1、黄黄山山中中药药文文化化园园沟沟通通方方案案安安东东不不动动产产（香香港港）二二零零零零九九年年。十十月月。前前 言言前期经过市场调研得出市场结论，并针对项目做出一定产品及营前期经过市场调研得出市场结论，并针对项目做出一定产品及营销建议；由于项目各类产品尚未正式确定，且项目推广的必要条销建议；由于项目各类产品尚未正式确定，且项目推广的必要条件尚未明确，固此方案仅做我司与贵项目沟通方案，涉及到营销件尚未明确，固此方案仅做我司与贵项目沟通方案，涉及到营销推广的具体问题难免会有所疏漏；待项目产品确定，我司另呈针推广的具体问题难免会有所疏漏；待项目产品确定，我司另呈针对项目整体推广的具体营销方案，并详2、细阐述项目定位、推广节对项目整体推广的具体营销方案，并详细阐述项目定位、推广节点、平面表现、价格建议等。点、平面表现、价格建议等。目目 录录壹壹。市市场场分分析析贰贰。项项目目分分析析叁叁。案案名名及及定定位位肆肆。项项目目建建议议伍伍。视视觉觉呈呈现现壹壹。市市场场分分析析一、宏观环境研究一、宏观环境研究国家统计局公布08年经济数据，经初步核算，2008年我国国内生产总值（GDP）为300670亿元，同比增长9%，其中四季度增长6.8%；居民消费价格水平（CPI）同比上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。国民经济总体呈现增长较快、价格回稳、结构优化、民生改善的发展态势。国际货币基金组织3、(IMF)预测，2009、2010两年中国经济增长速度将有所放缓，但增幅仍有望分别达到9.7%和9.3%。数据显示，08年GDP增速呈逐季回落态势，四个季度分别增长10.6%、10.1%、9.0%和6.8%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。全年价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。其中，个大中城市房屋销售价格比上年上涨，月同比下降，全年涨幅比上年回落个百分点。09年随着中国经济的调整和稳定，中国楼市也将步入稳定增定发展的过程。【国内宏观经济发展状况国内宏观经济发展状况】2008年安徽省4、生产总值达到8874.2亿元，按可比价格计算，比07年增长12.7%，完成了政府GDP增长12%的发展目标，连续5年保持两位数增长。分产业看，第一产业增加值1418.1亿元，增长6.2%；第二产业增加值4137.4亿元，增长16.4%；第三产业增加值3318.7亿元，增长11%。一二三次产业比例为16：46.6：37.4，其中第二产业比重比上年提高1.9个百分点，工业化率由上年的37.4%提高到39.3%。按常住人口计算，全省人均生产总值达到14485元，突破2000美元，为2085美元。08年安徽全社会固定资产投资6788.9亿元，增长33.3%，连续4年保持30%以上增长，增幅比全国高7.5、8个百分点。其中，房地产投资1351.6亿元，增长51.6%，增幅比上年提高11.7个百分点。2008年，安徽省房地产业综合发展景气指数值（简称“皖房景气指数”）为102点，已连续8年运行在景气区间，景气度与上年相比下降2.2点。【安徽省经济发展状况安徽省经济发展状况】黄山市地处安徽省最南端，现辖三区四县（屯溪区、黄山区、徽州区、歙县，休宁县、黟县和祁门县）和 黄山风景区，总面积9807平方公里，人口147万。黄山市旅游资源十分丰富。黄山是联合国自然与文化保护遗产和世界地质公园，“西递、宏村”古村落是联合国文化保护遗产。具有三项桂冠的黄山集奇松、怪石、云海、温泉、冬景（五绝）与一体，自古便有“6、五岳归来不看山，黄山归来不看岳”之美誉。黄山资源丰富，各类植物3000余种。有华东著名的茶叶、桑蚕、水果和中药材产区，祁红、屯绿驰名中外，黄山毛峰、太平候魁、三谭枇杷、黄山贡菊等为珍中极品。黄山同时又是古徽州的所在地，历代名人辈出，历史文化渊源深厚。朱熹、朱升、胡雪岩、陶行知、胡适等在历史上具有重要影响。新安理学、徽州朴学、新安医学、徽商、徽剧、徽派建筑等经济文化流派构成的徽州文化博大精深，源远流长。【基本市况基本市况】4229.524.5黄山市区7.55.54.6徽州区8.56.0 4.9黄山区26.0 18.0 15.0 屯溪区2020年（万人）2010年（万人）2005年（万人）黄山未来7、人口规模：【人口规模人口规模】徽派文化底蕴丰富，内涵深广，是我国三大区域文化（藏学、敦煌学、徽学）之一，涵盖了哲、经、史、医、科、艺诸多领域。黄山市位于皖浙赣三省结合部，群山环抱之中，古代徽州历来有“山深不偏远，地少士商多”之说。古徽州文风昌盛，教育发达，“十家之村，不废诵读”，因此历史上以才入仕、以文垂世者，代不乏人，灿若繁星。辞海的单列条目中，徽州名人有50多人，列全国各州府之首。明清时代徽商称雄商界长达二、三百年，有“无徽不成镇”之说。徽商贾而好儒，“官、贾、儒”三位一体，形成了独具特色的徽州文化，历史上各种人才应运而生，学术研究异彩纷呈。由徽商兴盛而形成了新安理学、新安医学、新安画派、8、徽派盆景、徽墨歙砚、徽派建筑、徽雕、徽刻、徽剧、徽菜等独具地方特色的文化流派。现已发现地面文物4900多处，其中列入国家和省级重点保护的45处。直至今日，黄山大地上仍遍布古桥、古塔、古亭阁、古宗祠、古牌坊，犹如一座天然的历史大博物馆。【文化环境文化环境】近五年来黄山市用于交通建设资金总投入达36亿元，公路建设完成投资252亿元，公路通车里程达到2180公里，除了3个乡镇外，都实现了通车，行政村通公路率达741，规模最大、投资最多、技术标准最好、影响最广的屯溪黄山公路建成通车，极大地改善了黄山市旅游交通条件。公路交通站、场建设投资2300万元，建成屯溪汽车站、黟县汽车站和汽车综合性能检测中心。屯9、溪区、黄山区、黄山风景区、歙县、休宁、祁门、黟县等11个社会公用汽车站先后建成。新安江枢纽妹滩工程“八五”完成投资4762万元。目前已通车的有徽杭高速，合铜黄高速，黄塔桃高速，在建的有宣黄，黄祁两条高速，黄山机场改造工程资金到位，京福，皖赣，黄杭高速铁路将全面开工建设，黄山市的综合交通建设将迎来前所未有的大发展，打造皖浙赣三省的交通枢纽的目标指日可待。