1、 成都成都【中海中海格林威治城格林威治城】项目】项目 后评估报告后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组中海地产集团有限公司后评估工作小组 二七年十二月二七年十二月第 1 页 共 29 页 成都成都【中海中海格林威治城格林威治城】项目】项目后评估报告后评估报告 前言：成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003 年 4 月 10 日竞得，并于 2003 年 5 月正式动工，至2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月达到后评估时点（数据截至时间为：2007 年 6 月 30 日）。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目2、提供一定的借鉴。成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目目 录录 核心内容提要.1【项目概况及评估综述】.6 第 2 页 共 29 页【项目投资管理评估】.8【项目规划设计工作评估】.17【项目营销工作评估】.32【项目进度、工程管理评估】.57【项目成本管理评估】.72 核心内容提要核心内容提要 第 3 页 共 29 页【投资管理评估】【投资管理评估】中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局竞得的与文里3、地块项目。该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过 3 年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。【财务管理评估】【财务管理评估】该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项4、目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动第 4 页 共 29 页 态控制。【规划设计工作评估】【规划设计工作评估】格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。【营销工作评估】【营销工作评估】格林5、威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、第 5 页 共 29 页 农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。【发展进6、度、工程管理评估】【发展进度、工程管理评估】项目发展周期总体控制符合计划要求，但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达 13 个月，超出计划 3 个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点，通过实施装修主包制、集成分判，减少分包、现场管理高效灵活等方法，较好的实现了工程管理和质量控制，为今后装修工程提供了宝贵经验。【成本管理评估】【成本管理评估】项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原7、因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 6 页 共 29 页【项目概况及评估综述】【项目概况及评估综述】1、项目概况 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局以 311 万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。成都市锦江南岸，与百年高校四川大学比邻而居，著名的文化遗址望江公园和水井坊也近在咫尺。成都市从城市整体发展战略出发，市政府提出了向东向8、南发展战略，而本地块正处于城市东部和南部的交界的位置，战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内，因此地块的质素好，起点高，具相当的发展潜值。2、项目经济技术指标 项目占地面积为 76.231 亩（合 50,821.2），容积率3.56。总建筑面积 208,109.64，其中住宅（含 1 号楼商务公寓，下同）建筑面积为 143,411.28，共 1,211户；商业建筑面积为 24,819.87；农贸市场建筑面积为 4,256.05（含部分商铺，下同），车库建筑面积为25,068.31，不可售面积 10,554.13（包括会所、成都中海格林威治城项目后评估报告 第 7 页 共 29 页 游9、泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）。3、项目开发周期 中海格林威治城于 2003 年 4 月 24 日与成都市国土资源局签订国有土地使用权出让合同（合同编号：5101武出让和同第 13 号），截止到格林威治城 B 区全面入伙，项目发展总周期为 3.57 年，共计 43 个月。其中 A1 区、A2 区及 16#楼、B 区建筑施工周期分别为 1年零 2 个月（计 406 天）、1 年零 1 个月（计 176 天）、2年零 4 个月（计 813 天）。4、项目综合评估 成都房地产市场自 2003 年以来步入了高速发展阶段，为格林威治城的成功开发和销售提供了良好的市场契机。中海格林威10、治城是中海地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目，是继中海名城之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精品复合项目，其操作难度远高于中海名城，具有巨大的挑战性。成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控成都中海格林威治城项目后评估报告 第 8 页 共 29 页 制，成本及质量都得到了良好的控制。在工程实施阶段，加强工程进度管理，严格把控工程质量，真正实现中海地产“过程精品”的生产施工理念。销售阶段，产品定位中目标客11、户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。准确把握销售时机，克服了“非典”、宏观调控等重重困难，最终使本项目成为片区的标志性建筑，得到了行业内和消费者的普遍认可【项目投资管理评估】【项目投资管理评估】1.项目背景及合同执行情况 【中海格林威治】项目位于成都市区东南区域一环路外侧：北临一环路南一段和九眼桥，南靠四川大学，东侧临府南河锦江段边的望江路，西侧临太平南街。该项目净用地面积为 5.08 万平方米，容积率 3.56。总建筑面积 20.81 万平方米，可售面积 19.75 万平方米，12、其中住宅 14.34 万平方米，商业 2.48 万平方米，农贸市场 0.43 万平方米，车库 2.51 万平方米；不可售面积1.06 万平方米。该项目由中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于成都中海格林威治城项目后评估报告 第 9 页 共 29 页 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局成功竞得，2003年 4 月 24 日签订土地出让合同，合同执行情况良好。2.项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾 【中海格林威治】项目于 2003 年 4 月 24 日签订土地出让合同，2003 年 10 月 23 日首批 A1 区开盘销售，截止至 2007 年 6 月 30 日，完成销售面积 13、17.83 万平方米，占全部可售面积的 90。在 20032006 年项目主要发展期内，成都市主要宏观经济指标表现良好：GDP 与人均可支配收入稳步增长，分别由 2003 年的1,871 亿元和 9,641 元/人增长至 2006 年的 2,750亿元和 12,789 元/人，年均复合增长 13.70和9.9；作为西南部核心城市和重要发展极，发展期内成都市人口集聚效应明显，城市市区人口年均复合增长率达到 3.18；良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，由 2003 年的 245.4 亿元增至 2006年的 619.17 亿元，年均复合增长率高达 36.14。该项目发展期内14、，成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期，主要体现在：市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长：成都中海格林威治城项目后评估报告 第 10 页 共 29 页 20032006年投资额及销售额年均复合增长率分别达到 36.14和 39.55，且次年销售额及投资额均分别高于上一年度的投资额及销售额，这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一年度收回，另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期；销售量和销售价格同步增长，2006 年全市商品房销售面积和均价分别为 1,533 万平方米和 3,592 元/平方米，与 2003 年相比年均复合增长 16.6和19.715、；供求态势良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策，开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度，对成都市场及本项目均带来了一定影响。2005 年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格，房价涨幅趋缓，下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期，本项目销售速度也受到一定影响。3.