将区域资源纳入项目整个商业消费链条之中，将劣势转化为优势！商业消费链条之中，将劣势转化为优势！基本定位思路基本定位思路1313思路二：突破思路二：突破针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本针对项目交通及周边消费人口及商业环境的劣势，本项目必需创造差异化亮点，突破项目区域，形成更为项目必需创造差异化亮点，突破项目区域，形成更为广阔的吸引力和影响力！广阔的吸引力和影响力！基本定位思路基本定位思路1414思路三：成长思路三：成长项目的长期持有经营属性，使得我们项目的长期持有经营属性，使得我们必须关注商业物业持续经营的价值，必须关注商业物业持续经营的价值，基于长远6、的考虑进行商业运营规划基于长远的考虑进行商业运营规划基本定位思路基本定位思路1515北京游乐园就是本项目的娱乐主力店北京游乐园就是本项目的娱乐主力店!借势游乐园借势游乐园与北京游乐园形成互补的运动健康商业与北京游乐园形成互补的运动健康商业内容，将能够共同促进区域繁荣内容，将能够共同促进区域繁荣!1616奥运商机奥运商机 无限市场前景无限市场前景借势奥运借势奥运1717体育商业零售，本项目具有较好的市体育商业零售，本项目具有较好的市场发展基础。场发展基础。各类体育相关企事业单位，必将带来各类体育相关企事业单位，必将带来日益增加的商务需求。日益增加的商务需求。体育商业市场基础体育商业市场基础体育相7、关企事业单位体育相关企事业单位借势体育氛围借势体育氛围1818生态特点与区域环境一脉相承；生态特点与区域环境一脉相承；生态化的商业空间可以成为项目的差异化亮生态化的商业空间可以成为项目的差异化亮点，也是本项目的优势条件所在点，也是本项目的优势条件所在。借势生态借势生态1919周边古老的人文资源以及众多的周边古老的人文资源以及众多的教育文化资源教育文化资源。充裕的、飞速发展的旅游资源。充裕的、飞速发展的旅游资源。借势文化借势文化2020突破差异化突破差异化 突破市场局限突破市场局限前沿运动体验设施，创造消费新体验。前沿运动体验设施，创造消费新体验。特色商业内容，吸引市场关注。特色商业内容，吸引市8、场关注。个性定制配套服务，形成品质差异化。个性定制配套服务，形成品质差异化。全新商业主题，领航商业市场。全新商业主题，领航商业市场。2121成长全方位成长全方位 启迪商业未来启迪商业未来全面满足消费者的未来生活所需。全面满足消费者的未来生活所需。前沿运动体验娱乐，创造消费新体验。前沿运动体验娱乐，创造消费新体验。舒适生态购物设计，公园里的商业。舒适生态购物设计，公园里的商业。完善休闲配套，实现物业综合价值。完善休闲配套，实现物业综合价值。潮流时尚文化，生生不息的魅力。潮流时尚文化，生生不息的魅力。2222成长商业环境成长商业环境舒适的商业环境，多彩舒适的商业环境，多彩的商业空间，是商业项的商业9、空间，是商业项目赢得未来的基础。目赢得未来的基础。2323成长体育成长体育体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点；体育与商业的结合是现代商业发展的必然趋势和特点；20082008奥运将带来新一轮的体育消费热潮。奥运将带来新一轮的体育消费热潮。2424成长文化成长文化独特的商业文化，为商业项独特的商业文化，为商业项目的持续发展提供原动力。目的持续发展提供原动力。2525项目项目主题定位主题定位Dream Sports PARK梦幻运动公园2626项目项目发展诉求发展诉求 国际体育商业生态示范区 体育商业发展之中国模式2727功能物业组合功能物业组合商业零售满足休闲生活所需商业零售满足休闲10、生活所需运动娱乐运动娱乐创造消费新创造消费新体验体验商务配套商务配套全方位满足全方位满足访客所需访客所需2828uIMAXIMAX是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公是一家世界上处于领先地位的娱乐技术公司，始终引领司，始终引领7070毫米毫米1515齿孔巨幕电影市场齿孔巨幕电影市场（15/7015/70）。）