1、西安东方国际中心项目定位报告西安东方国际中心项目定位报告2015年5月西安商业市场分析1u西安商圈分布u西安商圈分析u钟楼商业背景u钟楼商业小结西安商圈分布关键词：城南核心商圈，双地铁（2、3号线）、长安街主要商业：军区军人服务社、宜品世纪金花、百盛、沃尔玛、百汇、豪邦购物广场、雁塔新天地等各种大小商业。即将建成的金莎（原小寨工人俱乐部）、总建面131697，底商1-6层，其中6层设有影院；华旗国际广场，总建面8万，1-6层租给金鹰做高端商业，租期15年。商业状况：聚集了低、中、高端商业层次，商业氛围浓厚！历史悠久；聚集了22所普通高校、12所民办院校、55家科研院所，是青年一族的理想购物去处2、。小寨商圈关键词：钟、鼓楼、城市双核心（商业、行政）、铂金地段、双地铁（2、6号线）、成熟商圈。主要商业：世纪金花、中大国际、中汇百货、开元商厦、民生、百盛、国美、苏宁、兴正元等。商业状况：国际国内一、二线高端品牌聚集区！青年流行元素聚集区，商业繁华，历史积淀深厚。发展几近饱和，开发潜力殆尽，主要以大商场为主。钟楼商圈关键词：高新开发区、CBD核心区、成熟、双地铁（3、6号线）主要商业：世纪金花、金鹰百货、卜蜂莲花、华润万家商业状况：高新区由于世纪金花、金鹰国际等高端商业的进驻，提升了高新板块商业的品质，也带动和影响了以世纪金花、金鹰百货为核心的高新商业大圈层的形成。特别是唐延路南北沿线，商业3、大布局逐渐拉开！以卜蜂莲花、华润万家，为代表的商业大卖场抢滩登陆布局唐延路沿线；以旺座国际城、好望角等众多地产品牌对旗下商业环境品质的倾力打造，以及加大对商业的招商力度，其消费人群剑指中高收入的白领一族！未来唐延路与科技路十字还将形成具备人防工程的大型综合商业区。高新商业再度升温、发力！高新商圈关键词：大雁塔、曲江新区主要商业：大雁塔北广场、大唐不夜城、新乐汇、银泰百货、华润万家、国美电器、大唐芙蓉园、唐城墙遗址公园、曲江寒窑遗址公园、秦二世遗址公园等。即将投入运营的大型商业：秦汉唐、金鹰百货商业状况：大雁塔商圈，兴起于文化产业开发区，商业借助大雁塔历史人文景区，旅游业、餐饮业相对较多，其它商4、业暂未成规模，商业氛围还不浓厚。但随着曲江银泰国际购物中心、秦汉唐、金鹰百货的建成，曲江大商圈格局逐渐形成。曲江银泰国际购物中心大唐不夜城曲江商圈关键词：大明宫遗址公园、市行政中心主要商业：世纪金花、沃尔玛、人人乐、华润万家、国美、苏宁、民生家家福购物广场、第五国际、赛高国际街区等。即将投入开发的大型商业综合体：阳光新业与西安北关村达成合作意向，将城中村的老旧商场进行改造，项目将改造成当地的一座大型商业综合体。商业状况：随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，城北区域发展迅速，商业主要集中在凤城一路和凤城五路中间。经开商圈关键词：兴庆公园、批发市场主要商业：华润万家、易5、初莲花超市，胡家庙综合批发市场、康复路批发市场、及轻工市场以及众多沿线分布的各类门面店。商业状况：借助近几年来城东区域的发展，城东商圈内的商业发展的有声有色。虽然较泉石其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、和较为完善的生活配套以及便捷的交通路网让区域的商业发展逐年攀高。城东商圈作为一个区域商圈，发展迅猛，前景看好。城东商圈钟楼商圈 门店平均租金约600元左右小寨商圈 门店平均租金约350元左右高新商圈 门店平均租金约300元左右城西商圈 门店平均租金约150元左右城北商圈 门店平均租金约150元左右曲江商圈 门店平均租金约150元左右城东商圈 门店平均租金约200元左右钟楼、小寨商圈6、市场形成较早，商业繁华、市场成熟度高，东大街由于改造拆迁导致商铺位稀缺，钟楼商圈门店租金最高；城北商圈、高新商圈、曲江商圈真正形成时间晚，但有了高端商业的带动，起步很快，租金水平一路走高！城西商圈因特色不明显，业种散乱，业态定位较低，建筑低矮破旧，聚集的单位及人口较多，拆迁难度较大，长期处于低租金状态。商圈总汇钟楼以服务与中高档消费人群和国外旅游者为主要目标，通过引进全国知名品牌，形成以钟楼为核心商圈的百货店、专卖店、专业店高度集聚的时尚购物区。钟楼商圈商业环境分析20042020西安市商业网点发展规划指出将城内以钟楼为核心打造成为“以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的【古城商业文化中心】”7、。钟楼商圈作为西安城市中心级，西北区域最具影响力的商圈占有举足轻重的作用，目前西安市皇城复兴计划和整体改建步伐的推进，西安钟楼商圈将面临新的契机。钟楼商圈背景分析【钟楼商圈商业环境分析】钟楼商圈作为古城商业文化中心，目前以钟楼为核心，形成东大街西大街北大街南大街的全景式发展格局钟楼商圈背景分析东大街东大街对传统商业网店设施进行改造，改造建设骡马市步行商业街、炭市街水产品一条街、尚朴路通讯产品一条街；在西安饭庄以东，端履门十字等处新建34个大型商业设施；继续完善开元商城、世纪金花、民生百货，西安饭庄，老孙家泡馍和在建的恒隆广场、苏宁广场、安同国际城等知名商业企业的服务功能，形成特色商业街，精品百8、货店，专业店、旅游纪念品商店和老字号餐饮店为主的西部第一商业繁华购物街区。