1、荆州奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告奥特莱斯国际商业广场项目可行性研究报告 - 72 - 目录第一章 项目总体概况- 1 -一、项目简述- 1 -二、报告研究范围- 2 -三、项目研究目的- 3 -第二章项目建设背景及发展情况分析- 4 -一、项目建设背景分析- 4 -1、符合国家发展现代服务业发展规划- 4 -2、拟建项目所处的商业圈- 5 -3、符合区域发展规划- 5 -二、项目建设的必要性- 6 -1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分- 6 -2、商业消费需求下的需要- 6 -3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要- 7 -4、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周2、围沿线开发的需要- 7 -5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要- 7 -第三章 项目开发市场前景与可行性分析- 9 -一、市场前景分析及预测- 9 -1、城镇化发展，带来发展预期- 9 -2、经济效应- 10 -3、消费需求效应- 10 -4、项目开发带来商业的机会- 11 -5、区域内非购物类消费潜力巨大- 11 -6、相关商业品牌的需求旺盛- 12 -二、项目建设可行性分析- 13 -第四章 荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析- 14 -一、荆州市区位环境与社会经济发展情况- 14 -二、荆州居民消费分析- 15 -三、荆州商业圈分析- 17 -1、荆州商业整体市场特点3、- 17 -2、荆州的主要商圈分布- 17 -3、荆州未来五年的商业预测- 18 -4、荆州商业的业态分析- 19 -5、荆州餐饮娱乐服务业- 20 -四、荆州购物新的消费需求分析- 21 -五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势- 21 -1、我国及荆州旅游购物简要分析- 21 -2、项目所处开发区商业及购物旅游分析- 22 -六、分析结论- 22 -第五章 项目SWOT分析- 24 -一、优势- 24 -1、交通便捷、发展核心地带圈- 24 -2、配套设施便利- 24 -3、环境优良- 24 -4、政策优势- 24 -二、劣势- 25 -1、政府服务及配套政策有待完善- 254、 -2、休闲购物旅游资源开发深度不足- 25 -3、城镇配套服务设施仍需要完善- 25 -三、机遇- 25 -1、旅游休闲购物时代到来- 25 -2、推进城镇化建设的机遇- 26 -3、地方发展的机遇- 26 -四、挑战- 26 -1、地域间、空间性竞争带来挑战- 26 -2、产业政策的完善带来挑战- 27 -3、市场定位带来挑战- 27 -4、融资成本过高- 27 -五、SWOT分析结论- 27 -第六章 项目实施目标及定位- 29 -一、项目开发目标及策略- 29 -1、项目开发总体目标- 29 -2、项目开发模式- 29 -二、项目定位- 30 -1、功能定位- 30 -2、市场及业态定5、位- 31 -第七章 项目建设方案与规划设计- 32 -一、项目主要建设内容- 32 -二、建设规模及业态细分简析- 32 -1、建设规模- 32 -2、主要业态分析- 34 -三、项目主要技术经济指标表- 35 -四、配套工程说明- 37 -1、道路交通及绿化- 37 -2、供电及通讯系统- 37 -3、给排水系统- 37 -五、项目组织机构设计- 38 -六、项目运营模式- 38 -1、奥特莱斯购物中心运营方案- 39 -2、经营收入模式- 39 -七、项目规划设计- 40 -1、设计指导思想- 40 -2、设计原则- 40 -第八章 节能和环境保护分析- 42 -一、分析依据- 42 -6、二、节能、节水分析- 42 -1、节能分析- 42 -2、节水- 43 -3、项目及能源供应情况- 44 -4、能源消费量测算- 44 -5、项目节能措施评估及建议- 45 -三、环境保护影响综合分析- 46 -四、环境影响评价的结论- 47 -第九章 消防与劳动安全卫生- 49 -一、建筑消防及人防- 49 -1、消防及人防控制标准- 49 -2、消防工程规划- 49 -二、劳动安全卫生- 50 -第十章 项目开发进度计划- 52 -一、进度计划编制依据- 52 -二、项目工期- 52 -第十一章 项目投资估算与资金筹措分析- 54 -一、估算范围及依据- 54 -1、投资估算依据- 54 7、-2、投资估算范围- 54 -二、编制说明- 54 -三、估算分析- 55 -1、工程费用- 55 -2、项目总投资概算分析- 55 -四、项目资金筹措- 56 -1、资金来源- 56 -2、资金来源的可靠性分析- 57 -3、资金偿还- 58 -五、资金使用和管理- 58 -第十二章 项目财务评价- 59 -一、项目评价的依据- 59 -二、项目财务预测- 59 -1、项目计算期- 59 -2、项目销售收入预测- 59 -3、税金及附加- 60 -4、总成本费用- 61 -5、总利润- 61 -6、贷款偿还期- 61 -7、抵押物设置- 61 -三、项目财务评价- 62 -1、财务效益指标-8、 62 -2、项目投资回收期- 62 -3、不确定性分析- 62 -4、清偿能力分析- 62 -5、盈亏平衡分析- 63 -四、项目财务评价结论- 63 -第十三章 项目效益分析- 64 -一、转移和吸纳城镇劳动力，为当地解决就业，促进城镇居民消费- 64 -二、有利于促进结构调整，搭建设良好产业平台- 64 -三、人气聚集，提升区域品味，增加地方收益- 65 -四、将促进城镇配套服务设施的完善，改善当地居民生活环境和生活质量- 65 -第十四章 综合评价与建议- 66 -一、结论- 66 -二、建议- 66 -1、产业政策配套到位- 66 -2、有关规划对接要及时- 67 -3、为项目开发运9、营提供必要支持- 67 -建设休闲时尚购物文化旅游区荆州随着全面生态文明社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式和消费结构将发生重大变化，购物旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。从发展趋势看，随着居民消费升级，国内旅游正由观光旅游向休闲度假旅游转变。购物旅游作为一种绿色产业，以其高收益，低污染，高附加值等特征成为世界各国重点发展的产业之一。旅游购物作为旅游业主要经济来源，作为游客旅游“无限”消费，可挖掘的经济效益潜力最大，因此世界上许多旅游业发达国家和地区都十分重视发展旅游购物。通常，在旅游“吃、住、行、游、购、娱”六要素中，吃、住、行被称为刚性收入，需求弹性较小，而旅10、游购物则弹性最大。据国际旅游权威机构资料显示，旅游业较发达的国家和地区，旅游购物收入一般占旅游业总收入的40%至60%，日本虽然旅游资源不丰富，旅游购物收入却占旅游总收入的31.5%，而我国，据有关部门统计，2012年旅游购物收入仅占旅游总收入的25%。由此可见，发展旅游购物是提高旅游整体经济效益的重要途径，是增加外汇收入和就业机会，振兴国民经济的重要手段之一。旅游购物本身就是旅游资源。提供丰富的旅游购物产品、人性化的旅游购物环境以及良好的售后服务和休闲方式，满足当今游客的购物体验需求，已成为发达国家旅游目的地最具吸引力的内容之一，成就了当地旅游业的兴旺与发达。此外，随着荆州城乡一体化建设步伐11、的加快，“十二五”末期，荆州文稿化旅游业正进入快速发展时期，荆州市委、市政府明确要求按照“大手笔、大投资、大制作、大产业”的思路，做历史文章，兴文化产业，树旅游品牌，让文化旅游资源“活”起来，让文化软实力变成硬支撑，促进文旅融合、城旅融合，文化购物旅游与其它服务业相融合发展。本项目的开发将按照全面推进城乡统筹发展基础上，以推进荆州新型城镇化建设为依据，并建设特色的时尚的文化旅游休闲购物区为突破口，全面整合现有资源，充分发挥当地的资源优势，实现优势资源合理组合；通过产业引导，大力发展文化旅游购物产业，将建设集休闲、娱乐、时尚、购物、商业与文化旅游相结合的购物特色品牌示范广场。第一章 项目总体概况12、一、项目简述1、项目名称：荆州奥特莱斯国际商业广场建设项目2、项目性质：新建，商业项目3、项目地点: 荆州市经济开发区江津路西南侧三湾路4、总投资额：约30亿元5、资金来源：企业自筹6、建设周期：共分两期，其中一期建设周期为12个月，二期建设为36个月，总建设期为三年（2013年-2016年），7、项目规划用地面积：分为南与北两地块，总占地面积约为210.5亩。其中：南地块占地约125.5亩（83632.34平方米），容积率为1.5，总建筑面积约为16万平方米（地上约12万平方米，地下约4万平方米）；北地块约85亩（55379.28平方米），容积率为4.0，建筑面积约为34万平方米。8、主要功13、能及主要建设内容主要为处于在城市中心区域内居民提供一种购物、娱乐、休闲、住宿、餐饮、旅游、商务办公等为一体一系列服务的联体式综合性、大型的、具有三项以上业态进行组合的商业综合体。奥特莱斯国际商业广场在各功能之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、功能完备、商务便捷、服务齐全、绿色低碳、充满活力的乡镇综合服务体系。主要建设内容包括：大型购物中心、休闲娱乐文化中心、餐饮与美食中心、精品店购物中心、星级酒店、行政商务中心、综合居住区及其他配套服务设施（广场、道路、绿化等工程）。二、报告研究范围本报告主要从项目建设背景及行业市场前景、建设内容及规模、建设地址及建设条件、项14、目方案设计、环保、消防、节能及安全、资源供应、建设规模、投资估算及资金筹措、社会评价、风险分析以及结论与建议等方面进行充分的论证和可行性研究，为项目开发建设提供依据的一种综合性的系统分析报告。