1、广州建和商业广场项目可行性分析报告广州建和商业广场项目仅供内部参考2004年第3版新增消费力调查分析 2004年6月广州建和商业广场项目可行性分析报告2003-2004年修正版目录第一章 项目基本情况4一 、项目概况4二 、项目主要技术经济指标5三 、项目地块拆迁情况6第二章 策划定位与销售策略分析9一 、投资环境与市场宏观情况及分析91 、广州市基本经济情况92 、广州市房地产市场概况113 、2002年广州房地产的四大突破20二 、东山区现状及分析221 、东山区概况222 、东山区的市政建设243 、东山区政府的未来目标264 、东山区与各区房地产市场数据比较285 、东山区住宅市场332、6 . 东山区写字楼市场分析417 、东山区主要商铺类型分析458 、东山区商业格局新规划469 、东山区商业发展趋势50三 、农林下路租金及消费力调查分析报告521 、项目所处区域的商业前景532 、农林下路商业租金水平简况573 、业态情况调查604 、消费群结构635 、消费力分析69四 、项目销售计划与价格定位分析791 、本项目住宅建议792 、项目写字楼定价建议813 、车位售价建议824 、建和商业广场定位分析建议865 、建和商业广场各楼层功能及分布建议896 、定价参考917 、项目租售策略建议938 、项目所处区域商场价格风险分析989 、销售时机的设定10810 、销售方3、案110五 、项目开发条件分析（S.W.O.T）1151 、项目优势（Strengths）分析1152 、项目劣势（Weaknesses）分析1173 、项目机会（Opporrtunities）分析1184 、项目威胁（Threas）分析120第三章 项目发展计划及资金流量分析121一 、项目开发进度121二 、成本和投资估算123三 、项目租售趋势预测125四 、项目租售收益预测127五 、项目现金流量状况133六 、项目经济指标及评价136七 、项目敏感性分析137第四章 项目综合评价及建议139一 、综合评价意见139二 、对项目发展的建议140广州建和商业广场项目可行性分析报告第一章 4、项目基本情况一 、项目概况本项目位于广州市东山区最繁荣的商业路“农林下路”中段，与王府井百货隔道相望，交通四通八达。农林下路是广州三大黄金商业街之一。项目所处位置为“东山商业走廊”的核心黄金地段。建和商业广场位于农林下路31-41号，用地面积8400平方米，总建筑面积8.6万平方米，本项目为大型购物商场、高层住宅、写字楼三位一体之综合性物业。全部工程计划将于2006年中竣工。建和商业广场的商业部分别为地下一层和地上一至八层，可提供营业面积达3.5万平方米；地下二、三层为230个车位的大型停车场；裙楼以上部分为两座相连塔楼，作为公寓（住宅）用途；另有部分写字楼位于第九层。二 、项目主要技术经济指5、标序号项目指标指标计算单位1用地面积8400平方米2建筑密度46.80%3容积率7.954总建筑面积86073平方米4.1地上建筑面积67972平方米商业面积30347平方米住宅面积34401平方米办公面积2504平方米公建面积7204.2地下室面积18101平方米地下商业面积（负一层）4531平方米地下车库面积（230个）10057平方米自行车库面积1639平方米设备用房面积1874平方米4.3合计商业面积34878平方米5公建面积720平方米6建筑物高度99.90米地上商场层数8层公寓层数（南塔）21层公寓层数（北塔）19层7建筑占地面积3928.6平方米资料来源：2004年1月呈规划局关6、于建和商业广场方案报建表三 、项目地块拆迁情况项目总拆迁户数：410房，其中商铺户30个；住宅户380个。分类户数总拆迁户数410其中商铺30住宅380总拆迁面积24218平方米。其中一期拆迁面积15581平方米，二期拆迁面积8637平方米。在一期拆迁实施签约过程中，实际发生拆迁面积（含华侨房及商铺）为16276平方米，比原在册登记面积15581.68平方米多694平方米（已成事实的违章搭建房）。其中拆迁住宅14546.76平方米；拆迁非住宅1729.24 平方米；回迁面积：12581.9平方米；弃产面积（货币安置）2890.84 平方米。法律程序处理面积803.26平方米。在二期拆迁实施签约7、过程中，实际发生拆迁面积为8946平方米，比原在册登记面积8637平方米多309平方米（已成事实的违章搭建房）。二期全部拆迁面积都属于住宅面积。其中回迁面积：4646平方米；弃产面积（货币安置）4300 平方米。拆迁统计项目一期拆迁二期拆迁合计在册登记面积（平方米）15581.68863724218.68实际发生拆迁面积（平方米）16276894625222拆迁住宅（平方米）14546.76894623492.76拆迁非住宅（平方米）1729.241729.24回迁面积（平方米）12581.9464617227.9弃产面积（货币安置）（平方米）2890.8443007190.84法律程序处理面8、积（平方米）803.26803.26注：拆迁费用统计见现金流量表（见第三章第4节附表）各层可售面积表楼层性质总面积()公建面积()回迁面积()可售面积()北塔住宅21378约180003378南塔住宅1302313023小计住宅34401约1800016401架空层(九层)写字楼2504110.172393.83小计写字楼2504110.172393.83八层商场3928.63928.6七层商场3928.63928.6六层商场3928.6133(套内)266(建积)3662.6五层商场3928.63928.6四层商场3928.635(套内)70(建积)3858.6三层商场3786.5158.69、3(套内)317.26(建积)3469.24二层商场3786.52267（社区活动中心）355(套内)710(建积)2849.8一层商场商场3797.18414.4其中：邮政185.23(不含夹层115.12)垃压150公厕50警卫20社区楼梯9.18147(套内)294(建积)3088.77负一层商场商场45314531小计商场35544.18641.11657.2633245.81地下车库机动车10057车位230非机动车1639注:l 各楼层面积根据建筑图数据统计，按规定与规划报建数据面积充许有3%的误差。第二章 策划定位与销售策略分析一 、投资环境与市场宏观情况及分析时机、地段、建造质10、量是决定房地产开发成败的三大要素。本项目占据优越的地理位置，是广州市极具投资价值的商业项目。开发时机对本项目开发至关重要，系统地分析宏观因素，有助于我们得出正确的结论。1 、广州市基本经济情况2003年，广州市生产总值、工业总产值、固定资产投资额、海关出口总值、利用外资等多项指标增幅均创近年来新高。有关人士称，广州2003年经济增速创8年来新高，其经济已迈入新一轮快速发展阶段。A 、GDP增长152003年，广州经济增势强劲，增速不断加快，经济总体上呈现“速度快，动力强，结构优，质量好”的特点。全年生产总值达3466.63亿元，比2002年增长15，为近8年来最好水平。全年经济增速比全国和广东11、省分别快6.5个和1.4个百分点。在经济增速加快的同时，广州经济运行质量进一步提高。B 、工业增速持续高位运行近年来，广州重点加快了一批产业关联度高、产业链条长、带动能力强，在国民经济中起重大影响的大工业项目的建设，带动了工业生产的发展，工业增速持续高位运行。全年实现工业增加值1336.48亿元，比2002年增长24.3，对全市经济增长的贡献率达60.2，拉动GDP增长9个百分点。C 、利用外资保持两位数增长2003年，广州利用外资保持两位数增长的态势，呈现出“制造业项目多、大项目多”的特点。全市合同利用外资金额40.22亿美元，实际利用外资30.64亿美元，分别增长27和15.5。其中，合同12、利用外资中七成多投向制造业。来自广州市政府方面的消息称，世界500强大企业已有115家进入广州。D 、目标：广州市人均GDP2007年8000美元预计到2007年，广州市GDP总值将比2001年翻一番，人均GDP将超过8000美元。结论：上述情况表明本地经济发展在一个恢复性重新较快发展的阶段，2002年至2003年广东、广州的宏观经济持续向好，政策因素和社会因素对房地产开发有利，是房地产投资适宜区域。因此，本项目应当把握有利时机，尽快启动。2 、广州市房地产市场概况预计今后2至4年市场需求仍将稳定，大市看好，同时又富有商机。A 、市场总体形势分析综观2003年，广州市房地产市场继续保持稳定、健13、康、持续有序发展的良好态势，全年十区房屋交易总量为1639万平方米，金额604亿元，分别比2002年增加15.83%和8.24%。在市场有效需求依然保持旺盛状态下，商品房供应量适度增加，全年供求平衡，成交量略超供应量，二手房屋交易大幅攀升，楼价稳中略降。面积单位：万平方米金额单位：亿元 2003年2002年增长全市批准预售商品房面积其中：八区9396278985624.57%11.57%全市预售商品房成交登记面积其中：八区104763392957812.70%9.52%全市预售商品房成交登记金额其中：八区4443344323212.78%4.05%全市二手房屋成交登记面积其中：八区59241714、48630521.81%36.72%全市二手房屋成交登记金额其中：八区16013212610226.98%29.41%供应量适度增加，供求平衡2003年全年广州市十区批准预售的商品房项目共431个，批准预售单元为108292套，可预售总面积为939万平方米，比2002年增加4.57%。其中，原八区批准预售的商品房项目共243个，批准预售单元79640套，可预售总面积为627万平方米，比2002年增加11.57%。从各区批准预售情况看，天河区、番禺区和海珠区的批准预售面积位于各区前列，分别达217.70万平方米、217.52万平方米和188.84万平方米，占全市批准预售总量的23.18%、23.15、16%和20.11%。预售商品房成交稳步增长，二手房交易大幅攀升2003年全年广州市十区商品房成交量为1047万平方米，成交金额为444亿元。其中，原八区的商品房成交66976宗，成交量为578万平方米，成交金额为321亿元，分别比2002年增长10.08%、9.52%和4.05%。另一方面，2003年广州市十区二手房屋成交量达592万平方米，成交金额为160亿元。其中，原八区的二手房屋成交41107宗，成交量为417万平方米，成交金额为132亿元，分别比2002年增长34.86%、36.72%和29.41%，二手房屋成交量占同期房屋交易总量比例为39.71%(注：2002年为34.54%)。16、其中又以房改房上市交易的增长最快，2003年全年房改房上市成交14054宗，成交面积为95.41万平方米，成交金额为25.12亿元，分别比2002年增长46.84%、49.17%和41.70%，二手房屋交易的活跃将进一步推动商品房市场的兴旺。同时也发现，广州房地产市场已进入一个商品分类更明显、消费换代期，市场更成熟稳定。从各区的交易情况看，番禺区和海珠区的商品房成交量位于各区前列，分别达332.58万平方米和206.70万平方米，占全市商品房成交总量的31.80%和19.76%；商品房成交金额位于各区前列的是天河区和海珠区，分别为112.49亿元和100.42亿元，占全市商品房成交总金额的2517、.34%和22.62%。二手房屋成交量最大的是番禺区，为138.73万平方米，占全市二手房屋成交总量的23.43%；成交金额最大的则是天河区，为35.04亿元，占全市二手房屋成交总金额的21.90%。也发现连续几年，供应量放大及很大。产品供应的成本及价格在强竞争背景下留在调整期。成交价格稳中有降从原八区登记的成交均价所反映的楼市价格变化趋势看，预售商品房总体价格基本上呈稳中有降。其中，住宅的成交均价降幅较小，与2002年相比，今年高层住宅均价仅下降了0.38%，多层住宅均价则下降了2.97%；商铺和写字楼的成交均价降幅较大，2003年商铺的成交均价为9687元/平方米，比2002年均价下降了218、8.49%，写字楼成交均价为7663元/平方米，下降了21.15%。B 、住宅市场面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售住宅面积其中：八区762513765470-0.39%9.15%全市批准预售高层住宅面积其中：八区61748555043112.18%12.53%全市批准预售多层住宅面积其中：八区1452821538-32.55%-26.32%全市预售住宅成交登记面积其中：八区90755779551414.09%8.37%全市预售高层住宅成交登记面积其中：八区58949351244315.04%11.29%全市预售多层住宅成交登记面积其中：八区31864219、847111.97%-9.86%全市预售高层住宅成交登记均价其中：八区4619498447275003-2.28%-0.38%全市预售多层住宅成交登记均价其中：八区2640391431004033-14.84%-2.97%2003年全年广州市十区批准预售住宅单元75867套，可预售面积为762万平方米，与2002年基本持平。其中，原八区批准预售住宅单元54651套，可预售面积为513万平方米，比2002年增长了9.15%。十区已登记住宅成交面积为907万平方米，比2002年增长了14.09%。其中，原八区登记住宅成交58809宗，成交面积557万平方米，住宅成交量比同期上市量超出44万平方米，20、市场的吸纳能力保持旺盛。值得注意的是，十区高层住宅成交量与同期批准预售量有28万平方米的缺口，原因是番禺区的高层住宅成交量远低于同期批准预售量，该区高层住宅登记成交面积为51.27万平方米，但其同期批准预售面积达109.16万平方米。从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的30.25%和26.63%，天河区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量的26.09%和26.62%；多层住宅番禺区居多,该区多层住宅成交量与批出量分别占全市多层住宅成交总量和批出总量的73.11%和52.85%。根据资料显示，广州市21、房改公房60万套，有51的家庭没有福利分房。其中一部分已购买了商品房，估计目前尚有30的家庭还没拥有住房。除了当中约10的人没有购买能力，另20的家庭如每家按60100平方米计算约需14762460万平方米的住房面积。广州每年约有165万的流动人口，假定有14的人有购房意向，每户按80平方米算，约有32万平方米的需求量。再加上每年新增加的家庭和购房后想改善居住条件的二次置业者，预计今后几年广州市民对住宅的需求每年至少约550万平方米左右。据了解，现在市场的购房群体主要是二次置业人士、毕业几年后准备成家立业的年轻人或是未取得住房的居民、或房改房但住房条件不理想的工薪阶层。有多份对广州居民购房情况22、调查表明：占86购房者接受每平方米5000元以下的楼价，选择居住面积以90平方米以下的中、小户型房子为主，其中6190平方米占59。目前卖得较火热的一些楼盘价格也集中这些档次上。因此，可以说广州住宅市场将走向“平民时代”，即房屋消费群队伍迅速扩大。环境及地段等方面存在缺陷而产生结构性过剩。新小区楼盘在设计理念、规划建设等方面大都优于积压房，在较长时间内这些积压房将更难消化。这也是商品调整期，商品逐步明显分类的遗留问题之一即旧商品库存问题。对市场有不良后力。最近几年，楼市各种概念层出不穷，消费者还在最初的新奇中清醒过来后，开始注重楼盘实体本身素质。调查显示，在整体设计及绿化、配套、江景、山景、智23、能化、教育特色等多个选项中，消费者最关注的是整体设计绿化、整体配套是否完善方面，比例分别达到了47.2和26.4，其他各个卖点的选择人数明显偏低，消费者关注的是综合素质，不会因为有江景、山景或独特的教育或智能化配套，而表现出特别的偏好。因此，开发商注重楼盘整体素质的塑造，远胜于对局部卖点的精雕细琢。这是竞争背景下，商品迅速分类的必然结果。C 、写字楼市场广州写字楼市场概况（1）广州三大写字楼区域特点：天河北区域：紧靠东站、规划齐整，绿化面积广，写字楼质素高、规模大。环市东区域：商务底蕴成熟，配套完善，具知名度，人流质素高。东风路区域：样板路段，城市主干道，价钱较以上两区实惠。（2）广州写字楼市24、场显著特点A） 求租大面积的客户明显增多，但租务条件却偏苛刻，地点要好（首选天河），价格要便宜；B） 非天河之地铁沿线写字楼亦受强烈追捧（以中山路沿线为主）C） 参与购买写字楼拍卖盘者渐众。经济发展对写字楼的影响经过几年的调整消化，广州市写字楼空置率逐年下降。一些著名写字楼如：中信广场、电子大厦等出租率已近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。从去年年初开始，写字楼继续保持良好态势，成交面积和均价均呈惯性增长。911事件后，在全球经济普遍下滑的形势下，中国经济的高速发展可谓一枝独秀，必将吸引大量外资企业进入中国。随着经济的好转，对写字楼的需求在逐步增加；尤其是乙级写字楼，因租金价格便宜25、，对中小企业有着较大的吸引力。广州作为中国一个对外的门户，经济地位华南首屈一指，对许多外资公司有较大吸力。这些外资企业对硬件设施先进、服务质量好、能代表一定形象和实力的甲级写字楼，有较大的需求。但从90年代中期开始，广州营商的政策条件逐步相对下降乙级及以下写字楼的压力一直较大，该压力表现在租金及销售上都相当明显。成交价格面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售写字楼面积其中：八区19.7919.6217.8016.3411.18%20.07%全市预售写字楼成交登记面积其中：八区22.1322.0829.8728.81-25.91%-23.36%全市预售写字楼成26、交登记均价其中：八区7649766394169718-18.77%-21.15%2003年广州市写字楼供应量继续保持增长，原八区批准预售写字楼面积为19.62万平方米，比2002年增长了20.07%。另一方面，2003年广州市写字楼成交量同比减少超过两成，但仍略高于同期写字楼的批出量。高档写字楼空缺综观广州的写字楼物业，人们不难发现其中的弊病，简尔言之就是缺少真正的高档写字楼。广州改革开放20多年，经济上呈现出波澜壮阔的发展，GDP每年都在以两位数字的速度增长着，城市建设的发展也率先走在了全国的前列，荣获“国际花园城市”等称号，但我们应看到作为城市亮点之一的写字楼物业的发展，对比起上海、北京、27、深圳这三大城市，广州就稍显逊色了。高档写字楼物业的发展不仅是一个地区经济繁荣的象征，更因其设计精美、风格迥异而通常成为一个城市的独特风景线。广州的高档写字楼寥寥无几，相距甚远，彼此之间全无关联，很难构成城市亮丽的风景线；于使用上也远远不能满足日益增长的追求物业质素的用户的需求。应该看到广州市每年吸引外资的速度都是很高的，大部分的外资企业、跨国公司都会选择到地理交通环境便利、物业本身质素优良、设施完善、管理好这样的写字楼去办公；还有众多的越来越看重物业品质与自身形象的国内公司在挑选写字楼物业时，有着与外资、跨国企业同样的要求条件。随着广州政治经济地位的不断提高，越来越多有实力的公司会选择在广州设28、立机构、拓展业务，而这些公司在选择写字楼物业时，往往更加垂青那些真正高品质的物业，无论是外资、跨国企业还是中资企业。D 、商铺市场2002年全年广州市十区商铺批准预售面积和登记成交面积分别为49.44万平方米和57.82万平方米，其中，原八区的批准预售面积和登记成交面积，与2001年相比均有不同程度的减少。商铺的成交价格以东山区的金德大厦最高，为168600元/平方米。因上述资料未反映天河区等几大航母区商场将投入批售。势必届时会出现批出量远大于成交量及成租量，表明在2004年将出现一次强的产品消化期前期及价格回落期。而这些产品消化期及价格回落期，估计对天河区商铺价格冲击最大，对供应有限的旧城区29、商铺价格拖动影响多大需进一步分析。面积单位：万平方米价格单位：元/平方米2003年2002年增长全市批准预售商铺面积其中：八区74.5948.5349.4428.4650.87%70.52%全市预售商铺成交登记面积其中：八区55.4737.1957.8227.53-4.06%35.09%全市预售商铺成交登记均价其中：八区80549687896813547-10.19%-28.49%2003年全年广州市商铺供应量大幅增长，十区和原八区商铺批准预售面积同比增长均超过五成。