1、北京世纪国际艺术城整体定位北京世纪国际艺术城整体定位及物业发展建议报告中期汇报稿及物业发展建议报告中期汇报稿 谨呈：北京世纪茂文房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：2007GW-182007.06.05本报告是严格保密的。本次汇报议程本次汇报议程一、项目工作背景解析一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景四、项目整体定位及发展愿景五、启动区2、物业建议五、启动区物业建议六、项目经济测算六、项目经济测算2本报告是严格保密的。研究内容研究内容3.3.文化艺术产业背景解析文化艺术产业背景解析1.1.项目所在区域属性与价值项目所在区域属性与价值2.2.项目地块基本条件分析项目地块基本条件分析4.4.项目工作背景总结项目工作背景总结1.1.项目所在区域属性与价值项目所在区域属性与价值3本报告是严格保密的。项目位置：项目位于朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达项目位置：项目位于朝阳区东坝乡五环路内外两侧，方便到达东部各重要功能节点，地块分为东部各重要功能节点，地块分为ABAB两区两区u朝阳区东坝乡五环路内外两侧；u有坝河和亮马河汇集于项目北部；3、u项目东邻五环路，向北由机场高速与城市中心相连，向南由姚家园路与城市中心相连，距市中心10公里，距离首都国际机场10分钟车程，距CBD8公里。1414公里公里首都机场首都机场首都机场首都机场市中心市中心市中心市中心8 8公里公里CBDCBD二环二环二环二环东北五环东北五环东北五环东北五环京顺路京顺路京顺路京顺路姚家园路姚家园路姚家园路姚家园路机场高速机场高速机场高速机场高速1010公里公里A AB B项目规划图4本报告是严格保密的。从城市规划来看，项目从城市规划来看，项目ABAB两区横跨城市绿化隔离地区与中心城两区横跨城市绿化隔离地区与中心城边缘集团边缘集团-东坝建设组团，项目周边有轻轨环绕东4、坝建设组团，项目周边有轻轨环绕北京市总体规划（2004-2020）中心城功能结构规划图酒仙桥区域东坝集团定福庄集团n项目地块位于绿化隔离带上，邻近的三个城市组团是酒仙桥区域、东坝区域，青年路区域；n项目东侧邻东五环，与东坝集团一路之隔，东坝集团的功能定位是居住为主，受机场跑道影响对建筑高度有限制，区域原有的小部分产业规划东移至组团外；n该区域周边没有与城市中心直接相连的城市主干道也使该区域周边开发启动相对慢。n该项目周边规划有地铁10号线，10号线支线、其中：10号线（海淀-焦化厂），2008年通车，10号线支线（亮马桥-东坝）2025年前通车n规划有亮马河北路，紧邻项目地块北侧，但规划时间节5、点没有确定10号线支线号线支线10号线号线6号线号线5本报告是严格保密的。项目项目A A区位于朝阳区东北五环路内侧，属于北京市规划中心区位于朝阳区东北五环路内侧，属于北京市规划中心大团和大团和1010个边缘集团之间绿化隔离地区上的绿色产业项目个边缘集团之间绿化隔离地区上的绿色产业项目项目区位属性：“分散集团式”城市布局思想指导下的、市区中心大团和10个边缘集团之间形成由绿化隔离地区；绿化隔离地区有绿化用地及配套、旧村改造及新村建设，及剩余用地，本项目A地块既绿化用地及配套；绿隔地区的产业规划：大力发展绿色产业和符合首都经济发展方向的第二、第三产业，重点发展高新技术产业和为市民休闲服务的第三产业6、。对经营性的绿色产业项目，允许有-的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。20号文 6本报告是严格保密的。项目项目B B区位于东坝边缘集团，功能定位区位于东坝边缘集团，功能定位是建成相对集中，具有居住、是建成相对集中，具有居住、教育、文化等功能的城市副中心教育、文化等功能的城市副中心，以居住功能为主，原规划产业东迁，以居住功能为主，原规划产业东迁p东坝集团总体规划与定位：北京城市“副中心”、北京中心城区唯一0.96容积率、首规委唯一从始至终统一规划、绿化率55%、160亿基建投资、高新技术产业，无工业分布生态环境优越的高品质居住社区，将成为自然生态环境与人文生态环境7、相结合，自成绿化空间体系的大型生态社区p东坝板块产业规划与政策：发展高档房地产业、大型购物中心和社会服务业，加强规划管理，加快基础设施建设，完善配套服务体系；通过重点引进房地产开发、物业管理、商业、饮食业、文化、体育产业项目等，推动房地产业、社会服务业发展；建成相对集中，具有居住、教育、文化等功能的城市副中心。摘自2003-2008年朝阳区产业结构调整规划东坝地区东坝地区7本报告是严格保密的。随着绿隔区域城市级公建设施的落成和投入使用，东坝区域延续了北随着绿隔区域城市级公建设施的落成和投入使用，东坝区域延续了北京东北方向上国际化的时尚艺术文化气质，以文化艺术、文化休闲产京东北方向上国际化的时尚8、艺术文化气质，以文化艺术、文化休闲产业带动的区域价值正在迅速抬升业带动的区域价值正在迅速抬升u区域重点项目：区域重点项目：u朝阳体育中心朝阳体育中心-2006年第九届世界青年田径锦标赛比赛场地，06年月第届世界青年田径锦标赛在京举行、周边绿化景观显现；u环铁艺术区环铁艺术区-环铁内众多艺术部落，如环铁艺术城、环铁一线等；u电影博物馆电影博物馆-配合2005年的中国电影百年庆典，2008年北京奥运会的配套项目。该馆位于规划建设中的北京影视城内。投资3.7亿元，由国家广播电影电视总局和北京市政府联合建设。2005年底开馆，07年2月正式开放。u东方盛城东方盛城-规划总建筑面积 52万，项目定位为综9、合商业中心，2006正式启动修建，目前已于百安居、麦德龙、家乐福的品牌企业进行了洽谈并达成了合作意向。u此外区域还将启动/或已启动铁道博物馆、铁道博物馆、千亩湖生态公园、千亩湖生态公园、观光果园、观光果园、蟹岛蟹岛、东风乡的休闲旅游项目等，近年随着绿化隔离带上重点项目的建设，区域形象处在迅速提升的阶段。姚 家 园 快 速 路东 坝 中 路亮 马 河 北 路3 38 85 54 46 67 72 21 1管 庄 路驹 子 房 路康 各 庄 路东 坝 路七 棵 树 路东东 五五 环环东 坝 中 街石 各 庄 路东 苇 路世纪国际艺术城8本报告是严格保密的。北京的东北五环板块由于原有北京的东北五环板10、块由于原有艺术家村落化发展再结合目前画廊艺术家村落化发展再结合目前画廊业的日益整体化、集约化已经在形业的日益整体化、集约化已经在形成文化艺术产业泛发展态势成文化艺术产业泛发展态势自20世纪90年代以来，个体艺术家聚群而居的文化现象使得艺术落草的燎原之火星星漫布，艺术家的高度村落化再结合上国内画廊业运作的日益整体和集约化，推动京城艺术产业区的地志图就此揭开；自由繁盛的艺术集散地不约而同地聚拢成几大块的聚集区，大致归位于京城的东部方位与北面朝向，或者两者之间的地带；这幅京城艺术地图大致如下：自由艺术家扎堆的的宋庄小堡村艺术区；东部城内还有新晋的观音堂文化大道；京郊北面有位于昌平区的“旧派势力”上苑11、艺术区和北皋艺术区旗下的“新生力量”费家村香格里拉艺术中心；东北方向是一大艺术区板块，尤以“文化历史动物园”著称的798大山子艺术园区为京城艺术产业系统的骄楚，其辐射力带动起环绕在周边的一系列新兴的诸如酒厂艺术园、草场地艺术东区、北京艺术车间等卫星艺术群落，而自由艺术家散落在望京花家地附近就更为密集。资料来源北京的艺术“地志图”上苑北皋798及辐射区宋庄观音堂9本报告是严格保密的。区域价值总结区域价值总结区域价值小结区域价值小结u项目所在区域由于具备优异的区域规划及东五环的便捷交项目所在区域由于具备优异的区域规划及东五环的便捷交通，使之成为城市发展的主动拓展区，区域成熟指日可待通，使之成为城市12、发展的主动拓展区，区域成熟指日可待u区域内大量绿化隔离用地带来的生态资源优势使该区域集区域内大量绿化隔离用地带来的生态资源优势使该区域集中了众多城市级的重点公建项目，随近两年热点项目陆续启中了众多城市级的重点公建项目，随近两年热点项目陆续启动，区域价值迅速抬升动，区域价值迅速抬升u区域产业特点推生了浓厚的文化艺术氛围，价值独特区域产业特点推生了浓厚的文化艺术氛围，价值独特u本项目居于京城文化艺术产业泛发展带的几何中心本项目居于京城文化艺术产业泛发展带的几何中心10本报告是严格保密的。研究内容研究内容3.3.文化艺术产业背景解析文化艺术产业背景解析1.1.项目所在区域属性与价值项目所在区域属性与13、价值2.2.项目地块基本条件分析项目地块基本条件分析4.4.项目工作背景总结项目工作背景总结2.2.项目地块基本条件分析项目地块基本条件分析11本报告是严格保密的。艺术城项目具备一定规模、可发挥空间广艺术城项目具备一定规模、可发挥空间广阔、可涵盖功能丰富阔、可涵盖功能丰富项目分为AB两区：pA区以北以坝河为界是环铁区域，南临平房乡乡界和东坝路，西临东风乡。北、西、南三面现状是村庄，规划是大面积绿化隔离用地，虽然西北方向是酒仙桥区域；p B区北部为亮马河，南部以东坝路为界是天鸿单店项目和奥园项目，东侧为坝河，地块占地600亩，现正在申请土地一级开发权，计划建50万平方住宅、10万平方商业；pB区14、现状用地是东坝乡七棵树村的集体用地，地块面积占村域面积的1/3，609亩，但全村约占95%的宅基地都在地块内；p天宏单店项目为天宏与城开联合开发，以中小户型、中低价位的住宅为主（90平米以下住房面积占住宅开发总面积的70%），住宅总建面40万平方米，容积率不超过1.5，建筑限高30米。12本报告是严格保密的。A A区未来将由地块南侧东坝路和北侧亮马河北路进入，目前南区未来将由地块南侧东坝路和北侧亮马河北路进入，目前南侧的进入条件较为成熟，城市意向和形象景观皆优于北侧侧的进入条件较为成熟，城市意向和形象景观皆优于北侧u进入性：项目东临五环快速路，不能在东边界开口；项目北临亮马河，亮马河北路规划实15、施无时间节点；项目以西是东风乡，仅有东坝路与青年路相连，到城市中心的通达性较弱；项目东南角临五环七棵树出口。通过涵洞与东坝集团相连七棵树高尔夫俱乐部北京红十字朝阳医院坝河、亮马河流经污水处理厂、华侨公墓东风乡界内1 11 12 24 46 63 35 513本报告是严格保密的。A A区总占地区总占地12001200亩，其中建设用地亩，其中建设用地105105亩，为绿色产业项目的配套建亩，为绿色产业项目的配套建设用地，乡产权，已签订设用地，乡产权，已签订5050年租约，并以经营性的文化艺术产业项目年租约，并以经营性的文化艺术产业项目向规委规划报批向规委规划报批u项目建设用地属于为给规划绿化隔离地16、区“真绿”后的经常性管理提供必需的资金，而规划的与绿地无矛盾经营性建设项目的绿化配套用地；u虽然项目近邻东坝集团，但不属于东坝集团，而是属于东坝乡，乡产权的集体用地属性，已经签订50年的租约，租金已经支付，拥有全部的经营权和收益权。n地块四至为：东至东坝路，北以坝河为界，南临平房乡乡界和东坝路，西以东风乡乡界为限；n该类项目的指标条件：对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地面积在6.67公顷（100亩）以上的，允许有3-5的土地用于与绿地相适宜的建设项目，但不得搞房地产开发和任何工业项目。此类项目的建筑物高度要严格限定在层以下（不高于米）20号文项目A区占地面积（公顷）7容积率1建筑面积（万平17、方米）7建筑密度%45绿化率%41.5车位（辆）65014本报告是严格保密的。A A区的大规模绿化用地和水资源的亲近使项目具备在景观上形成竞争区的大规模绿化用地和水资源的亲近使项目具备在景观上形成竞争力的潜质，低密度、高绿化率，不具备昭示性、闹中取静自成一格力的潜质，低密度、高绿化率，不具备昭示性、闹中取静自成一格u约束条件约束条件u东五环绿化隔离带退道路红线100米，北边坝河有60米的绿化隔离带，西北角退污水处理厂300米，其中200米，约40亩占地被公墓占用；u中间部分位置是七棵树村，属于东风乡，对项目用地整体性有一定影响；u七棵树村的位置及边界的退线要求使项目的可利用建设占地基本固定，也18、与五环路保持了一定距离，昭示性不明显、闹中取静。资源条件资源条件u亮马河：在人的感知中，水化率比绿化率更令人兴奋和值得体验，亮马河的流经为提高项目的水化率创造了很好的资源条件；u高尔夫球场：高尔夫球场作为高端休闲娱乐设施，为项目起到提升地块价值和聚集人气的作用；15本报告是严格保密的。项目价值总结项目价值总结本体价值小结本体价值小结u紧邻五环快速路，方便到达城市各功能节点紧邻五环快速路，方便到达城市各功能节点u用地具备一定规模，规划上有较大的可发挥空间用地具备一定规模，规划上有较大的可发挥空间u地块高绿化率、临近水体资源，有高起点规划的条件地块高绿化率、临近水体资源，有高起点规划的条件16本报19、告是严格保密的。A A区界定：兼具环境资源价值和文化休闲产业氛围的、区界定：兼具环境资源价值和文化休闲产业氛围的、快速启动中的绿隔新区快速启动中的绿隔新区低建设密度、高绿化率、亲水、内向型、临近高端城市休闲设施的经营性艺术主题建设项目B B区界定：城市主动拓展区域大规模综合型房地产项目区界定：城市主动拓展区域大规模综合型房地产项目临近主城、交通便捷、靠近艺术产业区、区域价值快速提升以文化艺术产业为核心驱动力的以文化艺术产业为核心驱动力的以文化艺术产业为核心驱动力的以文化艺术产业为核心驱动力的 小规模区域开发项目小规模区域开发项目小规模区域开发项目小规模区域开发项目 项目界定项目界定17本报告是20、严格保密的。对区域开发的研究我们关注的根本在于对区域开发的研究我们关注的根本在于“特定人群在一定的空间内进行特定人群在一定的空间内进行的生产和消费的生产和消费”，并从四个方面对现状进行研究，寻找项目发展机会，并从四个方面对现状进行研究，寻找项目发展机会空间空间/土地土地Space/LandSpace/Land生活生活/消费消费Living/ConsumingLiving/Consuming生产生产/产业产业Production/IndustryProduction/Industry产业：产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人21、口：人口总量人口结构人口特征消费：消费：消费力消费结构消费地点18本报告是严格保密的。研究内容研究内容3.3.文化艺术产业背景解析文化艺术产业背景解析1.1.项目所在区域属性与价值项目所在区域属性与价值2.2.项目地块基本条件分析项目地块基本条件分析4.4.项目工作背景总结项目工作背景总结3.3.文化艺术产业背景解析文化艺术产业背景解析19本报告是严格保密的。北京文化创意产业近年发展迅速，年增长率高于北京文化创意产业近年发展迅速，年增长率高于GDPGDP总值增速，到总值增速，到20062006年底产值已占到北京年底产值已占到北京GDPGDP的的14%14%，成为经济重要支柱产业之一，成为经济重22、要支柱产业之一u早在2003年，文化产业实现增加值246.1亿元，占全市GDP比重达到6.7%，已成为首都经济重要的支柱产业之一，2006年底的数据统计文化创意产业产值已达到960多亿元人民币，占北京市GDP的14以上；u2006年12月，出台北京市文化创意产业分类标准，对2005年北京市文化创意产业进行了重新测算；u2006年111月，北京市规模以上文化创意产业单位实现收入2517.4亿元，比上年同期增长18.7%，增幅高于上年5.5个百分点；上缴税金99.8亿元，增长19.3%，增幅高于上年15.8个百分点；从业人员达到45.9万人，比上年增长1.6万人。北京市历年文化创意产业产值对比图北23、京市文化创意05/06年指标对比20本报告是严格保密的。与发达国家相比，中国的文化创意产业还处在起与发达国家相比，中国的文化创意产业还处在起步期，未来仍存在较大发展空间步期，未来仍存在较大发展空间u在英国、美国、日本等国家，创意产业已成为经济发展的支柱产业，增加值超过GDP的。目前，创意产业在中国经济中的比例相对较小，仅为3；u我国2006的文化创意产业产值只是2001年伦敦文化创意产业产值的1/3；u全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14，英国为12。（2006年行业资料）2006年文化24、创意产业的平均增长速度8%3%文化产业占GDP比例中国英国%全球18%日本20%美国文化创意产业人口占总就业人口比例21本报告是严格保密的。英国创意产业的发展主要得益于政府的积极推动，英国创意产业的发展主要得益于政府的积极推动，成为仅次于金融服务业的英国第二大产业成为仅次于金融服务业的英国第二大产业1998199919981999年年起步期起步期2000200220002002年年快速发展快速发展20032003年至今年至今鼎盛期鼎盛期1998年英国政府出台了英国创意产业路径文件；在组织管理、人才培养、资金支持等有关方面逐步加强机制建设；对文化产品的研发、制作、经销、出口等实施系统性扶持;逐步25、建立完整的创意产业财务支持系统 至2000年英国创意产业企业已达122,000家；成为英国雇佣就业人口的第一大产业创意产业主要集中于软件与计算机服务业、音乐、视觉和表演艺术行业；创意产业出口额约占英国外贸出口总额的4.2%；通过税收优惠等政策性扶持，创意产业进一步成功推动了英国出口，有效抵补了货物贸易逆差；英国创意产业英国创意产业产值分布情况产值分布情况22本报告是严格保密的。北京作为政治文化中心意味着文化创意资源的集中，根据发达国际经北京作为政治文化中心意味着文化创意资源的集中，根据发达国际经验，当人均验，当人均GDPGDP达到达到5000-80005000-8000美金时，文化创意产业将成26、为拉动城美金时，文化创意产业将成为拉动城市经济增长的主要动力，能带来较高的关联效益和衍生效益市经济增长的主要动力，能带来较高的关联效益和衍生效益典型案例.伦敦在伦敦，创意产业的艺术基础设施占了全国的40%，由此集中了全国90%的音乐商业活动、70%的影视活动。伦敦市长肯利文斯通表示，创意产业算是伦敦的第二大产业部门（仅次于金融与商业服务业），解决了50多万伦敦人的就业问题，也就是说每增加5个新的工作岗位，就有1个在创意产业中。伦敦的文化创意产业估计年产值为250290亿英镑，从业人员达到52.5万。而且，伦敦创意产业人均产值也远远超过全国的水平，200年伦敦创意产业人均产值为2500英镑左右，27、几乎是全国创意产业人均产值1300英镑的一倍。英国的时尚设计产业每年的产值均达到81亿英镑，出口创汇额高达4亿英镑，而伦敦则拥有全国85%以上的时尚设计师。伦敦出版产业的产值也非常可观，达到34亿英镑，大约占全英国出版产业的36%。人均GDP（美金）拉动城市经济增长动力1000-5000制造业加工业传统服务业5000-10000文化创意高科技现代服务业20062006年北京年北京人均人均GDPGDP达达到到61006100美金美金l 发达国家的发展经验证明，当人均GDP在超过5000美元时，拉动城市经济增长的主要动力之一在于文化创意产业的发展。伦敦和英国1995-2000年文化创意产业人均产值28、北京和伦敦的文化艺术产业产值对照（亿元）23本报告是严格保密的。从文化创意产业细分产业来看，与文化艺术相关的产业门类和从文化创意产业细分产业来看，与文化艺术相关的产业门类和产业收入均达到文化创意产业总体的产业收入均达到文化创意产业总体的50%50%以上以上细分产业类型细分产业类型主要内容主要内容视觉艺术产业从事艺术品的创作及经营表演艺术产业从事戏剧、歌剧、舞剧、音乐等表演及经营文化展演设施产业从事美术馆、博物馆、演艺厅等的经营管理工艺产业从事工艺设计、工艺创作、工艺品展售、工艺品鉴定等电影产业从事影片制作、发行、放映及电影周边生产制作服务等广播电视产业从事无线电、有线电、卫星广播电视、电视经营29、及节目制作供应出版行业从事新闻杂志、书籍、唱片、录音带等具有著作权商品发行的行业。不含电影发行及广电节目和录像带节目的发行。广告产业从事各种媒体宣传物的设计、制作等，独立经营分送广告和招揽广告也属此类设计产业产品设计企划、产品设计、机构设计、原型与模型制作、流行设计、商标设计、视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问数字休闲娱乐产业从事数字休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务设计品牌时尚产业从事以设计师为品牌的服饰设计、顾问、制造与流通创意生活产业源自创意或文化积累，以创新的经营方式提供衣食住行、教育娱乐各领域有用的商品或服务；运用复合式经营，具创意再生能力并提供学习体验活30、动。建筑设计产业包括从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指标设计、庭园设计、景观设计、地景设计等行业。24本报告是严格保密的。艺术品交易、设计服务和旅游、休闲娱乐在北京市艺术品交易、设计服务和旅游、休闲娱乐在北京市文化创意产业中所占比重虽然较小，但是发展很快文化创意产业中所占比重虽然较小，但是发展很快u设计服务、艺术品交易、文化休闲娱乐等行业比重虽然不高，但是作为政府重点扶持的行业，在一系列政策措施的积极作用下，表现出巨大的发展潜力。111月，设计服务、艺术品交易、旅游、休闲娱乐三个行业的收入增幅均在20%以上，高于文化创意产业平均增幅（18%），所占比重均比上年同期有所提高。0531、-06年文化创意产业细分产业增长率对比05-06年文化创意产业细分产业收入比较25本报告是严格保密的。文化内容创意成果文化艺术产业以文化内容和创意成果为核心价值，文化艺术产业以文化内容和创意成果为核心价值，以商业整合以商业整合为运营策略，为社会公众提供文化体验为运营策略，为社会公众提供文化体验艺术家、音乐人设计师/设计公司节目制作人、媒体创意活动产业链条产业链条政府资金支持、税收优惠、营造环境、吸引人才产业类别主体产业主体产业相关产业相关产业商业商业整合整合拍卖拍卖公司公司行业行业协会协会广告广告策划策划代理代理经纪经纪咨询咨询培训培训美术馆美术馆传媒传媒公司公司画廊画廊政府资金支持、税收优惠32、优先采购、吸引人才展示专家、从业者观光旅游人群大众爱好者销售新闻杂志、书籍、唱片、等具有著作权商品发行设计产业（包括建筑设计）广告产业（媒体宣传物的设计、制作、分送、招揽广告）设计品牌时尚产业文艺表演艺术品销售工艺品鉴定创意生活产业（包括休闲娱乐、旅游）文艺创作视觉艺术创作工艺设计、工艺制造视觉艺术品经营文化展演设施产业文化、艺术经纪代理26本报告是严格保密的。目前文化艺术产业下的产业分支在北京均有发展基础并形成了目前文化艺术产业下的产业分支在北京均有发展基础并形成了一定的产业氛围，艺术产业聚集区在北京东部聚焦一定的产业氛围，艺术产业聚集区在北京东部聚焦1中关村创意产业先导基地2005年5月33、28日揭牌，企业约400家，软件设计与互联网集中度高，包括雅虎中国、搜狐、新浪、腾讯等顶尖IT企业，创意产业的企业约150家，动漫及游戏行业4家，政府已经给动漫游戏项目投了1000多万元，并有意增加支持2北京数字娱乐示范基地位于石景山CRD，已投入建设资金5亿元，形成了研发孵育区、体验娱乐区、数字交易区、人才培养区等四个功能区，已入驻数位红、光宇维思、三辰动漫等业界颇具规模企业100余家。下一步，基地将投资9亿元建设大型室内主题乐园，投入3亿元建设国内第一个真人实景数字游乐项目。3国家新媒体产业基地位于大兴区魏善庄镇，星光影视集团、北普陀影视城、北京榆垡国际影视娱乐基地、北京大学软件与微电子学34、院、北京印刷学院，新媒体产业的框架已在大兴渐渐成型。5朝阳大山子艺术中心目前已容纳了画廊、设计公司、特色酒吧、高档餐馆和个性化的家居服饰品店，是明星、雅客、文艺青年和国内外游客的时尚文化区和旅游景点。4东城区文化产业园在北京的北二环的雍和宫东部，中关村雍和园的旗舰项目,由歌华集团整体运作，建设北京动漫网游研发制作中心及版权贸易和进出口交易中心6德胜园工业设计创意产业基地包括设计技术、材料展示、交流培训、机构培育、基础研究等五大功能板块2005年7月启动，数十家国内外知名品牌设计公司先后进驻DRC，06底基地入驻企业已达孵化面积的80%以上。78怀柔影视基地 北京潘家园古玩艺术品交易园区 20035、6年底，北京市文化创意产业领导小组为北京的10个文化创意产业基地和聚集区颁发了认定证书宋庄原创艺术与卡通产业聚集区圆明园画家村迁移此地后宋庄已形成了一个超大型艺术家群落，散居的画家达上千名。中关村软件园 92006-2007北京市文化创意产业版图27本报告是严格保密的。