。IMAXIMAX影院网络是目前世界上覆盖面影院网络是目前世界上覆盖面最广的巨幕影院网，实际囊括该市场最广的巨幕影院网，实际囊括该市场100100份额。份额。u自自19701970年这一媒介问世以来，超过年这一媒介问世以来，超过7 7亿观众欣赏了亿观众欣赏了IMAXIMAX影片。现在，每年11、约有影片。现在，每年约有7 7千万观众访问千万观众访问IMAXIMAX影院。截止影院。截止20022002年年底，全世界年年底，全世界3232个国家中，个国家中，共有共有232232家家IMAXIMAX影院在运营，在今后几年，还将影院在运营，在今后几年，还将有有5252家家IMAXIMAX影院计划开张。影院计划开张。IMAXIMAX品牌就是巨幕品牌就是巨幕电影的代名词。电影的代名词。产品策划构想产品策划构想“IMAX”2929“IMAX”的文化突破的文化突破u以以“IMAX”“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现电影文化作为本项目文化定位的表达与体现u以以“IMAX”“IMAX”巨12、幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态uIMAX Experience IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达幕最高可高达8 8层楼房，伴以层楼房，伴以 12000 12000 瓦的数字音响，瓦的数字音响，IMAXIMAX技技术将使您身临万象，感受极限。术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”“IMAX”以其张力和魅力，以其张力和魅力，使全世界使全世界7 7亿多观众为之倾倒，成为13、最令人心驰神往的影院娱亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐乐3030“IMAX”消费市场特征消费市场特征uIMAXIMAX电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，电影以科学探索、好莱坞大片两大类型为主，对其自身做出清晰的定位。对其自身做出清晰的定位。uIMAXIMAX主要以科学探索类影片吸引着广泛的观众群体，主要以科学探索类影片吸引着广泛的观众群体，不仅抓住孩子们善于幻想、对未来的渴望与追求，不仅抓住孩子们善于幻想、对未来的渴望与追求，引导青少年对自然与科学进行探索，也充分满足了引导青少年对自然与科学进行探索，也充分满足了成年人对未知、神秘世界的探求欲望，并兼顾了家成年人对未知、神秘14、世界的探求欲望，并兼顾了家庭休闲娱乐功能，老少咸宜。庭休闲娱乐功能，老少咸宜。u对好莱坞大片的重新制作是对好莱坞大片的重新制作是IMAXIMAX影片近年来又一成影片近年来又一成功突破。针对现代新兴电影观众和年轻时尚人群，功突破。针对现代新兴电影观众和年轻时尚人群，利用好莱坞大片自身具备的号召力，重新加工制作利用好莱坞大片自身具备的号召力，重新加工制作出更具震撼与感受力的体验式影片，丰富、提升了出更具震撼与感受力的体验式影片，丰富、提升了IMAXIMAX电影的功能，和观赏性。电影的功能，和观赏性。uIMAXIMAX电影以神秘、探索为主题，不少影片还配有相电影以神秘、探索为主题，不少影片还配有相关15、知识、指导手册，关联产品众多，非常具有市场关知识、指导手册，关联产品众多，非常具有市场潜力。潜力。3131“IMAX”商用模式商用模式u“IMAX 3D MPX”“IMAX 3D MPX”放映系放映系统适用于统适用于300-400300-400座的影院，座的影院，屏幕为高屏幕为高13.513.5米（米（IMAXIMAX巨幕巨幕最高可达最高可达2424米）。米）。u影院规模一般为宽影院规模一般为宽21.621.6米，米，深深24.324.3米，与普通米，与普通350350座影院座影院相当。