另一方面，尽管原八区商铺登记成交面积同比增长了35.09%，但十区和原八区商铺的登记成交面积均低于同期的批准预售面积，缺口分别为30、19.12万平方米和11.34万平方米。3 、2002年广州房地产的四大突破2002年广州房地产销售成绩再次取得历史性突破，住宅成交量、商品房、二手楼成交金额及总体成交金额等均刷新了历史纪录，创出新高。A 、住宅成交面积突破千万大关2002年广州10区住宅成交面积达到创纪录的10983407平方米，较上年度的9313347平方米大幅增长了17.93，一、二手房成交面积涨幅均高达两位数以上，其中一手房成交面积达793万平方米，较上年增长11.06，成交金额则为3289880万元；二手房成交面积达305万平方米，较2002年大幅上涨40.51！二手房成交金额则达838744万元。住宅成交面积占房地31、产销售总面积的比重达到了88.57。B 、商品房销售额首次突破400亿广州10区2002年商品房成交面积达8801641平方米，较2002年的7825793平方米增长了12.47；成交金额首次突破400亿元大关，达到4085822元。其中一手住宅成交金额为3289880万元，占商品房总销售额的比重为80.52，一手商铺成交金额为514691万元，占商品房总销售额比重为12.60，一手写字楼成交金额为281251万元，所占比重为6.88。C 、二手楼成交额首次突破100亿2002年广州二手楼成交也同样创纪录地首次突破百亿大关。数据显示：广州10区二手楼成交面积达3598489平方米，较上年的2632、17780平方米大幅上涨了37.46！二手楼成交面积占总数比重达29.02；而二手楼成交金额则高达1110765万元，占广州房地产销售总额比重为21.37，其中二手住宅成交金额为838744万元，二手商铺成交金额为171260万元，二手写字楼成交金额则为100761万元。D 、房地产销售总额首次突破500亿2002年广州10区房地产销售总面积达12400130平方米，其中一手房销售面积占70.98，二手房成交总面积占总数接近30。全市房地产成交金额首次创纪录地突破500亿元，达到了5196587万元。2002年广州市旅游业也迎来了好时光，广州全市旅游创收高达创纪录的504亿元，但广州房地产成交33、额却高达511亿元，房地产业在广州经济比重中的影响力依然超过旅游业，广州房地产业依然凸显其作为支柱产业的重要作用。二 、东山区现状及分析2002年东山区地方税收高达52亿元，占全市地税的25%，区内平均每平方米所生产的GDP为全市最高，在商业方面占有绝对优势。1 、东山区概况A 、项目区域分析 东山区位于珠江北岸、广州市东部，全区面积8.87平方公里，是广州市主要老城区之一。东山区常住人口约80万人，其中男性40多万人；女性39万人，人口密度在广州行政区内排行第三位。所居住人口以广州市居住几代以上本地居民为主，外来人口极少。中高收入人士为多，特别是高收入的白领阶层，因此区域内保留着老广州习俗及34、传统。 东山区是广东省的政治文化中心，是中共广东省委、省人大常委会、省市政协、中新社广州分社、羊城晚报社、南方日报、广东电视新闻中心、粤港信息日报、信息时报、中国科学院广州分院、中山医科大学、广东工业大学等单位所在地，为东山区现代化建设提供了天时地利人和的便利条件和信息灵通的有利条件。 东山区的商业特点是传统特色与现代优势相结合。这里既有独特的商业核心圈，亦有传统的商业走廊。独特的商业核心点分布位于区内不同的位置，成为带动消费的凝聚点。如陵园西路、中华广场数码城有数千商户以通讯器材为主，平均每天人流量约二十万人次。海印电器城集影音、IT电子产品经营为主，享有盛名。世贸中心、花园酒店高消费区声名35、远播。东山商业走廊的规划使得农林下路具有更大的可塑性和更好的发展前景，在建设和规划中的多座独立式现代化商场，将在广州市的中心区演绎成一条新的“淮海路”。东山区商业地位正在不断得到巩固和充实。东山区为老城区，具有悠久的发展历史，所以区内社区配套种类十分齐全，日常生活的消费品、高档产品的消费、医疗、教育等市政配套都一应俱全。东山区的专业批发市场、综合购物商场等在广州地区亦具有独树一帜风格。B 、居民收入水平 全区在职登记人员53498人，其中：第二产业占25.47%，第三产业占74.53%。年末职工人数53419人，比上年增长1.83%。全年安置城镇失业人员1.69万人，城镇登记失业人员安置率达636、5.25%。职工工资收入有较大幅度的增长。全区职工工资总额89742万元，比上年增长18.24%；职工年均工资16724元，比上年增长20.66%，剔除价格变动因素，实际增长17.3%。C 、经济发展实力提出“广州市的城市文化中心区”这一定位，是因为东山区将经济基础建设得相当坚实；区内平均每平方米所产生的GDP为全市最高；在商业方面也有绝对优势。2002年广州地方税收203亿元，东山区占52亿元，达25%。有如此雄厚的经济条件作为后盾，东山区要不断增强不仅作为广州，而且作为华南地区文化中心区的吸引力、凝聚力、辐射力和影响力，就不是一句空话。2 、东山区的市政建设A 、政府扶持商机无限 为了改变37、自身的缺点，提高东山区整体的竞争力，东山区将投入10亿元对区内的沿江路、先烈路、永福路等28条道路拓宽，投入2亿元让老城区的1038栋民房穿衣戴帽，70.3公里长的人行道全部铺上锦砖，动用先进科技全面整治东山湖，将附近77个直排式污水口全部转到污水处理厂，全区新建绿化景点286个。另外，政府还将在规划中将海印桥至大沙头码头的临时建筑拆除，搞大型绿化广场、配套各具特点的绿化设施。这些举措为东山区楼盘带来的当然是利好，特别是单体楼就可借助邻近公园景观，以弥补无绿化之不足。单是东山湖的整治，就为附近的多个楼盘带来意想不到的效果。 B 、教育投资东山区预计3年投资6.7亿元，全面改造区内的19间学校。38、每年拨款200万元，引进外籍教师，强化外语教育，争取明年每间中小学都有1名外籍教师。3年内还预计投资1亿元，强化信息技术教育，确保2003年内，区内的60多间学校都具备一个规模的电教室，明年则在校区内全面实行多媒体、校园网等。东山区有名的中学、小学和幼儿园无论从数量上或质量上都居全市之最。东山楼盘一直能叫出老城区价格之最，除去各种的经济和环境原因外，其中一个不可或缺的部分就是它的文化教育底蕴。历年来冲着名校而在东山居住的买家，可谓不计其数，近年一些郊区大盘窥视到教育对东山一些并不出众的单体楼的成功作用时，都不惜重金地与各种名校合作。C 、规划前景 东山区绿化面积达500多公顷，绿地覆盖率为2939、%，近3年新增绿化面积109万平方米，新建绿化景点286个。据了解，东山区将高标准建设6大城市绿化广场，除了已列入规划的英雄广场、花园城市广场外，还将建设五羊新城绿化广场、省博物馆广场，并计划将原大沙头客运站4万多平方米的用地改建成以反映珠江历史文化、民俗风情为特色的海印广场，在白云路东端的一块2400平方米用地上建鲁迅纪念广场。3 、东山区政府的未来目标东山区要精心打造总部经济中心，为企业提供一个适宜创业发展的环境，成为大集团、大企业总部的云集之地；要建设学习型、生态型、数字型城区，为居民创造一个和谐舒适的生活居住环境。打造总部经济中心相比较广州其他区而言，东山具有为企业提供一个适宜创业发展40、的环境，成为大集团、大企业总部的云集之地，发展“总部经济”的基础和优势：区域经济实力较强，区内平均每平方米所产生GDP为全市最高；多年的发展形成了环市东高级商务区、黄花岗信息园等一批高档商务区和高新技术产业园；作为广州市首个省级“教育强区”，东山拥有良好的基础教育、高素质的人口构成。可以说，目前在发展“总部经济”的条件方面能与东山抗衡的，全市只有天河一个区。事实上，在东山高奏“总部经济”序曲之前，不少大公司、大企业早就“相中”了东山。调研报告显示，截至2002年底，东山区共有总部企业613家，其中年营业额上亿元的有214家。总部企业只占全区企业总数的6%，却创造了全区企业利润的七成多、全区地税41、收入的八成。东山区已决定采取四大措施来培育“总部经济”，在全区形成为“总部经济”服务的氛围：一是高起点地完成相关的商贸规划，吸引总部企业进驻；二是严格控制房地产，优先发展高级写字楼，因为“总部经济总是围着高级写字楼转”，目前区内在建并可在年内交付使用的写字楼面积达到9.8万平方米；三是给予一定的优惠政策；四是工商、劳动、公安等部门要为“总部经济”提供良好的服务。打造教育强区未来五年，区内居民将能享受到基础教育、社区教育、再就业培训教育、特色教育“四大板块”的终身教育服务体系。东山区早已是全市中小学“名校”最为集中的地方，现在又通过投入达6.7亿元的教育综改工程，全区已增加优质高中学位3514个42、优质初中学位4220个。这两年，东山的社区学校每年开设的培训班多达900个，每年有4万余名居民参与社区培训。东山人才济济，居民需要学什么，无论是琴棋书画还是电脑、烹饪，社区学校都有能力开设相应的课程班。目前东山区正筹建市内首间区级社区教育学院，以此带动各街道的社区学校，为居民提供更为丰富多彩的社区教育。五年内建成信息强区未来5年内，东山将成为信息强区。目前，东山在电子政务、电子商务及教育信息化建设方面均走在全市前列。东山区政府与广州电信签订了电子政务专网和教育城域网光纤宽带接入工程合作协议，标志着东山区将全面步入数字化轨道，远程多媒体教学、电子政务公开即将成为现实。该网络预计在2003年上半43、年投入使用。此外，东山区还将在5年内投入3000万元发展电子商务，重点扶持建设5个电子商务示范项目，它们分别是代表专业市场的海印商务网、代表百货业的网上“王府井”、代表零售连锁业的国讯网上商城、代表网上招标采购的网上药物平台、代表旅业的凯旋华美达电子商务网站。4 、东山区与各区房地产市场数据比较东山区在广州的房地产市场中占有重要的地位，由第一个商品房东湖新村的出现，到淘金路、二沙岛等，一直在房地产中具有代表性意义。直到天河区的出现，以及海珠区的崛起，才开始有对手与东山争夺优势。东山甚少小区盘，这在楼市显现出来。虽然东山区目前的楼价依然为老城区之最，不少经济能力强的广州人依然还将置业的首选范围圈44、在东山。 A 、预售商品房成交量各区预售商品房成交总量对比面积单位：万平方米行政区2002年2001年东山区44.5135.51荔湾区39.4143.88越秀区17.8918.68海珠区183.26161.88天河区179.56144.95芳村区13.9114.12白云区89.31104.53黄埔区9.8010.94番禺区284.01221.14花都区68.7054.04B 、预售商品房成交价各区商铺成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区3054321680荔湾区2806113214越秀区2247020745海珠区1066910880天河区1223414951芳村区645、2848072白云区87626747黄埔区47317963番禺区51094202花都区41143820各区写字楼成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区848811742荔湾区63797912越秀区1075912679海珠区38723781天河区105999232芳村区13772644白云区47455714黄埔区-番禺区11872199花都区-各区高层住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区61426636荔湾区51195312越秀区58136491海珠区47464935天河区53525643芳村区32793083白云区42934317黄埔区46、33563131番禺区32042831花都区21401820各区多层住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区66518247荔湾区37764447越秀区63875988海珠区36733848天河区37053804芳村区29163200白云区44594110黄埔区25642681番禺区29613136花都区17181787C 、二手楼成交价各区商铺成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区810814291荔湾区97337417越秀区826511318海珠区64885894天河区72679726芳村区44953565白云区50184142黄埔区347、1259976番禺区31432145花都区30742009各区写字楼成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区60427066荔湾区55775256越秀区49017311海珠区33064444天河区88318422芳村区1689664白云区28461797黄埔区24088466番禺区1301-花都区1688-各区住宅成交均价对比价格单位：元/平方米行政区2002年2001年东山区43784746荔湾区29163257越秀区35664123海珠区28953145天河区35654127芳村区22222359白云区26082656黄埔区18481129番禺区13841390花都48、区1032966小结：从以上数据比较中，无论是商铺和住宅，东山区的一、二手成交价多年以来一直雄居广州市各区的龙头地位，而本项目所处地理位置，正是位于东山区商业地王地段。5 、东山区住宅市场东山在广州市的中心地位促进了楼市的发展，形成了鲜明的居住特色和居住文化。东山环境优美，居住条件与其他旧城区相比，优势明显，树木参天，绿茵如盖，有东湖公园、东风公园、动物园、二沙岛公园、烈士陵园、黄花岗等大面积的绿地园林。在生活配套、教育配套上，东山更是成熟。更为重要的是，它长久以来都是广州的政治中心，拥有众多的名牌学校和大型医院。东山的豪宅在当时都卖出了天价。淘金花园上市价高达1 万元/ 平方米以上，至今仍保49、持着豪宅的本色和坚挺的价位。五羊新邻附近近年发展愈加火热，富城花园、祈福华厦是外籍人士追棒的居住区，即使现在的租金。也在150 元/ 平方米以上，而该地新推楼盘价位都在1 万元/ 平方米左右，东风东路以锦城花园代表，二手房价还在5000-10000元/ 平方米以上。东湖公园的楼盘的价位也是惊人的，如龙湖大厦、东湖御苑、湖景华厦，售价都保持在7000元/ 平方米以上。二沙岛被喻为豪宅的极品，云影花园、花城苑、金亚花园、聚龙明珠花园、棕榈园等，价格多在1.0-1.8 万元/ 平方米左右。现在东山的新楼盘开发，规模大多比较小，以单体楼居多，户型普遍大于80平方米，以二房二厅、三房二厅为主。东山楼盘四50、足鼎立作为老城区中心的东山区，向来占据广州核心地位，西关小姐，东山少爷、有钱人住东山区的老话道出了东山区的尊贵和显赫。三条主干道东风路、环市路、中山路贯通南北向，连接越秀区与天河区，南面有三座跨江大桥-广州大桥、海印大桥、江湾大桥，拉近了东山区与海珠区、番禺区的地域距离，地铁一号线的开通使东山区与其他行政区的关系特别是芳村区更显密切。但由于是老城区，旧城改造也是东山区所面临的问题之一，地价昂贵、拆迁成本高往往是楼盘开发的最大风险，由于受旧城区土地资源供应的限制，东山区住宅楼盘分布较广，多以单体高层为主，具有建筑密度较大，容积率高、绿化面积较为欠缺的特点。若按楼盘特性及布局来划分，东山区住宅楼盘51、可分为以下几个片区。二沙岛：豪宅中的豪宅只要一讲起二沙岛，人们就会马上联想到开着奔驰、宝马等名贵房车风驰电掣的强人，他们往往代表着事业成功人士的一种生活模式。因此，入住二沙岛的人也就代表着尊贵的地位、成功的事业。二沙岛位于东山区的南端，是一个三面临珠江的小岛，二沙岛的高贵来源于政府的规划及其得天独厚的环境，这里汇集了一批闻名于广州的顶级豪宅，计有新世界棕榈园、云影花园、花城苑、金亚花园、聚龙明珠花园等高素质的楼盘，价格不菲，约10000-18000元平方米左右。由于发售时间较早，二沙岛是广州最早崛起的豪宅集中地，但二沙岛是一个纯住宅区域，日常生活配套仍有赖周边供给。景观盘东山区的著名景观不多，52、因此景观的罕缺性造就了不少高档楼盘，如有以东湖公园为卖点的湖大厦、东湖御苑等楼盘，有以广州起义烈士陵园为卖点的盈泽苑、中华广场等楼盘；有以江景为卖点的颐景轩等楼盘，大部分楼盘价格介于8000-8500元平方米之间，单位面积超过100平方米，顶层带豪华复式，尽显大户风范。五羊新城五羊新城为最早开发的小区之一，生活配套完善，居住氛围成熟，附近在售楼盘计有东悦居、丰景大厦、华友大厦、鸿业大厦、丽景台等楼盘，大部分是依附五羊新城成熟社区为卖点，楼盘单位面积范围以60-80平方米及80-100平方米为主，价格介于6000-7500元平方米之间，而现时一些促销楼盘楼价更是在每平方米5000元左右。由于五羊53、新城有外商活动中心及有面向外商的富城花园、祈福华厦等楼盘，外资的入驻是当地成为广州市最活跃的二手市场的原因之一。 繁华路段东山区的繁华路段数不胜数，由于地铁一号线的开通令地铁沿线物业有了腾飞的契机，沿线楼盘有金羊花园、中华广场、盈泽苑、竣雅阁、鸿瑞欧派名庭、海谊百子大厦、锦城花园、东风广场等楼盘，而其余楼盘则分布较散，如东华东路、中山路、沿江路等楼盘。价格不一，面积范围以80-100平方米为主，价格介于6000-7500元平方米左右。因为东山区以单体楼为主，多走高档路线，因而略具小区规模的楼盘非常受市场欢迎，如锦城花园、东风广场等楼盘。东山楼盘卖点I. 东山区地处广州腹心地带，是广州政治、文化54、中心。这里飘动着广东省委、广州军区、广州市委，鲜艳的五星红旗，大部分省、市厅局的办公楼也设在这个区域。这里还是文化、信息的集散之地。著名的南方日报报业集团、羊城晚报报业集团、广东电视台等大众媒体引导人们走向朝代的浪尖。II. 从幼儿园到高中，甚至大学，东山区集有广雅中学、执信中学、中山医科大学等名校，广州目前实行的是就近上学业制度，这里良好的教学环境，较高的教育质量对望子成龙的父母是一个不少的诱惑。III. 东山区居民大多文化层次较高，高高的房价之下将是同样高的物价业档次，住在东山，是一种身份象征。IV. 东山区作为广州市成熟社区，商业街、医院、各项市政配套齐全，居住此地，尽享购物、保健、生活55、之优裕。V. 东山区环境优美，东山湖公园、烈士陵园、广州动物园、黄花岗公园树林成荫，好鸟成韵、党、政、等大院处处绿草成片，繁花似锦，住在此区，处处赏心悦目。VI. 环市路、东风路、中山路、越秀路、先烈路、地铁内环路等广州各大主干通纵横交错，作为广州市心脏地带的东山区，交通条件自然无比优雅。VII. 得天独厚的地理环境，甲级写字楼、五星级酒店林立，在此区域购楼，亦商亦住。VIII. 目前东山区可供利用的土地资源极少，土地资源十分稀贵，在此区域出租物业，回报率高，物业保值增值效果不错。第 36 页广州建和商业广场项目可行性分析报告周边住宅楼盘简介 东山锦轩现代城：指标数据地理位置东山口地铁站旁总建56、筑面积60000发展商中海发展（广州）有限公司代理商中原地产代理销售楼层28层户数约300多户商业楼层1-6层商业面积20000车位数150个住宅户型、面积、7859（二房二厅）、117.74（三房二厅）、160.65（四房二厅）三种户型售价均价7300元/实用率81%卖点（特色）地铁上盖物业管理费2元/*月交楼时间标准豪华装修，2002年底交楼点评：优点：地理位置优越，位于东山口地铁站上盖；具现代感，部分户型有270度环型落地玻璃；隐梁隐柱户型间隔方正实用，户户明厨明厕，采光较好；设有3000平方米小型园林会所。不足：朝向不理想，东北、西北向住宅占了60%；邻近农林下路，噪音大；户型面积偏大57、，三房及以上的户型占了一半以上，以至总楼价偏高。推广主题欠缺，卖点不突出。 东山雅筑：指标数据地理位置东风东路776号，靠路边,步行5分钟到车站总建筑面积112400，东山区较大楼盘发展商：力迅实业，发展商设计实力雄厚楼层、户数7幢33层，第一期4幢，第二期3幢，首期400户，二期200户配套设施游泳池、园林、网球场、商场，配套齐全商业楼层负二、首层七层商业面积24000车位数380容积率628住宅户型、面积108.46(二房二厅)-182.39(四房二厅) 售价均价7500元/，户型方正合理，以大户型单位为主，走高档路线，亦显示现该区强大的购买力实用率82-85%，用率高卖点（特色）12万平58、方米立体园林（贝尔高林公司设计），中心泳池，周边各名校林立，生活配套齐全管理费33元/月，电梯费等全包交楼时间标准一期于2003年3月豪华装修交楼该楼盘地段优势突出，开发商加以充分整合，突出“创造一个所在”的主旨，锁定东山区主流高消费人群，主打大户型。