文化艺术产业发展特征小结文化艺术产业发展特征小结u行业发展迅速、会出现区域性集聚发展行业发展迅速、会出现区域性集聚发展u中国的文化创意产业还处在起步期，北京作为中国的政中国的文化创意产业还处在起步期，北京作为中国的政治文化中心，文化创意资源集中、发展空间广阔，未来文治文化中心，文化创意资源集中、发展空间广阔，未来文化创意产业将成36、为拉动城市经济增长的主要动力，文化艺化创意产业将成为拉动城市经济增长的主要动力，文化艺术及其涵盖广泛的相关产业能带来较高的关联效益和衍生术及其涵盖广泛的相关产业能带来较高的关联效益和衍生效益效益u文化艺术本身在整体产业产值中占比较低，但与其直接文化艺术本身在整体产业产值中占比较低，但与其直接关联的衍生价值较高，文化艺术的需求虽然相对个性化，关联的衍生价值较高，文化艺术的需求虽然相对个性化，但衍生价值更易融入商业价值较高的相关主流经济形态中但衍生价值更易融入商业价值较高的相关主流经济形态中完成完成28本报告是严格保密的。研究内容研究内容3.3.文化艺术产业背景解析文化艺术产业背景解析1.1.项目37、所在区域属性与价值项目所在区域属性与价值2.2.项目地块基本条件分析项目地块基本条件分析4.4.项目工作背景总结项目工作背景总结4.4.项目工作背景总结项目工作背景总结29本报告是严格保密的。项目工作背景项目工作背景一、政府对本项目的规划定位为艺术产业城，目的在一、政府对本项目的规划定位为艺术产业城，目的在于顺应大势、推动文化艺术产业发展于顺应大势、推动文化艺术产业发展二、区域价值二、区域价值1.东北方向已经形成了泛文化艺术产业发展带东北方向已经形成了泛文化艺术产业发展带2.项目周边是绿化隔离带，环境价值优越项目周边是绿化隔离带，环境价值优越三、项目处于文化艺术产业带的中心位置、具备一定三、项38、目处于文化艺术产业带的中心位置、具备一定规模、有持续发展空间规模、有持续发展空间四、四、A区用地性质为绿化隔离用地区用地性质为绿化隔离用地B区如不能获得，区如不能获得，A区可以自持经营收益区可以自持经营收益30本报告是严格保密的。项目开发目标项目开发目标项目的综合经济效益最大化是核心目标项目的综合经济效益最大化是核心目标项目的综合经济效益最大化是核心目标项目的综合经济效益最大化是核心目标A A区区区区-经济效益最大化经济效益最大化经济效益最大化经济效益最大化考虑持有物业的租金、运营收益及物业增值收益考虑持有物业的租金、运营收益及物业增值收益考虑持有物业的租金、运营收益及物业增值收益考虑持有物业39、的租金、运营收益及物业增值收益B B区区区区-获得获得获得获得B B区开发权区开发权区开发权区开发权考虑物业销售利润及物业租金、增值、运营收益考虑物业销售利润及物业租金、增值、运营收益考虑物业销售利润及物业租金、增值、运营收益考虑物业销售利润及物业租金、增值、运营收益开发商目标开发商目标政府目标政府目标推动文化艺术产业发展、提升区域形象推动文化艺术产业发展、提升区域形象推动文化艺术产业发展、提升区域形象推动文化艺术产业发展、提升区域形象31本报告是严格保密的。本次汇报议程本次汇报议程一、项目工作背景解析一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析三、项目市场40、环境分析四、项目整体定位及发展愿景四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议五、启动区物业建议六、项目经济测算六、项目经济测算32本报告是严格保密的。以区域开发的视角对开发目标进行分析，我们发现本项目需要解以区域开发的视角对开发目标进行分析，我们发现本项目需要解决的核心问题在于如何从产业发展及区域规划中发现潜在机会决的核心问题在于如何从产业发展及区域规划中发现潜在机会2本项目作为文化艺术产业带中心位置的发展机会，本项目作为文化艺术产业带中心位置的发展机会，适宜的发展规模、承接的功能和产业结构？适宜的发展规模、承接的功能和产业结构？项目综合效益最大化的开发模式和经营模式？项目综合效益最大化的开41、发模式和经营模式？133本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴案例选择标准案例选择标准案例名称案例名称案例借鉴点案例借鉴点2.2.纽约纽约纽约纽约SOHOSOHO区区区区1.1.毕尔巴鄂滨水区毕尔巴鄂滨水区毕尔巴鄂滨水区毕尔巴鄂滨水区 形成文化艺术的产形成文化艺术的产形成文化艺术的产形成文化艺术的产业中心化业中心化业中心化业中心化 文化艺术产业发展文化艺术产业发展文化艺术产业发展文化艺术产业发展推动区域升值推动区域升值推动区域升值推动区域升值 可持续发展的产业结可持续发展的产业结可持续发展的产业结可持续发展的产业结构构构构 区域功能构成、规模区域功能构成、规模区域功能构成、规模区域功能构成、规模42、比例比例比例比例 产业区经营和发展模产业区经营和发展模产业区经营和发展模产业区经营和发展模式式式式3.3.上海上海上海上海8 8号桥号桥号桥号桥34本报告是严格保密的。20 20 世纪世纪80 80 年代毕尔巴鄂城市功能衰退，严重影响了城市形象，针对年代毕尔巴鄂城市功能衰退，严重影响了城市形象，针对于此，毕尔巴鄂市开始实施一个以艺术、文化、贸易及旅游设施建设于此，毕尔巴鄂市开始实施一个以艺术、文化、贸易及旅游设施建设为主导的综合性城市复兴计划为主导的综合性城市复兴计划滨水区滨水区滨水区滨水区20 世纪80 年代，毕尔巴鄂（Bilbao，西班牙北部的港口城市）的经济发展出现增长乏力和城市人口减少43、的现象，同时城市内部用地布局混乱、环境污染和城市交通问题等城市弊病日益严重，尤其是中心区废弃码头及大量的造船厂，使滨水地区的城市功能衰退，严重影响了城市形象。针对这些城市问题，自1989年起毕尔巴鄂市开始实施一个以艺术、文化、贸易及旅游设施建设为主导的综合性城市复兴计划，目标是将毕尔巴鄂建设成为国际性的商贸文化和旅游中心。复兴计划由8 个主要的子项目组成，15年来共投入资金15亿美元。毕尔巴鄂的城市问题：经济增长乏力、区域边缘化、用地布局不合理、作为滨水地区的城市功能衰退、城市形象贬损。35本报告是严格保密的。城市总体发展计划：建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建城市总体发展计划：建设国44、际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化设一系列精品建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化交流活动来刺激城市经济增长和产业升级交流活动来刺激城市经济增长和产业升级滨水区发展滨水区发展项目计划项目计划滨水区重建计划由国家及地区两级政府共同组成的委员会负责实施。计划涉及的投资有三分之二来自私人投资商。为了明确滨水区的改造目标，方便对投资项目的选择，委员会确立了一些优先投资项目，这些项目包括：新兴的服务业项目，城市交通体系改进项目，城市环境整治项目，城市文化品位提升项目及其它社会行动。滨水区重建计划的最主要推动力包括：优秀的公共设施，45、一流交通设施，和新产业门类的注入2.2.城市交通城市交通发展计划发展计划城市复兴城市复兴计划计划1.城市总体城市总体发展计划发展计划3.3.滨水区发展计划滨水区发展计划 36本报告是严格保密的。u滨水区发展计划充分利用城市中部Nersion 和滨水区的景观资源，巩固并推动文化、娱乐等第三方产业的发展。改造和重建的滨水区近百万平米，主要设施包括：港口和物流设施、国际性博览和会议中心、欧洲计算机软件研究中心、大型商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆、一个大学分部，以及千余套公寓及超过20 公顷的绿地。滨水区计划利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区滨水区计划利用城市中部滨水区的景观资源改造和46、重建的滨水区近百近百万平米万平米，包括：会展中心、产业研发中心、商务文化中心、办公和商，包括：会展中心、产业研发中心、商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆和高校业建筑、宾馆和高校37本报告是严格保密的。关键举措：文化发展策略被确定毕尔巴鄂城市复兴最中心环节，旗舰关键举措：文化发展策略被确定毕尔巴鄂城市复兴最中心环节，旗舰项目是古根海姆博物馆公共设施、大量住宅建设和注入新的文化艺术项目是古根海姆博物馆公共设施、大量住宅建设和注入新的文化艺术产业是毕尔巴鄂旧城滨水区城市重建的成功的推动力产业是毕尔巴鄂旧城滨水区城市重建的成功的推动力n1991年，毕尔巴鄂市与纽约古根海姆基金会决定邀请美国建筑大师弗兰47、克盖里为古根海姆博物馆进行建筑设计，希望将新的博物馆营造成当代的艺术奇迹。n1997年毕尔巴鄂古根海姆博物馆在正式落成启用；古根海姆博物馆位于风光旖旎的内尔维翁河畔，与邻近的美术馆、德乌斯托大学及阿里亚加歌剧院共同组成了毕尔巴鄂城的文化中心。n98年后，大规模的商业和周围的住宅建设测地改变了区域的整体形象，为文化艺术产业的注入奠定了基础。n商务办公活动在区域基本成熟开始启动。38本报告是严格保密的。旧城滨水区重建将小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心。铸就著旧城滨水区重建将小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心。铸就著名的名的“毕尔巴鄂效应毕尔巴鄂效应”，滨水区成为城市最繁华的核心区，滨水区成为城市最繁48、华的核心区19971997博物馆馆开幕一年之内就吸引博物馆馆开幕一年之内就吸引136136万参观人群，万参观人群，其中其中8585来自城市以外的地区和国家，而来自城市以外的地区和国家，而8484的人的人仅仅是为了看这个博物馆而来到毕尔巴鄂；到仅仅是为了看这个博物馆而来到毕尔巴鄂；到20002000年带来的经济效益超过年带来的经济效益超过4.54.5亿美元，吸引亿美元，吸引400400多万外国多万外国游客，上缴税收游客，上缴税收1 1亿美元；博物馆门票收入占当年全亿美元；博物馆门票收入占当年全市财政总收入的市财政总收入的4 4，而带动的相关收入则占到，而带动的相关收入则占到2020以上以上旧城滨49、水区的改造整治获得了巨大成功，成为城市的标志。完善的发展策划完善的发展策划，强调基础设施的重要性；商务办公活动在区域基本成熟开始启动。商务办公活动在区域基本成熟开始启动。通过文化艺术设施等标志性建筑标志性建筑（如古根海姆博物馆）的建设来推动；建设公共设施、改善交通等基础设施基础设施和积极注入新产业为注入新产业为保证旧城更新改造实施。39本报告是严格保密的。苏荷区是世界最著名的艺术区之一，也是苏荷区是世界最著名的艺术区之一，也是纽约艺术发展区域的核心纽约艺术发展区域的核心uSOHO是“SouthofHouston Street”的缩写，中文译作“苏荷”；u位于纽约市曼哈顿岛的西南端，属于下城区域50、；u目前纽约的艺术区主要分布在Greenwich village（西村）、East village（东村）、Tribeca、Kings Brooklyn（黑人区）、Chelsea、印度街，这些艺术区都是围绕苏荷区存在的西村西村东村东村黑人区黑人区纽约苏荷区40本报告是严格保密的。苏荷区由南北六条、东西四条主街组成，分为大小苏荷区由南北六条、东西四条主街组成，分为大小8484个街区，占地约个街区，占地约4444公顷公顷u四至：百老汇大道以西、第六大道以东、荷斯顿街以南、运河街以北的几条街；u上下六条街、左右四条街的区域，占地不足017平方英里（44公顷），居民人口约为6541人SOHO纽约苏荷区51、41本报告是严格保密的。阁楼套房和低廉房租始建于19世纪50年代的建筑，经常是以铸铁圆柱和蜿蜒的鹅卵石街道为特色 全部保留苏荷区旧建筑景观，通过立法，以联邦政府的立场确认苏荷为文化艺术区。社会经济水准迅速提高，大多数真正艺术家的离去是曼哈顿的荣耀之地“老仓库建筑”是后现代城市建筑的专有名词与新文化符号之一苏荷区租金飙升，过渡繁华阁楼式公寓的售价达到了数百万元，比艺术画廊里的油画略贵一点儿影响世界的当代艺术潮流，几乎都起源于苏荷许多年轻的艺术家聚集在此今已进入世界现代艺术史的大师级人物如沃霍、李奇斯坦、劳森柏格、约翰斯画商在该区先后设立画廊，原在上城高级街区的不少老字号画廊也相继移来 苏荷区演变52、成了一个社区，转化为一个拥有居住、商业和艺术功能的区域美国电影中很多有关艺术家画室的拍摄场景就在此地。苏荷画廊逾千，艺术家逾万经济迅速发展带来的中产阶级化模式现在被称为“苏荷效应”“新美术馆”及世界顶级现代艺术馆“古根海姆下城分馆”先后落成书肆、餐馆、咖啡座、时装店 纽约市最佳的购物、餐饮和闲逛的地区之一大批画廊迁移成为高级旅游景区古根海姆美术馆的一部分变成了品牌店250家艺术画廊、4家博物馆、近200家餐馆和100家商店高档画廊、精品店影响事件入驻企业关键因素2020世纪世纪5050、6060年代年代自然形成期自然形成期2020世纪世纪7070年代年代艺术区快速发展艺术区快速发展80908053、90年代年代时尚地时尚地/荣耀之地荣耀之地2000 2000 年年-至今至今高级旅游景区、休闲区高级旅游景区、休闲区经过经过5050余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区时尚区、休闲区、旅游区42本报告是严格保密的。目前苏荷区主要具备目前苏荷区主要具备5 5方面的功能，其中方面的功能，其中居住占居住占40%40%、产业占、产业占40%40%、商业占、商业占20%20%苏荷区的苏荷区的功能功能博物馆博物馆商业商业占占20%20%产业产业占占40%40%居住居住占占40%40%酒店酒店苏荷区内及周边一苏荷区内及周边一公里内54、共有三星级公里内共有三星级及以上酒店及以上酒店3 3家，另家，另两公里内还有两公里内还有6 6家家苏荷区内共有博物馆、苏荷区内共有博物馆、美术馆美术馆4 4家，包括新当代家，包括新当代艺术博物馆、古根汉姆艺术博物馆、古根汉姆下城分馆、非洲艺术馆下城分馆、非洲艺术馆区域内人口区域内人口60006000余余人，居住面积约人，居住面积约2020万平万平近近200200家餐馆和家餐馆和100100家家商店，约商店，约6000060000平平250250家艺术画廊，以家艺术画廊，以及相关产业的公司，及相关产业的公司，共约共约2020万平万平酒店名称酒店名称到到sohusohu区的距离区的距离星级标准星级55、标准客房价格人民币客房价格人民币Holiday inn Manhattan downtown0.5Km1917Tribeca grand hotel 0.7Km4360Worthington square hotel 1km2397纽约苏荷区43本报告是严格保密的。21456上海的艺术区已形成清晰的发展带，其中的上海的艺术区已形成清晰的发展带，其中的8 8号桥发展迅速，号桥发展迅速，已成为发展带上的核心区，周边酒店林立、商业气氛浓厚已成为发展带上的核心区，周边酒店林立、商业气氛浓厚8号桥莫干山路泰康路苏州河1933老场坊东大名老仓库214365上海新天地上海新天地1公里公里u8号桥是目前上海发56、展最迅速的艺术区，结合周边高档次工建配套，区域总建面约52万平华美国际酒店华美国际酒店会景楼酒店会景楼酒店千岛湖酒店千岛湖酒店36艺术产业发展带艺术产业发展带核心区核心区上海8号桥44本报告是严格保密的。8 8号桥上海时尚创意中心虽然仅经过两年多的发展，但已成为著名的创号桥上海时尚创意中心虽然仅经过两年多的发展，但已成为著名的创意产业区，通过主动规划产业集群实现了快速发展意产业区，通过主动规划产业集群实现了快速发展卢湾区8号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，众多创意类、艺术类以及时尚类的企业成为了这里的首批租户，其中包括海内外知名的建筑设计、服装设计、影视制作、画廊等等，共吸引了50多家57、国内外创意时尚类企业入驻。8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等大牌机构。“8号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点，“8号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。园区施工旧厂房20032004.42004.12.27创意园区开幕现在号桥真正建成一个国内外创意行业交流、推广、传播的平台，成为一个多功能的时尚创作中心，改建工程在功能上做了极大的调整，同时内部公共空间的预留以及对于租户的严格筛选45本报告是严格保密的。8 8号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，号桥以创意公司、店铺和大型商业活动58、为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能辅之以相关的餐饮娱乐配套功能大型展览：大型展览：创意办公创意办公商业活动商业活动p首届艺穗双周开幕式p盛夏重彩风画展p“瓷缘”展览p申凡画展p“邀请时间”画展ppBBH广告公司 p上海开发区协会 p伦敦艺术大学上海办事处 pELLE内衣展示厅p未设计公司p p香奈儿男表发布会p宝马汽车发布会p迪斯尼手机上市派对p普利斯通产品发布会p雪佛兰车友会娱乐总汇娱乐总汇配套餐饮配套餐饮p恬美容保健会所p前院p潮流运动馆、健身场所pCan you 3S 发型概念店 pp璐娜宴会服务p后院咖啡p乐法贝餐厅p阿罗玛咖啡p清水町日本餐厅p 46本报告是严格保密的。8 8号桥创意59、区二期作为上海卢湾区重点建设号桥创意区二期作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，的精品特色现代化园区，打造时尚创意孵化打造时尚创意孵化器器上海8号桥发展策略业态引进业态引进 二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等。政府支持政府支持 获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发展双年企业奖等荣誉 发展目标发展目标构筑沪上新兴创意产业集聚地 时尚新地标、创意策源地时尚新地标、创意策源地47本报告是严格保密的。8 8号桥区域条件较为成熟，与周围原有公建配套自然结合，各号桥区域条件较为成熟，60、与周围原有公建配套自然结合，各种功能中居住约占种功能中居住约占50%50%、产业占、产业占30%30%、商业占、商业占20%20%8 8号桥大区域功能号桥大区域功能3 32 21 14 4酒店酒店周边2公里内酒店宾馆林立；0.5公里内酒店有3家，客房总计约560套商业商业 占占20%20%距离上海新天地仅1公里1公里内的大型综合百货商场有4家，总面积约12万平产业产业 占占30%30%8号桥艺术产业建筑面积2万平米周边0.5公里内有交通大厦等3家写字楼，其中艺术创意产业也占有相当比例，共约13万平米居住居住 占占50%50%周边0.5公里内有丽园公寓、永业公寓等近10个公寓楼盘，总建面25万平61、以上48本报告是严格保密的。艺术区生态系统由三方面构成，其中艺术艺术区生态系统由三方面构成，其中艺术创作是园区发展的核心驱动力创作是园区发展的核心驱动力艺术核心区艺术核心区生态系统生态系统艺术创作艺术创作工作室、画室、工作室、画室、艺术产业公司艺术产业公司艺术交流艺术交流画廊、沙龙、会展画廊、沙龙、会展衍生服务衍生服务商业、居住、酒店商业、居住、酒店纽约苏荷区、上海8号桥区均已经形成了以艺术为核心的生态系统：艺艺术术创创作作园园区区发发展展的的核核心心驱驱动动力力。浓郁的创作氛围使大量艺术家、艺术机构、设计公司聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺艺术术交交流流园园区区面面向向社社会会的的营营销62、销窗窗口口。大量的展览、沙龙极大地提升了艺术核心区的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍衍生生服服务务园园区区主主要要的的商商业业收收入入来来源源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。案例总结案例总结案例总结案例总结49本报告是严格保密的。先进的文化艺术产业区需要可持续发展的产业结构，即产业结构复合，先进的文化艺术产业区需要可持续发展的产业结构，即产业结构复合，以艺术价值主导，带动区域商务、商业、旅游等综合价值快速提升以艺术价值主导，带动区域商务、商业、旅游等综合价值快速提升63、艺术为主导的艺术为主导的文化创意产业文化创意产业文化艺文化艺术术创意设创意设计计文化文化传媒传媒工作工作室室建筑建筑设计设计家居家居设计设计服饰服饰设计设计广告广告制作制作节目节目制作制作电台电台时尚时尚培训培训依托于区域价依托于区域价值的特色商业值的特色商业休闲餐休闲餐饮饮画廊画廊时尚时尚商业商业休闲休闲娱乐娱乐主题主题餐厅餐厅咖啡咖啡厅厅服饰服饰珠宝珠宝家居家居娱乐娱乐中心中心电影电影院院画廊画廊艺术艺术中心中心文化创意产业文化创意产业交流交流/推广推广/传传播平台播平台大型大型会展会展媒体媒体发布发布文化文化设施设施艺术艺术展展品牌品牌产品产品图书图书馆馆美术美术馆馆学校学校博物博物馆馆64、50本报告是严格保密的。功能总结：产业核心区是承接了产业核心、生态核心、以及会展、功能总结：产业核心区是承接了产业核心、生态核心、以及会展、酒店、居住、文化娱乐等功能形成的酒店、居住、文化娱乐等功能形成的现代服务业集中展示和国际现代服务业集中展示和国际经济文化交流的核心基地经济文化交流的核心基地生态生态生态生态核心核心核心核心生产办公生产办公生产办公生产办公学术学术学术学术教育教育教育教育酒店酒店酒店酒店高档居住高档居住高档居住高档居住文化娱乐文化娱乐文化娱乐文化娱乐案例一：比尔巴鄂滨水区案例一：比尔巴鄂滨水区利用城市中部滨水区的景观资源改利用城市中部滨水区的景观资源改造和重建的滨水区近百万平65、米，包造和重建的滨水区近百万平米，包括：会展中心、产业研发中心、商括：会展中心、产业研发中心、商务文化中心、办公和商业建筑、宾务文化中心、办公和商业建筑、宾馆和高校馆和高校案例二：纽约案例二：纽约SOHO区区经过经过50余年的发展，苏荷区已经成为余年的发展，苏荷区已经成为纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲纽约市重要的艺术区、时尚区、休闲区、旅游区，主要具备文化艺术交流区、旅游区，主要具备文化艺术交流中心、办公、商业、居住、酒店中心、办公、商业、居住、酒店5方方面的功能面的功能演艺中心展示中心餐饮娱乐中心多功能活动中心研发中心学术交流中心教育中心51本报告是严格保密的。规模指标：能够形成产业中心化66、地位的产业核心区规模在规模指标：能够形成产业中心化地位的产业核心区规模在4040万万平米以上，产业、商业、居住的功能比例约为平米以上，产业、商业、居住的功能比例约为2 2：1 1：2 2艺术区艺术区艺术区艺术区名称名称名称名称总规模总规模总规模总规模产业产业产业产业商业商业商业商业居住居住居住居住酒店酒店酒店酒店其他其他其他其他纽约苏纽约苏纽约苏纽约苏荷区荷区荷区荷区占地占地占地占地44444444万平方万平方万平方万平方米米米米20202020万平万平万平万平方米，方米，方米，方米，占占占占40%40%40%40%6 6 6 6万平方万平方万平方万平方米，占米，占米，占米，占20%20%2067、%20%20202020万平万平万平万平方米，方米，方米，方米，占占占占40%40%40%40%三星级及三星级及三星级及三星级及以上以上以上以上1 1 1 1公里公里公里公里内内内内3 3 3 3家，家，家，家，2 2 2 2公里内公里内公里内公里内6 6 6 6家家家家4 4 4 4家博家博家博家博物馆、物馆、物馆、物馆、美术馆美术馆美术馆美术馆上海上海上海上海8 8 8 8号号号号桥桥桥桥建面建面建面建面52525252万平方万平方万平方万平方米米米米15151515万平万平万平万平方米，方米，方米，方米，占占占占30%30%30%30%12121212万平万平万平万平方米，方米，方米，方68、米，占占占占20%20%20%20%25252525万平万平万平万平方米，方米，方米，方米，占占占占50%50%50%50%0.50.50.50.5公里内公里内公里内公里内3 3 3 3家，家，家，家，2 2 2 2公公公公里内里内里内里内20202020余余余余家家家家-由案例分析可知由案例分析可知：u作为世界一流的艺术核心区，总规模需达到占地面积40万平u苏荷区与8号桥都具备了四个方面的功能：产业、商业、居住、酒店u其中产业占30%40%，商业占20左右，居住占40%50%u配置3座酒店，至少有1座三星级或以上的酒店u博物馆、美术馆的存在可以大大增加艺术核心区的知名度52本报告是严格保密的69、。