1、携手共创 财富未来华润广场项目市调报告及定位策划草案前 言市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。深圳万国地产（华润）项目组于2007年12月1日正式成立，目的是对惠州及周边房地产市场进行分析，有针对性的深化定位调研。本调查小组在时间紧、人员少、任务重的实际情况下，未能从淡旺季和时间周期上作出非常系统的调查分析，以不同类型市场的经营特色、覆盖范围、市场2、优劣势、地理位置、交通条件、经营模式、经营类别、金融配套设施及市场经营成功或失败的原因有了大概的了解和总结、阐述。因此，经过筛选后的重点市场作为突破点，在实际工作中采取了访谈法、观察法、二手资料法和问卷调查法，把市场篇的范围分为如下三大板块： 1. 惠州服饰板块：以惠东服饰批发市场为调查的重点； 2. 广州市区板块：以白马服装批发市场、沙东有利国际服装批发市场为调查的重点； 3. 东莞虎门板块：以富民服装批发市场和黄河时装城为调查的重点。经我司策划、市场营销中心、开发商项目组成员的讨论，并与有关专家多次商讨的基础上编写成的华润广场项目调查及定位策划草案。本草案所涉及的相关建议供开发商决策参考。3、目 录第一部分 立地篇一、 板块概况二、 地块系数指标三、 地块现状四、 优、劣势分析五、 机会点分析第二部分 市场篇第一板块：惠州专业市场分析一、江北专业市场概况二、三环演达商业概括1、 惠东银基商贸城2、 富星服装城分析第二板块：广州专业市场分析一、广州白马服装市场二、沙东有利服装市场第三板块：虎门服装批发市场一、富民服装批发市场二、黄河时装城第三部分 分析汇总篇一、 成功案例表现二、 项目定位分析第三步分 定位篇一、 定位构思二、 总体战略目标定位三、 项目战略目标定位四、 发展定位支持五、 发展战略五大节奏的部署第五部分 计划篇一、 总体计划原则二、 分阶段发展设想三、 规划定位构思第4、六部分 政策篇一、 近期房地产调控相关政二、 广东房地产投资回落三、 2008楼市展望四、 专家看2008上半年惠州楼市五、 分析总结第七部分 建议篇第八部分 合作篇一、万国战略模式二、万国公司的合作说明结束语第一部分 立地篇一、 项目板块概况n 本板块位于惠州大道中段松子岭加油站、惠州纺织布料城十字交叉处，地处惠州江北专业市场核心商业圈，西临连接惠博一级公路，东面紧邻白鹭湖大道（先科大道），北至惠州火车站、广惠高速、惠河高速的小金口段的入口处。n 本板块距惠州市政府300米，惠州火车站1公里，市政府近几年重点规划区域之一，区域地理位置优势特性突出周边是新政务密集板块，包括市工商、法院、税务、5、公安局、交通局等。n 本板块位于惠州目前最为活跃的专业市场核心地。周边的惠州金山汽车城、信合国际电子城、惠州纺织布料城、惠州义乌小商品城、金泽五金机电采购中心、金泽国际物流中心、农产品批发市场、建筑材料等大型专业市场已占据江北的半壁江山，人们把江北称之为名副其实的“专业市场核心商圈”。n 本板块周边配套也日趋成熟，目前已有包括新世纪超市、丽日百货、惠康医院、银行等配套设施不断完善，是项目配套旺场的有利武器。n 本板块现有1、4、5、6、10、16、18、20、26、29、301、302、368、369、388、399、889路车等（17条）公交线的站点；又是通往广州、河源、博罗、淡水、大亚湾重6、要的通道之一。优越、便捷的交通条件，良好的区域规划，四通八达的物流网络，为本项目制造了得天独厚的交通环境，奠定了重要实施的基础。二、地块系数（初步拟定）总建筑面积商业面积住宅面积-1/F面积层高工程最终完工45000平方米12343平方米28907平方/157套3750平方米/约130个车位1F6.0米，2、3F4.5米2008.5.1前资料来源：以上经济技术指标，根据发展商提供的地块规划总平面图，本数据仅供本方案研析作基础参考，以最终确定方案为准。三、地块现状1、项目用地性质及城市总体规划初步拟定本项目将为惠州市政府总体规划确定的重点地产项目（可考虑申报）。用地范围、性质、总规基本定性，但还7、须进一步完善。2、主体工程基本完成根据现场观察，该地块主体已完成90%，剩下部分在紧张的收尾工作。3、营销策划机构预先进行定位市调工作深圳万国地产完成了深圳、东莞、广州等地的考察论证。四、优、劣势说明1、优势n 项目规模较大，地块形状规则，适于做大型卖场。利于规划，便于打造区域内地标型产品n 区位较佳，位于专业市场核心区域。区域认知度相对较高，与纺织布料城、义乌小商品城产生优势互补，为投资客、商家、采购商的引入奠定坚实基础。n 临近惠州大道旁，车流量较大。有利于营造浓郁的商业氛围，为商家奠定基础。2、劣势n 市场人气不集中，在一定程度上影响了市场的集中效应。对商业氛围营造有一定影响，与超市、百8、货有关的行业经营难度增加。n 地块东边路段属“断路”。地块东边未能形成人、车聚集，短期内不会形成活跃的商业区域而增加了定位难度，也是该项目最为关键的劣势之一。n 项目的东片目前整体环境处于建设期，基础配套设施未成气候。项目配套设施缺陷，如：物流配套、休闲、餐饮、居住等，影响商家进驻及后期旺场。n 本区域居住人口较少，居住层次不一。区域投资客有限，须吸引外来客源的导入五、机会点分析1、奠定江北专业市场产业基础。 根据惠州市江北中心区详细规划的“一轴十区”设想，江北片区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。从功能定位和规划上讲，无疑要责无旁贷地成为惠州的CBD9、。2、江北是惠州市政重点发展最早、最快的区域之一2008年惠州江北的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续破土动工，包括富力地产、万科地产、合生、金宝集团等大型地产项目如春笋般涌进，给江北地块带来前所未有的升值空间，随着江北周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起到促进作用，展望未来深圳的轻轨连接江北，给惠州带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业营销提供良好的条件。3、周边整体规划全面提升区域形象根据江北区的整体规划，本项目周边除了将形成以专业市场核心区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对人流的10、有效导入、区域面貌的全面提升，带来决定性的作用。第二部分 市场篇第一板块 惠州专业市场分析惠州专业市场主要由江北专业商圈和三环演达二大商圈组成。一、江北商业概况江北专业市场板块2004年萌芽开发期至2005年惠州农产品批发市场、金泽物流中心、金山汽车城；2006年义乌小商品城、2007年惠州国际电子城、金泽五金机电采购城和惠州纺织布料城等，每年可以吸引500800万人次进入市场参观、采购商品，成交金额高达1亿元，逐步形成成熟的专业市场商圈。它不仅拥有得天独厚的交通网络优势，而且是政府机关重要的行政、商务密集区，与惠州体育馆、科技馆、图书馆、五星级酒店相邻而立。既有传统的商业商务文化，又有现代的11、人文气息，有一种商务、行政相融的感觉。1、形态分析名称量体（M2）销售均价经营方式租金（元/M2*月）业态分布经营状况金泽物流园2.2万5200元售后返租（年回报为8%，返租期为2年）25二层前后通透专业街铺，2005年底试营二年来经营状况综合得分为75金泽五金机电采购中心2万6500元售后返租（年回报8%，返租期为2年）25二至三层专业街铺；以五金、机电小用品为主入场内的人、车流量较少，商户处于免租期内。综合得分为90义乌一期占地3.6万平方米，规划总建筑面积约16万平方米分割租赁251-5层。主要经营：日用百货、家居生活用品、化妆品、小五金家电、珠宝首饰、针织制品、床上用品、童装、文体育用12、品、工艺礼品、皮具箱包、特种食品、茶叶茶具等粤东地区最大的综合性小商品批发城，可容纳经营商户5000余家，目前经营情况是周边最为可观的一家。义乌二期15万平方米一楼：13000元二楼：7000元1、 买铺一次性返还3年租；2、 8回报率3、 首期充减24返租资金首层80余间预留铺位的租户进行三个月免租2、3、5层新入住租户免租一个月1至4层商业中心515层精装公寓2007年12月23日开盘当天，商铺销售达800套。纺织布料城16万平方米（561间铺位）5800元先售后租：首付3万元，20平方，10年月供仅670元，（买铺即收3年24%的租金）2个大类40多个品种针织面料、棉纺、毛纺、丝织、梭织13、麻织、丝绸面料；亮片、流苏、花边、商标、吊牌、中国结、珠饰、纽扣、模特、皮条等纺织服装原辅料常用品种开盘当天，商铺销售达500套。国际电子城1万平方（14层）5500元押金500元/间起，免租一年，免进场费，免装修费，0成本经营1F：106元/平方2F：63元/平方3F：39元/平方4F：26元/平方电子材料、电子元件、仪表等10天销售900间2、板块的借鉴之处表现A. 