1、株洲财富广场项目整体定位建议报告目目 录录1 1、宏观经济发展研究、宏观经济发展研究株洲城市概况分析株洲产业经济分析株洲城市规划分析株洲房地产市场项目背景研究项目背景研究2 2、各物业市场研究、各物业市场研究住宅物业市场分析商业物业市场分析办公物业市场分析酒店及服务式公寓4 4、项目定位规划建议、项目定位规划建议3 3、城市综合体案例、城市综合体案例日本六本木新城香港太古广场上海港汇广场深圳益田假日广场项目整体定位建议各类物业定位建议总体规划结构建议功能布局分区建议项目定位规划项目定位规划项目开发运营推广项目开发运营推广8 8、项目营销推广、项目营销推广7 7、开发运营策略、开发运营策略项目开2、发战略项目运营目标项目运营原则项目运营策略项目营销推广策略项目品牌建立宣传推广渠道 株洲市宏观株洲市宏观经济分析经济分析研究研究长株潭融城核心城市之一长株潭融城核心城市之一（长沙、株洲、湘潭）（长沙、株洲、湘潭）中南地区最大的服装批发集散地中南地区最大的服装批发集散地中南地区最大的物流中心中南地区最大的物流中心 中南地区最大铁路枢纽中南地区最大铁路枢纽由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市由工业城市发展到集工业、商贸、物流功能型城市中南地区知名工业城市中南地区知名工业城市 市区面积市区面积542542平方公里，建成区面积平方公里，建成区面积6969平方公里；平方公里；总人口总人口369.3、40369.40万人，其中市区人口万人，其中市区人口77.2277.22万人。万人。城市的概况城市的概况 株洲市株洲市2006-20092006-2009年经济概况总表年经济概况总表年份年份20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）605605748.7748.7909.5909.51022.61022.6第一产业增加值（亿元）第一产业增加值（亿元）75.575.596.696.6109.6109.6107.8107.8第二产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）311.8311.8396.3396.3497.2494、7.2560.3560.3第三产业增加值（万元）第三产业增加值（万元）218218255.8255.8302.7302.7354.5354.5人均地区生产总值人均地区生产总值 （元（元/人）人）1652616526202572025724563245632747427474结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工结论：株洲市的经济和社会进去一个新的发展阶段，典型的一个重工业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。业城市。第三产业还有待进一5、步提升。城市化的发展在快速的推进。业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。业城市。第三产业还有待进一步提升。城市化的发展在快速的推进。社会经济概况社会经济概况 株洲市株洲市20082008年年-2009-2009年人均收入总表年人均收入总表年份年份20082008年年20092009年年同比增长同比增长(%(%）城镇居民人均收入（元）城镇居民人均收入（元）1591115911174331743312.512.5农民人均收入（元）农民人均收入（元）583758376502650211.411.4株洲市株洲市20082008年年-2009-2009年社会零售品消费总额汇总表年社6、会零售品消费总额汇总表年份年份20082008年年20092009年年同比增长同比增长(%(%）批发、零售贸易业（亿元）批发、零售贸易业（亿元）262.3262.3299.5299.520.320.3住宿和餐饮业（亿元）住宿和餐饮业（亿元）37.937.960.460.430.630.6其他（亿元）其他（亿元）4.54.56.56.512.312.3社会零售品消费总额（亿元）社会零售品消费总额（亿元）304.7304.7364.4364.419.619.6 经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平7、不断提升。经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，服务业水平不断提升。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。餐饮业发展极为迅速，增长速度较快。社会经济概况社会经济概况 从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，8、总人口表现出不断增长的趋从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋从上图中，可以看到株洲市近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。势，但随着城市人口的不断增加，可以为株洲的住宅和商业提供有效的人口支撑。社会人口概况社会人口概况 从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省9、前列，其发展速度非常迅速，各从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省前列，其发展速度非常迅速，各从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省前列，其发展速度非常迅速，各从表中可以清楚的看出，株洲市经济状况属于湖南省前列，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明经济指标均稳定快速增长，株洲市人均生产总值首次超越长沙，全省排第一。同时也说明了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商10、业地产的开发产生一定的促进作用。了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商业地产的开发产生一定的促进作用。了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商业地产的开发产生一定的促进作用。了株洲的消费力极强。这对于整个株洲市商业地产的开发产生一定的促进作用。邻市经济对比邻市经济对比河西新区河西新区石峰区石峰区荷塘区荷塘区河东老区河东老区中心区中心区未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。未来的城市发展就在河西，众多新开发的楼盘主要集中在河西。城市规划格局城市规划格局1 1 1 1经济11、良好、商业正处于快速发展转型期。经济良好、商业正处于快速发展转型期。经济良好、商业正处于快速发展转型期。经济良好、商业正处于快速发展转型期。2.2.2.2.株洲人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更株洲人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更株洲人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更株洲人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；3.3.3.3.多元12、化、个性化等现代消费特征已经显现；多元化、个性化等现代消费特征已经显现；多元化、个性化等现代消费特征已经显现；多元化、个性化等现代消费特征已经显现；4.4.4.4.本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。5 5 5 5、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境需要升级。、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境需要升级。、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境需要升级。、根据株洲现有的商业环境，已经满足不了现代的消费，商业环境13、需要升级。城市的总结城市的总结关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌关键词：楼市降温，交易量萎缩，房价下跌在中国房地产市场快速发展的近几年里，对房地产调控构成实质性影响的信贷政策主要有二：2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）。而此次4.15新政与9.27新政相比力度更大，主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40提高至50，对于贷款购买地三套及以上住房的家庭，首付有原来的40提高至50以上。信贷政策信贷政策政策背景政策背景核心内容核心内容市场效果市场效果07年“927政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房套型建筑面积在14、90平方以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%；3、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年“415政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方以上的，贷款首付比例不得低于30%；2、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。？宏观地产政策宏15、观地产政策区域（范区域（范围围）区域定位功能区域定位功能区域区域详详情情天元区天元区株洲中高档楼株洲中高档楼盘盘集中区集中区河西开河西开发发区因区因远远离工离工业业区，自然生区，自然生态环态环境境优优越，越，为为众多房地众多房地产产公公司所看好，司所看好，纷纷抢滩纷纷抢滩。这这里里拥拥有有许许多多较较高档次的楼高档次的楼盘盘，住宅房地，住宅房地产销产销售售约约占全市的占全市的50%50%，供，供销销两旺形成两旺形成发发达的第三达的第三产业产业使得河西使得河西区在区在“四个行政区四个行政区”中异常醒目，是名副其中异常醒目，是名副其实实的居住中心。的居住中心。芦芦凇凇区区商商业业、高档住宅、高档住16、宅地地产齐头产齐头并并进进株洲作株洲作为为中南地区重要的商中南地区重要的商业贸业贸易城市，其商易城市，其商业业功能主要体功能主要体现现于于芦芦凇凇区，基于商区，基于商业贸业贸易客易客户户群体基群体基础础，临临江景江景观资观资源源优势优势，本区，本区中、高档住宅楼中、高档住宅楼盘仅盘仅次于天元区。次于天元区。荷塘区荷塘区房地房地产产市市场场逐逐渐渐繁荣繁荣依托良好的空气依托良好的空气环环境，随着境，随着红红旗广旗广场场商圈的开商圈的开发发，房地，房地产产市市场场升升温明温明显显。石峰区石峰区株洲重工株洲重工业业基地基地株洲市重工株洲市重工业业基地，基地，环环境境污污染染较为严较为严重，因此重，因17、此该该区住宅房地区住宅房地产产市市场场主要是中低端主要是中低端产产品。品。以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。以后重点的发展的就是河西新区，河西也是以后未来的核心商业圈。