本次汇报议程本次汇报议程一、项目工作背景解析一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议五、启动区物业建议六、项目经济测算六、项目经济测算53本报告是严格保密的。研究思路研究思路1.1.项目的产业发展可行性及市场价值判断项目的产业发展可行性及市场价值判断2.2.产业群体相关物业需求分析产业群体相关物业需求分析4.4.本项目的市场机会研判本项目的市场机会研判3.3.产业带内存量及增量市场机会分析产业带内存量及增量市场机会分析1.1.项目的产业发展可行性及市场价值判断项目70、的产业发展可行性及市场价值判断54本报告是严格保密的。中心城的艺术聚集区：以中心城的艺术聚集区：以798798为起点和中心，为起点和中心，沿东北五环辐射形成若干艺术群落沿东北五环辐射形成若干艺术群落上苑北皋798及辐射区宋庄观音堂1236草场地艺术区环铁艺术城一号地5酒厂艺术园观音堂文化大道 7987984本次选点调研中心本次选点调研中心城内商业化操作的城内商业化操作的6个艺术区个艺术区55本报告是严格保密的。根据艺术商业化程度的不同把艺术区分为两类根据艺术商业化程度的不同把艺术区分为两类进行分析进行分析1.单纯的艺术产业盈利单纯的艺术产业盈利2.艺术产业的衍生价值盈利艺术产业的衍生价值盈利草71、场地艺术区环铁艺术城一号地酒厂艺术园观音堂文化大道 798798分类标准：发展条件发展水平商业化水平56本报告是严格保密的。艺术区个盘供应量在艺术区个盘供应量在2-62-6万平米以内，万平米以内，大部分自大部分自0505年入市，分期开发，年入市，分期开发，目前基本在目前基本在2-32-3期，分期供应量在期，分期供应量在2 2万平米左右万平米左右酒厂艺术园酒厂艺术园一号地一号地草场地艺术区草场地艺术区环铁艺术城环铁艺术城观音堂文化大道观音堂文化大道项目形象项目规模约30000平米30000平米约20000平米56000平米55000平米项目分期及已开发规模已开发1、2规模2万平米，3、4期接受预72、订分为ABCDEO六区，AD已开发约15000平米，B接纳登记ABCD及北皋分区，已建成1万平米左右1期已建成2万平米左右，2期在建共分两期，1期2万平米已开业，2期在建，3期尚有2000亩地入市时间2005.052006.102005.0420052005.9规划图三期四期57本报告是严格保密的。艺术区内普遍提供艺术区内普遍提供loftloft产品形式，新建建筑的建筑层高一般在产品形式，新建建筑的建筑层高一般在5.5-6.65.5-6.6米左右，建筑位置米左右，建筑位置/资源等因素能带来定制化需求或为产品带来溢价资源等因素能带来定制化需求或为产品带来溢价草场地B区酒厂艺术区草场地B区草场地B73、区酒厂艺术区九立方画廊环铁艺术城酒厂艺术区艺术区层高（米）7983-10草场地9环铁艺术区5.8-6.6壹号地5-12酒厂艺术区5.5-6观音堂4环铁艺术城壹号地A区n艺术区提供的最小单位建筑面积一般在200-300平米；n建筑层高在3-12米，新建建筑的建筑层高一般在5.5-6.6米左右。58本报告是严格保密的。目前各项目的需求旺盛，租金水平较开园初期均有所增长，目前目前各项目的需求旺盛，租金水平较开园初期均有所增长，目前租金租金稳定在稳定在1.8-2.01.8-2.0元元/平米平米.天；更远的艺术区租金在天；更远的艺术区租金在1-1.51-1.5元元/平米平米.天天酒厂艺术园酒厂艺术园一号74、地一号地草场地艺术区草场地艺术区环铁艺术城环铁艺术城观音堂文化大道观音堂文化大道项目形象需求情况仅建成1、2期，三期4000平米已订满；4期开始预订D区招商工作已经完成；预计未来的B区租金价格在2元以上位置最好的B区剩余600平方米；北皋分区空置2000多方米一期部分画廊在装修；二期正在建设，招商已经完成2/3一期仅剩于4套；二期共54套，现只接受预订，预订率60-70%实现租金租金从有艺术机构入园伊始1元左右/平米.天目前涨至2元/平米.天D区1.8元/平方米/天，小配房1.3元/平方米/天D区招商工作已经完成，预计未来的B区租金价格在2元以上租金范围从0.9-2元/平米，B区2元/平米，租75、金每3年增长5%，物业费2-3万元每户；北皋分区0.9-1元/平米，物业费19元/平米/年一期租金1.35-1.4元/平米；二期租金1.5-1.8元/平米，按照院子的附加值有所不同。租约为5年，前三年租金年均递增5%一期租金1.6元/平米/天，二期租金1.8元/平米/天，免前三年物业费，合约期三年59本报告是严格保密的。市场处于快速膨胀期，呈现一定同质化局面，进驻机构较为单一，以市场处于快速膨胀期，呈现一定同质化局面，进驻机构较为单一，以画廊和艺术家工作室为主，市场需求细分不明显，画廊与艺术家工作画廊和艺术家工作室为主，市场需求细分不明显，画廊与艺术家工作室同在同价室同在同价酒厂艺术园酒厂艺术76、园一号地一号地草场地艺术区草场地艺术区环铁艺术城环铁艺术城观音堂文化大道观音堂文化大道项目形象机构类别画廊/艺术中心、工作室、学院画廊/艺术中心、工作室、媒体画廊/艺术中心、艺术家工作室画廊/艺术中心、工作室、公司画廊/艺术中心代表机构阿拉里奥北京艺术空间、奥沙艺术空间、程晰东国际当代范迪安、台湾徐正夫、有声有色画廊，金谷仓，时尚杂志社，台湾现代画廊叶永青工作室，三尚艺术画廊、站台中国、华艺莎艺、娑蘿琴山画廊、笑画今古、蓝色空间、视觉重地、九艺术中心兴艺东方艺术中心、林大美术馆、原弓现代美术展览馆、台湾的亚洲艺术中心 60本报告是严格保密的。单纯艺术产业盈利的市场总结单纯艺术产业盈利的市场总结77、艺术家艺术家/艺术机构艺术机构KPIu价格敏感价格敏感u建筑的相对个性化建筑的相对个性化u一定的产业聚集度一定的产业聚集度u市场进入门槛低（泛产业带、对外界环境要求低）市场进入门槛低（泛产业带、对外界环境要求低）u市场潜在供应量大，存在竞争市场潜在供应量大，存在竞争u目前实现的市场价值相对较低目前实现的市场价值相对较低市场结论市场结论61本报告是严格保密的。根据艺术商业化程度的不同把艺术区分为两类根据艺术商业化程度的不同把艺术区分为两类进行分析进行分析1.单纯的艺术产业盈利单纯的艺术产业盈利2.艺术产业的衍生价值盈利艺术产业的衍生价值盈利草场地艺术区环铁艺术城一号地酒厂艺术园观音堂文化大道 778、9879862本报告是严格保密的。798798国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产业模式，成为北京术产业模式，成为北京SOHOSOHO艺术聚落代表和文化旅游地标艺术聚落代表和文化旅游地标63本报告是严格保密的。798798艺术区目前的经营情况艺术区目前的经营情况u798艺术区总占地50万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方米u798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑。艺术区内原有建筑物被充分利用。u随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的0.3元/平米.天上涨至现在的2.0元/平米79、.天，经转租达4-8元/平米.天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。2003年仅租金一项就收入3200多万元。u没有新的扩展空间，区域升级愿望强烈，云集国内外知名艺术家及机构。64本报告是严格保密的。798798是外向型，靠近使馆区是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的改变，改变，798798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显交流区，展示平台的角色日趋明显798独特建筑风格相对低廉租金中央美术学院艺术聚集，影响日趋扩大，国内外媒体吸引到798国际关注、80、步入公众视野05年画廊入驻高峰年旅游目的地中央美术学院被商业挤到城市边缘，直到2001年才搬到望京小区的花家地的新校址。艺术家工作室现代书店、二万五千里文化传播中心、东京画廊798已经初具艺术区雏形 0.3-0.6元/平米04年李象群向北京市人大递交了保留艺术区提案空白空间请施罗德出席“中德当代艺术展”，园区艺术家/机构不断举办艺术展览10家画廊、摄影室餐饮、酒吧服饰品设计店05年9月，尤伦斯艺术基金会正式与七星物业签订合同，租下5000平米的空间索尼/Moto/摩西时装/欧米伽表/宝马/格丽珠宝发布会 40多家画廊广告公司、艺术专业出版社部分艺术家离开了7981.2-1.5元/平米，第一批入81、驻厂区的艺术家大多合约期满 影响事件价格入驻企业关键因素19982003.419982003.4年年自然发展期自然发展期2003.42004.12003.42004.1艺术区快速发展艺术区快速发展20052005年年时尚地时尚地/文化地标文化地标2006 2006 年年-至今至今文化创意产业园区文化创意产业园区文化创意产业大众旅游景点一系列艺术活动时尚活动频繁06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区100多家画廊手工艺品商店承租价格2元/平米转租价格4-8元/平米0.6-1.2元/平米65本报告是严格保密的。798798进驻机构除了画廊进驻机构除了画廊/艺术中心艺术中心/工作室外，餐饮82、业、时尚业、媒体工作室外，餐饮业、时尚业、媒体产业、设计产业、设计/广告公司目前在园区中已经占有很大的比重广告公司目前在园区中已经占有很大的比重教育教育教育教育/培训机构培训机构培训机构培训机构设计公司设计公司设计公司设计公司/媒体媒体媒体媒体/文化传媒文化传媒文化传媒文化传媒时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服饰、家居精品店铺）时尚业（服饰、家居精品店铺）餐饮餐饮餐饮餐饮艺术家工作室艺术家工作室艺术家工作室艺术家工作室画廊画廊画廊画廊/艺术中心艺术中心艺术中心艺术中心u长征空间u仁艺术中心u北京东京艺术工程u北京当代唐人艺术中心u东八时区空间u大窑炉音画影剧场u83、尤伦斯当代艺术中心u时态空间u东成西就艺术空间u中国当代画廊u北京长青画廊uu艺术产业艺术产业u季节咖啡u洞房咖啡u闲着也是闲着u798料阁子u老工厂u天下盐u江湖餐馆u爱心旺uu 商业商业u商务商务u艺术车间u朱钧工作室u八方艺术写作计划工作室u“抽 abstract office”uu影子的服装店u原色生活u新东方风格u银舒+东又西u现代书店艺术书屋u风栖梧u领物食品工作室uu中郝时尚u丰良国际艺术公社uu艺酷网u清华工美u北京盛世春天文化传播有限公司u北京万众创意文化传媒有限公司u大维广告u天维源创u中国互动媒体集团u联合空间技术公司u脉雨空间u世纪光年集团u灰色地壳u弘泰武广告u思想手84、设计u66本报告是严格保密的。具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点套已经成为园区最主要的盈利点798798生态系统生态系统艺术创作艺术创作工作室、画室工作室、画室艺术交流艺术交流画廊、沙龙画廊、沙龙衍生服务衍生服务特色餐饮、零售特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：艺艺术术创创作作园园区区发发展展的的核核心心驱驱动动力力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺艺术术交交流流园园区区面面向向社社会会的的营营销销窗窗口口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和85、艺术品交易的收益状况一般。衍衍生生服服务务园园区区主主要要的的商商业业收收入入来来源源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出文化艺术氛围。随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的0.3元/平米*天上涨至现在的2-5元/平米*天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。园区每年的租金收入在2000万以上。67本报告是严格保密的。北京文化艺术产业市场机会小结北京文化艺术产业市场机会小结p文化艺术产业86、市场需求旺盛，相关产业群体增长迅速，产业文化艺术产业市场需求旺盛，相关产业群体增长迅速，产业聚集的趋势越发明显，为本项目向文化艺术产业方向发展提聚集的趋势越发明显，为本项目向文化艺术产业方向发展提供良好的市场环境；供良好的市场环境；p文化艺术产业和相关产业在项目周边已经形成初步的聚集，文化艺术产业和相关产业在项目周边已经形成初步的聚集，并表现出比文化艺术产业本身更高的商业价值。并表现出比文化艺术产业本身更高的商业价值。68本报告是严格保密的。研究思路研究思路1.1.项目的产业发展可行性及市场价值判断项目的产业发展可行性及市场价值判断2.2.产业群体相关物业需求分析产业群体相关物业需求分析4.487、.本项目的市场机会研判本项目的市场机会研判3.3.产业带内存量及增量市场机会分析产业带内存量及增量市场机会分析2.2.产业群体相关物业需求分析产业群体相关物业需求分析69本报告是严格保密的。除了现有产业聚集区内的市场机会，我们能看到产除了现有产业聚集区内的市场机会，我们能看到产业群体迅速增长的整体产业带上存在各种市场机会业群体迅速增长的整体产业带上存在各种市场机会文化艺术产业群体的需求访谈文化艺术产业群体的需求访谈本次访谈针对艺术行业人士进行，主要了解他们对居所、工作室、本次访谈针对艺术行业人士进行，主要了解他们对居所、工作室、画廊等空间的需求及对园区配套的需求画廊等空间的需求及对园区配套的需88、求70本报告是严格保密的。目前现存艺术区没有很好满足产业群体需求，体现在交通不便利、处目前现存艺术区没有很好满足产业群体需求，体现在交通不便利、处于发展初期不成规模，因而用于行业交流的公建配套不足于发展初期不成规模，因而用于行业交流的公建配套不足u产业群体认为目前北京艺术园区存在的问题包括：1.不集中、区位条件差；2.尚需要发展，还没有成型；3.配套设施不足，如停车场、酒吧、饭店、美术馆，及用于研讨交流的公共设施u产业群体而艺术区最具吸引力的因素包括：u美术馆资源、优美的自然环境、知名艺术机构聚集，以及用于行业商务交流的高档餐饮和会所类配套及公共设施艺术产业区最具吸引力因素艺术产业区最具吸引力89、因素人数人数便利的交通条件一流的美术馆资源优美的自然环境知名的艺术机构聚集良好的建筑形式主题公园或举办PARTY的室外空间高档餐饮配套会所类配套调研问卷：您是否觉得北京的艺术园区存在一定问题？是_否_如有，您觉得是什么问题?1.配套设施不足，如停车场、酒吧、饭店，最缺的是美术馆和开学术研讨会的公共设施。2.缺乏配套的服务咨询机构71本报告是严格保密的。当前艺术家工作室已承担起除创作以外的其他功能，如接待、当前艺术家工作室已承担起除创作以外的其他功能，如接待、作品展示，因此艺术家对工作室及展示空间的需求较高作品展示，因此艺术家对工作室及展示空间的需求较高根据调查根据调查p艺术家的作品在艺术园区的90、工作室完成的有6人，略多于家里完成的4人，没有在公司工作室完成的p艺术家完全不在工作室居住的有7位，偶尔居住的有2位，表明工作室的居住功能已完全剥离p关于工作室租金，有两位艺术家的工作室为2元/平米/天，另有两位低于0.5元/平米/天，租金水平不高p工作室面积大小差别悬殊，200250平与80平左右是相对集中的两个区间序号面积层高创作接待作品展示作品销售举办party120005.022503.032207.542003.05807.06807.07203.0工作室展示空间办公和接待临时居住和休憩面积层高面积层高面积层高面积层高A405605够用3B10041004203C3008200D3091、061006504504E300520051003503艺术家工作各空间面积层高需求艺术家工作室承担的功能72本报告是严格保密的。艺术家作品除日常经营的画廊和艺术中心展览外，展览活动发布会地艺术家作品除日常经营的画廊和艺术中心展览外，展览活动发布会地点较集中在美术馆点较集中在美术馆/博物馆类的大型公建场馆进行，并对公建场馆建博物馆类的大型公建场馆进行，并对公建场馆建筑指标有较高的要求筑指标有较高的要求面积（平方米）层高（米）租金（元/天）1000-20008-9-500-10003-555003-515008-915008-9-5u艺术家每年参加的展览活动在美术馆、画廊、艺术交流会分别为13次92、u展览活动发布会地点集中于美术馆/博物馆、画廊、艺术中心u展览活动开幕式人流在200500人、4000以上两个区间的情况较多u展览活动开幕式停车位数量需求大多在100以下u展厅面积多小于500平，层高和租金水平差异较大展览活动开幕式人流展览活动开幕式停车位数量展览活动发布会地点73本报告是严格保密的。产业群体对产业区的行业交流和休闲娱乐功能都有强烈的需求，希望产业群体对产业区的行业交流和休闲娱乐功能都有强烈的需求，希望园区具有餐饮、休闲健身、会议会展等配套功能园区具有餐饮、休闲健身、会议会展等配套功能类别商业/配套123456餐饮类小食街美式快餐中餐/饭店咖啡厅/茶艺酒吧街主题餐厅休闲类普通电93、影院数码影院宴会厅保龄球健身馆室内高尔夫电玩娱乐水疗馆商务类宴会厅高档餐厅酒店会议中心行业内聚会和交流场所74本报告是严格保密的。产业人口对于居住地与工作室的距离比较敏感，对产业带内包产业人口对于居住地与工作室的距离比较敏感，对产业带内包含创作空间的居住产品有较高需求含创作空间的居住产品有较高需求我的家到工作室坐车大概十几分钟，挺好的，家和工作得分开，但也不能太远，时间全浪费在路上不行。其实我最希望能走着去工作室，要是路上再有点花花草草就更好了我住在艺术区里，没灵感的时候白天也能回家睡觉、找朋友吃饭，要是有激情，半夜爬起来也能工作，反正就是很方便，喜欢随性很想和圈子的朋友们都住在一块，但老婆不94、让，说住艺术区里太没家庭气氛了，可是现在的社区也太没气质了，去工作室还要跑很多路不喜欢现在住的社区，房子太朴素，景观太普通，特别是社区里的人也太没感觉了，很想搬到艺术区去住，24小时都不出来一直住在工作室，其实自己也想在找个住的地方，可是艺术区周边的房子又贵又难看很满意现在的工作室，环境优美、闹中取静，能住在这周边该多好。可我是有家庭的人，总不能把一家老小都搬来住工作室吧，即使他们都愿意，也住不下。很多人会以为艺术家都是有点怪怪的人，我们就是有那么点随性、那么点个性而已，不要把工作室、住所都设计得太夸张了，还是应该有些家庭气氛的。现在有白领气质、富贵气质的房子，怎么没有艺术家气质的呢？艺术群体95、调研75本报告是严格保密的。小结小结u现有产业园区处于发展初期，功能扩展受到园区规模的现有产业园区处于发展初期，功能扩展受到园区规模的局限，没有很好的满足产业人口创意工作及工作以外的局限，没有很好的满足产业人口创意工作及工作以外的延展需求；延展需求；u产业人口对于承载工作、行业交流、居住、娱乐休闲等产业人口对于承载工作、行业交流、居住、娱乐休闲等功能的物业还存在大量潜在需求，并对物业建筑指标、功能的物业还存在大量潜在需求，并对物业建筑指标、环境、配套均有较高的要求。环境、配套均有较高的要求。76本报告是严格保密的。研究思路研究思路1.1.项目的产业发展可行性及市场价值判断项目的产业发展可行性及96、市场价值判断2.2.产业群体相关物业需求分析产业群体相关物业需求分析4.4.本项目的市场机会研判本项目的市场机会研判3.3.产业带内存量及增量市场机会分析产业带内存量及增量市场机会分析3.3.产业带内存量及增量市场机会分析产业带内存量及增量市场机会分析77本报告是严格保密的。面对各种机会，本项目的物业发展方向市场可面对各种机会，本项目的物业发展方向市场可行性判断行性判断居住办公商务接待生活休闲公寓公寓/别墅别墅 低密度办低密度办公物业公物业酒店酒店会馆会馆度假酒店度假酒店/度假村度假村企业会所企业会所 百货店百货店专业卖场专业卖场mallmall餐厅餐厅/酒吧酒吧/咖咖啡厅啡厅会馆会馆Mall97、Mall度假村度假村度假酒店度假酒店/度假村度假村市场可行性市场可行性收益水平收益水平会议会议商务沟通商务沟通 接待贵宾接待贵宾购物购物餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐 休闲度假休闲度假会所类物业会所类物业酒店类物业酒店类物业商业商业需求导向物业形式78本报告是严格保密的。物业功能的方向探讨物业功能的方向探讨1.1.商务接待办公居住居住生活休闲一手房市场一手房市场租赁市场租赁市场1.出售长期使用权的别墅市场出售长期使用权的别墅市场2.别墅租赁市场别墅租赁市场3.高档公寓租赁市场高档公寓租赁市场79本报告是严格保密的。北京六环外的昌平、怀柔等别墅板块存在北京六环外的昌平、怀柔等别墅板块存在大量的出售使用98、权的别墅项目大量的出售使用权的别墅项目u总体上别墅市场可分为日常居住型别墅市场和资源驱动型别墅市场；u日常居住型别墅市场：根据客户所能接受的通勤时间，目前市场认可的日常居所别墅分布最远为六环沿线；u北京的六环以外、在昌平、怀柔、密云、延庆等休闲度假别墅市场，也可以认为是资源型驱动的别墅板块存在大量的乡产权别墅；市区市区延庆延庆怀柔怀柔昌平昌平密云密云80本报告是严格保密的。出售使用权别墅意味着存在资产投资风险，因此实现总价低、出售使用权别墅意味着存在资产投资风险，因此实现总价低、且交易成本高且交易成本高u位置：项目位于昌平以东12公里，属昌平区崔村镇管辖。村内有1500亩标准化果园，三面环山，99、一面环水，有一定人文环境，旅游产业，高尔夫球场等高端设施，生活配套较丰富；u产权属性：乡产权，产权证是宅基地证，永久性使用，没有固定期限，村里向购房者颁发荣誉村民证书；u产品形式：联排、双拼，目前已开发200-300套，销售情况较好，4-5套/月，主力户型总价在100万以下，价格便宜，是同类别墅的1/2，而且购买后可翻盖；u客户构成：有一定区域性，集中在亚北、海淀，属于有别墅梦想而又支付能力有限的客户。u客户特点：客户特点：市场上能看到的客户是有别墅市场上能看到的客户是有别墅梦想向，但总价支付力不足的梦想向，但总价支付力不足的客户，有一定的区域性客户，有一定的区域性u实现价格：实现价格：没有产100、权导致产品性价比要求没有产权导致产品性价比要求很高，最终实现的价格为同类很高，最终实现的价格为同类别墅的别墅的1/21/2左右左右仅出现在郊区别墅市场上，由仅出现在郊区别墅市场上，由于不适宜作为资产投资，总价于不适宜作为资产投资，总价有较强的天花板效应，交易成有较强的天花板效应，交易成本偏高本偏高乡产权别墅的特点乡产权别墅的特点案例：香堂文化村81本报告是严格保密的。项目以北的中央别墅区可参考别墅租金在项目以北的中央别墅区可参考别墅租金在3-43-4元元/平米平米.天，天，城市别墅实现的租金更高可达到城市别墅实现的租金更高可达到4-54-5元元/平米平米.天天u对于别墅板块而言，本项目的区位处101、城市中心别墅、中央别墅区和京沈板块之间名都园名都园丽高、丽斯丽高、丽斯京润水上京润水上大湖山庄大湖山庄怡龙别墅怡龙别墅东山墅东山墅莱蒙湖莱蒙湖中央别墅区京沈沿线城市别墅世纪国际艺术城京城雅居京城雅居项目形式租金范围（元/平米/天）大湖山庄独栋4.44-4.50名都园独栋4.64双拼4.21丽高王府独栋2.78-4.21丽斯花园独栋2.89-3.15双拼2.9-3.86京润水上独栋4.18-5.00双拼4.10-4.71东山墅独栋6.2京城雅居联排0.42注：美元报价按照1：8换算82本报告是严格保密的。