1、工 程 咨 询 证 书证书等级：乙级工咨乙12320060041惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告可行性研究报告（修编版）（修编版）惠州市建佳造价咨询事务所有限公司二 0 一五年十月项目名称：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片项目名称：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（区（PPP）项目）项目委托单位：惠州市惠阳区市政公用事业管理局委托单位：惠州市惠阳区市政公用事业管理局编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司审批：审批：夏育林夏育林总 经 理总 经 理高 级 2、工 程 师高 级 工 程 师项 目 负 责：项 目 负 责：黄创斌黄创斌经理经理注册咨询工程师注册咨询工程师项目组人员：项目组人员：贺安之贺安之注册造价工程师注册造价工程师唐友舞唐友舞注册咨询工程师注册咨询工程师严景声严景声建 筑 工 程 工 程 师建 筑 工 程 工 程 师王春强王春强给 排 水 工 程 师给 排 水 工 程 师薛立平薛立平电 气 工 程 师电 气 工 程 师陈胜强陈胜强路 桥 工 程 师路 桥 工 程 师罗品康罗品康经 济 师经 济 师潘敏静潘敏静咨询员咨询员王浩儒王浩儒助 理 工 程 师助 理 工 程 师审 核:审 核:周平周平高 级 工 程 师高 级 工 程 师注册咨询3、工程师注册咨询工程师惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司I目录目录第一章 总论.11.1 项目简介.11.2 项目编制依据.11.3 研究过程与研究范围.21.3.1 研究过程.21.3.2 研究范围.31.4 项目建设管理模式.31.4.1 项目运作方式.31.4.2 项目投融资结构.41.5 项目投资估算及资金筹措.41.6 项目的主要技术经济指标.41.7 回报机制及可分配资金来源.71.8 财政承受能力论证.121.9 结论.141.10 建议.14第二章 项目建设的背景、必要性及需求分析.152.1 惠州社会经济4、状况及发展.152.2 惠阳区社会经济状况及发展.192.3 项目建设的背景及需求分析.202.3.1 项目建设背景.202.3.2 项目的需求分析.20惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司II2.4 项目建设的必要性.222.4.1 该项目的建设是惠阳建设为环大亚湾新区的综合性服务中心的需要.222.4.2 该项目的建设是石桥片区（淡水草洋南片区）建设为低碳宜居生态社区的需要.232.4.3 该项目的建设是解决惠阳区发展土地瓶颈制约需要.232.4.4 项目的建设是加快惠阳区城镇化建设的需要.24第三章 片区定位及建设规5、模.253.1 项目区域优势.253.2 项目区域劣势.253.3 项目发展机遇.263.4 项目存在挑战.263.5 功能定位与发展目标.273.5.1 功能定位.273.5.2 发展目标.273.5.3 规模控制.273.6 惠州市政府和社会资本合作石桥片区（淡水草洋南片区）项目建设的重点、规模.293.6.1 项目建设的重点.293.6.2 项目建设规模.29第四章 项目实施 PPP 模式的适宜性和预期效果.314.1 项目实施 PPP 模式的适宜性分析.31惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司III4.1.1 基本6、概念、核心理念.314.1.2 PPP 实施背景.314.1.3 PPP 法律依据.324.1.4 应用 PPP 模式的必要性.324.1.5 PPP 运作的可行性.334.1.6 PPP 的比较优势.344.2 本项目采用 PPP 模式建设的预期效果及初步实施方案.344.2.1 预期效果.344.2.2 项目运作方式.354.2.3 项目交易结构.364.2.4 风险分配框架.364.2.5 回报机制.374.2.6 监管架构.384.2.7 社会资本采购方式选择.384.2.8 关于社会资本设立项目公司非经营性与经营性业务的统筹安排.39第五章 项目建设条件.405.1 地理位置.4057、.2 自然条件.405.3 人口与社会经济状况.425.4 土地利用现状.425.4.1 用地结构及各类用地布局现状.42惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司IV5.4.2 现状土地权属情况及土地存量情况.445.4.3 现状建筑物质量.465.4.4 现状道路状况.465.4.5 现状公共设施.475.4.6 市政公用市政现状.495.5 现状特征小结.50第六章 项目规划及土地整理实施方案.526.1 项目规划定位.526.2 各地块功能建设控制指标.526.2.1 土地使用性质与兼容性.526.2.2 土地使用强度.8、546.3 项目建设总体布局.566.3.1 布局原则.566.3.2 布局策略.566.3.3 规划结构.586.3.4 用地规划.606.4 土地整理实施方案与实施规模.636.4.1 土地整理实施方案.636.4.2 实施规模.646.5 土地开发运营模式.64第七章工程建设方案.667.1 道路工程方案设计.66惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司V7.1.1 技术规范.667.1.2 建设规模.667.1.3 道路主要技术标准.677.1.4 道路主要技术指标表.677.1.5 道路平面设计.687.1.6 道路9、纵断面设计.697.1.7 道路横断面设计.707.1.8 路面结构设计.737.1.9 交通节点工程.747.1.10 路缘石、路边石及人行道.747.2 道路绿化工程方案设计.757.3 桥涵工程方案设计.787.3.1 设计标准.787.3.2 主要采用规范.787.3.3 设计方案.787.3.4 主要材料.797.3.5 桥面设计.807.4 市政管线工程方案.807.4.1 给水工程规划.807.4.2 污水工程规划.837.4.3 雨水及防洪工程规划.857.4.4 电力工程规划.89惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事10、务所有限公司VI7.4.5 通信工程规划.937.4.6 工程管线综合规划.977.5 绿地系统规划.1007.5.1 规划目标.1007.5.2 绿地系统规划.1007.5.3 绿化种植设计要求.1027.6 原有河流驳岸处理工程.104第八章 环境影响评价.1058.1 项目环境现状.1058.2 项目建设期对环境的影响.1058.3 项目建设期环境治理方案.1068.4 项目运营期对环境的影响.1078.5 项目运营期环境保护治理措施.1088.5.1 废水（主要为生活污水）.1088.5.2 废气.1088.5.3 噪声.1088.5.4 废渣.1088.6 项目运营期环境保护措施.111、088.7 环境影响评价.109第九章 劳动安全卫生.1109.1 劳动安全卫生.1109.2 规划区消防.110惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司VII第十章能源耗用与分析.11210.1 编制参考依据.11210.2 项目能源消耗分析.11210.2.1 能源耗用构成.11210.2.2 能源耗用分析.11210.3 项目能源供应分析.11310.3.1 项目区位能源供应分析.11310.3.2 项目所在地能源供应分析.11410.4 项目节能.11410.4.1 节能的必要性.11410.4.2 节电的一般措施.112、1510.4.3 路灯节能方案.11610.4.4 节水方案.117第十一章 工程招标方案.12111.1 招标范围.12111.2 招标组织形式.12111.3 招标方式.121第十二章 工程实施进度.12312.1 项目实施的管理机构.12312.2 建设期间工程管理.12312.3 项目进度计划.12312.3.1 建设安排.123惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司VIII12.3.2 建设工期.126第十三章 投资估算及资金筹措.12713.1 投资估算.12713.1.1 投资估算说明.12713.1.2 编制13、依据.12713.1.3 主要费用说明及费率标准.12813.1.4 投资估算.12813.1.5 征地拆迁费用估算.13013.1.6 道路工程投资估算.13013.1.7 给水工程管道投资估算.13113.1.8 污水工程投资估算.13213.1.9 雨水工程投资估算.13213.1.10 通信工程投资估算.13313.1.11 电缆沟工程投资估算.13313.1.12 道路绿化工程投资估算.13413.1.13 交通工程投资估算.13413.1.14 桥涵工程投资估算.13413.1.15 路灯工程投资估算.13513.1.16 原有河流水域整治工程投资估算.13613.2 项目资金筹措14、与投资计划.136第十四章财务分析与评价.13814.1 评价的依据和内容.138惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司IX14.1.1 评价依据.13814.1.2 评价的主要原则.13814.2 财务分析与评价.13814.2.1 基础数据的确定.13814.2.2 财务效益分析.13814.2.3 项目资金来源与运用分析.15214.2.4 项目损益分析.15214.2.5 项目现金流量表.15414.2.6 偿债能力分析.15514.2.7 财务效益分析评价结论.15614.3 回报机制及可分配资金来源.15614.15、4 财政承受能力论证.162第十五章 社会效益评价.16315.1 社会影响分析.16315.2 项目与所在地区互适性分析.16315.2.1 不同利益群体对项目的关注态度.16315.2.2 各级政府组织对项目的态度及支持程度.16415.3 社会评价结论.164第十六章 风险分析.16516.1 项目主要风险因素识别.16516.2 风险程度分析.16516.3 防范和降低风险措施.167惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司X第十七章 结论与建议.16817.1 结论.16817.2 建议.168报告附件.169惠州市16、惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1第一章 总论第一章 总论1.1 项目简介项目简介1、项目名称：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目2、建设地点：惠阳区3、建设单位：惠州市惠阳区市政公用事业管理局4、项目咨询机构：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司5、咨询机构资质：工程咨询建筑乙级、市政公用工程乙级6、建设内容本项目主要进行惠阳区石桥片区市政基础设施 PPP 项目的建设，项目范围东起人民路、南至龙海一路、西临坪山河、北靠白云路，红线范围内总面积 370 公顷。工程内容包含基础市政配套工程及河道整治工程，具体如下17、：1、市政道路及管网工程，共 6 条道路，道路总长 10697.82 米；其中：东华大道（白云路至龙海一路）及爱民西路（东华大道至南湖路）为主干道，其道路红线为 60 米；爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）及仲恺路（坪山河桥至人民路）为主干道，其道路红线宽度为 42 米；爱民西路（兴湖路至白云坑）为次干道，其道路红线宽度为 42 米；兴湖路（白云路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 36 米；石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 30 米。工程建设内容包括道路工程、给水工程、排水工程、排污工程、供电、通信管道预埋工程、路灯18、照明工程、交通工程、桥涵及绿化工程。2、坪山河（白云路至龙海一路）段河道整治工程。1.2 项目编制依据项目编制依据1、法律法规（1）中华人民共和国招标投标法；（2）中华人民共和国城乡规划法；（3）中华人民共和国建筑法；（4）中华人民共和国土地管理法。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司22、规划纲要（1）珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2）惠州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（3）惠州市土地利用总体规划（2006-2020）（4）惠州市城市总体规划（2006-2020）（5）惠州市惠阳区土地利用总体规划(2010-19、2020 年)（6）惠州市惠阳区淡水草洋南片区（DSCY）控制性详细规划（草案）（7）政府采购法（8）住建部第 126 号令市政公用事业特许经营管理办法（9）财金 2014J76 号关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知（10）财金（2014113 号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（11）发改投资20142724 号关于开展政府和社会资本合作的指导意见等。3、其他相关资料（1）惠州市统计局近年统计年鉴；（2）有关工程技术方面的标准、规范、指标、定额、要求等资料。1.3 研究过程与研究范围研究过程与研究范围1.3.1 研究过程研究过程受惠州市惠阳区市政公用事业管理20、局的委托，由惠州市建佳造价咨询事务所有限公司编制本可行性研究。接受任务后，根据委托书的要求，我司组成了项目组，派出人员收集原始资料，并到现场进行实地勘察。同时，我司还与惠州市惠阳区市政公用事业管理局进行了座谈访问和资料了解，收集了项目周边区域的现状和未来规划，并对拟建工程周边区域及相关工程环境进行了实地踏勘。在获得了工程相关的原始资料和现有状况后，拟定了工程的建设规模和建设方案，并就相关问题向相关部门进行了中间汇报。根据中间汇报的意见，项目组惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司3按合同要求完成了该项目的可行性研究。1.3.21、2 研究范围研究范围本研究工作的范围包括：项目建设背景和建设的必要性、项目建设的指导思想、建设重点、规模、投资环境、规划方案、布局、配套工程方案、能耗分析及节能措施、环境影响评价、劳动安全、卫生消防、项目实施与招标方案等内容进行分析和研究，并对项目进行投资估算、资金筹措、财务评价和社会效益、项目风险等分析。1.4 项目建设管理模式项目建设管理模式项目拟采用 PPP 模式进行建设及运营管理。PPP 是 Public-Private-Partnership的首字母缩写，常译为“公共-私营-合作机制”，是指为了建设基础设施项目，或是为提供某种公共物品和服务，政府按照一定的程序和方式，与私人组织(社会22、力量)以政府购买服务合同、特许经营协议为基础，明确双方的权利和义务，发挥双方优势，形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，由社会力量向公众提供市政公用产品与服务的方式，提高质量和供给效率，最终实现使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。1.4.1 项目运作方式项目运作方式惠州市惠阳区人民政府与社会资本投资人双方签订PPP 项目合同，社会资本投资人出资设立项目公司（具有独立法人资格的项目公司），项目公司出资建设本项目。惠州市惠阳区人民政府不占有项目公司股份，但拥有对项目公司经营的知情权和监督权。项目合作期限为十一年，其中建设期五年，运营期六年。综23、合考虑本项目的回报机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求等因素，项目作为新建项目采取 DBFOT 的运作方式，项目公司具体负责本项目工程（含道路工程、管线工程、交通工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程）设计（就本项目而言，指优化设计）、投资、融资、建设、运营维护、移交等，政府为基于可用性绩效指标的公共产品和基于运维绩效指标的公共服务付费，合作期届满项目公司将本项目无偿移交给惠州市惠阳区人民政府。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司41.4.2 项目投融资结构项目投融资结构项目公司注册资本在符合适用法律规定及金24、融机构融资要求的情形下，按照不低于总投资 30%的要求设置，由社会资本根据项目建设进度和融资机构要求，足额缴纳到位。其投融资结构详见下图。图 1.本项目投融资结构图1.5 项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措本项目总投资约 93352.34 万元，其中建设投资 84926.21 万元，建设期利息8426.13 万元；建设投资约 30%由项目公司自筹资金，其余 70%由项目公司融资借入。1.6 项目的主要技术经济指标项目的主要技术经济指标项目的主要技术经济指标详见表 1-1 及表 1-2。表 1-1 主要技术经济指汇总表序号项目内容单位数量备注1总面积万平方米504.99（本项目上级规划25、淡水草洋南片区规划）2计算征地面积万平方米188.08折合 2821.24 亩（市政基础设施建设用地及项目盘活土地面积）3不计入本项目征收范围万平方米316.91惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司54城市建设用地万平方米426.076可出让建设用地万平方米140.527投资总额万元93352.34其中建设投资 84926.21 万元，建设期利息 8426.13 万元8建设期年59还款期年6惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司6表 1-2 建设规模表项26、目名称项目名称项目规划、背景及建设用地项目规划、背景及建设用地项目建设规模、内容、用地等项目建设规模、内容、用地等总投资（万元）总投资（万元）工程投资工程投资建设期利息建设期利息征地拆迁征地拆迁合计合计东华大道（白云路至龙海一路）主干道道路长 2240 米，规划宽48-62 米。15105.9石桥路（承修三路至仲恺路）又称草石路次干道道路长 1250 米，宽 30 米。4445.46爱民西路部分为主干道，部分为次干道兴湖路至白云坑长 810 米，宽 30 米；南湖路至兴湖路段长 598.45 米，宽 42 米；东华大道至南湖路 段长454.225 米，宽 60 米；大华 三 路 至 兴 湖 路27、 段 长577.32 米，宽 3560 米。19189.7坪山河（白云路至龙海一路）河流整治河道长 1500 米，河岸宽度100 米，河底宽 40 米。17168.13南湖路（爱民西路至龙海一路）次干道道路长 985 米，规划宽 24米。3041.82兴湖路（白云路至龙海一路次干道道路长 2050 米，宽 36 米。4711.15仲恺路（坪山河桥至人民路）主干道道路长 2600 米，宽 42 米，其中桥长 150 米，宽 42 米；13776.06小计77438.228426.137487.9993352.34惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建28、佳造价咨询事务所有限公司71.7 回报机制及可分配资金来源回报机制及可分配资金来源本项目主要是建设无用户（通行者）付费的市政道路，通过市政道路建设的完善，促进周边土地的开发建设，土地开发的收益由财政收纳后作为可分配资金的来源。因此，项目属于非经营性项目，最终决定采用“政府付费”的回报机制。具体而言，本项目按照“基于可用性的绩效合同”方式，由政府向项目公司购买本项目可用性（符合验收标准的公共产品）以及为维持本项目可用性所需的运营维护服务（符合绩效要求的公共服务），即政府根据绩效考核情况向社会资本支付可用性服务费和运维绩效服务费。根据 政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521 29、号），可用性服务费和运维绩效服务费即运营补贴支出应当根据项目建设成本、运营成本及利润水平合理确定，对政府付费模式的项目，在项目运营补贴期间，政府承担全部直接付费责任。政府每年直接付费数额包括：社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值）、年度运营成本和合理利润。计算公式为：n 代表折现年数（16），财政运营补贴周期指财政提供运营补贴的年数。本项目折现年数及财政提供运营补贴的年数均为 6，按 7.5%折现率计算，本项目全部建设成本为 93352.34 万元，合理利润率取 8%。且约定竣工验收后第一年不折现，项目年建设成本按下表进行分摊，具体如下：表 1-3 建设成本各年分摊比例表比例第 1 30、年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年合计20%30%20%10%10%10%100%则项目各年可用性服务费计算如下：则项目各年可用性服务费计算如下：第一年=(93352.34*(1+8%)*(1+7.5%)0)*20%=20164.11（万元）第二年=(93352.34*(1+8%)*(1+7.5%)2)*30%=34953.22（万元）第三年=(93352.34*(1+8%)*(1+7.5%)3)*20%=25049.81（万元）惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司8第四年=(93352.34*(1+8%31、)*(1+7.5%)4)*10%=13464.27（万元）第五年=(93352.34*(1+8%)*(1+7.5%)5)*10%=14474.09（万元）第六年=(93352.34*(1+8%)*(1+7.5%)6)*10%=15559.65（万元）表 1-4：项目各年可用性服务费单位万元第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年合计20164.1134953.2225049.8113464.2714474.0915559.65123665.14项目各年运营成本主要为市政道路设施及绿化的维修养护费用，拟采用清单报价，各年费用如下：项目各年运营成本主要为市政道路设施及绿化的维修32、养护费用，拟采用清单报价，各年费用如下：表 1-5：运营维护费用报价清单石桥片区运营维护费用报价清单石桥片区运营维护费用报价清单序号养 护 项 目单位暂定工程量上限单价（元/年)投标单价（元/年)年费用限价（万元）年费用投标价（万元）1市政设施养护（含车道、辅道、人行道、排水设施、路灯照明）主干道Km6.66000039.60次干道及支路Km4.44000017.602绿化维护绿化维护绿地养护m2144644.75572.32人行道树株44005825.52合计155.04注：以上价格原则上 6 年不变惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨33、询事务所有限公司9本项目当年财政运营补贴数额如下：表 1-6 项目各年财政运营补贴数额表（PPP 项目财政支出总额含政府性基金支出部分）单位万元序号项目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年合计1可用性付费20164.1134953.2225049.8113464.2714474.0915559.65123665.142运营养护费用155.04155.04155.04155.04155.04155.04930.243年度运营补贴数额（1+2）20319.1535108.2625204.8513619.3114629.1315714.69124595.384风险承担支出2034、3.19351.08252.05136.19146.29157.151245.955年度运营及风险补贴数额（3+4）20522.3435459.3425456.8913755.5014775.4215871.83125841.33表 1-7 项目各年财政运营补贴数额表（可用性付费不包含在财政公共预算支出中）单位万元序号项目第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年合计1运营养护费用155.04155.04155.04155.04155.04155.04930.242年度运营补贴数额（年度运营养护支出）155.04155.04155.04155.04155.04155.049335、0.243风险承担支出1.551.551.551.551.551.559.304年度运营及风险补贴数额（3+4）156.59156.59156.59156.59156.59156.59939.54惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司10根据惠阳财政提供 2010-2014 年财政投入城市建设资金资料表明，惠阳财政列年支出情况如下所示：2010-2020 年财政投入城市建设资金支出情况表单位：万元年份财政投入城市建设资金支出财政支出合计其中一般预算支出基金预算支出2010 年775744169521937082232442036、11 年657004378692389251989442012 年328654174612728231446382013 年547295181863458101723762014 年4716045904039515063890根据惠阳财政 2011-2014 年一般预算支出情况(增长率为 14%-26%)，以 2014 年一般预算支出金额为基准值，预测 2015-2025年财政一般公共预算支出能力，经与惠阳区财政部门协商按每年 16%的增加率，预测惠阳区 2015-2025 年财政支出情况，详见下表：单位万元年份2014年2015年预测2016 年预测2017 年预测2018 年预测2019年37、预测2020年预测2021 年预测2022 年预测2023 年预测2024 年预测2025 年预测公共预算支出合计395150458374531713.8616788.1715474.182995096274211167811295466150274017431792022087按本 PPP 项目当年使用公共预算部分金额占公共预算的比例计算如下：（可用性付费由政府性基金（土地收益）独立支出，按本 PPP 项目当年使用公共预算部分金额占公共预算的比例计算如下：（可用性付费由政府性基金（土地收益）独立支出，惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨38、询事务所有限公司11不包含在财政公共预算支出中）可用性付费由政府性基金（土地收益）独立支出，土地收益支付能力计算表如下：不包含在财政公共预算支出中）可用性付费由政府性基金（土地收益）独立支出，土地收益支付能力计算表如下：项目项目2020 年（万元）2020 年（万元）2021 年（万元）2021 年（万元）2022 年（万元）2022 年（万元）2023 年（万元）2023 年（万元）2024 年（万元）2024 年（万元）2025 年（万元）2025 年（万元）收入居住用地及商住用地出让收入62827.8391527.9665446.3528454.7726926.3425223.75商业性39、办公用地及批发、零售用地出让收入19710.8224701.1815377.527309.389644.406076.63工业用地出让收入0.000.000.000.000.000.00合计82538.64116229.1480823.8735764.1536570.7431300.38支出土地整理成本（可出让用地）4223.216306.784201.672107.292072.342167.32城市廉租住房保障资金(10%)8253.8611622.918082.393576.423657.073130.04各项税费计提（4.5%）3714.245230.313637.071609.39140、645.681408.52合计16191.3223160.0015921.137293.107375.106705.88收益=收入-支出66347.3393069.1464902.7328471.0529195.6424594.50可用资金来源测算政府性基金来源（土地出让收益）66347.3393069.1464902.7328471.0529195.6424594.50累计当年可用资金（上年累计余额+本年可用资金）66347.33139252.35169201.86172623.11188354.48198474.89当年可用性付费20164.1134953.2225049.8113464.41、2714474.0915559.65支出资金来源覆盖率（累计可用资金/本年支出资金）329.04%398.40%675.46%1282.08%1301.32%1275.57%使用一般公共预算支出部分，财政承受能力计算表如下：使用一般公共预算支出部分，财政承受能力计算表如下：年份2020年预测2021年预测2022年预测2023年预测2024年预测2025年预测一般公共预算支出（万元）96274211167811295466150274017431792022087年度运营（运营养护费用）+风险补贴数额（万元）156.59156.59156.59156.59156.59156.59占一般公共预算42、支出比例0.02%0.01%0.01%0.01%0.01%0.01%地区其他 PPP 项目尚有余量（10%-已用比例）9.98%9.99%9.99%9.99%9.99%9.99%由以上分析可行，项目每一年度从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例最大值为 0.02%，占一般公共预算支出惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司12比例不超过 10%。