四大城区地产概况四大城区地产概况株洲房地产现状株洲房地产现状河河 西西 南南部部 板板 块块芦芦淞淞区区板板块块天元区板天元区板 块块石峰板块石峰板块荷塘区荷塘区板块板块 四大板块的地产竞争楼盘。四大板块的地产竞争楼盘。四大板块的地产竞争楼盘。四大板块的地产竞争楼盘。芦芦 淞淞 区区板18、块板块 2010201020102010年年年年5 5 5 5月份住宅项项目月份住宅项项目月份住宅项项目月份住宅项项目的成交数量以及价格走势的成交数量以及价格走势的成交数量以及价格走势的成交数量以及价格走势株洲房地产现状株洲房地产现状1 1荷塘区板荷塘区板块块特征分析特征分析 荷塘区历来具有环境质量优良、文化教育资源丰富、生活配套完善等优势，是株洲的人口居住大区，更是理想的宜居之区。在市民百姓对人居环境质量越来越关注、重视的今天，荷塘区以它良好的空气质量指数、较高的绿化率日益赢得购房者的青睐。在宜居荷塘大旗的指引下，荷塘房地产市场呈现出厚积而薄发、一路欢歌东进之势，各种不同的建筑文化、开发理念19、在荷塘各行其道、相得益彰。重点楼盘扫描重点楼盘扫描项目名称项目名称建筑面积建筑面积物业类型物业类型容积率容积率户型面积户型面积开盘时间开盘时间销售价格销售价格嘉盛华府嘉盛华府22万多层，小高层 2.1二房三房：80-140顶层复式170-280 底层复式130-22008年7月 电梯房2250起楼梯房2600中央皇庭中央皇庭11万小高层 2.99一房四房：71-15108年10月折后均价2800玫瑰名城玫瑰名城22.8万多层、小高层1.8两房四房：98-14408年11月3000城市公馆城市公馆3万多小高层 4.6一房四房：50-17608年9月解筹2800荷塘悦舍荷塘悦舍8.9万小高层3.820、两房三房：95-13908年9月3200/荷塘区有以下特点：荷塘区有以下特点：1、现已形成了以红旗广场为中心，集汽车及其配件、机电产品、建筑装饰材料于一体的专业市场网络。2、该区域内的房地产开发量大，株洲居民基本都看好其发展潜力，认可其居住环境。3、居民的经济收入水平不高，对房产的投资意识不浓，虽看好本项目地段，但价格承受能力较低。各个板块的楼盘各个板块的楼盘2 2芦淞区板芦淞区板块块特征分析特征分析 芦淞区为株洲市最繁华、商业圈最集中的区域，经济最发达的区域，也是政治、文化的中心，大型市场、商场、超市、酒店、专卖店及娱乐行业集中，品牌扎堆，同时政府机关，大型企业及大型地产业较多，金融单位都在21、此汇集。项项目名称目名称建筑面建筑面积积物物业类业类型型容容积积率率户户型面型面积积开开盘时间盘时间销销售价格售价格景景绣绣江山江山26万小高层.高层3.79三房复式：130-26408年11月均价:3800山水国山水国际际22万小高层.高层1.6两房六房：100-40008年11月3800经经世皇城世皇城17万高层3.0两房四房：100-18007年12月3300裕景裕景龙龙苑苑10万多层,小高层3.09两房四房：87-145起价3000百江明珠百江明珠18万多层,小高层2.12三房四房：132-180尾盘2600楼梯3000电梯芦淞区有以下特点：芦淞区有以下特点：1、区域内置业者收入相对较22、高，从商人士集中。2、区域房价相对较高，同时，芦淞区中心区域项目多为商业项目，可谓寸土寸金。重点楼盘扫描重点楼盘扫描各个板块的楼盘各个板块的楼盘3 3石峰区板石峰区板块块特征分析特征分析 石峰区曾经是株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设北路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。区域内有众多的大型国有工业企业，在此前地产开发一度落后的石峰区前景将不可限量。项项目名称目名称建筑面建筑面积积物物业类业类型型容容积积率率户户型面型面积积开开盘时间盘时间销销售价格售价格莱茵小莱茵小23、镇镇30万多层,小高层,高层2.73两房三房（三房半）：86-1512008年9月多层均价2600元/,电梯房均价2400元/时时代国代国际际12万多层,高层2.67两房四房：88-164开盘均价3200阳光阳光爱爱琴海琴海10万多层,小高层1.92两房三房：85-135复式：90-150开盘均价3500印象印象华华都都18万小高层、高层两房三房：80-124开盘2800起价重点楼盘扫描重点楼盘扫描石峰区有以下特点：石峰区有以下特点：1、区域内置业者对区域的认同度并不很高。2、目前区域内房地产项目数量不多，体量均在10万以上。各个板块的楼盘各个板块的楼盘 天元区的房地产开发一直保持着炙热的温度24、，历经十几年时间的建设，天元区以株洲的政治中心、全新的规划、较为完善的市政配套、整洁的区容区貌，再加上沿大长江板块和沿江板块分布的众多品质楼盘吸引着株洲市民在此安家置业。目前，天元区仍然是株洲市民置业的首选区域。3 3天元区板天元区板块块特征分析特征分析重点楼盘扫描重点楼盘扫描项目名称项目名称建筑面积建筑面积物业类型物业类型容积率容积率户型面积户型面积开盘时间开盘时间销售价格销售价格水岸蓝郡水岸蓝郡9.5万小高层,高层3.6五房：150-200（最后一期的大户型）2007年8月起价:3000均价:3200最高价:3700中房共和城中房共和城12万小高层5.9一房三房：60-1432008年7月25、(二期)起价:2800均价:3200最高价:3800尚格名城尚格名城120万多层,高层2.3小户型公寓五房：38-4202008年11月起价:3000均价:3500最高价:4500庐山恋庐山恋17.6万小高层3.2两房四房：80-1702008年11销售起价:2980,均价:3200天元区有以下特点：天元区有以下特点：1、物业类型：主要以小高层高层为主2、区域内项目规模大都在17万以下各个板块的楼盘各个板块的楼盘结论一：中心西移，河西区域价值正在逐步释放结论二：未来中高档楼盘竞争加剧结论三：建筑形态由多层逐渐向小高层、高层倾向结论三：建筑形态由多层逐渐向小高层、高层倾向结论四：株洲房地产市场上26、缺乏别墅类的豪宅结论四：株洲房地产市场上缺乏别墅类的豪宅市场总结市场总结 城市综合体的相关案例研究城市综合体的相关案例研究香港太古广场香港太古广场上海港汇广场上海港汇广场北京财富中心北京财富中心深圳益田假日广场深圳益田假日广场日本东京六本木新城日本东京六本木新城香港太古广场项目概述：香港太古广场项目概述：香港太古广场项目概述：香港太古广场项目概述：区位：区位：香港太古广场项目位于香港金钟道88号和皇后大道1号交汇处，地理位置居于中环与湾仔之间，项目周边有香港公园、茶具博物馆、香港艺术中心和星街小区等物业 主要建筑指标：主要建筑指标：项目总建筑面积约53.09万平方米，容积率估计约为10至12 27、轨道交通：轨道交通：项目紧邻地铁金钟站，轨道交通较为便捷 发展历史：发展历史：太古广场由香港英资地产商太古地产兴建。太古广场的一二期从前为驻港英军的兵房，兵房退出后地 块被香港政府公开拍卖，并由太古地产获得与开发。第三期地块则由收购湾仔星街一带的旧楼而得。前后开发期 耗时多年。项目在1998年时对第一期物业进行了再装修 香港太古广场香港太古广场项目业态定位项目业态定位 酒酒 店店1、太古广场距离香港金 紫荆广场和会议展览 中心较近，因此项目 内部酒店设施云集。2、共有包括金威万豪、港丽、香格里拉和奕 居酒店等知名品牌的4家高星级酒店聚集在项目内。服务式公寓服务式公寓1、太古广场的服务式公 寓与28、港丽酒店为同一 幢物业，服务式公寓共27层，提供约270套公寓。2、服务式公寓的租赁期 限至少约1月，可为商务人士提供优质服务。写字楼写字楼1、办公楼也是项目的重 要组成部分2、太古广场的办公楼共3期，其中第三期为独幢物业，前两期与酒店同楼。3、办公楼可提供约22.3万平方米的优质办公空间是香港知名商务楼宇之一。购物中心购物中心1、太古广场的商场是香港知名的理想购物场所。2、包括西武百货和连卡佛百货等两家百货 和众多餐饮娱乐休闲 商户，是香港市民和 外地客人最青睐的商 场之一。整体布局分析整体布局分析1、由于香港地形复杂，道路并不整齐，因此太古广场的地块也呈不规则状。服务式公寓：服务式公寓为二29、期物业，位于主地块南侧，与港丽酒店同楼，但位于较低的楼层 零售：项目的零售物业为可相互连接的底座商场，由两个商场组成，地块覆盖率较大 酒店：项目拥有4个酒店，第一期的两个酒店为同一幢楼，二期的两个酒店分别为高楼的高层物业 办公楼：项目的办公楼共有三期，其中两期皆靠近主干道2、总体来看，项目共由5幢高楼组成，由于香港的日照特征，楼宇在布局中对朝向考虑较少，楼宇间的相互关系如呼 应关系是布局的重点，如二期的物业呈相向而对状规模控制及功能配比规模控制及功能配比类别%建筑面积(单位：平方米)占比办公222,90042%酒店201,00038%零售65,00012%服务式公寓42,0008%总计530,30、900香港太古广场功能配比香港太古广场功能配比 总体而言，太古广场是一个以租赁为主的商业运营项目，以获得持续性的租金收益为主要获利方式，项目 内部没有可供出售的住宅物业，短期盈利能力较小 酒店和办公物业是占比最大的两种业态。办公占比42%，酒店占比38%，二者之和约为80%，零售与酒店 的占比分别为12%和8%，和为20%左右。即主力业态与非主力业态的面积比例约为80%和20%对于购物中心和酒店物业，无论项目总体量大小，其 单幢体量通常在一定的范围内，这是这类物业经营的常态规模项目的总结项目的总结 靠近香港会议展览中心是项目最大的特征，因此项目极大的发挥了这一优势，共有4家高星级酒店入驻 本项31、目，同时，服务式公寓可提供270套住宅 3期办公楼物业可为项目带来持续的租金收益，是保 证开发商得到稳定现金流的保值物业 重视对零售物业的经营是项目的成功关键，两家零 售百货（西武百货和连卡佛百货）对高端消费人群 有较大的吸引力 项目的整体开发中也注重对规划的设计，各楼宇之 间皆有通道相连，使人群可以不出室外通往各处项目的数据汇总项目的数据汇总 城市综合体的相关案例研究城市综合体的相关案例研究香港太古广场香港太古广场上海港汇广场上海港汇广场北京财富中心北京财富中心深圳益田假日广场深圳益田假日广场日本东京六本木新城日本东京六本木新城上海港汇广场上海港汇广场 位置：港汇广场（Grand Gatew32、 ay）位于上海徐汇区虹桥路1号，是上海市中心西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此。投资商：香港恒隆集团 项目简介：港汇广场占地面积约5.08万平米亩，总建筑面积约35.4万平米，由2幢写字楼、3幢服务式公寓和1幢大型高 档综合性商业卖场构成，按具体使用功能区分，港汇广场（13.5万平米）为大型购物中心，港汇中心（13.4万平米）为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓（8.5万平米）为高档涉外酒店式公寓。项目概述项目概述 办公楼产品办公楼产品 物业类型简介物业类型简介 香港恒隆集团建设开发 港汇1座于2004年落成，港汇2座于2005年落成 高约33、230米，共48层，单栋办公面积为67,080平方米 标准层面积1,626平方米，得房率74%，架空地板 层高2.70米 整个港汇广场约1200个停车位 14部客梯，2部货梯 Tr ane中央空调市场表现（截止市场表现（截止20092009年第三季度）年第三季度）租户组合租户组合项目评价项目评价 租金报价：约9.5元/平方米/天（建筑面积）空置率：约5.0%物业管理费：32元/平方米/月 主要租户包括Adidas、荷兰银行、OOC L、铁姆肯、百胜、微软中国、M SN 及百脑汇等 准确的市场进入切点（浦西市场供应偏紧）良好的开发商背景 项目交通良好 目前良好的周边商务 项目整体之协同效应 办公34、楼产品办公楼产品 港汇服务式公寓平面布局图港汇服务式公寓平面布局图 港汇服务式公寓由港汇服务式公寓由1 1栋公寓建筑构成，栋公寓建筑构成，1 16 6层为建筑底层为建筑底 商（港汇广场购物中商（港汇广场购物中心），第心），第7 7层为豪华私家会所，层为豪华私家会所，9 9 层至层至1717层为公寓套房。