规划指标变动评估 可研指标（平方米）实际指标（平方米）指标变化（平方米）变动率（）成都中海格林威治城项目后评估报告 第 11 页 共 29 页 净用地面积 50,821 50,821 0 0.00%容积率 3.50 3.56 0 1.71%总容积率面积16、 177,874 181,040 3,166 1.78%总建筑面积 196,474 208,110 11,636 5.92%可售面积 195,294 197,556 2,262 1.16%住宅 155,178 143,411-11,767-7.58%商业 18,516 24,820 6,304 34.05%农贸市场 3,000 4,256 1,256 41.87%车库 18,600 25,068 6,468 34.78%不可售面积 1,180 10,554 9,374 794.42%本项目各项规划指标同可研阶段相比，均有一定的变化，其中主要变动体现在以下几点：不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积17、增加 11,636 平成都中海格林威治城项目后评估报告 第 12 页 共 29 页 方米，增幅 5.92：其中可售面积增加了 2,262 平方米，增幅 1.16；不可售面积（包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高达 794，可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积，不但将对土地相对成本产生一定影响，而且显然将影响总建安成本及最终盈利。可售面积总量变化不大，但其中各子物业类型指标变化较大，其中：住宅面积总量变化最大，与可研相比减少11,767 平方米（减少了 7.6）；农贸市场面积变化幅度最大，增18、加了 41.9（增加了 1,256 平方米）；商业及车库分别增加了 6,3006,400 平方米，增幅 34。可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。（此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”，而非“预计销售情况”）销售价格（元/平方米）销售面积（平方米）可研 阶段 实际 建设 增幅 可研 阶段 实际 建设 实际 销售 销售率 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 13 页 共 29 页 可售面积 4,622 5,672 22.71%195,294 197,556 178,264 90.23%住宅 4,300 5,309 23.47%155,17819、 143,411 140,578 98.02%商业*9,115 9,373 2.83%18,516 24,820 20,479 82.64%农贸市场 3,600 12,746 254.06%3,000 4,256 1,999 46.53%车库 9 10 11.11%18,600 25,068 15,208 60.67%（备注：商业物业中包括商铺及写字楼）住宅部分目前基本销售完毕，实际完成销售面积98；实际销售价格与可研相比增幅较大，达到23.5，而实际销售额仅比可研增长 11.9，主要原因为该部分规划指标的减少幅度较大，并未使该部分收益达到最大化，可采用分解技术对其进行初步定量分析：PA2B220、A1B1 【（A2A1）B1】+【（B2B1）A2】P：收益增加值 A1：可研销售价格 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 14 页 共 29 页 B1：可研销售面积 A2：实际销售价格 B2：实际销售面积 其中：【（A2A1）B1】可理解为售价（市场）变动影响贡献值【（B2B1）A2】可理解为面积指标变动影响贡献值 商业部分总体销售状况基本良好，目前完成全部可售面积的 83，且目前实际销售面积超过可研预计销售面积 10.6；其售价与可研相比增长 2.8，销售总额增长了 13.7。经测算，该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影响均为正效应，规划指标变动贡献值较大。目前商业部分21、物业实际销售价格和实际销售面积均高于可研阶段，说明市场对该类型物业具有一定的需求，该项指标变动较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不低于目前售价销售完毕，则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利状况产生积极的影响。农贸市场实际建设面积为 4,256 平方米，与可研相比增加了 41.9，实际销售价格与可研相比巨幅增加，增幅达到 254，但实际销售面积（1,999 平方成都中海格林威治城项目后评估报告 第 15 页 共 29 页 米）不甚理想，销售率仅为 46.5且尚未达到可研阶段的预计销售面积（3,000 平方米），其原因主要有以下几点：规模超出市场需22、求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了 135.9，但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想，因此实际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。车库部分实际建设面积面积为 25,068 平方米，与可研相比增加了 34.8，但销售面积的实际销售率仅为 60.7且实际销售量尚未达到可研阶段的标准（18,600 平方米），而销售价格仅比可研提高了11.1，因此最终销售成果非常不理想，实际销售总收入仅为可研阶段的 85。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预测，应在充分市场调查的基础上，23、进行合理、谨慎的估计。小结：1.项目总体容积率面积略有增加（3,166 平方米）且住宅容积率面积减少（-11,767 平方米），这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售面积的增加上。其中商业部分规划面积增加（6,304 平方米）对项目具有一定的良性作用，成都中海格林威治城项目后评估报告 第 16 页 共 29 页 农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在可研、规划和销售各阶段加深对市场研究，客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型面积比例，从而获得项目整体开发销售24、进度的最优化和收益的最大化。4.项目综合评价 销售收入 项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响，但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势，在此宏观环境下，本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段，此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次，商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献，但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究，同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。投资回收期 投资回收期比原计划略有提前，于 2005 年第 4 季度回收成本。成都中海格林25、威治城项目后评估报告 第 17 页 共 29 页【项目规划设计工作评估】【项目规划设计工作评估】1.项目基本情况 项目的建筑标准 住宅 商业 结构体系 框支剪力墙 框架 墙 体 维 护材料 空心砖 空心砖 外立面 釉面砖、金属氟碳漆 花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板 勾缝材料 水泥砂浆掺加聚合物 水泥砂浆掺加聚合物 外 窗 及 玻璃 断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面 断桥铝合金型材，深灰色粉末喷涂表面，摩砂面 入口大堂 墙面：石材、部分木作；地面：石材；顶棚：石膏吊顶，吊灯 标 准 层 公共空间 墙面：玻化砖、部分木作；地面：玻化砖；顶棚：石膏吊顶，筒灯 小户型精装修标准 房间名部 装 修26、 标 准 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 18 页 共 29 页 称 位 客厅 地面（强化）木地板 墙面 乳胶漆、木质踢脚线 天花 乳胶漆，预留吊灯位 卧室 地面（强化）木地板 墙面 乳胶漆；木质踢脚线 天花 乳胶漆，预留吊灯位 卫生间 地面 防滑地砖 墙面 瓷片 天花 铝扣板吊顶 设备 盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸 厨房 地面 防滑地砖 墙面 瓷片 天花 铝扣板吊顶，吸顶灯 设备 橱柜，含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机 阳台 地面 防滑地砖 天花 乳胶漆；吸顶灯 其他 户内门及门套带锁；热水器 小户型装修成本分析:格林威治城商务小户型为精装成都中海27、格林威治城项目后评估报告 第 19 页 共 29 页 房，物资部通过集中采购，降低装修成本。精装商务小户型总建筑面积为 5,272.56，甲供材料单方造价约278.96 元/。商务会馆 功能：大堂，咖啡厅，台球室，乒乓球室，健身房，室内羽毛球馆，室内篮球馆，室内恒温游泳池，室外游泳池。装修标准：精装修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。2.值得借鉴和推广的经验 概念设计 产品策划加强与市场、政策的互动，进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和人文氛围，利用教育配套，针对客户的文化特征，以“文化融合”作为载体，推出“多元文化，人文都市”的主题，打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”28、；利用无遮挡临江景观面，在规划、环境和产品设计中贯彻“景观最大化”，打造“亲水社区”、“亲水生活”；形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。项目包含多种物业形态：高层住宅，商务公寓，商业街，临河商务楼，小户型公寓以及会所。多元化成就了中海格林威治城城市综合体的新颖面貌和独特气质。本项目成都中海格林威治城项目后评估报告 第 20 页 共 29 页 的案名格林威治城就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特质。