其价格经历半年的销售之后，不降反升，可以看出这里的消费力。同时其售楼部形象和服务也在业内享有较高的评价。东山区12万平方米立体园林，是该楼盘一大卖点，现在已经做出一部分。东山雅筑自去年开盘以来，一路飘红，以至业界都纷纷把它归结为东山雅筑现象，这其中不能不归功于发展商总对建筑与环境融合的深度理解。东山雅筑无论是在房屋空间功能、外立面，还是小区的园林59、上都能体现出开发商对项目之别具匠心。东方广场：指标数据地理位置犀牛路、环市路交界总建筑面积占地1万方，分东西两座发展商：中信广州发展公司楼高29层商业楼层13层商业面积20000容积率约为10住宅户型、面积41.48单身公寓-138.98三房二厅,售价均价6503元/卖点地处环市东商务中心区实用率80%左右管理费2元/月交楼时间标准2002年10月毛坯交楼点评：优点：地处黄金位置环市东路区庄路段，地理位置较好；为环市东路旁目前唯一的电梯住宅，具投资价值；间隔方正，户型由一房至三房均有，以小户型居多；轻松付款，5%便可入住。不足：厅、房的柱位明显，实用性差；较多黑厕，通风、采光差；卖点较弱，缺乏60、号召力。 东风广场：指标依据地理位置东风东路与梅花路交界处，临环市东、广州大道、东风东三条主干道，交通便利总建筑面积由八幢38层高层住宅组成 发展商：广州丽兴房地产开发有限公司代理商丽丰地产代理有限公司楼高38层，首层为复式住宅户型、面积、售价70.5二房二厅,167.4三房二厅,268.2复式四房,均价8000/，户型种类较少,面积差异大实用率80%左右发售情况二期发售货尾中,三期在建，年底发售，二期70.5二房全部卖完卖点（特色）5000豪华会所、配套齐全交楼时间标准三期预计于2004年底交付使用东风广场占地超过6万平方米，共分五期开发，总投资达30亿元。东风广场是高层住宅，住宅单元设计都61、十分讲究，既引进香港及国际的先进规划设计和管理模式，又充分考虑广州居住环境的实际需要，其购房者以香港人居多。第一期的丽榕阁、丽榆阁和第二期的丽松阁、丽柏阁以3梯8伙7197平方米为主，29楼以上是3梯4伙160平方米以上的豪庭单元和200多平方米的复式单位。第三期丽桃阁、丽梅阁以100120平方米左右的住宅单位为主，以适合不同的消费层次。东风会所是东风广场的大型豪华会所，面积达2000平方米，投资近8000万元建成。会所的内部设施先进，服务完善，现已建成并投入服务的有健身中心、桌球室、壁球室、桑拿浴室、儿童游乐场、茶艺馆，卡拉室等设施。所以吸引了不少香港公司或个人置业，且租客亦大部分为外资公司62、中高级职员，租务活跃。6 、东山区写字楼市场分析A 、发展历程东山区写字楼的发展历程经历以下阶段：I. 90年代初，由于广州经济持续发展，外资企业加快进入广州的步伐，写字楼物业需求猛增，带动了环市路尤淘金路一带高级写字楼的发展。花园酒店、白云宾馆等五星级的辐射性作用，也领淘金路成为一度广州黄金写字楼群带。II. 90年代末广州中心东移的城市规划影响下，天河发展一日千里，形成以体育中心为圆心的广州“新尖东”。淘金路段写字楼也由于使用时间长、损耗大、配套不完善而开始受到冷落，但在众多买家和租户心目中仍占据着重要地位。III. 受环市路高级写字楼辐射力向外蔓延，东风路借其便利的交通系统和充裕的土地资63、源，写字楼分布也初具规模。近年来开发东峻广场、粤海大厦、广发银行中心等写字楼无论外力面、内部设施、物业管理部都颇具风范，大有望形成气候。B 、分布特征 东山区现有写字楼分布以花园酒店为中心向环市东、东风路、中山路、五羊新城一带扩散。以花园酒店为依托，环市东路、东风路是目前为止东山区写字楼最集中的地段。由于该地区拥有浓厚的商业氛围、良好的交通条件，加之该地区的写字楼办公设施齐备、物业管理良好、综合素质较好，因此成为广州高档写字楼的代表，典型的有世界贸易中心、好世界广场、宜安广场、广州国际电子大厦、东山广场。五羊新城则以部队机关办公楼为主，如长城大厦、五羊新城广场等。机关单位占了较大的比例，与环市64、路、东风路相比，五羊新城因交通因素和周边商业氛围的制约，租售率相对较底。C 、价格特征据调查显示，东山区高档写字楼租赁价格为80-120元/平方米/月，普通写字楼为50-70元/平方米/月，买卖方面，东山区近几年来的写字楼销售成交价普遍高于全市写字楼成交均价，维持在11034元/平方米/月左右的水平，比全市写字楼均价高出566元/平方米，表明东山区金融商务中心的地位仍然深入民心。东山区主要写字楼资料项目月租 （元/）售价（元/）管理费（元/）出租率好世界广场90-11015000-160002991%广州国际电子大厦110只租不售2595%东山广场9612000-130002896%宜安广场865、111000-130002285%世界贸易中心808800-120002889%广发银行中心80-9012500-140003184%东峻广场30-4031.880%华信大厦60-7090002296%荣建大厦60-8082002095%五羊新城广场40-502383%粤海集团大厦50-559000-120002290%中侨广场50-607000-900026.882%D 、供求特征东山区写字楼市场1998年至2002年的批出量为19.66万平方米，成交量达22.4万平方米，写字楼市场成交活跃。租赁市场也红火，甲级写字楼租用率达85-90%，地区优质写字楼租用率迅速上升，暂时舒缓了过去写字楼租66、赁的供求压力。其租赁市场虽不及九十年代中期火爆，但也扭转了几年前写字楼成交态势疲弱的局面。东山区1998年至2001年写字楼批出量对比年份东山区全市（八区）批出量成交量批出量成交量19982.733.5237.6133.6419991.94.6314.2531.4320004.142.313.9617.3320014.016.628.422.1920026.885.3316.3428.81合计19.6622.490.56133.4E 、客户特征东山区写字楼兴旺，主要原因在于该区域交通便利，市政配套齐全。特别是写字楼云集的环市东路一带，拥有城市主干线的交通优势，附近五星级酒店的密集，使外贸和商业67、活力充沛，促使许多企业纷纷选择在东山区设立办事处。特别是具外资背景的公司、企业，更加青睐东山区配套完善和相对集中的商务行政办公区域。东山区综合质素较好的几个优质写字楼，如世界贸易中心、好世界广场、电子大厦等，具外资背景公司与国内公司企业之比约为1:1外资背景按国家地区划分，以美国、欧洲为最多，其次是香港和台湾等多个国家地区；而从公司所从事行业看，贸易行业大概占近四成，其次是化工、咨询、房地产等行业。F 、写字楼发展趋势从近两年推出市场的写字楼价格分析，写字楼的销售价格有下降的趋势，如2001年推出市场的金田广场销售在12000-14000元/平方米，光大银行中心售价在14000元/平方米，而今68、年推出市场的同样位于天河的新达成广场销售价格只有10000元/平方米，位于北京路的新光商务港售价为8000元/平方米，仅相当于市区高档住宅的价格。而一些已销售多时的写字楼，销售价格在下降。由近几年广州市写字楼成交均价走势可以看出，自1997年起，成交均价一路下跌，由1997年的13723元/平方米跌至2001年的9259元/平方米。由写字楼的成本推算，销售价格还有下降空间，据测算写字楼销售价格底线应在7500-8000元/平方米左右。广州现在有较多的存量写字楼面积，天河东山及越秀区部分新落成的写字楼，尚有20-50%的面积未能出租。因此，目前广州写字楼市场紧缺的状况的主要原因是结构失衡，少数几69、家甲级写字楼供不应求，而大量乙级写字楼却是供过于求。随着珠江三角洲作为世界工厂的地位的加强，将会有外资企业将其亚太总部或采购中心迁移到广州。同时，目前有大量小型公司将办公地点设在民用住宅中，一旦“住宅禁商”的政策严格执行，迫使众多小企业搬出现在的住宅，另租赁写字楼。这将对乙级写字楼需求产生重大影响，消化现存面积。因此，“住宅禁商”政策对乙级写字楼市场的影响相当大。7 、东山区主要商铺类型分析A 、综合商场 东山区的综合商场有中华广场、友谊商店、世贸中心、流行前线、东山百货大楼、王府井百货大厦。由于东山百货大楼在区内是最早期的综合商场，经营时间长，有一定的消费客源和良好的口碑，王府井百货大厦是近70、几年新开的综合商场，但经过不断的布局调整，现时的商品结构及定位方面仍未稳定，亦由此造成竞争力大为减弱，中华广场和流行前线则为密集式经营，集餐饮、娱乐、休闲购物特色消费为主的商业广场。B 、主题式商铺和专业市场 东山区拥有多个以单个经营为主的主题专业市场，包括陵园西路和中华广场的数码城；中华广场摩托配件中心；海印电器城等，以上大部分专业市场都是拥有相当规模及悠久历史，陵园西路和中华广场数码城是广州最大的通讯消费市场；中华广场负层及周边的摩托车配件中心亦享有盛名；海印电器城也是广州市最大规模家电销售中心。因此多个专业市场成功的经营同时也奠定了东山区商业市场的核心地位。 专业市场由于辐射对象范围较广71、，多集中在具有较大交通优势的区域地带。如海印电器城、海印布匹批发市场，中华广场内及周边的摩托车配件批发中心、数码城；陵园西路的通讯器材专卖店等这些都是东山区较有商业气氛的专业市场。C 、商业街 东山区的商业街以农林下路、东川路、署前路为主，并辐射周围的龟岗路、中山路，这些临街商铺极大的方便了居民的日常生活购买需求，并对本区或外区的消费力有较大的凝聚作用，所以具有较强的吸引能力。同时由于这些商铺成行成市，有稳定的客源和消费群，商铺整体租金有上升的趋势。8 、东山区商业格局新规划A 、未来商业走廊设计东山区设计中的商业走廊以东山口为中心向南北延伸，全程7.3公里，由东山广场、农林下路、署前路、龟岗72、大马路、东华东路、东华西路、东川路、大沙头三马路至大沙头，后因考虑到东华东路、东华西路距离商业旺地还有待时日。故将其改为中山二路、中山三路、中山四路，然后直驳北京路，计划投资三四亿元进行中山三四路的扩路及恢复马路两旁的骑楼、商铺。B 、东山口及农林下路地区商业中心更新规划 东山口及农林下路地区商业中心位于广州市中部，区域内用地结构呈现与传统个体小商品经营方式吻合的特点，主要商业街道密集了开间小、进深大的店铺，商业空间沿路呈线状分布。该地区目前超负荷担负着城市过境交通压力，有三十多条公交线途径该区，地铁一号线与内环路横穿本区，拟建地铁三号线在此与一号线换乘，本区将可以通过大容量的快速交通。规划通73、过地面层和地下一层步行系统衔接区域内主要开放空间/公共交通枢纽/商业空间和社区停车场，以保证公交转换的便利性及商业空间的连续性。l 规划三阶段逐步实施实现城市更新 第一阶段结合现有的东山百货，利用地铁、公交换乘带来大量人流，拟在署前路发展大型商业，结合地下空间设置商业步行街。 第二阶段拓宽庙前西街和庙前直街，以满足商业发展的需要。 第三阶段在商业中心更新的同时，尊重历史文脉。保持龟岗大马路传统商业特色，在该路段开辟小型餐饮及中小型特色商店，同时保持庙前西街以南居住保护区原有风貌。 l 控制地区建筑高度 以经济单元模式整合开发用地，面积超过1公顷地块要求独立开发组团绿地或与相邻地块共同开发绿地。74、通过对规划地区建筑高度、体量和布局的控制，把握地区的天际轮廓，使之错落有致和富有韵律。农林下路至龟岗大马路沿线的建筑高度控制分为三个基准层面，分别是15-30米低层裙房，60100米的高层和100M以上的超高层，200米的邮电大厦形成地区天际轮廓的最高点。从城市形态、空间和城市景观的角度出发，把握整体城市形象，使之具有独特的风貌、和谐的形态和明显的标识。 C 、东山区打造的五大商业板块 东山区要打造五大商业板块，包括环市东路高级商务区、海印旅游及购物中心、中山三路的流行前线和农林路商业区，2002年仅为整饰“颜容”，政府就投入了2.7亿元。而2002年一年，东山区的地税收入达55亿元，占全广州75、市总量四分之一，大部分来源于金融、文化、休闲、旅游和购物为一体的五大商业中心。l 环市东板块：由花园酒店、白云宾馆、世贸中心等18间商厦形成广州市最有名气的高级商务中心。原计划通过地下通道将此高级商业区连接起来，但由于环市路地下管道复杂，这个方案经过两年的讨论后被推翻。地下方案不行，现在规划部门正在讨论以花园酒店为中心，建立空中走廊，把花园酒店、白云宾馆、友谊商店、世贸中心和亚洲大酒店等连接起来。东山区一条2公里长的环市东路，拥挤着18座颇具规模的大厦，以高级写字楼和高级酒店云集于此而闻名，素有广州“中环”之称。正因为这里是众多白领人士聚集的地方，也就理所当然地成为商家经营高档产品如服装、鞋帽76、化妆品等理想地点。是目前广州最高档的集中购物区。据了解，东山区将计划在此处建造一条空中走廊，把周边的商业连成一片。友谊商店就是这一带的商业龙头，而许多写字楼的裙楼如世贸大厦、宜安广场等以及酒店的首层一般都设有商场或商铺，吸引了众多名店进驻。l 农林下路、东山口龟岗商业街板块：由东山广场、新裕大厦、王府井、东山锦轩、东山百货大楼等组成，将此商区连成一线。成为继北京路、上下九以上海南京路为发展模板的代表赵秀、荔湾两区的两大市级传统商业街之后代表东山区的第三条市级传统商业街，并以上海淮海路为规划发展模板。东山口与农林下路商业街已成为人们消闲购物的传统好去处。由于地铁连线贯穿中山三路和东山口，加上数77、十路公交车站，令人流量非常大，遇到周六日时就更是人头簇动，非常拥挤。农林下路商业街这一带的商铺则以临街商铺为主，虽然农林下路有着北京路和上下九商业步行街的商业氛围，但东山区政府决定不搞步行街，要为消费者营造良好的购物环境，让高薪一族驾着汽车来消费。农林下路这一定位，当然也令新近推盘的新裕大厦，和即将推出的东山锦轩、建和商业广场、邮电大厦、新富鸿大厦等商厦受益不浅，同时也将带旺周边一些饮食业的发展。l 英雄广场商贸板块：打造成广州最具吸引力的商业文化旅游中心区，现已建成并投入使用的有：中华广场、流行前线，及正待开发的地王广场。l 海印商业板块：集专业购物、旅游观光、文化娱乐为一体的商业文化旅游区78、。而海印桥的海印电器城更是影音、IT器材发烧友的必然聚集地，因为交通的便利性致使人流量不断增长。具备了其它商圈所不能比美的优势，流行前线、中华广场以新兴的综合商场商铺和购物中心特色为主。l 寺右新马路商业区该商业区西起达道路，东至广州大道中。80年代，东华股份实业公司率先建起五羊新村住宅区，而广州军区则在路北侧修建了离休干部住宅楼。此处人多路窄，马路两旁小贩成行成市，更显拥挤。1989年市政府有关部门开始对该地区的市容和道路进行改造，1990年以后，有远见的商家纷纷投资，或建高楼招租，或建商贸大厦销售。新近进驻的万佳超级市场给该地区增添了浓郁的商业气息。这几个不同地点的商业中心各具特色。20079、2年，东山区55亿地方税中，很大部分来源于这五大板块。9 、东山区商业发展趋势A 、 商铺的发展成为宠儿 随着广州人消费能力提高，越来越多的人开始追求高品质的生活。人们的生活节奏越来越快，使消费者的购物习惯发生了很大的变化，从优哉悠哉地逛街逐渐选购到现在直奔购物中心选购心仪的名牌商品，总的来说就是“要快”，人们对环境的要求也不断提高，已不再忍受夏天的酷热和冬天的凛冽寒风，不再忍受嘈杂的环境，农林下路临街商铺明显感受到这种危机了，纷纷“穿衣戴帽”统一形象，美化环境形式，以一种广义的平面购物中心模式出现，期望能与立体式综合购物中心一决高下。但是大型购物中心商铺的崛起已渐成趋势，街铺的平面式购物中心80、规模毕竟有限，而且经营也较为零散，若缺乏交通的带动，则容易处于竞争劣势。 B 、地铁商业的兴起 地铁一号线的开通使用给周边物业带来了无限的商机，并改变了广州市整体的商业格局，其中最明显的地方将是天河区、东山区、越秀区、荔湾区几大商业旺区连接一起，由此产生消费人流资源共享的利好效应。天河区天河城与地铁紧密相连令其商业的核心地位得到极大提升，而越秀区中旅商业城等大型商城的建立与地铁紧密挂钩，并出现较好的经营效果。荔湾区上下九、康王商业城大大的提升了荔湾区的商业地位。东山区流行前线，中华广场、东山百货大楼融成纽带，由于地铁确保了客流量得到不断的补充，巩固了消费力。这些地铁商业的兴起让人相信，地铁商业81、发展前景无可限量。C 、高档个性化商业广场成为焦点 根据中国加入世贸的协议，中国承诺将在5年内允许外资零售企业在中国全面发展，因此不少国际知名零售商纷纷进驻本地市场，借助品牌效应优势带动人流，从而也带动整栋物业的成交业绩。东山区农林下路近期深受众商铺投资客和商家所关注，建和商业广场门前的新临街商铺让人耳目一新，从经营品牌来看走的是高档路线，新的商铺铺面整齐划一，外观造型充满时代感，为这条商业路段注入了年轻的气息，和对面经营中低档的旧街铺形成了强烈的反差，高档个性化商业广场将成为人们消费的新热点。 小结：东山区受到路段的分隔形成了三个独特经营的核心，而农林下路仍然是传统的商业地带，目前经营档次“82、南低北高”的商业格局正在慢慢形成。农林下路正处于改造阶段，商业面积总量已低于几个邻商业区。需等到改造完毕，几大商场投入使用后，并使业态更丰富，才能达到东山区政府重塑农林下路、东山口的传统商业中心地位的目标。三 、农林下路租金及消费力调查分析报告近年来东山区大力发展经济，区内商业经过不断的充实调整，已经形成了以农林下路为中心的成熟的商业氛围；房地产业在本区也得到了比较长足的发展，大量的政府工作人员、事业单位工作人员、企业中高白领阶层人士纷纷落户区内，形成了区内常住人口的主要结构成本，他们成为社区消费的基础力量，在他们的带动和区内（以农林下路为主的）特色商业的日趋集中、成熟，全市各地的相似消费群纷83、纷跨区前来消费。1 、项目所处区域的商业前景 现在农林下路的商业面积大约为5万平方米，区政府为加重在农林下路的商业建设规模。5年后将批出数块商业用地，估计有超过10平方米的商业面积供应市场使用，进一步使到商业街内的商业功能更加丰富、完善。而农林下路现时及日后建成的数个大型商业项目将成为该区域及至广州市新的商业焦点。农林下路现有以及即将建成的商场物业资料见下表：项目名称王府井百货大厦经营方式北京王府井百货集团有限公司位置农林下路40号规模总面积约3万平方米左右，共6层商场交通状况附近有多趟公交车经过，但商场门前缺乏停车落脚点项目状况目前是自营性质经营定位经营中低档北方食品及传统消费品为主主题首层84、：超市、金银珠宝、烟酒药品、食品二层：照相器材、通讯器材、箱包皮具、钟表眼镜三层：女士服装四层：男士服装五层：家用电器、家居用品、儿童用品六、七层：家俬、厨具八层：酒家项目分析王府井百货大厦是北京王府井集团在广州开设的分店。由于东山区是广州政府部门较为集中的一个区域，北方人相对较多，因此为其提供了较固定的客源。商场经营的商品种类亦以北方特色食品及传统消费品为主。王府井对比刚进入广州市场时的经营定位已作了一定的调整去适应本地客户的需求，但整个购物氛围的营造以及各楼层商业功能的部署始终未能体现出南方市场的时代感与潮流感，特别是对年轻一代缺乏吸引力。项目名称新裕大厦发 展 商广州市新裕房地产开发有限85、公司位 置农林下路81号占地面积6300平方米建筑规模共39层68000平方米，16层为商场共10800平方米、6层以上为写字楼和公寓交通配套设施手扶电梯两台，168个停车位以及广州市屈指可数的商务直升梯项目状况项目已开业，但总体经营状况不理想管理费25元/平方米市场定位购物中心项目分析新裕大厦作为农林下路首个拥有产权的商用物业，当初在销售时曾吸引了市场投资者的关注。但由于其位置处于农林下路与东风西路交界地段是挂农林下路羊头，吃东风路的狗肉，人流量相对不足，同时项目内部空间狭窄，商铺间隔不合理，整体布局较为混乱，难以营造购物气氛及体现其“名店城”的规划定位，因而在商场开业后陷入了困局，现商场已86、改变经营定位为“韩国购物城”，希望能利用近期掀起的“韩潮”吸引消费者的关注，但观察其在商场的整体宣传推广中仍未能将这一主题充分发挥，同时商场的主题定位能否为市场接受仍存在疑问。销售方式返租回报,返租期4年：l 按季度返还，总共返还40%l 一次性返还，在购买时即返还30%附新裕大厦销售价格：楼层均价（元/平方米）租金(元/平方/月)面积（平方米）首层795045008-42二层611143607-42三层433204-25四层383514-25五层250004-15写字楼1585842-148公寓（9、13楼）1113448-280项目名称东山锦轩现代城发 展 商广州市锦城房地产发展有限公司位87、 置农林下路原农林礼堂规 模占地8000平方米，总建筑面积达6万平方米，规划有2座28层新型高尚住宅楼和7层大型商场，商场首层临街铺长度约100米，总面积约15000平方米宣传定位集休闲、购物、饮食、娱乐和居住于一体的市中心商住物业实 用 率50%销售价格首层内铺均价：90000元/ 二层商铺均价：60000元/（由于股东之间的利益原因，后改为只租不售）交通情况临近地铁口，负一层与地铁相通配套设施负二、三层共146个停车位，4台观光电梯，16台手扶电梯，三间电影院周边环境地铁上盖、电车站对面项目现状正处于招租阶段项目分析东山锦轩现代城在农林下路数个正在开发的商场中最大的优势就是邻近地铁口，同时88、负一层与地铁站相通，在吸引人流方面处于有利位置。