钟楼商圈商业环境分析西大街规划建设西大街商贸旅游商业街，新建56家大型综合性商贸设施为契机，带动西大街商业快速提升；巩固传统老字号经营，改造城隍庙市场，新建西大街回坊清真食品商业一条街及其周边地区形成以传统食品和商品，民族餐饮，特色旅游纪念品为主，以珠宝饰品字画，古玩，雕刻，工艺品等为辅的风味美食区和特色购物区，建成具有浓郁民族旅游特色，接轨国际市场的旅游商贸商业街。钟楼商圈商业环境分析南大街不断充实提高南大街现代高尚消费的商业氛围，在完善南大街百货店，专业店以及金融机构、商务会所、星级饭店服务特色优势的同时，在其周边地9、区形成以西式酒吧，咖啡屋，娱乐房、休闲吧为主体的休闲观光区。钟楼商圈商业环境分析北大街进一步填补北大街商业设施，引入品牌商业企业进驻，在北大街中段和靠近钟楼地段新增34个有规模，有档次的大型商业设施，使北大街成为体现西安现代商业文明消费场所的新亮点钟楼商圈商业环境分析钟楼商圈从商业气氛和发展格局上来讲有其发展的断后性，目前钟楼商圈“以钟楼为核心、东大街至大差市、西大街至桥梓口、北大街至北大街十字、南大街至南门”为钟楼商圈核心范围，其表现为南大街至南门全线飘红，西大街至桥梓口以西、北大街至北大街以北商气下降，而东大街至大差市以东略有下降，因其距离较近，仍属繁华商圈区域。钟楼商圈小结区域竞争分析210、u区域竞品分布u区域商业项目分析u区域写字楼项目分析u市场分析结论区域商业、写字楼分布区域商业分布序号项目名称地理位置体量&业态售价（元/）面积（）备注1万达新天地城内东大街与和平路交汇处总建面6.77万平方米，1-3层商业，4-11层精装公寓，综合体项目20000-150000/售罄2唐人街步行街城内西大街368号总建面140000平方米，聚购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲五大业态于一身的大型复合商业地产项目5980050-300目前招商阶段3珠江时代广场环城南路东段336号（南门外长安国际斜对面）总占地26.672亩，总建筑面积150504平方米。集国际级高端购物中心，国际级酒店式公寓和顶级写11、字楼为一体25000/4骡马星时代城内骡马市步行街南口总建筑面积约26000。1-4层定位为精品服饰购物广场，5-8层为四星级标准酒店10000-60000面积30-300全款97折，按揭98折5皇城一号城内解放路民乐园民生百货南侧总建筑面积20713.20，商业建面2941.34，临街旺铺25席5000050-600全款98折，按揭首付50%6民乐新都会城内解放路39号总建筑面积50000余平方米，共四层，10000平方米超大独立底铺组成，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的仿古风格综合性商业中心1880050-2407安同国际生活城西安饭庄东侧负2-3层为停车场负1层潮流时尚街吧1-3层为国际12、知名品牌，4-6层为酒店KTV，7层为长安大剧院4000015-200区域未运营商业分析项目名万达新天地开发商西安万达商业广场有限公司物业形态综合体/购物中心占地面积15000平方米建筑面积6.77万平方米销售均价15000元/平方米项目地址城内东大街与和平路交汇处项目概况总建筑面积约6.77万平方米，由精装公寓和商业裙楼组成（临街旺铺+餐饮金街），将拥有品牌旗舰店、步行街，精装公寓等多种商业形式与业态，集商业、居住、办公、购物、休闲、商旅等高端功能于一身，东大街新的地标建筑项目共11层，1-3层商业，4-11层精装公寓；一、二层：时尚精品店；三层：餐饮。商业街规划8米开间区域未运营商业分析项13、目名唐人街步行街开发商西安润德房地产开发有限责任公司物业形态商业街商铺占地面积33333平米建筑面积140000平方米销售均价16000元/平方米项目地址西安市西大街368号项目概况项目规划设计采用四大块围合式布局手法，通过空中走廊，将A、B、D从三层以上贯通，呈现空中地面交织的立体步行街，中心文化演艺广场与外部城市广场遥相呼应，特色街区与特色商铺辉映，唐风古韵与现代商业观念交融，形成集商业购物、旅游观光、文化体验、时尚展示四位一体，商业街区聚购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲五大业态于一身的大型复合商业地产项目区域未运营商业分析项目名安同国际生活城开发商陕西安同实业发展有限公司物业形态综合体/购物14、中心占地面积21333平方米建筑面积130000平方米销售均价40000元/平米项目地址城内西安饭庄东侧（东大街中段项目概况安同国际生活城占地30亩，已批建筑面积10万余平方米。其中具有各国风格情调的商场6万余平方米，有五星级以上酒店一座，还有地标性建筑“西安音乐厅”。