三、项目研究目的通过研究湖北省宏观经济、荆州市社会经济与城市规划、荆州市商业物业的市场供需状况以及商业经营现状、荆州市居民的消费习性与消费能力，进而预测商业物业市场未来的发展方向，分析拟建项目的可行性，评估其投资价值，并对项目的运营模式做出参考建议。并通过对项目建设背景及建设条件的调查和分析，在对项目发展前景预测和社会效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报15、告，供有关部门决策参考。第二章 项目建设背景及发展情况分析一、项目建设背景分析1、符合国家发展现代服务业发展规划党的十八大明确指出 “加快传统产业转型升级，推动服务业特别是现代服务业发展壮大，合理布局建设基础设施和基础产业”。在2010年国家颁布的国务院关于加快发展服务业的若干意见中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化、新型城镇化、国际化、现代化、产业化的发16、展，具有十分重要的战略意义。零售、批发、餐饮、娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在一个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为荆州市乃至湖北省现代服务业的优良发展载体。2、拟建项目所处的商业圈荆州奥特莱斯国际商业广场坐落在荆州国家级开发区，荆州奥林匹克体育中心附近，于江津路与鼓湖路交汇处，地块周边小规模住宅区林立，人口达30多万，拟建项目位于该商圈的核心17、地带。荆中路商圈主要服务于周边30 万居民的日常生活所需。在拟建项目 1.5公里范围内，能对其产生一定竞争的大型商场有缺少；片区商业竞争相对较弱。拟建项目的建筑体量远远大于大型商场和购物街总规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能力和吸引能力将远远超过现有部分零散的商业形态。项目处于国家级经济技术开发区内，基地周边设施齐全，地理位置明显，有利居民出行，因此，这是在此处建大型商业广场最重要背景之一。3、符合区域发展规划根据荆州“十二五”规划，荆州市要突破发展现代物流等生产性服务业，提升发展文化旅游等生活性服务业，大力培育服务外包等新兴服务业，不断提高服务方式规范化、服务业态多元化、生活服务社18、区化、生产服务专业化、垄断领域社会化的水平。积极推进服务业与制造业的互动融合发展，构建生产性服务业水平高、生活性服务业丰富繁荣的现代服务业体系。到2015年，打造5个省级现代服务业发展示范园区，培育物流、旅游2个过百亿元产业。力争服务业增加值达500亿元，服务业就业人数占全社会的40%。项目的建设和运营将促进区域内优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与荆州市区域的发展方向相契合。二、项目建设的必要性1、项目建设是荆州市城市经济的重要组成部分奥特莱斯国际商业广场是开发区内规模最大，功能齐全，交通方便的唯一大型商业综合体，项目建设有利促进该区域经济发展，它是经商绝无仅有的黄金口岸。随着荆州19、市城市的不断发展，居住人口不断增加，自荆州市商业广场的建设将有力改善了投资环境，加快招商引资力度，必将产生巨大社会效益和企业效益。奥特莱斯国际商业广场依托自身及周边的优势条件，充分发挥开发区的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益，成为区域经济发展不可缺少的一部分。2、商业消费需求下的需要目前，在荆州开发区内商业发展情况来看，工业经济有定基础，但周边虽有一定20、商业布局，但商圈较小，商业氛围不是很浓，第三产业比较弱，要大力发展第三产业和服务业，而用最有效的就是建设城镇综合体，开发区应利用其人口集中、交通方便、块状经济优势明显以及居民消费需求较强等特点，建设大型商业广场，方便居民消费和生活，带动产业繁荣，扩大内需和增加地方财政收入。3、形成新的商业业态及延伸城市产业链的需要荆州市需要拥有一个具有文化特色多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城市居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，大型商业综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城21、市接轨的生活模式和生活方式。把荆州城市一些配套服务功能（超市、餐饮等）进步延伸，把旅游同购物旅游有机结合起来，延伸整个城市（镇）产业链，真正形成宜商与宜游互动的发展模式。4、项目建设有利于优化土地资源配置，是带动项目周围沿线开发的需要项目的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动周边区域产业的发展，创造新的经济增长点。5、有利于完善城市配套服务、提高城市品位的需要项目建设有利于完善该区域内配套服务功能，即将需要建设含有的商业、餐饮、文娱、医疗和交通等配套服务设施， 建设将有利于业态调整，改变相对单一的购物的业态，并在各部分建立一种各种产业相互依存、相互融合的能动关系。由22、此而形成的充足的“人气”的集聚，进一步提高城市品味，将最终成为荆州市经济社会发展的持久动力。本项目涉及建设内容众多，是具有一定规模和综合服务功能的商业综合体，是区域经济发展的一个节点，从而进一步拉大城市框架，它综合了购物、商贸、饮食、旅游、文化休闲于一体，进一步完善城镇配套服务功能，即将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、旅游和交通等进行合理组合与配置，并在各部分建立一种相互依存、相互添加的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城市群。以满足生产、生活和服务的需求，提高城市的自主创新能力，实现区域经济的可持续发展战略。国家“十二五”规划对服务业着重提出“两个比重”的概念，即“十二23、五”期间，服务业增加值占GDP的比重、服务业劳动就业占全部就业人口的比重。到2015年，中国将迎来重要拐点全面进入服务经济时代。到2015年，全国农业增加值占GDP比重将由现在的接近10%下降到7%，工业比重将下降至45%，而服务业比重将从目前的43.4%上升到48%。显然，到“十二五”末期，服务业将成为第一大产业。因此，项目的建设是十分必要的。第三章 项目开发市场前景与可行性分析一、市场前景分析及预测1、城镇化发展，带来发展预期 飞速发展的中国城镇化进程，未来城镇商业的发展方向将改变。我们清晰地看到，未来3-5年是中国三四线城市城市化进程的关键几年，开发大型现代的商业综合体项目，前景十分广阔24、。城镇综合体目前在我国还处于勃兴阶段。原因有三点：一是经济发展、城市化水平的提升，对多功能的城市综合体需求增强；二是国家对住宅房地产采取严格调控政策，促使大批房地产开发企业寻找新的发展方向，城市综合体顺应了开发商在同一地块上取得更大利润的需求；三是政府招商引资由过去的产业带动经济发展，转变为以城市发展带动经济发展。以上三点原因，可以对项目开发带来预期有：项目处于开发区中心黄金边缘，在周边还未有一处真正的大型商业中心，项目的建设将进一步强化奥特莱斯商业广场核心地位，改变人们的生活方式，购物方式，城镇消费需求的不断提升，一个集购物、餐饮、商务、休闲、娱乐、居住、文化等功能为一体的商业购物综合体项目25、，将成为开发区建设以及商圈升级换代的有力推手。2、经济效应经过项目建设，项目带来规范、完善、专业的商业服务，将为地方经济带来更大的经济效应，成为推进城乡统筹，实现城乡充分就业的发展助推器；必将为成都产业发展注入一股新的活力。3、消费需求效应诸多中国城镇在城市化进程高速发展下，催生了大量的中高端消费人群，而目前传统的商业已远远不能满足当地居民对高品质的物质、精神文化需求，市场潜力巨大。项目所在的城市商圈中，总商圈人口规模约640多万人，区位条件优越，经济基础雄厚，城镇体系完整，根据荆州发展总体规划，重点推进工业化和城镇化，成为全市重要的人口和经济集聚区、全省重要的旅游目的地。而按照测算，本项目全26、部投运后，只要平均每天客流量达到3万左右就可以达到比较繁荣的水平，凭借本项目核心商圈（本地荆州商圈）约30万人口和整个市区次级商圈总人口约640万的规模，商圈的消费能力完全可以满足项目对市场消费规模的要求。尤其随着经济活动和当地居民家庭富裕程度达到较高水平生活方式不断城市化和生活节奏加快，居民对服饰、食品、电器等方面的消费需求不断增长，完全可以支撑一个大型城市商业综合体的顺利开业和长期繁荣。正是这一未被满足的巨大消费需求群体使得开发运营一个立足荆州、面向鄂中南地区的现代商贸综合体的市场前景看好。4、项目开发带来商业的机会项目建设所在区域周边住宅集中，商业、办公等配套较少；以特定居住区的居民为主27、要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业；项目开发存在着较大的市场机会。5、区域内非购物类消费潜力巨大荆州开发区区域内人口密度最高、产业最为发达的地区之一。不仅购物类消费市场需求规模巨大，而且文化、教育、休闲、娱乐、餐饮等非购物类消费市场潜力也十分巨大。首先，区域内居民家庭普遍具有较高的消费能力，随着社会节奏加快和可支配收入不断提高，家庭非工作日休闲、娱乐和旅行方面的支出比例会不断增加，逐渐超过在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消费。其次，区域内特色产业集群密布，中小企业数量众多，这些企业在外出聚餐、集体活动等方面的商务消费需求也具有较大的规28、模和潜在的增长空间。本项目提高的购物、休闲、餐饮、娱乐、文化等多元复合业态正好可以挖掘这部分需求空间，实现购物消费和非购物类消费齐头并进，相互融合，提高民生质量。 总之，打造一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等一站式商业空间，有巨大的市场需求作为基础。 