1、1珠海横琴国际金融中心项目珠海横琴国际金融中心项目前期市场定位报告前期市场定位报告2011201120112011年年3 3 3 3月月8 8 8 8日日2目录目录宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位项目项目项目项目SWOTSWOTSWOTSWOT分析及整体物业功能组合方案分析及整体物业功能组合方案分析及整体物业功能组合方案分析及2、整体物业功能组合方案财务分析财务分析财务分析财务分析3宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析-珠海市宏观经济背景分析珠海市宏观经济背景分析-珠海规划前景分析珠海规划前景分析-横琴规划及重点项目研究横琴规划及重点项目研究-国家级新区已有优惠政策比较国家级新区已有优惠政策比较-横琴未来优惠政策读解横琴未来优惠政策读解-与深圳前海新区未来优惠政策比较与深圳前海新区未来优惠政策比较4过去珠海的发展落后于珠三角其它城市过去珠海的发展落后于珠三角其它城市城市城市地区生产总值（亿元）地区生产总值（亿元）人均人均GDPGDPGDPGDP（万元）（万元）总量总量增长增长%总量总量增长增长%广州市广州市913、12.7611.58883410.0深圳市深圳市8201.2410.7927718.9珠海市珠海市1037.691037.691037.691037.696.66.66.66.6698246982469824698245.35.35.35.3佛山市佛山市4814.5013.58057912.8惠州市惠州市1410.4013.23571011.8东莞市东莞市3763.265.35659110.0中山市中山市1564.4310.26222510.1江门市江门市1355.2610.8324849.8肇庆市肇庆市846.3413.62200811.6珠海位次珠海位次8 8 8 88 8 8 84 4 4、4 49 9 9 920多年来，珠海作为一个美丽的海滨花园城市，具有明显的具有明显的生态环境优势生态环境优势。由于城市定位与产业选择的错位，使珠海失去承接产业转移的大好时机，造成高科技产业处于金字塔顶端，而作为基石的传统产业链条缺失，金字塔成“空中楼阁”。但珠海的经济总量不大，经济总量不大，GDP在珠三角城市中靠后，且增速增速总体落后于珠三角平均值总体落后于珠三角平均值。对此省委书记汪洋直言不讳：“珠海是珠三角区域布局中的一个薄弱环节。”2009200920092009年珠三角城市年珠三角城市GDPGDPGDPGDP对比对比近近5 5 5 5年珠海年珠海GDPGDPGDPGDP及增速与珠三角的5、对比及增速与珠三角的对比GDPGDPGDPGDP（亿元）（亿元）增速增速（%）5珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机珠三角及珠海未来的发展规划为珠海的开发带来了新的契机国务院在珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)中明确把加快珠江三角洲的改革发展上升为国家战略，并赋予“科学发展、先行先试”的重大使命，强调珠海要发挥经济特区和区位优势，把珠海建设成为珠江西岸交通枢纽珠海建设成为珠江西岸交通枢纽与核心城市与核心城市，加快建设珠海高栏港工业区、海洋工程装备制造基地、航空产业园区和国际商务休闲旅游度假区。6 横琴作为横琴作为“一国两制一国两制”的结合点，口岸优势独特的结合6、点，口岸优势独特横琴位于珠江入海口西岸，与珠三角城市的直线距离三角城市的直线距离都在都在140140140140公里以内，公里以内，80808080公里半径内涵盖了香港、深圳公里半径内涵盖了香港、深圳、东莞等重要城市、东莞等重要城市，虽然位于国家交通网络的末端，但随着一系列重要交通设施的建设，横琴的交通优势尤其是口岸优势将非常明显横琴与澳门三岛隔河相望，横琴口岸一桥相连，处于“一国一国两制两制”的交汇点和的交汇点和“内外源内外源”经济的结合部经济的结合部。独特的区位使得横琴在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，具有独特的作用。国家层面的区位优势国家层面的区位优势珠三7、角层面的区位优势珠三角层面的区位优势7横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡横琴不可避免地成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡横琴具有拥有106平方公里的土地，经济发展则刚刚起步，与澳门相比，横琴具有土地资源优势。而作为珠海发展的后发基地，横琴具有临近澳门的先天地缘优势，且横琴口岸与莲花大桥的投入使地缘优势得以实现。横琴将不可避免的成为珠海与澳门的发展紧密经济联系的桥头堡珠海土地资源丰富，对于土地资源稀缺性日渐突出的珠三角，珠海富足的土地资源是其极大的优势，也是珠三角其他城市以及澳门最为缺乏的生产要素。但经济发展水平在珠三角地区中处于第三阶梯的水平，与澳门相比，土地资源是澳8、门的50多倍，但是地均产值却远不如澳门，人均GDP仅是澳门的1/4澳门经济是属于单一的高度服务型经济，现代服务业发展处于较高水平，整体结构单一，抗风险能力差。同澳门相比，珠海现代制造业和高新技术产业优势突出，现代服务业相对落后面积面积(km(km(km(km2 2 2 2)GDPGDPGDPGDP(亿元亿元)人均人均GDPGDPGDPGDP(万元万元)地均产值地均产值(亿元亿元/km/km/km/km2 2 2 2)珠海珠海170110386.980.61澳门澳门32.813892642珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低珠海：土地资源丰富，经济产值水平较低澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高9、澳门：土地资源稀缺，经济产值水平较高珠海：土地制造业发达，现代服务业落后珠海：土地制造业发达，现代服务业落后澳门：现代服务业发达，经济结构单一澳门：现代服务业发达，经济结构单一8未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港未来完善的交通枢纽网络改变珠海的交通格局，使横琴实现与港澳地区以及全国的道路联网澳地区以及全国的道路联网随着港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广港珠澳大桥、广珠城际轻轨、广珠铁路、金海大桥、广珠西线高速珠铁路、金海大桥、广珠西线高速等交通项目的推进，将彻底改变珠海的交通格局，珠海对境外投资将有更强吸引力。