本板块建筑结构都为商业裙楼大卖场设计规划，适合做专业市场。专业投资群体把义乌小商品、纺织城、电子城形成商圈的“金三角”，若将该项目定位为“服饰专业市场”，具有一定的互补、强化、填补优势，对项目整体销售、招商、运营有利。3、江14、北商业机会点伴随江北行政、商务、居住板块的迅速发展，大规模的投资群、消费群的这块热土在江北板块逐步形成。同时江北是惠州的行政中心，江北板块将形成了特色鲜明的区域性商业中心，在惠城区板块上也体现了本区域特色的重要性，区内的比较典型的商业街包括丽日百货、双子星和云山路口商业街，商业街集中了街铺、专业市场和酒店得三种商业形态，满足惠州乃至周边庞大的消费、采购群体。此商圈总体经营状况比较良好，消费人流非常大，经营状况非常好，基本满租，很难找到可供出租的商铺。随着惠州合生大桥于2008年底通车建成，江北的人流车流将顺着云山进入市中心，这将为江北及其周边的商业带来新的机遇。从江北板块总体业态格局看各具特色15、。根据周边不同的居住人群，形成了不同各色的三个商业街。丽日百货商圈周边集中豪宅社区，因此商业定位为以购物、餐饮为主的社区型商业中心；三新商圈为社区配套副食品市场；云山商圈为电子、布料、酒店餐饮等商业区域。二、三环演达专业市场概况演达专业市场商圈是惠州较早形成的专业市场区域，是通往淡水、大亚湾交通要道之一,主要以汽车、建材、装饰市场为主，其中包括5年前开发的惠州汽车市场、三环装饰城、泰安居、九聪灯饰广场、美高装饰城等。随着三环专业市场用地的日渐紧张，而未能吸引更多的专业市场进驻该区域。三、周边专业市场调查分析（一）、惠东银基商贸城项目说明：惠东银基商贸城以鞋服为主的专业市场，形成了一个大型的服装16、批发大世界。成为惠州辐射粤东的服装批发市场中心，同时也经营零售业，粤东服装消费也喜欢到这里来。一期服装街区整体经营基本良好，市场交易非常活跃，银基二期预计2008年春季试业启动，销售、招商在进行中， 4月24日惠东银基商贸城连续两天都挤满了前来订购的商家。据商贸城工作人员统计，两天来已经订购和签约预订的人群已经达到了1000人次，号称一小时内定出二十套商铺。虽然总体经营很好，但是也有部分市场不是很成功，如意一期二层级以上空置非常严重，租金也比较低，远远低于附近的服装市场。数据参考： 广东省最大的鞋服专业批发市场； 由香港盛鸿投资有限公司投资4.3亿人民币建成,总建筑面积22万平米； 建设商铺317、000多个.在硬件设施上，商贸城占地面积17万平方米，建筑面积22万平方米； 一层商铺3000多个；主营服装和鞋； 二层是集仓库、餐饮、休闲于一身的现代化配套设施； 整个商贸城长500米，宽200米，四条9米宽主通道、八条6米宽副通道交织成网，四通八达。空间结构浩大，建筑风格简明洗练，布局科学合理，线条舒展流畅，像一艘精心打造的商业航母。（二）、富星服装城项目说明 ：富星服装城由富星商贸广场房产开发(惠州)有限公司投资开发，系美国富星有限公司在中国设立的外资公司。于2006年2月动工，2007年底入伙，2008年元旦开业。（50年产权）1、环境参考商铺类型： 商业街商铺,综合体/百货商场/购物18、中心 经营范围： 主题卖场（服装批发市场）装修： 简装 楼层 ：一层 共4层配套优势：农村合作信用社 、农业银行 、工商银行、惠东实验小学 惠东第三小学、惠东中医院、荞洋酒店 、丽晶宾馆、金光宾馆、雅惠宾馆等；公交车：在华侨城莲塘路（五十米大道）路口处设有1、2、3、7路公交车站。 其他：富星服装城外墙所有广告位，凡本商场商户使用，一律免收租金；发展商负责外墙、公共部位与公用分摊面积的装饰，商场内部通水通电，安装中央空调、电梯和消防设施（设有自动报警和喷淋系统），砌好各间商铺间隔墙，吊好天花，安装卷闸门。即商户拿到商铺钥匙，就可以开门营业。2、项目结构：富星服装城商场首层层高为6米，余为5米。19、富星服装城规划用地15076.72平方米 建筑面积为84140.86平方米。富星服装城一至四层990间商铺富星服装城的立体层面为：地下一层，地面8层，局部9层。层面功能为：楼层建筑面积（平方）车位/铺位临街商铺均价负一层9982.46168位: 一层8715.28216间，27间9980元二层8463.10248间:8300元三层8470.30262间:6200元四层8470.30264间:4500元备注商铺建筑面积从18到80平米不等，价格从7万到60万元不等3、付款方式：一次性：95折 ； 中国银行按揭：总价格五成；定金：人民币五万元.返租两年,第一年为房款总价格的8%,第二年为房款总价格20、的8%返租方式：第一年的返租款在交首期款时从总房价扣出第二年是在2009年12月返还（每一年返还款都是以原总房款的百分之八）物业管理费，按照商铺套内面积每月每平方米1元标准收取出售面积 50 平米(商铺建筑面积从18到80平米不等，价格从7万到60万元不等) 售价 8000 元/平米4、业态格局：从业态上看，惠东按以上二个典型的专业市场为例，涵盖了服装行业几乎所有的产品，包括童装、女装、男装、鞋类等等，以不同产品类别形成了多个不同的专业市场。从品牌档次上看，低档、中档、中高档相结合。既有低档的服装市场，如童装市场；也有精品服装市场主体以国内品牌为主，也有部分外国品牌进驻。5、租售模式：惠东服装21、市场为大业主持有和小业主分割持有相结合的模式。某些档次较高的市场如童装市场是大业主统一持有，对外出租的模式，而大部分市场则多为小业主持有，可以自由买卖。6、建筑格局：以小店铺为主，主体商铺面积在18-85平米之间位置越好的商铺面积越小，而较差的位置如三层、四层因为单位租金较低导致总体租金不高，因此面积较大。7、租金：位置平均租金（元/平米天）扶梯周边租金（元/平米天）临街街铺55-125-地下一楼35-60-一楼25-4020-30二楼18-2512-15三楼15-237-8四楼8-152.5-5服装销售是一个高利润行业，惠东部分服装市场经营的成功，导致区内商铺租金很高。从调查看，总体租金在122、5元/平米天以上，不同地段租金差别非常明显，从位置看，专业市场一般只能经营到三层，四层以上难以经营，空置率非常高。8、说明：惠州商业市场总结惠州整体商业市场表现一般，专业（批发）市场一枝独秀。在惠州江北形成的专业（批发）市场“集结地”已成为了惠州商业的一大亮点，吸引了大量的客流前来消费，总体经营状况良好，并营造出了浓郁的商业氛围，为其他商业经营模式的进入奠定了基础。但美中不足之处就是整体形象略逊一筹，层次感不高。大型购物中心大多数经营惨淡。惠州作为著名的旅游城市每年吸引了大量的人流前来观光，但这些旅游人群并没有成为惠州大型购物中心的有效客源支撑，使得大多数购物中心处于惨淡经营状态（除位于老牌商23、圈人人乐一带的购物中心经营尚可）。造成这一局面的主要原因是，旅游人流虽大，但其真正的购物消费比例有限。特色商业街经营形势较为喜人。各特色商业街利用自身的独有优势，进行特色经营，既贴近广大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消费，使其经营状况始终处于良好的状态。第二板块 广州专业市场板块分析 广州自古以来就是国内服装产业的主要供应地，也是国外的主要服装加工基地。随着服装产业的快速发展，广州产生了各种综合的、专业的批发市场。经过二十多年的发展变迁，广州已建成全世界最密集的批发市场群落之一，成为全国、乃至全世界最大的服装流通基地。目前，广州已形成以白马为龙头的流花板块及以沙东有利为龙头的沙河板块的服24、装批发市场。主要板块有广州白马服装批发市场、黑马服装批发市场、流花服装批发市场、红棉步步高时装广场、天马大厦服装广场、广州市越秀区天龙服务总汇、广州服装汇展中心、莱莉阁时装批发商场、广州市越秀区新星服装批发商场。沙河板块主要有沙东工业品商场、天河区沙东工业品市场、沙河第一成衣批发市场、沙东第二成衣批发市场、沙河第三成衣分场、长运商业广场小商品成衣批发市场、天宝成衣批发市场。此外，还在其他地区有零星的服装批发市场存在。前几年，广州的服装批发市场基本处于异常红火的局面，但是这几年，却逐渐走下坡路。据调查，那些曾以款式新、价格廉而闻名全国的广州服装批发中心，已有五成处于亏损，于是服装批发市场纷纷开始25、寻找新的出路，他们将设计理念、流行文化、品牌形象、经营理念当作商品来经营作为服装批发业市场发展的新方向，实现从销售低档的“大路货”向品牌经营过渡。各类市场为了在市场竞争激烈的环境下生存下去，纷纷寻找新的出路和经营方式，下面我们将对白马服装批发市场和沙东有利服装批发市场作深入的分析。（在此只针对白马服装市场与沙东有利国际服装批发市场重点说明）。（一） 广州白马服装市场 1、市场概况：白马服装市场是由广州市城市建设开发集团投资建设，市场位于紧邻广州火车站的站南路，现有建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。广州白马服装市场开办于1993年,由广州白马服装市场有限26、公司经营管理。