1、华中光彩商品综合批发市场项目可行性研究报告第一章 总论1项目概况1.1.1项目名称:商品综合批发市场1.1.2建设地点: 湖北省襄樊市襄阳区张湾镇西始小清河三桥、东至春园路东口、邓城大道北侧。1.1.3建设规模:项目规划占地面积32.68ha（490.23亩），建筑面积320059平方米。1.1.4项目法人及法人代表项目法人：襄樊百盟投资有限公司法人代表： 1.2项目法人概况ffggg大市场建设项目法人是襄樊百盟投资有限公司。企业类型为有限责任公司，注册资本为3000万元人民币。公司经营范围包括商贸建设、市场开发、房地产开发、国内贸易、物流、物业管理、会展、仓储等。许楚汉为襄樊百盟投资有限公司2、的法定代表人。襄樊百盟投资有限公司是江苏中华多宝集团与安徽泰格实业股份有限公司合资注册成立的企业。中华多宝集团创建于1993年，是江苏省常州市重点大型民营企业集团。下辖江苏中华多宝集团有限公司、江苏多宝药业有限公司、常州多润宝商贸有限公司、常州润隆房地产开发有限公司、上海润隆房地产开发有限公司、昆山美树房地产有限公司及襄樊百盟投资有限公司等多业态、多元化的项目实业公司。短短十余年来，中华多宝集团在药品保健品的研制领域、房地产开发领域和商贸建设领域，都创造出不凡的业绩，在中国本土市场和国际市场上享有崇高的声誉。中华多宝集团自进军商贸建设、市场开发行业以来，建立了专业化的商贸流通配送系统，形成了物3、流配送、电子商务和连锁经营三位一体的商业发展新模式。在房地产领域，集团麾下的常州润隆房地产开发有限公司、上海润隆房地产开发有限公司、昆山美树房地产有限公司及襄樊百盟投资有限公司，成功开发运作了多个地产项目，先后获“常州房地产开发先进企业、十强开发企业、地税入库大户、纳税大户、十佳三资企业”等荣誉称号。安徽泰格实业股份有限公司总部地址位于安徽芜湖市天门山西路96号，占地面积9.5万平方米。该公司属下拥有日产50万袋牛奶厂、牧场、中坤房地产开发公司，以及中坤进出口集团有限公司。中坤进出口集团公司年进出口额不低于5000万美元，其中焦炭年出口40万吨，进口钢材10万吨。集团在山西孝义另拥有年产12万4、吨的焦化厂。该集团在吉尔吉斯共和国10万平方公里的自由贸易区内投资建设有3000亩的中坤东方工业园，直接从事对中亚五国的食品加工贸易。安徽泰格实业股份有限公司董事长牟坤林先生系中国光彩促进会常务理事，安徽省政协常委、省工商联副会长、省光促会副会长。他还拥有芜湖国际建材博览交易有限公司，从1997年开始兴建的中国国际建材大市场，配有电子商务交易中心，是芜湖市重点建设项目，业经国家863高科技的重点应用项目。江苏中华多宝集团和安徽泰格股份有限公司都以“办好实业、回报社会、报效国家、贡献人民”为企业宗旨。致力于民族商贸网络的打造，积极投身到实业扶贫的光彩事业中去。1.3可研报告研究的依据和范围1.35、.1依据（1）襄樊市发展计划委员会关于ffggg商品综合批发市场首期主体工程建设项目的批复；（2）襄樊市委、市政府 关于重点项目的通知；（3）襄樊百盟投资有限公司编制的项目建议书；（4）襄樊市总体发展规划；（5）国家计委建设项目可行性研究报告编制方法与参数；（6）国务院办公厅转发国家计委关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知；（9）项目单位提供的有关资料；（7）国家统计局和湖北省统计局编制的2003年中国统计年鉴、湖北统计年鉴；（8）襄樊市统计局编制的2003年襄樊市经济统计年鉴。1.3.2研究范围本可行性研究报告的研究范围如下：项目建设背景和建设的必要性及意义的分析；市场分析和6、预测及营销策略研究；项目选址和建设条件分析；市场功能规划、建设规划及工程技术方案论证；公用工程及消防、环保、安全、卫生及节能措施研究；市场组织、劳动定员及实施计划的制定；投资估算及资金筹措；财务效益分析和投资风险分析；可行性研究结论与建议。1.4主要经济技术指标1.4.1主要经济技术指标 序号名 称单 位数 据备 注1技术指标1.1容积率1.251.2绿化率%16.901.3建筑密度%43.501.4道路广场占地%35.602总占地面积平方米326820.003总建筑面积平方米3200594商铺销售收入万元457895年均销售收入万元61856税金及附加万元6467所得税万元13738总成本费7、用万元19359税后利润万元832310总投资万元3578910.1固定资产投资万元35441包括建设期利息10.2流动资金万元34811资金筹措万元3578911.1企业自筹万元3078911.2银行贷款万元500012投资利润率%25.0613投资利税率%28.9014借贷偿还期年1.31包括建设期，下同15全部投资回收期年3.22税前指标16财务内部收益率%15.32税前指标17盈亏平衡点%39.6518建设期年1第二章 项目背景和建设意义21项目提出的背景及建设的必要性2. 1. 1本项目是光彩事业的重要选择ffggg大市场地理位置优越、交通便捷，首期工程占地面积490余亩，建筑面积38、2万平方米，是鄂西北最大的综合性商品批发市场。由江苏中华多宝集团和安徽泰格股份有限公司投资兴建，以 “扶贫济困、光彩事业”为主题，系全国光彩事业重点项目，襄樊市人民政府重点项目，2004年襄阳区最大的招商引资项目。中国光彩事业是我国民营企业家响应国家八七扶贫攻坚计划所发起实施的一项扶危济困的宏伟事业。1994年4月23日，刘永好等10名民营企业家联名倡议“让我们投身到扶贫的光彩事业中来”，得到中央统战部和全国工商联的大力支持，光彩事业由此而发起。光彩事业奉行的精神是：“致富思源，富而思进，扶危济困，共同富裕，义利兼顾，德行并重，发展企业，回馈社会。”它以参与西部大开发为重点，面向“老、少、边、9、穷”地区和中西部地区，以项目投资为主，开发资源，兴办企业，吸纳就业，培训人才，重点发展贸易，从而促进贫困地区的经济发展和教育、卫生、文化等社会事业的进步。自2001年开始，光彩事业促进会提出通过与国内大型民营企业联合创办大市场的决定，目前已利用光彩基金和专项贷款已成功地在安庆、聊城等全国十多个城市建设了“光彩大市场”，有的投资数十亿、销售收入已上百亿，所有市场都发展健康、效益良好，在扶持民营企业发展、搞活流通、促进地方经济发展、带动当地人民致富、探索商品专业批发市场发展新路子等多方面，都做出了积极的贡献。光促会一直看中位于中西部结合点的襄樊市，遂与国内知名民营企业联手，在当地招商引资政策驱动下10、，经过多次深入调研，科学论证，决定在襄樊市规划的商贸流通区域内，建设一个具有区域性强大辐射力的、上规模、高水平、现代化的综合商品专业批发市场，从而搞活周边地区的商品流通，带动全市第三产业升级，增强地方经济实力，进一步扩大襄樊市区域经济地位和影响。