该建筑的外立面为仿唐式风格，并建有休闲广场，文化走廊等大型市政休闲设施地下1、2层：停车场地下1层：潮流风尚街吧1-3层：国际知名品牌4-6层：酒店KTV7层：长安大剧院区域未运营商业分析项目名骡马星时代开发商西安方正置业有限公司物业形态商业街商铺占地面积3000平方米建筑面积26000平方米销售均价30000元/平米项目地址城15、内骡马市步行街南口项目概况骡马星时代东西向长约60米，南北向长约50米，规划总用地面积约为5亩，总建筑面积约26000。最高建筑高度为40米，其中地上建筑规划为8层。1-4层定位为精品服饰购物广场，5-8层为四星级标准酒店区域未运营商业分析项目名皇城一号开发商陕西裕华房地产开发有限公司物业形态住宅底商/社区商铺占地面积1512平方米建筑面积2941平方米销售均价50000元/平米项目地址解放路与东二路交汇处东南角项目概况皇城壹號西接省市政务文化圈，西南与钟楼商圈遥相呼应，东北与长乐商圈接壤，都城政务要地，位置显赫，堪称蕴藏商机与社交机缘的风水宝地。皇城壹號总占地1512，总建筑面积20713.16、20，其中公寓建面16216.45，商业建面2941.34，地下车库面积1555.41。地下停车位为47个，共享裕朗国际大厦地下停车位临街旺铺25席，商铺可自由分割区域未运营商业分析项目名民乐新都会开发商陕西解放商贸广场有限公司物业形态综合体/购物中心占地面积6.6亩建筑面积50000平方米销售均价18800元/平米项目地址城内解放路39号（解放路与东新街什子东南角）项目概况一期开发5万平方米，二期预备开发15万平方米，现开发建设的项目一期总建筑面积50000余平方米，共四层，由临街门面房，裙楼区，室内商业区，10000平方米超大独立底铺组成，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的仿古风格综合性商业17、中心。区域未运营商业分析项目名珠江时代广场开发商西安珠江投资有限公司物业形态购物中心占地面积26亩建筑面积150504平方米平方米销售均价25000元/平米项目地址环城南路东段336号项目概况项目地处西安核心区南门广场，是集国际酒店式公寓(6-15层)，还有八万平米的世纪金花西北最大规模旗舰店(-1-5层)包含有高档精品店、百货、餐饮、超市等多元化商业体区域未运营商业分析项目名庙街开发商陕西鼎诚置业有限公司物业形态商业综合体面积区间建筑面积3万多平米平均租金280元/项目地址大东门西北角项目概况庙街是集吃、喝、玩、乐、游为一体的休闲MALL，以休闲娱乐为主题，多种商业模式复合经营，借助东大街成18、熟的商业氛围，汇集众多人流、物流、资金流，打造完美的消费市场产业链；项目-2层为停车场，-1层到3层为商铺，4层和5层为办公写字楼，6层为配电室；商铺只租不售，且全部为整层出租，不分割出租仿古建筑，整个建筑呈“L”状区域未运营商业分析序号项目名称地理位置体量&业态平均租金（元/平米）1中大国际西安市南大街30号中大国际是一座集5A甲级智能化写字楼、世界名品购物广场、商务会议中心、餐饮设施于一体的综合性高尚物业5502银泰百货西安西大街48号共七个楼层，主要经营项目为化妆品，珠宝名表，皮鞋皮具，精品男装，女装，运动休闲，家居用品，童装玩具；项目地下拥有600个停车位的大型停车场3803民生百货（19、西大街）碑林区西大街偏东段路北项目面积为13万，-1层-6层共7层商业，以健身广场、品牌服饰、箱包及家居为主4004西大街百盛西大街广济街交汇处项目以珠宝、箱包及品牌休闲服饰为主，为百盛旗下综合性商业购物中心4505世纪金花碑林区西大街1号钟鼓楼广场引进世界顶级品牌，拥有雅诗兰黛、SK、兰蔻、杰尼亚等60余个世界顶级品牌专营权及15万余种商品。5506民生国际（北大街）西安市北大街28号项目位于钟楼国际大厦一期，是集奢侈品、精品、中高档百货为主3007大洋百货西安市北大街118号项目营业面积约3.2万，集餐饮、化妆品、珠宝、男女休闲运动服饰为主的综合性消费商场2608咿呀BOX西安市东大街南新20、街2号(近端履门)项目面积约3万，地处东大街黄金地段，以“BOX式理念”独辟蹊径，“个性化购物”的前沿消费理念。2809开元商城西安市钟楼南大街与东大街交汇处集购物、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城55010东大街百盛西安市东大街239号运营面积2万，1层为品牌箱包.2、3层为男女服饰，4层为超市38011民乐园万达广场城内解放路与东新街交汇处西安民乐园万达广场由15万万达广场与14余万万达精品住宅和公寓集合而成360区域运营商业分析用统一收银扣点模式折算出平均租金项目名中大国际开发商陕西中大国际大厦有限公司物业形态综合体/购物中心占地面积/建筑面积2.7万平方米租金均价21、550元/项目地址西安市南大街30号项目概况中大国际是一座集5A甲级智能化写字楼、世界名品购物广场、商务会议中心、餐饮设施于一体的综合性高尚物业。可同时提供商务办公、会议、购物、邮局、餐饮美食、健身、美容美体等全方位综合配套服务。