1、目 录第一章 概论1第二章 项目建设必要性5第三章 建设条件与建设地址7第四章 工程技术方案13第五章 环境保户21第六章 节能27第七章 职业安全卫生与消防30第八章 项目实施计划与工程管理32第九章 组织管理与劳动定员35第十章 投资估算与资金筹措36第十一章 经济效益分析38附 件 附 图 1、企业法人营业执照2、土地证明3、规划证明4、环保证明5、资金证明6、建设项目环境影响报告表7、建设项目招标方案8、区域位置图9、总平面布置图第一章 概 论一、项目名称及承办单位1、项目名称渤海水产城水产综合批发市场及农副产品市场项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位潍坊jjjj发展有限公司二、可2、研工作依据1、潍坊jjjj发展有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、产业结构调整指导目录（2005年本）3、污水总量排放标准4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、建设项目可行性研究与经济评价手册6、寿光市渤海化工园总体规划7、有关设计标准及规范8、有关部门提供的基础资料及证明文件三、可行性研究范围1、建设背景及必要性2、建设地址与建设条件3、工程技术方案4、环境保护5、节能6、职业安全与卫生7、组织管理与劳动定员8、物业管理9、实施进度计划与工程管理10、投资估算与资金筹措11、经济效益分析四、工作概况山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受潍坊jj3、jj发展有限公司关于编制该项目报告的委托后，立即成立工作小组，经过实地考察，收集资料，对项目工程方案及建设条件等进行广泛调查分析，在此基础上，提出规划设计方案，编制本报告。五、建设单位概况潍坊jjjj发展有限公司成立于2006年12月，注册资本2018万元，公司主要从事房地产开发经营，现有工作人员15人，其中高级职称3人，中级职称10人。该公司在项目策划、施工组织和工程质量控制等方面具有丰富的经验，完全有能力操作大型项目的开发建设，科学的管理、健全的制度和专业化的人才，能够保证公司所开发项目的顺利进行。六、研究结论1、建设选址该项目拟建于寿光市羊口镇政府西1.5公里处，西至人工河，北至干咸精品4、街和餐饮娱乐街，南至友谊路，渤海路从市场中部通过。项目选址符合城市总体规划用地功能分区要求，该地块基础配套设施齐全，交通便捷，适宜该项目的建设。2、建设规模该项目工程规划净用地面积124590m2，总建筑面积109000m2，其中水产品综合批发市场建筑面积56000m2，农副产品批发市场建筑面积32000m2，餐饮娱乐街建筑面积9000m2；干咸精品街建筑总面积12000m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的综合批发市场。3、劳动定员该项目需工作人员20人。其中管理人员5人，一般工作人员15人。4、项目实施进度该项目建设期计划为1年。计划于2007年8月份开工建设，预计205、08年7月工程全部竣工。5、投资估算该项目建设总投资为8620.3万元，其中工程费用5751.3万元，土地费用1870万元，其他费用339.5万元，不可预见费304.5万元，税费233.1万元，销售费用121.8万元。项目建设资本金3017.1万元。6、资金筹措该项目资金全部由建设单位自筹解决。八、主要技术经济技术指标主要技术经济指标表序号项目单位指标1总投资万元8620.32总建筑面积平方米109000销售部分1销售收入万元4200.02税金及附加万元233.13土地增值税万元210.64投资万元3498.15利润总额万元491.36所得税万元162.17税后利润万元329.28投资利润率%6、14.09投资纯利润率%9.410投资利税率%26.711所得税后内部收益率%14.512财务净现值（Ic=10%）万元83.8租赁收入1租赁收入万元1267.22营业税万元63.43税金及附加万元6.94投资万元5122.25总成本费用万元350.26利润总额万元846.77所得税万元279.48税后利润万元567.39投资利润率%16.510投资利税率%17.911所得税后内部收益率%10.212财务净现值（Ic=8%）万元589.113投资回收期（含建设期1年）年8.3第二章 项目建设必要性寿光市地处山东半岛中部，渤海莱州湾南畔，东临风筝城潍坊，西接石油城东营，总面积2180平方公里，海7、岸线56公里，总人口108万。连续八届跻身全国农村经济综合实力百强县（市）行列,2004列第49位。寿光其北部大面积盐碱荒地地势平坦，人口稀疏，开发利用的潜力十分巨大。这里不仅水陆交通发达，而且是我国重要的原盐生产基地，年产量300万吨，地下卤水储量40亿立方米，除此之外还有丰富的石油和天然气资源，具有发展盐化工和精细化工得天独厚的优势。羊口镇地处渤海莱州湾畔，总面积315平方公里，镇区规划面积15平方公里，下辖6个居民委员会、16个行政村，总人口4.5万人。羊口镇位置优越，交通便捷，资源丰富，环境优美，经济发展，民风淳朴，素有“盐业之乡”之称，被誉为“渤海湾畔的一颗明珠”。辖区内现有各类企业8、110家，主要分布于原油、原盐生产、原盐精细化工、船舶修造、服装加工、橡胶制品、网具生产、远洋捕捞、水产养殖加工及畜牧养殖等行业。羊口镇是当地海运、河运、公路、铁路四联网的交通枢纽。水运畅通：国家二级开放港口3000吨级羊口港贯通沿海各港口，可直航韩国、日本、新加坡、港澳等国家和地区，年吞吐量300万吨。羊口港扩建成功后，万吨船舶可直接停靠，年可完成货物吞吐量800万吨。陆路纵横：辖区内省道羊临公路、新海公路、益羊铁路贯穿南北，镇区内设有火车站三处，镇区距济青高速公路仅48公里，距青岛、济南飞机场仅有2.5小时车程。近年来，寿光市本着“突出五个重点。落实五靠措施，实现三大跨越”和“工业强实力，9、农业铸品牌，三产抓流通，城建上水平”的发展思路，推动了城市经济全面发展，连续六次进入全国综合实力百强县（市）行列。寿光是中国最大的蔬菜生产基地，被国家命名为唯一的“中国蔬菜之乡”。寿光蔬菜批发市场已发展成为全国蔬菜批发集散中心、蔬菜生产销售信息交流中心，其蔬菜销售辐射全国20多个省市、自治区。目前，在寿光除了蔬菜批发集散项目外，大型水产品批发及农副产品批发集散还是空白。同时，羊口拥海而居，海岸线北起东营旺河，南至大家洼老河口，全长约20公里。其鱼类、虾蟹类、贝类100余种，海产品资源十分丰富，作业船只2000余条，鲜活海产品上市量巨大。这里交通便利，水产综合市场和农副产品批发市场紧靠国道、高速10、机场、港口、铁路。其上市产品既可与寿光市场联销又可辐射国内北京、天津、大连、青岛等20多个城市和日本、韩国、欧洲等国家。目前，寿光市乃至潍坊地区主要以蔬菜批发集散为主营市场，大型水产品批发集散是空白，这是不争的事实，其历史数据统计也是个弱项。从市场需求看，寿光急需一大型水产品综合批发集散市场与当今盛名的蔬菜批发市场相匹。投资寿光市羊口镇是市场需求的抉择，羊口市场水产品营销园区将以鲜、活、干精海产品交易集散为经营目的，以同心同德、开拓创新、敬业爱岗、奋发图强为企业精神；以产品与人品同在，信誉与生命共存为企业宗旨，以发展、共赢、诚实、奉献为企业经营理念，带动羊口、寿光及潍坊地区水产品积极上市，同11、时吸引大宗量水产品经销商入市交易，推动该地区经济发展。第三章 建设地址与建设条件一、建设地址该项目拟建于寿光市羊口镇政府西1.5公里处，西至人工河，北至干咸精品街和餐饮娱乐街，南至友谊路，渤海路从市场中部通过。