2. 1. 2本项目是商品专业市场发展新阶段的产物中国进入改革开放后，商品市场应运而生，经过二十多年发展，在经历了“小买小卖”的小摊位、“凌乱聚合”的小商铺、工商部门主办为主的专业市场三个阶段，至新世纪后，在新型商业业态和现代物流业发展催生下，正走向“以高科技为手段，通过现代化管理、专业化运作，上规模、高水平、现代化”的第四阶段，而襄樊ffggg综合批11、发市场项目是具有区域辐射200-300公里现代化、功能齐全综合性特大型商贸批发物流中心。具有批发、零售、仓储、配送、电子商务、会展、货运配送站、长途汽车客运站。另还有完善的服务设施如：电信、银行、餐饮、文化休闲、住宅、加工业等。 2002年，国务院在转发国家计委关于加快现代服务业发展若干政策意见中，明确指出，要将发展现代化商品专业市场作为重点，通过推行连锁经营，物流配送，代理制、多式联运等，促进商品流通，全面提升流通业水平。襄樊自古即为汉水流域重要物资集散地，鄂西北商业重镇，是湖北省的第二大城市，中国大城市之一，城区内的大小商贸市场也大约有数百处，林林总总，遍布在城市的每个区域角落。但在数量如12、此可观的大小市场之中，稍具规模的市场，也只有三两个，最大的占地面积也不超过100亩。此类市场虽然有的地处市中心，并有着十几年的经营历史，却一直不能随着本市消费市场的巨大增长而得以快速发展，原因就在于市场的原始规划和商业业态落后制约着它的发展，而且成为无法克服的顽症。其一，货品的单一使消费者面对分布如此凌乱的市场望而却步。其二是这些市场的脏、乱，规划不明确。另有缺乏消防设施，道路狭窄，车辆密集，处处充斥着安全隐患；商铺结构不合理，无卫生间可用。其三，随着经济近几年高速发展，新的区域化竞争激烈，新的商业模式出现整合、提升、规模化、功能齐全化、全国连锁化、成本最低化，有实力的企业真正经营市场使其知名13、度迅速在周边提高，行业协会化管理市场，襄樊市属空白。为此，襄樊市“十五”计划和2010年城市总体规划中，明确在新城区，紧临国家级高新技术开发区和汽车开发区，依托207和316国道交通优势，规划建设大型商贸企业和大型专业批发市场。2. 1. 3本项目是企业进军中西部市场的重大决策襄樊百盟投资有限公司鉴于国外企业进入沿海，北京市场南下，广东市场北上，重组我国商品批发交易市场的形势下，十分看好襄樊 的区域地理位置、交通优势和投资环境，决定投资兴建ffggg大市场。在中国光彩事业促进会和襄樊市人民政府的大力支持下，襄樊百盟投资有限公司将凭借多年来在华东、华中、东南、西南等地数十个商贸流通网点进行商贸市14、场建设的成功运作经验，确定了 “高起点、大规模、功能全、辐射广” 的定位和基本要求思路。企业倡导“一站式”购物、休闲新理念，导入与国际接轨的现代化经营运作模式，实行“统一招商、统一规划、统一管理、统一形象、统一采购、统一促销、统一配送，统一服务”的全新经营模式，突出科技、环保、健康、服务的全新经营理念，为国内外商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。大市场内建设众多的功能齐全的配套设施，全方位引进具有国际化先进水平的连锁经营、物流配送、电子商务、信息资源管理“四位一体”的经营模式。公司抓住加入WTO后全国各专业市场和装饰材料市场大发展及大重组的机遇，充分发挥公司实力雄厚、商贸建设经验丰富、专业15、人才储备完善的优势，拟将ffggg大市场主体市场定位为服装鞋帽、针织轻纺、建筑装饰材料、家电百货、家具家居用品等相关商品市场，使该市场成为连接我国东西部，贯通南北，辐射鄂、渝、陕、川、豫数省300公里半径范围内上亿消费人群的区域性综合商贸批发大市场，逐步发展成“雄霸鄂西北、俯视华中地区”的区域性现代化商品集散中心和信息中心。2. 2项目建设意义2.2.1整合资源，发挥综合效应如前所述，ffggg大市场的兴建，将充分发挥襄樊的地理位置、交通优势，有效地整合襄樊乃至周边地区的商业资源，大幅度地提升襄樊的商业流通水平，迅速扩大襄樊对周边地区的商业辐射力。与此同时，其综合效应还有：一是因市场的近距离销16、售，将有力地拉动本地加工业发展；二是对交通运输、餐饮住宿、房地产、通讯、金融保险等多种产业带动；三是市场本身将成为新的经济增长点，增加财政收入，直接和间接地提供大量的就业机会；四是聚集人气，为本地区带来更多、更有价值的新思想和新观念，还使襄樊在华中乃至国内的知名度得到扩大和提升。五是社会效率显著，该项目投资在二年内即可扶持4000户以上个体经营户，可解决就业人员1.5万人以上，销售额可达35亿元，税收可达亿元。2. 2. 2有利于旧城改造和城市功能完善按城市总体规划建成的光彩大市场，首先是使得原来凌乱设于老城区的各类不规范的市场重新找到新的理想的落脚点；其次，一座现代化、大规模的市场建筑群的出17、现，使新城区立即有了新的形象；三是市场的形成，必将带动周边配套第三产业的兴起，使新城区呈现出勃勃生机；四是作为中西部重要的工业聚集地，有了现代化商业设施的配套，功能更为完善，极大地方便了人民群众的生活，也为工业发展创造了更为优越的投资环境。为县、乡零售业带来繁荣，为丰富人民的物质生活起到很好作用。第三章 市场分析3. 1商品交易市场发展现状与趋势3. 1. 1发展现状改革开放以来，我国商品交易市场建设得到较快的发展，基本形成了中小型综合市场和专业市场的并举发展。但近几年来，我国商品交易市场呈现出规模化、区域化、智能化、功能齐全现代化的综合大型市场趋势，涌现出一大批交易额超过10亿元的大型商品交18、易市场，年交易额占同期全国市场的70%。市场趋势呈现出个数下降，大规模提升、整合，商品行业齐全集中于区域化特大型批发市场的走势，使过去小而分散的商贸市场走向集中。如我国2000年市场数量达到88811个，而2001年下降至87418个，2002年下降到82498个，下降的比率为7.6%。市场数量下降的原因主要是市场发展规模集中化。还有一个重要原因就是由于旧城区的改造，致使房地产发展较快，全国各地老城区拆迁量剧增，老市场绝大多数在城市中心区内。同时全国城市均重视城市规划合理的布局，交通的通畅，对市容、市貌高要求等，也有力地推进了市场的更新换代，促进了新型特大市场的发展。这种趋势不仅体现在大城市，19、即使在全国中等城市近三年来也得到极大的发展。在全国市场数量减少的情况下，每年的市场交易额则呈现出高速增长的势头。2000年全国市场商品交易额达24279.6亿元，比上年增长了11.86%。