2、按本 PPP 项目财政支出总额占公共预算支出比例计算如下：2、按本 PPP 项目财政支出总额占公共预算支出比例计算如下：年份2020 年预测2021 年预测2022 年预测43、2023 年预测2024 年预测2025 年预测一般公共预算支出（万元）96274211167811295466150274017431792022087可用性付费+年度运营（运营养护费用）+风险补贴数额（万元）20522.3435459.3425456.8913755.5014775.4215871.83占一般公共预算支出比例2.13%3.18%1.97%0.92%0.85%0.78%地区其他 PPP 项目尚有余量（10%-已用比例）7.87%6.82%8.03%9.08%9.15%9.22%由以上分析可行，即使加上政府性基金（土地收益）独立支出的支出责任，占一般公共预算支出比例最大值为 344、.18%，占一般公共预算支出比例不超过 10%。1.8 财政承受能力论证财政承受能力论证（1）政府性基金（土地收益）独立支出，不包含在财政公共预算支出中（1）政府性基金（土地收益）独立支出，不包含在财政公共预算支出中项目每一年度从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例最大值为 0.02%，占一般公共预算支出比例不超过 10%；作为首批地区 PPP 项目，项目财政承受能力论证的结论为“通过论证”。（2）按本 PPP 项目财政支出总额占公共预算支出比例（2）按本 PPP 项目财政支出总额占公共预算支出比例项目每一年度从预算中安排的支出责任，占一般公共预算支出比例最大值为 3.18%，占一般公45、共预算支出比例不超过 10%；作为首批地区 PPP 项目，项目财政承受能力论证的结论为“通过论证”。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司13惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司141.9 结论结论惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）项目是惠阳区重点建设项目之一，项目建成后，对惠阳区的经济发展产生极大的推动作用，是惠阳区实现四化的重要组成部分。项目对提升惠州市的经济发展水平，推动产业结构的优化调整，提高惠阳区的综合实力和整体素质，推动惠州科技创新，改善投资环46、境，掀起招商引资热潮具有巨大作用。本项目具有较好的经济效益和社会效益，建议惠州市惠阳区各相关部门对本项目给予大力支持。1.10 建议建议1、建议在工程实施前做好项目实地勘测，勘测内容要详尽，才能对项目实施过程的可能困难做好充分估计与准备。2、本工程应尽早安排地质勘察及施工设计等前期工作。3、加强现场施工管理机构人员和技术力量的配备，注意各专业施工队伍之间的工作协调和对各专业工程进度制定出具体可行的详尽进度计划，预计会出现的问题和制定处理办法，及时反映和处理施工过程中的各种问题，以保证各施工队按进度计划完成任务。4、建议设置一个强有力的现场施工指挥管理领导机构，加强对现场各专业施工队的指挥、管理47、。5、本工程建设相当紧迫，本可行性研究完成后，建议尽快组织评审，以便为下阶段的工作提供依据。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司15第二章 项目建设的背景、必要性及需求分析第二章 项目建设的背景、必要性及需求分析2.1 惠州社会经济状况及发展惠州社会经济状况及发展惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港。现辖惠城区、惠阳区、惠州县、博罗县、龙门县，下设大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市面积 1.12 万平方公里，现有常住人口 397 万人。近年来，惠州在广东省48、委、省政府的正确领导下，坚持以科学发展观为指导，深入实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要，加快经济发展方式转变，全力推进深莞惠一体化建设，经济社会发展取得了令人瞩目的成就。面对复杂严峻的国内外经济形势，惠州市人民在市委、市政府的正确领导下，坚持“稳中求进、好中求快”的工作总基调，全面落实“加快转型升级、建设幸福惠州”的各项政策措施，全市经济呈现“稳中有进、好中趋快”的良好态势，各项社会事业取得新的进步，为全面建成小康社会奠定良好的基础。2014 年全市实现地区生产总值（GDP）3000.7 亿元，增长 10.0%。其中，第一产业增加值 142.9 亿元，增长 4.3%；第二产业增加值 1697.49、6 亿元，增长 11.9%；第三产业增加值 1160.2 亿元，增长 7.3%。三次产业结构调整为 4.7：56.6：38.7。民营经济增加值 1170.8 亿元，增长 11.0%。2014 年，惠州市人均 GDP 为 63665元，按平均汇率折算为 10364 美元。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司16图2-1：注:2014年惠州国民经济和社会发展统计公报图2-1：注:2014年惠州国民经济和社会发展统计公报2014 年，是贯彻落实十八届三中全会精神、全面深化改革的开局之年，也是经济下行压力加大、各种困难明显增多的一50、年。面对复杂多变的经济形势，在省委、省政府和市委的正确领导下，在市人大和市政协的监督支持下，市政府紧紧围绕尽快进入珠三角第二梯队奋斗目标，突出稳中求进、好中求快、改革创新、率先跨越，全面落实“三大核心任务”，大力实施“六大计划”，全力推动经济社会加快发展，取得了良好成效。具体体现在四个方面：第一，经济健康较快发展，转型升级步伐加快。第一，经济健康较快发展，转型升级步伐加快。经济实力持续增强。全市生产总值 3000.7 亿元，比上年增长(下同)10%，用 3年时间实现从 2000 亿元到 3000 亿元跨越。人均生产总值突破 1 万美元，达 6.37万元，首次超过全省平均水平。地方公共财政预算收51、入 300.6 亿元，增长 20.2%，用2年时间实现从200亿元到300亿元跨越。固定资产投资1606.7亿元，增长19%。社会消费品零售总额968.7亿元，增长12.3%。进出口总额594.1亿美元，增长3.5%，其中出口 363.3 亿美元，增长 9%。全年新增贷款 400 亿元，存贷比达 71.8%。经济实力稳居全省第五位，尽快进入珠三角第二梯队第一阶段目标如期实现。产业结构不断优化。规模以上工业增加值 1543.3 亿元，增长 13%。电子信息和石油化工两大支柱产业增加值占规模以上工业比重 56.8%，先进制造业增加值占规模以上工业比重 62%，高新技术产品产值占规模以上工业比重 552、0%。全年接待旅游总人数 3968 万人次，旅游总收入 273.2 亿元，分别增长 13.7%和 20.4%。新引进 5 家金融机构，组建 2 家村镇银行和龙门农商行，在全省率先实现县区农商行全覆盖，5 家企业在天交所挂牌，4 家企业在“新三板”挂牌。服务业实现增加值 1160.2 亿元，增长 7.3%。三次产业比例调整为 4.756.638.7，第三产业比重提高 1.7 个百分点。项目建设扎实推进。在各县区召开推动项目落实现场会，协调解决项目建设用地、审批、融资等难题，推动项目加快建设。189 宗重点项目完成投资 493 亿元，超额完成年度任务。中海油惠炼二期、信利 AMOLED 等项目加快53、推进，中海油丙烯酸树脂、比亚迪半导体照明等项目建成投产。2013 年以来新立项 568 宗投资亿元以上项目动工建设 385 宗。实体经济加快发展。深入实施新“惠 28 条”和“惠 42 条”，落实涉企行政事业性收费减免政策，强化企业服务。圆满承办中国手机创新周、粤台经贸合作交惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司17流会、第十三届香港珠三角工商界合作交流会，成功举办第三届“云博会”、惠州台湾精品博览会、惠州产品济南展销会和南非展览会，共签订经贸合同 214 宗，合同金额 474 亿元。完成“个转企”456 家、“小升规”4454、8 家。获省新认定高成长性中小企业 13 家。新增私营企业 1.46 万户，增长 45.9%。TCL 集团成为全市第二家年主营业务收入超千亿元企业，新增伯恩光学、惠州比亚迪电子 2 家年主营业务收入超百亿元企业。创新能力持续提升。全市研发经费支出占 GDP 比重提高到 2.2%。新建国际科技合作、产学研合作创新平台各 2 家，新认定省级工程技术研发中心 9 家、高新技术企业 42 家。国家智慧城市试点全面启动，国家知识产权试点城市建设、国家质量安全示范区创建深入推进，专利授权量增长 25%，获国家科技进步二等奖、中国专利优秀奖各 1 项。引进创新团队 10 个、领军人才 24 名，入选国家重点55、领域创新团队 1 个，培养和引进高技能人才 1.13 万人。第二，城乡建设有序推进，基础设施日益完善。第二，城乡建设有序推进，基础设施日益完善。规划引领作用进一步加强。完善城市总体规划，修编近期建设规划、轨道交通规划。编制完成土地整治规划、综合运输体系规划、环大亚湾新区空间发展规划、潼湖生态智慧区总体规划。新编制 14 项控制性详细规划，市中心城区控制性详细规划覆盖率达 91%。交通基础设施进一步改善。惠州机场 2 月 5 日通航。国际集装箱码头全面竣工。莞惠城轨惠州段建设进展顺利。7 条在建高速公路加快推进，惠州海湾大桥(广惠高速东延线)即将通车。圆通桥重建工程如期竣工。完成省道 242 线56、356 线水毁修复工程，完成省道路面改造 183 公里、县道改造 31.5 公里。新增公交线路 22条，新投放公交车 282 辆。城乡建设管理进一步强化。金山河水清岸绿工程获评中国人居范例奖。完成青年河综合整治工程、潼湖水厂首期工程和 3 宗小型病险水库除险加固工程、4宗中小河流治理工程。惠州西湖创建国家 5A 级景区通过景观质量省级评审。新建金山湖公园二期、成语公园、横槎小隐等城市公园，市区新增公共绿地 186.1 万平方米，城市人均公园绿地面积 17.2 平方米。实施“三旧”改造项目 70 个，面积 2366.8 亩。违法用地违法建设整治工作扎实推进，数字城管系统初步建成，城市管理水平有57、效提升。第三，环境保护全面加强，生态建设成效显著。第三，环境保护全面加强，生态建设成效显著。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司18环境质量保持优良。新建成污水处理厂 2 座、截污管网 80 公里，城镇污水处理率达 95.6%。惠城中心区垃圾分类处理全面推行。“美丽乡村清洁先行”活动深入开展，城乡生活垃圾无害化处理率达 95%以上。淡水河、潼湖流域污染整治继续深化。建成国家级生态镇 6 个、省级生态镇 38 个、省级宜居示范城镇 2 个、省级宜居示范村庄 12 个。连续七年获全省环保责任考核优秀等级，空气质量排名全国 7458、 个重点监测城市第六，第三次获评“中国十佳宜居城市”，入选全国第二批水生态文明城市建设试点。节能减排力度加大。单位 GDP 能耗下降超额完成省下达任务，53 个年度减排项目全面完成。推广应用新能源汽车 140 辆。清退重污染企业 44 家，淘汰比例超过 10%。淘汰黄标车、老旧车 2.65 万辆。200 家重点企业完成清洁生产审核评估验收。林业生态全面提升。新一轮绿化惠州大行动深入开展，新建生态景观林带 213公里、森林碳汇 12.8 万亩。植物园一期项目建设顺利推进，新增县级以上森林公园 3 个、森林村庄 60 个，全市森林覆盖率提高到 61.6%，成功创建国家森林城市。第四，区域统筹力度加59、大，县区经济发展提速。第四，区域统筹力度加大，县区经济发展提速。两大平台建设取得新进展。环大亚湾新区石化起步区建设加快推进，惠州南站新城、稔山滨海新城起步区建设全面启动，新建、在建项目 27 宗，总投资 833亿元。潼湖生态智慧区科融新城、国际合作产业园动工建设，新引进企业总部、研发基地、创新孵化等项目 20 宗，总投资 285 亿元。县区综合实力进一步增强。惠城、仲恺、博罗等 3 个县区生产总值超 500 亿元，龙门、惠东、博罗、惠阳、惠城等 5 个县区生产总值保持两位数增长，大亚湾、惠阳、博罗、惠城、惠东等 5 个县区地方公共财政预算收入超 30 亿元。惠城区服务业比重高达 64.2%。惠60、阳区电子信息产业产值突破 300 亿元。惠东县成为我市第六个人均 GDP 超过全省平均水平的县区。博罗县连续七年跻身全国县域经济百强县。龙门县域旅游综合竞争力连续四年位居全省十强。大亚湾石化区位列中国化工园区 20 强第二。仲恺高新区惠南科创中心获认定国家级科技企业孵化器。深入实施大亚湾开发区对口帮扶惠东县、仲恺高新区对口帮扶龙门县，两个省级产业转移园工业总产值分别增长 31%和 36.2%。农业农村经济稳步发展。农业实现增加值 142.9 亿元，增长 4.3%。深入实施农业标准化建设，获评省级供港蔬菜质量安全示范区。新增市级农业龙头企业 18惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项61、目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司19家、省级名优农产品 12 个。完成新农村公路改造 817 公里。在全省率先实现水稻、马铃薯和甜玉米 3 类农作物免费全参保。为农村居民购买自然灾害公众责任保险。农村住房保险实现全覆盖。2.2 惠阳区社会经济状况及发展惠阳区社会经济状况及发展2014 年，在复杂的内外部环境的双重挑战下，惠阳紧紧围绕助力惠州尽快进入珠三角第二梯队第一阶段的目标，坚持把稳增长、调结构、促改革、惠民生贯穿工作全过程，全年经济实现稳中有进的良好态势。2014 年全区生产总值（GDP）330.12 亿元，比上年增长 14%。其中，第一产业增加值 12.64 亿62、元，增长 4.1%；第二产业增加值 171.83 亿元，增长 19.9%；第三产业增加值 145.65 亿元，增长 7%。三次产业结构由上年的 4.1:51.3:44.6 调整为3.8:52.1:44.1。按常住人口计算，人均 GDP 为 56043 元，增长 13.5%。全年财政收入 46.21 亿元，其中公共财政预算收入 34.92 亿元，比上年分别增长 16.9%和 25.1。税收总额 51.19 亿元，增长 12.8。其中，国税收入 25.27 亿元，增长 24.3；地税收入 25.92 亿元，增长 3.4。全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上涨 2.5%，年末全区就业人员 37.63、17万人，比上年末增加 1.1 万人。其中一二三产业分别为 3.63 万人，21.58 万人，11.95万人。年末城镇登记失业率 2.1%。全年规模以上工业增加值 171.15 亿元，比上年增长 24%。全年五大行业增加值 107.92 亿元，占规模以上工业增加值的 63.1%，同比增长 25.8%，其中电子行业增加值 78.72 亿元，增长 28.3%，成为拉动工业增长回升的主导力量。全年完成固定资产投资253.76亿元，比上年增长25.4%。其中，工业投资109.60亿元，增长 23.1%；第三产业投资 144.15 亿元，增长 27.5%。全年投资上 5000 万元工业项目 61 个，完64、成投资合计 78.17 亿元，占全部工业投资的 69.6%。全年房地产开发投资110.67亿元，比上年增长32.6%。商品房建筑面积1088.45万平方米，增长 26.8%；商品房竣工面积 121.34 万平方米，增长 112.4%。商品房销售面积 110.12 万平方米，下降 33.3%；商品房销售金额 69.03 亿元，下降 31.2%；商品房销售均价为 6269 元/平方米。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司202.3 项目建设的背景及需求分析项目建设的背景及需求分析2.3.1 项目建设背景项目建设背景惠阳区位于惠65、州市中南部，毗邻香港，与深圳、东莞相连，近年来，城市开发建设规模不断扩大。随着社会经济的快速发展及城市定位的提升，惠阳需要对城市建设进行有效的控制和引导，以进一步提高城市建设的品质与内涵。2014 年 2 月 28 日，惠阳区第四次党代会三次会议胜利闭幕。会议提出了全面推进改革工作、建设珠江口东岸现代服务业功能区、助力惠州尽快进入珠三角第二梯队的发展思路，这意味着惠阳的发展将进入快车道，大规模的城市开发建设将拉开帷幕，这些建设项目都亟需建设基础道路市政设施作为依托。近年来，随着环大亚湾经济开发区的建设，基础设施的单一道路规划建设具有局限性，可通过区域道路管网市政管网片区式建设，统一的规划发展，66、减少区域的二次建设，这也是保障城市可持续发展的迫切需要。当前惠阳中心城区的市政配套建设向区域全覆盖工作已经全面推进，本次规划区位于惠阳城南侧草洋南片区，作为惠阳老城区，亟待通过片区的规划调整建设，完善公共配套，优化片区环境，促进各方业主加快土地的集约开发，发挥出该片区最大的土地价值，促成多方共赢。2.3.2 项目的需求分析项目的需求分析1、城市发展需要、城市发展需要根据片区上层次规划及其相应指标说明，规划区位于惠阳淡水片区中南部，紧邻大亚湾片区。具体规划范围为东起人民路，南至西一大道，西邻坪山河，北靠白云路。规划区涉及石桥村、东华村和土湖村三个行政村的部分村域，总面积5.05 平方公里。区域现67、状对外交通道路为区域现状对外交通道路为：规划区内白云路、人民路承担着对外交通功能。其中白云路是原深汕公路，承担着连接深圳市、汕头市等城市的功能；人民路承担着连接东莞市和大亚湾片区的功能。内部交通：内部交通：主干道：白云路和人民路同时也是规划区内的生活性主干道，与东华大道共惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司21同构成现状主要的交通骨架。其中东华大道为新建，北段与中心城区联系，道路断面比较完善，南段通向规划区仅南段通向规划区仅 300 多米，为尽端路，有待完善。多米，为尽端路，有待完善。次干道：规划区已初步建成的次干路有承修68、四路、爱民中路、中山一路和南湖路，除承修四路和中山一路外其他均为尽端路，不成系统除承修四路和中山一路外其他均为尽端路，不成系统；支路：规划区内部支路网匮乏，不成体系，多为尽端路，亟待完善。现状已建道路断面景观绿化建设不够完善，道路景观较差。通过本项目的建设能够改善区域道路基础设施较为缺乏的现状，完善基础设施后有利于推动周边用地公共配套设施建设。现状已建道路断面景观绿化建设不够完善，道路景观较差。通过本项目的建设能够改善区域道路基础设施较为缺乏的现状，完善基础设施后有利于推动周边用地公共配套设施建设。惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）的规划设计，已由惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局组织编制完成了。69、该规划按照国家有关规划法和惠州市有关规划标准、准则和要求，对整个石桥片区进行了详细规划。规划将惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）定位为：集生态居住、商业、公共配套功能为一体的服务型综合社区。项目区域规划人口规模由就业人口容量及居住人口容量组成。项目就业人口容量为 1.4 万人、居住人口容量为 10 万人，则区域规划人口容量为 11.4 万人；为此，需要按规划进行相应的征地拆迁、场地平整及市政基础设施，起到筑巢引凤，招商引资的效果，尽快落实规划的发展要求。2、采用、采用 PPP 模式的需求模式的需求43 号文重点推行 PPP 摸式。为加强地方政府性债务管理，国发2014)43号文国务院关于加强地方70、政府性债务管理的怠见提出“修明渠、堵暗道”，即通过融资平台公司为建设项目融资的“暗道”被堵，政府债务将不得通过企业举借，企业债务也不得推给政府偿还，切实做到谁借谁还、风险自担；所修的两类“明渠”中，除了发行地方政府债券，便是推广使用政府与社会资本合作（PPP)模式。PPP 模式至少可为本项目带来以下几点优势：平滑政府财政支出，增加公共设施供给。市政项目前期资本性投入大，通过引入社会资本，可将短期建设支出转化为合作期内的分期支付可用性服务费和运维绩效服务费，有利于平滑财政支付资金压力、加快公共基础设施建设。优化项目风险分配，降低全寿命周期成本，提髙公共服务效率。PPP 模式提倡“让专业的人做专业71、的事”，本项目施工及运营管理的专业化要求较高，更适合引入专业化的社会资本来负责设计、投资、融资、建设和运营维护。同时，在惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司22风险最优分配的激励约束机制下，社会资本也有足够动力，统筹考虑项目的设计方案、建设质量和后续运营维护成本，在保障服务质量的前提下切实降低项目全生命周期的成本，提高自身收益水平。有利于转变政府职能。PPP 模式要求政府在与社会资本合作中“既不越位也不失位”，一方面要遵循市场原则和契约精祌，切实履行义务、承担相应风险；另一方面在加强项目规划、筛选和评估的同时，通过建立和落72、实基于绩效的考核机制，加强对社会资本的监管，切实保障公共产品和服务质量得到改善，达到物有所值。2.4 项目建设的必要性项目建设的必要性2.4.1 该项目的建设是惠阳建设为环大亚湾新区的综合性服务中心的需要该项目的建设是惠阳建设为环大亚湾新区的综合性服务中心的需要2014 年 2 月广东惠州环大亚湾新区发展总体规划(2013-2030 年)(以下称规划)正式印发实施，这标志着作为惠州市进入“第二梯队”的跨越发展关键步骤和核心增长点，环大亚湾新区的建设正式上升为省发展战略并将得到强力推进。规划显示，环大亚湾新区建设目标分三个阶段实现，即到 2017 年人口规模由130 万人增长到 160 万人左右73、，地区生产总值由 850 亿元增长到 2000 亿元，人均地区生产总值由 6.5 万元增长到 12.5 万元，实现经济总量再造一个新惠州。根据规划，惠阳城区的惠州南站新城组团和惠阳老城组团，将分别推进商贸物流、服务外包、文化创意等现代服务业发展，和完善商业商贸、文化教育和休闲娱乐等生活服务功能。该片区将与大亚湾临港产业片区共同组成珠江三角洲地区性副中心、惠州市级主核心，以及环大亚湾新区内的综合性服务中心。新区规划涉及到惠阳区域发展的有淡水、秋长 2 个街道办事处和沙田、新圩、镇隆、永湖、良井、平潭 6 个镇。其中，新圩镇将重点发展低碳产业片区，打造深莞惠城郊型旅游观光胜地。低碳产业组团重点培育74、节能环保、太阳能光伏和新能源汽车等产业，配套建设绿色建筑和绿色市政基础设施；低碳生活组团培育低碳居住、生态休闲、健康服务等功能。立足深莞惠区域合作，打造惠州国际低碳新城的重要拓展区、绿色低碳产业聚集区和深莞惠城郊型旅游观光胜地。而镇隆镇将成为电子信息产业片区，打造国家级电子信息产业基地。镇隆镇惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司23分成高端电子信息产业组团和生活服务组团，与仲恺高新区联动发展，打造珠三角东部电子电器业生产基地、惠州建设国家级电子信息产业基地的重要功能区。惠阳相对于大亚湾、惠东而言拥有更好的产业基础是不争的事75、实，固然大亚湾石化产业足够庞大，但是这并没有给大亚湾近年来的现代服务业的提升贡献出应有的能力，惠东产业基础相对薄弱，滨海旅游休闲产业的实际定位也决定了其不可能吸引更多的产业人口以及创业人口的进驻。在上述三区域中，惠阳中心镇区的人口相对集中，且商贸、流通服务业相对基础较好，其在规划中承接文化创意、商贸物流、文化教育、休闲娱乐的定位也将会吸引大量大产业人口和创业人群，这也正是惠阳能够环大亚湾综合性服务中心的先决条件。项目的建设能够完善区域市政道路管网的建设，通过完善基础设施，提高区域的投资吸引力，为片区发展奠定基础。根据规划需要，制定逐步的征地方案，形成一定批次的城市建设用地，作为区域建设为环大亚76、湾服综合服务中心的基础。2.4.2 该项目的建设是石桥片区（淡水草洋南片区）建设为低碳宜居生态社区的需要该项目的建设是石桥片区（淡水草洋南片区）建设为低碳宜居生态社区的需要环境是影响一个地区经济发展的重要前提因素，在某种意义上，环境也是生产力。改善投资环境是加大招商引资力度、促进经济发展的重中之重。惠阳区石桥片区的建设，将加快城镇基础设施和公共设施建设,完善了城市功能，为惠阳经济创造有利的发展硬件环境，项目建设后将增加招商引资的吸引力。因此项目建成后将由被动招商向主动招商转变，在产业选择上注重入区企业的条件，以环境准入、规模导向和产业提升为门槛。项目的建设及运营，通过完善基础设施，包括河道整治77、道路建设，运营期土地整理出让等，整合区域土地的环境因素，营造绿“水”交融，低碳宜居的生态社区，建设城市公共属性更强的淡水新城。2.4.3 该项目的建设是解决惠阳区发展土地瓶颈制约需要该项目的建设是解决惠阳区发展土地瓶颈制约需要用地紧缺，已成为中国特别是沿海发达城市可持续发展面临的尤为突出的问题。在用地普遍长期紧张的背景下，企业的发展也受到制约。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司24惠阳区以人才强区推动了区内住宅、服务业的发展，区域土地资源十分有限。因此合理的利用土地成为首要条件，建设用地的增加要探索多种模式，由外延增量78、为主转向内涵挖潜为主，可通过盘活存量、土地置换、统筹安排各业用地等手段予以解决。根据惠阳的发展及用地条件，惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）不破坏生态环境的前提下，为产业提供发展空间，缓解了惠阳区用地紧缺，经济发展受制约的现状。2.4.4 项目的建设是加快惠阳区城镇化建设的需要项目的建设是加快惠阳区城镇化建设的需要城镇化也称城市化，是社会人口和非农业生产要素，由农村向城市地域聚集、转化的过程。它的主要标志是城市数量增多、人口比重增加、城市经济比重增大及城市设施完善，整体质量提高等。工业化与城镇化是相互依存和协调推进的。工业生产的集中性和大规模是生产力发展的客观要求,必然引起资本、人口、劳动等要素79、不断向城镇集聚,从而推动城镇化的发展。惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）的建设将改变周边地区的基础设施条件，吸引大量劳动力，包括周边村村民，为解决农村剩余劳动力就业提供条件。同时缓解近年来农村劳动力进城后对中心城区的基础设施带来的压力。项目的建设将促进惠阳区第二、三产业的发展，增加城市经济比重，推动城市化进程。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司25第三章 片区定位及建设规模第三章 片区定位及建设规模3.1 项目区域优势项目区域优势（1）便利的对外交通条件规划区被白云路和人民路围绕，深汕高速出入口紧邻规划区外围北侧，对外交通80、条件十分便捷。（2）老镇建设基础规划区沿人民路和白云路一侧主要为老城区，已形成一定的生活氛围，公共服务设施相对较齐全。（3）政策支持惠阳区2014 年发展目标和工作重点中提出，大力实施“中心提质，外围拓展”城市发展战略，高起点开发草洋南等重点区域，加速形成新的城市功能组团。本规划区是惠阳重要的老城区，通过指引，加速中心城区扩容提质。（4）优越的滨河景观资源坪山河从规划区西侧由南向北穿过，是重要的景观资源。未来滨河两侧空间的预留、慢行系统的组织以及与城区功能的互动都将影响着规划区的土地价值。充分利用滨河景观资源，可大大提升片区形象、优化城市环境。3.2 项目区域劣势项目区域劣势（1）路网体系不完81、善，内部道路建设水平较低，有待梳理片区交通均集中在白云路和人民路上，对外交通和生活交通混合。次干道和支路由白云路、人民路向内部延伸，除承修四路、中山一路等北侧区域路网相对贯通，其他均为尽端路或村道，内部交通不畅，不成系统。（2）公共设施不够完善，建设标准相对较低规划区范围内现状公共配套设施级别较低，除部分行政办公设施外，基本为村镇级标准，相对成规模、档次的商业服务设施仅 1 处；缺乏文化娱乐、体育等设施，居民文化生活需求急需改善，距离标准化建设要求具有一定差距，。（3）城市面貌参差不齐，环境、品质有待提升现状建成区主要分为新建高层住宅、高密度三类居住和村庄。见缝插针式的惠州市惠阳区政府和社会资82、本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司26建筑布局，导致整个规划区建设不成系统，城市建设面貌参差不齐，公共绿地及开敞空间严重不足，且现状存在一些烂尾楼，极大的浪费了土地资源，影响片区的城市形象。3.3 项目发展机遇项目发展机遇（1）深惠一体化战略给片区带来的发展机遇规划区处于深惠城市发展带上，深惠城市一体化战略对片区发展带来了明显的机遇，促进片区产业配套及综合商务商业设施建设。（2）承接大都市的后花园功能处于惠阳与大亚湾的交汇处，毗邻深圳，将更多地承接大都市的生活居住配套功能，同时完善配套，提升规划区居住品质，营造花园式的居住环境。（3）土地存量相83、对丰富规划区中南部有一定的空置土地，长期处于未开发状态，通过完善公共配套，优化片区环境，促进用地单位加快土地的集约开发，充分提升土地价值。3.4 项目存在挑战项目存在挑战（1）建设密度高，空间如何释放规划区北部为老城区，建设年限时间较长，建筑质量一般；配套设施有一定基础，但规模小服务水平低下；见缝插针式的建设造成公共开场空间缺乏，如何有效释放开敞空间，提供居民的生活质量，将是本次规划面临的一大挑战。（2）政府投资有限，配套如何落实规划区现有建设以居住小区为主，缺乏综合配套设施，尤其缺乏娱乐休闲型的设施，如何在政府资金投入有限的背景下，尽快形成片区城市综合服务中心，将是促进惠阳中心城区及周边片区84、快速发展的关键要素之一。（3）用地权属复杂，如何集约利用淡水草洋南片区虽然存在较多空地，但基本都是已批、已报建的用地，用地权属十分复杂，且由于历史原因，存在大量的“豆腐块小区”，如何整合这些用地，释放更多的土地资源，集约、高效的利用土地，也是本次规划需要面临和解决的挑战和难题。