1、【】项目后评估报告后评估工作小组二八年四月目 录1.项目概况41.1项目概况41.2项目背景41.3项目发展周期42.项目投资管理评估52.1宏观经济和房地产市场发展变化分析52.1.1宏观环境52.1.2房地产市场62.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响72.2土地协议执行情况82.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响82.4以财务指标为主要依据的项目综合评价103.营销管理评估113.1项目各类型物业销售情况113.2与市场定位时房地产市场情况对比分析123.3项目销售时机153.3.1一期营销计划安排153.3.2二期营销计划安排163.3.3原定位与实际设计建设成果的对2、比分析173.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析193.4 原定位客户分析193.5成交客户分析203.6项目的物业管理费用检讨213.7项目的销售策略213.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段213.7.2第一阶段：项目品牌蓄水213.7.3第二阶段：项目品牌滤水期223.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销223.7.5第四阶段：一期剩余量消化233.7.6第五阶段：二期别墅渗透期233.7.7第六阶段：二期蓄水阶段243.7.8第七阶段：二期开盘强销阶段243.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期253.7.10第九阶段：小高层强销253.8综合评述本项目市场定位营销工作253.9提出可3、借鉴的经验263.9.1推广节奏方面263.9.2形象推广方面263.9.3广告包装方面263.9.4分众行销及媒体组合方面274项目合约管理评估274.1合理有效的编制招标计划274.2合同签定284.3结算审核285.项目设计管理评估295.1项目概况295.1.1项目区位295.1.2项目完成经济技术指标295.1.3项目周围竞争楼盘情况：335.2.项目的建筑标准355.2.1结构体系：355.2.2墙体维护材料：355.2.3外立面材料：355.2.4外窗及玻璃：375.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：385.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼385.2.7机电配置标准34、85.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况395.3.1建筑设计过程回顾及控制395.3.2精装修及景观设计过程回顾及控制425.3.3结构设计的管理与控制475.3.4设备专业设计管理与控制475.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写）485.5.售后使用情况485.6.本项目设计管理方面突出经验和教训485.6.1项目设计管理突出经验485.6.2项目设计管理中吸取教训495.6.3专项设计存在的问题及解决办法506.项目工程管理评估526.1项目概况526.2项目管理架构526.3项目发展进度对比分析546.4别墅项目发展经验557.项目财务评价567.1项目销售收入指标完成情况565、7.2项目发展成本控制情况567.3项目现金流量的变动分析587.4项目财务评价指标分析597.5项目税务筹划情况608综合评估618.1综合评估结论618.2本项目及开发过程中有待改进的方面611.项目概况1.1项目概况 项目位于工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。地块占地面积约7.23万平方米，容积率0.8。项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为4.65万平方米和2.58万平方米。本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个，其上主要以低密6、度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。金姬墩规划图1.2项目背景 于2004年4月通过拍卖获取在第一房地产开发项目湖滨一号，5月正式组建成立。2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，市场受影响较大，市场迅速低迷。在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。为实现迅速在市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得项目，7、这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。1.3项目发展周期本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是在市场第一个亮相的楼盘。为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间： 04年4月12日规划方案评审及规划招标时间： 04年12月15日扩初设计出图时间： 05年3月8、15日施工图出图时间： 05年6月1日建设工程规划许可证取得时间： 05年6月24日建筑工程施工许可证取得时间： 05年6月24日基础开工时间： 05年4月8日主体开工时间： 05年 6月8日首次开盘时间： 05年8月27日竣工验收备案时间： 05年12月30日入伙时间： 06年4月15日2.项目投资管理评估2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。在项目开发期间经济发展迅速，房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。2.1.1宏观环境项目开发期9、间吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。发展期内，城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。根据统计结果，20032006年全市户籍人口增加了16.75万人，其中市区增加了9.05万人。具体见下图。 苏州市及市区户籍人口从经济总量变化来看，全市GDP在2004年2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年1.5个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。具体见下图。2001-2010年全市GDP及增速（10、2006后为预测值）项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。三年时间年市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。具体见下图。城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。2003-2006年城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计2.1.2房地产市场从全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。具体数据见下图。全市房地产业发展宏观指标从市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措11、施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。具体数据见下图。项目发展后期，市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。2003年以来市区商品住宅预售情况2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，12、竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。2005年市场的波动给项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。