湖北省2001年市场商品交易额达1060.02亿元，比上年增长了10.13%，2002年达到1219亿元，比上年增长了14.99%。而在市场商品交易额大幅度增长的同时，湖北省的交易市场数量也从2001年的4058个下降到2002年的4008个。随着我国经济高速而稳健的发展，我国城乡商品交易活跃。尤其是农村、乡镇市场交易需求发展较快，农村市场的繁荣显示出其巨大的发展潜力。同时，今年党中央提出科学的发展观，把解决20、三农问题、提高农民收入和发展县镇经济提到一个重要的日程上来。这样会更加有力地拉动城乡的消费，会使城乡人民生活水平日益提高。其对商品物质的需求也便会更加快速地增大。我国商品交易市场经过四个阶段的发展。从改革开放初期地摊式的商品交易到80年代中后期以工商局为主建设的大棚式简陋交易市场，再到90年代中期在国家提出政府部门从市场经营中退出而进入企业化建设和经营市场。该阶段的市场多是由旧厂房改造，在市区内建设的单体商铺或单条商业街。这样的市场布局分散、规模小、货品单一、较为简陋、功能不全，这是第三阶段的市场模式。进入二十一世纪，由于城市的改造，市场呼唤升级换代，规范化、大规模、功能齐全、区域化的现代大型21、综合性市场正从试验期走向了成熟大发展时期。由中国光彩事业促进会发起并扶持的第四阶段大型商贸批发市场现已在全国的20多个大中城市内建成，或正在建设之中。如今，已初步形成了大型综合市场与零售市场单层次相结合，遍布全国城乡各地的市场新格局，这不仅改变了我国商品流通的流向和格局，极大地繁荣活跃了地方经济，方便了城乡居民的日常生活需求，带动和促进了相关产业的发展，同时，又为安置城乡剩余劳动力提供了一条新的出路。襄樊市历为南北通商和文化交流的通道，目前市区共有大型商场、超市、专卖店等零售批发市场1000多家。全市共有服装、鞋帽、小商品、建筑装饰材料、家具、家电、副食、汽配等各类专业市场40多个，这些大小的22、市场有一定的辐射力，是襄樊成为鄂豫渝陕毗邻地区商品集散中心的经营主体。因为这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升。襄樊市年交易额上亿元的市场共有6个，形成了较为有力的商业圈，在周边市场也形成了一定的知名度，这是整合、提升本地商贸业态的有利条件。 襄樊市年交易额过亿元商品交易市场一览表（2004年）市场名称主要上市商品摊位数年交易额（亿元）新华市场服装鞋帽、日用百货、童装282011白鹤市场小百货、小商品等15004中板材大市场建材装饰材料2503前进市场小商品、小百货等5001.2正大家居广场灯饰、布艺、家居800223、长虹食品城市场饮料、酒水、食品等50013. 1. 2当前商品市场发展的趋势（1） 规模化、专业集中一体化由于交通日益便捷，使得交易市场走向集中，人们需要在适时间内实现交易的最大化，为此，市场越来越上规模，商品日益集中，生产厂家为了使商品交易减少中间成本，多数采用直接向市场供货的方式，使得各专业市场集聚化越来越显得重要。目前，常常是某地新建一个上规模的大型专业批发市场，同时就有一批相应的小型市场被整合进来。（2） 交易手段多样化、交易方式现代化过去单一的双方见面式的交易方式，已越来越不适应新时代的要求，同时，高科技成果，也大大改变了交易方式。现在的上规模、上档次的专业商品市场，除了以批发为主外24、，已经出现电子交易（电子商务）、展示订货、仓储配送、商贸流通等多种交易形式。（3） 服务更加配套，功能随之日趋完善目前已经建成的和正在规划建设的大型专业市场，围绕商品交易的餐饮、住宿、会务、会展、休闲、商检、质检、代办、代理、运输、仓储、金融、保险、信息、法律咨询等服务项目，基本上是一应俱全，在商铺、交易厅中，充斥着宾馆饭店、商务代理、中介服务等各种设施和机构，使交易能以最便捷、最节约、最高效的方式来完成。所有上述的发展趋势，都为本项目运营提供了广阔的发展前景。3.2市场需求分析3. 2. 1消费需求预测随着我国工业化、城市化进程的加快，第三产业（服务业）正呈快速发展态势，按三次产业结构看，第25、三产业增加值在GDP中所占比重，发达国家一般在70%以上，世界平均水平是45%，而我国只占35%左右，如果把我们的发展阶段定位在工业化中期，应该要达到40%以上，而消费品市场在第三产业中所占比重一般都在40%左右，因此，发展潜力非常大。我国“九五”期间，我国国内贸易呈快速发展的态势。2000年全国全社会消费品零售总额为34152.6亿元，与1996年相比，年递增9.46%，其中批发零售贸易总额为23042.3亿元，比上年递增10.55%。2000年至2002年，湖北省社会消费品零售总额和批发零售贸易总额分别以年均12.71%和14.47%的速度增长，2002年末，全省全社会消费品零售额为20526、4.26亿元，其中批发零售贸易额为1066.2亿元。襄樊市同期社会消费品零售总额和批发零售贸易额分别以年均14.08%和13.09%的速度递增，2002年末，全市社会消费零售总额为170.23亿元，其中批发零售贸易额为111.67亿元。“十五”期间国内贸易按GDP年均增长7%预测，全国社会消费品零售总年均预计可达42030亿元，其中批发零售贸易额年均28357亿元；预计“十五”期末，全国社会消费品零售总额将达至47901亿元，其中批发零售贸易额将达到32318亿元。未来五年，湖北省年均社会消费品总额预计可达2298亿元，其中批发零售年均贸易额预计达到1220亿元。预计“十五”期末全省年社会消费27、品总额可达2479亿元。预计到2007年末，襄樊市全社会消费品总额将达到224亿元，其中批发零售贸易额达165亿元。据统计部门有关统计资料显示，2000年至2002年全国城镇居民家庭人均可支配收入由4778.86元增长到6293.55元，年均递增11%；农村年人均纯收入由1577.74元上升至2253.42元，年均递增8.6%。同期湖北省城镇居民家庭年人均可支配收入由6283.26元上升到8479.98元，年均增幅达11.3%；农村年人均纯收入由1302.82元上升到1934.57元，年均增幅达9.7%。与此同时，襄樊市城镇居民年人均可支配收入由4162元上升到5604元，年均增幅为6.9%；28、农村年人均纯收入由1206元上升到1804元，年均增幅为9.9%。从城乡居民人均消费支出水平看，2000年，城镇居民人均消费支出：全国为4998元，湖北省为4232.98元，襄樊市为4457.68元；农村居民人均消费支出：全国为2535.01元，湖北省为1321.5元，襄樊市为996.99元。