6、相关商业品牌的需求旺盛随着城市化不断发展和中国逐渐转向以内需为主的经济增长模式，未来商业领域的发展空间看好，越来越多的国外商业品牌进入中国，中国国内也涌现出了大量富有国际竞争力的商业品牌，如百货领域的银泰、茂业，连锁超市领域的大润发、永辉超市；连锁电影院领域的金逸国际、星美影城；电器领域的国美、苏宁，连锁歌城领域的钱柜，这些企业都已经初步完29、成了在北京、上海、深圳、广州、杭州、荆州、宁波等一线和二线城市的布局，现在正在捕捉三四线城市商业更新换代的历史性机遇。因为三四线城市过去建设的商业设施规划设计水平无法满足目前这些新型商业业态对经营空间建筑结构、交通组织、配套设施水平、面积、层高和形象等方面的要求，这些商业品牌朝全国化发展受到当地有效商业空间供给不足的制约。改造和新建适合这些新型连锁商业品牌的现代商贸综合体成为唯一选择。过去几年，全国范围内商业空间的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中仅2012年统计的商铺销售面积就达到9000多万平米。但是，因为商业氛围良好、交通条件便利、客流量大的地段往往土地成本高，拆迁整理难度大，因此30、目前许多国内外商业品牌在三四线城市扩张的步伐不得不放缓。所以，和广大商业企业在三四线城市布局扩张的需求相比，有效的能符合现代商业企业经营标准的城市商贸综合体需求非常强劲，因此，奥特莱斯国际商业广场的建设必将蕴含巨大的商业机会。二、项目建设可行性分析适当的项目投资规模必须不能超出实际市场基础可以承载的项目建设体量，但在商业广场和商务综合体开发领域，更要注重达到必须的规模效益和聚集效益，才能使项目有实力迎接现代商业的挑战，为入住的商家和往来的消费者提供最佳的服务水平和最优的产品价值，在瞬息万变的市场环境下长期可持续保持旺盛的商业活力和生命力。奥特莱斯广场项目建成后总建设体量达到约50万平米（其中一31、期商业广场建筑面积16万平米，二期商业综合体约34万平米），达到了大型商贸流通综合体的规模。消化这样大体量的商业空间需要大约1000多个商业品牌，按照目前国内外相同规模购物中心的招商经验，这样规模和品牌数量的购物中心具有最佳的产品组合和品牌选择空间。 由于荆州及鄂中南地区产业比较发达，人口密集，周边区域内又缺乏相同规模和档次的商贸综合体项目。本项目的定位是未来鄂中南地区的商业桂冠，聚拢、集成行业内最富有附加值和竞争力的商家品牌，这样的体量正好可以满足这一目标，发挥有效整合区域内相关商业资源和引领商业格局发展的作用。以大型超市、电影院、品牌折扣店等易于成熟的商业业态为切入点，顺势延伸到童婴用品专32、卖、儿童早教、亲子娱乐、电玩城、歌城和休闲餐饮广场等复合商业业态，最终将项目建设成区域内消费者购物和娱乐休闲的首选目的地和鄂中南地区的商贸流通龙头。第四章 荆州市区域经济消费水平及休闲购物旅游市场分析一、荆州市区位环境与社会经济发展情况荆州市是湖北省五大区域性中心城市之一，是国务院公布的首批24座中国历史文化名城之一，也是中国优秀旅游城市、国家园林城市、长江中游重要港口、鄂中南地区中心城市、华中重要的工业生产基地，有“长江经济带钢腰”之称。荆州东连武汉、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荆门、襄阳。是连东西、跨南北的交通要道和物资集散地，是川湘鄂经济纽带和长江沿岸重要的港口城市，国家轻纺工业基地、粮33、棉油生产基地和淡水渔业基地，素有文化之邦、鱼米之乡的美誉。近年来荆州社会经济环境得到较大的改善，国内生产总值保持着10%的持续稳定的发展，形成了以工业为基础带动其它产业不断发展的优良产业结构。荆州的批发零售业产值较高，城市居民消费能力与消费意识强，人民生活水平也有了显著改善。2012年，荆州市生产总值1196.02亿元、增长11.1%，三次产业比调整为24.5：43.7：31.8，第二产业比重提高0.7个百分点；固定资产投资1042.89亿元、增长35.2%；地方一般预算收入56.76亿元、增长28.1%。服务业稳步增长。全市实现社会消费品零售总额650.54亿元、增长16.1%。良好的社会经34、济环境为项目建设提供了良好的投资环境和消费环境。二、荆州居民消费分析2011年，社会消费品零售总额达到556.8亿元，城镇居民人均可支配收入16513元，农民人均纯收入7664元。2012年，全市实现社会消费品零售总额650.54亿元，城镇居民人均可支配收入17010元，农民人均纯收入8710元。2013年上半年，荆州市累计实现社会消费品零售总额341.98亿元，同比增长12.1%，增速较去年同期有所回落。荆州市2012年的居民消费价格指数为102.7%，价格水平上涨2.7%。分类别看，食品类价格上涨6.2%，其中：菜类上涨9.4%、粮食上涨5.3%，烟酒及用品类上涨2.8%，家庭设备及维修服35、务类上涨2.6%，医疗保健和个人用品类上涨3.1%，居住类上涨2.3%，衣着类下降1.4%，交通和通信工具类下降0.6%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.2%。工业生产者出厂价格上涨0.7%，工业生产者购进价格上涨1.4%。对比近几年数据，荆州城镇、农民人均月收入水平增幅并不大。消费已逐渐成为拉动城市经济与社会发展的重要引擎。数据显示，2012年，全市实现社会消费品零售总额650.54亿元，增长16.1%。城镇居民人均可支配收入17010元、增长13.8%，农民人均纯收入8710元、增长13.7%。由于黄金价格暴跌，市民购买金银珠宝类商品热，零售额同比增长44.4%。家用电器类商品受家电政策636、月份到期因素影响，零售额也同比增长20.3%。近年来荆州居民消费开始有了一定变化：食品：吃的方面更追求健康营养，生活水平提高， 在外用餐增加，生活节奏加快, 快餐及方便食品愈来愈受工作一族欢迎，随着经济的发展，餐饮市场也起了很大变化,，变成更多元化, 从而刺激了在外用餐。衣著支出：衣著支出升温, 消费档次提高。消费者从过去讲求衣著朴素大方实惠而转向追求自然、时代感,并逐步追求品牌，衣著档次正逐年增高。设备用品及服务： 这方面的费用包括了家庭用品和维修费用变化不大，原因可能有两个，第一、大件耐用品拥有量趋于饱和；第二、市场价格竞争激烈。医疗保健：收入水平不断提高,城市居民保健意识增强,购买滋补健37、品增多。再加上该市老龄化程度在逐年加深, 医疗卫生保健事业也随著社会变化而增长。交通和通讯：交通和通讯在近年巨大的增长是来自于市民购买汽车，及更换和购买手机的需求。娱乐文教服务：教育支出继续保持增长，这显示荆州人对教育及本身提高文化素质相当重视。居住：因受市场影响，在居住方面消费受到一定抑制。2013年上半年，荆州房地产开发投资30.41亿元，同比增长23.9%。上半年实现商品房销售面积75.90万平方米，同比增长52.0%；商品房销售额为29.04亿元，同比上升61.5%。其他商品和服务：杂项商品包括了个人用品、金银珠宝饰品、手表、化妆品、美容美发用品等。消费的稳步增长体现出荆州消费者开始对38、生活质量、新生活的追求。三、荆州商业圈分析1、荆州商业整体市场特点荆州商业呈现带状单核规划，江津路一带商业整体档次较低，业态以临街商铺、超市、小型百货为主，形式单一。 由于一直以来受城市规划发展的限制，荆州商业网点规划呈现带状单核的规划特点。以北京中路商圈为核心，沿北京中路、江汉路、红门路、园林路等临街商铺为商业带，其它零星商业网点主要服务于各社区，荆中路商圈主要为满足荆州城内居民日常生活所需。荆州虽地处湖北中南部，在鄂中南的经济发展中起着重要的作用，但目前而言，荆州商业的发展相对比较滞后，物业档次较低，现有代表商业只有“中商百货”、“时代广场”，还没有一个可以与城市发展相匹配的商业物业。荆州39、的商业整体发展水平急需提升。就消费档次而言，普遍较低，消费商品种类以服装、餐饮、生活日用品为主。2、荆州的主要商圈分布按荆州目前商业网点分布，较为成熟的商业圈有两个，一个是位于沙市区的北京中路商圈，另一个是位于荆州区的荆中路商圈。北京中路商圈是荆州商业的核心，以北京中路为主轴，东西长2000 米，南北长据不完全统计该商圈内现正经营的商场主要有“中商百货、时代广场、工贸家电、新世界购物中心、津谷电脑城、旺福隆超市”等总营业面积达37966 平方米，正营业的临街商铺主要有“太阳城、洪城商场、临北京中路商铺、红门路商铺、园林路商铺、沙隆达广场”等营业面积为50100 平方米。目前该商圈内“工贸家电”40、为纯经营各式家用电器主题商场；“津谷电脑城”为纯经营电脑及电子产品；临街商铺中以经营服装鞋帽的占70%，经营餐饮的占20%，经营美容美发娱乐的占10%；中商百货、时代广场为荆州的大型中档代表性商业，以经营烟酒茶、珠宝首饰化妆品、电子、中档服装等为主体。该商圈各商场的日常生活消费品消费以沙市区居民为主，中档商品消费辐射全市所有居民。随着工业产业结构调整和大学城的建立等，城市人口的进一步增长会给该片区带来巨大的消费需求。荆州东南部的工业经济技术开发区是一个被政府大力发展的工业园区，这一片区将形成一个新的、庞大的消费群体。荆中路商圈以荆中路为主轴，在荆中路、荆东路沿线分布着不同规模的购物场所，其中以41、江陵商场为该片区的代表。由于项目建成运营时间较长，其购物场所的设施档次较低，业态形式单一，目前主要服务于荆州区城市居民的日常生活所需。随着城市规划的调整，对古城墙的保护及旅游资源的开发，古城内居民的大量外迁，常住人口数量大幅下降，荆州区内的商业发展逐步向旅游配套商业方向发展，但目前荆州旅游规划还处在初期阶段，所以短期内荆州城区的商业需求将进一步下降。同时据居民消费习性调查分析，沙市区只有5%左右的居民会选择偶尔到荆州区消费。3、荆州未来五年的商业预测荆州人个性比较感性, 愿意消费； 消费行为传统而且习惯性强；对品牌认知度的知识，对有追崇品牌、品质商品的意愿.；随着社会经济发展，居民收入提高，拥42、有私家车人数增加，生活质量提高，商业场所和消费场所迭择性增加及多元化， 荆州消费者行为将会有很大的改变。家庭内部意识变化。年青的一代带动和改变了传统的家庭消费习惯。综述，荆州市目前商业结构已严重不能适应荆州城市的发展，荆州正在从单核向多核的状态发展，商业网点布局以北京中路商圈为核心商圈，荆中路商圈为旅游配套商业，沿人流量较大的江汉北路、园林路、红门路等临街商铺为商业带，其它发展中区域内的潜在物业为补充的商业结构。