1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2016 定位深化及物业产品建议报告【宏宝生命科学产业园项目】Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2016 本体指标：项目位于龙岗南湾街道平吉大道两侧，总建面百万体量，用地性质为新型产业用地、物流用地 项目2、 数量()备注 开发建设用地面积（）156035.7 该表为项目原始指标，各物业体量未经分配，且包含07-06-02地块，该地块暂按M0性质、以4.8容积率计算 计容积率总建筑面积（）723988.8 其其 中中 物流用房（）74946 研发用房（）419354.36 配套宿舍（）170439.2 配套商业（）36199.24 社区警务室（）50 社区文化活动室（）2000 地下面积（）75000 其其中中 地下商业配套（）21000（计容）地下商业配套（）49000 公交首末站（）3900 地下公共充电站（）1100 平吉大道从中间穿过 南侧平朗路 东侧金积嘉科技园 西侧下李朗旧村 菜地 北3、侧粮库一号路 项目本体分析 Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2016 区域发展现状：目前区域内多为工业园区，人口较为分散，配套缺乏，整体发展相对滞后，为龙岗的非核心发展区，区域价值边缘化 区域现状：目前项目周边以上李朗科技园、深圳粮库、万国食品城、金积嘉科技园、佐佑家私等产业园为主要的物业形式，居住及商业氛围很淡，人员分布较为分散，目前片区的产业也以低端化为主，面临转型升级的发展机遇，员工的居住主要是以产业园区宿舍为主，消费能力有限，主要还是以满足基本生活的需求为主。华南城 康利城 万国城 区域现状 区域商业配套 随着更新改造步伐4、加大，区域内商业配套设施逐渐增多，项目东面紧邻万国食品城商业裙楼，北面有康利城商业和华南城华盛奥特莱斯购物中心，区域配套不断完善。项目本体分析 Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2016 区域交通现状：项目地块周边路网密集，城市干线较多，车流交通相对便利，但受东侧铁路区以及项目现状道路影响，人流的停留性较差，现状交通也一定程度阻碍了项目人流导入 车流交通相对便利，人流停留性较差：地块周边路网密集，平吉大道、金科路、平朗路、粮库一号路皆已通车。由平吉大道一路向北可直达平湖，平吉大道向北转富安大道或平龙路可上清坪高速，向南可直接进入机荷5、高速、沈海高速，转布澜路可上水官高速，周边享有完备的交通网络体系。经高速15分钟可达深圳北站，20分钟达福田中心，40分钟达宝机场，交通便利，但因平湖编组站的阻隔以及周边现状道路限制，主要的人流走向为南北向，且南北向的平吉大道为交通干线，人流的停留性较差。清 坪 高 速 平 吉 大 道 平 龙 路 富 安 大 道 机荷、沈海高速 布 澜 路 水官高速 平吉大道 平朗路 金科路 粮库一号路 项目本体分析 平湖编组站铁路区 Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2016 difficulty 本体及区域现状分析下项目面临的发展难点 项目所处6、非核心发展区，区域价值边缘化，如何打造百万体量产业综合体 项目现状交通东西方向受阻，人流导入受限 商业配套较少，消费能力有限，本项目商业如何发展 办公物业发展处于低端水平，如何实现大规模研发办公物业的成功开发 Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2016 规划利好东进战略：本项目位于东部创新产业带节点上，属于东部产业智造高地重点项目 东进战略规划布局：深圳东部四区将形成辐射粤东北的三大龙头，其中龙岗作为创新引领龙头，汇聚教育科研创新创业要素，将建成产城深度融合示范地区，四区各司其职、联动发展，协同打造深圳发展“第三极”。产业发展格局：7、建设提升若干第三代和第四代产业园区，超前布局一批战略性新兴产业、未来产业和现代服务业重大项目，形成“两带、六平台、多园区”的产业发展新格局。东部创新产业带东部产业智造高地：加快建设赛格国际电子产业中心、龙岗天安数码城等产业园，新建深商（国际）生命科学产业园等一批产业集聚度高、关联性强、带动效应好的高端产业集聚区，构建东部产业智造高地。两带 六平台 多园区 东部创新产业带 东部黄金海岸旅游带 盐田综合保税区 坂雪岗科技城 国际低碳城 宝龙科技城 综合保税区 深圳国际生物谷 项目规划利好 Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2016 规划8、利好李朗未来科技城：项目位于龙岗空间发展规划上的“多核”之一李朗未来科技城 龙岗空间发展规划 龙岗近期规划了“一心、双轴、三城、四枢纽、多核”的空间结构，其中“多核”指的是产业驱动核和服务驱动核，产业驱动核包括李朗未来科技城、宝龙高新园区、阿波罗未来产业园和平湖金融基地，项目属于龙岗“多核”格局，非核心发展区；龙岗产业空间布局 龙岗规划“一心三带”产业空间布局：“一心”：龙岗国际大学园和职教园；“三带”指的是：科技及创新发展带、生活及现代服务带以及高新技术产业带；其中项目区域位于高新技术产业带上，将依托宝龙大道、沙荷路和水官路，重点构建先进制造业、战略性新兴产业及未来产业集聚的高新技术产业带。9、李朗未来科技城 李朗未来科技城 科技及创新发展带 生活及现代服务带 高新技术产业带 项目规划利好 Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2016 规划利好创新产业城：项目属于南湾组团北部片区李朗创新产业城，规划为驱动龙岗产业转型发展的重要空间载体 1、南湾组团总体发展方向 以北部片区（李朗片区）提升、中部转型、南部优化为导向：重点推动北部片区物流企业向供应链管理、第三方物流等高端物流配套服务业升级改造。推动中部片区更新建设，引进战略性新兴产业和中小企业总部，完善片区居住、商业和生产性服务业布局，推动产城融合发展；通过生态环境优化，改造提10、升南部片区社区功能，同时借助老旧工业区综合整治转型升级，推进该片区众创空间与整体环境建设。北部：李朗创新产业城；产业规划方向：建设成为以现代物流、电子商务、生命健康、物联网、软件研发、总部经济为主的新兴产业园区、创新产业主题区、现代物流集聚区，驱动龙岗产业转型发展的重要空间载体。中部：新兴产业和现代城市综合体；南部：打造生态宜居新城。2、南湾组团重点打造“两城一体”北部 中部 南部 项目规划利好 Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2016 规划利好双地铁上盖：项目为地铁10号线与17号线上盖物业，同时周边城市干线众多，属于多维交通11、覆盖的地铁上盖物业 项目规划利好 交通规划：本项目位于地铁10号线和17号线双线交汇站点李朗站，为双地铁上盖物业，附近城市高速路网发达，城市干线众多加之规划中的捷运站点，属于多维交通覆盖的地铁上盖物业。十三五期间，龙岗加快建设厦深铁路、广深铁路、深惠城际线和虎龙城际线，增设横岗、李朗等多个捷运站点。10号线连接平湖和福田，预2020年通车运营；17号线连接平湖和罗湖，预计于2017年开建。本项目 Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2016 区域属性 区域占位：项目地处东进战略创新产业带的节点，东部产业智造高地的重点项目 区域现状：12、项目所处于的南湾片区属于龙岗的非核心发展区，发展相对滞后，区域价值边缘化 区域规划：项目片区未来规划为李朗创新产业城，形成以现代物流、电子商务、生命健康等为主的产业集聚区 本体属性 交通便利：项目位于地铁10号线和17号线李朗站，且四个地块都将分布有地铁出入口，且自身配有公交首末站，交通极为便利 百万体量：项目总建面达1128322，属于百万体量大规模的产业综合体。本体分析总结：项目为地铁上盖的百万体量产业综合体，所处区域虽有规划利好但现状发展相对滞后，属于龙岗的非核心发展区 项目本体分析总结 高端发展占位，区域价值全面提升 交通规划利好，打破人流导入困境 难点突破：研发办公作为核心产品如何打13、造？在多重利好未来可期的情况下，打造何种类型的商业？Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2016 产业基础 14、区域办公产品有向高端化发展的趋势，标准层集中在1400-2000平米，层高集中在4-4.2米，以200-300平米中小户型为主；以出租为主，租金水平在35-40元/.月，出租率高达九成甚至长期满租。区域内目前仍是以工业区为主导的办公场所。配套设施有限 办公物业内生活配套设施缺乏且较低端，园区管理及产业配套缺乏，配套水平亟待提升。产品租金 配套设施 项目所处的区域目前产业基础薄弱，发展相对滞后 产业类型以黄金珠宝、物流、电子互联（电子信息和互联网）、文化创意等为主导产业，具有一定的关联产业基础；项目所在片区的南湾街道及平湖街道未来供应以城市更新为主 区域未来的办公氛围将会得到极大的提升，预计未来15、将有约350万平米的研发办公楼入市，市场竞争激烈。未来供应 研发办公市场结论 市场结论：区域具备黄金珠宝、物流、文化创意等产业基础，随着城市更新大体量办公物业面市，市场竞争将十分激烈 市场机会点：城市更新、产业升级、轨道交通规划，区域商务形象即将升级 市场风险点：350万研发办公供应，市场竞争激烈 Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2016 项16、目难点：非商务核心区，大体量研发办公，销售受产业政策限制 项目优势：1、百万体量，市场冲击力强 2、双地铁上盖，交通优势突出 3、产业带动，突出重围 项目劣势：1、项目定位为生命科学产业园，单一产业难以支撑项目体量 2、50万研发办公体量，体量过大 3、区域目前商务氛围欠缺 3、办公物业销售受政策限制 类目 数据 总占地面积（）156035.7 总建筑面积（）1141938.8 计容建筑面积（）723988.8 地下计容商业 21000 物流建筑（）74946 研发用房（）419354.36 配套宿舍（）170439.2 配套商业（）36199.24 社区文化活动室+警务室（）2050 不计容17、建筑面积（）417950 地下不计容商业 46950 公交首末站 3900 公交充电站 1100 车库 366000 容积率 4.64 物业类型 研发办公，平层公寓，LOFT公寓、商业、酒店、展厅 用地性质 工业用地，用地年限30年 政策要求：工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业 政策解读：研发办公必须企业购买，购买人范围进一步受限 项目本体分析 Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2016 项目研发办公问题解决方案：问题四：研发办公销售政策限制 解决方案：研发办公销售阶段，通过引进专业公司注册企业，实现现场注册公司18、，解决必须为企业购买政策限制 问题2：50万研发办公指标，体量过大 解决方案：以市场需求量消化部分研发办公体量，剩余建议通过功能转化，打造其他型产品，提升研发办公产品的多元性 问题3：区域商务氛围欠缺 解决方案：建议招商前置，通过预招商提前消化部分体量的研发办公，同时重视后期招商运营，通过专业产业服务体系，弥补区域配套不足，吸引更多产业客户进驻 问题1：单一产业难以支撑 解决方案：通过产业选择，结合市场需求，引进多元化产业类别，打造复合产业园区以分摊项目开发运营风险；关键问题解决方案 难点及解决方案 Code of this report|18 Copyright Centaline Grou19、p,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点解决方案 产业筛选 研发办公物业分化 招商运营方案 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2016 未来潜力型产业驱动 市场化产业驱动 项目产业驱动方向 产业：文化创意、儿童教育 产业：电子信息、软件、互联网 资源导向型产业驱动 产业：医疗器械、生物医药 互补发展型产业驱动 产业：电子商务、物流 产业发展方向：根据不同的驱动因素，选取信息互联、黄金珠宝、文创教育、生命健康、现代物流等五大主题产业进行分析 产业选择 文创教育 信息互联 现代物流20、 生命健康 综合区域产业集聚情况、未来规划层面、资源导向层面和产业互补四个层面，确定产业驱动方向 结合项目四大驱动方向，通过与项目自身条件的匹配进一步筛选，确定项目的产业发展方向及组合方式。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2016 产业链条：划分为四大产业类别，结合项目二级水源保护区特征点，建议项目重点引进医疗器械、健康服务两大产业 生命健康 生命健康产业 健康农业 健康制造 健康服务 生物育种 生物农药 生物饲料 生物肥料 有机果蔬 冷链物流 医疗服务 养老服务 体育休闲 健康体验 健康咨询 中医保健 健康管理 康复护理 健康21、保健 综合医院 专科医院 专业诊所 照护康复 养老地产 养老金融 养老旅游 体育赛事 体育旅游 医疗器械 生物医药 制药工业 中药产业 化学制品 生化制品 卫生材料 保健品 医药商业 化学原料药 CRO研发外包 中草药种植加工 中药材贸易 中成药 中药饮片 中药保健品 传统保健品 功能性饮料 生物保健品 医药物流 医药外包 批发零售经销 一类 二类 三类 本项目位于二级水源保护区，不能引入带污染型产业，健康农业、生物医药部分带一定污染性，项目以引进医疗器械及健康服务产业为主导 Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2016 健康管理：22、以健康管理服务机构为主，一般选择区位交通较好位置，以租赁办公物业为主，项目交通优势突出，可通过引进多家健康管理机构形成集聚 深圳健康管理代表企业深圳健康管理代表企业 慈铭体检（龙华、华融、南山、福田）第一健康（总部、国投、荣超、田厦）深圳市保君康健康管理公司 瑞格尔（莲花北、科技园、中心区）中航健身时尚股份有限公司（26家分会）深圳智慧健康产业发展有限公司 企业类型：健康管理企业目前主要是体检机构占据主导地位，健康咨询，健康科技，健康技术等数量相对较少，体检机构主要以医院和专业体检机构为主 分布特征：专业的体检机构一般分布于中心区交通便利位置，其客户来源主要以企业客户为主，健身会所与居住区寄生23、发展，具有较大的依赖性 发展趋势：目前我国的健康管理还处于初级发展阶段，以体检为主，未来体外诊断、微量元素检测、生殖健康、中医养生、康复中心将成为健康管理主要的发展领域 健康服务 Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2016 医疗服务：医疗服务一般分为诊所、专科医院、综合医院、照护康复等，项目位于二级水源保护区，引进存在难度，建议不做重点考虑 名称名称 地址地址 建面建面 定位定位 选址原因选址原因 经营情况经营情况 高高端端医医疗疗 美中宜和美中宜和妇儿医院妇儿医院 南山区南新路 8500 高端（与和睦家齐名）繁华，高端人口集聚，24、高端医疗消费力高 2015年4月开业，非医保定点，目前亏损 VISTAVISTA-SKSK 南山软件产业基地 高端（深圳首家名诊所）周边上市公司和高管多，近蛇口，外国人多，商业保险拥有者多 非医保定点，收费高，深圳商业保险覆盖面小，客户少，经营一般 卓正医疗卓正医疗 蛇口、海岸城、会展中心等 单店约1000 高端非公医疗机构 中心区域，高端人口密集，消费力强 规模小，资金投入相对较小，收费高，经营状况良好，已开连锁店 远东妇儿远东妇儿科医院科医院 罗湖区深南东路 40000 中高端民营专科医院 深南东路，周边繁华，人口密集 医保定点，妇儿专科及位于人口密集区域，经营状况好 希玛林顺希玛林顺潮眼25、科医潮眼科医院院 福田区泰然九路 约3000 港式高端医疗 车公庙盛唐大厦，周边繁华，人口密集 规模小，资金投入相对较小，收费高，香港口碑，经营状况好，香港客户多 照照护护康康复复 任达爱心任达爱心护理院护理院 龙岗街道南联社区龙溪村 6300 养老、养生、休闲 公办民营性质的养老机构 依托政府资源，社会福利机构，经营状况良好 护明德居护明德居家养老家养老 居家养老服务 居家养老服务平台 经营状况一般，提供居家、社区、机构养老等选择 规模特征规模特征 机构分类：机构分类：高端医疗机构分为诊所型与医院型两种；养老机构目前分为居家、社区、机构养老 规模特征：规模特征：诊所类型面积集中在1000平米26、左右，医院类型分布在8000-70000平米之间，集中在3-4万平米，养老机构一般在2000-20000平米之间，模式多样，分布零散 经营特征经营特征 定价：定价：一般定价较高经营情况一般，定价合理的经营情况较好；消费习惯：消费习惯：目前深圳对于高端医疗的消费习惯暂未形成，部分需求溢出至香港及海外，同时依赖香港客户；私营养老机构经营状况一般，公立较好 医医保：保：纳入医保范围的高端医疗机构经营状况较好 健康服务 Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2016 健康服务 养老服务：包括养老服务、老年人休闲旅游、用老用品、养老金融、养老地27、产及临终关怀等行业，其中养老用品行业可与项目商业结合，打造养老用品专卖店或市场 养老服务产业是社会发展的必然产业，也是从各种具体需求延伸到第一、第二、第三产业的托底服务。