1、青岛开发区国际贸易中心项目青岛开发区国际贸易中心项目市场调研及定位（中期）报告市场调研及定位（中期）报告世邦魏理仕 商铺部世邦魏理仕 商铺部二零零八年六月二零零八年六月CB Richard Ellis|Page 2发展目标最大化商业价值，打造开发区标志性项目最大化商业价值，打造开发区标志性项目对城市贡献对城市贡献?完善城市载体功能?启动新的城市发展理念?开发区的城市客厅对城市贡献对城市贡献?完善城市载体功能?启动新的城市发展理念?开发区的城市客厅对社会贡献对社会贡献?引入新的消费理念?更多社区和人群的活动场所?更多就业机会对社会贡献对社会贡献?引入新的消费理念?更多社区和人群的活动场所?更多就2、业机会企业的收益企业的收益?理想的收益?增强实力?更多的市场份额?更多的经验企业的收益企业的收益?理想的收益?增强实力?更多的市场份额?更多的经验典 范典 范建筑-形象 模式-招商-运营-服务 文化 品牌建筑-形象 模式-招商-运营-服务 文化 品牌CB Richard Ellis|Page 3发展目标发展目标开发区标志性项目开发区标志性项目对城市贡献对城市贡献?完善城市载体功能?启动新的城市发展理念?开发区的城市客厅对社会贡献对社会贡献?引入新的消费理念?更多社区和人群的活动场所?更多就业机会企业的收益企业的收益?理想的收益?增强实力?更多的市场份额?更多的经验CB Richard Elli3、s|Page 4?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 5青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，其中市区1159平方公里，截止到2007年底，总人口757.99万，其中市区人口275.55万人。青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。宏观情况回顾与分4、析山东省省会济南山东省省会济南青岛所在位置青岛所在位置青岛概述青岛概述CB Richard Ellis|Page 6宏观情况回顾与分析山东省省会济南山东省省会济南青岛所在位置青岛所在位置 青岛是中国十大最具经济活力城市和中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”青岛是全国两个“中国品牌之都”之一 青岛荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，获得“中国人居环境奖 青岛是2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地2007年，青岛GDP达到3786.52亿，继续保持了16%的增长速度，在全国非直辖市城市中排名第六位青岛概述青岛5、概述CB Richard Ellis|Page 7宏观情况回顾与分析青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）是1984年10月经国务院批准成立的，与青岛老市区隔海相望，区内拥有国家级青岛保税区和青岛新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，是中国开放区域最集中的地区之一。目前青岛市行政区划共辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7个区和州、即墨、平度、胶南、莱西5个县级市。市南区位于青岛市区南部，是青岛市政治、文化、商贸、金融、旅游的中心区域。市南区的地理位置决定了其在青岛对外开放的“窗口”地位。崂山区，位于青岛市区东部，与老市区相邻，是青岛市著名的旅游胜地。未来此行政区域将会集中城市主要6、的会议会展设施、文化娱乐设施，建设成为青岛市的高新技术产业发展中心、旅游度假中心、东部商贸中心、高等教育发展中心和节庆会展中心。市北区地处青岛市市区中部，是历史较为久远的一个区，经过历年的发展与规划，目前此区商业繁荣，人口稠密，是青岛市经济、文化、金融和商业中心区域之一。四方区也位于青岛市市区中部，由老城区、东部新区和西部海岸经济带三部分组成，是青岛市的工业、交通、商业和文化中心区之一。李沧区是青岛市内四区之一，位于青岛市市区北端，是进出青岛市的咽喉之地。城阳区是1994年5月最后一次区划调整后成立的新区，地处青岛市北部，距空港及港口均较近，具有良好区位优势。资料来源：世邦魏理仕青岛概述青岛概7、述CB Richard Ellis|Page 8?截止到2007年底，全市总人口数约为757.99万人，人口年增长率1.1%。青岛市区总人口数为275.55万人。青岛市人口的增长情况如下图所示。?从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。按照目前的人口增长水平预测，预计到2008年，青岛市区的户籍人口总数将达280万人。706.6710.5715.7720.7731.1740.9749.4758.00.7%0.5%0.5%1.1%1.3%1.5%0.7%1.1%70072074076078080020002001208、02200320042005200620070.0%0.3%0.6%0.9%1.2%1.5%1.8%青岛户籍人口(万人)增长率(%)人口情况人口情况宏观情况回顾与分析CB Richard Ellis|Page 9宏观经济情况回顾与分析1150.11316.11518.21780.42163.82695.53206.63786.514.6%13.7%13.7%18.1%16.9%16.8%15.9%15.7%01000200030004000200020012002200320042005200620070%4%8%12%16%20%国内生产总值(亿元)增长率(%)国民生产总值情况国民生产总值情9、况2007年，青岛国内生产总值已经达到了3,786亿元，预计2008-2009年，青岛市国内生产总值的增长速度仍将保持在15%左右的水平，国内生产总值的快速增长，无疑对青岛市各类型房地产市场需求起到了巨大的推动作用，消费水平也将逐渐向国内大都市靠拢。CB Richard Ellis|Page 10宏观经济情况回顾与分析307.7352.9400.5512.2605.5865.91006.71199.213.5%13.8%14.7%19.1%15.8%15.8%27.9%16.3%03006009001200200020012002200320042005200620070%5%10%15%2010、%25%30%社会消费品零售额(亿元)增长率(%)2000年至2007年，青岛社会消费品零售总额年平均增长率均维持在13%以上。截止到2007年底，青岛市社会消费品零售总额为1,199.2亿元，按可比价格计算，较上年增长率为19.1%，约占青岛国内生产总值的37.4%。社会消费品零售总额社会消费品零售总额CB Richard Ellis|Page 11宏观经济情况回顾与分析截至2007年，青岛市年人均可支配收入为17,856元，消费性支出为年13,376元。人均可支配收入和消费性支出呈快速增长趋势，有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。8 01 68 73 18 72 11 00 7 511、1 10 8 91 29 2 01 53 2 81 78 5 66 67 76 84 97 34 48 05 69 00 29 88 31 19 4 51 33 7 604,0008,00012,00016,00020002001200220032004200520062007可支配收入(元/人/年)消费性支出(元/人/年)可支配收入和消费性支出可支配收入和消费性支出CB Richard Ellis|Page 1236.4%11.8%6.7%6.6%11.9%13.7%9.8%3.0%食品衣着家庭设备用品及服务医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品与服务从消费性支出构成看，食品支出占消12、费性支出的36.4%，即4,352元；其中，在外饮食支出达848元，较上一年上涨57%。说明人们的外出就餐需求不断提高，人们更加注重生活质量。宏观经济情况回顾与分析消费性支出构成消费性支出构成CB Richard Ellis|Page 13103.3101102.199.7100.29998.399.599.798.998.9100.9102.3101.49094981021062000200120022003200420052006商品零售价格指数(上年=100)居民消费价格指数(上年=100)宏观经济情况回顾与分析物价指数物价指数青岛的消费价格指数从2000年的103.3降至2006年的113、00.9。由于通货紧缩，青岛消费价格指数呈下降趋势，但是情况已逐渐改善。预计未来青岛消费价格指数在中短期内将保持稳定。CB Richard Ellis|Page 1436.4%37.6%38.0%40.5%42.5%41.9%39.3%30%35%40%45%50%2000200120022003200420052006历年恩格尔系数宏观经济情况回顾与分析按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到40%-50%，人民生活进入小康水平，恩格尔系数达到30%-40%，人民生活进入富裕水平。近5年来，青岛市恩格尔系数一直呈下降趋势，2006年为36.4%，较之上一年下降1.2个百分点，这意味着青岛14、市人民生活水平逐步摆脱小康水平进入到富裕的生活品质与质量。恩格尔系数恩格尔系数CB Richard Ellis|Page 1524492157165517951519128528012232821841221311038805001000150020002500300020002001200220032004200520060100200300400接待国内人数(万人次)国内旅游收入(亿元)宏观经济情况回顾与分析青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，除2003年受“SARS”影响外，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好增长态势。旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发15、展起到了积极的推动作用。旅游人数旅游人数26.132.341.734.152.268.485.5239751421317751414932918218061542622040608010020002001200220032004200520060100002000030000400005000060000海外游客数(万人次)旅游外汇收入(百万美元)CB Richard Ellis|Page 16宏观经济情况回顾与分析2008年奥运会2008年奥运会青岛作为2008年奥运会分会场，青岛将会对外国游客更具吸引力，在提升青岛知名度及世界认知度的同时，对青岛经济的发展起到推动作用。对于本项目来说，毗邻16、旅游区，为商业的发展提供了契机。青岛市拥湾发展战略青岛市拥湾发展战略青岛市政府提出加快实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”发展战略，是打开青岛城市全新空间，打造拥湾风情城市的重大战略决策。“一主三辅多组团”的发展规划，依托主城区，把环胶州湾作为第一层次来拉动青岛并辐射全省，开发区作为“拥湾发展”战略布局中与老城区东西呼应而且正在率先成形的重要一极，将更加受益于此规划，借此给予将进一步提升和调整产业结构，吸引更多的大项目和人才落户开发区。青黄海底隧道和跨海大桥青黄海底隧道和跨海大桥作为构建大青岛格局重要部分的西海岸，与主城区的连接问题即将解决，南隧北桥的方案已经得到政府的批准，解决了青17、岛黄岛之间的交通问题，并带动红岛等区域发展，以构建“三点布局、一线展开、组团发展”的大城市框架。其他影响其他影响CB Richard Ellis|Page 17宏观情况回顾与分析经济技术开发区概述经济技术开发区概述青岛经济技术开发区1984年10月经国务院批准成立的，是首批国家级经济技术开发区之一，地处胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，是构建“大青岛”战略的核心区域，是山东省，乃至全国经济发展最活跃、最引人注目的地区，是中国开放区域最集中的地区之一，2006年国家级经济技术开发区投资环境综合评价和经济实力排名第五位；区内拥有国家级青岛保税区和新技术产业开发试验区以及省级薛家岛旅游度假区，主导产业18、为家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、高新技术、港口物流；已落户世界级企业有日本伊藤忠、住友、三菱、日商岩井、丸红、松下、扶桑、美国朗讯、德国德固萨、美国普利斯通等。薛薛家家岛岛长长江江路路黄黄岛岛柳柳花花泊泊辛辛安安红红石石崖崖青岛经济技术开发区于于1992年与同处一地的黄岛区合并，现有面积27 4.1平方公里，下辖6个街道办事处，204个社区，常住人口35万，流动人口约10万。CB Richard Ellis|Page 18经济技术开发区未来发展规划石化工业区石化工业区综合旅游区综合旅游区行政商务中心区行政商务中心区临港工业区临港工业区生态高效农业区生态高效农业区国际商贸出口加工区国际19、商贸出口加工区未来的开发区将形成六大功能区，这六大功能区分别为：未来的开发区将形成六大功能区，这六大功能区分别为：石油化工工业区石油化工工业区主要在新区北部一带，依托黄岛油港，发展石油化学工业和化纤生产，形成北方最大的石油化工基地。国际商贸仓储加工工业区国际商贸仓储加工工业区利用保税区政策和临近前湾港的优势，建成以进出口、转口、过境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心。临港工业区临港工业区在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，逐20、步发展成为规模较大的工业基地。生态高效农业区生态高效农业区主要在新区的西部，积极发展生态农业和林果业、蔬菜、畜牧业，逐步建设成为全区的果品生产基地和居民的“菜篮子”基地，为新区发展提供丰富的农副产品。行政商务中心区行政商务中心区主要在新区南部，长江路以北地域，以新的行政区为中心，进一步带动周边文化区、金融区、商业区的完善，逐步形成第二个十年的标志性的中心区域。综合旅游区综合旅游区主要包括薛家岛办事处所区域和柳花泊珠山国家森林公园，利用丰富的自然风景资源，突出山海景观特色，建成集娱乐、度假、休疗养、海上体育活动为一体的具有现代化水准和特色的综合旅游区。资料来源：世邦魏理仕几开发区规划局宏观情况回21、顾与分析CB Richard Ellis|Page 1920.221.322.628.030.031.735.06.4%4.0%5.3%5.4%7.3%23.6%1.1%10152025303540455020012002200320042005200620070.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%18.0%21.0%24.0%开发区户籍人口(万人)增长率(%)红石崖划入开发区管理经济技术开发区人口情况经济技术开发区人口情况截止到2007年底开发区户籍人口为35万人，从2001年开始，人口年增长率均超过5%，可见经济技术开发区每年都吸引大批外来人口到此落户，也进一步说明了这是个移22、民城市。2007年底，经济技术开发区人口占青岛市区人口的12.7%。