2.2土地协议执行情况项目用地为净地公开13、拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为0.8，首期开发南地块为容积率0.62的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积14、率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。具体分析见下表：项目二期规划方案经济分析对比表方案一方案二方案三方案四方案五占地面积（平米）25,833 25,833 25,833 25,833 25,833 规划结构南侧三排联体别墅；北侧三排9层小高层南侧六排联体别墅；北侧一排6层多层南侧六排联体别墅；北侧一排9层小高层南侧四15、排联体别墅；北侧两排9层小高层全联体别墅，共七排可售物业面 积(平米)联体别墅7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高层/多层21,596 5,700 5,780 14,877 该期容积率1.110.850.851.030.64可售物业售 价(元/平米)联体别墅11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 小高层/多层6,500 7,500 7,500 6,780 二 期总销售收入(万元)24,543 22,502 22,562 24,491 18,051 成本回报率15.06%20.34%20.46%17.52%13.47%总利润(万元16、)2,865 3,334 3,358 3,230 1,923 从营销角度来看：方案一（原方案）方案三方案四物业形态TH/三排小高层TH /一排临水小高层住宅TH /两排小高层物业形象形象比较不好，是混合型住宅区形象较好，基本很好地延续南区纯TH社区风格形象居于方案一、二之间物业品质密度较小，但容积率较高容积率比较低容积率可做高，居于方案一、三之间销售压力及风险性此方案小高层供应量较大，第二排、第三排小高层基本与公寓住宅区无差别，小区的品质感下降。小高层借助不到TH社区的品质提升效应（尤其是中间一排），销售压力较大；同时TH的销售也因品质受太多小高层存在的降低而影响去化，项目发展风险性较大。总户17、数少，约100户，销售压力相对较小；TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，属稀少产品，市场竞争风险小；TH有南区的影响效应，去化压力较小，小高层为临水景观物业，对客户具有较大吸引力。本方案两种物业搭配较好，单排小高层对TH品质干扰小，并也能倚靠TH以理想价位出售，市场风险小。TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，市场竞争风险小；TH有南区的影响效应，去化压力较小，临水小高层为优良景观物业，对客户具有一定吸引力，第二排（非临水）小高层去化相对困难。本方案两种物业搭配较方案一稍好，小高层对TH品质有干扰，但也能倚靠TH适当提升价位出售，市场风险介于方案一、三之间。物业价格TH：约118、1000元/（有压力）第1排小高层：临水景观物业约7500元/；第2排小高层：纯粹园景物业，视野南北受阻，价格约5700元/；第3排小高层：南临TH物业，具部分景观，视野好于第二排，约6000元/。小高层、TH彼此无互补效应，价格较难有突破TH：11000元/小高层：临水景观物业，并且处于比较纯粹的TH社区，具有良好的品质，售价可达7500元/以上。TH：11000元/第1排小高层：临水景观物业约7500元/；第2排小高层：南临TH物业，具部分景观，视野好于第二排，约6300元/。整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了19、各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约8%，整体项目投资成本回报率提升了2.46个百分点，达到了17.91%，创造了较好的经济效益。项目可研和实际经济技术指标对比表序号相关指标可研阶段实际情况实际与可研差值一、建筑指标1占地面积（m2）72,346 2容积率0.80.734-0.0663可售面积（m2）56,677 52,250 -44273.1其中：联体别墅（m2）49,400 43,706 -56943.2小高层（m2）6,877 8,544 1,6673.3商业（m2）400 0 -4004公建配套面积（m2）1,200 883 -3174.1其中：会所（m2）80020、720-804.2其他配套公建（m2）400163-2375地下车库面积（m2）028802,8805.1地下车位（个）061616联体别墅地下室面积（m2）8,40813,635 5,2277总建筑面积（m2）66,514696483,134二、售价1联体别墅（元/平方米）9,500 11,551 2,0512小高层（元/平方米）6,000 7,832 1,3323地下车位（元/个）120,000 120,000 02.4以财务指标为主要依据的项目综合评价项目投资成本回报率为17.91%，内部收益率（全投资不计息）达43.29%，并且在2005年底即实现了结利满足了地产集团各项指标要求，为后21、续项目的开发奠定了良好的资金、政府关系和管理基础。由于项目的稀缺性强，产品品质较高，销售初期即得到了市场的充分肯定，几次开盘的当日销售率都在90%以上，加之项目强销期为房地产市场的复苏期，项目价格逐渐提升，销售总收入比预计值增加了6000多万，利润增加了1550万。本项目建安成本与可研阶段预测有较大提高。这一方面是公司刚刚进入市场，没有可参照的成本数据，周边兄弟公司当时也没有该类物业，因而造成我们成本预估不足，建安成本实际值比估计值高出了30%；另一方面，随着市场的变化，在定位和规划设计阶段，我们在建筑标准上有一定提高，建筑经济指标也与可研阶段有较大变化，这也是造成成本超标的原因之一；此外，供22、电工程等因材料价格快速上涨造成单项成本超出较多。随着公司在市场多项目的运作，我们逐步建立了较为完整的成本数据库，这为今后准确进行投资分析提供了保障。另外通过同政府的积极沟通，我们延迟支付了第二期土地款，并通过快速销售、滚动开发、严格建安费用支付等方式加快了资金运转，减少了资金占用，对项目内部收益率的提高和回收期的缩短产生了积极作用。项目可研和实际财务指标对比表序号相关指标可研阶段实际情况实际与可研差值1销售总收入（万元）51,509 57,907 6,398 2税前成本（万元）39,744 42,927 3,183 3建安费（万元）10,615 13,881 3,266 4成本回报率15.4523、%17.91%0.02465税后净利润（万元）6,140 7,690 1,550 6项目内部投资收益率（全投资不计息）17.35%43.29%0.25947动态投资回收期（年）2.141.4-0.748最大资金占用（万元）28,268 19,695 -8,573 备注：财务指标中可研阶段未考虑增值税，实际情况中暂按照销售额的1%计算，待实际征收后财务指标将有所调整。3.营销管理评估3.1项目各类型物业销售情况位于苏胜路与星湖街交接处的金姬墩内，属于金鸡湖八景之一的金姬墩是沿湖唯一低密度住宅区。沿规划路南北共分为二期开发，其中一期包括119套联排别墅以及一座商务休闲中心；二期包括71套联排别墅以24、及53套小高层公寓。 总体规划图及项目实景：建筑面积和营业额指标统计一期共计联排别墅119套，自2005年9月17日正式开盘以来，至2006年10月15日全部售罄，销售面积28155.6平米，销售金额320667438元，销售率达100；二期共计联排别墅71套，自2006年4月8日至2006年10月 日全部售罄，销售面积15549.96平米，销售金额184443426元，销售率达100%；二期小高层公寓自2006年7月22日销售以来，已经销售53套，销售率达到100%。销售额成交面积销售率一期别墅32066743835561.52100二期别墅184443426元20720.16100%二期公25、寓67170312元8595.39100%车位3340000元45%本项目住宅销售已经全部完毕，未遇到明显的销售瓶颈，车位销售由于本项目小高层公寓共计53户，而车位数量为60个，呈供大于求的局面，且公寓入住率不高，造成车位在一定程度上滞销。相信随着小区不断的成熟和入住率的提高，车位将逐步缓慢的去化。3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析项目发展时间2004年11月 科研阶段2004年12月-2005年3月 定位阶段2005年7月-2006年11月 销售阶段2004年市场平稳发展2004年以来，市房地产开发继续在快速、稳健的轨道上发展，投资额在新开工程明显增多的促动下保持了持续上升走势，竣工房26、屋放量增加；同时，商品房屋也持续热销，商品房屋供需基本保持平衡。随着城市化进程的加快，由固定资产投资放量增长带动了房地产业的快速发展，房地产开发投资呈现出持续、稳定的发展走势。