1、小小 港港 汽汽 车车 购购 物物 公公 园园策策 划划 案案开发区招商局开发区招商局 2024/10/12前言 2007年初北仑区委区政府提出了“中提升、南加速、东拓展、西联动西联动”的整体发展战略，明确了西片区与宁波东部新城、镇海新城、北仑中心区等周边组团的空间和功能关系，着重突出了大力发展商业及现代服务业大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目商业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居住商贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。本案正是基于此战略，针对国内市场发展状况及宁波本土发展现状，于小港陈山西路以西、通途路以北约600亩用地规划打造2、以浙江首家汽车主题汽车主题文化休闲商业广场及奥特莱斯奥特莱斯商城为核心的综合性商业娱乐中心商业娱乐中心。目录2项目概概况1项目背景背景3项目分析分析1.1.1商业需求1.1.2发展需求1.1区位需求1项目背景1.2.1国内市场1.2.2宁波市场1.2汽车市场1.3.1发展条件1.3.2发展要素1.3奥特莱斯1项目背景背景1.3.3发展前景1.2.3北仑机会1.1.3战略需求1.1区位需求位需求1.1.2 发展需求发展需求1.1.3 战略需求战略需求1.1.1 商业需求商业需求 北仑人均北仑人均GDP15186美美元，城镇居民人均可支配元，城镇居民人均可支配收入收入4012美元，常住人口美元，常3、住人口80万，有坚实的消费需求万，有坚实的消费需求 2009中国汽车产销破千中国汽车产销破千万，乐观预计万，乐观预计5年内冲年内冲2000万，汽车销售市场机万，汽车销售市场机会多多会多多 品牌消费持续升温，宁品牌消费持续升温，宁波地区大型奥特莱斯缺位波地区大型奥特莱斯缺位 北仑工业基础发达，商北仑工业基础发达，商业相对落后业相对落后 大力发展商业，改变大力发展商业，改变“北仑赚钱，市区花钱北仑赚钱，市区花钱”格格局局 依托紧邻东部新城及北依托紧邻东部新城及北仑中心区的地理优势，打仑中心区的地理优势，打造宁波城市商业副中心造宁波城市商业副中心 带动小港及北仑地区商带动小港及北仑地区商业及住宅地产4、发展业及住宅地产发展 “西联动西联动”战略战略着重突着重突出了大力发展商业及现代出了大力发展商业及现代服务业的功能定位，通过服务业的功能定位，通过品牌房地产项目和其他商品牌房地产项目和其他商业、娱乐类地产品牌项目业、娱乐类地产品牌项目的带动，改变西片区的居的带动，改变西片区的居住商贸环境、景观形象和住商贸环境、景观形象和心理距离，再现商业活力。心理距离，再现商业活力。1.2.1国内汽内汽车市市场 数据来源：中汽协80%旧车置换市场空间旧车置换市场空间 2015预计超预计超2000万万 2009产销破千万，超美国产销破千万，超美国 1.2.2宁波汽宁波汽车市市场环城北路，规模较大，老城区较拥挤环5、城北路，规模较大，老城区较拥挤江北江北 庄市等，后起之秀，高端品牌庄市等，后起之秀，高端品牌镇海镇海 段塘、环城西路等，分布较散，城区较段塘、环城西路等，分布较散，城区较拥挤拥挤海曙海曙 30多家多家4S，鄞州大道、下应等，规模，鄞州大道、下应等，规模较大，设施较新较大，设施较新鄞州鄞州 环城南路等，汽车城模式，服务业发达环城南路等，汽车城模式，服务业发达江东江东 条件条件 地理条件：充分利用脱离闹市但交通便捷的近郊区位 市场条件：汽车个性化时代到来基础基础 产业基础：吉利为龙头的整车制造及汽配业基地 消费基础：北仑及宁波地区强大的购车、换车欲望优势优势 全新规划，配套齐全 蓄力市场空白行业 6、政府支持，品牌打造土壤土壤 空气空气 阳光阳光 1.2.3北北仑的机会机会品牌消费初级阶段品牌消费初级阶段/发展阶段发展阶段发展条件发展条件 中等价位-高档品牌的奥特莱斯具备高档产品的消费冲动具备高档产品的消费冲动不具备高档产品的消费能力不具备高档产品的消费能力1.3.1奥特莱斯奥特莱斯-发展条件条件临近高收入消费群临近高收入消费群发展要素发展要素 临近高速的近郊型奥特莱斯避免与市区品牌正价商品竞争避免与市区品牌正价商品竞争郊区相对高性价比租金郊区相对高性价比租金充足的购物、娱乐、停车空间充足的购物、娱乐、停车空间满足市区中产阶级、有车族需求满足市区中产阶级、有车族需求方便外地游客购物休闲一日7、游方便外地游客购物休闲一日游1.3.2发展要素要素单纯的过季折扣卖单纯的过季折扣卖场、工厂直销店场、工厂直销店市中心逛街购物市中心逛街购物1.3.3发展前景景生活方式的改变生活方式的改变 