规划设计 针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限，商业占地大、容积率高、规划限制多的情况，在明确重点、合理分配、适当组合、综合平衡的原则之下，在各栋塔楼的布29、局设计中，重点控制景观、朝向、主导风向、视野间距等几个要素；在景观利用最大化的同时，兼顾景观的均好性，同时协调景观和朝向关系。规划为东部住宅区和西部商业区两个区,互不干扰，互利共生，并充分考虑项目分期开发的特性和要求。7 栋塔楼布置在园区四周，形成较大面积的中心景园，小区围合而不封闭，提供了舒适的小区内空间；商业布置沿地块周边进行设计，在太平南街开辟内街，扩大商业面积，并增加商业的休闲性，划分较清晰的区域，便于经营管理；并结合入口设置小户型，形成“小户型+商业”的成都中海格林威治城项目后评估报告 第 21 页 共 29 页 模式布置；公建配套以不占用沿街商业的口岸用地为原则。户型设计 在规划上30、依据江景景观特点呈级差分布，以均好性，私密性和可变性为设计原则。弹性空间：户型内部的弹性设计，如采用大开间大跨度结构，内部房间可以自由隔断、组合；户型与户型间的弹性设计，可平面横向变化，如两户打通后可变成一户。户型平面“三进式”布置：第一进，入户花园或玄关，缓冲空间和半公共的多功能空间；第二进，客厅、餐厅、厨房、客卫，开放、交往空间；第三进，卧室、书房、主卫，私密空间；按空间私密性的增强递进布局。完善住宅功能：设计如生活阳台，储藏空间，衣帽间等多功能空间。生态空间：设计入户花园、空中花园、生态小阳台（花池）等，满足人与自然亲近的需要，成为户内与户外、与室外的缓冲地带。空间可延续性：室内空间有一31、定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地，如将主卧与小次卧贴邻成都中海格林威治城项目后评估报告 第 22 页 共 29 页 布置，便于打通成为套房；厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房等。照度与隔声：将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布置在临河景观面的同时，尽量将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色，争取景观、日照、降噪平衡最优组合。厨卫与设备：厨房面积在 67，大小适用，长方形的平面便于布置曲尺型橱柜，动线较短、空间利用较高，橱柜连续长度不应小于 2700mm，转角部分布置烟道，厨房长边靠餐厅，方便改造成开敞式厨房；主卫面积 6 左右，短边大于 1900mm，能较为紧凑的摆放四间套，或摆放档次较32、高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭紧急求助报警：每户客厅及主卧设置紧急求助按钮各一个，与电话保持垂直，距地 0.8 米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗防范报警，靠近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启的门，窗上预留门磁，窗磁管路。立面设计 立面设计有较大突破，将现代风格和文化色彩结合到一起，当时觉得有一些风险，但是由于设计风格是源于概念定位的，再加上设计和施工的仔细，最成都中海格林威治城项目后评估报告 第 23 页 共 29 页 终呈现的效果令人满意。糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感塔楼体态挺拔，造型简洁，突出现代建筑的美，点线面的构成、明暗变化和材质肌理的 Moder33、n 感强烈；另一方面，塔楼顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。其中，少而精致的细节是“现代简约”气质的最佳体现：立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素窗檐，阳台挡水，空调百页，连接梁等对其作一些适当的处理和强化凸出、凹进、穿透依赖光线的变化形成丰富的层次。建筑立面配色原则：格林威治城选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀黄色（提亮）的立面色彩，以及内敛低调但富有层次的配色原则。立面设计特点：高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格，讲求建筑的现代、简洁和挺拔，突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根据业态进行整体考虑，讲求细腻变化和档次感，突出商业建筑的休闲、体验特性。重点考虑34、商铺的经营需求，在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。环境设计 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 24 页 共 29 页 格林威治城的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念，以“滨水而居”、“与文为邻”为目标，融入大量亲水元素，并与架空层景观巧妙结合，演绎出清新自然的环境空间。同时强调“GREENWICH”的艺术氛围，烘托楼盘的都市形象；在内部空间的处理上注重步移景易、起落回环、小中见大，营造有景可赏、有景可游的居住环境空间。延续基地的文脉，强化社区与城市空间的关系，围绕滨河简约GREENWICH中海高端的整合概念，优美静谧的住宅园林与休闲浪漫的商业环境相互辉映，35、共同营造具有浓郁文化风情的社区环境。环境空间架构：本项目景观设计分为三个层次：商业与城市临界面空间、住宅空间（包括人行入口空间及临河架空层）、屋顶绿化三个不同层次，三个层次的景观设计综合运用了多种设计手法，将三部分协调统一起来，形成从平面到立体空间的全方位园林体系。环境设计导则：整体性、系统性、生态性、尺度适应性、多样性、参与性、步行化、可渗透性、立体化。装饰设计 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 25 页 共 29 页 装饰设计以更好的展现建筑设计亮点为主要目标，但是细节，特别是设备布置和空间节点的细节处理，对成败起着关键作用。设计管理 格城设计管理流程比较完善和成熟，由于项目的前期策划36、时间和图纸设计时间都比较长，所以都能够按照公司制定的相关流程开展工作，并且各个节点控制都比较好。在二装设计工作和施工配合工作中，由于有许多新的设计内容以前没有遇到过，再加上项目本身比较复杂，工作中容易出现遗漏或者延误的情况，经过该项目的积累，也为之后项目的二装设计工作的计划安排、过程控制等积累了宝贵的经验，进一步完善了管理流程。特色产品精装小户型公寓“精装酒店式小户型”在市场定位之初就针对地理位置和楼盘规模、当时的市场产品进行了全面仔细的考察和资料整理，形成了一套较完备的基础资料，包括户型、底商、公共空间、立面、电梯、装修档次等；然后对这些基础资料进行分析，结合营销户型区间，对各个房间的开间、37、进深尺寸进行了详细的设定和推敲。进一步，结合市场实例为各种户型中增加卖点，如利用扩大的落地窗成为阳光室（当时可不计算面积），为小户型设计阳台等；另一方面，将厨房、卫生间（前区）和储藏空间结合在一起，在成都中海格林威治城项目后评估报告 第 26 页 共 29 页 很有限的空间中实现了比较完备的居住功能，特别对那些空间设计的亮点进行突出和烘托，最后呈现的精装房效果让人满意。空间设计上的突出亮点和高端品牌厨卫器具是格城小户型的最大卖点，通过格林威治城小户型的实践，在有限面积中实现比较完备的居住功能和做出空间亮点是精装小户型成功的根本，特别是厨卫设备器具的选用。3.各阶段与相关部门协调配合 前期策划阶38、段 与投资部、项目部配合，收集规划条件、场地条件、红线图、地形图、市政管网图等基础资料，并要有准确的红线图电子文件；在拆迁完成和场地平整后实测场地标高、周边道路标高，相邻场地标高，对总平设计提供准确的基础资料；对没有完成的市政道路，一定要拿到准确的道路高程（政府文件），避免因为资料不准确，造成场地标高设计失误。与营销策划部配合，成立项目调研和产品策划小组，共同进行市场调研和开展产品策划工作，为市场定位提供基础数据。由于营销和设计一起开展工作，可以较好的弥补各自业务层面的不足，提高工作效率。图纸设计阶段 与营销部配合，落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。与合约部、物资39、部配成都中海格林威治城项目后评估报告 第 27 页 共 29 页 合，做好产品标准制定工作，重点控制大量和大型设备、材料的选择，达到设计要求和成本控制的平衡。产品标准通过地区公司评审。与项目部配合，在施工图设计阶段，严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的管理质量，确保施工图设计质量。执行规划设计三级评审制度，逐步落实概念方案，规划方案设计，立面方案设计，景观方案设计等重要设计成果。施工阶段 与项目部配合，完善施工图中的不足之处，提高产品完成质量。应对施工图交底做好充分准备，留出合理看图时间，并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定，保证施工图交底质量，减少边施工，边发现问题，边修改的情况40、。与项目部、合约部、物资部配合，完善二次装修设计，指导现场完成二装样板制作工作，并对样板进行优化和确认，保证施工成果满足设计要求。提高二次装修设计的图纸完整性、准确性，提高设计质量，最好争取在主体施工图完成一段时间（大约 23 个月）后整体完成二装图纸的设计和样板确认工作，降低对现场进度的影响。项目结利、入伙阶段 与项目事务部、项目部配合，协助完成各项质检验收成都中海格林威治城项目后评估报告 第 28 页 共 29 页 工作。做好信息收集工作，便于提前做好资料准备工作，避免临时忙乱。与客服服务部、销售中心和地产服务部（物管公司）配合，及时处理业主投诉问题。做好资料收集工作，作为今后设计工作的参41、考。4.有待改进和可供借鉴的的方面 有待改进的实例 1空调外机位 在格林威治城的 57 号楼的空调位设计中，为了减少空调位对外立面的不利影响，达到外立面“简洁、精致”的目的，将部分卧室的空调位从窗下调整到生活阳台。但是，此举带来了两方面的难题：其一，是冷凝水的排放，现场采用了在墙体内埋置冷凝水管（钢管），在户内机位处预留套管接头的方法。