别墅租赁市场的客户主要来自欧美国家东部工作的外企高管、使馆人别墅租赁市场的客户主要来自欧美国102、家东部工作的外企高管、使馆人员，而吸引他们的与城市的密切关系、国际学校、国际生活氛围和成员，而吸引他们的与城市的密切关系、国际学校、国际生活氛围和成熟的别墅区配套熟的别墅区配套城市中心中央别墅区u位置：项目位于东北四环内，朝阳区霄云路18号u规模：别墅区占地3000亩产品形式：独栋/双拼，以独栋为主，面积在250-800平米，800平米独栋基本沿湖（300亩）排布；u客户构成：欧美外籍客户占80%，如阿拉伯联盟驻华代表处、立陶宛大使馆、斯洛文尼亚大使馆等；u租金：开发商已留出一个组团持有经营，目前出租率在50%左右，800平米租金12万/月.套，260-270平米租金在3.2万/月.套左右。u103、位置：中央别墅区u规模：占地面积20万，建筑面积11万u产品类型：独栋/双拼/联排，面积220-280京润水上花园别墅长岛澜桥u位置：中央别墅区u规模：占地面积66.7万，建筑面积40万u产品类型：独栋/双拼联排，面积260-320u客户构成：租赁客户整体预算水平高，约4500-8000美金，主要为外企高管、使馆参赞；u价值点：看重本项目方便孩子步行上学及社区周边配套成熟u客户构成：租赁客户多为欧美企业高管，少量国际学校教师；u价值点：国际化氛围/国际学校、便利交通优山美地83本报告是严格保密的。高档公寓租赁市场实现的租金在高档公寓租赁市场实现的租金在1.5-2.51.5-2.5元元/平米平米104、.天，高档公寓的大面天，高档公寓的大面积豪宅户型能实现更高的租金，达到积豪宅户型能实现更高的租金，达到2-32-3元元/平米平米.天天1234567891011121614151317181920序号 项目名称1-2室3-4室1丽都水岸1.66-3.152.04-2.782北京奥林匹克花园0.951.193卡布奇诺1.28-1.391.454晶都国际1.061.285星河湾3.19-3.816丽都东方国际公寓2.027电子城居住小区0.57-0.632.04-2.228梵谷水郡1.670.69-0.879亮马新世界0.9-1.470.91-1.2810东润枫景1.11-1.811.02-1.4105、811泰华滨河苑1.13-1.28112上东三角洲0.74-0.9913宏源公寓1.09-1.411.04-1.2514银枫家园0.97-1.270.94-2.0215飘home1.03-1.751.1316海润国际公寓1.82-2.782.33-3.117阳光上东1.85-2.781.67-3.1518国美第一城0.78-1.230.74-0.9319华纺易城0.8-1.060.77-1.0720国兴观湖国际1.89-2.151.63-2.584本报告是严格保密的。高档公寓的租赁市场客户也以外企的中高层管理人员为主，但同样市高档公寓的租赁市场客户也以外企的中高层管理人员为主，但同样市场依托于106、区域成熟度和高档住区氛围，市场价值实现存在压力场依托于区域成熟度和高档住区氛围，市场价值实现存在压力KPIKPI先进城市要素形先进城市要素形成的功能体系成的功能体系交通体系交通体系：通畅的交通流线、城市主要干道/景观大道，便利的停车及转车、换乘通道功能设施功能设施：商务区辐射圈层内，或有产业支撑，周边酒店、会所、商业聚集，已形成高档住区认知产品规划设计产品规划设计建筑外檐建筑外檐：公建风格立面，天然石材、玻璃幕墙等建筑材料彰显品质平面功能平面功能：实现家居基本功能需求和居住舒适度，同时功能空间保持一定灵活性公共空间公共空间：酒店式大堂、商务休闲会所、电梯/走道/地面/墙面均采用酒店标准项目功能107、配置项目功能配置项目公建配套项目公建配套：酒店/商务会所、商业形成的集公寓、购物、娱乐、餐饮一体的商务休闲氛围设备设施配套设备设施配套：精装修，热水、空调、兴风设备配套、社区智能系统、家居智能化酒店式服务酒店式服务：提供适于商务与家居的双重服务标准，纳入酒店服务体系高档公寓租金实现高价值的高档公寓租金实现高价值的KPI85本报告是严格保密的。对于居住需求整体市场旺盛，对于以下三类满足居住功能的租赁对于居住需求整体市场旺盛，对于以下三类满足居住功能的租赁/使用权出使用权出让市场，从收益水平和市场可行性的角度综合评价，让市场，从收益水平和市场可行性的角度综合评价，A A区都不适宜区都不适宜使用功能108、使用功能居住居住分类市场分类市场使用权别墅别墅出租高档公寓出租参照案例参照案例香堂文化村六环以外昌平,怀柔,密云,延庆等休闲度假别墅市场京润水上花园别墅大湖山庄名都园丽高王府京润水上东山墅丽都水岸海润国际电子城阳光上东观湖国际收益水平收益水平回现1-1.5万/平米折合租金：1.4-2元/平米.天租金3-4元/平米.天租金1.5-3元/平米.天依托条件与依托条件与驱动因素驱动因素总价敏感作为资产属性有一定风险交易成本较高交通便利涉外氛围/商务区辐射范围成熟别墅市场租赁氛围资源价值驱动交通便利、商务区辐射范围内区域成熟度高档居住氛围宜居的资源价值发展可行性发展可行性对于本项目收益水平较对于本项目收109、益水平较低，且存在市场风险低，且存在市场风险本项目周边不具备别墅本项目周边不具备别墅租赁氛围，市场风险大租赁氛围，市场风险大本项目没有可以依托的高本项目没有可以依托的高档居住氛围和区域成熟度，档居住氛围和区域成熟度，且收益水平不高且收益水平不高86本报告是严格保密的。物业功能的方向探讨物业功能的方向探讨2.2.办公办公商务接待生活休闲低密度办公低密度办公根据区位特点，探讨低密度办公物业居住87本报告是严格保密的。低密度办公物业分布低密度办公物业分布玉泉慧谷玉泉慧谷森根国际森根国际非中心非中心BDA本项目本项目总部基地总部基地88本报告是严格保密的。低密度办公项目个盘供应量在低密度办公项目个盘供110、应量在1010万平米以上，分期供应量在万平米以上，分期供应量在5-85-8万平万平米，主力单体建面在米，主力单体建面在1000-40001000-4000平米，非成熟区域依赖自身配套平米，非成熟区域依赖自身配套非中心非中心BDABDA国际企业大道国际企业大道总部基地总部基地玉泉慧谷园玉泉慧谷园森根国际森根国际项目规划项目规划项目规模项目规模总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，30万平米写字楼总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米总占地面积65公顷，建筑面积140万平方米占地 154余亩，33栋单体，共33栋总建筑面积11000平方米开发分期开发分期一期为7个组团，8.4万平方米一111、期34座独栋办公楼二期16栋7-18层单体一二期企业已住满，目前三期一期10.5万平米，二期5.8万平米共一期容积率容积率R=1.15R=0.77-R=1.2-单位面积单位面积单栋面积最小的是2300平方米，最大的是3400平方米。可售面积从400平米至整栋3000平米一期单栋1000-3000平米，二期单体面积4000-12000平方米，标准层面积为500800平方米每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座单体建筑在1700-3500平米单元面积600-800平米，15单元配套规模配套规模10万平方米会展中心、2.65万平米会所、11000平米酒店及酒店式公寓 配套有 3700平米会112、所（康体、娱乐、就餐）总面积约60000平方米六星级酒店，面积约12.5万平方米商业配套设施以学生标准享用清华图书馆，园区内小型会议中心容纳200人，紧邻金百翰森跟国际大酒店89本报告是严格保密的。有一定商务氛围的区位条件是实现高租金的最主要因素，商务陌生区有一定商务氛围的区位条件是实现高租金的最主要因素，商务陌生区能实现的租金水平在能实现的租金水平在2.5-2.82.5-2.8元元/平米平米/天，项目普遍具备一定特色优势天，项目普遍具备一定特色优势非中心非中心BDABDA国际企业大道国际企业大道总部基地总部基地玉泉慧谷园玉泉慧谷园森根国际森根国际单体形象单体形象周边条件周边条件非中心位于朝阳113、区定福庄集团区域内位于荣华南路环岛的西南侧，紧邻开发区公交总站，附近丰富的公交路线路位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内位于中关村高科技园区辐射地带，距西北四环1公里，距中关村核心区5分钟车程森根国际位于北苑路与五环路交汇路口项目特色项目特色组团式规划，以“泡”为基本元素，每一组团选用3个矩形办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一科技园区。园区由33栋单体办公楼组成，对高新技术产业有优惠政策（进京指标），鼓励114、留学生创业-实现价格实现价格2.6-2.8元/平米/天2.5-2.8元/平米.天2.4-2.8元/平米.天3.5元/平米.天客户构成客户构成外企多，国内企业少，国内企业也多有国际性业务，如中国船东互保协会、杜邦保险，基金金融公司，贸易公司、外国企业代表处等以国内企业为主，高科、研发类企业占了60，其他的包括服装企业（白领、kappa等，中民燃气、NABARRO汇集诚通、三星、内蒙古鹿王羊绒等企业总部，一定比例的投资客中油北京销售有限公司、中新视迅（北京）传媒科技有限公司、北京奥林匹克传播有限公司等，科技类公司为主除森跟国际自用外，散客较多90本报告是严格保密的。五环沿线的低密度办公项目市场较为115、旺盛，各项目均有一定比例的投五环沿线的低密度办公项目市场较为旺盛，各项目均有一定比例的投资客或自用兼投资客户，并已形成明显的租赁市场资客或自用兼投资客户，并已形成明显的租赁市场非中心非中心BDABDA国际企业大道国际企业大道总部基地总部基地玉泉慧谷园玉泉慧谷园森根国际森根国际销售状况销售状况一期一-五组团尉整栋发售，剩余零售面积从300多到3000多。2005年9月开盘，开盘价格8000元/平米，目前销售均价12000元/平米2004年5月开盘，5500-6000元/平米，2006年底清盘，清盘价格7580元/平米。业主对外招租，价格为2.6-2.8元/平米/天。一二期企业已住满，目前三期06116、年开盘，售价8700元/平米，专门有租赁部为业主代租，有部分投资客和部分零租的自用客户，租金2.5-2.8元/平米.天。04年9月入市，目前的报价是2.4元/平米.天，散租2.8元/平米.天，物业费8元/平米.月，租约1-5年，目前仅剩余一栋待租；目前只有地下室和临街一排4000平米，部分销售，剩余部分出租，已出租1000平米/600平米两套，剩余180平米数据来源e-fdc:BDA国际企业大道合计销售面积557590平方米，销售额3.37亿元销售面积（平方米）数据来源efdc:非中心合计销售面积31140平方米，销售额2.41亿元销售面积（平方米）91本报告是严格保密的。低密度办公市场的总结117、：具备市场可行性，收低密度办公市场的总结：具备市场可行性，收益水平在益水平在2.5-2.82.5-2.8元元/平米平米.天天p市场空间：市场空间：城市商务区过高的商务成本趋使越来越多的企业开始选择城市商务区过高的商务成本趋使越来越多的企业开始选择郊区化办公，目前市场可见的低密度办公物业以销售为主，郊区化办公，目前市场可见的低密度办公物业以销售为主，表现了较好的回现性，并已形成一定的租赁市场，租金在表现了较好的回现性，并已形成一定的租赁市场，租金在2.5-2.8元元/平米平米.天天p客户价值点：客户价值点：1.较低租金水平较低租金水平 2.低密度办公环境低密度办公环境 3.临干道交通便利临干道交118、通便利与同类项目相比，本项目在规模和区位条件上不具有明显与同类项目相比，本项目在规模和区位条件上不具有明显竞争优势竞争优势从客户价值和同类项目竞争来看，收益性的上扬空间不大从客户价值和同类项目竞争来看，收益性的上扬空间不大92本报告是严格保密的。弹性物业功能的方向探讨弹性物业功能的方向探讨3.3.商务商务接待接待办公居住生活休闲1.企业会所企业会所 a.别墅别墅 b.企业会所项目企业会所项目c.企业专属会所企业专属会所2.高档会馆高档会馆3.高档商务酒店高档商务酒店4.度假酒店度假酒店/度假村度假村93本报告是严格保密的。从企业行为的角度分析，企业会所从企业行为的角度分析，企业会所/酒店酒店/119、度度假村假村/商务会馆都在互相分流商务接待的市场商务会馆都在互相分流商务接待的市场正式的正式的非正式的非正式的公开的公开的非公开的非公开的各类发布会各类发布会员工活动员工活动员工福利员工福利内部进修内部进修企业内部高层会议企业内部高层会议正式商务沟通正式商务沟通非正式商务沟通非正式商务沟通总裁住所总裁住所客户活动客户活动招待贵宾招待贵宾企业博物馆企业博物馆企业会所企业会所度假村度假村酒店酒店度假村度假村酒店酒店企业会所企业会所豪宅豪宅/别墅别墅企业会所企业会所豪宅豪宅/别墅别墅度假村度假村商务会所商务会所/顶级会所顶级会所酒店酒店94本报告是严格保密的。以普通别墅形式存在的企业会所呈散布的状态120、，非常以普通别墅形式存在的企业会所呈散布的状态，非常多的别墅盘都会有少量客户购买作为企业会所用途多的别墅盘都会有少量客户购买作为企业会所用途u北京的别墅分布总体上呈现沿“一山一河”的板块聚集分布格局；各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征；项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争。u企业会所客户的类型：企业会所客户的类型：u接待贵宾u非正式商务沟通u员工福利u1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6京通7亦庄8黄村9西山10其它a.a.别墅别墅 b.b.企业会所项目企业会所项目c.c.企业专属会所企业专属会所95本报告是严格保密的。企业会所项目可以分为以下三类，也代表了企企业121、会所项目可以分为以下三类，也代表了企业会所需要具备三种属性业会所需要具备三种属性石上清泉a.a.别墅别墅 b.b.企业会所项目企业会所项目c.c.企业专属会所企业专属会所鸿华高尔夫自在香山一、闹中取静一、闹中取静二、私密和资源占有二、私密和资源占有三、商务外观和格局三、商务外观和格局96本报告是严格保密的。石上清泉石上清泉东临京顺路交通便捷，紧邻东临京顺路交通便捷，紧邻CBDCBD企业聚集地，闹中取静，企业聚集地，闹中取静，内部环境优越，符合企业活动、宴请的私密性，高端配置齐备内部环境优越，符合企业活动、宴请的私密性，高端配置齐备u位于朝阳区四元桥西北侧，四环内唯一被城市永久绿化带包围的豪宅项122、目u 项目原来是绿隔政策下的休闲配套用地，后来变性为居住用地；u项目绿地45公顷，其中占地25万平米的9洞私家高尔夫球场建成于1999年u建设用地占地面积4.06公顷，地上建筑规划共14栋，目前规划为125户；u整体采用上浮式设计，园区一层相当于地上三层；u地上部分7万平米，14 栋u7栋红顶建筑，单栋建面在1700-2200平米，西班牙和美国加州风格；7栋蓝顶建筑，单栋建面在7000平米，7层建筑；1000平米平层/复式豪宅，法式风格；500平米单层大户，西班牙风格；u地下包含3万平米的水上世界温泉会馆和超六星级酒店豪华配套区位区位规划规划设计设计u目前已销售整盘30%，价格在3-5万/平米123、，计划一年销售20套，并全盘销售70%后，剩余持有出租；97本报告是严格保密的。石上清泉前期有企业客户关注，目前客户以私营企业主或企业石上清泉前期有企业客户关注，目前客户以私营企业主或企业高管为主，其中有高管为主，其中有30%30%的客户明显表示有商务接待的需求的客户明显表示有商务接待的需求水世界温泉会馆u地下二层3万平米亚洲最大的水世界温泉会馆，其中1.3万平米VIP俱乐部；u地下一层是超六星级酒店，40间豪华套房，面积在400-460平米。u地上部分7万平米，14 栋u7栋红顶建筑，单栋1700-2200平米；7栋蓝顶单栋7000平米，7层；u意大利/土耳其进口的洞石立面1.1万/立方，整124、体使用共40000平米；u户型设计中局部大开间单体单体配套配套u客户构成：前期以企业客户为主，一直有大机构和政府客户关注，如蓝星集团有意整盘购买作集团在京接待中心，后由于价格原因未成交；已销售的单位中都是以个人名义购买，以私企客户为主，政府及国企客户占到15%；其中有30%的客户明显表示有商务接待的需求；其中有内蒙某矿主购买整栋，在京有公司，目前正在洽谈再购买6/7/8三栋租给大使馆；客客户户98本报告是严格保密的。鸿华高尔夫鸿华高尔夫高尔夫球场里的别墅，突出的户均资源占有优势，低高尔夫球场里的别墅，突出的户均资源占有优势，低建筑密度保证了各单栋建筑之间的私密性和独立性建筑密度保证了各单栋建筑125、之间的私密性和独立性u较早的绿化隔离用地项目u高尔夫球场：占地1300亩u与另外一家公司以入股的方式合作开发，用地性质属于绿隔配套用地，但开发商拿到大产权，但因为不是住宅用地，小业主要在开发商处过户，相当于二手房的手续，项目已开发3-4年u20套左右，总价15000万，900-1000平米u不能按揭，提高了购买门槛，客户中有很多是客户购买作为企业会所用，如文化传媒公司99本报告是严格保密的。自在香山自在香山独栋独栋CULBCULB、总裁的私人会所，公建立项使项目在居住属、总裁的私人会所，公建立项使项目在居住属性发挥上受到限制，内部空间的设计上配合产品定位体现了会所特色性发挥上受到限制，内部空间126、的设计上配合产品定位体现了会所特色u海淀区四季青公园西侧，项目属于科研立项，功能规划上倾向办公，使用权50年，项目定位主要也以办公、别墅会馆为主；u项目总建面20万平米，0.68容积率，共三期，一期产品线有联排、双拼、独栋，二期产品线有5层板楼（敞开式大平层1000多平米），三期规划待定，主要以商务、商业为主；u一期共76套，2006年12月开盘，已售近50%，户型面积主力310、350平米，销售均价18800元/平米，总价600-1300万，主力价位600-800万/套；u06年12月份开始销售，已售30余套，客户主要是来自中关村、海淀区域，个人和公司购买的都有，有作为会馆使用的，有3-5套127、是企业直接登记购买；u项目的销售现场空间设计现代、大气，台地式设计很独特，与其宣传产品卖点“双首层，双庭院”契合 100本报告是严格保密的。大型企业的专署会所通常选择在内城的四合院大型企业的专署会所通常选择在内城的四合院或在郊区自建度假村或在郊区自建度假村u一、大型企业高层对企业会所的要求一、大型企业高层对企业会所的要求u企业高层日常的交往活动多数在五星级酒店的包房，或是企业自己的度假村或者私家会所里；u对私密性要求较高，或闹中取静，或远离城市，有自己一片天地；u二、国企与外企在选择企业会所上的差别二、国企与外企在选择企业会所上的差别u据访谈，很多国企会买城中四合院，价格一般在千万元以上，或者128、在郊区自建度假村；u外企最高层跟国企差不太多，那层看不见的交往（通常是与政府）私密性也很高；但是普通高层的交往比较透明，比如兰会所、四季会都会是他们招待的地方。a.a.别墅别墅 b.b.企业会所项目企业会所项目c.c.企业专属会所企业专属会所关于大型企业的企业会所客户访谈关于大型企业的企业会所客户访谈101本报告是严格保密的。企业会所市场小结：企业会所不会在一个项目中企业会所市场小结：企业会所不会在一个项目中聚集，不适宜作为本项目的主要功能方向聚集，不适宜作为本项目的主要功能方向企业会所企业会所KPIu位置私密，闹中取静或远离城市位置私密，闹中取静或远离城市u内部空间含大开间设计以承接商务功能129、内部空间含大开间设计以承接商务功能u环境优越，有高端休闲娱乐设施环境优越，有高端休闲娱乐设施u鉴于企业会所对私密性的要求，企业会所客鉴于企业会所对私密性的要求，企业会所客户不会在一个项目中聚集；户不会在一个项目中聚集；u市场潜在竞争者众多，酒店市场潜在竞争者众多，酒店/度假村度假村/商务会馆商务会馆都在分流客户。都在分流客户。市场结论市场结论102本报告是严格保密的。北京的高档会所普遍经营状况不佳，四季会是其中经营收益较好北京的高档会所普遍经营状况不佳，四季会是其中经营收益较好的高档会所，采用酒店的推广和经营方式，对外称四季会酒店的高档会所，采用酒店的推广和经营方式，对外称四季会酒店u四季会简130、介：u四季会总建筑面积14000余平米，囊括精品酒店、俱乐部、时尚婚宴等多种功能，并拥有可容纳400人的国际会议中心、大堂吧、30间酒店豪华客房（36平米）、37套250平米三房两厅服务式公寓、四季中餐厅总统房、圣保罗西餐厅、红酒雪茄吧、阅览室、健身中心，以及配置有恒温游泳馆、桑拿、网球、羽毛球、乒乓球、台球等康体设施的四季体育馆。u经营上采取酒店式的推广和经营方式，年经营成本3000-4000万，投资回收期在5-8年。u各种功能的收益性评价：客房会议中心运动休闲设施各种功能中，客房是收益性最好的部分，目前入住率达到70-80%，淡季也在60%左右，有一半以上的长包房客户，就是外企位高管租用的131、房间，标准大概在5000美金（3.6万人民币）/月会议中心500平米，场地租用费3万/天，婚宴的预订已排到10月份（周末），会议/婚宴的收益会占到总收益的50%左右休闲运动功能主要是业主在使用，但基本不赚钱。代表案例：北京星河湾四季会代表案例：北京星河湾四季会103本报告是严格保密的。北京酒店业（含度假村）市场总体特征北京酒店业（含度假村）市场总体特征图图5.1 北京市星级酒店构成北京市星级酒店构成北京市星级酒店分布北京市星级酒店分布北京市四星级以上酒店分布北京市四星级以上酒店分布l两头小、中间大的市场结构两头小、中间大的市场结构u截至2004年底在北京市旅游局正式注册的625家星级酒店中，五132、星级酒店34家，占5.44%；一星级酒店40家，占6.4%，其余均为中档酒店。l中心高、四周低的市场格局中心高、四周低的市场格局u注册的600多家星级酒店中，四星级以上酒店106家。其中朝阳区32家，海淀区与东城区各18家，占全市高档酒店的64%。而各郊县的四星级以上高档酒店数量很少。l高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧高档酒店经营状况较好，低档酒店堪忧2005年2月3日，北京市副市长公布了北京饭店业三星级以下亏损面近46%、四星和五星中有37%亏损的情况。2004年北京市五星级酒店的平均入住率约为65%。经营状况普遍优于中低档酒店。高档酒店市场高档酒店市场u北京市五星级酒店89%分布在城八区133、内，共40家，其中，朝阳区共有18家，占总量的45%；海淀区与东城区各10家，分别占25%；西城区、丰台区共2家，占5%；另外有5家分别位于通州区、昌平区、大兴区与密云县u2008年前，北京酒店的发展将从东部CBD及燕莎商圈转向海淀亚北区域，到08年该区域将新建18家四星级以上高档酒店104本报告是严格保密的。20002000年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来年后北京高档酒店市场收益水平稳健增长，经营状况总体上来说较好，住速率平均在说较好，住速率平均在60%-65%60%-65%以上以上u经过2004年的整体复苏，2005年的北京酒店市场继续强劲增长，平均房价和住宿率分别上134、升了23%和3%。u未来以下四个方面的需求在未来几年内对商务酒店市场将有明显的拉动作用：u北京的对外开放与经济增长使商务旅游保持较高水平的持续增长；u作为国家的行政中心使得公务旅游保持持续增长；u作为国际交流中心、文化中心、信息中心，会议展览市场大规模发展；u私人旅游市场一直稳中有升，奥运会带来更多的国际国内旅游商机。1997年-2005年北京市酒店市场经营业绩105本报告是严格保密的。高档酒店的平均房价远高于较高档酒店，入住高档酒店的平均房价远高于较高档酒店，入住率方面较高档酒店一直略高于高档酒店率方面较高档酒店一直略高于高档酒店u高档酒店与较高档酒店的房价差距在逐步拉大。u从99年到04年135、，较高档酒店的房价基本停滞不前，甚至略有下降，直至05年才首次出现了大幅上涨，上涨率为25%。u从00年到05年，高档酒店的平均房价上涨显著，平均增长率12%1997年-2005年北京市高档酒店与较高档酒店经营业绩比较106本报告是严格保密的。受受0808年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到年奥运影响阶段性供给量较大，竞争加剧，预计到20132013年，年，酒店市场的住宿率水平预计将稳定在酒店市场的住宿率水平预计将稳定在70%70%左右左右u2005年，北京酒店市场共有600多家星级酒店，客房约10万间，其中四星或五星级酒店超过100家；根据奥组委的要求，到2008年北京举办奥运会时星136、级饭店应达到800家，客房数应达到13万间。