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网等现代设施。商场装饰美观，通道宽敞，附设时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等配套服务设施。广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大的中高档服装市场。在市场内经营的业户有2000多户，既有珠江三角洲地区、浙江、福建乃至全国各地服装企业，也有香港、台湾的厂商。白马服装市场既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等多种交易方式可供选择。女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣.品种齐全。 27、服装市场自开业以来，市场辐射能力不断增强。客商遍布黑龙江、新疆、内蒙、西藏等地的全国30个省市、自治区。近年来辐射面更是越过国界漫向国际直达五大洲，日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上。市场以环境舒心、服务贴心、经营放心、不断创新为服务质量方针，获得ISO9001:2000国际质量管理体系认证，连年荣获“全市文明市场”、“全省文明市场”、“全国文明市场”及“全省十佳文明市场”、“消费者满意市场”等称号，同时被广州市委、市政府评为“广州地区百家最佳服务单位”、“广州市文明单位”。2、白马服装批发市场情况一览表经营面积摊位面积摊位数经营档次租金营业时间60000平方米48平方2000多户中28、高档服装地下商场1.5万/月，一楼6万/月，三楼2.5万/月，四楼8万（费用全包）/月08：30-17：30市场布局： 一楼为男装，二楼为女装，三楼为品牌专卖店，如老爷车、苹果、华伦天奴、洛兹等，四楼港台时装 经营类别 经营女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣 市场类型 批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟 仓储方式 各档口服装基本存放在档口，仓库经营户自行解决 货物运输 市场正门口有南方航空公司货物空运办理部，火车托运办理处 广告宣传 通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，在中央电视台长期做广告，市场外墙有其它品牌服装的广告 承租比例 全部售出 3、白马服装29、批发市场的优势：优势劣势交通便利火车站、省汽车站、流花车站、广州市汽车站近在咫尺周边市场的激烈竞争在白马服装批发市场周边有红棉棉纺批发市场、步步高批发市场、天马批发市场，这些市场都在瓜分白马服装批发市场的经营份额物流运输发达火车站和南方航空公司均在市场内设有货物托运办事处人流量大由于服装批发市场就在广州市交通枢纽地带，在这一区域有巨大的人流，每天人流量数万人次服装经营成本在增加由于现在服装制造成本在增加，导致服装进货价格提高，增加了批发市场经营户的经营成本周边商业氛围好在白马服装批发市场周围有红棉批发市场、步步高市场、天马市场等租金较高在白马服装批发市场内，地下商场的租金1.5万/月，一楼为630、万/月，三楼为2.5万/月，四楼为8万（费用全包）。租金明显比其它周边市场要高；交易方式灵活服装市场贸易方式灵活，有批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟等土地资源紧张不能进行有效的品牌扩张白马服装批发市场所在区域已经是寸土寸金了，没有可以利用的土地了，影响着市场的品牌扩张，不能利用白马的品牌效应开发出白马童装市场、白马鞋业批发市场、白马内衣批发市场、白马服装装饰批发市场等等；品种齐全女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服装应有尽有经营档次较高服装批发市场主要经营中高档服装公司资金实力雄厚公司有着足够的资金能够为市场的不断发展注入资金周边治安环境较差在火车站周边地31、区抢劫杀人事件时有发生，这些事件影响着市场美誉度，给市场造成了许多负面的影响；稳定的广告投放每年都会在一些全国性媒体和地方媒体作大量的广告宣传企业形象经营时间早服装批发市场于1993年开业，当时是广州市经营层次最高、经营面积最大的批发市场缺乏准确地市场内部布局图在市场内部没有市场布局图，采购者不能很好的找到自己需要的批发门市部采购服装；服务专业管理科学：服装批发市场有着一支敬业、负责的专业化队伍4、广州白马服装批发市场取得成功的原因: 得天独厚的地理位置和便利的交通。广州白马服装批发市场处于站前路一带，与省汽车站、流花车站、广州汽车站近在咫尺,交通网络便利,内环高架桥线可以直通白云机场以及周边32、各县市。由于火车站、汽车站都在市场周边不到400米的地方,因而,无庸置疑的是物流发达便捷,能够使采购的服装快捷的流向销售场地； 产品丰富，质量可靠是其生存的根本。广州白马服装批发市场经营的品种涉及到女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等各类服饰，在产品层次上高中低应有尽有，负一层的西郊商场主要经营一些较低档次的服装，而二楼、三楼、四楼的服装档次一个比一个高。人们在购买服装时能够享受到一站式购物的便利，免去了到处奔波的烦恼；科学有效的经营管理。一个团结务实的管理团队是市场经营好坏的一个重要的因素。广州白马服装批发市场是由广州白马服装市场有限公司经营管理，公司以“专业精神，33、创新服务；竭诚合作，共同繁荣”作为服务宗旨。公司有着一支年轻、专业的队伍进行管理操作，使整个市场的经营都在一种规范的行为和管理模式下运作，保证了市场朝着健康的方向发展。龙头效应与集群效应相得益彰，共同促进整个市场的繁荣。广州白马服装批发市场是最早在站前路这一带经营专业的服装批发，随着经营的扩大，已经是这个地区的领头人物，起着很好的示范效应。其它商店由于发现白马服装生意好做，纷纷在周边安营扎寨，因而，就形成了整个服装批发商业气息，这些市场走着一条差异化的成长道路，尽量避免跟白马服装批发市场的正面攻击，采取经营与服装相关的其它的商品经营，如棉纱、皮具等。通过各个商场的努力形成了今天白马这一带繁荣的34、市场。 （二） 沙东有利国际服装批发市场 市场概况：广州市沙东有利国际服装批发城位于中国当代服装专业批发市场的重要发源地广州濂泉路。广州市沙东有利国际服装批发城由北城、南城、恒利组成，有利服装批发城南城位于广州市先烈东路、溓泉路口，该服装城建筑面积22000平方米，商铺1200家，商铺通道流畅，有中央空调、多台自动电梯和货梯。北城位于广州市天河区溓泉路沙河服装城内。建筑面积44000多平方米，商铺1700多家。广州市沙东有利国际服装批发城集现代化设备设施于一身，融服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓储配送、传播服饰文化与一体的综合性现代服装批发市场。1、沙溪有利国际服35、装批发市场情况一览表：经营面积摊位面积租金承租比例 营业时间 南、北城营面共66000多平方；南城22000平方，北城44000多平方5-6平方米南城1200多家，北城1700多家，南城和北城摊位将近4000家。单铺面2640元，双铺面3080元，五楼租金1500-1800元不等 全部售出6：00-19：00市场布局无明显的市场布局区隔，各楼层经营的商品都比较类似，但有较突出一点的是，一楼设有湖北时装区经营档次中低档，主要经营没有知名度的非名牌产品经营类别各类服装，包括童装、男女成衣、毛巾毛毯、内衣、鞋子等市场类型综合性服装批发市场，在经营上主要以批发为主并有少量零售仓储方式各档口服装基本存放36、在档口，仓库经营户自行解决广告宣传通过电视、报纸、广播及网络等手段宣传市场形象，主要是招租广告，市场外墙及商场内部预留了广告位消防措施市场内共有14个消防栓，市场内明显处有干粉灭火器，有醒目的禁止吸烟提示，装有自动喷淋系统，保安配有对讲系统金融附近有中国银行、中国农业银行、中国工商银行停车场门口有停车位40个（主要针对本地人停放），地下有两层停车场管理费物业管理、卫生费80元/月，消防设施维护费30元/月，保险费350元/档，有效期为一年集资费18万，可以享有20年使用权其它门口有明确的指示牌和分布图，主要是地理位置图、周边交通规则、首层平面图。手扶电梯1个，电梯9个（人货共用梯），安全楼梯837、个，洗手间2个，每层有12个通道口。2、沙东有利国际服装批发市场的优势：优势劣势地理位置优越。地处广州市沙河大街服装批发市场地段周边卫生治安环境较差；交通便利。公交862、833、271、236、252、236、252、219、290、201、246、85、72、11、65、60、27、864、112、883、535、637、664等共23条线路公交车经过，广园路就从市场旁边经过，可上内环直接到火车站、省汽车站行车，时间不到20分。