珠海不仅会成为香港与珠江西部各城市经济往来通道，还会成为连接香港与内10、地的云南、贵州、四川、广西等省的交通枢纽。得益于以上的重点交通项目，横琴新横琴新区将完全实现与港澳地区以及全国的区将完全实现与港澳地区以及全国的道路联网道路联网。城市城市目前交通时间目前交通时间未来交通时间未来交通时间香港香港3-4小时30分钟广州广州2小时1小时深圳深圳3-4小时1.5横琴到珠三角主要城市道路交通时间横琴到珠三角主要城市道路交通时间9横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、轻轨、客运和货运码头，可承担每天运码头，可承担每天75757575万人次出行的交通流量万人次出行的交通流量横琴岛内规划了便利的交通系统，整合了道路、11、轻轨、客运和货运码头，高峰期可承担每天75万人次出行的交通流量：城市道路：城市道路：横琴岛内规划了完善的路网，可便捷到岛内建设区的任何角落。配合通关 的分线管理，对外的四座大桥分别设置1个一线关口和3个二线关口。轻轨：轻轨：轨道交通在横琴境内的商务区、口岸区和长隆旅游区共设3座站点。轨道交通在横琴境内采用地下通道形式，并预留沿中心南路走向的可能性。另外，将预留建设3条连接澳门的交通通道（包括莲花大桥）客运码头：客运码头：为进一步加强横琴与港深、澳门的水运联系，环岛设置多个客运码头。货运码头：货运码头：设置一处社会性的货运码头，为横琴西北部的整个芒洲新园服务。货运码头客运码头轻轨站点城市主干道轻12、轨线一线关口二线关口二线关口二线关口预留连接澳门的交通通道预留连接澳门的交通通道10宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未宏观政策为横琴发展提供基本层面的支持，横琴将成为珠海未来经济发展的重要引擎来经济发展的重要引擎珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)将横琴列为规划开发的新区。成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴新区的规划建设已上升为国家战略。2009年8月，国务院在横琴总体发展规划的批复中明确横琴新区的功能为：横琴新区的功能为：带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作带动珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区示范区深化改13、革开放和科技创新的先行区深化改革开放和科技创新的先行区促进珠江口西岸地区产业升级的新平台促进珠江口西岸地区产业升级的新平台横琴新区的定位是横琴新区的定位是“四基地一平台四基地一平台”：粤港澳地区的区域性商务服务基地粤港澳地区的区域性商务服务基地与港澳配套的世界级旅游度假基地与港澳配套的世界级旅游度假基地建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地建设融合港澳优势的国际级高新技术产业基地珠江口西岸的区域性科教研发平台珠江口西岸的区域性科教研发平台11横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、横琴规划发展以高端服务业为主导的现代产业，包括商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业休闲旅14、游、科教研发和高新技术等产业 商务服务：商务服务：鼓励港澳的商务服务优势向横琴拓展，重点发展信息服务、外包服务、商贸服务等产业，将横琴建设成为珠江口西岸地区率先承接港澳服务功能的区域性商务服务基地横琴总体发展规划横琴总体发展规划要要求横琴发展以高端服务业求横琴发展以高端服务业为主导的现代产业，包括为主导的现代产业，包括四大产业：四大产业：休闲旅游：休闲旅游：将横琴打造成为与港澳配套的国际知名休闲旅游胜地；发展高品质度假旅游项目，把粤港澳特色旅游资源串联成“一程多站”的旅游线路，开辟旅游共同市场 科教研发：科教研发：加强粤港澳三地的科技合作与交流，重点发展研发设计、教育培训、文化创意等产业，将横15、琴建设成为服务港澳、服务全国的区域创新平台，促进澳门传统产业的转型升级，提升珠江口西岸地区的自主创新能力 高新技术产业：高新技术产业：吸引港澳及珠三角的知识密集型制造业到横琴扩大生产，重点发展CEPA协议中原产于港澳，享受免税政策的电子信息、生物医药、新能源、环保、航空制造等产业12横琴将形成横琴将形成“三片、十区三片、十区”的功能布局的功能布局口岸服务区：口岸服务区：充分利用人员、物资、资金高效流动的优势，同时结合港澳优势，建设亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区教学区：教学区：充分利用港澳国际化专业人才培训资源优势，建立高端专业人才培训基地中心商务区：中心商务区：主要发展信息服务、外16、包服务、商务办公等产业，建设珠海乃至珠江口西岸最有吸引力、最具活力、高端商务人才最集中的亮点地区综合服务区：综合服务区：横琴岛的综合服务中心，建设行政办公、商业金融、文化体育、教育医疗等公共服务设施高新技术产业区：高新技术产业区：主要发展电子信息、生物制药、新能源、航空零配件等高科技产业的生态型高新技术产业基地休闲度假区休闲度假区&生态景观区：生态景观区：打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地国际居住社区：国际居住社区：提供具有国际一流水准的优质生活环境文化创意区：文化创意区：发展设计业、广告业、传媒业等服务产业，积极引进港澳及国际先进的文化17、创意和管理公司，开发具有国际竞争力的动漫、影视、广告等文化产品科技研发区：科技研发区：通过集聚科技资源，吸引国内外高科技公司和高端人才，建设高水平研发中心，推进高新技术成果转化和产业化，提升自主创新能力13横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业横琴商务办公规划：东北部以中高端写字楼为主，中部以产业园区为主园区为主从横琴岛的发展规划定位及主导产业方向，未来的商未来的商务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量务办市场存在较大的需求，而规划的办公面积供应量也相当大也相当大。