相当。q本项目可引进的会是本项目可引进的会是“IMAX”“IMAX”的商业巨幕放映系统的商业巨幕放映系统“I16、MAX 3D MPX”IMAX 3D MPX”，该系统主要由，该系统主要由mpxmpx放映系统、放映系统、IMAXIMAX影院音响系统、影院音响系统、IMAX 3D MPXIMAX 3D MPX银幕系统、标准银幕系统、标准偏振眼镜等组成，适用于偏振眼镜等组成，适用于IMAXIMAX标准建筑。标准建筑。3232“IMAX”经营介绍经营介绍uIMAXIMAX票价及片源票价及片源l目前国内IMAX票价nDMR大片(由传统35mm影片转制或专门以IMAX标准制作)￥80/人次n原版片（以科学记录片和体验式影片为主）￥40-￥50/人次l片源：DMR大片目前国内已引入4部，并不断引入中；迪斯尼作为IMA17、X的拥护者，不仅将以往经典影片以IMAX格式重新制作，新片也将专门发行IMAX版本；目前IMAX影片已近200部，原版片国内已有近30部；每年新增片源20多部。例如：n星球大战前传二：克隆人的进攻n阿波罗13n黑客帝国 二、三n哈里波特三n猫女3333“IMAX”经营介绍经营介绍3434“IMAX”经营介绍经营介绍uIMAX IMAX 影院目前国内及港台状况影院目前国内及港台状况 l已开业：n上海和平影都内IMAX厅，和平影都位于上海市人民广场西藏南路，临近福州路，与来福士购物中心相连。日常每日三场，每场1-2部片，日场以包场为主，夜场以大片放映为主。n上海科技馆，上海浦东n黑龙江省科技馆，哈18、尔滨市太阳岛风景区入口n香港太空馆n台湾：台北两家、高雄、台中l正在筹备或即将将开业（2007）：n东莞科技馆n上海某模拟驾驶中心、香港国际机场n北京中国电影博物馆3535“IMAX”影院形式影院形式uIMAX 3D MPX IMAX 3D MPX 影院形式影院形式lIMAX单厅影院n不仅可以放映IMAX 3D电影，在与IMAX沟通确认的前提下也可以放映传统 2D电影，且不需添加新的放映设备，一般建筑规模在600平米。l含IMAX影厅的多厅影院n为了降低运营成本，提升效益，IMAX影院可采取多厅影院的形式。n本项目建议采取6-8厅以 IMAX 影厅为主的经营规模，一方面充分发挥品牌效应，一方面19、为消费者提供更多选择。3636“IMAX”的投资模式与运营成本的投资模式与运营成本uIMAXIMAX的投资方式的投资方式l国际上IMAX影院投资方式有以下几种：n开发商投资n影视娱乐业投资商投资nIMAX公司投资n几方共同投资目前国内商业 IMAX 影院投资方式主要采取先期开发商投资、后期专业院线公司运营的方式，以期项目能够快速启动，带动整体招商和营销。IMAXIMAX投资组成投资组成l引入 IMAX 3D MPX 系统需要投资：放映系统（不包括运费，FOB多伦多）150万美元每年服务计划、保养和替换部件 5.5万美元其它 5万美元3737经济效益经济效益l目前在欧美运营的IMAX影院，当年客20、流达到25万人次时，可有20的投资回报；而根据目前国内票价和经营成本初步测算，当年客流量达到18万时，IMAX 影院即可有30%以上的投资回报，这还不包括影院其他影厅及周边产业的收入。l经营者经营IMAX影院的收入来源主要为票房收入，同时根据影片类型及来源，IMAX公司将对影片票房采用分成方式收取拷贝租用费，传统IMAX影片为票房的11-15，DMR电影（大片）为20-25左右。l考虑到本项目临近北京自然博物馆、天坛公园、北京游乐园等设施，IMAX 电影主题与之均相契合，有较有利的团体包场经营条件。l除IMAX电影的票房收入外，IMAX相关文化、科技、生活产品（影碟、原声唱片、影音器材、海报、21、电影主题衣帽、饰品、摆设/装置、玩具/玩偶、模型、轻餐饮等），以及附加的广告、活动均可带来可观的收入。l本项目设计采取外包经营方式，外包价格为此项目投资保本价格。