是生命健康产业中照护康复领域的分支，主要包括养老服务、老年人休闲旅游、养老用品、养老金融、养老地产及临终关怀等：养老服务 是指为老年人提供必要的生活服务，包括生活照料服务、家政服务、医疗保健服务等。老年人休闲旅游 即养老与旅游产业的结合，以老年人为主，对环境景观资源、配套设施等有较高的要求。养老用品 涵盖产品研发、制造以及销售等环节，电商模式下的线上销售成就了养老用品市场 养老金融 主要指围绕养老需求所进行的金融活动，包括养老28、金金融、养老服务金融以及养老产业金融。养老地产 品质地产和优良健康管家服务的结合，主要产品形态为养老机构和开发商推出的养老地产项目两大类。养老服务：根据国家老龄委2014年统计数据，全国失能半失能老人对养老服务需求最高。且失能及半失能老人服务市场规模约为1.35万亿元，非失能老人服务市场规模约2300亿元。上门为老人进行家政服务等子领域市场规模达到1500亿元，2014年底养老服务市场规模合计约1.73万亿元。养老用品：主要包括老年保健品、康复及护理用品、助行视听用品、老年家居用品。2014年市场容量约为1.61万亿元。养老金融：城市老年人健康保险渗透率为50%，农村老年人健康保险渗透率为2029、%，2014年市场容量约为330亿元。养老地产：根据“9037“的养老指导方针，3%为机构养老，整体市场容量约为2600亿元，约占2014年整个养老服务产业总产值的6.44%。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2016 产业分布：深圳市医疗器械产业集中在南山区和宝安区，项目所处南湾板块医疗器械市场基础相对薄弱，需要通过资源导入才能吸引企业进驻 155,42%105,29%46,13%30,8%28,8%110.72,57%57.34,29%12.81,7%10.48,5%4.04,2%南山区 宝安区 龙岗区 福田区 其他 医疗器械30、企业分布（家）产值统计（亿元）企业分布：深圳市医疗器械企业集中在南山区，南山区有企业155家，占统计企业数的42.58%；产值合计110.72亿元，占统计企业年产值56.67%；其中南山和宝安企业集中度较高，龙岗位列第三，龙岗以尚荣、安特高科、威尔德为龙头企业；企业产值：深圳产值过亿医疗器械企业超过40家，上市企业7家 数据来源：深圳市医疗器械行业协会 医疗器械 深圳医疗器械产业品牌企业 品牌企业 代表企业产值及2014年营业收入 迈瑞生物医疗电子股份有限公司-南山 产值：57.99亿元 核心业务：生命信息与支持、体外诊断、数字超声、医学影像四大领域 安科高技术股份有限公司-南山 产值：3.031、2亿元 核心业务：大型医疗影像设备的开发、生产和经营 稳健实业（深圳）有限公司-龙华 产值：9.32亿元 核心业务：医用卫生材料、敷料及高端全棉生活用品 鸿邦电子（深圳）有限公司-龙华 产值：4.75亿元 核心业务：全球最具规模的人体体温测量系统供应商 先健科技（深圳）有限公司-南山 产值：2.56亿元 核心业务：先天性心脏病介入治疗领域全球第二大供应商 尚荣医疗股份有限公司-龙岗 产值：2.02亿元 核心业务：医院建设的规划设计、装饰施工、软件开发、医疗设备及特种医疗设施的研发和生产 安特高科实业有限公司-龙岗 产值：2.13亿元 核心业务：医学影像、心血管及外周微创手术、麻醉重症监护、口腔32、医疗四大领域 科曼医疗设备有限公司-南山 产值：1.5亿元 核心业务：电生理监护、心电诊断、超声母婴 监护、呼吸麻醉、婴儿保育、手术室设备等多个领域 普门科技有限公司-南山 产值：1.36亿元 核心业务：光子治疗仪、洁肠水疗仪、输液泵、注射泵等临床治疗设备 威尔德医疗电子有限公司-坪山 产值：1.05亿元 核心业务：医用超声设备 Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2016 典型产业园特征：深圳典型医疗器械产业园均为专业产业园，以医疗器械、生物医药相关企业为主，配套医疗器械专业孵化及服务平台，通过专业园区服务协助企业孵化发展 医疗器33、械 48%8%4%20%6%7%1%6%南山高新区生物孵化器 药品研发及制剂 保健品及化妆品 CRO和生物服务 体外诊断 细胞治疗 器械及设备 生物制造 生物农业 40%12%18%10%20%南山医疗器械产业园 医疗器械 生物工程 电子信息 第三方测试认证 商业服务 68%13%19%坪山生物医药创新产业园 生产加工 研发办公 孵化器 南山高新区生物孵化器南山高新区生物孵化器企业类型：企业类型：主要以生物医药、医疗器械的初创企业为主，其中生物医药占比近5成 产业环节：产业环节：整体园区所处的产业环节均为研发办公，是专业的生物医药与医疗器械孵化器 坪山生物医药创新产业坪山生物医药创新产业园企业34、类型：园企业类型：园区内生物医药、医疗器械的大型企业为主，其中多数为深圳市行业知名企业 产业环节：产业环节：整体园区内企业以生产环节为主，体量占比近7成，是深圳市重点发展的产业园区 南山医疗器械产业园南山医疗器械产业园 企业类型：企业类型：园区内企业类型相对较多，不仅有生物医药、医疗器械还扩展到医疗器械企业的上下游，为泛医疗器械产业园 产业环节：产业环节：整体园区内涵盖产业研发、生产、销售、办公的整体环节，同时也有上下游企业的产业支撑 Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2016 产业资源：发展商自身具有生命健康领域的合作资源，细分35、领域涵盖医疗器械、医药流通、健康服务等诸多领域，建议引入龙头企业带动产业上下游企业的进驻，推动生命健康产业的发展 完整的医药产业链 国际化运营网络 抗肿瘤药龙头企业 创新研发 生产流通 连锁销售 海王生物 海王英特龙 海王星辰 吉美米啶 澳替拉西钾 替吉奥片 国家级高新技术企业 国家三类医疗器械生产企业 深圳市自主创新重点企业 医疗器械 Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2016 医疗器械企业特征：迁移困难：医疗器械企业受产品注册地址影响，大型企业搬迁的成本较高，商品需要逐一转移注册地，故企业不愿意轻易搬迁地址，一般搬迁也只是将生36、产加工转移至成本相对较低的地方 发展潜力：医疗器械行业处于高速发展阶段，创业型企业相对较多，对于孵化器的需求较大，企业成长性较强，孵化期一般为2-3年。政策敏感：医疗器械多为中小企业，对于政策扶持敏感性较高，比较注重整体的运营成本 产业氛围：医疗器械的发展核心在于研发，因其研发人才多为高级技术人员，对于区域的产业氛围与生活配套需求较高 产业生产聚集区 产业未来发展聚集区 企业总部与研发聚集企业总部与研发聚集区区 张先生 产业发展机会：深圳生物医药研发以南山为主，目前医疗器械行业以中小型企业为主，发展潜力巨大，政策敏感性高，建议项目利用自身资源承接中心区外溢中小企业的同时带动产业发展 医疗器械 37、Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2016 信息互联 产业规划利好：南湾片区未来将规划发展为李朗未来科技城，重点发展信息技术、供应链物联网等高科技产业，政府规划利好，项目发展机会良好 南湾新占位南湾新占位属于龙岗的多点发展区，属于龙岗的多点发展区，深圳东进西部区域门户深圳东进西部区域门户 在龙岗“双心、双轴、三区、三城、四枢在龙岗“双心、双轴、三区、三城、四枢纽、多点”的发展格局上，南湾街道纽、多点”的发展格局上，南湾街道将、将、发展发展成为龙岗的成为龙岗的李朗未来科技城；李朗未来科技城；而南湾因临近罗湖，在对外功能上又将作而南湾38、因临近罗湖，在对外功能上又将作为罗湖外溢优质资源的承接区，作为深圳为罗湖外溢优质资源的承接区，作为深圳东进西部的门户，将东进西部的门户，将打造产城融合示范打造产城融合示范区区。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2016 17.65%11.76%52.94%5.88%11.76%电子通讯 LED互联网 安防 半导体 产业市场基础：区域信息互联产业细分主要以互联网、电子通讯、LED、电子仪器研发等为主导，产业环节以生产研发、设计等居多，区域具备产业基础 天安云谷信息互联产业细分 中海信科技园信息互联产业细分 28.57%57.14%139、4.29%LED互联网 电子仪器 李朗软件产业园信息互联产业细分 50.00%16.67%33.33%电子仪器 软件开发 安防 信息互联 Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2016 产业氛围产业氛围 租金水平租金水平 资源配套资源配套 区位交通区位交通 区位要求一般，希望交通便利，便于对外联系，距离龙头企业较近或者通勤较方便 客户敏感客户敏感点分析点分析 整体园区的具有现代化的形象，良好的规划与服务配套，可以帮助企业与个人提升工作生活效率 信息互联为各产业细分领域关联较强的产业，各企业比较关注区域产业的成熟程度与聚集效应 中小企业40、居多，对于成本敏感性较高，关注性价比与政府的政策扶持 企业客户敏感点分析：龙头企业带动、政府协助、服务平台搭建与整体服务配套，在此基础上打造高性价比产品是产业园成功招商的关键 信息互联 Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2016 产业发展机会小结：目前项目周边信息互联产业以集研发办公为一体的中小企业为主，建议项目引进大型企业进驻，打造以以互联网、电子通讯、LED、电子等产业为主的产业聚集 区域该产业机遇 区域内信息互联产业在电子通讯、互联网软件开发设计、电子仪器研发等方面具有较明显的产业集聚优势 从业人员特征 两个明显差异的族群，41、普通劳动者、高级职业经理人及高级专业技术人员 高级职业经理人及高级专业技术人员：受教育程度高，有比较好的收入，有部分外聘专家，研究人员年龄在35岁左右，有多年从业经验 政策影响程度 行业发展已经比较成熟，受政策影响比较小 产业企业特征 企业性质，民营企业为主导，有部分外资企业与少量的国有企业。企业分布特征：以中小企业为主，看重产业集聚效应与龙头引导，一般面积在100-800；大型企业办公1000-2000，生产则2000-5000 小型企业需要依靠产业集群效应增强对企业员工及合作客户的吸引力。办公需求特点 生产环节：位于专门的工业园区，占地规模较大，且一般有员工宿舍配套 研发环节：一般与办公空42、间合为一体，需要一定空间存放产品样品、模型等，因此需求空间较大，甚至整层租赁/购买 产业配套需求：对技术交流平台、科研人员培训、人才流动平台、产品展示平台、测试平台、优越的IT硬件设施配套等具有较强的依赖性 生活配套需求：公共活动空间、商业、住宿、交通、餐饮 信息互联 Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2016 产业规划利好：国家-省-市-区均将文创产业列为重点发展方向，定位为深圳市支柱产业、龙岗区战略新兴产业，文创产业发展为大势所趋 发展目标 创意设计 广东省文化厅关于加快珠江三角洲地区文化创意产业发展的指导意见 龙岗区文化创意43、产业发展“十三五”规划（2016-2020）这是我国首个文化创意和设计服务于相关产业融合发展的系统性文件，标志着发展文化创意和设计服务，促进转型升级这一战略举措正式上升到国家层面 国务院推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见 创意设计业 动漫游戏业 演艺娱乐业 艺术品业 工艺美术业 文化产业创业创意人才扶持计划 成长型小微文化企业扶持计划 特色文化产业发展工程 数字文化产业发展工程 文化产业投融资体系推进工程 发展目标：到2020年，建设与现代化国际化创新型城市相匹配的文化强市、打造国际文化创意先锋城市；文化产业园区基地提升工程 提升文化产业创意水平和实力 实施重要文化产业促进计划44、与工程 以深圳、广州为核心，珠三角地区其他7个地级市为支点，以若干文化产业集群、文化产业园区（基地）和重大项目为支撑，构建珠三角地区文化创意产业带，建设成为拉动全省、辐射全国的文化创意产业中心；发展布局 深圳、广州重点发展创意设计、动漫游戏、数字出版、影视制作等产业，建设“设计之都”、“创意之城”；发挥珠三角其它城市特色和优势，整合资源，实现错位发展；文化创意产业发展的重点领域 出版发行业 广播影视业 动漫业 游戏娱乐业 演艺业 文化会展业 文化旅游业 创意设计业 工艺美术业 新兴业态 深圳文化创新发展2020（实施方案）发展目标：打造文化创新发展先行区、文创产城融合示范区、文化创客空间核心区45、；工业美术 创意印刷 文化休闲旅游 拓展动漫和数字娱乐 影视文化 以迷笛音乐中心与大运中心为平台打造华南音乐产业基地 文创教育 Code of this report|33 Copyright Centaline Group,2016 名称 主要客群 客户来源 客户特征 客户需求点 华南城5号交易广场 进驻华南城企业主 平湖本地、东莞、布吉 以纺织、服装、皮具、电子、五金、塑料等企业 档次、精装修 李朗软件园 中小电子企业 罗湖水贝、龙岗 电子、贸易 中小面积、价格便宜 182创意设计园 广告、设计企业 罗湖、龙岗 高端建筑装修设计 租金便宜，具有艺术氛围 创意百分百 物流、贸易、电子企业 平46、湖、李朗、罗湖 中小设计电子企业 中小面积、价格便宜 金苹果创新园 珠宝、科技、文化 水贝、龙岗 企业规模较大 档次高 中海信创新产业城 科技、电子、软件 龙岗 一二期为科技类企业，产办结合 定位高，园区服务、配套完善 产业园名称 主打产业类型 康利城 物流、电子商务、文化创意 李朗软件产业园 电子信息、软件研发 李朗珠宝园 黄金珠宝、珠宝设计 百分百创意广场 文化创意 182创意园 文化创意 梓盛发创意园 文化创意 李朗文化创意产业基础李朗文化创意产业基础 产业基础：目前区域已有一定的产业基础，部分产业园以文化创意产业为主导产业，以182创意园为案例，入驻企业以设计（动漫、服装、建筑设计等）47、广告等企业为主；客户特征：以中小型企业为主导，以罗湖、龙岗客户为主，受租金的挤压选择李朗片区，其需求面积以中小户型为主，倾向于选择由旧厂房翻新改造具备一定创意风格的园区入驻，关注园区的配套及服务等因素。区域产业基础：区域有一定产业基础，企业以罗湖、龙岗等为主，受到租金的挤压选择本片区，以小户型为主，关注园区环境及园区配套 文创教育 Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2016 发展机会 面临挑战 可行性 细分领域 产业基础 市场机会 园区条件 面临竞争 工业美术 龙岗区优势产业，主要分布在大芬 中心优势具有总部办公、销售、展示机会48、 展示空间足，办公形象高，但产业不集聚 大芬园区竞争强 高端印刷 龙头企业明显 办公、销售服务与生产剥离可能性 对于大型生产具有排斥性，需与生产环节剥离 布吉竞争强、产业集聚高、区位优势 游戏动漫 具有一定基础 内容生产、软件开发为主，机会大 与园区信息互联等形成良好产业互动 南山为主导的园区竞争，戏剧影视 龙岗区基础弱，目前导入亚视 周边市场基础薄弱 园区缺乏独特优势吸引龙头企业进驻 南山、未来坪山、大鹏区域竞争；龙头企业带动强 创意设计 以李朗珠宝设计、新城市为主 中小企业较多，区位优势 生态人文环境吸引力高 李朗、CBD、龙岗中心城竞争 在线教育 目前基础教育资源集中度高 大学集聚，特色49、化学科优势 信息互联能形成互动，清华资源具有良好支撑 目前以南山为主导，但清华资源强势 A 在线教育 B 创意设计 C 游戏动漫 重点领域筛选结果：文创教育 重点领域研判：重点筛选在线教育、戏剧影视、游戏动漫领域，形成以内容为主导的文化创意产业氛围 Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2016 产业类型 企业发展特征 面积需求 产品需求 配套需求 文化创意 表现形式广泛，物理需求跨度大：文化创意类产业展示形式十分广泛，从商业类到艺术类到表演类，物业载体需求跨度较大；物理载体：办公空间和商业空间均可作为物业载体 空间的复合性需求：文化50、创意产业多以办公、研发、展示、销售等环节为一体，形成链式办公。办公面积需求：小单元面积需求：主要以工作坊、小型工作室等形式出现，需求面积80-200 中小面积需求：主要结合展示和研发功能，需求面积一般300起 整层到多层面积需求（满足总部办公、研发需求）：2000以上 空间偏好：1、偏好主体办公场所为复合型办公物业形态，能同时办公与研发、展示 2、办公空间及设施配套的人性化、生态化 3、园区管理及服务 4、灵活的办公空间 产业配套：1、专业服务配套：专利申请、注册服务、金融服务、人才体系、工商税法等服务体系 2、专业金融服务：投资、担保、融资 3、文化创意平台类：孵化、文化交易平台、协会支援 51、教育产业 表现形式：多以各类培训机构为主要呈现形式 物理载体：办公空间和商业空间均可 空间的复合性需求：一般教育机构办公、研发、与教学均为一体化 办公面积需求：小面积需求：以小型机构为主，需求面积100-200 中小面积需求：一般规模教育培训机构面积在300-500 大面积需求：需求面积整层或多层，以总部办公或大规模培训为主 空间偏好：1、要求空间灵活，具有可分割性 2、具备办公、教学和展示功能 3、对于网络稳定具有较大的依赖 产业配套：1、居住中心 2、具有良好公共配套 产业发展机会小结：项目以吸引游戏动漫、创意设计等文创企业以及以教育培训为主教育产业为主导，打造特色文创教育主题板块 文创教52、育 Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2016 平湖平湖物流物流园区园区 发展目标 到 2020 年，龙岗区现代物流业规模上?