周边市场经营档次较低。周边主要是以经营低档次服装的沙河大街批发市场，制约着沙东有利国际服装批发市场的经营档次，成为批发市场向中高档发展的障碍；租金便宜。租金为15038、01800元，年租金不到两万元，要比白马服装批发市场低；起点高，环境好。在设计时就充分考虑市场布局的分配和安排，使人们在比较干净的环境中购物周边已形成较好的商业氛围。市场所在地有大大小小的各类批发市场，为商场的兴旺聚集了大量的人气。 3、沙东有利国际服装批发市场取得成功的原因: （1）、政府支持。政府支持是市场兴旺发达的政策保障和政治支柱，广州市全力支持沙河大街服装批发市场的升级改造，沙东有利服装批发市场是沙河大街服装批发市场升级改造的样板工程，因而，政府持续不断的给予政策方面的支持和市场环境的支持。被政府列为规划资助的重点对象之一。 （2）.准确的市场定位。广州市沙东有利国际服装批发城集现代39、化设备设施于一身，集服装批发销售、展示服饰品牌形象、产品分销代理、发布行业信息、仓储配送、传播服饰文化于一体的综合性现代化的服装专业批发市场。 （3）.科学的经营管理。服装城由沙东有利集团公司管理，而沙东有利集团公司已经实现了从粗放式经营向集约式经营的转变，已经成为了一个融包装策划、资本投资组合、智能化管理、多功能配套服务混合型的现代化企业，在服装市场经营管理方面也积累大量的经验。 （4）.雄厚的资金实力。公司拥有强劲的资金实力，为市场的进一步发展提供坚实的资金来源，确保了市场运做有足够的资金维持运转和提升。 （5）.先进的计算机通讯网络系统。在市场内，每个客商可以充分享有计算机网络用户终端配40、套建设。商务网站为每个客户免费提供上网资讯，让全球采购商可以通过网络进行信息查询和市场交易活动，突破地理局限，拓展市场空间。 （6）合理先进的规划设计。六层无障碍渐进式螺旋上升环流设计构成了自成一体的现代化物流体系，客商及物品可以不受阻滞到达任何一个楼层、进入任何一个停车场目字型的商铺，使每个商铺的空间得到最充分的利用，也避免了线形商铺设计的拥挤、嘈杂、不卫生现象。第三板块 虎门服装批发市场虎门镇雄踞珠江东岸，毗邻广州、深圳、香港、珠海和澳门，南临伶仃洋，面积170平方公里，常住人口11.5万，外来人口约50多万。虎门拥有上规模的服装企业1,000多家，还有织布、定型、漂染、拉链、刺绣等配套厂41、100多家。全镇年产服装逾亿件/套，年销售额逾100亿元。虎门不仅是坚实的生产基地，而且是庞大的服装市场。有着名闻遐迩的富民商业大厦、大莹服装广场、黄河时装城等17个现代化时装商场，8,500多家商铺，形成了一个方圆一平方公里的时装城。虎门不仅成了全国最活跃的服装批销中心，而且成为出口东南亚、欧美、西亚各地的重要基地，被中国纺织工业协会、中国服装协会授予“中国女装名镇”称号。虎门服装市场名牌荟萃，精品如云。迄今为止已成功举办过八届中国（虎门）国际服装交易会和四届“虎门杯”国际青年设计（女装）大赛，成为服装界闻名遐迩的瞩目盛事。（一） 富民服装批发市场市场概况：富民服装批发市场是由专注于批发市场42、开发与管理的虎门富民服务公司投资兴建，在投资富民服装批发市场之后,陆续开发了富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场，富民进出口公司和富民时装网，富民服务公司拟投资建一座占地3000亩的富民物流中心，其中包括首期占地500亩投资20亿元的富民商贸城，使富民成为华南地区拥有传统与现代物流相结合的商业航母。1、富民服装批发市场情况一览表：经营面积摊位面积摊位数市场布局租金 经营类别20多万平方1020平方每层有 2000多位，共五层。顶层设有快餐厅分A、B、C、D区及内、外圈布局较合理一、二层为6-8万，三层以上为1-2万（另收43、管理等其他费1500元）女、男装，套装、晚装、休闲装，衬衫、外套、大衣、内衣市场类型批发为主兼有零售经营模式买断式经营经营档次中高档仓储方式档口放货，租房存货广告宣传网络广告、电视广告、广播广告、内部报刊承租比例全部售出消防措施每天派人巡视商场，有全套保安监控设备，有自动喷淋系统金融附近有中国银行、中国工商银行、中国建设银行 停车场在商场门口和周边地区设有停车场，面积3800平方米2、富民服装批发市场的优势：优势劣势地理位置优越，交通便利周边服装批发市场正在瓜分经营份额经营品种齐全，有着丰富的市场资源租金偏高。比黄河时装城的租金明显偏高有效的经营管理，浓厚的商业氛围，客流量大经营时间早，管理经44、验丰富，最终实现了品牌经营（二） 黄河时装城黄河时装城位于服装名城-虎门。坐落于太平繁华商业中心，南贯通虎门大道、西临银龙路及虎门广场。黄河时装城是黄河集团公司属下开发的，集时装批发、超市百货、商贸、证券、娱乐、餐饮、休闲度假于一体的综合性商贸中心。一至四楼为大型时装批发中心，拥有1400多间铺位。黄河时装城是由56层黄河中心大厦、两幢28层商住两用公寓和9层面积达11.8万多平方米的大型商城所组成，其建筑气势宏伟、装修典雅、布局实用、设备功能齐全，是一个现代化的智能物业群。广场及地下停车场可同时停泊800多辆汽车。根据大型服装批发市场的需求，时装城内建立了一套完善的服务机制；如电子信息平台、45、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。能够为进驻黄河时装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。四楼香港时装城又称为(城中城)，其经营的品牌源如：香港、台湾、日本、韩国、意大利、东南亚、及西欧国家等和地区，凭借世纪南来风尽展典雅浪漫、精雕细琢、别具一格的名家风范。黄河时装城集传统服装批发商场经营管理之精华，注入现代企业管理的精髓，独创了适应现代市场经济发展和虎门本土文化经济的经营管理模式。公司秉着：营造大市场、搞好大流通、推动大生产、带动大繁荣的经营理念；荣辱与共。经营目标：创建全国性至大服装批发贸易中心，成为南派时装的代名词；在变化中抢占先机、在竞争中创46、造优势。1、黄河时装城市场情况一览表：经营面积摊位面积摊位数市场布局租金集资费管理费38000平方1020平方米1400多户一至三楼是时装商场，四楼是香港时装城,八楼是高级时装写字楼、大型时装表演中心5000元/月 10万元（两年），两年后有续签优先权1250元/月（包税）经营档次中档为主，部分高档。有香港时装经营类别女装、男装，套装、晚装、休闲装，衬衫、外套、大衣、内衣 市场类型批发为主兼有零售 经营模式/承租比例出租经营/ 全部售出仓储方式档口放货，租房存货货物运输商场南临太平中巴站、虎门货物托运总站。，拟在商场东北侧建中巴站、在广州、深圳等火车站、机场设立黄河商业城办事处，运送顾客及货物47、。广告宣传网站和虎门国际服装节2、黄河时装城的优势： 优势劣势地理位置优越。市场坐落于太平繁华商业中心，南贯通虎门大道、西临银龙路及虎门广场知名度不及富民批发市场高交通便利，商场南临太平中巴站、虎门货物托运总站。，拟在商场东北侧建中巴站、在广州、深圳等火车站、机场设立黄河商业城办事处，运送顾客及货物零售散户比较多，这主要与时装城上面有超市，导致逛商场的本地市民较多，批发客户不是很多。起点高，规划合理。市场一至三楼是时装商场，四楼是香港时装城，六楼是中国虎门国际服装交易会主会场，七楼是南方证券、黄河集团、黄河时装城办公室，八楼是高级时装写字楼、大型时装表演中心周边市场瓜分经营份额：黄河时装城最大48、的竞争对手就是富民集团次下的各批发市场。富民涵盖富民服装批发市场、富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场等专业批发市场，这些市场涉及到服装的方方面面，是一个全攻型的市场。市场定位准确：黄河时装城集时装批发、超市百货、商贸、证券、娱乐、餐饮、休闲度假于一体的综合性商贸中心经营富有特色。每年都在时装城举办虎门国际服装节，在四楼设有香港时装城，这是所有广东省各批发市场最具特色的服装市场类型；大型停车场。在时装城地下有大型停车场，能够满足客户车辆停靠需要，并能解决大型服装节停车需要；人流量大。由于时装城大厅前有通往全省各地的客运站49、，客运站能够带来巨大的人流；摊位面积大。在时装城内摊位面积从830平方米都有，但主要是1830平方米的为主，明显要比其它市场摊位面积大3、富民和黄河时装城经营成功的原因（1）.良好的市场资源。富民和黄河时装城都坐落在虎门镇，虎门镇是中国重要的服装名镇。在虎门镇拥有上规模的服装企业1,000多家，还有织布、定型、漂染、拉链、刺绣等配套厂100多家。全镇年产服装逾亿件/套，年销售额逾100亿元。这些服装企业为市场提供了服装资源，省去了许多中间环节，实现从生产企业到服装市场的直达模式，因而也促使各种成本降低，使市场内的服装具有成本优势。 （2）.积极举办各种服装节。