【交通环境交通环境】据08年1-11月份最新数据，黄山市规模以上工业增加值（现价）累计完成50.76亿元，同比增长29.1%;固定资产投资累计完成245.26亿元，同比增长24.8%，其中:房地产开发投资57.61亿元，同比增长115.3%；社会10、消费品零售额累计完成79.59亿元，同比增长23.3%。财政收入累计完成23.92亿元，同比增长26.9%，其中：一般地方财政收入15.62亿元，增长28.4%；旅游接待量1742.7万人次，同比增长17.1%；实际利用外资13549万美元，增长51.8%；利用内资157.9亿元，同比增长49.3%。二、黄山市经济环境概况二、黄山市经济环境概况【黄山市经济发展现状黄山市经济发展现状】近年近年1-111-11月份黄山市主要经济指标增长情况月份黄山市主要经济指标增长情况单位:%指指 标标20062006年年1-111-11月月20072007年年1-111-11月月20082008年年1-111-11、11月月一、规模以上工业增加值*25.132.329.1二、社会消费品零售总额*14.717.523.3三、财政收入(不含基金)25.429.926.9#地方23.925.528.4财政支出(不含基金)25.929.835四、固定资产投资*43.53724.8#城镇固定资产投资35.733.723#房地产4.537.3115.3五、进出口总额(海关)47.627.413.3#出 口22.138.519六、旅游接待量2423.0917.1#入境25.925.0717.5七、金融机构存款增加额(亿元)29.0236.1744.94#居民储蓄17.1710.6529.59金融机构贷款增加额(亿元)112、2.6821.8120.9八、城镇居民可支配收入*13.5九、居民消费价格指数 14.86.4注：2008年进出口数为外贸反映。黄山市2009年经济社会发展的主要预期目标：地区生产总值增长10.5%，财政收入增长13%；城镇居民人均可支配收入增长8%；农民人均纯收入增长7%；居民消费价格涨幅控制在4%以内；人口自然增长率控制在4.5%以内；万元生产总值能耗下降4%，主要污染排放总量控制在省政府下达目标以内。【经济发展目标经济发展目标】20年来，黄山人民牢牢把握市情特点，充分发挥比较优势，坚持不懈的打好黄山牌，做好徽文章，历经改革开放之初“以旅游为龙头、带动农工商协调发展”的城市发展战略，到实施13、黄山旅游“二次创业”、奋力建设“全国最美、山区最富、生态最佳”地方之一的目标，再到掀起黄山旅游发展第三次高潮，把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一的新目标，实现旅游业一次又一次腾飞，旅游业已经发展成为第一大支柱产业和增势最强劲的产业，以旅游业为主的第三产业提供的收入占全市财政收入的近一半。三、黄山旅游业概况三、黄山旅游业概况【发展历程发展历程】旅游产业稳步发展，据市旅游部门统计。2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，其中接待国内者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人14、次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，全年旅游总收入140.9亿增长27.4%，其中：国内旅游总收入125.9亿，增长29.5%，国际旅游创汇2.2亿美元，增长25.7%【发展成效发展成效】黄山市目前拥有国家A级景区22家：国家AAAAA级质量等级旅游区1家-黄山风景区；国家AAAA级质量等级旅游区13家-西递，宏村、翡翠谷、牯牛降、齐云山、棠樾牌坊群-鲍家花园，花山迷窟、太平湖、徽州古城、唐模、呈坎、九龙瀑、潜口民宅；国家AAA级质量等级旅游区4家；国家AA级质量等级旅游区4家。国家级风景名胜区3家-黄山，齐云15、山，花山迷窟渐江风景区。黄山市星级饭店62家。旅行社103家（其中国际社15家，国内社88家，黄山市中国旅行社为“全国百强国际旅行社”、黄山中海假日旅行社为“为全国百强国内旅行社”）旅游商品定点生产企业32家。旅游从业人员21万人，占全市非劳动力总数的46.7%。【资源现状资源现状】2008年全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%，其中接待国内者1720.3万人次，同比增长17.3%，接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%，从团队接待游客结构看：长三角地区继续保持客源稳16、定且接待人数增长较快，北京游客较去年有上升。从我市接待游客区域结构分布看，长三角仍占大头，达55.05，本省占10.12%，广东省约占5.84%，其他省市均有客来，但所占比例较小。入境游客中以韩国、印尼、美国，中国台湾、澳门地区的入境游客分列前5位。【客源现状客源现状】四、黄山房地产市场分析四、黄山房地产市场分析【房地产开发投资同比增长较大，投资增长进度加快房地产开发投资同比增长较大，投资增长进度加快】1 1、黄山市、黄山市0909年上半年房地产运行情况年上半年房地产运行情况09年1-6月份开发完成投资35.34亿元，2008年同期为23.47亿元，同比增长50.57%，增幅回落约10.51个17、百分点。其中中心城区17.12亿元，2008年同期为14.04亿元，同比增长21.93%，增幅回落约43.25个百分点。上半年全市房地产项目施工面积392.47万平方米，2008年同期为305.28万平方米，同比增长28.56%，其中中心城区房地产项目施工面积172.16万平方米，2008年同期为151.79万平方米，同比增长13.41%。