1、 广州【中海锦城南苑】项目广州【中海锦城南苑】项目 后评估报告后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组中海地产集团有限公司后评估工作小组 二九年六月二九年六月 第 2 页 共 35 页【项目规划设计工作评估】【项目规划设计工作评估】一、一、项目概况项目概况(一)区位与交通、配套 该项目位于中山一路 26 号。项目北接锦城花园，南临城市主要东西交通道路之一的中山路，西侧由梅花路连通广州的东西交通大动脉东风路，东有中山一立交接驳天河路、广州大道、环市路和城市交通新干线的内环路。道路四通八达，到达市内主要办公、商业的交通非常便利。作为传统的高尚住宅区，本项目所处区域的商业、娱乐、教育、医疗等生2、活配套设施完善。(二)周边道路、河流 1.南侧为规划 50 米宽市政路；北侧为规划 10 米道路；西侧为多层旧式宿舍楼和和风雅居高层住宅；东面为东风东路小学低年级部。2.公交线与地铁：在中山一路、东风路在距本项目 50 米之内设有超过 30 条公交线，锦城花园西侧是 2、30、106 等多路公交车总站；在地块西、南 100 米内有地铁杨箕站进出口，步行不会超过 5 分钟。项目区位图 本项目 项目总平面图 项目位置 第 3 页 共 35 页 二、二、项目实际完成的经济技术指标项目实际完成的经济技术指标(一)主要经济技术指标 1.用地指标：总用地面积 11,079 平方米，其中可建设用地 10,93、85 平方米，东侧 1,200平方米用地交教育部门使用以扩大东侧小学用地。2.其他指标：容积率 3.3，建筑密度 20%，绿地率 35.6%，总建筑面积 47,638 平方米,地上 39,742 平方米，地下 7,896 平方米。其中:住宅 36,057 平方米、商务休闲中心 911 平方米，首层架空层 1,326 平方米。3.简表比较规划设计要点指标、施工图指标、竣工图指标：规划设计要点指标 施工图指标 竣工图指标 备注 总用地面积 11,079 11,079 11,079 可建设用地 10,985 10,985 10,985 建筑密度 30%（按可建设用地10,985 平方米计算）20%-4、容积率 3.3 3.3 3.3 规划户数 314 户 198 198 绿地率 35%35.6%35.6%总建筑面积-46,940 47,638 地上-38,957 39,742 其中 地下-7,983 7,896 4.竣工经济技术指标表 总建筑面积 47,638-地上 39,742-地下 7,896-住宅 36,057 可售 设备用房 179 不可售 商务休闲中心 911 可售 地下汽车库 6,320 可售 地下设备用房 1,196 不可售 首层架空 1,326 不可售 其他层架空 900 不可售 屋顶梯屋与电梯机房 352 不可售 其他 16 不可售(二)楼栋数及层数：共 3 栋，其中 AC5、 塔为 26 层，B 塔为 29 层。(三)户型设计面积及配比表（注：为国土测绘竣工实测数据）（实用率 80.34%）房型 房型编号 建筑面积 套内面积 套数 套数比 面积比 A01/C02 158.01 126.96 三房二厅二卫 A03/C03 163.24 131.16 96 48.5%42.3%四房二厅二卫 A02/C01 192.48 154.65 48 24.2%25.4%四房二厅三卫 B01/B02 218 175 54 27.3%32.3%合计-36,521.82-198 100%100%总户数及总车位数：总户数 198 户。车位均为地下车位，共 206 个（其中人防车位 586、 个）。第 4 页 共 35 页 三、三、项目设计及建造情况介绍项目设计及建造情况介绍(一)主要设计时间节点 规划设计招标，于 2004 年 4 月 26 日发标，2004 年 5 月 25 日回标。之后开展方案调整深化，扩初设计、报建设计，施工图于 2005 年 8 月完成。项目 方案招标 方案定稿 方案报建 扩初设计 施工图 锦城南苑 2004-5-25 2005-3-19 2005-4-30 2005-8-5 2005-8-15 注：上述均为完成时间，以规划局或建委的批复文件时间为记录依据。(二)项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间(三)项目建成前后环境情况对比：说明及实景7、照片。