其中G、1、2、3层名品广场，以世界名品店中店的形式，向西安消费者推介世界众多紧随时尚潮流的顶级消费品牌；5-8层为商务办公区，可提供全面的商务服务区域运营商业分析项目名银泰百货开发商银泰集团物业形态购物中心占地面积20余亩建筑面积10万平均租金380元/项目地址西安市西大街48号项目概况项目位于西大街，是以百货零售业为主营业务的百货零售中心，雄踞西大街东段起始位置，22、座南朝北，三面临街，与鼓楼广场遥相呼应，并有地下人行通道、鼓楼地下停车场互相贯通。共七个楼层，主要经营项目为化妆品，珠宝名表，皮鞋皮具，精品男装，女装，运动休闲，家居用品，童装玩具；项目地下拥有600个停车位的大型停车场。区域运营商业分析项目名民乐园万达广场开发商西安万达商业广场有限公司物业形态综合体/购物中心占地面积114958平方米建筑面积300000平方米平均租金360元70元/平米项目地址城内解放路与东新街交汇处项目概况西安民乐园万达广场由15万万达广场与14余万万达精品住宅和公寓集合而成，含国际商业集群与新都市主义高档住宅区域运营商业分析项目名民生百货开发商西安民生集团股份有限公司物23、业形态购物中心占地面积/建筑面积13万平米平均租金400项目地址碑林区西大街偏东段路北项目概况-1F新生活超市、艺术影楼、女子美容健身广场1F珠宝首饰、化妆品、名表廊、名品箱包、.烟酒名茶、精品鞋区2F内衣、美容院、手机广场、.儿童世界、妈咪用品、总服务台3F仕女装、淑女装、少女装M、.饰品4F名牌西装、男士休闲装、运动休闲系列5F大小家电、数码天地、影音天地、办公用品6F、7F名品家具、床上用品、工艺礼品、.纺织面料区域运营商业分析项目名世纪金花开发商金花股（集团）份有限公司物业形态购物中心面积区间21800建筑面积5.7万平均租金550项目地址碑林区西大街1号钟鼓楼广场项目概况引进世界顶级24、品牌，拥有雅诗兰黛、SK、兰蔻、杰尼亚等60余个世界顶级品牌专营权及15万余种商品。区域运营商业分析1F:国际知名服装、精品服饰、名表、化妆品、珠宝等。2F：时尚男装、女装、童装、运动服饰、家电、数码产品等。拥有品牌有Dior、ONLY、周大福、GUCCI、雷达、BOSS、Lee等项目名开元商城开发商西安解放集团股份有限公司物业形态综合购物中心面积区间/建筑面积10.3万平方万平方米米平均租金550项目地址西安市钟楼南大街与东大街交汇处项目概况1F家居饰品日用百货中西药品保健用品等2F珠宝首饰足金饰品铂金饰品、箱包皮件等3F电视机摄像机影碟机音像制品通讯器材4F西装领带男式西裤、羊毛纱等男式服25、饰5F女士西装女职业装女士时装等女士服饰招商后同一管理经营区域运营商业分析项目名咿呀BOX（东方之星）开发商华安集团物业形态综合购物中心面积区间建筑面积3万平米平均租金260项目地址碑林区东大街南新街2号(近端履门)项目概况项目位于新城区南新街2号东方之星商厦咿呀BOX位于钻石级购物区钟楼商圈的显要位置，地处东大街黄金地段，以“BOX式理念”独辟蹊径，推出了“个性化购物”的前沿消费理念。-1F:国际知名快餐店、运动服饰1F：国际名品、珠宝首饰2F：特色女装3F：男女休闲服饰、商务休闲装4F：仿真饰品、腕表、精美挂件5F：百变数码天地、婚纱摄影6：时尚酒吧、KTV区域运营商业分析项目名大洋百货开26、发商大洋百货集团物业形态综合购物中心面积区间/建筑面积3.2万平均租金250项目地址西安市北大街118号项目概况项目共5层1F：主要为小吃和土大力、味千拉面、小天鹅火锅等餐饮主力店；2F：经营化妆品、鞋、包、珠宝等3F：经营少女装、配饰等；4F：少女内衣、女服等5：主营运动、休闲男装区域运营商业分析项目名百盛(东大街)开发商马来西亚金狮集团、立丰集团物业形态综合购物中心面积区间建筑面积2万万平均租金380项目地址西安市东大街239号项目概况1F：经营多种品牌的男女皮鞋、箱包等。针织商场；2F：则是百盛的主打区，有著名品牌女装藤氏、THEME、U2、MISSK、天马、淑女屋、蝴蝶人等，既有职业装27、又有休闲装3F：主要经营男士正装、休闲装及运动用品。有观奇洋服、法派、顺美、威可多、邦纳斯、汤尼威尔、苹果、鳄鱼、圣大保罗、阿迪达斯等。4F：超市区域运营商业分析在售商业销售价格：区域商业售价在10000-50000元/平米之间面积区间：在30-150平米之间运营商业租金：商业租金在260-550元/平米（此价格不包含门店价格，仅为正在招商项目总体平均租金）物业费：约在8-12元之间商业体量：区域商业均在1-4层之间，部分项目设有地下1层商业商业业态：多以品牌服装店、银行以及餐饮娱乐为主小结2015年，目前城内商业项目较多，但缺乏高端品质产品，为本项目发展高端商业提供了机遇城内多为传统百货形式28、的商业，且商业形式较为单一，缺少大型商业综合体，同时缺少可售商业。