横琴的办公物业市场将呈现两大层面：承接澳门商务办公的位于口岸服务区及附近的中心口岸服务区及附近的中心商务区18、，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主商务区，其商务办公环境预计将以中高端写字楼为主，主要为港澳企业在珠三角地区的办事处及企业总部大楼，将是高端服务业的发展基地。中心商务区的建设会在近期启动，预计一批标志性的高档写字楼将率先进入上市场，为横琴中心商务区率先打造形象及满足部分企业进驻横琴岛的办公需求。承接高新技术产业、科教研发的高新技术产业区、高新技术产业区、科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产科技研发区和文化产业区，以低密度、低容积率的产业园区为主，分布在小横琴山及大横山间业园区为主，分布在小横琴山及大横山间。产业园区辅以各项配套设施，将是横琴岛产业发展的重要承载区。这些片区的发展19、及各项配套的成熟预计需要一段较长的时间，在近期发展仅是出现雏形。14横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端横琴零售商业规划：免税岛政策将有力带动零售业尤其是高端零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部零售消费发展，预计主要的商业供应集中在横琴东北部横琴未来的大型零售商业大型零售商业，主要集中商务服务片区及口岸服务区，主要为辐射中央商务办公的大型商业、服务国际居住区的社区商业及服务口岸的口岸商业在科教研发片区的商业主要为配套商业配套商业，为科技园区办公居住的人员服务随着休闲度假片区的建设，大型主题公园的投入使用，预计这一片区会出现一些大型的主题商业主题商业，并随旅游景点衍20、生多个高高端零售商场端零售商场，以满足游客的购物娱乐需求在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是在免税岛的政策带动下，横琴的零售业尤其是高端零售消费将有巨大的发展潜力。高端零售消费将有巨大的发展潜力。在规划控制下，横琴各片区的商业预计会有以下特征：15横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是横琴住宅规划：高端住宅主要集中在北部的国际居住社区，是澳门的后备居住基地澳门的后备居住基地国际居住社区将有较多高端住宅较多高端住宅供应，该区倚山临海，与中心商务区相邻，有利于打造高端住宅，预计有别墅、公寓、服务式公寓别墅、公寓、服务式公寓等物业类型。该区主要起到两个作用：一是弥补澳门土地资源稀21、缺，成为其后备居住基地。二是服务中心商务区及口岸服务区办公的人士，为他们提供优质便利的居住环境在科教研发片区的住宅，主要以为科技园区工作者提供住所为目的，预计会出现一些企业公寓和员工企业公寓和员工宿舍宿舍，是政府主导的居住类型随着休闲度假区的建设成熟，预计该片区临海区域会出现一些高端别墅群高端别墅群，提升片区的度假功能横琴四面临海，岛上空气清新、土地干净，具有良好的环境资源优势，规划建设成为宜居宜业的生态型示为宜居宜业的生态型示范城市范城市，为居住者提供优质的生活空间：16横琴区内已落实的大型地产项目横琴区内已落实的大型地产项目6 6 6 6个个1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 422、 4 45 5 5 56 6 6 6序号序号项目名称项目名称发展商发展商1洲际航运中心洲际航运中心广东洲际投资有限公司2华融横琴大厦华融横琴大厦华融置业3美丽之冠横琴梧桐树美丽之冠横琴梧桐树大厦大厦珠海横琴国开投资有限公司4横琴总部大厦横琴总部大厦中国二十冶集团、大横琴投资有限公司与香港集美集团合资5富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店富盈集团6横琴长隆国际海洋度横琴长隆国际海洋度假区假区长隆集团本项目本项目据横琴现有土地出让成交结果，除本项目外，横琴区内已落实的大型地产项目有以下6个，主要集中在口岸服务区：17大型地产项目大型地产项目洲际航运中心、华融横琴大厦洲际航运中心、华融横琴大厦华融横23、琴大厦欲打造横琴新区复合型标杆性物业复合型标杆性物业，但其定位尚未明确洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中心华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦洲际航运中心欲打造为航运事业及其产业配套的总部航运事业及其产业配套的总部经济基地经济基地。占地：占地：13800平米 总建面：总建面：9.66万平米 总投资：总投资：5亿 功能构成：功能构成：-购物中心-写字楼-高星际酒店-公寓-会议中心 预计落成时间：预计落成时间：2013年 占地：占地：19926平米 总建面：总建面：10万平米 总投资：总投资：10亿 功能构成：功能构成：-高星级酒店-写字楼-世界名品旗舰商业群 预计落成时间24、：预计落成时间：2013年18大型地产项目大型地产项目美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦由由两座极具创意、象征梧桐树的建筑组成，寓意“栽得梧桐树，引得凤凰来”。酒店部分包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店包括一座七星级酒店和白金五星级产权式酒店。