现时好又多超市已经开业，其它商铺正在招商之中。附东山锦轩销售价格：楼层租金(元/平方米/月)备注负一层200-400招租中，未来业首层400-800招租中，未来业二层250-400临时档开业三层70（好又多）已开业四层70（好又多）已开业除以上的商场物业以外，农林下路还有以下商场在12年后建成项目名称规模预计竣工日期建和商业广场商业面积35000平方米2005年6月电信大厦商业面积12000平方米2003年6月注：与新裕相似，实为中山路但拉入农林下路边缘概念。6号、8号地段商业面积2000平方米2004年6月26号地段注：项目尚属规划阶段（王府井89、旁）以上数个大型商场建成后，农林下路将成为广州市拥有最多大型商场的商业街。根据东山区政府的规划，农林下路将要建成市内规模最大的“淮海路”，两年内将有超过6.6万平方米的新增商铺上市。相信农林下路的商用物业发展将会在广州占据越来越重要的地位。2 、农林下路商业租金水平简况农林下路龟岗商业街位于广州城区新旧中轴线之间，沿农林下路由北向南，北起东风路，经农林下路；跨中山路；接署前路、龟岗大街、东山大街；南止于新河浦路，全长约1200米，目前是属于分区级商业中心地位。（注：广州市目前的商业空间结构分为市级商业中心、分区级商业中心、社区级商业中心三级）从本区域的商业空间来看，农林下路几年前还是一条以交通90、功能为主的南北交通干道，随着1996年北京王府井百货店进驻农林下路经营后，逐步带动沿路两侧临时独立商铺发展，商业气氛由淡转浓，并与南面传统的老商厦东山百货大楼相呼应，整条商业街显现雏形，形成了以王府井百货、东山百货为支点，以机团单位及个体商户分段沿街建设的临铺为主线的商业空间，是一条零售主导型的综合性商业街。从整条商业街来看，由于被中山路、庙前街分割，农林下路龟岗商业街形成了三段，且表现出不同的特点，租金水平亦有所区别：北段：（东风路中山二路），长度约600多米，道路宽约18米，是农林下路也是商业街最繁华的路段，以王府井百货大楼为龙头，沿路两侧是大量30平方米左右的临街小商铺，以经营服装、皮具91、饰物为主，目前有近300家商业、饮食、服务业、企业，其中经营服装约占近70%近200家，皮具饰物其次约占20%近60家，其余10%为饮食服务业，形成了以知名品牌相对集中的主要特色，高、中档为主的商品较全的百货，品牌专卖零售业体系，所以该段的租金水平亦是整条商业街最高的。农林下路商业街北段租金表农林下路各主要商业地段租金1/F元/平方米2/F-1/F临街独立铺位700900300元/多利通广场约800元350元/中段：（署前路）长度约200米，宽约16米，该段商业街目前有各类店铺约40多间，该段以商业为主，以东山百货大楼为主，有东山口（地铁口）商业城等综合百货，市场和超市等，由于店铺较少，所以92、还不能形成浓厚的商业氛围，租金水平是整条商业街属中等水平。农林下路商业街中段租金表农林下路各主要商业地段租金1/F(元/平方米)2/F(元/平方米)东山商业城500300署前路(东百旁)550/南段：（龟岗大马路、东山大街）：长渡约300米，宽度约10米，现有各类商铺130多间，龟岗一带的饮食业颇具特色种类大小的饮食店约有20多家，其余为经营海味杂货及一些档次不高的百货和药店，商业气氛较淡，租金水平是整条商业街最低的。 北段近两年租金成交实例：成交制物业地址成交金额(元)租金水平（元/平方米）经营面积（平方米）成交日期客户名称农林下路30号之四租42,0002100202002.1.27天福茗93、茶农林下路34号A09租22,0001375162002.3.5黄振龙凉茶农林下路99号租32,000644502002.4.8富安娜床上用品农林下路48号租28,000143519.52002.6.2卡路.约翰农林下路19号之十租13,6001236112002.7.10嘉意时装农林下路54号租35,0001080322002.10.31东方眼镜农林下路60号租26,000903292003.6.27明廊眼镜农林下路31号A23租32560110029.62003.7.29汇美舍农林下路24号租11,00016676.62003.9.1.流行美饰品农林下路36号租16,000100917.594、2003.9.12唐朝服饰（以上数据部分由中介公司提供，部分由策划部实地调查；另广州商铺网上关于农林下路的指导参考价为1000元/平方米起。）结论：目前的消费环境比早两年大大改善，商家在平均生意额上并未有减少，所以现时农林下路商铺的租金并无下调迹象。从而可从一个侧面看出，农林下路的消费力未出现下降的迹象。（以下关于“农林下路”的阐述特指北段，特别说明的除外）3 、业态情况调查由于农林下路的商业已经经过长足的发展，各商户在激烈的市场竞争中接受优胜劣汰的洗礼，他们都在为生存和发展积极感触市场动态，为此不断调整自己的产品和经营方法，以准确把握和适应不断变化的市场情况，因此，现时处于成熟期的农林下路商95、业的业态和产品结构情况已基本与这里的主要消费群的消费需求相对应。研究农林下路的细分业态结构和产品组合特点及销量情况，特别是他们的相同点或规律，就可以从另一个侧面知道这里的市场需求和主要消费群。A 、细分业态特点及产品组合结构特点：按柏利大道34间临铺的排查，2003年6月至今只有一间（鞋类）退出马上由女服接替，转铺率不到3%。可见以上的业态结构的产品组合特点都是相对稳定的，同时其所服务的消费群也是相对稳定的。现时农林下路商铺情况经营行业商铺数量(个)经营行业商铺数量(个)鱼具店1电器商店1邮票专卖店1精品屋7电话亭12凉茶铺2邮局1影楼、冲印店2各类食品13咖啡厅1士多11眼镜店10电讯器材店96、5药铺2银行4旅行社2钟表、首饰店5声像店4美容、美发厅4书店4服装、鞋、帽专卖店53糖烟酒商店4服装、鞋、帽散买店48饼屋3玻璃制品店1加油站1另外，在农林下路公交车总站处设有一些小型商城和女士街，分别拥有商铺57个和130个。竹丝岗和农林下路与东风路交界处设有肉菜市场。在与中山二路交界路面及其附近有临时铺位14个，均经营中低档服装。业态结构比例：1 0个商铺以上的经营行业5个商铺以上的经营行业经营行业商铺数量比例经营行业商铺数量比例服装、鞋帽类10150%精品屋73.47%各类食品136.44%电讯器材店52.48%电话亭125.94%钟表、首饰店52.48%士多115.45%眼镜店10497、.95%其它各类型商铺总数为53个占11.99%。在行业构成看，服装鞋帽类行业明显是该区域的商业支柱。结论：从产品组合结构特点和业态结构特点来看，这个结构是能够满足以中档偏高消费群的日常休闲消费的。B 、各业态经营状况在本次抽样调查中，我们总共选取了21户农林下路的临街店铺（其中属柏利大道的临铺有14户，而不属我公司的临铺有7户），对它们的经营状况进行实地调查，结果如下：店铺总数21户，其中女休闲服饰店共6户，经营状况良好的有4户，占其总数的66.7%，主力价格带大约是100-250元，其货品种类齐全，款式新颖，大多属当前应季流行休闲服饰，在店内按价格或衣服种类分行摆挂陈列；时尚饰物经营店共398、户，其经营状况全都尚算良好，主力价格带大约是15-75元，其饰品外观设计都比较时尚和精致，既迎合流行前卫口味，又不失大方得体；鞋类店铺共4户，其中经营状况良好的有3户，占总数的75%，比例较高，它们都属中高档男女装皮鞋和凉鞋，主力价格带大约是150-350元，其货品款式在特显时尚的同时也能体现高贵成熟；运动系列店铺2户，经营状况良好有1户，主力价格大约是100-400元，货品当属流行新潮的运动系列；化妆品店2户，其主力价格带大约是100-150元，其货品齐全，以女性时尚化妆品居多，但其经营状况属都不理想；男装衣饰店1户，主力价格在100-200元之间，其经营状况良好；皮具系列店铺1户，主力价格99、大约在150-200元之间，经营状况不理想；内衣店1户，其主力价格是40-100元，经营状况良好，其商品用料较好，款式新颖，迎合中高消费群口味。由此可见，档次过高或过低的鞋类和服饰等商品在农林下路都较难生存，已出现经营疲态，租金承受能力已比较弱。如春天的花，其主力价格在250元以上，针对消费群为成熟高收入的人群为主，且该品牌知名度低，只适合在高档商场内经营。（具体抽样情况及统计方法见附表）。分析：从上述两个方面可看出，农林下路的业态结构，产品档次和价格，商品营销定位针对的市场为：有稳定收入且收入水平中高、消费力强的23-40岁中高白领，以女性为重心的年轻时尚消费，产品相对集中在既休闲又不失大方100、端正的服饰，并且这种业态结构使商家获得了效益，即这种组合定位与农林下路消费市场吻合，主要消费群确具备目标市场消费群的特点。4 、消费群结构A 、本商圈消费群结构分析农林下路商圈的幅射东至广州大道，西至东川路，南至东华东路，北至环市路，整个商圈内常住人口超过15万人，该范围内共有锦城花园、东风广场、东山雅筑等数个豪宅群。3、该宅群内居住的全部都是高收入、高质素的人士。4、该范围内还有市级以上的大医院五间、大学2间、名中学6间、小学10多间、报社1间、省级机关两处，省级企事业两家；较大的省市级企业宿舍群3处，组成了该范围内常住人群. （数据来源：2004年5月12日策划部对东山区政府宣传部邗小英和101、农林下路街道办事处行政科张科长的访谈）B 、农林下路消费群结构分析i. 基本人口情况从农林下街道办事处和派出所了解，本地常住人口（包括户籍人口及已登记的流动人口）估计5万人，外来的非常住人口很少；近五年迁入农林下路总户数约为683户；人数约1062人；外省迁入约占10%。 ii. 人流量分析.日均人流量：东山口地铁站、公共汽车站的便利，使得人流量非常巨大，对农林下路的商业消费构成主力支持，根据当地派出所提供的数据，平时人流量：6-10万人，节假日人流量：12-16万人，统计时间为2003年下半年至2004年初；相比两年前下降5%。.人流量分布及结构：经实地测算，农林下路（中段）人流组成情况如下102、：农林下路节假日各主要入口人流量比较单位：(人/分钟)农林下路中山路口(东)农林下路中山路口(西)调查员平均人数时间平均人数时间1291分钟221分钟2251分钟211分钟平均人流量2722预计日流量2106017160农林下路东风路(东)农林下路东风路口(西)调查员平均人数时间平均人数时间1151分钟131分钟2251分钟211分钟平均人流量2018预计日流量1560014040农林下路三育路口(南)农林下路三育路口(北)调查员平均人数时间平均人数时间1141分钟171分钟2251分钟211分钟平均人流量2019预计日流量1560014820备注抽样调查由临铺管理处二名员工独立在六个点分别进103、行，以一分钟为计算时段，每人每个点取数至少8次，只计算流入农林下路的人数；统计估算时采用保守原则一日只取9：00-22：00的13小时。而多利通公交车站（东山口单向）经实地测算每日约有7500人流入农林下路，双向估算人流为15000人。（抽样取数方法15分钟为一次，一日最少7次，平均分布于10：30-21：30之间取数，统计方法同上。）根据上述调查可知，农林下路人流基本由以下几股分流(流入)组成：A中山路口步行约占33%,(其中东边约占18%,西边15 %)B东风路口步行约占25.5%,(其中东边约占13.5%,西边12%)C三育路口步行约占26%,(其中南边约占13.5%,北边12.5 %)104、D所在路段公交车约占12.8%,(其中东边约占6.4%,西边6.4%)E地铁农林下路口站约占2.7%,约3340人/日以上人流汇总后一日汇流如农林下路的人流约116620人次。从我部在农林下路搜集的公交车线路的有关数据及情况，对该区的主要对外辐射区域和外来潜在消费力亦可见一斑：途径该路段的公交车共有23路，双向41路，其中终点站3路，在东山区其他来的4路，从东南、南方向（海珠区）来的10路，从西方向5路（荔湾），北、西北方向来的13路（越秀5路、白云8路），从东方向来的6路（天河4路、黄埔2路）。可见主要对外辐射方向是北、西北和南、东南，而对西南的方向（芳村等）几乎无辐射力。另地铁的影响暂时未105、见明显。分析及结论：可见农林下路现时仍如前所述为分区级商业中心,其消费群相对集中在本商圈，主要依靠在本商圈的常住或工作的人口消费支撑其基本商业经营。由于本商业中心具有片区商业辐射力，外来消费力量也是不可或缺的，主要对外辐射方向是北、西北和南、东南。iii. 消费群结构分析1. 抽样数据整理以下是在农林下路实地抽样调查有关数据的统计数据，主要从现时农林下路的日均人流和这些人群的性别结构、职业结构、年龄结构进行目测调查，由不同的三人以上在不同地点不同时间段共同进行，由于每个专项调查的抽样次数均为40次以上，时间段分别分布于上午中午和下午，因此基本可以保证数据和各结构比例的可信性，具体见以下统计分析106、表：农林下路单边（单向）人流性别结构情况抽样调查统计表具体抽样地点性别结构/日男（人次）占比（%）女（人次）占比（%）合计B013432 40%5103 60%8535 A153811 37%6396 63%10207 A333789 38%6173 62%9962 平均3677 38%5891 62%9568 抽样取数方法简释1、 抽样调查分两天以上进行，每天次数最少7次，有上午、中午、下午不定时的一次5分钟抽样；2、 抽样时间具体到分钟；3、 要求三人以上分别取数，一次完成后交叉抽样地点进行下一次；4、 抽样地点集中在建和临铺店外的南、中、北三个点，5、 抽样只取单边单向人流数据；6、 统107、计日人流时每日的时间为9：00-22：00的13小时进行保守原则的估算。7、 经实地测算临铺店外的人流流速约0.9米/秒。小结因抽样两天人流结构水平非常相近，因此我们有理由相信这种人流状况（包括人流流量和人流性别结构）是较准确和稳定的。农林下路单边（单向）人流职业结构情况抽样调查统计表抽样地点职业结构/日学生 （人次）占比（%）灰领 （人次）占比（%）白领 （人次）占比（%）干部 （人次）占比（%）其他 （人次）占比（%）合计B011114 11%2518 25%3142 32%1025 10%2117 21%9916 A152273 23%1137 11%3543 36%2429 24%55108、7 6%9939 A332028 20%891 9%3699 37%2897 29%535 5%10050 平均1805 18%1515 15%3461 35%2117 21%1070 11%9969 抽样取数方法简释1、 抽样调查分两天以上进行，每天次数最少7次，有上午、中午、下午不定时的一次5分钟抽样；2、 抽样时间具体到分钟；3、 要求三人以上分别取数，允许主观判断，一次完成后交叉抽样地点进行下一次；4、 抽样地点集中在建和临铺店外的南、中、北三个点，5、 抽样只取单边单向人流数据；6、 统计日人流时每日的时间为9：00-22：00的13小时进行保守原则的估算。7、 经实地测算临铺店外的109、人流流速约0.9米/秒。8、 其他：农民工、退休老人、自由人。小结因抽样的两天人流结构水平非常相近，因此我们有理由相信这种人流状况（包括人流流量和人流职业结构）是较准确和稳定的。农林下路单边（单向）人流年龄结构情况抽样调查统计表抽样地点年龄结构/日1-18岁（人次）占比%19-26岁（人次）占比%26-35岁（人次）占比%36-55岁（人次）占比%55岁以上（人次）占比%合计B01936 9%3855 39%2630 27%1783 18%713 7%9917 A151047 10%3922 38%2897 28%1738 17%780 8%10384 A331226 12%3321 33%2110、719 27%1939 19%1003 10%10208 平均1070 11%3699 36%2749 27%1820 18%832 8%10170 抽样取数方法简释1、 抽样调查分两天以上进行，每天次数最少7次，有上午、中午、下午不定时的一次5分钟抽样；2、 抽样时间具体到分钟；3、 要求三人以上分别取数，允许主观判断，一次完成后交叉抽样地点进行下一次；4、 抽样地点集中在建和临铺店外的南、中、北三个点，5、 抽样只取单边单向人流数据；6、 统计日人流时每日的时间为9：00-22：00的13小时进行保守原则的估算。7、 经实地测算临铺店外的人流流速约0.9米/秒。小结因抽样的两天人流结构水平111、非常相近，因此我们有理由相信这种人流状况（包括人流流量和人流年龄结构）是较准确和稳定的。C 、分析及结论：.日均人流量：以上三份统计分析表，均为两天三个点共42次的抽样，从这126组数据中，我们发现每天每个点三种不同的专项调查显示的单向人流量大致都在9600-10200人次之间，平均为9902人次/日，由此可计算出临铺店外柏利大道人流量（双向）每天为19938人次，因统计时采用保守原则进行，该数据修正值为20000人次左右，而该地段流速0.9米/秒，5分钟行程约为270米，约为农林下路核心商业街的1/2，由此可得农林下路两边行人人流每天约为80000人，加上公交车人流和农林下路两边所住人口，数112、值可与前派出所提供的日人流量10万左右大致相符（能控制在25%以内），可互相映证。. 消费群结构： 从以上统计表中，我们可以得出以下结论：A性别结构：男女比例38：62，约为4：6，结果显示这种比例对纯女人街的要求还不能满足，并显示男性市场仍有一定空间；B职业结构：由于灰领、白领和干部的区分较难，并存在调查人主观上的模糊交叉的范围，但这部分人则明显占了压倒多数，约为71%，这部分人成为支撑农林下路商业消费的主要力量；而学生（主要指中学生以下）也有一定占比，但比较往年情况却呈现大幅度减少趋势，而其他（退休人员、老人、自由人、农民工等）的占比则较少。C年龄结构：20-35岁的人群约占63%，从统计113、数据可看出这部分人中比较年轻（约19-26岁）的略占多数，年龄稍大的占比略低，但由于该年龄段的商品单价较前者高，因此该市场分额也会占半壁江山；而36-55岁的人群也有一定比例，约占18%，表明这部分人的市场在此仍会有一席之地，但1-18岁的少年、青少年的比例约为十分之一而占少数，明显低于广州市其他商业区，这一点在上述职业结构上也可互相映证，表明农林下路的目标消费群已经或正在将该部分消费群淘汰和分流；而55岁以上的中、老年人流则占明显少数，针对这部分消费群的市场在此较难立足。 在前述关于业态结构的分析中对以上年龄结构所对应的市场要求是基本相符的。5 、消费力分析A 、本商圈消费力分析广州市200114、3年城乡居民家庭收入比较表项目平均低收入户中等偏下收入户中等收入户中等偏上收入户高收入户本组最低人均年收入（元）10659.322458.077510.1310545.3313960.6418822.41本组最高人均年收入（元）19354.817286.8310408.5213887.4218309.6846881.58备注：摘自2003年广州市统计年鉴城乡调查队数据，而按现在一般家庭的组成情况为3-4人/户，而收入则主要来自工作的夫妻（职工），由此可推算每位职工大致收入情况。根据2004年5月12日策划部对东山区政府宣传部和农林下路街道办事处行政科负责人的访谈显示：1、 依照农林下路街派出所115、提供的数字，农林下路商业街的人流相比2001年至2002年下降5个百分点，但现时农林下路商铺的租赁价格并无下调现象，而且还似略有上扬，支撑农林下路商业的购买力并非来自流失的那一部份人群，2、 农林下路商圈的幅射东至广州大道，西至东川路，南至东华东路，北至环市路，整个商圈内常住人口超过15万人，该范围内共有锦城花园、东风广场、东山雅筑等数个豪宅群。3、 该宅群内居住的全部都是高收入、高质素的人士。4、 该范围内还有市级以上的大医院五间、大学2间、名中学6间、小学10多间、报社1间、省级机关两处，省级以上企事业4家，区级机关单位3处；较大的省市级企业宿舍群3处，组成了该范围内常住人群，均为高质素，116、收入亦属中高水平，职工的人均收入是广州职工人均收入的1.6倍，5、 一手住宅均价：6000多元。根据我部市调员实地调查结果显示：以上数据可信，可直接引用。具体情况见下调查统计分析表。