郊区休闲、旅游、购物郊区休闲、旅游、购物商业模式的转变商业模式的转变 休闲、娱乐、购物为主休闲、娱乐、购物为主题的脱离城市又紧邻城题的脱离城市又紧邻城市的生活公园市的生活公园2.1.1地理位置2.1.2区域辐射2.1选址2项目概况2.2.1功能主题2.2.2区域规划2.2规划2.3.1定位2.3.2目标2.3前景2项目概概况2.2.3项目介绍小港陈山小港陈山绕城与通途路交叉口绕城与通途路交叉口一期规划约一期规8、划约600亩亩2.1.1地理位置理位置2.1.2区域域辐射射20km10km北仑中心区镇海城区宁波中心区镇海新城鄞州中心区滨海新城东部新城本案本案 2.2.1功能主功能主题集聚、配套发展集聚、配套发展主题性、地标性主题性、地标性 综合性综合性 商业中心商业中心两大主题两大主题一期计划引入4S店810家，规划面积约150亩，总投资约2亿。打造宁波地区最集中的4S社区。打造宁波及浙江地区首家大规模纯正奥特莱斯，用地约100亩，商铺58万m2，投资约1.5亿计划引入IMAX影院、卡丁车俱乐部、电玩城、餐饮、酒吧等，用地约50亩，总投资约1亿2.2.2区域域规划划A区区 4S E区区 综合商务综合商务9、:主题酒店、特色餐饮、娱乐会所、展览会务、公共服务等。用地约200亩B区区奥特莱斯奥特莱斯 D区区 汽车售后汽车售后：金融、租赁、保险、二手、美容/保养/维修、配件流通等。用地约100亩C区区休闲娱乐休闲娱乐 2.2.3项目介介绍A区，4S名名车廊廊试驾试驾规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻规划宁波地区唯一的专用试驾中心，为入驻销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试销售商及终端客户提供安全、专业的试乘试驾体验（业余赛车场）驾体验（业余赛车场）4S4S全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷、全新打造宁波地区产业最集中、交通最便捷、配套最齐全、服务最先进的高、中端配套最齐全、服务最先进的高、中10、端4S店集店集聚区聚区2.2.3项目介介绍B区主题区域：国际大牌、知名品牌、运主题区域：国际大牌、知名品牌、运动休闲、儿童馆、生活馆等动休闲、儿童馆、生活馆等特色鲜明、主题突出的商旅一体化购特色鲜明、主题突出的商旅一体化购物街区物街区整体规划，租售结合，一体招商整体规划，租售结合，一体招商定位定位规划规划模式模式IMAX影院：影院：浙江首家浙江首家IMAX厅厅 810个普通厅个普通厅2.2.3项目介介绍C区汽车影院：汽车影院：宁波高私车保有量宁波高私车保有量 培育汽车文化，聚揽人气培育汽车文化，聚揽人气 配套餐饮住宿等赢利点配套餐饮住宿等赢利点电玩城：电玩城：宁波最大电玩娱乐城宁波最大电玩娱乐11、城 目标客户成年人目标客户成年人 北仑北仑/宁波年轻时尚基地宁波年轻时尚基地卡丁车俱乐部：卡丁车俱乐部：宁波首家娱乐型室内卡丁车宁波首家娱乐型室内卡丁车 安全、刺激的飙车体验安全、刺激的飙车体验 普及赛车文化，塑文体大区普及赛车文化，塑文体大区主题主题/特色餐饮休闲特色餐饮休闲2.2.3项目介介绍D区二手车市场：二手车市场：参照欧美成熟市场，中国二手参照欧美成熟市场，中国二手车市场发展空间巨大车市场发展空间巨大 整合宁波小、乱、杂市场现状整合宁波小、乱、杂市场现状打造规范化、集中化、服务化打造规范化、集中化、服务化的二手车市的二手车市美容改装美容改装/维修保养：维修保养：专业连锁，集聚效应专业12、连锁，集聚效应 4S与小修理铺间的市场与小修理铺间的市场 空白空白汽配连锁：汽配连锁：填补填补4s与汽配一条街间的与汽配一条街间的之间的市场空白之间的市场空白 打造质量保障、价格透明打造质量保障、价格透明的汽配连锁超市的汽配连锁超市 宁波行业空白宁波行业空白汽车租赁：汽车租赁：商务租赁，引入知名连锁企业商务租赁，引入知名连锁企业 旅游、婚庆租赁等旅游、婚庆租赁等连锁连锁 