层为公寓套房。公寓拥有公寓拥有9999套高档装修、全配置家套高档装修、全配置家俱单元。俱单元。公寓的房型设计有公寓的房型设计有1 1房房1 1厅、厅、1 1房房2 2厅、厅、2 2房房2 2厅、厅、3 3房房2 2厅，面积由厅，面积由5050至至156156可供选择：可供选择：1 1房房1 1厅35、：厅：50501 1房房2 2厅：厅：70-9070-902 2房房2 2厅：厅：120-150120-1503 3房房2 2厅：厅：120-156120-156 服务式公寓服务式公寓 港汇花园的平面布局图港汇花园的平面布局图港汇花园由两栋高港汇花园由两栋高3434层的公寓建层的公寓建筑组成，首层设有大筑组成，首层设有大 堂及接待台，堂及接待台，1 1层至层至3434层为公寓套间。层为公寓套间。2 2栋楼共拥有栋楼共拥有536536套高档装修、全套高档装修、全配置家俱单元。配置家俱单元。公寓的房型设计有公寓的房型设计有1 1房房2 2厅、厅、2 2房房2 2厅、厅、3 3房房2 2厅，面积由厅36、，面积由8989至至149149可供选择：可供选择：1 1房房2 2厅：厅：89-13089-1302 2房房2 2厅：厅：108-127108-127/140-148/140-1483 3房房2 2厅：厅：140-148140-148 服务式公寓服务式公寓 配套设施配套设施 购物中心平面图购物中心平面图 港汇广场购物中心于1999年12月开业 商场内分为7个营业层面，地上六层和 地下一层，商铺营业面积7万余平方 米，其余均为公共活动区域 已形成了运动健身、文化娱乐影城、数 码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层 的主题区域内，涵37、盖了消费领域各种标 杆品牌 港汇广场共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费 领域各种标杆品牌。购物中心购物中心 项目总结项目总结 城市综合体的相关案例研究城市综合体的相关案例研究香港太古广场香港太古广场上海港汇广场上海港汇广场北京财富中心北京财富中心深圳益田假日广场深圳益田假日广场日本东京六本木新城日本东京六本木新城北京财富中心北京财富中心北京财富中心项目概述：北京财富中心项目概述：区位：北京财富中心项目位于北京东三环CBD的核心位置，毗邻央视CCTV大楼、富尔大厦、旺座中心、香格里拉酒店、嘉里中心、以太广场、新城国际、朝外SOHO、世纪财富中心等项目。主要建筑指标：项目38、占地约92,100平方米，总建筑面积约72万平方米，容积率高达7.82 轨道交通：项目与地铁十号线站点相通，交通可及性极好。项目业态定位项目业态定位 整体布局分析整体布局分析1 1、财富中心作为一个楼宇幢数较少的城市综合体项 目，其布局的特点与大型综合项目有所不同，弱化 了功能分区 住宅：住宅物业分两期建设，第一期住宅与第一期办公楼形成双子楼格局，位于办公楼的西侧私密性和宜居 性较好的位置零售：项目的零售物业分为两部分，第一部分为公寓与办 公楼和连接底座商业 第二部分是为北部地块的精品购物商场，其位于御 金台和千禧大酒店之间，距离地铁也较近 酒店：酒店位于北部地块南侧，也是整个项目的中央位 置39、，酒店高27层，比周边的建筑高度低，形成内凹的天际线 办公楼：项目的办公楼共两座，首期位于南部地块，二期办公楼为一幢高达258米的超高层楼宇，位于北部地块东侧紧邻东三环的位置整体布局分析整体布局分析2、整体分析财富中心项目的布局可以观察到：办公楼紧邻东三环，可视性较好，同时由于办公楼对交通 的嘈杂噪音敏感度较低，此位置十分适宜布置办公楼 住宅皆位于西侧，避免了交通噪音的干扰 各楼宇的交通动线较为明晰 各楼宇皆有自身的出入口规模控制及功能配比规模控制及功能配比类别建筑面积(单位：平方米)占比住宅345,00048%零售80,00011%办公240,00033%酒店55,0008%总计720,0040、0100%北京财富中心的功能配比北京财富中心的功能配比 住宅和办公物业是占比最大的两种业态。住宅占比48%，办公占比33%，二者之和约为81%，零售与酒店的占比分别为11%和8%，合为19%左右。对各物业体量进行分析可以观察到，对于一个综合体项目而 言，无论其项目总体量的大小，其酒店物业通常为一个高星级 酒店，酒店的面积也在4万至6万平方米之间，这是高星级酒店经营的常态规模；同时，零售物业也存在着同样的规律，购物 中心的体量通常也在一定的范围内。项目的办公物业共两幢，第一幢楼宇面积约10.5万，是一个体量 较大的甲级办公楼，第二幢物业高达258米，与上海恒隆广场一期物业高度相似（恒隆广场1座高41、度为264米），二期办公楼体 量13万平方米，高60余层，将长期成为城市地标性建筑物。项项 目目 总总 结结 住宅是项目盈利的关键物业，住宅面积比重接近50%，售价较高，成为项目开发的核心 两幢超高层办公楼可为项目带来持续的租金收益，是保证开发商得到稳定现金流的保值物业，办公楼 面积比重接近1/3，是项目的重要组成部分 酒店是项目的重要组成部分，引入了新加坡知名品 牌 零售物业是项目的点缀之笔，零售物业入市年份较 晚，此时北京市场的高端零售物业已大量入市，缩 减零售物业的体量是本项目的明智之举 项目数据汇总项目数据汇总地理位置北京市朝阳区东三环中路7号占地面积92,100总建筑面积地上：72042、,000分物业面积公寓：345,000办公楼：240,000零售：80,000酒店：55,000容积率7.82楼高公寓：199米办公楼：258米 酒店：102米开发时间2002年至2012年，10年 城市综合体的相关案例研究城市综合体的相关案例研究香港太古广场香港太古广场上海港汇广场上海港汇广场北京财富中心北京财富中心深圳益田假日广场深圳益田假日广场日本东京六本木新城日本东京六本木新城 益田假日广场位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干益田假日广场位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚43、欢乐谷道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，地理位置优越且具有极强乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，地理位置优越且具有极强的地标性。的地标性。深圳益田假日广场深圳益田假日广场 项目的基本概况项目的基本概况益田假日广场占地3.5万平方米（其中包括1.2万平米下沉式生态广场），总建筑面积13.58万平方米，其中商业面积10万平方米，写楼5000平方米，五星级酒店3.08万，地下停车场拥有多达600个停车位。其中商业分布于地下两层及地面三层，拥有320米临街延展面，外型极似豪华邮轮，因此拥有“城市中的44、豪华邮轮”美誉。深圳益田假日广场深圳益田假日广场 项目的基本概况项目的基本概况 项目的基本概况物业类型物业类型项目满足功能项目满足功能总部基地总部基地ShoppingMallOfficeApartmentShopping本项目本项目国际酒店公寓国际酒店公寓产权式产权式+服务式服务式中国最具体验特色的国际购物中心中国最具体验特色的国际购物中心购物中心的简介购物中心的简介B2层综合便利人气圣地从地铁世界之窗站A出口出来，便可直接来到益田假日广场B2层3号中庭。在这个五层通高的中庭里，时常会举办各类互动、表演等活动，每个周末更是热闹非凡。B2层东侧为精品高端超市Ole超市，西端为体操王子李宁投资的中45、国首座剧场式溜冰场全明星滑冰俱乐部。还有饰品、数码产品、礼品等各种品类丰富的店铺。大家乐大家乐仙踪林仙踪林安徒生安徒生CROCS 面包新语面包新语时时间间廊廊宝宝明明堂堂八八马马周周大大福福鼎鼎泰泰丰丰优优之之良良品品移移客客锯锯田田数数码码Love&loveFranz奇奇奇奇礼礼品品购物中心的简介购物中心的简介B1层休闲美颜时尚之都B1层是年轻人的天堂，不仅有全球排名第一的快速时尚(Fast Fashion)服装零售商ZARA以及来自瑞典的H&M的华南首家形象店，还有深受年轻朋友喜爱的Armani Jeans,CK Jeans,Guess,LEVIS,G-STAR RAW等知名休闲品牌专卖店46、，充满了时尚休闲的气息。同时，还有全球美容权威和最有创新意识的化妆品连锁店SEPHORA（丝芙兰），并有兴业银行华侨城支行、建设银行ATM机 等配套。ZARAONLYVero modaJackH&MESPRITCk Guess Levs星巴克星巴克SephoraArmani JeasTouchQggleBelleSHESDisney兴兴业业银银行行必必胜胜客客KFC味味千千拉拉面面购物中心的简介购物中心的简介L1层名品运动合家反斗这里不但有世界顶级珠宝手表制造商Cariter的专卖店，还有超大规模的亨吉利世界名表中心，OMEGA、ROLEX等名表品牌均被囊括其中。亨吉利亨吉利CariterRo47、lexSalon EspritSalon EspritLottusse周周生生生生ArtiniFinco玩具反斗城玩具反斗城KappaAdidasNikeKing kow中中国国移移动动购物中心的简介购物中心的简介L2层国际奢华五星服务囊括众多国际一线品牌，感受到国际顶级品牌的超凡魅力：BURBERRY双层复式华南旗舰店,Armani Collezioni华南首家形象店，SHIATZCHEN华南首家旗舰店以及BOSS HUGO BOSS,GIADA，PORTS1961,CK Calvin Klein以及L2层的VIP室：提供免费的茶水、饮品等服务，会员兑换各类精美礼品等。ArmaniBOSSA48、IGNERPORTSGiadaDuhillVerriCK豪麟豪麟皮匠皮匠世家世家GESSieSAtu BrownJNBYINSUNPORTS1961购物中心的简介购物中心的简介L3层美食电影艺术长廊娱乐休闲餐饮楼层：超五星级影院中影益田假日影城；东南亚最大、美食品种最多的自助餐厅“四海一家”；特色餐饮：江南厨子、王品台塑牛排、大渔铁板烧；还有了文化艺术展厅。江南厨子江南厨子俏江南俏江南王品王品大渔大渔购物中心的简介购物中心的简介本项目本项目第四代写字楼第四代写字楼多层现代智能化花园式写字楼多层现代智能化花园式写字楼价值点：价值点：创新产品创新产品/办公概念的颠覆办公概念的颠覆/颠覆性产品设计颠49、覆性产品设计/后后SARS时代的产品设计时代的产品设计/功能弹性化功能弹性化/服务先导服务先导/地铁上盖物业地铁上盖物业完全创新产品完全创新产品无市场参照系无市场参照系溢价因素溢价因素弹性指数大弹性指数大目前深圳市场写字楼实现最高价格目前深圳市场写字楼实现最高价格国际商会中心国际商会中心 均价均价20000元元/价值点：价值点：CBD/超高层物业超高层物业/标志性标志性/物业配置物业配置写字楼的分析写字楼的分析顶级写字楼定律：顶级写字楼定律：q减少销售面积弹性，强制性选择减少销售面积弹性，强制性选择q产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛q锁定中小型企50、业总部锁定中小型企业总部q基本单位面积为基本单位面积为8001000为模数为模数q可自由拼合拆分可自由拼合拆分写字楼的分析写字楼的分析q总部基地总部基地 多层现代智能化花园式办公空间多层现代智能化花园式办公空间q立体绿化立体绿化/有氧办公有氧办公/低密度低密度/高绿化高绿化q锁定企业总部锁定企业总部/基本单位面积为基本单位面积为8001000为模数为模数/可自由拼可自由拼合拆分合拆分q突出个性化的企业形象突出个性化的企业形象/充分展示企业势力与文化的重要标志充分展示企业势力与文化的重要标志总部基地总部基地总部基地总部基地（顶级生态写字楼）（顶级生态写字楼）写字楼写字楼定位定位q针对中型高端企业51、针对中型高端企业/量身定做量身定做q作为企业总部作为企业总部/提高进入门槛提高进入门槛q创新概念增值创新概念增值/树立顶级形象标杆树立顶级形象标杆q部分自用部分自用定位考虑的定位考虑的因素因素写字楼的分析写字楼的分析q设置独立出入口设置独立出入口q写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度写字楼的分析写字楼的分析商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间52、。