1、2 目录 商业分析 项目概况 项目优势 项目定位 项目平面规划方案 项目推广策略 3 南通商业分析 4 南通宏观分析 2510.1 2872.8 3417.9 4080.2 4558.7 18.9 14.4 19.0 19.4 11.7 0.05.010.015.020.025.001000200030004000500020082009201020112012地区生产总值(亿元)增长率%915.1 1086.1 1268.3 1479.9 1708.7 24.2 18.7 16.8 16.7 15.5 0510152025300300600900120015001800200820092012、020112012社会消费品零售总额(亿元)增长率%南通近五年整体经济发展迅速，虽近两年增速放缓，但经济前景仍保持乐观。5 南通宏观分析 18903 19469 21825 25094 28292 11613 13103 14492 16666 17858 61.4 67.3 66.4 66.4 63.1 5859606162636465666768060001200018000240003000020082009201020112012人均可支配收入(元)人均消费性支出(元)占比%南通城镇人均可支配收入与消费性支出每年呈快速上升趋势，而消费性支出虽与可支配收入占比有所下降，但居民消费观念仍较3、“先进”，接近于上海65.3%的比例。6 南通市区商业面积：140万平米 人均商业面积：1平米/人 商业规划：“一圈、双核、五心、两带、六道口、十街、多点”的原则 一圈：环濠河特色圈：双核：南大街商业中心、新城商业中心 两带：依托336线、外环北路为轴线发展新兴商业 五心：5个区域商业中心，包括工农北路外环路商业中心 六道口：集合高速公路、立交发展物流、仓储式超市 十街：10条特色商业街 多点：54个市级社区服务中心 地点建筑面积营业面积评价南大街28万20万区域交通拥挤、购物环境一般、业态单一工农路东侧、崇川路南侧21万15万靠近市政府崇川区观音山港闸开发区越江路口港闸区工农路口经济技术开发4、区滨江新城市级商业中心区域商业中心项目处于定位于区域商业中心，且距离市中心商业最近，约2.5km；目前市中心商业交通拥挤，购物环境较差，业态以百货为主 南通商业简析 本案 外环路商圈 环濠河特色圈 新城商圈 开发区商圈 1个组合型一级中心：由老城区中心和城市新区中心共同形成组合型一级中心。5个二级中心：北翼新城次中心、观音山片区中心、开发区能达商务区次中心、苏通科技产业园次中心、通州城区次中心 8个三级中心：港闸西片区、港闸东片区、老城西片区、老城东片区、老城北片区、开发区北片区、通州城西片区、通州城南片 组合型一级中心 二级中心 三级中心 南通用地布局规划 7 8 南通市商圈介绍 市北新城商5、圈 RBD城市商业游憩区 金融商业文化轴 滨水生态居住区 本案 市北商业中心 站前商贸区 1 2 1 财富商城 6 方特乐园 2 奥特莱斯 7 南通第一城(在建)3 鸿鸣摩尔 8 华润中心(在建)4 美丽华商业广场 9 江海商业街 5 四季商品城 10 金海岸商业广场 3 4 5 南通火车站 6 7 8 9 10 商圈区位：市北新城商圈包括永兴大道、工农北路、外环路，是南通副市级核心商圈。商圈业态：市北新城商圈以购物广场为主，业态品类丰富，未来华润中心15万及南通第一城10万综合商业中心将集中亮相，与本案7万大型综合商业体形成集聚效应，提升商圈在市区竞争力。商圈区位：南大街商圈包括南大街、八仙6、城、人民中路，是南通市级核心商圈。