房地产开发投资额在2004年5月和8月各出现了一次下降态势之外，经过两轮的调整态势，继续快速上升，势头良好。商品房一手房销售面积快速上升，也表明了房地产已经步入了新一轮增长期，同时二手房的交易量保持稳定上升也为一手房的交易提供良好的置换平台。总体而言，2004年的房地产市场主要折现如下的特点：1、2004年土地供应量达到754万平方米，同比上升25%，涨幅相比2003年有所趋缓。2、园区和吴中经济开发区成为市区土地供应最27、密集的区域，相城区成为土地供应的新星。3、土地价格呈现出年初回落，年中走势平稳，年底复苏的局面4、二级市场供求呈现出一次短期震荡：一季度供应不足，需求未滿; 二、三季度，投资性需求萎缩，自住型需求观望; 四季度，刚性需求带动市场，市场回温并销售量及销售额超过宏观调控前。5、商品房销售价格稳步上涨，全市商品房销售均价3203元/平方米，同比上涨24.4%，其中住宅销售均价3127元/平方米，是江苏省价格最高的城市。商品房一手房销售价格亦在平稳的上升。6、各区域商品住宅的发展差距拉开，区域产品开始出现分化。园区和新区区域定位较高，产品形态多以小高层和高层为主；古城区多以传统江南风格建筑形态体现具有28、特点的产品；吴中和相城区相对其他区域发展较慢，区域内产品质量一般，其中太湖及阳澄湖板块定位为旅游休闲区域，产品以别墅为主。2004年的宏观调控带来一定的影响自4月底发布的一系列宏观政策，在楼市产生了不小的震动。尤其这一次政策的面范围之广，力度之大也是比较少见。在这样的宏观政策面前，市场必然会自发的进入一个调整阶段。尤其在消费者当中形成了不小的心理冲击，这个从目前市区的目前各个楼盘的人气也能得到一定的验证。1、市场人气、成交量有所减少政策的发布频率之高、力度之大是去年也是过去几年比较少见的，而且此次宏观调控的矛头直指短期投资客，必然对市场产生一定的影响。投资需求的减弱、自住需求的观望形成了现阶段29、消费市场的主流。目前各个楼盘的售楼处内，明显人气要比以前减弱许多，平均每天的有效客户也就在34组左右。楼盘销售关注度和成交量相比宏观调控政策发布前也有所下降。2、价格依然保持稳定，变化起伏不大由于本身和上海、杭州本身的购房消费人群结构存在着不小的区别，市场投资客群的比重要小于上述地区。而自住人群本身对于政策的敏感度就要远远小于投资人群；在上海、浙江等地出现的价格略微下挫现象在并没有出现。市场的房价依然坚挺，只是在推盘节奏方面会跟据市场的反映状况，作出调整。3、“符合”政策型的产品应运而生此次宏观政策调控的主要目的在于控制投资客在楼市中的比重，增加中小面积的供应量。从下半年市场待推出的新盘来看，30、75100的两房，120以下的小三房逐渐成为未来一段时间内市场的主流产品。144平米以上的住宅由于面临着4的契税，144平米的住宅有可能成为市场上产品规划的一道门槛，众多开发商会尽量去规避这么一种产品的出现。2005年房地产总体市场投资增长稳定近几年房地产投资快速增长，在国家宏观调控下，2005年投资增幅回落，但依然以近40的幅度增长。伴随房地产投资额的增长，新开工面积、施工面积、竣工面积均呈直线上升趋势。在施工面积中，新开工面积比重05年出现回落，进一步说明房地产开发力度趋缓。另外，与新开工面积相比，竣工面积的增长幅度日趋显著，这是由2000年以来房地产迅速发展导致的，这也不可避免的为的房地31、产市场埋下了隐患。但是，正如以上所述，房地产开发各项指标增长幅度出现回落，市场趋于稳定。房地产销售与开发同步增长，但是在基数迅速累积的同时，销售面积占施工比重05年与04年仍基本持平，销售前景还是比较乐观。由于开发面积的大幅上涨，空置房面积近几年出现直线增长，必然导致房地产三级市场的膨胀，同时危及二级市场的消费需求。房地产销售额05年达到123.25亿元，虽然增长幅度有所回落，但增幅仍保持在10以上，住宅刚性需求依然存在。2005年园区房地产市场地位仍占主导园区的房地产投资伴随总体市场的发展逐渐增长，而且在市场的投资比重日趋显著，05年投资额占市区市场的40以上。园区的房地产开发在市场的地位不32、容忽视。园区近两年新开工面积在市场差不多达到一半的比重，开发建设力度的加强，大幅度增强了区域环境的成熟性，使得园区作为新城市中心的地位日趋显著。同时面临更强的竞争和风险。2004年2005年市区竣工面积603.85745.35园区竣工面积108.98200市区新开工面积621.29710园区新开工面积258.04340园区03年在市场的销售份额显著，销售比重达到68，而相反的，在04年房产销售大幅增长的情况下，园区的销售面积却出现萎缩。这主要是由于，04年除园区之外，吴中、相城房产开发也大幅膨胀，而这两个区域房屋价格均比园区低不少，价格上的优势分流了大部分的客户群，尤其是投资客户。而园区的房地33、产开发起点要比其他区域高，价格仅次于古城区，在这一点上是处于劣势的。因此，园区的项目只能在产品品质上作文章，以打造高品质产品来提升其性价比。2005年二手房市场小幅增长在商品房供给不足的情况下，03年二手房成交面积突破300万方，而04年，各区域商品房开发膨胀，致使二手房成交出现萎缩，05年出现小幅增长。然而，伴随竣工面积和空置房面积的大幅增长，预计在未来的2-3年内，的房产三级市场定将经历一个迅速发展期，这势必会对二级市场的销售产生影响。2005年调控后市场趋于稳定的房地产经过几年的迅速发展，各项指标均呈较大幅度的增长趋势，为房地产市场的健康发展埋下了一定的隐患。然而，自04年国家出台了一系34、列宏观调控政策，引导房地产有序发展，使得05年房地产投资、新开工面积等指标增幅出现回落，保持平稳的速度增长，市场回归理性。可以说，05年是房地产发展的一个转折点，跨过本年度，房地产开发趋于平稳，消费需求趋于理性，市场健康发展。宏观调控，从很大程度了打击了一部分消费需求，但并未完全消除市场隐患。因此，国家在06年很有可能会视05年调控的效果，结合整个房产发展情况，再出台相关的政策法规。不过06年的相关政策，可能会是针对土地方面的，不会再从购房需求上出台打压性政策。 2006年宏观政策正式出台，总体楼市较为平稳4月28日，中国人民银行宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，上调0.27个百分点。535、月17日，国六条正式出台，5月29日其细则正式公布，新公布的15条中，对住房供应结构、税收、土地供应、信贷等多个方面进行了调整。从本次调控的力度上来看，政府出台的各方面政策都非常强硬及具体化，势必对市场造成一定的影响。本次新政中的对住房供应结构、土地供应等方便的政策对影响相对较小，提高首付比例以及延长二手房交易营业税缴纳年限的政策对的投资客户将产生较大的影响，同时对楼市整体影响也将波及到小高层的销售。项目发展周期内房地产市场数据对比分析统计数据分项2005年2006年2007年商品房施工面积（万m2）171222265956商品住宅批准预售面积（万m2）417.33507.07686.21商品36、住宅销售面积（m2）413579709商品住宅销售套数(套)367074725556907商品住宅销售金额（亿元）209 304 454 商品住宅销售均价（元/m2）505452496400近三年以来房地产市场以平稳健康地态势发展，各项指标均有所增长，特别到07年有飞跃式的增长。3.3项目销售时机3.3.1一期营销计划安排2005.3企业品牌推广阶段预备动工塑造“地产”品牌形象。3.30 4.30部分物业开工引出两个项目案名。4.30 5.30企业产品推广过度阶段亮相准备期参加房展会结合房展会开始亮相，正式打出名字和基本概念。6.1-7上旬产品推广阶段蓄水期开设基地外接待处；获得预售许可证；接37、受电话咨询和客户登记；产品说明会；后期开始进行内部认购。开始以多渠道推出项目，储备客户并进行市场摸底分析。7月中旬-9月中旬开盘准备期会所接待中心启用接受客户预定，为开盘充分积累客源9.18开盘样板房、景观区开放一期的第一批房源推出9.19-10.30开盘强销期一期楼盘主体落成产品的优势加上项目的创新营销手法造成的轰动效应，塑造了项目的品牌。一期第一批房源的基本去化。11.1-12.30持续销售期一期外观基本结束一期第二批房源的基本去化2006.1.1-4月初持续销售期一期第三批房源的基本去化2006.4二期开盘二期楼盘主体落成二期第一批房源的推出在亮相准备期，仍以企业品牌推广结合产品（含湖滨38、一号、）推广推进，在进行品牌推广的过程中相应的填充产品的相关信息，作为进入蓄水期之前的铺垫。实际项目营销进度及销售量4.30 5.30企业产品推广过度阶段亮相准备期参加第二届住博会，以两个项目的形象亮相市场结合房展会开始亮相，正式打出名字和基本概念。6.1-7上旬产品推广阶段蓄水期7月初宫巷接待点开放，正式积累客户；接受电话咨询和客户登记；开始以多渠道推出项目，储备客户并进行市场摸底分析。7月中旬-9月中旬开盘准备期7月30日，会所正式对外开放；8月27日样板区正式开放，并同期举行产品说明会；后期开始进行内部认购。