其间。共享空间共享空间写字楼的分析写字楼的分析创新产品的五种价格定位方法创新产品的五种价格定位方法v品质更好，价格更高品质更好，价格更高v品质更好，价格相同品质更好，价格相同v品质相同，价格较低品质相同，价格较低v品质较逊，价格大幅度降低品质较逊，价格大幅度降低v品质更好，价格更低品质更好，价格更低创新产品的适用性创新产品的适用性 房地产创新产品的适用性房地产创新产品的适用性项目写字楼部分可实现项目写字楼部分可实现比市场传统产品的最高价比市场传统产品的最高价20000 x100%=2000020000元元元元/完全的创新产品完全的创新产品无市场参照系无市场参照系溢价因素溢价因素弹性指数大弹性53、指数大注：根据一般规律，房地产创新产品的价格不宜高于市场传统产品的上限。写字楼的分析写字楼的分析会议中心会议中心q多功能会议室，配有视多功能会议室，配有视频会议设备频会议设备q有多媒体的培训室有多媒体的培训室q供洽谈商务使用的咖啡供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室厅及会议室退台花园退台花园q康体娱乐会所，设有健康体娱乐会所，设有健身房、棋牌室、乒乓球室、身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室等活动设施桌球室等活动设施共享空间共享空间写字楼的分析写字楼的分析合理的建筑层高，为业主提供舒适的合理的建筑层高，为业主提供舒适的办公环境办公环境局部局部层高层高写字楼的分析写字楼的分析采用国际通用的行政管理方式并由专54、人负责采用国际通用的行政管理方式并由专人负责卫生清洁，确保星级健康标准。卫生清洁，确保星级健康标准。局部局部公用洗手间公用洗手间写字楼的分析写字楼的分析灵活多变的办公空间满足灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择个性客户的个性选择个性化个性化写字楼的分析写字楼的分析q商务办公的必要配置是客户商务办公的必要配置是客户 关注的重点关注的重点q对休息厅对休息厅/餐厅餐厅/多功能厅等体多功能厅等体 现写字楼档次及形象的配套现写字楼档次及形象的配套 也有关注也有关注知名度代表区域形象知名度代表区域形象其次是便捷程度其次是便捷程度写字楼的分析写字楼的分析q大堂是物业形象的重要大堂是物业形象的重要 体验点55、体验点q其次是与工作密切相关其次是与工作密切相关 的电梯和车位的电梯和车位形象和品质高于价格形象和品质高于价格写字楼的分析写字楼的分析国际酒店公寓国际酒店公寓服务式公寓分析服务式公寓分析公寓外立面现公寓外立面现代感强，较具代感强，较具风格。风格。本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，现代感强，本项目产品设计相对领先，外立面独具风格，现代感强，是公寓的溢价点。是公寓的溢价点。服务式公寓分析服务式公寓分析本项目本项目威尼斯威尼斯大酒店大酒店五星级商务酒店威尼斯吸引往来商五星级商务酒店威尼斯吸引往来商务人员的停留务人员的停留为项目增加资源：威尼斯客户为项目增加资源：威尼斯客户/配套配套服务式公寓分56、析服务式公寓分析威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为威尼斯酒店长包房返算酒店价格（收益年限为5050年）：年）：V=A/I*1-(1/（1+I)N长包房种类长包房种类包房价包房价(元元/天天)房间建筑房间建筑面积面积酒店净收益酒店净收益率率还原利率还原利率返算价格返算价格(元元/平米平米)豪华客房豪华客房10001000454520%20%8%8%1919，84584510001000454515%15%8%8%1515，02802810001000454520%20%6%6%2525，56856810001000454515%15%6%6%1919，176176高级客房高级客房8008057、0454520%20%8%8%1515，876876800800454515%15%8%8%1212，022022800800454520%20%6%6%2020，454454800800454515%15%6%6%1515，340340项目以威尼斯酒店（项目以威尼斯酒店（14000-17500元元/平米平米）作为价格参照系，）作为价格参照系，预计可实现的最高价格为预计可实现的最高价格为15000-16000 元元/平米平米服务式公寓分析服务式公寓分析华侨城酒店长包房及高档华侨城酒店长包房及高档物业租用调研物业租用调研海景酒店三星度假商务11000元/月（加收10服务费）主要为日本、韩国、意大58、利籍，集中在高科技行业，公司在科技园威尼斯酒店五星度假 24000元/月 (2周到1年）澳洲、欧美客户居多，为总经理及高管人员沙河高尔夫会所酒店三星GOLF配套10000-11000元/月（2月以上）高尔夫会员，发烧友及商务人士深圳湾大酒店四星度假 15000元/月 (1-2月）芬兰籍4个，国内4个。认为长包酒店舒适安全。物业名称 户型 面积 楼层装修情况 租金/租期 客户特征描述 中旅广场 3房 117 7 简装修 3800元/月 韩国人，四口之家，子女就学于深圳大学 锦绣花园 4房 180 17 精装家电齐 9500元/月日本人，50岁左右，公司租房，喜欢锦绣环境 锦绣花园3房 117 359、1 简单装修 3200元/月日籍华人，35岁左右，喜欢锦绣环境 美加广场 5房268 一般装修 8000元/月韩国人，与家人同住荔海楼 3房 117 23 一般装修 4000元/月台湾人，四口之家外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域外籍客户、外企高级职员对华侨城的区域认可度高，愿意支付高昂租金价格居住华认可度高，愿意支付高昂租金价格居住华侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。侨城，华侨城对这一圈层客户具强吸引力。服务式公寓分析服务式公寓分析星级酒店的户型分类星级酒店的户型分类标准间标准间豪华间豪华间行政套间行政套间商务套间商务套间豪华套间豪华套间总统套房总统套房威尼斯威尼斯面积面积45-50460、5-5050-5550-5560-6560-6570707575250250（3 3房）房）空置率空置率5-105-10151515%15%20%20%35%35%50%50%深圳湾深圳湾大酒店大酒店面积面积40-4540-45 505055-6055-6065-7065-707070200200左右左右空置率空置率101015%15%20%20%25%25%40%40%7070户型考虑的因素户型考虑的因素q标准化标准化以酒店的标准间形式进行划分以酒店的标准间形式进行划分q弹性化弹性化不同物业功能间弹性转换不同物业功能间弹性转换q多产品多产品易于进行户型双拼或三拼易于进行户型双拼或三拼/形成多61、种产品形成多种产品qq酒店式公寓的户型以酒店式公寓的户型以酒店式公寓的户型以酒店式公寓的户型以40 40 40 40 、45 45 45 45 为基本单元为基本单元为基本单元为基本单元 qq酒店式公寓的户型可拼合为酒店式公寓的户型可拼合为酒店式公寓的户型可拼合为酒店式公寓的户型可拼合为85858585、90909090、120120120120服务式公寓分析服务式公寓分析户型设计以户型设计以4040、4545标准间形式标准间形式划分，可以打通组合，形成更多产划分，可以打通组合，形成更多产品形式品形式服务式公寓分析服务式公寓分析双拼后的套间可采用灵活、双拼后的套间可采用灵活、个性化的隔断分隔空间62、，形个性化的隔断分隔空间，形成空间自然过度成空间自然过度服务式公寓分析服务式公寓分析季节气流分析：考虑能源构想，建筑季节气流分析：考虑能源构想，建筑立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳立面为可以灵活控制的垂直金属遮阳板，不同气候条件下，可通过开关操板，不同气候条件下，可通过开关操作确保自然采光、取暖、通风，使自作确保自然采光、取暖、通风，使自然资源有效利用然资源有效利用设有空中庭院，将过滤后设有空中庭院，将过滤后的空气引入室内，减少空的空气引入室内，减少空调的使用时间调的使用时间后后SARS时代的环保设计时代的环保设计酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析世界顶级德国世界顶级63、德国 断桥铝合金窗框断桥铝合金窗框冬季能把阳光能量留在室内的低辐射冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-ELow-E）玻璃）玻璃德国名牌德国名牌ALULUX铝合金夏季遮阳卷帘铝合金夏季遮阳卷帘窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析q100mm厚高密度聚苯保温隔热板厚高密度聚苯保温隔热板q流通空气层流通空气层q具有遮阳功能的砖幕墙具有遮阳功能的砖幕墙酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析q双层呼吸幕墙双层呼吸幕墙q利用自然光实现照明利用自然光实现照明q减少空调的使用减少空调的使用q通过64、开启窗实现自然通风通过开启窗实现自然通风q通过遮阳百叶防止日晒通过遮阳百叶防止日晒q室内无眩光室内无眩光酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析夏季使用遮阳卷帘夏季使用遮阳卷帘 室内柔和温馨的采光效果室内柔和温馨的采光效果遮阳卷帘外观遮阳卷帘外观酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析屋顶为屋顶为200mm200mm厚高密度聚苯保温隔热板厚高密度聚苯保温隔热板外墙保温隔热板延伸到地下外墙保温隔热板延伸到地下1.5m酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析一般房屋传入室内的噪音有以下几类：一般房屋传入室内的噪音有以下几类：q室外的噪音透65、过外墙和窗户传入室内室外的噪音透过外墙和窗户传入室内q楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音楼上活动透过楼板传入楼下室内的噪音q下水管道流水撞击管壁产生的噪音下水管道流水撞击管壁产生的噪音q420mm厚外墙系统和窗厚外墙系统和窗/ALULUX卷帘卷帘,防止室外噪音传入防止室外噪音传入q楼板垫层下加隔音垫楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音防止楼上传入室内的噪音q后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味公寓针对性降低噪音措施：公寓针对性降低噪音措施：酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析户内微小的灰尘通过中央吸户内微小的灰尘通过中央吸尘器直66、接收集到地下室的垃尘器直接收集到地下室的垃圾桶内圾桶内酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析q 高品质的汽车大堂高品质的汽车大堂q 设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感设计采光电梯厅，提高空气质量和空间感q 选用进口高速电梯，凸显物业档次选用进口高速电梯，凸显物业档次q 采用分户中央空调，降低客户办公成本采用分户中央空调，降低客户办公成本酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析q 更宽敞舒适空间更宽敞舒适空间层高层高/走廊走廊q 更宜人的尺度更宜人的尺度入户门入户门/电梯厅电梯厅/电梯间电梯间q 确保公共空间的照明指数，提升物业档次确保公共空间的照明指67、数，提升物业档次q户内户内/公共部分主材部分量的提升公共部分主材部分量的提升酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析 美国科勒卫浴：美国领先卫浴品牌 德国好博门锁：欧洲议会大厦选用门锁，与众不同，胜人一筹。