【商品房施工面积同比增长较大，其中新开发面积增长同比提高商品房施工面积同比增长较大，其中新开发面积增长同比提高】【商品房竣工面积大幅度增加，区县商品房竣工面积较多商品房竣工面积大幅度增加，区县商品房竣工面积较多】前六个月全市商品房竣工面积76.37万平方米，18、2008年同期为34.09万平方米，同比增长124.02%；其中中心城区商品房竣工面积24.76万平方米，2008年同期为10.08万平方米，同比增长145.63%；09年1-6月份全市商品房销售面积60.66万平方米，2008年同期为51.21万平方米，同比增长18.45%；【商品房销售持续趋好，销售面积同比增长较大商品房销售持续趋好，销售面积同比增长较大】09年1-6月份全市商品房销售额为16.52亿元，2008年同期为11.38亿元，同比增长45.16%；其中中心城区商品房销售额为8.62亿元，2008年同期为5.59亿元，同比增长44.87%；【商品房销售额同比增长较大，增长的幅度区县19、大于中心城区商品房销售额同比增长较大，增长的幅度区县大于中心城区】09年上半年全市商品住房销售均价为2448元/平方米，2008年同期为2246元/平方米，同比增长8.99%；09年上半年全市商业店铺销售均价为4130元/平方米，2008年同期3340元/平方米，同比增长23.65%；【商品房价格稳中略升，中心城区基本稳定，区县有一定的增长商品房价格稳中略升，中心城区基本稳定，区县有一定的增长】09年1-6月全市商品房空置面积26.17万平方米（其中商业16.03万平方米），同比增长了56.8%；其中中心城区11.26万平方米（其中商业6.15万平方米），同比增长6.42%；【商品房空置面积持20、续下降，结构比仍然是商业店面居多商品房空置面积持续下降，结构比仍然是商业店面居多】2 2、0909年上半年中心城区基本走势年上半年中心城区基本走势【商品房销售走势商品房销售走势】09年上半年黄山市中心城区商品房销售23.88万平方米，2008年同期为19.69万平方米，同比增长21.27%，主要呈现交替上升趋势。【住宅均价走势住宅均价走势】09年上半年黄山市中心城区商品住房销售均价为3319元/平方米，2008年同期为3092元/平方米，同比增长7.37%，从个月均价走势来看，今年以来总体呈现小幅上涨走势，从2月份的3210元/平米到6月份的3420元/平米，半年时间内每平米上涨210元/平米21、，增幅达6.5%。预计后期还将延续上涨走势。【商铺均价走势商铺均价走势】09年上半年黄山市中心城区商业店面销售均价为6525元/平方米，2008年同期为5520元/平方米，同比增长18.2%，商业均价走势与住宅均价走势有所不同，商业主要呈现波动平稳趋势，上涨幅度并不明显，主要是由于商业受产品、地段、位置、环境等影响，而造成均价走势呈波动状。小结：小结：进入6月份，住房销售面积同比增幅较大，呈现出快速增长势头。六月份住房销售面积14.34万平方米（1300套），比5月份的8.07万平方米（720套）增长77.69%，比去年6月份的8.43万平方米（730套）增长70.11%，其中中心城区5.9722、万平方米，比5月份的3.47万平方米增长72.05%，比去年6月份的2.97万平方米增长101.01%。黄山市房地产市场从3月起逐月回暖，6月份积极地呈现出快速增长态势。其因主要有三点：n住房消费的刚性需求快速释放；n省、市出台的一系列住房消费优惠政策有效刺激了市场；n消费者持币观望心态基本消除；3、市场形势分析、市场形势分析上半年房地产市场的主要指标均稳步趋好，投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额、价格均有增长，空置房面积逐月小幅减少，都显示了市场趋好，但影响后市发展的消极因素依然存在，主要是新开工面积同比大幅减少，其次是部分地方土地出让减少，显示市场增长的后劲不足。目前市场形势好于预23、期，各项指标显示市场比较稳定，并出现了一些商品住宅脱销的在建楼盘。经我们调查，有些开发企业对发展前景仍显的信心不足，犹豫观望心理较重，对购置土地仍较为谨慎。但也有些开发商对市场的趋好已有反应，一些未开工项目陆续开工，一些项目加快了建设的进度，这些都是开发商对房地产市场信心恢复的证明。以中心城区为例，各大楼盘销售处人气均较旺，与去年同时期的冷清形成鲜明对比。这种形势的变化，虽有购房优惠政策截止时间因素的原因，但在市场价格还在上行的情况下有如此大的销售量，说明消费者观望情绪已基本消除。因此分析得出：因此分析得出：n黄山市房地产市场起稳反弹，市场交易出现积极的信号，但影响后市发展的消极因素依然存在。24、n部分开发企业观望氛围有所减弱，但仍缺乏足够信心。n消费者入市活跃，积极促进了销售市场回暖。4 4、黄山市促进房地产市场健康发展的主要措施、黄山市促进房地产市场健康发展的主要措施 认真贯彻黄政办200937号文件精神。大力宣传黄山市新出台的促进房地产市场健康发展政策措施，在各主要媒体发布。协调各相关部门制定政策实施的细则。继续做好市场分析和市场各方的引导工作。密切关注房地产市场发展动态，准确把握房地产市场走势，大力宣传国家、省、市的各项鼓励房地产消费的优惠政策，增强居民消费信心。同时，通过市场信息的发布和市场形势的分析，使开发企业客观认识当前房地产市场的实际情况，调整市场预期，积极开展形式多样25、的促销活动，刺激居民购买欲望。继续抓好项目开工问题。目前仍有部分项目因种种原因未能开工，影响了市委、市政府提出的时间过半、任务过半的要求，有关部门对这些项目要及时进行摸排，了解不能开工的原因，协调解决问题，督促项目早日开工建设。【楼盘调研概要楼盘调研概要】调研目的：【对黄山市别墅项目进行个体与综合分析】【探讨畅销楼盘、滞销楼盘的特征及营销策略】【为本项目的开发规划以及营销提供市场参考经验和依据】考察内容：竞争楼盘的周边环境、规划概况、配套设施、户型特征、价格策略以及销售状况等。五、个案调研五、个案调研区区属属项目名项目名称称地理位置地理位置建筑面建筑面积积容积容积率率物业类型物业类型景观特色景26、观特色开盘时开盘时间间交房时间交房时间价格价格屯屯溪溪区区黄山桃花源屯溪齐云大道8号128758平方米0.383 528 套独立别墅和联体别墅 几万平方的流动水系2007年元月1日2008年4月30日起价：4900元/平方米，均价：7500元/平方米 玉屏府屯溪区徽州大道3号140000平方米1.6多层、双拼别墅、联排别墅、高层北侧新安江湿地公园的沿江景观2009年9月192010年年底 2000元/平方米碧桂园屯溪区齐云大道与梅林大道交汇处350000平方米1.2多层，小高层，双拼，联体依霞塘河、向阳河，1.8公里河岸线2008年8月30日2009年起价：328万/幢，均价：11680元/平27、方米 新安博林山庄黄山机场大门南侧53000平方米0.8199席纯双拼、联排别墅人工水系串连2010年底全面竣工起价：2960元/平方米 均价：3500元/平方米 鸿威东方丽景屯溪黄口旅游度假区200000平方米三期1.61/二期1.05一期联排别墅、叠式别墅、多层洋房、小高层电梯洋房、会所及商铺。