商圈业态：南大街商圈以百货店为主，各种业态并存，集购物休闲、住宿餐饮、文化娱乐为一体，汇集文峰大世界、百货大楼、金鹰百货、侨鸿国际、亚萍国际等五个百货商场，以及大润发、家乐福、国美电器、五星电器等多家卖场 南大街百货商圈 侨鸿国际 八仙城/大润发 金鹰 亚萍国际 文峰大世界 百货大楼 家乐福 名都广场 南通市商圈介绍 9 青年路商圈西起外环西路东至工农路口，沿青年路沿线分布，并向两侧延伸，汇集了近七十家中高档餐饮、近20家酒吧、KTV休闲娱乐商家，是南通最重要的餐饮休闲娱乐商圈。日韩异国餐饮主要集中在工农路青年路路口，跃龙路青年路口则以商务休闲餐饮较多，青年西7、路火锅相对集中。青年路商圈 南通市商圈介绍 10 11 南通市商圈介绍 中南城 星光耀广场 南部CBD商圈 开心摩 南通CBD商圈以中南世纪城为核心，依托南通市行政中心商服氛围优势，为目前全市新兴国内外中档品牌购物休闲汇聚地。目前商圈内大多数品牌为首次进入南通，快时尚、精品餐饮、大型影院及超市吸引时尚白领与年轻家庭前去消费。12 项目概况 13 项目参数：总建筑面积218650平米，西侧商办地块100350平米，其中商业总建筑面积63000平米(地上47000平米，地下16000平米），东侧居住地块118300平米。项目鸟瞰图 14 项目灯光效果图 15 项目灯光效果图 16 项目效果图 178、 住宅 商业 干道 道路 支路 地块周边商业现状及规划 新兴综合发展区域，未来商业发展氛围较好 地税局 华润项目(住宅)南通火车站 华润 万象城 18 地块区域交通情况 南通火车站位于北面仅2.1km，站前商贸圈人流将直接导入本案，提升商户坪效价值。本案项目至主城区可经三座桥到达，目前一号桥、1.5号桥车流较大，以私人轿车为主。本案周边公共交通发达，共有8条公交线路将南部主城人流输送于此。规划中轨道交通2、3号线永怡路站将直达本案，提升消费人流量。本案所在长华路为双向六车道主车线，永怡路为双向四车道辅车线，办公主入口设至永怡路，起到人车分流作用。轨交2、3号线永怡路站 南通火车站 19 项目距9、通宁大道高架上下匝道口约1.7km；距外环北路高架上下匝道口约1km。标示处车流主要为从项目来往于港闸区北部地区，该出入口上下车流较少，且多为中大型车辆。标示处车流主要来往于三个方向：港闸西部老城区、南通南部区域及省市、通州区及南通东部区域。该出入口上下车流密集，以私家车为主。地块区域交通情况 20 区域现有新建住宅一览 名称 地址 项目距离(km)建筑面积()户数 开盘时间 性质 金域蓝湾 北大街与友谊路 本案 117655 984 2011-09 商品房 尚海城 永和路与北大街 0.1 223308 1677 2011-05 商品房 嘉御龙庭 永怡路与友谊路 0.1 110906 684 10、2011-02 商品房 秦灶小区 永怡路与石桥路 0.8 165000 1427 动迁房 苏建阳光新城 工农北路与永和路 2.1 209998 1733 2011-01 商品房 皇家花园 永怡路与石桥路 1.1 243431 2311 2011-05 商品房 桂花小镇 永怡路与工农北路 1.5 60831 490 2011-08 商品房 北城名郡 永怡路与石桥路 1.1 77952 616 2011-07 商品房 民安花苑 永怡路与工农北路 1.5 110000 951 动迁房 华强城 江海大道与北城大桥 0.9 1300000 7501 2011-09 商品房 怡园小区 和谐家园 永怡路与长11、泰路 1.1 550000 4744 动迁房 绿墅湾 外环北路与长泰路 2.3 80351 546 2011-12 商品房 中港城 外环北路与长泰路 2.3 500000 3000 2011-06 商品房 华润中心 北大街与永和路 0.1 444214 3000 商品房 统计 4193646 29664 按照南通市户均人口2.7人/户统计，本案区域内现有住宅可容纳8万人。