企业营业收入总额达到1010亿元，物流业增加加值达到 390 亿，年均增长率达到 11.77%；“十三五”期间，将龙岗区打造成深圳市现代物流业转型升级综合示范区，构建服务于珠三角、深圳市、龙岗区的多层级物流服务体系 重点产业布局 基础物流向高端化转型：供应链配送中心转型升级成供应链管理总部 美泰创新产业园转型升级 中外运物流中心转型升级 基础物流向文化产业转型 将平湖物流园内的项目转型文化产业助推平湖高端服53、务业新城的发展 基础物流转型商贸物流 依托华南城商贸物流中心支撑实体商贸企业大力发展电子商务 城市配送物流升级成电商物流打造电商物流产业带 龙岗龙岗配送配送中心中心 宝龙产业配套物流区宝龙产业配套物流区 横岗产业配套物流区横岗产业配套物流区 坂田城市物流中心坂田城市物流中心 南湾城市物流中心南湾城市物流中心 横岗城市物流中心横岗城市物流中心 产业转型升级：平湖物流园区内的怡亚通供应链、旗丰供应链、越海供应链、东方嘉盛供应链、郎华供应链、信利康供应链等实现配送中心向总部基地的升级转型 互联网+物流：基础物流创新商业模式，转变组织形式、改变服务方式等手段与互联网良好结合，利用互联网、物联网等技术手54、段提高电商物流的效率，实现商务的良好衔接 产业格局-龙岗（规划）：龙岗区将依托平湖物流园区与龙岗配送中心实施高端引领、创新驱动策略实现现代物流业的转型升级，构建涵盖多个城市物流中心的电商物流产业带，电商物流成为龙岗重点发展产业之一 现代物流 Code of this report|37 Copyright Centaline Group,2016 电子商务基地 案例 深圳国际电子商务基地 罗湖互联网基地 成功因素 1.面向全产业链客户招商，完善产业链条 2.配套齐全：靠近大和村，仓储加工、分拣包装、快递运输、政府服务、员工生活需求等配套齐全；3.政府支持：引进政府优惠政策，租金补贴、退税 4.55、电子商务协会、网商会驻场设立服务机构并开展公益活动 1.位于罗湖区，交通优势突出 2.入驻企业由创业中心牵头，提供全面服务工作 3.入园享受政府优惠政策 劣势 项目规模体量相对较小，难以形成规模优势 项目整体形象为中端，难以树立高端形象 项目借鉴 1.以电子商务企业为核心，配套仓储加工、分拣包装等完整的产业链；2.引进政府优惠政策；3.引进协会、网商会等进驻提供配套服务 1.政府优惠政策、政府服务引进 2.完善的配套设施 电子商务产业园成功要素：目前市场电子商务产业园，通过产业链引进、完善软硬件配套设施，引进政府优惠政策及协会服务，吸引电子商务企业进驻 结合上下游产业，打造电子商务完整产业链 56、办公、生活配套设施完善 政府优惠政策申请，租金优惠、企业退税等 企业协会、网商会等合作，为企业提供便捷服务 1 2 3 4 现代物流 Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2016 项目发展重点：现代物流产业可与不同产业进行融合，形成电商、展示、物流等领域的发展重点 现代物流 现代物流 生命健康 信息互联 文创教育 医药电商 健康产品供应链管理 医疗器械展示交易 医药物流 电子商务 电子信息产品展示交易 仓储、销售大数据采集 在线教育 儿童商品电商 建议项目物流产业以电子商务为核心，结合项目其他产业类别，通过产业互补，实现各产业间的共57、融发展。建议项目物流产业以电子商务为核心，结合项目其他产业类别，通过产业互补，实现各产业间的共融发展。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2016 项目打造电子商务园区关键点：项目承接福田、罗湖等外溢型客户为主，完善产业链结构，通过软硬件设施及合理租金吸引客户进驻 龙岗区 宝安区 深圳义乌华贸城 华南城电子交易中心 展滔电子商务产业园 一本电子商务产业园 怀德商贸城 义乌商贸城 华强北电子广场 罗湖互联网产业园 电子商务企业以中小型企业为主，租金承受能力相对较弱，存在外溢需求，项目目标客户群体为吸引福田、罗湖等片区外溢电子商务企业客58、户。项目打造要点：项目打造要点：全产业链客户引进：全产业链客户引进：以电子商务企业为核心，结合其上下游引进相关企业 完善完善配套、优化产业环境：配套、优化产业环境：项目作为大型产业综合体，突出园区环境及配套优势，实现产业与商业、公寓共通；合理化租金、申请优惠政策、引进协会：合理化租金、申请优惠政策、引进协会：建议低楼层排布电子商务企业，合理租金设置，提前与政府申请优惠政策，与协会洽谈合作；现代物流 Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2016 项目产业发展机会：通过完善的产业链平台、项目内部资源整合，以及引进政府政策协助及电商协会，59、吸引电子商务企业进驻 二、配套资源整合 整合项目展厅、公寓等物业资源，优化项目园林绿化，增加公共交流空间 一、完善的产业链平台 电商平台、物流服务、配套设施一站式服务，完善的产业链，满足电商企业的需求；（供应商面向全球跨境B2B,B2C,020等应用商，网络金融、外贸代理、图文处理招租；物流需要包括仓储、分拣、包装、运输等快递等物流服务商。网络维护、软件设计、数据处理、机房管理等技术服务商招租）三、政府协助、协会入驻 政府提供政策协助，扶持园区内电商产业发展；深圳市电子商务协会、网商会等协会组织和专业中介机构入驻，设立服务机构和开展公益活动 一 二 三 现代物流 Code of this re60、port|41 Copyright Centaline Group,2016 项目产业选择小结：以生命健康产业为核心驱动，信息互联产业为重点，引领性的引进文创教育及现代物流产业，通过产业引进填补区域商务氛围欠缺劣势 信息互联产业 生命健康产业 细分领域 互联网通讯、软件、物联网、云计算、集成电路 生物医药、医疗器械、健康管理、养生报建、健身休闲 产业环节 中下游产品终端、运营环节及上周设计环节 办公、销售、展示等环节，健康管理、养老产品等商业试试环节 招商关键点 1.龙头企业带动；2.政府协助招商；3.服务平台搭建；4.整体服务配套 1.开发商自身资源整合；2.产业整合，带动生命健康产业链引进61、；3.政府合作招商 文创教育产业 现代物流产业 细分领域 教育培训、在线教育、创意设计、游戏动漫 电子商务（跨境电商、国内电商）产业环节 研发、设计、内容创造、培训 电商平台、物流服务、配套设施 招商关键点 1.灵活可变空间载体；2.提供良好的空间环境；1.完善的电子商务产业链平台；2.项目配套资源整合（展厅、公寓等）；3.政府协助，协会入驻 产业发展核心关键点：以产业链为基础，整合开发商、市场、政府各方资源，通过项目物业载体及服务的提升，吸引产业客户进驻 产业选择 Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结62、论 2.问题难点解决方案 产业筛选 研发办公物业分化 招商运营方案 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2016 办公体量研判：项目研发办公49.4万，按4万/年的去化率计算，项目5年可去化办公体量约20万，剩余的约29万去化压力大，需要通过功能转化分摊开发风险 体量分配 目前龙岗区研发办公产品各项目的年均去化4-6万；目前本案所在区域办公氛围淡薄，项目入市预计为2020年左右，随着地铁的运行，区域发展成熟，片区的办公需求会增多，故年去化面积按4万/年计算，去化5年，则可去化20万体量；内63、容 体量 占总建面比重 总计容建面（）723988.8 研发用房+物流建筑建面（）494300.36 68%可去化办公建面（）200000 28%剩余研发办公+物流建筑体量（）294300.36 40%Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2016 体量分配 研发办公+物流建筑 494300.36 研发办公 203200.48 研发办公+物流建筑 291099.88 169555.2，转LOFT公寓分割销售 19218转化商业功能，出租 64826.68，转化为LOFT公寓功能，以租代售或出租 30000，转酒店功能，引入酒店集团或者64、酒店式公寓出租 研发办公+物流建筑指标功能分配：20.32万打造研发办公产品，承载生命健康、文创教育、信息互联三大企业客户，剩余29.11万通过转化商业、LOFT公寓、展厅、酒店等功能分摊物业风险 7500，转化成展厅 60000，生命健康产业 106504.68，信息互联产业 16732，文创教育产业 19963.8，信息互联产业 Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点解决方案 产业筛选 研发办公物业分化 招商运营方案 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this65、 report|46 Copyright Centaline Group,2016 招商策略 产业目录：以生命健康产业为核心产业，信息互联、现代物流为次核心产业，文创教育为补充产业 匹配优化：两级筛选机制严格把控，先导入，后置换逐渐优化产业 龙头企业：龙头企业实现以商招商，吸引上下游或同行聚集 引入机制 通过定向发行、全面推广及有的放矢媒体渠道推广，形成面向目标客户群体的项目传播体系 定向媒体策略 以政府、行业联动、内部资源联动为重点招商渠道，前期重点推进龙头企业入驻，后期实现以商招商 多元渠道 招商策略 招商策略：从产业引入机制、多元招商渠道、定向媒体策略三个层面促进项目对企业及服务资源体系66、招商 Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2016 产业目录 细分行业列举 建议可引入企业列举 核心产业 生命健康 医疗器械、生物医药、健康管理、养老服务 重点平台类：国家基因库、国家新药安全评价中心、国家生物芯片工程研究中心、重点企业类：中航健身、中信健康、和顺堂、尚荣医疗、北科生物、华大基因、亲和源等 次核心产业 信息互联 信息技术：物联网、电子信息、云计算 互联网：软件、终端产品、大数据 重点平台类：集成光电子学国家重点实验室、智能技术与系统国家重点实验室 重点企业类：IBM、中兴通讯、东软集团、中国银联、金蝶软件、长城电子等67、 现代物流 运输、仓储、配送、采购 供应链管理、电子商务 重点平台类：物流产业协会 重点企业类：怡亚通、顺丰、越海、腾邦、朗华供应链、德邦 补充产业 文创教育 在线教育、游戏动漫、创意设计、培训教育 重点企业：学大教育、优胜教育、尚德机构 园区服务类 会计审计、法律服务、电子商务 综合服务类：德勤会计事务所、中国移动、招商银行、平安保险、证券、人力外包等 引入机制-产业目录：以生命健康为核心产业，信息互联和现代物流为次核心产业，文创教育以及园区服务类企业为补充产业 招商策略 Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2016 企业评估 重68、点引进 大力扶持和发展 暂时引进 未来置换 拒绝引进 2 企业1 企业2 企业3 企业4 企业5 企业6 企业 企业1 企业2 企业 企业5 企业6 企业 匹配企业 非匹配企业 企业6 企业 低贡献企业 定期再评估 企业5 企业 高贡献企业 三类企业 1 3 引入机制-筛选匹配：构建两级筛选机制严格控制入园企业的类型与质量，同时遵循先导入，后置换原则逐渐优化产业业态 招商策略 1 未来发展潜力、园区内部关联性、环境友好性 2 产业匹配度 发展潜力 环境友好性 3 Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2016 引入机制-龙头企业：通过69、前期预招商以核心产业类龙头企业实现以商招商，发展中后期通过羊群效应吸引上下游或同行聚集 招商策略 客户类别 区域内核心产业：研发、设计类、总部办公环节 被动外溢型客户：受到低廉办公成本、舒适办公环境、服务体系驱动 第三方服务企业：需由开发商引导导入 客户关注点 完善的政策服务平台 注重性价比 集聚所形成的规模优势 发展阶段 发展初期 发展中、后期 其他产业：总部办公型、分支机构性、其他产业类别 主动外溢型客户：受到优越办公环境、良好配套、服务配套体系吸引 第三方服务企业：市场化操作导入、企业需求驱动、人群需求驱动 配套完善 企业形象 办公/生活一体化 天安云谷与华为战略合作 天安云谷开发初期为70、华为定制2栋研发办公，华为在智慧园区方面与天安合作。依托坂田华为龙头企业优势，引入通信行业、新一代信息技术行业上下游企业 Code of this report|50 Copyright Centaline Group,2016 招商策略：项目前期重点扩大招商渠道，通过预招商等形式，提前锁定大型企业客户，后期实现以商招商 专业招商人员与咨询团队 严格的招聘、培训体系 激励性的招商机制和政策 专业招商团队 前期重点招商渠道；推动项目、企业进驻。精准定位产业链拓展目标行业和企业；围绕产业链上下游进行深度开拓和整合。行业联动 与政府联合招商推广，控制招商质量 保证园区企业的投资和税收强度 政府渠道 71、基于已入驻优势企业资源，导入上下游关联行业企业，引进中小规模企业 企业联动 以项目为招商载体，增加项目公信力和影响力 与招商中介、推广机构合作 灵活的合作机制和激励体系 与专业招商运营团队合作 第三方合作推动 积极开展多样化推广活动；活动推广 中后期实现以商招商；通过已进驻或拟进驻规模企业或重点项目实现联动招商；项目联动 招商策略 Code of this report|51 Copyright Centaline Group,2016 销售策略：申请市政府批注的其他情形或为个人注册企业进行购买达到突破销售对象限制的目的 深业u中心 软件产业基地 无法申请到特殊情形；工业楼宇及配套设施的受让人72、应当是经依法注册登记的企业；措施：为个人注册企业，降低购房门槛；但需缴纳企业各项税费；配套设施的受让人可以是高新企业人才，必须高新园区企业缴纳13个月以上社保；措施：市政府投融资平台，具有限价，申请到市政府批准的其他情形（重大高新技术产业推进项目，符合高新区相关政策规定）；措施 申请市政府批注的其他情形可实现配套设施的受让人为个人，否则为个人注册企业购买，以降低购房门槛 工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款73、规定情形的；（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形的；（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）市政府批准的其他情形。办法第五条第二款规定：用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查 销售策略 Code of this report|52 Copyright Centaline Group,2016 各产业运营关键点总结：搭建整体及专业服务平台、产业优惠政策申请、合理租金配置 信息互联产业 电子商务产业 文创教育产业 生命健康产业 龙头企业带动、政府74、协助招商、服务平台搭建、整体服务配套 自身资源整合、产业链带动、政府合作招商 办公环境渲染、租金优势突出、交通便利宣传 自身配套资源整合、引入协会、政策扶持申请、产业链配套服务引进 需求共同点 园区公共平台服务体系、产业优惠政策申请、合理租金配置 需求特点 针对医疗器械产业引进专业平台体系；针对电子商务产业引进电商协会；运营建议 招商关键点 Code of this report|53 Copyright Centaline Group,2016 一站式综合管理体系 智慧生活服务体系 研发技术服务体系 战略咨询服务体系 金融服务体系 专业教育培训体系 创新孵化服务体系 圈层需求体系 人才服务需75、求体系 企业服务需求体系 本项目发展马斯洛层次需求 健康生活服务体系 人力资源服务体系 刚性生存需求 自我成长需求 自我实现需求 企业刚性需求：能提供一站式入园代理服务、综合物业管理服务等 人才刚性需求：能解决衣食住行、网络等基础服务 企业成长需求：人力资源服务体系、研发技术服务加强行业上下游联系，促进行业发展，战略咨询服务平台为企业发展保驾护航 人才成长需求：全年龄段培训体系助力个人成长提升；健康生活 企业实现需求：通过技术、资本对接，实现企业良性发展，提升企业价值 人才实现需求：通过圈层活动、沙龙分享、高端商务交流等 需求的实现与对接 整体平台构建：结合企业从孵化、加速、上市的发展阶段，为76、企业提供全生命周期的平台服务体系，结合企业、企业人才的需求 运营建议 Code of this report|54 Copyright Centaline Group,2016 引进医疗器械专业平台：针对医疗器械中小型及创业型企业，提供专业、一站式的平台服务 引进专注于医疗健康行业领域的互联网+医疗健康创新创业平台：O2O创业服务平台+众创空间/产业园+众创业基金+创业营+创业教育 医健创业社交平台 微信公众号/微信群 PC官网 线下沙龙 创业大赛 孵化+加速+总部空间 一站式创业服务 高峰论坛 创业学 行业研究 上市公司参访 海外留学 运营建议 Code of this report|55 77、Copyright Centaline Group,2016 引进健康医疗平台：互联网+健康管理体系，引进互联网医疗平台、健康管理机构，突出项目作为生命科学园区优势 深圳健康管理代表企业 慈铭体检（龙华、华融、南山、福田）第一健康（总部、国投、荣超、田厦）深圳市保君康健康管理公司 瑞格尔（莲花北、科技园、中心区）中航健身时尚股份有限公司（26家分会）深圳智慧健康产业发展有限公司 引进健康管理机构，打造以体检、检测、健康咨询为主要配套服务！