美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦美丽之冠横琴梧桐树大厦横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦 占地：占地：25079平米 总建面：总建面：14万平米 总投资：总投资：9.8亿 功能构成：功能构成：-购物中心-写字楼-高星际酒店-公寓-会议中心 预25、计落成时间：预计落成时间：2014年 占地：占地：80047平米 总建面：总建面：40万平米 总投资：总投资：44亿 功能构成：功能构成：-酒店及公寓12万-写字楼及会议中心20万-零售商业8万 预计落成时间：预计落成时间：2014年横琴总部大厦由1 1 1 1栋总高度约栋总高度约400400400400米的塔楼及米的塔楼及3-43-43-43-4栋高栋高度约度约150150150150米的配楼组成米的配楼组成，内部包括两个酒店：希尔顿酒店和希尔顿逸林酒店。19大型地产项目大型地产项目富盈铂金度假式酒店、横琴长隆国际海洋度假富盈铂金度假式酒店、横琴长隆国际海洋度假区区富盈铂金度假式酒店富盈铂金26、度假式酒店富盈铂金度假式酒店富盈铂金度假式酒店横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区横琴长隆国际海洋度假区该酒店用地面积用地面积10101010万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积20202020万平米万平米。酒店紧邻横琴三叠泉旅游景区紧邻横琴三叠泉旅游景区，仍然处于原始风貌的三叠泉风景区也将同步进行优化升级和改造。富盈集团计划投资至少30亿元打造集五星级度假酒店集五星级度假酒店、大型会议中心、康体娱乐、泉水冲浪、豪华游艇、大型会议中心、康体娱乐、泉水冲浪、豪华游艇、山顶观光缆车及山地高尔夫球场为一体山顶观光缆车及山地高尔夫球场为一体的全国顶级旅游度假休闲酒店。27、横琴长隆国际海洋度假区占地达5平方公里，投资超过200亿元人民币，将建成集主题公园、豪华酒店、集主题公园、豪华酒店、商务会展、旅游购物、体育休闲、生活居住于一体的商务会展、旅游购物、体育休闲、生活居住于一体的世界级综合型旅游度假项目世界级综合型旅游度假项目。预计项目全面建成后,每年将吸引超过2000万来自世界各地的游客。主体工程长隆海豚主题酒店长隆海豚主题酒店选址横琴富祥湾，占地14万平米，总建筑面积约26万平米，将建成集度假休闲集度假休闲、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店，拥有、会议、餐饮于一体的超五星主题度假酒店，拥有1888188818881888间客房间客房，拟2013年12月前建28、成并投入运营。度假酒店示意图度假酒店示意图度假酒店示意图度假酒店示意图20上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定位对比上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区的定位对比两江新区：两江新区：一门户两中心三基地一门户两中心三基地门户：门户：门户：门户：西部内陆对外开放的重要门户中心：中心：中心：中心：长江上游区域贸物流易中心长江上游地区金融中心基地：基地：基地：基地：国家重要现代制造业和高新技术产业基地内陆国际贸易大通道和出口商品加工基地长江上游科技创新和科研成果产业化基地浦东新区：浦东新区：四个中心、三个服务、两个率先、一个继续四个中心、三个服务、两个率先、一个继续四个中心：四个中心：29、四个中心：四个中心：国际经济、金融、贸易和航运中心三个服务：三个服务：三个服务：三个服务：服务于长江三角洲、长江流域和全国两个率先：两个率先：两个率先：两个率先：率先基本实现现代化，率先基本建成小康社会一个继续：一个继续：一个继续：一个继续：争取做到在经济、政治、文化等方面继续走在全国前列天津滨海：天津滨海：两基地两中心两基地两中心中心：中心：中心：中心：北方国际航运中心国际物流中心基地：基地：基地：基地：国家高水平的现代制造业和研发转化基地21优惠项目优惠项目上海浦东新区上海浦东新区天津滨海新区天津滨海新区重庆两江新区重庆两江新区企业所得税企业所得税原有优惠政策取消，一般企业按25%征收对在30、天津经济技术开发区、天津港保税区、天津出口加工区和天津新技术产业园区内的企业，继续执行现行税收优惠政策。对符合前款规定的企业，可减按15%的税率征收企业所得税；内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠（对规定范围和类型（对规定范围和类型企业的政策优于浦东）企业的政策优于浦东）2020年以前的所有国家鼓励类企业可以按15%征税（不设区域及企业（不设区域及企业类型限制，优于滨海政策）类型限制，优于滨海政策）；入驻工业开发区的工业企业，1-2年，按缴纳企业所得税的区级收入部分的100%给予补贴；第3-5年，按缴纳企业所得税的区级收入部分的50%给予补贴（对规定（31、对规定范围和类型企业的政策优于滨海）范围和类型企业的政策优于滨海）高新技术企高新技术企业所得税业所得税自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第1-2年免征企业所得税，第3-5年按照25%的法定税率减半征收企业所得税（与深圳、珠海、（与深圳、珠海、汕头、厦门和海南的政策相同）汕头、厦门和海南的政策相同）区内的内、外资高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税（不设时间（不设时间限制，优于浦东政策）限制，优于浦东政策）高新技术产业，产值加技术性收入达到年产值60%以上，所得税可以按10%来增收（对规定企业的政策（对规定企业的政策优于滨海）优于滨海）金融创新金融创新没有特殊政策在产业投资基金、创32、业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革实验（先行先试内容较多）（先行先试内容较多）国家批准重庆设立产业投资基金，优先引导支持新区的重点产业发展（直接批准政策）（直接批准政策）两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览两江新区具体优惠措施一览现时落实优惠政策的三个国家级新区对比现时落实优惠政策的三个国家级新区对比新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强新成立的新区政策优惠覆盖老新区，而且优惠力度增强22优惠政策对新33、区发展的影响优惠政策对新区发展的影响上海浦东新区上海浦东新区优惠项目优惠项目内内 容容企业所企业所得税得税 生产性的“三资”企业，其所得税减按15%的税率计征；经营期在十年以上的，自获利年度起，两年内免征，三年减半征收 外资能源交通项目，从获利年度起，对其所得税实行前五年免征，后五年减半征收 降低外资银行的所得税率，并按不同业务实行差别税率 对符合产业政策，有利于浦东开发与开放的中资企业，可酌情给予减免所得税的优惠关税优惠关税优惠 区内进口必要的建设用机器设备、车辆、建材，免征关税和工商统一税。