接受客户预定，为开盘充分积累客源9.17开盘中秋夜晚会，开盘仪式一期的第一批房源39、推出9.19-10.30开盘强销期一期楼盘主体落成产品的优势加上项目的创新营销手法造成的轰动效应，塑造了项目的品牌。一期第一批房源的基本去化。11.1-12.30持续销售期一期外观基本结束一期第二批房源的基本去化2006.1.1-4月初持续销售期一期第三批房源的基本去化2006.4二期开盘一期尾盘基本消化完毕对比一期实际营销进度与计划进度基本无异，基本按照计划实行，并按照计划在2006年的4月基本完成了一期的销售。3.3.2二期营销计划安排1234567891011124.15一期入伙7月底小高层样板房完工企划准备期别墅蓄水期别墅认筹期别墅推广期卖场整改结束别墅内部解筹别墅公开发售4.8正式推40、售入伙SP中介店SP房展会加推期园区参观展示活动配SP期价格装户8月底9月初小高层开盘企划准备期小高层蓄水期小高层认筹期小高层解筹期房展会促销期3.4开始正式蓄水5月1日推出第二批单位6月小高层正式蓄水开始房展会小高层加推及别墅消化二期营销实际营销进度7月22日首推第一批小高曾1234567891011124.15一期入伙9月2日小高层样板房完工企划准备期别墅蓄水期别墅认筹期别墅推广期卖场整改结束别墅内部解筹别墅公开发售4.8正式推售入伙SP中介店SP房展会加推期园区参观展示活动配SP期价格装户9月17日小高层开盘企划准备期小高层蓄水期小高层认筹期小高层解筹期房展会促销期3.4开始正式蓄水5141、期间别墅基本售罄6月小高层正式蓄水开始房展会小高层加推及别墅消化二期实际营销进度与计划进度基本无异，基本按照计划实行。项目发展中几个关键的销售节点：2005年8月27日 产品说明会2005年9月17日 开盘2006年4月8日 二期别墅推出2006年9月2日 湖景公寓样板房开放 由于项目发展过程中，并没有出现大起大落的市场波动，整体按照我司既定的推广和销售节奏进行。3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析原定位如下：整个小区北区南区用地面积723452583546510建筑面积57875.8630172.1227703.74容积率0.801.170.60TOWNHOUSE35371.588542、74.3226797.26叠加复式5744.825744.82多层住宅15852.9815852.98会所906.48906.48架空层面积1069.141069.14地下室面积15487.337788.937698.4建筑总栋数42覆盖率23.06%23.06%24.08%绿地率46.16%46.16%45.67%一期基本按照原有设计进行，共有119套联排别墅，户型分布如下：房型总套数面积A31256A17256B42230B17230C20200C14200D6230D12230合计119二期考虑到一期townhouse在市场上的稀缺性，加大了该类物业的整体比例，取消了原有定位中的叠加复式43、，在项目的北侧只设立一排的9层公寓。二期户型配比如下：房型总套数面积B112230B219230B33230C 112200C218200C37200公寓53161本项目南地块别墅客户构成中本地区域的私营业主、企业高级管理人为主力客层，他们需要通过自己所居住的社区来物化身份，同时他们比较讲究经济实惠，这一点从本项目南地块别墅的不同户型的去化速度可以得到体现。在本项目北地块别墅客户构成中，这部分人还会大量存在，因此根据他们的需求我们可以对北地块的别墅产品户型进行调整，增加了别墅的体量并对面积进行了调整。由于二期及时进行了定位调整，在2006年的销售过程中抢占时机，利用townhouse在市场上的44、稀缺性，为项目的快速去化提供了有利的保障。会所及商业定位对比：原定位：面积及位置建议按政府规划要求，公建配套面积在建筑面积的13%，以项目建筑面积 58600平方米计，公建面积上下限在5801760平方米，规划独立商业显然不足条件，因此本项目的商业及会所是合二为一，统一规划。鉴于地块被规划道路分为南北两部分，将会所设置在任何一组团都势必造成另一组团的不便，不利于体现出项目自身的高端形象。建议南地块沿中央水系北端设置休闲及商业性会所一座，命名为“会”，建议会所面积1200平方米。“会”功能配套建议内部设施功能以动静分区：动：室内温水泳池、室外园林泳池、壁球馆、健身馆、形体室、网球场（人工草坪）、45、室内景观恒温泳池静：SPA、红酒屋、雪茄屋、书室、咖啡吧、多功能厅会内设中、西式餐厅各一个。会之SPA：疗养身心，舒畅满怀引入全球最知名的美国PevoniaSPA，提供美容、瘦身、削减压力、水疗等多种服务。追求精致、高贵、优雅生活，完美享受时尚、健康、休闲的养生馆。本项目会所负一楼最终为物业管理配套用房及一个恒温泳池，而地上部分在售楼功能丧失以后准备以商业形态销售，目前未售出。3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析面积销售额实际均价计划均价可研阶段一期119套28155.60 320667438.00 11389.12 110009500二期71套15549.96 184443426.0046、 11861.34 115009500小高层8220.2864350165.00 7828.22 75007500一期、二期别墅及小高曾销售均价略超过计划销售价格，成功完成计划销售任务，并适度提升了的整体销售价格，使成为这一片区内别墅价格最高，小高层价格高出周边单位15002000的项目。3.4 原定位客户分析原有定位客户群比较：自住为主（70%）投资为主（30%）层次细分园区目标客户近郊私营企业主江浙、上海一带企业家市区各精英阶层所占比例35%25%15%25%人群描述中方企业主、高管、政府官员占25%；外资企业高管占10%以市区为核心的周边地区，包括昆山、常熟、张家港等地区在两地有生意往来47、或是看重园区良好教育环境以市区企业主、高级管理人员、政府官员等为主本地、周边地区以及外省市的具有投资眼光和经济头脑的富有者特征描述对别墅环境质量，设计风格和物业管理较为关注；欧美人士对娱乐配套的要求较高，如高尔夫球场等。中方人士多为有海外生活背景。文化层次不一定很高，但是非常富有，多有艰苦创业的经历，成功后向往舒适的生活。这群人往往有多处置业经历的，他们看重园区的生活环境，在有生意或是重要客户，选择置业为方便生意上往来。关心别墅的面积、户型、花园的大小；关注物业管理；基本生活配套要求高。看重园区国际化的教育环境。有较为丰富的投资置业经验，看好园区房地产市场，有闲钱，只要有高投资回报率的物业和优48、质的租赁客源，该出手时就出手价格接受度不确定，对价格要求不高对价格比较敏感，心理价位低于市场价格对价格比较敏感，心理价位低于市场价格对价格比较敏感，心理价位低于市场价格价格敏感，租赁市场敏感年龄30-4530-5535-5035-5525-45家庭结构三口或四口之家（家里2个小孩）；有保姆多为三口之家或者长辈健在的五口之家；有保姆多为三口之家；多为三口之家或者长辈健在的五口之家；有保姆户型需求四房四房或五房四房四房或五房三房或四房3.5成交客户分析客户国籍情况国籍户数中国内陆181中国台湾48中国香港4意大利1韩国3新加坡1丹麦1美国3合计242成交客户国籍分析76%20%2%0%1%0%0%49、1%中国内陆中国台湾中国香港意大利韩国新加坡丹麦美国可以看出，的主要客户还是来自中国户籍人士，达到181户，达到了76%；其次是中国台湾，有48户，占到了20%；中国香港4户，外籍人士中有3户美籍人士、3户韩国人士、1户意大利人士、1户丹麦人士和1户新加坡人士，非大陆人士合计61户，占了总户数的25%。客户身份情况成交客户身份分析职业户数百分比外企业主41.65%私企业主12150.00%台企业主269.50%高级公务员156.20%国企高级管理人员41.65%私企高级管理人员62.48%台企高级管理人员177.02%外企高级管理人员3414.05%文艺工作者、律师62.48%其它94.96%50、从实际成交和原有定位的客户群比较来看，有着不少的差距。实际成交的客户来源，园区客户远远大于原有定位的标准，而对外来的客户群及私营业主的比例也相差不少。这和作为第一个项目，对市场和客户群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的认识有关。3.6项目的物业管理费用检讨项目物业管理费标准：别墅：3.2元/平米公寓：2.68元/平米在制定物业管理收费标准的时候，由于是我司进入第一个项目，没有参考标准。之前整体物业管理服务水平较低，在订制价格的时候，参照了园区已有高档项目及市区部分高端物业，最终得出以上价格。3.7项目的销售策略是地产在第一个项目，整体推广情况较为复杂，前期以地产品牌推广为主，随后以项目品牌结合公司51、品牌进行联合的推广，后期以项目品牌提升公司品牌。总体项目推广时间将近一年半时间。