此方法解决了冷凝水排放的难题，但是，如果要检修立管，势必破坏室内装修，为今后物管留下隐忧。其二，是冷媒管的架设，由于部分卧室与生活阳台距离较远，冷媒管跨越了走廊和卫生间（或储藏室），现场采用在梁上留孔，业主装修时采用吊顶隐藏冷媒管的方法。但是，业主入住后，大多抱42、怨冷媒管太长，耗电量大的缺点，最后不得不将空调位调整到卧室窗下。空调位一直是我司楼盘考虑的比较周到的地方，在立面美观、安装方便、使用节能等方面都做了很多考虑，但是依然会有新的问题出现，多数是由于立面的原因而对部分空调位的设置采用了不尽合理或是不符合业主使用习成都中海格林威治城项目后评估报告 第 29 页 共 29 页 惯的方式。此问题暴露了设计师对业主心态把握不足的弱点。设计师在今后的设计中，要不断积累经验，在立面设计的同时就将空调外机位作为极重要（且敏感）的设计因素进行充分考虑，满足业主的使用要求，做到“人性化”的空调布置。有待改进的实例 2中心广场的洗米石 格林威治城园区的中心景点，是由喷43、泉叠水、乔木植栽和地面硬铺拼花共同组成的。但是一开始，地面硬铺边缘的弧形带子是做的洗米石。施工完后发现呈现效果档次不高，而且由于洗米石与花岗岩硬铺的交接没有作好处理，边沿参差不平，效果很差。之后将洗米石调整为花岗石板，解决了问题。此问题暴露了设计师对材料的把握不足和细部处理考虑不深的弱点，今后的设计工作中，应该不断积累设计经验，熟练掌握材料的特性和施工方法，提高景观硬铺的设计质量。有待改进的实例 3电梯厅的瓶颈 格林威治城塔楼的底层多数都做了架空的设计，为了节约成本，除了 1 号楼和 2 号楼下做了转换层以外（其底层分别为商业和会馆），其余塔楼直接将剪力墙的柱子落下。架空层的设计，为底层的单元44、大堂的设计带来了很大的空间，单元大堂个个都高大开敞，突出了楼盘的档次。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 30 页 共 29 页 但是由于没有作转换，实际上大堂的平面组织是在住宅平面上进行，难免出现一些“瓶颈”空间，本来在标准层不明显的一些拐角，在单元大堂的大尺度空间中就显得特别的狭小，再加上装修石材厚度的影响，局部通道口尺寸只有 1,100mm 左右。最后采用将墙体切角的办法来处理。此问题反映了设计师对空间把握的不足，今后的设计工作中，应该对重要的公共空间如电梯厅、公共走道等特别是装修复杂的大堂空间进行仔细的推敲，结合设备专业，进行局部的调整优化，以满足使用和美观要求，减少公共空间的“瑕疵45、”。可供借鉴的实例商业外立面设计 格林威治城商业外立面在设计之初更多的考虑为提高项目档次和在商家不进行装修情况下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墙，造价很高。商家未装修经营前，外立面效果很不错，且非常有档次。但实际上，商家为了经营需要需进行二装和大量利用外墙做户外广告，最后外立面被破坏殆尽，真有点“劳民伤财”。由于现在公司项目的进度都比较紧张，就要求对原来的流程进行灵活的调整，比如适当的简化，或者压缩时间。为了不影响对设计质量的控制，应该利用已有的经验，早做工作安排，将部分二装工作提前到方案深化阶段开始进行，并且通过建立标准二装设计资料库，合理选用成熟的成都中海格林威治城项目后评估报告 第46、 31 页 共 29 页 设计和工艺，缩短二装设计的周期，适应紧张的开发节奏。同样，景观设计工作在项目节奏加快之后，往往成为影响项目营销推广的难点。主体施工图完成了，而景观总平方案没有确定，模型和楼书的制作都很困难，并影响推广效果。另外一方面，还会影响施工图设计中地库顶板的结构设计，造成之后的修改。应该提前准备景观设计工作，保证在施工图完成后 1 个月内，完成景观方案设计定稿工作，落实道路、水景、堆坡和大型乔木的位置，确保各项工作的开展。由于格城的主体设计单位是深圳的设计公司，沟通起来比较麻烦，在现在进度紧张的项目已经不可能应用。但是，现在常用的沿海（香港）公司进行方案、立面设计与本地公司进行47、主体施工图设计的模式，仍有相似之处。如何控制好沿海公司的工作节奏是重点。首先，合同要理清楚，理仔细，明确工作计划及相关控制措施；第二，在设计过程中，要充分利用好各个重要的控制节点（本地汇报与交流），做好各项会议准备比如提前进行内部商讨，统一意见；准备好足够的材料样板等保证会议进程快，质量高，并且形成会议纪要严格控制设计单位下一步工作进程和设计重点，确保没有遗漏。第三，根据实际情况，适当调整工作节奏，避免出现一段紧、一段松的不良工作节奏，影响设计师工作积极性和设计成果的质量。第成都中海格林威治城项目后评估报告 第 32 页 共 29 页 四，灵活利用各种设计控制手段，比如可以让沿海设计师在本地待48、上个 34 天，进行封闭式设计，大幅提高设计交流的效率，从而加速重大节点的设计进程。第五，通过努力，确保设计费用的按时支付。5.综合评价 格林威治城作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，并且在过程中不断的调整和持续创新，保证了产品的先进性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量都得到了双赢的结果。【项目营销工作评估】1.项目定位与销售阶段市场变化情况 2004 年市场特征 2004 年成都房地产尽管受国家宏观调控政策的影响，但依然持了健康发展态势，呈现开发规模稳步扩大、供需基本平衡、商品房销售持续走旺、商品房空置率大幅下降、房价涨幅明显的特49、征。2005 年市场特征 上半年商品房供给大规模放量，房地产市场竞争激烈；政府加大经济适用房力度建设，经济适用房大规模放量；市场总体处于供求基本平衡或供略小于求的状态，商成都中海格林威治城项目后评估报告 第 33 页 共 29 页 品房价格涨幅回归。下半年受“国八条”等政策组合拳影响，消费者变得较为理性，持币观望的心态较为普遍。2006 年市场特征 2006 年市场恢复良好的发展态势，项目处于尾盘销售阶段，立面呈现，销售速度得以提升。2.项目户型定位与实际情况对比表 户型分类 定位面积范围（）套数比（）建成面积范围（）套数比（）二房二厅单卫 大二房 8595 25 89-94 26 三房二厅双50、卫 小三房 110120 40 10 112 46 11 大三房 140150 30 145-149 34 四房三厅双卫 大四房 160170 33 153-163 28 复式单位 200230 2 236 1 从上表可以看出：大三房的户型比例实际建成后增加成都中海格林威治城项目后评估报告 第 34 页 共 29 页 4%，四房的户型比例实际建成后减少 5%。3.对住宅推售时机的思考 住宅各批次推售时间：首批次推售时间 2004 年 12 月 项目八月亮相以来，项目形象基本建立后，即转入商业的推广及储备，在 9 月商业开盘前，住宅基本处于自然储备的过程。10 月正式启动住宅的客户储备。12 月51、第一次开盘，推售的节点比较符合客户的消费节奏，时机把握较好。二批次推售时间 2005 年 3 月 三批次推售时间 2005 年 6 月 从三批次储客以来，恰逢 2005 年“国八条”新政出台，市场观望情绪较为严重。在二批次物业剩余将近 200套的情况下，三批次客户储备相当不理想。此时再推售与二批次剩余物业同质性强的大三房与四房单位，预计开盘情况将不太理想。因此我们调整了推售范围，将原计划最后批次推售的 90 7 栋，调整为本次推售，满足了市场的需要，又有效回避了政府宏观调控的不利影响，完成了该批次推售的任务。四批次推售时间 2005 年 9 月 四批次推售时，市场正处于新政影响后的恢复期，为保52、证开盘的人气与成交额，将客户关注较多的商务公寓（1成都中海格林威治城项目后评估报告 第 35 页 共 29 页 栋）打包推出，增加项目整体的关注度，同时又促成了成交。分批次确定推售范围的总体原则：以房源优劣搭配为原则，尽量保证房源由差到优的推售秩序，既有利于实现项目价值的最大化，又可以保证一定时间内的成交量。比如：四房的推售每批次都会将四房中全临河单位与半临河单位搭配推售，通过合理的价差，引导不同承受力的需求四房的客户。三房的推售同理，每批次都会将河景三房与园景三房搭配销售。在市场处于较理性消费的情况下，这种推售房源的策略有利的促进了销售。4.各户型销售速度情况 销售期各房型的去化速度为：小三53、房两房四房大三房。原因如下：小三房：房源数量少，功能齐全，经济实用，总价控制较好，且朝向最好，所以每批次一经推出即销售完毕，是格林威治城最畅销的房型。两房：总价低，投资与居住两相宜，在项目销售中处于拉动成交量的房型。四房：分临河单位和半临河单位，全临河单位由于其位置的唯一性与稀有性，销售速度快于半临河单位。四房单位在项目销售中处于提升项目品质形象成都中海格林威治城项目后评估报告 第 36 页 共 29 页 的地位，销售较为平稳。大三房：由于大三房面积近 150，与 160 的四房单位在面积上没有拉开间隔，影响了客户的选择与判断，因此大三房去化速度最为缓慢。从房型、面积与实际销售走势角度对比分析54、：项目高层住宅小三房面积控制较好但房源配比过少；大三房源配比量过多且面积定位过大；两房单位房源与面积配比适中；四房房源配置合理但面积定位偏小，影响居住舒适性。从客户购房心理反馈，生存型客户注重户型的功能性、实用性，改善型客户注重户型的舒适性及房间设计细节，享受型客户注重户型的豪华与奢侈。5.销售价格总结 据项目发展策划，高层住宅销售目标为 2004 年 12 月开盘，2006 年底完成 95销售，价格定位为均价 4,400 元/。从实际销售结果看，销售周期与节奏符合发展计划，销售价格从首批次推售 4,900 元/到最后一批次均价为6,500 元/，项目整体成交均价 5,309 元/，成交价格比55、定位价格高出 900 元/，主要原因为：定位期间与销售期间的市场环境不同：定位时期高层住宅是“三低产品”即低价位、低品质、低市场接受度。但随着土地市场拍卖的规范，涌现大量高品质的高密度楼盘，高层住宅成为楼市的主流，因此高层住宅的价格成都中海格林威治城项目后评估报告 第 37 页 共 29 页 也水涨船高。公司品牌形象随着中海名城入住形成的良好口碑得到提升，对项目的市场价值产生积极的推动。价格策略：初期为建立热销的市场形象，塑造项目品牌，采取低开高走的策略；销售中期，为均衡速度与价格的关系，巩固项目品牌，价格逐渐提高；销售后期，力争利润最大化，价格攀升到最高点。价格策略的成功运用，对最终实现较高56、的销售价格产生了直接的影响。6.物管费价格确定的检讨 住宅：现行物管费 2 元/月，基本合理，客户满意度较高。车位：地下车位 75 元/个 月，第二个车位 100 元/个 月，客户反应价格较贵，特别是双车位物管费的收费标准，客户反应较强烈。商业：1F 6 元/月，2F 4 元/月，基本合理。