项目选址符合城市总体规划用地功能分区要求，该地块基础配套设施齐全，交通便捷，适宜该项目的建设。附：区域位置图二、建设地区概况1、地理位置优越羊口镇位于寿光市最北部，小清河入海口处。全镇辖区面积471平方公里，下辖35个村，6个居民委员会，总人口6.5万人，2005年全镇实际招商引资到位资金4.85亿元，完成工业投入10亿元，实现农民人均纯收入5600元，地方财政收入2462万元。镇区规划12、面积15平方公里，建成区面积5.6平方公里，镇区内设有国家、省、市、乡镇企事业单位100多家。先后被评为全国小城镇建设试点镇、全国村镇建设先进单位、省中心镇建设示范镇，是全省十个城市化试点单位之一。2003年被列为山东省中心镇建设示范镇。2004年2月被国家建设部、民政部、国土资源部等六部委确定为全国重点镇。2005年被省文明委授予“省级文明村镇”荣誉称号，被省人事厅、省建设厅评为“小城镇建设示范镇”。该镇拥有山东省规模最大、效益最高的捕捞船队，素有“齐鲁船老大”之称，现有渔船623只，10万多马力，有虾池6万亩，水产品加工储藏设施完善，现有渔港和水产品批发市场各一处，羊口渔港拥有泊位12个，13、其中300马力的泊位2个，羊口镇是海运、河运、公路、铁路四联网的交通枢纽，镇区东的羊口港是国家二类开放口岸，可以直航日本、韩国，2006年羊口新港可启动，届时万吨级船舶可直接停靠。三、自然条件1、自然资源寿光市中南部地下水源丰沛，土质肥沃，宜于多种农作物生长。北部地下卤水储量40亿立方米，富含钠、溴、钾、碘等几十种元素，宜盐面积260万公亩，年产盐183万吨，占全国总产量的三分之一，被列为全国三大重点盐业开发区之一。西北部石油、天然气储量可观。中北部煤炭资源丰富，开发前景广阔。沿海滩涂达45万亩，渔业资源丰富，主要经济鱼类20多种，贝螺虾蟹等10多种。2、工程地质地形、地貌、地质资料羊口镇为小14、清河河口三角洲冲积地貌，地形平坦开阔，高差小于0.5米，南部有小型东西向带状水塘分布。场地表面松散堆积物为第四系全新世淤积的粉土、粉细沙，下部为滨海淤积的粉砂夹薄层淤泥。由于堆积时间相对较晚，土层强度较低，属软土地基。该厂区地形平坦，地表相对完整。根据国家地震局中国地震烈度区划图，该项目所在区为7度烈度区，该项目所有建构筑物均按国家工程抗震设计规范执行。地下水腐蚀性评价地下稳定水位埋深0.71.0米，由于地下水位埋藏浅，地下水矿化度高，蒸发量大，地表多已形成盐碱地。根据GB5002120001规范判别地下水的腐蚀性如下：a、SO42-含量1089.3mg/l，对环境类型为类场地，具有弱腐蚀性等15、级。总矿化度12448.6mg/l，对环境类型为类场地，具有弱腐蚀性等级。b、对钢筋混凝土中钢筋的腐蚀性评价CL-含量6070.8mg/l，对钢筋混凝土结构处于长期侵水状态时，地下水具有弱腐蚀性等级；当钢筋混凝土结构处于干湿交替状态时，地下水具有强腐蚀性等级。c、水堆钢结构腐蚀性评价CL-+SO42-含量500mg/l，PH值311地下水对钢结构具有中等腐蚀性。地层结构及性状耕土：褐黄色，粉土、粉细砂为主，含植物根，夹粉质粘土薄层。厂区普遍分布，厚度0.40.7米，平均0.53米。粉砂（Q4al）：黄灰黄色，松散，饱和，摇震反应迅速，无光泽反应，粘粒含量较低。成份以石英为主，亚圆状，颗粒均匀，16、含少量云母片，夹粉土薄层。厂区普遍分布，厚度：2.33.3米，平均2.93米。粉砂（Q4al）：灰黑色，松散，饱和，摇震反应迅速，无光泽反应。滨海相堆积，含较多螺壳碎片，底部夹淤泥薄层，局部互层。成份以石英为主，次棱角一片状，含细砂，颗粒较均匀。厂区普遍分布，厚度5.35.8米，平均5.63米。粉质粘土（Q4al）：褐黄色，可塑，稍有光滑，中等干强度，中等韧性，见锰铁斑与灰色条带，土质均匀。厂区普遍分布，厚度5.35.8米，平均5.63米。粉砂（Q3al）：灰褐色，中密，很湿，摇震反应中等，无光泽反应，颗粒含量低。成份以石英为主，亚圆状，颗粒均匀，含少量云母片，局部与粘土互层。最大揭露厚度5.17、5米。3、水文、气象资料寿光地处中纬度带，北临渤海，属暖温带季风区大陆性气候。受暖冷气流的交替影响，形成了“春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季爽凉有旱，冬季干冷少雪”的气候特点。根据寿光气象局统计：气温年平均气温：12.4极端最高气温：41.0极端最低气温：-22.3冬季最热月平均温度：-3.4夏季最冷月平均温度：26.2降水量：年平均降水量：591.9毫米年最大降雨量：1286.7毫米年最小降雨量：299.5毫米降雪量：年平均降雪量：15毫米年最大降雪量：17.8毫米相对湿度：年平均相对湿度：66%夏季平均湿度：75%冬季平均湿度：58%风向风力：全年主导风向为东南偏南风夏秋季主导风向为东南风18、冬春季主导风向为西北偏北风年平均风速：3.5米/秒最大风速：22.3米/秒日照蒸发：年平均日照时数：2607.4小时年平均蒸发量：2029.5毫米最大冻土深度：300毫米从水文、气象和地质条件来看，对项目的实施无不利影响。五、基础设施条件1、交通运输羊口镇是当地海运、河运、公路、铁路四联网的交通枢纽。水运畅通：国家二级开放港口3000吨级羊口港贯通沿海各港口，可直航韩国、日本、新加坡、港澳等国家和地区，年吞吐量300万吨。羊口港扩建成功后，万吨船舶可直接停靠，年可完成货物吞吐量800万吨。陆路纵横：辖区内省道羊临公路、新海公路、益羊铁路贯穿南北，镇区内设有火车站三处，镇区距济青高速公路仅48公19、里，距青岛、济南飞机场仅有2.5小时车程。2、给水该项目用水由镇净水厂供给，能保证项目的正常用水。3、排水该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池处理后，就近排入市政污水管道。4、供电该项目用电由供电公司供给，电力供应有保障。5、采暖该项目生产用热和冬季采暖由热电公司供给，可保证该项目的冬季采暖需求。6、电讯寿光市以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，为该项目提供了便利的基础条件。第四章 工程技术方案一、建设规模该项目工程规划净用地面积124590m2，总建筑面积109000m2，其中水产品综合批发市场建筑面20、积56000m2，农副产品批发市场建筑面积32000m2，餐饮娱乐街建筑面积9000m2；干咸精品街建筑总面积12000m2。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的综合批发市场。二、主要建设内容该项目主要建设内容如下：1、水产品综合批发市场，建筑面积56000平方米；2、农副产品批发市场，建筑面积32000平方米；3、餐饮娱乐街，建筑面积9000平方米；4、干咸精品街，建筑面积12000平方米。三、规划布局1、规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应商业发展要求的现代化市场。整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想，创造一21、种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸市场。坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，分阶段建设。整体规划要把握好市场与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。布局要优化建筑组群，合理分区，形成整体的建筑群体关系。运用多种设计手法，体现环境意念和绿色文化内涵。