建成前环境说明：本地块原地块略呈正方形，南窄北稍宽。原状为中国人民解放军 95137 部队驻地。地块内现有建筑物约 12,400 平方米，最高为 6 层的住宅楼，在军方搬迁后拆平。周边环境：1.南边：是 9 层高的旧住宅楼以及内环路放射线（离地约 28 米高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为 33 层高且体量大，这个方向的视线不通畅且受高架路的影响比较大。2.西面：是多层旧式宿舍楼和和风雅居高层住宅，低层景观一般，高层可望繁华的城市景观。3.东侧：是小学，楼层较低、建筑密度小，视线较宽广，且东侧远景为天河新区，景观条件不错。4.东南面：是锦城 B5 栋高层，景观和8、视线受到一定的限制和影响。5.北面：是锦城 A 区小高层和内部规划用地，若采取一定的措施，如兴建内部花园，在小高层顶部做绿化，中低层的景观会比较好。6.噪音环境：本项目南面的内环路放射线对楼宇价值产生了较大的影响，噪音影响大；东风路及中山一立交等周边城市道路对小区有一定噪声影响。项目建成后实景照片 名称 时间 项目开工时间 2006 年 3 月 12 日 地下室结构封顶 2007 年 1 月 24 日 结构封顶 2007 年 7 月 31 日 竣工验收 2008 年 6 月 20 日 开盘时间 2006 年 12 月 25 日 项目入伙 2008 年 6 月 23 日 第 5 页 共 35 页9、 地块北向景观 地块东向景观 地块南面高架桥 地块西向景观 北立面 南立面 四、四、项目设计标准介绍项目设计标准介绍(一)建筑户型介绍建筑户型介绍 AC 塔平面 第 6 页 共 35 页 最终完成的户型面积标准:A 塔（户）：两梯三户（C 塔户型与其对称）编号 户数 房型 建筑面积 套内面积 A01/C02 48 户 三房二厅二卫 158.01 126.96 A02/C01 48 户 四房二厅二卫，设可改造的生活阳台 192.48 154.65 A03/C03 48 户 三房二厅二卫 163.24 131.16 B 塔（户）：两梯两户 编号 户数 房型 建筑面积 套内面积 B01 27 户 四10、房二厅三卫（双套房），设可改造的生活阳台 217.86 175.04 B02 27 户 四房二厅三卫（双套房），设可改造的生活阳台 218.07 175.20(二)项目建筑标准项目建筑标准 1.结构体系为框架剪力墙结构。2.墙体维护材料及内部砌筑材料为粘土空心砖，后根据政府验收要求部分楼层采用砼空心砌块。3.外立面材料：外墙材质：为外墙通体砖，平方米单价 22 元；建筑外立面基座部分（2 层及以下）为粉红麻花岗岩石材，为节省成本部分位置采用了仿粉红麻的外墙砖。石材平方米单价为 350 元，干挂 219 元/平方米，合计 569 元/平方米。B 塔平面 第 7 页 共 35 页 塔楼排砖大样图 11、裙楼石材装饰线 4.外窗及玻璃：外窗框材料为粉末喷涂铝合金，价格为 404 元/平方米。5.入口大堂：整体风格为贵气、典雅的新古典风格，墙身干挂顶级进口莎安娜米黄石，彰显典雅、贵气的整体风格。装修标准如下：装修标准 地面 墙面 天花 高档抛光砖、加州金麻波打 高档抛光砖、莎安娜米黄云石豪华电梯门套 石膏板造型吊顶 6.标准层电梯厅：装修标准 (三)机电配置标准机电配置标准 1.强电系统(1)小区供电系统为一路市电供电,并自备柴油发电机,发电机可供消防应急及公共设施的供电。(2)塔楼竖向配电采用低压母线槽供电，并采用变截面设计，提高了配电安全性，便于维护维修。(3)住户电表安装有远传抄表系统，通12、过移动网络直接将电表数据传到供电部门；户内配电负荷按 6KW/户10KW/户配置,满足住户的长远用电需求。(4)户内主人房卧室及内走廊照明采用双控开关控制，双控开关分别安装在空间两端，提高日常使用是便捷舒适性。(5)所有公共照明设计为节能形式,设声光控开关及采用节能灯具。2.弱电系统(1)小区设置一卡通 IC 卡门禁系统，充分保障小区的安全。(2)户内安装彩色可视对讲分机，兼具安防报警功能，在提供便捷使用的基础上提高安防要素。(3)小区周界设置双光束红外线报警系统及闭路电视监视系统，两系统联动工作，并辅以现场声光报警设备，完善的周界安防系统提供完善的安全保障。