区内的“三资”企业进口生产用的设备、原辅材料、运输车辆、自用办公用品及外商安家用品、交通工具，免征关34、税和工商统一税；凡符合国家规定的产品出口，免征出口关税和工商统一税对外资的对外资的市场开放市场开放 允许投资兴建机场、港口、铁路、公路、电站等 允许兴办第三产业，开放金融和商品零售等行业 允许外商在增设外资银行 保税区内，允许外商贸易机构从事转口贸易，以及为区内外商投资企业代理本企业生产用原材料、零配件进口和产品出口业务 土地使用权有偿转让的政策，外商可成片承包进行开发鼓励外资鼓励外资金融政策金融政策 最早允许外资银行经营人民币业务，进入浦东的外资银行将获得优先权 在陆家嘴注册的外资金融机构可以在浦西和外商桥保税区内设立分支机构，可以在浦东新区再设立若干家外资和中外合资保险机构1990年4月135、8日，李鹏宣布中共中央和国务院决策开发浦东，浦东开发开始，并陆续实施一系列的优惠政策：注：企业所得税和关税优惠政策已经取消，对外资的市场开发及金融鼓励政策已普及全国这些优惠政策有力促这些优惠政策有力促进进外资企业进驻外资企业进驻，参，参与浦东的建设与发展与浦东的建设与发展；尤其对外资金融机尤其对外资金融机构构的优惠政策，极大的优惠政策，极大推进浦东建设国际金推进浦东建设国际金融中心的进程融中心的进程目前浦东已形成以金目前浦东已形成以金融为中心的服务业和融为中心的服务业和现代制造业（主要包现代制造业（主要包括现代装备制造业、括现代装备制造业、生物医药、信息产业生物医药、信息产业和现代服务业和现代36、服务业23优惠政策对新区发展的影响优惠政策对新区发展的影响天津滨海新区天津滨海新区滨海新区的优惠政策集中于高新科技产业，从滨海新区的优惠政策集中于高新科技产业，从2006200620062006年年5 5 5 5月成立国家综合配套改革试点成立至今，月成立国家综合配套改革试点成立至今，高新科技产业迅猛发展，高新科技产业迅猛发展，目前目前GDPGDPGDPGDP已超越浦东新区：已超越浦东新区：支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业 八大高新科技支柱产业初具规模：航空航天、电子信息、汽车、石化、现代冶金、生物制药、新能源新材料、高新纺织 2010年，八大支柱产业占全区工业比重达到86%，占全区GDP近六成37、经济发展经济发展经济发展经济发展 2010年GDP 5030.11亿元，占到天津市GDP比重的一半以上，超过浦东的4500亿元 2006年至2010年底，GDP年均增速高达22.5%世界500强企业中，已有有109家选择在滨海新区投资。实际利用外资250亿美元、内资1000亿元以上 地方财政收入年均增长37.6%累计完成固定资产投资9500亿元重大项目重大项目重大项目重大项目已有近400个重大项目竣工投产：中航直升机等75个重大项目建成投产，新一代运载火箭等69个重大项目快速推进，中俄大炼油等86个重大项目开工建设。投资80至100亿元人民币的空客A320天津总装线投入使用2009年启动37538、项5000万元以上产业项目2010年初，计划共安排5000万元以上重点项目455项，总投资9598亿元24优惠政策对新区发展的影响优惠政策对新区发展的影响重庆两江新区重庆两江新区2010201020102010年年6 6 6 6月月18181818日，两江新区正式挂牌成立，虽然时间不久，但日，两江新区正式挂牌成立，虽然时间不久，但两江新区的发展已初步呈现出比滨海新区更迅猛的势头：两江新区的发展已初步呈现出比滨海新区更迅猛的势头：支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业 确定了轨道交通、核电风电等电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息、生物医药等6大工业支柱产业 其中汽车产业已初见成果，2010年底拥39、有规模以上工业企业646户，汽车摩托车及其配件产业集群明显经济发展经济发展经济发展经济发展 2010年GDP1054.95亿元，同比增长23%，比全市高5.9%，比全国高12.7%全年完成全社会固定资产投资1054.33亿元，占全市的15.2%，同比增长31%。市场主导投资增长明显，全年完成市场主导类投资737.31亿元，同比增长49.8%。新区成立半年以来，累计招商签约落地项目210个，合同投资总额669.37亿元重大项目重大项目重大项目重大项目 全球第二大个人电脑品牌宏碁公司投资1.5亿美元，在两江新区设立营运总部。保税港区还引进了马士基、伊藤忠等一批物流巨头 长安集团千亿汽车项目，东风小40、康发动机、新能源汽车项目，玉柴集团新型柴油机项目，霍尼韦尔汽车材料项目，韩泰轮胎项目等陆续入园。25粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议已于已于已于已于2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月6 6 6 6日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，日签署，其中合作开发横琴列为首要内容并独立成章，基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门基本明确了横琴作为澳门“后花园后花园后花园后花园”的发展方向，并从产业、人才、旅游等多41、方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发的发展方向，并从产业、人才、旅游等多方面提出创新发展模式及政策建议展模式及政策建议展模式及政策建议展模式及政策建议26一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管货一线宽、二线严，一线管人、二线管货粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议*中明确规定，横琴将实行中明确规定，横琴将实行“分线分线管理管理”的创新通关政策，横琴口岸争取的创新通关政策，横琴口岸争取24242424小时通关小时通关 一线管理：横琴与澳门之间的口岸实行一线管理：42、横琴与澳门之间的口岸实行“一线管理一线管理”，主要承担出入境人员和交通运输工具的出入境边防检查、检疫功能，承担对进出境人员携带的行李物品和交通运输工具载运的货物的重点检查功能。