以互联网+健康管理的理念，引进就医服务平台，提供海外就医、全国就医等平台服务体系，为易患、医生提供更好的交流载体。运营建议 Code of this repo78、rt|56 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点解决方案 3.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|57 Copyright Centaline Group,2016 全周期生态创智中心 准甲级生态商务办公集群 集聚企业孵化、总部办公、高科研发、产品展示等多功能为一体 打造以生命健康、信息互联为主导、四核产业互融的全周期生态办公空间 背景图片仅作示意 Code of this report|58 Copyright Centaline Group,2016 中高端 准甲级 办公产品 项目本体79、条件 资源条件 周边环境 周边环境破旧，配套一般，目前项目周边工业区以及统建楼为主，整体片区环境较差 区位一般，交通便利城市发展非核心区位，双地铁上盖物业 景观资源一般，绿化率较高，项目所处位置虽无强势景观资源 ，但自身绿化率较高 研发办公定位 百万体量，物业类型丰富，项目为百万级产业综合体，涵盖多种物业类型，整体配套完善 档次定位：项目未来交通便利且具有规模优势但受困于所在区位为城市发展的非核心区位以及周边的整体环境，建议本项目的研发办公定位为中高端准甲级生态型办公产品 Code of this report|59 Copyright Centaline Group,2016 功能定位：设置80、办公配套、企业孵化、企业加速器、研发办公、总部办公、企业展示等多功能类型空间，形成具有生命力可生长的写字楼集群 发展初期 发展中期 发展成熟期 阶段特征 企业规模较小，业务技能不够成熟，需求办公空间较小 需要公共性的办公配套（如会议室）和商务支持（如技术培训）企业快速发展阶段，对物理空间需求和人才需求剧增 存在融资需求和部分的产品展示需求 企业发展成熟，对于品牌有较大的宣传展示需求 物理空间上更倾向独立或整层的办公空间 孵化器 加速器 科研载体 研发大楼 总部办公 企业配套 功能梳理 产促中心 综合服务楼 展示厅 创业空间 孵化器 实习基地 加速器 创新工场 研发办公大楼 科技中心 企业独栋 81、总部基地大厦 研发办公 会议室 物流用房 企业汇馆 研发办公定位 Code of this report|60 Copyright Centaline Group,2016 客户定位：以生命健康、信息互联等为核心客户群体，形成医疗器械、健康服务、现代物流、文创教育等产业企业客户集群 来源：自有资源导入的生命健康产业的细分领域企业，医疗器械、健康服务为主导；龙岗区域内的信息技术企业，主要为通信、互联网、软件、物联网等产细分领域业企业客户 特征：资源导入一般为大型龙头企业，注重物业档次与形象，看重整体园区的环境与配套，区域关联产业客户一般为中小型企业，希望有共享的金融服务等公共服务平台；面积需求集82、中在100-500 来源：关内外溢产业客户和产业链上下游的中小企业客户和生命健康及科技型的初创企业 特征：注重一定的物业档次与形象，但也会考虑运营成本，注重交通、配套、优惠政策等因素，办公面积需求一般在100-300；来源：客户区域分布较广，兼顾关内客户 特征：看重区域发展，认可区域规划，对于研发办公类物业具有一定的投资信心，看重价格因素，需求面积偏小，以100-300左右为主；核心客户：自有资源企业客户和项目四大产业方向下本地关联中小企业客户 重要客户：外溢企业客户和龙头企业的上下游追随型企业、初创企业等 补充客户：看重区域发展和园区潜力的投资型客户 研发办公定位 Code of this 83、report|61 Copyright Centaline Group,2016 产业企业需求面积（单位：）产业主题 常规需求 中大型需求 大型总部办公需求 生命健康 100-500 500-2000 2000+信息互联 100-800 1000-2000 2000+现代物流 80-100 200-600 1000+文创教育 100-200 300-500 2000+研发办公需求面积：根据项目四大产业主题下企业对于办公空间的要求，常规需求多在500以内，主要集中在100-300，大型总部类办公需求半层至多层，面积需求1000以上 研发办公定位 Code of this report|62 Co84、pyright Centaline Group,2016 标准层层高：区域写字楼及典型工业类项目主流办公产品标准层面积主要集中在14002200，层高以3.9-4.5米为主 板块 写字楼名称 标准层（）层高（m）典型工业类项目标准层面积与层高 项目 标准层面积 层高 天安云谷 1600-2000 3.9-4.2米 深业U中心 1800-1900 4米 星河worldB座 2000 4米 中粮商务公园 1300-1900 3.9米 深圳湾 生态科技城 1200-3800 4米 区域办公产品面积 工业类办公产品面积 项目周边 万国食品城 2100 3.9 康利城 1972 4.5 中海信科技园 185、428 4 龙岗中心区CBD板块 花样年龙年广场 1400 4 万科大厦 1850 4 万汇大厦 2000 3.7 荣超英隆大厦 1398 3.9 正中时代大厦 A座1600、B座2000 3.9 珠江广场 900、2000 3.9 研发办公定位 Code of this report|63 Copyright Centaline Group,2016 产品定位：产品形态分为高层办公、企业独栋，办公主力面积100-300，可灵活组合，企业独栋500-1000满足部分大型企业需求，研发办公标准层建议为2000，展示中心的标准层建议为2500 高层办公 企业独栋 企业独栋分层示意图 企业A 企业B86、 企业C 企业D 企业独栋 展示中心 功能 标准层（）层高 户型面积（）可实现功能 高层办公 2000 首层6米 其它4米（物流建筑5.1m）100-300，可自由分割组合 高层办公分区设置，一般在低区分布初创型办公产品，中区发展期产品，高区成熟期产品 企业独栋 首层6米 其它4米 独栋面积500-1000 企业汇馆等功能可以办公独栋的形式实现满足成熟的大型企业需求 展示中心 2500 5.1米 共3层，展示、销售、活动、会议场所等 研发办公定位 Code of this report|64 Copyright Centaline Group,2016 研发办公 1.市场结论 2.问题难点 387、.研发办公定位 4.研发办公物业发展建议 Code of this report|65 Copyright Centaline Group,2016 研发办公建筑风格：建议研发办公的建筑风格与整体一致采用现代风格，造型和立面上简洁，可辨识度高，突出项目的现代感及品质感 案例借鉴：深圳产业园和写字楼多数采用现代风格，市内软件产业基地、深圳湾科技生态园、深业u中心；区域天安数码城、中海信科技园、天安云谷等，本项目可延续市场风格，采用现代风格；建筑风格：项目采用现代风格，造型和立面上简洁，可辨识度高，突出项目的现代感及品质感；同时可结合泛光系统等实现项目的形象展示；深业u中心 天安云谷 示意图 研发88、办公物业发展建议 Code of this report|66 Copyright Centaline Group,2016 研发办公设计建议：建议在设计细节中考虑健康生态主题的体现，立面采用LOW-E玻璃与隐蔽式过滤窗户系统，增加室内采光效果的同时增强过滤通风，公共部分设置也考虑健康生态元素的运用与日后绿化装饰的和谐统一 立面材质采用LOW-E玻璃和隐蔽式过滤窗户系统：良好的透光性、优异的隔热和隔音，同时起到通风过滤作用，增加室内自然风；2000标准层写字楼，长方形设计，增加实用率，并保证使用率不低于70%，多个户型空间可自由组合，核心筒位于中间 核心筒核心筒 卫生间 茶水间 休息区 电梯厅89、 双层挑高大堂高约8-10米，阔绰300-400设计，大堂设置休息区，电梯厅尺度阔绰，茶水间与卫生间标准设置，顶层设置空中花园，整体园区形成立体生态景观 水晶吊灯 双层挑高大堂 顶层花园 研发办公物业发展建议 Code of this report|67 Copyright Centaline Group,2016 研发办公装修建议：建议本案参照市场标准打造健康生态品质型中高端准甲级研发办公产品，建议公共区域按甲级标准进行精装，其他部分清水交付 项目项目 相关标准相关标准 净高 可使用净层高不低于2.8m 吊顶 清水标注 地板 清水标准 墙面 清水标准 窗帘 无 楼板承重 正常研发办公荷载为主90、，低层预留2层加大荷载设置 活动空间 避难层设置规定内运动设施 空调 VRV系统 电力 60 VA 每平方米，配备后备电力供应设施 给排水管道预留 建议预留 茶水间配置 标准配置 通信 每20平方米，最少配置一个数据集音频点位线同时配有DDN/ISDN/ASDL和光学纤维 音视频 配置卫星电视及有线电视预留 消防 按规范要求设置 门禁 智慧园区统一设置 项目项目 相关标准相关标准 大堂 净高 挑空8m以上(双层挑高）面积 300-400 墙面 使用高档材料精装修 吊顶 使用高档材料精装修 地板 使用高档材料精装修 空调 有 电梯厅/电梯 净高 可使用净高不低于2.7米 墙面 使用高档材料精装修91、 吊顶 使用高档材料精装修 地板 使用高档材料精装修 空调 有 电梯 国际知名品牌电梯；每部电梯最大载重量1350-1600千克；电梯速度约为3m/s 走廊 宽度 1.8m，满足疏散要求 净高 2.8m 吊顶 粉刷 地板 精装修 隔墙 粉刷 项目项目 相关标准相关标准 卫生间 净高 2.8m 吊顶/地板/墙面 精装修 洁具 知名品牌 热水冲淋 运动层统一设置 空调 有 厕具洁具 每层设男女厕所各1个，按15平米/人、男女比例按4:6计算，男：洗手盆、立便器25人/个；座便器20人/个女：洗手盆25人/个；座便器20人/个。停车 位置 地下 机动车 按规划要求 自行车 多区域设置，方便地铁接驳 92、管理方式 配置管理系统 收费站设置 中央收费，网络收费 配套设施 餐饮 商业区设置 商务休闲 商业区设置 银行/ATM 商业区设置营业厅和多行ATM机 会议室、多功能厅等办公配套 建议每栋设置5个小型会议室（30）2个中型会议室（70），酒店设置多功能厅以及会议室等 研发办公物业发展建议 Code of this report|68 Copyright Centaline Group,2016 独栋办公与整体的现代风格保持一致，同时每栋又不乏个性化特征，在整体统一的同时做到个体的独特 标准层在500左右，一般地上二至三层，注重空间的扩展与地下部分的利用，考虑个性化需求，建议毛坯标准交付 打造健93、康生态的良好环境，宜居宜商，营造花园式办公新体验 独栋办公设计建议：建议独栋办公的建筑风格凸显整体现代风格的同时每栋在形态、立面上又可以形成自己的特点，注重健康生态的打造，使之兼具物业建筑与整体装饰的双重作用，毛坯标准交付 研发办公物业发展建议 Code of this report|69 Copyright Centaline Group,2016 独栋办公亮点打造：为企业提供私人定制式服务，物业空间可分可合满足个性化办公要求，拥有独立的平台花园，媲美别墅区的办公环境 私人定制 空间自由组合 花园里的商务空间 每一套可以为企业私人定制，可定制专属独栋办公空间、独立大堂、出入口、电梯等功能，可94、以满足企业总部私密、独立的办公需求；毛胚出租/出售，单层空间灵活划分，可按照功能需求隔断成各种个性办公空间，自由组合，2-3层独栋办公空间，可选复式或整套，空间灵活性高；部分两栋建筑围合而成一个独立的平台花园，创造媲美别墅区的办公环境，在这里，工作至于便可享受身边繁华簇拥；研发办公物业发展建议 Code of this report|70 Copyright Centaline Group,2016 展示中心：通过独特的造型设计，凸显其地标形象，同时兼顾展示、多功能会议等功能 多功能会议厅多功能会议厅 会议室会议室 展厅展厅 年会、大规模会议、培训、新品发布、年会等场合会需要；对中小企业而言，95、公共可租用的会议室可降低企业成本；项目百万体量，涉及的产业门类广泛，未来会引入大量的产业企业客户，这部分客户对产品展示场所产生需求；项目周边汇集大量产业客户，会产生部分大型会议、展示活动场所需求；研发办公物业发展建议 通过独特造型设计，兼顾展厅功能使用，作为项目形象展示点之一通过独特造型设计，兼顾展厅功能使用，作为项目形象展示点之一 Code of this report|71 Copyright Centaline Group,2016 研发办公小结 关键问题及解决 研发办公 定位 研发办公物业发展建议 问题一：打造以生命健康产业为核心，信息互联为重点，引进文创教育及现代物流产业，通过产业引96、进，解决单一产业难以支撑整体开发的难点 问题二：20万研发办公，剩余近30万体量通过LOFT公寓、展厅、酒店、商业的转化分摊风险 问题三：从产业引入机制、多元招商渠道、定向媒体策略三个层面促进项目对企业及服务资源体系招商 问题四：申请市政府批注的其他情形或为个人注册企业购买达到突破销售对象限制的目的 全周期生态创智中心，定位为中高端准甲级生态型办公产品，办公配套、企业孵化、企业加速器、研发办公、总部办公、企业展示等多功能类型空间，形成具有生命力可生长的写字楼集群 建议采用现代化的建筑立面风格，在设计细节中考虑健康生态主题的体现参照市场标准打造健康生态品质型中高端准甲级研发办公产品，建议公共区域97、按甲级标准进行精装，其他部分清水交付；独栋办公：为企业提供私人定制式服务，满足个性化办公要求，独立平台花园，媲美别墅区的办公环境；展示中心：通过独特的造型设计，凸显其地标形象，同时兼顾展示、多功能会议等功能 Code of this report|72 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|73 Copyright Centaline Group,2016 商业 市场结论 问题难点 商业能级与体量 C98、ode of this report|74 Copyright Centaline Group,2016 周边商业现状 商业设施少、档次低：项目周边商业配套设施较少，一般为产业园自身配套，业态少档次低，集中商业以华盛奥特莱斯、熙璟城、大芬沃尔玛为主，辐射能力较弱，整体商业市场缺乏区域型商业中心 未来竞品分析 10号线沿线商业：10号线沿线商业体量较大，且已入市项目已较成熟，未入市项目约20万，项目所在辐射范围均为小型商业设施，均先于本项目入市，对项目商业不构成直接竞争关系；未来城市更新供应：未来城市更新预计供应商业体量约50万方，但普遍年限较长，或将造成一定的消费分流 市场结论：目前项目周边商99、业少档次低，缺乏区域型商业中心，未来的竞品体量大但年限较长，整体消费层级未来有望提升 商业市场结论 消费客群 消费层级：目前项目周边主要以工业区为主，居住物业主要为统建楼，消费客群的消费能力有限，消费层级较低 客群改善：伴随周边居住型项目的依次入市，片区的客群层级将会极大提升 市场机会点：填补片区区域型商业空白，未来借助地铁与城市更新在导入人流同时整体消费层级得到大幅提升 风险点：非核心区域的消费人群商业支撑能力有限 Code of this report|75 Copyright Centaline Group,2016 项目本体分析 项目难点：目前项目周边商业少，消费人群有限，未来消费人流100、可期，在自身商业指标不足下如何满足未来商业广阔前景 项目优势 1.百万体量产业综合体，双地铁上盖物业，未来消费人群可期 2.项目的地下空间资源丰富，具有较强的商业拓展性 3.目前所处片区区域型商业空缺，具有发展机会 项目劣势 1.目前区域商业发展相对缓慢，消费能力有限，人流进出项目存在一定阻隔 2.项目自身规划商业指标有限，打造大规模商业具有一定限制 3.