三期多层洋房。二期独体别墅、联排别墅、高层住宅、酒店。南倚百万平米柏山原始山林，北瞰“山水画廊”新安江2期高层2008年9月6日一期2005年，3期2008年11月，高层2010年12月起价：2900元/平方米 均价：3500元/平方米 星汇漫谷屯溪区新安北路26391平方米1.1544席双拼，5028、套叠墅、1幢联排，72套单身公寓山体与坡地景观暂定12月中旬计划明年年底最新价格：3480元/永佳香山翠谷屯溪区屯光大道泉源坞腹地4.5万平方米别墅2008年1月金霖名家屯溪区新安北路60号15686平米M21.24联排别墅、独栋别墅、多层最繁华的市中心2010年12月3000元，二期排屋，4280元起徽徽州州区区德懋堂徽州区丰乐湖景区67000平方米0.46精装修独栋丰乐湖现房起价：328万/幢 均价：11680元/平方米 黄山纳尼亚小镇徽州区岩寺镇瓦村 占地面积：1160亩花园洋房 别墅 即将上市暂未公布黄黄山山区区黄山雍景台黄山区六角楼文化广场向西800米一期：29263M20.81一期29、公寓、花园洋房、联排、独栋别墅依山势而建2009年10月起价3800元/平米、最高5800元/平米徽府黄山区耿城徽府大道一号16.5万M20.5以双拼为主并配有联排、独栋及定制式别墅浦溪河环绕，家家户户均有源头活水流过预售许可证：办理中2009-10-1黄山厚海黄山区耿城镇101724M20.29联排别墅 独栋别墅水系面积达256.3亩即将上市黄山1号公馆黄山北大门耿城浦西河畔金溪山庄44059M20.604独栋别墅、花园洋房、酒店式公寓浦溪河、原生水田预售证第200839号2010年5月公寓4000元/平米、别墅8000元/平米芙蓉国沁园 黄山区政务新区北侧500000M20.8花园洋房、水30、景排屋、水景双联别墅与10余万平方米的政务广场为邻2007年11月（一期），2009年6月（二期）联体别墅3700-4600元/平米休休宁宁尧舜.枫林丽景休宁新城区80000平方米1.0196户联体别墅群2010年6月6日起价：2100元/平方米 均价：2550元/平方米 绿地上郡休宁县齐云山西大道199号161800平方米1.35多层、联排、叠加、低层复式市民绿化广场5000平米2008年6月2009年11月底均价：2500元/平方米、别墅尚未开 黟黟县县宏村-奇墅仙境酒店式别墅宏村镇奇墅湖畔120000平方米0.34（含湖面为0.054）200余栋度假类别墅群3000亩水面的奇墅湖，宏村仅31、3公里2009.3月2009.10月底起价：7000元/平方米 均价：10000元/平方米 分析总结1.1.投放量目前趋于稳定，主要为日居型与度假型别墅的争夺；投放量目前趋于稳定，主要为日居型与度假型别墅的争夺；黄山市目前别墅市场供应体量较大，目前市场别墅类型主要为日居型的别墅与度假型的别墅的竞争；2.2.营销趋于保守，作为投资品与奢侈品的买家信心流失严重；营销趋于保守，作为投资品与奢侈品的买家信心流失严重；09年上半年黄山市各家均未进行有效的别墅产品营销，而这种保守是源于别墅作为奢侈品，受到经济大势影响，这批买家的信心流失严重；3.3.产品同质化较为严重，各项目在产品上均未有较大突破；产品同32、质化较为严重，各项目在产品上均未有较大突破；产品是营销的根本的认识已深得人心，各家产品纷纷在寻找突破，但是由于受到徽派建筑及黄山市政府的硬性规定，各家别墅以徽派为主线，产品未有较大突破，同质化较为严重；4.4.黄山市别墅价格方面，差距较大。黄山市别墅价格方面，差距较大。纵观目前黄山市别墅市场，真正为市场认可的别墅较少，部分楼盘均以别墅自居，使得黄山市整体别墅市场档次全无，价格差距较大；在此状态下建立个强势品牌，获得名利双收，是本项目的重点。分析总结贰贰。项项目目分分析析天津唐郡，一种中式文化的回归。注重的是它所承载的文化价值，是为给具有中国情结的人提供一个精神的寄托。绿城十锦园，现代中式别墅，33、平面布局采用江南宅园式设计，为国内罕见的融汇中西、连通古今、极具文 化内涵的高品位住宅。颐景山庄的建筑采用中国传统民居的灵秀感，力图在强化当代人的审美力与视觉感受力的同时，保持中国传统文明与当代世界之间的一种张力。苏州的姑苏桃花源。中国传统文化则在时代发展的浪潮中回归异彩，江南庭园建筑的写意山水走进现代建筑的典范之作成都清华坊，融合了四合院围和私密性、江南园林风雅静美、西方民居舒适便利的中式别墅是文化复兴在民居建筑上的烙印 在西学东渐后的在西学东渐后的100100多年里，多年里，中国的建筑、中国的文化无一例外的受到了中国的建筑、中国的文化无一例外的受到了欧美文化的强烈冲击。欧美文化的强烈冲击。34、文化是反应时代的，文化是反应时代的，今天，中国的文化开始在欧风美雨中不断回归。今天，中国的文化开始在欧风美雨中不断回归。越来越多的人去解读老庄，去寻根问祖。越来越多的人去解读老庄，去寻根问祖。建筑作为中国文化最重要部分，建筑作为中国文化最重要部分，已悄然在承担着中式建筑文化复兴的重任。已悄然在承担着中式建筑文化复兴的重任。徽派建筑作为中式建筑的最重要部分，徽派建筑作为中式建筑的最重要部分，成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀璨成为中国建筑文化复兴的一面旗帜，也是中国徽文化的璀璨财富！财富！民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！民族的才是世界的！徽文化的今天大放异彩！而作为徽文化35、的重要载体，而作为徽文化的重要载体，徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！徽派建筑诉说着徽文化的过去与今天！在安徽，我们是否应该有责任，有义务以建筑在安徽，我们是否应该有责任，有义务以建筑的复兴成为当代安徽骄傲？的复兴成为当代安徽骄傲？古徽州的一宅古徽州的一宅 一院一天地，对于每一个人，一院一天地，对于每一个人，都不仅仅是一条血脉，他更是一种自豪，一个都不仅仅是一条血脉，他更是一种自豪，一个文明赖以传承的世界、一种源于东方的精神载文明赖以传承的世界、一种源于东方的精神载体、一个朝思暮想的理想家园；他所承载不仅体、一个朝思暮想的理想家园；他所承载不仅仅是徽州文化，还有具有五千年历史文明的中仅是徽州文36、化，还有具有五千年历史文明的中医文化。医文化。