(4)地下车库设置先进的停车场管理13、系统，方便管理。地面 墙面 天花 莎安娜米黄云石及深啡网、加州金麻等拼图 莎安娜米黄云石，莎安娜米黄云石造型门套 石膏板造型吊顶，豪华吊灯 标准电梯厅 首层大堂 第 8 页 共 35 页(5)小区配有无线网络 WLAN 系统，并在住户家中配置无线中继器 AP，实现小区无线网络全覆盖，提供住户随时随地使用网络的需要。(6)小区配有移动网络覆盖系统，确保地库、电梯厅等位置移动电话信号良好。3.给排水系统(1)户内配置集中燃气热水器,分别敷设冷热水管，供给厨房及卫生间的出水末端；特设热水循环装置，户内设置循环式热水管，配备具有时控及线控功能的一体式循环装置，实现末端热水的即时供给,节水节能。(2)厕14、所为沉箱设计，避免对下层住户造成干扰，提升居住质量，同时采用架空预制板方式，解决了沉箱积水易造成漏水的问题。(3)供水系统采用了变频调速恒压供水技术，选用优质低转速，低噪声，高效率，低能耗的水泵；水泵基础为隔振基础，管道支架采用弹性吊架或弹性托架，管道外壁与卡环之间衬垫橡胶减震垫，避免制造噪音。(4)住宅空调凝结水采用排水管统一收集后排放，避免自然排放对环境的影响。4.综合 核心筒内布置水井、强弱电井，户内管线注意集中与隐蔽。(四)装修交楼标准 1.室内装修特点：(1)贵气、典雅的新古典风格整体风格；整体风格定位为贵气、典雅的新古典风格，以应映东山区域这一传统高端市场的诉求。(2)功能布局人性15、化 在营造时尚、典雅的高尚品味及文化气息的同时，提供完备的功能设施。商务休闲中心充分体现对小区住户的体贴关怀，设施齐全，装修材料以大面积高档石材（进口顶级莎安娜米黄）营造风格雅致、豪华贵气的整体风格。(3)中西合璧的展场 新中式主题风格示范单位：以新中式主题风格展示时尚品味，揉合中西合璧元素打造示范单位整体形象。客餐厅以主、背幅墙充分展示新中式主题风格。客厅、餐厅配以东方风情主幅、挂画，彰显主题风格。餐厅主幅 第 9 页 共 35 页 客厅风格(4)提供风格贵气、功能人性化的交楼标准，提升小区整体居住品质 公共部分采用现代新古典风格，贵气、典雅而有细部。色调明快，用材方面采用进口顶级莎安娜米黄16、，尽显豪宅品质。交楼标准部分采用有细部的现代新古典风格，色调温馨。重点部位采用高档石满足高端客户的需求。厨房、卫生间设备设置人性化，体贴入微。一次到位的交楼标准随楼附送，大大提升了小区的整体居住品质，避免了交楼后的大面积装修带来的干扰，同时，通过规模化、专业化的管理，节省了资源，降低了工程成本，增加了项目的附加值。交楼标准样板房 第 10 页 共 35 页 交楼标准样板房 2.户型装修交楼标准材料详表：地面 波打、踢脚、门槛石 墙面 天花 门 客厅 抛光砖 金线米黄、深啡等复合石材波打、入户门槛石皇室啡、踢脚线金线米黄 乳胶漆 局部石膏板吊顶 木制乙级防火门 房间 实木复合地板 复合材料踢脚线17、深啡网门槛石 乳胶漆 石膏角线 实心木门 厨房 仿古砖 深啡网门槛石 瓷片 铝扣板吊顶 玻璃木格门 卫生间 西班牙米黄石材 深啡网门槛石、浅啡网波打 西班 牙米黄石材墙裙，上部仿 云石瓷片 铝扣板吊顶 客卫：实心木门 主卫：磨砂玻璃木门 阳台 仿古砖 仿古砖波打、深啡网门槛石 外墙砖 乳胶漆 铝合金玻璃门 厨房配置：横纹防火板吊柜横纹板底柜，米兰石台面台下子母方型盆，科勒牌洗菜龙头，林内牌抽油烟机 厕所配置：沙安娜台面科勒台下盆，科勒牌座厕，客卫：科勒牌花洒龙头+玻璃门淋浴间，主卫科勒牌浴缸米黄石裙边+科勒牌水龙头 五、五、项目设计过程管理回顾与实施完成情况项目设计过程管理回顾与实施完成情况18、(一)概念策划 1.概念的提出：东山现代豪宅品质全面升级标志 2.概念的体现：彰显尊贵人性关怀的总体布局与配套设施；提升舒适现代的家居平面；创新典雅考究的立面形象；现代时尚与典雅气质相交融的庭园环境；现代时尚品位与典雅文化气质相结合的室内装修；现代居所生活必备的现代化技术措施。3.概念策划执行情况 概念策划始终贯穿于规划设计、景观设计、室内设计、营销策划的过程中，在各个方面都有了不同程度的体现，并随着项目发展不断得到深化完善。(二)规划设计 第 11 页 共 35 页 建筑设计单位、主创建筑师：招标过程中，我司邀请国内五家国内单位一家境外设计单位参与本次设计方案竞投。