服装节是吸引客户的有效手段，能够聚50、集大量的人气，能够提高企业的知名度。黄河时装城每年都要举办虎门国际服装节。虎门镇至今已经成功地举办过八届中国（虎门）国际服装交易会和四届“虎门杯”国际青年设计（女装）大赛。这些服装节、服装交易会和时装设计大赛不仅提高了虎门的知名度，更重要的是给富民和黄河两大时装城带来了巨大的客户资源。（3）.商业氛围浓厚。在富民和黄河时装所在区域向来都是虎门镇重要的商业地区，一直以来都富有浓厚的商业气息，加之富民和黄河的落户，更加刺激了这里的商业环境。富民旗下拥有富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场等市场，这些市场相距不远，已经形成了重51、要的服装批发商圈。第三部分 汇总篇一、以上市调案例成功的必要因素分析1.交通便利，位置优越是市场经营成功的基础每一个经营成功的市场都是交通便利，位置优越的市场。如白马服装批发市场处于站前路一带，火车站、汽车站近在咫尺，码头、航运也十分便利。黄河时装城地处虎门-太平繁华商业中心，南贯通港口路、西临银龙路-富民服装批发商业区路口，北临永丰鞋城。商场南临太平中巴站、虎门货物托运总站。 2.政府支持是市场经营成功的重要因素我们所调查的服装批发市场的经营成功跟政府有很大的关系，不成功也跟政府有很大的关系。政府的支持主要在政策、投资环境、税收、城市规划等方面。当然，也可以通过行政的手段进行干预和支持。例如52、，惠州义乌小商品批发市场是政府给惠州大道中段带来新兴商圈一个“领头军”而列为2006年市政府重点支持项目。惠州农产品批发市场受到政府的关照，2007年政府利用行政干预手段强制进驻该市场，促使了批发城100%的入户率。3.准确的市场定位准确是市场经营成功的关键每个市场都自己的定位特色。白马服装批发市场就定位于全国性的综合性中高档专业服装批发市场，他的客户是来自全国各地的客商。它采取的贸易方式主要是批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟。惠东平山老市场定位于专业性中低档批发市场，它主要经营服饰小商品类，主要采取看样定单、批发零售的方式，但更侧重于看样定单的贸易方式，它的市场覆盖范围主要是粤东地区。53、4.正确的广告宣传是提高市场知名度和招商的重要手段广告能够有效的提高商场的知名度，每一个成功的市场都十分重视广告的宣传手段。惠州义乌二期通过网络、电视、报纸、广播、户外广告和内部刊物等媒体来宣传商场。富民每年都在中央电视台等全国性媒体做企业形象广告，即使在富民商厦内有广播设备、大屏幕电子显示屏等宣传手段，并通过内部刊物来加强经营户与管理者的交流和沟通。5.会展是聚集人气，提高知名度，引起市场关注，提高交易额的重要途径我们在调查中了解到在服装展览会期间，每个市场的经营额都要比其它时期要高，而且各种报道铺天盖地，媒体为市场做了免费的宣传。现在一些经营较为成功的市场都会都自己的专门展销会。如黄河时装54、城每年都要举办虎门国际时装节，惠东女装鞋文化节、服装设计节等。中山市沙溪每年都要举办休闲服装节，至今已经超过第五届了。6.有效的经营管理是市场经营成功的保障经营管理对一个市场的经营成功都有着重要的影响作用。黄河时装城组建一支集工商管理、经济贸易、市场营销、服装设计和法律、文艺等专业技能和富有多年服装批发商场管理经验的德才兼备的人才组成的经营管理队伍，为商业城的繁荣奠定了人力基础。这支队伍不断转变思想，实现了从粗放型经营向集约型经营的转变。在经营模式上不断创新和改进，使商场都在一种科学有效的管理方法下经营运作，从而保证了商场的经营成功。7.浓厚的商业氛围和市场基础能够有效的促进批发市场经营成功在55、这些经营成功的批发市场它们都有一个共同点，要么是处于具有浓厚商业气息的区域，要么就是批发城所在地有着与批发市场紧密联系的产业。白马服装批发市场所在地具有浓厚的商业氛围，天马、红棉、步步高等商场在附近林立。黄河和富民也是如此，它们两者相距不到500米远，富民旗下有富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场，这些商场都近在咫尺，这些商场已经形成了一个重大的商业圈。而以前比较繁荣的惠州纺织布料城（招商中）它依赖的资源就是惠州是有名的小商品批发基地，在惠州80多家服装、鞋企业，这些企业生产的服装为市场经营户提供了货源。8.经营手段的创56、新是吸引客户光顾的有效手段我们在市场调查当中发现有两个市场当中的经营户的经营富有特色，这些经营户店员都身穿自己店所经营的服装在店内服务客户，有些经营户甚至花钱请时装模特身着流行时装站在店门口进行时装展示和招揽客户，通过观察，这些店的人流量比其它店的明显增多。所以，经营手段的不断创新能够引起客户的关注，因而带来巨大的客户资源并促成交易，能够加深顾客的印象，促使他们下次继续来此采购服装。 二、项目定位分析惠州位于广东省东南部,下辖二区三县，全市面积1.1万平方公里，人口320万人，东连潮汕，南靠深圳，北毗邻深圳、香港。地理位置十分重要,素称“粤东重镇，粤东之咽喉”。是沟通珠三角与粤东地区地的桥梁和57、枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是广惠高速、惠河高速、惠盐高速，广梅汕铁路、京广铁路线穿境而过。投资服装批发市场的有利条件：1. 产业背景：惠州被中国纺织工业协会命名为“中国男装名城。拥有“富绅、真维丝”等一批国际、国家级及省名牌。丝光棉T桖产量占全国四层，服装产业地位日强；惠城区拥有纺织服装企业近3000家，男装年生产总量2亿件以上，年销售额高达120亿元；纺织服装工业产值约占惠城区工业总值的25。2.成功的市场经验可供借鉴。在广东省内有许多经营成功的服装批发市场。诸如，广州白马服装批发市场、虎门黄河时装城，它们在服装批发市场经营中积累了大量的管理经验。也有经营不成功的市场。如惠东惠58、东银基商贸，它们也给我们提供了一些教训。无论是成功的经验还是失败的教训都是我们可以利用的资源；3.起点更高。在过去的一些市场当中都有这样或那样的不足之处，它们的不足之处是我们应当避免的。可以在这些市场的基础更高标准的设计和规划；4.市场规划有着较为完善的配套设施。华润广场在建设过程中就规划了写字楼、银行、酒店、停车场等配套设施；5.当今服装批发市场正在升级改造。市场在强调产品品质时，也加强了市场的服务；6.惠州市大型批发市场郊区化。城市规划中特别提到了具有高速网络便利的江北，这是对我们经营服装批发市场在政策方面的利好消息；7.惠州市城市规划将建一批示范性大型批发市场，这些市场主要集中在江北、三59、环等区内；8. 华润广场周边地区已经有众多地产商在开发新的楼盘，这里将形成一个巨大的商贸、居住生活圈，有着巨大的商机和潜力。随着这一区域的兴起必将带来巨大的人流，这些都为市场的发展提供了客户资源；9.惠州市区居民有着较好的投资观念和意识。第三部分 定位篇一、定位构思结合上述的市场分析以及地块自身的实际情况，现本项目定位有以下定位思路：n 通过惠州现有商业形式的比较分析，可以明显看出，购物中心形式的集中型商业经营难度大，专业市场和特色商业街在惠州市场经营较为成功。n 专业市场的经营在江北一带已经形成规模效应，其集聚性可见一斑，专业市场是惠州经营较为成功的商业形式之一，建议本项目可借鉴。结合本项目60、地块实际情况，业态引入可以结合与民生关系较为密切的行业。n 随着近几年市民的生活水平不断提高，消费水平也相对较好，建议引入中、高档服饰品来满足惠州及粤东地区周边批发、零售的需求，并能弥补惠州目前这类商业业态的不足。n 随着2005年1月1日纺织品出口配额的取消，国际市场贸易环境的公平化，我市纺织品出口企业也得到了较好的发展。据有关部门统计， 2005年1月至12月，我市的纺织品出口额达到15.3亿美元，创下历史新高。n 协助企业创品牌、创名牌取得了较好的效果。惠州市衣之纯服装有限公司的“衣之纯”商标、惠州市老铭人服饰有限公司的“宝仕尼”商标、惠州市威利士服装公司的“威利”商标，惠州市世纪海洋制61、衣有限公司的“琪比小美屋”商标都被认定为惠州市知名商标。其中“衣之纯”还参与了省著名商标的评审并初步获得通过。n 中国纺织工业协会授予广东省惠州市惠城区为“中国男装名城”称号。该项目建议定位为 “高起点、高标准的批兼零的以服饰产品为主的综合专业市场”，以下是针对这一定位构思作出的定位模拟分析策划案。二总体战略目标定位 在人类进入全球经济一体化，国际贸易自由化阶段。城乡发展一体化为发展主流的经济建设时期，物流业和电子商务信息业的迅速崛起为中国的经济和服装城注入了新的火力，“大型商贸城”的功能也有了新的内涵和变化，经历了从第一代的大棚式的单一批发零售，货物运输到第二代的入室经营，功能分区，主题明确62、和配套完善的集散中心，逐步发展到第三代的集商贸、资本、信息、展示、文化交流于一身的物流中心。