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司273.5 功能定位与发展目标功能定位与发展目标3.5.1 功能定位功能定位按照上层次规划要求与惠阳区政府有关设想，考虑片区发展基础及外部条件，石桥片区（草洋南）作为淡水老城区重要组成部分，将突出其居住和配套服务功85、能。草洋是惠阳、大亚湾的交汇处，毗邻深圳，规划以“300 米见绿，500 米见园”为准则，打造生态宜居的惠阳、大亚湾后花园；同时结合横岭河等自然生态资源，以“邻里概念”为单元，打造集生态居住、商业、公共配套功能为一体的服务型综合社区。3.5.2 发展目标发展目标 根据现状条件和功能定位，确定规划区的规划目标为：东华商轴，时尚活力的服务中心；绿“水”交融，低碳宜居的生态社区；配套完善，增加城市公共属性的石桥新城。3.5.3 规模控制规模控制3.5.3.1 用地规模用地规模根据石桥片区的上级规划淡水草洋南片区规划，草洋南片区规划片区总面积为 504.99 公顷，其中建设用地面积为 477.85 公86、顷（含城市建设用地 426.07 公顷，村庄建设用地 51.78 公顷），非建设用地面积为 27.14 公顷。城市建设用地如下：居住用地面积为 211.27 公顷；公共管理与公共服务用地面积为 26.19 公顷；商业服务业设施用地面积为 26.10 公顷；道路与交通设施用地面积为 107.86 公顷；公用设施用地面积为 1.41 公顷；绿地与广场用地面积为 53.34 公顷。3.5.3.2 规划建设规模规划建设规模根据惠州市城市总体规划（2006-2020）充实完善（惠阳中心城区）和土地利用总体规划，去除水域外，本次规划控制建设用地规模为 501.16 公顷，其中惠州市惠阳区政府和社会资本合作87、石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司28居住用地规模 232.2 公顷（含商住用地 21.07 公顷），公共管理与公共服务用地为26.19，商业服务业设施用地 26.10 公顷。规划总建筑面积 700.0 万平方米，本片区毛容积率为 1.4。3.5.3.3 人口规模人口规模（1）就业人口容量考虑到规划区还有一定的就业人口，规划基础设施和公共服务设施的配套应将此类人口计算在内。因此，本规划人口规模由居住人口和就业人口配套组成。本规划人口规模由居住人口和就业人口配套组成。公共服务设施就业人口：规划的公共服务设施包括商业设施、公共管理与公共服务设施、交通设施88、和公用设施，其中商业设施用于非居住的规划建筑面积约为 57.7 万平方米，行政办公、文化设施、中小学、体育、医疗卫生用地面积约 26.2万平方米，公用设施用地面积约 1.4 万平方米。参照国内部分开发区公共设施与公用设施就业密度指标，按商业设施的岗位密度为 50 平方米建筑面积/个、公共服务设施的岗位密度为100平方米/个、公用设施的岗位密度为400平方米/人计算，公共设施可提供岗位数共 1.4 万个。（2）居住人口容量规划区居住人口主要分布在二类居住用地、三类居住用地、商住用地及村庄建设用地中，具体人口通过以下两种方法计算如下：方法一：根据 惠州市城市规划标准与准则（2007），规划人均居住89、用地为 1828m，规划区规划二类居住用地 135.2 公顷，商住用地 21.1 公顷，共 156.3 公顷，综合惠阳区建设发展情况，人均居住用地为 28 m，则居住用地可容纳人口为 5.6 万人。三类居住用地为 54.9 公顷，村庄建设用地为 51.8 公顷，按照惠州市村庄规划编制技术导则，建设密度不超过 40%，宅基地面积不超过 80 平方米，宅基地面积取按照每户 4.5 人计算，可容纳 2.4 万人。合计片区可容纳居住人口约为 8.0万人。方法二：根据规划二类居住用地建筑总面积为 381.9 万平方米，其中总面积的 80%为居住建筑面积，按每户 120 平方米，户均 3.2 人，得出居住90、人口为 8.1 万人；商住用地（70%为居住用地）的总建筑面积为 45.6 万平方米，居住人口为 1.2 万人；惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司29则二类居住用地和商住用地容纳的居住人口约为 9.3 万人。三类居住用地为 54.9 公顷，村庄建设用地为 51.8 公顷，按照惠州市村庄规划编制技术导则，建设密度不超过 40%，宅基地面积不超过 80 平方米，宅基地面积取按照每户 4.5 人计算，可容纳 2.4 万人。合计可容纳人口约为 11.7 万人。综上，居住空间可容纳总人口为 8.011.7 万人，本次规划的居住人口91、规模约10 万人。（3）配套设施人口容量本片区公共服务设施以居住人口规模 10 万人，进行配套，市政工程设施以居住人口和就业人口进行配套服务。项目规划人口容量为项目规划人口容量为 11.4 万人，由居住人口和就业人口配套组成。万人，由居住人口和就业人口配套组成。3.6 惠州市政府和社会资本合作石桥片区（淡水草洋南片区）项目建设的重点、规模惠州市政府和社会资本合作石桥片区（淡水草洋南片区）项目建设的重点、规模3.6.1 项目建设的重点项目建设的重点本项目建设的重点主要是规划片区内市政配套工程（道路工程、给水工程、排水工程、排污工程、供电及通信管道预埋工程、路灯照明工程、交通工程、桥涵及绿化工程）92、，原有河流整治工程，以达到项目建设总体布局和规划的要求，满足招商引资投资所必要的配套设施的要求；提供便利的交通运输和市政设施条件，使石桥片区（淡水草洋南片区）具有优良的办公环境及舒适的生活环境，提升石桥片区（淡水草洋南片区）的整体区位。3.6.2 项目建设规模项目建设规模本项目主要进行惠阳区石桥片区市政基础设施 PPP 项目的建设，项目范围东起人民路、南至龙海一路、西临坪山河、北靠白云路，红线范围内总面积 370 公顷。工程内容包含基础市政配套工程及河道整治工程，具体如下：1、市政道路及管网工程，共 6 条道路，道路总长 10697.82 米；其中：东华大道（白云路至龙海一路）及爱民西路（东华93、大道至南湖路）为主干道，其道路红线为 60 米；爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）及仲恺路（坪山河桥至人民路）为主干道，其道路红线宽度为 42 米；爱民西路（兴惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司30湖路至白云坑）为次干道，其道路红线宽度为 42 米；兴湖路（白云路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 36 米；石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 30 米。工程建设内容包括道路工程、给水工程、排水工程、排污工程、供电、通信管道预埋工程、路灯照明工程、交94、通工程、桥涵及绿化工程。2、坪山河（白云路至龙海一路）段河道整治工程。项目建设完成后，可初步构建片区完善的主干道路网，满足土地盘活及城市基础进一步建设的需要。项目进入运营期后，通过整合盘活土地 140.52 万平方米，其中可用于出让的建设用地 140.52 万平方米。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司31第四章 项目实施第四章 项目实施 PPP 模式的适宜性和预期效果模式的适宜性和预期效果4.1 项目实施项目实施 PPP 模式的适宜性分析模式的适宜性分析4.1.1 基本概念、核心理念基本概念、核心理念PPP 是 Publ95、ic-Private-Partnership 的首字母缩写，常译为“公共-私营-合作机制”，是指为了建设基础设施项目，或是为提供某种公共物品和服务，政府按照一定的程序和方式，与私人组织(社会力量)以政府购买服务合同、特许经营协议为基础，明确双方的权利和义务，发挥双方优势，形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，由社会力量向公众提供市政公用产品与服务的方式，提高质量和供给效率，最终实现使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。PPP 模式本质上是政府与社会资本合作，为提供公共产品或服务而建立的全过程合作关系，以授予特许经营权等为基础，以利益共享和风96、险分担为特征，通过引入市场竞争和激励约束机制，发挥双方优势，提供公共产品或服务的质量和供给效率。即建立政府与企业“利益分享、风险共担、全程合作”的模式，形成“政府监管、企业运营、社会评价”的良性互动格局。PPP 模式的核心是在公共服务领域引入市场机制，因此，它不仅仅是单纯的融资方式，也是一种机制和制度设计。推广 PPP 模式进行城市基础设施的建设与运行，可以将适度的市场竞争引入城市基础设施领域，在实现社会福利、提高基础设施服务质量的同时也给企业带来合理的投资回报，同时也能够增强公共基础设施可持续运行的效率和能力。PPP 模式项目的实施主要包括项目选择、社会力量合作伙伴确定、组建项目公司、融资、97、建设、运行管理等过程。4.1.2 PPP 实施背景实施背景十八大以来，稳增长、促改革、调结构、惠民生逐渐成为政策主线。在当前宏观经济环境下，发展是重中之重，稳增长的任务尤其艰巨。在此背景下，新型城镇化进程加快。财政部预计 2020 年城镇化率达到 60%，由此带来的投资需求约惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司32为 42 万亿元人民币，每年需要资金约 7 万亿。然而作为城镇化建设主力的地方政府财政压力巨大，各级政府直接债务约 11 万亿，或有负债约 7 万亿。在当前土地收入成为地方债务主要还款来源的情况下，房地产市场的正98、常波动都足以影响地方财政，进而影响新型城镇化建设进程。要改变这种困境，最关键的是创新投融资体制，改变传统政府投资模式。PPP 模式积极引入社会私人资本，参与城镇化建设，在保障资金来源、引入先进的建设和管理经验、保证项目和公共服务质量上有较大优势。4.1.3 PPP 法律依据法律依据PPP 模式在本质上是鼓励社会非公有资本参与社会基础设施建设和基础服务提供，我国早在 2005 年就出台国务院鼓励支持非公有制经济发展的若干意见，即“非公 36 条”，放宽非公有制经济市场准入，其中就有“允许非公有资本进入公用事业和基础设施领域”条款。2010 年，国务院下发 国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若99、干意见，即“新 36 条”，进一步拓宽民间投资的领域和范围，明确鼓励和引导民间资本进入基础产业和基础设施领域及市政公用事业和政策性住房建设领域和社会事业领域。在党的十八届三中全会上，“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营”成为进一步深化改革，推动新型城镇化建设的重要措施。2014 年 11 月 6 日，国务院发布关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发201460 号）：在公共服务、资源环境、生态保护、基础设施等领域，积极推广 PPP 模式，规范选择项目合作伙伴，引入社会资本，增强公共产品供给能力。4.1.4 应用应用 PPP 模式的必要性模式的必要性1、43100、 号文重点推行 PPP 摸式。为加强地方政府性债务管理，国发2014)43号文 国务院关于加强地方政府性债务管理的怠见 提出“修明渠、堵暗道”，即通过融资平台公司为建设项目融资的“暗道”被堵，政府债务将不得通过企业举借，企业债务也不得推给政府偿还，切实做到谁借谁还、风险自担；所修的两类“明渠”中，除了发行地方政府债券，便是推广使用政府与社会资本合作（PPP)模惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司33式。2、PPP 模式至少可为本项目带来以下几点优势：(1)平滑政府财政支出，增加公共设施供给。市政项目前期资本性投入大，通过引101、入社会资本，可将短期建设支出转化为合作期内的分期支付可用性服务费和运维绩效服务费，有利于平滑财政支付资金压力、加快公共基础设施建设。优化项目风险分配，降低全寿命周期成本，提髙公共服务效率。PPP 模式提倡“让专业的人做专业的事”，本项目施工及运营管理的专业化要求较高，更适合引入专业化的社会资本来负责设计、投资、融资、建设和运营维护。同时，在风险最优分配的激励约束机制下，社会资本也有足够动力，统筹考虑项目的设计方案、建设质量和后续运营维护成本，在保障服务质量的前提下切实降低项目全生命周期的成本，提高自身收益水平。有利于转变政府职能。PPP 模式要求政府在与社会资本合作中“既不越位也不失位”，一方102、面要遵循市场原则和契约精祌，切实履行义务、承担相应风险；另一方面在加强项目规划、筛选和评估的同时，通过建立和落实基于绩效的考核机制，加强对社会资本的监管，切实保障公共产品和服务质量得到改善，达到物有所值。4.1.5 PPP 运作的可行性运作的可行性符合适用法律规定。除了早先实施的 政府采购法、住建部第 126 号令 市政公用事业特许经营管理办法等法规政策，2014 年财政部和发改委集中发布了一系列规范性文件和操作指引，包括但不限于：财金 2014J76 号关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知、财金（2014113 号关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试 行）的通知、发改投资2103、0142724 号 关于开展政府和社会资本合作的指导意见等。符合财政可承受力的安排。根据新修订预算法 要求财政部门实行全口径预算管理并建立跨年度预算平衡机制，也有利于提高政府方的财政支付履约保障能力。促进片区开发，经初步估算，片区土地出让收益完全能覆盖项目各年投资。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司344.1.6 PPP 的比较优势的比较优势相对于政府传统项目开发模式及公共融资方式，PPP 有以下比较优势：1、提高公共财政使用效率PPP 项目一般由社会私人资本或者联合体融资建设及运营，提供公共服务。共用财政投入很少，较好104、发挥了“四两拨千斤”的杠杆作用，这对公共财政短缺的情况下加快新型城镇化建设有比较重要的意义。同时，由于捆绑了建设和经营，并以服务和产出付费，使得私人部门能够发挥最大的能动性，通过创新、自我施压等避免项目成本超支。在风险管理上的合理分配和良好的合作机制也使得项目失败的概率大大降低，避免了公共资源的浪费。2、保障项目和公共服务质量评审中标的私人资本或联合体组建项目公司建设项目并提供公共服务。联合体一般是由建设方、融资方、运营方组成的利益共同体，它比传统开发模式具有更好的内部协调能力。另外，PPP 项目通过引进实力强的建设、管理机构，带来先进的管理经验，有利于提高公共服务的质量。3、实现合作双方互利105、共赢合理的 PPP 模式可以平衡公私双方的权责利。在风险分配上遵循“最优承担”原则，即将风险分配给最有能力承担的一方。同时，全寿命周期特点使得合同具有较大的灵活空间，风险共担、收益共享的机制既能维护共用部门的利益，也能最大限度满足私人资本的诉求。4.2 本项目采用本项目采用 PPP 模式建设的预期效果及初步实施方案模式建设的预期效果及初步实施方案4.2.1 预期效果预期效果本项目作为片区基础设施建设，符合关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见（国发201460 号）中积极推广 PPP 模式的要求。本项目作为市政基础设施，是不能商业化的，对政府来说，在 PPP 项目中的投入要小于传统方106、式的投入，考虑投资方的合理利润后，两者之间的差值是政府惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司35采用 PPP 方式的收益。1、消除费用的超支公共部门和私人企业在初始阶段私人企业与政府共同参与项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过程，保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期，使项目费用降低。PPP 模式只有当项目已经完成并得到政府批准使用后，私营部门才能开始获得收益，因此 PPP 模式有利于提高效率和降低工程造成价，能够消除项目完工风险和资金风险。2、转换政府职能政府可以从繁重的事务中脱身出来，从过去的基础设107、施公共服务的提供者变成一个监管的角色，从而保证质量，也可以在财政预算方面减轻政府压力。3、投资主体多元化利用私营部门来提供资产和服务能为政府部门提供更多的资金和技能，促进了投融资体制改革。同时，私营部门参与项目还能推动在项目设计、施工、设施管理过程等方面的革新，提高办事效率，传播最佳管理理念和经验。4、提供高质量服务政府部门和民间部门可以取长补短，发挥政府公共机构和民营机构各自的优势，弥补对方身上的不足。双方可以形成互利的长期目标，可以以最有效的成本为公众提供高质量的服务。5、组成战略联盟使项目参与各方整合组成战略联盟，对协调各方不同的利益目标起关键作用。6、风险分配合理PPP 在项目初期就可108、以实现风险分配，同时由于政府分担一部分风险，使风险分配更合理，减少了承建商与投资商风险，从而降低了融资难度，提高了项目融资成功的可能性。政府在分担风险的同时也拥有一定的控制权。4.2.2 项目运作方式项目运作方式惠州市惠阳区人民政府与社会资本投资人双方签订PPP 项目合同，社会资本投资人出资设立项目公司（具有独立法人资格的项目公司），项目公司出资建设本项目。惠州市惠阳区人民政府不占有项目公司股份，但拥有对项目公司经营的知情权和监督权。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司36项目合作期限为十一年，其中建设期五年，运营期六年。109、综合考虑本项目的回报机制、项目投资收益水平、风险分配基本框架、融资需求等因素，项目作为新建项目采取 DBFOT 的运作方式，项目公司具体负责本项目工程（含道路工程、管线工程、交通工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程）设计（就本项目而言，指优化设计）、投资、融资、建设、运营维护、移交等，政府为基于可用性绩效指标的公共产品和基于运维绩效指标的公共服务付费，合作期届满项目公司将本项目无偿移交给惠阳区人民政府。4.2.3 项目交易结构项目交易结构项目公司注册资本在符合适用法律规定及金融机构融资要求的情形下，按照不低于总投资 30%的要求设置，由社会资本根据项目建设进度和融资机构要求，足额缴纳到位。其110、投融资结构详见下图。图 1.本项目投融资结构图4.2.4 风险分配框架风险分配框架最优风险分配原则、风险收益对等原则、风险可控原则，按照风险分配的上述棊本原则，以及财政部推广应用 PPP 模式的政策导向，本项目的核心风险分配惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司37框架如下：融资、设计、建设、运营维护等风险主要由项目公司承担：政策、法律变更和最低需求风险等主要山政府承担；不可抗力风险等由政府和项目公司合理共担。项目风险类别政府承担社会资本承担共同承担备注政治风险征用和公有化宏观经济变化审批获得延迟土地使用权恐怖袭击设计风险设111、计文件本身的缺陷建设风险融资方式，融资成本高施工成本超支完工风险，工期滞后缺陷与隐蔽缺陷发现文物施工技术不过关迟延提供施工图纸变更分工商违约工地发生事故运维风险运营成本超支运营商违约服务质量不好维护成本过高政府可违约变更政府不可控的法律变更不可抗力4.2.5 回报机制回报机制本项目主要是建设无用户（通行者）付费的市政道路，通过市政道路建设的完善，促进周边土地的开发建设，土地开发的收益由财政收纳后作为可分配资金的来源。因此，项目属于非经营性项目，最终决定采用“政府付费”的回报机制。具体而言，本项目按照“基于可用性的绩效合同”方式，由政府向项目公司购买惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP112、）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司38本项目可用性（符合验收标准的公共产品）以及为维持本项目可用性所需的运营维护服务（符合绩效要求的公共服务），即政府根据绩效考核情况向社会资本支付可用性服务费和运维绩效服务费。根据 政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引（财金201521 号），可用性服务费和运维绩效服务费即运营补贴支出应当根据项目建设成本、运营成本及利润水平合理确定，对政府付费模式的项目，在项目运营补贴期间，政府承担全部直接付费责任。政府每年直接付费数额包括：社会资本方承担的年均建设成本（折算成各年度现值）、年度运营成本和合理利润。4.2.6 监管架构监管架构113、政府方或惠阳区市政公用事业局享有法律赋予的行政管理的职权，同时享有其作为 PPP 项目协议一方签约主体所享有的权利，享有从前期准备、项目投融资、建设、运营管理维护、中期评估、移交等全过程全环节的监管职责。4.2.7 社会资本采购方式选择社会资本采购方式选择考虑本项目为涉及公共利益及公共安全的基础设施,且边界淸晰、技术成熟,匹配公开招标的适用情形；同时公开招标所适用的综合评审，不仅考虑商务报价，同时考虑专业能力、履约能力等综合实力，利于政府方“好中选优”，选择最合适的中标社会资本方。公开招标的核心边界条件和技术经济参数如下：项目合作及运作模式：采用 PPP+EPC 模式合作，项目采取 DBFOT114、 的运作方式，项目公司具体负责本项目工程设计、投资、融资、建设、运营维护、移交等，政府为基于可用性绩效指标的公共产品和基于运维绩效指标的公共服务付费，合作期届满项目公司将本项目无偿移交给惠州市惠阳区人民政府。项目合作期限为：11 年，其中建设期 5 年，运营期 6 年。投标人资格预审基本条件：考虑 PPP 项目（涉及到投资、融资、建设、运营管理及维护等综合需求），非常复杂，所涉专业多且对能力及经验要求比较高，一家社会资本很难满足全部需求，为保证本项目的竞争性，在资格条件设计方面应允许联合体投标，但联合体成员不得超过三家，同时约定由投资方担任联合体牵头单位，投标人资质方面应具有相应的勘察、设计、115、施工资质及经验、业绩。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司39 招标评审主要内容：评标方法采用综合评审法，不仅考虑社会资本的商务报价，同时考虑其投融资能力、专业技术及管理能力、业绩信誉和履约能力等综合实力。商务报价主要竞争合理利润率、年折现率、建设期利息的利率以及运营养护单价。4.2.8 关于社会资本设立项目公司非经营性与经营性业务的统筹安排关于社会资本设立项目公司非经营性与经营性业务的统筹安排在非经营性业务范围方面，项目公司具体负责本项目道路工程、桥涵工程、立交工程、管线工程、交通工程、照明工程、绿化工程及其他附属工程的116、投资、融资、建设及运营维护，并由政府通过购买可用性资产及运维绩效服务的方式以覆盖其投融资、运营成本支出及实现合理回报。同时考虑合作期内，项目公司亦有可能对本项目沿线资源进行开发，虽目前预期收益不确定性大，确实不宜作为长期的回报机制安排，但或可作为创新举措激励双方挖潜合作空间，故此可在 PPP 项目协议中作约定：如未来政府或社会资本计划对本项目红线范围内的商业资源（如广告、综合管廊、公共交通专用路权设施等）进行经营性开发，在报经市政府批准后，由项目公司与政府就该等商业资源的开发经营和收益分享机制等事宜充分协商，达成一致后实施。同时明确此等经营性业务的开展不得影响本项目的实施，也不得有任何影响公共117、利益或公共安全的行为。如此，鼓励社会资本合理挖掘项目资产的价值潜力，创造额外收入。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司40第五章 项目建设条件第五章 项目建设条件5.1 地理位置地理位置项目规划区位于惠阳淡水片区中南部，紧邻大亚湾片区。具体规划范围为东起人民路，南至西一大道，西邻坪山河，北靠白云路。规划区涉及石桥村、东华村和土湖村三个行政村的部分村域，总面积约 3.70 平方公里。规划区地理位置优越，交通便利，北与惠阳中心城区衔接，西隔着白云新城与深圳坪山相连，南毗邻大亚湾，深汕公路（白云路）和人民路从规划区的北侧与东侧经118、过。图 5-1：规划位置示意图5.2 自然条件自然条件（1）地形地貌规划区内地形较为平坦，高程 20 米左右，南侧局部地形有些起伏。坡度平缓，惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司41在 1-10%之间。具体如下图所示：图 5-2：区域原始地貌高程分析图（2）气候水文规划区位于北回归线以南,频临南海,属于亚热带季风气候。年平均气温22.3。1 月平均气温 14.1;7 月平均气温 28.6。多年平均降雨量为 1769.8 毫米。雨季集中在 49 月,雨季降雨量占全年降雨量的 83.5%。年平均日照 1817.0小时,年蒸发量119、 1633.0 毫米(1971-2001 年,小型蒸发)。多年主导风向为：秋冬季为东北偏北风向，春夏季为东南风向。规划区东侧坪山河自南向北汇入淡水河，河道宽度约为 40 米。（2）气候水文条件项目所在区域属于典型的亚热带季风气候区，夏长冬暖，日照充足，雨量充沛，年平均日照 2023 小时，年平均温度在 21.1C 至 22.2C 之间。年平均降雨量1690 毫米至 2380 毫米，年降水量变差大，年内降水集中程度高，易产生旱、涝，降雨季节为 4-9 月，占全年总降水量的 82.4%。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司42120、项目整体地势较低，历史最高水位：1959 年 6 月达 12.27 米；其次是 1979 年达 11.43 米。内涝最高水位：甲子圩 10.57 米。项目大部分区域处于 20 年一遇的洪水淹没线（11.436 米）以下，是一个易受洪涝威胁的地区。5.3 人口与社会经济状况人口与社会经济状况（1）人口状况规划区包括淡水街道的石桥村委会、土湖村委会及东华村委会的部分范围，主要范围由石桥派出所和土湖派出所管辖。截至 2014 年 8 月，石桥派出所登记在册的户籍人口为 9769 人，常住人口为 1674 人，土湖派出所等级在册的户籍人口为 5667 人，常住人口为 1218 人，规划区现状常住人口为121、 18328 人。（2）产业状况规划区农业生产以种植稻田、蔬菜和果树为主，以家禽养殖、农副产品为辅，主要分布在石桥、土湖村内。工业企业经济以民营家庭式作坊和村办企业为主。依托白云路和人民路的交通优势及自身的土地与劳动力资源，但类型比较单一，主要为五金、塑胶、家具、纺织等加工制造业，且不成规模。第三产业以酒店、餐饮、零售及沿街商业为主，属于自发发展的马路经济，旨在满足本地区的居民日常生活所需，且以白云路、人民路以北档次较高，规划区内人民路、白云路以南较差。目前随着东华大道和爱民路的修建，一些较好的餐饮酒店业在道路两侧已陆续开始建设。5.4 土地利用现状土地利用现状5.4.1 用地结构及各类用地布122、局现状用地结构及各类用地布局现状1、用地概况、用地概况规划区总用地面积 504.99 公顷，其中现状建设用地总面积为 248.45 公顷，占总用地 49.20，建成区大部分是村庄和老城区的居住用地，主要分布于规划区北侧、东侧；非建设用地总面积为 256.54 公顷，占总用地的 50.80。具体如下所示：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司43图 5-3：土地利用现状图2、建设用地现状、建设用地现状城市建设用地主要沿着白云路及人民路分布，绝大部分为居住用地。规划区中部有少量的工业用地，整体以居住用地为主，道路与交通设施用地、123、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地占现状城市用地比例偏低，缺乏公共绿地和公共空间，用地结构失衡。各类用地具体如下：居住用地：规划区居住用地共约 130.01 公顷，包含二类居住用地和三类居住用地，占总建设用地的 67.81%。公共管理与公共服务用地：公共管理与公共服务用地共约 12.15 公顷，占城市建设用地的 6.34%，其中行政办公用地 1.58 公顷，教育科研用地 9.70 公顷，医疗卫生用地 0.87 公顷。商业服务业设施用地：商业服务业设施用地为商业用地，约 14.95 公顷，占城市建设用地的 7.80%。工业用地：规划区工业用地共约 3.14 公顷，占城市建设用地的 1.6124、4%，零散惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司44分布在规划区内。道路与交通设施用地：规划区内道路与交通设施用地为 31.48 公顷，其中城市道路用地面积约 25.63 公顷，城市轨道交通用地 2.01 公顷。现状用地汇总表序号用地代码用地名称用地面积(公顷)占城乡用地比例(%)1H建设用地248.4549.20H11城市建设用地191.7337.97H14村庄建设用地56.7211.232E非城市建设用地256.5450.80E1水域12.232.42E2农林用地191.0937.84E9预留发展用地53.2210.54125、3合计规划总用地504.99100.00现状城市建设用地汇总表序号用地代码用地名称用地面积(公顷)占建设用地比例(%)1R居住用地130.0167.81R2二类居住用地48.4725.28R3三类居住用地81.5442.532A公共管理与公共服务设施用地12.156.34A1行政办公用地1.580.82A3教育科研用地9.705.06A5医疗卫生用地0.870.453B商业服务业设施用地14.957.80B1商业用地14.957.804M工业用地3.141.64M2二类工业用地3.141.645S道路与交通设施用地31.4816.42S1城市道路用地25.6313.37S2城市轨道交通用地2.126、011.05S4交通场站用地3.842.006H11城市建设用地191.73100.005.4.2 现状土地权属情况及土地存量情况现状土地权属情况及土地存量情况1、现状土地权属情况、现状土地权属情况按土地出让情况，分为已出让土地和未出让土地。