宏观情况回顾与分析CB Richard Ellis|Page 20宏观经济情况回顾与分析129.0165.3212.2276.3372.3470.0590.028.4%50.2%28.2%26.2%34.7%30.2%25.5%10015020025030035040045050020012002200320042005200620070.0%20.0%40.0%60.0%国内生产总值（亿元）增长率(%)经济技术开发区国内生产总值经济技术开发区国内生产总值从2002年开始，开发区国内生产总值增长率始终保持在25%以上，远远超过23、青岛市平均水平，连年稳居青岛七区五市之首，2007年经济技术开发区GDP占青岛总量的14.65%。CB Richard Ellis|Page 21宏观经济情况回顾与分析126.362.886.251.953.2144.244.30306090120150180市南区市北区四方区李沧区开发区城阳区崂山区市南区市北区四方区李沧区开发区城阳区崂山区单位：亿元各城区社会消费品零售总额比较各城区社会消费品零售总额比较20755.018744.020031.018235.003000600090001200015000180002100024000青岛市开发区城阳区崂山区青岛市开发区城阳区崂山区各城区在职24、职工平均工资比较各城区在职职工平均工资比较经济技术开发区社会消费品零售总额及职工平均工资经济技术开发区社会消费品零售总额及职工平均工资经济技术开发区在职职工平均工资高于青岛市平均水平13.8%，也高于城阳区和崂山区。至2006年底，开发区的社会消费品零售总额在青岛7个城区内排在第六位，仅高于崂山区。CB Richard Ellis|Page 22发展发展发展青岛经济的快速发展将同时带动个人收入水平的增长，人们对生活品质的要求也将得到提升。在消费需求进一步增长的背景下，这将持续刺激零售业需求的增长提高提高提高随着人均收入水平的提高，人均的消费力也将大大提高，消费者的消费能力随收入水平而提升，人们25、将更加热衷于品牌消费和休闲消费前瞻前瞻前瞻本项目将处于一个宏观经济和商业市场继续稳定快速发展的环境下，因此项目的市场定位不仅要满足目前消费者的需求，更要具有前瞻性来满足消费者未来不断变化的商业需求?对本项目的影响对本项目的影响宏观经济分析CB Richard Ellis|Page 23?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 24李村商业区李村商业区香港路商业区香港路商业区香港路商业区香港路商业区台东商业区台东商业区台东26、商业区台东商业区中山路商业区中山路商业区中山路商业区中山路商业区青岛整体商业市场青黄海底隧道唐唐岛湾商岛湾商业区业区区区域型商域型商业中心业中心市市级商业级商业中心中心中山路商圈CB Richard Ellis|Page 25青岛整体商业市场分析香港中路商圈台东商圈李村商圈中山路商圈唐岛湾商圈商圈定位中、高档中、低档中、低档中档西部城区本地居民和外地游客百货、服饰、餐饮中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌位于城市的西南部，与火车站和港口相邻中山路和胶州路是区域内主要道路，道路狭窄，自驾车不便，但区域内公交线路较发达，停车不便利青岛传统的商业区有比较深厚的商业文化底蕴老字号店铺较多品27、牌种类比较丰富品牌多为国内中档靠近旅游景区，旅游人群较多随着城市开发重心的东移，区域的商业氛围逐步衰退商业氛围的缺乏，导致目前区域内客流量及人气大量减弱，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象第一百盛、国货商厦中档、低档目标市场中高收入的白领阶层及外籍人士老城区本地居民、年轻人和学生四方、李沧、城阳及崂山本地居民开发区本地居民、周边县市居民和外地游客业态组合百货、服饰、餐饮、超市、电器百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐百货、服饰、电器、电讯百货、服饰、餐饮、超市、电器品牌类型中高档至高档品牌为主，国际一线、二线品牌居多中档品牌为主、国内品牌居多，国内一线、二线品牌多，国28、际品牌较少中档及低挡品牌为主、国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌中档及低档品牌为主，国内品牌和杂牌居多，无国际品牌。通达性香港中路、南京路、山东路是此区域的主要通行道路，公交线路发达，全市各区均可直达停车相对方便位于城市的中心区域台东三路和人和路是商业步行街公共交通线路非常发达，有多条公交线路直达此区域，老城区到此方便，停车困难李村商业步行街是此区域内的商业步行街，李村大集为抵挡商品集散地多条公交线路通向周边区域和城区中心，停车不便利香江路、长江路、井冈山路为商圈内主要道路。区域内公交线路较发达，道路通畅，开车可以很方便到达优势位于主要商务区内，邻近CBD和市政府，商务人群集中，位于东部发展区29、区域，人均收入相对较高。品牌种类丰富，多为国际中高档品牌，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群的购物需求。周边环境较好，城市基础设施建设较好，路幅宽阔周边居住人口较多目前已经形成成熟的商业区品牌种类丰富，可以满足不同需求商业街整体形象较好，是青岛最主要的商业中心之一是青岛城区北部的区域型商业中心大型商业设施集中，形成较好的商业聚集效应商品种类较为丰富，可以满足不同类别消费者的消费需求商圈相对独立，不受其他商圈的冲击，商圈范围广，有2个小型商业中心和5条特色商业街。品牌为国内中低档品牌，容易被本地顾客接受。劣势商圈内各商业距离较远，没有形成集中的商业街区，影响了此商业区的整体商业环境，同时缺乏娱30、乐设施，导致消费时段集中、延续性不够缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求。缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利缺乏餐饮及娱乐设施，周边环境较差，对商业的档次的提升有一定的不利影响商业起步晚，发展速度缓慢，至今仍以传统的市场为主。缺乏高端品牌，无法吸引中高端消费人群。代表商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、万达广场、国美电器维客、利客来、国美电器、利群长江商厦、佳世客、吉韩商厦、苏宁电器CB Richard Ellis|Page 26香港路商圈台东商圈李村商圈中山路商圈唐岛湾商圈其他区域3311218513佳世客、31、利群、苏宁、家佳原019019小计89114-1合计111313620770102第一百盛、国货商厦百安居、大润发、易初莲花、好一居合计百货32315超市大卖场13317购物中心1103电器超市33313家具建材市场00212特色商业街区34217代表商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、沃尔玛、万达广场、国美电器维客、利客来、国美电器、佳乐家-根据青岛市现有的商业供应状况，按照商业类型主要可以分为百货、购物中心、超市/专业市场以及特色商业街四种类型。购物中心在青岛发展缓慢，目前青岛尚无真正意义上的购物中心，这里将佳世客和万达归类为购物中心。从青岛目前零售业态的结构来看，大型百货商店和32、专业市场占主导地位。百货商店主要集中在现有的主要商业区内，专业市场的分布略为分散。青岛现有商业类型分析CB Richard Ellis|Page 27百货超市大卖场家具卖场建材超市家电超市运动超市好美家 1国美 3苏宁 4五星 5三联 1-北方国贸 1佳乐家 1东方商厦 1爱客家 1 国货 1美特好 1第一百盛 1家乐福 2家得宝 1麦凯乐 1家佳源 2 阳光百货 1迪卡侬 1大润发 2百安居 3 利群 3利群 3好一家 1维客 1维客 3海博家居 3利客来 2利客来 1海信奥运店 1巴黎春天 1沃尔玛 1-麦德龙 1国际品牌易初莲花 1本土品牌青岛已有商业品牌分析目前只有超市大卖场和建材超市33、入驻青岛的国际品牌较多，其他类型的商业仍以本土品牌和国内品牌为主。CB Richard Ellis|Page 28多中心多中心多中心大型购物中心的发展正在向中心城区以外扩张，而并不是集中分布在传统的零售区域，这也就愈发显示出本项目位置的稀缺性。竞争竞争竞争未来城市核心商业区由于土地限制，商业供应量有限。考虑到未来商业对本项目的市场分流和竞争是不可避免的，因此如何把握招商时机、市场培育和商业管理对于本项目而言是至关重要的。全方位全方位全方位未来集购物、餐饮和娱乐于一体的购物中心将在吸引消费者方面具有很大的优势。适宜的市场定位、商业主题、商业设计、商业动线布局、以及良好的经营管理将促使本项目取得成34、功。?对本项目的影响对本项目的影响青岛整体商业市场CB Richard Ellis|Page 29?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 30地块的形状规整。展示性较好，直面开发区最繁华的主干道长江路，交通极为便利；主要的展示面在北侧，南侧为现有建筑遮挡。商业的主入口面对长江路，进出方便且有较好的可视性。形状较为方正，便于产品规划和业态布局；不足的是单层面积稍小，不到1万平方米，且有核心筒落下。地块距离主干道非常近，建35、筑前面的缓冲空间小，缺少地面广场等城市共享空间，地面停车位少。基础/地块分析CB Richard Ellis|Page 31基础/地块分析?本项目位于开发区繁华商圈长江路，周边商业密集，是当地主要商圈之一，也是当地商业档次相对最高的商 圈，消费者主要为开发区内居住、工作、旅游人群和部分胶南地区较高收入者。?本项目西侧为利群瑞泰百货，东侧有四星级酒店和大量政府机关，北侧为佳世客，南侧未来将有大量住宅。?本项目主楼的高度，无论是从长江中路还是井冈山路沿线，都具备了较高的可视性和可识别能力。?项目商业部分的主要展示面在长江路，西侧大部分被利群瑞泰百货遮挡，东侧临海都酒店，南侧道路狭窄，人流稀少，从可36、视性来看，以北侧长江路最佳。长江路地理位置地理位置项项目目CB Richard Ellis|Page 32基础/地块分析项目概况项目概况酒店、写字楼公寓公寓商业酒店、写字楼公寓公寓商业项目总高度近200米，是目前山东省单体体量最大、最高的建筑综合体。由三座“品字形”塔楼组成，规划有办公楼、五星级酒店高级公寓和商业。具体指标如下：总建筑面积：229254写字楼建筑面积：45185 酒店建筑面积：24660 公寓建筑面积：49802 商业建筑面积：56040 停车位：B2-B3，共1935个商业部分：楼层：B1-6F层高：4.5米CB Richard Ellis|Page 331 12 23 3437、 45 56 6公交车站公交车站编号道路名称道路宽度编号双向8车道456双向4车道双向6车道道路名称道路宽度1长江中路太行山路双向6车道2井冈山路紫金山路双向6车道3香江路阿里山路双向4车道基础/地块分析1 13 32 26 6交通系统交通系统本项目位于长江路，因此该道路的交通状况对项目影响最大。长江路为东西向双向8车道，是开发区内的主要道路，车流量较大。由于开发区的道路微循环系统较好，且机动车保有量相对较小，故不存在堵车现象。项目周边有多个公交车站，可至开发区各处，便于消费者到达本项目。项项目目4 45 5CB Richard Ellis|Page 34编号项目名称编号项目名称编号项目名称738、会议中心开发区政府黄岛海关89家佳源海都大酒店城市桂冠456编号项目名称1佳世客10黄岛出入境检验检疫中心2利群瑞泰11-12井冈山路商业街3世纪商城基础/地块分析1 12 23 34 45 56 67 79 98 810101111-1212项项目目123456791012118周边环境周边环境CB Richard Ellis|Page 35基础/地块分析环境分析环境分析居住环境居住环境商务环境商务环境商业环境商业环境其它其它?项目周边有大量住宅，其中新建住宅供应量庞大，因临近海边，环境较好，故为开发区商品房售价较高的区域。未来将为本项目提供潜在较高收入消费人群；?开发区人口年龄相对年轻，受39、教育程度高，这部份人较易接受新事物；?随着新建住宅的入住率提高，未来居住人群对于商业的需求呈上升趋势；?目前来看，居住人群的首要消费为生活必需品和餐饮，高端商品的购物类消费多在青岛市区；?新建住宅的增多，也为家居类提供了市场机遇。?开发区的主要政府机关都在项目周边，这部分人群收入高于当地平均水平，其购物消费主要使用购物卡。餐饮、娱乐方面的消费频率与花费也较高，故是本项目未来需要争取的消费人群；?开发区现有大量企业，这些企业的员工，也是本项目未来的潜在消费人群，特别是项目自身和周边写字楼人群，将是项目餐饮、休闲娱乐业态的目标消费群体。?开发区的商业集中在长江路和香江路两大商圈，吸引了整个开发区的40、消费人群。主要商业项目都位于这两大商圈内。其余商业仅起到满足周边居住人群基本生活需要的作用；?目前开发区的商业发展较落后，以传统百货和专业市场为主，尚未出现真正意义上的购物中心；?市场的不成熟，造成商户对当地市场观望氛围浓郁，商户资源有限；?消费者收入有限，大众消费场所仍是市场主流，高端商业市场还需培养。?开发区内有一定数量的高校，但学生群体没有收入，消费能力十分有限，因此不是商业的目标消费群体，但高校内的教职人员是项目的目标消费人群；?由于开发区旅游资源丰富，每年都有大量旅游人群前来，这将为餐饮业态提供潜在消费群体。CB Richard Ellis|Page 36氛围氛围氛围项目所在区域商业41、气氛不够浓厚，为了更好的规避风险，本项目商业应当注重自身特色的提炼与把握，与其它项目形成差异竞争，以填补市场空白优势优势优势我们需要充分利用项目的优势和较大的体量，通过自身的定位和业态规划，吸引更多的消费者前来消费策略策略策略交通的便利性、通畅性和停车的便利性是本项目商业发展的关键?地块分析小结地块分析小结地块分析CB Richard Ellis|Page 37?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 38经济技术开发区42、商业发展规划资料来源：世邦魏理仕/开发区规划局根据开发区商业发展规划，未来开发区将形成三大商业中心和五条特色商业街：?唐岛湾城市主商业中心：唐岛湾城市主商业中心：唐岛湾中心商业区主要由香江路综合商业街和长江路商业城为核心组成，其间有二条专业特色街（武夷山路休闲特色餐饮街、井冈山路现代服务业街）。?辛安商业副中心：辛安商业副中心：临港（辛安）副中心商业区处于开发区北部的核心地位，跨黄河中路南北两侧，东到团结路，西到昆仑山北路，规划商业建筑面积为10万平方米，副中心商业区由一个大型社区购物中心和若干个大中型专业批发市场组成。?红石崖商业副中心：红石崖商业副中心：红石崖商业中心需要逐步发展，从社区商43、业开始逐步扩大商业规模，逐渐发展成北部副商业中心。规划商业总面积5-6万平方米。有一家中型百货商店和一家中型超市；300-400米的商业步行街。红石崖副商业中心辛安副商业中心唐岛湾城市主商业中心本项目本项目本项目本项目CB Richard Ellis|Page 39经济技术开发区商业发展规划资料来源：世邦魏理仕/开发区规划局开发区商业在全力打造三大商业中心的同时，进一步完善五条特色商业街的功能，形成覆盖全区的商业网络：香江路综合商业街：香江路综合商业街：为开发区第一商业街，发展品牌专卖店，增加餐饮、休闲功能长江路综合商业街：长江路综合商业街：开发区最现代化的商业大街，引入都市型购物中心、大型娱44、乐城和美食城，吸引中高档消费人群武夷山路休闲特色餐饮街：武夷山路休闲特色餐饮街：重点开发南段和中段，主要设置酒吧、茶室、咖啡馆、美容美发、服饰、餐饮等，形成休闲特色餐饮街，休闲特色餐饮专业店60家以上井冈山路现代服务业街：井冈山路现代服务业街：重点开发南段和北段，形成以现代服务业为主体的专业街，配置大型专业店、专卖店，各类现代服务业黄河中路综合商业街：黄河中路综合商业街：设置大型社区购物中心、600米步行街、专卖店、专业店、餐饮店及服装市场，形成综合商业街黄河中路综合商业街长江路综合商业街香江路综合商业街武夷山路休闲特色餐饮街井冈山路现代服务业街CB Richard Ellis|Page 4045、开发区零售物业市场分析?