3838对项目收益的提升力对项目收益的提升力uIMAXIMAX影院直接所需面积为影院直接所需面积为600600平方米，加上直接与之相关产业经营展示面积平方米，加上直接与之相关产业经营展示面积14001400平方平方米，周边产业及间接相关产业经营面积米，周边产业及间接相关产业经营面积10001000平方米，整个平方米，整个IMAXIMAX电影文化主题部分为电影文化主题部分为30003000平方米。平方米。u从从IMAXIMAX在全世界开22、设的多功能影院于商业购物场所的经营情况来看，商场在招商与在全世界开设的多功能影院于商业购物场所的经营情况来看，商场在招商与销售方面获得空前的商业价值，销售方面获得空前的商业价值，IMAXIMAX的进驻带动了的实力主力机构的入驻（比如大的进驻带动了的实力主力机构的入驻（比如大型超市、百货等），在此之后，得到大量投资者的青睐，商铺销售价格的提升就是型超市、百货等），在此之后，得到大量投资者的青睐，商铺销售价格的提升就是最好商业价值的体现。最好商业价值的体现。u对于本项目，主力商家的进驻与后期商铺的销售是开发商最关心的问题，可以设想，对于本项目，主力商家的进驻与后期商铺的销售是开发商最关心的问题，可23、以设想，结合结合IMAXIMAX采用采用“文化文化+地产地产”的模式对与项目主力商家的谈判及最终进驻是有优势的模式对与项目主力商家的谈判及最终进驻是有优势的；为项目后期租的；为项目后期租/售价格的提升带来更大空间。预期项目开业时商业用房售价可大售价格的提升带来更大空间。预期项目开业时商业用房售价可大幅度提升。幅度提升。3939“IMAX”的文化突破的文化突破文化文化“IMAX”购物餐饮娱乐以文化休闲消费以文化休闲消费为主旨，集多功为主旨，集多功能于一体的新型能于一体的新型商业中心，融合商业中心，融合多种消费乐趣于多种消费乐趣于整体环境中，打整体环境中，打造南城休闲文化造南城休闲文化及购物的新境24、地及购物的新境地旧有商业模式购物休闲娱乐现代新型商业中心模式餐饮文化其他新业态其他新业态4040“IMAX”的文化突破的文化突破提升提升 “IMAX”城市印象城市印象项目整体形象项目整体形象项目物业价值项目物业价值作为国际娱乐的顶级品牌，巨幕电影作为国际娱乐的顶级品牌，巨幕电影 “IMAX”“IMAX”在华北地区的首次引入，进在华北地区的首次引入，进将会大大改变和提升北京南城带给人们将会大大改变和提升北京南城带给人们的整体印象，有力聚合北京地区甚至旅的整体印象，有力聚合北京地区甚至旅游市场消费者来此游逛、休闲、消费游市场消费者来此游逛、休闲、消费与国际名牌合作，项目整体将焕然一新，与国际名牌合25、作，项目整体将焕然一新，拥有更广泛的知名度，有利于开发商进拥有更广泛的知名度，有利于开发商进一步开拓商业房地产市场，增强企业竞一步开拓商业房地产市场，增强企业竞争力争力项目形象、品质直接提升，将会有更多项目形象、品质直接提升，将会有更多国内外知名商户进驻和得到投资者的关国内外知名商户进驻和得到投资者的关注，同时也会吸引更多当地人前来消费。注，同时也会吸引更多当地人前来消费。拥有良好的市场支撑，项目整体收益定拥有良好的市场支撑，项目整体收益定可冲高可冲高经营城市经营城市制造焦点制造焦点4141产品策划构想明星餐饮街产品策划构想明星餐饮街-影视文化与影视明星的联合影视文化与影视明星的联合4242产26、品策划构想极限运动走廊产品策划构想极限运动走廊整合众多青年人群喜爱和关注的极限项目于项目商业之内，并通过赛事、俱乐部等形式带动市场关注，打造差异化吸引力。U U板轮滑板轮滑极限运动的代名词4343攀岩攀岩攀岩运动具有时代感，是最酷的运动之一。攀岩又被称作“岩壁上的芭蕾”，攀爬者轻盈的动作，矫健的身姿给人以美的享受。与传统的广告牌相比，其趣味性和动感的表现力能吸引大部分路人的注意力，甚至驻足观看。攀岩运动的前卫和时尚，可以为品牌形象注入更多的健康和活力。4444飞飞天天蹦蹦极球极球飞天蹦极球飞天蹦极球坐在飞天蹦极球座椅上，您就可以在一个充满氦气的大气球的带领下飞上天空。到达一定的高度后，再通过绞27、盘机或人力把球拉回地面，从而实现载人升空再返回地面的运动过程。