从消费支出构成看，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐支出因素外，城镇居民其他生活消费支出构成比例为：全国3658元（占73.18%），湖北省3253元（占76.43%），襄樊市3452元（占77.43%）；农村居民其他生活消费支出构成比例为：全国1997元（78%），湖北省1060元（占80.18%），襄樊29、市为679元（占68.06%）。以襄樊市十五计划纲要关于十“十五”期间人口计划和城市居民人均可支配收入年递增7.9%即年均达7322元，农村人均纯收入年递增5%。同时以2000年襄樊市城乡居民消费水平和生活消费需求年均在106亿元，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐因素，其他生活消费需求年均消费人口630万，消费需求在86亿元左右，襄樊市商贸辐射区消费需求在459亿元左右，消费市场容量很大。城乡居民人口数量、经济收入是直接影响消费品交易变化的主要因素。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口580万人。其中市区面积3564平方公里,人口254万,建成区面积95平方公里，人口120.3万。襄樊市因30、地理位置和交通的优势，本地区商贸活跃，商贸辐射面可达包括鄂渝川陕部分县市在内的40余县区。预计到2007年末，襄樊市常住人口达到710万，考虑到流动人口，预计消费人口将达到750万左右。预计在此期间襄樊市城乡居民生活消费需求年均应在120亿元，扣除医疗保健、交通通讯、文教娱乐因素，其他生活消费需求年均约86亿元，2007年末达103亿元。消费品交易预测根据上述分析，本市场的建立，35亿的年商品交易额，完全可能实现。3.3营销策略研究3. 3. 1商品市场目标定位 ffggg大市场构筑一个以六大类商品展示交易为主线，集展览、商务洽谈、仓储配送、电子商务、信息服务、居住、餐饮、娱乐为一体的多功能的31、综合型现代化市场交易中心。（1） 承担建材装饰材料、服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品大规模向周边300公里半径内直至全国各消费市场输出的集散中转；（2） 承担省区之间建材装饰材料、服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品调剂的中介；（3） 承担湖北省及鄂西北地区服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品供求余缺平衡的中介。（4） 承担辐射周边县市区的新型现代商贸流通基地。3. 3. 2招商定位（1）、老城区不规范的各类小型市场搬迁，是基础商户的来源；（2）、活跃于中西部流通业的大客户，是招商的重点；（3）、使本市场成为六大类型商品生产厂家开发以襄32、樊为中心的中西部市场的必争之地和品牌集中地；（4）、连锁经营户；（5）、引入全国品牌批发商和各行业生产企业代理商入驻。3. 3. 3招商策略在市场建成之前，计划加大宣传力度，通过手册宣传及电视台、电台、报纸等新闻媒体，招商员与商业经营户的面对面交流沟通等方式，让省内外建材装饰材料、服装、鞋帽、百货、家电、轻纺、针织、副食、土特产等商品品类的生产企业、经销商和经营户预知市场建设信息和招商信息。重点宣传政府及有关部门对入市客商的各项优惠政策。宣传ffggg大市场的经营理念和发展目标，树立ffggg大市场将成为鄂西北及华中区域特大型商贸流通批发基地的形象。在市场建设中，组织招商组到各地物色客商，并出33、台各种让利、优惠和代办房证、代办营业执照、代缴各种费用、代为组织室内装饰等全过程服务措施，吸引外地品牌厂商、直销商、总经销商、代理商和大批发客商入驻市场，以构建完善而成熟的营销网络，为市场开业后迅速带动市场的兴旺，形成市场集聚力和超强的辐射力打下良好的基础。在市场建成后，充分发挥市场信息处理和电子商务功能，为客户及时提供商品交易的供需量、价格及各地市场交易和发展趋势等信息。加强国内各种综合市场间信息交流和商贸协调，实现网上采购、展示商品、运输配送和网上支付等。在交易、结算、交割等各项服务中体现“公平、公开、公正”的原则，为入市厂商提供良好的交易环境。同时，建立完善的物业管理和市场经营管理部门，34、为入市厂商创造安定、祥和、舒适、方便的工作和生活空间。此外，还将经常组织经销商参观考察外地市场，沟通下游各级批发和零售市场，召开各种形式的商贸洽谈会。第四章 项目选址和建设条件4. 1项目建设选址本项目选址在襄樊市襄阳区始于小清河三桥至樊城区春园路东口的邓城大道北侧，在襄樊市政府新规划的商贸流通发展新区内，该处东邻襄樊高新经济技术开发区，北望东风汽车公司襄樊基地，西傍襄阳区、南依樊城区，经春园路至火车站仅有两站路的距离，位于小清河，316、207国道交汇处，汉十高速公路距此一箭之遥，铁路干线交织成网，北至焦作、南阳，东达武汉，南通怀化、荆州，西连南漳、成都，地处武汉至十堰和荆州至南阳的黄金交通35、十字架旁，交通便利、区位优势得天独厚。占地490亩，其东面还有较为广阔的发展空间。同时市政府还将襄樊火车站附近的长途汽车客运中心站搬迁至项目区域内。4. 2建设条件分析4. 2. 1区位条件襄樊市城区位于东经11200-11214，北纬3154-3210，被汉水分为南北两城，南为襄城，北为樊城。城区东西最大横距21公里，南北最大纵距29公里。城市结构为组团式江城，襄城区北濒汉水，东、南、西护城河平均宽180米，最宽处250米，居全国之最。古城墙长7331米，平均高8.5米，宽10-14米。襄樊战略地位十分重要。读史方舆纪要称：“襄阳上流门户，北通汝洛，西带秦蜀，南遮湖广，东瞰吴越。”历来为兵家36、必争之地。襄樊市土地面积1.97万平方公里，总人口580万人。其中市区面积3564平方公里,人口254万,建成区面积95平方公里，人口120.3万，是鄂、豫、渝、陕毗邻地区唯一的大城市，湖北省仅次于武汉的第二大城市，国家园林城市、文明城市、卫生城市、优秀旅游城市。现辖枣阳、宜城、老河口3个县级市，谷城、南漳、保康3个县，襄城、樊城 、襄阳3个城区，国家级高新技术产业开发区、省级汽车产业经济技术开发区、鱼粱洲旅游经济开发区等3个开发区。襄樊是秦巴经济走廊的中心城市，也是中国中西部经济协作区的中心城市，向周边辐射河南的洛阳市、南阳市，陕西的安康市、商州市，重庆的万州区、开县、奉节县，四川的达州市，37、湖北的十堰市、荆门市、随州市、恩施州、神农架林区等5省（市）14地市州县，人口过5000多万，区域总面积20多万平方公里。