宗地情况宗地情况结结结结 论论论论文化取胜，风情取胜、生态取胜、树立新风格，做出差异化、特色服务，展现物超所值优优势势劣劣势势机机会会黄山首席医药文化园徽文化的复兴风水宝地，环境优先距离城市中心10分钟车程产品可调整，可大有作为 安徽别墅正处在一个瓶颈阶段，需要有创新的项目引领市场黄山作为生态人居城市需要新名片，需要高端黄山即将成为世界高尚住宅区的代表金融危机徽派建筑审美疲劳国家政策环境的变化做出自己的文化特色挖掘文化价值原创作品设计多文化风情景观对山地、坡地改造因地制宜增加现代建筑元素于别墅，锻造新徽式引水，徽派建筑水为财规避中药气味，根据风向设37、计产品布局强调本区域内土地价值强调区域内生态优势借助安徽旅游宣传建设黄山文化的优势巧妙运用个性化设计满足中高端客户的个性需要景观上突出安徽本省、成木整坪移栽改造沿高速外围道路威威胁胁发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁中国对黄山的建造，呈现为旅游、文化、生态住居方面。沿高速公路，噪音较大中药文化园区，中药气味较浓分析总结黄山是未来生态生活的方向，人们对此信心尚在建立之中；配套、交通等劣势明显，唯一性还待挖掘；别墅市场将在09年下半年和10年上半年进入井喷，客户保卫战与攻坚战同时打响，双向作战；产品基本定型，硬伤尚存，若无法调整或改善将为本案带来不可逆的营销困38、境。项目未来具有唯一性、排他性和权威性的资源就是徽州文化、中医文化价值，而项目成功的关键就是在于如何将项目这种巨大的文化价值制造在产品里面并作为附加价值被展现和传播出去，从而成为项目核心竞争力。叁叁。案案名名及及定定位位公寓卖别墅卖价格感觉徽派别墅更卖文化客户分析一一黄山别墅置业客户构成黄山别墅置业客户构成产品类型产品类型主要客户主要客户豪华独栋豪华独栋本地：以黄山及全国国有企业领导和大型民营企业老板以及外资公司职业经理人和政府高层领导为主。省内：以省内矿老板、药老板、茶老板和房地产老板为核心的相关行业客户群为准。外省：以在黄山做生意、固定度假和在黄山固定投资的各类老板为主和外资公司职业经理人39、。外国：以度假、探亲、旅游合投资为主的海外人士。双拼别墅双拼别墅本地：各事业单位（如：电力电信医药教育）中高层领导、政府高级公务员和个体生意人以及小公司老板为主。省内：以省内个体小老板为核心的准客户群。外省：以在黄山做生意、固定度假和在黄山固定投资的各类老板为主。外国：以度假、探亲和旅游为主的华侨。联排别墅联排别墅本地：各事业单位（电力电信医药教育）中低层领导、政府公务员和个体生意人以及创业公司老板为主。省内：以省内个体小老板、事业单位和省内政府高层领导为核心的准客户群。外省：以在黄山做生意、固定度假和在黄山固定投资的各类老板为主。外国：以度假、探亲和旅游为主的华侨。项目客户组成结构预判核心客40、户群体核心客户群体辅助客户群体辅助客户群体补充客户群体补充客户群体以黄山本地及江浙地区的各以黄山本地及江浙地区的各事业单位、政府高级领导、事业单位、政府高级领导、私营企业老板、外资企业职私营企业老板、外资企业职业经理人和个体生意人。业经理人和个体生意人。以地市各种矿老板、药老板以地市各种矿老板、药老板和处于高利润行业的事业单和处于高利润行业的事业单位老板以及省内政府高级领位老板以及省内政府高级领导导与黄山有各种关系的外省和与黄山有各种关系的外省和国外的企业领导人，或做度国外的企业领导人，或做度假用或做生意用等假用或做生意用等新儒商知本家城市新贵创富阶层新儒商知本家城市新贵创富阶层海归财富榜高级41、灰新锐人物中坚海归财富榜高级灰新锐人物中坚力量文人墨客力量文人墨客黄黄山山首首席席中中医医文文化化园园文文脉脉积积淀淀的的宝宝地地独独具具特特色色的的徽徽派派别别墅墅独独具具特特色色的的中中医医理理疗疗养养生生馆馆精精细细化化的的产产品品营营造造得得名名 求求利利对于我们来说对于我们来说得名自然更能获利，辨证相辅得名自然更能获利，辨证相辅不然为什么汤臣不然为什么汤臣 一品能卖到十二万一平米？一品能卖到十二万一平米？人群指向人群指向我们的目标我们的目标文化意象文化意象产品表象产品表象一个高附加值的品牌一个高附加值的品牌一个高利润率的价格一个高利润率的价格最终实现最终实现名利双收名利双收案名之产品42、表象二二黄黄山山徽徽墅墅为世界的怎样的黄山高尚建筑打造越来越国际的黄山，越来越矛盾的徽文化谁来承载现代东方的居住情结，唯有徽派但在现代黄山，谁来发扬这千年的文化古徽州前世的庭院，在今天被叫做遗珍，先人建造的传世府邸，只能承载历史，却无法承载居住，但徽派建筑所蕴含的东方哲居精神，却需要沉淀与不断的复兴。安徽黄山，承载着安徽省乃至全安徽的未来徽州文化，这里将是安徽的旅游、经济、文化的发展舞台，新徽文化的精神将在这里得到最好的诠释与发展，而建筑，正是文化的最好载体，承载着新徽人的旖旎。黄山黄山 徽墅徽墅项目项目区位区位项目项目风格风格项目项目定位定位包涵着除其建筑本身之外的文化符号，其独特的结构形式43、，必然蕴涵着包涵着除其建筑本身之外的文化符号，其独特的结构形式，必然蕴涵着独特的生活内容。而徽派建筑之所以能成为中国最具代表性的建筑流派，独特的生活内容。而徽派建筑之所以能成为中国最具代表性的建筑流派，正是籍于徽文化深厚的底蕴：正是籍于徽文化深厚的底蕴：徽文化的辐射，徽文化的辐射，孕育了中国巅峰于世界两千年的空前文明：孕育了中国巅峰于世界两千年的空前文明：程朱理学之儒，九华山之释，黄山之道，集中代表了中国文化源于儒释程朱理学之儒，九华山之释，黄山之道，集中代表了中国文化源于儒释道相融的最高境界；宏村以及其周边的徽派建筑，以及各类孝义、贞节道相融的最高境界；宏村以及其周边的徽派建筑，以及各类孝义44、贞节牌坊，集中体现了中国传统文化至高价值观；牌坊，集中体现了中国传统文化至高价值观；【徽派建筑风格徽派建筑风格】深厚的文化对儒商、文学及艺术家的吸引力，在这有着独一无二的文化深厚的文化对儒商、文学及艺术家的吸引力，在这有着独一无二的文化背景上，有着独一无一自然景观的土地上，有着独一无二历史渊薮的土背景上，有着独一无一自然景观的土地上，有着独一无二历史渊薮的土地上，自然蓬勃着一种强大的向心力，对安徽文化精英阶层有着不可抵地上，自然蓬勃着一种强大的向心力，对安徽文化精英阶层有着不可抵拒的吸引力。因为，中国文化的根在这里，中国文化艺术精髓是徽文化，拒的吸引力。因为，中国文化的根在这里，中国文化艺术45、精髓是徽文化，中国古典文化思想至高境界在徽文化。