因此，给项目创建带来绝佳的发展机会。4、荆州商业的业态分析荆州区商场销售品种较单一，多以服装和一般的日常生活用品为主，而电器、通讯、家居、餐饮娱乐相对较少。而沙市区商场销售品种则较为齐43、全、丰富，除了服装外，另有日常生活用品、家居用品、电器、电子产品、首饰等商品出售。荆州市内的商业目前可以满足城内居民基本的生活需求，而开发区商圈则能营造更丰富的消费氛围，引导更高层次的消费理念，满足消费者多方面的消费需求。从各商业的种类调查分析，目前虽然整个荆州商业均比较零乱，而且商品种类溃乏，主要以服装、鞋帽、服务业为主，远不能满足城市发展的需求，随着城市的发展，荆州必然要发展规模齐全、管理专业、服务到位的综合性商业。这是商业发展的需要、也是经济发展的需要，更是城市发展的需要。两商圈相比较而言沙市区北京中路商圈比荆州区荆中路商圈更为发达和成熟，为消费者所接受，随着城市的发展，这里也将更容易发44、展，这为其占据荆州消费核心地的地位提供了有力的支撑。5、荆州餐饮娱乐服务业荆州是一个有着深厚文化积淀的城市，同样也有着丰富的饮食文化与民间小吃，但目前荆州的主题餐饮不仅是丰富的民间小吃得不到发扬，而且如麦当劳、肯德基、必胜客等外来的主题连锁餐饮在荆州的供给相当稀少而且分散，区消费的配套。据统计荆州可以让居民满意的主题餐饮还不上10 家，这根本就不能满足当地消费者消费需求。休闲娱乐场所少、设施匮乏、档次低荆州市的休闲娱乐场所少，目前城市居民主要休闲场所是中山公园。中山公园的休闲娱乐设施少，而且档次低。在日常生活中居民基本上没有一个好的休闲、娱乐场所。居民对餐饮娱乐业的消费能力强，据调查结果显示，45、 有65的人消费在100-400 元/月，20的人消费在500-600 元/月。居民对特色餐饮和休闲娱乐的需求迫切。所以，从多方面分析，主题餐饮与娱乐场从选址的角度主要是以人流相对较为集中的区域，功能上主要为购物休闲的补充与配套，从经营上规划灵活且易于安排，本项目定位为一站式购物休闲中心，固然缺少不了主题餐饮与休闲娱乐。从供需关系分析，目前荆州市场需求相对供给的补充有巨大的发展空间，发展前景良好。主题餐饮与购物休闲娱乐项目与本项目契合度较高。四、荆州购物新的消费需求分析消费者的消费心理渐向稳定和成熟, 对于品牌的追求, 市场提供的服务标准, 商业场所的环境等, 都会有更高的要求。荆州人的消费行46、为, 己经慢慢由原来注重单一的物质消费转向全方位的物质和精神文化消费体验消费。一些品质好, 有知名度的品牌, 都是消费者新的追求目标, 体现出对新生活的追求年青人将会是最重要的消费者, 他们开放, 有新的消费概念, 只要有特色, 有娱乐性, 他们都愿意尝试和消费，但他们的要求高, 也将是最成熟的消费者。五、我国及荆州旅游（休闲）购物市场现状分析及发展趋势1、我国及荆州旅游购物简要分析旅游购物是游客旅游过程中的客观需求，是旅游业完善功能、创收增效的有效手段，尤其对于旅游名胜区以及国际化都市来说更是不可或缺，尤其是乡村旅游休闲购物出现，为今后旅游发展提供了更为广阔的空间。我国的旅游购物产业还处在初47、期发展阶段。旅游购物市场只是以初级旅行社组团及部分游客自助游购商品为主，还未真正形成购物与休闲旅游相融合的方式。据中国出境旅游发展年度报告（2012）报告显示，随着出境旅游持续高速增长，世界第一大出境旅游市场正在中国形成，报告认为，购物是推动我国出境旅游消费的重要动力。同时，休闲度假市场稳步增长，2012年有41.6%的游客以休闲度假为出游目的。近半数游客出境旅游时长为3天至7天，在境外停留7天以上的游客占比已超过总量的四分之一，深度与专题旅游正在成为趋势。2012年荆州接待国内旅游1570.46万人次。实现旅游总收入91.0亿元，增长30.4%。旅游外汇收入1627.85万美元，增长24.348、%。这些数字相当可观。然而，相对于这样庞大的游客数目旅游购物收入却少得可怜，据权威部门统计2012年进入荆州的国内游客旅游购物消费仅占旅游整体消费购物花费占10.5%，与国外旅游消费数据相比较，差距更是令人瞠目。2、项目所处开发区商业及购物旅游分析 开发区目前商业区中主要设有商场、银行、邮局、超市、酒店、健身场所等各种生活、娱乐配套服务设施。但是缺少一个大型、有品质的购物广场。六、分析结论本案拟建一个一站式休闲购物商业物业，项目的定位就融合了多种业态。大中型餐饮从选址上一般也会为人流相对较静的位置，用餐环境比较静谥，从市场供给的角度，目前荆州供给量较大，档次也较高，基本可以满足周边居民目前的需49、要。一站式休闲购物旅游广场，符合市场规律和市场需求，能充分补充本项目商业配套，做到真正意义上的休闲购物，从城市规划的角度也能填补荆州目前消费市场的部分空白。综上所述，建设本项目，符合湖北“十二五”规划的要求，无论从地区的经济实力还是区位地理优势，该地区都具备了建设文化休闲购物旅游的条件，既可以满足荆州及周边居民日益增长的消费需求和品牌需求，推动居民消费力，更能弥补荆州市目前商业业态所存在的不足，提升整体商业品质，为荆州乃至湖北省的商贸领域树立新标杆。第五章 项目SWOT分析一、优势1、交通便捷、发展核心地带圈本项目地理位置优越：地处开发区发展核地区，交通便利，区位优势明显。是荆州市民节假日休闲50、购物的好去处，其毗邻市区的优越位置使其发展蕴藏着巨大的潜力与商机。2、配套设施便利周边配套服务设施基本建设完成，给居民出行带来方便。3、环境优良投资环境、生态环境、人文资源具有较明显优势。4、政策优势目前，荆州市通过整合各方面政策资源，以政策为先导，进一步降低投资创业门槛，营造创新创业良好环境，强化创业支持，搭建好公共服务、产业发展、创业融资平台。二、劣势1、政府服务及配套政策有待完善项目涉及到各方面的政策和措施，如土地政策、资金支持、产业集群扶持政策等。服务及配套政策的缺失，使发展购物旅游在初始阶段很难整合到项目运作中去。2、休闲购物旅游资源开发深度不足荆州文化旅游资源比较丰富，但是由于缺乏51、合理规划和整合，有文化品味、市场吸引力与竞争力的旅游产品还很少，特别是大型休闲购物旅游还处于空白，当前开发程度仅局限于一些小型、分散的小商场，且缺乏娱乐性项目，尚未形成商业休闲格局，有待进行深度挖掘。3、城镇配套服务设施仍需要完善项目地块周边人气缺乏；在整个商新片区内，一种集购物、商业、文化、社区服务、公益服务于一体，为社区居民提供综合性、全方位、多功能、更加便捷的生活服务商业业态还未真正形成，周边公共交通配套需要进一步完善。三、机遇1、旅游休闲购物时代到来城市化不可避免带来一些城市病，如今市民开始追求环境优美，舒适轻松便捷的购物环境，本项目正是为满足休闲购物消费需求而应运而生。且周边区域还未52、真正形成商业圈，给项目开发带来新的发展机遇。2、推进城镇化建设的机遇党的十八大提出要加快统筹城乡一体化发展，国家“十二五”规划明确提出，要加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。这为新农村建设提供了良好机遇。在刚刚结束的2013年中央经济工作会提到“城镇化是扩大内需的最大潜力所在，城镇化和市民化齐头并进，会形成巨大的内部需求，从而形成新的经济动力。” 3、地方发展的机遇荆州市十分重视休闲文化旅游的发展，这也为荆州旅游的53、整体发展提供了前所未有的机遇。四、挑战1、地域间、空间性竞争带来挑战本案开发是以休闲购物为主，而目前全国各地都建有类似的项目，给项目运作带来一定风险。为避免产生近邻效应，必须充分研究项目周边具有竞争力的商业圈，研究其各自特色和发展方向，为项目开发方向寻求独特的卖点，以确定合理的开发方向，避免近距离的重复，在商业主题和特色上区别于其周围相近资源的商业圈。2、产业政策的完善带来挑战项目运作是需要一系列扶持政策，相关配套产业政策需要完善，在一定程度上影响项目吸引力。3、市场定位带来挑战休闲购物旅游带来变化、定位与投入的挑战，市场机制体制仍不够完善带来挑战。一方面，荆州目前虽说经济水平增长较快，但整体54、消费水平还比较低；另一方面，拟建项目在经营期初期需要迅速占领市场。4、融资成本过高本案运作是一个系统复杂工程，投资项目较多，融资成本大。五、SWOT分析结论通过SWOT分析可以看出，从目前荆州市商业市场情况来看，还没有较为成熟的商业业态，特别是缺少大型、综合性、具有品牌的休闲购物方面项目，与前荆州其他较为成熟的商业市场情况来看荆州要实现其赶超发展目标，必须充分发挥后发优势。进一步优化资源配置、合理规划、在业态分布、功能定位等方面要突破出休闲购物相结合发展方式，突出现有生态、文化等基础等优势；实行差异化发展，与周边同类地区进行错位竞争。第六章 项目实施目标及定位一、项目开发目标及策略1、项目开发55、总体目标以推进荆州城乡统筹发展，大力发展现代服务产业为契机，为居民提供综合性、全方位、多功能的生活服务。以项目树形像，亮品牌。兼顾效益的基础上，追求开发速度，探索开发新模式，建立和巩固招商网络。总体目标：立足荆州，辐射荆州乃至周边区域，跳出荆州，使本项目区域化！使之成为荆州的一个最具有亲和力的商业综合体，将成为集高档商业、一站式购物中心于一体的大型商业综合体，同时也将是整个开发区的新地标。带动周边经济，提升整个城区的形象。2、项目开发模式开发模式：本项目将采用“购物+休闲旅游”模式，形成以文化为主集餐饮、娱乐、休闲、购物等商业组合互动的综合体。项目将分两期建设，第一期12万平方米作为奥特莱斯主56、体，二期采取34万平方米作为商业广场的配套，项目以出售为主，并引进战略投资者合作开发，发挥各自优势，先开发核心项目，带动其他项目的综合开发。以“联合投资、共担风险、优势互补”为基础。成立项目运作企业，作为项目的平台。在地方政府优惠政策支持下，政府提供土地或原有文化设施，由投资方投资建设并自主运营。寻找战略投资人融资，整合商业企业、餐饮企业、酒店企业组成战略合作体，为项目建成后全部出售。二、项目定位1、功能定位本项目将成为集国际、国内品牌展示和销售为一体，市场、超市、运动、专卖店等多种业态互动共生的大型城市购物中心城区，以发展旅游休闲购物主导产业为定位，以休闲购物要素集聚为中心，整合一二三次产业57、融合发展，是可游、可居、可购、时尚，集商业、商务、文化、体育、卫生、教育、休闲、办公于一体知名的奥特莱斯大型商业广场、中高档一站式购物中心商业综合体。