随着国家实施西部大开发战略，襄樊承东启西的战略跳板优势和强劲的经济辐射功能更加突出。诸葛智慧之乡的襄樊人民正众志成城，抢抓西部开发和加入世贸组织的新机遇,全面建设小康社会,奋力把襄樊由历史上的兵家必争之地建成新千年的商家必争之地。4. 2. 2交通、通讯条件 襄樊市处我国内陆腹地中心地带，得“中”独厚，区位优势明显，“东瞰吴越、西遮湖广，西带秦蜀、北通宛洛”，武汉、郑州、西安、重庆、成都等距离均在1000公里以内，是华中、西北、西南“Y”型交通网络的中心，连接东西南北的重要38、交通枢纽。“一条汉江、二座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通网络的真实写照。穿境而过的汉江属三级航道，全年可通航500吨级驳船，通长江达东海。市区内的港口年吞吐量在1500万能吨以上，并建有汽车滚装专用码头，汉江余家湖港口是国家北煤南运的重要中转站。襄樊机场和老河口机场已开通北京、上海、深圳等十多个航班，襄樊机场二期改扩建工程已经开工，竣工后可达到国家一级通航标准。汉(武汉)丹(丹江口)、焦（焦作)柳(柳州)、襄(襄樊)渝(重庆)三条铁路在襄樊交汇，是我国铁路运输八纵八横网络中的枢纽之一；襄北铁路编组站是全国13个特大型编组站之一。316、207国道穿境而过。全市公路通车里39、程达2万多公里。襄樊市还是全省高速公路网中心之一，在我市境内静态投资60多亿元的汉(武汉)十(十堰)、襄(襄樊)荆(荆州)高速公路已于2000年动工，许(河南许昌)樊(襄樊)高速公路也开工在即，三条高速公路在襄樊市郊交汇，均在2005年以前竣工通车。届时，襄樊的高速公路将达到276公里，密度不仅居全国第一，而且超过美国的高速公路密度。襄樊是全国重要的通讯枢纽。“九五”期间，襄樊市的通信建设实现历史性跨越，电信网络规模和质量达到省内一流水平，全市信息高速公路雏形基本形成。国家投资建设的武汉一西安、呼和浩特一北海等5条一级光缆干线和汉口-西安-兰州等4个数字微凌空中信道交汇于市内；市内传输建成市内40、环、外环两大环形传输光缆系统，襄樊信息港、N-ISDN以及DDN已广泛应用和普及。市话容量达40万门，特别是SDH的建成使用，极大地提高了全市的长途传输网络的安全性和可靠性。4. 2. 3基础设施近年来，襄樊市城市基础设施建设步伐之快，前所未有，实施了一批市内道路、桥梁、供水、污水处理、电网改造等项目，商贸区已实现供、排水、电、电信、供气、道路等“五通”和土地平整。4. 2. 4配套服务 襄樊市服务业比较发达，市内共有28家星级宾馆，居湖北省第三位，另有数家高档宾馆正在拔地而起。襄樊的饮食文化汇南兼北，名菜小吃众多，有14个襄樊菜点被评为国家名菜。市区内金融环境比较健全。有中国银行、工商银行、41、建设银行、农业银行四大商业银行和数家保险及证券公司，可以提供优质高效的包括外汇结算业务等各类金融服务。此外还设有口岸、海关、商检等完善的外贸服务机构。襄樊的医疗机构和学校初具规模。襄樊中心医院急救中心是亚洲最大的急救中心之一；全市共有国家二类大学一所，职业技术学院一所，以及各类中专、职高、中小学以及涉外学校等3087所，各类在校生115万人。4. 3投资环境4. 3. 1商贸发展格局改革开放以来，襄樊市的建材、汽车、化工、轻纺、百货、农业等领域有了飞速的发展，建设了一系列中小型批发市场、零售超市市场，初步形成了大商业、大市场、大流通的发展格局。目前，市区共有大型商场、超市、专卖店等1000多家42、。全市共有小商品、建材、汽配等各类专业市场40多个，已逐渐成为鄂豫渝陕毗邻地区的商品集散中心。根据襄樊市的商业现状及2010年城市总体发展规划，我们可将其划分为：老城区商圈、批发商圈、新城区商圈。老城区商圈：包括前进路、中原路、春园路、长征路、人民路组成的老城中心传统商业区。主要经营：服装鞋帽、布匹、小百货、家具、钢材、家装建材及相关行业等。批发商圈：春园路与中原路交汇区域，有中原铝材市场，正旺装饰材料市场，位于建设路两侧的世纪家私广场、恒达家具城、南方家具大市场、中板材市场、新华市场及白鹤市场等。新城区商圈：根据襄樊市的城市总体发展规划及城市发展现状，襄阳区已成为襄樊市的新城区，新的商贸批发43、集中区。随着市政府对邓城大道的改造，工程在8月中旬竣工，和该项目的建设，在近12年内将成为新城区商业批发中心。对鄂、渝、陕、川、豫等周边各省产生了较强的市场综合辐射力。这样的商贸发展格局，客观上为ffggg大市场提供了较好的外部环境。4. 3. 2政策环境襄樊市市委、市政府和襄樊人民越来越认识到，要发展襄樊经济，就必须致力于创造一个良好的经济发展的政策环境，为改革开放和现代化建设服务。市委、市政府高度重视招商引资，还把2004年定为襄樊市项目年。各级政府和部门为了建立现代化的大商贸市场经济，适应加入WTO，整顿市场经济秩序和加快发展、富民强市的需要，上上下下形成在主观上重视环境，在创新中营造政44、策环境，在行政中优化政策环境，在服务中改善政策环境的良好投资氛围。市委、市政府已专门成立了由市领导为组长、有关部门负责人为成员的光彩市场项目建设领导协调小组，负责指导项目的设计与建设、协调解决建设和发展中的有关问题，保证项目的顺利实施和正常运营。第五章 设计方案与建设内容5. 1经营品种和设计规模5. 1. 1经营品种市场主要经营品种为建材装饰材料、服装鞋帽、大小百货、针织轻纺、五金家电、家具家居设备和用品等六大类。5. 1. 2交易规模规划年交易额达35亿元。5. 1. 3建设规模项目占地面积326820平方米（490.23亩），建设规模为320059平方米。详细指标见附表。5.2 市场功能45、规划引进先进理念，运用先进手段，配置信息中心、商务中心、储运配送中心、长途汽车客运站、停车厂、邮政、电信、银行、保险及工商管理、物业管理等配套工程。突出显现以下四大功能：商品交易功能：项目拟规划建设各类商铺建筑面积28万平方米(商铺面积为100-400平方米、开间为4.0米、纵深为9米)、大卖场建筑面积为2.8万平方米，使市场从业人员可达15000人。集散辐射功能：项目建设储运配送系统9200平方米，其中仓库及配货8000平方米，货运中心1200平方米，长途汽车客运站10000平方米，以便充分发挥市场聚集和扩散的调控功能，同时凭借邓城大道、襄十线、316国道、207国道、高速公路向周边地区辐射46、半径可达200300公里。信息处理和电子商务功能：项目配置信息中心和商务中心,使用计算机与全国主要综合批发市场和建材装饰材料、服装鞋帽、大小百货、针织轻纺、五金家电等专业批发市场及大中城市的信息中心联网。