下面将着重回顾的项目推广并进行相应分析。3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段地产品牌首次登陆，品牌知名度不高，产品在找不到参照物，受众信心不足，意大利风格别墅在虽然是首次出现，但是由于同时期内环金鸡湖区域出现了如园区的伊顿小镇、09号地（德式建筑）、巴黎印象（法式建筑）等欧式风格建筑的夹击下继续寻找突破口，别墅项目中，高尔夫花园别墅、金水湾别墅余房、金鸡墩1号、圣堤哥沿湖Townhouse产品、南京栖霞Townhouse产品等也是蓄势待发，当时我们所面临的是如何迅速在打响品牌旗号，同时把产品个性在短时间内得到消费者52、的响应和关注，且必须规避其他项目的同质化竞争。地产的品牌推广最早从2005年12月份开始，我们先后参加了第一届和第二届住博会，并在园区的户外媒体进行地产品牌的推广。3.7.2第一阶段：项目品牌蓄水1）蓄水期策略 进一步强化企业品牌形象的发布，强化品牌价值、26年的地产开发资质、 物业管理实力等综合实力的概念，整合提升品牌形象。 以“-高端物业缔造者”为主题进行诉求，逐步引出项目概念 产品概念的渗透，卖点提炼，以“意式官邸，从容之境”为SLOGAN设立市区接待点，进行前期蓄水2）蓄水期推广效果评估由于前期项目的市调比较充分，对于产品定位和人群细分比较明确，因此蓄水期的概念释放比较成功，引起了目标53、受众群的广泛关注。特别是户外广告取得了从7月2日到8月初登记的167组意向客户中的一半份额，效果惊人。不足之处在于承载的信息量过大，冲击力仍需改进。报纸广告相比之下没有取得预期的效果，报纸仅取得30组意向客户的成绩。小版面软性新闻效果差，这种软文因位置及排版方式，不能引起消费者注意，尤其是高端客层更加接触不到，同样口碑传播较差。 同时期，其他项目反映较好的媒体形式，第一为户外广告，第二为网络广告，第三为报纸大版面或详述。后两者都是尚未采用的，下阶段应该借鉴采纳。活动板块，虽然意大利文化节活动在初期规划中就已经确定了，计划在项目概念释放时或接待会馆开放时就着手开展，由于操作的难度太大，又受项目施54、工进度的干扰，迟迟未举办，直到开盘时才得到执行，如果前期有目的地开展规模稍小的该类活动对于在蓄水期抓住更多潜在客户的关注是会取得更好效果的。公司品牌宣传时间较短，规划的品牌计划也未执行，前期的品牌积累没有达到预期的在全市范围内产生轰动的效果。总的来说，在三个月左右的蓄水期里，有效完成了高端物业缔造者品牌形象展示、意大利贵族生活方式描述、项目地理优势、总体规划、建筑风格、创新建筑形式等相关信息的释放，引起大量目标客户的关注、兴趣和期待，为下阶段滤水期挖掘意向客户做足准备。3.7.3第二阶段：项目品牌滤水期1）背景通过第一阶段的概念释放，确立了两个形象的定位引导：“地产高档物业的缔造者”“金鸡湖畔55、首座纯TOWNHOUSE意式官邸”。基本获得成效，消费者基本了解了的实力和信誉，也知道了金鸡湖畔有一个唯一纯TOWNHOUSE的项目，但是由于蓄水期较长，单单两个独立的概念很难维持受众的关注热度，而且蓄水期所释放的关于产品形态和优势信息不多，受众需要更多关于的具体资料，随着华府工程进度的推进，会所开放、样板间的亮相，这都是这个阶段的重要任务，由于房市在这一阶段仍然收到国家宏观政策的影响，持续低靡，市场前景仍不乐观，对于制定正确的营销手段更是重中之重。2）规划策略 从产品概念释放转为产品详细信息的传播 加大户外广告的投放力度 发挥活动的造势能力 开放示范区 进行产品说明酒会 预约登记优惠方式 价56、格策略拉动3）滤水期效果评估滤水期工程进度跟进较快，基本和销售节点配合比较到位，在这个阶段产品概念得到了进一步深化，“稀缺之选，城市珍藏”，“仅119席”的诉求让人印象深刻。DM缺乏与潜在消费者一对一沟通的功效 ，产品价值点欠深化，投放形式与投放渠道需改善，形式上，做大版面，有体量感并且用透明封，投放渠道，多考虑办公楼、各政府机关、企事业单位、各外企民企的行政部或人力资源部门总体上看，8月份滤水期媒体组合运用的到达率较高，销售信息、产品优势诉求清晰有力。在一个月的时间里完成了预计的认筹量、换筹工作开始，为实现上市期优异的销售业务打下坚实基础。3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销1）具备条件57、现场接待中心有效抓住到访客户；实景园林、样板间有效引导客户预订、成交，产品说明酒会之后，项目影响力进一步提升。2）推广策略组合多种媒体最大频率向预约客户、意向客户、潜在客户和大众发布样板间开放、上市信息，在短期内迅速促成预订客户的换筹。促进意向客户、吸引潜在客户进一步到访、认购、成交，争取实现销售开门红。同时，详细诉求产品优势，做为项目价格的有力支持点。继续对农行理财卡客户、周边五县市、园区周边四乡镇等高端人群做DM直邮。在上海小区做项目巡展，吸引上海投资客户到访。对在9月17日上市前认购的客户给予99折和赠送半年物业费的优惠，从而达到逼定的作用。3）效果评估取得截止开盘当日销售61套、当月销58、售70余套的奇迹，震撼整个楼市。证明此阶段媒体组合的到达率高、产品利益点诉求清晰有力。3.7.5第四阶段：一期剩余量消化1）推广任务完成剩余20套左右的销售为实现全年销售目标做努力。2）条件现场接待中心有效抓住到访客户；实景园林、样板间有效引导客户预订、成交；销售现场热销气氛带动成交。3）策略继续九月开盘以来的热销造势，吸引更多的意向客户关注和到访，争取在十月强销期完成销售任务的冲刺。调查显示口碑传播是效果最佳的传播渠道，因而建议实行以客带客的“种子计划”，由老客户介绍新客户成交的分别给予老客户和新客户一定的优惠政策。在上海媒体上做广告投放，吸引投资客到访。第二批53套全部加推后的效果一般，给59、客户感觉剩余较多不着急下单，因而将第二批再分成2-3批，第一批推出25套，对客户造成机会有限的心理暗示，起到逼定的作用。产品线上主力推介剩余较多的两种产品之一的B户型。4）效果评估由于把九月使用的媒体组合在非常短的时间内大部分都取消，使得对项目热销的宣传力度较弱，不利于品牌形象的延续与巩固。总体上看十月的媒体投放非常少，项目基本处在自然消化的状态。实现销售20套，基本完成本月目标，且节省了营销费用。十月、十一月继续保持持续销售，截止十二月底，销售91套，基本完成年度销售任务，并开始进入楼市淡季。3.7.6第五阶段：二期别墅渗透期二期有别墅71套，小高层53套，按照整体项目发展计划，首推别墅产品60、。1）推广目标作为2006年二期全新项目形象的首次展示，吸引大众和意向客户眼球关注，给人们以全新的视野和感受。为一期别墅进行年终促销，为二期别墅进行客户积累，并在开年后立即进入到二期客户蓄水过程中。同时高调宣传地产品牌，引起市民在过年期间的话题关注。2）具备条件现场接待中心有效抓住到访客户；一期实景园林、样板间有效引导客户预订、成交；销售现场热销气氛带动成交。3）推广策略虽然是在传统销售淡季的一、二月、三月份，但也是新年伊始、万象更新的时候，全年高调的营销推广应该在此时开始启动，作为2006年崭新形象的良好开端。原来拍摄的实景照片角度不好、不够大气、华贵，重新拍摄大视角、夜景的华丽照片，为树立61、项目高档、华丽形象、制作二期销售资料和其他媒体上运用做准备。在日报或姑苏晚报上开设专版论坛，总结地产在2005年在全国和取得的成绩，开发数量、质量和速度并重，巩固地产在的品牌形象。4）效果评估过年期间是市传统的楼市淡季，人们除探亲防友外，较少外出。本案在此期间投放的广告量很少，来访量与成交量也很稀少，处在自然消化的状态。在这期间，一期园林基本呈现实景。3.7.7第六阶段：二期蓄水阶段1）推广目标抢占2006年首个销售季的最先发言权，为二期别墅进行大规模蓄水，与中新置地德邑、南山巴黎印象抢夺有限的客户资源。4月进行二期诚意客户滤水。视滤水情况制定最优的二期上市时机、上市量、上市方案。为一期业主入62、伙做准备。2）具备条件现场接待中心有效抓住到访客户；实景园林、样板间有效引导客户预订、成交；销售现场热销气氛带动成交。3）推广策略二期产品在大众、小众媒体上全面亮相，塑造高端、华贵、大气、意式的全新形象。运用日报、杂志媒体、户外媒体、网络媒体、电视媒体、DM直邮等多种媒体组合进行信息轰炸，力求在最短的时间内达到所有意向客户的品牌形象建立和产品优势认知。即时发布最新的销售信息：内部认购、上市，确保意向客户全面、详细地接收到上述信息。策划在市与众不同的一期入伙活动、相关道具准备，通过一期的成功入伙来提升地产和在的品牌美誉度，促进二期的销售。在会所举办小众高端SP活动，通过一期客户的人脉资源带来新的63、意向客户到访，运用较少的成本达到促进二期别墅销售的作用。4）效果评估截至到4月7日，共收取诚意金近35组，为二期别墅销售提供了良好的基础，该阶段推广基本取得预期效果。3.7.8第七阶段：二期开盘强销阶段1）推广目标完成5月销售70%的目标，为下阶段销售提供空间。2）推广策略继续保持二期产品在大众、小众媒体上全面亮相，塑造高端、华贵、大气、意式的全新形象。