农林下路商圈幅射范围内的机关、事业单位单位收入情况摸查表机关单位人数（人）收入（元）备注广东省气象局2003500广东省话剧院2303600广东省人民医院26004000-5000人数网上公布广州市铁路局11005000-6000广州市中山医附属一院16006000-7000广州铁路局中心医院6374000-5000人数网上公布广州市肺结核病防治所852800广东省直属机关宿舍10004000-5500300户广州117、供电局宿舍3005500-7000100户羊城晚报社7504000广东工业大学10006000人数网上公布广州市育才中学2004500-5000广州市第十六中学2104500-5000广州市东风东小学1204000-4500广州市竹丝岗小学1104000-4500广州供电局宿舍3005500-7000100户共和路铁路局宿舍90003500-6000广州市东山宾馆2801300-2600广东省三禺宾馆2501100-2300东山区府4003500-4500广州南方电力建设有限公司10005000-7000广州市东区供电局6004500-6000建行东山支行6003500-5000广州二轻集团公118、司3002300-3000广东省高业管理集团公司4003500-5000广州铁路运输中级法院3005000-7000东山区法院3003500-4000广东发展银行2803500-5000中信银行广州分行2804000-5000东山公安分局4505000-6500东山交警大队3004000-5500工行五羊新城宿舍8003500-4500259824450备注:1、 中山大学、羊城铁路集团公司是中央部属机关，它不受地方管理（以上信息由各单位旁边的士多老板、公用电话亭老板、保安及在该地段工作的朋友所提供）有些机关或单位所处位置在农林下路商业圈辐射范围内，但无法查到收入情况，如广州军区司令部，广州战119、士歌舞团、广州军区后勤部、装备部、政治部等部队单位，含家属合计约4000人，按照一些知情人谈及他们的工资水平与同级地方拉平，平均3000元左右，但是他们及家属却是农林下路商业圈不可忽视的消费群。2、 共和路主要是铁路局宿舍，目前羊城铁路总公司将旧宿舍楼重新拆建，建成新的高层住宅，估计在2009年初具一个大型星城。居住人口估计在3-4万人。广东工业大学在校生23015人，本校区8000人，每人每月可支配费用600元。而其他白领办公场所在该商圈举目皆是，如东山广场写字楼、汇华商茂大厦，嘉应中心、新裕大厦、电信大厦、艺星大厦、金达、文化、鸿景、华景等20多座大型写字楼，按平均每幢80个单位的保守估算120、，中高白灰领工作单位1600个，每个公司按25个中高级白、灰领计算，则大约有40000人。（以上数据部分来自东山区网页2003年底公布数据，部分实地抽样取数经统计估算）以下是对农林下路500米范围写字楼的随机抽样情况：农林下路500米范围随机写字楼单位取样统计表行业名称数量占比房地产恒大、三新、省华侨、新裕4 14%电子广州广控、中国电子进出口、新技精密、中国自动化4 14%通信、网站铁通、高讯、润讯、环球友联、中华纺织网站、三百六十度广告传媒6 21%教育灵格风、枷农外语、广教国际外语培训3 11%专业事务所粤税、晋诚会计师、省公证处、三井船务4 14%金融光大银行、华厦银行、华威投资、中信121、银行、广东发展银行5 18%保险友邦1 4%日用品庄臣1 4%合计28 100%由以上表中显示的各行业类别及其占比特点，不难看出中高白领层在农林下路人流中的较大占比是有硬件环境支持的。结论：1 该范围内的常住人口就业率高，而且收入稳定，且年收入较高，约在40000-60000元之间，文化层次高，流动人口的减少反而优化的农林下路消费群的结构。2 目前农林下路所经营的商品亦由早年的中低档混合形向以中高档品牌为主过渡，而这方面的品牌正迎合了该范围内的消费人群的消费要求，因此虽然减少了商业面积和日均人流量，但目前的消费环境比早两年大大改善，商家平均生意额上并未有多大的减少，所以现时农林下路商铺的租金并122、无下调现象。 根据本商圈常住人口的结构特点和基本收入情况，我们认为可适用上表中最高人均年收入，作为该商圈的参考收入数据。B 、本地域消费群和消费行为特点分析1、高级消费群家庭人均年收入5万元以上，约占本区域消费群的8%，预计约12000人左右，主要集中在华侨新村别墅群，锦城花园、五羊新城别墅群及二沙别墅群，他们其中一部分是归国华侨，大型企业里的高级管理人员和政府高级官员，大多配备私家车或公车，是东山区及广州市区的最高消费群，购物消费必须停车方便，品牌服饰消费以环市东高级消费圈，天河城广场和农林下路、品牌专卖店为主。娱乐休闲以高档的酒楼、有品味的夜总会消费、以高格调的咖啡厅、酒吧，桑那作为生活调123、剂，并以保健、键身美容院为辅。2、中高级白领消费群家庭人均年收入45万元，约占本区域消费群的45%或以上，预计约7万人由于该区域范围内拥有广东工业大学、中山医科大学等高等院校，省人民医院，铁路局中心医院等大医院，省外贸局，省气象局，省人大等省级机关单位，羊城晚报社、广州铁路局等大型企业单位，还有执信、广铁一中、培正中学、七中、育才等省级名校及各类的科研机构，形成了该区域内大量的中高级白领消费群，他们主要居住在东风广场、锦城花园，东山雅筑、农林东及梅花路宿舍区内，主要消费区域一部分在天河城广场，大部分集中在农林下路商业街及中华广场一带，而一般的生活消费则以万佳、好又多等大型超级市场为主，休闲娱乐124、消费年支出约4000元左右，衣着年支出约为3500-4000元左右，（注：因该区域范围内的外省户籍的人口占比较大，而这部分人普遍较注重衣饰打扮，故这方面的支出会比其他区域为高）。3、中高级灰领消费群家庭人均年收入约45万元，约占本区域消费群的9%，预计约为13000人，由于该区域范围内有广州铁路局、广州供电局、东山宾馆、三禺宾馆、羊城晚报社等多家大型企业，形成了一批仅次于中高级白领阶层的高收入技工消费群，他们的消费习惯与中高级白领消费群大致相同，只是衣着支出上稍低，约3000-3500元/年左右。4、中低档消费群家庭人均年收入在2万元以下，占本区域消费群的20%，预计约30000多人，他们大多125、是东山区的原居民散住在竹丝岗二马路，农林二、三、四、五、六横路及福今路，中山二路一带，主要是电信，邮政，铁路局的一般员工及一些个体户经营者，主要消费区域集中在暑前路、龟岗大马路、等中低档定位的超市、商场和市场为主，娱乐消费年支出约为1500元，人均衣着支出约为500元左右。5、大学生消费群含在学校借宿的中专和编外大专院校学生群，由于该区域附近有两所大学，故也拥有一部分的大学生消费群，消费支出主要依赖父母和勤工俭学，约占本区域消费群的8%，预计约13000人，消费区域主要是中华广场流行前线，附近的饮食点档，消费力较低，估计娱乐消费（包括上网、时尚运动、饮食、外出旅游、社交活动、同学聚会、交通及通126、信费用）年支出人均约为900元左右，衣着、化妆品等非生活必需品年支出约800元左右。6、中学生消费群由于该区域附近拥有多家省级名校，故该区域的中学生消费群约占本区域消费群的6%，预计900010000人，该消费群追求时尚潮流，同学之间好攀比跟风，消费购物以中华广场流行前线为主，休闲饮食以麦当劳，肯德基为主，但主要靠父母给的零花钱支持消费，每次消费金额均约20-50左右，但消费次数较多估计娱乐消费支出每年为1600元，衣着支出约为1200元。7、其他消费群由于农林下路商业街作为全市分区级商业中心，故不可避免的会拥有相当一部分比较稳定的外来消费群，该人群约占15%，预计26000人，该部分人一般具127、有较明确的购买目标而来，故购买欲望较强，在本商圈（农林下路）形成一股重要的购买力。C 、应同时考虑的几个影响本地消费行为的重要变量（1）年龄：对时尚消费的消费群集中在15-35岁之间；35岁后逐渐减少，55岁后基本无此类需求；（2）性别：15-30岁的消费群男女消费频率相当，30岁后特别是已婚后女性消费频率逐渐比男性多，有资料显示我国五大商业中心城市13-30岁人群的消费频率女性与男性的比例为50：50；30-40岁人群的消费频率女性与男性的比例为65：35；40-55岁人群平均比例为80：20；55岁以上人群的比例为90：10；（3）收入水平：这里的收入包括除满足生理、安全和教育等必需品后可128、自由支配的现金和可预期的收入。一般来看收入高消费力高，而30-50岁的中高收入人群明显集中；但也需结合消费行为习惯、消费欲望和年龄综合考虑，通常18-30岁对时尚、潮流消费欲望最高，虽然这部分人的收入比40-50岁人群低，但消费力却明显比其高，而30-40岁的人群收入和消费欲望都是较高的； （4）文化水平：通常文化水平较高品味较高，消费商品价值较高（5）接受时尚信息程度：一般而言该项信息敏感度越高接受信息量越大，消费欲望越高；接受时尚信息程度变量值直接与时尚消费欲望成正比；一般15-30岁人群的接受时尚信息敏感最高。（6）家庭的满巢状态：分为满巢初期（孩子0-12岁）、满巢中期（孩子12-18129、岁）和满巢晚期（孩子18岁-结婚），家庭对时尚消费的需求基本集中在满巢初期，并且家庭消费额度逐渐向孩子倾斜。D 、区域（商圈）消费力分析：根据东山区政府公布对2004年2-4月份（淡季）的人均消费性支出的统计为1020元/月，其中衣着、饮食消费方面444元/月（资料来源：广州东山网），由全区61万人计算一年的消费性支出至少约74.66亿元，衣着、饮食消费约32.5亿元。根据以上对东山区商业和居民分布情况，不难发现该区在地理和交通上已出现了以农林下路为中心的，与天河商圈、北京路商业街分庭抗礼的经济利益分割区，北至环市东路北边，西至东川路、海印广场，南至新河浦路、珠江北岸，东至五羊新城、广州大道。130、该区常住、流动人口（包括在工作和较固定的外来消费群）的收入情况和消费力情况分析如下：农林下路中心商圈消费群消费力分析（一）分类比例预计人数年收入年人均消费额（元）消费额（万元）高级消费群8%1200050000+50006000中高级白领及机关干部消费群32%4800045000350016800中高级灰领消费群18%280003600035009800中、低档消费群20%300002500015004500外来工消费群（写字楼、服务业）8%120001500020002400大学生消费群9%1300072009001170中学生消费群6%90002800900810合计100%1520004131、1480备注：人均消费额摘自城市居民家庭平均每人全年消费支出情况， 常住、流动人口总数来源于东山区政府、农林下路办事处，中学生消费群人数不在总数统计之列，但属于消费阶层。 2、预计本辐射区域区域实际常住人口消费群分析（预计至少30多万人）：农林下路中心商圈基础消费群消费力分析（二）分类比例预计人数年收入年人均消费额（元）消费额（万元）高级消费群8%2400060000+600014400中高级白领及机关干部消费群32%9600050000400038400中高级灰领消费群21%6300040000350022050中、低档消费群10%300003500020006000外来工消费群（写字楼、服132、务业）7%210002500020004200大学生消费群4%1200072009001080中学生消费群3%9000360036003240其他外来消费群15%4500040000+18008100合计100%30000097470注：1、 东山区总人口61.24万，2002年末区内职工人数30万人；由于农林下路辐射区约占整个东山区的3/4，因此在人口高密度的区域，该面积保守估计有1/2人口居住或日常活动，2、 按现时工薪族比较成熟合理的消费理财方式是1/3存款、供房或投资，1/3日常必需（如温饱、通讯、水电、卫生、教育等）开销，1/3用于消闲娱乐和时尚衣着饮食等，年轻女性更是有1/3月薪用133、于化妆品和衣物；大学生除留下100元左右应急和300元伙食外，每月其他消费200左右，中学生则无留存压力，平均每月消费300-500元。3、 其他消费群指部分在本区工作习惯在本商圈消费者，只按一半消费性支出计算。4、 统计消费内容只含衣着和消费性饮食。E 、农林下路的消费力分析及结论根据上述的区域收入及消费分析，结合前述农林下路本身人流及结构（性别、职业、年龄）情况，编制以下农林下路现有人流消费力分析表：农林下路现有商业人流消费力（静态）分析分类比例商业人次购买比例年收入人均消费额/次（元）消费额（万元）高级消费群6%48000.35 50000+28016934 中高级白领及机关干部消费群5134、0%400000.33 4500018085536 中高级灰领消费群15%120000.30 4000015019440 中、低档消费群11%88000.20 25000805069 大学生消费群10%80000.15 7200803456 中学生消费群8%64000.15 3600802765 合计100%80000133200 注：1、 只算北段，署前路、龟岗除外，按实地测算的商业人流8万人计算（3-4月份数据）； 2、 按东山区政府2003年公布在网上的数据，2002年以百货零售、服装和鞋类居多，年营业额已超过7亿元。 从历史经验看，农林下路临街商铺的面积和间数约为柏利大道临铺（31间1135、880平方米经营面积）的5倍（如前由调查员实地调查，具体可参见原始附件），目前各店铺经营情况稳定（柏利大道31间临铺的排查，2003年6月至2003年4月期间只有一间（鞋类）退出,马上由女服接替，转铺率不到3%），柏利大道31间临铺的月租金约为100万元，月营业额至少500万元，可得按该路段的月总租金约为500万元计算，月营业额估计在2500万元左右，由此可得农林下路临街商铺的年总营业额约为3亿元。而王府井2003年营业总额为4.2亿，仅此两项合计为7.2亿元，按多利通的年营业额约为2亿元，加上农林下路饮食娱乐、三育路和其他横街上的店铺至少2亿元，基本构成去年的消费情况。根据东山区政府公布各项136、经济指标今年第一季度同比增长5.4%，这样，若维持上述市调时间2-4月份的各项消费情况和经济指标不变，则今年的消费力（主要为总营业额）状况与上述表格的现有人流消费力总量大致相符。而实际上2-4月份为消费和销售的淡季，根据一般商业的经营额曲线旺季在6-10月（含两个长假期），营业额约为淡季的3倍，而其他月份是淡季的1.5倍以上，因此以上分析表显示的消费力已是最为保守的估算。从租金水平上分析，按现时农林下路的商业人流及消费惯性状况，预计一年至少可完成13.3亿元营业额的经济指标，按现时正在和近期即将经营的53000平方米（含锦轩和王府井等的饮食娱乐面积）的商业面积计算（按街道及工商所调查情况，不含137、王府井，已登记的商业临街约18000平方米），则该路段至少可以支撑平均每平方米420元的租金。如按前述临街商铺年营业额3亿计算，则临街的租金水平约为1100元/平方米，这与现在柏利大道临铺的租金水平相符。而广州商铺网上关于农林下路的指导参考价为1000元/平方米起。由于可知的未来饮食娱乐业态及其经营面积的增加（18000平方米以上），相应的饮食娱乐的消费人流会大幅增加，这些人在这种商业氛围感染下是完全可能转化为纯商业人流的，按每平方米饮食娱乐面积每日容纳5人（成熟的饮食一般每平方米在8人以上，如彩记茶餐厅和印度餐厅平均每平方米10人以上）计算，相关人流至少会增加90000人，按1：9比例转化商138、业人流，按中高灰领的标准计算消费力至少增加1.6亿元。因此在本项目投入营业后商业面积（含饮食娱乐）再增加35000平方米时，人流不变时，农林下路平均租金支撑水平为252元，人流增加后，平均租金支撑水平至少会上升31元，即283元。F 、结论：由上述各分析可知，按现时农林下路的交通状况、基本商业环境、商业面积、业态结构及定位和人流无大幅变化，本商圈常住人口稳定时尚休闲消费力总和保守估算为每年9.7亿元，农林下路商业中心的稳定时尚休闲消费力总和约为每年13.3亿元。四 、项目销售计划与价格定位分析1 、本项目住宅建议项目住宅可售面积楼层性质总面积()公建面积()回迁面积()可售面积()北塔住宅21139、37812581.98796.1南塔住宅1302313023小计住宅3440112581.921819.1A 、目标购房者建议东山区楼盘的主要卖点是：地段、教育、交通、配套。而本项目在东山区范围内，也相应的举有以上特点。东山区两种盘较为好销：一种是有小区环境的，如东山雅筑；此类楼盘受二、三次置业的高收入人士欢迎，适合做三房及四房的大户型。另一种是没有小区环境，但地点较好，如方便上下班或近重点学校等，此类楼盘受白领及有小孩的一、二次置业人士欢迎。而项目所在地农林下路附近重点学校林立，如农林下路小学、执信中学等，且来往写字楼的交通较方便。本项目可售住宅规模偏小，不足2.2万平方米，配套设施较少，但140、地段好，近写字楼区，方便白领上下班。据有关资料显示，许多白领都愿意在距离写字楼近的地方置业；且近年来住在番禺的白领由于不愿意在路上耽误太多的时间，有回流的迹象，节假日住番禺,平时住闹市,改在距离写字楼较近的地点购房，以缩短上下班时间，减少交通费用。且该类家庭一般小孩在入学年龄,故闹市中又喜欢近各校的小户型.因此，项目的目标购房者大多为一、二次置业的白领人士或中上收入家庭。B 、户型建议针对目标购房者的特征，建议项目以一房、二房的小户型为主，配有少量的单身公寓以满足不同购房者的需求。原因：房地产的开发时间较长，一般需一到二年的时间，在这期间市场在不断的变化，建议小户型设计应灵活适用，分开的时候可141、以是一房或二房的小户型，合起来可以是三房的大户型，以适应市场变化的需要。此外，户型小充分考虑到白领及中上收入家庭的需要和承受能力，在单价相同的情况下总价相对较低，降低了购房者购房的门槛，以适应更多的一次置业的年青白领的人士，同时也为希望子女就近读书之父母减轻压力。有关配套与装修标准可偏高.C 、价格建议由于本项目小面积为主，并考虑送装修，并且由于单位总价不高，因此建议项目单价可比周边大户型面积楼盘稍高，低开高走，以相对低价进入市场，不仅可以吸引购房者的注意力，而且可以用内部认购方式试探市场的反应，作相应的调整，使项目进可攻、退可守。售价建议：均价：￥6500元/如本项目主力户型为40-60平方142、米，则各单位总售价为25-40万元之间。以8成20年按揭计算，首期只需5-8万元，每月供款为￥1322-2119元，这对于中上收入之白领及家庭来说完全有能力负担。D、价格风险分析:2. 因旧城区开发成本居高不上,一般成本在每平方米6000元上下，故现时旧城区楼价几近低线。3. 东山区特别多的重点学校在农林下路区,可开发住宅用地极少,故以每平方米6500元为低价是合适的。2 、项目写字楼定价建议项目写字楼可售面积楼层性质总面积()公建面积()回迁面积()可售面积()架空层(九层)写字楼2504110.172393.83本项目写字楼面积不多，可售面积只有2400平方米，因此目标客房户应立足于满足商143、场客户的配套需要，如业务部功能、商场服务业功能等。建议售价为8000元/平方米。因面积不大,对总收入影响不大,且有可能作为业主自持出租物业.且设定每平方米8000元已接近同区住宅价。在目前强调民宅不得商用的广州,销售有保障,故不作价格风险分析。3 、车位售价建议项目车位情况楼层性质总面积()公建面积()回迁面积()可售车位(个)负二、三层机动车10057230负一层非机动车1639目前广州共有汽车约50万辆，而停车泊位仅有约28万个，按国际流行的每辆车匹配1.4个泊位计，汽车泊位需求总量达70万个，绝对缺口42万个，相对缺口数达60%。同时，全市每天有300多辆新车上牌，最多时一天达500辆，144、未来三年将是私家车的迅速增长期，广州市实有的停车位还不到需求量的30，解决停车难问题将更为迫切。为此广州市政府从6月15日起正式施行的广州市停车场管理办法鼓励单位和个人在广州投资建设为公众提供车辆停放服务的停车场，投资者可获得政府相应的优惠政策。