u2008年前的北京将拥有两座理兹卡尔顿、两座JW万豪、两座洲际、一座四季，而北京也将成为亚洲第二个同时拥有君悦和柏悦两个品牌的城市，全球排名前十的饭店集团除了只在美国本土发展的希尔顿外，其他九家都已经到了北京。2005年-2013年北京市酒店竞争市场供给和需求发展趋势总结及预测数据来源：浩华管理顾问有限公司p奥运会后，北京酒店市场的供给增长速度将放缓，房晚需求的增长速度预计保持稳定，主要因素包括：中国经济的进一步对外开放、基础设施持续改善、以及外国游客到访数量的可望增加107本报告是严格保密的。高档商务酒店集中在中心区繁华地段、商高档商务酒店集中在137、中心区繁华地段、商务办公密集区或机场沿线地区务办公密集区或机场沿线地区3 1245678910 1112序号酒店名称1长城饭店2希尔顿饭店3昆仑饭店4凯宾斯基5国航万丽6港澳中心瑞士酒店7四季酒店8瑞兹酒店9丽都假日酒店10亮马河大厦11大宗饭店12皇家大饭店高档商务酒店市场高档商务酒店市场p高档商务酒店的经营状况总体上来说较好，平均在60%-65%左右；p但未来市场供应较大，存在一定的市场风险。p根据市场扫描的结果，得出高档商务酒店的KPIKPIp中心区繁华地段（至少为区县中心）、商务办公密集区或机场沿线地区p交通便利，辐射能力强p如果位于郊区，需依赖于当地政府的支撑本项目的区位条件与朝阳区138、其他本项目的区位条件与朝阳区其他本项目的区位条件与朝阳区其他本项目的区位条件与朝阳区其他高档商务酒店相比不具优势，单高档商务酒店相比不具优势，单高档商务酒店相比不具优势，单高档商务酒店相比不具优势，单纯的商务酒店方向存在一定市场纯的商务酒店方向存在一定市场纯的商务酒店方向存在一定市场纯的商务酒店方向存在一定市场风险风险风险风险108本报告是严格保密的。北京度假酒店和度假村市场概况北京度假酒店和度假村市场概况总数不多，且发展水平有限总数不多，且发展水平有限由于北京的旅游资源多为观光旅游资源，不具备发展大规模度假酒店及度假村的条件，因此北京的度假酒店及度假村市场总体发展水平较低。集中分布于怀柔、昌139、平、密云、延庆集中分布于怀柔、昌平、密云、延庆在62家三星级以上度假酒店及度假村中，怀柔拥有18家，占29%；昌平拥有17家，占27%；密云和延庆次之，各拥有6家；而其他各郊县共有15家，不足总量的四分之一。中心城区没有度假酒店及度假村。怀柔：京郊度假村最密集的区域。怀柔：京郊度假村最密集的区域。昌平昌平：度假村数量大、档次高，是最具度假村数量大、档次高，是最具竞争力的度竞争力的度假区域。假区域。密云、延庆密云、延庆：有一定数量的度假村，但有一定数量的度假村，但档次较高的档次较高的很少。很少。顺义、通州、大兴、房山顺义、通州、大兴、房山：有少量较高有少量较高档次的度假档次的度假村。村。门头沟、140、平谷门头沟、平谷：度假村较少，且档次普度假村较少，且档次普遍不高。遍不高。度假酒店度假酒店/度假村度假村u北京的旅游资源以人文景观为主，多集中在市内地区，而并没有可以单独支撑高档旅游度假型酒店的强势自然资源；u扫描北京整体酒店市场，城八区以外的高档酒店没有一家的经营可以完全依托于周边足够强势的旅游资源。109本报告是严格保密的。度假酒店度假酒店/度假村市场依托自然景观资源或特色配套，高档度假酒店度假村市场依托自然景观资源或特色配套，高档度假酒店入住率达入住率达60%60%左右，其他大部分度假村年平均入住率左右，其他大部分度假村年平均入住率40%-50%40%-50%怀柔度假市场怀柔度假市场昌平141、度假市场昌平度假市场密云密云/延庆度假市场延庆度假市场其他区域度假市场其他区域度假市场市场供需市场供需度假市场总体需求旺度假市场总体需求旺盛盛，高档度假村和度高档度假村和度假酒店供给不足假酒店供给不足：具有四星级标准的度假酒店及度假村3家度假市场总体需求旺度假市场总体需求旺盛，高档次的度假村盛，高档次的度假村供给较怀柔稍多，供给较怀柔稍多，四星级标准5家高档次的度假村供应高档次的度假村供应很少很少：四星级以上的度假村各有6家，密云的瑞海姆田园度假村为五星级度假村供给和需求都度假村供给和需求都较少，但存在少量高较少，但存在少量高档度假村档度假村依托资源依托于自然景观资源依托于自然景观资源怀柔境内142、共有风景区十余个，其中雁栖湖周边的自然景观资源丰富，且交通较便利依托于温泉资源和便依托于温泉资源和便捷的交通捷的交通旅游景点均不适宜度假用途。因而小汤山区域的温泉成为昌平区域的最有吸引力的度假资源。自然资源价值不高自然资源价值不高多为观光资源，参与性较差。以密云水库为例，旅游者只能在水库周围参观，而不能进入水库游玩。区域内缺乏可依托的区域内缺乏可依托的自然资源，自然资源，但因其距离市区较近因此多数因此多数依托特色配套依托特色配套客户构成以会议休闲度假为主以会议休闲度假为主 以会议休闲度假为主以会议休闲度假为主 以会议休闲度假为主以会议休闲度假为主 以会议休闲度假为主以会议休闲度假为主经营情况高143、档度假酒店及度假高档度假酒店及度假村经营稍好，但总体村经营稍好，但总体运营状况不佳，运营状况不佳，其中只有法官进修学校由于聘请了建国酒店管理集团而实现入住率达60%，而其他大部分度假村年平均入住率40%-50%经营水平和经济效益经营水平和经济效益参差不齐参差不齐北京地区度假物业的领袖，九华山庄的年平均入住率达70%以上，年利润上亿元。而其他中低档的度假村经营状况一般，年平均入住率40%-50%总体经营效益较差总体经营效益较差除了瑞海姆田园度假村和云湖度假村以外，大多数度假村的年平均入住率均不足50%。例如通州区的月亮河度假村主要依托于特色餐饮和桑拿，而大兴区的龙熙温泉假日酒店主要依托于高尔夫1144、10本报告是严格保密的。月亮河度假村月亮河度假村u位于京东北关环岛东南侧，紧邻京哈高速u拥有3公里河道、3条3000米的私家林荫大道、数千株树龄40年的原生树木、3洞高尔夫球场、上万平方米涌泉湖、千亩生态公园等u目前拥有各类客房共142间（套）u1个400平米的宴会厅，可分为3个空间使用，另有4间25平米的小型会议室u中西餐厅、高尔夫、游泳、健身等各种餐饮、娱乐、康体配套齐全u特色配套：桑那北京市设施、服务最好的桑那场所之一 餐饮谭家食府、月宫等通州区档次最高的餐厅uu经营情况经营情况经营情况经营情况u约两到三年的时间实现稳定经营，年收入5000万元左右u散客数量较大，重复购买率很高u客房（桑145、那）餐饮是主要盈利功能，占总收入的80%以上u保证政府部门客户的上门量，定星为4星级，但档次已达5星标准u季节性淡旺季不明显，周中客房出租率20%30%左右，周末90%以上111本报告是严格保密的。度假村度假村/度假酒店的关键因素度假酒店的关键因素高标准的设施及服务（至少四星级以上）高标准的设施及服务（至少四星级以上）度假村成功经营KPI有资源有特色有资源有特色优越的自然资源（如温泉）优越的自然资源（如温泉）初期有集团支撑，有比较稳定的客户网络初期有集团支撑，有比较稳定的客户网络特色的配套（如特色餐饮、高尔夫、水特色的配套（如特色餐饮、高尔夫、水疗等）疗等）强势的景观资源（如山地、湖泊）强势的146、景观资源（如山地、湖泊）根据对度假酒店及度假村经营成功的典型案例分析，得出高档度假酒店及度假村经营成功的KPI：其中高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景观资源和高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景观资源和特色配套是任选其一即可的特色配套是任选其一即可的。休闲、娱乐等各种设施配套完备，满足度假客人在酒店内长时间活动的需求。112本报告是严格保密的。在项目周边也存在一些休闲度假项目，与怀柔、密云等郊县的度假项在项目周边也存在一些休闲度假项目，与怀柔、密云等郊县的度假项目相比，资源相对较弱，通过特色配套吸引商务会议客户和度假客户目相比，资源相对较弱，通过特色配套吸引商务会议客户和度假147、客户u在项目周边也存在一些休闲度假项目，如蟹岛旅色生态度假村、郁金香温泉花园度假村，与怀柔、密云等郊县的度假项目相比，资源相对较弱，通过特色配套吸引商务会议客户和度假客户，属中档项目。蟹岛旅色生态度假村郁金香温泉花园度假村12113本报告是严格保密的。生态体验式度假旅游生态体验式度假旅游北京蟹岛绿色生态度假村，北京蟹岛绿色生态度假村，前店后园前店后园”式经营式经营格局，格局，500500套客房，可容纳套客房，可容纳800800人，娱乐配套设施齐全人，娱乐配套设施齐全u项目概况：蟹岛绿色生态度假村位于朝阳区东北方向机场辅路，占地面积3000亩，采用“前店后园”式经营格局，其中90%的土地用于种植148、养殖业,10%用于旅游休闲度假业,98年开始运营。u项目规模：旅游休闲度假业占地400多亩，包括客房500余套,可同时容纳800人住宿，4家特色餐饮，24间会议室，有高尔夫、康体中心、采摘园、练歌房、体育中心等娱乐配套，最近又增加了蟹宫和啤酒广场。蟹岛农庄一号会议楼农家特色114本报告是严格保密的。主要针对会议和休闲度假游市场，平时入住率主要针对会议和休闲度假游市场，平时入住率50%50%，周末达到，周末达到80%80%，500500套套客房，其中标准间客房，其中标准间380380元元/天，四合院天，四合院25002500元元-8800-8800元元/套，会员八折优惠。套，会员八折优惠。u住149、宿价格：一号会议楼客房共360间，其中主体客房为282间欧式单人间，单人间160元/天，标准间380元/天，套间600元/间，会员给予八折优惠；16种建筑风格的老北京四合院24套，价格2500元-8800元/套，散租院标准间480元/间。u消费者数量：从销售人员处了解，蟹岛平时的住宿率为50%，周末可以达到80%，甚至100%，要至少提前一周预定。平时300-500人/天，周末1000多人/天。u消费水平：人均消费至少200元（不含住宿，低档餐饮），400-500元为主流。单人间u消费人群：因为是中央国家机关及朝阳区政府会议采购定点单位，所以会议人数比休闲度假人数略多。休闲度假人群以北京、河北150、天津占绝大多数。u会议设施：10400人不同规模会议室24个，半日价为800-2400元。套间客厅仿古小院会议室115本报告是严格保密的。竞争优势在于：竞争优势在于：特色餐饮丰富，餐饮档次特色餐饮丰富，餐饮档次40-30040-300元元/人；人；娱乐配娱乐配套设施齐全，包括康体中心、体育中心、采摘园、高尔夫。套设施齐全，包括康体中心、体育中心、采摘园、高尔夫。u餐饮消费：低档40元/人,中档70-80元，宴会标准500-2500元不等；餐饮消费团体散客均有，周末上座率高。u康体中心：建筑面积约1万平米，主要经营温泉游泳、桑拿洗浴、保健按摩、KTV。u体育中心：建筑面积6800平米。u高尔夫151、俱乐部：05年5月开业，分为两层52个打位，现有会员400多人，年卡6800元/人。u其他：有机食品采摘园和生态捡蛋场，让都市人群体验动手的乐趣开饭楼宴蟹楼名称容纳人数菜品开饭楼1000农家菜宴蟹楼200潮汕菜天陇塬200陕北菜田禾源200农家菜天陇塬 田禾源 高尔夫温泉游泳馆KTV包房116本报告是严格保密的。温泉疗养地温泉疗养地北京郁金香温泉花园度假村，占地北京郁金香温泉花园度假村，占地400400亩，各类客房亩，各类客房258258套，以温泉作为最大吸引力套，以温泉作为最大吸引力u北京郁金香温泉花园度假村位于北京市朝阳区东苇路，占地 400 亩，采自地下3000米出水65度的优质温泉，0152、3年由花卉基地改建而成，现有各类客房258套东苇路郁金香大酒楼摩锐水世界温泉别墅欧式别墅健身中心郁金香温泉花园度假村郁金香温泉花园度假村117本报告是严格保密的。针对休闲度假及会议市场，标间针对休闲度假及会议市场，标间250-300250-300元元/天，天，别墅别墅3400-64003400-6400元元/天，周末住宿率达到天，周末住宿率达到80%80%u住宿：258套客房，其中标准间109间、温泉标准间21间、日式温泉小苑 10 套、欧式建筑风格的连排露天温泉别墅71套以及5栋豪华别墅，别墅住宿率较低。u会议设施：各型会议室18个，可容纳400人。u经营状况：从销售人员处了解，周末温泉度假153、和会议都比较多，住宿率保持在80%，但平时会低一些在50%左右，预定房间需要提前5天；会议市场不稳定，难以预估未来一两个月的状况。温泉别墅标准间大会堂房间类型面积平时折扣价（元/天）周末折扣价（元/天）标间20240280温泉标间50460480温泉小苑10016001900别墅200-3003400/4400/64004080/5280/7680会议室（容纳人数）门市价 （元/天）周末折扣价（元/天）300人12000680015人30001800郁金香花园度假村房间价格表郁金香花园度假村部分会议室价格表会议室郁金香温泉花园度假村郁金香温泉花园度假村118本报告是严格保密的。餐饮由餐饮由2 154、2家增加到家增加到4 4家，娱乐增加了建筑面积家，娱乐增加了建筑面积3.53.5万万平米的摩锐水世界，以此完善度假村配套平米的摩锐水世界，以此完善度假村配套u摩锐水世界：建筑面积3.5万平米，06年1月开业，一层为戏水乐园，二层休闲区，三层以康体中心为主，四层KTV包间。设有桑拿、郁家私厨、餐厅、贵宾包间酒吧、哈瓦那斯雪茄吧、美发、儿童活动室、空中网球场、羽毛球、沙壶球、射击、攀岩、健身室、棋牌室、露天温泉等及餐厅。u票价：周末138元/人 平时98元/人。u游客量：摩锐水世界周末接待量1000-1500人/天。郁金香大酒楼快脍乐自助餐康体中心清逸园摩锐水世界戏水乐园u原有郁金香大饭店、清逸园155、药膳火锅，分别容纳300人和100 人，前者粤菜为主，有节目表演；新增郁家私厨和快脍乐自助餐均可容纳600人。u包桌价格从400-1800元不等,另有588元、888元、1280元婚宴。u散客团体消费者均有。郁金香温泉花园度假村郁金香温泉花园度假村119本报告是严格保密的。度假酒店度假酒店/度假村市场小结度假村市场小结u北京的旅游资源以人文景观为主，多集中在市内地北京的旅游资源以人文景观为主，多集中在市内地区，城八区以外的高档酒店没有一家的经营可以完全区，城八区以外的高档酒店没有一家的经营可以完全依托于周边足够强势的旅游资源。依托于周边足够强势的旅游资源。u城八区以外城八区以外度假酒店度假酒店156、/度假村市场依托自然景观资源度假村市场依托自然景观资源或特色配套，高档度假酒店入住率达或特色配套，高档度假酒店入住率达60%60%左右，其他左右，其他大部分度假村年平均入住率大部分度假村年平均入住率40%-50%40%-50%u高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景高标准的设施及服务是基本要素，而自然资源、景观资源和特色配套是任选其一即可的。休闲、娱乐等观资源和特色配套是任选其一即可的。休闲、娱乐等各种设施配套完备，满足度假客人在酒店内长时间活各种设施配套完备，满足度假客人在酒店内长时间活动的需求动的需求n目前项目周边存在中档中小型的休闲度假项目，以目前项目周边存在中档中小型的休闲度假项157、目，以特色配套吸引会议和休闲度假客户周末住宿率达到特色配套吸引会议和休闲度假客户周末住宿率达到80%80%，周一至周五住宿率在，周一至周五住宿率在50%50%120本报告是严格保密的。企业会所企业会所会馆会馆商务酒店商务酒店度假酒店度假酒店/度假村度假村对于商务接待方向，高档特色的度假酒店是项对于商务接待方向，高档特色的度假酒店是项目可为的发展方向目可为的发展方向自身拥有比较优越的自然资源自身拥有比较优越的自然资源宴会厅、会议室等会议配套及休闲、娱宴会厅、会议室等会议配套及休闲、娱乐型配套都很完备，满足客人双方面需乐型配套都很完备，满足客人双方面需求求远离城市喧嚣，但交通便利，通达性好远离城市158、喧嚣，但交通便利，通达性好主要客户群为各企业、公司举行各类会主要客户群为各企业、公司举行各类会议的与会者及部分市内家庭客源议的与会者及部分市内家庭客源休闲会议型度假酒店休闲会议型度假酒店KPIKPI121本报告是严格保密的。弹性物业功能的方向探讨弹性物业功能的方向探讨4.4.商务接待办公居住生活生活休闲休闲目的地型商业目的地型商业122本报告是严格保密的。区域商业现状与商圈分析区域商业现状与商圈分析u项目以西是青年路区域和酒仙桥区域依托居住氛围形成的生活配套性商业，且生活氛围已被项目以西的绿化用地阻隔在1.5公里以外；u项目以东是五环外的东坝集团，以居住为主，现状生活商业沿东坝中街和驹子房路分159、布。卡布其诺银枫家园妙典时尚购物广场阳光上东东坝中街餐饮京克隆奥园便民菜市东方盛城观湖国际国美商街新华联丽港金隅凤麟洲青年路区域酒仙桥区域东坝集团123本报告是严格保密的。根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与目根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与目的地型商业是本项目商业可能选择的业态类型的地型商业是本项目商业可能选择的业态类型业态类别业态类别主要特征主要特征具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性拦截型（邻里商业）（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零160、售及服务日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等未来将面临镇中心商业以规模为优势的强劲竞争目的地型（特色商业）（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场特色商业和专业市场，161、如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、大型超市（2万平方米以上）、大型娱乐场所等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间资料来源：世联模型124本报告是严格保密的。目的地型商业目的地型商业专业市场专业市场特色商业特色商业如：观音堂画廊街如：观音堂画廊街如：如：马奈草地（以特色餐饮为主的会馆型商马奈草地（以特色餐饮为主的会馆型商业）、业）、红太阳生态美食广场、顺义农庄餐馆红太阳生态美食广场、顺义农庄餐馆1 12 2125本报告是严格保密的。马奈草地马奈草地绿地上的商业项目，坐落于京西四环四季青桥畔绿地上的商业项目，坐落于京西四环四季青桥畔3333公顷公顷城市绿地之中，商业建筑占地城市绿地之162、中，商业建筑占地80008000平米，总建筑面积平米，总建筑面积2.12.1万平米万平米126本报告是严格保密的。项目定位为主题高端文化情境商业，瞄准项目定位为主题高端文化情境商业，瞄准“西贵西贵”消费群体，从商业消费群体，从商业主题、规划建筑设计，及内部装饰风格上营造优雅闲适、品位高尚的主题、规划建筑设计，及内部装饰风格上营造优雅闲适、品位高尚的体验式消费环境体验式消费环境u“马奈草地”案名源自于法国印象派画家马奈的名作草地上的午餐，项目试图再现草地上的午餐里古典、浪漫、优雅、闲适的生活场景；u建筑灵感来源于法国巴士底栈桥，新古典浪漫主义风格建筑，通过拱形门、曲线元素设计演绎古典、怀旧气质，163、并将一些博物馆、美术馆的元素融入到建筑中；u商业的主题融入了奢侈品展廊、主题餐厅、咖啡图书馆，甚至还有草地音乐会等高档和人文的元素。127本报告是严格保密的。马奈草地瞄准西贵商业的发展契机，从业态规划来看项目实际上是一个马奈草地瞄准西贵商业的发展契机，从业态规划来看项目实际上是一个集会议集会议/餐饮餐饮/休闲为一体的高档会所、休闲为一体的高档会所、“一个没有客房的五星级酒店一个没有客房的五星级酒店”u业态规划业态规划u项目投资了1.8个亿，希望把五星级酒店的气质营造在500亩的绿地里面，使人能在这里面享受到在五星级酒店里享受不到的舒适，而作为产品上的特色。u地上部分规划以高档主题餐厅为主，占到164、总体50%，并配有奢侈品展廊、咖啡图书馆，地下一层规划为休闲会议中心，包括多功能厅和spa康体中心。一层平面图二层平面图地下一层平面图中餐中餐展廊日餐日餐法餐咖啡图书馆咖啡图书馆法餐展廊会议中心SPA会馆康体中心中餐u招商情况招商情况开发商表示欲引进外地商家在京的第一家分店，目前以引进的主力商家，美国一家SPA馆2000平米，日餐（客单价在2000元/人）；中餐和西餐在谈；项目目前的租金报价在4-8元/平米.天；u有一定的关系客户，如四川的政府官员，日本大使馆等128本报告是严格保密的。目的型商业小结目的型商业小结p1.1.专业市场专业市场p可依托艺术产业，存在一定竞争，启动条件较高，可可依托165、艺术产业，存在一定竞争，启动条件较高，可实现的商业价值高实现的商业价值高p2.2.特色商业：特色商业：p以餐饮功能为主导，结合以餐饮功能为主导，结合spaspa等会所型商业等会所型商业p与酒店的商务接待功能有较高的融合性与酒店的商务接待功能有较高的融合性129本报告是严格保密的。使用功能居住居住行业交流行业交流办公办公商业商业一手房市场使用权别墅、别墅出租企业会所商务会馆/商务酒店会议会展中心低密度办公零售休闲餐饮参照案例观湖国际星河湾香堂文化村京润水上花园别墅丽都水岸观湖国际石上清泉自在香山鸿华高尔夫庄园其他各类别墅市场四季会朝阳区高档酒店市场月亮河中信第一城帝景温泉度假村BDA非中心森根国166、际玉泉慧谷总部基地观音堂画廊街Outlets家居超市意大利农庄餐馆红太阳生态美食广场马奈草地餐饮初初步步评评价价住宅市场住宅市场需求旺盛，需求旺盛，价格上扬价格上扬趋势明显趋势明显私密性私密性资产属性资产属性对于本项对于本项目：不会目：不会聚集、交聚集、交易成本较易成本较高高由于私密由于私密性要求，性要求，不会聚集不会聚集于一个项于一个项目中目中客房、会客房、会议部分收议部分收益较好益较好对资源特对资源特色要求较色要求较高高运营初期运营初期需要一定需要一定客户网略客户网略市场潜在市场潜在需求较大，需求较大，以文化艺以文化艺术产业依术产业依托吸引相托吸引相关行业关行业依托艺术依托艺术产业，目产业167、，目前市场需前市场需求较为旺求较为旺盛盛目的地型目的地型商业承接商业承接休闲娱乐休闲娱乐功能形成功能形成特色配套特色配套从目前区域市场判断：居住、办公、会议会展、休从目前区域市场判断：居住、办公、会议会展、休闲娱乐功能都具有市场可行性闲娱乐功能都具有市场可行性130本报告是严格保密的。研究思路研究思路1.1.项目的产业发展可行性及市场价值判断项目的产业发展可行性及市场价值判断2.2.产业群体相关物业需求分析产业群体相关物业需求分析4.4.本项目的市场机会研判本项目的市场机会研判3.3.产业带内存量及增量市场机会分析产业带内存量及增量市场机会分析4.4.本项目的市场机会研判本项目的市场机会研判1168、31本报告是严格保密的。项目发展机遇：抓住产业发展大势，通过产业链的打造和产业项目发展机遇：抓住产业发展大势，通过产业链的打造和产业功能的完善，形成泛艺术产业发展带上的新增长极功能的完善，形成泛艺术产业发展带上的新增长极市场现状市场现状本项目的机会本项目的机会产业视角产业视角u北京作为中国的政治文化中心，文化创意资源集中文化创意资源集中、发展空间广阔，未来文化创意产业将成为拉动城市经济增长的主要动力。u文化艺术产业市场需求旺盛，相关产业群体增长迅速产业群体增长迅速，产业聚集的趋势越发明显。u文化艺术产业带来的相关产业聚集和衍生的商业价值很高，目前市场实现的价值相对较低。u抓住产业发展时机，发展169、文化艺术及相关产业，实现艺术产业衍生价值u文化艺术产业本身产值占比低，但衍生商业价值很大但衍生价值是在相关主流经济形态中完成商圈视角商圈视角u艺术群体需求调研：配套设施不足，如停车场、酒吧、饭店、美术馆，及用于研讨交流的公共设施。u区域房地产市场：满足产业群体潜在需求，包括住宅、办公、商务交流等功能的物业在区域市场具有市场可行性u提升配套功能u瞄准产业人口的潜在需求u高端会议休闲市场u以高端形象示人，提升项目价值区域视角区域视角u在东北方向上已经形成了泛文化艺术产业带。u艺术群落不集中、区位条件差。u处于初期，尚需要发展。u承接产业核心、生态核心、以及会展、酒店、居住、文化娱乐等功能的经济文化170、展示和交流中心132本报告是严格保密的。核心区核心区泛艺术产业发展带泛艺术产业发展带133本报告是严格保密的。