充分占有国际国内综合市场及有关专业市场信息和趋向，让入市厂商闭路共享信息资源,在第一时间为入市厂商提供高密度、高频率、高保真商品、技术及综合信息，提供市场决策科学性、物流调配合理化的可靠依据。电子商务将帮助入市厂商第一时间抢占商机，实现网上采购、展示商品、运输配送、网上支付等。市场服务功能：现在市场交易要求市场具备全面配套的服务功能。本项目建设得到襄樊市委、政府及市直部门的高度重视和支持,工商47、税务、商检、公安、消防、卫生防疫、市场管理等政府职能部门将运用大市场采用的集中管理一战式服务的方式，以便入市客商极为方便地进入交易状态。此外，市场还规划配套多功能、全方位的行业性服务和常规性配套服务。其一，定期聘请对买方市场有引导、牵动、评价作用的行业主管部门、协会协调机构（每大类商品经营户成立行业商会进行自律、自行管理信息互通）、科研及应用开发部门、技术鉴定检测认证部门对市场活动进行相应的业务指导和专业协调；其二，建立专家信息咨询网络，为入市厂商提供商贸、技术、开发等咨询服务，同时为厂商、经营户牵线搭桥，定期进行商品会展，形成区域集市、会展、集会，推动产品销售和不断提高市场知名度；其三，为48、入市厂商提供便利快捷的公路、铁路、水路、航空货运服务和有关业务，实现一战式全程限时代办服务；其四，提供必要的融资服务、纳税服务及食宿娱乐、商务旅行等常规性配套服务；其五，提供全天候保安保洁等物业管理服务。5.3市场规划布局5. 3. 1规划设计原则（1）以襄樊市襄阳区总体规划为依据，正确处理局部与整体、现状与总体规划的关系。（2）坚持统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设的方针，结合实际现状情况，合理利用土地，提高土地综合效益，使规划具有较强的现实性，可操作性。（3）高起点、高标准、高水平规划，充分体现ffggg大市场大规模、大气势区域性商贸流通批发中心之气魄。（4）规划和建筑设计不49、仅达到按最新国内发达地区批发商业业态，同时要考虑到在30年内均不被淘汰。而且还要成为襄樊市一个旅游景观。5. 3. 2设计依据（1）襄樊市襄阳区总体规划及控制性详规；（2）316国道、邓城大道道路排水工程设计；（3）项目单位提供的相关资料。5. 3. 3总平面布局根据襄樊市总体规划，市场用地为襄阳区云湾始于清河三桥、至春园路东口、邓城大道北侧。结合市场经营的特点，市场内设南北宽24米的主干道，和城市景观大道邓城大道交叉成十字形与用地外围的樊城区春园路、长虹路、316国道、207国道相接。另外，在用地的中间设七条南北向12米次干道与邓城大道相联，商铺内9米宽道路。同时在用地西和北面分别设长途客运50、站和货运站，分别由襄樊市交通运输管理部门和市场物业管理部门统一安排车辆停放。整个市场内道路整齐通畅，交通组织有序，便于车流及人流的运行。按照市场经营性质不同，规划将整个市场分为七个区A区：装饰建材类；B区：服装鞋帽类型；C区：大、小百货类；D区：针织轻纺类；E区：五金家电类；F区(大卖场)：家具家居、产品会展；G区：食品饮料、烟酒副食、土特产品类。各经营区建筑以三层联排建筑为主，结合周边建筑的底下三层，布置为独立商铺。在各交易区的周边和市场中心设置货运、仓库、旅业、信息中心、商务中心、物业管理、工商税务、银行、邮局、停车场等配套设施，结合总平面布局，在中心平面广场、道路两旁设置绿化系统，引入局51、部的立体化、层次化绿化，使整个市场环境优美（见总平面布置图）。5. 3.4竖向设计现状场地为平地，市场内用地坡度较平缓。市场内部道路坡度较小。5. 3.5管线综合规划规划所有管线均采用地下敷设，避免零乱的杆线破坏市场内的环境。为满足分期开发的要求，所有管线分东西两片各成系统，管线力求短捷，少转变，少交叉，尽量和道路平行或垂直敷设。给水：采用环状供水管网系统，分别由邓城大道给水管网接入，以保证市场内用户用水。排水：排水系统采用雨污分流制。各片分别自北向南，排入市政排水管网。电力：电力线分别由市政管网引入至市场内部小区，变电房，经变压后由市场向各用户供电。电讯：分别由市政管网接入，沿市场内部道路敷52、设，以满足用户需要。消防：按消防设计要求，在初步设计中具体体现。5.4建设内容根据功能设计和规模要求，主要建设商铺、大卖场，配套建设货运中心、仓库、旅业、信息中心、商务中心、物业管理、工商税务、银行、邮局、停车场、绿化、道路广场及公厕等设施，将市长途汽车客运中心（站）易地重建于此。详细建设内容见附表。.第六章 环境保护、安全卫生和节能6. 1环境保护6. 1. 1环境保护执行标准中华人民共和国环境保护法：建设项目环境保护管理办法（86）国环字第003号；建设项目环境保护管理办法细则湖北省计委、经委、环委（86）07号污水综合排放的标准DB34/066-966. 1. 2污染物与污染源本市场运营53、中主要污染物与污染源为运输破损物品、运输或储藏过程中损坏的商品、包装废弃物、生活垃圾和生活污水等污染物。6. 1. 3环境保护措施（1）根据市场各功能区域所产生的“废源”分析，合理安排布置废物箱，收集废弃物，按时运往垃圾站，同时安排保洁人员对市场地面道路进行定时清扫；商铺门前由客商负责清扫，并实行垃圾袋装以保持整个市场的整洁，制造良好的交易环境。（2）对整个市场排污管网进行合理规划设计，生活污水须经化粪池沉淀后方可排入污水管网，排污管网实行雨污分流制，全部雨水、污水分别排入城市排污管网。（3）在市场物业管理过程中，建立和完善环境保护具体措施安排专职人员组织实施。6. 2安全卫生6. 2. 1防54、雷接地为了防止雷电高电的侵入，在变压器进线处装设阀型避雷器一组，变压器中性点采用直接接地系统，变配电房设接地网，其接地装置的接地电阻任何季节要求不大于4欧姆。在建筑物进线处设计重复接地装置，其接地电阻要求不大于4欧姆。6. 2. 2消防本项目消防给水详见工程技术方案章节。项目单位指派管理部专职人员负责检查督促市场的消防安全，并配合客商按规定作好有关消防器材的配置工作。6. 2. 3卫生和治安管理市场管理委员会将会同卫生防疫部门，加强对市场内饮食摊点卫生情况的管理，保证市场内交易人群的身体健康。市场物业管理公司将负责定期进行市场清洁卫生检查，督促交易客商注意卫生保洁工作。以保证市场有一个良好的卫55、生环境。管理公司成立保安队，计划配备40人，同时与公安局、派出所联合成立联合治安办公室，保证市场经营秩序，人身安全和财产、商品的安全。6. 3节能本项目主要能耗为：水、电。项目采取的节能措施有：（1） 为提高电网的功率因素，采用在低压电容器柜进行无功补偿，使用权功率因数提高，而达到提高用电率。