格林威治城项目的物业管理费取费水平较为合理，客户总体较为满意，对销售产生了积极的影响。7.销售价格对销售速度的影响 住宅：销售过程中正确地评估了各批次面临的市场环境，有效的控制了价格与速度的关系，住宅价格稳定、有计划的不断攀升，既保证良好的销售趋势，又保证合理的利润。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 357、8 页 共 29 页 商业：商业外街销售时对客户的心理价格把握较为准确，较好地控制了速度与价格的关系；商业内街在销售时由于对租金与售价之间的关系未梳理清晰，过于偏重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。农贸市场：在项目定位阶段，对供求关系评估不够准确，在销售过程过于偏重对利润的追求，销售价格偏高，影响了销售速度。商务公寓：由于对政策风险评估过于谨慎，加上 2005年的任务指标压力，虽然实现了较快的销售速度，但没有实现较高的销售利润。车位：较好的协调了速度与价格的关系。8.客户总结 通过销售，中海格林威治城的购买客户与该项目定位阶段基本一致，总结如下：购买目的 格林威治城高层住宅自住客户占58、 87%，投资型客户占 13%。05 年受政府调控房地产市场的相关政策影响，自住型客户有一个持币观望期，决策周期增长，但看重长期效益的专业投资客，其投资行为并未停止。居住区域 成都本地客户仍然是购买格林威治城的主力军，占成都中海格林威治城项目后评估报告 第 39 页 共 29 页 成交量的 66%，尤其以武侯区、成华区、高新区购买量最大，本地客户对价格敏感度较高。外省及其他二级县市客户占成交量的 32%，外省客户中上海客户占到 70%左右，这与公司通过短信及直邮方式进行拓展有关。外省客户对价格的敏感度较低，购买主要看重品牌与地段，购买以投资为主，相比之下本地客户还较为保守与谨慎。职业 从成交客59、户的职业来看，企业白领与私营主是购买的主力军，占成交量的 62%，白领企业注重生活品质，看中地段便利，就医、就学等生活配套；自营客户从其购买的物业看，呈两级分化状，即临河的高价单位与总额较低的两房、小三房，由此看私营业主分为少数较有实力的私营企业主与大部分小本工商业主。购买原因 地段是客户选择格林威治城的首要因素，但通过与业主的交流中发现，不同的业主看重的地段价值内涵不一样，部分业主看重地段的稀缺性，部分业主看重地段优势赋予良好的教育优势，部分业主看重交通购物的便利性。发展商品牌虽是客户选择格林威治城的第二因素，成都中海格林威治城项目后评估报告 第 40 页 共 29 页 但却是其购买的决定性60、因素。综上所述，在格林威治城客户的整体特征表现为：本地客户以项目周边、城南片区与沿河锦江片区为主，外地客户以上海为主；消费实力大约处于中上水平，年龄结构偏年轻，文化程度较高，以自住为主要目的，看中地段所带来的便利、配套齐全，具有品牌意识，追究生活美感。9.其它物业销售总结 商业物业 区域商业物业市场特征 区域商业消费需求旺盛，商业配套仍显不足：由于区域住宅密集，人口密度大，区域内商业消费十分旺盛，但就目前该区域内商业分布而言，仅有科华北路、致民路、宏济中路的商业配套，无论在规模、档次，还是商业分布的密度、业态结构上都不能满足区域消费的要求。缺乏商业核心，商业分布分散：目前该区域商业主要集中在沿61、街底商或裙楼内，由于缺乏统一规划，形成临街自发商业为主的商业形态（除科华北路形成以好又多为中心的商业带外），分布较为零散，缺乏核心商业，商业辐射力不强、凝聚力较差。九眼桥附近存在商业覆盖空白点：从区域商业成都中海格林威治城项目后评估报告 第 41 页 共 29 页 分布来看，目前区域内拥有包括科华北路一线、致民路一线、以及宏济中路一线等几个商业带，但这几个商业带辐射力不强。随着九眼桥区域太平南街商业带的没落（其商业带本身也具有较强的校园商业倾向），九眼桥区域出现商业的空白点。商业物业定位 根据本项目的区域市场特征、商业地产开发模式，并充分预估商业发展中可能出现的问题，结合项目自身特点，本项目将62、商业划分为三个板块：沿望江路沿河会所式商业板块-品牌餐饮+商务休闲：该路段现无成熟商业，其商业氛围不足，但其面向府南河，视野宽阔，风景优美，交通便利，自然条件优越。配合川大及望江公园的文化底蕴，使得该路段更适应于大型特色餐饮或休闲娱乐业的经营；该区段商业经营定位考虑到商业形态对住区的影响，因此采用独栋、低层的建筑形式，定位品牌餐饮+商务休闲，促进商业、商务、会所三者的结合，一方面可以提高销售价格，另一方面也会提升住宅的品质。培根路特色文化商业板块-培根文化酒吧街：成都中海格林威治城项目后评估报告 第 42 页 共 29 页 培根路本身具有浓厚的历史和文化氛围，其原有的以文化、休闲为特征的酒吧文63、化休闲街在成都具有很强的影响力和号召力，因此本项目的特色文化商业板块将文化休闲作为重点挖掘；社区常规商业板块-填补和满足区域生活消费要求的中小型超市和农贸市场(规划要求)及满足区域日常生活与川大校园消费的配套型商业。商业物业销售阶段面临的问题 区域商业环境不成熟，项目商业体量大：区域内消费者消费意识不成熟，消费力也较低，需要一定时间的培养和带动；主力店范围、面积偏大，招商的不明确性。金融政策影响：随着央行贷款政策的进一步紧缩，各商业银行将继续加大对商业贷款的控制力度，贷款利率将有可能上扬，商业投资贷款的审批程序也将更加严格，这对商业投资者将形成一定打击。销售与后期经营的矛盾：一方面希望商业实现64、高价、快速的销售；另一方面又希望商业能形成良好的经营氛围（这对后期住宅销售会构成成都中海格林威治城项目后评估报告 第 43 页 共 29 页 一定影响）。因此商业必须在这两方面进行协调和平衡，保证经营者和投资者双方的回报率，制定有效的经营管理模式。住宅销售与商业推广和经营的矛盾：2005 年为了不影响住宅销售，05 年商业未正式进行推广，未安排合适的销售节点，因此出现销售断档。对商铺销售时机的思考 商铺销售时机有项目预售时、项目呈现时、商家入驻后等时机，不同项目应根据实际情况灵活把握。销售时机的选择是与市场博弈的一个过程，我们应充分研究市场和消费者心理，结合项目特质，确定最佳销售时机。如果商业65、物业的自身优势并不明显，就应该在项目预售时推出，这时可以向投资者灌输对物业的良好预期，制造紧俏场面，使其在商铺未揭“盖头”时就尽快下单，以免如物业呈现后不尽人意，反而影响销售。格林威治城作为一个住宅-商业复合的地产项目，如何对各功能板块的推售时机进行把握，是我们不得不面对的问题。公司在销售本项目商业时，则住宅销售暂缓；销售住宅时，顾忌到商业宣传对住宅的影响，又停止对商业的销成都中海格林威治城项目后评估报告 第 44 页 共 29 页 售。这样，从 2005 年全年几乎未对进行商业任何推广，导致一段时间内剩余商业销售迟滞。关于销售价格的思考 据项目发展策划，商业一层价格定位为 14,000 元/66、，二层定位为 7,000 元/，临河会所式商业定位为 8,500 元/，实际成交价格均价为一层为 16,000元/，二层为 7,000 元/，临河会所式商业为 8,200元/。对商业物业销售节奏及价格来看，主要存在以下问题：培根走廊商业街价格大体较为合理，但商业价格体系制订时过多考虑指标测算，内街售价定得过高，但使得后期内街商业物业销售面临“尴尬”：售价偏离了市场租金支撑的水平，导致销售不畅。前期外街商铺的火爆销售带部分内街物业销售，后期内街物业滞销却因担心口碑和市场形象，无法实施强有力的促销政策，影响了销售速度。销售时机及销控的把握不到位，影响销售价格。培根走廊商业外街火爆销售后，内街物业因67、推售住宅物业而暂缓销售，使得错过最佳销售时机影响销售利润。05 年因利润指标压力，为达成阶段性销售目标成都中海格林威治城项目后评估报告 第 45 页 共 29 页 被迫采取部分促销政策及调整内街商业物业业态，影响商业价格预期目标和住宅的居住氛围。值得借鉴和推广的经验 销售与招商密切配合，以招商成果带动销售 确定招商先行的方针，借招商工作弥补项目短期人气、商气不足的影响，尤其是外街一楼商铺招商的提前考虑，得到了广大客户的认可。外街三大主力店的设置被客户所看好，均认同开发商为保证后期经营效果设置多重主力店，认为其招商的成功必会带来后期经营的成功。租售比例的把握 一个大型商业项目，往往需要引进主力店68、。而主力店往往以租赁形式入场，这就要求事先对项目的租售比例有一定控制。格林威治城设置了较多主力店。现在虽主力店招商基本完成，但其后期销售难度不小。针对这一情况，公司在引进主力店时，多与对方签定了租转售协议，如其购买租赁物业，则前期租金可转为购房款，且给予其较宽松的购买周期。同时，如商家放弃购买权，则我公司将其带租约销售。业态的控制和调整 在格林威治城项目中公司对商业物业做了详成都中海格林威治城项目后评估报告 第 46 页 共 29 页 细的业态规划，从后期执行情况来看，较好的达到了预期的效果，市场对商业规划基本认同。需要注意的是，在制定了总体业态规划后，如实施中如没有特殊原因，原则上不应作大的69、调整，尤其不能引进互斥的业态。如我们把培根路商业街二楼临街区域定位为中高挡娱乐店，但在招商攻坚期间有中档火锅店愿意以较高租金入驻，公司在综合考虑后拒绝了此商家，才确保了目前娱乐主力店集群式进场的局面；同样，格林威治城临河商业规划为较安静的高档休闲业态，也不能在其中引入喧闹的酒吧等业态。在整体格局不变的情况下，局部业态可以根据市场情况进行微调。如培根路商业外街主力店原规划以餐饮为主，但根据市场情况，娱乐行业对该区域更看好，公司灵活地进行了业态调整，使该区域商业得以快速成型。后期管理 商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续旺场经营。商业持续旺场经营利于项目的品牌70、塑造和物业的升值，对后续物业的销售也有相当的促进作用。为保障格林威治城商业物业的后期商业管理，成都中海格林威治城项目后评估报告 第 47 页 共 29 页 由物管公司将成立专门的商业管理部门，对格林威治城商业物业按照三权分离的原则进行商业经营管理，即产权、经营权、管理权相对剥离：投资者或业主拥有所有权并享受由此带来的收益，但不参与商业经营活动和管理；入场经营商家独立行使经营权，负责具体的商业经营活动；商管机构负责商业经营秩序，塑造、维护品牌以及服务质量等。通过商管机构统一规划、统一管理、统一促销，从而保证整个商业物业持续旺场经营，维护、塑造项目品牌，并达到使物业升值的目的。商务公寓物业 市场定71、位总结 基于区域环境拥有诸多商务办公的硬件条件，临近川大良好的商务办公氛围和庞大的校园产业（办公或投资）支撑，商务公寓有较好的发展空间。项目的商务公寓一方面避免了商住混用带来的诸多弊端，另一方面也可为项目贡献更高的利润。项目的商务公寓定位为：满足成长型中小企业办公需求的高档商务公寓。