吸引周边区域居民感受生态综合体带来便利与魅力，进一步提高当地居民的生活环境，提高居民生活素质，进一步提升荆州市的知名度和影响力。购物中心办公酒店休闲奥特莱斯构成要素餐饮突出“高端品牌”、购物、休闲运动、旅游购物。奥特莱斯国际商业广场是综合、商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合。2、市场及业态定位促进荆州形成崭新产业发展格局，在发展策略上，形成集旅游、居住、商业、办公、会务等相互协调发展的格局。本案开发将满足市民文化消费和伴随着这一行为带58、来的休闲购物、参与社交、追随时尚等越来越多的现代休闲消费的综合性特点功能有机结合起来，形成现代服务业辐射和集聚能力，通过市场化运作与合理的招商策略实现项目各参与方的最大利益。业态定位：85%以服务业为主，其中30%-40%为餐饮业。功能以国际时尚精品、知名品牌专柜、大型超市（欧尚、乐购、华润万家等其中之一）、特色餐饮、星级宾馆、酒吧、影院、会展、健身、银行、商务办公等为主体，集娱乐、休闲、旅游、购物为一体大型超级商业中心。以新型的商业开发和社区管理模式，把所有与居民日常生活需要贴近的商业和生活服务设施都集中于一体。在业态组合上十分注重迎合年轻人的消费特征，强化休闲娱乐、餐饮业态经营。业态比例示59、意图：第七章 项目建设方案与规划设计一、项目主要建设内容项目实施内容包括整体规划设计、项目工程建设施工、各项配套服务设施建设。主要包括：大型购物中心、休闲娱乐文化中心、餐饮与美食中心、精品店购物中心、星级酒店、行政商务中心、综合居住区（复式公寓、住宅）及其他配套服务设施（广场、道路、绿化等工程）。二、建设规模及业态细分简析1、建设规模本案开发按照城市发展的特点进行合理规划，然后进行运营，发挥最大的经济效益。奥特莱斯国际商业广场项目总体规划面积约为约210.5亩，其中一期为125.5亩（其中地上12万平米，地下4万平米，容积率1.5，建筑密度60-65，一层4,4万平米，二层4万平米，三层3.660、平米，每层空间高度5.7米，恢宏大气，整个广场用37步电梯和连廊），二期为85亩。项目建设内容由实行统一规划，打破原来传统马路经济格局，分项经营，宏观上统一管理，微观上各分项目具体运作的方法，使项目在最短的时间内得以建成。防止入驻商家业态规划混乱、直接降低项目档次。包含文化广场和停车场，整个建筑面积为50万平方米以上。其中商业项目所占面积约为50%，其余为配套商业面积。奥特莱斯国际商业广场主要是为处于周边居民提供全功能社区配套的生活、生产服务设施，设有精品店购物、大型超市、银行、电信、邮政、特色餐饮店、宾馆、咖啡厅、酒吧、休闲娱乐中心、停车场、影院等。项目具体建设内容及业态细分等，详见表7-161、。表7-1：奥特莱斯国际商业广场（商业综合体）业态细分表类别项目业态必须配置选择配置品牌商家/经营内容奥特莱斯国际商业广场休闲娱乐中心项目电影院华诚影院音像店电玩艺术品儿童体验休闲书吧新华书店、文轩书店等商业购物金融时尚百货、超市、精品时尚欧尚、乐购、华润万家（副食品、日杂用品）银行工行、农行等邮政中国邮政（快递、汇款、包裹、信件）精品店购物中心香奈儿、爱马仕、古驰、万宝龙、爱马尼等国际品牌精品店服饰餐饮特色餐饮以湘鄂情、巴镯布衣为主力店，汇集湖北、湖南、湖北、四川，安徽等地名优特色菜品为配套店酒吧名小吃店面包店咖啡厅星巴克、上岛快餐店（面馆、品牌快餐）肯德基等休闲KTV洗浴美容、美发会所商住62、办公酒店/行政办公/会展生活服务游客服务中心人力资源、培训2、主要业态分析其中建设内容主要包括：知名大型购物超市：欧尚、乐购、华润万家、选择其一，规划1.8万平米。餐饮/美食中心： 在娱乐、购物之后，餐饮也是本项目的必备业态之一。中国美食：以湘鄂情、巴镯布衣为主力店，汇集湖北、湖南、湖北、四川，安徽等地名优特色菜品为配套店；品牌餐饮：引进品牌主力店，提升项目的认知度，迅速拉上人气；辅助餐饮：其中搭配甜点、水吧、面包房等精致的辅助餐饮，完善餐饮功能；餐饮体量：考虑到就餐时间的相对集中，餐饮的供应量需要非常充足，同时考虑到餐饮种类的繁多，规划面积4万平米。休闲娱乐文化中心：以华谊影城、玉足、我是好63、声音量贩式KTV、天上人间为主力店，汇集洗浴、会所，时尚SPA，电玩城，星巴克，夜总会茶座等特色休闲，娱乐配套店，规划面积4万平米。精品店购物中心：以香奈儿、爱马仕、古驰、万宝龙、爱马尼等国际品牌精品店，以及欧洲最大运动品牌迪卡侬运动体验馆，汇集各大运动品牌，与国际高端百货品牌完美对接，领跑荆州时尚消费风潮，规划面积2.2万平米。星级宾馆：以五星级酒店为龙头，打造高档酒店集群。高品质、高性价比、国际高档休会所及国际连锁经营产权酒店。辅以展览、商业等功能，可为客户就近提供围餐、会议现场自助餐、住宿、交通、度假、活动策划、礼品订制等会务一条龙配套服务。规划面积约为5万平米。老年人活动中心：为年长者64、提供一个娱乐休闲的场所。儿童游乐场：为下一代提供一个安全、娱乐为一体的场所，让家长安心、放心、舒心。旅游集散中心：为方便广大游客到该地旅游而设立的服务平台。旅游集散中将进一步整合散客旅游资源和规范散客旅游市场以及满足市民个性化旅游需求和促进自助游消费市场培育的重要综合性平台，为游客及已在荆州投资商提供购物休闲的服务。旅游集散中心运作规范、管理严格到位、服务细致入微，专为外地游客提供当地及周边地区城市的优秀旅游服务，是规模最大的集散客自助旅游、单位团队旅游、旅游信息咨询、旅游集散换乘、景点大型活动、客房预订、票务预订等多种功能为一体的“旅游超市”。三、项目主要技术经济指标表表7-2：奥特莱斯国际65、商业广场（商业综合体）项目主要技术指标序号名称指标备注1规划用地总面积139011.62平方米一期83632.34平方米二期55379.28平方米2总建筑面积50万平方米一期16万平方米地上约12万平方米，地下约4万平方米二期34万平方米一栋五星级酒店，一栋写字楼，两栋复式公寓，四栋住宅，下下约7.7万平方米3建筑层数/高度 1-20层4容积率1.5/4.05建筑密度60-65%6绿化率 10.5%/20.3%7室外停车数1008地下停车数250个表7-3：奥特莱斯国际商业广场（商业综合体）一期建设主要技术指标序号名称指标备注1规划用地总面积83632.34平方米2总建筑面积16万平方米其中一66、层商业面积4.4万平米主要为大型购物中心二层商业面积4万平米餐饮、美食中心三层商业面积3.6万平方米休闲娱乐文化中心地下一层4万平方米车库3容积率1.54建筑密度60%5绿地率10.5%表7-4：奥特莱斯国际商业广场（商业综合体）二期建设主要技术指标序号名称指标备注1规划用地总面积55379.28平方米2总建筑面积34万平方米其中星级酒店（宾馆）5万平米行政办公中心5万平米住宅（公寓）16.3万平方米地下一层7.7万平方米3容积率4.04建筑密度46.5%5绿地率20.3%四、配套工程说明1、道路交通及绿化该项目地处国家级开发区，交通便利，各种基础设施完善，车流、人流顺畅。为保障项目的车流、人67、流、消防和安全保卫工作，提高项目的物业水准，项目周边的住宅区和商业区分区管理。宾馆餐饮区、商场设多个停车位，设计循环车道。能很好的解决项目的道路交通问题。2、供电及通讯系统供电设施并入荆州市电网，用电负荷、设备配置按设计规范要求。电信系统、有线电视从市网干线电缆网入网孔引入。3、给排水系统用水标准、用水量按荆州市规定。排水采用雨水、污水分流排水制，排入市政雨水、污水管道。五、项目组织机构设计项目采用现代企业管理体制，实行执行董事领导的总经理负责制，执行董事由投资人负责任免。公司除设立总经理职位之外，还设立若干副总经理，分别负责事业运营、物业管理、工程管理、合同管理、销售、财务、行政人事、法务、68、信息管理等。图7-1：项目组织架构图总经理 事业运营部销售部财务部合约部工程管理部物业管理部行政人事部法务部信息部预计在项目建设招商阶段，团队需要30名员工；大多为中高级管理人员和高级技术人才。随着项目运营展开，到全部项目投运，公司员工总数可能达到600人左右，主要增加物业管理（清洁、保洁、维修、保安等）、租赁管理等方面的人员。项目施工建设严格按照国家关于工程监理和施工质量及进度监管的有关规范进行操作，参照国内上海、苏州等地奥特莱斯广场多个类似商贸综合体的经验，推陈出新，制定科学的工作岗位规范和工作流程，提高项目的组织管理水平，确保项目建设质量和进度。六、项目运营模式奥特莱斯购物中心借鉴国内外69、相同档次购物中心的商业经营和管理方案，针对华中地区的区域特点提出的针对性的运营方案，在此基础上在日常运营管理中不断提炼完善。1、奥特莱斯购物中心运营方案以企业法人或自然人的身份出资，成立商场管理有限公司运营本项目。 按多样化、多元化、网络化、专业化和集群化发展的要求，自筹资金建设高标准的商业综合体和相关配套设施。项目确定实施方案后，投资企业将组建专门的荆州奥特莱斯广场运营管理公司，负责项目推广、招商、物业管理和租赁工作。项目运营招商与整个项目的前期和建设工作一同展开。在项目启动后，就按照项目总体定位方案和招商规划甄选优质经营户和商家。尤其先行引入连锁大卖场、奥特莱斯折扣店等易于成熟的商业业态，70、作为项目成功的先行商业要素，再根据其他主力店租户的要求在项目尺寸、机电配套细节、广告标识系统、配套公共服务及物流方面做精做细，引入影院、儿童乐园、咖啡馆、酒吧、连锁餐饮等后续商业品牌。以主力租户为基础，延伸到其他特色商业品牌，为这些商业品牌准备好行业内一流的经营环境，提供建筑设计最新颖、性价比最高、市场需求最旺的商业空间和配套服务组合。在做好主力店招商和运营推广的同时，运营管理公司还将提供相应的专业物业管理、资产管理、租赁管理等专业服务；同时，商业运营管理公司还负责项目整体在区域消费者和商家中的营销推广，确保整个项目收益。2、经营收入模式 项目经营收入主要表现为两种形式：（1）、物业租赁、商业71、出售等最有保证的基本收益。（2）商铺、影院、休闲娱乐、酒店等产生的流动性收入。七、项目规划设计1、设计指导思想基地建设规划的指导思想是立足现实，着眼未来；统筹规划，分步实施；合理布局，突出特色。