建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。平面布局要灵活多样、各功能区关系处理要统一协调，总体把握得当，分区明确，布局合理，联系方便，且互不干扰。坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。2、规划布局从市场管理和经营业户要求22、出发，对市场进行总体规划，依据市场经营范围进行功能分区，以渤海路为界分为四大功能区，用地的北侧为干咸精品街、餐饮娱乐街，渤海路以西为水产品批发区，以东为农副产品批发区。这四个功能区相对独立，又紧密联系，构成整个商贸市场。另外，在市场空闲地带布置绿荫式停车场，便于通行和停车需求。市场内还设置变配电站、换热站等市场公用设施，布置于用地周边，靠近市政道路，便于市场管理和接线。3、景观设计规划根据用地布局，市场空间景观的主要特征体现为一系列不同属性的开敞、半开敞空间以及串联这些空间的轴线，突出与科学理性相对应的严谨秩序和与人文精神相对应的浪漫与变化的特色。以市场南北主入口为景观控制点，在市场主入口和市23、场中心，建设标志性主题雕塑，同时沿市场内主要道路两侧设置绿化带。各个功能分区建筑群体布局空间形态上遵循在保持秩序和内在逻辑性同时强调变化的原则，体现均衡。每个建筑群构成相似形态主题的序列，分别围绕各自的中心布置成辐射状布局，各建筑群外部界面注重完整连续的同时，内部引入变化的异质元素，构成一种强烈的秩序感。4、绿化系统市场绿化设计采用流线空间与几何形态相结合的手法，由乔木、灌木、草坪、铺地组成具有层次和自然韵味的绿化空间，通过道路的带状绿化的辐射，将各个功能分区的绿地连通，形成点、线、面的绿化体系，通过不同绿化空间渗透使环境与建筑物相辅相成为一有机整体，使市场绿化与城市绿化融为一体，以达到美化环24、境的目标。5、道路与交通规划道路与交通规划包括路网规划、市场出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。路网规划根据市场的自然条件及功能布局规划，道路系统采用规则与灵活相结合的设计方法。市场外围布置沿街商业房，围合整个市场，市场内道路以直线型道路为主，纵横交错，直达各个经营点。出入口设置根据基地区位关系及市场建设的需要，在南、北部分设一处主出入口。各出入口主次分明，适应不同要求和需求，避免不同性质人流、车流之间的交叉。流线规划市场内以人行道路为主，允许小型机动车可以通行。宽度在5-8米之间，以方便疏散大量的集中的人流。机动车停放在靠近市场机动车流量较大的功能分区，设置部分汽车25、停车场，以解决静态交通需要。道路设计根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖；一些步行广场和林荫步道则采用天然铺地材料和彩色混凝土地砖，以丰富市场内的景观。6、竖向规划为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。附图：总平面布置图四、建筑工程1、建构筑物该项目总建筑面积109000平方米，钢架大棚采用轻钢结构，沿街商业房为砖混结构，门窗采用塑钢门窗，外墙粉刷涂料或粘贴马赛克，建筑整体给人以简洁26、明快的感觉，体现现代化文化市场的时代气息。2、结构说明设计依据建筑结构荷载规范 GB 50009-2001混凝土结构设计规范 GB 50010-2002砌体结构设计规范 GB 5003-2001建筑地基基础设计规范 GB 5007-2002建筑抗震设计规范 GB 50011-2001该工程由营业房、钢架大棚、公用设施等组成，建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为50年。该工程中建构筑物的耐火等级为一、二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照国家抗震设计规范进行建设。根据建筑物的平、立、剖面布置，结合房屋的使用功能，该工程中钢架大棚采用轻钢结构，沿街商业房采取框架结构，市场内营业房等27、其他用房为砖混结构。基本风压：0.45kPa 基本雪压：0.45kPa主要楼面活荷载标准值：走廊、楼梯：2.0kPa 厕所：2.0kPa住宅：2.0kPa 疏散楼梯：3.5kPa 阳台：2.5kPa 车库：2.5kPa上人屋面：2.0kPa 不上人屋面：0.5kPa该工程将根据地质工程勘察报告进行基础设计。五、供水工程1、水源该项目用水水源取自羊口镇城市给水管网，羊口镇现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。该项目拟从城市道路引DN150的给水管作为市场用水主管，市场内设环状管网，供生产、生活、消防等用水。2、用水量估算该项目用水主要是生活、生产用水，生活用水根据建筑给水排水设计规范的要求；28、生产用水根据该项目各类产品对水的需求度；消防用水根据建筑设计防火规范的要求；项目其他用水主要为道路广场喷洒用水和绿化用水，道路广场用水按2.0L/m2日计，绿化用水按2.0L/m2日计；未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的10%考虑，则该项目日用水量为350m3。3、供水工程市场内用水分为生活、生产、消防及其他用水。该项目可敷设管道与市政管网相接，引入给水管道，形成多水源供水，供水水质、水量有保证，能满足市场内生活、生产和消防用水要求。场区消防管网和生产生活用水管网为同一管网，室外消防栓采用地上式消防栓，其距离不大于120米，保护半径150米。场区内供水主、次管道均采用镀锌钢管。六、排水29、工程该项目场区排水系统采用雨污分流制，分设生活污水、生产废水、雨水排水管网。生活污水生活污水主要是市场内经营和交易人员洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管排入城市污水管网。生产废水生产废水主要是各交易市场地面冲刷用水和少量的花草日常管理废水，此类废水基本无污染，经生产废水管排入城市污水管网，送至寿光市污水处理厂综合处理。雨水雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网。七、供电工程用电负荷等级该项目用电负荷主要分为照明用电、空调用电等设备用电，主要用电设备中断供电不会造成较大的经济损失，根据电气负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为三级。30、电源市场附近有10KV单回供电线路，该项目自10KV供电线路引线至场内变电站，降压后配电引线至各用户作为生产、生活电源。负荷计算该项目装机总容量为2000KW，采用需要系数法对该项目用电负荷进行计算，全市场需要系数取0.50，功率因数为0.95，计算有功负荷为1000KW，全市场年耗电量约为350万KWH。供电方案在市场内设置变电站，内设有节能变压器及相应的高低压配电、控制等设备。电气主接线采用单母线式，场区内供电采用电缆，由变电站放射式直埋引入各用电户。场区内其它建筑供电根据工业及民用建筑设计规范进行布置。设备选型变压器选用S9系列节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上31、均配有微机型继电保护装置，低压开关柜采用GGD固定式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容器选用PGJ2型。防雷与接地全市场接地保护采用TN-C-S系统，在充分利用自然接地体接地的同时，设置人工接地体，以达到良好的接地目的。变压器采用中性点直接接地的方式运行，接地电阻不应大于4欧姆，电源入户时，均应做重复接地，重复接地电阻不应大于10欧姆。