未来的城市更新商业供应带来竞争，使本项目的消费人群出现分流 Code of this report|76 Copyright Centaline Group,2016 difficulty 商业如何在不利的现状下去满足未来广阔的前景 综合各种101、因素确定合适的商业能级与体量 商业的形式与业态的选择 地下空间扩展商业如何打造 Code of this report|77 Copyright Centaline Group,2016 商业能级：区域型商业 区域型商业驱动项目整体发展，吸引人流，打造区域标杆 项目难点解决方案：形式业态：集中商业、街铺、地下商业、仓储超市、酒店 商业形式多样，设置多种目的地型业态吸引消费客群 地下商业：目的地型特色商业 加强消费人群导入，降低商业开发风险，丰富商业种类 Code of this report|78 Copyright Centaline Group,2016 商业能级：从项目自身条件、区域商业102、现状以及区域未来供应三个层面分析，确定项目将发展区域型商业中心 项目条件 区域市场 未来供应 项目商业能级确定为区域型商业中心 将满足区域内商务、生活和休闲娱乐需求 项目总建筑面积达到百万体量，为超大型产业综合体项目，自身具备做大型商业中心的条件 区域商业配套少，以产业园自身配套为主，缺乏区域型商业中心 10号线地铁沿线商业未来供应以小型商业设施为主，主要服务自身，且集中于2017、2018年入市，对项目不构成竞争关系；城市更新商业供应至少5-6年后入市，且体量不大，对项目商业无竞争关系 项目自身具备发展大型商业综合体的条件 区域内缺乏区域型商业中心，商业市场空白大 项目发展区域型商业中心可抢103、占先机 商业能级 Code of this report|79 Copyright Centaline Group,2016 要打造商业中心，拔升区域价值，改变区域商业格局，最好的商业形式是打造大型集中式商业；区域目前商业配套缺乏，周边竞争小的优势，对本案打造大型集中式商业提供了便利；四个地块紧邻地铁口，地铁人流量巨大，将部分地下空间打造成商业，与地铁空间相连，为商业导入地铁带来的消费群体；地下商业与地铁相连，可带来商业人流，对补充集中式商业和临街特色商业消费人口有带动作用；地下商业（非集中式商业部分）目的型消费人群引入与补充 集中式商业 商业方向选择：综合因素考虑，项目选择集中式商业、临街商104、业和地下商业（非集中式商业部分）三个方向 项目自身百万体量，未来引入的办公、居住人口基数大，园区内部人群的生活、商务需求需要得到妥善解决；临街特色商业打造配套商业业态，为园区人群提供便利；临街特色商业 拔升区域价值 内部生活、商务配套载体 与地铁接驳的上盖商业 项目商业发展方向 商业体量 Code of this report|80 Copyright Centaline Group,2016 商业体量确定商业功能预测：根据本项目商业为区域型商业，根据市场情况确定本项目商业体量预计在8-10万 商圈分类 邻里型 社区型 片区型 区域型 城市型 区位 中小型住宅小区或产业园配套商业 大型住宅小区105、或产业园区，人流集中交通便利 住宅小区和产业园集聚区，少量商业聚集 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 客流量 居住人口5000以上 居住人口1万-2万 居住人口5万-10万 日人流量5万以上 日人流量30万以上 核心客户 小区或产业园区内部及周边人群 步行15分钟内的居民 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 区域30分钟车程内居民，以及外来消费者 一小时车程内，居民与办公工作人员、旅游者 辐射范围 2平方公里 5.7平方公里 22.8平方公里 113平方公里 全市 商业形态 小型商业店铺 商业街为主，少量集中式商业 商业街+个别集中式商106、业 商业街大型集中商业 超大型集中商业为主 典型案例 深业u中心 天安数码城 万科广场 合正汇一城 万象城 规模（）0.2-2万 2-5万 5-8万 8-10万 10万以上 项目商业为区域型商业能级，商业体量需求预计在8-10万。体量确定 商业体量 Code of this report|81 Copyright Centaline Group,2016 类型 项目名称 规模（）办公物业（）商业（）商业/体量比 天安云谷 占地面积：76万 建筑面积：289万 140万 11万 3.8%主流产业园 万科云城 占地面积：40万 建筑面积：133万 77.5万 14.3万 10.7%特区建发留仙洞项107、目 占地面积：13.7万 建筑面积：100万 70万 9万 9%软件产业园基地 占地面积：12万 建筑面积：61万 37.527万 1.423万 3.8%深圳湾生态科技园 占地面积：20.3万，其中一区5.7万 建面160万平，一区25万 11.5万 1.7万 6.8%中海信科技园（二期）建筑面积：约33万 16.36万 2.75万 8.3%写字楼 智慧广场 占地面积：2.68万 建筑面积：16.49万 97346 12000 7.2%香年广场 建筑面积：60548 57746 2800 4.6%龙光世纪大厦 占地面积：17203.43 建筑面积：80518.03 41000 13000 16108、.1%荣超滨海大厦 占地面积：12677 建筑面积：64974 A栋：30000 B栋：28000 A栋：3995 B栋：3087 10.8%香江金融中心 占地面积：4223 建筑面积：81475 49445 13211 16.2%商业体量确定案例比较法：参考市场上产业园相同能级的配套商业体量判断本项目项目商业体量在9-10万左右 商业体量 Code of this report|82 Copyright Centaline Group,2016 20152015年深圳地铁主要换乘站点人流量统计年深圳地铁主要换乘站点人流量统计 地铁站点 工作日 周末 日均 备注 老街老街 83337 1264109、05 104871 1号线3号线换乘站 深圳北深圳北 68620 75532 72076 4号线5号线换乘站 华强路华强路 78655 58343 65999 3号线1号线连通站点 大剧院大剧院 72110 58362 65440 1号线2号线换乘站 布吉布吉 58654 58744 58690 3号线5号线换乘站 世界之世界之窗窗 52536 62948 57148 1号线2号线换乘站 车公庙车公庙 78748 35307 57528 1号线、11号线换乘站 会展中会展中心心 63810 48094 55852 1号线4号线换乘展 商业体量确定消费人群推测法：根据对项目配套商业未来辐射有效消110、费人群的推测预计本项目商业体量为8.7万 按深圳现有2015年管理人口计算，全市零售餐饮和批发总面积达6784.2万平方米，人均零售和餐饮达到3.18平方米。深圳市经贸委深圳市商业网点规划（2016-2020）考虑到区域商业人均商业面积较市区较低，预计片区人均商业面积低于深圳市现有水平，为2.5平米/人。前提条件 容积率容积率 备注备注 数值数值 计容建面（）计容建面（）规划指标 723988.8 区域辐射区域辐射人群量（人）人群量（人）根据根据龙岗区龙岗区20152015年国民经济和社会发年国民经济和社会发展统计公报展统计公报，南湾街道和平湖街道年末，南湾街道和平湖街道年末常住人口约常住人口111、约4545万人，而区域型商业辐射万人，而区域型商业辐射3%3%-5%5%消费人口（以消费人口（以4%4%计算）计算）18000 本项目就业及居住人群（人）本项目就业及居住人群（人）根据经验，每3个人占用100平方，粗略估算，有效消费50%10859 地铁带入客流地铁带入客流 10号线与17号线为普通换乘站，日人流量较特殊换乘站少，粗略估算约3万人左右，按消费比例20%计算 6000 总消费人群预测（人）总消费人群预测（人）本项目人群量+区域人群量+地铁导入人流量 34859 商业体量确定（）商业体量确定（）总消费人群*龙岗人均商业面积 87147.587147.5 商业体量 Code of t112、his report|83 Copyright Centaline Group,2016 商业总体量：项目配套商业根据功能预测、案例借鉴、消费人群三个维度的筛选确定项目商业体量在9万左右 商业能级：项目百万体量，自身具备开发大型商业中心的条件，区域内商业配套设施少，缺乏区域型商业中心，未来商业供应对项目商业不构成竞争关系，因此项目可抢占市场先机发展区域型商业，其体量要求一般在8-10万方 案列借鉴：深圳市场上作为区域型的产业园商业配套，其体量一般为9-11万左右，占比在3.8%-10.7%之间，综合考虑这两个因素，项目商业体量在9-10万之间。消费人群：项目有效消费人群包含项目本身人群、区域辐113、射人群以及地铁带入人群，粗略估算3.5万人左右，按照人均2.5平方米的消费面积计算所需商业体量8.7万方左右 商业能级 案例借鉴 消费人群 项目的商业定位为区域型商业，体量根据三维度筛选定位在9万方左右 商业体量 Code of this report|84 Copyright Centaline Group,2016 集中式商业体量：参考地铁上盖典型区域型购物中心体量且合理控制开发风险和运营成本，建议本项目集中式商业为5.5万 商业名称 商业总体量/地下商业面积/合正汇一城 7万 1.8万 Coco park 8.5万 约3.4万，地下2层 卓越汇 10万 约2.8万，地下2层 天利中央广场114、 8万-上海来福士 5.5万 1.5万 华强北地下商业-2万 连城新天地 2.7万 车公庙地下商业街 2.5万 集中式商业体量定位：通过以上商业体量的比较、结合本项目自身条件限制（不成熟区域），为合理控制商业风险和运营成本，建设本项目集中式商业体量为5.5-6.5万平方米左右，其中地下商业体量为3万左右 案例借鉴：根据案例研究，深圳、上海等区域地铁上盖综合体项目的区域型商业购物中心体量在5.5-10万方之间，因为面积巨大的购物中心一则增大了投资压力，二则增加了开发风险。商业体量 Code of this report|85 Copyright Centaline Group,2016 仓储超市115、：综合区位、消费人群、交通等多因素考量，建议在W0用地上打造目的地型商业仓储超市 项目W0用地商业类型匹配度分析 用地性质 区位选择 消费人群 物业要求 交通要求 合作要求 主题性体现 仓储超市 城市非核心区，交通便利，路网发达，附近30-50公里内无同类竞争 对周边消费人口依赖度较弱，一般辐射至50公里范围内的消费人口 营业面积0.7-2万，最高2层 临街昭示无较高要求 充足停车位 辐射广度决定其消费群一般为就近人群或有车一族，故对车流交通通达性要求很高 可自主产权也可租赁合作 租期长，租赁优惠要求高 仓储式概念，融合了仓储、物流、超市等功能 项目条件 本项目位于龙岗李朗片区，城市非核心区域116、，目前龙岗片区无大型仓储超市 项目周边无仓储类超市，不会形成同类竞争辐射重叠 项目有W0物流用地，该地块可塑性强 项目周边道路环绕，车辆可达性高 租售均可 可与项目W0用地相匹配 匹配度 大型商超 商业或居住聚集区，周边消费人口多，3-5公里内无同类竞争 对周边消费人口依赖性强，辐射范围一般在3-5公里 建面在8000-20000之间 可在研发办公、公寓底层进行打造 辐射广度较窄，对人流交通和车流交通要求较高 租期长，租赁优惠要求高 无主题性 项目条件 目前项目周边居住、商业氛围弱，周边有同类型商超，形成竞争，且本案在前期无竞争优势 自身及地铁虽有一定人流导入，但非传统居住商业聚集区，前期消费117、人口有限 项目规模大，物业多样，可灵活融合大型商超 项目周边道路环绕，交通可达性高 租售均可 项目用地性质多样，需结合地块特性打造主题型商业 匹配度 物流用地商业、宿舍等非主导用途面积可达40%应充分利用W0用地物流建筑打造商业、宿舍等价值高的物业类型；物流用地上的特色商业一般有两种，仓储超市和大型超市卖场项目适合打造哪种类型。商业体量 Code of this report|86 Copyright Centaline Group,2016 仓储超市体量：根据深圳市仓储超市的特征，结合项目区位、消费人群等因素，确定项目仓储超市体量为0.8万 名称 商圈要求 物业要求 停车场要求 合作要求 消118、费人口 交通 竞争性 深圳metro 城市繁华，商圈辐射半径缩小 宝安店位于宝安区前进一路163号 罗湖店位于泥岗路与宝安北路交汇处 周边10公里范围内内无同类竞争项目 独立布局，宝安店营业面积为0.7万平，罗湖店营业面积为1.1万平 宝安店共用停车位 罗湖店拥有500停车位 自有产权 沃 尔 玛 1.5公里范围内人口达10万以上;2公里范围内的常住人口达12-15万，保证足够的消费人群;商圈内人口以中青年为主，收入水平当地平均水平；临近城市交通主干道，至少是双向四车道，道路与项目衔接较好，车辆可以顺畅进入停车场；距项目1.5公里无经营面积超过5000的同类业态为佳 物业纵深50米，临街面不低119、于70米（3500以上);层高不低于5米，净高4.5米以上；楼板承重800kg/以上；柱距9米以上；有电动扶梯或直梯连接 至少300个以上地下的停车位；必须为供货商提供20个以上的免费火车停车位 物业租赁期限一般为15年以上，并提供一定的免租期 家乐福 人口密度相对集中 城市交通十字路口，公交、地铁、轻轨经过 1.5公里范围内无竞争项目为佳 占地面积15000以上；最多不超过2层，总建面2-4万，建筑物长宽比例10:7或10:6 至少600个机动车停车位，非机动车车场面积2000以上；转租租户由家乐福负责管理；租赁合同一般20-30年；商业体量 Code of this report|87 C120、opyright Centaline Group,2016 临街商业体量定位：商业总体量9万，根据剩余法确定临街商业体量为2.7万 商业总体量9万 临街商业体量：2.7万 仓储超市：0.8万 集中式商业体量：5.5万 2.7万=仓储超市体量 商业总体量 =集中式商业体量 临街商业 0.8万 9万 5.5万=沿街特色商业作为现金流产品，全部销售，因此从资金回笼的角度考虑，在满足配套商业报批指标的合理分配沿街特色商业作为现金流产品，全部销售，因此从资金回笼的角度考虑，在满足配套商业报批指标的合理分配前提下，沿街特色商业体量越大越好；因此，综合考虑之后，中原建议沿街特色商业体量为前提下，沿街特色商业121、体量越大越好；因此，综合考虑之后，中原建议沿街特色商业体量为2.7万方，集中式商万方，集中式商业体量为业体量为5.5万方，仓储超市为万方，仓储超市为0.8万方，商业合计为万方，商业合计为9万方。万方。商业体量 Code of this report|88 Copyright Centaline Group,2016 商业总体量 9万 仓储超市0.8万 分为地上0.4万和地下0.4万，其中地上0.4万以物流建筑指标打造 沿街特色商业 2.7万 以商业指标打造，全部分割销售 集中式商业5.5万 分两部分：地上2.5万，地下3万。其中地上部分=商业指标+研发办公转化指标 商业体量小结：商业总体量为9122、万，包括0.8万方仓储超市、5.5万方集中式商业，2.7万方沿街商业，地下扩展空间打造特色商业 综上，项目地上商业体量为5.6万方，包括地上集中商业2.5万方，地上仓储超市0.4万方以及沿街特色商业2.7万方；其中需用研发办公或物流建筑转化的体量为19218（指标划分后的具体数值）集中式商业的地下部分与地上部分在具体打造时合为一体进行打造；建议：项目地下空间较大，建议后期可以用地下空间扩充商业面积，届时地下商业应引入以特色商业以实现成功打造。商业体量 Code of this report|89 Copyright Centaline Group,2016 商业 商业定位 消费客群定位 商业业123、态定位 Code of this report|90 Copyright Centaline Group,2016 Code of this report|91 Copyright Centaline Group,2016 消费客群定位：本项目的消费客群主要为项目自身的居住办公人群、辐射区域的消费人群以及地铁导入人群三个层面 核心客户 重要客户 核心客户项目自身的居住办公人群 重要客户区域内辐射的消费人群 其他客户地铁10号线导入人群 本项目为大规模产业综合体项目，自身的居住办公人群庞大，消费能力强，是核心的目标客户群 项目为地铁上盖大规模商业体，普通业态与特色商业主题可以有效吸引地铁过路人群124、的导入 其他客户 目前项目所在平湖布吉南湾片区的商业氛围一般，整体商业档次不高，项目可有效填补区域型商业的空白 商业客群定位 Code of this report|92 Copyright Centaline Group,2016 自身消费人群：本项目为百万体量产业综合体，自身消费人群数量众多，消费层级较高 中高层企业管理者中高层企业管理者 导入客户类型导入客户类型 公寓产品公寓产品 酒店产品酒店产品 3 3 2 2 1 1 物业开发类型物业开发类型 研发办公研发办公 从业人员从业人员 根据经验，每100平方米大约分布3个人，本项目总体量72万方，则本项目导入人群共计2.2万人，按50%的有125、效消费计算，人均有效消费人口约1.1万 高级技术人员高级技术人员 金融、咨询等配套从业人员金融、咨询等配套从业人员 普通白领普通白领 商业管理者商业管理者 创业青年创业青年 纯居家庭纯居家庭 商业配套商业配套 4 4 商业客群定位 Code of this report|93 Copyright Centaline Group,2016 区域消费人群（1/2）：项目未来有效辐射南湾平湖片区，目前片区消费能力较低，主要为满足基本生活的刚性消费 有效消费人口：有效消费人口：根据龙岗区2015年国民经济和社会发展统计公报,2015年南湾街道和平湖街道年末常住人口约45万，而区域型商业中心辐射消费人口126、约3%-5%，按4%计算，周边区域为项目带来的有效消费人口约1.8万；消费人口构成：消费人口构成：项目周边以工业园区及原农村居民区为主，且从人口构成上看，原农村居民人口比例大于工业园区员工人口；消费能力分析：消费能力分析：基于人口构成以原农村居民为主，目前区域的人均消费能力处于较低水平，平湖、南湾、布吉整体均低于龙岗的平均水准，距离整个深圳市的水准更是相距较大；消费目的分析：消费目的分析：主要是满足基本生活的刚性消费为主；消费场所分析：消费场所分析：多数为园区自有配套中的低端零售、餐饮等业态，跨区购物的频率较低；00.511.522.53平湖 南湾 布吉 龙岗 周边区域人均消费水平（单位：万元127、）2015年龙岗各街道年末常住人口 街道 年末常住人口（人）户籍人口（人）非户籍人口（人）比上年增长（%）南湾街道 238662 27439 211223 2.2 平湖街道 211727 42779 168948 3.8 合计 450389 70218 380171 