目前开发区的商业区域主要集中在香江路以南和长江路以北的区域内，包括了主要的大型零售商和商业街区。?依靠政府的大力扶持，利群集团在开发区商业市场占主导地位。目前来看，大多数消费仍然习惯到百货消费，利群在开发区的三家店经营都较好。?目前除百货外，开发区的市场中的商业项目多数为专业市场和临街商铺。?现有商业业态单一，档次相对较低，佳世客进入后有所改观。?现有两大商圈，香江路商圈为大众化消费场所，商业档次较为中低档，人流相对较大，是开发区最繁华的商业聚集地；长江路商圈由于佳世客的入驻，成为当地中高端消费场所，但人流与香江路相比较少，由此可见开发区内仍以中低端消费人群为主。?从商46、业经营状况来看，越大众化的消费场所，经营越好，如吉韩商厦、百利来商城；超市等满足日常生活需要的业态同样经营较好，由此可见当地消费力有限。?从招商率来看，香江路商圈的空置率较低，而长江路商业圈则相对较高，其中新世纪商城和百乐购物广场70%以上空置，由此可见从香江路商圈目前仍然是区域的主要消费场所。CB Richard Ellis|Page 41开发区零售物业市场分析17.1%22.1%15.7%5.7%39.3%专业市场百货超市购物中心商业网点27.4%4.6%30.9%27.7%9.4%香江路长江路黄岛井冈山路其他?根据世邦魏理仕的统计，截至2007年12月底，开发区零售物业市场主要商业存量达47、35万平方米，这些物业供应主要集中在唐岛湾主商业中心。?在开发区目前的市场中，百货和各类型的专业市场占有市场的主要份额，购物中心只有佳世客，但其主要为超市加外租区，与真正意义的购物中心相比还有距离。?作为开发区最主要的商业区域，香江路与长江路占有了目前市场上超过50%的市场供应，商业密集，竞争相对激烈。市场存量市场存量CB Richard Ellis|Page 42经济技术开发区商业市场租金分析商业名称位置租金出租率业态世纪商城80%20%100%100%100%10%井冈山路商业网点房井冈山路0.9元/平方米/天N/A门头房目前在招租状态长江路网点长江路吉祥商厦附近3.6元/平方米/天N/A48、门头房目前在招租状态N/AN/A百乐购物广场专业市场专业市场百货业态的市场百货业态的市场百货业态的市场统一经营的商场门头房吉祥商厦百利来商城吉韩商厦井冈山路商业街井冈山路网点门头房香江路网点经营状况长江中路临街：5-8元/平方米/天F1:0.4-1.62元/平方米/天F2:1元/平方米/天每层都有转让的店铺，生意在勉强维持井冈山路临街：1.4元/天/平方米一层一半在转让，二三层全空，顾客萧条，生意惨淡长江中路F1:2元/平方米/天+2%扣点F2:1.8元/平方米/天+2%扣点F3:1.2元/平方米/天+2%扣点周末几晚上顾客较多，经营情况良好香江路F1:3.5元/平方米/天F2:2元/平方米/49、天+3%扣点中老年顾客的购物场地，经营业绩较好香江路F1:4元/平方米/天F2:3元/平方米/天中低消费的场所，经营状况最好的市场，井冈山路马可波罗酒店对面F1:3元/平方米/天F2:2元/平方米/天F3:1元/平方米/天目前在招租状态井冈山路长江中路路口附近1.5-1.8/平方米/天目前在招租状态吉韩商厦附近4-6元/平方米/天目前在招租状态CB Richard Ellis|Page 43开发区零售物业市场分析开发区百货采用流水倒扣的形式收取租金，根据业种差异，范围在5.5%至28%。如服装和鞋类的流水倒扣比率在17%至28%之间，餐饮类的扣率通常较低，如快餐类通常在5.5%至6.5%之间。50、由于开发区的百货基本被利群垄断，故在支付租金之余，可能还存在其它费用，如进场费、好处费等，这也是百货的弊端之一。开发区临街店铺的平均租金水平在3-8元/平方米/天(使用面积)，其中，香江路区域首层租金最高可达10元/平方米/天(使用面积)，可见香江路商圈在区域商业市场的重要地位。长江路虽然也有部分商业临街租金较高，但也呈现了有价无市的局面，如新世纪商城的临街部分经常有空置面积出现。目前，开发区零售物业市场的租金通常包含了物业（市场）管理费，物业管理费单独结算的项目所占比例相对较少。通常情况下，根据物业自身品质的不同，物业（市场）管理费所占比例约为年租金的1%至3%。从租金水平来看，开发区的商业51、尚未成熟，商业价值相对较低，故本项目在定价时要结合市场实际，不宜太高。(1)Source:CB Richard Ellis,Interview Data&Analysis租金分析租金分析CB Richard Ellis|Page 44开发区零售物业市场分析015,00030,00045,00060,00075,00090,000105,000120,000135,000150,000165,000180,000200820092010After 2010sq m唐岛湾商业中心辛安商业中心红石崖其他(1)Source:CB Richard Ellis,Interview Data&Analysi52、s未来供应未来供应CB Richard Ellis|Page 45未来主要商业供应区域位置项目名称面积（平方米）物业类型处置方式预计成交价格预计进入市场时间租赁：0.3-0.5元/天/平方米销售：3000元/平方米20082008200820082008-2009租赁：0.5元/天/平方米已出租给胶南一本地超市租赁：1-2元/天/平方米租赁：0.5-0.8元/天/平方米销售：11000元/平方米唐岛湾商业中心珠江路千禧彼岸休闲广场60,000餐饮街区和联体商业租赁或销售销售：11000元/平方米百货超市商业群房商业群房购物街租赁或销售租赁租赁租赁或销售24,00010,00022,00015,53、000辛安商业中心唐岛湾商业中心唐岛湾商业中心唐岛湾商业中心黄河中路兴华商贸城一期江山北路卓亭广场香江路上实达利广场珠江路唐龙购物中心CB Richard Ellis|Page 46未来主要商业供应区域位置项目名称面积（平方米）物业类型处置方式预计成交价格预计进入市场时间N/A20092010201120122012租赁：0.8-1.2元/天/平方米目前维客签署了初步合作意向，大润发在洽谈意向N/AN/A辛安商业中心黄河中路兴华商贸城二期76,000百货+商业街租赁或销售N/A商业群房百货+超市超市商业街租赁或销售租赁租赁或销售销售10,45145,00022,00028,000唐岛湾商业中心54、唐岛湾商业中心唐岛湾商业中心唐岛湾商业中心香江路中建紫锦广场香江路武家庄改造项目长江路康大凤凰国际唐岛湾东岸唐岛湾游艇会CB Richard Ellis|Page 47未来主要商业供应未来供应总结未来供应总结?根据世邦魏理仕掌握的资料，开发区零售物业市场未来供应面积达38.6万平方米，数量相对较大，且分布在开发区各个区域。?从项目周边区域供应时间看，2009年进入市场的商业供应量最少，而2010年以后将有大面积的商业面世。?未来供应量主要集中在唐岛湾主商业中心，该区域商业竞争将更加激烈。对于新商业项目开发商而言，需要审慎对待。?从未来商业供应类型来看，百货与大卖场将是未来几年内商业供应的主力。55、?辛安商业副中心将在未来3年内初具规模，未来可能分流现有商圈的消费者。?从上表可见，未来供应中有许多现房商业，其中部分物业的位置也相对较好，如达利广场，但至今仍然空置，可见目前开发区商业市场并不理想，这一方面受消费者消费能力限制，另一方面也由于商户资源有限，这同样也是本项目所面临的最大问题，目前来看，即使地理位置再好，也不能逆市而行，仍需在定位时符合市场规律；?据调研所得，大部分空置商业都希望寻求能够整租的商户，且对租金预期都相对较低，这对开发商而言市场风险降低；?目前空置大体量商业的业主，也存在部分等待开发区商业成熟后再进行租赁的开发商，可见开发区未来的规划对商业仍然起到了一定的推动作用。C56、B Richard Ellis|Page 48?由于便利性和日常消费特征，很受大众消费客群的认可，从而刺激连锁超市卖场的进一步扩张。?作为城市零售物业发展的重要元素，专业化、品质化的超市卖场仍将继续受到市场欢迎，尤其是对于像开发区这样处于商业发展转型期的地区。?目前有大润发、TESCO等外资超市看好开发区市场，希望进入该市场发展。开发区零售物业市场分析?以佳世客为代表的外资购物中心已经进入开发区，但尚处于水土不服状态，经营不甚理想，目前正通过不断调整摆脱困境。?购物中心对于开发区消费者还属于新鲜事物，但随着商业市场的细分，购物中心具备市场空间。(1)Source:CB Richard Elli57、s,Interview Data&Analysis?吉韩商厦等大型服装市场占据了低端消费市场。?批发市场的繁荣表明开发区低端消费市场仍然有很大的受众群体。?预计未来专业市场仍将占据一定市场份额。?传统百货在当地起步较早，目前市场接受度高。?利群集团占据了市场主要份额，并以在消费者和商户心目中产生较大影响力，短时间内很难改变这一局面。?尚未进入开发区的百货类商户对当地兴趣较大，其中也有部分定位相对高端的百货。传统流行高档大众消费购物中心百货批发市场/专业市场超市购物中心百货批发市场/专业市场超市市场趋势市场趋势CB Richard Ellis|Page 49人文人文人文本项目所在区域具有鲜明的移58、民特点，本项目商业定位和规划可以充分借鉴其中的相关元素消费消费消费区域的人口结构变化趋势对本项目是利好，本项目的商业业态应该兼顾商务消费、旅游消费和日常家庭消费；常住居民的总体层次和消费力在提高，对体育、休闲及娱乐等精神层面的关注将更为看重档次档次档次区域内现有商业项目的类型主要以百货超市和专业市场为主，尤其是周边区域，专业市场成为最有代表型的商业类型；从档次来看，本区域的商业层次普遍偏低，主要是因为受区域的消费力及商业类型的影响区域商业市场分析小结未来未来未来区域未来的商业项目数量较多，从入市时间来看，和本项目的入市时间稍有错位；区域内未来商业项目以百货、超市和购物街为主，缺乏购物中心来进一59、步引导和提升本区域内的商业消费理念；竞争竞争竞争考虑到香江路等成熟商圈的竞争，本项目须强化突出产品设计、鲜明主题、特色商户等多方面的因素，也需引进与香江路商圈同等重量级的特色店为本项目造势借鉴借鉴借鉴从区域的商业特点分析，本项目既要利用区域的知名度，也要规避低端的负面形象；本项目很难超越高档的定位，因此在档次定位层面，可以以中档偏高入市，待市场时机成熟，再向上调整；本项目必须在满足区域商业需求的基础上，吸引外围如胶南等区域的客群CB Richard Ellis|Page 50?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场60、定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 51竞争分析商业名称利群长江商厦利群长江商厦开业时间2006.12.22营业面积32,000平方米楼层F1-F5停车位约100个，副一层，地面商品组合和品牌类型所涉及的业态方面，主要包括了服装鞋帽、珠宝、化妆品、电器、餐饮等。品牌范围从无品牌到国际品牌均涉及，其中主流品牌还是定位于中档的本地品牌租金多数商品均采用保底+提成的方式联合经营；根据业态和品牌的不同扣率不同：餐饮的扣点在5%-8%左右，休闲装扣点13%-18%，正装服饰类的扣点在20%-28%之间。品牌知名度越高，扣点越低，且不接受保底销61、售额。通达性香江路、井冈山路、庐山路是区域内的主要通行道路区域内有四通八达的公交线路劣势功能单一，缺少餐饮和娱乐。传统商业项目，通道设计狭窄，动线安排不够合理，停车位不足。2007年销售额人民币2.7亿元优势位置优越，发达的交通网络便于消费者到达消费者认可度及品牌忠诚度贵高。超市的低价策略吸引了大量的人气。在开发区消费者中影响力较大。主要品牌KFC,周大生、潮宏基，NIKE,ADIDAS,Belle，美特斯邦威、淑女屋、艾格周末、艾格ES、自然元素、Lee、第五街、金利来、马天奴、菲姿、天美意、思加图(1)Source:CB Richard Ellis本项目本项目本项目本项目利群长江购物中心利62、群长江购物中心利群长江购物中心利群长江购物中心CB Richard Ellis|Page 52竞争分析商业名称佳世客佳世客开业时间2005.12.30营业面积17,000平方米楼层F1-F2停车位约1000个，副一层，屋顶整体定位和目标市场开发区档次最高的综合购物中心，消费者主要包括中高收入人群，白领和外籍人士商品组合和品牌类型所涉及的业态方面，主要包括了餐饮、品牌零售商、超市品牌范围以常见的二、三线国际品牌为主租金自营部分的超市和服装也是采用用保底+提成的方式联合经营；超市的扣点在5%-15%，服装类扣点在18%-30%之间；购物街的店铺采用租金+扣点的方式，每个店铺独立经营，统一收银：F163、-6元/天/平方米，服饰-21%，餐饮-7%F2-3元/天/平方米，餐饮-6%-10%通达性长江路、井冈山路是区域内的主要通行道路区域内有四通八达的公交线路，自驾车通行顺畅劣势缺少娱乐设施，服饰类品牌店铺较少，不能提供多样化需求2007年销售额人民币0.9亿元优势国际品牌公司管理，提供了充足的休憩空间，服务标准高。聚集了众多品牌零售商，部分为开发区唯一店铺。餐饮类丰富，咖啡、西餐、快餐等可满足不同消费者需求。停车位充足。主要品牌STARBUCKS,KFC,PIZZAHUT,ONLY VERYMODA,ESPRIT,THE NORTH FACE,G2000,SAMSONITE(1)Source:64、CB Richard Ellis佳世客佳世客佳世客佳世客本项目本项目本项目本项目CB Richard Ellis|Page 53竞争分析商业名称利群瑞泰商厦利群瑞泰商厦开业时间2003营业面积15,200平方米楼层F1-F3停车位约60个整体定位和目标市场传统的百货商店，消费者主要以本地居民为主，面向中等收入人群。商品组合和品牌类型所涉及的业态方面，主要包括了服装鞋帽、珠宝、化妆品、电器等。品牌范围从无品牌到国际品牌均有涉及，其中主流品牌还是定位于中档的本地品牌租金多数商品均采用保底+提成的方式联合经营；根据业态和品牌的不同扣率不同：休闲装扣点13%-18%，正装服饰类的扣点在20%-28%之65、间通达性长江路、井冈山路是区域内的主要通行道路区域内有四通八达的公交线路，自驾车通行顺畅劣势商业面积较小，所能提供的商品品类少，功能单一。与其他商场同质化竞争严重，无特色。2007年销售额人民币1.2亿元优势地理位置较大，周边交通便利。消费者认可度及品牌忠诚度贵高。超市的低价策略吸引了大量的人气。主要品牌Belle，亨得利，美特斯邦威、NIKE,ADIDAS,金利来、天美意、思加图等(1)Source:CB Richard Ellis利群瑞泰商厦利群瑞泰商厦利群瑞泰商厦利群瑞泰商厦本项目本项目本项目本项目CB Richard Ellis|Page 54竞争分析商业名称家佳源家佳源开业时间20066、1.11.24营业面积27,000平方米楼层F1-F3停车位约200个整体定位和目标市场开发区第一家大卖场，面对本地消费者，满足其日常生活的基本需求。商品组合和品牌类型所涉及的业态方面，主要包括超市、购物街、餐饮购物类以本土品牌为主租金购物街采用租金+扣点的方式：F1-3元/天/平方米，服饰类扣点为20%通达性长江路、井冈山路是区域内的主要通行道路区域内有四通八达的公交线路，自驾车通行顺畅劣势超市价格竞争力不够，导致客源不足2007年销售额人民币0.75亿元优势开发区第一家以大卖场形式出现的综合超市。是开发区功能最丰富的商业，引入了电影院、餐饮等业态，但整体档次相对较低。停车位充足。主要品牌N67、IKE,ADIDAS,KAPPA,AMASS,Belle,佐丹奴，哥第，菲姿(1)Source:CB Richard Ellis家佳源家佳源家佳源家佳源本项目本项目本项目本项目CB Richard Ellis|Page 55?