区域写字楼分布区域在售写字楼分析序号项目名称地理位置体量&业态价格（元/）面积区间（）1皇城国际城内新城广场东南角总建面33177平方米，集商业、写字间、酒店公寓7600元100-2202名流天地城内北大街59号总建面17000平方米，地下一层，地上八层，写字间部分3-7层，其中3层4层只出租，单层2300平方米的超大空间，格局方正6800元120-210区域在售写字楼分析项目名皇城国际开发商陕西百柯物业有限责任公司物业形态写字楼占地面积2666平方米建筑面积33177平方米销售均价均价7600元/平方米;最低价6150元/平方29、米项目地址城内新城广场东南角项目概况项目总建筑面积33177.4平方米，框剪结构，其中地下两层为大型停车场，地上裙楼5层，塔楼11层。1-5层为商铺，面积10000余平方米；6-8层为多功能写字间，面积3300余平方米；9-16层为产权式商务酒店，共有229套装修豪华的客房。项目名名流天地开发商名流置业集团股份有限公司西安分公司物业形态写字楼占地面积1695平方米建筑面积17000平方米销售均价均价6800元/平方米项目地址城内北大街59号项目概况整个大厦共8层。外立面简洁稳重，采用高级钢化镀膜玻璃。名流天地建筑面积17000平方米，地下一层，地上八层，商铺三层，一二层商业部分共计4222平方30、米，写字间部分3-7层，其中3层4层只出租，单层2300平方米的超大空间，格局方正，HFC宽带综合局域网络、多方可视会议、多功能会议空间、有线电视系统、电话系统区域在售写字楼分析区域运营写字楼分析序号项目名称地理位置体量&业态租金物业费备注1新时代广场城内北大街（55号）西华门十字东南角建面24000平方米，5A甲级智能化纯商务写字楼854.42中图国际大厦北大街中段路东总建面23058平方米，13层为文化类商场，49层为写字间，负一层为双层停车场，负二层为设备间和库房735.53金泰丰商务大厦城内西大街与广济街交汇处总建面29000平方米，西安古城房地产开发有限公司精心打造的全新时尚精品写字31、楼684楼下商业被银行持有4新城国际城内东新街486号项目包括写字楼、商业楼业态，地下两层为车库，1-4层为商业，5-13层为商务、公寓8285西安国贸大厦城内东大街119号总建面40000平方米，集商贸、娱乐、购物、办公等为一体的现代高层建筑群落85650-2806凯爱大厦城内西华门什字总建筑面积57741平方米，分为A、B两座，A座地上19层，B座12层。地下分别2层，14层商铺，5层以上为写字间90117金鼎大厦城内城内和平路116号25343平方米，5A甲级智能写字楼9525整栋独立写字楼8中大国际西安市南大街30号中大国际是一座集5A甲级智能化写字楼、世界名品购物广场、商务会议中心、32、餐饮设施于一体的综合性高尚物业。150205-8层为商务办公项目名新时代广场开发商永兴实业发展有限公司物业形态标准写字楼物业费4.40元/平方米月建筑面积24000平方米租金85元/平米项目地址城内北大街（55号）西华门十字东南角项目概况新时代广场是西安永兴实业发展有限公司投资兴建的5A甲级智能化纯商务写字楼。顶级商务写字楼的领导气质，在卓越的综合品质里自然流露。是西安城市广场最密集的地区，拥有繁华都市中难得的休闲和开敞空间。四通八大的城市主干道，创造便捷高校的交通环境区域运营写字楼分析项目名金鼎大厦开发商金鼎大酒店（西安）管理有限公司物业形态写字楼占地面积2478平方米建筑面积25343平方33、米物业费18.00元/平方米月租金最高价260元/平方米;均价73元/平方米;项目地址城内城内和平路116号项目概况金鼎大厦规划为5A甲级智能写字楼。“金鼎”大厦以其优越的地理位置、经典的建筑风格、超凡的设计布局、顶级的建材设备、完善的配套设施、超前的经营理念、权威的物业管理、高档的装修标准，为客人提供典雅尊贵的办公环境。1层底商2-8层为写字楼，9层为办公区区域运营写字楼分析项目名金泰丰商务大厦开发商西安古城建设开发公司物业形态标准写字楼占地面积3333平方米建筑面积29000平方米平均租金办公租价：68元/平方米项目地址城内西大街与广济街交汇处项目概况“金泰大厦”是由陕西金泰建设有限公司投34、资，西安古城房地产开发有限公司精心打造的全新时尚精品写字楼。从商务活动最细致的层面出发，关注商务活动中最细微的需求，简洁中体现出时尚的品位一层底商被四家银行买断持有4-9层为写字间，单间面积约100区域运营写字楼分析项目名中大国际开发商陕西中大国际大厦有限公司物业形态综合体/购物中心占地面积/建筑面积2.7万平方米租金均价元/项目地址西安市南大街30号项目概况中大国际是一座集5A甲级智能化写字楼、世界名品购物广场、商务会议中心、餐饮设施于一体的综合性高尚物业。可同时提供商务办公、会议、购物、邮局、餐饮美食、健身、美容美体等全方位综合配套服务。其中G、1、2、3层名品广场，以世界名品店中店的形式35、，向西安消费者推介世界众多紧随时尚潮流的顶级消费品牌；5-8层为商务办公区，可提供全面的商务服务区域运营写字楼分析项目名中图国际大厦开发商中国图书进出口西安公司物业形态写字楼占地面积2667平方米建筑面积23058平方米平均租金均价73元/平方米项目地址城内北大街中段路东项目概况位于西安市黄金地段东大街中段，具有各国风格情调的商场6万余平方米，有五星级以上酒店一座，还有地标性建筑“西安音乐厅”。