市场内主要建构筑物按第二类建筑物防雷要求做防雷保护措施，防雷接地电阻不应大于10欧姆。按建筑物防雷设计规范GB50057-94的防雷设计要求，第二类防雷建筑物应有防直击雷、防雷电感应和防雷电波侵入的措施。独立避雷针应有独立的防雷接32、地装置，冲击接地电阻Rch不宜大于10欧姆，以防止直击雷。为防止静电感应产生火花，建筑物内的金属物（如设备、管道、构架等较大金属构件）和突出屋面的金属物均应接地，屋面周边应设置避雷带，并每隔18m-24m应用引下线接地一次。八、通讯为满足市场内各经营户和市场管理业务需求，与电信部门协调，在市场入口处设一电话交接箱，并引线至市场各用户，满足日常通讯需求。第五章 环境保护一、设计依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法固体废物污染环境防治法环境噪声污染防治法污水综合排放标准二、设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。三、施工期环境影响分析该项目33、的施工过程，施工噪声、建筑扬尘及载物泄漏、污水排放等会对周围环境造成一定的影响。施工期污染以扬尘和噪声为主。1、对区域环境空气的影响拟建工程施工期环境空气的主要污染源为扬尘(TSP) ，包括土方挖掘、现场堆放、土方回填期间造成的扬尘，人来车往造成的道路扬尘；运土方车辆及施工垃圾堆放和清运过程造成的扬尘及施工车辆等排放的废气；由于在挖掘、埋管过程中破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘的大小因施工现场工作条件、施工季节、施工阶段、管理水平、机械化程度及土质、天气条件的不同而差异较大。主要影响建筑工地周围等。减缓环境影响措施：该项目在地下挖掘过程以及施工建设期间，不可避免地会产生一些地面扬34、尘，这些扬尘尽管是短期行为，但会对附近区域带来不利的影响，所以在施工期间，应采取积极的措施来尽量减少扬尘的产生，如喷水，保持湿润，及时外运等。在建设场地的四周应设有围护装备，房屋建筑要实行封闭式施工以防止扬尘的扩散。同时：施工作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工；在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时外运到指定地点，缩短堆放的危害周期。对作业面和临时土堆应适当地洒水，使其保持一定的湿度，减小起尘量，施工便道应进行夯实硬化处理，减少起尘量。场地内土堆、料堆要加遮盖或喷洒覆盖剂 ，防止扬尘的扩散。建议多用商品（湿）水泥和水泥预制品，尽量少用干水泥。运土方和水泥、砂石等35、时不宜装载过满，同时要采取相应的遮盖、封闭措施（如用苫布）。对不慎洒落的沙土和建筑材料，应对地面进行清理。合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资及弃土的运输，应尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，施工单位应与交通管理部门应协调一致，采取响应的措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。2、对区域声环境的影响主要来源于施工现场的各种机械设备和物料运输的交通噪声。施工现场的噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸、碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段主要噪声源及其声级见下表：各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶36、段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575减缓环境影响措施：其控制应对产生高噪声设备尽量安排在白天使用，深37、夜(22:00-6:00)不得使用强噪声设备。汽车晚间运输尽量用灯光示警，禁鸣喇叭。此外，应对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作。建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。相比之下，装饰期间的噪声相对较弱，一是卷扬机和搅拌机运转频率减少，另外一些噪声较强的木工机械又可搬入已建成的主体建筑内进行操作。由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：从规范施工秩序着手，合理安排施工38、时间，合理布局施工场地，选用良好的施工设备，降低设备声级，降低人为的噪声，建立临时隔声障减少噪声污染。降低声源的噪声强度对基础施工过程中主要发声设备：空压机、风镐以及气锤打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用以下措施进行代替，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，使用水力撞锤代替打桩机，这将都将大大降低噪声源强。采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以次达到降噪效果。对主要发声设备电锯的噪声治理措施施工现场的电锯在运转时，空载噪声为98-100dB(A)，负载时噪声为100-105 dB(A)。在锯木料时39、，锯齿受到反作用力而产生声波；另外当锯片压盘垂直度不良时，磨刃齿形不匀，也会造成锯片动平衡失调及轴承磨损，从而加剧振动噪声，此外还有锯片高速旋转时产生的动力性噪声。3、对水环境的环境影响分析项目采用多点同时施工方式，施工人员最多时达300 人，其中约100 人吃住在工地工棚，最高日排水量约20 吨，年排放量0.58 万吨，主要污染物为COD，其浓度达350mg/l，将会影响排水系统及水体水质，施工期生活废水采用建议化粪池+生态土壤深度处理工艺处理生活污水，出水能够满足排放标准的要求。施工期间开挖大量的土方，破坏地表植被，打井泥沙水，在雨季可造成部分水土流失，对周围环境产生一些影响，管理不当可能40、使泥沙流入下水道，会使雨水管道淤积泥沙、增加河道的悬浮物，因此在施工场地应加强管理，注意土方的合理堆放，距下水道保持一定距离，尽量避免流入下水道，工地施工污水需先经沉淀后排入雨水管道。减少水土流失对雨水管网的影响。4、固体废弃物的环境影响分析项目固体废弃物来源于建筑施工中产生的过量的挖方、废弃砖石、木材和材料，产生量约200 吨，建筑垃圾经分类收集回收后应委托市建筑余土管理公司及时运出，在合理处置、分类利用的情况下，可实现对环境无排放，对环境不产生影响。四、项目建成后环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、废水和废固。1、燃烧废气主要是餐41、饮娱乐街炊事排放的废气，各餐饮经营户安装排烟管道，将油烟附壁高空排放。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是活水产品产生的污水、生活污水和地面冲刷污水。按人均每天用水200L估算，居住人口5000人，生活耗水量每天1000立方米。经污水管统一收集后，经化粪池沉淀处理后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理后达标排放。3、废固拟建项目废固主要是死亡的水产品、破损的包装材料和生活垃圾。由物业管理和环卫人员定时有组织清运，以保证市场内的环境卫生。