商业客群定位 Code of this report|94 Copyright Centaline Group,2016 区域消费人群（2/2）：城市更新以及区域发展将会促使片区消费层级与消费能力大幅增强 区域 项目名称 用地面积（）更新方向 实施主体 南湾 约167万旧改体量 南和通讯及南岭地块城市更新单元 6万 新型产业 天安128、数码城 上李朗工业区城市更新单元 6万 新型产业 对外经济 下李朗片区旧改 46.7万-华润 吉厦社区城市更新单元 13万 居住 恒大 康利工业园城市更新单元 5万 研发 康利石材 南湾丹竹头村旧改（合正丹郡）建面18万 居住 合正 平湖 约240万旧改体量 新木新村旧改 2.9万 住宅 京基 良安田新村城市更新 13.3万 住宅、商业 华侨城 旧墟镇片区改造 20万 住宅、商业 桂芳园 力元吓片区更新单元 12.2万 住宅 富士投资 商业客群定位 Code of this report|95 Copyright Centaline Group,2016 地铁导入人群（1/2）：本项目地铁导入129、客群主要为10号线后段商圈内交通便利的消费人群 本项目本项目 万科城风情商业街万科城风情商业街 中海信科技园中海信科技园 佳兆业城市广场佳兆业城市广场 星河银湖谷星河银湖谷 海达和成商业广场海达和成商业广场 深业上城深业上城 平吉上苑平吉上苑 华盛奥特莱斯华盛奥特莱斯 天安云谷天安云谷 运营期运营期 建设期建设期 规划期规划期 前段 中段 后段 商业客群定位 Code of this report|96 Copyright Centaline Group,2016 地铁导入人群（2/2）：地铁引入人群的消费层级与消费能力以中等水平为主，兼顾部分高端消费客群 20152015年深圳地铁主要换乘站130、点人流量统计年深圳地铁主要换乘站点人流量统计 地铁站点 工作日 周末 日均 备注 老街老街 83337 126405 104871 1号线3号线换乘站 深圳北深圳北 68620 75532 72076 4号线5号线换乘站 华强路华强路 78655 58343 65999 3号线1号线连通站点 大剧院大剧院 72110 58362 65440 1号线2号线换乘站 布吉布吉 58654 58744 58690 3号线5号线换乘站 世界之窗世界之窗 52536 62948 57148 1号线2号线换乘站 车公庙车公庙 78748 35307 57528 1号线、11号线换乘站 会展中心会展中心 63131、810 48094 55852 1号线4号线换乘展 地铁后段商圈消费者特征地铁后段商圈消费者特征 来源组成：来源组成：以内生型客户为主，主要为产业园区小企业主、技术人员、普通居民，根据龙岗的近期规划，片区将会发展为金融服务中心与科技产业园区，届时将会有大量白领的进入，提升消费档次；消费目的：消费目的：消费的领域主要以满足基本生活类的业态为主，日常休闲业态为辅，普遍处于购物消费的中级阶段，有少部分高端消费需求。李朗站为10号线与17号线交汇区域，结合地铁站点人流量统计与项目区位预测，预计李朗站人流量在日均3万人左右，按20%的有效消费计算，日均有效消费人群约6000；根据龙岗近期规划，项目属于李132、朗未来科技城，地铁引入人群以产业园上班族及周边居民为主，消费能力和层级属于中等水平，但随着区域价值的提升，未来或将有少量高端消费需求引入；商业客群定位 Code of this report|97 Copyright Centaline Group,2016 客群层级客群层级 依托自身的规模资源优势结合周边所覆盖的消费客群，本项目核心依托自身的规模资源优势结合周边所覆盖的消费客群，本项目核心的消费客群层级为小企业主、高级技术人员、白领、个体工商户以的消费客群层级为小企业主、高级技术人员、白领、个体工商户以及周边居民等城市中产阶级为主及周边居民等城市中产阶级为主 客群特征客群特征 城市中产阶级目133、前身负多重社会属性导致其具有多元化的商业需城市中产阶级目前身负多重社会属性导致其具有多元化的商业需求，消费的关注点除基本生活购物消费之外也会注重小部分品质生求，消费的关注点除基本生活购物消费之外也会注重小部分品质生活的时间消费以及高端消费活的时间消费以及高端消费 客群规模客群规模 项目的目标客群来源主要由项目自身、区域辐射以及地铁导入三部项目的目标客群来源主要由项目自身、区域辐射以及地铁导入三部分组成，目前覆盖消费客群总规模约分组成，目前覆盖消费客群总规模约5050万人左右，单有效消费待提万人左右，单有效消费待提升，伴随着片区区域价值的提升，有效消费客群的规模增长与消费升，伴随着片区区域价值的134、提升，有效消费客群的规模增长与消费档次的提升都将成为现实档次的提升都将成为现实 1 1 2 2 3 3 消费客群定位总结：项目主要以中等消费客群为主，消费领域主要是满足基本生活和休闲娱乐功能，兼顾部分高端商业需求 商业客群定位 Code of this report|98 Copyright Centaline Group,2016 集中式商业业态定位：根据楼层位置分别引进不同的主题业态，进行差异化打造，减少内部竞争同时有利于商业氛围的营造 楼层 角色定位 主要业态 拟引入主要商业品类 主力店 B2 接驳层 零售、小超市、溜冰等 面包甜点烘焙、寿司、花样滑冰、小超市零售等 花样滑冰与零售 B1135、 引流层 时尚潮流 平价药妆日用品、创意潮流、时尚集市、餐饮 平价药妆日用品 1F 消费层 轻奢精品、品牌服饰 美妆饰品 钟表 箱包 鞋类、男女品牌服饰、儿童母婴保健、餐饮 美妆饰品 2F 食乐层 餐饮娱乐 原生态主题餐饮、素食食疗、养生茶馆、其它类型餐饮、书吧等 原生态主题食府 3F 休娱层 休闲运动 健身房、养生驻颜私人会所、影院、儿童乐园、卡丁车俱乐部 养生驻颜私人会所、健身会所、卡丁车 以餐饮、便利生活、服饰、美妆饰品等基本生活类业态为主，提供多元消费渠道，保证商业正常运作；主力业态以市面商场上较少且受欢迎的业态为主，如生态食府、花样滑冰、卡丁车、品牌旗舰店等；商业业态定位 Code 136、of this report|99 Copyright Centaline Group,2016 B2层地下商业业态：与地铁站厅相连的接驳层，建议设置花样溜冰场、小型超市、零售、轻食等业态，引导人流向上移动 商业业态定位 Code of this report|100 Copyright Centaline Group,2016 B1层地下商业业态：购物中心的“引流层”，建议布局平价药妆日用品、快餐饮、时尚购物等业态 潮流服饰潮流服饰 地下商业街地下商业街 连锁药妆日用品商店连锁药妆日用品商店 连锁药妆日用品商店连锁药妆日用品商店 餐饮美食餐饮美食 商业业态定位 Code of this re137、port|101 Copyright Centaline Group,2016 F1消费层业态：购物中心的“消费层”建议布局轻奢精品、品牌服饰、品牌旗舰店、钟表鞋包等全民消费型业态 潮流服饰潮流服饰 钟表鞋包店铺钟表鞋包店铺 品牌旗舰店为主品牌旗舰店为主 儿童母婴产品儿童母婴产品 体验店体验店 商业业态定位 Code of this report|102 Copyright Centaline Group,2016 F2食乐层业态：布置养生食肆与一般餐饮，搭配小品、讲座等人文元素，构建主题特色餐饮区 食疗养生是时代的召唤；食乐层分区设置餐饮业态，生态餐饮和一般餐饮分区设置；在小品上镌刻食疗养生138、要点；不定期选取餐饮店铺办食疗讲座，形成系列活动品牌；带动三层餐饮店铺的人流聚集；商业业态定位 Code of this report|103 Copyright Centaline Group,2016 F3休娱层业态：布置驻颜私人会所、健康生活学院等主题特色商业以及儿童乐园、电影院、体验馆、卡丁车俱乐部等业态 大雅书吧：一个优雅自在的天堂，集书籍、美学生活、咖啡于一体，一本小说、一杯咖啡，坐在椅子上享受一个下午的美好气氛；驻颜私人会所：高端，私密性强，需要静谧的安静的环境，包含美容养颜、SPA等功能；商业业态定位 Code of this report|104 Copyright Cent139、aline Group,2016 临街商业业态定位：建议临街商业在兼顾形象档次的同时，在业态选择上以生活商务类业态为主 经营楼层 业态分类 业态细分 需求面积（）建议品牌 业态占比 生活商务业态空间 餐饮与百货 中西式快餐店 200-500 KFC、麦当劳、吾虎将、面点王、家乐园、嘉旺等 10号线后段带来的消费群层级与消费能力不高；项目自身及周边聚集大量办公、居住客户，对一般生活类业态需求量大；生活商务业态体量应占主导功能，在80%左右 主题餐厅 500-1000 中型特色餐馆 咖啡甜点饮品类 50-200 Costa、太平洋咖啡老树咖啡、面包新语等 百货及便利店类 50-300 7-11、f140、amily-mart、苏宁、百里臣等 购物、休闲娱乐 书吧、酒吧 300-500 清吧，杜绝High吧 SPA养生 300-1000 道康国际、华都君悦 美容美发 200 卡顿等连锁品牌 物流类 快递收发、智能快递柜等 100 中国邮政、速递易、丰巢等快递柜 金融服务 银行、ATM等 500 中行、农行、建行等 出行服务 汽修 200 汽车、自行车租赁 200-500 与奔驰、比亚迪等品牌合作 其它生活服务 干洗店、文具店、水果店、花店等 20-100 教育服务 幼儿托管、兴趣培训、成人教育培训等 500-1000 关爱空间、舞蹈室、钢琴室、院校EMBA分支等 商业业态定位 Code of t141、his report|105 Copyright Centaline Group,2016 主题商业业态定位：结合产业园的生命健康主题，集中商业和临街商业可引进部分与健康生活相关的业态 分类 名称 地点 规模（）特征分析 一般需求面积（）体检中心 爱康国宾深圳科技园科兴体检分院 科兴科学园B座3单元 深圳的体检中心局限于租金压力和目标客户群的限制，鲜少布局在购物中心内，但本项目百万体量，周边产业人士、居民众多，未来的客户量不成问题，可以考虑布局 2000-5000 爱康国宾(罗湖体检分院)宝安南路3044号天地大厦 爱康国宾体检中心(福田体检分院)联合广场B座裙楼 约4000 慈铭体检(笋岗路142、)中民时代广场A座21层 慈铭体检(华融分院)华融大厦四层 约2000 慈铭体检(龙华逸康分店)深圳通大厦5层 中医保健 君康安中医馆 深圳群星广场 400 中医养生馆布局在商业广场内日渐成为一种趋势，项目可考虑引进2-3家 300-450 泰民堂中医馆 深圳福田口岸商业广场 450 汉唐经方中医馆 深圳中民时代广场裙楼 300 道简中医馆 深圳南方国际广场 350 善衡元中医馆 深圳世界贸易广场 400 专科诊所 瑞尔齿科 深圳信兴广场 300-500 齿科、口腔科等专科诊所因为租金承受能力较高，目标客户广泛，布局在购物中心内的态势由来已久，项目可考虑引进 300-1000 时代牙科 深圳海143、岸城 500 同步齿科 福田新都彩虹大厦 微整形 伊美国际医学抗衰中心 卓越世纪中心33楼 约500 微整形因安全、快速等优势逐步进入黄金发展期。且选址在购物中心内部或区域繁华段成为一种趋势 200-500 壹美健医疗美容 城中雅苑一楼底商 约250 西诺医疗美容门诊部 集华花园裙楼一层 200 新氧医疗美容诊所 海岸大厦西座911 约300 商业业态定位 Code of this report|106 Copyright Centaline Group,2016 商业业态定位 地下空间扩展商业业态：项目地下空间可拓展为商业，打造地下目的地型特色主题商业可有效消化扩展商业空间 时尚潮流主题：针144、对地铁商业，主打时尚潮流品牌，以15-35岁客户群为目标，引进日韩潮流品牌。同时严管招商，避免后期出现商家品牌杂乱低端、潮流商场变成特价商场的现象。儿童主题：引进都市农庄，打造室内生态互动体验种植区、植物观赏区、无土栽培区、种子互动区等等；引进攀岩、溜冰、卡丁车俱乐部、3D体验、科技体验等业态；引进儿童乐园，打造儿童欢乐新天地。引进动漫主题型业态，打造动漫街区。儿童攀岩 儿童游乐场 种植体验区 时尚餐饮 潮流服饰 时尚k歌 时尚购物 时尚餐饮 动漫业态 Code of this report|107 Copyright Centaline Group,2016 商业 整体规划排布 物业发展建议145、 运营建议 Code of this report|108 Copyright Centaline Group,2016 商业整体排布：02-02-01 02-05-01 07-13 07-06 仓储超市 酒店 临街商业 临街商业可布局box商业体和街铺，建议研发办公与公寓底层布局临街商业 空中花园 连廊 一层购物中心：主要消费层，以轻奢精品、品牌服饰为主 负一层地下商业：消费层，侧重于餐饮、零售、小超市 二层购物中心：食乐层，以餐饮为主 李朗站 三层购物中心：休娱层，休闲娱乐为主 四层 五层及以上 站厅层 站厅与商业界面连接 下沉广场 停车场 负二层商业：接驳层，以零售、休闲餐饮、儿童主题为146、主 设地铁D出入口 B A 下沉广场 商业分布平面图 商业剖面图 商业 集中式商业（地上、地下）地下扩展目的特色商业 沿街商业 其他（仓储超市、酒店）D 集中式商业集中分布 C 商业物业发展建议 Code of this report|109 Copyright Centaline Group,2016 集中商业建筑风格：与项目整体现代感保持一致，打造现代风格的外立面，展现购物中心的现代化国际化风范 玻璃幕墙玻璃幕墙 建筑外立面展示现代性和国际性：通过使用玻璃幕墙等材料打造具有现代感强的外立面，展现购物中心的现代化国际化风范，并设计泛光系统，使晚上具有较好的展示性。围合式建筑将三地块商业有机连147、接：围合式建筑形式将分散地块的商业连接在一起形成商业集聚效应，同时形成环状的人流动线，营造商业氛围，仓储超市在整体集中式商业中便于人流互动。玻璃玻璃幕墙和泛光系统，体现现代感幕墙和泛光系统，体现现代感 并营造商业一片繁华的景象并营造商业一片繁华的景象 泛光系统泛光系统 02-02-01 02-05-01 07-13 07-06 仓储超市仓储超市 平吉大道：主干平吉大道：主干道、双向六车道、双向六车道，局部八车道道，局部八车道 展示中心展示中心 C B A D 集中式商集中式商业业 商业物业发展建议 Code of this report|110 Copyright Centaline Grou148、p,2016 中庭广场（1/2）：建议项目设置阳光中庭，在增加整体商业采光的同时，可以围绕各中庭设置观景廊道，丰富内部交通动线 项目 横*纵向跨度 中庭数量 横向*纵向距离 中庭间宽度 中庭围挡至店铺廊道宽度 是否阳光中庭 宝能all city 南区：167m*503m 北区：206m*108m 南区3个，北区三个 主中庭12m*（27m30m）小中庭6m*15m 11-15m 5.5m 南区不是、北区是 金光华广场 65m和85m*125m-2层0、-11层2个、2层起3个 主中庭9m*24m 小中庭9m*（19-23m）79m 约6.57m 主中庭是 万象城 中区130m*200m 中区商149、业7个 主中庭18m*45m 小中庭15m*25m 810m 约5m 主中庭是 卓悦汇 约95m*200m-2-1层2个，1层及以上3个 主中庭10m*25m 小中庭6m*25m 79m 约7m 是 目前深圳商业体的中庭每栋一般会设置目前深圳商业体的中庭每栋一般会设置2 2-3 3个，有主副之分，主中庭个，有主副之分，主中庭一般为通高阳光中庭，主中庭横纵跨度约一般为通高阳光中庭，主中庭横纵跨度约15m15m*（25m30m25m30m）之）之间，副中庭横纵跨度在（间，副中庭横纵跨度在（6m9m6m9m）*（15m23m 15m23m）之间，形状及）之间，形状及跨度会根据商业体形状做调整，中庭围150、挡至店铺廊道宽度在跨度会根据商业体形状做调整，中庭围挡至店铺廊道宽度在5m7m5m7m之间，中庭间距比廊道宽之间，中庭间距比廊道宽1 1倍倍22倍，避免拥挤感；倍，避免拥挤感；商业物业发展建议 Code of this report|111 Copyright Centaline Group,2016 中庭广场（2/2）：中庭广场用途可作为小型活动产地，建议打造“时尚人文生态系列”活动品牌，提高项目知名度 在应季的时节，将花卉展、有机农产品展示搬到购物中心；新锐品牌设计师、名车品牌与购物中心的合作，总是可以吸引眼球；商业物业发展建议 Code of this report|112 Copyri151、ght Centaline Group,2016 小品植入：引进农庄元素进行环境布置，内庭设置创意自然形态小品，在角落里散发都市原生态气息 购物中心的露天广场设置色彩斑斓的灯箱农作物，白天以色彩成景，夜晚以灯光点缀，活泼又不失生态，彰显都市农庄韵味；购物中心内小品选用木质、铜质等材料，以树型、花型等创意性形态，在角落里出其不意的散发都市中的原生态气息；花型休憩座椅花型休憩座椅 铜质树型雕塑铜质树型雕塑 木质导视屏木质导视屏 树形指示牌树形指示牌 商业物业发展建议 Code of this report|113 Copyright Centaline Group,2016 顶层空中花园：顶层设空152、中花园，将生态搬至屋顶，用花田美景搭配休闲业态，打造一个人文与自然完美结合的休闲空间 没有什么比坐在繁华都市里看自然更赏心悦目的了，在购物中心的顶层，有这么一个花田美景，用花田美景和小书吧陪你度过美好时光 商业物业发展建议 Code of this report|114 Copyright Centaline Group,2016 临街商业：通过临街商铺、box商业体等形式打造各分区主题商业街，整体体现购物与健康生活的融合 商业物业发展建议 Code of this report|115 Copyright Centaline Group,2016 商业物业发展建议 地下扩展特色商业：地下扩展153、的非集中式商业空间，分组团打造具有针对性的儿童主题或时尚潮流目的地型特色商业消费层 通过造型设计、色彩、景观小品营造儿童主题氛围，从视觉感光上就可以感知主题性，让消费者在观光中购物；从业态打造上，增强儿童主题内涵，打造诸如溜冰场、卡丁车、都市农庄、动漫、3D体验、母婴产品、儿童书吧等业态，吸引儿童消费者消费。