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 56需求分析Retailers零售商Consumers消费者Retailers零售商Consumers消费者CB Richard Ellis|Page 57消68、费者研究甄选消费者调研地点的理由：本项目作为区域性的大型商业，未来面对的主要消费者为本区域内的居民，因此研究本区域内居民尤其是经常购物的消费者的消费习惯是本次访问的重点。目前开发区内核心商圈集中在香江路和长江中路，周末购物的消费者主要在这两个商圈内活动，因此我们选择了香江路商圈内利群长江商厦和长江路商圈内的佳世客购物中心作为主要调研地点。佳世客购物中心定位高于利群长江商厦，且位于本项目的正对面，到此消费的消费者也是本项目未来消费主力构成，因此在佳世客选取的样本数占到样本总数的70%以上。CB Richard Ellis|Page 58消费者研究消费者甄选：应甲方要求，我们在进行消费者问卷是对受69、访人群从以下几个方面进行甄选，以便能更准确的为定位提供辅助，了解目标消费群体的特征，具体甄选方式如下：?受访者男女比例能基本相同。?受访者的年龄应在22-50岁之间。?受访者的月收入不能低于2000元。CB Richard Ellis|Page 59消费者研究综合考虑交通、消费习惯等各种因素，我们在各区域发放问卷的比例如上图所示，以消费人群较为密集的区域为主。以下各部分分析将根据区域分别进行研究。71.5%28.5%利群佳世客调研地点调研地点CB Richard Ellis|Page 60消费者研究42%58%在婚不在婚2.8%12.1%31.8%50.8%2.5%22-28岁29-35岁3670、-40岁41-45岁46-50岁51%49%Male 男Female 女性别教育程度婚姻状况年龄27%37%2%5%29%初中及以下高中/职高/中专大专本科研究生及以上?由于对受访者进行了甄选，被调研消费者年龄都在22岁以上，已婚人群占一半以上。?被调研者大专以上比例超过65%，可见开发区有大量学历较高者。?被调研消费者中年龄在22-35岁的人群占80%以上，这部分人群相对较容易接受新事物。?由于对受访者进行了甄选，被调研消费者年龄都在22岁以上，已婚人群占一半以上。?被调研者大专以上比例超过65%，可见开发区有大量学历较高者。?被调研消费者中年龄在22-35岁的人群占80%以上，这部分人群相71、对较容易接受新事物。基础信息基础信息CB Richard Ellis|Page 6111%4%2%7%73%3%开发区黄岛保税区工业园区内学校内其他12%4%18%28%10%9%8%4%3%2%1%1%1%1%0%10%20%30%普通职员中层管理人员个体/私营老板自由职业者专业技术人员教师高层管理人员政府公务员工人退休学生医生下岗/待业其他消费者研究?被调研消费者就业率较高，有较为稳定收入，对于商业发展形成利好。?被调研消费者大部分在开发区工作与居住，非本地居民所占比例很小，区域居民为消费主力人群，定位应更多考虑其需求。11%8%7%6%5%4%4%12%3%8%8%16%8%开发区香江路72、佳世客附近工业园区长江路保税区黄岛青岛及外地薛家岛井冈山路武夷山路难以分类的其他地址拒绝透露工作地点居住地点居住地点职业类型CB Richard Ellis|Page 6264.7%22.8%6.3%3.5%1.0%0.3%0.8%0.8%0%10%20%30%40%50%60%70%3000元以下3001-4000元4001-5000元5001-6000元6001-7000元7001-8000元8001-10000元10000元以上20.4%23.2%17.9%15.1%7.6%5.3%3.5%3.5%1.3%2.3%0%10%20%30%3000元以下3001-4000元4001-500073、元5001-6000元6001-7000元7001-8000元8001-10000元1-1.5万元1.5-2万元2万元以上消费者研究?对受访者收入进行甄选后，个人月均收入在2000-3000元的人群仍占受访人群近65%，因此中等及以下收入者将是区域消费人群的主力，定位时需考虑该人群消费特点。?从家庭月均收入来看，5000元以下占总比例近60%，说明该区域不适合经营档次相对较高的商品。?该区域有小部分收入较高人群，定位时可适当考虑其需求。个人月均收入家庭月均收入CB Richard Ellis|Page 6318%10%2%1%5%2%55%7%公共汽车私家汽车出租车步行摩托车公司配车自行车其他74、出行花费时间?被调研消费者中平时外出主要交通工具为公交车，占55%，说明大多数消费者出行还是依靠公交系统，因此项目周边拥有良好公交设施对于未来发展较为重要；同时也反映出大部分消费者收入有限。?从出行花费平均时间看，一般在30分钟以内，说明消费群体主要以开发区本地居民为主。消费者研究出行花费时间22915285963590204060801001200-5分钟6-10分钟11-15分钟16-20分钟21-30分钟31-60分钟60分钟以上平均值CB Richard Ellis|Page 64消费者研究21%49%5%25%平时白天平时晚上节假日白天节假日晚上44%24%15%17%平时白天平时晚75、上节假日白天节假日晚上26%45%7%22%平时白天平时晚上节假日白天节假日晚上通常购物时间通常餐饮消费时间通常休闲娱乐消费时间?消费者进行购物消费的时间段大都集中在非工作时间。?从餐饮消费时间看，节假日和平时晚上是主要消费时段，其中平时晚上相对占较大比例，这其中可能有商务宴请存在。?从休闲娱乐消费时间看，多集中在非工作日。消费概述消费概述CB Richard Ellis|Page 65消费者研究7%57%1%31%4%购物中心百货公司超市/大卖场专业市场其他类型9%37%6%3%2%4%7%11%21%餐厅KTV电影院咖啡厅健身中心洗浴中心酒吧夜总会其他最喜欢去的购物场所除购物外喜欢去的消费76、场所?超市是本地区消费者最喜欢去的购物场所，占57%，可见大部分消费目的仍以日常生活需要为主，之后才是额外购物消费，对发展中高端商业产生负面影响。?除购物外，外出就餐和KTV是本地区消费者最喜欢的消费，反映出日常休闲娱乐生活不丰富，这可能与收入、消费观念和休闲娱乐场所相对缺乏等有关。消费概述消费概述CB Richard Ellis|Page 66消费者研究1%5%39%41%1%6%7%每天都去每周2-3次每周一次两周一次每月一次半年一次从来不去1%5%6%14%22%3%6%31%12%服装服饰餐饮化妆品运动/休闲服装电器童装休闲娱乐钟表/珠宝/首饰其他30%27%6%15%4%18%50元77、以下51-100元101-200元201-300元301-400元401元以上去百货或购物中心频次通常消费的品类通常每次消费金额通常每次在购物场所逗留时间1%21%45%8%1%2%2%20%半小时以下1小时以下1-2小时2-3小时3-4小时4-5小时5-6小时6小时以上购物消费概述购物消费概述CB Richard Ellis|Page 67消费者研究?受访者外出购物频次每周1-3次占较大比例，达80%。?在购物场所最常消费的分别是服装服饰、餐饮、化妆品和休闲运动服装，分别占31%、22%、14%和12%；其中服装类占了最大比例，而选择在购物场所就餐的人数也较多，故需在定位时考虑此需求。?从人78、均消费来看，消费金额在50-200元占57%，说明区域消费力有限，但金额在400元以上的也占15%，表明区域内存在部分高消费人群。?从逗留时间看，1-2小时占45%，相对较分散，而半小时至一小时有21%，可见消费者一般在购物场所逗留时间较短，另一方面反映出区域现有商业功能和业态单一，难以留住消费者。购物消费概述购物消费概述CB Richard Ellis|Page 68消费者研究6%13%11%0%63%7%中餐快餐面包/冰淇淋店咖啡厅西餐/日韩其他类型7%5%32%35%1%9%11%每天都去每周2-3次每周一次两周一次每月一次三个月一次从来不3%1%3%4%4%15%13%7%6%3%4%79、25%12%佳世客周边区域香江路利群周边区域某中式餐厅临时确定西式快餐青岛武夷山路井冈山路薛家岛一带黄岛区域保税区其他地方不在外面吃饭喜欢或常去什么类型的餐厅外出就餐频次经常就餐区域外出就餐的人均消费金额5%15%21%19%22%5%13%10元及以下11-20元21-30元31-40元41-50元51-100元101元以上餐饮消费概述餐饮消费概述CB Richard Ellis|Page 69消费者研究?受访者外出就餐频次每周1-3次占较大比例，共67%。?63%受访者经常或喜欢去的餐饮类型是中餐，可见中餐在区域接受度较高，具有发展空间。?从就餐区域来看，相对较为分散，由于佳世客和香江路利80、群所在区域是开发区主要商圈，商业密集，业态丰富，故所占比例位于前两位。另外，餐饮作为目的性消费场所，受所在位置周边环境影响较小，可依靠自身特色吸引消费者。?从人均消费来看，20-50元占大多数，共53%，反映出区域内大众型餐饮场所较易被接受。此外，人均消费50元以上占了27%，说明高端消费场所也有一定市场空间。餐饮消费概述餐饮消费概述CB Richard Ellis|Page 70消费者研究1%10%20%14%9%33%13%KTV电影院健身其他酒吧电玩城极少或从不11%2%18%29%12%3%7%0%18%每天都去每周2-3次每周一次两周一次每月一次三个月一次半年一次一年一次从来不去通常81、去的休闲娱乐场所去休闲娱乐场所频次外出娱乐的人均消费金额20%11%13%23%3%18%7%5%20元及以下21-40元41-60元61-80元81-100元101-200元201-500元501元以上?受访者休闲娱乐消费频次与购物和餐饮频次相比较低，主要由于餐饮面对的消费群体更加广。?受访者常去的休闲娱乐场所中KTV占33%，影院占20%，这些地方主要面对年轻人。?从人均消费金额来看，比例较分散，人均100元以上占了38%，反映出区域存在部分高档娱乐场所。休闲娱乐消费概述休闲娱乐消费概述CB Richard Ellis|Page 71对开发区商业环境的满意度对开发区商业的不满意之处开发区是82、否缺乏餐饮、休闲娱乐等场所缺乏何种类型的商业开发区商业现况7.5%48.8%37.8%5.0%1.0%0%10%20%30%40%50%非常满意比较满意满意有些不满意非常不满意17%12%12%8%8%6%5%32%0%10%20%30%40%场所太少且分散消费水平太高交通情况差服务态度太差环境不好卫生较差品牌分散其他方面42%48%2%9%0%10%20%30%40%50%60%缺乏不缺乏/合适过多不知道29.7%16.9%12.4%11.7%10.2%9.8%5.6%3.8%0%10%20%30%休闲娱乐场所购物中心餐饮品牌专卖店专业店超市/大卖场百货公司不知道消费者研究区域商业满意度调查83、区域商业满意度调查CB Richard Ellis|Page 72消费者研究?受访者大多对开发区的商业环境表示满意。?有48%受访者认为开发区不缺乏休闲、娱乐场所，但也有42%认为缺乏；而在被问到开发区缺乏何种业态时，认为缺乏休闲娱乐场所的也占了多数，说明开发区内休闲娱乐场所尚有生存空间。?近40%受访者希望新商业项目经营休闲、运动品牌，可见该类商品对于大多数消费者而言具较强吸引力。12%13%16%23%10%4%13%7%3%0%10%20%30%高档时装正装运动装休闲装儿童服装运动用品化妆品鞋帽珠宝/钟表希望新的商业内经营的品类CB Richard Ellis|Page 73高档时装品牌84、举例（前十位）正装品牌举例（前十位）运动装品牌举例（前十位）零售品牌认知度调查10.6%7.3%6.5%6.5%4.9%4.1%4.1%3.3%2.4%2.4%0%5%10%15%新浪希努尔艾格七匹狼老人头以纯耐克红领劲霸花花公子哥弟19%12%8%6%4%3%3%3%3%3%0%5%10%15%20%新浪希努尔红领七匹狼利郎G2000劲霸国人艾格罗蒙老人头28%21%19%9%7%4%2%2%1%1%0%10%20%30%李宁耐克阿迪达斯安踏361度双星HOGO/乔丹以纯姚明七匹狼消费者研究休闲装品牌举例（前十位）16.7%11.6%8.7%4.3%4.3%3.6%2.9%2.9%2.9%285、.9%0%5%10%15%20%以纯真维斯美特斯邦威艾格森马唐狮背靠背阿迪达斯七匹狼JACK JONESCB Richard Ellis|Page 74化妆品品牌举例（前十位）鞋类品牌举例（前十位）零售品牌认知度调查16%15%8%6%6%4%2%2%1%1%0%5%10%15%20%欧莱雅玉兰油美宝莲大宝雅芳丁家宜羽西安利自然堂CD15%11%11%11%9%6%6%4%4%2%0%5%10%15%20%李宁耐克百丽双星达芙妮安踏花花公子背靠背阿迪达斯匡威消费者研究?从受访人群对品牌的举例看，各类服装品牌中，运动类品牌接受度较高。?高档时装和正装品牌重合较多，其中男装品牌占绝大部分；反映区域86、消费者品牌意识尚薄弱。?大多受访者认为高档品牌为男装，反映出男性消费群体是区域高档品牌的主力消费人群。?从受访人群对化妆品牌举例来看，多数消费者对化妆品品牌认知有限。?从受访者对鞋类品牌列举看，运动鞋占很大比例，同样反映出运动品牌在消费者心目中的地位。以上现象反映出区域消费者消费观念相对落后，对中高端品牌认知缺乏，一般来说，这种状况在短时间内难以改变。CB Richard Ellis|Page 75希望新的商业内经营何类餐饮快餐品牌举例中餐类型举例（前十位）餐饮类品牌认知度调查27.8%39.6%10.4%2.9%19.3%0%10%20%30%40%50%快餐中餐西餐亚洲餐厅美食广场52.387、%19.8%10.5%4.7%3.5%2.3%2.3%0%10%20%30%40%50%60%KFC麦当劳中式快餐拉面pizza米线自助餐26%25%14%7%4%3%3%3%3%3%0%10%20%30%川味鲁菜中式快餐海鲜米线排骨饭特色小吃永和豆浆东北菜麻辣烫消费者研究?从受访者对中餐类型举例看，鲁菜和川菜所占比例较高，可见这两个菜系在区域具有市场空间。?从快餐品牌举例看，肯德基由于在区域有三家店，因此认知度高。?受访者中有39.6%的人希望新商业项目中有中餐，定位时可考虑该因素。CB Richard Ellis|Page 76希望新的商业内经营何种休闲娱乐KTV品牌举例健身品牌举例休闲娱88、乐类品牌认知度调查23.6%28.2%4.8%15.2%28.2%0%10%20%30%电影院KTVDIY空间电玩城健身29.8%27.7%21.3%10.6%4.3%2.1%2.1%2.1%0%10%20%30%40%开心一百同乐迪大家乐海乐迪音乐之声宝岛会K歌王其他40%18%11%11%8%5%3%3%3%0%10%20%30%40%50%英派斯大众健身/大众娱乐瑜伽黄金海岸英派斯游泳乒乓球海风自由搏击?从受访者对KTV和健身品牌的举例可看出，哪些是消费者最常去的地方，这将为后期招商提供信息。?受访者希望新商业内引入健身、娱乐和影院排在前三位，后期可根据项目的产品条件进行考虑。消费者研究89、CB Richard Ellis|Page 77消费者研究44%16%1%38%1%肯定会可能会不一定可能不会肯定不会25%15%50%10%购物休闲娱乐超市餐饮是否愿意将长江路新的商业项目当作经常购物的场所该商业项目能够吸引消费者前往的主要因素?受访者中表示未来肯定或可能会将本项目作为经常购物场所的人数共占82%，这对本项目而言是有利因素。?50%受访者认为新商业项目能够吸引其前往的是零售业态，此外还有25%的消费者认为休闲娱乐业态也是吸引他们前往的主要因素。消费概述消费概述CB Richard Ellis|Page 78消费者研究36%1%63%会不会不知道56%15%25%4%更倾向购物90、更倾向娱乐休闲更倾向餐饮其他三年后消费习惯是否会改变预计三年后消费习惯会倾向哪个方向43%27%5%2%13%10%300以下301-500元501-800元801-1000元1001-1500元1500元以上预计三年后对服饰类单品可接受的价格?63%的受访者认为三年后其消费习惯会发生改变，且多数更倾向于休闲娱乐业态，说明该类业态未来发展空间较大。?