经过细致的评标工作与严格的19、评标程序，中标的建筑方案及施工图设计单位是广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所、主创建筑师是敖洪先生。(三)投标方案简要分析 为配合锦城南苑项目发展,我司邀请吕元祥建筑师事务所（国际）有限公司(方案一)、广东建筑艺术设计院有限公司（方案二）、广东省建筑设计研究院深圳分院（方案三）、广东新豪斯建筑设计有限公司（方案四）、广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所（方案五）、广州市瀚景建筑工程设计事务所（方案六）参加建筑方案设计投标。招投标于 2004 年 4 月 26 日发标，2004 年 5 月 25 日回标，以下为我司对多方案的评审意见：1.方案图 方案一：标准层平面 方案二：标准层平面 方案三：标准层平面 20、第 12 页 共 35 页 方案四：标准层平面 方案五：标准层平面 方案六：标准层平面 2.投标方案评审意见 方案 审核意见 方案一 w 总体规划：首层地面抬高米、北空间抬高米，这种处理不利于园林景观与原锦城花园园林相融合。在酒店式大堂前形成回旋车道，虽利于业主上落，但占据了较大空间、形成较干硬的室 第 13 页 共 35 页 外园林、大堂对景差。未能解决消防环道。首层与商务休闲中心：座住宅大堂相连，利于形成较有气势的大堂空间。大堂外的水景占据较多活动空间、不利于物业维护。商务休闲中心与住宅公用中央塔楼大堂，不利于管理。园林设计：室外硬地过多。w 建筑平面：大小房型的位置设置不妥；E、D 型穿21、过室外阳台进入客厅的处理，创新并不满足市场；BGED 型厨房采光通风差。w 建筑外观：采用欧洲 19 世纪 Art Deco 风格。裙房处理典雅精致且有时代感。主体处理较平淡，新意不足。北立面的幕墙与窗处理显得凌乱。顶部金字塔型造型过于突兀。整体立面比例尚待推敲。w 基本评价：总平面的港式处理手法不适合本项目具体情况；户型设计与市场需求有较大偏差；立面对典雅高贵的风格处理比较有经验，提出了较有新意与可操作性的设计借鉴风格。方案二 w 总体规划：消防环路设计有问题。车库出入口位置不妥。w 建筑平面：客厅侧出阳台的设计减少了客厅的有效面宽；花园与客厅的关系较差；核心筒占据了北面较好景观面；端部塔楼22、结构处理薄弱。w 建筑外观：手法陈旧。w 基本评价：整个方案设计较差。方案三 w 总体规划：采用非对称形式规划入口广场及庭园空间。车库出入口于西南及西北处，尽量避免影响区内的步行系统。户型布位：在东端的一梯三户朝向上进行了调整。园林规划显得比较凌乱。首层与商务休闲中心：首层做架空园林处理。商务休闲中心空间组织不理想。w 建筑平面：户型实用率高，厅房大开间，户型动静分区清晰，户型设计具可实施性。电梯厅均有景观与自然通风采光。四房均做到双套房。各户型的朝向设计与景观的分析对下一步设计有一定的参考借鉴作用。错台空中花园视线与声音干扰大、私密性差。中高层的大型公用空中花园实用性差。w 建筑外观：整体风23、格为现代建筑，白外墙蓝玻窗黄色体块，局部采用了一些古典符号。整体风格与锦城花园有较大反差，不切合项目定位。w 基本评价：基本户型设计实用，提出一些可借鉴的思路（如非对称的总图规划、景观与朝向分析等）。一些创意如空中花园不实用。平面有实用性。立面设计与项目定位偏差较大。方案四 w 总体规划：抬高 2 米的花园与原锦城花园不能很好的融合。车库出入口紧靠主出入口房并靠近红线，车流人流集中在出入口处理显得过于紧迫。大堂外围过多的水面不利于营造适于活动的空间。w 建筑平面：中央塔楼核心筒放置于南面可将有利景观面让给厅房。大户型餐厅的处理浪费面积而使得主卧空间较小，面积比例分配不当。工人房处外立面造型与功24、能不吻合。w 建筑外观：设计手法较陈旧，无典雅、考究的感受。w 基本评价：户型设计的“北向朝向”发挥较好。整体方案创新性少。方案五 w 总体规划：建筑向北凸出，以利用北面的景观面；同时形成南花园较大北花园较小的格局。南花园采用中轴对称处理，高贵庄严；北花园形态自然轻松。利用景观门廊组织各种车流流线，但门廊及车道占了过多空间。同时利用景观门廊及外廊组织住宅大堂和商务休闲中心大堂，人流清晰。商务休闲中心内部交通组织便捷，大堂与功能房设计实用。在首层设淋浴及更衣，方便 第 14 页 共 35 页 使用。w 建筑平面：户型格局与分区清晰。