4、噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列42、在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。在市场周围加大绿化面积，降低噪音的传播强度。五、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，环保是可行的。六、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过建筑施工厂界噪声限值规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好绿化建设和周边环境生态恢复。2、建好与市场相配套的污水处理设施，污水经处理后达到污水综合排放标准表4中三级标准，垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环43、保局办理环保竣工验收手续。 第六章 节能一、编制依据节约能源法；国务院发布的节约能源暂行条例及国家和行业的有关规范、标准。二、节能措施建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术本工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-44、300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施市场交换站采用变频循环泵和流量自动调节系45、统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了46、在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为建筑产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。三、节水措施1、水环境合理规划和建设区域水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的商户用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减47、少污水的排放量，实现用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做区内杂用水。2、绿化景观用水节水保障区内绿化、景观用水，改善用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化48、用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。第七章 49、项目实施计划与工程管理一、实施进度计划该项目的建设期计划为1年，自该项目报告批复后立即着手该项目的初步设计及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成该项目的建设。项目计划于2007年8月开工建设，期间完成项目土建工程、装饰工程、设备安装调试等项工程，预计2008年7月工程全部竣工。详见实施进度表实 施 进 度 表 时间项目名称2007.62008.7可研编制报批初设编制报批施工图设计工程施工设备购置及安装竣工验收二、工程管理根据中华人民共和国招标投标法、山东省中华人民共和国招标投标50、法实施办法、山东省基本建设项目招标投标工作的暂行规定和国家有关项目建设规划实施意见等规定，要加强项目建设的管理。1、实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。2、实行项目合同制，建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单位、设备安装单位签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束措施。3、实行工程监理和竣工验收制，确保工程质量、防止资源浪费，切实杜绝“胡子”工程和“豆腐渣”工程。4、实行工程项目开工、竣工审计制，较大工程可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后51、，委托有相应资质的审计机构复审。5、实行工程竣工验收备案制度。工程竣工后建设单位必须及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定报有关部门备案。未办理竣工验收的工程，不准交付使用。三、项目招标方案根据中华人民共和国招标投标法和国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定的要求，在该项目立项批复后，对该项目设备采购、安装工程的工程监理、设计和施工单位依法进行招标。附件：山东省建设项目招标方案第八章 职业安全卫生与消防一、职业安全与卫生1、编制依据劳动部劳字199848号文关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定工业企业设计52、卫生标准工业企业噪音卫生标准工业安全卫生规程2、职业安全根据国家有关职业安全及劳动保护的规定，对经营过程中可能发生的火灾、机械伤害、触电、高、险处可能发生的事故等，应加强防范措施。所有设施的安全性能、安全防护都不能低于国家有关部门规定标准的要求。对于管理及业务人员必须进行有关专业知识及安全的培训，培养合格后方可持证上岗。由该项目本身性质所决定，项目投入使用后整个经营过程基本不存在重大或明显的职业安全危害。需要重点强调的是要求市场工作人员中如电工、市场设施维修人员，必须按行业操作规程工作，不得违规操作，以免造成人身伤害。该项目所有设备设施必须定期进行检查、养护，确保市场业户的正常经营和从业安全。53、3、职业卫生 该项目属于市场设施建设，为公共场所，因此，应采取各种有效措施，加强管理，加强卫生防护，防止各种传染性疾病的发生和传播，保障市场业户、顾客及市场从业人员的身体健康。根据有关规定要求，该项目在建筑物内应合理设置通风、排风装置，安放防鼠、防蝇药具，及时擦洗人员接触多的建筑物、设施设备，定期喷洒消毒液，及时清运市场内生活垃圾，减少活媒介（鼠、蚊、蝇）藏匿孽生，为业户和顾客提供一个卫生整洁的良好的市场交易环境。二、消防1、依据和有关标准规范建筑设计防火规范建筑灭火器配置系统设计规范建筑物防雷设计规范二氧化碳灭火系统设计规范2、消防设计原则 设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，从平面布置54、道路、建筑结构、电气、消防给水、消防器材的配备、监测管理机构的设置等多方面入手，做到消防设施、职业安全卫生设施与主体工程“三同时”，为市场建成后的经营管理设置过硬的消防环境。3、消防措施该项目建构筑物均采用耐火和不易燃烧的材料及设备，最大限度的降低火灾隐患。并根据该项目具体情况，依据消防设计规范配备合理的消防设备，设置完备的火灾自动监测报警系统，以确保火情发生时能及时灭火，确保患者及市民生命安全，尽量降低损失。设立禁烟区，以防为主，消防结合。在场区总图设计中设有防火通道。车间周围设环形通道，建筑物按防火间距的要求设计，并设有安全出口。4、消防用水量该项目根据建筑设计防火规范，室外消火栓用水量55、为25L/S，室内消火栓用水量为15L/S。火灾延续时间:室内外消火栓用水为2h。5、室外消防给水系统室外给水管网为消防、生活合一制，在室外给水环网上设置DN100室外地上式消火栓。