参考受访者服饰类单品消费金额发现，大部分消费者认为其三年后对服饰类单品消费金额能有一定提高，这为项目定位提供了参考。未来消费趋势未来消费趋势CB Richard Ellis|Page 79消费者研究大部分消费者受收入影响，消费主要为满足基本生活需要91、区域消费者中高收入人群所占比例相对较小，该部分人群不是主力消费群体消费观念较为落后，品牌意识淡薄，喜欢消费国内品牌大部分人对休闲运动品牌较为热衷接受新鲜事物的能力较差，传统消费场所受到追捧对休闲娱乐的消费有较强的需求，但消费能力有限对于未来得消费预期较高，希望改变现状消费能力有限，对相对中高端的品牌接受度低消费者特点总结消费者特点总结CB Richard Ellis|Page 80通过访谈通过访谈,可以更好的探测这些商家对本项目的看法和进驻意向可以更好的探测这些商家对本项目的看法和进驻意向通过访谈通过访谈,可以更好的探测这些商家对本项目的看法和进驻意向可以更好的探测这些商家对本项目的看法和进驻92、意向进行零售商访谈的目的进行零售商访谈的目的进行零售商访谈的目的进行零售商访谈的目的甄选零售商的理由甄选零售商的理由甄选零售商的理由甄选零售商的理由从经营者的角度来看本项目未来的发展充分了解零售商选址和对店面的要求前期接洽这些主力客户有针对性地测试商家对本项目商业部分的需求情况及兴趣度通过对大面积使用者、知名品牌商家、餐饮、娱乐类商家的访谈，来测试本项目发展此类型商业业态的可操作性了解商家的开店工程指标，特别是餐饮类商户。便于项目预留餐饮条件区域的市场情况反馈需求分析零售商访谈零售商访谈CB Richard Ellis|Page 81需求分析受访品牌主要访谈商户主要访谈商户CB Richard93、 Ellis|Page 82需求分析对开发区的看法对开发区的看法对开发区的看法对开发区的看法对开发区的看法对开发区的看法该区域作为经济开发区，商业起步晚，发展不成熟。区域人口密度不高，本地居民消费观念落后，外来人口虽然较多，但多为工业区工人，消费能力低。中高收入人群以企业中高层和政府机关工作人员为主，这部分人基本以卡及公款消费，因此要考虑这批人的消费习惯和需求。区域消费者的消费习惯与青岛市区有很大的不同，消费力很难达到青岛市区及青岛东部的层次。目前区域内的商业的业态单一，传统百货和超市为主，缺乏功能齐全的购物中心，休闲娱乐业态也较为缺乏。看好开发区未来发展前景，但目前不会轻易在开发区开店，认为94、至少开发区的商业还需要培养几年。目前利群、佳世客在青岛比较强势，而且具备品牌优势，多数商户如果要进入开发区还是会首选它们。一些计划进入青岛的品牌，首选是青岛市区，对于开发区还需要长期观望。尚未进入开发区的百货商户大多表示出进入开发区的意愿，也较为看好区域的发展前景。百 货 零 售百 货 零 售百百百百 货货货货 零零零零 售售售售品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰以商务宴请为主的大型餐饮，就餐环境较好，客单价相对较高，主要靠公款消费，经营较好，具有市场发展潜力。中西式快餐和私营饮食店，作为大众消费场所，拥有大量忠实消费人群，但受消费力限制，品牌快餐开店数量有限。餐 饮餐 饮餐餐餐95、餐 饮饮饮饮国产品牌、休闲装和运动装的消费者认知度较高，对区域也较为认同，并有继续扩张计划。在当地处于相对高档的国外品牌，虽然销售额在不断上升，但大多认为目前市场仍需培养，一家店已经足够，近几年继续开店的可能较小。百货和街铺是服饰品牌的首选，自行招商的市场均以低档杂牌服装为主。零售商访谈零售商访谈CB Richard Ellis|Page 83需求分析对本项目的看法及建议对本项目的看法及建议对本项目的看法及建议对本项目的看法及建议对本项目的看法及建议对本项目的看法及建议项目地理位置好，处于长江路商圈核心，交通便利。项目临城区主干道长江路，展示性好。周边环境较好，有成功希望，但要看定位和未来的经96、营。项目周边商业较多，未来可能竞争激烈。项目应有自身特点，才能在竞争中取胜。项目周边的政府机关持购物卡消费较多，需要关注这部分人群的消费需求。项目具有发展空间，但需要经过较长时间的培育，并且也依赖于开发区整体的发展。本项目在开业之初，需要符合市场发展，不易定位太过高档。本项目的目标消费者主要还是开发区内的人群，同时可以考虑辐射胶南等地。部分零售商，主要为国内品牌，表示出对本项目的兴趣。本项目整租给相对中高档的百货公司比较合适。引入开发区没有的品牌百货，同时用进驻品牌与周边同类业态区分。百 货 零 售百 货 零 售百百百百 货货货货 零零零零 售售售售餐饮很难作为主力店出现，一般都是依附于整体商97、业。本项目的餐饮要考虑周边消费群体的需求，快餐要与周边现有品牌形成错位。餐 饮餐 饮餐餐餐餐 饮饮饮饮服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌对项目的位置较为认同，可以比现有商业定位更高一些，但要注意尺度。品牌组合对本项目至关重要，也要注意与周边项目形成错位，如能够引入一些知名品牌，发展空间会更大。大部分品牌希望周边有同类品牌，关注项目定位。认为在开发区商业还不成熟的现状下，进驻知名百货集团比较保险，建议项目整租给百货或请百货输出管理。零售商访谈零售商访谈CB Richard Ellis|Page 84需求分析高档品牌高档品牌高档品牌高档品牌高档品牌高档品牌?青岛的高档品牌都集中在市区98、东部商圈，香港中路沿线，以百货公司为主。?大都对本区域及本项目不熟悉。?高档品牌对本区域及本项目没有进驻意向，主要因为这里不是城市的核心商圈，高档品牌在一个城市不会多点布局，最多设1-2家分店，虽然开发区也有部分高消费人群，但商业运营是一个长期的过程，并不是靠一两个群体就可以支撑的。?高档品牌除对一个商业项目的位置、定位、产品条件及合作方式有很高要求外，还对周边的品牌档次也很注重，一般的高档品牌都要求周边的品牌档次要与其相匹配，所以只引入个别高档品牌的想法也很困难。?目前青岛很多高档品牌多为代理商，受资金限制，拓展速度慢，其关注只是成熟商圈的成熟项目，并不会选择进驻新的商业与其一起培育。零售商99、访谈零售商访谈CB Richard Ellis|Page 85需求分析?从零售商反馈来看，50%的商户对进驻本项目兴趣不大。?大型百货公司都对本项目表现出了兴趣。?休闲、运动和部分国内品牌对项目表现出了较大的兴趣。?部分餐饮类商户对本项目表现出兴趣，但咖啡、面包等休闲类餐饮商户的兴趣不大。?奢侈品表示不会选择在本区域开店。日常品牌日常品牌52%7%41%有兴趣没兴趣观望(1)资料来源:世邦魏理仕,Interview Data&Analysis0602002632800123456789百货零售餐饮奢侈品有兴趣没兴趣观望分类比例零售商对本项目的进驻意向零售商对本项目的进驻意向CB Richard100、 Ellis|Page 86?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 87?Strengths 优势?Weaknesses 劣势(1)Source:CB Richard Ellis,Interview Data&Analysis项目SWOT分析 本项目位于开发区长江路商圈内，周边商业林立，商业氛围浓郁。项目所在长江路，公共交通便利，通达性强，且具有良好的对外展示面。本项目自身五星级酒店、写字楼和公寓将为项目提供潜在的中高101、端消费人群。本项目周边有开发区政府机关办公场所、四星级酒店、写字楼与大量新建住宅，人口较为密集，能为本项目提供一定数量的中高收入消费人群。作为开发区地标性建筑，知名度和影响力将有助于提升商业价值。本项目公寓核心筒下落至商业，使得商业可利用面积变小，影响铺位分割。受整体设计影响，本项目一层临长江路的铺位较少，损失了商业价值最高的部分，同时不利于项目整体形象展示。本项目一层部分临街面积出售，产权出让将难以控制其商业经营，不利于项目整体形象塑造。项目各层层高为4.5米，限制了一些品牌的入驻。项目作为现房，商业内部设计存在较大硬伤，改造余地已很小，对铺位分割和招商产生较大负面影响。项目楼层较多，高楼层102、不易吸引人流。CB Richard Ellis|Page 88?Opportunities 机会?Threats 威胁(1)Source:CB Richard Ellis,Interview Data&Analysis项目SWOT分析青岛消费者消费观念仍处于较为保守的状态，消费水平也相对落后，对中高档次商业接受度较低，直接影响到零售商对当地市场的信心；由于青岛商业发展相对落后，百货公司在市场上占有重要地位，并垄断部分市场，而消费者与零售商对百货公司也更为信赖，因此购物中心业态在当地发展速度缓慢，且阻力重重；项目周边商业项目较多，区域竞争较为激烈，一些品牌在当地市场容量有限，将对项目招商和未来经103、营产生负面影响。开发区整体发展与青岛市区项目仍然落后，虽然发展前景良好，但目前来看商业市场仍需较长的培育期，作为现房物业，招商存在较大难度。作为青岛市经济开发区，黄岛未来发展前景被普遍看好，对于本项目而言市场机会更多。未来跨海大桥和海底隧道落成后，开发区与青岛市区的交通问题得以解决，联系将更为紧密。随着青岛市区房价的不断攀升，市区人口向边缘地区迁移将是趋势，也将为本项目带来更多潜在消费人群。长江路商圈作为开发区的中高端商圈，将为本项目提供部分中高端消费人群。CB Richard Ellis|Page 89?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SW104、OT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 90?规模通常在20,000平方米至50,000平方米之间?位于市中心核心商业区内?周边有强大人流支撑、商业氛围浓厚?公共交通便捷、停车位充足购物中心购物中心?规模通常在50,000平方米以上，独体商业为主?因业态丰富，故对项目的层高、平面等产品条件有较高要求?位于市中心核心商业区内，目前中国尚未形成前往市郊购物中心购物的习惯?项目周边有一定人流量支持?公共交通方便、停车位充足百货百货本项目自身条件本项目自身条件本项目位于开发区商圈中心，交通便利，人流量大，符合购物中105、心选址要求，但产品硬件存在一些缺陷，如展示面有限、可利用面积较小等，需要后期从功能、装修、业态组合等方面进行弥补。本项目从地理位置、产品条件等各方面都较为符合百货业态的选址要求，且符合区域商业现状。1122市场空白点与市场机会商业业态的市场空白点与发展机会商业业态的市场空白点与发展机会(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 91?规模通常在10,000平方米以上?位于市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区?周边居住人口密集?交通便利、停车位充足?产品硬件要求较高，如层高专业市场专业市场大卖场大卖场本项目自身条件本项目自身条件本项目虽然在地理位置、产品106、条件等方面符合发展专业市场，但考虑到与其酒店、写字楼、公寓等的形象相匹配，需谨慎考虑。本项目虽然从地理位置上符合大卖场选址要求，但其产品条件并不适合进驻大卖场。1122市场空白点与市场机会商业业态的市场空白点与发展机会商业业态的市场空白点与发展机会(1)资料来源:世邦魏理仕分析?规模通常在10,000平方米以上，以某一经营方向突出专业优势，强调规模效应?所在区位不强调是否靠近成熟商圈，部分甚至位于城乡结合部，因经营方向较特殊，商业渗透率高?吸引特定目标人群，不看重周边现有人流强度?公共交通方便，停车位充足CB Richard Ellis|Page 92(1)Source:CB Richard 107、Ellis,Interview Data&Analysis商业业态市场空白点与发展机会细分商业业态市场空白点与发展机会细分市场空白点与市场机会作为目的性消费场所，优质、有特色的餐饮仍然具有市场发展空间，从零售商的反馈来看，部分快餐和大中型中式正餐都表示出进驻意向。由于项目周边已有多个超市和卖场，区域竞争激烈，故不建议发展该类业态。属于典型的目的性消费，从消费者反馈来看，具备一定的市场发展空间。从商户反馈与消费者问卷结果来看，服装服饰等专卖店仍有市场发展空间，但相对高端的品牌市场接受度较低。超市超市专卖店专卖店餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐考虑到开发区新建住宅供应量大，市场存在这方面需求，本项目在定位108、时可适当引入相对中高档的该类商户，并以此提升项目的整体形象。家具家居家具家居CB Richard Ellis|Page 93?从目前开发区商业现状看，除佳世客和佳家源功能相对较为丰富外，其余商业业态单一，因此可见功能丰富的商业场所在当地市场是一大空白。?虽然从当地商业市场现状看，高端商业存在市场空白点，但对于任何一个城市而言，都存在这种情况，因此需要从更加客观的角度研究这一现象，从前期市场调研结果显示，当地的消费力还支撑不了高端商业，高端商户对当地市场也有所保留，因此本项目定位时不应盲目追求高档，而要从市场实际出发。?中高档的休闲、娱乐、消费场所更易被消费者和商户接受，是本项目面临的市场空白区109、，也是其市场切入点。经营档次业态丰富性经营档次业态丰富性弱强低高弱强低高佳家源佳世客佳家源佳世客长江商厦百利来商城、世纪商贸城、百乐购物广场长江商厦百利来商城、世纪商贸城、百乐购物广场市场空白市场空白吉韩商厦长江购物中心吉韩商厦长江购物中心吉祥商厦瑞泰购物中心吉祥商厦瑞泰购物中心市场空白市场空白购物环境好购物环境好差差市场空白点与市场机会CB Richard Ellis|Page 94?本项目而言，百货业态从硬件条件上是适合发展的方向，但目前周边类似业态竞争激烈，且该类业态未来功能单一，发展空间渐小，故不建议考虑；?参考周边商业环境的研究结论，超市业态并不适合本项目；?由于本项目的自身产品条件110、限制，一些对产品要求较高的业态，如大卖场，不适合本项目；?以餐饮、娱乐为代表的目的性消费场所在本项目具被较大的发展空间?综合消费者和零售商的反馈，对购物业态而言，本项目前期的商业定位应立足市场，不宜定位太为高端；?虽然发展购物中心从产品硬件来看不太适合，但客观考虑开发区的商业环境，立足未来，可以在软件条件方面进行弥补，可作为项目的主要发展方向；?通过世邦对当地市场的研究，功能丰富的综合性商业存在较大市场空白点，是本项目未来的发展方向。综上所述，建议本项目发展方向为业态丰富、功能齐全的购物中心,但在开业初期，考虑到市场尚不成熟，不宜定位过高，建议服装服饰以相对中档为主，目的性，如家具家居、餐饮娱111、乐可适当引入高档品牌，以其吸引高端消费人群，当区域市场发展成熟，项目具备一定市场知名度，并积累一定数量高端消费群体后，再进行调整。综上所述，建议本项目发展方向为业态丰富、功能齐全的购物中心,但在开业初期，考虑到市场尚不成熟，不宜定位过高，建议服装服饰以相对中档为主，目的性，如家具家居、餐饮娱乐可适当引入高档品牌，以其吸引高端消费人群，当区域市场发展成熟，项目具备一定市场知名度，并积累一定数量高端消费群体后，再进行调整。市场空白点与发展机会小结市场空白点与发展机会小结(1)资料来源:世邦魏理仕分析市场空白点与市场机会CB Richard Ellis|Page 95运动购物娱乐休闲运动购物娱乐休闲112、国贸中心国贸中心对于本项目的整体定位构想，以及整体市场、区域市场的经济发展水平和商业环境分析对于本项目的整体定位构想，以及整体市场、区域市场的经济发展水平和商业环境分析餐饮餐饮市场空白点与市场机会CB Richard Ellis|Page 96概念的诠释运动运动娱乐娱乐餐饮餐饮购物购物休闲休闲全年不休的购物乐园全年不休的购物乐园商务宴请商务宴请/亲朋聚会的首选地亲朋聚会的首选地家庭家庭/朋友的社交场朋友的社交场健康自然的休闲领地健康自然的休闲领地缓解压力缓解压力/放松自我的乐土放松自我的乐土CB Richard Ellis|Page 97?