A 、车位成交价格东山区停车位成交价格单位:万元/个2002.92002.122003.1合计1号-5号地段东山区1号-5号地段东山区1号-5号地段东山区1号-5号地段东山区成交个数35526295534116成交金额57.38708.1637.5598.78559.34839.35654.271646.29平均成交价19.1312.8818.7816145、.4619.2915.2619.2414.19资料来源：市房地产信息中心备注:1号地段: 德政北路、北京路以东，越秀北路、越秀中路、越秀南路以西，东风中路以南，珠江河以北2号地段: 环市东路以南，中山三路、中山二路以北，小北路、越秀北路以东，农林下路以西3号地段: 中山三路、中山二路以南，珠江河以北，越秀中路、越秀南路以东，署前路、龟岗路、东湖路、海印大桥以西4号地段: 广九铁路以南，环市东路以北先烈中路以西5号地段: 先烈中路以南，中山一路以北，农林下路以东，广州大道以西6号地段:中山一路以南,珠江河以北,署前路、龟岗路、东湖路、海印大桥以东，广州大道以西7号地段：二沙岛东山区各地段车位成交146、价格单位：元/2002.92002.122003.1地段范围中心区平均成交价2,32621,600德政北路、北京路以东，越秀北路、越秀中路、越秀南路以西，东风中路以南，珠江河以北次中心区平均成交价9,744环市东路以南，中山三路、中山二路以北，小北路、越秀北路以东，农林下路以西次中心区平均成交价7,920中山三路、中山二路以南，珠江河以北，越秀中路、越秀南路以东，署前路、龟岗路、东湖路、海印大桥以西一般市区平均成交价3,878广九铁路以南，环市东路以北先烈中路以西一般市区平均成交价18,1427,651先烈中路以南，中山一路以北，农林下路以东，广州大道以西资料来源：市房地产信息中心上述情况显示147、，东山区主要地段的车位成交均价约为20万元左右。B 、咪表收入根据政府最新拍卖的新“咪表”使用“羊城通”收费，每15分钟收费1元。以此类推，农林下路属商业繁忙路段，每天从早上9:00至晚上12:00营业，以每天营业15小时，按出租率80%即12小时计算，每个咪表车位每天收入48元，每月30天收入为1440元，年收入为1.728万元。以13年回报计算，车位价值为22.527万元/个。12小时4元/小时30天12个月1.728万元13年1.728万元22.46万元非营业时间按20%增加收入22.4612026.95万元由于农林下路为商业旺区，车位极为紧缺。以此为推算，车位价格可以有20的上浮空间。148、C 、主要商务区车位收费车位收费调查表单位：元收费明细停车场位置小、中车/小时大车/小时夜间优惠时段月保花园酒店10元0点至次日6点5折2500元好世界广场8元过夜40元2000元白云宾馆10元30元1300元世贸8元晚上10时至次日上午8时40元友谊商场8元平均1933元花园酒店、友谊商店地段属商业及商务繁华路段,与本项目同属东山区主要商业区有一定的可比性。该区域车位平均月保费约2000元/个，以此推算：2000元12个月13年=31.2万元D 、车位定价建议根据上述三种情况比较可知，本项目车位售价最高预期为31万元，最低售价为20万元。合理价格为26万元。4 、建和商业广场定位分析建议本项149、目是属于一个综合性物业，负一层至裙楼8层为商场，裙楼顶9层为写字楼，塔楼为住宅。因本项目位于商业街，所以本项目开发主要收益将放在商场部分。各层商场可售面积一览表楼层总面积()公建面积()回迁面积()可售面积()可租面积()八层3928.63928.63928.6七层3928.63928.63928.6六层3928.62663662.63662.6五层3928.63928.63928.6四层3928.6703858.63858.6三层3786.5317.263469.243469.24二层3786.5226.77102849.82849.8一层3797.18414.412943088.77308150、8.77负一层453145314531合计35544.18641.111657.2633245.8133245.81注：价值超过3千万的公建配套物业未计算在内A 、项目消费群定位现阶段的初步调查显示，东山区的长住居民以高学历、中高收入者为主体，加之附近环市路林立中写字楼的白领消费群，消费基础高居广州三大商业街之首。尽管目前的铺位租价不及北京路及上下九路，但经过整改后的农林下路，依然充满了无限的商机。因此本商场所针对消费人群应以此区中高收入居民及附近写字楼区的白领为主，再辐射到因地铁便利带来之其他各区甚至周边城市消费者。周边城市中上层消费者及白领广州市各区中上层消费者及白领东山区中上消费层之居民151、及白领潜在商圈示意B 、商场定位按广州现时零售业态度发展阶段，旧式百货综合式商品的柜台销售或开架销售已有落伍的趋势，尤其是其国营企业，成本高、效率低，已不合现时的消费者的要求。但现代化港式独立店的大型购物中心，若定位于高档，也会使一般阶层消费者望而却步，令高档商场“曲高和寡”。现时唯一在广州算是成功的大型购物中心天河城，不难看出其经历过的艰苦调整，定位由高逐渐走下，至中低档消费以适应现有市场。但长远来说，各层的商户组合没有坚持，商铺以价高者得的手段来出租，将使布局渐趋混乱，一旦市场有其它水平更高的竞争对手进入，部份市场份额将被夺去。经初步分析考虑，建议：本项目商场定位应处中档消费位置，辅以中高152、档商品服务，可塑造为多元化主题式的新潮时尚购物商场，以饮食娱乐行业带动其它类别的消费。消费对象以18-40岁年龄层为主，因该年龄层为新生代，有一定消费力且追赶时尚及潮流，敢于接受新的消费概念。价格（高）环市东农林下路天河东百、东川（低）海购（高）北京路职业化（年龄）中山八流行前线（25岁、中等）中华广场上下九状元坊（低）5 、建和商业广场各楼层功能及分布建议A 、商场功能组合建议：功 能类 别服饰品牌服装、皮具、精品、化妆品、白领服饰、设计师系列、家居装饰品饮食中式酒楼、特色菜（地方及国外）、西餐、咖啡、雪糕甜品娱乐运动健身、美发、美容纤体、娱乐施设、网吧、桑拿、儿童乐苑服饰、皮具等设于较低楼153、层；大型饮食、娱乐设于较高楼层；小型饮食可垂直分布；功能比例建议图示如下：B 、目标商户建议餐饮行业名称楼层中式酒楼稻香、凯悦、潮皇、汉宝、南海渔村、海港第七层特色餐饮中大型小型民族风味菜馆、东南亚特色美食、星马泰越菜、澳门街、渔米之乡、蕉叶风味屋、川国演义巴厘岛、泰越轩、阿里山台湾料理、我家、湘村馆、大禾回转寿司、天之河日本料理、佬湘楼第六层美食广场食之岛、美味廊第五或六层网吧、西餐厅、咖啡厅清水居、蒙地卡罗西餐厅、1920cafe、必胜客第三四层咖啡、雪糕Star Bucks、仙踪林、TCBY、Haagen-Dazs、Cosmo cafa首、二、三层西式快餐肯德基负一层其它行业名称楼层电子154、游戏机中心南梦宫、天梦宫第五层个人护理用品、药、健康食品屈臣氏、Body line、一致药店、树一派、康之选第二三层书店、影音、冲印三联书店、大洋书城、学而优、HMV、至尚音乐、柯达、富士第四层面包屋、糖果屋东海堂、雪贝尔、优之良品、顺兴隆、天福名茶、茶艺乐园负一层美容、美发、健身中心中航健身、金朝阳、舒适堡、黄河美容、玛花纤体第八层服饰旗舰店Mango、AO2(Azona)、Esprit、Benetton第二、三层时装、服饰Jessica、Color 18、Cour Carre、Kookai、G2000、ELLE、U2、Giordano、Ladies、Guss、Sisly首、二、三层鞋类、皮155、具Joy&Peace 、Le Saunda、 Nine West、Belle 、Patty、 Fion、Why、 妙丽首层精品、眼镜、钟表、珠宝明廊眼镜、东方眼镜、眼镜88、茂昌眼镜、Swatch、六福珠宝、周大福、谢瑞麟首、二层大型儿童主题店米琪老鼠、小猪班纳、绅士狗、玩具反斗城、隆成大型婴童用品主题店第五层运动服装、休闲装Nike、Adidas、Umbro、K.swiss、李宁第四层潮流服饰、精品负一层6 、定价参考A 、东山区房地产市场数据东山区预售商品房批出量对比面积单位：万平方米项目2002年2001年同比升幅预售商品房批出总量42.5439.058.94%商铺批出量1.203.33156、-63.96%写字楼批出量6.884.0171.57%高层住宅批出量31.3517.1183.23%多层住宅批出量0.591.29-54.26%东山区预售商品房成交量对比面积单位：万平方米项目2002年2001年同比升幅预售商品房成交总量44.5135.5125.34%商铺成交量1.322.83-53.36%写字楼成交量5.336.62-19.49%高层住宅成交量34.4321.5659.69%多层住宅成交量2.664.40-39.55%东山区成交均价对比价格单位：元/平方米项目2002年2001年同比升幅商铺成交均价305432168040.88%写字楼成交均价848811742-27.71157、%高层住宅成交均价61426636-7.44%多层住宅成交均价66518247-19.35%B 、市场租售价格比较东山区主要商铺售价比较元/平方米首层二层三层四层五层新裕大厦7950461114433203835120000东山锦轩现代城9000060000中华广场$100,000$52,000$33,000部分大型商场租金比较元/平方米负一层首层二层三层四层五层六层天河城800-1000300-70080-12080-150荔湾广场约400约450约200约100中华广场$800调整后￥350-600$600调整后￥250-3002$300-400￥60-8020世贸新天地450350300158、1508070农林下路街铺租金比较位置品牌面积租金单价农林下路王府井附近建筑面积约150M￥7.5万/月500加油站北侧佐丹奴实用面积120平方米￥8万/月666电车站旁永盈茶餐厅建筑面积260平方米￥5万/月200多利通侧卡路约翰面积200平方米￥6万/月300多利通首层百丽面积30平方米￥2.7万/月900王府井对面建和临铺每间28平方米￥2.97万/月11007 、项目租售策略建议A 、行业及租金建议楼层行业面积需求（使用面积）租金测算营业额分成租金比例占每层楼面面积比例备注负一层（面积4531）潮流服饰精品10-20500-600100%首层（面积3088.77）品牌服饰（复式）120159、-200600-80015-18%60%按南面狭长部分首层800，夹层400计算，独立店钟表珠宝化妆品10-501000-15005%开放式，分布于大堂及可利用之狭窄面积咖啡店150-200300-35010%少量排污、排烟品牌皮具60-100800-100015%可考虑开放式其他500-70010%楼层行业面积需求（使用面积）租金测算营业额分成租金比例占每层楼面面积比例备注二层(建筑面积2849.8）超级旗舰店Megastore(小型百货)300-500200-30080-100（保底）8-12%(含管理费)26%内设步梯上三层需向街通透橱窗作层示(提供品牌服饰,家居,美容美发系列,构成小型160、百货公司)个人用品400-600100-12080-120(保底)6-7%(含管理费)21%雪糕屋饮品50-100200-3005%来去水,排污,电力白领服饰60-100500-60048%开放式店铺三层(建筑面积3469.24）超级旗舰店Megastore(小型百货)500-600150-1808-12%(含管理费)26%提供品牌服饰家居美容美发系列, 构成小型百货公司西餐厅400-500100-120（保底）6-8%（含管理费）21%排污、煤气、排烟、电力设计师系列潮流服饰40-80400-50043%开放式店铺精品首饰20-50500-60010%楼层行业面积需求（使用面积）租金测算营业161、额分成租金比例占每层楼面面积比例备注四层（建筑面积3858.6）运动服休闲装五层(建筑面积3928.6)时尚家居饰品300-500100-12020%大型儿童主题店1000-2000100-12050%娱乐天地400-50080-10020%网吧或书吧120-20050-6010%楼层面积行业面积需求（使用面积）租金测算占每层楼面面积比例备注六层3662.6特色餐厅500-100080-100100%3-4间特色餐厅七层3928.6大型潮粤酒家3000-400060-80100%八层3928.6健美健身及美容美发3000-500050-60100%通透玻璃，楼底要求5米或以上，大开间，柱距8-162、10米根据上述商场经营组合方案，建议商场各层租金方案如下：楼层可售面积()可租面积()租金均价(元/)最低租价(元/)最高租价(元/)八层3928.63928.6555060七层3928.63928.6555060六层3662.63662.6706080五层3928.63928.6115100130四层3858.63858.610090110三层3469.243469.24290260320二层2849.82849.8350300400一层街铺587587800800800内铺2501.773210.18500400600负一层45314531350300400按租金收入回报推算，可各层商场定163、价如下：楼层可售面积()均价(元/)最低价(元/)最高价(元/)八层3928.6825075009000七层3928.6825075009000六层3662.610500900012000五层3928.6172501500019500四层3858.6150001350016500三层3469.24435003900048000二层2849.8525004500060000一层街铺587120000120000120000内铺2501.77750006000090000负一层4531525004500060000注：售价按租价8%年回报率推算。B 、各行业商场租金承受能力参考行业需求面积（实用面164、积）（）能承受的固定租金或扣率提成百分比举例（面积及租金价格均为约数）商户经营地点实用面积（）租金（按实用面积计）（元/）休闲服80-500￥300600/或提成15%Giordano宜安广场二层70￥400/Baleno天河城二层200￥600/Jeans west天河娱乐广场100￥300/国际品牌时装80-200成熟商场￥8001500/ATestoni花园酒店首层40￥1700/新场￥400600/Escada时代广场100合作经营Alfred dunhill中信广场6520%提成男女服装80-300￥500800/或提成1825%Courcarre世贸新天地首层120￥500/Esp165、rit恒宝华庭首层临街铺135￥300/运动服装80-120￥200400/或提成1820%Nike世贸新天地90￥400/Adidas环市路友谊商店5020%提成鞋类100-150￥6001000/或提成25%美丽宝天河城首层60￥1200/pannele世贸新天地首层40￥800元/Nine west中信广场10022%提成家私、灯饰1000-2000￥5080/平方米或提成20%高尚家私天河城1000￥60/快餐连锁店350-5006-8%或￥150/麦当劳流行前线300合作经营6提成肯德基天河娱乐广场400提成5，营业额约150万/月卡拉OK、的士高2000-3000￥5080/加州红166、广州天河娱乐广场2200￥60/中式酒家1500-5000提成或￥50-70/潮濠酒家世贸新天地4000￥70/特色餐饮500-1200￥60-90/蕉叶餐厅天河北时代广场二层1100￥80/便利店60-80￥1000020000月租7-11广州中天广场60￥200/西式餐厅100-1500￥60150/绿茵阁体育西路(负一层)1500￥60/蒙地卡罗江南西路（二层）600￥150/行业需求面积（平方米）能承受的固定租金或扣率提成百分比举例（面积及租金价格均为约数）商户经营地点实用面积（平方米）租金（人民币/平方米）咖啡店、雪糕店40-300￥300-400/星巴克深圳城市广场250￥300/167、大型新鲜超市3500-5000￥50-80/百佳中山五路中旅商业城负一层600080/健美健身3000-5000￥40-60/力美健天河北祥龙花园三楼3500￥50/玩具及儿童主题店1500-2000￥70-100/隆成深圳城市广场1500￥90/8 、项目所处区域商场价格风险分析目前仍为本项目的主要生产产品。故本文详细作价格风险专题分析。A 、最低价分析1、按边际理论，当供应过大，价格跌破成本后，即停止供应直至价格回升。广州主题商场成本均价如下：序号成本均价成本均成效农地及非商旺地一般城市用地商旺地1征拆成本750300050002开发税费1000200030003建筑成本100010001168、0004安装成本2000200020005贴现考虑及财务费用500100015006不可预见费及销费税费用75010001500合计60001000014000注： 甲级写字楼成本与主题商场相似，因建筑成本在1500-2000元，故市中心新开发甲级写字楼价格跌至12000元/后开发商不再开发。价格稳定（二手市场则不受上述限制）。 上述数据是本公司成本分析师搜估。 上述数据是以6层主题商场作分析（暂未分析7至8层）。 裙楼式非主题配套商铺不在此分析列。结论：本商场最低理论均售价在15000元/左右，均租金价在100 左右（不包括7至8层；按年租金收入占售价7.5%计）。当下列两种情况发生时，不受169、此结论限制： 当广州市区商铺总数远超过500万时（即国际惯例的人均/边际线计）。 当农林下路变成一般住宅路段，不再是商业街或交通枢纽。2、按经验值分析：广州房地产住宅市场一手楼从高峰期94年下跌约三成进入箱形底部。写字楼商场一手按从高峰期93年下跌约三成进入箱形底部。农林下路商场租金（街铺）1100元/（98年），按惯性预计，最低可滑落到750-800元/ ，即折合销价12万元至13万元之间（按年收益为购入价7.5%计，国际惯例为按5%计，考虑中国目前商场市场不成熟、风险大，且按揭利息较高的原因，估计为7.5%较为合适）。注： 农林下路用租价作比较进行推算。现农林下路租金为800-850元/ 170、。 新裕大厦为东风路概念且属裙楼配套式非主题商场暂不作比较。其现4层销售均价为5.5万元，首层非街铺为8万元/ ，折合临街铺为8万元/0.7=11万元/ 。结论：目前农林下路最低惯性价如下表：楼层铺价租金6层1.4万元90元5层2万元125元4层2.8万元180元3层4万元260元2层5.8万元370元1层8.5万元530元临街12万元750元最低售均价为：4-4.5万元/ 。最低租均价为：270元/ 。备注： 东山锦轩内部推出首层内铺价为9万元。 王府井百货各层商铺租金：首层525元/ 、二层425元/ 、三层340元/、四层以上80元起。 上述价格为每递增一层按0.7函数计算。B 、最低风171、险价选择1、成本价的张力分析 成本造价14000元/ 成本价折算最低租金3元/ 日购买人均支付额100-150元/人入商场人均购买比例3:1-4:1商业人流量与商业面积比0.7人/ 日备注： 农林下路现时日人流在10万-15万左右，其中非过境商业人流约在10万左右。折合商业人流量与商业面积比为2人/ /日（人流资料由农林下路派出所提供）。 购买人均支付额由我司临铺管理部按现场商铺抽取。2张力购成比 =3。0.7结论：缺乏滑到最低成本价的张力（除非人流量大幅下降7成以上），又或商场增加15万而人流不增。2、最低惯性价的张力分析： 现最低惯性价与人流关系良好：购成比日成本租金价30天=33元/ /172、日30天=270元=最低租金价惯性价。结论：无向上向下张力。 东山锦轩投入后商场增加约五分之一商业面积。如人流不增加，日均人流量将下降至1.5人/ 。1.5张力购成比下降为 =2。0.7适合租金均价在180/ 左右。 东山锦轩投入后：A.因其业态较丰富（有电影娱乐）；B.农林下路人流原（1999年）统计比现时多1/3（人流在15-20万左右，其中商业人流约在15万元左右）。自农林戏院及建和地段拆迁后，商业面积下降至5万左右。并因中华广场、环市中商圈面积均超过5万平方米，令人流流失三分之一。东山锦轩开业令农林下路商业面积重新超过中华、环市中商圈，人流量肯定会恢复性增加，一般期望可达到原人流（19173、99年）时间水平（未计建和商业广场开业后增加饮食、娱乐、休闲业态对农林下路人流增加的影响），即可2回复张力购成比 =3水平以上。0.7结论：农林下路未来可能发生的最低租金均价肯定不少于200元/ /月，保守估计在230元/ 租价。乐观估计在260以上，即本项目售价最低估计采用均价200元/ /月，售价在32000元左右（已考虑7至8层商场。即7至8层商场可与负一层对冲后对均价影响不大）作收益预测是安全的。