室外消防用水由室外消火栓供给，消火栓的最大间距不大于120米，保护半径150米。室外消防为低压制，着火时由消防车从室外消火栓抽水进行扑救。6、其它灭火在建筑物各层按建筑灭火器配置设计规范配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。第九章 组织管理与劳动定员一、企业组织该项目建成后，实行董事会领导下的总经理负责制。按照精简机构，提高效率的原则，尽量减少管理人员和非生产人员。二、工作制度根据该项目的特点，全员均为一班制，每班工作56、8小时。三、劳动定员该项目劳动定员20人，其中管理人员5人，一般工作人员15人。四、劳动力来源该项目建成后，主要管理人员从企业内部调剂解决，其他工作人员可从劳动力市场和应往届毕业生中招聘、考核解决。所有从业人员要求实行先培训后上岗的制度。五、工作职责项目建成后，管理单位要严格按照建设部颁发的物业管理条例等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：1、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，道路等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。3、房屋及配套设施(57、上下水、电、暖、燃气等)维修、维护。4、代收相关费用(水、电、暖、物业等)。第十章 投资估算与资金筹措一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编建设项目经济评价方法与参数实用手册3、中国国际工程咨询公司编投资项目经济咨询评估指南4、建筑工程按当地询价估列5、装置性材料购置按市场询价估列6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发1999158号文件有关规定暂缓征收7、基本预备费按工程费用和其他费用之和5%计列，价差预备费按国家计委计投资19991340号文件费率为0%。8、土地费用10万元/亩。二、投资估算该项目58、建设总投资为8620.3万元，其中工程费用5751.3万元，土地费用1870万元，其他费用339.5万元，不可预见费304.5万元，税费233.1万元，销售费用121.8万元。项目建设资本金3017.1万元。详见表10-1总投资估算表表10-2工程费用估算表三、资金筹措该项目建设资金由建设单位自筹解决。总投资估算表表10-1 单位：万元序号项目名称金额建筑面积单方造价(元/m2)占总投资比例（%）一工程费用5751.310900052866.7二土地费用1870.017221.7三其他费用339.5313.91建设单位管理费103.52勘察设计费109.03工程监理费54.54临时设施费57.59、55办公生活家具购置费15.0四不可预见费304.5283.5五税费233.1212.7六销售费用121.8111.4七总投资8620.3791100.0工程费用投资估算表表102序号项目名称建筑面积（m2）单方造价(元/m2)金额（万元）备注一建安工程费10900051301水产综合批发市场560003501960.02农副产品批发市场320003501120.03干咸精品街120009001080.04餐饮娱乐街9000900810.05场内道路1106绿化美化207管线沟道30二基础配套工程621.31供电工程218.02给排水工程327.03通讯工程32.74消防工程43.6三合计5760、51.3第十一章 效益分析一、经济效益分析的依据1、建设项目经济评价方法与参数2、房地产开发项目经济评价方法二、经济效益说明该项目建成投运后，其经济效益分两部分，一部分是销售沿街商业房取得销售收益，可销售面积为21000平方米,共实现销售收入4200.0万元。按照营业税暂行条例的有关规定，销售不动产税目的税率为5%，应上缴营业税210.0万元，城市维护建设税14.7万元，教育费附加6.3万元，地方教育费附加2.1万元，可实现利润总额491.3万元。另一部分是批发市场的租赁收入，租赁面积为35200平方米,每年实现租赁收入1267.2万元，按照营业税暂行条例的有关规定，营业税的税率为5%，应上缴61、营业税63.4万元，城市维护建设税4.4万元，教育费附加1.9万元，地方教育费附加0.6万元，正常年可实现利润总额846.7万元。三、财务分析（销售）1、销售收入销售价格根据建设单位提供的有关资料，结合城市消费水平和项目所处地理位置，参照当沿街商业楼售价行情，确定项目销售价格。商业为2000元/平方米。销售面积该项目出售面积商业面积为21000平方米。销售计划及销售收入根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，预计项目3年内全部售出。该项目实现销售总收入4200万元。年度销售计划见表111表11-1 销售计划表 单位:万元 年份项目第1年第2年第3年第4年第5年合计销售比例30%6062、%10%100%销售收入1260.02520.0420.04200.02、销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计233.1万元，其中营业税210.0万元，城市维护建设税14.7万元，教育费附加6.3万元，地方教育附加费2.1万元。详见表11-2销售税金及附加估算表表11-2 销售税金及附加估算表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计123451营业税销售收入5%63.0126.021.0210.02城市维护建设税营业税7%4.48.81.514.73教育费附加营业税3%1.93.80.66.34地方教育费附加营业税1%0.61.30.22.1合计69.9139.923.3263、33.13、土地增值税该项目土地增值税按四级超率累进税率计算，增值率为20.1%。土地增值税为210.6万元。详见表113土地增值税估算表表11-3 土地增值税估算表 单位：万元序号项目计算依据交纳金额1销售收入4200.02扣除项目金额2.1+2.23498.12.1总成本费用3265.02.2销售税金及附加233.13增值额701.94增值率3月2日20.1%5增值税率450%取30%6速算扣除率450%取07土地增值税35-26210.64、总成本费用该项目总成本费用由总投资和运营费用构成。运营费用为项目开发完成后经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的3%计取。5、所64、得税该项目所得税税率为33%，上交所得税162.1万元。6、损益与静态盈利分析该项目实现利润总额491.3万元，所得税162.1万元。经测算该项目投资利润率为14.0%，投资利税率为26.7%，投资净利润率为9.4%。详见表11-4利润及利润分配表表11-4 利润及利润分配表 单位：万元 序号项目名称建设经营期合计123451销售收入1260.02520.0420.04200.02总成本费用3181.075.68.43265.03销售税金及附加69.9139.923.3233.14土地增值税63.2126.321.1210.65利润总额-2054.12178.2367.2491.36所得税4165、.0121.2162.17税后利润83.2246.0329.28公积金8.324.632.99可分配利润74.8304.6379.4评价指标投资利润率（利润总额总投资额）100%（491.33498.1）100%14.0%投资利税率（利税总额总投资额）100%（491.3+233.1+210.6）/3498.1100%26.7%投资净利润率（税后利润总投资额）100%（329.23498.1）100%9.4%（说明：总投资额3498.1万元=销售部分面积的投资3143.2万元+销售费用121.8万元+税费233.1万元）7、现金流量与动态盈利分析该项目经测算该项目税后内部收益率为14.5%，财66、务净现值83.8万元（Ic=10%）。