该建筑的外立面为仿唐式风格，并建有休闲广场，文化走廊等大型市政休闲设施13层为文化类商场，49层为写字间，负一层为双层停车场，负二层为设备间和库房。区域运营写字楼分析项目名国贸大厦开发商立丰（西安）房地36、产开发有限公司物业形态写字楼物业费8元/平米建筑面积40000平方米平均租金85元/平米项目地址城内东大街119号项目概况立丰国贸大厦是由立丰（西安）房地产开发有限公司投资兴建的一座集商贸、娱乐、购物、办公等为一体的现代高层建筑群落。其造型优美，气势恢弘雄居古城即反映了古城风貌,又具有现代建筑特色及时代精神1层：百盛卖场1层以上为写字楼，附有品牌专卖店区域运营写字楼分析项目名凯爱大厦开发商西安爱丽斯北岛华祥房地产开发有限公司物业形态写字楼物业费11元建筑面积57741平方米平均租金60元/平米项目地址城内西华门什字项目概况大厦总建筑面积57741平方米，分为A、B两座，A座地上19层，B座1237、层。地下分别2层，14层商铺，5层以上为写字间，商场和写字楼均采用大开间，可任意分隔。区域运营写字楼分析项目名红星七贤府开发商陕西鹏信建设开发有限公司物业形态标准写字楼占地面积4776平方米建筑面积9312平方米平均租金135元/平米项目地址城内北新街顺城北路交汇处项目概况红星七贤府由7个既可相对独立分割使用，又可统一管理的院落组成，浓郁的明清民居特色，适合大型企业办公、商务、高档写字间及豪华酒店使用，项目仿明清民居建筑风格，项目整体与厚重的城墙浑然一体，具有浓厚的历史底蕴及地域文化特色。地上建筑2层，局部3层、4层。项目为院落庭院式结构,面积：294-1300平米区域运营写字楼分析小结在售写38、字楼销售价格：写字楼价格在7000元/左右面积区间：在100-200平米之间运营写字楼租金：商业主流租金按档次可划分为30-40元/平米、75-100元/平米两种区间物业费：在5-15元之间，个别可达到25元。规划：区域写字楼3-5层左右，个别项目为纯写字楼城内写字楼基本都已售罄，区域市场存量较少，但市场需求量仍显巨大；供小于需的市场状况对于项目价格提升及销量提升起着重要作用。市场分析结论商服物业2015市场大势良好前提下，区域在售写字楼项目推量较少，需求旺盛，是为本案机会区域商业竞争明显，高端商业相对匮乏，本案机遇与挑战并存，寻求差异化、目的性消费高端商业业态成为关键。项目属性项目区位项目位39、于西安市东大街东端东南角、东门内。项目总建筑面积：约72000平米，共8层分别为2号楼，3号楼组成。负2层为停车场：600多车位，负1-3层为商业，其中负一层地铁直接接入4-6层暂定写字楼其中-1层层高6.7米，1-2层层高4.5米，3层4.7米，4-6层层高3.3米项目属性素有“西安第一金街”之称的东大街,整体规划改造、拆建整治后，将建设成为文化底蕴深厚、建设风格独特、商业布局合理、基础设施完备的历史文化商业街区，堪比北京的“王府井”和上海的“南京路”的东大街成为西安商业航母的龙头。背景分析在皇城复兴计划及东大街改造的宏观背景和前提下城内商业必将面临新一轮商业变革项目占据城内稀缺位置，能够顺40、乘东大街改造、延伸东大街商业空间，形成独立商业竞争力和吸引力。背景分析按照东大街的目前发展，商业主脉在钟楼东至解放路十字以西，东大街等，随着东大街目前整体改造，未来以全新商业文化为核心的西安最繁华的东大街将延续东大街解放路的人流和商业聚集，形成以开元”、“骡马市”、“炭市街”、“万达新天地”、“本项目”为路段节点为核心商业主体的“五点式”东大街新商业发展格局：开元：以百货为特色的西安市主体购物中心，将成为东大街商业的龙头和西门户；骡马市：以服装为主体的西安市特色购物街区，已经成为东大街商业重量级角色与地位；炭市街：以水系列产品为主体的西安特色购物中心，已经成为东大街商业重要一级；万达新天地：扼41、守东大街解放路核心全系复合商业聚集点，发展后的万达新天地将，将打破东大街人流阻隔，将东大街人流和商业主脉向东延伸，成为东大街商业中心地位和人流枢纽中心本案：东大街商业龙头和东门户，本案将与庙街共同形成具有西安古城特色的仿古旅游商业中心背景分析在商圈角色扮演上，作为东大街商业的升级版，并在符合原有客源需求的前提下进行升级改造；在商业角色扮演上，打造西安市顶级商业稀缺性消费产品，对项目形象进行拔高与升级，形成西安市高端商业地标性项目。基于西安商业市场、钟楼商圈、东大街和主要竞争对手综合分析，对于本项目，我司得出以下结论：竞争分析项目区位：东门里西南角，东大街改造重点项目建筑特色：符合城内特色商业发42、展的明清建筑区域配套：未来地铁6号线以及周边城市级配套完善，商业文化氛围浓厚项目属性：西安市政府“皇城复兴”宏伟计划中的开篇之作，又是东大街改造东起首个项目，顺城巷仿 古旅游商业街区的第一点，是集休闲、娱乐、餐饮、购物等多种功能为一体休闲文化商业项目。