因此，由华润地产开发的服饰基地，在当今这个全球经济一体化和国内服装城诸侯争霸的关键时刻，已不再是简单的商铺招租，批发零售和旧城改造的项目概念和惯性思维，而是个面临着与国际接轨，与国内主要同类项目如广东虎门、辽宁大连、江苏常熟等服装城“抢跑道”，“争速度”的激烈竞争和创新发展。因此，惠州目前需一个高标准的服饰批发基地应急目前庞大的消费群体，就项目而言主要表现有：1、就项目本身而言： 将惠州服饰基地建设成为粤东著名的服装集散与物流中心，服装品牌展示与贸易中心，资金流通与商情发布中心、服装文化交流与商贸旅游购63、物中心，同时，也是惠东服饰向粤东乃至东南亚出口的一个“展示平台”，将服饰城建设成为与国内、外服装品牌厂商的营销总部和贸易中心。2、就开发商而言希望籍此为起点，将华润地产从建筑地产业的生产经营，商品经营转向以资本经营和品牌经营为主，以实现经济效益最大化和社会效益最大化，从而使华润从地产商转换成“城市运营商”，拉开与竞争对手的距离和层次的提升以及资源最大化的占有。3、就惠州市政府而言 惠州服饰基地的开发建设和成功运营将不仅是惠州市的“形象工程”和一方经济“亮点”，同时也是其对外宣传和招商引资，外引内联的一张“名片”和 “王牌”。 4、就进驻商户而言 惠州服饰基地既是其企业品牌永不落幕的最佳展示窗口64、，又是其进行商贸交易的最佳场所。5、就消费者而言 惠州服饰基地既是服装产品批发，休闲购物，游览观光的最好去处，同时又是其了解国内国际服装品牌，参观学习企业文化和企业管理的一个最佳场所。三项目战略发展定位1、惠州服饰基地的战略发展定位是集品牌展示、国际商贸、资本流通、商情发布、文化交流与旅游中心于一体的真正意义上的国际商阜和物流中心。它留给人们的印象是个名副其实的“服饰集中营”。在我们看，它应该是惠州服饰基地与国际国内服装品牌厂商的联合，是政府与企业和企业与企业共造服装“航空母舰”，共同发展成长的联合。2、 也就是说，她不是一般意义上的批零中心和集散基地，她给惠州地区（包括惠东）厂家提供给客户的65、不是一般意义上的“交易窗口”和“办公空壳”，而是一座“服饰集中营”和进攻粤东市场与海外市场的“桥头堡”。因此，她在惠州是一个经济“增长极”和“助推器”；在惠州是一个“形象工程”和一张“名片”，对华润地产而言则是资本运作和商业运作的一张“王牌”。3、 也就是说，惠州服饰基地将是一个集信息中心、交易中心、新闻发布中心、招商融资中心、会议中心、展销中心、经贸活动中心和服装业龙头营销总部中心于一体的综合服务基地，在连接“全国广东粤东惠州”四点一线中占据着特殊的战略地位。四、发展定位支持 为把惠州服饰基地建设成为真正意义上的全国和名副其实的“服饰集中营”应在一开始即站在战略的高度，把握和瞰视整个市场,强66、化其“龙头”作用和形象,增强并丰富其功能和内涵。1、形象定位真正意义上的国内商贸和名副其实的“服饰集中营”、“一城之内、走遍全国”、“足不出户，可交天下友”，其目标是广东为主服饰市场。同时，她又是一批急于拓展粤东市场和省外企业也同样可以来抢占的“桥头堡”，这样就在一定程度上形成了广东和省外两个商机，而一跃成为经济协作，优势互补，外引内联，是惠州市政府招商引资的“超级大舞台”。2、功能定位功能支持目的品牌集中营采取出租、出售、转让股份合作等各种方式与品牌服装企业进行合作。实现人流、物流、资金流、技术流和信息流的集聚扩散。现代经济管理中心创建高标准与国际接轨全天候国际商务平台。国内外著名服装企业集67、团在广东地区品牌专卖、品牌企业展示和商品贸易往来汇集地货物进出口中心以及营销总部中心。商品信息和新闻发布中心成立一家专业的权威传播和服饰展览中心，经营品牌为主体的展示和贸易商品发布中心。使其成为商品信息的汇聚和发布窗口，成为商品信息发布的权威中心和企业文化展示窗口。综合服务中心一站式服务窗口，培训国际化标准的秘书并成立必要的服务机构。为装品牌企业的展示提供必要性综合配套服务，如就业、运输、信息、中介、培训、租赁、商务会议服务等。体制创新示范中心打破体制上的条条框框、改变旧有的服务模式、营造大开发、大流通、大商贸的开放格局。以创新精神、手段吸引国际国内企业资本、文化管理和技术，进行有效的对接、合68、作和联盟，起到参观学习和示范的作用。融资中心与国际国内著名服装企业、行业协会及新闻媒体进行有效的合作和联盟。高效的服务、卓著的信誉和实力，全力打造服装企业品牌展示贸易的黄金口岸，达到“振臂一呼，应者如云”之效果。3、目标客户定位目标客户第一层次第二层次第三层次销售客户国际国内服装品牌企业广东服装行业经营商户惠州投资者和服装经营个体商户消费者进驻企业有商贸往来的客户惠州及周边一带市民内地同行业参观学习、了解运作模式和企业的旅游观光者4、构建三大平台 构建国际国内服装企业品牌“集中营”，展示贸易商务平台； 构建以家庭为单位的休闲购物、商贸旅游观光消费平台； 构建以华润地产为主体的招商引资、外引内联69、经济开发、资本运作平台。五、惠州服饰基地发展战略部署“五大节奏”第一步从“自封”到“公认”，使之成为高定位无竞争对手状态“高不可攀，深不可测，锐不可当”是做“皇帝”的形象包装，哪个朝代不是“自封”皇帝到公认的过程。同样道理，惠州服饰基地从一开始就打出“品牌集中营”，粤东服装业“样板工程”，中国服装国际商贸“自由开放窗口”与“示范单位”的宣传口号。第二步与国家政府及行业协会联合招商，使之具有高贵的血统首先，将项目纳入惠州政府“形象工程”及重点建设项目，同时与省经贸厅、广东总商会、中国服装协会联手共同对外招商，并召开高规格的“国际服装业样板工程”的高级研讨会和新闻发布会同时举行每年一界的“粤东国70、际商贸服装”论坛国际盛会。第三步采取合作、股份等多种形式引进或输入名企、名牌、名模、名店、名师等“六名”工程，使之一夜之间风起云涌，给人以耳目一新、 与众不同、独树一帜的感觉。第四步与专业公司合作搭建 “品牌集中营”各种平台，如与第三方物流公司合作搭建物流配送，电子商务系统平台，与省电视台合办节目或成立多媒体传播公司搭建权威商情发布平台；与有服装之都如东莞、福建、香港等行业组织合作使之连通四海，走向世界。第五步树名牌，先织网与东莞及其他服装协会合作，由他们提供货物在全国构建以“惠州服饰基地”为主体的分销系统，以帮助商户建立广泛的销售渠道。六、关于业态分布定位，我们的建议是：楼层主要展示次要可以71、设立配套3/F国际品牌服装展示区日韩品牌一条街等类似模式中西餐饮、商务中心2/F男女鞋展示区国内外品牌、童装特色小吃、信息中心1/f高档化妆品服饰精品、大堂、物流中心可实行产区冠名原则。 第五部分 计划篇一、总体原则本案是一个超大项目，涉及服装品牌展示贸易，服装批发贸易，服装文化交流、休闲娱乐等多个行业，范围广，资金投入大，发展周期长，所以在整体发展上要做到有计划，以利于资金合理安排，成本控制。本案发展计划的总体原则是：分阶段发展，先集中进行项目整体包装，包括招商接待中心，项目样板工程及服装企业品牌展示贸易城，然后分组团开发各商城理由：1、有利于集中招商 2、减轻资金压力二、分阶段发展设想第一72、阶段先建立项目的核心体系自由贸易区的主体工程之一的服装批发以及项目的形象包装，其目的是筑巢引凤，以利于招商和资金的回笼，该部分包括女装城，男装城，童装城，展示中心等。第二阶段建立文化娱乐体系及商务功能支持配套体系。树立本案的差异性和商品位，提高项目的地位。文化娱乐体系包含美食城、商务功能配套体系包括国际商务平台、多功能商务会议厅、多媒体传播中心、行业协会等。同时开发建设休闲服饰城、鞋帽城和布匹城第三阶段建设物流中心，仓储中心和运输中心和小商品批发城，并逐步完善本项目功能配套设施，为其可持续发展提供有利条件。三个阶段分五年发展计划，阶段发展的设想遵循先投入主要盈利中心，逐步完善发展的原则，达到减73、少先期支出，缓冲资金压力，总体降低成本的目的。三、战略定位准确是项目操作的关键（规划的定位建议）战略和战术是有机结合和有机协调，战略是灵魂，是发展方向和策略，战术是骨架，是血肉，是具体部署和做法，主要体现其战略精要，为战略服务。此次战术设计包括五个部分：一是项目规划，二是项目包装，三是招商销售策略，四是宣传策略，五是竞争策略。（一）、项目规划建议（着重于此策略进行说明）总体规划：八大组团、三大区、五大体系三大中心八大组团：即女装城，男装城，童装城，休闲服饰城、布匹城、鞋冒城、小商品服饰批发、娱乐及商务配套设施；三大区：即自由贸易区、文化娱乐区、商务活动区；五大体系：即仓库管理系统、配送中心管理74、系统、运输管理系统、跟踪处理平台、营销渠道管理系统；三大中心：即运输中心、仓储中心、物流中心。1、三大区功能分解自由贸易区主要包括：女装城，男装城，童装城，休闲服饰城、布匹城、鞋冒城、小商品服饰批发、娱乐及商务配套设施；文化娱乐区主要包括：美食广场、旅馆、娱乐、服装文化博物馆、精品专卖店、电影院、休闲咖啡厅。商务活动区主要包括：商务平台、行业协会及多功能会议厅、传播、新闻发布中心、一站式服务窗口、采购与分销系统中心等。2、三大中心功能：运输中心：整合客运站、货运站、铁路中转、国际航空、特快专递等，与物流业构成运输网络体系。仓储中心：整合保税仓库、成品仓库、小商品仓库等构成。