Code of this report|116 Copyright Centaline Group,2016 商业打造 KPI体系 商业主题 所有的业态围绕潮流时尚或儿童主题进行打造，引入原创培训、亲子互动、原创服饰、潮流餐饮、时尚饰品等业态 运营要点 引入的商户以创业商户为主，加大对于创154、业商户的引导和扶持，比如对于原创服饰增加陈列培训、运营培训等 目标客群 针对年轻白领一族或都市中坚对于潮流时尚、亲子空间的追捧，打造特色地下商业集群 景观打造 地下商业因其特殊的物业属性，所以在灯光、排气、新风系统以及绿植等方面着重打造，以驱除客户的密闭感、地下感，全部店铺统一设计，复合整个潮流时尚氛围 地下扩展特色商业打造要点:整体景观设置消除地下空间密闭感，招商以原创产品或服务为主并在运营全方位支持创业者 地下特色商业的打造需要全方位的运营支撑，从店铺设计、创业辅导以及财务法律咨询等各方面支持原创的商户，地下特色商业的打造需要全方位的运营支撑，从店铺设计、创业辅导以及财务法律咨询等各方面支155、持原创的商户，有效利用园区的文化创意产业，使之价值成果的可以较快转化有效利用园区的文化创意产业，使之价值成果的可以较快转化 商业物业发展建议 Code of this report|117 Copyright Centaline Group,2016 仓储超市：建议在物流用地上设置，地上一层地下一层，其物业需求需招商前置定制式打造 仓储超市因其物业需求特殊，故需招商前置进行定制式打造；在仓储超市中可建议设置有机农业专区，引入认证的有机农场或机构进驻，实现有机农产品的推广、展示、销售、仓储、配送链式发展；仓储超市一般租赁期长，优惠大，占地广，对项目而言资金回收相对较慢，但对项目特色打造有益，故可156、将W0用地放在后期开发，视后期开发及资金要求来决定是否要打造，灵活处理；商业物业发展建议 Code of this report|118 Copyright Centaline Group,2016 酒店：建议项目引进中高端（四星级）品牌酒店，通过招商前置与品牌酒店管理机构一同打造健康生态的特色主题酒店 在公共空间和房间凸显创新时尚的入住体验，营造健康生态特色主题 设置小型多功能厅、空中泳池、小型健身房及宴会厅，打造圈层商务社交平台 酒店指标建议 商业物业发展建议 分区 面积（）数量 类型 客房区 14000 350 客房 餐饮区 3000 2 中餐 西餐 公共活动区 4000/大堂、过道等 157、商务会议区 2000 11 多功能厅 其它会议室 健身娱乐区 500 5-8 棋牌室 1 茶艺吧 4000 1 健身设施 1 健康养生会所 设施 500/商务中心及其它服务设施 行政用房 1600/行政用房 总体量 30000 Code of this report|119 Copyright Centaline Group,2016 运营建议 招商渠道：聘用专业的招商机构进行定制式招商 匹配优化：多层级，逐年度筛选严格把控，先导入逐渐置换合适业态 主力业态：主力业态先行确定，以商招商，增加商业影响力与知名度 定制招商 与专业的商业运营机构进行合作联合打造项目的商业，有效降低商业运营风险 合作158、运营 开发商组建专业的运营团队全程把控项目的商业运营，业态的调试更新，可以有效的衔接先期与后期 自主运营 运营建议：根据项目的商业特性，无论采取何种运营方式均建议采取预招商以实现物业与需求的良好匹配，减轻招商难度的同时降低商业运营风险 商业运营建议 Code of this report|120 Copyright Centaline Group,2016 商业小结 市场结论：目前区域商业少档次低，消费客群有限，未来消费客群数量与层级将会提升 问题难点：如何在区域商业发展受限现状下打造适宜的商业去满足未来的发展需求 商业能级：打造区域级商业，填补区域空白的同时驱动项目发展，打造区域商业中心 商159、业形式：集中式商业（聚集人群，营造氛围）、街铺（建筑特色）、目的地型商业酒店、仓储超市、地下特色主题商业（业态特色，吸引人群）体量分配：集中式商业（5.5万，其中地上2.5万，地下3万）、街铺(2.7万）、酒店（3万）、仓储超市（0.8万，地上0.4万，地下0.4万）、地下特色主题商业（地下空间拓展分地块打造）业态定位：生命健康主题业态分布于集中式商业与街铺，集中式商业业态为一般商业综合体业态、街铺以生活商务为主、其他目的地形打造特色商业主题 物业发展建议：建筑风格与整体一致突出现代化，集中商业注重与地铁及各地块的连接，同时合理设置中庭、顶层花园等休闲空间，街铺设置部分特色box商业体 运营建160、议：酒店、仓储超市以及其他主力业态应招商前置，合理选择运营模式 Code of this report|121 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|122 Copyright Centaline Group,2016 公寓 市场结论 问题难点 公寓定位 物业发展建议 Code of this report|123 Copyright Centaline Group,2016 市场现状 居住性产品少、161、档次低：项目所在区域居住产品长期以原村民统建楼和工业园宿舍为主，目前市场上逐渐有大产权产业园配套公寓（宿舍）渗透，整体而言，项目区域商品性住宅产品少、现有产品档次低 产品与销售情况 公寓单房为主，住宅三房居多：产业园配套公寓（宿舍）以40-80单房和一房一厅或两房为主，以租代售或只租不售，价格12000-16000（大产权），去化速度较慢；住宅集中分布在布吉与平湖片区，以80-90的2-5房为主，价格一般为配套宿舍的2-3倍，去化理想 市场结论：现状以村民统建楼和工业园宿舍为主，商品住宅少，未来可借助大体量的旧改项目入市，进一步催熟居住氛围，提升区域价值认知 公寓市场结论 未来供应 未来供应：162、区域未来旧改将带来大体量的住宅供应，但目前基本处于规划阶段，未来可借助大量旧改的入市以及大品牌开发商的入驻，进一步提升区域价值。市场机会点：区域居住产品存在较大的市场空白，未来众多大品牌开发商入驻提升区域价值，旧改项目入市也进一步催熟居住氛围。市场风险点：目前区域各项配套不成熟，区域价值认知度低，未来大体量住宅旧改入市存在较大的外部竞争。Code of this report|124 Copyright Centaline Group,2016 项目难点：产业配套公寓受转让限制、体量大、非核心价值区域 项目本体 公寓类别 体量 备注 平层公寓 191439.2 原指标 Loft公寓 16955163、5.2 研发办公改LOFT公寓，可售部分 Loft公寓 44826.68 研发办公改LOFT公寓，以租代售部分 酒店式公寓 20000 由loft公寓改成酒店式公寓 合计 425821.08 项目优势：1、双地铁交汇，交通便利 2、自身拥有大体量配套商业 3、百万体量，居家玩乐购物办公自成一体 4、项目商品性质公寓，有产权，可实现市场化流通 项目劣势：1、自身体量大，存在一定的内部竞争 2、未来面临品牌开发商旧改项目一定程度的外部竞争 3、产业配套公寓受工业楼宇转让限制，客户存在购买抗性 Code of this report|125 Copyright Centaline Group,201164、6 项目发展策略思考 如何发挥优势，减少劣势，实现公寓产品的快速销售与资金回笼 Code of this report|126 Copyright Centaline Group,2016 发展策略（1/2）：建议利用地铁及区域规划利好，提前造势，提升价值认知度；同时以高性价比削弱客户抗性，发挥升值潜力与投资回报率“双高”优势 非品牌开发商 品牌效应 升值潜力 性价比 投资回报率 客户关注点 特质匹配 伴随区域发展以及轨道交通的开通，升值潜力巨大 工业项目特质：价值实现率为55%80%租金实现率无差异 战略定位 利用区域品牌开发商进驻、地铁及区域规划利好等提前造势；以高性价比削弱客户抗性，发挥165、区域升值潜力大与投资回报率高的优势 公寓定位 提前造势 高性价比 目前区域并不被市场所熟知，对项目入市存在较大的障碍，可利用区域旧改品牌开发商的进驻、区域价值的提升以及地铁的利好提前造势，增加区域价值认知度 从产品设计、客户需求面积段、产品价格等多方面实现高性价比产品打造，同时尽可能减少转让限制带来的不便，充分体现产品的升值潜力与投资回报率双高优势。Code of this report|127 Copyright Centaline Group,2016 发展策略（2/2）：创新性引入极小公寓产品，打造科技化智能公寓体系，通过创意化产品拓宽客户渠道，差异化提升竞争力 创新 引入20-30极小166、户型，极小型公寓由于其小面积低总价优势，在单价方面相比中大面积产品稍高，去化速度明显快于中大面积产品 智能 以智慧社区为理念，以互联网+科技，打造“智能家居”+“智美生活家”物管体系，构建产品核心竞争力 Code of this report|128 Copyright Centaline Group,2016 健康生活新领域 时代旗舰新资产 健康生态生活全覆盖 乐城国际公馆 Code of this report|129 Copyright Centaline Group,2016 核心客户 重要客户 补充客户 核心客户 来源地 客户特征 产业园区内企业客户，购买公寓作为企业管理层及人才的福167、利又兼具投资功能达到保值增值的目的 产业园区内部 居住面积需求：一般员工40左右，管理层及人才公寓60-80，企业主及核心人才100以上 关注产品的整体质量 企业人才福利与投资增值 价格敏感 重要客户 来源地 客户特征 产业园区内或周边的个人购买客户，以投资兼自用为目的；注重地铁交通便利的被中心城区挤出 园区内及周边个人投资人群 罗湖福田的白领阶层 居住面积需求：集中在40-70 关注产品的性价比、周边配套 方便工作及生活、改善居住环境 关注产品的升值潜力、有投资意识 深圳市内产业客户或个人投资客户 公寓定位 客户定位：目标客户以项目自身内部企业、员工及周边个人投资客户以及来自中心城区的白领阶168、层为主，注重居住功能与投资价值 核心客户以项目内部企业及周边产业园企业为主，重要客户为项目及周边区域个人以及罗湖福田白领阶层，以自用兼投资为目的；补充客户为深圳市内产业客户或个人投资客户 Code of this report|130 Copyright Centaline Group,2016 项目公寓面积段建议 产品类型 户型 面积段 套数 建面（）面积比例 平层公寓 极小公寓 20-30 673 16822 10%单房 40-55 2076 97566 58%2房 60-75 544 37008 22%3房 85-100 183 16822 10%公寓定位 平层公寓产品定位：本项目平层公169、寓产品初定以40-75单房、二房为主，配备少量20-30极小公寓及部分三房产品 工业类公寓户型配比情况 深圳湾科技生态园 软件产业基地 深业U中心 同泰时代中心 中粮商务公园 中信海众创城 单房 面积 33-69 40-45 套数 255 217 占比 40%54.55%1房 面积 45-50 42 49-56 45 42 套数 127 46 257 440 占比 31.81%9.8%56%81.48%81%2房 面积 78-82 79 59 56-76 60 68 套数 371 18 424 206 100 占比 60%4.55%90.2%44%18.52%19%3房 面积 103 套数 3170、6 占比 9.1%工业类公寓主流户型面积段为40-80，小面积单房及1房产品占比普遍达到40-80%，中大面积2房产品占比有所增加 为减少内部竞争，打造部分极小公寓产品，排布与低楼层位置，2房产品因总价升高去化较慢，打造比例不宜过高。Code of this report|131 Copyright Centaline Group,2016 项目loft公寓面积段建议 产品类型 户型 面积段 套数 建面（）面积比例 LOFT公寓 2房 30-40 2307 80749 40%3房 50-60 2018 111030 55%4房 75-85 126 10093 5%公寓定位 LOFT公寓产品定位171、：本项目LOFT公寓产品初定以30-60二至三房为主，配备少量75-85四房，为保证户型使用舒适度，建议产品层高定为4.5米 配备少量75-85大面积产品，可商可住 LOFT公寓项目户型配比情况 华盛观荟 佳华领汇广场 远洋新干线 光明峰荟 1房 面积 36-38 31-41 套数 238 640 占比 80.9%58.66%2房 面积 52-71 46-48 40-56 套数 85 186 850 占比 50%17.05%97.1%3房 面积 56-76 56 49-50 88 套数 85 56 189 25 占比 50%19.1%17.32%2.9%5房 面积 65-67 套数 76 占比172、 6.97%市场上LOFT产品主流户型集中在30-80，1-2房户型的占比普遍在50-80%之间，部分小面积的3房产品占比也达到50%Code of this report|132 Copyright Centaline Group,2016 公寓物业发展建议 平层公寓建筑风格：采用现代建筑风格，打造具有现代感、韵律感的建筑形态，并配合空中花园，提高景观享受度，同时以面砖+涂料的形式打造外立面 深圳湾生态科技园：现代建筑风格，外墙面为仿石材+玻璃 软件产业基地：现代建筑 风格，外墙面为面砖+涂料 同泰时代中心：现代建 筑风格，外墙面为涂料 产业研发配套公寓案例 深业U中心：现代建筑风格，外墙面173、为玻璃+金属+仿石材 项目平层公寓打造建议 建议项目打造现代风格建筑，外墙面以部分面砖+涂料的形式，同时在建筑外立面外凸位置以绿色植物点缀，增加整体建筑的活力。深圳市目前面市的大多数产业园配套公寓均采用现代建筑风格，与研发办公楼风格协调，同时外墙面一般有仿石材+玻璃，或者面砖与涂料结合，考虑到项目区位及客户来源等因素，建议以面砖+涂料的形式。Code of this report|133 Copyright Centaline Group,2016 智能化社区：以智慧社区为理念，打造“智能家居”+“智美生活家”物管体系，构建产品核心竞争力 智能手机控制智能手机控制 智能中央控制智能中央控制 智174、能门禁系智能门禁系统统 智能灯光系智能灯光系统统 智能安防系智能安防系统统 智能家电智能家电 智能中央控智能中央控制制 智能生活智能生活+智能精装智能精装 人体感应开关人体感应开关 过道照明过道照明 一键高清触控对讲屏 公寓物业发展建议 Code of this report|134 Copyright Centaline Group,2016 公寓物业发展建议 平层公寓装修标准：综合考虑市场装修标准及项目自身，建议平层公寓精装标准为1000-1500元/，具体标准参照下表 类别 项目 标准 卫生间 门 过程优质平板门 地面 国产优质300 x300防滑砖 墙面 国产优质300 x600面砖 175、天花 国产优质轻钢龙骨石膏板 浴室柜 国产优质 洗手盆、马桶 国际知名品牌 卫浴龙头、花洒 国际知名品牌 排气扇 国产优质（型号BPT13-13C2）热水器 万家乐 阳台 门 国产优质铝合金门 地面 国产优质300 x300防滑砖 墙面 国产优质外墙防滑漆 其他 窗台面板 进口优质白摩卡米黄 开关面板 品牌 类别 项目 标准 入户门 入户门 国产优质乙级防火防盗门 客厅/餐厅 地面 国产优质600 x600抛光砖 墙面 国产优质乳胶漆 天花 国产优质乳胶漆 卧室 门 过程优质平板门 地面 国产优质复合地板 墙面 国产优质白色乳胶漆 天花 国产优质乳胶漆 厨房 门 过程优质平板门 地面 国产优质176、300 x300防滑砖 墙面 国产优质300 x300面砖 国产优质不锈钢夹丝玻璃 天花 轻钢龙骨石膏板 橱柜 国产优质 厅/卧室 国产优质吸顶灯 抽油烟机 品牌 燃气灶 品牌 同泰时代中心公寓装修标准：1000-1500元/左右的中等装修标准；是目前面市的产业配套公寓中在户型设计和装修都做的较好的一个项目。Code of this report|135 Copyright Centaline Group,2016 公寓物业发展建议 LOFT公寓建筑风格：建筑风格和外立面与平层公寓保持一致，均采用现代的建筑风格，同时以部分石材+面砖+玻璃的形式打造外立面，区分平层公寓 华南城研发办公改LOFT177、公寓：现代建筑风格，与研发办公在建筑形式上基本保持一致。外墙面以部分石材+面砖以及部分金属饰面造型打造而成。