中国古典文化思想至高境界在徽文化。【徽文化的号召力徽文化的号召力】将建筑与徽文化所倡导的人居理想结合，以项目建筑阐释程朱理学，以将建筑与徽文化所倡导的人居理想结合，以项目建筑阐释程朱理学，以建筑构成去阐释理学核心思想。如马头墙所代表的中国士族理想；以门建筑构成去阐释理学核心思想。如马头墙所代表的中国士族理想；以门楼、庭院、天井等建筑符号符号所代表的讲究天地人并济，与自然外界楼、庭院、天井等建筑符号符号所代表的讲究天地人并济，与自然外界勾连相接；以江南园林所代表的追求理学、倡导的修身养性，讲究天人勾连相接；以江南园林所代表的追求理学、倡导的修身养性46、，讲究天人合一与自然融为一体的和谐；以项目景观阐释禅宗道法，旨在感悟、参合一与自然融为一体的和谐；以项目景观阐释禅宗道法，旨在感悟、参悟、顿悟，在四时变幻中，不同的景色，给人不同的感受，进而在聆听悟、顿悟，在四时变幻中，不同的景色，给人不同的感受，进而在聆听感受大自然的惠赐之时，得到心灵的升华。感受大自然的惠赐之时，得到心灵的升华。【徽文化的价值推广要素徽文化的价值推广要素】案名之文化意象三三徽徽墅墅代代言言但，我们对产品还有更深度的精神内涵的思考，渴望去在中国的千年文化当中寻找真正与本案实至名归的精神情操。大大 夫夫 第第黄黄山山源源于于达达官官的的大大夫夫第第大夫第是古代中国高级官吏修建府47、邸的一种通称，最早见于汉朝，流传至今。“大夫”是古代的官名。西周以后先秦诸侯国中，在国君之下有卿、大夫、士三级，后世遂以大夫为一般任官职之称。达官贵人的宅院又叫“宅第”或“第宅”，最初的大夫第即是达官们的大宅院。当今现存的“大夫第”还有很多，诸如婺源大夫第、义乌大夫第、吕梁大夫第、绍兴大夫第、香港新田大夫第等等。如今成为我国古代文化的宝贵遗产，安徽泾县也现存有清光绪年间名为“大夫第”的庄园，西递宏村作为中国古代徽文化建筑保存最完整的村落，更有著名的知府胡文照先生的故居“大夫第”，郑板桥题诗云“以八千岁为春；之九万里而南”。现现存存的的大大夫夫第第西递胡文照大夫第西递胡文照大夫第江西婺源大夫第江48、西婺源大夫第 香港新田大夫第香港新田大夫第 中国是礼尊“士”礼“士”，“学而优则仕”，更况乎是“贾而好儒”徽州故里。千年来高官名贾的府邸的印象根深蒂固，成为社会最上层的物质与精神的追求。大夫第之于今日的演化，代表的仍然是一种对传统文化的追求，是对物质财富与文化终极体现。大大夫夫第第之之于于今今日日 大夫第之于高端客户，唤醒了对中国传统文化的凝视与褒扬，而之于别墅，大夫第更是实至名归。大大夫夫第第之之于于客客户户和和别别墅墅 一期美院，以庭院破题；一期美院，以庭院破题；二期胜境，以中庭组团破题；二期胜境，以中庭组团破题；三期至善，三期至善，“止于至善止于至善”，达到了别墅产品、人生、理想的，达到49、了别墅产品、人生、理想的最高境界。最高境界。大大夫夫第第之之于于组组团团名名大大 夫夫 第第止于至善止于至善项目定位：项目定位：黄黄山山坡坡 不不同同于于平平原原的的景景致致和和感感触触，在在高高低低的的起起伏伏中中自自然然呈呈现现了了。丘丘 被被它它挡挡住住的的视视线线，反反而而更更急急切切的的想想奔奔向向远远方方。垄垄 越越是是束束缚缚你你的的，越越令令你你想想去去释释放放。阡阡 路路是是远远方方的的神神秘秘礼礼物物，家家是是唯唯一一主主题题。陌陌 乡乡村村路路/林林荫荫道道/鹅鹅卵卵石石小小径径/水水泥泥路路，贪贪图图城城市市太太久久，开开始始有有奔奔向向自自然然的的冲冲动动。在徽风皖韵50、中，去用徽派建筑在庐州的大地上去诠释徽文化与复古式的现代生活。严格来说，中国人多是亲睐于“媚外”，西学东渐后的欧风美雨在中国驰骋了一个多世界，如今仍然在不断的去刻画“英伦”、“西班牙”、“北美”风情，而对于中式别墅，虽然有，但相比较于欧美风格的别墅来说，少之又少。引引子子回归到大夫第，他要做的就是唤起人民内心中对通变的传统建筑的真正的骨子里面的情操，在建筑里面真正的去认识、去感受、去喜爱、去一发不可收拾的爱上她。而契合这种文化人哪怕仅仅是形而上的文化人对他的发掘与热爱。不大夫第索要做的，莫过于四个字“止于至善”引引子子礼记.大学曰：“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善”。意思是大学的道理在51、于彰明自己天赋的灵明、德性，再推己及人，使人人都能除去旧染之污而自新。要见贤思齐，去学习他人，而且要做到极完善的地步，并坚持不变。诠诠释释止于至善最初的意思既是如此做到极完善的地步，并坚持不变，止：达到；至：最，极。至善是道德修养的最高境界，也是政治上的最终理想，充分体现了古人“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，也是古仁人的终生奋斗目标。近代诸如厦门大学还将“止于尽善”写入校训，也是代表着知识分子的百年追求。诠诠释释大夫第的“止于至善”，其意义甚远“1、止于至善，充分表达了我们的目标客户群体才独有的“修身、齐家、治国、平天下”的儒家思想，以及他们的身份和地位；意意义义2、止于至善，充分表带52、了我们的产品对于中国传统文化的传承与发展，而徽文化作为中国儒家文化经典承袭者，至于尽善是徽文化的终极体现；意意义义3、止于至善，是开发商对产品的终极追求，是对徽派别墅建筑的无比匠心的铸就，是别墅的至善境界；意意义义4、止于至善，是徽派别墅里的生活追求，游弋在徽文化的海洋，在居所中对繁华生活的思思回顾，对宁静、对幸福、对大成的生活的一种归宿；意意义义肆肆。项项目目建建议议大大 夫夫 第第产产。品品1.1.新徽派建筑体系的引入：新徽派建筑体系的引入：形而上黛瓦白墙，前庭后院内天井，必须引起现代居住元素，如阔露台等，方能真正打造于适合市场的徽派文化建筑；案例借鉴案例借鉴 金碧湖畔：东西方建筑文化时间53、空间的双重跨越金碧湖畔：东西方建筑文化时间空间的双重跨越 金碧湖畔位于北京潮白河畔，其“一层半”结构，拥有完全独立的一层坡顶起居室，与家庭生活空间区隔开来；挑空、独立、宽敞、放松的一层社交空间，更符合亚洲文化注重的礼仪需求。“U”型半围合的结构布局，以三面围合，一面向户外庭院开放的布局。在内部空间布局上，入室即是通透玄关，玄关落地大窗充分展示中庭风景，视线明亮、通透。金碧湖畔沿袭了东方多重庭院的设计，开放式前庭、水景庭院、围合式内庭院、下沉式庭院各具功能特点。