西班牙乐家卫浴：时尚造型，经典品质。富绅史丹利五金：国际潮流设计，简约风情，贵族气质 德国汉斯格雅龙头：国际名师手笔，久负盛名，省水节能。日本三菱电梯：灵活、舒适，划时代的技术支持，经得起严格挑剔 德国POGGENPOHL厨柜：厨柜中的劳斯莱斯 美国TRANE中央空调：世界上生产空调的最大厂家，特殊薄形、低噪音设计。欧洲惠而浦厨用电器：外观优雅性能卓越，引导厨用电器发展趋68、势的风向标顶级品牌的集合顶级品牌的集合酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：世界一流建材品牌保障生活的高贵品质：主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌高档德国高档德国POGGENPOHL橱柜橱柜/欧洲欧洲whirlpool/西班牙西班牙ROCA/美国美国KOHLER卫浴设施等一流装修，使业卫浴设施等一流装修，使业主的生活处处彰显高雅品位主的生活处处彰显高雅品位顶级品牌的集合顶级品牌的集合酒店式公寓的品质酒店式公寓的品质服务式公寓分析服务式公寓分析享誉全球拥有享誉全球拥有110年历史的年历史的PO69、GGEN POHL整体厨房整体厨房服务式公寓分析服务式公寓分析室内装修室内装修整体浴室整体浴室服务式公寓分析服务式公寓分析q便利性、融合性、安全私密性便利性、融合性、安全私密性q可以打可以打TAXI的大堂的大堂q设置独立访客停车的车库设置独立访客停车的车库q公寓与商业停车完全区隔公寓与商业停车完全区隔q各部分分别设置独立入口及独立大堂各部分分别设置独立入口及独立大堂酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务国际酒店公寓标准国际酒店公寓标准标准标准配置配置标准化自控管道输送空调系统标准化自控管道输送空调系统相对宽大的露天生活空间相对宽大的露天生活70、空间完善的厨房配套设施完善的厨房配套设施提供可供将来之需的家具组件提供可供将来之需的家具组件常规常规设施设施高速电梯高速电梯私密性安全性极佳的地下停车场私密性安全性极佳的地下停车场紧急情况下用于电梯及照明的发电系统紧急情况下用于电梯及照明的发电系统使用使用选择选择长期定居长期定居临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间需弹性出租和日常打理）临时居住（其余时间用于假期出租）临时居住（其余时间用于假期出租）出租出租轮流的假期客房预约轮流的假期客房预约服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务q业主人流入口厅堂设业主人流入口厅堂设24小时酒店式服小时酒店式服务台务71、台q家居清洁及家务助理服务家居清洁及家务助理服务q干湿洗熨服务干湿洗熨服务q安排电召的士服务安排电召的士服务q租车服务租车服务q筹办宴会及到会服务筹办宴会及到会服务q提拿物件，关开车门提拿物件，关开车门q定时唤醒服务定时唤醒服务q代为订餐、送餐服务代为订餐、送餐服务q代租、代管服务代租、代管服务服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务q车辆出入管理车辆出入管理q小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统q小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心q业主论坛业主论坛q物业管理公告物业管理公告q在线服务在线服务q万能万能IC卡卡 宽带网络宽带网络 通信线路通信线路 视频接收端子视频72、接收端子服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务特色服务提升物业价值的举措特色服务提升物业价值的举措q奔驰中奔驰中/大巴提供深港，环城免费接送服务大巴提供深港，环城免费接送服务qGolfGolf的预先定场服务，会员籍的协助办理的预先定场服务，会员籍的协助办理q公寓内专设的公寓内专设的GolfGolf球包储藏室和管理服务球包储藏室和管理服务q承诺对业主应得权益的保证承诺对业主应得权益的保证服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务“标准层管家式标准层管家式”物业管理服务物业管理服务任何客户需物业管理中心提供任何服务时，只需开门任何客户需物业管理中心提供任何服73、务时，只需开门召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求召唤或启动户内服务按钮直接告知服务需求更加更加人性化人性化的物管的物管服务式公寓分析服务式公寓分析酒店式公寓的服务酒店式公寓的服务一卡通系统一卡通系统服务式公寓分析服务式公寓分析国际酒店公寓国际酒店公寓产权式酒店产权式酒店服务式公寓服务式公寓弹性功能，可置换弹性功能，可置换产权式产权式产权式产权式服务式服务式服务式服务式机会机会风险风险有望提高售价有望提高售价承担长期经营风险承担长期经营风险增加客户源增加客户源总成本抬升总成本抬升提升销售速度提升销售速度服务式公寓分析服务式公寓分析项目总结分析项目总结分析项目总结：项目总结：1、大型购物中心效74、应，强力辐射深圳高尚住宅区域：益田假日广场雄居华侨城核心，扼守深圳西部商圈门户，以深圳最高档文化旅游区、侨城富人区为核心商圈、向次级商圈（科技园、香蜜湖度假中心、香蜜湖住宅群、园博园、南山中心区）辐射，进而覆盖南山区、福田区整个区域，网状消费链接深圳，珠三角 2、得天独利的地理环境，一个人流聚集、交通畅达、格局前端的核心商业区，益田假日广场与深圳地铁1号线与地铁2号线换站世界之窗站无缝连接，成为深圳唯一拥有双地铁站厅的地铁上盖物业，新兴的交通运输线将连通整个深圳各区域，日均人流高峰将超过千万人次。3、旅游文化中心，客流决定商流 中国最早的主题公园的出现，让华侨城早已成为闻名遐迩的旅游和观光圣地75、，连续多年，华侨城旅游景区在黄金周的游客流量一直雄居深圳榜首并逐年攀升，预计2011年，华侨城旅游客量将高达2000千万人次。庞大的旅游客流成为强劲的消费牵引。地理位置深圳市福田区深南大道占地面积3.5万总建筑面积约15万分物业面积购物中心约10万容积率4.82楼高开发时间 城市综合体的相关案例研究城市综合体的相关案例研究香港太古广场香港太古广场上海港汇广场上海港汇广场北京财富中心北京财富中心深圳益田假日广场深圳益田假日广场日本东京六本木新城日本东京六本木新城 日本东京日本东京六六本木本木占地面积：11.6 公顷.总建筑面积：73 万平方米.总投资：2700 亿日元 （按照100日元兑换6.776、3元人民币）181亿元人民币“充满魅力的文化都市”和“世界上无以伦比的巨型综合文化城”是六本木新商业的口号。开发商通过利用六本木地区原来的人文背景将商业开发和文化的引进成功的结合，实现了这一口号。六本木新商业已经不仅仅是单纯的商业场所，他已经逐步变成了东京，乃至日本的主要文化交流平台，更产生出独特的旅游价值。项目概况简介：项目概况简介：物业类型配比：物业类型配比：六本木新商业区占地11公顷，由13栋不同的建筑组成，容纳200多个商业设施包括商店、咖啡店、餐厅等。下面是其物业的具体组成。主楼（写字楼和商业）:60层 新城广场:7层 公寓 A:8 层 公寓 B:45 层 公寓 C:45 层 公寓 77、D:20 层 酒店:23 层 综合楼:10 层 好莱坞丽人广场:15 层 朝日新闻大楼:11 层 六本木入口大厦:17 层“森”艺术博物馆艺术中心“森”学院，主要以提供城市建筑艺术的学术交流为主 六本木露天广场 六本木艺术和设计商业艺术家会所项目物业类型配比：项目物业类型配比：写字楼部分分析写字楼部分分析 项目写字楼部分由38万的主楼（包含一部分商业和剧场面积）和7.3万的低层写字楼组成。主楼总共60层，标准层面积达4,000平方米左右。写字楼是日本单层面积最大的无柱结构。写字楼共容纳了1,000家左右的日本和国际公司，其中包括通用电气、松下电气等大企业。写字楼数据：层数：地上54层、地下6层78、总楼层面积：38万 写字楼可出租面积：19万 停车位：1073个 电梯数：37台客梯，4台货梯 完工时间：2003年4月49-54F艺术中心艺术中心7-48F 纯办公纯办公公寓部分分析公寓部分分析户型户型面积（平方米）面积（平方米）租金租金(美元美元/月月)1居室78945,0006,5002居室941845,80015,0003居室1512709,50025,0004居室23836415,00045,800公寓共有四座，分为公寓共有四座，分为ABCDABCD四座，全部为四座，全部为服务式公寓，最高的服务式公寓，最高的4545层，最矮的层，最矮的8 8层，层，全部为塔楼的形式。全部为塔楼的形式79、。酒店部分分析酒店部分分析 酒店由凯悦管理，品牌为东京君悦酒店，共有房间数390，总共建筑面积5.4万平方米，包括部分商业、大宴会厅和其他公共设施。酒店标准房间面积为42，共有18种包括高级房间、豪华房间和套间的组合。房间由硬木家具为主，按照东西方融合的方式设计和装修而成。酒店共有餐厅8家，含法国餐厅、中餐厅和多间不同菜式的日本餐厅，酒吧和酒廊共3间。酒店共有2,800的会议设施，共13间会议室和宴会厅，最大宴会厅为1,000，顶高6.6米，可容纳800人以上参加活动和宴会。建筑形式和景观特点建筑形式和景观特点 六本木新商业区的建筑形式是典型的城市综合商业建筑群的模式，业地处东京繁华地段，在这80、方面对本项目有一定的参考意义。项目的写字楼、公寓和酒店都采用的密度非常高的建筑形式，其中仅写字楼单体就达到了38万平方米，公寓也是典型的高层塔楼形式，主要是因为东京是个寸土寸金的城市。但是，像六本木这样的东京最繁华的地区之一，项目目前达到的环境条件在传统城市商业区也是少见的，对其他项目的开发有很好的借鉴意义。六本木新商业区的景观元素由以下四部分组成：六本木新商业区的景观元素由以下四部分组成：1 1、庭园、庭园 2 2、公共艺术、公共艺术 3 3、街道陈设、街道陈设 4 4、庭园艺术品、庭园艺术品 客户特征分析客户特征分析 项目由于具有独特的文化特色和艺术环境，吸引大批传媒机构和艺术类型的商业业81、态。当然，针对38万平方米的主写字楼来讲，其主要客户仍然以传统行业为主，但由于项目成功的打造了日本最好的、最具规模的文化交流平台，使得项目的各个物业部分都逐步演变为行业领域的目的场所。例如，住宅部分，完全国际化的住宅形式搭配艺术家会所和其他文化设施，使住宅吸引了相当一批业内人士和热爱艺术的普通人士。主要的客户包括：朝日新闻（独栋4万平方米的写字楼）、日本教科书编纂机构和相关文化研究所等等。