已出让用地共 312 宗，面积约 306.20 公顷，占总用地的 60.64，其中包括已建用地 116 宗，面积为 177.30惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司45公顷；已报未建用地 39 宗，面积为 37.24 公顷；已批未报用地（有设计条件）28宗，面积为 29.64 公顷；已127、批未报用地（无设计条件）99 宗，面积为 62.02 公顷。未出让用地面积约 195.41 公顷，占总用地的 38.70。规划区内共涉及 19 宗村庄返还地，除已建、已批未报（有设计条件）、已批未报（无设计条件）外，剩余 5宗，面积为 3.38 公顷，占总用地面积的 0.67%。具体如下所示：图 5-4：土地权属分析图2、现状土地存量情况、现状土地存量情况规划区内已建设用地中大部分是居住用地和村庄建设用地。居住小区多为近期新建，质量较好。未建设用地中已批的用地有 132.28 公顷，其中已报未建的有37.24 公顷；已批未报、有设计条件的用地有 29.64 公顷；已批未报、无设计条件的用地有 128、62.02 公顷，其他未批未建用地包括水域及农林用地等，共 195.41 公顷。现状权属分类一览表序号用地权属分类权属面积(公顷)比例(%)1已建用地177.3035.112已报未建用地37.247.373已批未报用地(有设计条件)29.645.87惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司464已批未报用地(无设计条件)62.0212.285未批未建用地195.4138.706村庄返还地3.380.677合计504.99100.005.4.3 现状建筑物质量现状建筑物质量现状建筑质量可分为三类：质量较好的建筑：包括质量较好的多129、层建筑、低层建筑、新村住宅建筑。质量一般的建筑：包括质量一般的多层建筑、低层建筑和环境质量一般的建筑。质量较差的建筑：包括质量较差的低层建筑、临时建筑。现状建筑中质量较好的建筑较少，主要是新建的住宅建筑、公用设施、部分新建的厂房；二类建筑主要是居民自建住宅、部分公共建筑；三类建筑比较多，主要是简陋的厂房、破旧的住宅等。5.4.4 现状道路状况现状道路状况1、对外交通：、对外交通：规划区内白云路、人民路承担着对外交通功能。其中白云路是原深汕公路，承担着连接深圳市、汕头市等城市的功能；人民路承担着连接东莞市和大亚湾片区的功能。2、内部交通：、内部交通：主干道：白云路和人民路同时也是规划区内的生活性130、主干道，与东华大道共同构成现状主要的交通骨架。其中东华大道为新建，北段与中心城区联系，道路断面比较完善，南段通向规划区仅 300 多米，为尽端路，有待完善。次干道：规划区已初步建成的次干路有承修四路、爱民中路、中山一路和南湖路，除承修四路和中山一路外其他均为尽端路，不成系统；支路：规划区内部支路网匮乏，不成体系，多为尽端路，亟待完善。现状已建道路断面景观绿化建设不够完善，道路景观较差。具体路网如下所示：现状已建道路断面景观绿化建设不够完善，道路景观较差。具体路网如下所示：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司47图 5-5 131、道路交通现状图5.4.5 现状公共设施现状公共设施规划区公共配套设施共有 36 处，包括教育设施 12 处，医疗卫生设施 11 处，行政管理与社区服务设施 6 处，商业设施 3 处，其他设施 4 处。教育设施：区级中学 1 所，为惠阳中山中学，包含初中部和高中部两部分。小学 4 所，幼儿园 7 所。教育设施基本可以满足目前的配套服务。医疗设施：独立占地的医院设施有 3 处，分别为惠阳正骨医院、玛莱妇产医院和日华门诊，另有多处附设与建筑底层的卫生所。商业设施：主要有 3 处，包含万联购物广场和两个菜市场。规划区内除万联广场和土湖菜市场自身配套公共停车场外，其他均为路边或临时停车。其他设施包括 1132、 处垃圾转运站。具体见现状公共服务设施一览表。现状公共服务设施一览表设施类别设施类别设施名称设施名称设施数量（个）设施数量（个）设施规模（平方米）设施规模（平方米）使用规模使用规模备注备注用地用地建筑建筑行政石桥村委会11007-独立占地惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司48设施类别设施类别设施名称设施名称设施数量（个）设施数量（个）设施规模（平方米）设施规模（平方米）使用规模使用规模备注备注用地用地建筑建筑办公设施草洋社区居民委员会1741800-独立占地土湖派出所122013500-独立占地石桥派出所13529-独立133、占地交通警察城区一中队11307800-独立占地惠州市惠阳人民检察院111386000-独立占地商业设施万联购物广场125076-独立占地德升市场143171050-独立占地土湖综合市场131056680-独立占地教育设施惠阳中山中学17646155320初中 30班，高中48 班独立占地太阳岛中英文学校16178440012 班独立占地淡水石桥小学17927313115 班独立占地惠民小学12726330015 班独立占地群星小学13738-10 班独立占地石桥幼儿园1-非独立占地群星幼儿园13860-独立占地金托幼儿园1-非独立占地草洋苗苗幼儿园1-非独立占地云和艺术幼儿园1-非独立占地富134、丽达幼儿园1-非独立占地启发幼儿园1-非独立占地医疗卫生设施玛莱妇产医院13337-30 床独立占地惠阳正骨医院134267000124 床独立占地日华门诊116345700-独立占地惠阳区慢性病防治站1-非独立占地惠阳仁济1-非独立占地林耀灵中医诊所1-非独立占地草洋居委卫生站1-非独立占地草洋东永安卫生站1-非独立占地东华村移民卫生站1-非独立占地石桥宋曙霞诊所1-非独立占地王炳清诊所1-非独立占地其他设施垃圾转运站1-非独立占地通过以上分析，规划区内生活配套设施体系相对完善，但配套规模小，服务水平低，且缺乏体育设施及文化娱乐设施。现有公共配套设施不足以满足未来该片区居民生活的需要，考虑草135、洋南片区已纳入惠阳中心城区范围内，随着生活水惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司49平与生活方式的改变，切实以城市生活的需求为出发，结合上层次规划要求，重新布置规划区配套，将是规划的重点之一。5.4.6 市政公用市政现状市政公用市政现状（1）给水工程现状规划区位于淡水河以南、坪山河以东的草洋片区，现状供水主要来自惠阳水厂，给水管网与秋长水厂、沙田水厂给水管连通，联合供水。惠阳水厂设计规模40 万立方米/日，实际生产规模 15 万立方米/日，水源为东江，其出厂水压约为0.56MPa；秋长水厂供水规模 2 万立方米/日，水源主136、要来自鸡心石水库；沙田水厂现状规模 4 万立方米/日，出厂水压约为 0.35MPa，水源为沙田水库。规划区现状供水主干管为沿白云路、人民南路铺设的 DN600 给水管，其它供水支管沿地块内部部分支路铺设，管网不成系统、分散零乱且管径偏小。（2）雨水及防洪排涝工程现状整个规划区尚未形成雨、污分流排水系统，市政道路上除了白云路、人民南路有合流排水管外，规划区排水设施建设严重滞后道路基本无完整的排水管道，白云路、人民南路现状排水管道零散且管径均偏小，埋深较浅。区内雨水、污水基本处于自然排放状态，现状的石桥沥是整个片区的主排水渠，雨、污水合流通过此渠排入坪山河。由于石桥沥为自然土渠，且年久失修，随着周137、边用地的开发，渠道宽度越来越窄且部分已被上盖成涵洞，过水断面减小，雨水季节内涝严重。（3）污水工程现状规划区内无现状污水收集、处理设施，区内排水均雨、污合流就近排入水体。惠阳城区第一污水处理厂位于淡澳河分洪口，现状规模 7 万立方米/日，第二期规模 8 万立方米/日，规划区污水可汇入此污水处理厂进行处理达标排放。（4）电力工程现状现有电力设施不能满足大量建设用地的需求。目前仍有路边的电缆头台架、柱上断路器、隔离开关及户外公用变压器台架，多位于马路边，既影响环境美观，且存在一定安全隐患。为提高城市的整体形象，逐步将杆上变压器改造为附设式变电所，提高城市的整体形象，增加供电可靠性。10kV 线路基138、本上为架空线，电缆化程度不高，区内道路未完善配套建设市政电缆沟。这与建设现代化的城市目标是不相匹配的，有必要加快区内电缆沟的惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司50建设，尽快对 10kV 线路进行电缆化改造。（5）通信工程现状规划范围内无现状电信目标局。电信光节点机房分布不完善，不能满足新增用户的需要。通信管网建设尚不完善，部分重要通信通道尚未接通，各电信运营商的管道未经统一规划、各自为政，相互间缺乏协调与配合，造成管道资源的破坏和浪费。区内仍有通信线路采用架空敷设，乱搭乱架现象较严重，无法保证通信质量，对城市景观也造成一139、定的破坏。邮政网面临线长、面广、业务量相对较少的局面，区内邮政网分布不均，群众用邮不方便。（6）燃气工程现状随着规划区的建设，瓶装液化气将逐步由管道天然气所取代，规划区现状只有少数市政路上布置了燃气管道，无管道燃气场站，居民及企业燃气供应大部分为瓶装液化石油气，居民生活不方便，也限制了企业对这种环保经济能源的选择。5.5 现状特征小结现状特征小结（1）主要优势便利的对外交通条件。规划区被白云路和人民路围绕，深汕高速出入口紧邻规划区外围北侧，对外交通条件十分便捷。老镇建设基础。划区沿人民路和白云路一侧主要为老城区，已形成一定的生活氛围，公共服务设施相对较齐全。优越的滨河景观资源。山河从规划区西侧140、由南向北穿过，是重要的景观资源。未来滨河两侧空间的预留、慢行系统的组织以及与城区功能的互动都将影响着规划区的土地价值。充分利用滨河景观资源，可大大提升片区形象、优化城市环境。（2）存在主要问题路网体系不完善，内部道路建设水平较低，有待梳理。片区交通均集中在白云路和人民路上，对外交通和生活交通混合。次干道和支路由白云路、人民路向内部延伸，除承修四路、中山一路等北侧区域路网相对贯通，其他均为尽端路或村道，内部交通不畅，不成系统。公共设施不够完善，建设标准相对较低。规划区范围内现状公共配套设施级惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公141、司51别较低，除部分行政办公设施外，基本为村镇级标准，相对成规模、档次的商业服务设施仅 1 处；缺乏文化娱乐、体育等设施，居民文化生活需求急需改善，距离标准化建设要求具有一定差距，。城市面貌参差不齐，环境、品质有待提升。现状建成区主要分为新建高层住宅、高密度三类居住和村庄。见缝插针式的建筑布局，导致整个规划区建设不成系统，城市建设面貌参差不齐，公共绿地及开敞空间严重不足，且现状存在一些烂尾楼，极大的浪费了土地资源，影响片区的城市形象。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司52第六章 项目规划及土地整理实施方案第六章 项目规划142、及土地整理实施方案6.1 项目规划定位项目规划定位按照上层次规划要求与惠阳区政府有关设想，考虑片区发展基础及外部条件，草洋南作为淡水老城区重要组成部分，将突出其居住和配套服务功能。草洋是惠阳、大亚湾的交汇处，毗邻深圳，规划以“300 米见绿，500 米见园”为准则，打造生态宜居的惠阳、大亚湾后花园；同时结合横岭河等自然生态资源，以“邻里概念”为单元，打造集生态居住、商业、公共配套功能为一体的服务型综合社区。6.2 各地块功能建设控制指标各地块功能建设控制指标6.2.1 土地使用性质与兼容性土地使用性质与兼容性6.2.1.1 土地使用性质土地使用性质本次规划确定了地块和细分地块的土地使用性质，地143、块的土地使用性质基本按照城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011 和惠州市城市规划标准与准则（2007）分至中类，主要有居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。为充分适应市场要求，便于操作实施，本次规划还确定了地块和细分地块土地使用性质的兼容范围和适宜建设要求。6.2.1.2 用地性质兼容用地性质兼容规划用地相容性的确定以促进规划功能完善和目标实现为指向，结合本地区规划目标和规划性质功能，规划用地相容性鼓励用地向以下几类用地性质转变：绿地（特别是公共绿地）、公共管理与公共服务设施用地、市政公用设施用地、住宅区公144、共用地（住宅区配套设施用地、道路用地、绿地）、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地；不鼓励（禁止）非居住用地向居住用地转变。（1）居住用地规划确定的二类居住及中小学用地，原则上不兼容其它用地。（2）商业服务业设施用地惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司53规划确定的商业服务业设施用地，主要作商业设施及商务办公用地，可兼容二类居住用地。（3）公共管理与公共服务设施用地规划确定的公共服务设施用地均为刚性控制指标，不得随意更改用地性质，规划不设定土地利用性质相容性。（4 道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地该部分用145、地均为刚性控制，不得随意更改用地性质，规划不设定土地利用性质相容性。6.2.1.3 适建性控制适建性控制（1）通用性适建控制规划区适建性控制按下表要求进行：表 6-1 适建性控制要求规划土地使用类别适建建筑类别二类居住用地商业设施用地二类工业用地城市道路用地公用设施用地公园绿地防护绿地R2B1M2S1UG1G2低层住宅多层住宅高层住宅中学/小学/幼托医院/保健站派出所/居委会小区配套文体设施小型商场、商店大中型商场金融/贸易/保险业旅游服务设施办公/写字楼小型公用市政设施大中型文体设施科研、设计、培训机构大中型批发市场社会停车场库加油站惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性146、研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司54对环境无污染工业注：允许设置有条件经批准后可设置按相关规定设置不允许设置（2）居住地块内，可允许配套不超过 10%的社区公共服务及商业建筑面积，如配套超过 10%需经规划主管部门批准。（3）针对性适建控制主要针对规划区的各类商业用地，考虑到其功能及城市设计等要求，提出以下适建性具体要求：商业服务业设施用地：以适应片区发展需求的商业设施用地为主，考虑远期商业规模难以预测，为了提高规划的弹性，本次规划规定可适建酒店式公寓、服务业、旅馆业，但建筑量不超过总建筑面积的 60%，其中片区酒店式公寓总量不超过该部分用地总建筑面积的 30%。6.2.2 147、土地使用强度土地使用强度6.2.2.1 控制原则控制原则（1）尊重上层次规划的控制要求；（2）依据相关规范的要求；（3）遵照已批规划设计要点；（4）加强与类似用地的控制比较。6.2.2.2 建设用地使用强度建设用地使用强度1、容积率控制、容积率控制依据上层次规划的容量要求和已批准的规划设计要点，结合现状开发情况和城市设计导引，将容积率控制分为 4 个等级，分别为：容积率 01.5、容积率 1.53.0、容积率 3.04.0、容积率 4.0 以上。（1）容积率 01.5：主要为公共管理与公共服务用地、市政公用服务设施用地和部分居住用地。其中沿坪山河的居住建筑，考虑到与沿河景观的衔接，塑造良好的、148、高品质的居住环境，居住容积率在 1.5 及以下，同时规划区中南部片区部分地块较大、较完整，适合作为生态良好型居住小区打造，容积率也控制在 1.5及以下。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司55（2）容积率 1.53.0：考虑到整个惠阳的开发建设强度，规划片区内部居住用地的容积率主要控制在 2.0。由于规划区已建三类居住用地较多，涉及到更新改造的用地及靠近东华大道和爱民路交叉口地铁站点区域的部分居住用地容积率控制在 3.0。其它均为已报建或已出具规划条件的用地。（3）容积率 3.04.0：考虑到规划区公共设施的落实和集约利用149、土地，涉及到改造更新和捆绑公共设施的用地容积率控制在 4.0。地铁站点区域的商业用地容积率控制在 4.0。其它均为已报建或已出具规划条件的用地。（4）容积率 4.0 以上：已报建或已出具规划条件的用地容积率，在 5.0-6.0 之间。2、地块指标控制、地块指标控制规划地块开发强度通过地面以上建筑面积和绿地控制等指标来控制，细分地块开发强度通过地面以上建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑等指标来控制。地块具体控制指标在控制图则和文本中注明。具体土地使用强度如下图所示：图 6-1 用地使用强度分区图6.2.2.3 用地规模用地规模惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报150、告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司56项目总面积为 504.99 公顷，其中建设用地面积为 477.85 公顷（含城市建设用地 426.07 公顷，村庄建设用地 51.78 公顷），非建设用地面积为 27.14 公顷。城市建设用地如下：居住用地面积为 211.27 公顷；公共管理与公共服务用地面积为 26.19 公顷；商业服务业设施用地面积为 26.10 公顷；道路与交通设施用地面积为 107.86 公顷；公用设施用地面积为 1.41 公顷；绿地与广场用地面积为 53.34 公顷。6.2.2.4 建设规模建设规模根据惠州市城市总体规划（2006-2020）充实完善（惠阳中心城区）和土151、地利用总体规划，去除水域外，本次规划控制建设用地规模为 501.16 公顷，其中居住用地规模 232.2 公顷（含商住用地 21.07 公顷），公共管理与公共服务用地为26.19，商业服务业设施用地 26.10 公顷。规划总建筑面积 700.0 万平方米，本片区毛容积率为 1.4。6.3 项目建设总体布局项目建设总体布局6.3.1 布局原则布局原则（1）根据各组团周边的城市功能及自身的用地条件，强调区域观念，在用地布局、道路建设和公共服务设施建设以及市政管线布置方面充分考虑与周边区域的协调，因地制宜地确定各组团的发展定位；（2）根据地块的区位及开发条件，结合开发时序，合理确定各组团的布局结构及152、用地规模，便于成片整体开发；（3）各分区之间既要联系便捷又应相对独立、避免互相干扰。分区的设置应充分考虑区位价值及滚动开发的可能，同时也要照顾到各分区内的地块，在分期建设上的灵活安排。6.3.2 布局策略布局策略6.3.2.1 打造核心，提质扩容，突出综合服务功能打造核心，提质扩容，突出综合服务功能（1）建设片区服务中心，实现草洋片区居住、商业和配套的综合服务功能。从整个草洋片区的综合定位来看，就是突出其居住和配套服务功能，为周边片区乃至大亚湾、深圳提供服务。本次规划利用惠阳区提质扩容的城市发展机遇，惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询153、事务所有限公司57结合在东华大道和爱民路交汇区域（预留地铁站口），配套综合商业服务中心；通过规划主次干道划分邻里单位，进行公共配套、公共绿地完善，推进体育活动中心、文化中心及滨河绿带公园等重要公共、文化空间项目落实，形成公共配套服务中心，增加惠阳居民城市公共空间的可参与属性。（2）保留部分三类居住用地，整治提升品质环境，为未来发展预留可能。“城中村”曾经被称为城市的毒瘤，目前国内一线城市快速发展的匆匆脚步，都以改造更新为由进行拆除更新，原有的城市底蕴和氛围由一座座摩天居住大楼所取代。规划区东北侧，为大面积的三类居住用地，建设密度高，考虑到更新改造的难度和可行性，本次规划建议近期保留，借鉴国际案154、例和经验，以区域内部环境整治和公共空间塑造为主。待环境品质改变、价值提升之后，未来可根据城市发展情况，对其进行专门的研究，可作为文化创意保留或城市更新研究等等，为城市未来的发展预留一些可能和多样性。（3）合理把握开发时序，控制基础设施建设与土地出让节奏。在开发建设初期，土地出让金将是政府财政收入的主要来源之一，为避免过早出让或过低价格出让，应对土地出让节奏进行控制。首先，应结合白云路、人民路和爱民路、东华大道的修建完善合理安排居住、商业的出让量；其次，应利用土地出让金进一步完善片区基础设施，不断提升片区土地价值，实现有序滚动开发及土地效益最大化。6.3.2.2 盘活土地，落实配套，提高土地利用155、效率盘活土地，落实配套，提高土地利用效率（1）土地腾挪草洋片区权属整体来说比较复杂，甚至混乱，土地开发难度较大，所以土地权属的梳理成为本次规划的重点和难点。具体土地梳理分为两大方面：第一、权属相对规整的，由于出让时间较早，边界与规划路网有一定的错位，应进行有效的土地腾挪梳理后方可开发建设，以避免不规范开发阻碍市政道路的开通；第二、权属不规整的，由于地块较小和不规整，未来开发建设会产生大量不易使用的城市边角地，本次规划将对其进行合理的整合，释放用地。腾挪出来的土地主要用于公共配套设施的落实，从而更加有效的集约利用土地，提高土地使用价值。（2）捆绑建设惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP156、）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司58规划区缺乏公共空间，为提供宜居的公共环境，打造绿色草洋片区，针对更新改造区域，规划进行公园绿地捆绑，同时给予权属单位一定的优惠措施（适当提高开发建设强度），来促进公园绿地的落实。6.3.2.3 精致居住，疏密有致，打造花园居住社区精致居住，疏密有致，打造花园居住社区规划区主要以居住服务功能为主，处于深圳、大亚湾和惠阳交界处。在解决自身及周边片区居住功能的同时，也面向深圳、大亚湾等区域的精英就业人群。因此在整体居住强度和居住品质上主要以小高层和多层等中、低建设强度开发为主，同时结合坪山河自然生态景观资源及大量的邻里单元绿地，旨在打157、造生态良好、舒适的宜居环境，吸引外围周边区域人群入住，提高片区人气和活力，带动城市发展。6.3.2.4 保护生态，美化环境，塑造生态城市特色保护生态，美化环境，塑造生态城市特色良好的生态本底，是城市最具代表的竞争优势条件之一。规划充分利用规划区西侧坪山河良好的景观资源优势，在河道两侧预留绿化休闲带，建设带状绿地休闲空间，在各功能片区内以邻里为单位设置公园绿地，在主干道两侧设置 10 米宽的街旁绿地，形成“面、点、线”的生态网络体系，与沿路绿带、步行走廊相互串联，组织片区的绿色网络，塑造舒适宜人的城市空间。6.3.3 规划结构规划结构根据布局原则及规划策略，规划形成“一心、两轴、一带、五区”的空158、间结构。具体空间结构图如下：根据布局原则及规划策略，规划形成“一心、两轴、一带、五区”的空间结构。具体空间结构图如下：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司59图 6-2空间结构图6.3.3.1 一心：区域性的中央活力核一心：区域性的中央活力核片区级综合服务中心，主要为东华大道和爱民路交汇处区域，规划有商业、医院、开敞空间等用地，同时预留城际地铁站点出入口，规划引导其进行较高强度开发，逐步形成片区商业中心，综合服务核心。6.3.3.2 两轴：城市功能发展主轴、次轴两轴：城市功能发展主轴、次轴城市功能发展主轴指沿东华大道联系北159、侧中心片区和南部大亚湾片区的城市空间发展轴，道路两侧布置商业用地及商住用地，与北侧中心区的文化中心和商业中心串联，并打造多个公共开敞空间节点，形成淡水片区重要的南北向发展纽带。城市功能发展次轴指东西向贯穿规划区的爱民路，与东华大道相呼应，作为规划区内部的东西向发展廊道，在其中段两侧布置商业用地和公共设施用地，带动规划片区的发展。6.3.3.3 一带：生态滨河景观带一带：生态滨河景观带片区西侧为坪山河，向北与淡水河相联通。规划通过街道绿地、片区绿化公惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司60园、滨水绿地的串联，组织片区的绿色网160、络，塑造舒适宜人的城市空间。6.3.3.4 五区五区针对现状特点，结合片区的发展趋势、改造意向和用地性质划分为五大片区：核心商住片区：以爱民路和东华大道交汇处 500 米范围做为规划的综合商住片区，由于靠近地铁站点，考虑到 TOD 用地模式，所以此区域建设开发强度较高，意在打造高品质的商业业态和高品质居住相结合的综合服务片区。老城风貌区：此区域主要集中在白云路东段和人民路西侧，为草洋南片区现状保留区域，以及规划区西侧土湖村的的松山下村组。除新建的高层住宅，片区整体环境较差，建筑密度高，缺乏绿地和开敞空间。本次规划主要是对该片区的建设环境和公共空间进行改造，同时作为保留区域为未来城市发展预留更多161、的弹性空间和可能。精品时尚住区：该片区主要位于白云路西段路南一侧，主要为更新改造片区，开发建设强度相对较高。由于紧邻白云路，更新改造时机相对成熟，规划建议通过更新手段，将该片区打造成时尚高端精品住宅。通过地块捆绑，完善和提升片区公共配套和空间的塑造，与北侧中心区相呼应，形成完善有序的城市界面。在减少南北建设风貌和公共空间差异的同时，提升整个规划区的建设质量和品质。生态活力住区：片区位于仲恺大道南侧，由于用地权属相对明晰，用地比较完整，公共配套设施齐全（教育、体育、商业等），同时在深惠高铁沿线两侧布置带状绿地公园。整体建设强度较低，主要为多层和小高层住宅，旨在为规划区及大亚湾、深圳等周边区域提供162、高品质居住服务。考虑到未来发展建设需求，片区内预留部分发展备用地，建议未来开发建设仍以中低开发强度为主，增加绿化和开敞空间，旨在打造的宜居、舒适、生态的居住环境。生态滨水住区：主要集中在坪山河沿岸，为低强度开发的多层滨水住宅。建筑布局将充分考虑坪山河及其沿岸绿地生态景观、节点广场等自然景观与人文因素，形成高品质居住片区和生态景观相融合的城市用地环境。6.3.4 用地规划用地规划规划区主要土地用途为居住用地、公共管理与公共服务设施用地和商业服务业设施用地，以及道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。各用地情况如下图所示：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报163、告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司61图 6-3土地利用规划图（1）居住用地居住用地总面积约 211.18 公顷，占建设用地的 49.56%，其中二类居住用地135.24 公顷，三类居住用地 54.86 公顷。（2）公共管理与公共服务设施用地公共管理与公共服务设施用地总面积约 26.19 公顷，占建设用地的 6.15%，其中行政办公用地 1.36 公顷；文化设施用地 0.71 公顷；教育设施用地 17.33 公顷；体育用地 1.87 公顷；医疗卫生用地 4.92 公顷。（3）商业服务业设施用地商业服务设施用地面积为 26.10 公顷，占城市建设用地的 6.12%。其中商业设施用地为 164、25.82 公顷，公共设施营业网点用地为 0.28 公顷。（4）道路与交通设施用地道路与交通设施用地面积约 86.79 公顷，其中城市道路用地为 84.78 公顷，城市轨道交通用地为 2.01 公顷。（6）公用设施用地公用设施用地总面积约 1.41 公顷，占城市建设用地的 0.33%。规划石桥变电站一处，位于规划区西侧，仲恺大道路南，占地面积为 0.78 公顷；规划一级普通惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司62消防站一处，位于石桥变电站南侧，占地面积为 0.43 公顷；规划于西一大道东段北侧，设置塘尾污水提升泵站一处，占165、地面积为 0.20 公顷；。（8）绿地与广场用地规划结合现状河流走向，开辟带状亲水绿地和城市公园，并在片区内设置绿化公园，绿地与广场用地总面积约 53.34 公顷，占城市建设用地的 12.52%。其中公园绿地面积为 51.80 公顷，防护绿地面积为 1.54 公顷。（9）村庄建设用地规划保留土湖村的松山下村小组和石桥村的上新、下廖、熊老屋村小组等村庄建设用地，以及大亚湾片区的部分规划村庄建设用地，用地总面积约 51.78 公顷，占规划总用地的 10.25%。（10）非建设用地规划梳理的坪山河水系从规划区的西侧穿过，水域面积约 3.83 公顷，发展备用地面积为 23.31 公顷，非建设用地共 2166、7.14 公顷，占规划总用地的 5.37%。各类用地情况详见下表：表 6-2城乡用地汇总表序号用地代码用地名称用地面积（公顷）占总用地比例（%）1H建设用地477.8594.63H11城市建设用地426.0784.37H14村庄建设用地51.7810.252E非建设用地27.145.37E1水域3.830.76E9发展备用地23.314.623总计规划总用地504.99100.00表 6-3 城市建设用地汇总表用地代码用地名称用地面积（公顷）占城市建设用地比例（%）R居住用地211.1849.56R2二类居住用地135.2431.74R3三类居住用地54.8612.88R+BR+B商住用地21167、.074.95A公共管理与公共服务用地26.196.15A1行政办公用地1.360.32A2文化设施用地0.710.17A3教育科研用地17.334.07A4体育用地1.870.44A5医疗卫生用地4.921.16惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司63B商业服务业设施用地26.106.12B1商业设施用地25.826.06B4公共设施营业网点用地0.280.07S道路与交通设施用地86.7920.37S1城市道路用地84.7819.90S2城市轨道交通用地2.010.47U公用设施用地1.410.33U1供应设施用地0.168、780.18U2环境设施用地0.200.05U3安全设施用地0.430.10G绿地与广场用地53.3412.52G1公园绿地51.8012.16G2防护绿地1.540.36城市建设用地426.07100.006.4 土地整理实施方案与实施规模土地整理实施方案与实施规模6.4.1 土地整理实施方案土地整理实施方案根据“关于修改惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定的决定”（惠府令第 67 号），制定项目的土地征收及房屋征收拆迁补偿等实施方案。