项目核心问题界定项目形象定位西安高端商业品级制高点西安现代高端商业名片现代高端休闲方式名片集高端商务酒店、世界名品、高端餐饮、全球顶级服装品牌等荟萃一座领秀西安市现代高端商业名片一座代言西安高端生活方式名片大时代老城厢新西安本案将高度塑造皇城复兴当代西安商业名片巅峰之作这是西安的需要，这是钟楼商圈向东延伸的需要，更是本案最大价值利益的需要城市复合43、商业功能集商务办公、生活休闲、名品购物、商务餐饮于一体的高端商业综合体现代高端商业业态国际顶级奢侈品广场+进口商品超市+高端餐饮名店+潮牌街+高端商务酒店项目功能定位项目业态组合国际顶级奢侈精品店+顶级名表珠宝+化妆品潮牌街区+进口商品超市+精品美食国际国内精品箱包服饰+高端餐饮+休闲会所国际国内精品箱包服饰+高端品牌餐饮+休闲会所高端商务酒店层数面积（）业态占比-1F（商业）6323潮牌街区64%1300进口商品超市11%3000精品美食35%1F（商业）2000国际顶级奢侈品广场25%8570钟表珠宝、化妆品75%2F(商业）7500国际一线品牌箱包服饰+高端餐饮70%3299国际二线、国44、内一线品牌箱包服饰30%3F(商业）6500国际国内二线品牌箱包服饰+休闲会所70%2758高端商务餐饮30%项目业态配比-1F针对商圈格局的差异化定位及高端人群定位，建议在-1层打造潮牌街，引入全球著名潮牌，满足高端青年人群的高端消费需求。-1F：潮牌街+进口超市+精品美食潮牌精品美食进口超市业态配比面积（）业态占比-1F（商业）6323潮牌街区64%1300进口商品超市11%3000精品美食35%-1F：久龄全球商会品牌植入潮牌品牌美食超市品牌国内外潮牌品牌1F：国际奢侈品精品店+钟表珠宝+化妆品业态配比面积（）业态占比1F（商业）2000奢侈品精品广场25%8570钟表珠宝、化妆品、表、45、休闲餐饮会所75%1F：久龄全球商会品牌植入珠宝品牌名表品牌国际奢侈品精品广场品牌2F：国际国内名品箱包服饰2F根据女性的消费习惯好特性，建议2F以女性消费人群为主，2F主打女装、内衣及鞋类。业态配比面积（）业态占比2F(商业）7500国际一线品牌箱包服饰、高端餐饮70%3299国际二线、国内一线品牌箱包服饰30%2F：久龄全球商会品牌植入3F：国际国内名品箱包服饰+商务餐饮3F以品味、尊宠为理念，迎来五湖四海宾客，引领时尚服饰文化新风。将多品牌业态引入，针对西安高端商务人群，着力于中西文化的结合。业态配比面积（）业态占比3F(商业）6500国际国内二线品牌箱包服饰70%2758商务餐饮、休闲46、会所30%商务餐饮国际国内二线品牌箱包服饰3F：久龄全球商会品牌植入招商策略4u招商策略一、商业招商策略一、商业招商策略1 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。、统一规划、统一招商、统一经营管理。2 2、基本原则：、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3 3、招商重点原则、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B对名家、名品、名企，重点招商。4 4、招商五个优先原则、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进；B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E经47、营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。商家遴选策略：商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店主力店/次主力店：次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑本地知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选丽日百货、岁宝、人人乐等；商家目标比例：商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%左右,20%为未进驻市场的知名品牌，具体见招商执行报告。一、商业招商策略一、商业招商策略租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率租约年限和递增率营业免租期营业免租期租金租金价格策48、略价格策略1 13 32 2二、商业租金策略二、商业租金策略综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租市场现有商业租金水平金水平核心商圈、区级商圈及项目周边租核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况金状况项目租金水平制定的项目租金水平制定的benchmarkbenchmark市场潜在商业租金市场潜在商业租金水平水平整体宏观经济发展整体宏观经济发展租户访谈结果参考租户访谈结果参考主力店租金范围主力店租金范围.