参考名店门面设计，打造小而高档次入口 标注logo需要突出 Code of this report|136 Copyright Centaline Group,2016 LOFT公寓装修标准：LOFT装修标准高于平层公寓，以突出品质感，价格区间在1200-1800元/左右，具体装修标准见下表 公寓物业发展建议 类别 项目 标准 入户门 入户门 蓝盾、美心或同档次高级入户门 客厅/餐厅 地面 高级抛光砖（一线品牌）墙面 高级乳胶漆，背景墙局部墙纸/木饰面 天花 高级乳胶漆，配优质石膏角线 178、卧室 门 优质木饰面门及门套 地面 强化木地板（一线品牌）墙面 高级乳胶漆 天花 高级乳胶漆，配优质石膏角线 厨房 门 过程优质平板门 地面 高级防滑砖 墙面 国产优质300 x300面砖 国产优质不锈钢夹丝玻璃 天花 品牌铝扣板吊顶 橱柜 方太、欧派或同档次整体橱柜 抽油烟机 品牌 燃气灶 品牌 类别 项目 标准 卫生间 门 过程优质平板门 地面 高级防滑砖 墙面 高级墙面砖 天花 品牌铝扣板吊顶 浴室柜 国产优质 洗手盆、马桶 国产一线品牌 卫浴龙头、花洒 国产一线品牌 排气扇 国产优质（型号BPT13-13C2）热水器 知名品牌 阳台 门 高级铝合金门 地面 国产优质300 x300防滑179、砖 墙面 国产优质外墙防滑漆 其他 窗台面板 进口优质白摩卡米黄 开关面板 品牌 Code of this report|137 Copyright Centaline Group,2016 公寓小结 市场结论：区域产权式居住性产品处于相对空白的状态，具有良好的发展机会 问题难点：如何打造公寓物业的特色，内部实现差异化同时形成独特的竞争优势 解决方案：建筑形式多样化平层与LOFT结合，户型多样性、精装智能化 客户定位：目标客户以项目自身内部企业、员工及周边个人投资客户以及来自中心城区的白领阶层为主，注重居住功能与投资价值 公寓形式：平层公寓与LOFT公寓 平层公寓：以40-75单房、二房为主，180、配备少量20-30极小公寓及部分三房产品 LOFT公寓：以30-60二至三房为主，配备少量75-85四房，为保证户型使用舒适度，建议产品层高定为4.5米 物业发展建议：公寓建议精装交房，提高物业市场接受度的同时也为后期销售溢价提供保证，打造智能化公寓体验迎合目标客户群 Code of this report|138 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|139 Copyright Centaline 181、Group,2016 东进门户 多维交通 产城融合 项目核心价值梳理 东进战略创新产业带节点 东部产业智造高地重点项目 南湾片区巨擘首发 百万体量、智慧园区 三大主题产业融合高地 商务典范、商业标杆 10号线、17号线双地铁交汇，真正地铁上盖 平吉大道与与金科路交汇，构筑 多维交通网络 东进西部门户 智造高地 10、17号线双地铁 城市干线 产业 商业 生活 成长 Code of this report|140 Copyright Centaline Group,2016 物业板块结论 整体定位：启迪协信清华智荟园 宏宝乐城 健康 创新 生态 生长 健康：以生命健康产业为主导，打造融合健康产业182、信息互联、现代物流产业、文创教育为一体的标杆产业综合体 创新：以龙头企业为引领，培育多层次创新创业团队企业，形成自主创新氛围，构建创新园区 生态：多维度绿色空间规划，设置绿化休闲板块，开创花园式办公时代，共筑生态园区 生长：构筑全生命周期产业服务体系；Code of this report|141 Copyright Centaline Group,2016 区域中高端大型产业综合体地标项目 07-13地块定位为城市中心功能，集办公、居住、购物娱乐于一体，精心打造园林及商业儿童主题，项目的核心灵魂 02-05地块定位为休闲商务功能，融合了商务办公、休闲商业街区及公寓等多种业态，打造城市商务精183、英集群 02-02地块定位为交流展示功能，根据项目产业特色，打造特色化展示交易中心及大型仓储超市，是项目的一大亮点 宏宝乐城 Code of this report|142 Copyright Centaline Group,2016 城市中心 规划理念：以商业驱动、组团互动为规划理念，构建“一心两轴四组团”规划格局，分地块分产业分主题进行互动式组团发展 02-02-01 02-05-01 07-13 07-06 社区公园 十字轴 规划格局 商业驱动：集中商业位于邻近中心位置，昭示性与商业价值最大化，临街商业沿十字轴线排布，连接各区域的核心节点，辐射内外部人群；组团互动：根据地块性质、地块形状184、外部景观节点进行组团划分，形成组团集聚及互动 一心：商业中心 两轴：与道路交汇十字轴 四组团：四个地块分产业分主题各成组团，共生互融 主题概念：见证一个城市角落的蜕变，再造一座城市的记忆 规划理念 城市休闲 城市交流 城市交流组团 城市中心组团 城市休闲组团 整体规划 生命健康 文创教育 信息互联 现代物流 城市记忆 产业补充 城市记忆组团 Code of this report|143 Copyright Centaline Group,2016 整体规划 规划排布方案：临街商业 仓储超市 展示中心 平层公寓 平层公寓 物流大厦 小花园 临街商业 集中商业 办公楼 超高层办公楼 平层公寓 185、办公独栋 酒店 超高层办公楼 loft公寓 小花园 临街商业 平层公寓 绿化隔离 loft公寓 临街商业 高速出口与平吉大道在北端形成交通交汇，形成主要的车流昭示面，故物流大厦、仓储超市等临路排布 居住功能平层公寓尽量不沿平吉大道，已减少居住不便 可商可住的loft公寓沿金科路分布，以获取一定的交通便利性，且与办公形成集聚 居住功能平层公寓远离道路，以减少居住不便 超高层办公沿平吉大道布局，最大化昭示面，定义项目标杆形象 办公楼 临街商业 临街商业 临近项目中心、在地铁口位置排布集中式商业 近公园位置布置居住功能的平层公寓 可商可住的loft公寓位于南端，与办公群形成联动 满足私密性、独立性办186、公需求的企业独栋，兼顾商业功能，也可作为集中商业、办公楼与公寓的过渡 平吉大道为主要昭示面，超高层办公排布于沿路区域 loft公寓 酒店式公寓 酒店及酒店式公寓紧挨分布于平吉大道和田心路交界一侧，兼顾昭示性和私密性 Code of this report|144 Copyright Centaline Group,2016 项目整体指标汇总：整体体量分配 项目原整体指标 调整后整体指标 指标（）指标（）计算依据 经营方式 用地性质 W0+M0 用地性质 W0+M0 用地面积 156035.7 用地面积 156035.7 计容建面 723988.8 计容建面 723988.8 其中 物流建筑 7187、4946 其中 办公 物流建筑 19963.8 原指标 出租或以租代售 研发用房 419354.36 研发用房 183236.68 公式（5年*4万/年）-19963.8（物流建筑）以租代售或出租 配套宿舍 191439.2 商业 配套商业 36199.24 原配套商业指标，其中2.2万临街商业 临街商业分割销售 配套商业 36199.24 配套商业 19218 地面商业约6万，原商业指标不足部分由研发办公指标转化 出租 地下商业 21000 规划报建指标（暂定）出租 社区文化活动室+警务室 2050 酒店 酒店+酒店式公寓 30000+20000 按照市场研判，以研发办公指标打造 引入酒店管188、理集团 若无法引入，则可打造酒店式公寓出租 公寓 配套宿舍 170439.2 原指标保留 可分割销售 地下商业 Loft公寓 169555.2 工业项目可售指标50%，即可售面积为361994.4，扣除商业与原宿舍指标，剩余为转化后公寓可售指标，实现价值最大化 可分割销售 其中 配套商业 21000（计容面积）其余49000不计容面积 Loft公寓 44826.68 计算公式：研发办公（494300.36）研发办公（203200.48）-转化商业（19218）展示中心（7500）酒店及酒店式公寓（50000）可售loft公寓（150555.2）以租代售或出租 配套服务 社区文化活动室+警务室 189、2050 原指标 持有 不计容建面 其中 配套商业 49000 地下车库拓展 出租 Code of this report|145 Copyright Centaline Group,2016 超高层办公与酒店 临街商业 Loft公寓 集中商业 城市中心 动 在这个曾经无人在意的城市角落 如今喧嚣热闹的商业中心模糊了记忆中那些熟悉的每天都在丈量的距离 孩子的活泼灵动 大人们在激动、感动 Code of this report|146 Copyright Centaline Group,2016 城市中心组团：以超高层办公（含酒店）、独栋办公、平层与loft公寓、集中商业等物业再造城市中心 集中190、商业 办公楼 超高层办公楼 物业 体量（）栋数 标准层（）层数（层）层高 办公楼 73032 2 2000 16-20 首层6米，其它3.9-4.2米 酒店 30000 1 2000 15层 3.9-4.2米 酒店式公寓 20000 1 1000 20层 首层6米 其它3.3米 独栋办公 3700 5 （每栋500-1000）3-5层 首层6米，其它3.9-4.2米 平层公寓 67912 3 1000 22-23 首层6米 其它3.3米 Loft公寓 65004 3 1000 20 首层6米，其它4.5米 集中商业 25000 1 3 3.9-4.5米 临街商业 5000 5.1米 地下商业 191、40000 2 城市中心组团 酒店 Code of this report|147 Copyright Centaline Group,2016 园林打造建议 社区儿童天地：园林中打造儿童游乐场所，为孩子们提供健康的活动空间，同时也作为文创教育产业的延伸以及儿童主题商业的嫁接 针对0-12岁各年纪儿童设置了数字方格、珠心算等极具互动性的益智设施，轻松把孩子从手机、ipad和电脑前吸引过来，与邻里小伙伴一起嬉戏、成长。同时也让家长在室外园林美景中拥有一处陪伴孩子、收藏童年回忆的玩乐空间。Code of this report|148 Copyright Centaline Group,2016 192、城市休闲 静 打造商务休闲商业营造静、慢的商务生活氛围 在快速的轨道交通里游走，在潮流时尚中漫步 信息互联产业在安静的工作中一点一滴改变世界 Code of this report|149 Copyright Centaline Group,2016 城市休闲组团：布局loft公寓与平层公寓，以超高层写字楼为地标，打造标杆性的商务组团 城市休闲组团 物业 体量（）栋数 标准层（）层数（层）层高 超高层办公 73995 2 2000 7-30 首层6米，其它3.9-4.2米 平层公寓 48587 2 1000 23-24 首层6米，其它3.3米 Loft公寓 73387 4 1000 18 首层193、6米，其它4.5米 临街商业 10527 5.1米 地下商业 15000 2 高层办公楼 loft公寓 小花园 临街商业 平层公寓 绿化隔离 地下商业打造为潮流时尚主题，临街商业为商务休闲主题 小高层 办公（总部基地）临街商业 临街商业 Code of this report|150 Copyright Centaline Group,2016 园林打造：打造现代休闲主题园林，为商务人士与居住人群提供运动休闲、商务交流的场所 城市休闲组团 Code of this report|151 Copyright Centaline Group,2016 城市交流合 每一天都有不同的物品抵达这个世界的194、每一个国家 这个国家的每一个城市，这个城市的每一个角落 通达融合 每一天一点点改变世界 仓储超市 物流大楼 展示中心 Loft公寓 Code of this report|152 Copyright Centaline Group,2016 城市交流组团：由物流大厦、仓储超市、展示中心、公寓和临街商业组成，发挥交通优势，打造城市交流主题组团 临街商业 仓储超市 物流大厦 小花园 临街商业 展示中心 物业 体量（）栋数 标准层 层数（层）层高 物流大厦 19963.8 1栋 2000 10 首层6.6米 2-6层5.1米 6层以上4.5米 平层公寓 35719 2栋 1000 17-18 首层6195、米 其它3.3米 Loft公寓 43482.2 4栋 1000 12-13 首层6.6米 2-6层5.1米 6层以上4.5米 展示中心 7500 1栋 2500 3 首层6.6m 2-3层5.1米 仓储超市 8000 1栋 4000 2 首层6.6米 临街商业 6246 5.1米 地下商业 10000 1层 4000仓储超市 城市交流组团 Loft公寓 平层公寓 平层公寓 仓储超市共8000，其中地下4000、地下4000 Code of this report|153 Copyright Centaline Group,2016 城市交流组团 园林打造：以现代风格打造园林景观，同时合理设置中196、国与世界各国的特色建筑作为园林小品，彰显城市交流主题 Code of this report|154 Copyright Centaline Group,2016 第一部分：项目本体分析 第二部分：各物业定位与物业发展建议 研发办公 商业 公寓 第三部分：整体定位与规划建议 第四部分：经济评价 Code of this report|155 Copyright Centaline Group,2016 基本指标说明：本次测算基本经济指标如下表所示 可售物业 经营物业 配套商业（）22000 研发办公（）203199.5 配套宿舍（）170439.2 配套商业（）103417.2 研发办公改lo197、ft公寓（）169555.2 酒店（）30000 研发办公改loft公寓（）64827.68 展厅（）7500 合计（）361994.4 合计（）408944.4 类目 数据 总占地面积（）156035.7 总建筑面积（）1141938.8 计容建筑面积（）723988.8 地下计容商业 21000 物流建筑（）74946 研发用房（）419354.36 配套宿舍（）170439.2 配套商业（）36199.24 社区文化活动室+警务室（）2050 不计容建筑面积（）417950 地下不计容商业 46950 公交首末站 3900 公交充电站 1100 车库 366000 容积率 4.64 物业198、类型 研发办公，平层公寓，LOFT公寓、商业、酒店、展厅 用地性质 工业用地，用地年限30年 经济评价 Code of this report|156 Copyright Centaline Group,2016 地价测算表 地价测算：评估地价按市场销售价格35%测算，按50%计容建筑面积可售，50%持有，项目总地价约为39亿元 需补缴地价总计=393840万元 物业类型 基准地价 物业类型 评估地价 备注 商业 2235 公寓 9450 市场评估地价按照市场销售价格35%估算 办公 1459 研发办公 9100 市场评估地价按照市场销售价格35%估算 工业 348 商业 18760 市场评估199、地价按照市场销售价格35%估算 销售物业（M0+W0）持有经营(M0+W0)物业类型 平层公寓 LOFT公寓（办公改）商铺 研发办公（按办公和公寓基准地价平均值）配套商业 体量（）170439 169555 22000 324745 35199 地价计收标准（元/）9450 9100 18760 903.50 2235 地价合计（万元）161065 154295 41272 29341 7867 经济评价 Code of this report|157 Copyright Centaline Group,2016 开发成本估算：根据开发成本水平及测算经验，项目整体开发成本大致测算如下，总成本为200、108亿元 序号 项目名称 取费标准 单价（元/平）总计（万元）（一）开发成本估算 1 地价 393840 2 设计费用 400 3 前期工程费 100 7709 4 基础设施工程费 100 7709 5 建安工程费 4000 308376 6 室外配套费 100 7709 7 公共设施建设费 80 6168 8 市政费用 80 6168 9 车库及公交首末站成本 3000 111300 10 不可预见费（2-8）*5%17212 11 公寓精装修费用 800 32386 12 研发办公精装修费用 1000 21070 13 酒店精装修费用 3000 9000 合计 929046 （二）其他费201、用估算 1 管理费用 销售收入*2%0.02 23431 2 销售费用 销售收入*3%0.03 35146 3 财务费用 开发成本*10%0.1 92905 合计费用 151482 建设投资费用合计（一）+（二）1080528 经济评价 Code of this report|158 Copyright Centaline Group,2016 序号 项目名称 建面（）单价（元/平）总计（万元）销售（精装修）收入估算 1 商业（街铺）22000 53600 117920 2 4.5米LOFT（办公）169555.2 35000 593443 3 公寓 170439.2 27000 460186202、 合计 1171549 销售收入测算：项目可销售物业包括商业街铺、LOFT公寓以及平层公寓，总销售收入合计为117亿元 经济评价 Code of this report|159 Copyright Centaline Group,2016 税后利润：根据开发成本、销售收入及考虑增值税等税费后，项目预计利润总额约6亿元，税后利润约5个亿 损益表 序号 项目名称 取费标准 总计（万元）1 销售收入 1171549 2 建设投资费用 1080528 3 增值税（营改增）25940 4 土地增值税 2622 5 利润总额 62459 6 所得税 利润总额*25%15615 7 税后利润 46844 经济评价