观唐：传统建筑的现代回归观唐：传统建筑的现代回归 观唐别墅是2004年中式别墅的代表作，主要包括中式宅院三百四十余套。其规划设计沿袭了中54、国古代城市规划的思想,讲究居中不偏，不正不威。遵循街道分割和方块居住原则。依据城市街道规划端直形，即九经九纬的原则，在建筑风格上主要体现在街巷式布局、院落式空间和中国建筑风格。2.2.景观均好性与各栋别墅的唯一性：景观均好性与各栋别墅的唯一性：别墅物业多为终极置业，注重景观均好性，甚至做到各栋别墅的和而不同，避免同一物业的差异性，而影响性价比；每一套都有特色，抉择就交给客户吧！3.3.产品在硬件上的弹性：产品在硬件上的弹性：双拼为主的别墅物业形象高居住舒适，但0.71的容积率，曲径通幽景观何以细致体现，黄山市场仍然停留在联排阶段，项目规划的户型面积比例较大，导致总价拉高，而别墅本身就是非刚性需55、求，易导致销售不敞。4.4.高品质材料与智能化设备引入：高品质材料与智能化设备引入：通过对材料的斟酌细选，对工艺的精益求精，并对现代化的节能材料，智能化设备等的引入，是大夫第，而非和庄，我们要的是叫好叫座的真产品。5.5.高端生活方式与配套的引入：高端生活方式与配套的引入：别墅业主注重其身份圈层的生活方式，引进高档物业管理模式，并利用会所、配套商业等成功引入高端配套设施，并可与高端商家进行联合，满足别墅业主的高端生活需求。大大 夫夫 第第意意。境境方方正正柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居56、住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。天天圆圆，室室方方 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅。简简朴朴柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。原原始始的的黑黑白白灰灰 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。融融汇汇柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美57、地交融呈现。四四水水，归归堂堂 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。天天下下柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。进进退退，有有度度 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。内内向向柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。无无院院不不成成家家 简朴的58、青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。无无为为柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。道道，法法自自然然 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。礼礼尚尚柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。三三进进，门门厅厅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗59、，线条明快流畅的。藏藏风风柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。小小院院，深深宅宅 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。和和合合柱额柱落，肌理质感真切的栏杆台基，一切都明明白白，简洁实在，没有任何虚张声势的构图，没有任何争奇斗艳的色彩。中国民居的淡雅素净之美，与现代居住空间的简洁明快之美，在这里如此完美地交融呈现。君君子子合合而而不不同同 简朴的青瓦飞檐，廊下宽大的阴影，图案分明的门窗，线条明快流畅的。幽幽前有中式宅门60、，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。松松竹竹梅梅兰兰之之趣趣静静前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。窄窄巷巷深深宅宅之之趣趣透透前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，61、小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。天天井井听听雨雨之之趣趣清清前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。清清溪溪浅浅涧涧之之趣趣净净前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水62、榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。洗洗净净铅铅华华之之趣趣劲劲前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。赏赏山山观观石石之之趣趣朴朴前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给63、人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。夕夕阳阳照照壁壁之之趣趣禅禅前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情结，得意忘形玖园造园之道。一一沙沙一一叶叶之之趣趣悠悠前有中式宅门，中有通天接地的天井，后有四面围合、花木扶疏的庭院，小楼隐于树木之中，盆景花卉、花木果树、修竹斜影、流水榭亭前院的天井与后院之间的园林，营造了一帘帘诗意，给人庭院深深深几许的感觉。根植于现实生活，根植于中国情64、结，得意忘形玖园造园之道。临临水水观观鱼鱼之之趣趣大大 夫夫 第第。