详见表11-5现金流量表表11-5 现金流量表 单位：万元 序号项目名称建设经营期123451现金流入1260.02520.0420.01.1销售收入1260.02520.0420.02现金流出3314.1382.8174.02.1建设投资3143.22.2运营费用37.875.68.42.3销售税金及附加69.9139.923.32.4土地增值税63.2126.321.12.5所得税0.041.0121.23净现金流量-2054.12137.2246.04累计净现金流量-2054.183.2329.2 8、盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点= 100% 销67、售收入-可变成本-销售税金及附加=83.7%经测算，项目盈亏平衡点为83.7%，项目可保本。9、敏感性分析该项目分别对总投资、销售收入作了单因素的敏感性分析，敏感性分析结果见表116敏感性分析表表11-6 敏感性分析表 单位：万元序号变动因素变动幅度内部收益率敏感度系数1基本方案14.5%2销售收入-10%6.3%5.6610%23.3%6.073总投资-10%24.3%6.7510%7.1%5.10由敏感性分析可知，该项目对销售收入和总投资比较敏感。四、财务分析（租赁）1、计算期该项目建设期为1年，经营期按10年计算。2、租赁收入及税金根据建设单位提供的有关资料，结合城市居民消费水平和项目所68、处地理位置，参照寿光市场行情，确定项目租赁收入。租赁收入租赁收入主要是批发市场营业房出租收入。建筑面积为88000平方米，按40%考虑出租，可出租面积为35200平方米，出租价格360元/年平方米，正常年可实现租赁收入1267.2万元。税金及附加该项目营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加为1%。正常年营业税63.4万元，城市维护建设税4.4万元，教育费附加1.9万元，地方教育费0.6万元。详见附表11-1租赁收入、税金及附加估算表3、总成本费用燃动力该项目年需水、电等燃动力6万元。职工工资及福利该项目定员20人，年人均工资及福利2万元，共计40万元。69、折旧该项目形成固定资产3390.0万元，按平均年限法计算折旧，折旧年限30年，残值率为5%，年提折旧107.4万元。摊销该项目形成无形资产（土地费用）1732.2万元，按40年摊销，每年摊销费为43.3万元。详见附表11-2固定资产折旧及无形资产摊销估算表维修费该项目年需维修费按折旧的25%计取为26.8万元。其他费用其他费用按销售收入的10%计取，正常年需126.7万元。详见附表11-3总成本费用估算表总成本费用该项目正常年总成本费用350.2万元，固定成本344.2万元，可变成本6.0万元，经营成本199.6万元。4、利润正常年利润总额846.7万元，年所得税279.4万元，年税后利润5670、7.3万元。详见附表11-4利润及利润分配表5、财务盈利能力分析内部收益率、财务净现值该项目所得税后内部收益率为10.2%，财务净现值为589.1万元（Ic8%）投资回收期8.3年（含建设期1年）。详见附表11-5现金流量表投资利润率年利润总额投资利润率= 项目总投资 846.7 = = 16.5% 5122.2投资利税率 年利税总额投资利税率=100% 项目总投资 846.7+70.3 = 100%= 17.9% 5122.2（说明：项目总投资5122.2万元是按照销售面积与租赁面积的比值分摊所得）6、盈亏平衡分析固定成本盈亏平衡点= 100%= 28.9% 租赁收入-可变成本-销售税金及附71、加经测算，项目盈亏平衡点为28.9%，即租赁收入达到366.3万元时，项目可保本。七、风险分析1、敏感性分析该项目分别对总投资、租赁收入作了单因素的敏感性分析，敏感性分析结果见表118敏感性分析表表11-8 敏感性分析表 单位：万元序号变动因素变动幅度内部收益率财务净现值敏感度系数1基本方案10.2%589.12租赁收入-10%9.6%437.10.59+10%13.4%1480.03.143总投资-10%10.5%670.60.29+10%9.9%507.50.29从上表看，租赁价格和开发产品投资是两大敏感因素。2、定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经72、营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过73、程风险、法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损74、失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。3、投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所75、以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，采取提高前期的速度、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的76、投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。九、结论与建议1、结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售、分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础。从社会效益来说：项目建成后，将解决居民的生活及居住问题。由于该项目注重环境营造和公共设施的建设，它将成为当地又一个亮点，为人民提供了优越的住宅环境，积极有效的响应了国家的房产政策，使人民能够更77、好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，本工程完成后，从前的脏乱差的环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在区域形成一个全新的亮点，对于美化市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，该开发方案是完全可行的。2、建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速78、度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。