物流中心：由商务中心75、业务结算中心、分销系统中心等构成。3、五大体系功能分解仓库管理系统：仓库管理系统是提升传统仓储企业进行货物管理和处理的系统。可以根据客户的要求实现客户的远程货物管理。送中心管理系统：配送管理系统是进行配送中心作业流程和物流管理的系统。系统可以与供应商建立管理接口，实现供应商主动补给功能实现数据交换。运输管理系统：在全面衡量、分析、运输作业流程的基础上，运用现代物流管理方法设计的先进的标准的运输管理体系进行资源分配，作业匹配路线化等操作。跟踪处理平台：跟踪处理平台除了对集装箱及车辆进行监控、保护车辆的运 输外，还可以与货运公司的工作流程紧密结合起来，提供适用且必须的服务。营销渠道管理系统：营销76、渠道管理是物流中心电子商务五大体系中的一个组成部分与系统中心其他有着内在的灵活的关联，便于企业统一规划，分步实施，根据企业的循序渐进地实现终端现代化管理。采用先进的管理帮助企业在全国范围内建立高效的营销体系；更加灵活地开展业务活动；减少库存的积压和资金占用。（二）、项目规划作用八大组团三大区与五大体系三大中心的关系及地位是以服装品牌展示贸易、市场与商品集散批发为龙头，以企业文化、商务活动、商贸旅游为辅助，以运输中心、仓储中心、物流中心及五大体系为核心配套，以吸引人流、资金流、技术流、信息流。形成以服装企业为主体，以家庭和个人为单位的循环消费，聚焦本案项目，吸引社会公众关注，全面推动整个服装城的77、良性发展。（三）、规划的整合 1、一轴两区三组团 “一轴”为地块中部走向的展示轴线，包括入口中心广场、展示中心、服装精品展示长廊；酒店办公等功能形成整个服装批发中心的一条立脉。 “两区”是轴线南北两个区域，相对集中聚集服装批发城部分，一边为女装批发，另一边为男装批发和童装批发。 “三组团”是指服装城批发组团、商务配套及休闲组团和货运物流配送组团。2、经营模式建议：服装批发城分为南北两个规模不等的区域，隔中央规划景观组团相望，每个区域是独立的建筑群，建议各建筑之间用天桥连成一个整体，形成品牌文化展示长廊，既可方便服装分期建设与招商又可形成独特的文化景观和商业氛围。该项目分为三层，同时设地下和广场78、停车库。在立面造型上采取现代手法，结合服装城的形象的定位，同时又作为惠州的又一标志性建筑。3、交通组织规划建议人车分流。这样既可以保证道路畅通又可以保障行人安全。在建筑内部交通组织上，人流可以通过楼层电梯进入各层平面，通过相邻建筑的天桥以及步行街进入各栋建筑。货车可以从侧面车行入口进入地下车库或进入层面停车场，使之方便货物装卸与运输。4、整体装饰风格突出服饰文化特色，从造型、色彩、材料等方面结合商城定位使用设计特色：包括各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告牌、花卉设计制作等，注重夜间灯光照明，每一层叠放位置配以黄色泛光聚集等照明；营造一种特色旅游文化与国际商贸和谐氛围。室内装修设计以简约为主79、，强调空间和材料的搭配、体现开阔、明亮、艺术氛围特色，体现各楼层功能经营特色，并充分将室外景观自然过渡到室内增强整体感。所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP、指示导向牌等设置由商场统一规划 ，按CI形象统一制作，力求完整统一形象。5、展示中心及景观绿化设计 展示中心设计展示中心朝入口中心广场，处于整个批发中心的核心位置，因此，它应该是一幢精彩，独特的标志性建筑。在设计构思上我们着意突破对均衡的布局，力图创造一座充满动感和活力的现代建筑。展示中心是对服装品牌的展示，同时也是一个可以作为新闻发布、时装展示表演、聚会等多功能用途的大厅。围绕中央大厅是5个扇形的展厅，光线充足，也适合布展，地面一层80、为分展厅及商务信息中心、银行、休息椅、咖啡等服务功能。同时，东北为布展的货运出入口。本方案最具特色的是它展厅的立面设计。一片金属屋面从地面围绕中央大厅螺璇形升起到三层展厅，极具动势，同时也喻意着服装批发中心事业蒸蒸日上。 景观绿化设计 一座高起点的服装批发城一定要有出色的景观绿化，即让人赏心悦目、烘托商业气氛，能创造别具一格的标志性。首选，设计中我们突出入口中心广场的营造，广场两侧入口设计了两片风帆状膜结构大厅，喻意一帆风顺，同时膜材也与服装布料有相通之意，在广场的中央建议布置大片的音乐灯光喷泉能够汇集人气，营造出喜庆的商业气氛。在广场两侧设计了带关的膜结构矩阵，为人们提供休息流连的场所。 强81、调中央轴线两侧道路的带状的绿化，形成两条林荫大道，使整个中央展示区成为一条宜人的绿化休闲带。同时重点处理批发城部分的步行街系统，通过小品、绿化、灯光及休息设计的布置充分烘托气氛，给购物者带来良好的心理感受。7、展示中心功能及功用设计 展示中心功能设计 建设展示中心的目的就是为了吸引人流、物流、营造商业气氛。展示中心要突出四大功能： 四季服饰展示和模特表演 设立中国服装博览馆，现代服饰展示窗 举办大型文艺演出 召开服装新闻发布会 展示中心的功能及功用且主要功能及功用如下： 引领潮流：展示国际服装生产国的最新信息和成果，展示国内具有代表性的时装，收集发布流行服饰信息。 常年展示：不同于一般的博览会82、，不是“临时搭台”，而是长期与服装市场融合一起，相互依存、相互促进、相辅相成。 交易结合：中心为入驻会员商户提供远程交易系统，客户在中心直接可以是完成选择，包括询价、订（购）货、下订金、封样等交易程序。 委托服务：会员展商无须派人常驻，所有展销信息、交易由中心代理厂家只需建立即可，把销售费用降低到最低，零距离接触市场。 系统策划：展示中心会经常性地组织策划专业活动，包括服装设计、大赛、模特表演、专业会议，服装文化沙龙等，集窗口、展会、市场交易，广告效应于一体。 保护产权：中心将严格恪守“为商户保密”原则，对参观者有一定的要求，未经商户许可“不剪板、不送板、不许拍照”等。第六部分 政策篇（有关行83、业专家供稿）一、近期房地产宏观调控相关政策（一）2007 年9 月27 日，中国人民银行和中国银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号），通知在重申原有房地产信贷调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。监管当局主要利用银行信贷，从一级土地开发，二级土地开发和房屋销售环节对房地产行业进行调控，将加剧房地产开发的资金压力，盘活存量土地，打击房屋投资性需求，提高房地产市场集中度。（二）国土资源部2007年10月9日发布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)。文件主要内容为：工业用地必须通过“招拍挂”公开方式出让；建设用地使用权84、证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放；未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。二、广东房地产宏观调控政策，投资增幅回落 据悉，受国家宏观调控政策影响,广东房地产投资热呈现略有降温的趋势。2007年11月份广东房地产开发投资增幅比上月回落10.3个百分点。 由于具有较高的投资回报率,房地产业是广东今年以来吸引投资的“磁场”。今年前10个月,广东房地产业共完成投资1852.61亿元,同比大幅增长38%。而进入11月份以来,广东这一势头有所逆转。统计显示,11月全省房地产完成投资233.19亿元,增长31.4%,增幅比上月回落10.385、个百分点。 三、2008年楼市展望“到今天为止，可以判断明年楼市比较大的可能性还是增长态势，只是增长的幅度会减缓。”在“2007珠三角(广州)名优楼盘展”的新闻发布会上，广东省房协会长蔡穗声对目前的房地产形势以及明年的走势做了简要分析。 据了解，珠三角一些城市仍存价格洼地的局面，广东省房协将于2007年12月79日在广州锦汉会议展览中心举办楼盘展活动。银行房贷额度用完造成调整 蔡穗声表示，2007年的第四季度以来，广东省部分城市出现了销售量下降、价格波动的局面。因为个别地区前一段时间价格涨得过猛，再加上央行的房地产贷款新政策，而一些银行的房贷额度已经用完了，房贷的一些个案只能拖后处理，这些因素86、综合在一起就产生了这样的局面。“但这并不是出现拐点，而只是一个调整期。”蔡穗声表示，希望通过这个房展，给开发商提供较好的销售平台、给市民更多的购房选择。 四、2008上半年惠州楼市延续、调整期 （惠州房地产协会供稿）2007年12月28日下午，我市房地产业界代表座谈会在惠州宾馆举行。隆生集团、金宝集团、光耀集团、合生创展东部区域公司等企业代表在座谈会上发言，对面临宏观调控的惠州楼市进行研讨。此前，市房协已几次召开开发商和业内人士座谈会，就当前我市房地产发展形势与走向交换意见。 在惠州楼市由火热抢楼转入骤然变冷，而国家房贷新政和货币政策纷纷出台的新形势下，惠州楼市已进入低谷还是面临拐点？