配成销价表： 楼层单价八层0.8万元/ 七层1万元/ 六层1.5万元/ 五层2.2万元/ 四层2.8万元/ 三层3.5万元/ 二层5万元/ 首层8.5万元/ 负一层5万元/ 结论：通过租金回报174、方案和上述方案综合考虑，建议商场各层售价为以下方案：楼层单价（元/）八层8250七层8250六层10500五层15000四层22000三层43500二层52500一层街铺120000内铺75000负一层52500C 、可行性方案部分面积出售予机构性投资者后回租及出售予符合本商场规划之指定经营行业之品牌商户楼层可售面积零售面积出租面积投资型机构购买面积自营式机构购买面积()面积比例面积比例面积比例面积比例八层3928.63928.6100%七层3928.63928.6100%六层3662.63662.6100%五层3928.63928.6100%四层3858.63858.6100%三层3469.175、243469.24100%二层2849.82849.8100%一层街铺587587100%内铺2501.772501.77100%负一层45314531100%合计33245.81511816608.013928.67591.2此方案有两种形式：一 分商铺均可出售，但买家必须履行售后回租计划，即买家不能自用商铺或转租 / 售予第三者经营，只可直接实时把商铺回租予发展商，以便其统一出租及管理；此形式之买家身份只是纯物业投资者角色，对项目本身有信心，并信赖发展商的管理经营能力；发展商须提供比市场预期较高之回报率作为回馈投资者的利润；售后回租之回报率计算方式：按现时租售价格评估：平均月租金 X 12176、平均價格投资回报率=165X 1222000X%= 9%若售后回租计划给买家以每年8%投资回报，这样发展商每年利润为1%，而回租计划以4-6年为标准。二、部分商铺可出售，若不参与回租计划，唯一的可能是该买家是有实力的零售商，以公司名义买铺，并承诺按合约商铺行业及年限规定，自身直接经营，在指定较长（10-20年）时间内不得转让或转租予第三者经营或经营与商场组合不相符之行业，否则发展商有权收回该商铺之物业拥有权及使用权。此形式之买家身份是经营者，发展商按规划把商铺买予指定行业经营者，列明不得转租 / 转售之时限制不得改变经营用途。最终出售与否须由发展商行政主导决定，并非以市场价格高低厘定。经济效益177、：I. 销售收益（按租金回报率8%计算，实用率为60%）商铺销售收入楼层单价零售面积投资型机构购买面积自营式机构购买面积（元/）面积（）收入（万元）面积（）收入（万元）面积（）收入（万元）八层82503928.63241.10七层82503928.63241.10六层105003662.63845.73五层17250四层15000三层43500二层52500一层街铺1200005877044内铺75000负一层52500453123787.75小计30831.753241.107086.83商铺销售收入合计（万元）41159.67II. 租金收益：租金收益（数据参考租金测算表）楼层可租面积出租178、面积出租比例年租金收益（元）八层3928.60%七层3928.60%六层3662.60%五层3928.63928.6100%5421468四层3858.63858.6100%4630320三层3469.243469.24100%12072955.2二层2849.82849.8100%11969160一层街铺5870%内铺2501.772501.77100%15010620负一层45310%合计33245.8116608.0149104523.2年度租金收益（税前）万元年平均出租率租金递增率第一年年租金收入4419.4175%-20%第二年年租金收入5303.2990%-20%第三年年租金收入4179、861.3590%-10%第四年年租金收入4664.9395%第五年年租金收入4664.9395%第六年年租金收入4431.6895%5%预算首六年平均年租金收入：4724.26预算首六年年租金收入共：28345.596年租金平均收益约为4724万元/年，6年租金总收益为2.83亿元。结论：开业后六年销售收益加租金收益为4.12+2.836.95亿元以后每年约有4431万元以上之租金净收益。 以上方案仅供参考。优点分析： 此方案把管理权中央集中化，可确保本项目按发展商对商场主题、定位、文件次、行业商户组合等之前期策划付诸实行，培育商场从诞生、成长到成熟阶段能受中央保护而整体健康成长。 发展商可180、于前期获得一部分的销售收入。若市场利好因素存在，可额外增加回租计划之差额利润。缺点分析： 此方案存在较大的风险危机。若市场惨淡，商铺不能大部分租出，或租金水平过低，售后回租计划可令至发展商的收入比预期低，甚至亏损。 对商场的寿命来说，发展商对回租期及不能转让转租均有时间限制，即发展商在某段时间后，如4年或6年回租期满，不能再以管理人身份参与行业、商户组合的决定权。到时将以市场价格及个别小业主的意愿来主导，能否形成优秀的商圈就要看天机了。发展商在时限后正式脱离商业的管理范围。9 、销售时机的设定根据调查所得的资料分析，广州市近几年的商铺售价稳中略降，而商铺的租金普通下降了10%，主要原因是近年商181、铺利润空间大，刺激了供应，供应放大、供求缓解所致。按所有产品均向边际利润回归的原理，这个趋向将会继续发展。未来商铺的价格通过整体稳中下降的方式进行区域调整而将会更反映价格地域性规律，现时北京路、上下九商铺租金逆市不降反起，也显示此特点。但作为商业街，而项目所在的农林下路临街商铺租金下降了10%，其原因是该路处于改造期商业气氛下降导致，至于农林路是否能回归商业气氛，目前将投入使用的“东山锦轩”与“新裕”的招商是否能正常是关键，按一般规律来看，从招商后逐步整改调整到商气回归要经历两年时间，因此估计，农林下路要在2005年龙头“东山锦轩”与“新裕”整改调整完成，商铺租金及价格才会回复上升轨道。另一方182、面，中低档的综合零售额降低了，而中高档商品的市场零售额稳步上升，说明了农林下路商业的整体市场慢慢回复到中档偏上的方向，这有利于定位于中高档商场的本项目在未来二年后的销售，所以我部建议本项目的销售方案采用租售结合方式。按农林下路及本项目特点将销售的重点节点分划如下：（一）商场：节点一：2006年1季至2季度为初旺销期及初步商业运行期，此时农林下路也回到商气回复上升期，且本商场达到可使用期，并从“五一”假期开张后步入下半年零售旺季，有利商场商气推入上升渠道。内外条件较成熟，属已适销期，但因商场使用开始不成熟，初销价格不高但销售可旺盛，并促使价格稳步上升。但有关价格可能会受“新裕”、“东山锦轩”的二183、手市场走势影响。命运在他人手中；节点二：2008年为理想旺销期及商业成熟销，此时本项目商场已运行2年，已完成内部整改调整期，是本项目二手租金上升时期，销价可超度提高并保持成交旺盛，价格会受自身策划及商业管理能力影响，命运在自己手中。有关商场销售建议方案议定，基本结合此二大节点形成。 （二）住宅：最佳节点应2006年第1季度始销期，此时本项目已到形象进度三分之二，获得销售证。理由为：理由一：东山区住宅在现时及将来可供发展住宅地铁不多，价格应不会大变；理由二：东山区教育、医疗、商业方面在广州市内是较好的，特别是我司项目地段，所以销售方面在近几年不成问题；理由三：刚好是项目需要回笼资金之时。理由四：184、综合以上所述，无论在价格或时机上均应属销售之机会。理由五：住宅在后建设期销售，比竣工后销售会更有弹性空间。10 、销售方案按不同的产品特点分在各个节点销售，将车位、塔楼等宜于在未竣工销售的部分放在2006年第1季度销售，在节点一将高层商场廉价招租并整体售向目标客户（如餐饮、娱乐），起到带旺主体人流作用，使其他楼层招租更容易，并在节点一与节点二之过渡期加强推广经营及内部商业整合，在二手租售价格上升的节点二2008年时将商场主体部分价格拉高出售完毕。估计在节点一，租售回笼在4亿元左右，达到本金回笼85%的目的，因主体商场在升价区段脱手，总收益在13.1亿元左右，其中租金贡献导致增加0.65亿元左右185、，价格上商场收益增加2亿元左右。如股东们急于套现，可在节点一至节点二之间期间通过有租金收益的主体商场抵押货款目标实现部分利润预支（约5亿元幅度左右）。第 140 页租售结合收入进度表单位：万元楼层出售面积销售收入出租面积租金季度收入（万元）200620072008计划任务面积单价（万元）面积单价一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度出租出售八层3928.68250324155 0 0162116210 0 0 0 0 3241 七层3928.68250324155 0 0162116210 0 0 0 0 3241 六层3662.610500384670 0 0192319230 0186、 0 0 0 3846 五层3928.61500058933928.6115 136 008181 98 98 98 98 220 5893 6665 四层3858.62200084893928.6100 118 007171 85 85 85 85 191 8489 9161 三层3469.2443500150913786.5290 329 184 171 211 211 237 237 237 237 534 15091 17351 二层2849.852500149613786.5350 398 254 223 286 286 302 302 302 302 680 14961 17900187、 一层街铺(租)5871200003522587800 141 51 45 54 54 54 54 54 54 241 3522 4180 街铺(售)587120000352200 0 1761 1761 0 0 0 0 0 0 0 3522 内铺2501.7775000187633210.18500 482 347 308 366 366 366 366 366 366 823 18763 22437 负一层45315250023788350 0 5947 2379 3568 7136 4758 0 0 0 0 23788 商铺合计33832.8110435719227.381603 854188、4 10051 9801 8205 5899 1141 1141 1141 2688 66720 115332 住宅164016500106610 1599 1066 3198 2665 2132 0 0 0 0 10661 写字楼2393.83800019150 287 192 575 479 383 0 0 0 0 1915 车位(租)1151500 52 52 52 52 52 52 52 52 52 104 2990 3508 车位(售)2302600005980299 598 897 1196 0 0 0 0 0 2990 合计12291310781 11958 14522 1259189、7 8466 1193 1193 1193 2792 69710 134405 流量累计10781 22740 37262 49858 58324 59517 60710 61903 64695 134405 134405 注:灰色部分为出租收入，斜体字部分为连租约出售收入。租售结合方案收入进度表（通用版）单位：万元楼层出售面积销售收入出租面积租金季度收入（万元）第7季第8季第9季第10季第11季第12季第13季第14季第15第18季计划任务面积单价（万元）面积单价出租出售八层3928.682503241550016211621000003241七层3928.68250324155001621190、1621000003241六层3662.6105003846700019231923000003846五层3928.61500058933928.61151360081819898989822058936665四层3858.62200084893928.61001180071718585858519184899161三层3469.2443500150913786.52903291841712112112372372372375341509117351二层2849.852500149613786.53503982542232862863023023023026801496117900一层街铺(租191、)5871200003522587800141514554545454545424135224180街铺(售)58712000035220001761176100000003522内铺2501.7775000187633210.185004823473083663663663663663668231876322437负一层45315250023788350059472379356871364758000023788商铺合计33832.8110435719227.381603854410051980182055899114111411141268866720115332住宅16401650010192、661015991066319826652132000010661写字楼2393.8380001915028719257547938300001915车位(租)115150052525252525252525210429903508车位(售)23026000059802995988971196000002990合计122913107811195814522125978466119311931193279269710134405流量累计107812274037262498585832459517607106190364695134405134405租售结合的相关租售支出进度表单位：万元年度 项目193、占收入比例200620072008合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度出租出售租售税费5.5%593 658 799 693 466 66 66 66 154 3834 7395 推广费用/佣金8.0%863 957 1162 1008 677 95 95 95 223 5577 10752 合计13.5%1455 1614 1960 1701 1143 161 161 161 377 9411 18145 租售结合方案相关支出进度表（通用版）单位：万元年度项目占收入比例第7季第8季第9季第10季第11季第12季第13季第14季第15第18季合计出租出售租售税费5.5%593 194、658 799 693 466 66 66 66 154 3834 7395 推广费用/佣金8.0%863 957 1162 1008 677 95 95 95 223 5577 10752 合计13.5%1455 1614 1960 1701 1143 161 161 161 377 9411 18147 五 、项目开发条件分析（S.W.O.T）1 、项目优势（Strengths）分析1） 规模优势建和商业广场是农林下路已建、待建商场中商业建筑规模最大的商场，营业面积达到3万平方米。即使在东山区同类型经营场地中亦属于大型商场。现时东山区超过二万平方米的经营场地并不多见，经营种类不足及过分分散195、的购物环境，已难以满足高品味的东山区居民的消费需求。本项目在市场上的推出，将有条件成为该路段的耀眼亮点，树立起龙头地位；。2） 交通便利地铁站近在咫尺及有多达20多条公交路线途径农林下路，交通辐射面广，能为该项目带来庞大的消费人流；农林下路为广州市二级马路，与其相连主要路段为中山路、东山路、环市面上路、内环路等均为一级路面，地铁东山路站及电车总站即在农林下路口，更有十几条公交线路途径此处，前往广州各处方便快捷。农林下路也是继北京路、上下九、天河城之后的第四个商业中心，商业氛围浓郁，知名度高。3） 地段优越雄据东山区商业要塞，占领“东山商业走廊”核心地段农林下路之源头位置，商业街的商业积淀丰厚、196、商业氛围浓郁、知名度高、消费力强；4） 配套成熟项目所在位置历来为东山区的主要消费热点，周边社区配套完善成熟，商业气氛浓厚，且有政府因素影响及市政支持，为项目奠定了良好的经营基础；5） 供应量优势农林下路铺位面积供应量一直较为稀缺，特别是占据农林下路头段以及中段的铺位特别抢手，租金因此亦变得高居下。据了解，大部分黄金铺位的租金已达到1000元/平方米左右的幅度。一些大型的中西知名饮食机构，如肯德基、比萨客、东海海鲜酒家、凯悦酒家、蕉叶饮食集团等，亦由于该地段的租金成本太高以及没有好位置提供而只能放弃原本的开店计划。就算现时在王府井经营的麦当劳，亦只能选择在比较偏僻的一角营业。建和项目日后建成后197、，将有大约35000平方米的商业面积提供市场，相信将会吸引到众多名店纷纷到此开店。6） 投资优势现时建和项目为了树立日后的形象，已建起造型美观高雅、临街面长达150米的临时商铺，虽然商家也知道这些临时商铺一、两年以后将会随着项目的建设而拆除，同时临街铺位租金的均价也达到1100元/平方米，但众多品牌店仍然踊跃认租，现时出租率已达100，由此可见本项目在众多商家心目中的商业价值，相信日后随着整体项目的良好规划以及商业形象的建立，将会越来越受到市场的关注与追捧。7） 建筑形态优势 本项目临街面达200米，对商业形象展示非常有利。南端设下沉式广场，集合商业推广，观景，人流会聚，多种功能。建筑形态配合198、外部商业氛围极其适合商业营运。2 、项目劣势（Weaknesses）分析1) 道路整治拆迁，商气受影响。农林路面临道路拓宽，包括建和商场在内道路两旁楼房面临拆迁和信件，目前人流量已明显下降。在整改完成后，仍需采用有效措施才能使人流量逐步恢复和上升。2) 销售压力大，销售竞争激烈。近年来广州商场价格趋势不明显，时升时降。供应量整体上不断地增长，而需求量则呈平稳上升趋势，故销售形势应持谨慎态度。3) 纵深不足，南北长，东西短；退缩位狭窄，不方便停车上落客；单层面积少，不利于商场规模效应的形成；4) 层数过高，减弱了商铺的商业价值。5) 缺乏大型户外广场。现时推广之趋势就是搞户外广场文化，但本商场为199、了弥补没有露天大型广场的不足，计划兴建下沉式广场，并已获规划局批准(见批示)。 3 、项目机会（Opporrtunities）分析1) 政府支持。广东作为商贸城市，各区政府都希望建立各区商业街，例如越秀区的北京路、荔湾区的上下九路、天河区的天河城，东山区则将农林下路作为重要扶持对象。这对农林下路项目的开发商是最大的利好，而且将来整个商气的培养离不开政府的引导。2) 交通便利，商气集中，系城市第四商业中心。3) 项目入市时机好，同地段新商业楼基本建成开业。农林下路南北两站是新裕大厦、东山锦轩现代城。它们的先期介入和王府井百货的集合效益，对整条农林下路商业的繁荣起到重要的作用。而本项目的推出时，该200、地段的商业气氛已得到一定的汇聚和提升。4) 项目可以在广州打响广厦口牌。在上海、深圳、广州等房地产开发前沿地区建立广厦品牌，对于提高整个广厦集团在全国房地产市场的升名度和影响力有重大的作用。5) 成立广东分公司，可以给广厦集团设立南方窗口。广州、深圳是全国最早建立房地产市场运作的区域，开发理念、投资观念更新等方面相对内地具有超前性，房地产市场化运作的经验也相对丰富。设立南方窗口，广厦集团可利用这些优势和信息渠道的广阔使自身得到进一步提升。6) 项目操作得当，投资回报率较高。根据经济测算，预计该项目回报较丰厚。7) 市中心的转移、交通的整改及“东山商业走廊”的规划建设等内外合力，使农林下路更具可201、塑性和发展潜力。8) 虽然农林下路有着北京路和上下九路商业步行街的商业氛围，但东山区政府决定不搞步行街，要为消费者营造良好的购物环境，让高薪一族驾着汽车来消费。根据这一定位，计划把现时的农林下路扩阔，在道路两侧预留充足的停车位，演绎成一条新的“淮海路”。9) 项目周边住宅群密集，且常住人口达60万人，居民以高学历、高收入阶层为主体，消费力居于传统三大区之首，因此将能为项目日后的经营带来强大的消费人流及潜在消费力。由于现时农林下路缺乏具有市场亮点的消费购物场所，本项目的推出将弥补该区的空白。4 、项目威胁（Threas）分析1) 财务费用大。广州房地产融资困难，本项目坚持重经营的方针必导致所占用202、的资金量大，相应的财务费用提高，对项目成本会间接带来影响。2) 商场量大，销售须建立有有效经营的基础上，故销售有一定风险，对投资的回报期和预期投资回报率有一定的压力。第三章 项目发展计划及资金流量分析一 、项目开发进度附：l 工程进度计划表本页替换工程进度计划表二 、成本和投资估算项目投资成本指标单位：元项目总投资成本(万元)总建面积成本单价(元/)可售面积成本单价(元/)总可售面积成本单价住宅成本单价写字楼成本单价商场成本单价车位成本单价(个)一.土地费用17016.0 1977264327652765276585283二.前期开发费1017.2 1181581651651655098三.配203、套设施建设费2663.0 30941443343343313347四.