定位为商务公寓，主要是因为从 2003 年的市场环境来看商务公寓的销售价格及利润指标优于住宅。但在规划设计时却是以住宅性质报建，因而当 05 年新政成都中海格林威治城项目后评估报告 第 48 页 共 29 页 政策对商务公寓作了明确界定后，后期的推广与销售面临政策风险而处境尴尬，销售抗性增大。政策因素，使商务公寓推72、广与销售面临尴尬。成都市规划局规定：“商务公寓”的建设在 2004年 7 月有关规划规定颁布之后就不再批准，我公司 1 号楼规划定性为住宅的性质是不可改变的，销售工作应按住宅执行，不可进行该楼可用于商业用途的宣传销售，竣工验收也将按住宅进行。律师建议宣传方面：文字资料杜绝使用“办公”字眼，尽量用“居家创业”类代替，模糊广告用语。概念替换：可考虑使用当下流行的 SOHO类概念进行替换。客户分析 购买目的：商务公寓自住比例占 59%，投资的客户占 41%。实际成交客户的构成与前期定位阶段分析的自住客户为主的构成有较大差异。投资客户对公司品牌认可度较高，因大客户的整层购买及中海成都公司的入住,增强了73、客户的购买信心与决心。购买原因：客户对写字楼地段、价格、品牌、景观等各方面均好性要求很高，重视写字楼的成都中海格林威治城项目后评估报告 第 49 页 共 29 页 立面和外在的办公品质，而对后期的物业管理及后期使用成本同样注重。虽然目前办公性物业市场比较低迷，竞争十分激烈，但中海品牌的号召力为公寓的销售提供了强大的推动力。信息来源：信息来源较为分散，格林威治城业主占 13%，朋友介绍 23%，广告占 15%，合作商23%，这说明前期多渠道的拓展客户资源，在中海广场的销售中效果比较明显。综上所述：虽然办公性物业市场供大于求，市场十分低迷，中海广场在推广方面难度较大，但从认购客户的购买目的、购买原74、因、选择位置、信息来源、购买心理等角度分析，中海广场销售成功的关键在于有效的拓展客户渠道，运用品牌影响力，吸引客户购买。销售价格 据销售发展策划，商务公寓的价格定位为均价5,000 元/，实际销售均价达 5,440 元/，从结果来看，达到了预期定位价格。小户型物业 定位总结 本项目位于一环路旁，临近城市主要交通干道，背靠川大，拥有庞大的校园市场支撑，具备了小户型成都中海格林威治城项目后评估报告 第 50 页 共 29 页 发展的基本区位条件。同时小户型销售市场形势较好，投资需求旺盛，租赁市场良好。而且小户型地块设置于地块西南角，由东北往西南角呈 L 型退台式设计，对容积率贡献大。因此在本项目设75、置了精品小户型住宅。销售总结 消费者选择小户型的关键性因素按重要程度包括：地段、交通、各项生活配套设施、工作性质。小户型消费者购房选择的核心还是成本问题，降低时间、交通和生活成本是消费者关注的核心问题。销售策略：按客户重要等级划分销售开拓了公司关系营销的先河，形成市场追捧的热销的局面。（公司内部员工公司关系客户员工亲友普通客户）值得借鉴和推广的经验 从整体布局上看，小户型较适合布置于农贸超市上，在空间上与住宅分离，降低对高档住宅社区的影响，同时又做到贡献容积率。从建筑规划和密度方面考虑，总建筑面积控制在10,000 以内，小户型的存在空间较为宽松和适度。农贸市场 农贸市场在定位及设计中有如下问76、题 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 51 页 共 29 页 据拍卖规划要点农贸市场属于政策强制要求配套 3,000，但在定位时我们没有充分考虑到区域市场容量，将其规模做到了 3,700，超出了市场实际需求。对农贸市场建筑成本投入过大，如外墙全部采用干挂花岗石。农贸市场腌卤摊位没有排水点，点杀区给水和笼位设置不合理等。对部分有特殊要求摊位电量、电位配置不足等。基于规划要求及市场状况，加上各级政府对农贸市场的建立或改建持支持的态度，农贸市场定位于新兴农贸市场，体量为 3,700。农贸市场分两期发售，销售率占 60%，招商及经营困难，目前面临转向经营的尴尬。造成目前状况的原因为：周边居民少，川77、大通道被封闭，格林威治城交房时间晚，人气不旺，商家无法支撑经营。方园 500 米范围内同类市场较多（致民路菜市、老妈路菜市、郭家桥菜市），竞争激烈，租赁情况不太理想；摊位价格贵，对投资客户而言投资回报率不高，投资风险较大；而高售价转嫁至经营商家成为高租金，经营成本高，经营难以为继。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 52 页 共 29 页 农贸市场的思考 合理控制规模，设计及施工阶段应考虑消防、上下水、排污等因素并应考虑经营品种分类，干湿分区。可邀请专业人士提早对内部设计进行规划，结合实际需要，完善建筑细部设计和功能配套。本项目在销售过程中对摊位没有进行销售分区分期，而进行了分散销售，销售率78、不高，导致未销商铺和已售商铺混杂，后期处理起来难度很大。主动与知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增强客户购买信心，另一方面吸引更多人气。对于人气不旺的区域，可考虑先培育市场再销售，同时在市场培育时需要相应的策略（推广、优惠）。前期采用低费用水平的整体承包或分别租赁方式进行经营，待市场成熟后以拍卖经营权的方式可以获取高收益，安全系数更高。和当地街道办事处密切合作，尽可能多的争取政策的支持。可以考虑请专业经营管理公司经营农贸市场，成都中海格林威治城项目后评估报告 第 53 页 共 29 页 而不是由物业公司经营。据项目发展策划，农贸市场的价格定位为11,000 元/，从实际销售角度来看，价格79、定位没有尊重商业物业价值规律，过多考虑指标测算，从而也是造成后期销售困难。同时，05 年因利润指标压力，为达成阶段性销售目标出货，影响了农贸市场重新整合。会所 会所定位与实际结果存在以下问题:会所的定位设计时将会所大堂入口设置在小区内部，一方面不利于会所后期对外经营，另一方面存在安全隐患。会所设计时未充分考虑各功能区的面积配比，部分设施仅是满足销售期对其类型的陈述而未考虑功能的实用性，如健身房等。会所内配套设施设置既要从经营角度与后期维护角度考虑，又要从为业主服务角度考虑。车位 车位定位与实际使用对比效果分析：格城户数车位比为 1：0.7，作为高品质项目，这种车位配置比例有利于后期车位销售，减80、少库存积压，但在后期物业管理方面存在隐患，影响项目品质与成都中海格林威治城项目后评估报告 第 54 页 共 29 页 口碑。由于项目物业形态复杂，车位定位时对商业业主与住宅业主实际使用中对区域流线划分未做到有郊分隔，存在安全隐患。未来开发的项目中应考虑各物业特点及安防。由于前期设计对车位采取最低标准配置原则，未预留多余面积，造成修建完成后为达到政策规定比例，在车位划分时“硬凑数量”，使得业主后期使用时存在车流动线、车位面积划分不合理的现象。10.品牌建设 品牌建设的预期 中海格林威治城是中海进入成都以来的第二个项目，并于 03 年开始双项目运作的模式。品牌建设的预期为：通过中海名城的后期销售，81、以及格林威治城的销售及呈现，增加市场份额的同时，将中海擅长的高层豪宅开发理念引入成都，丰富成都的产品线，稳步提高市场地位。品牌建设工作 中海名城时的推广，是以项目开发塑品牌形象，在中海格林威治城的营销推广中，更注重公司品牌带动项目品牌。品牌推广语：光荣梦想|精品精粹|超越卓越。推广要点 集团强大的背景支持 全国多个城市 25 年开发经验的积淀 “诚信卓越精品永恒”的开发理念 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 55 页 共 29 页 推广调性 大气、沉稳，同时更注重亲和力与沟通性 宣传手段 硬广立势，软文炒作，杂志保温 品牌建设的实际效果 企业品牌美誉度持续提高：通过格林威治城的一年多的销售82、，消除了成都人对高层电梯住宅的心理抗性，同时改变了九眼桥片区的居住结构，使之成为目前成都又一高档居住区。对项目销售的有利促进：短短一年内，从成都人不接受高层住宅，到房价的持续飙升，公司品牌在成都的召号力已日益强大。客户基础的夯实：格林威治城的销售体现的中海物业增值的潜力，以及产品呈现力，在成都市场以及业内，培育了数量较大的中海忠实客户，为公司的持续开发积蓄了丰富且高质的资源。综合分析及建议 品牌推广的一些不足之处 品牌推广目的性、系统性有待提高：04、05 年的品牌推广仅仅依托于项目推广，并在项目立势前为项目形象或销售服务，无系统的年度推广计划及主题。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 5683、 页 共 29 页 项目给品牌的支撑不够：项目推广时只注重自身推广，没有给到品牌支持，项目与公司品牌的互动性不够，就品牌而品牌的推广方式，缺乏本地产品有力的支撑。品牌整合力度不够：名城后期销售与格林威治城亮相时间有一定重合，但对于名城的借势方面力度不够，项目推广各做各，没有形成整合的推广力，削弱推广力度。客户关系维护多数为销售服务：客户回访及客户联谊活动大多与销售节点挂钩，节点性、季节性的客户维系工作力度不够。对品牌推广的建议 整合推广；项目联动；渠道多样；搭建中海会平台；整合客户资源；加强与集团的沟通。11.项目总体评价 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物84、业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标成都中海格林威治城项目后评估报告 第 57 页 共 29 页 客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公司市场领导者的地位；商业物业成功招商与销售，重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位，推动了娱乐经济的发展；商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际经验，同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。【项目进度、工程管理评估】【项目进度、85、工程管理评估】1.项目发展进度执行及管理 项目开发周期 本项目分三个批次开发。