这种让人一步登天的运动，因有其特殊的冒险娱乐性，是众多青少年所喜爱的运动之一。4545弹跳飞人弹跳飞人 此产品是以普通“欧洲蹦极”为基础，由世界“奥林匹克运动器材发明”金牌三次获得者富兰克贝尔先生发明设计，是一种集体育运动和娱乐健身为一体的器械。由于其适合的年龄段广、参与性强、安全性高、场地要求低、使用范围广等诸多优点，一经推出便深受好评，不但给游客带来了欢乐，也给经营者带来了不错的收益。主要指标：主要指标：1、钢架交叉结构。占地面积8.5米8.5米，高8.7米。该设备易拆卸、易挪动、易保管、不需要任何地面施工。2、750瓦电机4台28、，用电均为220伏。3、安全垫设备：该垫铺设在四个方向，有效地保护乘客安全，同时辅助完成弹跳。4、弹力绳：每一面8根。玩法及安全性玩法及安全性 首先，由工作人员为乘客系好安全带，然后开启电机收缩牵引绳，使弹力绳受力。释放瞬间游客忽高忽低，翻转腾挪，尤如跳高场上的名将，体操场上的冠军。4646太空球太空球太空球是一项新兴的极限运动。英文名称为Zorb,该运动最早起源于新西兰，并在欧美迅速流行。太空球由一个充满压缩空气的塑料气球(直径3米）组成，气球内部还装有一个直径为2米的塑料球。人从一个井状洞口钻入气球，这个洞口也为里面的人提供足够的空气。如果人钻入气球从山坡、河流往下滚，离心力会使人紧贴球壁29、，所以人不会在球内乱滚。气球还有50厘米厚的气垫，在气球碰撞物体和在高低不平的地方滚动时，会起缓冲作用，使人在里面很安全，不会受伤。人在滚动的时候会感觉心跳加速，非常刺激。香港影星成龙在其主演的影片亚洲飞鹰中曾经使用该球，给人留下深刻印象。太空球是继攀岩、蹦极之后又一新兴热点项目，安全可靠，惊险刺激。适合于各种旅游风景区、水上乐园、滑雪场、滑沙场以及儿童乐园等地。4747充气攀岩充气攀岩提到攀岩出现在您脑海中的一定是全副武装的运动员攀爬在悬崖峭壁上景象，现如今随着人造岩壁的出现，此项运动已得到推广普及，受到更多人的青睐。但参与此项运动的人群也多半集中在身强力壮的年轻人。趣味攀岩是充气式软体攀岩30、，集合了攀梯、软梯、攀网和单绳引体攀登四种玩法于一体，使得4至30岁不同年龄层的人都可以加入到此项运动中来，体会此项运动的魅力。该产品主体高度为8.8米，选用高强度经编PVC涂布，并经反复加强，大大提高了其使用寿命。在攀岩主体下方是一个88平方米的保护气垫，可同时供八个人分别玩4种不同的攀登，使您在体会攀岩乐趣的同时毫无后顾之忧，主体上三角形部分可用于悬挂广告条幅，进行广告宣传。4848室内山地车室内山地车山地车是专门为越野(丘陵,小径,原野及砂土碎石道等)行走而设计的自行车,一九七七年诞生于美国西岸的旧金山。从此,速降竞技作为体育比赛中的一个新项目崭露头脚.运动员骑山地车沿规定的下坡线路高速31、滑降,速度快者为胜,吸引了众多的爱好者。因为山地车对周边地理状况等环境要求的因素，一般室内很难规划。但是，仍有众多的年轻人对此热衷，因此，一种变形的室内山地车运动悄然兴起，这种运动就是动漫山地车运动，在山地车前方的动漫视频内出现一个接一个的隧道、山谷，人们去体验山地车的快感和刺激。4949产品策划构想产品策划构想“奥运体验场奥运体验场”“奥运体验场”活动由北京奥组委新闻宣传部批准同意、竞报主办，已在今年的3月27日奥运会倒计时500天时在北京正式启动。除了28个奥运比赛项目的体验外，还有奥运知识普及、奥运会文化体验和奥运志愿者风采、百年奥运图片及奥运文物展。本次活动是让市民亲身体验奥运项目和文32、化，增强市民对比赛项目规则的理解，了解观看比赛的看点和礼仪，提前营造良好的奥运观赛环境及和谐的奥运会比赛气氛。奥运体验场活动将历时一年，以北京为起点，在北京、上海等全国9个城市中举行。该项活动结束后，可通过相关接洽，将其引入到本该项活动结束后，可通过相关接洽，将其引入到本案中，将本项目作为其永久经营场地，继续宣传奥案中，将本项目作为其永久经营场地，继续宣传奥运精神，借助其广泛的广告效应，事半功倍，促进运精神，借助其广泛的广告效应，事半功倍，促进本项目的发展。