艺术商业客户包括：大型书店、未来影像中心、维京大型影院、好莱坞形象中心、日本传统艺术商店和普通商业等总共200家店铺和商业设施。销售策略分析销售策略分析 开发商“森”集团比较晚的才决定项目只租不售。在决定目标82、客户型的时候没有特意制定策略，但是集团认为在最初期面对本地公司比面对国外使用者效率要高一些，因此在最初7080都是本地企业和个人，2030是国际企业和个人。但目前已经改变为各占50，外国公司的数量大大增长。虽然有目的的推广是在项目竣工前6个月才开始，但开发商在竣工前2年就组建了非常优秀的销售团队。竣工一年前开始接受咨询，6个月开始看楼、2个月看样板房，竣工后4个月公寓入住率达到80，6个月达到90，目前入住率为98。在初期，项目针对全东京范围通过邮寄资料的方式进行宣传，但收效不好。因此开发商销售团队立即改变了策略，将目标客户放在项目半径2公里的范围内，结果收效很快改善。销售手段包括项目的明信片83、样板房、收集目标客户资料、CD-ROM和电视广告等，其中电视广告的效果比较好。可以借鉴的经验可以借鉴的经验 这个项目位于东京的商业中心，由多种物业组成，也是典型的综合公建群，它的成功足以证明了多种物业类型，尤其是纯粹的住宅和酒店、写字楼是可以相互融合的，而且可以互相促进。开发企业在项目内部的环境营造上下了很大的功夫，通过设计将项目努力和公园环境结合起来，使在这里工作和消费的人群对坚硬的城市建筑群给人造成的心理压力降到了最低。能够在人流密集的城市中心建设这样一个公园式的、充满人文气氛的商务建筑群，也是项目的一个买点。通过融入文化艺术元素，为使用者搭建了多元化的和有吸引力的商务交流的平台，为喜爱84、艺术和从事艺术活动的人们提供了反映时代潮流的文化交流平台，同时，也将各部分物业的功能有效的联系起来了。六本木山新城模型六本木山新城模型案案例借鉴的总结例借鉴的总结物业组合物业组合每一部分的物业规模要符合市场需求的趋势和特征，合理的比例将有效降低项目发展的风险。综合公建物业，应尽可能的根据市场需要，确定建筑的核心，以带动其他物业的发展和销售，而核心建筑也是项目的标志特征。物业布局物业布局不同物业的布局需要根据不同的功能合理的分割和连接，既要避免互相干扰，又要通过有效的连接节约道路面积，同时缩短车辆和人流行动的距离。在有限的用地范围内，减少建筑的单体数量，可以凸现建筑的立面效果，尤其是高层建筑，但85、设计中也应该考虑未来处置的选择。物业档次物业档次物业档次的确定需要考虑物业所处的综合市场环境和地理环境，同时，不同物业之间在档次上的关系也必须协调和互相促进，避免造成定位过低的产品影响高端物业的发展。设施设备的配置直接影响物业的档次，合理和必要的投入可以保持甚至提升物业的档次定位，在设施设备方面投入过低会影响整体物业的品质。运营和管理运营和管理出色的物业管理是成功的物业，尤其是成功的综合公建项目必备的条件。在酒店、服务式公寓和写字楼这些主要为持有的物业方面，更需要出色的管理团队保障项目经营的成功和品质的维护。好的物业管理也是未来有可能将物业进行处置的时候可以提高价值的卖点；提前引入管理团队，也86、有助于将品牌对物业的要求尽早的融入建筑设计中去，尤其是酒店和商业物业方面。物业处置物业处置处置的方式由多种因素决定，其中开发企业的策略、投入的资金来源、市场需求等因素起到决定作用，但是，短期的出售策略虽然有助于尽快收回投资，但对物业品质的维护和物业价值的提升无益处。将项目的部分物业作为融资工具比单纯出售更有助于项目的开发。专业团队专业团队在建筑规划设计、产品定位、交通组织、工程咨询、项目管理、物业管理、市场推广和融资方面整合最专业的团队是打造最成功项目的必备条件。项目的整体定位建议项目的整体定位建议 整体定位整体定位 长株潭政务区代表性文化长株潭政务区代表性文化艺术与游乐一体的高品质城艺术与游87、乐一体的高品质城市综合体项目，市综合体项目，成为株洲市成为株洲市文化艺术与商务汇金之地、文化艺术与商务汇金之地、绿色人居之窗、时尚消费之绿色人居之窗、时尚消费之谷、精英回归之巢。谷、精英回归之巢。项目整体定位建议项目整体定位建议1、功能定位应与政务区整体商务商业规划要求一致，写字楼的定位应当为高档，商业定位应为中高档商业设施本项目能成为当地的标志性商业建筑综合体政府期望及要求政府期望及要求2、开发商自身需求开发商自身需求希望能充分回笼投资成本希望充分利用地块本身优 良的景观和交通资源希望能够打造出本区域标 志性建筑。3 3、市场需求市场需求株洲房地产虽蓬勃发展但一 直缺少真正意义的高品质综合性88、物业项目。综合性物业不能只依靠单一 物业获得成功，必须靠各物业的协同效应的配合才能成 功。4、地块自身需求地块自身需求本地块位于政务区核心区域，可及性及可视性俱佳，自身条件较好。项目处在城市的新核心商务区、商业价值很大，发展潜力无限。项目整体发展目标项目整体发展目标滨江商务聚集区滨江商务聚集区 本项目将着力打造株洲滨江商务聚集区，目标是为株洲优势重点工业企业提供包括金融、商务、信息、科技、咨询、创意服务等专业专项服务。其服务半径将以服务长株潭为主，辐射周边城市为目标。新时尚消费目的地新时尚消费目的地滨江生态之区滨江生态之区p 本项目将着力打造株洲新时尚消费目的地，通过引进和建设中高端消费设施并89、提供完善配套服务来吸引长株潭新兴中产阶级消费群，通过营造舒适、生态、完备、高端的购物环境来成为株洲消费新场所。p 本项目将着力打造株洲临江绿色之区，将会培育文化艺术、休闲、娱乐等在内的滨水绿色生活空间，亲水和绿色将成为主要特色，项目将成为株洲生态与绿色、文化艺术与游乐的展示窗口。汇金之地汇金之地株洲之星株洲之星消费之谷消费之谷精英之巢精英之巢生态之城生态之城各物业品种协同效应各物业品种协同效应高品质高品质 办公楼办公楼 商务商务公寓公寓购物购物中心中心商务公寓对高品质写字楼的支撑：住宅具有标准住宅和公寓住宅两种配置，可以为高 品质办公楼内的中高层人 士提供灵活、方便、舒适、齐全的居住空间零售对90、高品质写字楼的支撑：零售可以满足写字楼租户日常的餐饮、购物、休闲等需求，没有提供此类配 套零售的办公楼将在招租 时面临巨大阻力公寓对零售的支撑：在住宅公寓物业内居住的居民的日常零售、餐饮、购物、休闲等需求为零售带来了稳定和长期的客源零售对公寓的支撑零售可满足住宅公寓物业内日常居住人群的日常消 费需求，有利于为物业增值，方便出售 高品质写字楼对公寓住户的支撑：高品质写字楼的地标地位树立了项目高端形象可以吸引重视企业形象且租金支付 能力较高的企业家和公司白领入驻相邻的中高档生活社。甲级办公楼中的大型租户可 带动其产业链上下游中小企 业共同入驻住宅物业。高品质写字楼对零售的支撑：高品质写字楼的地标地91、位树 立了项目高端形象，可以吸引投资者购买本项目的临街商铺。高品质写字楼内长期有高收入白领职员，其日常消费为零售提供了稳定的客源。各物业规模及档次建议各物业规模及档次建议物物业类业类型型规规模模（万（万）档次档次目目标标客客户户商业8-10中、高档购物中心未来在项目自身公寓生活居住的人群；未来在项目写字楼和CBD工作的人群和来往于各区域之间的人群，主要为各类职业人群、企业/政府消费群等；居住在河西区的中高收入消费者以及来自长株潭的中高青年收入者。写字楼56国际化甲级写字楼（含SOHO)知名的国有企业、机关单位等；株洲本地知名的贸易公司、物流公司、金融企业；与知名国际企业有密切业务关联的中小型企92、业；高档公寓56 豪华公寓（含空中别墅）（精装修）城市核心商务区工作的政府公务员、国有企业高级白领；私营业主、企业高级管理者；部分在株洲工作的外籍人士；长株潭的投资客户及外地投资客户总计1823各物业比例配比建议各物业比例配比建议1 1、项目经济指标：、项目经济指标：占地面积:2.12公顷总建筑面积:231584地上建筑面积:190820地下建筑面积:40764建筑基底面积:11310容积率:9.0建筑密度:53.3%绿地率:26%停车位:地上70 地下 642辆物物业类业类型型规规模（万平方米）模（万平方米）比例比例商业8104050%写字楼562530%公寓562530%总计182310093、%2 2、各物业配比初步建议：、各物业配比初步建议：根据新摩尔的研究和经验，在国外及国内一二线城市成功的大型城市综合体在物业配比上有一定的规律，例如根据一些项目各部分物业的规模，可以看出各部分的比例大致如下：写字楼：占2030酒店：占2530公寓和其他居住类物业：3540商业：30 50%当然，项目的位置不同，市场环境的差异和需求特征的不同可能会造成单个类型物业的规模有较大差异，但根据新摩尔前面所做的市场研究、分析，参考上述比例，大致可以确定项目的物业规模配比如下：商业的整体定位建议商业的整体定位建议株洲市主要商圈研究株洲市主要商圈研究株洲现有商业格局株洲现有商业格局商业的整体定位建议商业的整94、体定位建议专业批发市场的研究专业批发市场的研究主要商城及百货超市主要商城及百货超市 写字楼、公寓整体定位建议写字楼、公寓整体定位建议写字楼、公寓的研究写字楼、公寓的研究写字楼、公寓的市场研究写字楼、公寓的市场研究写字楼的整体定位建议写字楼的整体定位建议豪华公寓的整体定位建议豪华公寓的整体定位建议 产品组合初步建议产品组合初步建议物物业类业类型型建筑面积建筑高度户型面积备注纯写字楼+SOHO5.5万160米8015060米以下为SOHO60米以上为纯写字楼 豪华公寓+空中别墅5.5万160米80300100米以下为公寓100米以上为空中别墅方案一：双塔楼方案一：双塔楼方案二：三塔楼（含悦华宾馆）95、方案二：三塔楼（含悦华宾馆）物物业类业类型型建筑面积建筑高度户型面积备注写字楼+SOHO5.5万160米8015060米以下为SOHO60米以上为纯写字楼公寓+SOHO5.5万160米6012080米以下为公寓80以上为SOHO高档公寓+空中别墅5.5万160米80300100米以下为公寓100米以上为空中别墅 产品组合初步建议产品组合初步建议物物业类业类型型建筑面积建筑高度户型面积备注纯写字楼+SOHO5.5万170米8015060米以下为SOHO60米以上为纯写字楼 豪华公寓+SOHO5.5万150米35120100米以下为公寓100米以上为空中别墅方案三：双塔楼方案三：双塔楼物物业类业类96、型型建筑面积建筑高度户型面积备注写字楼+SOHO5.5万170米8015060米以下为SOHO60米以上为纯写字楼公寓+SOHO5.5万150米6012080米以下为公寓80以上为SOHO酒店式公寓5.5万150米35100方案四：三塔楼（含悦华宾馆）方案四：三塔楼（含悦华宾馆）写字楼的整体定位建议写字楼的整体定位建议本项目写字楼的定位为：本项目写字楼的定位为：屹立于中央政务区，形象高大、品质一流、服屹立于中央政务区，形象高大、品质一流、服务完善的国际级甲级写字楼（第四代生态智能型商务空间）。务完善的国际级甲级写字楼（第四代生态智能型商务空间）。形象高大：形象高大：本项目作为株洲市中央政务区的97、高端写字楼项目，其形象既代表了整个项目的综合形象，也是整个区域的标志之一。因此建议其在建筑高度、建筑设计方面应突出体现强烈的视觉冲击力，体现国际化、气派和高效的特征；品质一流品质一流：着重强调硬件设施的先进。目前株洲市高档写字楼整体硬件设施水平不高，建议本项目通过一流的硬件设施配置提升项目竞争力；服务完善：服务完善：着重强调软件服务方面的先进。聘请著名的物业管理公司提升项目的竞争力。可见，物业管理专业化为株洲市高端写字楼发展的必然趋势；目标客户群的定位目标客户群的定位本项目高档写字楼的目标客户主要分为如下几类：本项目高档写字楼的目标客户主要分为如下几类：1 1、金融保险业、金融保险业 2 2、98、房地产产行业、房地产产行业 3 3、文化艺术创意、文化艺术创意 4 4、现代服务业、现代服务业 5 5、高科技产业、高科技产业 6 6、物流贸易业、物流贸易业 7 7、政府及事业单位、政府及事业单位 8 8、投资者、投资者1 1 1 1、金融保险业、金融保险业、金融保险业、金融保险业：这类客户以国内外商业银行、投资银行、保险、证券基金、金融担保、金融投资和金融经济等公司为主，此外金融保险企业的数据中心、呼叫中心、结算中心以及区域性总部都可以成为重要客户。