双方共同努力，争取横琴口岸24小时通关。二线管理：横琴与内地之间实行二线管理：横琴与内地之间实行“二线管理二线管理”，主要承担货物的进出境报关、报检等查验监管功能，并承担对人员携带的行李物品和交通运输工具载运的货物的检查功能。莲花口岸莲花口岸横琴二桥横琴二桥金海大桥金海大桥横琴大桥横琴大桥一线口岸一线口岸二线口岸二线口岸 横琴与澳门差不多是自由来往，有利于吸引港有利于吸引港澳人士在横琴旅游澳人士在横琴旅游/休闲休闲/置业43、置业 对于澳门工作的人员在横琴居住将是相当“物美价廉”的选择？协议协议中明确提出，未来将争取拱北口岸实中明确提出，未来将争取拱北口岸实现现24242424小时通关，横琴将面临发展更成熟的拱北小时通关，横琴将面临发展更成熟的拱北的竞争的竞争注：以下简称注：以下简称协议协议27在产业合作方面，在产业合作方面，协议协议中提出支持技术先进性服务中提出支持技术先进性服务企业实行税收优惠政策，但仍有待国务院批准企业实行税收优惠政策，但仍有待国务院批准 对企业：对企业：支持横琴争取国家服务外包示范城市优惠政策。经国务院批准后，横琴经认定的技术先进型服务经国务院批准后，横琴经认定的技术先进型服务企业，可享受国44、家现行的税收优惠政策企业，可享受国家现行的税收优惠政策。对个人：对个人：澳门居民在横琴就业澳门居民在横琴就业，可按照中华人民共和国个人所得税法规定，扣除附加减除费用。所得税优惠所得税优惠所得税优惠所得税优惠？现时横琴新区税收的优惠现时横琴新区税收的优惠只涉及技术先进型服务企业，这些政策在全国范围内并不独有，且邻近的广州和深圳皆有，并不能形成有力的竞争优势并不能形成有力的竞争优势。而其他类型企业的税收优惠尚未明确，预计对预计对横琴的办公物业市场的促进作用有限横琴的办公物业市场的促进作用有限？相比重庆双江新区，横琴的税收优惠范围较窄，不能全面吸引广泛的行业入户横琴不能全面吸引广泛的行业入户横琴？个45、人所得税优惠有利于吸引人才落户横琴，对居对居住物业有一定的带动作用住物业有一定的带动作用 根据相关规定，自2010年7月1日起至2013年12月31日止，在北京、天津、上海、重庆、广州、深圳等21个中国服务外包示范城市。现时享受现时享受15%15%15%15%税收优惠政策的技术先进型服务企业范围包括税收优惠政策的技术先进型服务企业范围包括：-1.信息技术外包服务（ITO）：包括软件研发及外包、信息技术研发服务外包和信息系统运营维护外包等。-2.技术性业务流程外包服务（BPO）：包括企业业务流程设计服务、企业内部管理服务、企业运营服务和企业供应链服务等。-3.技术性知识流程外包服务（KPO）：包46、括知识产权研究、医药和生物技术研发和测试、产品技术研发、工业设计、分析学和数据挖掘、动漫及网络设计研发、教育课件研发、工程设计等领域。28此外，此外，协议协议中还提出推进横琴金融创新中还提出推进横琴金融创新 ，但目前尚未出台具，但目前尚未出台具体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势体的实操性政策，并且政策方向并不具有明显的竞争优势 珠海市提出要把横琴建设成“三个市场一个平台三个市场一个平台”：-粤港澳三方共同参与的区域性货币交易市场粤港澳三方共同参与的区域性货币交易市场，即横琴区内内地和港澳货币可同时使用和自由兑换-连接珠三角和港澳的多层次资本市场连接珠三角和港澳的多层次资本市场，47、如建立跨境非上市公司股权交易市场，允许境内外投资主体对包括国家主权基金、私募基金和存托权证等境内外资本自由交易等等。-金融资产交易市场，金融资产交易市场，引进港澳商业银行和金融控股公司，建立面对粤港澳金融机构投资者的金融资产交易平台。-市场、金融机构和研究机构一体化的金融智力交流市场、金融机构和研究机构一体化的金融智力交流平台，平台，筹建广东国际金融研究院。粤港澳金融创新区粤港澳金融创新区粤港澳金融创新区粤港澳金融创新区 粤澳合作框架协议粤澳合作框架协议中关于推进横琴金融创中关于推进横琴金融创新的相关内容：新的相关内容：引导和鼓励两地金融机构在横琴设立金融后引导和鼓励两地金融机构在横琴设立金融48、后台服务机构台服务机构开展产业投资基金试点，鼓励两地符合条件开展产业投资基金试点，鼓励两地符合条件的机构联合发起设立横琴产业投资基金的机构联合发起设立横琴产业投资基金探索在横琴开展个人项下人民币与澳门元、探索在横琴开展个人项下人民币与澳门元、港元在一定额度内的双向兑换试点港元在一定额度内的双向兑换试点探索在横琴推广使用多币种金融卡。探索在横琴推广使用多币种金融卡。目前的政策条件可能在一定程度上吸引澳门金融企业在横琴设立金融后台机构，进而一定程度上吸引澳门金融企业在横琴设立金融后台机构，进而带动相关产业发展，同时也会在一定程度上带动旅游业的发展，但整体而言，政策并带动相关产业发展，同时也会在一定49、程度上带动旅游业的发展，但整体而言，政策并不具备明显的稀缺性和竞争力不具备明显的稀缺性和竞争力29开放的签证管理开放的签证管理除除协议协议中已明确的政策内容及政策方向外，横琴未中已明确的政策内容及政策方向外，横琴未来还有望出台其他优惠政策来还有望出台其他优惠政策签证管理签证管理 在港澳游玩的外国游客外国游客，只要其所在国与中国签有旅游协议，即可免签证进入横琴。可免签证进入横琴。前往港澳旅游的内地居民前往港澳旅游的内地居民，在横琴办理通行证和签注审批手续，即就地审批可从横琴出境。就地审批可从横琴出境。适当放宽出境人员携带外币的限额。大力促进横琴的旅游及相关服务行业大力促进横琴的旅游及相关服务行业50、，尤其是境外游客市场 内地居民港澳旅游将更为便利内地居民港澳旅游将更为便利？