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场113、研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 98市场定位开发区都会型多功能购物中心开发区都会型多功能购物中心定位阐述定位阐述CB Richard Ellis|Page 99市场现状市场需求市场发展功能必要市场现状市场需求市场发展功能必要目前开发区的商业以百货及专业市场为主，佳世客和家佳源虽已具备购物中心的部分特点，但在购物环境、业态配比等方面尚未达到真正意义上购物中心的标准，因此定位功能齐全的购物中心，可以在百货占主导地位、竞争激励的市场中脱颖而出，开辟新的市场方向目前当地消费114、者仍以中等收入者为主，消费多集中于百货和专业市场，消费观念还需培养。但从消费者问卷中可见，消费者的观念正逐渐改变，对购物场所的功能和环境的要求也在不断提升，在购物过程中对餐饮、娱乐方面的需求也在增加，因此定位中需充分考虑这方面的市场需求。随着开发区的发展与进步，商业市场也必将日益成熟，就国内一线城市商业发展历程来看，未来功能齐全、环境良好的购物中心的市场需求和发展前景与功能单一的百货公司相比，无论对商户还是消费者的吸引力都更大，市场空间将更为广阔，因此从发展的角度看，本项目的市场定位是符合市场发展趋势的。由于传统的百货公司讲究商品的多样性，因此在功能方面并不突出，甚至是单一。从目前国内整体商业115、发展趋势看，多功能的购物场所发展迅速，并受到众多消费者的追捧，成为商业市场的发展主流；本项目定位为购物中心，强调功能的多样性，充分满足市场未来的发展趋势，同时也能体现出以人为本的消费需求。市场定位市场定位依据市场定位依据CB Richard Ellis|Page 100市场定位汇聚购物、餐饮，兼顾休闲娱乐功能汇聚购物、餐饮，兼顾休闲娱乐功能功能定位阐述功能定位阐述CB Richard Ellis|Page 101购物功能购物功能餐饮功能餐饮功能休闲娱乐功能休闲娱乐功能目前开发区休闲娱乐场所较少，特别是能满足本地商务人士及中高收入人群消费的场所更加匮乏。同时为了满足项目自身写字楼、公寓及酒店人群116、的需要，在商业内加入夜总会、健身中心、美容等与餐饮、购物功能有效配合，在使项目的业态更加丰富的同时，也能增加其吸引力，帮助项目应对日趋激烈的市场竞争。购物功能是购物中心的主要功能，对本项目同样适用，但基于开发区商业发展还未成熟，高端品牌对当地市场仍处于观望阶段，因此对本项目在前期不易将其作为发展目标，应首先突出其在购物环境上的优势与特点，以合理的内部人流动线设计，结合各业态特点及内部装修，塑造本项目独特的风格与购物环境，迎合消费者追求良好购物环境的心理，区别于市场上其他购物场所。同时在符合市场需求的基础上筛选目标商户，并结合市场情况，引入部分特色商户，如家具家居类，与周边项目形成差异。从开发区117、餐饮消费的特点看，中餐尤其是海鲜受到最多青睐，开发区中高档的餐饮场所相对较少，本项目可以此为突破口，在前期使餐饮成为本项目的亮点。而为了满足购物人群、周边居民及商务人士等的不同就餐需求，本项目内规划的餐饮形式也是多样的。一方面，需要满足购物人群的日常餐饮需求，加入部分轻型便捷餐饮，另一方面，也要考虑满足家庭就餐、朋友聚会以及商务宴请的需求，引入大、中型餐饮，使本项目的餐饮功能更加完善与全面，满足不同消费者的需求。市场定位定位依据定位依据CB Richard Ellis|Page 102消费者定位阐述消费者定位阐述市场定位以开发区年龄在25-45岁中等以上收入人群为主，兼顾部分本地及胶南地区高收118、入人群项目公寓、酒店、写字楼人群部分胶南地区高收入者。周边政府机关工作人员、开发区内企业中高层管理人员。CB Richard Ellis|Page 103市场定位消费者定位依据消费者定位依据从区域人口现状来看，中低收入人群仍然占大多数，高收入人群数量有限，且多数人希望前往青岛甚至一线城市与国外进行高档消费，故难以支撑上万平米的商业项目，因此中等收入者仍是市场消费主力，需关注他们的需求。1开发区年龄在25-45岁的人群，大多有固定的工作和稳定的收入，并有较好的发展前景，具备消费的基础，又因开发区内工作人群学历较高，较易接受新鲜事物，是商业的主力消费群体。2开发区有大量工业园区，产业资源丰富，再加119、上项目周边政府机关林立，这些企业的管理层与政府机关工作人员将是本项目餐饮、休闲娱乐业态的潜在消费人群，该部分人群收入较高，但数量有限，可作为项目的辅助消费群体。3项目自身写字楼、公寓、酒店人群质素较高，具备较高的消费能力，将是本项目最直接的消费群体，未来需考虑他们的需求，而最直接的就是餐饮和休闲娱乐，此外还需考虑他们对服务类业态的需求，在项目内适当引入。4从调研所得，胶南地区由于商业场所匮乏，又与开发区相邻，交通便捷，故部分胶南的高收入者会在周末或节假日到开发区购物，因此该部分人群也可作为本项目未来的目标消费群体。5CB Richard Ellis|Page 104市场定位本地及青岛市区现有品120、牌，零售以中档为主，餐饮、休闲娱乐相对高档这些品牌了解当地市场，并已经被大多数消费者所接受，可以利用部分知名品牌的影响力为本项目吸引消费者，同时从招商角度而言也能缩短谈判周期。目前青岛市的品牌基本上已经涵盖了各个档次，本项目在招商时可以按照自身定位，选择合适品牌。从目前的商户反馈来看，国际一线品牌进驻本项目的可能很小，部分相对中档的品牌对本项目兴趣较高。本项目可利用地理优势，引入一些开发区没有或较少的品牌，与周边项目形成错位竞争。餐饮、休闲娱乐商户较为看好本项目，且项目周边有较多高端目标人群，因此本项目的餐饮及休闲娱乐商户可定位相对高档。目前市场上零售品牌特别是高端品牌大多为区域代理，受资金限121、制，开店谨慎，更愿进驻成熟商业，故本项目的零售业态在前期不易定位太高。部分计划在青岛拓展市场的商户，以餐饮、娱乐为主处于品牌扩张需要及对青岛市场的看好，部分尚未在青岛开店的商户也计划在当地进行拓展，零售品牌进驻青岛的首家店都会选择在市中心，他们对开发区的知之甚少，因此本项目要吸引当地没有的零售品牌难度较大。而餐饮、娱乐业态作为目的性消费业态，招商难度相对较小，如果在当地能找到合适的加盟商，则也可选择在开发区开店。对本项目而言，如能引入少数当地没有的品牌，可增加商业的吸引力，与周边商业形成差异。商户定位阐述与依据商户定位阐述与依据CB Richard Ellis|Page 105中档中档中档偏上122、中档偏上中高档中高档开业前一年开业前一年定位思考?发展规律发展规律阶段阶段档次档次高高中中中低中低中高中高开业开业开业后两年开业后两年开业后三年开业后三年中高档中高档CB Richard Ellis|Page 106?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 107铺位分割建议NF1CB Richard Ellis|Page 108铺位分割建议F2F2-20176sqmF2-20176sqmF2-2142sqmF2-214123、2sqmCB Richard Ellis|Page 109铺位分割建议F3CB Richard Ellis|Page 110铺位分割建议F4CB Richard Ellis|Page 111铺位分割建议F5CB Richard Ellis|Page 112铺位分割建议铺位分割依据铺位分割依据由于本项目定位为购物中心，与传统百货项目，其对购物环境的要求更高，希望能给消费者营造一个舒适、宽敞的空间；从内部人流动线角度出发，单循环通道的形式更符合消费者的习惯，也可规避一些商业死角，使消费者能到达商业的各个位置，对提升商业价值也较为有利；由于本项目前期设计遗留的不利因素，对项目后期铺位分割造成不利影响124、，存在较多难利用的空间，本次铺位分割在合理的基础上最大限度提高项目的使用率；结合商户需求，为后期招商提供指引。CB Richard Ellis|Page 113出入口建议出入口设置出入口设置N次入口主入口次入口主入口CB Richard Ellis|Page 114出入口建议出入口设置依据出入口设置依据主出入口主出入口项目北侧位于城市主干道长江路，与佳士客隔街相对，并临近多条公交线路车站，是区域展示面最好，人流和车流最大的道路，同时该位置也方便酒店入住人群进入，因此建议i将本项目商业主要出入口设于此。次出入口次出入口项目西侧紧邻利群瑞泰百货，在此设置一个次要出入口可以方便从利群出来的消费者进入125、本项目。由于该侧设有货梯，故该侧最主要的作用是便于货物运送，利用人货分流，影响购物环境。其它其它虽然目前项目南北南侧设计有出入口，但建议取消，主要原因为南北两侧环境较差，很少有人会由此进入本项目，最关键的是，南北两侧临街铺位用于销售，将这两个出入口取消后可避免销售的店铺影响本项目商业的整体形象。CB Richard Ellis|Page 115内部装修建议灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯光感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光比例来表现商品的立体感。建议项目灯光设计立意于明亮、自然的设计效果。商场的内饰，尤其是公共区域的装饰对整个商场的形象起到提升的效果，因此建议126、本项目内部装修要与定位结合，塑造舒适、现代的购物环境。CB Richard Ellis|Page 116?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 117铺位分割建议F1 N精品男女装精品男女装精品男女装精品男女装茶叶茶叶药店药店自助自助银行银行鲜花鲜花个人护理个人护理精品男女装精品男女装珠宝钟表眼镜珠宝钟表眼镜精品男女装精品男女装精品男女装精品男女装精品男女装精品男女装鞋鞋咖啡咖啡CB Richard Ellis|Pag127、e 118铺位分割建议F2F2-20F2-20176sqm176sqmF2-21F2-2142sqm42sqm男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装男女装餐饮餐饮饰品饰品饰品饰品鞋、皮具鞋、皮具箱包箱包美甲美甲CB Richard Ellis|Page 119铺位分割建议F3休闲服饰休闲服饰休闲服饰休闲服饰运动服饰运动服饰运动服饰运动服饰运动服饰运动服饰运动服饰运动服饰CB Richard Ellis|Page 120铺位分割建议F4健身健身美容美体美容美体家具家居家具家居家具家居家具家居家具家居家具家居CB Richard Ellis|Page 121铺位分割建议128、F5足疗足疗餐饮餐饮餐饮餐饮CB Richard Ellis|Page 122层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举例B11娱乐夜总会1个人护理294屈臣氏2珠宝钟表眼镜378亨得利、戴梦德、周大福、巴黎三城等3男女精品服装1394白领、欧时力、蓝豹等4鞋类248百丽、莱尔斯丹等5咖啡89两岸咖啡等6鲜花35福奈特等7茶叶71天福茗茶等8药店83汉方堂等9自助银行39中国银行、招商银行等使用面积合计2631平均租金1男女装2308ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、U2、G2000、维可多、皮尔卡丹、艾格、马克华菲等2鞋类、皮具箱包460巴黎129、世家、接吻猫、皮尔卡丹、爱思、老人头等3餐饮423清水日本海、东远吞拿韩国料理等4饰品104Shes、海盗船等5美甲59美甲店使用面积合计3354平均租金1休闲服饰2047佐丹奴、班尼路、阿依莲、美特斯邦威、堡狮龙、真维斯、苹果、第五街等2运动服饰1866耐克、阿迪达斯、背靠背、哥伦比亚、运动100、匡威等使用面积合计3913平均租金1家具家居1639联邦家私、特百惠、乐扣乐扣、澳西奴、双立人、飞利浦等2健身1867浩沙、青鸟等3美容美体577克里缇娜、美丽田园等使用面积合计4083平均租金1足疗2271良子2餐饮4021良友海鲜、俊龙海鲜、俏江南等使用面积合计6292平均租金使用面积总计20130、273F5F4F3F2F1业态组合建议CB Richard Ellis|Page 123业态组合建议F1层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举例1个人护理294屈臣氏2珠宝钟表眼镜378亨得利、戴梦德、周大福、巴黎三城等3男女精品服装1394白领、欧时力、蓝豹等4鞋类248百丽、莱尔斯丹等5咖啡89两岸咖啡等6鲜花35福奈特等7茶叶71天福茗茶等8药店83汉方堂等9自助银行39中国银行、招商银行等使用面积合计2631F1CB Richard Ellis|Page 124业态组合建议F2层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举131、例1男女装2308ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、U2、G2000、维克多、皮尔卡丹、艾格、马克华菲等2鞋类、皮具箱包460巴黎世家、接吻猫、皮尔卡丹、爱思、老人头等3餐饮423清水日本海、东远吞拿韩国料理等4饰品104Shes、海盗船等5美甲59美甲店使用面积合计3354F2CB Richard Ellis|Page 125业态组合建议F3层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举例1休闲服饰2047佐丹奴、班尼路、阿依莲、美特斯邦威、堡狮龙、真维斯、苹果、第五街等2运动服饰1866耐克、阿迪达斯、背靠背、哥伦比亚、运动100、匡威等使用面132、积合计3913F3CB Richard Ellis|Page 126业态组合建议F4层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举例1家具家居1639联邦家私、特百惠、乐扣乐扣、澳西奴、双立人、飞利浦等2健身1867浩沙、青鸟等3美容美体577克里缇娜、美丽田园等使用面积合计4083F4CB Richard Ellis|Page 127业态组合建议F5层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积（平方米）品牌举例品牌举例1足疗2271良子2餐饮4021良友海鲜、俊龙海鲜、俏江南等使用面积合计6292F5CB Richard Ellis|Page 128业态组合133、建议25%8%1%2%22%1%10%9%1%18%3%男女装休闲服饰运动服饰皮具箱包、鞋饰品个人护理餐饮休闲娱乐配套珠宝钟表眼镜家具家居22%24%53%1%购物餐饮休闲娱乐配套业态比例业态比例从楼层分布与各业态细分来看，将承租能力最高、形象最好的服装服饰、珠宝钟表、鞋类等放置在低楼层较为合适；休闲运动类商户是开发区最能吸引消费群体的业种，商户反馈也较好，因此本项目在布局时须考虑市场需求，同时也能以此吸引更多消费者；在楼层较高的4-5层引入目的性消费场所，如餐饮、休闲娱乐，能够拉动高楼层消费，也能丰富项目的功能；建议在项目中引入家具家居类商户，主要考虑到开发区新建住宅数量庞大，该业种具有广阔134、的市场空间，适当引入相对高端的家具家居类商户，能突出项目特色，也能提升项目的整体档次，为未来调整奠定基础；由上图可见，项目购物业态占53%，餐饮娱乐业态共46%，这与购物中心业态比例基本相符，突出了项目的功能性，同时也希望以餐饮、娱乐业态吸引更多相对中高端的消费者。各业态比例CB Richard Ellis|Page 129?