南向内花园，可将阳光绿化引入居室、屏蔽噪音与灰尘，成为各功能空间25、的中心，并起到扩大室内空间的感受；但若作观景阳台使用，也有噪音影响且景观不够开扬。大户型主卧室房间不方正。未处理入口玄关。端部塔楼电梯厅景观较差。w 建筑外观：酒店式外立面，体型错落，干净挺拔；灰白外墙与暖灰玻璃的色调搭配雅致有新意；表现建筑风格的立面符号如柱头、门廊、线脚等手法较为常见，不够创新。w 基本评价：方案整体综合考虑与处理问题的能力较强，提出一些有实施性的创意设想，立面设计的细节处理能力尚无法评论。方案六 w 总体规划：设置入口广场，分流车流与人流。首层架空联系南北花园。w 建筑平面：设 2 部楼梯，实用率低；户型组合布位分区不妥，如 AB 型 3 间卧室朝南，噪音影响大；C 型厨26、房深入户内，位置不妥；工人房位于观景阳台中央，影响视线。w 建筑外观：色彩杂乱，无清晰设计主题，不能体现典雅的形象。w 基本评价：总图设计有一些借鉴意义，平面设计较差，立面效果比较杂乱。3.方案的纵向比较与综合评价(1)总平面：酒店式大堂（方案一、方案五）的总体布局，能彰显尊贵人性关怀，但集中于中央塔楼下处理则会带来车辆深入小区内部、车道交通面积过多、占地面积大、观赏视点不理想的状况。非对称形式的布局（如方案六）能便捷组织交通，将车流对小区内部的影响减小。(2)标准层平面：方案三基本户型比较实用，但缺乏新意；方案五户型布局合理，南向内花园的创意具可操作性。方案四的北主朝向的处理有一定借鉴意义。27、(3)立面：方案一主体设计不理想、裙房处理细致，对典雅高贵的风格处理比较有经验，提出较有新意与可操作性的设计借鉴风格。方案五酒店式外观整体大气，典雅高贵，但细部处理手法不够新颖；平面调整增加阳台凸窗等构件后可能难以实现其简约的“酒店式”外观的设想。4.方案评标的意见与建议 方案五的设计单位宝贤华瀚对方案的整体把握能力强，有较强的创新能力，服务态度较积极，经广州公司内部评审及上报总部评审确定为方案深化（总体规划、建筑平面、建筑立面）及施工图设计单位。5.规划设计理念(1)总平面：三栋塔楼板式连接：趋北避南的规划原则：由于场地南边是 9 层高的旧住宅楼以及高架路（离地约 28米高），中山路对面是天28、兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为 33 层，且体量大，对本项目形成了较大干扰。而用地北面为锦城花园优质的园林景观，因此在总体布局上采取了趋北避南的规划原则。三栋塔楼板式连接：建筑单体沿东西向延伸并向北向的景观面展开，三栋塔楼板式分别为中央塔楼一梯二户（29 层）、端部塔楼一梯三户（26 层）。一梯二户与一梯三户的平面规划使得每套户型均具有双向的通风采光面，高低变化的天际线有利于塑造外立面形象。功能分布：地下一层为人防及停车库；一层为大堂及商务休闲中心部分功能（泳池更衣室）；设小型商务休闲中心于中央塔楼二层；其余各层均为住宅标准层。(2)规划特色：前庭后院式规划格局：三栋塔楼基本位于用地29、中央，因而形成南北两个空间院落。根据南北院落的主要功能不同，呈“前庭后院”式格局。南院主要用于组织小区内主要的车流与人流，是体现项目尊贵品质的主要形象展示区；北院功能以园林为主，第 15 页 共 35 页 结合泳池布置绿化休闲场所，是业主休闲好去处，目前已与锦城花园连通。为体现“彰显尊贵人性关怀的总体布局与配套设施”的概念定位，并且考虑到处理好南边 9 层旧住宅的不利景观因素，在南建筑入口大堂处设置了一条景观门廊。门廊净高约 10 米。门廊正中空间放大，并附拱形采光天窗，净高约 13 米，外挂百叶以遮蔽不良景观。通过上述处理，形成了一个相对封闭的景观空间，停留时能获得舒适独立的空间感受。其外的30、园林也采取中轴对称的景观处理手法，加强这种酒店式大堂的气势，提升居住品质。(3)人车分流系统：设双向车库出入口共两个。在小区物业管理中将主要使用东侧地库出入口，控制车辆进入小区即入地库，以最大可能实现区内人车分流。整个花园消防车道结合园林设计，以弧形环线布置。6.户型设计 在规划设计阶段，通过详尽的密度分析，我司在招标时已提出两栋一梯 3 户+一栋一梯二户的规划及户型格局，后来在各单位的回标文件也均认可我司的规划及户型格局，中标文件及深化设计及最终的施工图设计均深化延续了此户型格局，可以说在规划阶段就已经准确介入了户型设计。