但对赴澳的内地游客，不可避免受到签证间隔但对赴澳的内地游客，不可避免受到签证间隔时间的限制，时间的限制，无限次来往澳门仍不能实现，对吸引内地旅游市场有相当限制30关税及流通税优惠关税及流通税优惠关税及流通税优惠关税及流通税优惠横琴未来可能的政策方向横琴未来可能的政策方向关税及流通税优惠关税及流通税优惠 全岛实现成为全国最大面积的保税区全国最大面积的保税区，对从境外进入横琴的货物、设备、物资免徵进口税免徵进口税；内地产品进到横琴就可享受出口退税享受出口退税 区内企业在区内加工、生产的货物和应税劳务，免征免征增值税、消费税51、增值税、消费税 简化区内出口加工企业海关手续 对于企业：对于企业：在关税等政策上却享受境外企业的优在关税等政策上却享受境外企业的优惠；惠；通关速度和便利程度也大大提高，有利于两头在外、大进大出的加工贸易发展，对企业整个对企业整个物流的运作可以减少很多成本物流的运作可以减少很多成本 对于游客：对于游客：由于采取直接免税的方式，游客自由可采购很多免税商品可采购很多免税商品，对零售业发展有巨大的促零售业发展有巨大的促进作用进作用 全国最大面积的保税区使横琴比全国最大面积的保税区使横琴比上海浦东、天津滨海、重庆双江等国家新区拥有更大的发展空间全国的保税区和保税港超过全国的保税区和保税港超过20202052、20个个，北京、上海、广州、深圳、重庆等大城市均有保税区。其中面积最大的保税区/保税港有：-重庆西永保税区10.3平方公里-广西凭祥保税区 8.5平方公里-广州南沙保税港区7.06平方公里北京天竺保税区 5.944平方公里昆山保税区 5.86平方公里保税区可以开展的业务有：保税区可以开展的业务有：-存储进出口货物和其他未办结海关手续的货物-对外贸易，包括国际转口贸易国际采购、分销和配送国际中转检测和售后服务维修商品展示-研发、加工、制造-港口作业-经海关批准的其他业务保税区的政策在全国并不稀缺，保税区的政策在全国并不稀缺，但现有的保税区面积有限，海关检查区、物流园区往往占了七成以上的面积，其它53、功能面积很少，容纳的企业和人员非常有限。其它功能面积很少，容纳的企业和人员非常有限。如如横琴能实现全岛保税，一百平方公里能容纳大量的企横琴能实现全岛保税，一百平方公里能容纳大量的企业并大力发展免税零售业务，将成为全国最具优势的业并大力发展免税零售业务，将成为全国最具优势的保税区保税区31政策比较政策比较深圳前海新区深圳前海新区2010年8月，国务院批复同意前海深港现代服务业合作区总体发展规划，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区粤港现代服务业创新合作示范区。同时，前海获准享有计划单列市管理权限（意味着由中央直管）。前海的优惠政策：前海的优惠政策：关税：关税：深圳申请在1010101054、平方公里核心功能区实施自由贸易区体平方公里核心功能区实施自由贸易区体制，允许国外货物可以自由进出自由贸易区，区内货物进入国内视同进口，国内货物进入自由贸易区视同出口（与横琴相同，但面积较小）（与横琴相同，但面积较小）政策创新：政策创新：中央允许在税收、币值、司法等方面进行先行先试的探索税收、币值、司法等方面进行先行先试的探索，其中在税收上在币值方面寻求人民币在区域内自由兑换，在司法方面将会允许香港的仲裁机构在前海设立分支机构（比横琴拥有更多的自由）（比横琴拥有更多的自由）-企业所得税：技术先进型服务企业同样享受技术先进型服务企业同样享受15%15%15%15%的税率征收企业所得税的税率征收企业55、所得税（与横琴相类似）（与横琴相类似）-个人所得税：可能学习香港低税的做法（年收入13万元以下不用纳个人所得税，最高的税率是17.5%）（可能比横琴优惠）（可能比横琴优惠）-金融创新：率先发展离岸金融业务，积极试行人民币有限度地自由兑换，探索人民币国际化和资本项目的开放路径及其风险防范措施等 （可能（可能比横琴更早实现）比横琴更早实现）重点发展行业：重点发展行业：金融、现代物流、信息服务和其他专业服务业，预计将针对这些行业出台相关优惠政策香港香港前海新区规划总用地面积前海新区规划总用地面积15151515平方公平方公里，未来可在里，未来可在10101010分钟内抵达深港两分钟内抵达深港两地机场56、，半小时内抵达香港中环地机场，半小时内抵达香港中环因此，无论从区位还是从政策优惠的层面上，横琴将会面临因此，无论从区位还是从政策优惠的层面上，横琴将会面临因此，无论从区位还是从政策优惠的层面上，横琴将会面临因此，无论从区位还是从政策优惠的层面上，横琴将会面临前海的强烈竞争前海的强烈竞争前海的强烈竞争前海的强烈竞争32目前出台政策及可能的政策方向对横琴开发各功能物业目前出台政策及可能的政策方向对横琴开发各功能物业的影响的影响 目前已经出台的政策目前已经出台的政策目前已经出台的政策目前已经出台的政策以及未来可能的政策以及未来可能的政策以及未来可能的政策以及未来可能的政策方向对横琴各功能物方向对横琴57、各功能物方向对横琴各功能物方向对横琴各功能物业的影响业的影响业的影响业的影响办公物业办公物业目前出台政策的竞争优势并不明显，假若技术先进性服务企业的惠目前出台政策的竞争优势并不明显，假若技术先进性服务企业的惠及面能够涵盖主要的服务行业，则会对办公物业产生明显带动作用及面能够涵盖主要的服务行业，则会对办公物业产生明显带动作用，否则政策带动作用较弱，否则政策带动作用较弱酒店物业酒店物业目前的政策方向在一定程度上会促进和带动横琴的旅游业发展，进目前的政策方向在一定程度上会促进和带动横琴的旅游业发展，进而对酒店物业产生促进和推动作用而对酒店物业产生促进和推动作用零售商业零售商业目前的政策优势并不明显，58、但假若未来横琴能够实现真正的目前的政策优势并不明显，但假若未来横琴能够实现真正的“免税岛免税岛”，则对于零售商业将会产生明显的推动作用，在此基础上若能开放，则对于零售商业将会产生明显的推动作用，在此基础上若能开放多次往返签证，则对零售商业的带动作用更加显著多次往返签证，则对零售商业的带动作用更加显著类居住功能物业类居住功能物业从目前的政策内容和政策方向来看，横琴将发展成为澳门的从目前的政策内容和政策方向来看，横琴将发展成为澳门的“后花园后花园”，诸多政策都有助于推动澳门人才向横琴流动，对于横琴类居住功，诸多政策都有助于推动澳门人才向横琴流动，对于横琴类居住功能物业有明显的推动作用能物业有明显的59、推动作用33目录目录宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析宏观经济及区域背景分析项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析项目开发条件分析各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位各物业市场调研、竞争策略研究及初步定位案例分析案例分析案例分析案例分析项目整体定位及各物业功能定位整合项目整体定位及各物业功能定位整合项目整体定位及各物业功能定位整合项目整体定位及各物业功能定位整合财务分析财务分析财务分析财务分析34项目开发条件分析项目开发条件分析-项目选址及本身资源条件分析项目选址及本身资源条60、件分析-投资商投资战略考虑投资商投资战略考虑35相对于横琴的其它区域，项目所在片区具有明显的区位优势相对于横琴的其它区域，项目所在片区具有明显的区位优势本项目位于横琴岛东北部的口岸服务区，相对于横琴的其它区域，具有明显的优势：口岸服务区定位：口岸服务区定位：为亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地为亚太地区具有重要影响力的现代服务型口岸地区区，人员、物资、资金将高效流动。