推推广广模模式式思思考考由于项目各类产品尚未正式确定，且项目的必要条件由于项目各类产品尚未正式确定，且项目的必要条件缺乏，固推广方案难免有所疏漏；待项目产品确定，缺乏，固推广方案难免有所疏漏；待项目产品确定，另呈具体营销推广方案。另呈具体营销推广方案。其中其中69.369.3亩安置用地，安置房亩安置用地，安置房167167套，安置户数套，安置户数111111户户不在此方案中体现。不在此方案中体现。营销部署营销部署世界发展史上一个产品的精神世界发展史上一个产品的精神对于一个有限的产品相当重要的意义对于一个有限的产品相当重要的意义65、大夫第的发展轨迹大夫第的发展轨迹目前的产品，只是一具躯壳，需要给它灵魂，让它鲜活起来。文化，就是一个房地产项目最好的灵魂让徽文化融入项目，使徽文化和项目品牌和谐发展则成为了我们不二的选择品牌调性品牌调性别墅的领导者（霸气，不怒自威）别墅的领导者（霸气，不怒自威）民族的才是世界民族的才是世界有传统内涵的有传统内涵的项目价值梳理项目价值梳理n独特的产品n项目丰富的文化内涵n项目的区域稀缺性、发展性第一阶段入市话题徽文化，耕天下徽文化，耕天下引发关注树立形象形象向度精神向度他人认同他人认同+自我认同自我认同认同认同来自社会舆论政府支持 企业参与 文化搭台 社会效益黄山政府宜居试点黄山政府宜居试点 +66、徽文化地产代表作徽文化地产代表作户外方面前期线上不进行过多的广告投放，以户外和围墙以户外和围墙点到位置传媒方面在控制广告投放的前提下，新闻媒体，新闻媒体，将成为本阶段的主战场广告投放认同认同来自榜样认同认同来自差异扛举徽文化的大旗，一场徽文化的全皖的璀璨复兴。民族的民族的，徽州的，大成世界，徽州的，大成世界阶段出新：印象徽州徽文化画册暨大夫第形象楼书印象徽州体现徽文化精神的画册，着重收集徽州及徽文化的风土人情、人文风景、历史真迹等，重点介绍徽派建筑，并在书的最后专篇介绍新徽派建筑大夫第。由市文联出面组织，同黄山书社联系，出版此书，包装、印刷精美，并有一定的收藏价值，并自销2000策，作为项目手67、册，供售楼部客户携带参阅，同时直邮各省商会，省内各大企业，五星级酒店客房等。市区销售中心：由于项目地距离市区交通有所不便，给客户参观造成一定不便，为此特在市区设接待中心。进入该销售中心人士一般收入高端，文化、社会地位高，多为目标客户群。同时，外地如长三角、山西、油田产地等地前来看房的客户先行参观市区售楼部也较为便捷。1、千年沉吟，今日大夫第 2010大夫第亮相发布会暨黄山旅游发展资料展SPSP活动：活动：2、徽州1000年 2010安徽电视台新安大讲堂高端栏目介入 著名徽学大师朱万曙主讲，引导对徽文化的关注3、新徽商发展论坛暨新安会启动仪式（一）产品价值论证第二阶段入市话题建树，当归徽墅建树，68、当归徽墅产品向度区域向度客户向度黄山黄山.世界方向世界方向.大夫第大夫第从文化到产品的表象回顾，将文化与建筑充分相连。前期的营销宣传，让徽文化在市场引起巨大关注，并引发客户对徽文化的极大兴趣的基础上，强推徽派别墅，实现从精神到载体的回归，从宏观落到实处。从而实现项目客户的快速积累。另外，徽派别墅的样板区的完工和开放，将徽派建筑以及江南园林的魅力充分展现，1、示范区开放日2、泛舟太平湖垂钓俱乐部 3、大夫第.全球通客户高尔夫球会4、新徽商发展论坛（二）暨大夫第产品发布会产品开盘 热销期第三阶段入市话题大夫第，止于至善大夫第，止于至善客户向度百日的等待，赢来了大夫第的盛世开盘，享受大夫第，体验徽文69、化的生活正式开启。骄傲，为安徽，为徽文化，为大夫第！大夫第大夫第.中国文化身份中国文化身份1、寻根故里，无梦徽州成交客户徽州文化游2、干杯！徽文化客户答谢酒会持续热销期第四阶段入市话题在前期热销的基础上，一方面加强与老客户之在前期热销的基础上，一方面加强与老客户之前的交流与联系，重在发掘老客户资源，同时，前的交流与联系，重在发掘老客户资源，同时，不断加强新客户积累，加快项目销售，并未二不断加强新客户积累，加快项目销售，并未二期加大蓄水力度。期加大蓄水力度。客户向度1、祈福九华，平安百年大夫第业主自驾游高僧现场开光汽车平安符赠送客户2、名车对话豪宅3、二期别墅产品户型客户恳谈会4月5月6月7月870、月9月10月11月12月 引发关注树立形象 持续 热销产品价值论证产品开盘 热销期一期营销节点安排一期美院百合园以庭院破题二期胜境当归园以中庭组团破题知母园灵芝园甘草园三期至善女贞园达到了别墅产品、人生、理想的最高境界松节园养生园整体推盘计划整体推盘计划外区域营销推广又面临几大问题！外区域营销推广又面临几大问题！潜在客群分布区域广，客群分布较散高端客户，难以接触和锁定客群集中在发达城市，这些地方广告成本高、干扰度高客群远离本案所在地，难以深入了解进而形成决策如何破解本案营销难点？如何破解本案营销难点？答案是：答案是：多级分销模式多级分销模式开发公司总销公司一级分销公司一级分销公司二级分销公司二71、级分销公司三级分销公司三级分销公司l利用自身资源寻找客户l组织客户来现场看房负责现场售楼处接待提供现场售楼处及宣传物料类同，略发展下级分销公司，协调工作发展下级分销公司，协调工作发展下级分销公司，协调工作多级分销模式图示多级分销模式图示模式优点：模式优点：多级分销模式，预计建立分销终端500个左右，每个分销终端带来1-3个客户，就可以使本案全部消化。这种模式可以最大限度减少营销推广成本，可以实现与客户的一对一营销。层层管理、负责的模式，可以有效减轻开发公司工作量。模式难点：模式难点：必须建立足够量的分销终端，才能聚滴水为大海，实现全盘去化。安东安东 正合正合分销优势分销优势安东正合团队成员，都72、有着丰富的地产经验；成功服务全国几十个城市上百地产项目。总地产项目100多个；总建筑面积约1000万平方米；总顾问代理300多亿物业总额。我们在全国有丰富的地产经验，众我们在全国有丰富的地产经验，众多的地产分销资源。多的地产分销资源。我们在全国一线城市均有分销合作机构，其中：长三角地区有三百多家分销合作机构、浙江及广东地区有二百多家分销机构，北京、天津、辽宁、山西等有400多家分销机构合作。这是同行公司所不能拥有的分销合作资源，也是我们安东正合不动产在全国的丰富的地产经验所致。我们集中优势，发挥最大的渠道优势，直击我们的目标消费者。这就需要我们在分销管理中发挥几大优势：多、快、好、省多、快、好、省伍伍。视视觉觉呈呈现现谢谢指导谢谢指导结束结束