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 130层数层数编号编号业态业态使用面积（平方米）使用面积135、（平方米）租金水平租金水平(元元/月月/平方米平方米)租金收入（元租金收入（元/月）月）B11娱乐1个人护理294扣点7%，按日销售额1万元计21,000 2珠宝钟表眼镜37816562,370 3男女精品服装1394165230,010 4鞋类24816540,920 5咖啡89908,010 6鲜花351354,725 7茶叶7119513,845 8药店8321017,430 9自助银行3927010,530 使用面积合计2631155.4 1男女装2308135311,580 2鞋类、皮具箱包46013562,100 3餐饮42310544,415 4饰品10413514,040 5美136、甲591508,850 使用面积合计3354131.5 1休闲服饰2047114233,358 2运动服饰1866114212,724 使用面积合计3913114 1家具家居163990147,510 2健身18674584,015 3美容美体5777543,275 使用面积合计408367.3 1足疗227154 122,634 2餐饮402154 217,134 使用面积合计629254 使用面积总计2027394.2 1,910,475 F5F4F3F2F1租金预测CB Richard Ellis|Page 131租金预测?根据铺位分割，项目的整体使用率为57%，与常规购物中心的使用率基137、本相符；?本次租金预测的平均租金为使用面积租金；?由于项目商业B1和F6为开发商整租，F1有部分销售面积，故本次租金测算不包含这些部分租金价格；?本次租金预测为项目初期租金价格，未来随着区域的发展和项目的成熟将有一定程度的递增，一般为3年递增5%左右。本次租金测算的依据为：?参考开发区商业租金价格及周边项目租金；?根据各业态承租能力，如购物类承租能力相对较高，餐饮、休闲娱乐类承租能力相对较低；?在项目铺位分割基础上进行；?不同楼层价格差异，楼层越高，价格越低；?项目自身产品条件对租金的影响，部分位置由于进深较深，结构较差，难以利用，导致租金下降。CB Richard Ellis|Page 13138、2?宏观情况回顾与分析?整体商业市场?基础/地块分析?市场研究?竞争分析?需求分析?项目SWOT分析?市场空白点分析?市场定位与商业主题?设计建议?商品组合建议?租金预测?附件CB Richard Ellis|Page 133商家类型品牌消费者特征进驻国内市场情况未来在国内的拓展策略?2家筹备，北京、沈阳?未来十年，在国内开20家分店选址要点物业条件对本项目的兴趣度?物业所在位置为城市的核心商圈、次核心商圈、商务区或临主干道周边有强力消费支撑，交通便利。?建筑面积40,000平方米-80,000平方米,从地下1层至地上5层,柱距8-10米。?有兴趣，如果业主愿意继续洽谈的话。对区域商业的看法对139、本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?经济技术开发区目前的商业档次较低，需要一个中档以上的百货来引领市场；?目前区域内的百货不够青春时尚，而区域内年轻人较多，所以定位不能太高，应营造青春时尚的购物环境。?本项目交通便利，项目的规模足够辐射整个开发区；?本项目的公寓由于是塔楼，核心筒都下落到商业内，对商业内部平面产生不利影响；?本项目应可按照购物中心形式操作，做出商业概念；?区域人口增加较快，经济发展也很迅速，对于商业有较好的发展空间。?本项目如果定位准确，并招商成功，未来成功的机会大，但需要养2-3年；?本项目商业应立足于经济技术开发区内的消费者。?大众群体，年龄跨度涵盖18-60岁韩国乐天140、百货百货(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 134零售商访谈商家类型品牌消费者特征国内市场情况未来在山东的拓展策略?13家，烟台、威海、东营及省内部分县级城市?有计划进入青岛、济南等中心城市选址要点物业条件对本项目的兴趣度?临主干道或者是城市的核心商圈和次级商圈；交通便利，停车比较方便。?需求的使用面积35,000平米以上，首层6米，其他层4.8米最为合适，至少保持4.5米的层高；同时停车位比较充足。?有兴趣，但是要看面积是否合适。对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?对青岛比较熟悉，开发区不了解?不熟悉，需要看过现场后才能确141、定相应的意见，但对青岛的开店意愿强烈?百货以中档为主，首先要立足于周边商圈，振华在烟台的店就是从中档开始经营，逐步过渡到中高档，目前已经是烟台档次最高的商厦，有部分国际一线品牌。?面向大众群体，年龄跨度涵盖18-60岁振华商厦百货(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 135零售商访谈商家类型品牌消费者特征国内市场情况未来在山东的拓展策略?4000多家，分布于各大城市，山东省内2家，泉城广场，青岛迈凯乐?有合适的位置就开，主要看入驻商业的档次和经营情况选址要点物业条件对本项目的兴趣度?位于成熟的商业区内；?周边的消费者比较多。?面积1000-2,500平方米?142、有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?中档消费为主，商业消费不活跃，体育服饰的销量较好；?假冒产品在本地区泛滥，对正品有很大冲击。?这个项目位置较好，位于商业中心，毗邻区政府，交通便利，可以在定位上和利群、家佳源、佳世客形成错位，以吸引消费者到此消费；?项目应该寻求一些不可替代的东西，比如某些品牌在开发区的首家店铺；?目前的购物中心业态还是以服饰为主，建议本项目以购物中心的模式运营，但招商方式应该参照百货，将相似业态放到同一个位置；?有发展商业的空间，区域内缺少购物中心。?定位要突出特色，可以略高于目前开发区的商业，但不能做到特别高端，未来消费者还是立足周边。?时尚人143、士、喜欢运动的人士NIKE，adidas,puma,Reebok 等服饰-运动用品(1)资料来源:世邦魏理仕分析百丽体育百丽体育CB Richard Ellis|Page 136商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?6家，利群、佳世客、迈凯乐、南京路、百盛等?市区内有合适的机会可以考虑选址要点物业条件对本项目的兴趣度?在一个比较成熟的商业项目中；?希望与同类品牌在一起。?使用面积500-1,500平方米?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?整体市场还需要培育，目前再开新店的空间不具备。?即使我们的项目能够给好的临街展示面，也不考虑；?与佳世客144、有较好的合作关系，不希望再开店与其竞争；?在开发区的店销售额在逐步提升。?N/A?白领和时尚人士ESPRIT服饰(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 137商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?青岛各大商场?有合适的位置就会考虑?百丽集团又新代理了一些牌子：Cat,BCBJ,妙丽，美丽宝，Mer,Vago,Nina选址要点物业条件对本项目的兴趣度?在成熟的商业项目中?购物中心单店使用面积最少80平方米?有兴趣，但要看最终招商的品牌组合、招商进度及具体定位，来决定进驻旗下哪些品牌。对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商145、业的建议?开发区商业发展速度比较慢，消费意识保守，与青岛市区有很大差距；?很多中高端消费人群都到青岛市区消费，对该区域内商业的发展不利；?消费力一般。?项目位置不错，是开发区最好的商业位置；?定位要准确，能吸引品牌商加盟，目前开发区商业需要升级换代；?本项目要做出特色，不能一味的求全求齐，一定要突出某一方面的特色，才能把项目做起来；?项目必须扎根眼前，立足现实，要定位准确。?建议以中档为主；?主要还是来自于开发区的消费者。?由于有很多代理的品牌，目标客群以大众消费为主百丽集团鞋类(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 138商家类型品牌消费者特征进驻146、青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?阳光百货、佳世客、百盛、麦凯乐、海信广场等?市区有合适位置就考虑选址要点物业条件对本项目的兴趣度?地理位置要好，交通状况好，停车条件比较好；?商场的定位不要太高；?商场的客流量比较大，涵盖市场上的主流品牌；?位于首层，与服饰和鞋类业态相邻；?营业面积80平方米(包括8-10平方米的库房面积)；?标准层高2.8-3米；?有良好的展示面，面宽在8-10米；?有网线和电话线路?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?目前市场消费力、消费观念都不行，需要培养，未来开发区的发展趋势是好的，对未来市场比较有信心。但目前肯定不去，看过黄岛佳士客，但147、是也没进，整体市场不成熟，不能支持品牌的消费；?2年以后有好的项目，可以考虑进入开发区。?本地开发商做商业可能欠缺经验，可能没有耐心长期培养商业。如果考虑本项目，也是等项目成熟以后，还要看项目的整体定位，目前即使给优惠条件也不会考虑。?以中档为主；?主要面对周边的消费者。?中高收入群体ECCO鞋类(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 139商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?市区主要百货公司：利群、佳世客、百盛、麦凯乐、维客等?有合适的位置就会考虑选址要点物业条件对本项目的兴趣度?位于购物中心或百货内，周边有成熟的社区，交通148、便利、治安良好。?在购物中心，每个单店的面积最少400平方米；?对购物中心的兴趣比百货高；?预计每个品牌的营业额都能够达到500万/年；?营业额低于300万的不会进；?整个商业比较成熟，有其目标客群存在；?有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?目前的商业不够活跃，未来发展趋势良好，如果有好的业态出现，档次定位足够高，可以考虑开新店出来，但整个项目要经过公司考评，取决于招商品牌落位情况和招商情况而定。?项目的位置可以考虑，需要看品牌落位及招商进度来做决定。?可以略高于目前开发区现有的商业，但高档定位比较难招商。?年轻时尚客群Best Seller Group服饰(1)资149、料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 140商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?主要百货商场内，利群、百盛、麦凯乐、维客等?成熟的项目、有合适的位置都可以考虑选址要点物业条件对本项目的兴趣度?客流量大，周边有成熟的社区，交通便利、周边有大学比较好。?休闲服使用面积单店80-100平方米，女装单店在150平方米左右。?黄岛明年可能项目好还有计划，今年已经没有计划了。对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?目前几家店的销售还可以，对市场还比较乐观；?大学和工业园内的年轻人消费不高，对休闲装比较认可。?位置不错，如果定位150、合适，招商进展顺利，明年可以考虑本项目。?年轻时尚?偏年轻化的大众人群佐丹奴服饰(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 141零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?青岛佳世客、黄岛佳世客、阳光百货、颐和国际，共4家?市区CBD选址要点物业条件对本项目的兴趣度?主要商务区、商业区、高档社区以及交通枢纽都会考虑开店；?展示性好，对周边环境、商务氛围和人口收入的要求比较高，有适合的目标消费群体，客流量大；?周边有大量外资企业或时尚公司，能接受咖啡文化的人群。?需求面积：150平方米（使用）；?供水管径不小于DN=32mm，水151、压不小于0.3 Mpa且不大于0.5 Mpa；?最好能在租赁场地内设洗手间，排污接口管径不小于110mm；?在租赁区域指定位置提供一个排水总接口，接口管径不小于110mm，及六个排水口，管径为50mm；?在租赁区域之外墙设置排风口（400mm800mm，1个）和空调的新风口（400mm800mm，1个）。?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?区域商业并不是很成熟，消费意识还没有达到市区的水平；?目前在黄岛佳世客的店与市区的店销售额差距很大，不具备再开新店的条件。?在佳世客对面，位置还是不错的；?由于各品牌商在开发区销售不佳，招商会有难度。?N/A?多集中在商务消费152、也包括外籍人士、年轻时尚人群，客单价20-30元/人。星巴克咖啡(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 142商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?3家店，都是加盟店?无特别计划，位置好可以考虑，以加盟店为主。选址要点物业条件对本项目的兴趣度?位于客流量大的地区，交通便利。?使用面积150-200平方米；?电量应不小于120KW；?供水管径不小于DN=32mm。?有兴趣，以加盟店为主对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?考察过黄岛，人气一般，以中低档消费为主?项目在开发区商业区内，有商业氛围，周边有办公人群和购物的人153、群；?位置可以考虑，需要看图纸并到现场考察后决定。?建议定位中档；?面对开发区的消费者。?情侣、商务人士、年轻女性、写字楼人群两岸咖啡咖啡(1)资料来源:世邦魏理仕分析零售商访谈CB Richard Ellis|Page 143零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?市区6家店，关闭过3家?好的位置都可以考虑选址要点物业条件对本项目的兴趣度?主要选择三类区域，居住区、办公区和商业区；?关键看人流量，客流量能够不低于2-3万人/天?商场规模比较大、形象好。?使用面积400平米左右，最好在1层，如果不在1层，1层的面积不能少于160平米；?甲方提供电容量250KVA的154、变电设备，三相五线380/220V、50赫兹，每年800,000千瓦时的平价电量指标，接入乙方配电柜指定位置并安装乙方独立计量电表；?甲方提供管径为50mm的独立进水管及水表，供给餐厅每月750吨用水量平价指标；?甲方提供给乙方150mm排水管一根，或100mm排水管两根，与足够容量的隔油池连接；?甲方提供给乙方150mm排污管一根，并就近接入足够容量的排污化粪池；?甲方提供红线外垃圾房一个（面积为3.5平方米，高2米），有水有电设备；?甲方提供接通电话一部，用作用户电报传真及电脑终端站，包括市内及长途电话线；?甲方提供物业屋顶上约50平方米场地给乙方放置室外机组（包括空调机、制冷机组、排烟设155、备等），并保证提供室外机正常运转所需的散热，回风空间；?甲方提供合适的空间供乙方单独使用以放置排油烟风井（净空500MM*1200MM）。?有兴趣，可以及时沟通对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?开发区的人口较少，商业区平时人少，周末较多；?现有3家肯德基生意一般，竞争激烈。?