运用日报、杂志媒体、户外媒体、网络媒体、电视媒体、DM直邮等多种媒体组合进行信息轰炸，力求在最短的时间内达到所有意向客户的品牌形象建立和产品优势认知。在会所举办小众高端SP活动，通过一期客户的人脉资源带来新的意向客户到访，运用较少的成本达到促进64、二期别墅销售的作用。3）效果评估截至到5月3日，二期别墅推出的61套基本售罄，一期别墅剩余5套，基本形成清盘的局面，为小高层上市提供了良好的条件。3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期1）推广目标本阶段，高档住宅市场因受国家调控政策的影响，且进入夏季，销售速度出现明显放缓，各家开发商也减少了营销推广的投放力度，基本处在为下一期产品积累诚意客户的新一轮蓄水期。市场上湖景房的新推量几乎为零。而下半年9、10月份将有一定量的新品湖景房面市，到那时，市场竞争会异常激烈。从本案自身来看，二期别墅基本售罄，售楼处已基本无房源。因而将湖景房在传统的销售淡季提前推出，打速度战，争取利用三季度3个月的时间完成565、3套湖景房大部分的销售，实现2006年年底全面封盘。2）具备条件7月初湖景小高层工程进度至地上3-4层，至8月末9月初现楼样板房可基本达到开放条件。现场接待中心有效抓住到访客户；一期实景园林、样板间有效引导客户预订、成交。3）推广策略：借别墅之势在二期别墅推广的基础上趁热打铁，直接过渡到三期湖景房的推广。基本上采用二期现有的媒体渠道和推广方式，并延续二期高端的广告调性。4）效果评估三期在拿到预售证的同进即开始内部认购，但在国家宏观调控政策出台后的6月份市场反映较为平淡，认购量较少。考虑到成本费用原因没有举办产品说明酒会。7月又是传统的销售淡季，推广投放也相应减少，又没有样板房展示的条件下，售楼66、处来访量下降，截止7月底内部客户仅13人左右。同时，由于在之前所有的推广以及市场认知中，都是高端别墅区的形象，“湾景公馆”的概念并未能够直接的传达小高层的信息，故来访客户中仍有不少是来购买别墅的。真正小高层的客户不多，该问题让本阶段推广并没有发挥出应有的作用，在后期需要调整。3.7.10第九阶段：小高层强销1）推广目标8月开始全面为小高层样板房开放的推广作准备，在“金九银十”的销售旺季之初有小高层样板房开放作为有力支持，计划在九月及十一黄金周期间完成销售40套左右。2）具备条件9月2日湖景小高层样板房正式开放。现场接待中心有效抓住到访客户；一期实景园林、样板间有效引导客户预订、成交。3）推广策67、略以小高层样板间开放为引爆点，尽可能吸引更多的眼球和到访。报纸、户外、电台等大众媒体、短信、DM、杂志等小众媒体同时发布样板间开放及活动信息，DM作为承载三期产品优势的小众媒体，日报夹报作为承载三期产品优势的大众媒体，同时诉求产品的详细卖点。4）效果评估至10月30日，湖景小高层实现销售52套，别墅全部售罄，整体项目实现清盘。3.8综合评述本项目市场定位营销工作项目在整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位方面，在最终实施过程中，基本符合原有定位及营销策略。作为园区2005年最大的联排别墅项目，引领了园区联排别墅市场的发展，同时引领了园区湖东别墅市场的走势。2005年9月份的68、首次开盘，更是在楼市整体疲软的大环境下的一场逆市飘红，为楼市在05年下半年的回暖做出了贡献。同时作为在的第一个项目，也是实现当年买地，当年开工，当年销售，当年入伙的项目，也是地产在最先亮相的代表性项目，为地产在的发展奠定了基础，也赢得了良好的口碑。产品定位准确度 90%、主题及形象定位准确度100%、目标客户定位准确度70%、物业定位准确度80%、配套定位准确度80%。3.9提出可借鉴的经验自2005年9月开始正式销售至2006年10月底清盘，历时14个月，整体项目推广应该算比较成功，既树立了地产在的第一块牌子，同时也顺利的完成了销售任务，并经营起了良好的口碑，为地产在的发展奠定了不错的基础。69、但在整体项目推广过程中，也出现了不少令人深思和的地方，专门拿出来进行一下检讨和反思。同时对一些值得推广的地方，也需要进行重点的推荐。3.9.1推广节奏方面从整体项目的推广节奏来看，达到了预期的超速度、连环、紧凑的销售节奏要求，从蓄水、滤水到上市衔接紧密、环环相扣，让客户在设定的游戏规则下进行，对项目销售的作用来说是相当成功的。这得意于在推广各阶段中对各个环节执行力度的严格把控。然而在最后一批小高层的房源的推广中，由于对推广节奏的把握不到位，使实际推广期长于预计的推广期，更使整体销售节奏的得不到有效地把握，值得深思。在条件不够成熟的情况下，提前推广小高层湖景房并没有取得良好的效果。在后期项目的推70、广过程中，整体节奏的把握需更加慎重，各种推广条件否成熟也应该是我们控制节奏的重要一个标准。3.9.2形象推广方面一个项目的广告与视觉包装是整体对外最直接也是最重要的一部分。一期的对外的形象为“意式官邸、从容之境”；二期的包装形象为“坐拥、独享荣耀”；小高层的推广主题则经过了从“别墅血统、湾景公馆”到“湖景一席尊天下，揽湖小高层”的转变。在对外形象的推广过程中，一期与二期别墅都能在推广前经过多方细致的论证和考虑，并得以市场的检验和坚持，最终能够成功塑造意式官邸的高端形象。而在小高层公寓的推广中，并未对“别墅血统、湾景公馆”这一主题以及“湾景公馆”这一推广名进行足够细致的调研以及论证，理所当然地认71、为市场能够理解这一名词。在经过5月份进一个月的市场推广，小高层的推广效果以及市场反应均未达到令人满意的效果。经过销售信息的反馈，经过了一定的阵痛以后，最终将小高层的形象定位为“湖景一席尊天下，揽湖小高层”。对推广形象的确定上，前期需经过足够细致的调研以及论证，市场是最能够检验真伪的工具。3.9.3广告包装方面广告和包装的视觉表现力受制于广告制作业总体落后的制作水平，使设计不能达成预想效果。特别是一期的卖场包装，由于准备工作没有及时，以至最终的效果差强人意，并影响了整个项目的高端形象。在项目操作过程中，我认为，充分的准备以及细致的卖场包装能够体现一个项目的基本形象。前期工作非常重要，赶工始终不能72、出细活，细致的工作更能够弥补包装水平落后的弱点。3.9.4分众行销及媒体组合方面项目的一期为配合紧凑、连环的销售节奏，蓄水期以报纸软文渗透为主，滤水期和上市强销期的8、9月份采用了报纸、电视、户外、杂志、网络、直邮等多种媒体组合大量使用的策略，尾盘消化期的媒体以日报头版通栏品牌形象和分产品线促销广告为主。总体来说取得了较为理想的效果。然而，多媒体的组合投放不仅投放费用高，且给策划人员增加了很多的工作量，且无法进行细致的媒体效果分析及评估。一期的整个推广过程中都存在这个问题，以至整体推广费用较高。在一期达到一定销售量，并为二期作推广准备的时候，我们针对一期成交客户进行较为细致的分析，更对媒体通路73、的效果进行了评估。在二期别墅的推广中，借鉴了一期客户的情况，基本上采用了一期原有的媒体渠道，在此基础上，缩减了报纸、电视广告的投放，同时适当拓展高端客户的直销渠道，与高档行业、高档团体、高档消费场所联合，利用他们的客户资源进行DM直邮。重视一期老业主的人脉资源，在一期入伙、二期上市、五一、十一等营销关键节点上，频率较高的举办高档小众SP活动，利用老客户带新客户，用较少的成本带来有效的意向客户到访，以一期实景、别墅建筑、会所打动来访客户，促进成交。小高层营销期内，因产品量较少，仅53套，在媒体渠道上，大部分仍使用原别墅产品时的媒体，以小众媒体为主，大众媒体适当采用。在营销费用较少投放、小高层产品74、价格相对市场较高的情况下，实现了产品较为快速的销售。在推广过程中，需要不断的进行总结，更需要进行不断调整。销售现场的分析工具也需要建立和不断完善，同时各种活动的总结也需要及时进行。4项目合约管理评估项目南北区共签署合同125个，南区签署合同87个，其中：施工合同60个，采购合同22个，其它合同5个，合同签约总价为：6240.3483万元；北区签署合同38个，其中：施工合同21个，采购合同14个，其它合同3个，合同签约总价为：4861.1348万元；花园项目是我进入开发的第一个项目，无论设计管理、合约管理、工程管理一切从零开始，由于经验不足项目开发过程中首发中，设计、合约、项目配合三方不倒位：设75、计管理部出图滞后，合约管理部因招标时间有限，出现漏项少项，需增加漏项少项费用，项目发展管理部因赶工期，出现地下室渗漏、返潮、发霉等现象，需增加维修费用，迫使追加成本，导致成本失控。因此工程管理需要设计、合约、项目互相配合，是一个整体，互相配合得好不好直接影响项目发展及成本控制；因此一个项目完成了，必须进行后评估，后评估是对项目的运行进行系统地、客观的评价，并以此确定目标是否达到，检验项目是否合理和有效率。通过项目后评估，为未来的项目决策提供经验和教训，有利于实现投资项目的最优控制。以下是合约部在管理项目过程中一些经验和教训4.1合理有效的编制招标计划根据项目发展计划需求，按不同工程性能及施工节76、点，编制合理有效的招标计划，把控好招标计划的时间节点，是完成招标计划的关键，并能有效的督促设计部出图时间，最终顺利完成项目。