2.2.3项目介介绍E区主题酒店，商务旅馆；中等定位，错主题酒店，商务旅馆；中等定位，错位竞争位竞争休闲：休闲：购物：购物：餐饮：餐饮：住宿：住宿：商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等商务休闲，娱乐会所，健身俱乐部等大型超市，专业13、市场等大型超市，专业市场等大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区，大型餐饮，特色餐饮，依托小港城区，面向北仑、江东、镇海面向北仑、江东、镇海小小小小 港港港港 汽汽汽汽 车车车车 购购购购 物物物物 公公公公 园园园园 市级商业特色街市级商业特色街 小港、北仑小港、北仑商业中心商业中心连接宁波城区东扩连接宁波城区东扩的商业纽带的商业纽带城市商业旅游城市商业旅游名片名片 宁波商业副中心宁波商业副中心 2.3.1定位位文体休闲中心文体休闲中心 2.3.2目标打造汽车城、商业城北仑新形象打造汽车城、商业城北仑新形象a带动小港周边商业、服务业发展带动小港周边商业、服务业发展b提升小港及北仑商业地位提升小港及14、北仑商业地位c与东部新城联动，融入城市大格局与东部新城联动，融入城市大格局d3.1.1开发模式3.1.2运作模式3.1开发模式项目分析3.2.1S.W.O.T3.2.2收益预估3.2SWOT3.3结论3.3结论3项目分析分析3.1.1开发模式模式选择选择1：整体出让，整体招商：整体出让，整体招商选择选择2：分区出让，整体招商：分区出让，整体招商选择选择3：分区出让，分区招商：分区出让，分区招商五大功能区五大功能区五大功能区五大功能区 BBE EC CDDAA土地出让土地出让物业分割销售、租赁，物业分割销售、租赁，整体招商整体招商物业租赁物业租赁物业销售、租赁物业销售、租赁物业销售、租赁物业销售15、租赁3.1.2运作模式运作模式强项强项 规划高起点，特色突出规划高起点，特色突出 多项市场空白：试驾场、主题酒多项市场空白：试驾场、主题酒店、卡丁车、电玩城、店、卡丁车、电玩城、IMAX、汽、汽车电影、汽配连锁等车电影、汽配连锁等 区位优势区位优势机会机会 中国汽车业的持续发展中国汽车业的持续发展 品牌消费市场不断壮大品牌消费市场不断壮大 第三产业的区域发展重点第三产业的区域发展重点 本地市场发展整合本地市场发展整合弱项弱项 汽车销售市场进入相对较晚汽车销售市场进入相对较晚 4S市场其他区域已形成规模市场其他区域已形成规模威胁威胁 其他因素对汽车产业的影响（油其他因素对汽车产业的影响（油价、16、环保、政府调控等）价、环保、政府调控等）市场竞争：多地开发奥特莱斯市场竞争：多地开发奥特莱斯 3.2.1SWOT分析分析SWOT3.2.2收益收益预估估主要项目投资回报预测主要项目投资回报预测区块区块主题主题项目项目总投资（万）总投资（万）投资回收期投资回收期(年）年）乐观估计乐观估计一般估计一般估计悲观估计悲观估计A A4S4S汽车汽车4S4S20000200002 23 35 5B B奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯奥特莱斯15000150003 34 45 5C C休闲娱乐休闲娱乐IMAXIMAX影城影城300030003 34 45 5卡丁车俱乐部卡丁车俱乐部100010001.51.52.517、2.54 4电玩城电玩城200020002 23 35 5其他餐饮休闲其他餐饮休闲400040001 12 24 4D D汽车售后汽车售后汽配连锁汽配连锁500050002 23 35 5汽车美容保养维修汽车美容保养维修500050002 23 34 4汽车租赁汽车租赁/二手车市二手车市500050002 23 34 4E E综合商务综合商务特色餐饮特色餐饮600060001 12 23 3娱乐会所娱乐会所800080001 12 23 3主题酒店主题酒店15000150002 23 34 4 本本项项目目选选址址小小港港陈陈山山通通途途路路及及宁宁波波绕绕城城交交叉叉地地块块，利利用用交交通通便便捷捷紧紧邻邻新新城城的的近近郊郊优优势势，从从行行业业市市场场发发展展热热点点及及本本地地市市场场空空白白点点入入手手，大大力力发发展展北北仑仑商商业业及及服服务务业业，打打造造北北仑仑乃乃至至宁宁波波的的特特色色商商业业、休休闲闲、娱娱乐乐中中心心，项项目目切切实实可可行行，有有助助于于产产业业结结构构优优化化调调整整及及城城市市商商业业形形象象整整体提升。体提升。此此案案为为初初步步构构想想，欢欢迎迎专业人士论证、指导。专业人士论证、指导。3.3结论THANKS开发区招商局开发区招商局 Tel：86783462 Mail：