(1)户型定位：在规划阶段定位如下：A 型(四房二厅三卫)约 210 31、米，实测户型面积 217平方米；B 型(四房二厅二卫)约 185 平方米，实测户型面积 192 平方米，C 型(三房二厅二卫)约 160 平方米,实测户型面积 163 平方米，D 型(三房二厅二卫)约 150 平方米,实测面积 158 平方米。(2)平面类型：一梯二户（AC 塔）、一梯三户（B 塔）。(3)各房型主要开间设计：A 型：客厅开间 5300mm，主卧室开间 4300mm；B 型：客厅开间 5000mm，主卧室开间 4200mm；C 型：客厅开间 4800mm，主卧室开间 4000mm；D 型：客厅开间 4800mm，主卧室开间 3900mm；各房型次卧室开间均至少 3300mm 或32、 3000mm。(4)实用率：全部分摊实用率约为 80.34%。(5)主朝向：北向、南向。(6)户型特色与创新设计：除厅出阳台外，每个户型都设置了空中花园，且多为南向，从而将阳光和绿化景观引入居室。空中花园联系客厅，餐厅，成为户型布局的核心；花园采用玻璃墙或玻璃推拉门，有效的起到扩大室内空间的感受。在样板房设计中，该花园可结合客户的喜好，布置为绿意花园或水族箱、酒吧茶艺区等等，形成一处另人心动的风情景观角落，并将噪音与尘嚣隔离在户外。(7)户型其他特点：每套户型南北对流通风：由于项目面宽条件相对宽裕，因此每套户型均有双向通风采光面，可实现所有户型的南北对流通风。对噪音的规避：考虑到景观、噪音、33、朝向等因素，客厅与主人房放置在北面，同时南面也有次套房或次卧室设置。除 158 平方米户型外，其他户型的生活阳台，均预留可改造为储藏室的空间，在业主收楼后，可通过加装将其改造。储藏空间的预留位置巧妙，即使业主加装，也不会影响到外立面。主人房带衣帽间。标准层层高 3.05 米。7.立面设计(1)立面设计风格与思路：第 16 页 共 35 页 力求营造创新典雅考究的立面形象。拟采用典雅庄重的新古典主义风格，以错落的体形，丰富的虚实对比，高雅别致的材料与色彩与周围建筑环境和园林绿化相映生辉。在保证典雅风韵的基础上，采用现代的工艺和材料，在设计创作上更加自由，注重更多的时代感、着重立面设计的精细，最终34、体现其内在的文化品位。(2)设计处理重点：错落的形体：中央塔楼 29 层，端部塔楼 26 层，同时在南立面中央塔楼稍凸出于端部塔楼。错落的体型营造了比较丰富的天际轮廓线，利于立面形象的塑造。顶部：顶部是突出高层住宅形象的重要部位。现以多方案进行比较，拟通过体量变化、天际线错落，并采纳主题性符号，加强其标识效果。裙房：原锦城花园 B1-B4 裙房用料及线脚规格已颇为豪华大气，本项目也应提高精美程度。后采用了新疆粉红麻，在控制成本的同时，利用石材特性对对柱身、线脚等重点处理，并增加装饰性壁灯等，增加精美品质。(3)材料与色彩：在材料与色彩运用上，希望在与锦城花园 B1-B4 在新古典风格基本协调的35、基础上，形成一定的差异化，以达到既协调、又有个性的相对独立的外立面效果。玻璃：采用浅蓝玻璃。它相较之普通白玻或绿玻，能有效控制外立面落成使用后的整体效果。而相对较深的色调，也易于塑造本项目高档豪宅品质。外墙：外墙砖浅灰暖黄色，以仿拟石材的效果，同时使得墙身主色调比较雅致。外墙砖：供货单位佛山市溶洲建筑陶瓷二厂，塔楼外墙砖编号 02-5742，裙楼外墙砖编号 9055-1；玻璃：江苏昆山浅蓝玻璃；铝门窗：广东创高幕墙门窗有限公司，铝型材蓝灰色粉末喷涂，色号 R022108-40 8.景观设计(1)设计单位：广州普邦园林配套工程有限公司。由于本项目规模不大、概念设计明晰的特点，景园设计为直接委托形36、式。景园设计很好地贯彻了项目的概念设计，尊贵雅致，精致考究、注重与建筑设计的完美衔接。园林规划布局充分利用景观资源,营造纯粹居住氛围，庭院环境开扬舒泰、典雅闲逸。(2)扩出图设计：按照高档住宅的标准进行设计，均获政府审查通过。(3)施工图设计：施工图的配合情况良好，施工图设计质量良好，设计单位在图纸完成后能主动对图纸进行设计优化（如调整地下室柱网设计，在地下室外轮廓不变条件下，调整柱网开间进深等，优化后的施工图比原施工图增加车位十几个，增加了项目收益）；施工图出图都能够满足项目的工程要求和时间要求。(4)设计变更与现场设计：按照管理制度的设计变更操作模式，主要有工程指令（含设计院的设计变更）和37、现场工程联系单两种情况。