按照人性化、现代化的总体要求，建设一个设施完善、环境优美、品味高雅、和谐文明的商业中心区。无论是整体建设方案还是单个项目建设都要具有科学性、前瞻性和协调性，在充分论证的基础上实施。根据实际情况采取阶段施工、阶段竣工、阶段验收。方案设计努力创造丰富多变的空间形态。设计功能合理，各部分联系便捷，提供高效复合的功能空间。2、设计原则因地制宜合理组织主体建设位置，考虑商辅功能和必要的附属配套设施，严格遵守国家及72、荆州市的有关政策规定和技术规范。（1）合理划分功能分区，各分区既相互独立，又相互联系，形成疏密有致、动静结合的有机整体；在建筑造型上运用形体色彩组合，曲线与直线的交织构成新颖生动的形态，采用现代建筑材料与丰富的细部语言，充分体现现代人文的建筑风格。建筑造型力求体现自身个性和时代感，并考虑与整体及环境相呼应。（2）充分考虑经济、技术、生态、环境、社会等多方面的综合效益。（3）坚持整体性、规范化原则。处理好单体建筑与整体规划、局部特色与整体风格、实用性与艺术性之间的关系，设计风格采用中西交融式，类似上海外滩万国建筑群风格。（4）无论是规划还是项目建设都要充分论证，符合科学规律考虑节能和生态环境的可73、持续发展性。第八章 节能和环境保护分析一、分析依据中华人民共和国节约能源法 中华人民共和国电力法中华人民共和国建筑法湖北省固定资产投资项目节能评估和审查管理有关办法夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001 太阳热水系统设计、安装及工程验收技术规范GB/T18713-2002 采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003 建筑照明设计标准GB50034-2004 公共建筑节能设计标准DGJ08-107-2004 目前国内大型公建设施能耗情况二、节能、节水分析1、节能分析当今社会能源的有限和短缺的事实已被大家所公认，资源、能源的有限和短缺形势日益严峻，节能概念已经深入人心，项目74、建设必须采取措施以 “提高建筑中的能源利用率”，不是消极意义上的节省，而是从积极意义上提高利用率。本项目节能主要是施工期间机械的节能问题，主要通过提高工程质量，特别是做出优质路面，从而间接产生节能效果。在项目的设计、建造中，使用节能型用能系统和材料；在施工中要优先选用节能型设备和节能运输车辆，同时在施工过程中做好节能管理，在项目实施中，要提高所有参与人员的节能意识。对于节电、节水、节燃料都做出相应的规章制度，并明确规定适度的用量标准。能源的生态化除保留传统的能源供给外，应因地制宜地积极利用可再生能源，包括风能、太阳能、生物能（沼气），并在此基础上优化能源结构，提出高效率、低污染的能源结构体系，75、道路照明设计，应根据规范确定合理的灯距灯高选择节能灯具。新型能源中，太阳能资源丰富，且太阳能装置一次性投入较低，占用居住区公区面积较小，其资源利用在数量上是“源源不断”的，价格上是低廉的，因而在资源投入上是属低投入型。在居住区中心设置太阳能蓄电设备，并把太阳能收集系统与太阳能热水供应系统、道路场地照明的灯塔相结合，形成太阳能供电网络。在部分建筑上采用太阳能光电或光热建筑一体化技术。2、节水项目建设要体现水资源综合利用，采用因地制宜的水循环管理的策略，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化；提倡优水优用、节约用水，建立节水型商业广场；实行分质供水、雨水利用、建筑节水装置等；76、地区内的道路、广场、绿化告示等绿化浇灌、景观等对水质要求不高的用水，采用中水回用。3、项目及能源供应情况本项目消耗能源主要有：水、电(未来运营可能涉及部分天然气消耗但相对水、电总量较小，此处暂不考虑)。其中水主要用于商业、生活、绿化，电主要用于空调、照明，气主要用于项目内部的餐饮、酒店式公寓。根据初步估算，本项目投入运营后年用电需求约在4000万千瓦时，目前开发区的电能供应条件比较充裕，能够满足本项目的用电需求。本项目将充分重视项目的节能设计和节能管理，建设成绿色生态现代商贸区，降低未来项目建成投运后的能源和水消耗。对于整个项目，绿化方面采取乔木和灌木为主，草坪辅助的绿化格局，以节约绿化用水，77、在内部建成部分水面和绿化穿插，降低整个项目的能耗。对于商业设施，将采用生态智能商业楼宇的标准进行设计和建设，因为项目的商业属性，可以在建筑朝向选择、墙体材料、门窗设计选型、分立式空调设备选型、照明方式等关键节能因素上采用最环保和经济的方案，部分单体建筑尝试利用太阳能等可再生能源，如在部分新建建筑上采用太阳能，新建道路照明部分采用光电设备等，降低楼宇的能源消耗尤其对电力的消耗水平。对于酒店式公寓等配套设施，将按照绿色环保标准进行设备配置，同时在运营期间与采取各种有效的能源节约措施，倡导绿色商旅行动，降低能源和水资源消耗水平。4、能源消费量测算据近年来华中地区内同类大型商业楼和酒店公寓等大型公共建78、筑能源消耗统计的情况，本项目能源消耗在规划设计阶段将选择先进指标，比目前在运营的同类未大量采用节能规划设计的项目相比，能耗普遍有10%-20%的节约。本项目按照这个标准组织改造、设计和施工及后续运营，在同类项目中能耗水平降低的程度较高，特别考虑到本项目的规模和社会效益，对节能减排的贡献比较大。5、项目节能措施评估及建议（1）围护结构节能措施本项目尽量采用小空间设计，单套面积小，重点将做好屋面保温和门窗保温外，以及幕墙保温设计。除了墙体、屋面、幕墙的保温措施外，还将重视建筑外遮阳的设置。（2）空调节能措施因为本项目地处夏热冬冷地区，建筑围护结构必须满足夏季隔热和冬季保温的需要，计划采用外墙外保温79、部分外墙绿化和双层皮玻璃幕墙等技术，考虑到各个商业品牌营业时间差异的特点，尤其在空调设备选型方面尽量采用分散式，以降低空调采暖浪费，同时特别重视空调的选型。尝试采用热湿独立控制等节能技术，提高空调系统能源利用效率，节约能源消耗。（3）照明及其他节能措施本项目将根据建筑照明的不同需求对建筑物的照明系统进行合理的节能规划，提高照明系统的能源利用率，尤其在满足商业使用要求的前提下尽量减少照明耗能。此外，本项目将在电源点布置、变压器选型、三相负荷平衡、提高设备负载率、选用节能电器、提高功率因素等方面将做好详细节能规划，做好供配电系统的节能工作，提高本项目的电能的整体有效利用率。三、环境保护影响综合分80、析本项目为现代商贸综合体开发和运营项目，没有制造加工等污染环节，对环境的影响主要包括在改造、扩建施工阶段和运营阶段以下几个方面的环境影响：（1）水质量影响：主要为建设工地的泥浆水及施工期间的生活污水，以及项目建成投运后的污水。（2）大气质量影响：主要包括基建、装修以及投运后物流配送系统产生的废气和扬尘；（3）噪音：主要为施工期间的建筑机械噪音；（4）固体废弃物：主要为施工期间的生活垃圾、建筑垃圾，以及项目投运后的生活垃圾。对于上述环境影响因素，将严格采取有关污染控制措施，降低对环境的影响水平。在施工期间，项目将采取以下措施防治污染：在防范对水质量的影响方面，项目将对建筑泥浆水建造沉淀池经沉淀后81、再行排放，土方及建材车辆经过处理后出入工地等。噪音控制方面，严格执行建筑施工场界噪音限值（GBI2523-90）的规定，在不同阶段的噪音控制在限制范围内，夜间施工办理按照规定做好噪音扰民防范工作和办理必要手续。 固体废弃物处理方面：严格遵守建筑垃圾和工程渣土处理管理规定，办理渣土垃圾排放处置手续，建筑垃圾及渣土做到集中排放，委托科学外运处置，项目竣工后内及时完成剩余建筑垃圾的清理和清运。在项目运营期间，项目环境污染防治措施将长效化和系统化，主要管包括以下几个方面：项目内部推广分类收集固体废弃物，并请环卫部门及时定期清理运输和处置；使用尾气排放环保标准高的达标货运车辆，科学调度使用，防止出现拥堵82、现象；项目内配备的水泵、风机、空调等机电设备选用高效、低噪的设备，有效降低噪音；配套酒店式公寓和休闲餐饮街区产生的厨房废水经有关处理后，排入污水管；而且项目将在设计和建设环节充分提高项目的环境及景观标准，做到与项目的定位和档次匹配，成为开发区在绿化和景观方面的标杆项目。四、环境影响评价的结论1、项目为新建项目，其建设内容符合建设场地周边环境要求。2、本项目绿地规划合理。3、本项目废水、废气排放严格按照相应的国家排放标准进行设计。4、项目噪声控制严格按照相应的国家标准进行设计。5、固体废物袋装定点集中存放，定时由环卫部门清运，符合城市垃圾处理要求。6、本项目没有大的污染物排放源，产生的废液等污染83、物经治理后可满足相应环境标准要求。在认真落实以上措施后，本项目的所有固废物都己妥善处理，基本可达到资源化、减量化和无害化。综上所述，本项目的建设不但不会对该地区的环境构成负面的影响，而且建成后能够优化该地区环境，从环境保护的角度而言项目是可行的。第九章 消防与劳动安全卫生一、建筑消防及人防1、消防及人防控制标准建筑设计防火规范(GB500162006)；人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)；汽车库设计防火规范(GBJ67-84)；火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98,1999年版)；建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)；自动喷水灭火系统设计规范(GB50084、84-2001)；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；2、消防工程规划消防用水要结合给水规划，在区域内形成环状管网，增大供水能力，保证消防时供水的安全性。给水管网供水压力要保证市政消火栓流量不低于10升/秒，压力不低于100KPa，道路的配水管均应按120米间距配套建设市政消火栓。区内各片区在详细规划设计时必须考虑在主要建筑外围布置环型消防通道，设置室内消防报警及喷淋灭火系统。各个配电房均要求设置气体灭火或干粉灭火系统。二、劳动安全卫生为保证施工人员、居民的身体健康和生命安全，保护好环境，劳动安全卫生方面应采取以下措施：1、加强施工人员、居民的安全防范教育，重点区域应采取相应的安全防85、护设施。