口岸通关：口岸通关：横琴口岸实现分线管理和24小时通关后，与澳门的联系更便利，与澳门几乎是自由来往，因此横琴在横琴在相当程度上可视为澳门的延伸区。相当程度上可视为澳门的延伸区。相对位置：相对位置：项目所在区块是紧邻口岸唯一的61、综合型商务区块项目所在区块是紧邻口岸唯一的综合型商务区块，可发展办公、商业、酒店等功能，可发展办公、商业、酒店等功能，而紧邻口岸的其他区块为住宅和学校，不能发展商业。预留连接澳门的交通通道打通后，区块拥有双关口的优势拥有双关口的优势。该区块的商业价值将是横琴最高。本项目本项目以上的区位、定位、通关等的优势并非本项目独有，区块内的以上的区位、定位、通关等的优势并非本项目独有，区块内的其他项目也具有同样的优势。其他项目也具有同样的优势。横琴口岸横琴口岸本项目本项目预留连接澳门的交通通道36项目本身的区位条件和交通条件项目本身的区位条件和交通条件1km1km1km1km本项目0.9km0.9km0.62、9km0.9km250m250m250m250m区位优势：区位优势：项目距离横琴口岸仅距离横琴口岸仅250250250250米米，对来往澳门的人士来说，相当便利；距离预留连接澳门的交通通道仅距离预留连接澳门的交通通道仅700700700700米米，未来可实现两条同样便利的过关通道；项目距离中央商务区仅1公里，能与商务区形成有效互动。交通优势：交通优势：项目距离最近的轻轨站点不足距离最近的轻轨站点不足1 1 1 1公里公里，步行仅需15分钟；项目东面的环岛东路和西面的横琴大道都是是双向8车道的城市主干道，且项目所在的两条道路是双向4车道的城市次干道。中心商务区中心商务区横琴口岸横琴口岸轻轨站点城63、市主干道轻轨线370m370m370m370m横横琴琴大大道道环环岛岛东东路路预留连接澳门的交通通道1km1km1km1km37项目地块拥有较佳的滨水景观，但西南面的住宅及未来建设的项目地块拥有较佳的滨水景观，但西南面的住宅及未来建设的电讯设施及停车场，将对项目景观将有一定影响。电讯设施及停车场，将对项目景观将有一定影响。项目地块临近十字门水道，拥有较佳的滨水景观。现时项目及周边地块尚为湿地，还没完成“三通一平”。地块西南面有一住宅小区住宅小区，未来将做保留；而项目与住宅小区间未来将建设有电讯设施及停车场，对项目的景观将电讯设施及停车场，对项目的景观将有一定影响有一定影响。地块西面的空地地块西64、面的空地地块西面的空地地块西面的空地地块西南地块西南地块西南地块西南面的住宅面的住宅面的住宅面的住宅本项目本项目横琴口岸横琴口岸住宅住宅电讯设施电讯设施停车场停车场38未来项目所在区片将拥有具视觉震撼的城市景观未来项目所在区片将拥有具视觉震撼的城市景观随着横琴及对岸澳门的建设，对岸的澳门银河娱乐度假村，及邻近的洲际航运中心、华融横琴大厦、美丽之冠横琴梧桐树大厦、横琴总部大厦及等项目相继落成，项目所在区片逐渐呈现具有视觉震撼的城市景观。1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4本项目本项目横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦横琴总部大厦洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中心洲际航运中65、心华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦华融横琴大厦美丽之冠横琴美丽之冠横琴美丽之冠横琴美丽之冠横琴梧桐树大厦梧桐树大厦梧桐树大厦梧桐树大厦银河娱乐度假村银河娱乐度假村银河娱乐度假村银河娱乐度假村39项目地块的规划指标、设计条件对项目设计提出较大的挑战项目地块的规划指标、设计条件对项目设计提出较大的挑战已有设计条件于各种物业的影响：对于零售商业物业：对于零售商业物业：-面积过小，发展局限较大-裙楼高度过低，只能做4-5层 对于酒店物业：对于酒店物业：-裙楼面积有限而塔楼单层面积太小，大型宴会厅受限制-酒店需要独立服务电梯，核心筒挤压使用面积 对于办公对于办公/公寓：公寓：-塔楼单层面积有限，而-66、每个功能均需要独立服务电梯，核心筒更大，进一步挤压使用面积裙楼范围裙楼范围高度高度24m24m24m24m塔楼范围塔楼范围高度高度180m180m180m180m用地规划指标用地规划指标用地规划指标用地规划指标用地面积用地面积13000平米总建筑面积总建筑面积84500平米容积率容积率6.5限高限高180米，可突破至194米建筑密度建筑密度35%零售商业面积零售商业面积16900平米规划指标及设计条件对各种物业的设计均规划指标及设计条件对各种物业的设计均有较大限制，这对项目的设计提出挑战有较大限制，这对项目的设计提出挑战40投资商开发及投资战略投资商开发及投资战略本项目是横琴口岸服务区五大重点67、项目之一，同时也是投资商在横琴的首个项目、投资规模最大的项目，总投资逾本项目是横琴口岸服务区五大重点项目之一，同时也是投资商在横琴的首个项目、投资规模最大的项目，总投资逾15151515亿元亿元人民币人民币。项目诞生之初，就受到了政府和投资方的高度重视。对于项目的开发，投资商的战略目标对项目提出以下要求：如何实现投资商的目标如何实现投资商的目标？根据市场情况，是否需根据市场情况，是否需要对功能组合做出调整？要对功能组合做出调整？如何保证投资回报？如何保证投资回报？各功能的细化定位及设各功能的细化定位及设计如何配合？计如何配合？通过市场分析及定位通过市场分析及定位研究，解答以上问题研究，解答以上问题