南区项目因是第一个开发的项目，共开发27栋别墅，因当时时间紧、工期短，赶出来设计的图即不清晰、缺陷又多，加上合约部经验不足，又是在无招标计划情况下进行招标，而且招标时对招标范围及图纸内部交接不明确、不及时沟通，27栋别墅分A标11栋，B标11栋，样板区4栋，结果1#楼别墅当时漏招，1#楼别墅既不属于A、B标合同也不不属于样板区合同，直到施工时发现没有合同，才下达口头指令：1#楼别墅按样板区合同执行；因招标过程中的漏项，造成中标施工后突破原合同总包价，单此项工程追加成本就177、30万元，导致成本失控。因此，在北区招标时，我合约部吸取教训，严格项目计划编制合理有效的招标计划，认真执行招标计划，主动与设计部沟通招标计划时间，督促设计部出图时间，若设计部出图滞后，我部立即将发文至设计部并上报公司领导，经过我合约部及时配合与设计部沟通及督促下，北区招标计划顺利完成了。4.2合同签定如果合同文件签定不严谨、存在缺陷、合同条款规定用语含糊、不够准确、对实际可能发生的情况未做预料和规定及合同条款之间存在矛盾，潜在自索赔机会。如：南区AB标外墙涂料工程，由于招标时间紧迫，合约部在没有熟读招标图且对招标图理解不倒位没有认真计算外墙涂料工程量的情况下进行外墙涂料招标，当时只能以暂定额来78、发包：合同暂定总价为：437992元，暂定施工面积为：14000m2；结果结算总价为：1190979.08元（含签证45000元），增加面积为：23921.26m2；因合同文件签定不严谨，不够准确、对实际可能发生的情况未做预料，暂定额与实际发生额的差距甚大，单此项工程追加成本70.8万元，导致南区成本一调再调。南区的成本失控，给我合约部敲响了警钟，所以在签定北区合同文件时要求：合同条款必须严谨、准确，工程量一定要计算。北区签署的38个合同全是总价包干的闭口合同；如：北区外墙涂料合同，外墙墙涂底、中、面漆同样采用的来威漆系列，面积为：24400 m2，总价以66万元包干（除签证14837.92元79、），比南区外墙涂料合同减少4.36元/m2，节约了10.638万元，因此合同是准绳，是成本控制的关键；4.3结算审核南区因招标、合同及项目部管理等问题，给结算工作带来了一定的难度，使结算计划一推再推，也影响了承包商的利益；如：南区总包、园林景观及精装修等合同结算，审核结算过程中均存在的共性问题有：（1）、三方确认：结算方签证无责任方确认； （2）、缺变更指令：因当时赶工，口头指令较多，现场施工与设计图纸有太多变化，但部分无书面依据、设计指令、工程签证等；（3）、签证缺少依据：大部分签证缺少证明依据，是否由公司相关部门后补相关资料；（4）、签证内容不完整；只对事实进行确认，现场签证既无计量依据，80、又无对事实进行量化；（5）、后期结算进行缓慢：施工单位对结算重视针对以上问题公司专题召开关于解决南区结算问题会议，拟定了解决方案（可供参考），方案如下：（1）、三方确认：由我司先认可，先审核，不需第三方确认，相关扣款放在第三方结算时再处理，但项目部一定要明确索赔与扣款工作内容及施工单位。（2）、缺少变更指令：无完整结算资料的，可由项目、设计及合约三个部门与合同分判商现场核对确认，设计做法与现场做法形成书面意见，后由合约部进行结算。（3）、签证缺少依据：相关指令由相关部门配合补齐相关结算资料，签证内容以项目部确认为准，后由合约部根据合同原则进行审核结算。（4）、签证内容不完整：项目部需明确工作内81、容及对事实进行量化，工程量以项目部签认的为准，合约部根据合同结算条款进行审核、结算。（5）、后期结算进行缓慢：我公司主动配合结算，要求承建商在规定时间内提供结算依据及办理结算，逾期者资料作废，结算放置来年办理。（6）、总结南区结算过程中存在的问题，吸取教训，避免在以后工程中以后的项目签证、工程结算资料要求严格按公司制度执行，同时合约部根据合同结算条款可在过程中进行审核、办理结算及出粮。有了南区的教训，我合约部编制了结算计划，并出台了现场签证管理制度，规定了申报和审核时间期限，过程中进行审核、办理结算，提高其时效性，避免了以往因签证缺少依据、结算资料不全及签署时间拖延造成结算时扯皮的现象；为提升82、结算速度，使结算工作做到既快又准，加强了计划性及执行力度，对补充预算、结算报告，在强调双审制度的基础上，又建立了会商制度（由部门经理、项目合约主管及地盘经办负责人组成，一至两周召开一次结算商讨会），严格实行项目负责人制，并及时更新等改进措施，从而使结算速度大为提升，既控制了花园（南北区）成本，还节约了结算成本（见附件），同时也保证了北区结算工作的顺利进行。花园07年一、二期结算成本分析序号开发期数单位上半年金额下半年金额节约金额上报时间1一期（南区）万元5529.22 5490.68 38.54 07.05.082二期（北区）万元7440.60 7425.94 14.66 07.11.28合计83、万元53.20 5.项目设计管理评估5.1项目概况5.1.1项目区位项目，位于园区金鸡湖东南金姬墩景区一类住宅区内。整个地块由南、北两块组成，中部有东西向区级道路穿过，南、北地块面积分别为4.65公顷、2.58公顷，总计7.23公顷。地块东临星湖街，北侧、西侧均为金鸡湖东南绿化河道，南侧隔规划道路为其他居住用地。5.1.2项目完成经济技术指标本项目占地7.23公顷，一期南区容积率0.60，总建筑面积37276.45m2，其中计容面积28834.73m2，不计容面积8441.7 m2，建筑密度24.08，绿地率45.7。二期北区容积率0.9，总建筑面积32261.1m2，其中计容面积24289.84、15 m2，不计容面积7972 m2，建筑密度27.87，绿地率47.76。两地块综合容积率为0.7。本项目物业形态由联排别墅和小高层两种物业组成，除联排别墅自带停车位外（共计190个），规划设计停车库1个，建筑面积2801.88 m2，设计停车位63个。通过公司与集团的共同努力，在项目发展周期较短的前提下，确定深圳华艺建筑设计有限公司为本项目的规划设计及施工图设计单位，香港梁黄顾设计公司为本项目的立面设计单位，由广州澳雅园林设计公司完成景观设计工作，会所兼卖场由上海湃尔装修设计公司负责设计完成。面对众多设计单位的参与，设计管理工作较为繁重，但亦对本项目的高档次定位提供了有利的保证。在整个项目85、的设计过程中，设计在各个阶段均遇到不同问题，对于经验和教训在本总结报告的第三、五点有详细叙述。一期总平面图（建筑、景观）二期总平面图（建筑、景观）项目建成前图片项目建成后照片小区实景照片本项目各主要设计出图进度如下：开始进行设计准备工作；2004年12月设计委托： 2005年12月规划报建文本： 2005年1月南区扩初、施工图设计： 2005年3月北区扩初、施工图设计： 2006年1月南区景观施工图设计： 2005年5月北区景观施工图设计： 2006年9月售楼处及样板房设计： 2005年6月项目南区开始施工： 2005年4月项目北区开始施工： 2006年3月项目南区开始销售： 2005年9月项86、目北区开始销售： 2006年4月项目南区主体结构封顶：2005年9月项目北区主体结构封顶：2006年7月项目南区入伙： 2006年4月项目北区入伙： 2007年5月5.1.3项目周围竞争楼盘情况：园区主要竞争对手项目介绍“的房产看园区，园区的未来看双湖”。从园区现有的市场入手，剖析园区的市场发展现状，对竞争市场进行解码，寻求可突破处，预估后市走向，寻求市场机会点和空白处。比起2004年，05年并无别墅或高档住宅的新增量，项目的主要竞争对手情况如下：【金水湾】基本情况金水湾别墅坐落于金鸡湖东南岸，北眺金姬墩，西接望湖角，双面临水而立，整个小区以独栋别墅和双拼别墅为主。占地达13万平方米，总建筑面87、积却只有6.2万平方米,共有199套别墅。最近的临湖别墅距离湖面仅30米，景观资源比较丰富。销售情况金水湾从2003年6月即开始公开销售，销售周期已经超过两年，整个二期规划有100余幢，分为双拼、联排、独幢多种类别，该批物业最大的卖点是沿湖景观，独栋价格在8800-11000元/平方米左右，面积范围在344426平方米之间；联排面积在221-261平方米，均价在7200元/平方米左右。二期已全部售完。随着新推竞争项目的出现，金水湾的劣势愈发明显：A、 产品落后：金水湾项目，无论是规划设计，还是建筑单体外观、户型设计、园林景观都缺乏新意，除了拥有临湖的景观优势外，缺乏市场竞争力；B、 项目销售基88、本没有什么策略可言，基本属于自然消化的做法。C、 不具备文化内涵，整体形象不具有品质感，市场形象一般。基于上述原因，金水湾在市场上几乎无法与其他项目形成瓜分市场份额的势头，销售局面处于尴尬境地。【枫情水岸】基本情况枫情水岸由南京栖霞建设开发,该项目位于园区金鸡湖东与钟园路交汇处，小区总共占地15万平方米，总建27万平方米，由23栋叠加别墅和25栋高层组成，规划套数在1900余套左右。除高档豪华会所外，小区还配套了超市、诊所、健身房等，为业主的休闲、生活提供便利。