6.4.1.1 土地征收补偿方案一、总则土地征收补偿方案一、总则 根据石桥片区规划建设需要，拟对该区域范围内的土地进行征用或租用，为维护被征（租）土地村社的合法169、权益，根据中华人民共和国土地管理法、关于印发广东省征地补偿保护标准（2010 年修订调整的通知）（粤国土资利用发（2011）21 号）、惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定（惠州市人民政府令第 86 号）的有关规定，结合实际，特制订石桥片区土地征收补偿方案。政府发布的公告或通过所划定的征收、租用范围，禁止抢种、抢栽和抢建等违法行为。对抢种、抢栽的青苗或抢建的房屋、建（构）筑物一律不给予补偿，并依照国家有关规律，法规予以处罚。对妨碍公职人员依法执行公务的，移交司法机关处理。政府组织有资质的测绘单位对拟征收、租用范围内地块的权属、地类、面积、青苗和建（构）筑物等进行调查，并与被征（租）地村社共同确认170、调查结果。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司64二、征收土地补偿二、征收土地补偿征收土地补偿根据惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定（惠州市人民政府令第 86 号）第八条：“实行征地补偿款预存制度。市和县（区）国土资源行政主管部门在受理征地报批时，应严格执行省国土资源厅关于试行征地补偿款预存制度的通知（粤国土资发2005153 号），确保征地补偿资金到位，我市征地补偿款预存标准（不含房屋拆迁费用）为：惠城区、仲恺高新区 12 万元/亩，惠阳区、大亚湾开发区 10 万元/亩，惠东县、博罗县 8 万元/亩，龙门县 7 万元/亩171、”。石桥片区按 10 万元/亩指定土地征收补偿方案，房屋拆迁费用不在本工程费用内。6.4.2 实施规模实施规模项目建设完成后，可初步构建片区完善的主干道路网，满足土地盘活及城市基础进一步建设的需要。项目进入运营期后，根据惠州市惠阳区淡水草洋南片区（DSCY）控制性详细规划，拟重新规划建设的用地面积 140.52 公顷，因此，本项目的实施将整合盘活土地 140.52 万平方米，计算征地面积及可用于出让的建设用地均为 140.52 万平方米。征地费用根据惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定（惠州市人民政府令第 86 号），惠阳区以 10 万元/亩预存。征地费用约为：140.5210000666.67172、10=21078.63 万元。6.5 土地开发运营模式土地开发运营模式 遵循的原则政府主导原则政府应把握住土地开发市场调控的主动权，在完善土地开发配套法规、规划、土地利用计划、土地开发主体选择、土地开发监管、土地交易等方面起主导作用。统一规划原则根据国展经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、产业发展规划，对土地开发区域统一组织实施项目概念性规划、控制性详细规划、修建性详细规划和配套的专项规划。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司65市场化原则根据土地开发不同对象、阶段和专业的特点，选择不同的生产方式，最终实现173、土地资源的优化配置。合法经营原则通过不断完善法律法规，规范土地开发中各类参与者的行为，建立内外监督机制。公开交易原则城市土地开发各类主体的选择，要坚持进行公开招标。对社会高度负责的原则土地开发过程中的各角色，要具有高度的社会责任感，高效、集约利用好土地。开发模式本项目建设单位作为授权委托的企业，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规，进行适当的市政基础设施建设，使该区域范围内土地达到“七通一平”的建设条件，从而政府可以净地出让土地使用权，达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造174、价咨询事务所有限公司66第七章工程建设方案第七章工程建设方案7.1 道路工程方案设计道路工程方案设计7.1.1 技术规范技术规范本项目采用的规范有1）城市道路设计规范（CJJ 37-2012）2）公路沥青路面设计规范(JTG D50-2006)3）城市道路路基设计规范（CJJ194-2013）4）公路工程技术标准（JTG B01-2014）5)无障碍设计规范（GB 50763-2012）6）建筑边坡工程技术规范（GB 50330-2013）7）公路桥涵设计通用规范（JTG D602004）8）公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范（JTG D622012）9）城市桥梁设计准则（CJJ1120175、11）10）城市桥梁设计规范(CJJ 11-2011)11）公路桥涵地基与基础设计规范（JTG D632007）12）城市工程管线综合规划规范（GB 50289-98）13）城市电力规划规范（GB 50293-2014）14）低压配电设计规范（GB 50054-2011）15）电力工程电缆设计规范(GB50207-2007)16）室外给水设计规范(GB50013-2014)；17）室外排水设计规范GB 50014-2006(2014 年版)；18）城市建筑物通信设施技术标准。7.1.2 建设规模建设规模本项目道路工程共建设市政道路 6 条，道路总长 10697.82 米；其中：东华大道（白云路176、至龙海一路）及爱民西路（东华大道至南湖路）为主干道，其道路红线为 60 米；爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）及仲惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司67恺路（坪山河桥至人民路）为主干道，其道路红线宽度为 42 米；爱民西路（兴湖路至白云坑）为次干道，其道路红线宽度为 42 米；兴湖路（白云路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 36 米；石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 30 米。道路总用地面积约为 47.56 公顷。7.1.3 道路主要技术标准道177、路主要技术标准1、道路等级：本项目规划建设市政道路中主要由城市主干道及城市次干道组成，详见道路主要技术指标表。2、设计速度：城市主干道设计车速 60km/h，城市次干道设计车速 40km/h。3、设计年限：主干道 15 年，次干道 10 年。4、道路横坡：道路横坡为 1.53%。5、桥梁设计荷载：城A 级，人群荷载 4.0kN/。6、地震基本烈度：度地震区，按度设防。7、防洪标准：50 年一遇。7.1.4 道路主要技术指标表道路主要技术指标表技术指标如下表：主干道指标表编号道路名称道路等级设计车速（Km/h）道路宽度（米）道路长度（米）路面类型机动车道1东华大道（白云路至龙海一路）城市主干道6178、0602240沥青混凝土路面82爱民西路（南湖路至兴湖路）城市主干道6042598.45沥青混凝土路面63爱民西路（东华大道至南湖路）城市主干道6060454.23沥青混凝土路面84爱民西路（大华三路至兴湖路）城市主干道6042877.32沥青混凝土路面65仲恺路（坪山河桥至人民路）城市主干道60422450沥青混凝土路面6惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司68次干道指标表序号道路名称道路等级设计车速（Km/h）道路宽度（米）道路长度（米）路面类型机动车道1石桥路（承修三路至仲恺路）城市次干道40301250沥青混凝土路179、面42爱民西路（兴湖路至白云坑）城市次干道4042810沥青混凝土路面43南湖路（爱民西路至龙海一路）城市次干道4030985沥青混凝土路面44兴湖路（白云路至龙海一路）城市次干道40361332.82沥青混凝土路面47.1.5 道路平面设计道路平面设计道路基本按原规划走向布设，道路线形较简单，综合考虑道路与与现状路网、规划路网和周边城市规划用地的衔接关系，尽可能做到经济合理、线形顺畅。具体详见附件：道路平面图项目四至范围规划平面图惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司697.1.6 道路纵断面设计道路纵断面设计规划区内用地180、布局和道路的走向，充分考虑了现状地形地貌特征，竖向规划对现状地形地貌未作大的改造，基本上保持了原有地势坡向，避免了大的土石方工程，这样保证了人居环境与自然环境能够有机结合。规划区整体地势平坦，局部区域存在一定高差，呈南部高，北部较高，中西部偏低，其中最高点约 54 米，最低点约 19 米，整体高度在二十米左右，相对高差约 30 米。通过对自然地形的改造和利用，选择合理的设计标高，满足区内的各项建设要求。合理选择地面排水方式，并与用地防洪、排涝规划相协调。（1）道路竖向规划因地制宜，充分利用现状的地形是道路竖向规划的重要特点，在此基础上结合道路设计的要求及在区域交通中所承担的角色确定道路的规划纵181、坡。合理利用现状道路，以减少工程施工，保证车辆通行与近期的开发、建设施工。根据在建道路的施工图设计资料,落实人民路、东华大道、白云路、仲恺路、西一大道设计标高。综合确定各项工程的控制标高，雨污水排水出口标高及地面水排出等问题。按照汛期控制水位、工程管线直径、覆土厚度的要求，确定道路最低竖向标高 21.20 米，最高竖向标高 34.50 米。在下一阶段规划设计中，如需进行道路标高调整，应在了解规划意图的基础上适当调整，避免出现局部与整体不相协调的情况。道路桥梁、铁路桥净空应符合国家相关规范。（2）场地竖向设计规划将在用地功能允许的条件下，以满足建设用地适宜坡度要求为原则，结合地形条件，场地排水要182、求，采用平地、缓坡等竖向设计形式。地块的竖向设计应满足地块高于道路、建筑高于地块、建筑室内高于室外的一般要求；根据以上现状情况及防洪排涝要求，结合用地规划，满足分散排水的要求，为减少填挖方，降低工程造价。区内现状保留地块，应采取措施在协调周边道路，满足防洪排涝的基础上，尽量保留现状地形地貌，避免影响现状生产建设。现状坪山河汛期容易受到上游泻洪影响导致坪山河两侧易产生内涝，目前坪山河河道断面有待完善，包括部分河道拓宽、清淤、修缮两侧护堤，确保坪山河惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司70两岸护堤高度及河道断面宽度满足汛期排洪183、需求；与此同时加强与河流上游水利部门沟通联系，合理进行错峰泻洪安排工作，从而改善坪山河位于草洋南段的内涝问题。道路竖向规划图7.1.7 道路横断面设计道路横断面设计1、主干道：、主干道：东华大道（白云路至龙海一路）及爱民西路（东华大道至南湖路）为主干道，其道路红线为 60 米；爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）及仲恺路（坪山河桥至人民路）为主干道，其道路红线宽度为 42 米。道路红线宽度为道路红线宽度为 60 米，横断面布置为米，横断面布置为：26m（人行、自行车道）+6m（中央分隔带）+215m（机动车道）+26m(绿化带)，双向八车道；道路红线宽度为道路红线宽度为 4184、2 米，横断面布置为米，横断面布置为：23m（人行、自行车道）+8m（中央分隔带）+212.5m（机动车道）+211.5m(绿化带)，双向六车道。爱民西路道路红线后退绿化带为 10m，计入本项目绿化面积中。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司7160m 主干道道路横断面图42m 主干道道路横断面图2、次干道、次干道爱民西路（兴湖路至白云坑）为次干道，其道路红线宽度为 42 米；兴湖路（白云路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 36 米；石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 185、30 米。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司72道路红线宽度为道路红线宽度为 42 米，横断面布置为米，横断面布置为：25.5m（人行、自行车道）+8m（中央分隔带）+27.5m（机动车道）+24m(绿化带)，双向四车道；道路红线宽度为道路红线宽度为 36 米，横断面布置为米，横断面布置为：26m（人行、自行车道）+2m（中央分隔带）+27.5m（机动车道）+23.5m(绿化带)，双向四车道；道路红线宽度为道路红线宽度为 30 米，横断面布置为米，横断面布置为：24.5m（人行、自行车道）+27.5m（机动车道）+23m186、(绿化带)，双向四车道。42m 次干道道路横断面图36m 次干道道路横断面图惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司7330m 次干道道路横断面图7.1.8 路面结构设计路面结构设计1、主干道及次干道采用沥青混凝土路面结构，主干道设计年限 15 年，次干道设计年限 10 年，路面结构组合如下：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司74主干道及次干道路面结构图7.1.9 交通节点工程交通节点工程规划区西一大道远期为快速路，与人民路为互通式立交，与东华大道采用分187、离式立交形式，人民路与白云路保留现状分离式交叉口形式。其它道路交叉口均采用平面交叉形式，为提高交叉口的通行能力，对主要交叉口采用信号灯控制管理、进行渠化设计或者采用标志标线管理。重要交叉口进出口道应进行拓宽设计，每条拓宽车道宽度为 3.0 米、3.25 米或 3.5 米。7.1.10 路缘石、路边石及人行道路缘石、路边石及人行道道路断面规划时注重步行系统与非机动车道规划，把步行空间、非机动车道与城市公交车站和居民出行目的地有机地连接起来，构筑完善的步行系统和非机动车道网络。在主要干道的各平面交叉口中央绿化带处设置行人、非机动车出行二次过街候行区，为行人、非机动车提供较高的环境质量；园区内部每条188、主次干道均结合人行道设置了自行车道，形成连贯的自行车道系统，以鼓励非机动化出行。路缘石及路边石表面不得有蜂窝、露石、脱皮、裂缝现象。两节间采用 1：3水泥砂浆安装后勾缝宽 0.45 厘米，安装路缘石、路边石在直道上应笔直，弯道上惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司75应圆顺，无折角，顶面应平整无错开，不得阻水。人行道路面采用 6 厘米厚的预制环保彩色机压砖作为面层，2 厘米厚的 1：3水泥砂浆找平层，15 厘米厚 5%的水泥稳定石粉渣作基层。人行道彩色方块表面不得有蜂窝、露石、脱皮、裂缝现象，色彩均匀线路清晰、棱角整齐。人189、行道方块采用挤浆法安砌，不得有松动现象，积水现象，人行道上必须设置连续的盲道，在交叉口处须设置残疾人坡道。7.2 道路绿化工程方案设计道路绿化工程方案设计项目在道路两侧设置行道树，主干道路设置中间绿化带。每条道路绿化带分布如下：1、主干道：道路沿线布置行道树，并设置中央分隔绿化带。60m 主干道道路横断面图惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司7642m 主干道道路横断面图2、次干道沿线布置行道树。42m 次干道道路横断面图惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有190、限公司7736m 次干道道路横断面图30m 次干道道路横断面图惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司787.3 桥涵工程方案设计桥涵工程方案设计项目桥涵主要为跨规划坪山河的桥梁，位于规划仲恺路，桥梁全长为 150m，宽度为 42 米。7.3.1 设计标准设计标准设计荷载：城-A 级，人群荷载为 3.0KPa。结构安全等级：一级；结构重要性系数：1.1。设计基准期：100 年。抗震标准：地震基本烈度为 6 度，按 7 度抗震设防,地震动峰值加速度系数 0.1g；横坡：机动车道 2,坡向边线；人行道 2.0%,坡向道路中线7.3191、.2 主要采用规范主要采用规范城市桥梁设计规范（CJJ11-2011）公路工程技术标准（JTG B012003）公路桥涵设计通用规范（JTG D602004）公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范（JTG D622004）公路桥涵地基与基础设计规范（JTG D632007）公路桥梁抗震设计细则（JTG/T B02-012008）钢筋焊接网混凝土结构技术规程（JGJ 1142003）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）。7.3.3 设计方案设计方案结合惠阳区淡水草洋南片区控制性详细规划设计，本项目实施的桥梁典型平面布置示意图如下：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目192、可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司79方案：预应力混凝土空心板主要从施工便利性考虑，推荐采用预应力混凝土空心板，跨径控制在 20 米以内，空心板先预制后吊装，由于本方案对吊装设备的要求较低，因此跟其它桥型比具有施工简便，造价低廉的优点。但本方案在渠道范围布置了桥墩，因此对渠道的过水断面有一定的压缩。采用 C50 混凝土，桥墩为桩柱式桥墩，桥台为桩柱式桥台，基础均为桩基础。7.3.4 主要材料主要材料（1）钢绞线钢 绞线采用s15.2 高强低松弛预应力钢绞线，抗拉强度标准值fpk=1860MPa、Ey=1.95105MPa，其材质应符合 GB/T5224-2003 的要求。193、公称直径 d=15.2mm，其力学性能指标应符合预应力混凝土用钢绞线（GB/T5224-2003）的规定。（2）普通钢筋惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司80R235 钢筋的材质，应符合国家标准GB 1499.1-2008 钢筋混凝土用钢 第 1部分：热轧光圆钢筋（GB 1499.1-2008）的要求；HRB335 钢筋的材质，应符合国家标准热轧带肋钢筋（GB1499.2-2007）的要求。（3）预应力锚具预应力锚具采用符合 FIP1993 和 GB/T14370-2000 标准的 I 类锚具，锚固效率系数大于95%。（194、4）钢材采用 Q345-C 钢板，应符合 GB/T 700-2006 的规定。（5）混凝土C50 混凝土：用于主梁、铰缝、桥面调平层；C40 混凝土：用于支座及栏杆；C30 混凝土：用于桥墩、桥台（包括承台）、挡块及搭板；C30 水下混凝土：用于桩基。7.3.5 桥面设计桥面设计采用沥青混凝土路面。铺装层厚 10cm，结构层为：4cm AC-13C 细粒式 SBS 改性沥青砼6cm AC-20C 中粒式沥青砼。7.4 市政管线工程方案市政管线工程方案7.4.1 给水工程规划给水工程规划7.4.1.1 给水工程现状给水工程现状规划区位于淡水河以南、坪山河以东的草洋片区，现状供水主要来自惠阳水厂，195、给水管网与秋长水厂、沙田水厂给水管连通，联合供水。惠阳水厂设计规模40 万立方米/日，实际生产规模 15 万立方米/日，水源为东江，其出厂水压约为0.56MPa；秋长水厂供水规模 2 万立方米/日，水源主要来自鸡心石水库；沙田水惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司81厂现状规模 4 万立方米/日，出厂水压约为 0.35MPa，水源为沙田水库。规划区现状供水主干管为沿白云路、人民南路铺设的 DN600 给水管，其它供水支管沿地块内部部分支路铺设，管网不成系统、分散零乱且管径偏小。7.4.1.2 存在问题存在问题（1）规划区内196、供水设施建设落后，供水能力不足，人均用水指标相对较低。（2）目前规划区供水主要为枝状供水，供水管管径较小，水压较低，供水安全性低。7.4.1.3 规划原则规划原则（1）供水普及率 100%，给水工程适当超前，并留有一定的弹性。（2）在尽量利用现状给水设施基础上，改造完善本区的给水系统，以满足将来发展的需要。（3）管网尽量靠近用户，保证最不利点水压达到 32 米，达不到要求的，应设局部的加压泵站。7.4.1.4 规划依据规划依据城市给水工程规划规范GB50282-98；室外给水设计规范GB 50013-2006；惠州市城市规划标准与准则惠州市城市总体规划（2008-2020）各部门提供的相关资料197、文件7.4.1.5 用水量预测用水量预测根据惠州城市规划标准与准则（2007），考虑到规划区性质及用水特点，参照同类地区用水标准确定。具体计算见下表：平均日用水量预测表项目用水标准用地面积/人口用水量（立方米/日）居住200 升/人日10 万20000公共管理与服务设施100 立方米/公顷.日米日26.2 公顷2620商业服务120 立方米/公顷日26.1 公顷3132道路交通用地20 立方米/公顷日86.8 公顷1736公共设施用地40 立方米/公顷日1.4 公顷56绿地、广场20 立方米/公顷日53.3 公顷1066惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单198、位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司82平均日用水量-28610由此预测规划区日均用水量 2.9 万立方米，用水量日变化系数采用 1.2，则规划区最高日用水量为 3.5 万立方米。7.4.1.6 给水系统规划给水系统规划（1）给水水厂及场站设施根据惠州市城市总体规划（2008-2020），规划区主要由惠阳水厂供水，秋长水厂、沙田水厂联合供水，提高供水的安全保障性。惠阳水厂现状实际供水规模 15 万立方米/日，设计生产规模 40 万立方米/日，分区规划中惠阳水厂规划规模 119 万立方米/日，能满足规划区的用水需求。由于规划区位于淡水河以南，现状供水主干管少且管径偏小，需结合道路规划建设相应的供199、水主干管，以满足规划区的发展需求。（2）给水管网规划规划区给水管网采用环状供水，以保障规划区用水安全性。规划区白云路、人民南路现状给水干管保留，结合道路的建设，集中铺设新的给水管。供水主干管沿白云路、人民南路、东华大道、爱民路、仲凯路、西区大道等市政道路铺设，给水管均为双侧布置，管径 DN500-DN600。供水支管沿其它市政道路铺设，管径 DN200-DN500。为方便施工及减少破路，原则上大于 36米宽的道路(不包括道路外侧的绿化带)布置双管。给水管网按最高日最高时用水量及设计水压进行计算，并按消防时流量和水压、最不利管段发生故障时流量（最大时的 70%）和水压进行校核。（3）消防规划规划200、区消防给水系统与生产生活给水系统为一套给水系统。规划区居住人口约 10 万人，根据建筑设计防火规范的有关规定，给水管道应设室外消火栓，备火灾时消防之用。消火栓设置间距不大于 120 米，消火栓处水压不小于 0.10MPa。规划区内消防给水系统采用与生活、生产同给水系统。按同一时间发生火灾两次考虑，一次灭火用水量为 35 升/秒，灭火持续时间按 2小时考虑。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司83给水工程平面布置图7.4.2 污水工程规划污水工程规划7.4.2.1 污水工程现状污水工程现状规划区内无现状污水收集、处理设施，区201、内排水均雨、污合流就近排入水体。惠阳城区第一污水处理厂位于淡澳河分洪口，现状规模 7 万立方米/日，第二期规模 8 万立方米/日，规划区污水可汇入此污水处理厂进行处理达标排放。7.4.2.2 存在问题存在问题（1）规划区污水未经任何处理直接排入淡水河、坪山河，对水体污染严重。（2）需加快污水管网配套工程，将污水纳入城区第一污水处理厂。7.4.2.3 规划原则规划原则（1）近期、远期相结合，注重社会效益、经济效益与环境效益相结合。（2）实行雨污分流制系统，污水管网布置要充分利用地形地势，最大可能采用重力流，减少提升。（3）草洋片区污水管网需加强与规划区外围污水管网的衔接。7.4.2.4 规划依据202、规划依据城市排水工程规划规范GB50318-2000室外排水设计规范（2014 版）GB50014-2006惠州市城市规划标准与准则惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司84惠州市城市总体规划（2008-2020）各部门提供的相关资料、文件7.4.2.5 污水量预测污水量预测根据 惠州城市规划标准与准则（2007），生活污水量取相应用水量的 90%；物流和仓储的污水量取用水量的 80%；道路广场和公共绿地不计污水量，从而预测规划区日均污水量约 2.55 万立方米。具体计算详见下表：平均日污水量预测表项目用水量（立方米/日）污203、水量占有比例污水量（万立方米/日）居住2000090%18000公共管理与服务设施262090%2358商业服务313290%2819公共设施用地5680%45地下水渗入量10%2322平均日污水量-255447.4.2.6 污水系统规划污水系统规划（1）污水系统及污水处理厂草洋片区污水排入现状惠阳城区第一污水处理厂，第一污水处理厂一二期总规模 15 万立方米/日，规划建议应根据草洋片区及其它污水受纳片区的城市规划及建设进程，对污水处理厂进行扩建工程，以便满足城市发展的需要。西区大道污水管承接西区大道以南大亚湾区域的污水往西沿坪山河排入规划的西区污水处理厂，西区污水处理厂规划规模 16 万立方204、米/日。草洋片区污水分两大系统往北排入中心片区污水干管，东华大道周边及以西区域的污水沿坪山河东侧芙蓉路规划的污水干管向北排入中心片区污水干管。东华大道以东片区的污水沿规划的石桥路污水干管向北排入中心片区人民南路污水干管，规划于人民南路、白云路路口设置一座提升泵站，考虑到人民南路东侧部分污水的汇入，规划规模约 2.0 万立方米/日。规划于西一大道设置塘尾污水提升泵站，提升西一大道以南大亚湾区域的污水，规划规模 1.4 万立方米/日。（2）管网规划规划区污水主干管沿东华大道、爱民路、仲凯路、芙蓉路、石桥路、人民南路铺设，管径 DN400DN800，往北汇集中心北片区污水干管，沿淡水河向东排入城区第205、一污水处理厂。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司85污水管网一般布置在道路的西侧、北侧。污水干管根据规划区地形和污水的最终出路位置，尽可能依据地势进行直线铺设，以缩短干管长度、减少埋深。超过 40 米的道路采用双侧布管，以减少连接支管的数目及与其它管道的交叉，并便于施工、检修和维护管理。污水工程平面设计图7.4.3 雨水及防洪工程规划雨水及防洪工程规划7.4.3.1 雨水及防洪工程现状雨水及防洪工程现状（1）雨水现状规划区排水设施建设严重滞后，整个规划区尚未形成雨、污分流排水系统，市政道路上除了白云路、人民南路有合流排水206、管外，其它道路基本无完整的排水管道，白云路、人民南路现状排水管道零散且管径均偏小，埋深较浅。区内雨水、污水基本处于自然排放状态，现状的石桥沥是整个片区的主排水渠，雨、污水合流通过此渠排入坪山河。由于石桥沥为自然土渠，且年久失修，随着周边用地的开发，渠道宽度越来越窄且部分已被上盖成涵洞，过水断面减小，雨水季节内涝严重。（2）防洪排涝现状规划区紧邻坪山河，防洪任务较为艰巨。坪山河汇入淡水河口段，坪山河坡降变缓，受淡水河出流不畅影响，坪山河河口段内涝严重。其它地区地势较高，且尚未大规模开发，因此并未发生较为严重的内涝现象，区内无现状雨水抽排泵惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性207、研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司86站。石桥沥过水断面较小，堵塞淤积，雨水季节容易泛上形成内涝。7.4.3.2 存在问题存在问题（1）规划片区排水系统建设严重滞后，排水能力偏小，部分区域仍处于散排状态。（2）坪山河防洪能力不足，同时由于淤积加重，过流能力降低。（3）石桥沥过流能力低，排水不畅。7.4.3.3 规划目标及原则规划目标及原则（1）规划完善的防洪排涝系统，保障规划区的安全。（2）规划污、雨分流的排水系统。（3）利用地形，尽快地将城市雨水导入附近水体，避免过分集中汇流，采用分散和就近排放。（4）雨水管道根据地形、河网和道路坡向划分汇水区域，沿道路及坡向敷设，分片收集，208、就近排入水体。7.4.3.4 规划依据规划依据城市排水工程规划规范GB50318-2000；室外排水设计规范（2014 版）GB50014-2006；惠州市城市规划标准与准则；惠州市城市总体规划（2008-2020）；各部门提供的淡水河防洪排涝工程、惠阳小流域综合治理规划报告等相关资料、文件。7.4.3.5 防洪排涝标准防洪排涝标准依据惠州市惠阳区分区规划（2008-2020），规划区淡水河、坪山河均按照 50 年一遇的防洪标准设计，坪山河入淡水河口 50 年一遇洪水位为 23.621 米。规划区排涝标准采用 20 年一遇 24 小时暴雨 1 日排干且不受灾。7.4.3.6 雨水量计算雨水量计209、算规划区雨水量计算采用惠洲市暴雨强度公式，即：0.562980).3(t546lgP.011337.746q）（惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司87设计重现期取二年，重要地区及低洼易渍水地区采用 3-5 年，地面积水时间取 10-20 分钟。