2 2 2 2、房地产行业：、房地产行业：、房地产行业：、房地产行业：这类客户主要以房地产开发企业为主，同时涉及行业下游的室内设计、装修装潢、99、建材建工、家具家居类等公司。3 3 3 3、现代专业服务业：、现代专业服务业：、现代专业服务业：、现代专业服务业：这类客户包括税务、会计、律师、咨询顾问、人力资源顾问、专业培训、财务咨询和专业会展博览等机构和公司。4 4 4 4、文化艺术创意业：、文化艺术创意业：、文化艺术创意业：、文化艺术创意业：这类客户主要以服装设计、动漫设计、舞蹈艺术、新闻出版、广播影视等机构和公司。5 5 5 5、高科技产业：、高科技产业：、高科技产业：、高科技产业：这类客户主要由电子信息技术、医疗医药、IT通讯、网络技术和生物医药等公司。6 6 6 6、物流贸易业：、物流贸易业：、物流贸易业：、物流贸易业：包括交通物100、流、货运代理、航空公司、进出口贸易和零售批发等公司。写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议1、产品组合：甲级纯写字楼+SOHO，总规模5.5-6万2、产品配比：甲级纯写字楼占60%，SOHO占40%3、基本的配套：甲级纯写字楼要配设会议室、咖啡厅、美术馆等。4、针对金融保险类大客户采取量身定制方案：一层营业厅和高层办公室定制方案。整层定制方案（根据经营客户要求设置金库，配置专有安防设备。保险公司：重点考虑接待中心和营业室的要求。企业总部定制要求（重点考虑总裁董事长办公室、大小会议室、接待室个性化要求）。5、面积区间比例：面积区间产品形式所占比例 80-120自由分割组合35%100-150自由分101、割组合40%150-300自由分割组合15%300以上量身定制10%灵活多变的空间自由组合灵活多变的空间自由组合7-227-22层层SOHOSOHO写字楼写字楼23-5023-50层层甲级纯写字楼甲级纯写字楼KPI体系体系甲级写字楼甲级写字楼功能化体系功能化体系建筑外观体系建筑外观体系硬性指标硬性指标软性指标软性指标开发商品牌：开发商曾经运作过的经验以及口碑开发商品牌：开发商曾经运作过的经验以及口碑智能化系统：智能化系统：5A5A智能化智能化物业服务：管理服务方式、物业管理公司的知名度、特色的服务物业服务：管理服务方式、物业管理公司的知名度、特色的服务综合体建筑尺度视觉冲击综合体建筑尺度视觉冲102、击富于特色外立面视觉冲击：玻璃幕墙、灯光工程富于特色外立面视觉冲击：玻璃幕墙、灯光工程配套设施：会议室、商务中心、餐饮、运动休闲、配套设施：会议室、商务中心、餐饮、运动休闲、必要办公生活配套商店等必要办公生活配套商店等公共空间装修标准公共空间装修标准空调：系统类型、运营方式、计量方式空调：系统类型、运营方式、计量方式电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间产品结构功能创新：空中花园、灵活多变的空产品结构功能创新：空中花园、灵活多变的空间、共享园林休闲设施间、共享园林休闲设施大堂大堂电梯间电梯间卫生间卫生间 根据新摩尔对国内外城市综合体中写字楼的案例研究-得到103、甲级写字楼KPI体系模型的建立灵活多变的办公空间满足灵活多变的办公空间满足个性客户的个性选择个性客户的个性选择个性化个性化写字楼的产品定位建议写字楼的产品定位建议总裁室贵宾室财务室公共办公室 写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议1、空间布局 一般来说，国际级甲级写字楼标准层面积在2000-2500平米。考虑到本项目写字楼规模有限，建议标准层面积在1600-2000平米左右，写字楼部分为60170米之间，位于主楼的上半部分，总体规模为5.5万平方米。由于写字楼与SOHO同在一栋主楼中，因此需要将写字楼与SOHO的入口完全分开，以保证互不干扰，以提升甲级写字楼的身份价值。采用8-9米的大柱间距，办104、公区域内不出现立柱，以确保内部空间的灵活划分，满足不同规模公司的办公需要。写字楼标准层的设计要保证为写字间提供尽量方正的空间，以便提高使用效率和便于装修。采用核心框筒结构形式，并使外墙到核心筒之间的距离保持均衡，便于空间内部的采光、电梯的布置、走廊的设置和办公空间的自由组合、分割。标准层保证吊顶装修后净高不低于2.8米（不含提升地板）。大堂面积在600平米左右，层高在5米以上，部分区域挑高15米左右 甲级写字楼产品建议甲级写字楼产品建议标准层面积（平方米）1,600最小面积分割（平方米）100最大面积分割（平方米）300楼板高（米）4.1净层高（米）2.80得房率80%架空地板配备电梯密度（平105、方米/部）部）4,933车位密度（平方米/台）台）120空调系统配备中央空调大堂挑高（米）15物业管理国际物管公司 写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议2、功能结构创新：高形象：通过外立面、大堂、走道等公共空间精心设计，树立高形象。自由组合：全分割结构，最小面积区间80-100平米，可自由组合。高性价比：通过错层、凸窗等实现面积赠送和办公空间分离。商务共享：通过裙楼部分解决会议室、商务中心等利用率不高的功能空间，节省企业办公成本。生态：通过内中庭、空中花园、玻璃幕墙等设计，打造生态写字楼。生态型写字楼：生态型写字楼：强调人与自然的对话，主要通过将自然元素引入室内，创造和谐办公环境来实现。生态型106、写字楼主要包含以下四个内容：生态型写字楼主要包含以下四个内容：绿色公共空间：主要通过楼宇内绿化和公共共享空间打造来实现。通风采光：通过内庭院设计等实现写字楼的自然通风，增加采光面。环保材料：主要通过高透光、低反射的幕墙以及楼面、配套系统的低能耗来实现。空间感：主要通过楼层等公共空间高度和宽度来衡量。特点：中低区通过东西双向的空中花园与高区天窗形成自然通风；不影响高区南北双向空中花园的通风；双向交叉的空中花园设计，不影响整层的结构，为高中庭设计提供空间。高区低区空中花园 写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议生态型写字楼设计特点生态型写字楼设计特点高低区十字交叉分布空中花园设计高低区十字交叉分布空107、中花园设计高低区十字交叉分布空中花园设计高低区十字交叉分布空中花园设计通风采光绿化肺中庭 写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议生态型写字楼设计特点生态型写字楼设计特点围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化围绕空中花园设计，顺利实现通风、采光、绿化四方型核心筒，采光面单一圆型核心筒，采光面增加圆型错开核心筒，采光面充分空中花园项目生态点：项目生态点：采光面广（保证每个单元两面或以上采光）自然空气对流空中花园明厕、明电梯走廊节能，环保建材 写字楼产品定位建议写字楼产品定位建议生态型写字楼设计特点生态型写字楼设计特点核心筒错开设计，配核心筒错开设计，配核心筒错开设计，配核心筒错开设计，配置空中花108、园，空气自置空中花园，空气自置空中花园，空气自置空中花园，空气自然对流。然对流。然对流。然对流。本项目的定位为：本项目的定位为：凸现中央政务区、配套和投资居住潜在价值的精装修豪华公凸现中央政务区、配套和投资居住潜在价值的精装修豪华公寓，为株洲高端商务人士专门打造的豪华、典雅、气派、舒适的中央寓所。寓，为株洲高端商务人士专门打造的豪华、典雅、气派、舒适的中央寓所。湘江边：体现本项目所处的得天独厚的自然江景景观资源；为高端商务人士定制：本项目处于中央政务区的核心位置，由于距各个写字楼较近，交通便利，未来高档公寓的住户必将以商务人士居多，因此本项目高档公寓的设计应以商务人士、高端居家人群为依托。精装109、居家寓所，投资居住两宜：提供高标准的装修材料，虽然多为商务人士居住，但也要力求为其提供家的温馨感觉，填补中央政务区缺乏高端居住功能的空白。另外在户型上应该即适宜居住，又适合投资，便于出租。高档公寓的整体定位建议高档公寓的整体定位建议 高档公寓目标客户定位建议高档公寓目标客户定位建议本项目高档公寓部分目标客户主要有如下本项目高档公寓部分目标客户主要有如下特征：特征：城市核心政务区工作的高级白领：这部分客户追求高品质生活，平时工作繁忙，要求住所与办公场所距离接近，对交通的便捷性、周边配套齐全性要求较高；私营业主、企业高级管理者：随着城市中心区可供土地的稀缺，越来越多的购房者希望在市区内持有物业，作110、为富有阶层的私营业主和企业高级管理者，他们有足够的经济实力购买高端豪宅，尤其是在地段优越、自然江景景观环境较好的区域购房；部分在株洲工作的海归人士或外籍人士：随着株洲市工业的快速发展，引进部分海外技术人员以及外商投资的增加，由此将产生一定数量的外籍人士长期居住的需求。而这部分客户更加青睐品质高端、服务优良，由国际知名的物业服务管理公司管理的公寓项目。投资客户：由于本项目所处区域高端豪宅居住类物业稀缺，因此其势必吸引部分对于区域价值看好的投资客户。高档公寓产品定位建议高档公寓产品定位建议 本项目在产品形态以及布局上应以“景观价值最大化”为原则，因此建议高档公寓区尽量避免高层建筑的遮挡，将主立面朝111、向自然江景一侧。在产品形态上，采取高档公寓+空中别墅的组合方式，尽量展示空中景观与自然江景资源其中总体规模为5.5-6万左右，建筑高度为160米。户型结构创新：采用大飘窗，户户朝景，空中院落，附带赠送大露台，拥有私家花园。产品的比例：根据市场的需求暂定，高档公寓占90%，空中别墅占10%户型面积的配比：根据市场的需求暂定以下面积。项 目一居室一居室二居室二居室三居室三居室空中别墅空中别墅面积60-9090-120130-160200以上套数比例20%40%30%10%高档公寓产品定位的思路：高档公寓产品定位的思路：高高档档公公寓寓部部分分空空中中别别墅墅 高档公寓产品定位建议高档公寓产品定位建112、议居室居室类类型型一一居室居室二二居室居室三居室三居室空中空中别别墅墅比例2040%3010%单元建筑面积60-9090-120130-160200-300单元套内面积45.5-67.567.5-9097.5-120187.5-225各部分面积范围主卧室18-2222-24（预留衣帽间位置）22-24（预留衣帽间位置）30-40（衣帽间的江景书房）客房1-15-2016-2025-30客房2-16-2015-20起居室20-2424-2624-2630-40家庭室-20-30餐厅-10-1210-1212-16储藏间-4-64-66-8保姆间-6-8主卧卫生间6-88-1010-1212-15113、次卫生间1-2-44-66-8次卫生间2-8-10厨房6-88-128-1215-20（考虑中西分厨）备注设在景观一般主力户型主力户型户户朝江景独立入户 高档公寓户型面积的内部分配建议：高档公寓户型面积的内部分配建议：根据新摩尔对国内外城市综合体中服务式公寓的案例研究-得到服务 式公寓KPI体系模型的建立人文体系人文体系功能化体系功能化体系塔尖效应塔尖效应城市中的高端示范效应城市中的高端示范效应建筑外观体系建筑外观体系硬性指标硬性指标软性指标软性指标舒适舒适/奢华产品奢华产品精益服务精益服务星级酒店物管星级酒店物管功能复合功能复合体现综合体的复合功能体现综合体的复合功能豪华装修豪华装修/高级配114、置高级配置独享公共空间独享公共空间尊贵权益尊贵权益在其他物业内享有特殊权益在其他物业内享有特殊权益综合体建筑尺度视觉冲击综合体建筑尺度视觉冲击富于特色外立面视觉冲击富于特色外立面视觉冲击KPI体系服体系服务式公寓务式公寓 基本面:必须保障主卧室带衣帽间、宽厅、厨房功能化体系：功能化体系：户型设计户型设计1.1.