2、注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请检疫部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。聘请当地的卫生防疫部门进行监测和防治，以保证对施工人员、当地居民和旅游者的身体健康。对施工人员产生的生活污水和粪便进行消毒和简易沉淀处理，避免传染病的发生和传播。3、各建设项目施工期间工地应设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业坠落及其他事故发生。高噪声工人采用带耳塞来降低噪声危害。4、尽量较少垃圾中间转运环节，以免影响环境观瞻。因此，本区垃圾收运体系尽量减少设置垃圾中间贮存及垃圾转运站。生活垃圾设置分类投放和分类清运，垃圾车自用户贮存垃圾源收集86、至小型垃圾转运站，然后送至垃圾处理场。5、道路行人垃圾通过路侧公共废物箱收集，每天由专人收集袋装化后，置于垃圾收集路线旁，再由于垃圾车定时收集。6、生活垃圾按可回收利用（报纸、玻璃、塑料、橡胶、金属等）、可生化有机物（餐厨垃圾、果皮等）、无机物（灰渣、木屑、破布、碎砖等）、有毒有害物质（废电池、废药品、涂料、油漆等）进行分类。对于餐厨垃圾可采取生化处理的手段消纳，可回收利用的垃圾作为再生产的原料，真正做到源头的减量化。7、做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程有关规范。8、带电设备外壳及支架，采取保护接地，以防止人身触电事故发生。9、传运设备都87、设有安全保护罩，机械设备设有紧急停车装置。10、定时对安全生产、消防器具进行检查，建立健全各项操作规章制度，设专（兼）职安全操作人员，并经常对工作人员进行消防知识和安全生产教育。第十章 项目开发进度计划一、进度计划编制依据1、设计方案及相关技术资料。2、项目工程量及施工条件、劳动力、材料、构件等的供应条件所决定的工程工期。3、其他有关要求及资料，如：项目业主的意见、风险因素等。二、项目工期根据荆州市有土地利用总体规划及区域现状、项目规划方案，本项目计划采用滚动式开发建设，计划项目建设工期36个月（3年）。即2013年8月至2015年9月。其中，一期建设周期12个月时间。以下为一期项目实施进度安88、排：2013年8月完成与政府谈定土地规划使用价格；2013年9-10月完成方案及施工图，办理土地证手续，政府负责场地清理交接；2013年10月开始打桩工作，办理手续；2013年10月-2014年8月施工，办理手续；2014年6月-10月商户装修，竣工验收；2014年10月1日开业。第十一章 项目投资估算与资金筹措分析一、估算范围及依据1、投资估算依据（1）湖北省市政工程预算定额(2012)（2）湖北省建筑工程计价定额综合单价定额说明(2012)（3）湖北省、荆州市有关文件资料2、投资估算范围项目总投资主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建安工程费用、开发间接费用、管理费用、销售租89、赁费用、开发期税费、不可预见费用、其它费用和财务费用。二、编制说明根据荆州发展规划和行业发展规划要求，结合荆州市相关行业概预算估价办法，并考虑涨价因素，粗略估算该项目的投资和收益。1、建筑工程费包括各建筑的土建安装工程、水、电、路以及配套设施等所有费用，按各单项估算指标和定额及荆州市类似工程投资计列。2、设备购置费单价为市场参考价。三、估算分析1、工程费用包括场地平整工程、道路及管网工程费用，统计出各项工程的工程量，采用单位建筑工程投资估算法及单位实物工程量投资估算法进行估算。2、项目总投资概算分析本项目总投资约为209666.88万元。表11-1：项目总投资估算分析表序号项目单位数量单价（元90、）总价（万元）1土地成本亩210110231002土地契税m25000004%23一期土建工程费地上(m2)120000120024400地下(m2)4000025004二期土建工程费地上(m2)263000120050810地下(m2)7700025005地质勘察费m25000000.331656建筑设计费m25000006030007规划放线费m25000001508审图费m25000001.5759环评费m25000001510招标办编标费m2500000315011白蚁防治费m25000002.311512墙改费m25000001050013人防费m250000048240014防雷审91、核费m250000015015临时水电费m2500000840016临时道路费m2500000210017土建、水电、门窗、外墙m250000013006500018监理费m25000001050019道路雨污工程m25000001890020供水m25000001050021供电m2500000150750022路灯m2500000514.8823景观绿化m2500000525024销售模型、广告m250000030150025电梯工程45部50万225026售楼中心m2500000525027办证费m2500000210028办公费m250000050250029财务费用m2200030销92、售税金m2按销售收入的5.55%1958031不可预见费m250000030150032总投资额209666.88四、项目资金筹措1、资金来源项目首期建设所需启动资金至少2亿元，除资本金0.5亿元外，需借贷资金约1.5 亿元，项目的投资进度如下：根据资金预算平衡表测算，项目在2013、2014、2015、2016年建设期内所需的资金投入分别为0.5亿元、1亿元、1亿元和2亿元，其中2013年自有资金投入0.5亿元，2013年银行3年期贷款1.5亿元，全部在项目建设期第一年贷款，实现滚动开发。其余部分采取预售回款和租金为项目建设提供资本支出来源，预计2016年全部偿还贷款。建设期内每年都有0.393、亿元以上富裕资金可以供项目营销和工程建设备用，资金使用和资金来源衔接良好。表11-4：项目资金筹措和平衡表（单位：亿元）年份2013201420152016资本开支0.5222销售回款00.71.42.8出租回款0.30.30.30.6自有资金0.50.30.80.5银行贷款1.50.0-1.5资金裕度0.30.80.50.42、资金来源的可靠性分析根据投资内容和分年投资计划，本项目总投资21亿元估算充分，分年度计划的实施进度稳妥可行。各方的资金来源可靠。本项目启动资金需要约2亿元，而本金占启动资金的25.5%，符合国家有关规定。本项目债务资金占总投资的75.5 %，并随着商铺出售资金回笼，可94、以迅速实行滚动式开发，项目财务风险较小。本项目长期贷款期限为3年期，有效年利率为7%，按预计还款能力计算借款偿还期。本项目自有资金部分由于是以投资方的现有资产筹措，资金来源不落实的风险较小。本项目国内银行贷款的风险主要为利率风险，根据近几年的银行贷款利率走势分析，国内银行贷款利率呈现出上升的趋势，存在利率风险，但该项目预测借款偿还期较保守，若预售计划可行，贷款可提前归还，故利率风险对本项目影响较小。3、资金偿还该项目用开发部分预售房款和物业偿还借款本金及利息。五、资金使用和管理该项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项95、目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。第十二章 项目财务评价项目的财务评价主要针对建设项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。一、项目评价的依据财务评价根据国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数中的有关规定进行测算。财务评价中参数的选用如下:（1）项目建设期3年，经营期96、20年；（2）参考同行业的平均收益水平，暂定项目基准收益率为9；（3）折旧：固定资产折旧按15年直线折旧，残值率为0。（4）银行贷款年利率按7%计算。二、项目财务预测1、项目计算期本项目总的建设期为36个月（2013年8月2016年9月），项目计算期为3年。2、项目销售收入预测项目建成后计算期内总收入508240万元，据商业项目开发与该项目实际情况与收入的相关和依存关系，经过我们分析在85%的可能状态下，从2013年起，各的年收入依次为总收入的20%、30%、40%、10%。根据目前国内外大中型城市大型商业区和类似二三线城市商业区的经营情况，参照可比项目的销售和出租市场价格水平，本项目部分按照97、建筑面积计价的销售净价（扣除营业税等税费）为F1 商场层数层价格为30000 元/ m2，F2层销售价格定为20000 元/m2，F3 层为自持，销售价格1000元/ m2。二期开发项目中酒店按13000元/ m2、写字楼12000元/m2。不考虑土地使用权期限届满后的财务情况。据市场调研和同业房价水平及该中心地段，预计销售收入如下：12-1：项目销售情况分析表序号项目名称可售面积（）单价（元/）金额（万元）1一楼营业房44000300001320002二楼营业房4000020000800003三楼营业房3600010000360004写字楼5000012000600005住宅1630006098、00978006酒店5000013000650007地下一楼（含二期）117000320037440合计5000005082403、税金及附加税金及附加按年收入的5.35%（综合税率）计算。营业税：508240万元25412万元城市建设维护税及教育附加：25412万元=1778.84万元应交税金总额：27190.84万元4、总成本费用该项目总成本为209666.88万元。5、总利润总利润=总收入-总成本-税金及附加-所得税=508240-209666.88-27190.84-19850=21802.3万元6、贷款偿还期本项目向银行申请贷款1.5亿元，项目建成后以销售收入偿还贷款，还款计划为2099、14年还本5000万元，2015年还本5000万元万元，2016年还本5000万元。