设计雨水量采用下列公式计算：Q=qF（升/秒）式中：q暴雨强度（升/秒公顷）F汇水面积（公顷）径流系数，规划区取 0.657.4.3.7 防洪排涝工程规划防洪排涝工程规划规划建议对坪山河进行堤坝达标建设，对河体、河口进行清淤拓宽改造，增大排水能力，防止河水泛上形成洪水、内涝，按照蓝210、线要求河道两侧绿化保护用地控制宽度 50 米。根据总体规划及相关资料，现状石桥沥由于其过水断面的减小及淤积状态，已不能满足整个片区的排水需求，随着用地、道路的建设，将同步配套市政雨水管渠，现状石桥沥将作为辅助排水系统。片区雨水排放均通过沿路建设的雨水管渠收集就近、多点、分散排入坪山河。片区的竖向结合现状、根据坪山河的防洪标高进行规划，区内雨水均实现自流排放，不需要设置排涝泵站。7.4.3.8 雨水管网规划雨水管网规划规划区采用雨污分流的排水体制，区内所有雨水经雨水管渠收集后就近分散排入坪山河。规划区地势南高北低、西高东低，规划依据“高水高排、低水低排”的雨水排放原则布置雨水管渠。规划雨水管道按211、地形坡度铺设，以减少埋深，道路宽度大于 40 米时采用双侧布管。雨水管渠尽量采用暗渠或管道，以美化环境，对部分建成区或现状道路上的排水明渠及排水边沟应进行清淤美化改造。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司88雨水工程及防洪工程设计图7.4.3.8 低冲击开发及雨洪利用规划低冲击开发及雨洪利用规划根据城镇建设的相关规范要求，规划建议白云片区试点采用低冲击开发模式建设，开发建设后综合径流系数0.45，雨水径流中总悬浮颗粒物（TSS）削减40%60%。为实现综合径流系数控制目标，需对试点的地块在规划建设过程进行引导，使其在场地设212、计、竖向设计、景观设计、材料选择等各方面符合低冲击开发理念，从而可以实现控制目标。低冲击开发雨水综合利用规划指引如下：（1）建议室外透水地面比例不小于 40%，透水地面指自然裸露地、公共绿地、绿化地面、植草砖等。（2）建议硬质铺装地面中透水铺装面积不小于 50%，车行道采用透水沥青，广场、人行道采用透水地砖，地上停车位采用植草砖。（3）建议绿地采用下凹式绿地系统，低绿地草坪不仅能接纳其上的降雨，还可以将附近的屋顶、路面等不透水面积上的径流导入绿地，这部分径流滞蓄于草地，可减少草地灌溉用水，同时减小雨水管道的受纳流量。（4）建议市政道路机动车道应采用多孔沥青路面或透水型混凝土路面；人行道一般采用213、透水砖；自行车道可采用透水砖或透水沥青路面；道路绿化带宜建为下凹式绿地；道路排水管系可采用渗透管或渗透管-排放一体设施，经初期截流后雨水可排入雨水调蓄池。（5）建议屋面雨水收集采用屋顶花园预处理利用系统。屋面雨水先流经屋顶惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司89花园进行渗透净化，而后与道路雨水一并进入下凹式绿地雨水一起进入雨水收集管，或者直接排入雨水收集管。（6）建议于地块内设置地埋式雨水蓄水池，蓄水池设有溢流口，盈余雨水外排至室外雨水管道，清水池设自来水补给口，雨水水量不足时采用自来水补水，保障水量安全。（7）建议雨水利214、用方案设计与建筑方案、园林景观设计方案同步进行，定量确定雨水收集方式、雨水利用量、相关雨水收集、处理设施的规模及占地等内容。7.4.4 电力工程规划电力工程规划7.4.4.1 电力工程现状问题及分析电力工程现状问题及分析现有电力设施不能满足大量建设用地的需求。本着“城市建设，电力先行”的原则，应加紧加快电力设施的建设。目前仍有路边的电缆头台架、柱上断路器、隔离开关及户外公用变压器台架，多位于马路边，既影响环境美观，且存在一定安全隐患。为提高城市的整体形象，逐步将杆上变压器改造为附设式变电所，提高城市的整体形象，增加供电可靠性。10kV 线路基本上为架空线，电缆化程度不高，区内道路未完善配套建设215、市政电缆沟。这与建设现代化的城市目标是不相匹配的，有必要加快区内电缆沟的建设，尽快对 10kV 线路进行电缆化改造。7.4.4.2 规划目标及原则规划目标及原则（1）根据规划区的现状和发展目标，结合片区的用地面积、用地性质、建筑面积和开发强度，作出负荷预测。（2）落实上层次规划确定的变电站位置，确定适当超前的电力供应系统，满足用电不断增长的需求。（3）加大改造架空线路及杆上变压器的力度，建立和完善市政电缆沟系统。为今后电力扩容提供保障，改善片区环境景观。7.4.4.3 规划依据规划依据惠州市城市规划标准与准则，2007 年版惠州市惠阳区电网专项规划（20092020）规划专业提供的相关资料惠州216、市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司907.4.4.4 负荷预测负荷预测依据本次规划提出的用地性质及相关控制指标，结合规划区规划情况，参照惠州市城市规划标准与准则（2007）中相关负荷预测标准，采用单位用地面积负荷密度法及单位建筑面积负荷密度法相结合的计算方法进行计算。负荷指标表类别代码用地性质单位用地面积负荷指标（kw/ha）单位建筑面积负荷指标（w/m2）需用系数R居住用地150-50030-600.5C公共设施用地200-70060-800.75M工业用地200-50040-700.6U市政公共设施用地150-250S道217、路广场用地15-30T对外交通用地15-30G绿地10-15W仓储用地20-40D特殊用地150-250E水域和其他非建设用地5-10根据规划用地性质、建筑性质及相关指标，进行容量计算，详见下表：电力负荷预测表电力负荷预测表用地名称用地面积（公顷）用电指标（千瓦/公顷）用电负荷（千瓦）居住用地211.1840084472.0商业服务业设施用地26.10100026100.0公共管理与公共服务设施用地26.193007857.0惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司91公用设施用地1.41150211.5绿地与广场用地53.3218、415800.1道路与交通设施用地86.79302603.7水域3.831038.3村庄建设用地51.7830015534.0发展备用地23.3110233.1合计137849.7总同期系数0.8合计110279.8负荷预测结果：负荷预测结果：本规划区电力总计算负荷为 11.0 万千瓦，负荷密度为 218kW/ha。7.4.4.5 电力系统规划电力系统规划（1）电源规划区现状用电主要由规划范围外的110kV 白云变电站和 110kV淡水变电站提供，其中白云站现状主变容量 250MVA，规划容量为 350MVA；淡水站现状主变总容量 121.5MVA。根据惠州市惠阳区电网专项规划（2009-20219、20 年）在规划区内规划一座110kV 潘屋变电站，规划容量为 363MVA。占地面积为 7790 平方米，也能为规划地区提供 10kV 供电回路。（2）高压线路及通道现状高压走廊片区内现状无 110kV 及以上高压走廊穿过。规划高压走廊规划一条 110kV 白云至潘屋高压走廊，高压走廊控制宽度为 35 米。（3）10KV 电力系统规划惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司92现状 10kV 系统应逐步改造完善，建议采用集中改建的方式，设置公用配电房，使公用变配电设施相对集中安装，逐步改造取消杆上变压器。对现状架空线路逐步进220、行下地改造，有电缆沟的路段就近敷设至电缆沟，无条件的路段可采用直埋或穿管埋地敷设，保证道路两侧的视觉通畅，同时提高供电安全可靠性。规划 10KV 电力系统采用环网供电，平时开环运行，每环可供电力负荷为5000-8000kVA，10kV 出线一般采用 300MM2 截面。规划区内新建 10kV 变电所宜采用附设式户内型，设于负荷中心，附设式变电所宜设置于建筑物首层，同时考虑层高、防火、通讯等各项要求。无条件的地块可设独立式变电所或箱式变电站，并考虑与建筑外观和周边环境相协调。电力系统规划图（4）电力电缆沟规划规划区内新规划的电力电缆沟采用隐藏式电缆沟。规划将现状架空线路结合系统改造进行统一改建，221、逐步转入地下，改成电缆沟敷设或直埋敷设。将明盖板电缆沟改为隐藏式电缆沟。规划区内电缆沟断面主要尺寸为：1.2 M1.2 M、1.0 M1.0 M。在变电站集中出线处可采用 2(1.2M1.2M)双沟形式建设，110 千伏电缆敷设宜采用 1.4 米1.4 米或 2(1.41.4)米的断面。（5）道路照明惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司93道路照度标准交通主干道的平均照度为 20-25LX，次干道平均照度为 15-20LX。灯具选择光源选择及灯具布置：光源采用 LED 灯，灯具及灯杆选型应根据当地周围建筑风格和景观合理配置222、，与环境协调。小区内道路照明采用庭园灯，绿化、草地采用草坪灯。市政干道照明电源由专用箱式变电站提供，其供电半径不大于 800M，箱式变电站电源由独立的 10kV 回路供电，小区内道路照明电源宜由小区内部电源提供。道路照明宜采用光控、时控和手控方式，根据实际情况，选择一种或数种方式结合使用，按不同道路设置全夜灯和半夜灯，以利节省电力。7.4.5 通信工程规划通信工程规划7.4.5.1 通信工程现状问题及分析通信工程现状问题及分析（1）规划范围内无现状电信目标局。（2）规划范围内电信光节点机房分布不完善，不能满足新增用户的需要。（3）通信管网建设尚不完善，部分重要通信通道尚未接通，各电信运营商的管223、道未经统一规划、各自为政，相互间缺乏协调与配合，造成管道资源的破坏和浪费。（4）区内仍有通信线路采用架空敷设，乱搭乱架现象较严重，无法保证通信质量，对城市景观也造成一定的破坏。（5）邮政网面临线长、面广、业务量相对较少的局面，区内邮政网分布不均，群众用邮不方便。7.4.5.2 规划目标及原则规划目标及原则（1）加快电信、邮政和信息业的发展。（2）改造完善通信管道系统，满足日益增长的各种信息传输对通道的要求。（3）完善有线电视设施规划，满足有线电视业务增长需求。（4）建立满足本规划区用邮要求的邮政系统。7.4.5.3 规划依据规划依据（1）惠州市城市规划标准与准则，2007 年版惠州市惠阳区政府224、和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司94（2）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）7.4.5.4 通信需求量预测通信需求量预测指标参照惠州市城市规划标准与准则（2007）固话预测标准，如下表：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司95分类用地预测指标表用地性质单位用地面积线密度指标（线/ha）单位建筑面积线密度指标（/线）居住用地150-30040-80公共设施用地200-40050-100工业用地50-100200-300市政公用设施用地50-80广场用地225、20-30社会停车场用地20-30仓储用地10-15对外交通用地30-50绿地5-10根据规划用地性质、建筑性质及相关指标，进行容量计算，详见下表：固话密度预测表用地名称用地面积（公顷）市话指标（线/公顷）用户预测（线）下限上限下限上限居住用地211.181503003167763354商业服务业设施用地26.10200400522010440公共管理与公共服务设施用地26.1915025039296548公用设施用地1.41508071113绿地53.34510267533203017362604村庄建设用地51.78150300776715534发展备用地23.31501001166233226、1合计51831101456固话预测结果：固话预测结果：规划区固定电话需求量为 5.210.1 万线，平均线密度为 115225 线/ha，电话主线放号率取 0.9，则电话主机设备容量需 5.811.3 万门。规划建议以低限值指导近期建设，按高限值预留局所用地及管道数量。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司96移动用户数量预测移动用户数量预测:根据惠州市城市规划标准与准则，移动用户预测采用普及率法进行，普及率取 80 线/百人，规划区规划人口为 10 万人，预测移动用户数量为 8.0 万部。有线电视用户数量预测有线电视用户227、数量预测:根据惠州市城市规划标准与准则，有线电视用户数量采用普及率进行预测，普及率取 100%，按 3.5 人/户计，预测有线电视用户数量为 2.9 万户。数据用户数量预测数据用户数量预测:数据用户预测采用普及率法，惠州市城市规划标准与准则规定普及率宜为 2040 线/百人，本规划取中间值 30 线/百人，预测数据用户总数为 3.0 万线。7.4.5.6 规划内容规划内容（1）通信设施规划片区汇聚机房规划规划新建 9 座片区汇聚机房，机房内设置固定通信、移动通信和有线电视等接入网设备，用于汇聚各类从单体建筑机房或小区总机房传输来的通信信号至通信机楼。片区汇聚机房建筑面积 200300 平方米左228、右，建议附设于建筑物内，并优先考虑与公共建筑合建。邮政所规划规划新建 3 座邮政代办所，建议附设于建筑物首层临街处，建筑面积约为20-40m。（2）广电规划逐步实现有线电视双向传送，使有线电视网络向宽带网发展。有线电视传输所需管道应与电信管道统一综合考虑，同期共同规划建设，共用人孔，尽量避免独自建设，以节约管道空间资源，减少投资。推动电信、计算机网和有线电视网协调发展，逐步实现“三电”互联统一规划全面发展、建设宽带信息网。（3）通信管道结合本规划区的开发和建设，依照路网规划，同时结合线路改造，将架空线路逐步改成穿管埋地敷设。通信管网一般在道路的西侧和北侧绿化带或人行道上埋地暗敷，埋深不小于 0229、.7M，新规划的通信管道孔采用改性 PVC-114、60 塑料管，60 占管群惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司97的比例约占 1/5-1/6，以电缆配线为主的区域的管群中不考虑60。在复合管的技术条件成熟后，用 1 孔复合管代替 460 管道。过境性交通干道除考虑街道内通信需求外，还要考虑各类城域网和专网过境性的中继光缆、电缆所需占用的管道。规划管孔数除电信公用网外，同时预留电网专用网，广电、数据通信和其它非语音通讯服务需求（如：移动通信、交通监控等）。每隔 250M 左右，向道路东侧或南侧敷设过路管并设置人孔井，以满230、足道路东、南侧的通信业务需求。尽量保留现状，应统一规划，避免重复开挖。道路的通讯管道必须与道路同步建设，按远期需求一次性敷设到位。通信工程规划图7.4.6 工程管线综合规划工程管线综合规划7.4.6.1 规划依据规划依据惠州市城市规划标准与准则（2007）；城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）。7.4.6.2 规划原则规划原则（1）管线综合规划应结合城市的发展合理布置，充分利用城市地上、地下空间。（2）管线综合规划应结合城市道路网规划，在不妨碍工程管线正常运行、检修和合理占用土地的情况下，使线路最短。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市231、建佳造价咨询事务所有限公司98（3）管线综合应充分利用现状工程管线。当现状管线不能满足需要时，经综合技术、经济比较后，可废弃或更换。（4）管线综合布置应与总平面布置、竖向设计和绿化带布置统一进行，管线之间、管线和建筑物之间的在平面和竖向相互协调、紧凑合理，有利市容。（5）管线布置应与道路或绿化带平行。（6）规划中各种管线的位置采用统一的坐标系统。（7）综合布置地下管线产生矛盾时，应按下列原则处理：压力管线避让重力自流管线；可弯曲管线避让不易弯曲管线；分支管线避让主干管线；小管径管线避让大管径管线；其它管线避让市政公用管线。7.4.6.3 管线综合规划管线综合规划本规划根据各类管线使用性质的不同232、和对平面及竖向设置要求进行综合布置，主要管道为给水、雨水、污水、电力电缆、通信与燃气管道。7.4.6.4 管线综合平面布置管线综合平面布置管线平面布置必须具备独立的空间与必要的平行间距，避免重叠敷设，以保证管线施工时不影响其它管线及现状管线的安全。将渠道铺设在道路两侧的人行道或绿化带下面，各管线相互之间的水平净距宜符合下表规定。各种地下管线最小水平净距（米）序号管线名称123456给水管污水雨水排水管燃气管电力电缆通信电缆道路侧石边缘d200mmd200mm低压中压高压直埋缆沟直埋管道1给水d200mm1.00.51.50.51.01.5惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行233、性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司99管d200mm1.52污水、雨水排水管1.01.51.01.22.00.51.01.53燃气管低压0.51.00.50.51.01.5中压1.2高压1.52.01.51.52.54电力电缆直埋0.50.50.50.51.50.52.5缆沟5通信电缆直埋1.01.00.51.50.50.51.5管道1.06道路侧石边缘1.51.51.52.52.51.57.4.6.5 竖向规划及综合布置竖向规划及综合布置1、竖向布置管线竖向布置与管线的埋深及管径的大小紧密联系，各种管线之间要有的足够的垂直距离，方能保证道路下管线走向的通畅。各种地下管线交叉234、时最小垂直净距见下表。各种地下管线交叉时最小垂直净距（米）管线名称给水管线污、雨水排水管线燃气管线通信管线电力管线直埋管块直埋管沟给水管线0.15污、雨水排水管线0.400.15燃气管线0.150.150.15通信管线直埋0.500.500.500.250.25管块0.150.150.150.250.25电力管线直埋0.150.500.500.500.500.500.50管沟0.150.500.150.500.500.500.502、管线综合敷设管线宜采用地下敷设，地下管线的走向宜沿道路或主体建筑平行敷设，并力求线形顺直，短捷与适中，尽量减少转弯，并应使管线之间、管线与道路之间减惠州市惠阳区政235、府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司100少交叉。同时应考虑不影响建筑物安全。管线综合横断面规划图7.5 绿地系统规划绿地系统规划7.5.1 规划目标规划目标（1）梳理整合现状水系和绿地，形成水网、路网、绿网有机结合的生态绿地系统；（2）尊重现状要素，营造生态绿地景观；（3）强调自然景观与人工景观的协调融合，创造人与自然对话的开放空间；（4）形成点、线、面相结合，“平面与立体”相呼应的绿化布局，使生态、景观及绿地功能的多样性与层次性有机组合，形成全方位、多层次、立体化的绿地景观系统。7.5.2 绿地系统规划绿地系统规划规划区内的绿地划分236、为防护绿地和公园绿地两大类，绿地系统以滨河绿带、绿色廊道为骨架，串联街头绿地和城市公园绿地，形成以生态绿地为主体，道路、滨河绿地为骨架，邻里公园绿地为节点，网络化、多元化的生态绿地系统和点、线、面结合的总体绿化布局。7.5.2.1 公园绿地公园绿地惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司101规划区内的公园绿地以滨河连续绿化为主体，同时结合道路两侧的沿街绿带，串联片区邻里公园，形成整个片区的公园绿地系统。7.5.2.2 防护绿地防护绿地防护绿地指用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地。规划区的防护绿地主要为土湖变电站的高压走廊。237、7.5.2.3 附属绿地附属绿地附属绿地是指机关、团体、学校、医院、居住区等单位的绿化地，包括住宅区、单位和道路附属绿地三类。（1）住宅区附属绿地：住宅绿地是指居民用地内各种级别和类型的绿地。这些绿地虽占地面积不大，却与居民日常生活密切相关，对提高居民生活质量起了重要的作用，对这些绿地应予以足够的重视，应采取集中与分散布置相结合的原则大量设置。住宅区绿地要求隔离街道污染，遮挡阳光，创造安静、卫生、舒适的居民环境，并在种植树木、花草美化环境的同时适当布置园林小品，以创造良好的户外活动空间，多层居住区绿化率以 30以上为宜，中高层绿化率达到 35%以上为宜。小区级（含组团）的集中公共绿地应按人均 238、1.0 平方米进行设计，并保证每处不小于 4000 平方米；组团级的公共绿地应按人均 0.5 平方米配置，面积每处不小于400 平方米。（2）单位附属绿地：单位附属绿地是指各机关、院校、厂矿、企事业单位内绿地。这些绿地虽占地不大，却与居民日常生产关系密切，对提升工作环境起着重要的作用，应在各单位内大量推广庭院绿化、立体绿化、屋顶绿化等。单位附属绿化率不宜低于 25。（3）道路附属绿地：道路附属绿地指路侧带、中间分隔带、两侧分隔带、立体交叉、平面交叉、广场、停车场以及道路用地范围内的边角空地等处的绿化。道路绿化是城市道路的重要组成部分，应根据城市性质、道路功能、自然条件、城市环境等，合理地进行设239、计。道路绿化宽度宜为红线宽度的 1530%，对游览性道路、滨河路及有美化要求的道路可提高绿化比例；公共活动广场的集中成片绿地不宜少于广场总面积的 25%；集散广场可用绿化分隔广场空间以及人流与车流，集中成片绿地宜为总面积的 1025%。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司102绿地系统（绿线）规划图7.5.3 绿化种植设计要求绿化种植设计要求1、主要绿化分类种植要点 孤立树栽植孤立树可能被配植在草坪、岛上、山坡上等处，一般是作为重要风景树栽种的。选用作孤植的树木，要求树冠广阔或树形雄伟，或是树形优美、开花繁盛。树木栽好后，240、要用护树架支撑树干，以防树木倾斜及倒下。护树架支撑高度宜为树高的 1/2-1/3。树丛栽植风景树丛一般是用几株或十几株乔灌木配植在一起。选择构成树丛的材料时，要注意选树形有对比的树木。一般来说，树丛中央要栽最高的和直立的树木，树丛外沿可配较矮的和伞形、球形的植株。树丛中个别树木采取倾斜姿势栽种时，一定要向树丛外倾斜，不得反向树丛中央斜去。树丛内最高最大的主树，不可斜栽。树丛内植株间的株距不应一致，要有近有远，有散有聚。栽得最密时，可以土球挨土球，不留间距。道路绿化栽植行道树种植带宽度不小于 1.2m,长度不限；种植池最短边长度不得小于 1.2m。种植点与道牙石之间的距离不得小于 0.5m。栽植241、行道树时要注意解决好与地上地下管线的冲突，保证树木与各种管线之间有足够的安全距离。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司103道路绿化种植选苗时，应力求做到苗木规格统一、分枝点高度统一。行车道苗木枝下高不小于 4.5m 人行道苗木枝下高不小于 2.5m。栽植要求树干挺直整齐，种植后应用护树架支护，以防树木倾斜及倒下。护树架支撑高度略低于苗木枝下高。旱生植物栽植旱生植物大多数不耐水湿，因此，栽种旱生植物的基质就一定要透水性较强。栽植多浆植物或肉质根系的花木一般要用透水性好的沙土，且种植地排水要良好，不积水及不低洼。一些耐旱而不242、耐湿的树木，如紫薇等，一般都要将种植点抬高，或要求地面排水系统完善，保证不受水淹。草坪栽植 土层厚度：草坪植物的根系 80%分布在 40cm 以上的土层中，而且 50%以上是在地表以下 20cm 的范围内。为了使草坪保持优良的质量，减少管理费用，应尽可能使土层厚度达到 40cm 左右，最好不小于 30cm。排水及灌溉系统：在场地最后平整前，应将喷灌管网埋设完毕。理想的缓坡草坪应中部稍高，逐渐向四周或边缘倾斜，草坪排水坡度为 3%较适宜，最小不低于 1%,最大坡度不超过 45 度。地形过于平坦的草坪或地下水位过高的草坪、运动场的草坪均应设置暗管或明沟排水。2、其它种植要点 规则式种植的乔灌木，同243、一树种规格大小应统一。丛植和群植乔灌木应高低错落，灵活布置。分层种植的花带，植物带边缘轮廊种植密度应大于规定密度，在总数量不变的情况下，施工中适当调整，平面线型应流畅，边缘成弧形。高低层次分明，且与周边点缀植物高差不少于 30cm。植后应每天浇水至少二次，集中养护管理。大苗严格按土球设计要求移植。如果苗木运到后几天内不能按时种植，应将苗木带土球假植或裸根假植。草皮移植平整度误差以目测平整，满足排水坡度为准。城市建设综合工程中的绿化种植，应在主要建筑、地下管线、道路工程等主体工程完成后进行。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公244、司1047.6 原有河流驳岸处理工程原有河流驳岸处理工程规划片区内部有 1 条河涌坪山河。现状大部分河段为自然岸线，走向曲折，宽窄不一，对开发建设造成一定程度影响。规划方案将对河涌进行梳理。结合城市规划布局，规划区内水系两侧均需预留不少于 50 米的绿化带作为蓝线控制宽度，具体控制要求需根据城市蓝线管理办法执行。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司105第八章 环境影响评价第八章 环境影响评价8.1 项目环境现状项目环境现状项目所在区域位于北回归线以南,频临南海,属于亚热带季风气候。年平均气温22.3。1 月平均气温 14245、.1;7 月平均气温 28.6。多年平均降雨量为 1769.8 毫米。雨季集中在 49 月,雨季降雨量占全年降雨量的 83.5%。年平均日照 1817.0小时,年蒸发量 1633.0 毫米(1971-2001 年,小型蒸发)。多年主导风向为：秋冬季为东北偏北风向，春夏季为东南风向。规划区东侧坪山河自南向北汇入淡水河，河道宽度约为 40 米。8.2 项目建设期对环境的影响项目建设期对环境的影响1、施工噪声污染、施工噪声污染施工期噪声污染源可知，施工场地噪声源主要为各类高噪声施工机械，这些机械的单体声级一般均高于90dB（A），部分设备声源高达110dB（A），且各施工阶段均有大量设备交互作业。根246、据施工期的噪声标准（建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）进行评价，白天距敏感点5米处施工噪声可以达标，只有个别机械达标，夜间施工超过标准的机械较多，因此尽量避免在夜间施工，以保证居民的休息。本项目受施工影响较大的敏感点是距拟建道路50米以内的居民，不要在夜间施工，如不可避免，针对不同的施工机械采取必要的、有效的保护措施，使居民的生活起居受影响程度降到最低。2、施工扬尘影响分析、施工扬尘影响分析土石方工程由于破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，道路施工期主要大气污染物是扬尘、粉尘和沥青烟。但是扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度及施工季节、土质和天气等诸多因素有关，是一个247、复杂、较难定量的问题。本评价利用现有的施工场地实测资料对大气环境进行分析。3、施工废水对环境的影响、施工废水对环境的影响本项目在采取分时段施工的过程中，施工人员会产生一定的生活污水。施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水，惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司106以及施工机械运转和维修中产生的含油废水，若不采取措施直接排放，会对水体产生一定的污染影响。4、施工固体废弃物对环境的影响、施工固体废弃物对环境的影响施工其固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、废弃土石方及损坏或废弃的各种材料。这些固体废弃物248、如不及时清理将会产生较大影响。4、对社会环境的影响、对社会环境的影响本项目为新建、改扩建道路，作为城市二级次干道，需要征用大量的土地，拆迁房屋、电力电讯及其它建筑设施，这个对社会环境有一定的影响。8.3 项目建设期环境治理方案项目建设期环境治理方案1、噪声与振动工程施工中将使用的施工机械包括大型挖土机、空压机、混凝土搅拌机等高噪声机械，在土方、基础结构等施工阶段各类机械单独或共同作业时产生的噪声与振动影响不容忽视。应采取以下措施：施工场地布局合理，相对集中固定施工机械并远离环境敏感点；对噪声震动固定设备采用固定或移动式隔振降噪处理；避免现场混凝土搅拌作业，采用新技术缩短连续浇灌作业时间；尽可能249、避免高噪声震动设备同时作业；保障施工场地交通畅通，减缓运输作业引起的噪声影响；施工现场严格管理，加强环境监理，保障执行环境管理规定；加强宣传特别是对现场周边居民，使其充分理解建设工程的重要性，做好相应的环境补偿工作。2、扬尘有效围挡施工现场；工程弃土临时堆放、运输、运输过程应尽量封闭进行；避免道路遗撒，对干燥的弃土定时喷水；所有土石建筑材料避免露天堆放，混凝土搅拌作业尽量在固定地点封闭进行。3、地表、地下水施工期间废水来自施工作业和作业人员的生活污水，为减缓环境影响应采取下述措施：施工排水尽可能纳入城市下水系统；施工排水通道经常清淤、降低废水浊度并在排放孔放置隔栅；加强管理，严禁污水乱排乱放，250、避免影响道路环境。4、道路交通为确保交通畅通，采用顶管或牵引施工，如选择大开挖施工需采取以下保护惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司107措施：（1）管线过主要道路时，封闭道路前需修建临时道路，在道路两段需设置减速行驶标志牌及行驶导向牌，以引导车辆通过。（2）施工过程中需设专人指挥交通，疏导车流。（3）管线施工应缩短周期，快速通过道路段，施工结束后，立即恢复原道路标准。5、水土保持（1）无论是挖方还是填方施工，应做好施工排水，先做好排水沟，不使地表流水漫坡流动，面蚀裸露土壤；同时应合理划分工作面。（2）对取土区的开挖面下游251、，应做好挡土坝，防止取土面流失土壤被水流冲至下游，影响环境。（3）应选择好弃土区的位置，弃土区宜选择在低洼处，开口或周边应做好挡土坝形成泥库，弃土完成后，其坡面及顶平面应做好植被覆盖，避免裸露土表长期被水流侵蚀。（4）填方应边填土，边碾压，不让疏松的土料较长时间搁置。碾压密实的土壤在水流作用下的流失量将大大小于疏松土壤。（5）对场地部分区域需开挖山脚时，高于场地设计标高的边坡按稳定边坡削坡，坡面浆砌块石，框格内种植抗逆性强的草皮。