本项目的发展。5050产品策划构想特色建筑形态产品策划构想特色建筑形态51515252产品策划构想舒适交通体系产品策划构想舒适交通体系5333、535454产品策划构想公园式商业构造产品策划构想公园式商业构造下沉庭院下沉庭院5555产品策划构想温暖的场馆产品策划构想温暖的场馆5656产品策划构想体育主题酒店产品策划构想体育主题酒店借助体育总局和周边体育资源，打造特色体育主题酒店，包括超大超高运动员专用客房、体育相关机构大型多功能会议中心、跳伞等航空体验场。运动员专用超大客房运动员专用超大客房为姚明等NBA球星打造专用超大、超高客房，特殊用具、床品等，吸引国际大牌运动明星的入住，提升项目市场知名度和国际影响力。跳伞体验跳伞体验项目跳伞塔价值最大化，引进相关跳伞设备，让入住酒店的客人免费体验跳伞一次，这将成为国内独一无二的跳伞体验酒店！534、757产品策划构想公园式办公产品策划构想公园式办公充分利用周边生态资源，以及项目的低密度优势，充分利用周边生态资源，以及项目的低密度优势，开发迎合市场需求的生态办公物业！开发迎合市场需求的生态办公物业！5858产品策划构想墙体形象展示产品策划构想墙体形象展示5959功能布局如何组织？功能布局如何组织？商业功能区商业功能区商务功能区商务功能区运动娱乐功能区运动娱乐功能区6060功能布局功能布局建筑主线建筑主线6161交通动线规划交通动线规划商业车流主要入口商业车流主要出口商业人流主要出入口2商业人流主要出入口16262商业产品规划商业产品规划B1B1B2B2B3B3B4B4B5B5A A体育主题35、商业体育主题商业体育品牌旗舰店体育品牌旗舰店体育休闲商业街体育休闲商业街极限运动走廊极限运动走廊文化休闲娱乐区文化休闲娱乐区明星餐饮街明星餐饮街高档俱乐部高档俱乐部6363商业产品规划商业产品规划地块楼层面积经营项目层高A4层4700平米品牌餐饮、特色中餐4.5米3层4700平米体育类培训机构4.5米2层4700平米体育用品精品专卖店4.5米1层4700平米体育用品精品专卖店5.2米地块区域面积商业主题建筑形式BB12400平米品牌旗舰店独栋建筑B22.76万休闲商业街室内商业街B31.5万平米文化娱乐区2层商业建筑B41.5万平米餐饮街3层外街B51万平米高档俱乐部独立建筑6464运动体验规36、划运动体验规划地下全项运动广场地下全项运动广场奥运体验场奥运体验场6565运动场馆运动场馆6666商务产品规划商务产品规划体育主题酒店体育主题酒店6767低密度商务办公低密度商务办公设计原则：设计原则：1、独立性：产品与产品之间的独立性 2、融合性：与周边自然景观的融合 3、灵活性：产品布局上要可灵活组合及拆分 4、生态性：确保自然景观的优势建筑规划：建筑规划：产品建筑面积（平米）数量（栋）12000-35004-523500-4000平米2-335000-6000平米1-26868物业开发配比物业开发配比6969开发节奏建议开发节奏建议经营管理框架经营管理框架市场运营策略市场运营策略四、开发37、运营策略四、开发运营策略7070开发节奏建议开发节奏建议依托市场发展节奏，进行分期开发，降低项目奉献依托市场发展节奏，进行分期开发，降低项目奉献7171经营管理框架经营管理框架统一管理统一管理 分散经营分散经营7272市场运营策略市场运营策略时尚极限赛事，时尚极限赛事，低成本营销。低成本营销。7373市场运营策略市场运营策略前沿文化盛事、电影首映，前沿文化盛事、电影首映，提升项目形象力。提升项目形象力。7474市场运营策略市场运营策略依托周边教育资源，强化科依托周边教育资源，强化科教文化吸引力。教文化吸引力。7575财务分析假设财务分析假设开发成本估算开发成本估算运营收益预测运营收益预测财务效38、果评估财务效果评估租金敏感分析租金敏感分析四、动态收益测算四、动态收益测算7676财务分析假设财务分析假设 u本财务模型以稳健经营方式为构想。本财务模型以稳健经营方式为构想。