开发区一直没有麦当劳店，本项目的位置很不错，是长江路上较好的商业地段；?餐厅的主入口必须在长江路上。?中档为主，大众消费比较有市场，最好能针对目前的商业有所突破；?以5岁-45岁的人群为主，60%以上为儿童和女性，外籍人士占较大比例。麦当劳快餐(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard El156、lis|Page 144零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?2家，王朝大酒店、丽晶大酒店?希望在CBD，或星级酒店内发展选址要点物业条件对本项目的兴趣度?一般要求在CBD或豪华酒店内，周边有大型写字楼或者高档住宅支撑，对于商务消费要求比较高?清水一般要求800平方米左右，现在增加了铁板烧，面积最大2000平方米也能接受，需要满足中餐厅的水电煤气的要求。?有兴趣，可以在招商时洽谈对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?开发区餐饮市场不容忽视，消费力可以接受?位置较好，有发展空间；?关键看合作方式，目前纯租赁的方式不想考虑，加盟店或与开发商合作的157、方式比较好。?建议面对当地中高收入消费人群。?商务消费人群清水餐饮(1)资料来源:世邦魏理仕分析清水日本海清水日本海CB Richard Ellis|Page 145零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?1家，福州路?主城区内选址要点物业条件对本项目的兴趣度?选址要求在市区内，接近政务机关和高档办公区；?独栋建筑最好，商业网点也可以接受?面积在3000平方米,在一层有较大面积的大厅；?电力要求在500kw；?上下水管径100mm；?配备至少50个停车位。?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?开发区大型中餐的生意还可以；?公司目前重点158、在青岛市区，无精力考虑开发区。?位置不错，但高楼层不能接受，最好是独栋建筑或一楼有大厅。?N/A?商务宴请的客人，政府官员，公款消费人群俊龙高档中餐(1)资料来源:世邦魏理仕分析俊龙海鲜鲍翅俊龙海鲜鲍翅CB Richard Ellis|Page 146零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?1家，城阳区?今年在青岛东部再开一家店选址要点物业条件对本项目的兴趣度?商业区、韩国人聚集区?需求的面积在500平米左右，楼层越低越好，配套有餐饮条件。?没有兴趣，目前资金有限，只想在青岛东部开店。对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?韩国料理有市场，消费能159、力不错。?不了解?N/A?韩国人和喜欢吃韩餐的中国人韩一馆韩国料理(1)资料来源:世邦魏理仕分析韩一馆韩一馆CB Richard Ellis|Page 147零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?3家，有一家在开发区?在青岛市区还有开店计划选址要点物业条件对本项目的兴趣度?商业区的商业网点或高收入人群聚集区。?面积200-300平方米左右，首层能临街商铺最佳，具备餐饮条件。?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?西餐消费顾客不多，市场一般。?N/A?N/A?针对商务人群，中档的商务客人爵士西餐(1)资料来源:世邦魏理仕分析爵士牛排爵士160、牛排CB Richard Ellis|Page 148零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?1家店，李村维客?计划在东部开新店选址要点物业条件对本项目的兴趣度?主要商务区、商业区、高档写字楼和大型商业，交通便利，展示性好，对环境、商务氛围和人口收入的要求比较高。?需求面积在150平方米左右，水电配套。?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?目前区域消费者消费能力差，对现代时尚的生活方式接受度较低。?佳世客在开发区的生意都很一般，不看好本项目。?N/A?中档以上消费者，以公司白领为主面包新语面包，糕点房(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB161、 Richard Ellis|Page 149零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?8家，2家在开发区利群内?有继续拓展计划，看项目而定选址要点物业条件对本项目的兴趣度?位于繁华的商业区的中高档百货、购物中心，也可选择年轻时尚人群聚集的繁华商业街街铺，周边交通便利，公共交通发达，中档以上商业。?使用面积100平方米（使用面积）；?最好临近珠宝；?项目的整体定位要好。?有兴趣，看合作条件对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?黄岛的2家店销售很一般，和青岛市区无法比，该区域消费能力有限，市场还不成熟，东北人较多；?不能放高档表，单只价格在3000162、以下的可以。?项目的位置不错，关键看定位和品牌组合；?如能像南京路自营店一样，在临街有较好的展示面，可以考虑。?可以做到中偏高档，但是特别高档不敢想象；?本项目应该立足本区域的消费者。?中高端商务人群亨得利手表(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 150零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?1家，阳光百货内?今年在海信广场还有一家店，未来3年内在青岛都不会开店选址要点物业条件对本项目的兴趣度?繁华商业区，中高档百货或购物中心内?面积最小100平方米，一般200平方米左右，有水电配套?海信店只有100平方米，主要以外卖为主?没有163、兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?该区域目前消费意识等方面还很不成熟，没有合适的消费人群，所以不考虑。?项目周边人也不多，商业相对不太成熟，一般不会和商业项目一起培养市场，更喜欢选择成熟商圈的成熟项目。?N/A?情侣、年轻女性、周边写字楼人群、高档百货公司的消费群体哈根达斯冰淇淋(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 151零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?3家，阳光百货、利群、维客?没有具体计划，区位好的区域愿意迅速拓展选址要点物业条件对本项目的兴趣度?位于商业中心或商务中心；?客流量大或周边人164、口密度高的地点；?中高档的物业，临主路；?周边消费人口10万以上；?日均客流量在20,000人/天以上。?面积最小100平米，300平米左右比较合适；?只要一层临街位置；?净高最小3米；?电量最小60KW；?采用纯扣点的方式，不接受纯租金的方式。?有兴趣，但要看未来的整体规划对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?该区域商业氛围不浓，香江路利群店销售一般，但看好开发区发展前景，愿意继续拓展新店。?本项目的区位条件不错，在长江路上展示面好，关键看未来的整体定位是否合适屈臣氏。?定位面对中等收入偏上人群；?以开发区居民为主要消费者。?年轻人，中高档社区群体、商务客群，需要冲动性购165、买的人群屈臣氏个人护理用品店(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 152零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?3家，阳光百货、巴黎春天、百盛?可以考虑高档百货和购物中心选址要点物业条件对本项目的兴趣度?首先考虑省会或GDP排名首位的城市；?城市高档商业区/高档商务区；?位于高档物业内；?同档次品牌已经进入的城市。?最好位于首层，有良好的展示面；?与同类品牌为邻；?使用面积120-200平方米。?没兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?消费力还达不到周生生的开店要求?N/A?N/A?时尚高收入人士周生生珠166、宝(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 153零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?5家，百盛、利群等百货公司?在青岛有合适的商业都可以开选址要点物业条件对本项目的兴趣度?首选百货公司和购物中心。?旁边有同等档次的品牌，如金狐狸、皮尔卡丹等。?如果本项目非常有特色的话，可以考虑，但是最重要的是同等品牌的进驻。对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?开发区商业气氛渐浓，是聚客的地方；?有部分中高端商务人群，但消费市场不活跃。?项目目前所在的区域商业气氛不是特别浓，项目本身位置较好；?比较关心未来的定位和后续的经167、营能力。?N/A?商务人士，政府官员，白领卡尔丹顿服饰(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 154零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?2家，阳光百货和海信奥运店?主要看是否有高档业态出现选址要点物业条件对本项目的兴趣度?N/A?面积100平方米左右?没有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?对这个区域不是特别了解。?N/A?N/A?成功的商务人士黄金熊男装(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 155零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略168、?5家，佳世客、麦凯乐、百盛、阳光百货、巴黎春天?未来主要在青岛市区发展新店选址要点物业条件对本项目的兴趣度?主要还是在CBD和高档百货公司内?N/A?没兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?开发区佳世客的店，目前销售不理想，但销售额在逐步提高；?由于品牌定位问题，在该区域内一家店足够了。?位置不错，有机会做出好的项目来?N/A?商务人士，时尚人士新秀丽箱包(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 156零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?2家，巴黎春天、海信奥运店?暂时无选址要点物业条件对本项目的兴趣度169、?N/A?只考虑高端商业，且需要和其它奢侈品牌在一起，如：Armani Collection,Hugo Boss,Mont Blanc，Bally等。?无兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?作为奢侈品服饰品牌不会考虑到黄岛开店，一般只会在城市最高端的购物中心出现，不会在各个区域内普及。?不了解?N/A?奢侈品?高档商务人士登喜路男装(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 157零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?2家，巴黎春天、阳光百货?视青岛高档商业的开发情况而定选址要点物业条件对本项目的兴趣度?N170、/A?进驻的基本也是唯一条件就是旁边有类似品牌的进驻，最低不得低于paul&shark?租期不低于5年，租金或纯扣点的形式，不接受保底，扣点最高12。?没兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?N/A?N/A?N/A?成功、商务人士雅格狮丹服装(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 158零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?主要的百货公司内，以中档为主?有继续拓展的计划选址要点物业条件对本项目的兴趣度?N/A?面积100平方米左右；?希望扣点的方式20%以上。?有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本171、项目发展商业的建议?目前看来以中档消费为主，在开发区JUSCO内现有店面销售额一般。?位置较好，对购物中心的业态类型比较感兴趣，如果条件合适，可以考虑；?目前佳世客的店铺为代理商经营，本项目如果定位较好，可以考虑公司开直营店。?希望定位有特色?比较广泛红领男装(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 159零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?主要百货公司内，阳光百货、巴黎春天、百盛、利群、麦凯乐等?有继续拓展的计划选址要点物业条件对本项目的兴趣度?客流较好的百货公司或购物中心?面积150平方米，流水倒扣的方式合作。?可以考虑对区172、域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?目前有一家店由代理商在运营，整体看来是以中低收入消费群体为主的区域。?位置不错，希望定位准确。?N/A?不限皮尔卡丹皮具、服饰(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 160零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?主要的百货公司内?有继续拓展的计划选址要点物业条件对本项目的兴趣度?百货公司?面积100平方米，希望采用扣点的方式。?有兴趣对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?从现有代理商经营的店铺的销售来看业绩较好，有一定消费力。?主要看未来的定位和后期运营。?173、N/A?年龄25-55岁的人士乔治白男装(1)资料来源:世邦魏理仕分析CB Richard Ellis|Page 161零售商访谈商家类型品牌消费者特征进驻青岛市场情况未来在青岛的拓展策略?N/A?在青岛市区有开店计划选址要点物业条件对本项目的兴趣度?3公里内有60-100万人口；?交通可及性高（交通主干道路、轻轨附近；?人流量大的成熟商圈（以人、车流量；该区域商店总面积；营业额等定义）；?大型卖场聚集处，目的性购物消费愿意前往的交通节点。?租赁使用面积2000平方米；?楼层需在低楼层；地下1层、或1楼、或2楼；?层高5.4M、梁下净高4.4M、灯下净高3.6M；?楼面荷重600KG/M2、部分区域1000 KG/M2；?柱距；主卖场部分需在8 M以上；?自动走道；必须有2组自动坡道连接上下楼层及停车场，用以垂直运输；?停车位；300个以上；?货梯；一部独立货梯，载重2吨；?电量要求；120VA/M2（含空调用电量）。?暂时无兴趣，要先在青岛市区开一家店对区域商业的看法对本项目商业的看法对本项目发展商业的建议?N/A?N/A?N/A?中高档定位，人均消费额200元?偏重于女性与家庭消费特力屋家居(1)资料来源:世邦魏理仕分析