设计变更基本能在施工前发现并给予指令，需要现场修改的较少。(5)项目实施过程设计管理工作总结：在施工的各阶段能够及时地与地盘与相关部门沟 第 17 页 共 35 页 通，推动项目发展。例如地盘发现问题，设计部都用最短的时间解决问题，能部门解决的马上回应，需要设计院解决的安排其尽快出相关修改图纸。六、六、项目实施过程设计管理工作总结项目实施过程设计管理工作总结(一)报建配合 在规划报建、方案报建、专业报建、初步设计送审、施工图报建等各个阶段提供准确、完整的设计图纸给发展管理部，并配合其解答图纸的问题以及协同配合其与政府部门、专业管理部门进行沟通，根据批复意见及时安排设计单38、位调整报建设计图纸，以保证报建工作的顺利进行。(二)招标配合 提供土建、幕墙、园林、装修等分项工程招标所需要的全部图纸给合约管理部，负责图纸的解释工作，对图纸的疑问及时进行解答，对图纸中错误或不清楚的地方进行更正或替换，配合其进行招标议标的答疑工作。尽量使建筑标准化、工厂化，如外墙铝合金门窗百叶与五金配件、阳台楼梯栏杆、室内木门、橱柜、淋浴门等作为专项分部工程，在项目定位差别不大的情况下，如铝窗直接沿用珠江新城各项目的型材节点设计，利于合约部统筹招标，控制成本。包括其他分项如地坪漆、防火门防火卷帘等，几个项目统一制定标准，以实现集约化设计及管理。(三)施工配合 及时解决施工过程中地盘提出的各种39、问题，认真审查施工单位提出的变更要求和书面确认其施工修改方案；定期到施工现场巡查并配合地盘工程师解决现场的所有施工问题。(四)销售配合 配合营销部提供项目所需宣传资料，如立面、销售平面图等，配合样板房开放需要提早进行板房设计及施工配合以及软装布置，营造良好销售卖场形象，配合(五)验收配合 提供竣工图并配合项目部和发展管理部进行项目的规划验收、消防验收、竣工验收等工作。七、七、本项目设计管理方面突出经验与教训本项目设计管理方面突出经验与教训(一)在报建配合上，加强主动能动性，利用技术措施绘制图纸，配合公司目标的实现。例如地库坡道是否设上盖问题，通过不同报建阶段的图纸设计进行弱化及合理化解释，最终40、逐渐解决了此问题。(二)一个认真负责的设计单位，对项目设计工作的开展有很大的推动作用。本项目的设计单位是位于成长中的设计事务所，主创建筑师同时也是公司负责人，非常重视与中海的合作，不论在方案平面户型设计、外立面节点推敲中均亲历亲为，设计方案整体把控能力强；在施工图设计配合图纸出图高效、图纸质量较高。且能主动进行设计优化，如在地库施工图已完成后，主动调整柱网设计。通过此调整，在地库外轮廓线不变的情况下，增加约 14 个车位，提高了销售收益。(三)在园林设计单位的选择与设计管理体验：本项目规模不大，因有清晰的概念设计，在设计启动过程中，通过与各园林设计单位进行了解，拟采用直接委托设计的形式。在与两41、家设计水平较高的境外园林公司接洽过程中了解到，其设计收费维持在本项目取费约 50-65 万港币水平，图纸深度为软硬景施工图，不包结构、给排水、电气等施工图纸。设计收费相对较高，不包后期的深化设计图会给后期设计工作跟进带来一些困难。后通过多方比较，最终直接委托了广州普邦园林配套工程有限公司，设计图纸全包（全套软硬景及结构水电图），设计收费水平仅其 1/3。该设计公司的方案设计水平相对来说较低。在设计方案、扩初等阶段，需要多次的较审和沟通指引才能达到我司预订的目标。我司的设计管理人员加强对该设计单位的管理，自 第 18 页 共 35 页 己动手修改方案并提给设计单位做参考，并多方进行方案引导和启发42、，并发挥该单位较擅长施工图设计的特点，加强施工图的设计绘制工作并加强设计的施工现场配合工作。最终达成的园林效果尊贵雅致，与建筑设计的衔接较好。有效的设计管理工作，达到了设计收费与设计效果双赢的目标。(四)准确的概念设计有效推动设计各项工作的进展。在设计管理中贯彻了“概念设计”引导设计的工作方法，项目设计的前期阶段，完成了“概念设计”方向文稿与深化方案稿，并在后续的工作中，予以贯彻完善。在规划、户型、立面、园林的方案设计中先拟定完整的设计任务书，与设计单位充分交流沟通以明确我司设计意图。项目发展概念清晰，不需对产品形象进行反复研讨，节省了大量时间。例如在外立面设计中，直接明确了创新典雅考究的立面43、要求，省却了多轮次多方案研讨立面风格的时间；在园林设计及精装修设计中，对产品思路清晰，通过对擅长相关设计风格的设计单位考察，直接委托设计单位，省却了招投标时间及研讨方案发展方向时间。