建安工程费(不含)13532.2 1572210221992199219967822五.不可预见费1375.3 1602142232232236893七.管理费用4479.2 52069672872872822449八.财务费用(22.9)34444115九.固定资产购置538.7 63848888882700设备采购安装工程4579.7 53271127910831083合计45178.452497018687676807680203478备注：1. 设备采购安装工程费用部分：住宅分摊10%、写字楼及商场分摊90%；2. 204、回迁面积、非机动车库面积按公共面积分摊，车位不参与分摊。各类型可售面积及分摊比例计算分类住宅写字楼商场车位合计可售面积16401250435544.18992264371.18分摊面积6536.9998.014166.921701.82 合计22937.93502.049711.09922.086073.0可售面积成本单价项目分类可售面积成本单价单位住宅成本单价6876元/写字楼成本单价7680元/商场成本单价7680元/车位成本单价(个)203478元/个总可售面积成本单价7018元/备注：1. 住宅回迁面积、非机动车库面积按公共面积分摊，车位不参与分摊。2. 设备采购安装工程费用部分,住宅205、分摊10%，写字楼及商场分摊90%；三 、项目租售趋势预测商场平均租金递增率年度出租率租金递增率第一年年租金平均75%-20%第二年年租金平均90%-20%第三年年租金平均90%-10%第四年年租金平均95%订价第五年年租金平均95%订价第六年年租金平均95%5%销售及出租比例进度楼层200620072008（租）一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度八层50%50%七层50%50%六层50%50%五层75%75%90%90%90%90%90%四层75%75%90%90%90%90%90%三层70%65%80%80%90%90%90%90%90%二层80%70%90%90%95%95206、%95%95%95%一层街铺租90%80%95%95%95%95%95%95%95%街铺售50%50%内铺90%80%95%95%95%95%95%95%95%负一层25%10%15%30%20%商铺合计住宅15%10%30%25%20%写字楼15%10%30%25%20%车位(租)100%100%100%100%100%100%100%100%100%车位(售)5%10%15%20%注：白底色部分为销售预测比例，灰底色部分为出租率预测。销售及出租比例进度（通用时间表）楼层第7季第8季第9季第10季第11季第12季第13季第14季第15第18季八层50%50%七层50%50%六层50%50%五207、层75%75%90%90%90%90%90%四层75%75%90%90%90%90%90%三层70%65%80%80%90%90%90%90%90%二层80%70%90%90%95%95%95%95%95%一层街铺租90%80%95%95%95%95%95%95%95%街铺售50%50%内铺90%80%95%95%95%95%95%95%95%负一层25%10%15%30%20%商铺合计住宅15%10%30%25%20%写字楼15%10%30%25%20%车位(租)100%100%100%100%100%100%100%100%100%车位(售)5%10%15%20%四 、项目租售收益预测（附208、租售结合收入进度计划和相关支出进度计划表）租售结合收入进度表单位：万元楼层出售面积销售收入出租面积租金季度收入（万元）200620072008计划任务面积单价（万元）面积单价一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度出租出售八层3928.68250324155 0 0162116210 0 0 0 0 3241 七层3928.68250324155 0 0162116210 0 0 0 0 3241 六层3662.610500384670 0 0192319230 0 0 0 0 3846 五层3928.61500058933928.6115 136 008181 98 98 98 98209、 220 5893 6665 四层3858.62200084893928.6100 118 007171 85 85 85 85 191 8489 9161 三层3469.2443500150913786.5290 329 184 171 211 211 237 237 237 237 534 15091 17351 二层2849.852500149613786.5350 398 254 223 286 286 302 302 302 302 680 14961 17900 一层街铺(租)5871200003522587800 141 51 45 54 54 54 54 54 54 241 3210、522 4180 街铺(售)587120000352200 0 1761 1761 0 0 0 0 0 0 0 3522 内铺2501.7775000187633210.18500 482 347 308 366 366 366 366 366 366 823 18763 22437 负一层45315250023788350 0 5947 2379 3568 7136 4758 0 0 0 0 23788 商铺合计33832.8110435719227.381603 8544 10051 9801 8205 5899 1141 1141 1141 2688 66720 115332 住宅164211、016500106610 1599 1066 3198 2665 2132 0 0 0 0 10661 写字楼2393.83800019150 287 192 575 479 383 0 0 0 0 1915 车位(租)1151500 52 52 52 52 52 52 52 52 52 104 2990 3508 车位(售)2302600005980299 598 897 1196 0 0 0 0 0 2990 合计12291310781 11958 14522 12597 8466 1193 1193 1193 2792 69710 134405 流量累计10781 22740 37262212、 49858 58324 59517 60710 61903 64695 134405 134405 注:灰色部分为出租收入，斜体字部分为连租约出售收入。租售结合方案收入进度表（通用版）单位：万元楼层出售面积销售收入出租面积租金季度收入（万元）第7季第8季第9季第10季第11季第12季第13季第14季第15第18季计划任务面积单价（万元）面积单价出租出售八层3928.682503241550016211621000003241七层3928.682503241550016211621000003241六层3662.6105003846700019231923000003846五层3928.615213、00058933928.61151360081819898989822058936665四层3858.62200084893928.61001180071718585858519184899161三层3469.2443500150913786.52903291841712112112372372372375341509117351二层2849.852500149613786.53503982542232862863023023023026801496117900一层街铺(租)5871200003522587800141514554545454545424135224180街铺(售)587120214、00035220001761176100000003522内铺2501.7775000187633210.185004823473083663663663663663668231876322437负一层45315250023788350059472379356871364758000023788商铺合计33832.8110435719227.381603854410051980182055899114111411141268866720115332住宅16401650010661015991066319826652132000010661写字楼2393.83800019150287192575215、47938300001915车位(租)115150052525252525252525210429903508车位(售)23026000059802995988971196000002990合计122913107811195814522125978466119311931193279269710134405流量累计107812274037262498585832459517607106190364695134405134405租售结合的相关租售支出进度表单位：万元年度 项目占收入比例200620072008合计一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度出租出售租售税费5.5%593 65216、8 799 693 466 66 66 66 154 3834 7395 推广费用/佣金8.0%863 957 1162 1008 677 95 95 95 223 5577 10752 合计13.5%1455 1614 1960 1701 1143 161 161 161 377 9411 18145 租售结合方案相关支出进度表（通用版）单位：万元年度项目占收入比例第7季第8季第9季第10季第11季第12季第13季第14季第15第18季合计出租出售租售税费5.5%593 658 799 693 466 66 66 66 154 3834 7395 推广费用/佣金8.0%863 957 116217、2 1008 677 95 95 95 223 5577 10752 合计13.5%1455 1614 1960 1701 1143 161 161 161 377 9411 18147 五 、项目现金流量状况租售结合方案现金流量表（按年度）单位:万元项目时间合计前期2004年2005年2006年2007年2008年现金流出64023.8 13748.9 7148.6 16163.4 14444.8 2178.0 10340.0 一.土地费用17016.0 10570.2 3052.8 2086.6 1306.4 0.0 0.0 二.前期开发费1017.2 451.7 546.5 19.0 0218、.0 0.0 0.0 三.配套设施建设费2663.0 0.0 1485.0 1178.0 0.0 0.0 0.0 四.建安工程费18111.9 10.1 1076.5 11512.8 5512.5 0.0 0.0 五.不可预见费1375.3 0.0 294.5 739.8 340.9 0.0 0.0 六.临铺成本483.9 359.6 76.3 48.0 0.0 0.0 0.0 七.管理费用4479.2 1710.5 560.7 552.0 552.0 552.0 552.0 八.财务费用(22.9)(19.9)(3.0)0.0 0.0 0.0 0.0 九.固定资产购置538.7 536.7 219、2.0 0.0 0.0 0.0 0.0 十.销售费用10787.0 30.0 5.0 0.0 3990.0 962.0 5800.0 十一.销售税费7574.5 100.0 52.3 27.2 2743.0 664.0 3988.0 十二.还款0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 现金流入151170.9 15326.1 939.8 500.0 49858.0 12045.0 72502.0 一.资本金9920.0 9920.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 二.临铺收入3671.2 2231.4 939.8 500.0 0.0 0.0 0.0 三.租售收入1344220、05.0 0.0 0.0 0.0 49858.0 12045.0 72502.0 四.临时借款3174.7 3174.7 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 净流量87147.1 1577.2 (6208.8)(15663.4)35413.2 9867.0 62162.0 累计净流量87147.1 1577.2 (4631.6)(20295.0)15118.1 24985.1 87147.1 回收期2.6 税前内部收益率(FIRR)136%税前净现值(NPV)75404.0 注：l 贴现率2.52%（参照2004年6月投资国有债券5年期利率）（附租售结合方案现金流量表）租售结合方案现金流量221、表（通用年度）单位:万元项目时间合计前期第1年第2年第3年第4年第5年现金流出64023.8 13748.9 7148.6 16163.4 14444.8 2178.0 10340.0 一.土地费用17016.0 10570.2 3052.8 2086.6 1306.4 0.0 0.0 二.前期开发费1017.2 451.7 546.5 19.0 0.0 0.0 0.0 三.配套设施建设费2663.0 0.0 1485.0 1178.0 0.0 0.0 0.0 四.建安工程费18111.9 10.1 1076.5 11512.8 5512.5 0.0 0.0 五.不可预见费1375.3 0.0222、 294.5 739.8 340.9 0.0 0.0 六.临铺成本483.9 359.6 76.3 48.0 0.0 0.0 0.0 七.管理费用4479.2 1710.5 560.7 552.0 552.0 552.0 552.0 八.财务费用(22.9)(19.9)(3.0)0.0 0.0 0.0 0.0 九.固定资产购置538.7 536.7 2.0 0.0 0.0 0.0 0.0 十.销售费用10787.0 30.0 5.0 0.0 3990.0 962.0 5800.0 十一.销售税费7574.5 100.0 52.3 27.2 2743.0 664.0 3988.0 十二.还款0.223、0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 现金流入151170.9 15326.1 939.8 500.0 49858.0 12045.0 72502.0 一.资本金9920.0 9920.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 二.临铺收入3671.2 2231.4 939.8 500.0 0.0 0.0 0.0 三.租售收入134405.0 0.0 0.0 0.0 49858.0 12045.0 72502.0 四.临时借款3174.7 3174.7 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 净流量87147.1 1577.2 (6208.8)(15663.4)35413.2 224、9867.0 62162.0 累计净流量87147.1 1577.2 (4631.6)(20295.0)15118.1 24985.1 87147.1 回收期2.6 税前内部收益率(FIRR)136%税前净现值(NPV)75404.0 注：l 贴现率2.52%（参照2004年6月投资国有债券5年期利率）本页替换租售结合方案现金流量表六 、项目经济指标及评价主要经济指标评价表项目指标静态指标回收期（年）2.6项目总支出64023.8项目总收入151170.9税前累计净流量87147.1动态指标（贴现率2.52%）税前净现值（NPV）75404.0税前内部收益率（FIRR）136%注：贴现率2.5225、2%（参照2004年6月投资国有债券5年期利率）七 、项目敏感性分析敏感性因素收入敏感性因素追加投资税前FIRR税前NPV发生的不利变动收入减少30%追加投资增加30%17.60%16729收入减少30%追加投资增加20%24.36%22585收入减少30%追加投资增加10%32.53%28440收入减少20%追加投资增加30%29.26%29994收入减少30%追加投资不变42.85%34296收入减少20%追加投资增加20%37.35%35849收入减少30%追加投资减少10%56.91%40151收入减少20%追加投资增加10%47.55%41705收入减少10%追加投资增加30%41.226、56%43258收入减少30%追加投资减少20%79.10%46007收入减少20%追加投资不变61.40%47560收入减少10%追加投资增加20%51.64%49114收入减少20%追加投资减少10%83.02%53416收入减少10%追加投资增加10%65.27%54969收入不变追加投资增加30%55.26%56523收入减少20%追加投资减少20%135.80%59272收入减少10%追加投资不变86.36%60825收入不变追加投资增加20%68.68%62378收入减少10%追加投资减少10%135.80%66681收入不变追加投资增加10%89.26%68234收入增加10%追227、加投资增加30%71.71%69787收入减少10%追加投资减少20%超高72536收入不变追加投资不变135.80%74089发生的有利变动收入增加10%追加投资增加20%91.80%75643收入不变追加投资减少10%超高79945收入增加10%追加投资增加10%135.80%81498收入增加20%追加投资增加30%94.05%83052收入不变追加投资减少20%超高85801收入增加10%追加投资不变超高87354收入增加20%追加投资增加20%135.80%88907收入增加10%追加投资减少10%超高93210收入增加20%追加投资增加10%超高94763收入增加10%追加投资减少228、20%超高99065收入增加20%追加投资不变超高100619收入增加20%追加投资减少10%超高106474收入增加20%追加投资减少20%超高112330备注：l “”因内部收益率数值超高，超出电脑正常计算范围。l 当建筑造价上升40%时，可导致总投入成本上升约15%，而销售进度出现不理想状态时，会相应提高销售费用，如加大广告投入、提高佣金奖励等，上升预计最高不超过15%，如上述两种情况同时出现，追加投资合计最高为30%。l 当市场环境发生不利变动，导致销售及出租经营收入出现下滑，按原订价最低下调40%进行让利促销，但由于促销活动为不定期进行，因此按综合收入最低下调30%计算风险值。但因为229、税费等成本支出会相应下降,因此实际情况会稍乐观。第四章 项目综合评价及建议一 、综合评价意见l 以宏观经济形势角度，广州市2003年GDP达3466.63亿元，消费及生活水平已达中等发达国家地区水平，对商业环境有较强的消费能力。本项目处于良好的开发时机。l 从广州房地产市场情况分析，房地产市场将持续保持良好态势，而未来商铺市场在2005-2006年预计会出现一次强势的产品消化期和价格回落期。l 本项目预计投资4.64亿元，如统计销售费用等，最大支出为6.40亿元，最大总销售收益15.11 亿元，税前利润为8.71亿元，属优质项目。l 本项目税前净现值7.4亿元，内部收益率超高，通过敏感性分析，230、项目即使在收入减少30%，同时追加投资增加30%的极为不利情况下，税前净现值仍有1.67亿元，内部收益率为18%，可见项目抗风险能力极强。二 、对项目发展的建议l 项目开发以商业为重点，应尽快开发，尽早投入商业营运。如可行的情况下，商场部分应提早独立验收，进行商业营运。l 由于项目盈利较为可观，抗风险能力极强，因此项目的销售速度成为本项目唯一关键。可考虑以略低于市场价的方式让利发售，低开高走，制造轰动效应，形成热销局面。l 利用临铺，注意预先建立完善的商业管理经营实体，保存物业商业价值。项目采用租售结合方式，形成良性商业循环。l 由于受商场影响，本项住宅设计受到一定局限，因此应通过以灵活的小户型设计作为定位，降低消费进入门槛，提高资金回笼速度。l 地段和建筑形态是本项目的最大优势，宣传推广的重点应集中于此。