对边坡较陡，填土不实晚于崩塌的采取浆砌石护坡，并每隔一定距离沿坡面设竖向排水沟。对于已建场地应尽快埋设排水管道，做好绿化；对没有条件种植绿化的裸露土壤区域，应在其表面252、铺设碎石。8.4 项目运营期对环境的影响项目运营期对环境的影响本项目建设的惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区），其性质打造集生态居住、商业、公共配套功能为一体的服务型综合社区。项目区域主要作为住宅区及商业服务中心，规划区内无工业用地，未来运营期对环境的主要因素为地块开发建设期的建筑垃圾等的污染。运营期间，对于地块的开发可以通过加强政府监督，督促开发单位做好环境保护措施，具体措施需符合国家强制性标准。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1088.5 项目运营期环境保护治理措施项目运营期环境保护治理措施8.5.1 废水（主要为生活253、污水）废水（主要为生活污水）生活粪便污水：居民区及商务、行政、商业大楼的宿舍等内建化粪池，污水经化粪池沉淀处理，排入污水管，再接入最近的市政污水干管。餐厅污水：商业餐厅或企业职工饭堂监理隔油池，污水经隔油池处理后，排入污水管，再接入市政污水管。生产清洗废水：废水量很少，浓度不高，在项目区域内建一个废水处理站，各研发产业的企业收集污水送废水处理站处理后，排入污水管，再接入市政污水管。8.5.2 废气废气进驻的企业，在工作及生产过程中，产生少量废气，其浓度低，数量少，低于国家排放标准，由各企业自行解决，不影响规划区域的环境。8.5.3 噪声噪声进驻的企业，进行生产运作时，都产生一定的噪声，主要来自254、动力设备，如空调机组、空压机站、水泵、风机等。规划区政府环境主管部门对各单位产生的噪声进行监控，建议动力设备用房的墙面敷设吸音材料、做隔音门，设备采用减震基础，控制其噪音值低于 60dB（A），减轻对区域环境的干扰。8.5.4 废渣废渣本规划区的企业，主要为办公用途，不产生污染环境的工业垃圾，其废渣主要是外购件的包装材料和生产过程中的废品和边角料（如焊渣、树脂、PCB 废料等）无有毒害物。规划区管理部门将监督有关企业进行回收利用，不允许在规划区内乱倒乱放。8.6 项目运营期环境保护措施项目运营期环境保护措施1、规划区设立环卫机构，建设公厕，在公共场所及交通马路的两旁，按一定惠州市惠阳区政府和社255、会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司109距离设置垃圾箱，每天清扫路面二次。2、通过污水管网连接污水处理站，处理从企业和商住楼收集的废水和生活污水。3、绿化美化环境充分利用现有的田园风光和水乡美景，在规划区的道路上和沿河路旁大量植树、栽花，建设绿化带和河景观赏区。沿城市主要河道两侧设置公共绿化开敞空间，最小宽度一般控制在 8 米左右；沿城市主要道路两侧设置公共绿化空间，在城市商貌轴线，结合沿路绿化设施，局部地段布置高层建筑形成城市地标，在开发区内设集中绿化地，使规划区成为真正的服务中心。8.7 环境影响评价环境影响评价项目建设期通过采取必要的256、防治措施，可将对环境的影响降至最低限度。惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）是打造集生态居住、商业、公共配套功能为一体的服务型综合社区，整个规划区域内不产生“三废”物质，不影响生态环境。项目对规划区内的生活污水，清洗废水、废料、噪声等采取了有效的治理措施，对规划区环境无影响。同时，规划区将按规划、加强绿化建设、美化环境，使规划区成园林式的生态社区。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司110第九章 劳动安全卫生第九章 劳动安全卫生9.1 劳动安全卫生劳动安全卫生1、本项目的建设工作主要是“七通一平”，后期是办公楼、商住楼等的建设257、；将大量使用挖掘机械、筑路机械和建筑机械，注意安全十分重要。特别是高层建筑，工作时，要佩戴安全帽、工作服、工作鞋及手套。高空作业时工人要扣安全带。对所使用的机械，要加强维修，防止因机械故障发生人生安全事故。对各种传动装置和运动部件设安全罩、护网或护栏，保障行人安全。2、所有用电设备的金属外科或底座均与接地装置连接，安全接地，规划区内各配电系统设有短路保护，过电流保护，确保用电安全。3、规划区管理部门监督进驻企业单位和商住楼业主，做好各自责任范围内的劳动安全卫生工作，如装设空调设备或通风设备，设置男女卫生间，建设及生产过程须做好各类防护措施，满足安全生产监督部门的各项标准要求。4、规划区内的商住258、楼及商业楼，要按三类防雷建筑设计防雷装置。规划区内的交通道路要设置指引路牌，危险路段设置安全警告牌。9.2 规划区消防规划区消防1、规划区的主干道宽 4260 米，次干道宽 3042 米，路路联通，已符合防火规范。进驻各地块的企业和商务行政、商业、居住楼群的开发商在地块上兴建的各种建筑物（包括商务写字楼、酒店、行政办公楼、商业楼、住宅楼等）的防火间距必须按建筑规范设计，各建筑物周围的道路设成环形道路，主干道宽6米，次干道宽4 米，道路符合消防车行驶要求。2、规划区的建筑物均为框架结构，耐火等级按一、二级设计，建筑物内按照防火规范布置室内消火栓，保证两股水柱同时到达每一个位置。公共场所消火栓已由259、规划区统一考虑。3进入规划区的企业、商业楼、行政办公楼业主，其办公室、会议室、商场、仓库等进行装修时应使用难燃材料，可根据实际需要装设自动喷淋灭火系统。仓库、油库、电房、电控室计算机网络中心等不宜用水的地方，购置化学灭火器，如 1211 灭火器，二氧化碳灭火器，干粉灭火筒。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1114、认真贯彻执行中华人民共和国消防法及广东省制定的机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的要求，在项目实施中，建立消防安全制度及各单位防火安全责任制，确定安全责任人，加强防范，杜绝火患。惠州市惠阳区政府和社会260、资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司112第十章能源耗用与分析第十章能源耗用与分析10.1 编制参考依据10.1 编制参考依据1、中华人民共和国节约能源法。2、中华人民共和国水法。3、国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知（国发200521号）。4、国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787 号）。5、广东省固定资产投资项目节能评估和审查办法（征求意见稿）。6、城市道路照明设计标准（CJJ 45-2006）。7、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委 2010 年第六号令）。10261、.2 项目能源消耗分析10.2 项目能源消耗分析10.2.1 能源耗用构成能源耗用构成本项目工程建成后主要消耗的能源为水、电等。其中电耗主要来源于路灯等照明设备耗电，水耗主要来源于绿化用水消耗。10.2.2 能源耗用分析能源耗用分析1、电能耗用本项目的电能耗用主要来自于路灯。所有路灯以每天使用 10 小时计算，并计算 10%的电能损耗，则本项目年耗电量=(180+150)*452+(180+100)*292)*10*365*(1+10%)/1000=927143.8kWh。2、水耗用本项目用水主要为绿化用水，本工程道路绿化面积约为 144644.75 平方米，则：项目年用水量=144644.7262、5*0.0013*365=68633.9（m3）3、年耗能量分析惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司113项目年耗能量为 119.83 吨标准煤。年耗能量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数（kgce/）年耗能量（吨标准煤）电力千瓦时927143.80.1229113.95水m68633.90.08575.88项目年耗能总量（吨标准煤）119.8310.3 项目能源供应分析10.3 项目能源供应分析10.3.1 项目区位能源供应分析项目区位能源供应分析1、项目区电源供应规划项目所在地惠州市的用电量和供电能力呈稳定增长，263、通过错峰用电、加强能源基础设备建设等措施，惠州市的电力供求基本达到了供需平衡。根据2014 年惠州国民经济和社会发展统计公报，2014 年全年总用电量 276.4 亿千瓦时，增长11.3%。其中工业用电 190.6 亿千瓦时，增长 8.6%。年末全市拥有 500 千伏变电站4 座；110 千伏以上变电站 132 座，主变容量 2633.5 万千伏安。供水综合生产能力166 万立方米/日，供水总量 31231 万立方米，其中居民家庭用水量 13280 万立方米。惠阳区石桥片区（淡水草洋南片区）规划区现状用电主要由规划范围外的110kV 白云变电站和 110kV 淡水变电站提供，其中白云站现状主变264、容量 250MVA，规划容量为 350MVA；淡水站现状主变总容量 121.5MVA。根据惠州市惠阳区电网专项规划（2009-2020 年）在规划区内规划一座110kV 潘屋变电站，规划容量为 363MVA。占地面积为 7790 平方米，也能为规划地区提供 10kV 供电回路。2、项目区水源供应规划规划区位于淡水河以南、坪山河以东的草洋片区，现状供水主要来自惠阳水厂，给水管网与秋长水厂、沙田水厂给水管连通，联合供水。惠阳水厂设计规模40 万立方米/日，实际生产规模 15 万立方米/日，水源为东江，其出厂水压约为0.56MPa；秋长水厂供水规模 2 万立方米/日，水源主要来自鸡心石水库；沙田水厂265、现状规模 4 万立方米/日，出厂水压约为 0.35MPa，水源为沙田水库。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司11410.3.2 项目所在地能源供应分析项目所在地能源供应分析项目具有可靠的能源供应。10.4 项目节能10.4 项目节能10.4.1 节能的必要性节能的必要性10.4.1.1 节电的必要性节电的必要性随着我国经济的快速增长，能源需求的大幅增加，能源供需矛盾突出。尤其是近两年，全国用电量及电负荷增长较快，去年以来已有三分之二的省（区，市）出现了不同程度的缺电甚至拉闸限电现象，严重影响经济社会发展和人民生活水平提高266、。据统计，我国照明用电量已占总用量的 10%12%.按照我国提出的“中国绿色照明工程”，照明节电已成为节能的重要方面。目前的照明节能潜力很大，一般节能方案均能达到节约 2035%，按保守的数量采取 20%的计算，全国节约的电能价值可观，可想而知在国民经济中该有多大作用。10.4.1.2 节水的必要性节水的必要性广东省是全国的用水大户。全省用水定额较高，用水效率较低，浪费性用水现象普遍存在，节水意识淡薄。农业用水尚以大排大灌为主，工业用水重复利用率低，城镇生活用水浪费严重。我省水资源（不包括过境水）利用率较低，各流域水资源利用率差别较大：珠江三角洲、粤西沿海及西江流域利用率均高于 25%，粤东沿267、海流域 22.6%，韩江流域 18.8%，东江流域 15.1%。总的说来，广东省地表水资源虽然比较丰富，但亦非取之不尽，用之不竭。由于水资源时空分布不均等自然差异性，以及人口、经济发展水平、产业结构分布、水污染状况、咸潮影响、供水设施等的人为差异性，所以水的供需矛盾仍然存在，局部的季节性、地域性缺水仍然突出，缺水类型主要有资源性缺水、水质性缺水、工程性缺水及浪费性缺水。近年来，随着经济发展、人口增多，城市进程加快，惠州市用水量和排污量快速上升，由此带来的用水供需矛盾、水质污染等问题也日益突出。（1）水资源时空分布不均，造成水源性缺水。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研268、究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司115惠州市降雨时间主要集中在 49 月，降水量占全年的 83%，在大亚湾及稔平半岛地区，因河流短小，降水很快流入大海，易出现季节性和区域性缺水，使水资源难以得到充分利用。（2）水污染增加，水质性缺水问题逐渐突出。随着经济发展，用水量增加，污染源增多，入河污水量增加，部分河段水质污染问题突出，水质性缺水的趋势越来越明显，如淡水河曾因受到上游污染，惠阳区不得不从西枝江长距离调水来满足当地用水需求，市区的河南岸水厂层被迫停止取水。（3）节水措施缺乏，用水浪费严重。在农业方面节水灌溉技术没有全面推广使用，农作物用水仍以漫灌为主，灌溉渠系渗漏严重，在工业269、用水方面的用水方式大都是直用直排，水的重复利用率只有 20%，在生活用水方面居民普遍节水技术意识不强，节水措施很少，日常用水浪费大，城市供水管网漏损严重，漏损率达 20%。从以上分析可以看出，我市以及我省的水资源供需矛盾较为突出，因此大力推进节水工作势在必行。因此我们应坚持资源开发与节约并重，把节约放在前首位的原则，紧紧围绕经济增长方式的根本转变，以提高资源利用效率为核心，以节能、节水、节材、节地、资源综合利用和发展循环经济为重点，加快建设节约型社会，在生产、建设、流通、消费各领域节约资源，提高资源利用效率，减少损失浪费，以尽可能少的资源消耗，创造尽可能大的社会效益。以资源的高效和循环利用，促270、进经济社会可持续发展。10.4.2 节电的一般措施节电的一般措施（1）选择优质的电光源科学的选用电光源是照明节电的首要工作。节能的电光源发光效率要高，使得每瓦电（W）发出更多光通量（Lm）。白炽灯泡发光效率一般为 720Lm/W，其寿命一般为 1000h，特殊的为 2000h；单端的紧凑型荧光灯（俗称节能灯）其光通量一般为 50Lm/W，采用一只 9W 寿命 30005000h的节能灯完全可以替代 40W 的白炽灯泡；双端直管荧光灯 T12 型的光通量为 55Lm/W，寿命为 30005000h，而现在的 T5 型则达到 90110 Lm/W，寿命可达800010000h.所以 T12，T10271、 甚至 T8 型的荧光灯都应该淘汰，不但可以节约大约惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司11650%的电能，还会改善灯光的显色性。（2）选择节电的照明电器配件在各种气体放电光源中均需要有电器配件。例如镇流器，旧的 T12 荧光灯其电感镇流器要消耗其 20%的电能，40W 灯，其镇流器耗电约 8W；而节能的电感镇流器则耗电小于 10%，更节能的电子镇流器，则只耗电其 23%，也是一笔不小的节电措施。（3）安装照明系统节电器目前国内外都大力推广照明节电器，在现在照明系统上加装节电控制设备。（4）科学的节能照明设计，合理的选择照272、明线路，合理的选择照明方式，合理的选择照度值，良好的维护管理可以节约用电和保护视力加强照明用电管理是照明节电的重要方面。10.4.3 路灯节能方案路灯节能方案（1）半夜灯隔盏亮控制方案一般比较常用的通过三相线，分出 4 路照明线路，上半夜 4 路全亮，后半夜断开其中 2 路，只 2 路供电。前半夜出现有一相带 2 路负载，后半夜有一相空载。（2）路灯智能节能控制技术后半夜用电负荷减少，电网电压高于标准电压，这时路灯变得异常明亮，而且增加了耗电量。路灯智能节能控制技术通过降压、稳压、调压，对路灯照度进行动态智能优化控制。前半夜道路交通繁忙，路灯保持较强照度，到后半夜自动降压，降低路灯照度。（3）273、选用高效节能的路灯照明光源用高光效高压钠灯和金卤灯取代高压汞灯和普通高压钠灯，如功率为 400W的高压汞灯、高压钠灯，高光效高压钠灯它们的光通量分别为 22000 Lm/W、48000Lm/W、54000 Lm/W，最多提高 11.8%，节能效果明显。大功率 LED 作为路灯光源，发光效率高、视觉逼真，灯具反射损失少，目前白光 LED 的发光效率约为80Lm/W，较普通高压钠灯可以节电 50%60%，比白炽灯节电 80%。LED 可连续使用 50000h，使用寿命长达 10 年以上；耗电及寿命均大大优于高压钠灯；LED对环境无污染，使用稳定性高，实现了真正意义上的绿色环保节能照明。高频无极灯第274、四代绿色光源，它是将电能通过高频电磁感应直接转化为光能，具有高效节能、环保、寿命长、无频闪等优点，与普通高压钠灯和金卤灯惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司117相比，光效是二者的 3.5 倍，寿命长 6 倍，光效是白炽灯泡的 8 倍，汞灯的 6 倍，节能效果非常显著（4）传统电磁按时段换档控制方案：目前，市场上大部分照明节能产品，都采用传统电磁换档技术，这种产品大约在 2003 年下半年进入市场。其中也有公司试图采用碳刷无级自藕方式控制，由于碳刷烧毁严重，导致主变压器燃烧，没有成功的产品。因此现在的产品均是接触器换档方式275、。（5）Mni 智能电感路灯节能控制系统技术方案：Mni 智能电感路灯节能控制系统技术，代表交流稳压电源的发展方向，耗铜以及矽钢量仅为传统电磁产品的3，这样可节约大量电解铜和冶炼矽钢所需要的能源，节约我国稀有的铜资源，减少环境污染。同时在电力控制和照明节能控制上，也具有与传统电磁技术无法比拟的优越性能，真正实现“以人为本，情景节能，动态节能，按需节能”，比传统电磁技术，节电率更高，更能极大延长灯具使用寿命。Mni 智能电感，提供高质量的电力电源，而传统电磁换档产品，提供闪断的故障电源，引起照明灯具或负载设备寿命缩短。Mni 智能电感能保障照明需求的情况下节约能源，而传统换档电磁产品，是牺牲需要276、照明时的照度来节能。Mni 智能电感照明保护系统，具有电磁技术的“适应所有负载”的特性，输出纯正弦波，无污染无电磁谐波，同时又具有电磁原理无法实现的“电压高速高精度连续调节”。由于电压的高度平滑调节，大大降低“半老化 HID 灯”的熄火电压，灯内电弧更稳定，降压节能空间更大，节电率更高，与电磁方式比，更能极大保护灯具和延长灯具的使用寿命。（6）太阳能路灯是路灯发展的方向太阳能路灯以太阳能为能源，日晒一天的能量可提供路灯 37 天的照明。系统利用光伏效应原理制成的太阳能电池板，白天太阳能电池板接收太阳能并转化为电能输出，经过控制器储存在蓄电池中，夜晚当照度降低至一定程度、太阳能电池板开路电压达 277、4.5V 左右，充放电控制器动作，蓄电池对灯头放电，路灯发亮。到次日清晨，亮度达到一定程度时，充放电控制器再动作，路灯自动关闭。太阳能路灯的光源主要采用大功率 LED 和无极灯。10.4.4 节水方案节水方案1、选择合适的植物品种、选择合适的植物品种惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司118在进行绿化时应种植节水型植。灌木的根浅、叶密，所以灌木容易失水，而乔木的根深，耐干旱能力强。由此，如果在绿化设计时适当多栽一些乔木，少栽灌木，或者灌木的密度种植少一些，就可以节约 10%30%的水。2、科学绿化，提高节水意识、科学绿化，278、提高节水意识园林绿化工作人员应对目前水资源匮乏状况有所了解，要意识到节水的重要性。为此应加强管理和技术培训，让技术管理人员掌握有效的灌溉技术和最有效的灌溉时间以及哪些植物需水量少等有关科技知识。节水灌溉是给作物精确灌水，有效的浇灌包括适合的土壤湿度,使之不高也不低。这可通过采用适合的土壤类型、天气状况、日照情况及草地和各种植物的适当分区等技术来实现。在浇灌时一般应避免在热天或多风的天气浇水。灌溉设备适宜、灌溉次数和水量合适，就不会浪费水。为减少蒸发量可在植物和灌木地的周围用覆盖物盖住。同时应做好土壤保持工作，保证植物、草地的营养物，是减少草地和花园灌溉用水量的重要措施。3、改变传统的浇灌方式、279、改变传统的浇灌方式传统的浇灌多采用直接浇灌(漫灌)方式，不但会浪费大量的水,还会出现跑水现象，使水流到人行道、街道或车行道上，影响周边环境。因此应采用节水方式和设备，如喷灌、滴灌，它们都是管道化灌溉系统的一种行之有效的高效节水灌溉技术。(1)喷灌喷灌是经管道输送将水通过架空喷头进行喷洒灌溉，其优点是可将水喷射到空中变成细滴均匀地散布到绿地。它可按植物品种、土壤和气候状况适时适量喷洒。其每次喷洒水量少，一般不产生地面径流和深层渗漏。喷灌比地面灌溉可省水约 30%50%。而且还节省劳力,工效较高。(2)滴灌滴灌是经管道输送将水通过滴头直接滴到植物根部。因此，滴灌除具有喷灌的主要优点外，比喷灌更节水280、(约 40%)、节能(50%70%),但因管道系统分布范围大而增大了投资和运行管理工作量。在设计喷灌和滴灌时要实现精确浇水，将水准确的、精量的、快速的、节能的输送到作物根区，应选择高新技术研制出的现代化灌溉设备，如旋转喷洒器,低流量、微孔浇灌系统，脉动低流量喷射器，还可采用计量阀、自动操作系统,以控制用水量。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1194、充分利用污水资源、充分利用污水资源城市污水和工业废水的很大一部分通过简单的一级或二级处理后，即可达到再利用的要求。利用城市污水和工业废水对城市园林进行灌溉,是节约和保护城市281、水资源的一条重要途径。将城市污水用于园林灌溉，不仅可以缓解城市自来水的供需矛盾，而且也可以减少周边河流、湖泊及地下水日益严重的污染问题。利用城市污水替代自来水进行园林灌溉，节水效率达 100%，同时又可以减少纳水体污染,降低环保费用。(1)利用城市二级污水处理厂出水现在许多城市建有二级污水处理厂，其出水往往都直接排入水体。实际上，二级污水处理厂的出水指标足以适应绿化灌溉要求，因此对于处理厂周围地区可通过洒水车取水或设置管道系统输水，将二级污水处理厂排出的水用于绿化灌溉。(2)经简单一级处理后直接进行灌溉对于距城区较远的植物群和绿地可采用污水直接灌溉的方式。污水取自局部处理构筑物如化粪池、沉淀池282、等。水源应选择生活污水或城市污水，如果选择工业废水污水就要考虑其无机盐的含量，以免影响植物的生长。土壤相当于一个巨大的污水处理厂，对外界环境条件的变化及外来物质具有一定的缓冲能力,各种污染物进入土壤后，使土壤的固相、液相之间进行一系列的物理、化学反应，污水在土壤中迁移、转化、积累的同时,得到了一定程度的净化；此外，污水中还富含氮、磷、钾等可供植物利用的肥效资源。因此，利用污水进行灌溉，不仅可使植物吸收水分,又吸收养分，还可增加土壤肥力。5、地下集雨直灌技术的应用地下集雨直灌技术的应用在城市绿地灌溉中，绝大部分仍采用胶皮管大水漫灌绿地，这种方法大约有80%的水由于深层渗漏和无效蒸发而损失掉。雨水283、也如此，90%以上的水白白的流失了,如果通过技术处理设法留住 30%左右的雨水，就可以使一部分园林植物常年不要浇水。在园林植物栽培的时候，在绿化地上总是要挖一个比较大的树坑，这时把树坑挖大一点，树坑要比待移栽树蔸土球加宽和加深至少 2050cm，栽植大树时还可以适当加宽加深。在树坑底下铺一层塑料薄膜，塑料薄膜的中央留一个直径和树干同样大的洞，然后在塑料上铺上 1030cm 厚的珍珠岩或保水树酯，另外在树的根茎周围做一个简单的围堰。当产生降雨的时候，雨水在塑料薄膜上聚集后被珍珠岩或保水树酯吸附，这样可以存贮大量水分，达到植物根部可以按需惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研284、究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司120取水的目的。多余的雨水也会从塑料周围或塑料上的孔中流走，不会造成植物根部集水。6、雨水回收利用雨水回收利用项目进入运营期后，新建建筑物将大力提倡屋面雨水回收技术，并逐步推行改技术，在建筑物周边建设雨水收集池，雨水经收集后进入雨水收集池，经处理后达到中水会用水质，回用于绿化浇灌用水、地面喷洒用水等。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司121第十一章 工程招标方案第十一章 工程招标方案根据中华人民共和国招投标法、国家发展计划委员会第 3 号令以及惠州市有关工程招投标文件规定285、，本项目建设应进行招标。11.1 招标范围招标范围根据广东省实施办法，本项目的招标范围为建筑安装工程、勘察、设计、监理招标。11.2 招标组织形式招标组织形式由业主委托具有甲级资质的招标代理机构组织实施本项目的招标工作，招标代理机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资质审查、编制招标文件、评标等工作。11.3 招标方式招标方式项目总投资大于三千万元，根据广东省实施办法规定，本项目建筑安装工程、勘察、设计、监理均采用公开招标，推荐招标情况如表11-1；同时，项目采用PPP模式，社会资本方拟采用公开招标的方式进行选择，根据招投标法如中标的社会资本方具有自行施工的能力，则建筑安装工程可不必另行286、招标。本项目工程的招标范围、组织形式、招标方式及具体要求由政府发改部门核准。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司122表表 11-1招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标范围招标组织形式招标组织形式招标方式招标方式不采用招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）招标估算金额（万元）备 注备 注全部招标全部招标部分招标部分招标自行招标自行招标委托招标委托招标公开招标公开招标邀请招标邀请招标勘察505.67设计1685.57建筑安装工程67658.70监理1092.65设备重要材料其他22409.75情况说明：表中打“”者表287、示拟采用的招标范围、招标组织形式、招标方式等。其中，其他费用包含：工程建设其他费 2451.52 万元、建设期利息 8426.13 万元、道路建设用地征地拆迁补偿款 7487.99 万元、基本预备费 4044.11 万元。建设单位（盖章）注：情况说明在表内写不下，可附另页。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司123第十二章 工程实施进度第十二章 工程实施进度12.1 项目实施的管理机构项目实施的管理机构计划项目实施管理的主体是惠州市惠阳区市政公用事业管理局，具体负责项目的组织实施及日常管理，研究制订保证建设顺利实施的各项制288、度与措施，监督、检查项目建设的执行情况，按照有关程序申请项目竣工验收工作等。项目实施应做好工程前期工作，为工程顺利开工奠定基础；工程建设应注意环境保护；应尽量注意对人民生活，生产的影响；对破坏的路段施工完成后应进行恢复；对临时占地，施工完成后应进行修复，恢复交通、生产条件。12.2 建设期间工程管理建设期间工程管理为确保本项目工程质量和工程进度,应在建设期间对工程进行严格、科学管理，具体实施方案推荐如下：（1）由建设单位(业主)成立项目执行机构，对本项目进行统一管理。执行机构应包括计划、工程、财务、拆迁安置、材料设备等职能部门。（2）实行国内公开竞争性招标，确保承包商的资质。（3）制定详细的征289、地计划,确保工程如期顺利开工建设。同时设立监督机构,监督上述工作的执行情况,避免造成不良的社会影响。（4）由业主委托有相应资质、独立的工程设计或咨询机构，对项目的招标文件进行编制,保证招标、投标的公正性。（5）由业主委托有资质的、独立的咨询机构或监理公司，负责监督、检查各标段的工程质量、工程进度及工程量完成情况。（6）由业主委托专业部门对施工期间的环境保护进行监督、检查。（7）制定一套各方均认可的奖罚条例，确保建设各方责任明确。12.3 项目进度计划项目进度计划12.3.1 建设安排建设安排结合现状土地建设情况、土地开发难度、开发区资金投入能力及规划区未来惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区290、（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司124高标准建设需求，不宜同时进行大面积开发建设，规划应采用循序渐进的开发模式，优先完善交通路网及公共服务配套设施的建设。针对不同区域，结合空间增长时序，提出明确的建设内容与目标，实现对城市空间生长的有序管理。在用地开发上，主要分为两个阶段建设：建设期：主要由 DBFOT 模式选定的建设单位进行 6 条道路市政道路及管网工程建设，道路总长 10697.82 米；主要包含：东华大道（白云路至龙海一路）、爱民西路（东华大道至南湖路）、爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）、仲恺路（坪山河桥至人民路）为主干道、爱291、民西路（兴湖路至白云坑）、兴湖路（白云路至龙海一路）、石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）。工程建设内容包括道路工程、给水工程、排水工程、排污工程、供电、通信管道预埋工程、路灯照明工程、交通工程、桥涵及绿化工程。通过道路管网的建设，改善了规划区的交通环境，形成比较好的基础设施，有利于推动周边的居住区的建设，提升了地区的吸引力和竞争力，周边的商业办公可以前期进行建设，为整个片区建设提供示范作用和经济基础。运营期：对规划区内的土地进行逐步征收，制定土地征收年度计划，逐步推动区域土地整理，对规划区内的居住用地及商住用地、商业性办公用地及批发、零售用地进行统一征用、拆迁、补偿、安置292、，并进行适当的市政基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“七通一平”的建设条件，从而可以净地出让土地使用权，达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。根据片区规划确定的土地功能性质，确定个片区招商引资策略，通过一定的政策优惠吸引各方资金，逐步推动规划区的经济发展。项目基础设施建设工程建设期预计为 5 年，进度安排分为 9 个步骤进行实施：1）前期工作：包括项目可行性研究、设计、招标等工作；2）土地征用、拆迁安置等工作；3）场地平整及土石方工程：包括挖方、填方、路基压实；4）道路工程:包括路基、路面的施工；5）供水系统：包括给水管网的敷设（主水管和各分水管组成293、供水大环网），主交通路旁的消防管网和消火栓设置等；6）排水及原有河流驳岸处理工程工程：包括下水道基础施工、管道施工、安装，河涌整治等；惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1257）供电及电信：预埋相应套管；8）绿化工程：对主要道路沿线进行绿化9）竣工验收。