21 区域现有办公物业一览 名称 地址 项目距离(km)建筑面积()套数 售价(元/)开盘时间 性质 万科YOHO 北大街与永怡路 本案 32263 13000 621 222 LOFT:毛坯9000-11000 2012-112、2 LOFT 办公 绿洲国际 北大街与永和路 1.0 36368 370 LOFT:毛坯11000，精装14000 办公:10000-12000 2010-10 LOFT 写字楼 北城一品 北大街158号 0.9 37476 469 毛坯8000-8500 2011-07 LOFT 鸿鸣金贸中心 外环北路488号 0.7 38807 467 毛坯8500-95000 2012-12 LOFT 鸿鸣摩尔 外环北路558号 0.8 19759 216 毛坯8500-9500 2011-02 LOFT 金海岸 工农北路18号 2.0 23122 600 精装11800-13500 2011-10 L13、OFT 盛唐君廷 通宁大道99号 2.2 68000 1017 毛坯6700-8300 2012-06 LOFT 百安谊家 外环北路与通宁大道 2.1 89756 116 毛坯9500-11000 2011-01 办公 华润中心 北大街与永和路 0.1 50000 办公 LOFT 统计 446551 4098 按照小户型办公平均容纳10人量统计，本案区域内现有办公物业可容纳大于4万人。22 区域现有商业物业一览 名称 地址 项目距离(km)商业面积()售价(元/)租金(元/天)开业时间 美丽华广场 外环北路与长华路 0.6 25000 13000-18000 1.3-3.8 2009-01 鸿14、鸣摩尔 通宁大道与江海大道 0.8 100000 18000-25000 2.0-3.5 2012-06 奥特莱斯 濠西路299号 1.8 280000 只租不售 2.5-4 2009-06 金海岸 工农北路18号 2.0 38000 11000-25000 1.8-3 2012-10 江海商业街 工农北路99号 1.9 15854 只租不售 1.5-4 2012-12 23 北翼新城区域 现有人口：近10万 开业导入：15万人 规划人口：常住人口35万+流动人口10万 开发周期：5-10年 人口导入速度：约4-6万人/年 通吕运河南侧 1.5号桥：2010年10月建成 人口数量：约8-10万15、人 距离此项目及市中心均为约1KM 购物环境是争取这类客流的关键因素之一 目前北翼新城人口数量较少，根据开发计划，每年导入4-6万人；伴随着1.5号桥的开通，运河南侧约8万人，可方便到达此项目；地块周边人口现状及规划 24 市场总结 区域发展 区域商业发展迅速，已初步建设成市北新城核心区规模。本案项目位居核心商业带，将与华润中心共同打造成市北全新商业中心。交通条件 公交、规划中轨交与高品质强运能公路干线形成了纵横交错的立体式交通网络，保证了本案输送消费人流能力。成功保障 周边现有住宅及办公的陆续开发建成及入住为本案商业成功带来保障；随着项目办公部分的建成及南通万科总部的入住则大大推高本案商业品16、质。25 项目优势 26 项目项目 属性属性 1 2 3 4 5 港闸区商业副中心 现实需求“全生活”购物场所 未来城际铁路、轨道交通带来人流 高素质客群 办公楼人群 周边商务客群 项目 属性 1 2 3 4 5 现实需求 未来有较大数量的入驻人口 高素质客群 办公楼人群 周边商务客群 区位条件优势 27 建筑形态：符合社区项目特征 综合体：提供了复合式客流的支持 项目条件优势 28 项目定位 29 根据马斯洛五层需要理论，人类有生理需要、安全需要、社会认同需要、尊贵需要及自我实现需要五个层次。社区商业中心与此相对应的业态包含食、衣/戴、住、乐、育、游及体验等方面。