(五)明确的规划密度及户型设想，高效指导规划设计招投标及户型推敲设计。在本项目招标时，通过密度分析研讨，已推荐设计单位规划形式为板楼、两栋一梯三户及一栋一梯两户的楼宇形态。5 家设计院的回标文件均认可了我司的推介，采用了此规划形态。明晰的投标方案要求，利于控制回标文件质量。规划形态尽快确定后，之后可将精力重点放在户型的推敲上。而在户型设计中，在规划阶段定位如下：A 型(四房二厅三卫)约 210 米(实测户型面积 244、17 平方米)；B 型(四房二厅二卫)约 185平方米(实测户型面积 192 平方米)，C 型(三房二厅二卫)约 160 平方米(实测户型面积 163 平方米)，D 型(三房二厅二卫)约 150 平方米(实测面积 158 平方米)。实际户型面积，准确反映了定位户型面积，销售畅旺，体现了设计和营销的协同与配合。(六)与项目发展部的配合：本项目的图纸均在现场施工条件之前完成，各阶段图纸完备齐好，便于合约招标与现场施工。(七)限额设计及过程经验：在各分项设计中贯彻限额设计意识，从方案接管就注意设计方案的造价控制，招标时对造价影响较大或造价较高的项目设计配合进行修改，有效地进行建造成本的事前控制。如室45、内精装修工程，在成本限额 850 元/平方米范围内，通过精选用料（如地砖、洁具、木地板、橱柜、飘窗石板等）在限额范围内，通过材料搭配、节点设计深化等形成较好的装修效果。(八)裙楼外立面的成本控制措施：本项目裙楼共 2 层。原设计在二层以下所有外围护部分全部为石材、且部分石材根据立面需要上至 5 层，上升的石材部位主要为南北立面中央部位以及 AC 塔山墙部位。原石材拟选用金麻类的进口石材。后在招标阶段发现造价较高，设计及时跟进调整。通过综合平衡设计效果与成本造价，重新调整了招标图，其中有这样几处调整：（1）取消了裙楼以上标准层段 3-5 层的石材,面积约 250 平方米。改为标准外墙砖。（2）在46、裙楼二层以下的石材，仅保留主要廊柱立面石材，而次要位置（如架空层内墙面、廊柱之间的墙面等）更换为外墙砖。替换石材的外墙砖，通过多轮次的烧制，仿拟粉红麻石材观感，远景效果逼真。经过上述调整后，石材部分面积约 6000 平方米，外墙砖面积约 3000 平方米。（3）同时通过细致考察石材供货市场，最后选定了国产石材粉红麻（单价 350 元/平方米），为进口石材的单价的一半。通过这样一些措施，最后项目的建成效果既满足了设计需求，又大幅控制了造价，达到成本与效果双赢的结果。(九)限额设计之设计费用分析：本项目设计费用控制较好为限额设计费范围内，简要分析如下：1.前期及招投标：本项目未发生前期费用；招投标47、工作由 5 家国内单位一家境外单位参加，总费用 35 万，其中国内单位标底费 5 万元人民币境外单位标底费 15 万元人 第 19 页 共 35 页 民币。因本项目规模相对较小，招投标费用占到总单价的 11%。建议今后较小规模的项目可考虑直接委托方式减少前期费用。2.方案及施工图：方案及施工图单位为同一家单位。方案及施工图设计费用，为设计成本控制重点。同一家单位进行方案及施工图设计，有效的控制了设计成本。3.环境：本项目景观设计单位为直接委托的国内设计单位，除软硬景施工图外还包含水电结构施工图。设计费用控制得当。4.室内：装修设计费用中，无卖场设计，且为交楼标准示范单位，设计费用控制得当。5.48、其他：一些垄断设计的设计费如电力煤气等，费用较难下调。前期费用 方案和施工图费用 其他费用 景园费用 装修费用 项目 可售建筑面积设计费单 价 单价 比例 单价 比例 单价 比例 单价 比例 单价 比例 锦城南苑 86.72 9.73 11%52.48 61%8.98 10%5.56 6%8.62 10%(十)项目各专业及现场配合的经验教训：结合精装修设计，餐厅有吊顶设计，造型为飘沿形式，飘沿上正好隐藏空调室内机，并在墙面预留好空调孔位置，管线穿越厨房天花将室外机连接，室外机也在外立面进行了统一设置。各套样板房施工时，设计各专业及现场已统筹考虑了空调孔与空调室内机定位尺寸、冷凝水排放等，样板房均无问题。但至大货施工完毕至交楼时，出现部分户型空调孔留洞过高，冷凝水无法排放问题。这提醒设计，今后要将尺寸预留稍多一些，以协助解决大批量施工时施工误差问题。