u项目计算期为项目计算期为5050年，其中筹备及建设期为年，其中筹备及建设期为4 4年，从年，从20072007年起至年起至20102010年，经营租赁期发生年，经营租赁期发生在从在从20092009年到年到20562056年。年。u基准收益率按基准收益率按10%10%计算。计算。u商业，体育休闲场所，会所，影院全部出租，酒店部分全部用于运营，停车免费。商业，体育休闲场所，会所，影院全部出租，酒店部分全部用于运营，停车免费39、。u项目土地成本费用依照周边项目土地市场价格类比推测，按项目土地成本费用依照周边项目土地市场价格类比推测，按20002000万元万元/每年租赁费测算，每年租赁费测算，其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料所得。其他开发成本费用根据中原地产所掌握资料所得。u营业税金及附加：按租赁收入的营业税金及附加：按租赁收入的5%5%和和0.05%0.05%缴纳营业税，经营部分按照经营收入的缴纳营业税，经营部分按照经营收入的5.5%5.5%缴纳。缴纳。u所得税：依据国家相关规定，按照所得税：依据国家相关规定，按照3333的税率计征。的税率计征。u不可预见费：考虑自然灾害、物价上涨等不确定因素，按照项目建筑安装40、前期、配不可预见费：考虑自然灾害、物价上涨等不确定因素，按照项目建筑安装、前期、配套工程、间接费部分投资总额的套工程、间接费部分投资总额的3 3计算不可预见费。计算不可预见费。u基准收益率：为基准收益率：为10%10%。u成长性：租金等经营收入年增长率为成长性：租金等经营收入年增长率为3%3%。7777总总投投资资商商业业影院影院会所会所酒店酒店办办公公运运动场馆动场馆地下地下车车位位项目总计（万平米）7.850.612.4702.32.5A地块（万平米）1.8900000.30.5B地块（万平米）5.960.610021C地块（万平米）0002.47001建安造价（元/平方米）35003541、0045009000400030002000设备投资（万元）801200建安工程费（万元）275552100450022230069005000建安建安费费用用总计总计（万元）（万元）6948569485成本估算成本估算 C C地块容积率地块容积率0.8 0.8 7878经营收入预测经营收入预测 零售商零售商业业出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积（万平方米）（万平方米）空置率空置率 三层3402.485.001.960.95 二层5103.727.501.960.95 一层6804.9710.001.960.95 地下一层5103.73742、.501.960.95年总收入20414.91休休闲场馆闲场馆出租收入出租收入租金租金单单价价总总面面积积空置率空置率1595.052.002.30.95IMAXIMAX出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积空置率空置率416.102.000.60.95会所会所出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积空置率空置率1040.253.0010.95酒店酒店经营收入（万元）经营收入（万元）客房数（个）客房数（个）客房单价（元客房单价（元/平方米）平方米）出租率出租率 客房6158.57 196.0043、 1150.00 0.75 其他配套5141.56 年总收入11300.13项项目年收入目年收入34766.4434766.44标准年度7979开发建设成本（万元）开发建设成本（万元）78632.00 78632.00 项目总收入（万元）项目总收入（万元）3466187.493466187.49总成本费用（万元）总成本费用（万元）1973499.701973499.70税前利润（万元）税前利润（万元）1492687.791492687.79税后净利润（万元）税后净利润（万元）649458.56649458.56财务净现值（税前，万元）财务净现值（税前，万元）81353.1081353.10财务44、净现值（税后，万元）财务净现值（税后，万元）24046.1524046.15内部收益率（税前）内部收益率（税前）18.03%18.03%内部收益率（税后）内部收益率（税后）13.38%13.38%基本财务效果基本财务效果 8080依据项目财务测算模型，按依据项目财务测算模型，按10%10%的变动单位，即使租金水平仅达到预期得的变动单位，即使租金水平仅达到预期得60%60%，项目仍，项目仍能保持每年能保持每年10%10%的收益率。