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司12612.3.2 建设工期建设工期本项目建设期计划从 2015 年 7 月起至 2019 年 12 月结束，具体见附表 12-1。表 12-1 项目实施进度表建设294、期分项工程名称2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年（年份及季度）三四一二三四一二三四前期准备工作土地征用、拆迁安置等工作场地平整及土石方工程道路工程、给排水工程、电力电信管线预埋工程绿化工程竣工验收惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司127第十三章 投资估算及资金筹措第十三章 投资估算及资金筹措13.1 投资估算投资估算13.1.1 投资估算说明投资估算说明本项目主要进行惠阳区石桥片区市政基础设施 PPP 项目的建设，项目范围东起人民路、南至龙海一路、西临坪山河、北靠白云路，红线范围内总面积 370295、 公顷。工程内容包含基础市政配套工程及河道整治工程，具体如下：1、市政道路及管网工程，共 6 条道路，道路总长 10697.82 米；其中：东华大道（白云路至龙海一路）及爱民西路（东华大道至南湖路）为主干道，其道路红线为 60 米；爱民西路（南湖路至兴湖路）、爱民西路（大华三路至兴湖路）及仲恺路（坪山河桥至人民路）为主干道，其道路红线宽度为 42 米；爱民西路（兴湖路至白云坑）为次干道，其道路红线宽度为 42 米；兴湖路（白云路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为36 米；石桥路（承修三路至仲恺路）及南湖路（爱民西路至龙海一路）为次干道，其道路红线宽度为 30 米。工程建设内容包括道路工程、296、给水工程、排水工程、排污工程、供电、通信管道预埋工程、路灯照明工程、交通工程、桥涵及绿化工程。2、坪山河（白云路至龙海一路）段河道整治工程。项目总投资包括基础市政配套工程及河道整治工程本身的工程费用、工程建设其他费（含道路及河道整治本身红线范围内的征地费）、预备费及建设期利息，不含运营期周边可出让用地的征地费用。项目的实施将整合盘活土地 140.52 万平方米，按 10 万元/亩预存，征地费用约为：140.5210000666.6710=21078.63 万元，将纳入财务总成本计算，不纳入本项目总投资。13.1.2 编制依据编制依据广东省建设工程计价通则（2010 年）；广东省建筑与装饰工程综297、合定额（2010 年）；广东省市政工程综合定额（2010 年）；惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司128广东省安装工程综合定额（2010 年）；广东省园林建筑绿化工程综合定额（2010 年）；建设部市政工程投资估算指标按建标2007163 号执行；广东省住房和城乡建设厅有关工程造价文件；规划方案；类似工程估算。13.1.3 主要费用说明及费率标准主要费用说明及费率标准（1）费率执行标准道路及河道整治征地拆迁费：根据惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定（惠州市人民政府令第 86 号）的有关规定。费率等级：道路、综合管网按市政298、工程取费。建设工程其他费用、基本预备费等按照现行标准取值。（2）根据调查，土石方外购取土暂按 5KM 考虑，淤泥外运按 10KM 考虑（最终以确定的取土点及弃土点的运距为准）。13.1.4 投资估算投资估算表表 13-1投资估算表投资估算表序号序号项目名称项目名称单价(元/)单价(元/)数量数量合计（万元）合计（万元）备注备注第一部分：建筑工程费（小计）67658.7011房屋建筑工程费0.0022构筑物建筑工程费0.0033给排水工程费0.0044空调安装工程费0.0055室内弱电工程费0.0066室外强电工程费0.0077电梯安装工程费0.0088人防工程费0.0099煤气安装工程费0.0299、01010卫生安装工程费0.001111市政工程费67658.70包括道路、排污水、排雨水、通信、电缆、路灯、交惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司129通工程等1212公共绿化工程费0.00第二部分：设备及工器具购置费（小计）0.00151设备购置费0.00162工具、器具及生产家具购置费0.00第三部分：安装工程费（小计）0.00171装配费用0.00182路灯安装工程费用0.00193管线敷设工程费用0.00204设备保护材料费与安装费0.00215单机试运转调试费0.00226系统联动无负荷0.00试运转调试费第四300、部分：工程建设其他费用（小计）13223.41231土地使用费7487.997487.99按关于试行征地补偿款预存制度的通知（粤国土资发2005153 号），惠阳区 10 万元/亩242建设单位管理费0.77%67658.70521.29按财政部基本建设财务管理规定（财建2002394号）253前期工作费1.00%67658.70676.59264勘察设计费3.24%67658.702191.24工程勘察设计收费标准2002 年修订本275研究实验费0.00286建设单位临时设施费1.00%67658.70676.59297工程建设监理费1.61%67658.701092.65按建设工程监理与301、相关服务收费管理规定2007670 号文308工程保险费0.00319引进技术和进口设备其它费用0.003210联合试运转费0.003311生产准备费0.003412办公及生活家具购置费0.003513招标代理费0.11%67658.7077.30很据惠价2011122 号3614初步设计、施工图审查费6.50%2191.24142.433715定额编制管理费0.003816预算编制费0.27%67658.70182.03根据粤价2011742 号3917竣工结算、竣工图编制费8.00%2191.24175.304018工程安全监督费0.004119质量监督费0.004220市政配套费0.00302、4321白蚁防治费0.004422其它费用0.00第五部分：基本预备费5.00%80882.114044.11惠府20081 号惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司130第六部分：涨价预备费0.00惠府20081 号第七部分：建设期利息8426.13详见财务分析：还本付息表第八部分：流动资金0.00项目投资总计93352.3413.1.5 征地拆迁费用估算征地拆迁费用估算本项目市政道路建设中土地征由惠阳区建设用地盘整办公室进行核算，依据惠州市国土资源局关于土地盘整补偿标准的通知（惠市国土资201119 号）的相关规定计算得303、出建设用地盘整费用为 74879929 元，约为 7487.99 万元。13.1.6 道路工程投资估算道路工程投资估算道路工程投资估算见表 13-2，13-3。表 13-2主干道道路工程估算表序号项目名称计量单位工程数量单价（元/）合价（万元）一、土石方工程1路场平整m326536.147228.582挖方m720272.28201440.543挖淤泥外运m166418.0727449.334挖方外运m166418.0715249.635填方m387436.1415581.15土石方工程费用合计2949.23三、道路工程64cm 细粒式SBS 改性沥青混凝土 AC-13C（4%SBS 改性剂）304、m192598.681102118.5975cm 中粒式SBS 改性沥青混凝土(AC-20C)（4%SBS 改性剂）m192598.681302503.7887cm 粗粒式SBS 改性沥青混凝土(AC-25C)（4%SBS 改性剂）m192598.681803466.789改性乳化沥青粘层油（PC-3）m577796.03201155.59101cm 沥青封层m192598.6830577.8011水泥稳定碎石垫层（18cm5.5%水泥稳定碎石、20cm5.5%水泥稳定碎石、20cm4%水泥稳定碎石）m326536.141605224.5812人行道块料铺设m75485.38130981.31305、惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司13113安砌侧（平、缘）石m26480.00110291.28道路工程合计16319.70合计19268.9319268.93表 13-3次干道道路工程估算表序号项目名称计量单位工程数量单价（元/）合价（万元）一、土石方工程1路场平整m149051.527104.342挖方m340843.8020681.693挖淤泥外运m75395.7627203.574挖方外运m75395.7615113.095填方m190052.2815285.08土石方工程费用合计1387.76二、道路工程64306、cm 细粒式SBS 改性沥青混凝土 AC-13C（4%SBS 改性剂）m65667.30110722.3475cm 中粒式SBS 改性沥青混凝土(AC-20C)（4%SBS 改性剂）m65667.30130853.6787cm 粗粒式SBS 改性沥青混凝土(AC-25C)（4%SBS 改性剂）m65667.301801182.019改性乳化沥青粘层油（PC-3）m197001.9020394.00101cm 沥青封层m65667.3030197.0011水泥稳定碎石垫层（18cm5.5%水泥稳定碎石、20cm5.5%水泥稳定碎石、20cm4%水泥稳定碎石）m149051.521602384.8307、212人行道块料铺设m47684.48130619.9013安砌侧（平、缘）石m11421.28110125.63道路工程合计6479.39合计7867.157867.1513.1.7 给水工程管道投资估算给水工程管道投资估算给水工程投资估算见表 13-4，13-5 所示。表 13-4主干道给水工程估算表序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1321钢管铺设 DN4005732.781120.00642.072钢管铺设 DN5007596.661800.001367.40合计20308、09.472009.47表 13-5次干道给水工程估算表序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）1钢管铺设 DN4004380.181120.00490.58合计490.58490.5813.1.8 污水工程投资估算污水工程投资估算污水工程投资估算见表 13-6，13-7 所示。表 13-6主干道排污水工程估算表序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）1HEPE 污水管铺设 d4003525.751293.60456.092HEPE 污水管铺设 d5005904.911666.00983.763HEPE 污水管铺设 d6002319.002450.00568.16合计2008.00309、2008.00表 13-7次干道排污水工程估算表序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）1HEPE 污水管铺设 d4002783.921293.60360.132HEPE 污水管铺设 d500226.001666.0037.653HEPE 污水管铺设 d600719.002450.00176.16合计573.93573.9313.1.9 雨水工程投资估算雨水工程投资估算雨水工程投资估算见表 13-8，13-9 所示。表 13-8主干道排雨水工程估算表序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）1混凝土管道铺设 d8001668.073502584.292混凝土管道铺设 d1000322310、4.5148301557.443混凝土管道铺设 d12001705.795460931.364混凝土管道铺设 d1350787.086195487.605排水渠（20001500）5334.0080004267.20合计7827.887827.88表 13-9次干道排雨水工程估算表惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司133序号项目名称长度（m）单价（元/）合计（万元）1混凝土管道铺设 d8001890.003502661.902混凝土管道铺设 d900190.00451585.793混凝土管道铺设 d1000450.004311、830217.354混凝土管道铺设 d1200897.005460489.765混凝土管道铺设 d1350240.006195148.686排水渠（20001500）526.008000420.80合计2024.282024.2813.1.10 通信工程投资估算通信工程投资估算通信工程投资估算见表 13-10，13-11 所示。表 13-10主干道通信预埋管工程估算表序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）112 孔通信管道铺设m2782.221125.00313.00224 孔通信管道铺设m4170.002250938.25合计1251.251251.25表 13-11次干道通信预埋管工程312、估算表序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）112 孔通信管道铺设m3567.821125401.38224 孔通信管道铺设m810.002250182.25合计583.63583.6313.1.11 电缆沟工程投资估算电缆沟工程投资估算电缆沟工程投资估算见表 13-12，13-13 所示。表 13-12主干道电缆沟工程估算表序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）1电缆沟 1.21.2m4170.001050437.852电缆沟 1.41.4m2805.351275357.68合计795.53795.53表 13-13 次干道电缆沟工程估算表序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）1313、电缆沟 1.01.0m985.0082581.262电缆沟 1.21.2m3192.821050335.25合计416.51416.51惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司13413.1.12 道路绿化工程投资估算道路绿化工程投资估算绿化工程投资估算见表 13-14，13-15 所示。表 13-14主干道绿化工程估算表序号项目名称单位数量单价合计（万元）1绿化工程m21089452502723.63表 13-15次干道绿化工程估算表序号项目名称单位数量单价合计（万元）1绿化工程m235699.74200713.9913.1314、.13 交通工程投资估算交通工程投资估算交通工程投资估算见表 13-16，13-17 所示。表 13-16主干道交通工程估算表项目名称单位数量单价合计（万元）道路标线m6620800529.60交通标志m2332836.1401331.34信号灯组14100000140.00合计2000.942000.94表 13-17次干道交通工程估算表项目名称单位数量单价合计（万元）道路标线m4377.82650284.56交通标志m210136740405.47信号灯组10100000100.00合计790.03790.0313.1.14 桥涵工程投资估算桥涵工程投资估算桥涵工程投资估算见表 13-18315、 所示。表 13-18主干道桥涵工程估算表序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）1通道桥涵m2630050003150.00合计3150.003150.00惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司13513.1.15 路灯工程投资估算路灯工程投资估算路灯工程投资估算见表 13-19，13-20 所示。表 13-19主干道路灯工程估算表序号项目名称单位数量单价（元/）合计（万元）1180W/150W 双臂路灯（基础和安装）套45215000678.002组合型成套箱式变电站台125500025.503电力电缆m6975.35316、150104.634电气配管m9067.964036.275电气配线m4882.7552.446照明接线井700*1000*1100座417100.687照明接线井600*600*800座413700.558送配电装置系统（1kV以下）系统26300.139接地装置（独立接地装置 6 根接地）系统142900.4110电力变压器系统（10kV以下)系统429700.3011送配电装置系统（1kV以下）系统46300.0612送配电装置系统（10kV以下）系统418400.1813避雷器、电容器（10KV以下）组411100.1114避雷器、电容器（1KV以下）组44450.04合计849.30317、849.30表 13-20次干道路灯工程估算表序号项目名称单位数量单价（元/）合计（万元）1180W/100W 双臂路灯（基础和安装）套29211000321.202组合型成套箱式变电站台125500025.503电力电缆m4177.8215062.674电气配管m5431.174021.725电气配线m2924.4751.466照明接线井700*1000*1100座417100.68惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1367照明接线井600*600*800座413700.558送配电装置系统（1kV以下）系统26300318、.139接地装置（独立接地装置 6 根接地）系统142900.4110电力变压器系统（10kV以下)系统229700.3011送配电装置系统（1kV以下）系统36300.0612送配电装置系统（10kV以下）系统318400.1813避雷器、电容器（10KV以下）组311100.1114避雷器、电容器（1KV以下）组34450.04合计435.01435.0113.1.16 原有河流水域整治工程投资估算原有河流水域整治工程投资估算项目原有河流水域整治工程费用估算如下：表 13-21原有河水域整治工程费用估算表序号项目名称单位数量单价合计（万元）1水域整治工程m2150000100015000.319、0015000.0013.2 项目资金筹措与投资计划项目资金筹措与投资计划本项目总投资 93352.34 万元，本项目建设期五年。建设资金的约 30%为自有资金，其余为贷款，按五年及以上期利率 5.65%(按基准利率 5.65%)计息。项目的资金使用计划与资金筹措详见表 13-22。建设期利息通过自筹资金支付。表 13-22投资使用计划与资金筹措表单位万元序号序号项目项目年份年份合计合计第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年1资金运用18165.1115913.5016503.3524697.7118072.6793352.341.1前期工作费用2867.820.000.320、000.000.002867.821.2建安成本6765.8713531.7413531.7420297.6113531.7467658.701.3工程建设其他费用286.76573.52573.52860.28573.522867.591.4土地费用7487.990.000.000.000.007487.99惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1371.5基本预备费404.41808.82808.821213.23808.824044.111.6建设期贷款利息352.25999.421589.282326.593158.321、598426.132资金来源18165.1115913.5016503.3524697.7118072.6793352.342.1自筹资金5696.115473.656063.509037.934281.1630552.342.2银行贷款12469.0010439.8510439.8515659.7813791.5162800.00惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司138第十四章财务分析与评价第十四章财务分析与评价14.1 评价的依据和内容评价的依据和内容14.1.1 评价依据评价依据本项目的经济评价主要依据有：国家计委322、计办投资200215 号投资项目可行性研究指南；国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；投资项目经济咨询评估指南；14.1.2 评价的主要原则评价的主要原则费用、效益的范围对应一致的原则；评价采用“有”、“无”比较法的原则；计算期采用同一价格的原则；评价计算年限应统一的原则。14.2 财务分析与评价财务分析与评价14.2.1 基础数据的确定基础数据的确定1)项目主要考察项目资金平衡能力和贷款偿还能力，贷款利率按五年期利率5.65%（中国建设银行、中国人民银行、中国工商银行、中国农业银行均为 5.65%），按年计息。2）依据项目实施计划，项目建设期 5 年，按工程进度贷款，贷款 323、11 年，建成后 6 年等本还款。14.2.2 财务效益分析财务效益分析（1）营业收入及税金1）计价基数根据项目用地规划情况，其中可出让用地见表 14-1：惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司139表 14-1：项目可出让用地统计表年度居住用地及商住用地容积率商业性办公用地及批发、零售用地容积率面积（平方米）地块编号面积（平方米）地块编号202011488DSCY-01-021.508624DSCY-25-035.73765DSCY-01-033.0025214DSCY-32-0343865DSCY-01-043.0035324、61DSCY-32-0444219DSCY-01-062.004342DSCY-01-072.0010271DSCY-01-091.5023134DSCY-01-103.007837DSCY-01-114.506519DSCY-02-031.5047625DSCY-03-033.0021627DSCY-04-013.00672DSCY-04-023.002930DSCY-04-033.008674DSCY-04-043.002453DSCY-53-0325018DSCY-63-024.840367DSCY-36-013.0039344DSCY-05-024.00合计24415037399202325、129873DSCY-07-03410825DSCY-33-02320499DSCY-08-03440645DSCY-12-0642671DSCY-08-0622839DSCY-35-023.8惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司14012235DSCY-09-0136319DSCY-09-033.513242DSCY-09-043.517141DSCY-09-0523450DSCY-09-06210463DSCY-10-02217805DSCY-10-03210363DSCY-10-0432087DSCY-10-0536326、786DSCY-49-0232003DSCY-49-033.57985DSCY-49-04311883DSCY-49-05357277DSCY-13-03322967DSCY-10-0937690DSCY-10-10313593DSCY-10-1133947DSCY-11-0224541DSCY-11-03211352DSCY-11-0532883DSCY-12-0259189DSCY-12-0333162DSCY-03-02310150DSCY-12-043.55403DSCY-12-053.51973DSCY-15-0352795DSCY-15-041.5惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥327、片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1413299DSCY-15-051.531119DSCY-49-062合计36614554309202220703DSCY-16-02217638DSCY-14-0143878DSCY-16-04512934DSCY-21-0232940DSCY-16-0526264DSCY-33-03322126DSCY-17-042.54217DSCY-17-053.58923DSCY-18-013.52148DSCY-19-02318034DSCY-20-042.529114DSCY-27-02326855DSCY-50-063328、8015DSCY-27-034.25657DSCY-50-04322085DSCY-29-02334869DSCY-39-05423875DSCY-38-074774DSCY-39-024.59064DSCY-22-023合计24327736836202317665DSCY-27-043.0013158DSCY-44-03311079DSCY-28-012.006125DSCY-17-063.516782DSCY-28-023.003697DSCY-28-033.0019801DSCY-31-053.005083DSCY-31-082.00惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可329、行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司14210194DSCY-31-102.001502DSCY-31-123.002629DSCY-50-025.001983DSCY-50-033.5012834DSCY-51-012.001912DSCY-51-023.002456DSCY-53-012.502950DSCY-53-023.0010637DSCY-63-033.50合计1212041928320246849DSCY-31-152.005162DSCY-38-0559644DSCY-31-182.0013640DSCY-35-034745DSCY-32-053.001785330、8DSCY-32-063.006736DSCY-30-013.003256DSCY-30-023.0020118DSCY-30-033.006545DSCY-30-043.003743DSCY-34-022.008901DSCY-34-032.001136DSCY-36-023.806144DSCY-37-022.005329DSCY-38-023.807753DSCY-52-012.5014598DSCY-60-012.50合计1193551880220257824DSCY-41-035.208685DSCY-63-012惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制331、单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1435987DSCY-42-012.003494DSCY-35-043.831244DSCY-42-032.002722DSCY-63-062.75210DSCY-45-022.004214DSCY-38-04313358DSCY-45-032.5929396DSCY-45-042.006187DSCY-46-022.0021916DSCY-63-042.504252DSCY-63-072.50合计12537419115合计1219505185744出让面积总计14052491405249（平方米）惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行332、性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司1442）价格预测根据惠阳区 2011 年基准地价，区域用地基准地价级别价为为一级，确定项目可出让用地楼面地价为：商业及公共设施用地地价 1200 元/平方米；住宅用地地价 850 元/平方米。根据楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价规划建筑面积=土地单价/规划容积率，因此：可出让土地单价=楼面地价容积率3）收入取得计划项目的收入为对应地块土地出让，根据项目实施及投资计划，按相应完成后分 6 年出让。收入计划详见表 14-2。惠州市惠阳区政府和社会资本合作石桥片区（PPP）项目可行性研究报告编制单位：惠州市建佳造价咨询事务所有限公司145表333、 14-2：项目可出让用地出让收益计划一览表年度居住用地及商住用地惠阳区住宅用地级别基准楼面地价容积率计划出让土地地面价（元/平方米）出让金额（万元）商业性办公用地及批发、零售用地惠阳区商业用地级别基准楼面地价容积率计划出让土地地面价（元/平方米）出让金额（万元）面积（平方米）地块编号面积（平方米）地块编号202011488DSCY-01-02850.001.5012751464.728624DSCY-25-0312005.768405898.823765DSCY-01-03850.003.002550960.0825214DSCY-32-0312004480012102.723865DSCY-01-04850.003.002550985.583561DSCY-32-041200448001709.284219DSCY-01-06850.002.001700717.234342DSCY-0