发展战略发展战略通过构建泛文化艺术产业发展带通过构建泛文化艺术产业发展带通过构建泛文化艺术产业发展带通过构建泛文化艺术产业发展带核心区，整合区域产业价值，实核心区，整合区域产业价值，实核心区，整合区域产业价值，实核心区，整合区域产业价值，实现经济效益最大化现经济效益最大化现经济效益最大化现经济效益最大化p完善承接核心区功能的基础设施p培育高水准的行业交流平台p吸引实力派的知名艺术机构进驻p整合相关产业、发展办公集群、商业集群，实现商业价值p实现多方共赢、提升区域价值目标分解134本报告171、是严格保密的。项目发展策略重点项目发展策略重点1.1.高起步规划高起步规划高起步规划高起步规划通过提供满足产业功能需求的完善公建配套，高起通过提供满足产业功能需求的完善公建配套，高起步规划，承接作为产业核心区的基础功能步规划，承接作为产业核心区的基础功能2.2.搭建媒体平台搭建媒体平台搭建媒体平台搭建媒体平台吸引相关产业，结合文化传媒机构和园区硬件设施，吸引相关产业，结合文化传媒机构和园区硬件设施，打造高水准的、集聚效应的行业交流平台打造高水准的、集聚效应的行业交流平台3.3.强势招商强势招商强势招商强势招商利用生态优势、高水准的配套优势吸引知名艺术机利用生态优势、高水准的配套优势吸引知名艺术172、机构聚集，形成项目在文化艺术产业带上的核心地位构聚集，形成项目在文化艺术产业带上的核心地位4.4.挖掘衍生价值挖掘衍生价值挖掘衍生价值挖掘衍生价值发展艺术产业衍生的商务办公、主题商业、休闲发展艺术产业衍生的商务办公、主题商业、休闲旅游、房地产开发等市场，充分实现文化艺术产旅游、房地产开发等市场，充分实现文化艺术产业的商业价值业的商业价值135本报告是严格保密的。项目发展策略体系项目发展策略体系形成文化艺术产业配套体系的基础上，有明确的核心功能定位；使文化艺术创意工作产业化运作，实现创意与市场的良好结合；从城市规划和相关产业政策的角度出发，定位文化艺术园区功能特色；搭建文化艺术产业交流、展示、贸173、易的平台；注重招商环节，吸引具有号召性的知名品牌进驻；充分利用传媒工具，加大区域对外宣传力度，通过多种多样的相关活动，提升区域的知名度发展策略发展策略发展策略发展策略作强核心功能作强核心功能作强核心功能作强核心功能产业化运作产业化运作产业化运作产业化运作融合城市规划融合城市规划融合城市规划融合城市规划搭建园区平台搭建园区平台搭建园区平台搭建园区平台注重招商环节注重招商环节注重招商环节注重招商环节利用传媒工具利用传媒工具利用传媒工具利用传媒工具136本报告是严格保密的。本次汇报议程本次汇报议程一、项目工作背景解析一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析三、174、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议五、启动区物业建议六、项目经济测算六、项目经济测算137本报告是严格保密的。项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位北京北京CADCAD核心区核心区北京北京文化艺术产业中心CAD-CentralArtDistrict138本报告是严格保密的。世纪国际艺术城世纪国际艺术城之于之于之于之于CADCAD：是行业高端资源的汇集地；是行业高端资源的汇集地；是行业高端资源的汇集地；是行业高端资源的汇集地；是产业快速发展的里程碑；是产业快速发展的里程碑；是产业快速发展的里程碑；是产业快速发展的里程碑；是产业优化升级175、的动力源。是产业优化升级的动力源。是产业优化升级的动力源。是产业优化升级的动力源。139本报告是严格保密的。世纪国际艺术城世纪国际艺术城之于北京：之于北京：之于北京：之于北京：是北京充满国际气息的东部区上随性的艺术天堂；是北京充满国际气息的东部区上随性的艺术天堂；是北京充满国际气息的东部区上随性的艺术天堂；是北京充满国际气息的东部区上随性的艺术天堂；是北京最具艺术品味和体验价值的高尚休闲地标；是北京最具艺术品味和体验价值的高尚休闲地标；是北京最具艺术品味和体验价值的高尚休闲地标；是北京最具艺术品味和体验价值的高尚休闲地标；是北京之于国际也是国际之于北京的文化传播舞台是北京之于国际也是国际之于北176、京的文化传播舞台是北京之于国际也是国际之于北京的文化传播舞台是北京之于国际也是国际之于北京的文化传播舞台.140本报告是严格保密的。世纪国际艺术城目标定位艺术中心城市名片产业巅峰人居佳境141本报告是严格保密的。“外延功能外延功能”“形象中心形象中心”“产业中心产业中心”“指标性居住用地指标性居住用地”艺术城核心功能定位及分区示意艺术城核心功能定位及分区示意142本报告是严格保密的。1 1 1 1文化娱乐中心文化娱乐中心（美术馆、休闲餐饮）2 2 2 2生态核心区生态核心区3 3 3 3文化交流中心文化交流中心4 4 4 4国际艺术学校国际艺术学校5 5 5 5国际艺术交流区国际艺术交流区（艺177、术市场、时尚精品店、主题餐厅）6 6 6 6艺术创意园区艺术创意园区（画廊、艺术中心、艺术家工作室、时尚设计公司、广告/文化传媒机构、艺术培训机构）7 7 7 7艺术主题高档公寓艺术主题高档公寓8 8 8 8指标性住宅指标性住宅分区功能规划分区功能规划分区功能规划分区功能规划31246857143本报告是严格保密的。1.1.文化娱乐中心文化娱乐中心31246857u价值点：价值点：标杆型物业、提升影响力，为区域艺术产业客户提供机构联展拓展影响力和行业交流，打造北京东部城市艺术区形象标杆u功能：功能：美术馆、特色餐饮、雕塑公园u规模：规模：8000-10000平米u物业类型：物业类型：限高9米，178、面积约4000平方米的单体建筑u建筑特色：建筑特色：夸张的现代建筑风格与现代艺术符号相融合，充分考虑实用性、合理性，美观性、独特性、艺术性的结合和表达。144本报告是严格保密的。2.生态核心区31246857145本报告是严格保密的。3.文化交流中心31246857定位：定位：CBD首席艺术主题低密度高档特色度假酒店将商务交际、富裕家庭等主流消费群的度假、休闲、娱乐功能作为酒店的核心定位 功能：功能：客房、会议、会所、主题餐厅、咖啡厅、宴会厅规模：规模：60000平米建筑特色：建筑特色：充满灵感、幻趣和想象力的空间设计和多样化主题装饰风格 LONDON-SandersonHotel146本报告179、是严格保密的。4.国际艺术学校31246857u用地指标用地指标：1.56公顷、控高30米、容积率2.5147本报告是严格保密的。5.国际艺术交流区31246857u功能：功能：画廊、艺术中心、时尚精品店、主题餐厅u规模：规模：59700平方米u建筑特色：建筑特色：时尚现代外立面风格，强调品位、档次和情调 148本报告是严格保密的。6.艺术创意园区31246857u价值点：价值点：以优质环境与高配置吸引艺术机构、以及雕塑家、观念艺术家、新媒体艺术家、摄影家、独立制片人，音乐人、自由作家等艺术群体以及更广泛的相关产业机构，复合化发展u功能：功能：艺术家工作室、时尚设计公司、广告/文化传媒机构、艺180、术培训机构u规模：规模：16万平方米u建筑特色：建筑特色：体现“新、特、奇、趣”的创意色彩，注重立面的变化及单体建筑间的过渡与衔接u用地指标：用地指标：用地面积9.3公顷、控高30米、容积率2.5149本报告是严格保密的。7.艺术家高档公寓31246857u定位：北京首席艺术气质社区定位：北京首席艺术气质社区u功能：功能：艺术家或艺术相关产业高级别从业人员的生活、居住、休憩u规模：规模：16万平方米u建筑特色：建筑特色：现代建筑风格的建筑立面，体现都市感，重视园林中简洁、大胆的小品设计或雕塑，装修细节的艺术体现u用地指标用地指标：150本报告是严格保密的。8.指标性住宅31246857u价值点181、：小价值点：小高层城市住宅，贡献容积率u功能：功能：区域普通就业人口、回迁居民的居住u规模：规模：16万平方米u建筑特色：建筑特色：立面形式及颜色应与7地块建筑有一定程度的承接151本报告是严格保密的。项目总体功能配比项目总体功能配比物业类型物业类型占地占地建面建面建面比例建面比例物业形式物业形式B B区区指标性住房指标性住房9690024225028%小高层高档居住区高档居住区9690024225028%小高层艺术产业区艺术产业区9690024225028%小高层商业街商业街-597007%街铺、集中商业学校学校-156802%单体建筑A A区区文化交流中心文化交流中心6200062000 182、7%别墅美术馆美术馆+特色餐饮特色餐饮800080001%单体建筑合计合计100%100%-152本报告是严格保密的。本次汇报议程本次汇报议程一、项目工作背景解析一、项目工作背景解析二、项目核心问题分析二、项目核心问题分析三、项目市场环境分析三、项目市场环境分析四、项目整体定位及发展愿景四、项目整体定位及发展愿景五、启动区物业建议五、启动区物业建议六、项目经济测算六、项目经济测算153本报告是严格保密的。主题地产的资源投入与物业开发时序规律主题地产的资源投入与物业开发时序规律step2step2step2step2step3step3step3step3启动核心价值功能启动核心价值功能启动核心183、价值功能启动核心价值功能回现型物业开发回现型物业开发回现型物业开发回现型物业开发持有型盈利性项目开发持有型盈利性项目开发持有型盈利性项目开发持有型盈利性项目开发p华侨城：开发旅游资源强化旅游形象，为区域创造知名度和形象档次p桃园居：引进清华实验学校，与清华试验学校签约，建设桃李书院p上海新天地：开发公益性质的人工湖、绿地，进行石库门改造开发展示上海历史风貌的休闲商业旅游区step1step1step1step1p华侨城：住宅开发利用区域美誉度和配套优势，加强文化营造p桃园居：强化深圳至大教育人文社区整体形象，结合学校大事件进行全面营销，住宅消化速度与价格迅速突破p上海新天地：68万平米翠湖天地184、高档住宅p华侨城：充分实现土地价值、商业、公园等功能开放p桃园居：文化艺术中心的经营、会所与生活配套的经营p上海新天地:写字楼、酒店、商场及其他配套设施time案例借鉴154本报告是严格保密的。项目分期方案项目分期方案分期分期开发主题开发主题物业重点物业重点规模规模（m2m2）基本策略基本策略启动期启动期高端起步高端起步美术馆特色餐饮艺术交流中心1期40004000300001、设施价值启动，高姿态起势展示开发实力，树立前景信心2、餐饮娱乐旗舰积聚人气，快速投入运营蓄势期蓄势期完善平台完善平台国际艺术学校办公（叠LOFT）高档公寓5000010,00001、持续完善基础公建平台价值2、开发回现185、型物业，启动文化艺术产业区飞跃期飞跃期产业中心化产业中心化办公（叠LOFT）高档公寓10,000010,00001、继续发展产业，在高端公建平台基础上，实现园区价值，产业中心化2、相关产业聚集促进行业交流成熟期成熟期实现溢价实现溢价艺术交流中心2期办公（叠LOFT）风情商业街3000010,0000570001、区域价值成熟，启动收益型物业，实现收益最大化2、以风情商街和借势区域成熟，实现溢价155本报告是严格保密的。项目分期开发时序项目分期开发时序交流中心公寓办公商业1期2007-20082期2008-20093期2009-20104期2010-2011380003200012,00004,186、000010,000010,00005,900012,0000合计3,800031,100016,000034,000024,0000156本报告是严格保密的。启动期发展建议启动期发展建议p文化交流中心的核心驱动力研究文化交流中心的核心驱动力研究p文化交流中心的客户定位文化交流中心的客户定位p文化交流中心的功能配比文化交流中心的功能配比p启动期物业发展建议启动期物业发展建议157本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴u案例借鉴标准u城市外围的度假酒店/度假村u高端的酒店类物业u极致的发挥了艺术价值1.富春山居富春山居2.长城脚下的公社长城脚下的公社158本报告是严格保密的。富春山居是杭州远郊区具187、备山水资源的度假项目，富春山居是杭州远郊区具备山水资源的度假项目，被国际权威旅游杂被国际权威旅游杂志志CondeConde NastNast TravellerTraveller评为全球评为全球116116家顶级新酒店之一家顶级新酒店之一 u项目位于杭州富阳市富春江畔银湖开发区内，在杭富沿江公路富阳段北为午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区地势南低北高，植被良好，水系丰富；u距离富阳市区距市区20公里开车约10来分钟，距离距离杭州市中心40公里，约一小时的车程，距离杭州火车站35公里，飞机场60公里。159本报告是严格保密的。富春山居之名得自于元代山水画大师黄公望的富春山居之名得自于元代山水画大188、师黄公望的富春山居图富春山居图借此画把千古名作中意境的价值赋予项目借此画把千古名作中意境的价值赋予项目u西元1347年，元代山水画大师黄公望晚年，蛰居于此，面对着同一片山水，历时10年作出名动画坛的中国山水开篇大作富春山居图。“富春山居”得名于此，将黄公望隐居生活的那种悠闲自在，转变成遥望云山、坐看流泉、品味安闲生活的新情趣 160本报告是严格保密的。通过通过AmanAman集团专署设计师的规划集团专署设计师的规划，以现代建筑艺术重现中国南宋建，以现代建筑艺术重现中国南宋建筑风格，宛如世外桃源，形成含富春别墅，度假酒店、筑风格，宛如世外桃源，形成含富春别墅，度假酒店、SPASPA、高尔夫、高尔189、夫球场、富春阁和上海球场、富春阁和上海T8T8餐厅六大功能的超五星级的休闲度假中心餐厅六大功能的超五星级的休闲度假中心 u富春山居是融合了Hotel、Golf、Villa、Spa、T8 Club的超五星级的休闲度假中心；u总占地面积2200亩(第一期和第二期共1800亩，第三期400亩)，总开发投资金额达1亿美元；u富春山居被当地列为浙江旅游”新三宝”之一，被世界权威旅游杂志Conde Nast Traveler评为2005年全球最佳新酒店，是中国惟一全球顶级新酒店。度假酒店由Denniston International首席设计师（Aman集团指定设计师之一Jean-Michel Gathy190、）规划，成为中国第一座以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑风格的顶级度假酒店。161本报告是严格保密的。山居的酒店客房呈散落的低密度别墅形态，建筑外观的设计上体现了山居的酒店客房呈散落的低密度别墅形态，建筑外观的设计上体现了简单、朴素、多元文化融合的理念，客房配置也极具体验价值简单、朴素、多元文化融合的理念，客房配置也极具体验价值 u度假酒店主楼客房分为三个楼层，其中酒店主体共70个房间，此外还有17幢别墅，总计110个房间，酒店预订价格2000-20000元/晚 u其中22间园景豪华房，7间湖景豪华房，20间园景套房，17间湖景套房，1间湖滨套房（附属露台），2间湖滨高级套房（附属露台）及1间湖191、滨豪华套房（附属露台）。主楼南北方向的酒店别墅12栋,均有茶水吧，私人阳台，室外按摩池；u富春别墅5栋，位于葱郁半山中，均设有24小时管家式服务，4间主卧室，私人室内游泳池，厨房，餐厅，客厅等，每栋平均面积可达1500平方米。别墅C(3室)￥11500 别墅B(2室)￥8625 别墅A(1室)￥5175 湖景套房￥3795 园景套房￥3565 湖景标房￥2530 园景标房￥2300u山居主人找来比利时建筑师Jean Michel Gathy将自己心中的“汉唐遗风”转化为真实的建筑。开发商舍美国设计师不用，把项目交给同样具有深厚历史底蕴的欧洲人，并借用西方的表现手法，来营造中国元素，而提纲挈领的192、建筑精髓也相当简单简单、朴素、多元文化。房间的报价162本报告是严格保密的。富春山居采用俱乐部会员制通过富春山居采用俱乐部会员制通过富春阁、富春阁、T8T8富春、富春、spaspa等顶级的消费等顶级的消费环境环境和和茶园高尔夫吸引了众多茶园高尔夫吸引了众多“看不见的顶层看不见的顶层”群体消费群体消费u富春山居采用俱乐部会员制，规划350名会员，现已经招募到200多人，八十五万元的单记名入会费，一百二十万元的双记名入会费，从最初50万元人民币的入会门槛，现已涨到130万元；u富春山居18栋高尔夫球场是中国唯一丘陵地形茶园为主题的国际标准高尔夫球场，目前最高报价达2080元，预约打球者仍是趋之若骛193、；uT8餐厅是富春山居在上海新天地设立的会员中心，名声在外的T8餐厅便是“富春山居”会所的“微缩版”一来为“富春山居”的建设热身，也是“富春山居”与都市的桥梁；u园内一流的环境和高尔夫球场吸引了许多国际游客即企业高管前来度假入住，入住率达到50%以上。163本报告是严格保密的。富春山居从富春山居从9999年开发年开发1818洞茶园高尔夫球场到洞茶园高尔夫球场到0404年富春山居度假酒店年富春山居度假酒店正式开业，整个项目在富春山水间历时六年才得以让人窥到全貌正式开业，整个项目在富春山水间历时六年才得以让人窥到全貌上海T8会员俱乐部 高尔夫球场(俱乐部)富春别墅 富春阁度假酒店2001年2月20194、01年7月2002年9月2002年11月2004年5月总占地面积2200亩(第一期和第二期共1800亩，第三期400亩)，总开发投资金额达1亿美元一期二期三期164本报告是严格保密的。长城脚下的公社位于北京八达岭高速水关长城出口，距北京市中心长城脚下的公社位于北京八达岭高速水关长城出口，距北京市中心5050分分钟车程，威尼斯双年展获奖作品、蓬皮杜中心永久性收藏艺术作品钟车程，威尼斯双年展获奖作品、蓬皮杜中心永久性收藏艺术作品u长城脚下的公社位于北京八达岭高速路水关长城出口，紧靠古长城而建；u距北京市中心50分钟车程，全程高速，距北京首都国际机场1小时车程，距八达岭机场15分钟车程，后者为私人直195、升机及小型飞机提供升降服务；u在潘石屹取得项目前，该地块原是“延庆县八达岭山地健身休闲俱乐部”烂尾项目，2年后，2001在12位亚洲建筑师的创作和商业资金的双重包装下，这个因经营不善、濒临破产的前度假村变成了一个不同风格的建筑群落。165本报告是严格保密的。公社作为建筑实验精神的作品在走向市场后兴奋了国际建筑评论界，公社作为建筑实验精神的作品在走向市场后兴奋了国际建筑评论界，被读为中国的城市化进程和大规模建设引起了西方人的注目被读为中国的城市化进程和大规模建设引起了西方人的注目u04年作为唯一来自中国大陆的酒店被Cond Nast Traveler杂志评为全球100家热门酒店之一，在其2004196、年5月刊中写道：“中国的大部分酒店都是毫无魅力的市中心的高楼大厦,而公社却开辟了一个崭新的天地.这个完全资本主义化的公社不仅是由亚洲最著名的建筑师的作品,并且所有房子都拥有无法代替的长城景观。”；u05年作为唯一来自中国大陆的特色酒店被英国Tatler旅行指南收录到“全球101家最好酒店”之列；u05年被美国商业周刊评为“中国10大新建筑奇迹”之一。166本报告是严格保密的。项目初期收获了业界赞许的同时经营情况并不理想，直到项目初期收获了业界赞许的同时经营情况并不理想，直到0505年与凯宾年与凯宾斯基合作经营好转，目前住宿率达到斯基合作经营好转，目前住宿率达到50%50%，房晚报价飙升至，房晚197、报价飙升至2 2万元以上万元以上时间轴02-05.7第一阶段第二阶段第三阶段05.806.706.7至今u度假村烂尾项目u12名亚洲年轻设计师的实验性别墅作品u2002年9月应邀参加威尼斯建筑双年展u年月，参展模型被法国巴黎蓬皮杜艺术中心永久收藏。u打造私人艺术收藏品u扩大合作范围，长城脚下的公社二期竣工并投入运营项目进展运作策略均价经营情况u专业化分工使得长城脚下的公社经营情况有所好转，逐步盈利u销售未能成功，只得自持经营u处于亏损状态，靠一些零星的公关推广活动、休闲度假等来维持u大量复制了4套出租率高的别墅u增加 spa、儿童公社、健身房和会议中心u住宿率达到50%，以商务会议为主，外国客198、户占到60-70%别墅7500-10000元/晚 门票120元/人别墅12500-24883元/晚 标间2100元/晚会议室1万-6万元/天门票120元/人 u长城脚下的公社凯宾斯基饭店曾经接待过的贵宾包括杨紫琼，Rene Zellweger、冷山导演Anthony、李泽楷，Delle Valle，小威廉姆斯等体育明星；u也是世界500强公司商务活动的首选场所，承办过特奥拍卖会、轩尼诗致礼、宝马、奥迪、保时捷新车发布、路易威登贵宾答谢、美国摩根斯坦利银行住宿、麦肯锡、IBM、IDG等公司高层会议，以及其它大型活动；u 06年9月，长城脚下的公社凯宾斯基饭店二期开业，目前外国客户占到60-70%199、，主打商务会议。u被急于在北京寻找高端物业的凯宾斯基酒店管理集团看中，双方签订委托管理协议u专业化的酒店管理团队介入u酒店的营业接待能力得到提高167本报告是严格保密的。目前的两期目前的两期4242套别墅套别墅,32600,32600平米平米,236,236间客房，二期复制了一期最受欢间客房，二期复制了一期最受欢迎的四栋别墅和新建了一些山林小屋迎的四栋别墅和新建了一些山林小屋u一期“核桃沟”11栋别墅及1个俱乐部，共46间客房，建筑面积9400平米。u二期“石头沟”31栋别墅、儿童公社800平米、Anantara Spa1000平米、健身房及会议中心，共190间客房，建筑面积23200平米；u200、“长城脚下的公社凯宾斯基饭店”还增加了一个1000平米的Spa，同时，还新建了一所北京独有的集学习、娱乐、运动于一体的顶级儿童俱乐部，“儿童公社”，加上原有的3000平米多功能高档公社俱乐部就是个多功能会所，包括庭院餐厅，山景餐厅，公社大会堂，画廊，私人影院，和一个孔雀屋。二期-石头沟一期-核桃沟公社俱乐部一期二期168本报告是严格保密的。“长城脚下的公社凯宾斯基饭店长城脚下的公社凯宾斯基饭店”已经成为一家可以接待游客参观已经成为一家可以接待游客参观/就就餐餐/住宿住宿/会议会议/艺术交流等需求，满足会展和度假两个市场的需求艺术交流等需求，满足会展和度假两个市场的需求飞机场红房子竹屋大通铺手提201、箱家具屋怪院子别墅建筑设计师建筑面积()价格（元/套）手提箱香港张智强 34712500家具屋日本坂茂 33316700三号中国崔恺 41012500怪院子香港严迅奇 48112500飞机场台湾简学义 60312500红房子中国安东 48523380竹屋日本隈研吾 71624883大通铺泰国堪尼卡 52416700双兄弟新加坡陈家毅 47716700森林小屋日本古谷诚章 57316700土宅中国张永和 44912500俱乐部韩国承孝相4109双兄弟森林小屋土宅俱乐部3号别墅169本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴1.1.塔尖效应塔尖效应一系列一系列“唯一唯一”/“/“顶级顶级”/“/“第一第202、一”/“/“首席首席”的集合诠释出项目价值的集合诠释出项目价值u度假酒店由Denniston International首席设计师规划u中国第一座以现代建筑艺术来阐释中国江南建筑风格的顶级度假酒店u被世界权威旅游杂志onde ast raveler评为2005年全球最佳新酒店，是中国惟一全球顶级新酒店。u我国第一座具有茶园特色的国际高尔夫球场，也是世界上唯一的茶园式高尔夫俱乐部1.1.塔尖效应塔尖效应塔尖效应塔尖效应案例案例1.富春山居富春山居案例案例2.长城脚下的公社长城脚下的公社u04年作为唯一来自中国大陆的酒店被Cond Nast Traveler杂志评为全球100家热门酒店之一u05年203、作为唯一来自中国大陆的特色酒店被英国Tatler旅行指南收录到“全球101家最好酒店”之列u05年被美国商业周刊评为“中国10大新建筑奇迹”之一u巴黎蓬皮杜中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品u亚洲12名杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品u170本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴2.2.艺术主题的发挥：艺术主题的发挥：crossovercrossover跨界跨界跨越不同领域寻求跨越不同领域寻求产品价值的突破，代表一种新锐的生活态度和审美方式的融合产品价值的突破，代表一种新锐的生活态度和审美方式的融合2.