的收益率。租金敏感性分析租金敏感性分析 8181总总投投资资商商业业影院影院会所会所酒店酒店办办公公运运动场馆动场馆地下地下车车位位项目总计（万平米）7.850.61245、.473.692.32.5A地块（万平米）1.8900000.30.5B地块（万平米）5.960.610021C地块（万平米）0002.47001建安造价（元/平方米）3500350045009000400030002000设备投资（万元）801200建安工程费（万元）2755521004500222301476069005000建安建安费费用用总计总计（万元）（万元）8624586245成本估算成本估算 C C地块容积率地块容积率2.0 2.0 8282零售商零售商业业出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积（万平方米）（万平方米）空置率空置46、率 三层3402.485.001.960.95 二层5103.727.501.960.95 一层6804.9710.001.960.95 地下一层5103.737.501.960.95年总收入20414.91休休闲场馆闲场馆出租收入出租收入租金租金单单价价总总面面积积空置率空置率1595.052.002.30.95IMAXIMAX出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积空置率空置率416.102.000.60.95写字楼写字楼出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积空置率空置率5118.034.47、003.690.95会所会所出租收入（万元）出租收入（万元）租金租金单单价价(元元/平方米平方米.天）天）总总面面积积空置率空置率1040.253.0010.95酒店酒店经营收入（万元）经营收入（万元）客房数（个）客房数（个）客房单价（元客房单价（元/平方米）平方米）出租率出租率 客房6158.57 196.00 1150.00 0.75 其他配套5141.56 年总收入11300.13项项目年收入目年收入39884.4739884.47标准年度经营收入预测经营收入预测 8383开发建设成本（万元）开发建设成本（万元）104356.00 104356.00 项目总收入（万元）项目总收入（万元）48、3973783.633973783.63总成本费用（万元）总成本费用（万元）2243227.83 2243227.83 税前利润（万元）税前利润（万元）1730555.801730555.80税后净利润（万元）税后净利润（万元）765938.97765938.97财务净现值（税前，万元）财务净现值（税前，万元）93220.7193220.71财务净现值（税后，万元）财务净现值（税后，万元）26806.1626806.16内部收益率（税前）内部收益率（税前）17.80%17.80%内部收益率（税后）内部收益率（税后）13.14%13.14%基本财务效果基本财务效果 8484依据项目财务测算模型，按依据项目财务测算模型，按10%10%的变动单位，即使租金水平仅达到预期的的变动单位，即使租金水平仅达到预期的60%60%，项目仍，项目仍能保持每年能保持每年10%10%的收益率。的收益率。租金敏感性分析租金敏感性分析 8585汇报完毕，谢谢！汇报完毕，谢谢！8686