项目发展总进度控制点如下表：成都中海格林威治城项目后评估报告 第 58 页 共 29 页 批次 进度控制点 A1 区 A2、16#楼 B 区 项目整体从拿地到主要节点时间 原计划 节超 签定土地合同 2003.04.24 2003.04.24 2003.04.24 定位及规划设计 2003.04.25 2003.04.25 2003.04.25 开工日期 2004.05.21 2004.08.21 2004.08.27 13 个月 10个月 3个月 开盘 2004.10.23 2004.12.24 18 个月 17个86、月 1个月 地下室结构封顶日期/2004.11.10 2004.12.16 主体结构封顶日期 2004.08.18 2005.02.04 2005.08.20 工程质监验收日期 2005.06.10 2005.08.20 2006.08.28 入伙日期 2005.07.01 2005.09.01 2006.11.11-18 43 个月 43个月 0个月 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 59 页 共 29 页 主要施工进度计划与完成情况对比表（B 区）1 施工项目名称 计划完成时间 实际完成时间（天）计划起止时间 实际起止时间 2 开工 1 1 2004.8.27 2004.8.27 3 87、土方施工（含地基换填）60 87 2004.8.282004.10.26 2004.8.282004.11.22 4 地下室施工 60 46 2004.10.182004.12.16 2004.11.12004.12.16 5 三层转换层施工 48 48 2004.12.172005.2.2 2004.12.172005.2.2 6 十五层以下结构施工 138 138 2004.12.172005.5.3 2004.12.172005.5.3 7 主体结构封顶（32 层）247 247 2004.12.172005.8.20 2004.12.172005.8.20 8 机房结构封顶 263 288、63 2004.12.172005.9.5 2004.12.172005.9.5 9 主体验收 265 265 2004.12.172004.12.17成都中海格林威治城项目后评估报告 第 60 页 共 29 页 2005.9.7 2005.9.7 10 屋面工程 24 24 2005.9.8 2005.10.1 2005.9.8 2005.10.1 11 顶层外装饰 40 99 2005.9.82005.10.18 2005.9.82005.12.15 12 顶层下架 40 99 2005.9.82005.10.18 2005.9.82005.12.15 13 十五层以上外饰工程 150 189、71 2005.9.8 2006.2.04 2005.9.8 2006.2.25 14 十五层以下外装饰 115 94 2006.2.052006.5.30 2006.2.262006.5.30 15 内饰工程 265 265 2005.9.8 2006.5.30 2005.9.8 2006.5.30 16 大堂及架空层装饰 53 53 2006.6.1 2006.7.23 2006.6.1 2006.7.23 17 电梯安装调试 132 132 2006.1.4 2006.5.15 2006.1.4 2006.5.15 18 消防工程 299 299 2005.8.212006.6.15 290、005.8.212006.6.15 19 燃气工程 281 281 2005.9.8 2006.6.15 2005.9.8 2006.6.15 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 61 页 共 29 页 20 外架下架 230 230 2005.9.8 2006.4.25 2005.9.8 2006.4.25 21 竣工验收 731 731 2004.8.282006.8.28 2004.8.282006.8.28 22 室外绿化、景观 146 146 2006.5.8 2006.9.30 2006.5.8 2006.9.30 2.土建工程经验总结 综合管理 项目发展总体进度计划的管理。项目91、发展总体进度计划是项目发展的“纲”，编制总体计划一定要结合项目特点，集以往经验和集体智慧，认真推敲，过程中根据实际情况的变化及时调整并知会相关部门，对要求时间较长的材料采购，材料认样、设计样板等工作要提早跟进，做到未雨绸缪。与公司各部门的协调。设计出图计划及物资采购计划必须按照项目制定的项目发展计划来制定。同时项目应充分发挥对业务部门的推动作用，避免过程中跟踪不够，待提交成果时间临近，相关工作还未安排的事件发生。本工程发展过程中项目管理模式经历了前期的地盘经理制和后期的项目发展经理制，虽然此时的项目发展经理制尚不完善，各业务部门指定的项目负责人，实际上仅为成都中海格林威治城项目后评估报告 第 92、62 页 共 29 页 联络人，但相比以前，联系更通畅了，协调效率提高了。建议今后项目发展经理制度应更深入实施，使权责一致。各施工单位之间的协调。主包单位是施工单位的核心，主包作用发挥不出来，工程进展会很慢也很不协调，要利用总包去管理分包，可以减轻甲方的压力和节约精力，但也要进行监督，要遏制显失公平的事情发生，要支持分包不能让分包处于绝对的弱势，开展工作才会顺利。由于甲方直接分包的单位太多，协调、配合工作量很大，主要是通过开协调会或相关人员现场碰头的方式来做好协调、配合工作，协调会主要由总包单位主持，甲方、监理参与决策。为了减少扯皮，各分包单位刚进场就应做好以下工作：组织相关单位审图，解决图纸93、冲突，明确收边收口的责任划分；明确管理制度，严格执行，先严隐患少，先松后严难。对监理的管理。质量控制中一定要坚持施工单位的自检在前，监理的检查在中，甲方的检查在后，这样不仅检查了质量，同时也对监理的工作起到了监督和检查作用。对监理部定期进行考评，有效利用新监理合同中监理费的奖金部分的激励作用，根据考评结果决定奖金的支成都中海格林威治城项目后评估报告 第 63 页 共 29 页 付比例，考评不合格的人员不得留在项目监理，增强监理人员的责任心和危机感。同时要发挥监理的主观能动性，一方面激励他们，充分相信他们，另一方面要加强对监理的监督，对监理做出的不适当事宜及时予以纠正，采取问责制，对监理签的字或94、作的决定依据事实进行问责制。很多时候监理的签字很草率（如技术核定单、签证单、质量评定表等），常常是甲方在纠正，事后不了了之，这样助长了监理的随意性。售楼合同主要技术条款要清楚，避免施工过程中违背合同的修改引起纠纷。质量管理 质量管理体系的有效运行。本工程在开工前即对管理体系和表格进行了检讨和优化，过程中注重体系的有效运行。对防水、大体积砼、土方回填等关键工序和特殊工序的施工方案、人员资格、材料验收、过程控制、完工验收严格把关，使得本工程入伙后漏水、沉降、裂缝等质量通病的业主投诉大大减少。变更的预见性。为了达到效果变更是难免的，但变更时间尽量在需变更的工程施工前变动，可以减少返工量和经济损失，这95、就要求工程师和设计师提前认真看图纸及研究成都中海格林威治城项目后评估报告 第 64 页 共 29 页 节点作法等。重要的是项目部工程师一定要树立精品意识和细节、节点由项目负责的责任意识，主动在细节、节点上想办法，消除依赖设计部的思想。加大材料质量控制力度。为能有效控制进场材料质量，甲供及甲指乙供材料均应有经物资部确定的样板或详细的材料验收标准，应由设计、物资封板后送项目部方可进行验收及施工；而对于施工过程中由于设计变更新发生的需甲方认价的乙供材料，项目在审核乙供材料价格报批表时一定要控制先审乙供材料样板报批表，先认样、封样，避免施工单位认价材料和实际采购材料之间的偷梁换柱。由于乙供材料数量少，96、进场时间分散，也是材料质量控制的一个重点，必须加强材料的进场验收工作。重视施工样板的指导和预控作用。成熟的项目管理，应该将更多的时间来关注项目的计划及预控措施。而施工样板对于我们的重要性也就在于此。首先应确定需认样的范围。需要根据相关规范、强条及考虑满足小业主的使用功能，关注每一个细节。对于清水房而言，通常有如下项目需定样：入户门：颜色、材质、门扇开向、门跺尺寸、成都中海格林威治城项目后评估报告 第 65 页 共 29 页 门扇下标高确定；铝合金门窗：颜色、材质（含玻璃，五金件）、门窗扇开向、开启方式、门窗分隔方式、门扇下标高确定；铁花栏杆：颜色、材质（含玻璃，五金件）；防水：施工部位、施工范97、围；开关、插座、配电箱：设置位置应满足业主使用功能，重点又在厨房、卫生间内开关、插座、给水点位置；空调机设置：外机的放置位置、冷凝管及冷媒管走向；外墙节点：滴水节点、窗盘节点、面砖，涂料收口位置。施工样板的确认应组织设计、营销、物管等部门和监理、施工单位参加，且应及时完成认样记录。对精装工程更应该以样板牵头，对每个分项工程都应认样。逐步将交楼标准集成化、模块化。交楼标准不但是建筑施工的重要依据，同时也是控制工程造价的重要内容，之所以希望交楼标准能够集成化、模块化，是因为每一个新项目都会抛开建施中的建筑做法，重新编写交楼标准，不但耗时，而且成都中海格林威治城项目后评估报告 第 66 页 共 2998、 页 未能合理利用以往项目的有益经验。对此，有以下几点想法：按楼盘的档次定位，将同一分项工程的建筑做法分为高中低至少三个档次以供选用（也可按单方造价分类）；尽量能够直接选用国家或地方的标准图集做法，如因特殊原因需要修改的也应以标准图集与工程实际经验为参考；应将已确定交楼标准作为设计任务书内容，要求设计按此出图，从而避免过多的设计修改及费用变更；确立新项目交楼标准仅需对有新要求或此前无类似工程经验的做法进行讨论，从而可以节约大量人力、时间；在项目完成后，交楼标准应作为一个重点总结内容，进行全方面的修改，从而形成一套可以代表中海水平的经济、高质的交楼做法。3.水电安装工程经验总结 图纸审查的深度 99、图纸审查中除了审查系统的功能性外还应结合实用性要求。如地下室安装的下排风管道、配电箱柜、消火栓及排水管道等位置布置对日后停车位及行车规划的影响；成都中海格林威治城项目后评估报告 第 67 页 共 29 页 空调外机位的设置合理性问题等。尽量使环境施工与总平管线施工的工序穿插安排更趋合理 景观施工单位应在总平雨污水管线施工开始时同步进场，雨污水管敷设前对主要的景观进行定位（如水体，雕塑、硬质景观上的树池等），水池、泵坑等先期施工，这样雨污水管道敷设时可以及时的调整有冲突的井位和管线走向，尽量减少后期重新开挖、移位砌筑等返工情况。另外在绿化给水管道和埋深相对较浅的总平强弱电管线敷设前完成高大乔木的100、栽种和土壤的造坡，这样一方面便于总平景观照明灯具的布置定位，另一方面也减少树坑开挖和土坡反复调整对管线的破坏。化粪池提前施工 对于高层建设项目，一般情况下非地下室区域面积都较小，可作为化粪池的用地非常有限，化粪池距离地下室或建筑外墙都较近，给施工造成极大的困难，如果再遇到下雨天气，往往会发生塌方及支护困难等问题。故可以考虑在前期地下室土方开挖时便将化粪池同步开挖施工，这样在没有太大干扰及有降水保障的情况下可显著缩短工期，还可以给施工期间的污水临时排放创造有利条件，并减少后期对景观施工的不利影响。