房价走势87、是回落还是继续上涨？大家就此纷纷提出自己的看法和意见。1、调整惠州楼市目前这种观望调整期可能会延续到2008年上半年或更后 大家在分析中认为，惠州楼市表面看来同深圳、广州相似，经大热后转而遇冷，但实际各有异同。相同的是房价今年以来，特别是“五一”黄金周后涨幅明显，惠城区、惠阳、大亚湾区楼盘涨幅高达50以上。不同的是，惠州房价涨幅虽大，但并无明显回落迹象。 据市房管局网站统计显示，11月份惠城区预售均价达6245元/平方米，比10月份4805元/平方米上涨了1400多元/平方米，而8、9月份数据则为5064元/平方米和5078元/平方米。当然，11月份房价高企有别墅集中上市的影响。目前，就算成交88、量锐减（如惠城区10月份成交新房884套，不足今年前9个月成交量的一半），几乎所有楼盘都称坚守不降价策略，有部分楼盘为吸引人气采取打折、送家电等措施，但成效不大。 几次座谈中，与会者普遍认为，惠州楼市目前面临的状况，同深圳、广州有差异，虽然观望氛围浓郁，体现了楼市博弈各方进入调整期，但这种调整不能笼统说是拐点。如果是拐点，就有一个向何处拐弯的问题。市房协会长谢潭职认为，惠州楼市一直发展得比较理性、平稳，这次受到流动性过剩的冲击，只是在前进的路上碰到一个大坎，观望中做出调整，积聚力量跨过去，前边的道路依然平坦光明。关键是经过这次由大热转为骤冷，市场博弈各方如开发商、中介代理与购房者、投资者等，对89、房价走势普遍心中无底，觉得走势不明，对房价在房贷新政下可能出现升降起落猜测颇多。会上较多的与会者认为，这种观望调整期可能会延续到2008年上半年或更久。 2、前景 开发商依旧看好惠州楼市，但需处理好本土市场与外来市场的关系 数次座谈会的意见是，房产新政是充分考虑了老百姓对房地产市场诉求的，非常及时。当前，我市经济社会发展持续向好，基础设施建设力度加大，惠州的房地产业发展大势和前景是好的，各大开发商对惠州楼市前景都极为看好。房企还是要依靠管理要效益，未必低潮就是坏事，要学会在调整期调整自我，才能适应后市发展。 大家还谈到，惠州楼市以后的发展，必须正确处理好本土市场与外来市场的关系，也就是处理好区90、域性市场和流动性市场的相互联动作用。楼市不可能没有投资者，异地投资和投机从某种意义上讲，也是拉动房地产发展的动力。 对此，谢潭职建议惠州开发商要进一步拓宽视野，处理好两个市场既相互依存又相互联动的关系。一方面要看到通过调整期实现本土市场的回归，而自住性需求为主体则是回归本土市场的根本。以往有些开发商过多的寄望于开发深圳市场，以各种方式大量引进异地投资客来消化项目，现在看来，这种销售模式已难以为继。主战场转移不仅是理性的回归，也预示着销售压力加大，要全面拓宽营销渠道，寻找企业生存之策。另一方面，本地开发商要密切关注深圳市场，从其市场变化中得到预先启发，把工作做在前面。五、以上分析后结论1、市场走91、势已呈现明显的转折趋势；2、房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚至可能会出现走跌现象；3、对部分楼盘的开盘时间、推广计划已产生影响；4、对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大，但对于“撞在枪口”上的楼盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟、观望的影响。5、政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。6、政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘、对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。第七部分 建议篇 通过对这些因素的分析与定位，我们希望市场规划从一开始就在市场布局、装修档次、管理方式等方面高起点，能够处理好各方面的关系。综合分析各方面的条件，我们项目小组的建议92、有：1.在整体定位过程中可以考虑，选一有名气服装城品牌进行“借鸡下蛋”，如：华润富民、惠州富民、华润白马等，在不违反国家商标局有关规定的前提下操作，这样给招商和销售有“事半功倍“之效（详细操作另定）。2、在市场布局方面，可以借鉴多方卖场设计。在装修方面尽量高起点，使我们的市场装修在十年后也不落后于时代。在管理方式方面，可以借鉴成功的市场经验，建立一支专业化的管理队伍；3.处理好跟政府的各种关系，寻求到政府的政策、税收等方面的支持；4.在市场定位方面，能够做一个高档的专业化服装批发市场。这样我们的市场才会从众多的市场当中脱颖而出，在提到皮具（假如做皮具），采购者和消费者首先想到的就是我们的市场；93、5.能够最大化利用现有市场面积，市场面积不是十分大的情况下，这就要求在市场布局时尽量使面积利用最大化，减少不必要的浪费；6. 政策“123”采取“一年免租”、“二年免管理费”、“三重大奖”等优惠措施来吸引客户进驻市场，提高市场的入住率；7 .活处理付款方式，给客户提供预售价、交楼价等付款方式以及银行按揭等；8 .规划广告发布区域，预留外墙和内部广告位；9.场内预留网络端口，使每个经营户能够利用网络进行信息查询和市场交易；10.在市场内设置市场地图，能够使客户比较容易找到需要批发的经营户；11.争取飞机场、火车站、汽车站在市场设立货运代办处以及各类银行进驻市场；12.市场能够定期举办服装节和设计94、节吸引客户，引起市场关注和提高市场知名度；13.统一店面视觉形象和装饰装潢；14.人货电梯分离，楼梯、电梯无障碍化处理；15.配置防火防烟预警系统、自动喷淋系统、自动降落防火墙等消防设施和设备；16.采用双回路供电系统。第八部分 合作篇一、万国战略模式二、 万国公司的合作说明模式特点优势服务范围适合对象营销代理1、开发商自行负责项目规划工作及营销推广费用，万国公司负责项目策划销售及招商；2、开发商支付万国公司一定的营销策划费用及根据销售、招商情况支付约定比例佣金。1、取费较低，合作简单；2、启动速度较快，专业对专业；3、磨合较短，双方各取所需。主要是销售及招商代理、市场定位、营销方案、广告推广95、等系列实施执行策划。适合有品牌资源、资金实力雄厚和市场资源丰富的开发公司。全程包干代理1、万国与开发商双方约定项目销售、招商均价或整个项目基本作价；2、万国公司独家全程代理项目营销策划、宣传推广、销售或招商工作，并承担前期的宣传推广费用；4、 开发商支付万国公司项目实际销售、招商佣金；5、 按双方约定在实际销售中超出双方约定均价或基本作价部分，双方按比例分成。1、降低开发商的投资风险，无需担负工程之外的推广费用；2、由于万国公司先期投入了策划及推广费用，也承担一定风险，更能体现项目良性发展；3、对于甲乙双方的共同利益保证，业绩与回报双重挂钩，更能保持项目利益最大化，在执行上更完整到位。项目定位96、市场调研、项目营销策划、宣传推广、广告设计、公关活动组织、定价、招商销售控制；协助建筑设计、装修设计、经营管理、等相关顾问咨询服务。1、开发商缺乏足够的操作资金；2、项目操作存在一定的不可预见性，希望能够风险共担、合作共赢。合作开发1、双方签订合作协议，共同成立项目公司，有开发商提供开发标的物，万国公司投入一定量资金、技术、人力并拥有项目一定的股权；2、负责策划推广销售招商等营销事务，双方形成利益共同体，一同承担项目开发的风险和收益。1、深层次合作，解决开发商项目开发资金、技术问题，能够从经济收入、品牌收益双方都保障项目利益最大化；2、由于同属股东，因此在操作执行上更能体现出执行的完美，获得97、绝佳的合作效益。按照双方合作条款执行：可包括但不限于项目的总体策划、投资、各种规划设计、综合报建、招投标、施工监理、营销策划、广告推广、销售、招商、经营、物业管理等项目开发过程中各类执行问题。1、项目地块较大的可行性，实现收益价值较高，项目投资符合万国公司方向发展和财力范围；2、开发商队伍不甚健全，对项目开发没足够的信心，需要深度合作。结束语 策划的本质就是改变，威力更大的就是颠覆，万国地产为华润地产提供的本案策划，其目的是为惠州颠覆市场，为惠州服装基地争霸诸侯，指明方向，提供思路。经过长达30多天的调研，我们从宏观的角度，针对惠州市的政治、经济、人文、历史等方面进行了细致的了解，并从微观的角98、度，针对惠州市以及周边所辖县市惠阳区、惠东县、深圳市、东莞市等地的地产项目特别是相关商业物业进行了详细调研。凭借客观求实的的作风，本着对万国地产项目负责的态度，采用收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于华润地产公司部分人员的有力配合，值此表示感谢！由于地域差异等其他因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多且庞大、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展。