本项目租金水平本项目租金水平结合项目商业概念和租结合项目商业概念和租户落位户落位1 1、租金水平制定的依据、租金水平制定的依据二、商业租金策略二、商业租49、金策略结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，确定本项目除去主力店后平均租金为35元/m2/月，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定市场：市场：目前核心商圈百货主要以17%-30%扣点为主，翔丰、女人街租金100-300元/平方米/月，建材专业市场租金在25-50元/平方米/月；餐饮娱乐的租金为40-60元/平方米/月竞争楼盘项目：竞争楼盘项目：片区周边的市场租金为15-50元/月；租户访谈：租户访谈：未进驻商家按照目前市场情况1层不含主力店40-50元/月，二层租金25-35元/月通过三方面考虑除去主力店本项目平通过三方面考虑除去主力店本50、项目平均租金为均租金为5555元元/月月，根据不同租户，根据不同租户租期不同，前期可以放宽免租期与装租期不同，前期可以放宽免租期与装修期的时间，详见招商执行策略报告。修期的时间，详见招商执行策略报告。二、商业租金策略二、商业租金策略1 1、租金水平制定的依据、租金水平制定的依据3 31 1根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率主力店1520年次主力店610年关键租户23年普通租户1年中西正餐 610年中西快餐 610年咖啡厅、甜品店、饮品店35年2 2电影院15年儿童早教及摄影中心610年KTV610年健身房610年电玩35年服务类租户3年购物购物餐饮餐饮娱乐和服务娱乐和51、服务普通租户合约期限超过普通租户合约期限超过1 1年的，租金年递增率一般为年的，租金年递增率一般为3%8%3%8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3 3年递增年递增1 1次，递增率次，递增率3%5%3%5%合约押金通常为合约押金通常为1212个月租金个月租金2 2、租约年限和递增率租约年限和递增率二、商业租金策略二、商业租金策略从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期装修免租期制定合理有制定合理有效的免租期效的免租期吸引租户吸引租户 按照行业惯例，给予不同品类租户适按照行业惯例，给予不同品52、类租户适当装修免租期，直至开业：当装修免租期，直至开业：超市46个月，如人人乐、家乐福快速时尚服装服饰类租户34个月，如ZARA、H&M、UNIQLO正餐通常为34个月快餐为30天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为3个月，如健身房和大型娱乐城；影院为36个月针对不同租户给予不同免租期：针对不同租户给予不同免租期：主力店，612个月次主力店，612个月关键租户，36个月普通租户，13个月对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽3 3、营业免租期、营业免租期二、商业租金策略二、商业租金策略购物中心收益购物中心收益运营成本运营成本租户稳定性租户稳定性评分评分说明说明合作模式种类合作模式种类品牌自营品53、牌自营联营扣点联营扣点固定租金固定租金合作分成合作分成股份股份 庞大的运营成本支出成为迅速发展的主要阻碍 扣点形式对项目收益贡献最大，需与租户沟通密切 租金形式更大程度提高租户积极性，降低运营成本 针对大型、行业独特性租户采取的形式 虽然得到租户更多支持，但受租户行业特性、操作习惯制约也更大筛选结果筛选结果91013119135315355534333三、商业合作模式三、商业合作模式商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展商业地产项目与租户的合作模式因租户所在行业的经营习惯及发展规划，运作需求和本地商业发展趋势而具灵活性趋势而具灵活性1 1、合作模54、式分析、合作模式分析双赢的租户合作模式是商业地产项目盈利的基础，也是其稳定发展的前提要素，我司遵循此原则建议本项目大部分租户选用联营扣点合作模式租金租金联营扣点联营扣点合作分成合作分成1 1、合作模式分析、合作模式分析三、商业合作模式三、商业合作模式运营策略5u运营策略n商铺带租约销售，回租经营n提前成立招商中心，聘请专业招商公司n对项目进行一体化招商营销模式编号岗位名称人员数量薪资待遇提成1销售经理1转正底薪2700元/月总提12销售主管1转正底薪1800元/月业绩23置业顾问4转正底薪1500元/月业绩24销售秘书1转正底薪1500元/月总提0.25外销主管1转正底薪2000元/月总提0.56外销员10转正底薪1000元/月业绩3薪资合计24000元/月总人数18人套成交提成合计提成6.7销售模式策略成熟外销团队标准配置2014.9.15筹备期筹备期蓄水推广期蓄水推广期2015.1.12强销期强销期p售楼部筹备售楼部筹备p体验筹备体验筹备p人员筹备人员筹备p物料筹备物料筹备p招商筹备招商筹备p短信短信p派单派单p道旗道旗p条幅条幅p户外户外2014.6.1项目执行2015.5.1