（2） 电力变压器选择电力变压器运行中的空载和短路损耗，提高电力变压器的运行效益。（3） 市场道路照明将采用高效节能的高压钠灯。项目用电、用水设施均配置计量仪表，以便节能、管理和考核。第七章 组织机构与劳动定员7. 1项目组织ffggg大市场的企业组织机构见ffggg大市场组织结构图(见附图)。7. 2组56、织职能7. 2. 1ffggg大市场管理委员会ffggg大市场管理委员会由襄樊市襄阳区正式下文成立，襄阳区政府主要领导担任主任，其成员由政府的各有关部门负责人如工商、税务、公安、技术监督局、消防、卫生防疫站等，发展商以及进入大市场进行交易的会员单位代表和为市场配套的生产加基地负责人组成。这是ffggg大市场的最高管理机构。主要负责ffggg大市场和配套生产基地的总体战略设计及规划，设计ffggg大市场的组织框架，制定市场交易规划。7. 2. 2襄樊百盟投资有限公司襄樊百盟投资有限公司为本项目法人，负责实施ffggg大市场管理委员会制订的各项总体发展战略，对ffggg大市场的建设实施和建成后的日57、常运营进行具体管理，它直接对ffggg大市场管理委员负责，并定期向ffggg大市场管理委员报告工作。（1） 人力资源部负责公司员工的品德、才能考核、人事档案管理，组织公司人员的招聘工作。（2） 行政管理部主要负责ffggg大市场的日常行政事务管理和对内各部门的业务协调。完善并加强内部机构的管理建设，扩大对外的联络渠道，对市场的运行总体协调与管理。（3） 市场开发部主要负责ffggg大市场前期市场研究、市场定位、全面招商工作以及前、中、后期市场宣传工作、客户售后服务，完善市场建设等一体化设施建设。（4） 法律服务部负责ffggg大市场与入驻客户之间以及市场内部间的有关协议文本的起草、落实。对市场58、入驻者与批发交易者之间所产生的纠纷提供有关法律咨询和法律服务。（5） 工程建设部主要负责ffggg大市场的工程施工、建设。（6） 物业管理公司负责对市场的建筑设施、公共设施进行综合现代化的物业管理及加强对大市场的货运与储存的管理联络等。负责市场的安全保卫、商务服务、后续的经营管理及发展，组织各种定期会展和集中的商贸文化活动。（7） 计划财务部负责大市场的日常整体财务管理，协调各交易市场的资金运作，提高资金的运营效益。（8） 审计部负责ffggg大市场工程施工、建设发生费用的审核。7. 3劳动定员ffggg大市场定员80人，其中高级管理人员7人，中级管理人员14人，一般员工59人。具体见表7-159、。表7-1 ffggg大市场劳动定员表序号部门其 中员工数管理人员技术人员一般员工1经理部772人事部2113开发部3214市场部3023255法律部31116工程部122108审计部4139财务部41310物业公司15258总计801927347. 4人员来源与培训市场的所需人员面向社会公开招聘，均由人事部门按德才兼备的原则考评后聘任。管理人员，技术人员和一般员工由公司根据市场工作和业务需要，组织上岗前培训，经考试合格后方可上岗，同时选派优秀人才到国内大市场甚至到国外市场考察学习，以提高各级人员，尤其是管理人员业务水平。第八章 项目实施计划由于项目已经开展了一年多的调研、论证等前期工作，在立60、项后，确定项目建设期为一年，实施可分为三个阶段：第一阶段完成前期调研和可行性研究报告编制、审批和初步设计、施工图设计审查、招投标、三通一平等，为期4个月。第二阶段完成土建施工、设备安装调试、人员招聘、培训，为期6个月。第三阶段为竣工验收、招商等，为期两个月。详见附表ffggg大市场项目实施进度计划表。项目建设实施计划表2004年2005年490.23亩5月6月 7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月建 设 前 期建 设 施 工 期销 售 期第九章 投资估算和资金筹措9. 1投资估算9. 1. 1估算依据根据国家计委建设项目可行研究报告编制方法与参数和湖北省建筑工程预算定额单位估价表，参61、考同类工程造价、当地市场价格和项目建设单位提供的其他有关资料，进行估价。（1）商铺等主体工程土建按600元/平方米；办公用房等土建加一般装修按800元/平方米；仓储等配套工程土建装修按500元/平方米；道路广场按70元/平方米；围墙、绿化按同类工程估算；（2）根据同类工程情况，供水系统（包括外水安装工程）按市场建筑总面积35元/平方米的均价计算；供电系统（包括外电安装工程）按市场建筑总面积30元/平方米的均价计算；弱电系统（包括外线安装工程）按市场建筑总面积8元/平方米的均价计算；信息系统（包括外线安装工程）按市场建筑总面积5元/平方米的均价计算；（3）仓储设备、办公设备按需要配置，车辆按1062、万元/辆均价计；（4）土地征用费包括契税等全部费用，均价14.2万元；（5）勘察设计费按工程费用3%计，建设单位管理费按建筑工程和安装工程两项的5%计；培训费暂安排150万元；（6）本预备费按5%、涨价预备费按3%计；（7）建设期贷款年利率按6.5%计；（8）流动资金按运营期头三年有关成本费用支出估算。9. 1. 2估算结果经计算，项目总投资为35789万元，其中固定资产投资35116万元，建设期利息325万元，两项合计35441万元，流动资金348万元。投资估算结果详见表 3总投资估算表9. 2资金筹措项目法人单位自筹30789万元，申请专项贷款5000万元。详见表4投资计划与资金筹措表第十63、章 经济效益分析10. 1营销收入、税金及附加估算收入分三个部分，一是商铺房销售，拟将商铺80%进行销售，按三年计，第一年销40%，第二年40%，第三年20%；销售按三层均价，其中临街商铺2580元/平方米，单元商铺1980元/平方米。二是租金收入，其中商铺的20%用于出租，大卖场全部出租，年租金为：临街商铺240元/平方米，单元商铺180元/平方米，大卖场240元/平方米。三是物业管理、仓储配送、停车场收费、商务中心等各项服务收入。实际操作中，销价、租价应该更高，另外，长途汽车客运中心收入尚未包括在内。商品房销售税综合税率按6.15%计，出租综合税率按17.5%，其它营业税税率按5.5%计，64、城市维护费按税金7%、教育费附加按税金3%计。以上计算结果，商铺销售总收入达45789万元，仅此一项，就可收回全部投资，投资利润率近40%。经计算，正常年份经营收入为1746万元（不包括商铺销售收入），上交营业税金及附加264万元。详见计算表6收入、营业税金及附加估算表10. 