“2.“跨界跨界跨界跨界”艺术珍品艺术珍品房地产开发项目房地产开发项目204、意境价值意境价值东方文化元素东方文化元素项目价值项目价值国际化设计理念国际化设计理念不同的领域不同的领域跨越藩篱的合作跨越藩篱的合作多元文化的融合多元文化的融合当代艺术作品当代艺术作品房地产开发项目房地产开发项目收藏价值收藏价值古老雄浑的长城古老雄浑的长城项目价值项目价值建筑实验精神的作品建筑实验精神的作品不同的领域不同的领域跨越藩篱的合作跨越藩篱的合作多元文化的融合多元文化的融合商品艺术化运作，成功转化为注意力经济；建筑艺术存在小众市场，形成追捧效应；国际知名活动成为媒介平台，项目认知迅速提升。171本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴.特色高档度假酒店的价值体系特色高档度假酒店的价值体系物205、质交通条件交通条件：道路通达、交通环境安全KPI外因 资源价值资源价值：优越的自然资源（如滨海、温泉）环境价值环境价值：优质一流的项目内环境配套价值配套价值：特色的配套（如特色餐饮、高尔夫、美术馆）独具特色文化价值文化价值：气质风格和人文情节带来的收藏价值景观价值景观价值：强势的景观资源（如山地、湖泊、河流）精神资源强势内因 设施服务设施服务：高标准的设施及服务（至少四星级以上）合作团队合作团队：国际大师手笔、一流管理公司、知名商家建筑价值建筑价值：具备视觉张力符合客户价值取向体验价值体验价值：人对项目资源景观环境的充分参与172本报告是严格保密的。高档度假酒店项目的核心驱动力总结高档度假酒店206、项目的核心驱动力总结交通条件设施服务环境价值体验价值资源价值景观价值合作团队建筑价值配套价值文化价值区位价值服务价值产品价值精神价值价值平台必要动作打造特色价值升华进入同类市场进入同类市场进入同类市场进入同类市场门槛的价值门槛的价值门槛的价值门槛的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值一种情节一种情节一种情节一种情节一个北京的地标一个北京的地标一个北京的地标一个北京的地标一种文化价值一种文化价值一种文化价值一种文化价值艺术主题直接带来是小众群体的消费和知名度的预热，但不足以支撑商业物业的日常运营e.g.单纯的文艺片往往叫好而不叫座；艺术价值真正做作用于在高档酒店的207、价值平台搭建好以后，艺术的价值在于赋予了项目的差异化特色，赋予了项目独特的地标价值，形成文化生活方式，叫好叫座。策略层次价值体系专业的营销队伍对于商务型酒店非常重要，每个销售员负责一条主线，保证协议公司宴会会议等客源的稳定因为外籍客户对管理集团认可度更高，知名管理公司拥有很高的客户认可度，先进的管理经验保证酒店快速进入正常营业状态，全球化网络实现资源共享与高档酒店达标动作相比，高端客户更看重消费感觉和软环境的营造，是他们有一种亲切感和归属感，这需要各种细节打造专业化运营专业化运营专业化运营专业化运营高档酒店的价值高档酒店的价值高档酒店的价值高档酒店的价值173本报告是严格保密的。本项目的核心驱208、动力总结本项目的核心驱动力总结交通条件设施服务环境价值体验价值资源价值景观价值合作团队建筑价值配套价值文化价值区位价值服务价值产品价值精神价值价值平台必要动作打造特色价值升华进入同类市场进入同类市场进入同类市场进入同类市场门槛的价值门槛的价值门槛的价值门槛的价值专业化运营专业化运营专业化运营专业化运营高档酒店的价值高档酒店的价值高档酒店的价值高档酒店的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值娱乐和体验的价值一种情节一种情节一种情节一种情节一个北京的地标一个北京的地标一个北京的地标一个北京的地标一种文化价值一种文化价值一种文化价值一种文化价值策略层次价值体系资源不够强势，但临近CBD209、高档酒店物业基本价值平台项目价值的升华和溢价本项目打造市场竞争力的核心驱动力174本报告是严格保密的。启动期发展建议启动期发展建议p酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的核心驱动力研究p酒店物业的客户定位酒店物业的客户定位p酒店物业的功能配比酒店物业的功能配比p启动期物业发展建议启动期物业发展建议175本报告是严格保密的。北京东部地区外籍人士比例极高、商务活动频北京东部地区外籍人士比例极高、商务活动频繁的区域，潜在大量客源繁的区域，潜在大量客源u北京东部地区由于燕莎商圈、CBD、及使馆区周边大量高档商务人群的存在，形成了高档商务酒店密集区u燕莎商圈及东三环辐射区内有14家外国驻华大使馆，建外使馆区210、有使馆38个，三里屯使馆区有使馆65个，望京的第四使馆区也在规划中，未来使馆总数将达到170家u世界500强企业进驻北京的160多家中有120余家都在这里及其周边地区u该区域汇集了全北京市70%的涉外资源，60%以上的外资机构，并有众多星级高档写字楼、国际酒店、跨国财团和国际银行众多的大使馆及跨国公司，使得区域内聚集了大量外籍人群及中方高管人群，构成了很大的高档消费群体176本报告是严格保密的。对于酒店类物业市场，本项目处在城市高档商务酒店圈层和度假村对于酒店类物业市场，本项目处在城市高档商务酒店圈层和度假村/度假酒店之间边缘位置，两类酒店市场客户都有必要关注度假酒店之间边缘位置，两类酒店市场211、客户都有必要关注中心城商务酒店中心城商务酒店中心城商务酒店中心城商务酒店本项目本项目本项目本项目怀柔怀柔怀柔怀柔昌平昌平昌平昌平顺义顺义顺义顺义通州通州通州通州2.高端度假酒店客户高端度假酒店客户1.城市商务酒店客户城市商务酒店客户延庆延庆延庆延庆177本报告是严格保密的。北京东部城市高档商务酒店的客户主要是东部各大公司的往来商务散北京东部城市高档商务酒店的客户主要是东部各大公司的往来商务散客、东部各大公司及部委的会议、及使馆客、东部各大公司及部委的会议、及使馆/外企中小型高层聚会外企中小型高层聚会2005北京高档商务酒店客户构成、按目的案例1.昆仑饭店位置：位于亮马河畔燕莎商圈，毗邻使馆区和212、外交公寓，周边有众多写字楼环绕，紧邻三环路和高速公路，交通便利客户构成：客房主打商务散客，瞄准周边各大公司的往来客户，会议瞄准各大部委及周边各大公司案例2.北京国际俱乐部饭店位置：地处东长安街，位处各国驻华使馆区域中心，邻近建国门外商业区，区位、交通条件极佳，国际酒店集团STARWOOD直接对饭店进行管理客户构成：因为外籍客户对管理集团认可度更高，酒店的营销主打外籍客户，外籍客源占60%70%宴会、会议设施规模有限，主打使馆及外国企业的中小型高档聚会2005北京高档商务酒店客户构成、按国籍178本报告是严格保密的。度假酒店客户城八区以外的高档酒店依托于周边自然、人文等旅游资度假酒店客户城八区以213、外的高档酒店依托于周边自然、人文等旅游资源，以各企业源，以各企业/公司举行的各类会议和市内家庭的休闲旅游客源为主公司举行的各类会议和市内家庭的休闲旅游客源为主怀柔怀柔自然景观资源十分丰富，且交通较便利，以会议休闲度假为主，以会议休闲度假为主，怀柔的度假村多为大型国有企业和事业单位的培训中心，仅以雁栖湖区域为例，其周边20余家度假村几乎全部为国有企业所属，因此这些度假村的主要功能就是承接企业内部的会议和培训，同时承接协议单位的散客度假高档度假酒店及度假村经营稍好昌平昌平区域只有十三陵、居庸关长城等少数旅游景点，均不适宜度假用途。因而小汤山区域的温泉成为昌平区域的最有吸引力的度假资源。商务会议及团214、体客户商务会议及团体客户占总客源的占总客源的60%60%以上。经营水平和经济效益参差不齐密云和延庆密云和延庆旅游资源多为观光资源，参与性较差。以密云水库为例，旅游者只能在水库周围参观，而不能进入水库游玩。前往密云度假的消费者通常更重视密云的空气质量，而非景观。顺义、大兴、通州、房山顺义、大兴、通州、房山度假村供给和需求都较少，但存在少量高档度假村，由于这几个区域缺乏强势的景观资源，因此度假村市场并不发达；但因其距离市区较近，同时经济发展水平有一定基础，因此出现了少量高档次的度假村及度假酒店u长城脚下的公社u世界500强公司商务活动、高层会议、世界著名品牌新品发布、答谢会，演艺明星、体育明星、富215、商179本报告是严格保密的。此外，在中心城和郊县还存在少量顶级社交酒店此外，在中心城和郊县还存在少量顶级社交酒店俱乐部以俱乐部以“看不看不见的顶层见的顶层”为客户群体，满足其公开、私人会晤及行业聚会为客户群体，满足其公开、私人会晤及行业聚会u客户特点u强调私密性有一定排外性，保证纯净的会员群体；u每个社交圈型俱乐部的客户群都是一个特定的社交圈；u俱乐部的定位、主题及配套设施等的确定都是都针对自己特定社交圈群体的价值取向，u高端俱乐部依赖知名管理公司的介入，以在短期内迅速建立品牌价值，扩大影响力案例1.京城俱乐部地址：朝阳区新源南路6号，京城大厦50层客户构成：1200余人，国内外大公司总裁、及216、跨国集团高层、使馆人士、各国商会，（中外会员各占50%左右）与各国商会联系紧密，聚会非常多案例2.长安俱乐部位置：北京东长安街10号客户构成：900余人，政府官员比重大，商界会员多来自传统产业，代表会代表会员：员：李嘉诚、霍英东、杨元庆、段永基案例3.美洲俱乐部位置：建国门立交桥西北角北京华润大厦28-29层客户构成：300余人，“海归客厅”，会员多有海外教育背景、年轻，IT/银行/投资等新兴行业，500强驻内地代表很多都是其会员，包括各大企业高层人士、专业人士180本报告是严格保密的。从酒店类客户需求分布图中可以看到，依靠休闲特色驱动的高从酒店类客户需求分布图中可以看到，依靠休闲特色驱动的高217、端酒店类项目在北京市场上仍然有着涵盖广泛的客户群体端酒店类项目在北京市场上仍然有着涵盖广泛的客户群体核心区位依赖旅游资源驱动休闲特色驱动顶端消费高端消费大众消费支付力驱动类型企业企业/公司公司年会年会企业企业/公司公司员工培训员工培训财富阶层休闲娱乐财富阶层休闲娱乐商会商会/跨国集团高层会议跨国集团高层会议使馆使馆/外企小型高档聚会外企小型高档聚会商业活动（名品发布会商业活动（名品发布会/答谢会）答谢会）庆典（高端婚庆庆典（高端婚庆/庆生）庆生）商务散客商务散客顶层聚会顶层聚会/商会商会顶端人群的私人会晤顶端人群的私人会晤财富阶层休闲度假财富阶层休闲度假顶层的休闲度假顶层的休闲度假国际游客国际218、游客国际游客国际游客会议奖励旅游会议奖励旅游会议奖励旅游会议奖励旅游181本报告是严格保密的。本项目的客户定位本项目的客户定位 偶得客户重点客户核心客户核心客户核心客户核心客户商会商会/艺术行业艺术行业/艺术收藏界的顶层聚会艺术收藏界的顶层聚会北京东部各大公司北京东部各大公司/企业的高层会议企业的高层会议总裁总裁/跨国集团高层跨国集团高层/使馆人士公开及私人会晤使馆人士公开及私人会晤商业活动-知名品牌的产品发布会高档次庆典（婚庆、庆生）市内及北京周边地区财富阶层的家庭客源国外各大财团的奖励旅游国际游客182本报告是严格保密的。启动期发展建议启动期发展建议p酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的核心219、驱动力研究p酒店物业的客户定位酒店物业的客户定位p酒店物业的功能配比酒店物业的功能配比p启动期物业发展建议启动期物业发展建议183本报告是严格保密的。目标市场的不同，度假村及酒店的各项设施面积配比有明显区目标市场的不同，度假村及酒店的各项设施面积配比有明显区别别名称客房会议设施餐饮面积配比房种面积（）数量总面积（）会议室个数总面积（）容纳人数/个数总面积（）蟹岛绿色生态度假村标准间12/500272/242200025150001600/448004.6/3.1/1郁金香温泉花园度假村温泉标准间20-30/50109/7188001860001600/445002/1.5/1九华山庄普通标准间220、30-40/100794/1008000082180006000/15112007.1/1.6/1怡生园国际会议中心酒店普通标准间37/325-650174/816000192920800/424006.7/1.2/1长城脚下的公社标准间35-40/333-716190/4217000449400300/4120014/7.8/1富春山居度假村标准间36/150029/5130003600210/4100021/1/1.6名称客房会议设施餐饮面积配比标间面积（）数量总面积（）会议室个数总面积（）容纳人数/个数总面积（）嘉里中心饭店3448718000122810459/522008.2/1/1221、.3中国大饭店38/44716370001241201088/552009/1/1.3国际俱乐部饭店28-5627315000151070434/6210014/1/2君悦酒店29/3453125000121344742/7360019/1/2.7王府饭店31530200005915347/3170021/1/1.9184本报告是严格保密的。结合我们项目的规模和目标市场，建议艺术交流中心的综结合我们项目的规模和目标市场，建议艺术交流中心的综合配比为客房：会议：餐饮合配比为客房：会议：餐饮=3=3：1 1：1 1u市场上酒店类物业的功能配比在：u客房与会议面积比为5/1；客房与餐饮面积比为7/1222、；综合配比为7/1.4/1u对于本项目考虑到u1.主打会议餐饮客户、且当日往返客户比例明显偏高于平均水平，且商务散客相对商务酒店少；u2.客房部分高档豪华u建议本项目配比客房：会议：餐饮=3：1：1名称客房/会议客房/餐饮综合配比蟹岛绿色生态度假村1.5/14.6/14.6/3.1/1郁金香温泉花园度假村1.3/12/12/1.5/1九华山庄4.4/17.1/17.1/1.6/1怡生园国际会议中心酒店5.6/16.7/16.7/1.2/1长城脚下的公社1.8/114/11.8/1/1.3富春山居度假村21/113/121/1/1.6名称客房/会议客房/餐饮综合配比嘉里中心饭店8.2/16.3/223、18.2/1/1.3中国大饭店9/16.9/19/1/1.3国际俱乐部饭店14/17/114/1/2君悦酒店19/17/119/1/2.7王府饭店21/111/121/1/1.9185本报告是严格保密的。按照综合配比，拟建酒店各类设施面积分布客房按照综合配比，拟建酒店各类设施面积分布客房2100021000平平米，会议米，会议40004000平米，餐饮平米，餐饮30003000平米，休闲平米，休闲20002000平米平米客房客房面积面积（平米）（平米）数量数量会议会议面积面积（平米）（平米）数量数量餐饮餐饮面积面积休闲休闲面积面积（平米）（平米）标准间标准间5050200200多功能厅多功能厅224、200020001 1西餐厅西餐厅35003500spaspa800800套间套间80802525中型会议室中型会议室6006002 2咖啡厅咖啡厅500500健身房健身房500500商务套间商务套间1501501616中型会议室中型会议室4004002 2游泳池游泳池500500小别墅小别墅3003008 8中型会议室中型会议室2002006 6棋牌棋牌200200豪华别墅豪华别墅6006002 2小型会议室小型会议室80801010合计合计18000180002762766000600014144000400020002000共计共计3000030000面积配比面积配比3/1/13/1/1225、186本报告是严格保密的。启动期发展建议启动期发展建议p酒店物业的核心驱动力研究酒店物业的核心驱动力研究p酒店物业的客户定位酒店物业的客户定位p酒店物业的功能配比酒店物业的功能配比p启动期物业发展建议启动期物业发展建议187本报告是严格保密的。A A区整体规划布局区整体规划布局奥林匹奥林匹克纪念克纪念广场广场酒店主楼酒店主楼（会所）（会所）美术馆美术馆主题餐厅主题餐厅雕塑广场雕塑广场P酒店酒店60000平米美术馆美术馆4000-5000平米主题餐厅主题餐厅4000-5000平米奥林匹克纪念广场奥林匹克纪念广场7万平米占地u布局原则u建筑群位置及人的主要活动范围集中在A区中部和南部，避免受公墓影226、响；u主要设施围绕核心景观资源排布，建筑设计景观导向；u整体呈组团化散落，发挥低密度建筑亲水、亲地的生态价值；u酒店临近隧道强化AB区的连接。集中水面集中水面188本报告是严格保密的。A A区整体规划布局（单独考虑区整体规划布局（单独考虑A A区）区）奥林匹奥林匹克纪念克纪念广场广场酒店主楼酒店主楼（会所）（会所）美术馆美术馆主题餐厅主题餐厅雕塑广场雕塑广场P交流中心交流中心30000平米美术馆美术馆4000平米休闲餐饮休闲餐饮16000平米艺术家工作室艺术家工作室20000平米奥林匹克纪念广场奥林匹克纪念广场7万平米占地u考虑低投入回收期较短的物业与长期持有盈利型物业相结合u考虑市场风险、物227、业功能预留弹性集中水面集中水面艺术家工作室艺术家工作室189本报告是严格保密的。启动区物业发展建议基本原则启动区物业发展建议基本原则一、商业艺术化原则一、商业艺术化原则围绕艺术化主题，体现项目形象。二、成本控制原则二、成本控制原则在控制成本的前提下，集中火力，突出卖点。三、景观资源导向原则三、景观资源导向原则充分利用项目的景观资源，将各项自管资源放大到极致。四、经营便利原则四、经营便利原则 从规划布局到建筑设计，充分考虑到建成后的经营需要。190本报告是严格保密的。北京世纪国际艺术城项目北京世纪国际艺术城项目价值体系价值体系建筑规划布局项目形象构建环境特色配套低密度便于经营建筑风格DIS系统水228、资源运用与环境融合艺术化处理高品质园林191本报告是严格保密的。低密度独栋别墅，围绕酒店主楼组团化散布低密度独栋别墅，围绕酒店主楼组团化散布奥林奥林匹克匹克纪念纪念广场广场酒店主酒店主楼楼（会所）（会所）美术馆美术馆主题餐厅主题餐厅雕塑广场雕塑广场P集中水面集中水面192本报告是严格保密的。建筑风格体现艺术主题，提升体验价值建筑风格体现艺术主题，提升体验价值u艺术夸张标志性 vsu主流产品193本报告是严格保密的。可以划分客房出租经营的独栋别墅可以划分客房出租经营的独栋别墅u房间布置参照标准间u每间卧室都有独立的卫生间u类酒店的公共走廊u房内有交流聚会的空间194本报告是严格保密的。自造内环境229、是我项目的核心竞争力之一，将北面的亮马河水引入地块自造内环境是我项目的核心竞争力之一，将北面的亮马河水引入地块中央，并充分利用到核心景观的价值，增加项目的参与体验性中央，并充分利用到核心景观的价值，增加项目的参与体验性奥林奥林匹克匹克纪念纪念广场广场酒店主酒店主楼楼（会所）（会所）美术馆美术馆主题餐厅主题餐厅雕塑广场雕塑广场P集中水面集中水面195本报告是严格保密的。项目中部设置集中水面，并沿水道设置支流，大小水面结项目中部设置集中水面，并沿水道设置支流，大小水面结合，形式生动错落合，形式生动错落湾流汇196本报告是严格保密的。通过加热、净化、消毒等处理方式，把游泳池从室内扩展通过加热、净化、230、消毒等处理方式，把游泳池从室内扩展到室外的水系中到室外的水系中197本报告是严格保密的。高品质园林体现项目的高档次高品质园林体现项目的高档次u园区整体趋于自然与自由印象，强调人和自然的无限融合u保证车行道路的私密感，体现高档气质198本报告是严格保密的。打造打造DISDIS系统系统u形成区域名片，是项目高尚形象认知的开始u以形象墙、绿化、树木等遮挡西侧村庄及西北角的公墓和污水处理厂，同时达到美化视野的效果u建立项目内部的指示引导系统。u统一视觉符号的反复运用塑造统一的项目形象。奥林奥林匹克匹克纪念纪念广场广场酒店主酒店主楼楼（会所）（会所）美术馆美术馆主题餐厅主题餐厅雕塑广场雕塑广场P集中水面231、集中水面122199本报告是严格保密的。特色消费环境，构建特色意境特色消费环境，构建特色意境u外围采用温室玻璃材料，建筑物与环绕四周的绿色形影相映，不仅具有良好的透光、观景效果，而且能使室内保持四季恒温恒湿。u将消费场所延展到室外，感受大自然200本报告是严格保密的。地面停车与园林的结合地面停车与园林的结合生态停车场生态停车场u充分利用大面积绿地与树木，建造生态停车场，201本报告是严格保密的。公共空间、节点景观的艺术化处理公共空间、节点景观的艺术化处理202本报告是严格保密的。u汇报结束汇报结束!u现在是沟通时间现在是沟通时间Thanks203本报告是严格保密的。附件：绿隔政策研究附件：绿隔232、政策研究204本报告是严格保密的。为推动绿化隔离地区的建设，北京市政府先后出为推动绿化隔离地区的建设，北京市政府先后出台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件台了一系列专门针对绿隔项目的政策文件 u依据“分散集团式”的北京市规划布局，需要用绿化隔离带将北京市中心、边缘集团、郊区城市卫星镇区分开来，绿化隔离地区由此产生。u为了加强绿化隔离地区的建设，2000年2月29日，由北京市政府有关部门、北京市园林局等单位共同组成了北京市绿化隔离带地区建设总指挥部，具体负责绿化隔离带的实施。确定了把房地产开发同旧村改造、实现绿化相结合的原则。u在绿化隔离地区除了建设绿化项目外，还采取了多种形式进行新村建设和旧村233、改造，完善城市基础设施，并通过适当比例的房地产开发，以弥补绿化隔离地区建设的资金不足。u为规范绿化隔离地区建设活动，北京市制定了一系列的配套政策，从而使绿化隔离地区的房地产项目区别于普通的商品房开发项目，更具北京特色。绿隔政策制定目的绿隔政策制定目的绿隔地区建设进程绿隔地区建设进程绿化隔离地区用地类型绿化隔离地区用地类型绿化建设用地绿化建设用地农民自住房农民自住房规定比例的商品房规定比例的商品房绿色产业用地绿色产业用地旧村改造用地旧村改造用地剩余用地剩余用地开发商机会开发商机会目前北京市的绿化隔离带共有二道u第一道是在城市中心区和10个边缘集团之间以及各边缘集团之间用成片的大绿带进行隔离，已基234、本完成；u第二道用于隔离市区与卫星城、边缘集团与卫星城，将形成一条环市区的绿色生态环，也于2003年全面启动。205本报告是严格保密的。各职责部门颁布的绿隔政策自各职责部门颁布的绿隔政策自19941994年以来一直处于不断调年以来一直处于不断调整之中整之中u1994年以来出台的与房地产开发相关的绿隔政策主要有12则。u1994年的7号文件的文件属于试点性质，2000年的20号文件没有将前者废除。目前两个文件均有效，且在不同的乡级政府分别实施。细则型政策纲领型政策通用型政策206本报告是严格保密的。绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（）序序号号颁布时颁布时235、间间/政府政府或机构或机构政策名称政策名称适用适用范围范围重点内容重点内容鼓励措施鼓励措施限定条件限定条件产业用地相关条款产业用地相关条款11994年1月20日北京市政府批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知（京政发1994年7号）绿化隔离地区规定了绿化隔离地区的范围内容、促进实现规划绿化隔离地区绿化的政策及措施 为给规划绿化隔离地区“真绿”后的经常性管理提供必需的资金，根据绿地的规划设计方案，允许在绿地内适当安排公园和体育、娱乐设施等，与绿地无矛盾的经营性建设项目建筑基底面积不超过总绿化用地面积的2-3%(建筑层数限1-2层)；在规划绿化隔离地区内允许建设的项目，都要236、留足距城市主干道红线100米以上的绿化带，距城市次干道红线50米以上的绿化带 允许在绿地内适当安排公园和体育、娱乐设施等，与绿地无矛盾的经营性建设项目，其建筑基底面积不超过总绿化用地面积的2-3%(建筑层数限1-2层)22000年3月24日北京市政府关于加快本市绿化隔离地区建设的意见（京政发 12号）绿化隔离地区明确了绿化隔离地区建设的目标任务、指导思想和原则，提出加快基础设施和新村建设，推进城市化进程。