五层需要 服饰、配饰、儿童零17、售等 电影院、KTV、儿童娱乐 儿童教育、成人教育、特色教育 高端餐饮娱乐 相应业态 关键字 乐 住 衣/戴 食 体验 育 对应客群 商务客群 周边家庭、学生、商务白领 商务客群、周边居民 周边家庭、商务白领 商务白领、周边居民 商务客群、周边居民 美食广场、轻便餐饮、休闲餐饮、特色餐饮、商务餐饮 家居生活用品、美容美发SPA 自我 实现 尊贵 社会认同 安全需要 生理需要 项目商业定位依据 30 核心消费群 目标消费群定位 核心消费群 次主力消费群 辅助消费群 周边政企事业单位与商务办公人群及社区消费者 儿童消费群 家庭生活类消费 市场主流品牌 （包含餐饮、零售、休闲等）高性价比产品 其它区18、域消费人群及特定目标消费群体 政府应酬 商务宴请 用餐环境 产品品质 儿童教育 儿童娱乐 儿童零售 偶然性类消费 目标消费（包含餐饮、零售、休闲等）高性价比产品 项目商业定位依据 31 儿童体验 朋友相会 家庭团聚 日常购物 谈情说爱 商务午餐 公司宴请 时尚零售 项目功能定位 项目商业定位 32 体验式“全生活”购物中心 精品与商 务的结合 集聚与便 利的汇总 餐饮与娱 乐的互动 生活与家 庭的融合 业态定位 项目商业定位 33 “全生活”市场定位 生活类大卖场 挖掘商业特性 突显体验式“全生活”场所 儿童主题游乐店 量贩式KTV 五星级影城 时尚精品餐饮 美颜养身 项目商业定位 34 3419、 项目平面布局方案 主题餐饮特色餐厅+儿童教育培训+儿童游乐中心+量贩式KTV+动漫电玩 特色餐厅时尚餐饮+时尚服饰+饰品+精品家居 品牌餐饮休闲餐饮时尚服饰+个人护理生活+服务配套 3F 1F 2F 4-6F 大地影城+健身会所+SPA+大型餐饮 大润发-1F 业态分布 7-8F 金域广场精品酒店 36 招商品牌 已签约品牌 已签意向品牌 37 业态组合建议负1F 大润发 38 业态组合建议1F 39 业态组合建议2F 40 业态组合建议3F 41 业态组合建议4F 42 业态组合建议5F 43 业态组合建议6F 健身房 F601 2498 44 项目推广策略 45 周边区域目标消费 顾客的20、普及型推广 强化特点型商业（譬如儿童类消费）和节假日消费的推广 回头顾客的捕获以及 数量逐渐增加，并努 力提升消费需求满意度 我们采取“全面辐射-提萃需求-扩大细分”的市场推广策略。主要面向符合本项目商业定位的细分目标顾客，体现以家庭为核心的体验型“全生活”购物场所的概念，而非变化迎合全部周边顾客需求。项目市场推广策略 充分合理利用本项目的户外广场资源，根据南通当地消费文化,我们在进行充分市调后将制定符合当地文化的一系列主题活动，根据上海商业对周边城市的示范及辐射效应,我们也可以主打上海牌吸引商家及消费顾客的眼球，汇集人气，增加收益，提升项目自身价值。项目推广示意 项目推广策略 46 46 提21、升与所有租户及各类品牌间的互动宣传、推广及广告。通过提供给各类国际知名品牌推广活动举办场地，扩大项目的知名度，同时也带动商场内租户更多地参与到商场的活动中，整合各品牌资源，有利于商场整体包装推广。增加吸引力 互动、活动、推广及广告 项目推广示意 项目推广策略 47 项目市场推广途径示意 序号序号 推广推广渠道渠道 目的目的 时间及年度比例时间及年度比例 1 媒介(平面,网络,电视电台传媒)最大限度扩大知名度宣传范围 开业前,重大促销(2-3次)2 户外宣传（主要路段宣传指示牌,户外广告）扩大知名度及导引 开业前(1次)3 消费者互动性活动 激发消费热情聚集人气 节日,淡季（35次）4 会员优惠活动 培育忠诚度高的客户增加回头客 四季（46次）5 消费送礼折扣 提升销售额 聚集人气 淡季或节假日（1015次）6 演艺活动 聚集人气提升商场品牌知名度 重大节日（35次）7 专业集市及特定品牌推广 促进某一品类商品销售 根据实际需要 项目推广策略 08.03.26 Page 48