7、抵押物设置 业主拟用项目用地及同一地段用地共计139011设置抵押物，按自荆州市基准地价并参照该两宗用地情况价格应为1650元/，合计22935万元；按抵押率70%计算，抵押值为16054.5万元，可满足银行要求。三、项目财务评价1、财务效益指标投资利润率=年均利润总额/启动总投资100%=7267.3/20000=36.5%；投资利税率=年均利税总额/项目总投资100%=（7267.3+9063.6）/209667=7.79%；资本金利润率=年均利润总额/项目投入启动资本金100%=7267.3/1500100、0100%=48.4%。2、项目投资回收期投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量=2.47年3、不确定性分析本项目的不确定性分析包括项目的盈亏平衡点分析以及项目的敏感性分析。收入增加10%，投资净利润率为16.87%，投资回收期为 2.40年；收入减少10%，投资净利润率为11.39%，投资回收期为2.69年4、清偿能力分析通过对“项目计算期内各年财务状况，在3年（从建设期开始起）可全部还清银行借款。5、盈亏平衡分析项目主要以出售为主体，且自主持有的租金收入确定，有固定的收入，不存在出租盈亏比例问题，故项目抗风险能力强，本项目的方案的风101、险较小。四、项目财务评价结论本项目从项目的盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性分析等三个方面的分析结果可以看出项目在财务上是可行的。第十三章 项目效益分析一、转移和吸纳城镇劳动力，为当地解决就业，促进城镇居民消费通过奥特莱斯国际商业广场的投资和开发，提高土地利用价值，大量吸纳和转移城乡富余劳动力，可以缓解就业压力，推动城镇化的实施。项目建设将带动大量人员从事第三产业服务，预计本项目开发建设完成后，可以为当地解决就业人口约4000余人。二、有利于促进结构调整，搭建设良好产业平台 拟建项目的定位为特色大型商业综合体，其实质为向鄂中南地区区域的蓬勃发展的商业企业提供稀缺的现代商业经营平台和发展102、载体。随着项目的全部建成和成功运营，每年项目创造的营业收入可达到5000万元，创造的GDP 预计可以达到1亿元。而且随着项目的建设运营，还将带动相关产业要素在项目周边布局和集中，最终形成分工细密，配套完善，上下游联系紧密的商贸产业集群。另外，项目的建设将有力促进荆州周边区域的购物旅游、观光、休闲度假和商务旅游，使得项目成为区域的一个特色商业风貌和旅游观光区。总之，项目最终将成为荆州和湖北南部区域的一个特色产业平台和新的经济增长点。三、人气聚集，提升区域品味，增加地方收益随着服务、文化、休闲、娱乐于一体的奥特莱斯商业广场建成，旅游人气增加，商业氛围凝聚，从而产生极大的区域聚集和经济带动作用，从而103、带动一个区域的城镇化进程，形成游憩区、度假区、娱乐区、步行街区、购物游憩区等等，推动区域型经济发展。成为人气旺盛的商贸旅游服务中心。地方不仅可增加大量的工商、税费收入，而且随着开发的热度增强，土地利用价值不断得到提升。地方收益必将不断增加，形成持续发展的良好态势。这也是当地政府潜在的收益。四、将促进城镇配套服务设施的完善，改善当地居民生活环境和生活质量在产生巨大的人流效应以及大量的商业需求的前提下，大量城市基础设施与相关服务配套随之产生，教育、培训、酒店业、餐饮业、娱乐业、休闲服务业、交通行业、金融业等配套产业将形成聚集效应。由于项目的建设，不仅将大幅提高项目周边的路网、绿化等市政配套，还会在104、环境治理、金融和餐饮配套水平方面改善明显，这将有力促进项目周边和所处的区域居民家庭提高生活质量，尤其有助于减少荆州地区消费外流的现象，降低居民家庭的购物和消费出行距离和出行成本，为区域内居民家庭和企事业单位就进购物、娱乐、休闲和文化教育等活动搭建现代化高品质平台，提高商业服务水平，增进全体居民的福利水平。总之，项目建设的社会效益十分显著。第十四章 综合评价与建议一、结论根据以上分可以得出结论：本项市场定位准确，市场发展潜力巨大，符合国家有关政策、行业规划和区域规划，并且具有良好的社会经济效益和一定的抗风险能力。本报告认为本项目作为一个大型商业综合体项目，具有真实可靠的消费需求支撑，项目整体上看105、市场基础清晰可靠而且比较扎实，而且项目对荆州市区域内的就业增加、产业结构优化、税源建设、城市形象提升等社会效益方面效果比较显著，未来支持项目长期运营发展的需求强劲而又坚实可靠，综合以上分析及各篇所述，该项目具有良好的社会效益与经济效益，项目建设是可行的。二、建议1、产业政策配套到位由于拟建项目作为大型商贸产业载体的属性，必须将项目的长期成功经营发展与项目所在区域的商贸产业政策紧密对接，与有关政府充分沟通，使有关各方充分理解项目成功后所蕴涵的巨大社会经济效益，以及达到这一目标所需要的发展环境。建议市在资金及政策上给予有力支持，为能使项目能够快速发挥社会经济效益，政府要有超前思维，全力推进项目建设106、，就要制定或出台符合本项目发展一系列优惠政策，以便以加快项目开发。为优质商贸产业要素聚集在本项目内提供方便，降低入驻商家的成本。2、有关规划对接要及时由于拟建项目规模巨大，建设和运营期长，涉及面宽，尤其要争取将项目周边区域的发展规划对接。确立项目作为未来促进区域城市功能改善和产业结构调整的重要特色项目的地位，以及区域重要的标志性城市空间和特色风貌区的地位。加强政府对项目的领导和统筹管理，做好交通、市政绿化、美化和亮化等方面与项目的对接。3、为项目开发运营提供必要支持由于拟建项目前期投入大，投资回收期远为市场上一般项目为长，运营期间还要每年投入大量资金用于提供配套服务，为财务实力稍差而未来增长潜107、力可观的商家和可以发挥引领区域商业发展的国内外著名商业品牌入驻提供必要的补助、奖励和补贴。定期还要举办各种有利于项目发展的招商会和节会活动，为项目内大量公共建筑空间提供维修和运营管理资金，以保证项目稳定运转和服务水平。只有在政府和社会的理解和帮助之下，从土地成本、税务成本、融资成本等各方面为入驻企业和商家解压，为项目的投资运营方减少必要的财务和运营压力，才能保证项目有序经营和长期繁荣。二一三年八月目 录1总论11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目承建单位11.1.3项目性质11.1.4项目建设地址11.1.5项目建设内容及投资规模11.1.6建设目标11.1.7项目期限21.2编108、制依据22项目建设背景及必要性32.1项目建设背景32.1.1八宝铜铃舞文化现状32.1.2国家产业政策32.1.3地方产业政策42.2项目建设必要性42.2.1是传承地方乡土文化的需要42.2.2是振兴非物质文化遗产的需要52.2.3是发展少数民族特色旅游的需要62.2.4土家族八宝铜铃舞传承发展的需要72.2.5是树立良好民俗民风的需要73建设条件分析93.1社会经济93.2项目区域环境103.3自然环境103.4资源条件113.5文化条件113.6基础设施条件123.7项目建设机遇134项目建设前景分析144.1市场环境分析144.2项目分析164.2.1土家族八宝铜铃舞的起源164.2109、.2土家族八宝铜铃舞的发展现状分析164.2.3项目市场价值195项目建设原则与总体目标225.1指导思想225.2建设原则225.3总体目标236项目建设方案246.1项目建设内容及规模246.2项目实施方案247环保、安全与消防267.1环境保护267.1.1编制的目的267.1.2编制依据及设计标准267.2 环境影响的分析287.2.1 施工期环境影响分析287.2.2环境影响分析结论297.3安全卫生297.4消防308节能节水措施318.1 节能318.1.1建筑318.1.2 机电设备318.2 节水329建设进度安排、保障措施及招投标339.1建设进度安排339.2项目实施保障110、措施339.2.1研究政策，加强法制宣传教育339.2.2建立完善的组织保证体系339.2.3加强资金管理和监督339.2.4建立高效的质量保证体系349.2.5建立良好的人才竞争机制349.3招、投标349.3.1招标范围349.3.2招标组织形式349.3.3招标方式3410组织机构与人员配置3510.1组织机构3510.2人员配置3511项目投资与资金来源3711.1编制依据3711.2项目总投资3711.3项目资金来源3712效益分析3812.1经济效益3812.2社会效益3813.1风险分析3913.1.1市场风险3913.1.2经营管理风险3913.1.3 其它不可抗拒的风险391111、3.2风险程度分析3913.3防范和降低风险对策4013.3.1保护和培养八宝铜铃舞的传承者4013.3.2进一步挖掘推广，保证与时俱4013.3.3提升八宝铜铃舞社会认知度4013.3.4制定风险预防机制4014结论及建议41目录第一章 总 论41.1项目概述41.2项目提出的背景和必要性41.3 项目建设的可行性分析16第二章 项目依据和范围202.1项目编制依据202.2编制原则202.3项目编制范围21第三章 市场发展预测及行业关键指标分析223.1二手车市场风险及发展预测223.2 目前二手车价格分析253.3 二手车关键指标分析28第四章 项目选址与建设条件364.1 项目选址36112、4.2 区域建设条件364.3社会环境简况37第五章 项目建设内容与规模395.1 项目建设内容395.2 建设规模39第六章 项目实施进度安排41第七章 环境保护和交易流程427.1 二手车交易市场污染评估与处理427.2 二手车交易流程42第八章 项目经营管理与劳动定员498.1 项目经营管理498.2 劳动定员498.3 劳动保护和安全生产50第九章 投资概算及资金筹措519.1 投资估算519.2 资金筹措51第十章 经济效益分析5310.1项目的制度成本分析5310.2 项目效益分析5510.3 本项目成本估算5610.4 投资初期的营销计划建议5710.5 销售收入及税金5710.6 利润估算5810.7 财务平衡分析5810.8 不确定性分析5810.9 结论59第十一章 结论及建议64