2成本估算商铺销售收费用按35元/平方米计；水电费按从业人员人均64元/年计；物业管理成本按3元/平方米/年计；工资及福利按2万元/人/年计；折旧和摊销计算中，按固定资产的20%计，其中建筑物按30年、设备、水电设施按10年折旧，土地费按40年摊销、其它费用按5年摊销。其它费用按收入的10%计。经计算，正常年份项目运营总65、成本费用为862万元，其中固定成本564万元，可变成本298万元。项目经营成本530万元。详见计算表9总成本费用估算表10. 3财务评价依据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版），设定项目建设期1年，经营期10年，项目经济计算期为11年。所得税按“两免三减半”，税率33%，项目财务基准收益率按银行要求为最低4%。（1） 投资收益根据损益表，经计算：项目投资利润率为25.06%；项目投资利税率为28.90%（2） 现金流量分析根据现金流量表（全部投资），经计算所得税前：财务内部收益率为14.71%；财务净现值为12497万元；投资回收期（包括建设期）为3.22年；所得税后：财66、务内部收益率为15.32%；财务净现值为10099万元；投资回收期（包括建设期）为：3.26年。（3） 借贷偿还分析根据借款还本会息计算表，经计算：项目贷款5000万元，两年内即可还清，借款偿还期为1.31年。10. 4风险分析10. 4. 1项目盈亏平衡点以营销能力计算出来的项目盈亏平衡点为39.7%，即本项目只要达到设计能力的40%时，即可保本。可见项目盈余空间很大，有很强的抗风险能力。10. 4. 2敏感性分析根据项目的特点，考虑建设和经营过程中不确定因素的变化，分别对主要经济指标固定资产投资、销售收入、经营成本作提高10%和降低10%的单因素对FIRR(财务内部收益率)、PT(投资加收67、期)影响的敏感性分析。结果表明，各指标变化都在可行性范围内，说明项目具有较强的抗风险能力。详见下表：项目原方案投资经营成本销售收入+10%-10%+10%-10%+10%-10%FIRR(%)15.3213.4718.4013.2418.8218.2614.09Pt(年)3.223.592.983.963.012.813.71第十一章 结论与建议11. 1研究结论一、该项目符合国家产业政策、符合国务院鼓励发展服务业政策、符合商品市场发展方向、符合城市总体规划、符合光彩事业宗旨。二、光彩事业为了开发中西部，选择在襄樊市投资综合商品批发专业市场，对带动区域经济、搞活流通、致富一方，具有重大意义。光68、促会已经有运营十数个光彩大市场的成功经验，项目法人襄樊百盟投资有限公司具有较强的经济实力、成功的市场建设和运作经验、先进的市场理念、科学的管理方式，完全可以承担该项目建设和运营。三、项目选址科学合理，所在地地理位置优越，交通便捷，基础设施较为完备，且符合城市总体规划和襄樊市经济发展规划。该项目被列为市重点项目和第三产业龙头项目，将得到地方政府全力支持和多种政策扶持。四、项目站在商品市场发展的前沿，引领商品市场发展方向，在我国消费市场大发展和消费方式发生变化的时期，适应了新形式的需要，项目设计了具有感召力、操作性很强的招商方案，具有广阔的市场发展空间。五、项目定位明确，上规模、上档次，高水平、高69、起点，功能配套，服务完善，布局合理，运营科学，势必将成为以襄樊为中心的覆盖鄂、川、陕、豫四省边界十四个城市方圆20万平方公里内的区域性大型专业综合商品批发市场。六、项目建设方案、筹资方案合理可行，建设期短，回收快，还款能力强、经济效益可观，财务评价结果优良。七、项目的建设和运营还将对旧城改造、促进新区发展、优化第三产业结构和提升服务业层次、带动相关产业发展，具有重要意义。项目建成后，必将成为地方财税和地方经济新的增长点，成为当地富余劳力就业的一个重要渠道、成为活跃于中西部地区商家的必争之地。 11. 2建议一、鉴于该项目在发展服务业和市场建设方面的示范带动作用，地方政府和有关部门应给予全力支持70、，促进项目加快进程，早日建成，发挥效益；二、项目投资大，应拓宽筹资渠道，可采取滚动开发形式，加快资金回笼和还贷；三、因项目处在新城区，在功能设计和布局上，可以考虑安排一些配套的服务业用房和项目，以进一步提高项目的经济效益；四、项目开工后，应将招商工作放在首位，要着眼于招大商、招优商，为客户创造最优良的经营和发展环境。五、本可行性研究报告只论及项目的第一期工程，其规模仅占总项目规划的三分之一。对于该项目内的功能拓展和功能配套，要与二期和三期工程统筹兼顾，进一步加强对规划、设计方案的优化，控制投资、加大招商力度，当地政府在城市规划和用地规划上，也应对后期工程的发展予以足够的考虑，以促进项目早日建成71、并投入运营。目录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可行性研究报告编制的依据与范围2第三节 项目建设规模与内容4第四节 可行性研究结论8第二章 项目提出的背景及建设的必要性10第一节 项目提出的背景10第二节 项目建设的必要性12第三章 市场需求分析和竞争优势分析17第一节 市场需求分析17第二节 竞争优势分析21第四章 建设地点和建设条件23第一节 建设地点23第二节 建设条件23第五章 生产规模、产品方案及物料供应31第六章 工艺技术方案与设备选择34第一节 主要工艺技术方案34第二节 主要工艺设备选择38第七章 工程技术方案40第一节 总体规划方案40第二节 建筑设计方案72、42第三节 给排水设计方案47第四节 强电设计方案49第五节 弱电设计方案53第八章 环境和生态影响分析57第一节 编制依据与范围57第二节 环境污染及环保措施59第三节 环保机构设置61第四节 环境影响评价结论63第九章 节能方案分析64第一节 编制依据64第二节 项目能源消耗状况67第三节 项目节能措施68第四节 节能管理措施71第五节 节能管理机构73第六节 节能综合评价75第七节 节能结论77第十章 职业安全卫生与消防78第一节 职业安全卫生78第二节 消防87第十一章 项目组织管理与劳动定员90第一节 机构设置90第二节 劳动定员91第三节 职工来源及培训91第十二章 项目实施计划与工程管理94第一节 项目实施计划94第二节 工程管理95第十三章 工 程 招 标97第十四章 投资估算和资金筹措101第一节 投资估算101第二节 资金筹措104第十五章 财务分析105第一节 评价说明105第二节 财务指标105第十六章 社会影响分析112第一节 社会影响效果分析112第二节 社会适应性分析112第三节 社会风险及对策分析113第十七章 结论与建议116芜湖市工程咨询公司 - 49 -