在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设一部分商品房向社会出售，所得收益用于拆迁补偿和绿化建设32000年3月29日北京市政府办公厅关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法（京政办发 237、20号）绿化隔离地区规定经营性绿色产业项目中的建设项目比例，同时规定了金融机构对新村建设给予积极和贷款支持等对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，由市绿化隔离地区建设指挥部组织有关部门采取“一条龙”方式审批；农村集体经济组织和农民独资兴办的经营性绿色产业项目，免收各种审批费用对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10亩以上的，允许有35%的土地用于与绿地相适宜的建设项目建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1:0.5对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，由市绿化隔离地区建设指挥部组织有关部门采取“一条龙”方式审批；对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10亩以上的，允许238、有35%的土地用于与绿地相适宜的建设项目207本报告是严格保密的。绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（）序序号号颁布时间颁布时间/政府政府或机构或机构政策名称政策名称适用范围适用范围重点内容重点内容鼓励措施鼓励措施限定条件限定条件产业用地相产业用地相关条款关条款42001年3月19日北京市绿化隔离地区建设总指挥部、北京市财政局、北京市商业银行、北京市农村信用合作社联合社关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实施意见（京总指 4号、京财农635号）本市绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后按规划进行的旧村改造和新村建设项目对于旧239、村改造和新村建设项目贷款的主要发改银行及贷款主体、具体措施等进行了规定 以旧村改造和新村建设的项目实施主体（乡镇或村队）为单位，按市公安户籍管理部门核定的2000年4月1日0时在籍人口数计算，每人可按1万元标准申请贷款，并由市财政给予连续18个月的贴息。凡本市绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后按规划进行的旧村改造和新村建设项目，其所需建设资金可申请使用该项银行贷款并由市财政给予贴息。52001年4月20日北京市政府办公厅转发市绿化隔离地区建设总指挥部关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见（京政办发31号本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设规定了建设项目实行“一条龙”审批，并对有关240、土地出让金的返还，税费的减免等绿隔项目优惠政策进行了规定建设项目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小区生活配套服务设施用房等）免交17项收费62001年7月6日北京市人民政府办公厅转发首都绿化办关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见（京政办发53号）绿化隔离地区明确严格控制绿色产业项目的建设用地确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的3%至5%以内坚持以乔木为主、乔灌花草相结合的绿化原则确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的3%至5%以内208本报告是严格保密的。绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（）序序号号颁布时间颁布时间/政府241、或机构政府或机构政策名称政策名称适用范围适用范围重点内容重点内容鼓励措施鼓励措施限定限定条件条件产业用地相关条款产业用地相关条款72001年11月1日北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知（京国土房管1073号）绿化隔离地区新村建设项目对绿化隔离地区搬迁上楼的农民及商品房购买人办理房屋所有权证问题进行了规定在市政府确定、报国土资源部批准的绿化隔离地区范围内，按即交即反方式缴纳土地有偿使用费的农民自住房和按1：0.5比例开发的商品房产权人均享有商品房产权82001年12月12日市绿隔总指挥部、市计委、市财政局、市国土和房屋管理局联合颁布关于印发本市绿化隔离地区新242、村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知（京总指发2001号）绿化隔离地区旧村改造和新村建设项目主要明确了农民自住房、按比例建设的商品房土地使用手续的办理及商品房部分土地出让金返还程序问题92001年12月30日市政府办公厅转发市国土房管局北京市绿化隔离地区土地置换管理办法（京政办发 97号）城区中心大团与10个城市边缘集团之间的环状地带，以绿化建设为主，绿化配套及新村建设为辅的地区，涉及朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、昌平区、大兴区，中关村地区及其周边涉及绿化环境建设的地区对绿化隔离地区土地置换的审批、房屋搬迁、土地房屋登记发证、房屋的出租销售等问题进行规范第十四条 市243、绿化隔离地区建设总指挥部审核同意的经营性绿色产业项目，计划部门批准项目建议书后，由土地和规划部门确定项目用地范围。第十五条 经营性绿化产业项目以及与绿地相适宜的建设项目使用土地，按照文件规定办理用地手续 209本报告是严格保密的。绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（绿化隔离区政策演变与房地产开发的关系（）序序号号颁布时间颁布时间/政政府或机构府或机构政策名称政策名称适用范围适用范围重点内容重点内容鼓励鼓励措施措施限定条件限定条件产业产业用地用地相关相关条款条款102002年8月6日市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布关于统一安排本市绿化隔离地区范围内剩余建设用地的通知（京总指244、发11号）绿化隔离地区对绿化隔离地区范围内剩余建设用的规划有开发管理有关事项进行了规定绿化隔离地区的剩余建设用地由市政府统一征用后进行土地一级开发建设，为此北京市政府专门组织成立了北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司，通常我们称之为“绿基公司”。剩余建设用地项目的建设单位均要向绿基公司缴纳大市政基础设施建设补偿费用，标准一般为每建筑平方米499元人民币。亦即剩余建设用地项目的土地一级开发只能由绿基公司组织实施。112003年2月14日市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布关于本市绿化隔离地区剩余建设用地土地一级开发工作的实施意见（京总指发5号）绿化隔离地区规定了绿化隔离245、地区剩余建设用地的开发建设主体、开发内容和范围、有关政策及工作程序等内容122003年7月11日北京市政府关于加快本市第二道绿化隔离地区绿化建设的意见（京政发200315号）第一道绿化隔离地区及市区边缘集团外界至规划六环路外侧1000米，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、通州、大兴、房山、门头沟、昌平、顺义10个区，总用地面积约1650平方公里第二道绿化隔离地区绿化建设的目标和任务、指导思想和原则；加快编制控制性详细规划，切实加强规划管理；推进体制和机制创新，采取市场化运作，加快绿化建设目标的实现根据整合资源的要求，配套开发建设项目要与卫星城、中心镇和新村建设相结合，主要安排在规划绿地范围外，并享246、受本市卫星城和中心镇的有关优惠政策。对于必须安排在规划绿地范围内的配套开发建设项目，应严格限制项目范围，主要用于发展与绿地相适宜的旅游、体育、休闲等项目，但不得进行住宅开发和工业项目建设，不得破坏整体景观和绿化效果210本报告是严格保密的。与绿色产业项目相关的限制性政策与绿色产业项目相关的限制性政策相应政策相应政策政策要点政策要点批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知（京政发1994年7号）允许在绿地内适当安排公园和体育、娱乐设施等，与绿地无矛盾的经营性建设项目，建筑基底面积不超过总绿化用地面积的2-3%(建筑层数限1-2层)；在规划绿化隔离地区内允许建设的项目，都要留247、足距城市主干道红线100米以上的绿化带，距城市次干道红线50米以上的绿化带关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法（京政办发 20号）对于经营性绿色产业项目，绿化建设用地面积在10亩以上的，允许有35%的土地用于与绿地相适宜的建设项目；此类项目的建筑物高度要严格限定在2层以下（不高于9米）。对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，由市绿化隔离地区建设指挥部组织有关部门采取“一条龙”方式审批关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见（京政办发53号）确保绿色产业项目的建设用地面积限制在绿化面积的3%至5%以内关于加快本市第二道绿化隔离地区绿化建设的意见（京政发200315号）对按规划实施绿248、化的新建绿地和原有绿地，按绿化面积的3给予建设单位配套开发建设项目用地指标，其经营收益主要用于绿化建设和绿地养护。根据整合资源的要求，配套开发建设项目要与卫星城、中心镇和新村建设相结合，主要安排在规划绿地范围外，并享受本市卫星城和中心镇的有关优惠政策。对于必须安排在规划绿地范围内的配套开发建设项目，应严格限制项目范围，主要用于发展与绿地相适宜的旅游、体育、休闲等项目，但不得进行住宅开发和工业项目建设，不得破坏整体景观和绿化效果规划p用地面积在逐渐的减小p20号文中增加了限高9米的要求p仅在7号文中干道红线作了要求项目范围p与绿地适宜p不得进行住宅开发和工业项目建设p不得破坏绿化效果211本报告249、是严格保密的。优惠政策分析（优惠政策分析（）优惠优惠政策政策类别类别相应政策相应政策政策要点政策要点对应项对应项目类型目类型银行贷款和政府贴息关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法（京政办发20号关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实施意见（京总指 4号、京财农635号）凡在绿化隔离地区范围内经市有关部门批准后规划进行的旧村改造和新村建设项目，其所需建设资金可申请使用银行贷款并由市财政给予贴息。具体标准以旧村改造和新村建设的项目实施主体为单位，按核定的在籍人口数计算，每人可按1万元标准申请贷款，并由市财政给予连续18个月的贴息。对不使用贷款进行旧村改造和新村建设250、的，市财政给予相当于上述贷款利息额的资金补贴。旧村改造和新村建设项目土地出让金的返还政策关于印发本市绿化隔离地区新村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知（京总指发2001号）农民自住房部分应缴纳土地出让金由市、区（县）财政部门按即缴即返原则，全额返还给乡镇政府；按政策规定比例建设的商品房以及绿化隔离地区剩余建设用地应缴土地出让金由市财政部门按即缴即返原则，全额返还给区（县）财政，作为市政府对绿化隔离地区大市政建设的投入。具体返还方式为：对于新村大市政配套设施由区或项目实施单位投资建设的，则全额返还给该投资者；对于不承担新村大市政配套设施的项目实施单位，其缴纳的土地出让金中251、应由市财政收取的部分（有关政策规定为所缴出让金总额的50%），由市财政部门返还给北京市绿化隔离地区基础设施开发建设有限责任公司。旧村改造和新村建设项目u银行贷款和政府贴息u土地出让金的返还u其他优惠u政府审批手续快捷u费用减免212本报告是严格保密的。优惠政优惠政策类别策类别相应政策相应政策政策要点政策要点对应项对应项目类型目类型政府审批手续快捷关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见（京政办发31号）对于绿化隔离地区的旧村改造和新村建设审批手续办理，包括立项、规划、土地等采取了“一条龙”集中审批方式，建设项目的招投标、开工、工程监理等手续均按照简化程序、提高效率的原则处理，使得绿252、化隔离地区的建设项目审批手续比普通商品房项目更加快捷。旧村改造和新村建设项目；商品房开发关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法（京政办发20号）对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，由市绿化隔离地区建设指挥部组织有关部门采取“一条龙”方式审批绿色产业项目费用减免关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见（京政办发31号）绿化隔离地区建设项目（包括上市商品房、市政配套管理用房、小区生活配套服务设施用房等）还享受多项收费的减免政策，如免交耕地占用税以及土地复垦、征地管理、拆迁管理、房屋产权登记、房屋安全鉴定、市政公用设施建设、四源、防洪、建筑工程质量监督、建设工程规划许可证执照、临253、时用地和临时工程、居住区绿化建设、绿化补偿、新菜地开发建设基金、地下水资源、消防安全审批许可证、占道等17项收费。旧村改造和新村建设项目；商品房开发；绿色产业项目其他优惠关于加快本市第二道绿化隔离地区绿化建设的意见（京政发200315号）根据整合资源的要求，配套开发建设项目要与卫星城、中心镇和新村建设相结合，主要安排在规划绿地范围外，并享受本市卫星城和中心镇的有关优惠政策。绿色产业项目优惠政策分析（优惠政策分析（）关于绿隔地区的建设项目，政府提出的优惠政策涉及5个方面与绿色产业项目相关的有政府审批手续快捷、费用减免、其他优惠三类本项目不属于郊区14个卫星城、33个小城镇，不能享受其他优惠213254、本报告是严格保密的。朝阳区绿化隔离区现状及政策朝阳区绿化隔离区现状及政策文件文件乡政府乡政府适用适用范围范围政策要点对比政策要点对比关于规划关于规划关于绿色产业关于绿色产业关于农民安置关于农民安置7号东风等根据7号文件精神，经批准进行试点的乡其建筑基底面积不超过总绿化用地面积的2-3%(建筑层数限1-2层)在规划绿化隔离地区内允许建设的项目，都要留足距城市主干道红线100米以上的绿化带，距城市次干道红线50米以上的绿化带允许在绿地内适当安排公园和体育、娱乐设施等，与绿地无矛盾的经营性建设项目绿化不征地、不转工，只享受每亩5000元一次性绿化补助(包括腾退、苗木、水利设施建设、绿化工程费等)和三255、年的管护费用，原有土地变成绿地 20号东坝、南磨房、小红门、来广营、常营 等其他有绿隔项目的乡对经营性的绿色产业项目，其绿化建设用地在6.67公顷以上的，允许有3%5%的土地用于与绿地相适宜的建设项目，此类项目严格限定在2层以下（不高于9米）对超出区（县）审批权限的经营性绿色产业项目，采取“一条龙”方式审批；农村集体经济组织和农民独资兴办的经营性绿色产业项目，免收各种审批费用通过新村集中上楼，多数农异村安置目前朝阳区部分乡执行7号文件，如本项目相邻的东风乡；12个乡执行20号文件，如本项目所在地东坝乡与7号文相比，20号文给予了更多的优惠政策，如提出绿色产业项目的建设用地由2%3%提高至3%5256、%；同时一些条款更细致了，如限高严格控制在9米以下7号文与20号文在绿色产业规划和农民安置两方面有差异214本报告是严格保密的。绿隔政策的特点绿隔政策的特点u数量多，发展迅速，自20002003年出台相关政策10则u纲领型政策较稳定，细则型政策不断修正。1994年的7号文件的文件属于试点性质，2000年的20号文件没有将前者废除。目前两个文件均有效，且在不同的乡级政府分别实施u政策并没有得到完全的贯彻，已经发现了一些问题，如万柳、四季青地区，未贯彻原因中有政策制定不现实的方面u政府逐渐的给出了一部分针对开发商的优惠政策，但受益最大的是旧村改造项目万柳、四季青地区的问题万柳、四季青地区的问题不严257、格执行农民自住房与商品房的比例为1比0.5；四季青导致农民回迁楼面积不足；万柳地区规划一改再改，商品房密度相对较高，甚至建了高尔夫球场；乡级政府以绿化资金不足为由，支持或默许上述问题的出现、发展上级部门没有有力的约束措施，只是一遍遍的修正政策细节旧村改造受益最大旧村改造受益最大旧村改造项目直接涉及的优惠政策达5则商品房开发和绿色产业项目的优惠政策少，同时受到规划、面积、产业类型等多方面的限制215本报告是严格保密的。绿隔政策的内容将越来越细，但由于资金的限制，短绿隔政策的内容将越来越细，但由于资金的限制，短期内乡级政府很难减少对开发商的政策支持期内乡级政府很难减少对开发商的政策支持绿隔政策的趋258、势绿隔政策的趋势u各类政策的制定周期为2年以上，两道绿化隔离带完成过程中发现的不足将是未来新政策的修订方向u在和谐社会大背景下，如何更有效的保证农民利益是未来的关注重点u绿隔建设的资金筹措是各级政府的难点，政府愿意拿政策换资金，但态度较谨慎u一个由15个委办局、近30人组成的调研小组已在去年向市政府提交了一份关于进一步完善本市城市绿化隔离地区建设有关政策的意见，这份意见已在去年10月份在市长办公会上原则通过，目前正在等待市政府审批。u3年来没有重要的相关政策出台，这一文件极有可能是下一阶段的又一纲领性政策最新相关条例最新相关条例由前面的分析可以看出，绿隔政策的发展是不断细化和修订的过程四季青的259、问题至今没有处理意见，足见各级政府在解决资金与绿化费用矛盾问题的无奈政府，尤其是乡级政府在短期内很难离开开发商的资金支持四季青问题曝光不久，新的绿隔政策即将出台，政府相关部门的态度会较谨慎216本报告是严格保密的。绿隔地区旧村改造与新村建设中的相关政策绿隔地区旧村改造与新村建设中的相关政策u绿化隔离地区建设的目的绿化隔离地区建设的目的1.植树造林实现绿化2.绿化隔离地区的旧村改造和新村建设u目前旧村改造和新村建设采取的方式目前旧村改造和新村建设采取的方式1.农民合作建房（主体为各村委会的农工商联合公司、实质是农民自己出资、拆迁补偿由乡（村）和农民意愿决定）2.也可由集体经济组织引资进行建设。3260、.政府投入，加快绿化隔离地区水、电、气、热、环卫、道路等基础设施建设u农民自住房的的标准及产权农民自住房的的标准及产权1.多层建筑、行政村统一规划、可建单体23层小楼自住（宅基地占地80%以内），无所有权证2.对农民宅基地用于新村建设的，一律征为国有建设用地，实行土地无偿划拨使用和政策性补偿3.农民可以按建安造价购买自住房，其被拆迁的原有平房的补偿标准由行政村自定4.购买自住房的建筑面积按人均40至50平方米计算，或按现有正式住房1:1的面积计算5.允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让u商品房开发商品房开发1.满足农民自住房建成的前提，所得收入全部用于拆迁补偿、新村建设、绿化补偿2.建设261、农民自住房与上市出售的商品房比例为1：0.5217本报告是严格保密的。物权法中涉及农民利益的条文物权法中涉及农民利益的条文p规定了农村集体所有权制度物权法第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。物权法第59条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使262、用、分配办法；集体出资的企业的所有权变动等事项；法律规定的其他事项。物权法第62条、63条规定，集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况；集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。p规定了农村土地承包经营权物权法第125条、126条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经263、国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。p规定了农民的宅基地使用权物权法第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。物权法第154条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。p规定了征收中农民权益保护的内容物权法第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会264、保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。218本报告是严格保密的。通过解析通过解析物权法物权法中与本项目相关的四个关键点，处理中与本项目相关的四个关键点，处理方法得当，可知绿隔政策与方法得当，可知绿隔政策与物权法物权法没有冲突没有冲突集体组织集体组织与个人利与个人利益益物权法物权法6262条、条、6363条条：集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销公共利益公共利益征地权利征地权利物权法物权法4242条：条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产强调265、法律强调法律规定的程规定的程序和权限序和权限物权法物权法4242条：条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产支付各项支付各项补偿费用补偿费用物权法物权法4242条：条：征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。乡政府、村委会的处理方法和程序7号文件：“绿隔政策”是为实现国务院批准的北京市“分散集团式”而制定的尽量依据法律、至少需得到区、县政府的认可依据政策给足相关补偿费219本报告是严格保密的。附件附件序号序号颁布时266、间政府或机构颁布时间政府或机构政策名称政策名称11994年1月20日北京市政府批转首都规划委办公室关于实施市区规划绿化隔离地区绿化请示的通知（京政发1994年7号）22000年3月24日北京市政府关于加快本市绿化隔离地区建设的意见（京政发 12号）32000年3月29日北京市政府办公厅关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法（京政办发 20号）42001年3月19日北京市绿化隔离地区建设总指挥部、北京市财政局、北京市商业银行、北京市农村信用合作社联合社关于本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设申请银行贷款及财政贴息政策具体实施意见（京总指 4号、京财农635号）52001年4月20日北京市政府办公厅267、转发市绿化隔离地区建设总指挥部关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设的实施意见（京政办发31号62001年7月6日北京市人民政府办公厅转发首都绿化办关于实施北京市绿化隔离地区绿地系统总体规划意见（京政办发53号）72001年11月1日北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知（京国土房管权1073号）82001年12月12日市绿隔总指挥部、市计委、市财政局、市国土和房屋管理局联合颁布关于印发本市绿化隔离地区新村建设中办理土地征用及使用和土地出让金返还手续有关问题的通知（京总指发2001号）92001年12月30日市政府办公厅转发市国土房管局北京市绿化隔离地区土地置换管理办法（京政办发 97号）102002年8月6日市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布关于统一安排本市绿化隔离地区范围内剩余建设用地的通知（京总指发11号）112003年2月14日市绿化总指挥部、市规委、市计委、市国土房管局联合颁布关于本市绿化隔离地区剩余建设用地土地一级开发工作的实施意见（京总指发5号）122003年7月11日北京市政府关于加快本市第二道绿化隔离地区绿化建设的意见（京政发200315号）220