49租赁收入、税金及附加估算表附表11-1 单位：万元序号项目建设期经 营 期1234567891011经营负荷0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一租赁收入1013.81267.21267.21267.21279、67.21267.21267.21267.21267.21013.81批发市场1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21013.8租金（元/年）360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0360.0租赁面积（平方米）28160.035200.035200.035200.035200.035200.035200.035200.035200.028160.0二销售税金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.71营业税50.763.463.4680、3.463.463.463.463.463.463.42城市维护建设费3.54.44.44.44.44.44.44.44.44.43教育费附加1.51.91.91.91.91.91.91.91.91.94地方教育费附加0.50.60.60.60.60.60.60.60.60.6固定资产折旧、无形资产及其他资产摊销估算表附表11-2 单位:万元序号 年份项目原值年限建设期经 营 期1234567891011一固定资产30原 值3390.0折旧费107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4净 值3282.73175.33068.02960.681、2853.32745.92638.62531.22423.92316.5二无形资产40原 值1732.2摊销费43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.3净 值1688.91645.61602.31559.01515.71472.41429.11385.81342.51299.2总成本费用估算表附表11-3 单位:万元序号项目建设期经 营 期1234567891011经营负荷80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1燃动力费4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.02工资及福利费40.040.040.082、40.040.040.040.040.040.040.03修理费26.826.826.826.826.826.826.826.826.826.84折旧费107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.4107.45摊销费43.343.343.343.343.343.343.343.343.343.36其他费用101.4126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.7126.77总成本费用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.27.1固定成本318.9344.23483、4.2344.2344.2344.2344.2344.2344.2344.27.2可变成本4.86.06.06.06.06.06.06.06.06.08经营成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6利润及利润分配表附表11-4 单位:万元序号项目建设期经 营 期1234567891011经营负荷80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1租赁收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22税金及附加56.370.370.84、370.370.370.370.370.370.369.73总成本费用323.7350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.2350.24利润总额633.8846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7846.7847.35所得税209.2279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.4279.66税后利润424.7567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.3567.77盈余公积金42.556.756.756.756.756.756.756.756.756.88公益金285、1.228.428.428.428.428.428.428.428.428.49未分配利润361.0482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.2482.510累计未分配利润361.0843.11325.31807.52289.72771.83254.03736.24218.34700.9现金流量表附表11-5 单位:万元序号项目建设期经 营 期1234567891011经营负荷80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一现金流入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.286、1267.23583.71销售收入1013.81267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.21267.22回收固定资产余值2316.5二现金流出5122.2438.4549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3549.3548.91建设投资5122.22经营成本173.0199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.6199.63税金及附加56.370.370.370.370.370.370.370.370.369.74所得税209.2279.4279.4279.4279.4279.4287、79.4279.4279.4279.6三净现金流量-5122.2575.3717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.9717.93034.8四累计净现金流量-5122.2-4546.9-3829.0-3111.1-2393.1-1675.2-957.3-239.4478.51196.44231.3计算指标： 财务内部收益率:10.2% 财务净现值(ic=8%)：589.1万元 投资回收期：8.3年（含建设期1年） 目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可研工作依据和范围1第三节 建设单位概况2第四节 可行性研究结论3第二章 项目提出背景和建设的必要88、性5第一节 项目提出历史背景5第二节 项目建设的必要性5第三节 沂源县住宅市场分析8第四节 结论11第三章 建设条件与建设地址12第一节 建设地区概况12第二节 建设地址14第三节 自然条件及自然资源14第四节 基础设施条件19第四章 工程建设方案21第五章 环境保护41第一节 设计依据与设计原则41第二节 施工期环境影响分析41第三节 运营期环境影响影响分析44第四节 结论与建议45第六章 节能46第一节 设计依据与设计原则46第二节 节能措施46第三节 节水措施48第七章 物业管理50第八章 施工计划与施工保证措施51第一节 施工计划51第二节 施工保证措施51第三节 项目招标52第九章 投资估算与资金筹措53第一节 估算依据及说明53第二节 投资估算53第三节 资金筹措55第十章 经济评价56第一节 财务评价56第二节 风险分析61第十一章 结论和建议6456