完整的主卧套完整的主卧套，包含洗手间、衣帽间，且空间尺度比较奢侈，体现舒适度2.2.卫生间设置两处入口卫生间设置两处入口，既客人使用的方便性，又保证主卧的私密性3.3.洗手间干湿分离洗手间干湿分离，功能细分体现人性化4.4.厨房为开场式厨房为开场式，与餐厅相联，突出空间宽敞5.5.客厅面115、宽较大（客厅面宽较大（5 5米）米），增加采光面、基本面：强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性、创新价值点 观景阳台针对高端商务客户临时性居住特点，本项目公寓推荐面针对高端商务客户临时性居住特点，本项目公寓推荐面积区间积区间6090平米平米/套套舒适功能化体系：功能化体系：户型设计户型设计 创新价值点：城市景观阳台城市景观阳台，城市景观阳台，弹性功能空间弹性功能空间可以作为阳光室可以作为阳光室可以作为休闲房可以作为休闲房、基本面：强调居住功能 主卧舒适感 空间布局的私密性、创新价值点 本项目房所占比例较小，主要作用在于实现启动热销。在户型卖点上，主要以项目整体卖点为主，户型在保证基本面的116、基础上，无需太多亮点 观景阳台，可用为阳光房创新转角凸窗转角凸窗转角落地凸窗转角落地凸窗转角凸窗转角凸窗凸窗凸窗功能化体系：功能化体系：户型设计户型设计 局部创新空间窗的形状变化 窗的空间形状变化窗的空间形状变化u可创造多角度观景条件u增加了户型采光、通风的功能u为建筑外立面增添更多的发挥空间创新功能化体系：功能化体系：独享公共空间独享公共空间 豪华入口大堂“尊贵”的第一感觉挑空空间：挑空空间：23层的挑控空间，体现业主的尊贵，以及整体的气势。入口接待区：入口接待区：方便临时的宾客接待与等候，体现业主身份，以及完善的安防，保证业主私密生活。石材装修：石材装修：体现项目的高品质，以及业主的身份。117、尊贵功能化体系：功能化体系：独享公共空间独享公共空间 高品质电梯间 “细节决定成功细节决定成功”弧形空间：弧形空间：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。细节装饰：细节装饰：植物，壁画等温馨装饰，体现公寓的居住特性。高标准装修：高标准装修：与其他功能空间统一的装修，保证整体的高品质。尊贵功能化体系：功能化体系：独享公共空间独享公共空间 停车与其他物业分离设计时需要考虑其他物业车流与公寓车流的分离车流的分离，尽可能分别设出入口，保证居住的纯粹性。通过部分简单装修装饰简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。尊贵功能化体系：功能化体系：独享118、公共空间独享公共空间 公寓专属的私家小型会所尺度：尺度：减少后期持有成本以及与写字楼设施的差异，面积控制在平方米以内。小型健身室小型健身室设施配置：设施配置：小型半开放游泳池（10mX20m）小型私家健身房私家接待区(多功能房)尊贵功能化体系：功能化体系：独享公共空间独享公共空间 创新价值点：公共空间革命 汽车大堂地下车库电梯间内，设置休息服地下车库电梯间内，设置休息服务区务区 真正的人性化尊贵生真正的人性化尊贵生活标志活标志尊贵、创新功能化体系：功能化体系：独享公共空间独享公共空间 创新价值点：组织业主成立Properties Club为公寓业主发放卡在本项目商业购物、餐饮、休闲，可以享受特119、殊的折扣享受社区内的所有设施，成为项目商务会所的会员享受在全球同一酒店管理品牌酒店入住的折扣享受在影院提前购票，以及票务升级的服务在综合体内的餐饮品牌店享受免费送餐服务以及折扣尊贵、创新功能化体系：功能化体系：高级配置高级配置 建议采用先进的设备系统采暖及制冷系统新风及除尘系统保温隔热系统安全防范子系统电梯设备市场平台要素制冷方式：进口中央空调新风+加湿+加温+消毒户门：实木饰面三防子母门外窗系统：双层铝合金中空断桥户门保安系统，可视对讲、闭路监控、自动监查系统，电子巡更设备精装修进口电梯，超高层梯速3米/秒以上，高层2.5米/秒以下本项目建议市场追随新风系统+除尘系统双层钢化LOW-E镀膜中120、空玻璃保温系统智能安防系统+智能一卡通系统高档装修进口电梯，梯速2.5米/秒左右尊贵功能化体系：功能化体系：星级酒店装修星级酒店装修 与星级酒店相同或相似的精装修公寓本项目建议：不赠送家私家电，市场装修本项目建议：不赠送家私家电，市场装修标准在标准在2000300020003000元元/平方米左右。平方米左右。市场装修平台标准：市场装修平台标准：赠送家私家电的精装修价格占到总价的15%以上，普通精装修价格占到总价的10%15%。尊贵功能化体系：功能化体系：星级贴身服务星级贴身服务 为公寓提供星级酒店服务管家式贴身服务管理方式：管理方式：由星级酒店直接进行公寓物业管理，或是聘请其成为物业顾问，参121、与管理。服务内容：服务内容：专业、富经验并能说多国语言的服务团队礼宾部服务星级酒店式家务管理短期保姆服务轿车服务24送餐服务 专业洗衣邮件收递定期举办租户活动 卫星电视服务（个以上频道）送水服务储物服务停车服务尊贵101015区空中豪宅专题研究SKY HOUSE IN CBDCONTENTS内容内容豪宅/及豪宅具备条件12公寓豪宅发展趋势与结论34空中豪宅概念导入Up market homes conditionsDevelopment trendsConcept intoCase Studies 空中豪宅设计形式与案例分析豪宅。提到豪宅，一般第一反映是：贵！大！所谓“豪”当然也贵，也大，但单122、纯的贵，单纯的大却不一定豪，即便说了是“豪”了，也并非有真正豪宅的品位。“贵”+“大”豪宅？豪宅3大条件1 不可取代性和稀缺性2 设计的品位3 社区成熟度如一线海景，湖景，依山傍水，都市文化中心等，对住宅都是十分稀缺的条件设计品位也是住宅文化精髓，设计上要有很突出和明确的风格可言，并且在用材料和装饰细上特别讲究。如城市高度成熟地，不但服务周到，附近公园，学校，教堂，交通配套十分完备。有了以上3个条件,想不成为豪宅都难!目前上海CBD区周边区域，通常都是城市豪宅聚集地,地价昂贵，别墅物业属于绝对的罕见，通常都是以相对舒适的公寓豪宅为主.国内公寓豪宅居住空间及形态发展趋势分析通过案例分析，为CBD123、区域的周边公寓豪宅未来产品创新及提供方向07年以前上海CBD区周边知名公寓豪宅案例（居住空间及形体分析）07-09年国内市场创新公寓豪宅案例（居住空间及态分析）汤臣一品华府天地翠湖天地北京御园北京/上海星河湾深圳蝴蝶谷公寓豪宅户型与空间功能发展分析汤臣一品 2005-2006年建筑面积434平米户型功能：四房二厅 五卫 双厨四梯二户设置采用全套房设计，居住与会客区域设计动静分离。但整体空间上，对于400平米以上面积，可设置双客厅，满足会客与家庭室的功能特点。公寓空间特点十足。建筑面积597平米户型功能：四房三厅 五卫 双厨 采用全套房设计，居住与会客区域设计动静分离。翠湖天地 2005-200124、6年建筑面积190平米户型功能：四房二厅 三卫 比起一般公寓，在面宽上有多放大，设置了佣人房和独立佣人出口，整体特点不明显。建筑面积370平米比起一般公寓，在面宽上有多放大，设置了佣人房和独立佣人出口，整体特点不明显。公寓豪宅户型与空间功能发展分析华府天地 2006-2007年建筑面积330平米户型功能：四房二厅 四卫 双厨一梯一户设置比起一般公寓，户型在面宽及功能上有增加，设置了中西厨和独立佣人房。但空间布局上，仍然是公寓的空间形式。建筑面积450平米户型功能：五房三厅 五卫 双厨一梯一户设置比起一般公寓，开始注重套房式空间，但属于起步阶段，中西厨和独立佣人房都有设置。但空间布局上，仍然是公125、寓的空间形式。公寓豪宅户型与空间功能发展分析建筑面积277-405平米左右公寓豪宅户型与空间功能发展分析深圳蝴蝶谷2007年建筑面积277平米三房二厅三卫户型特色大面积的露台花园,空中院落,6米调高露台空间及空中花园的高附加值.建筑面积405平米五房二厅三卫户型特色:大面积的露台花园,空中院落,错层空间设计.p整体空间特色比起传统公寓,出现大面积花园露台,空中院落,空中别墅的形态已经形雏形,但如果去掉露台花园化,内部空间还处于公寓形态御园2007-2008年建筑面积350平米左右户型功能：全套房式设计，三套房三厅，双橱标准入口十字通的布局形式，把居住空间用交通形式进行组织。双客厅设置，满足家庭126、室与会客厅需求。独立佣人空间。整体空间布局形式，打破传统公寓空间的特点。公寓豪宅户型与空间功能发展分析北京星河湾三期2008-2009年建筑面积378平米户型功能：全套房设计 三房三厅，中西橱。p入口独立双过厅处理，错层结构，圆形中央厅处理。p全套房式主卧空间，南向阳光浴室。p南向入口，独立佣人操作空间与同等面积别墅居住功能接近。比御园户型又往别墅空间形态上贴近。错层圆形中央厅处理公寓豪宅户型与空间功能发展分析建筑面积560平米左右 复式户型公寓豪宅户型与空间功能发展分析北京星河湾三期2008-2009年生活在公园07年前开发的豪宅楼盘在户型特点总结p面积大，房间多，动静分明显。但整体布局仍然127、是常规公寓空间的特点。公寓豪宅户型及空间发展趋势结论07-09知名豪宅户型空间创新特点总结p部分项目开始出现空大面积的空中院落，但居住空间及功能还是公寓形式。再后来从北京公寓豪宅可以看出，建筑350平米左右的户型，在房间数与功能上与同等面积的别墅接近。如：入口过厅处理，内部错层空间，双客厅处理，及进入每个空间都有厅作为过度。p整体来说，户型在舒适度大大提高，打破原有公寓户型的空间特色，内部空间布局更像别墅。p公寓豪宅发展方向从原来比普通公寓面积大，功能多的特点，发展空间模仿别墅，通过别墅概念来包装公寓，以体现公寓的高档性和特色空间的稀缺特点。p空中别墅在CBD区都是顶层复式（penthouse128、s）仅仅是个概念，真正的空中别墅空间特色和元素还没有体现。从目前公寓发展状况来看，公寓中的别墅生活理念已被接受。完全可以对现有空中别墅产品进行提升。公寓豪宅户型及空间发展趋势结论PENTHOUSESKYHOUSE别墅豪宅配置特点SKY HOUSE 概念过程SKY HOUSE 概念过程私家空中院落别墅式豪宅标准空中豪宅概念标准主要部分特点建筑形式与功能周边景观资源品味建筑立面独门独户大面积私家花园大露台设置室内/室外私家游泳池SPA/影视休闲空间(地下空间)车辆入户内部功能与细节气派主入口(廊)进门玄观(挑空)客厅挑空全套房式居住空间多厅处理中西厨房/阳光浴室奢华内部空间装修空中别墅标准实现方式129、实现方式实现度/效果俯瞰城市景观品质建筑一梯一户(南向入户)前庭后院(空中花园)景观露台/阳台设置露台景观游泳池休闲娱乐空间集中式停车独立电梯厅大尺度玄观客厅双层挑空套房式房间套房过度厅处理南向景观浴室/中西厨高档装修配置与装修标准A栋B栋国内SKYHOUSE设计概念过程国内SKYHOUSE设计案例从产品概念到产品的实现，此案例空中别墅为全复式户型，户型特色突出别墅的大面积花园的特点，客厅挑空设计等，利用奇偶数层关系，使上下层阳台间距米，但由于阳台面积大，紧身大，会对室内部分房间的自然采光受到影响。优点与不足：p居住空间保留别墅上下层，挑空等空间关系，大面积的空中花园，但居住空间2层自然采光受130、到影响。“上有天”的别墅特征空间还不能实现。p由于露台的面积与进深较大。裸露的柱子与结构使住宅的整体档次不能提高。国内SKYHOUSE设计案例国外空中豪宅设计案例设计形式之二米以上露台栋栋核心电梯区保证每户都有室外大露台，独门独户设计户户相互独立，上下露台间距20米以上，完全达到别墅“上有天”的特色。外立面处理以玻璃和金属板为主，与建筑造型较协调。国外空中豪宅设计案例设计形式之三花园洋房的设计手法，层层退的形式保证每户都有露天大露台和阳台等栋A栋露台核心电梯区露台露台国外空中豪宅设计案例设计形式之三可以处理在建筑顶部，也可以以这种形式处理整个建筑。国外空中豪宅设计案例设计形式之三设计意向示意退台式空中豪宅示意