正式用电提前使用 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 68 页 共 29 页 对于分期分批施工的项101、目，可以根据项目的发展计划将正式配电房适当提前投入使用，以减少施工临时用电供配电设备的一次性投入，减少投资。施工中的细节控制 在整个系统安全可靠的前提下，项目的品质更多的体现在施工的细节控制上。如格林威治城的庭院灯基座采取就地挖坑浇筑砼基座，成形较差，大小随意，固定螺栓外露，不便于景观变更调整，后经过整改，采取水泥沙浆将外露螺栓覆盖压光，解决了防腐问题，但标高的出入却仍然未能有效解决，建议采取预制基础可有效解决以上问题。又如下沉式卫生间的冷热水支管安装，冷热水管并行敷设应留出合理间距，这样才能保证后期管道穿墙、梁处防水作业的施工质量。4.装饰、景观工程经验总结 由于装饰图纸深度不够，不能有效指102、导施工，审图阶段项目部应组织设计、监理、施工方的专业技术人员，做好专业衔接，消除图纸中的盲点，明确各节点做法，起到预控效果。特别是在总平景观施工中，项目设计师和项目工程师应密切配合，灵活高效地解决设计和施工问题，以确保工期。因此深度审图、设计师现场办公、灵活高效的配合是确保质量和工期的有效手段。栏杆材料质量控制，项目部应严格做好材料样板的认样成都中海格林威治城项目后评估报告 第 69 页 共 29 页 和封样工作，重视过程检查。在施工方大批进货前，项目部应会同监理到厂验收，重点检查了镀锌、铁件壁厚、油漆品牌等情况。在栏杆在厂批量加工过程中，项目部应会同监理不定期到厂检查，重点检查铁件尺寸、焊接103、质量、底漆质量等。通过以上措施，确保了栏杆半成品进场的合格率。铝合金门窗施工阶段，项目部编制了铝合金门窗施工技术要求，并在施工中予以实施，取得较好效果。安装完成后，项目部组织施工方对外门窗进行了 100淋水试验，经过整改和复验，在入伙时达到全数合格。对外门窗渗水，项目部做了具体分析：窗台渗水：主要原因是塞缝不实，外墙空鼓，密封膏粘结不牢，窗台里低外高等。窗框渗水：主要原因是注胶不到位或 45拼角处漏安转角铝块等。窗扇渗水：主要原因是注胶不到位，45拼角处漏安转角钢片，在加工、运输、安装过程中窗扇变形，密封条安装不贯通等。窗侧面渗水：主要原因是塞缝不实、中性硅酮密封胶打胶不密实、不贯通等。5.小104、户型精装房的施工管理 格林威治城小户型精装房是成都公司第一个全精装工成都中海格林威治城项目后评估报告 第 70 页 共 29 页 程，具有分包多，时间紧，成品保护困难等特点。体会是：转换意识，重视精装修。精装修工程工序繁杂，工种众多，配合紧密，独成体系，不能将其简单视为建筑工程的一个分部，而进行搭接施工。应在建筑工程施工完成后，整体或分层移交，由精装总包单位组织后序装修施工。这样能避免诸多交叉施工和交叉损坏，有利于精装工程按照水电敷设、木作制安、顶墙面装饰、地面铺贴、厨卫洁具安装、灯具及开关插座安装，家具布置的正常流程组织施工，有利于有序安排人员、材料的进退场，进而节省工期，并有效地保护装修成105、品。实施装修主包制。参照土建合同，以合同形式明确装修主包，并赋予相应管理权。格城主装修单位与室内门、木地板等众多单位同属分包，无权管理，配合起来相当吃力，所有协调问题全部压到甲方项目部，原本两方问题变成了三方问题，甲方无形中成为一个装修总包，负担起了具体施工管理事务，耗费太多精力。格城精装修，我部工程师工作细到安排具体工序搭接，各分包进退场衔接，各分包材料机具堆放布置等等，这样的工作重心分配是不正常的。因此必须实施装修总包制，把甲方的重心转到总体协调，图纸审核、进度质量控制上来，以期做出精品工程。选择综合能力强的分包商，集成分判，减少分包。其目成都中海格林威治城项目后评估报告 第 71 页 共106、 29 页 的相同，就是减少交叉，简化管理，提高工效。格城装修中，分包、供货方多达十几家，交叉施工频繁，成品重复损坏，互相推诿扯皮时有发生，严重影响工效，也不利于成品保护，出现质量工期问题时，责任界定和划分困难。现场管理高效灵活。精装修工程的产品单一性强，施工图普遍深度不够，或与建筑差异较多，大量节点、细部、收口做法需要现场处理。因此项目部的重要工作就是审图，提前发现、协调、解决图纸问题；其次是累积经验，增强现场处理能力，有效推动施工进程。第三是提高处理问题的灵活性和主动性，对拿得准的问题要敢于处置。6.有待改进的方面 项目定位和规划设计进度控制问题 由于本项目是成都公司以竟拍方式获得的开发项107、目，地价高，容积率高，商业体量较大，特别是在当时成都市民不太接受高层住宅且售价不高的市场环境下，充分做好项目定位和规划设计对项目发展确实至关重要。但我们在此阶段花的时间太长，从拿地签定土地出让合同到正式开工长达 13 个月，严重影响了整个项目发展周期，也是造成本项目发展周期长的一个主要原因。关于高层建筑外墙饰面施工的问题 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 72 页 共 29 页 进一步加强面砖的色差控制，外墙面砖分批进场后，登记造册并应严格分别堆放；各批次进场的面砖，应以书面指令明确其使用的楼层或使用的墙面，且预留足量用于补漏和整改，以尽可能减少大面色差的存在。关于总平绿化水源和给水方式 108、格林威治城总平绿化全部采用自来水，带锁龙头人工浇灌形式，这样弊端很多：人工浇灌工作量大；每次作业都需要人工采用铁丝绑扎塑料水带，非常麻烦；使用中也容易发生水带脱落导致喷溅的情况；另一方面，人工拖拉水带浇水也对业主的正常休闲活动带来干扰，还造成踩踏草坪情况。故在日后可以考虑在大面积绿化区域采用自动喷洒装置以减少劳动强度，即使是针对不规则、零星布置必须采用人工浇洒的地带，也应安装便拆式快速接口以方便连接使用。关于项目的节能问题，小区的环卫和绿化用水采用自来水是与国家节能政策相违背的。政策提倡利用河水及在小区内修建中水回收构筑物，回收部分雨水以及平时水景或游泳池更换、检修时的排水，用作小区环卫绿化水109、源，以达到节约用水的目的。【项目成本管理评估】【项目成本管理评估】1.建安成本分析 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 73 页 共 29 页 成本变动的具体原因 根据（发）字（2005）第 007 号批复，本项目实际发生建安成本超出集团批复金额的 4.66，但控制在集团批复金额的5之内。除政府政策调控的不可抗拒因素外，实际建安成本超出批复金额的 0.14。超支金额原因分析如下：第一：政府政策调控。由于政府强制实行“墙改”政策，增加外墙隔热保温工程（采用材料聚苯颗粒），增加费用 253 万元，门窗工程改单层玻璃普通铝合金门窗为中空玻璃断桥型材铝合金门窗，增加费用约 1,000 万元,合计：1110、,253 万元。第二：室外工程成本出入较大。在公司组织的各种总结会上，室外工程已成为各个部门关注的重点，比如：景观投入与售价的关系，景观投入与小业主的期望值的关系，其他开发商在景观上的较大投入对我公司的影响等等。在成都市整个大市场的影响下，成都公司决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。通过格城的成本总结，在后续的工作中我们会总结经验和教训，提前对市场进行调查和研究，使成本预测尽量和市场接轨。建安费控制值得推广的经验 建安成本控制重点在设计阶段 成都中海格林威治城项目后评估报告 第 74 页 共 29 页 不合理的工期增加成本：室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制111、作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约 4 个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。市场政策把控不足造成成本增加：地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。工程效果把握不好，反复变更增加成本：格城为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来中海名城绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异性，作出第一次调整。设计部第一次调整时树又选择太大，大到市场上根本就无法供给，被迫进行第二次调整，第二次又出现原始设计情况，树比较小，达不到效果，不得不进行第三次调整，第三112、次达到比较理想效果。第四次调整主要是业主投诉，我司为了维护公司形象，进行第四次调整。甲供材料值得借鉴和推广的经验 土建装饰材料 混凝土采购，打破了所有混凝土厂家的价格联盟的潜规则，谈判过程中采取各个击破的谈判成都中海格林威治城项目后评估报告 第 75 页 共 29 页 政策，占据主动。钢材采购，由以前的乙供更改为甲购，进行时时市场价格的变化调整，较好的控制了成本，并避免了施工方以市场缺货为借口拖延工期，较好的保证了工期。钢材、防火门、公共部位灯具施行年度招标，从本项目开始由以前的单项目招标改为联合其他项目一起进行年度招标，降低了成本且也充分调动投标单位的积极性，效果较好。装修材料及配电设备 U113、PVC 排水管、PVC 穿线管、PPR 给水管采用甲方先招标后定厂、定价，签订三方协议，在本项目执行包干单价，由乙方进行采购。电梯采购，提前一年对市场进行摸底作前期准备工作，在条件成熟后邀请 14 个知名电梯品牌的厂家进行技术及经济招投标。第一次回标后，各相关部门评标，商议选出部分电梯厂家进行第二轮招投标。第二轮投标完成，又进行了 3次谈判才最终确定了电梯供应商。最终签约价格较第二次投标价格与下降了 18%。配电柜采购，克服了图纸不准确，技术复杂，元件数量、型号较多的困难。实行先对元件进成都中海格林威治城项目后评估报告 第 76 页 共 29 页 行招标，再采取多轮议标的方式，成功将成套费用谈114、到理想的价格。在潜污泵招标方面，根据图纸，与各投标厂家和公司技术人员一起进行多次核查、论证，将原设计所用的缓闭式止回阀改为潜污泵专用止回阀，降低了成本。精装房物品的采购 形成了一份专业的部品标准，编制了操作性极强的清单投标报价体系。洁具采购打破了传统的发标计价模式。紧急物资的供应措施。甲供材料有待改进方面 入户门的成品保护不力的问题。样板房甲供物资的供应，该部分物资量较少，而通过甲方采购程序较多，花费的时间较长可能延误工期，且价格优势也不是很明显，建议今后大部分样板房物资采用甲指乙供。设计阶段过程中，设计、合约、物资应一起共同探讨物资替代，以便降低建安成本。各项目合理确定甲供材料进场时间，避免经常出现提前订货，延迟进场，特别是一些外地材料，延迟进场增加相关费用。成都中海格林威治城项目后评估报告 第 77 页 共 29 页 加强对市场一些成熟的新材料，新工艺的了解，加强对零星材料供应商信息的收集。