枫情水岸小区的高层住宅车位数按2：1配比，别墅按1：1配比，以满足购房者的车位需求。小区做成水系社区，楼盘套型面积比较齐全，有90平方89、米的两房、130140平方米的三房及跃层。一期率先推出的是小区中央景观区的6栋高层和部分叠加别墅，高层的售价在48006000元平方米左右，叠加别墅报价均价在9000元平方米，04年11月推入市场。其中叠加别墅信息如下：叠加别墅底层单位报价10000元/平方米（送花园，面积最大者达400平方米），顶层单位报价9000元/平方米（送露台，内部有共享空间）并且销售不是太好。据分析，项目滞销主要原因首先是别墅区未做出良好的内环境，现有的营销环境未能打动客户，除了临水单位得到预定外，其余单位基本无法推出；其次该叠加别墅的户型设计厅、主要功能用房开间偏小，未能体现项目的豪气，此外几乎没有附送的实用面积，90、对客户的吸引力缺乏。【中茵皇冠国际】基本情况“中茵皇冠国际”是中茵集团在投资开发的高档纯住宅项目，也是第一个国际公寓。小区位于湖西星港街新苏国际大酒店，依托五星级新苏国际大酒店及金鸡湖、20万平米香樟园、园区城市广场等得天独厚环境资源，规划成一个集五星级酒店、高级公寓、Townhouse 、国际化Service、Apartment为一体的顶级住宅区。“中茵皇冠国际”的整体占地面积为4.5万平方米，总建筑面积为11.2万平方米，共有9幢1222层的板式塔楼与2幢4层叠加别墅，中间环抱着1万平方米的中心主题园林。在建筑风格上，皇冠国际移植温哥华北美豪宅的气蕴，以厚实通透的手法，体现一种简约的北美现91、代风格。中茵皇冠国际的酒店式公寓基本售罄，主力面积95平方米的一室两厅和140平方米的二室两厅为主，采用前5年包租每年返利8%的模式销售，销售均价在15800元/平方米左右。中茵的小高层项目继续沿用精装修房的营销路线， 6月份会推出两栋小高层约100户，面积集中在160平米三房，售价约16000元/平方米左右。叠加别墅的规划与价位尚未公布。其中，10号楼、11号楼规划为叠加别墅（20套左右），面积约在300平方米/套。 “中茵皇冠国际”的营销工作相对是比较成功的，首先其对于产品的高端定位、目标客户的抓取比较准确，以产品的市场空白点入市，并找准投资人士上海、江浙投资人士为主要目标客户；其次由于定92、位无偏差，推广手法，相对平实但有效；依托已有的现场环境资源及通过营销环境包装刻意透出的贵气使得客户对项目产生认同感。总之，其高档产品的定位、品牌已经得到了市场的公认。【顺驰凤凰城十栋洋房】顺驰凤凰城占地百万平米，凤凰城的出现揭开了“大盘时代”的面纱。凤凰城拥有Block形式的多层情景洋房、半开放式的高层和小高层、以及别墅多种建筑形式；2所学校、3所幼儿园构建的二阶段教育关怀体系；包括shopping mall、特色河道商业街、广场商业、小区便利商业在内的总占地约8.5万平米的四种商业形态；2所功能会所以及社区泛会所。花园洋房的概念一出现，便引起了房地产市场的瞩目。“10栋洋房”的容积率为1.193、1.2。10栋洋房的建筑形态以BLOCK结合板式、点式布局，以开放式、围合式空间对比，形成多层次的空间风貌，每BLOCK约有35户，底层享有私家花园，顶层享有天庭花园，最小楼间距也有22米，全部建筑南北朝向，通风、采光效果都比较突出。推出的10栋花园洋房计划140套花园洋房面积从140平方米起，大户型在200平方米出头，以5300元/平方米的均价一入市便受到不少客户的追捧，样板房的示范效应使花园洋房基本售尽。 “顺驰凤凰城”、顺驰地产在已经具备了相当的影响力，这得益于2004年顺驰强势的推广举措，推项目先推企业是其可取的策略之一；其次，顺驰一改当地卖图纸、简单营销环境的做法，推项目之机在项目现94、场将示范环境率先展示，给客户一定的冲击力，这是可取策略之二。第三，玩概念是其较成功手法，用新颖的“十栋洋房”概念包装多层住宅，引起市场的好奇、接受心理，起到较好的辅助作用。【高尔夫花园】高尔夫花园由鸿意地产开发，正处在金鸡湖与独墅湖之间的上，总用地面积26.7公顷，北临金鸡湖、南为独墅湖，东侧为高尔夫别墅区和新建中的高尔夫球场，西侧为邻里中心及湖滨花园，三面临水，自然景观条件得天独厚。高尔夫花园以金鸡湖与独墅湖的“双湖”景观为最大卖点,各类别墅形态在其小区规划中占了相当体量，包括独栋别墅，联排别墅，叠加别墅等均有分布。高尔夫花园的叠加别墅，面积在180220平方米，共计88套，05年4月开盘，95、开盘均价约8500元/平方米左右，去化形式良好，销售率在50以上。由于本身别墅产品投资比重就要小，相比受到新政出台的影响要小的多。【圣缇哥】定位于“海岸渡假式小镇”风格的大型生活社区圣缇哥坐落独墅湖西岸占地面积为400亩，建筑面积36万平方米，容积率为1.3，共分3期开发，开发周期为35年，一期首批共推出2幢25层的高层住宅，房源300多套，主力面积在110130平方米，均价在4400元/平方米左右。一期在06年的7月份左右交房。根据规划,圣缇哥有100套左右的联排别墅,全部临湖而建,首批推出约18套，面积在200250平方米，于2005年9月开盘,售价在8800元/平方米左右。4本项目售价及96、销售情况简介：小区物业主要为别墅及小高层为主。南区别墅第一批于2005年9月30日开盘，推出90套，当天成交65套，于2005年底售完。北区于2006年4月8日开盘，当天成交32套，于2006年6月23日售完。北区小高层15楼于2006年7月22日开盘，当天成交24套，于2008年8月底售完。北区小高层16楼2006年9月17日开盘，当天成交13套，于2006年11月底全部售完。5项目配套情况：本项目配有会所一个，建筑面积为1667，地上两层，建筑面积944.67；地下一层建筑面积722.33；功能主要为服务业主。其中地下层设置室内恒温游泳池一个，从使用率来看，不是太高。从现在入伙后来看，公司97、准备整体打包销售或租赁。5.2.项目的建筑标准5.2.1结构体系：本项目住宅分两期，一期均为27栋连排别墅，1栋会所；二期为14栋连排别墅和2栋小高层，建筑高度最高为26.55米。建筑工程等级为二级，设计使用年限为50年。防火设计按照二类建筑等级设计，耐火等级为二级，屋面防水等级为级，地下室抗震等级为六级。本项目按抗震设防烈度6度设防，结构选型为异型柱框架、框架、短肢剪力墙结构体系。5.2.2墙体维护材料：外墙墙体采用粘土空心砖，内墙隔墙为加气混泥土砌块。5.2.3外立面材料：联排别墅及会所外墙立面以涂料为主，局部采用石材贴面；小高层外墙面以面砖贴面为主，局部门头辅以石材及涂料。面砖单方造价398、5/m2,石材单方造价35/m2，面砖单方造价35/m2。联排别墅外立面实景一联排别墅外立面实景二5.2.4外窗及玻璃：铝合金窗框材料为湖南“金阁”铝合金型材，配普通中空玻璃；铝合金五金配件选用香港“立兴”或“坚朗”。5.2.5会所、入口大堂及标准层公共空间装修标准：会所(售楼处):面积:一层、二层944.67,地下层722.33功能:大堂、咖啡吧、销控区、露台、储藏、卫生间、泳池、更衣间、物业用房风格:意式新古典风格标准:1835元/样板房:A型样板房: 面积:317风格:意大利地风情标准:4000元/(实际3943元/)B1样板房:面积：314风格:欧式新古典风格标准:4500元/(实际499、225元/)公共部位大堂及标准层风格:意式新古典风格标准:1400元/(实际1360元/)5.2.6户型交楼装修标准：毛坯交楼5.2.7机电配置标准a) 给排水设计 本项目给排水设计从市政给水管网中引入两路DN200给水管，在各自小区外部形成环状供水管网。南区会所、联排别墅、北区联排别墅采用市政压力直接供水，市政管网压力满足实际需求；北区两栋小高层采用变频供水，确保供水压力。 在北区地下室集中设置生活、消防蓄水池及加压泵房。供水变频加压设备采用国产设备，档次居中，控制成本。从实际运行效果来看，能够满足使用要求。所有给排水管材，根据国家规范及设计要求配置，室外给水管采用PE管，室内给水管采用PP100、R管，室外排水管采用双壁波纹管，室内排水管采用UPVC管。 排水中雨、污分流，分开排放。屋顶、阳台雨水经雨水斗及地漏收集排至室外雨水管，场地雨水经雨水口收集后，通过雨水管道集中就近排入市政管网。室内生活污水排至室外污水管道，集中排入市政污水管道。集水坑内废水由潜水排污泵提升后排入室外雨水管道。住宅部分设置专用空调冷凝水排水管，经汇集后排至室外雨水管道。 消防系统：小区外部设有市政给水管道供给的生活、消防共用的环网，室外消火栓由该环网接出，供小区室外消防用水。九层住宅楼内设集中统一的室内消火栓给水系统，由水泵房内消火栓给水泵供水，初期火灾由九层住宅楼屋顶消防水箱供给。自动喷洒给水系统仅设置在地下101、室、半地下室车库部分，由设在地下水泵房内的自动喷洒给水系统供水，初期火灾由九层屋顶消防水箱供给。住宅楼内每层设置一组磷酸铵盐手提式灭火器。低密度多层住宅每户设置二组磷酸铵盐手提式灭火器。b) 电气设计： 本项目正常电源来自城市电网，引出一路20KV环网供电电缆线路。20KV电源连接连接南北区各2个变压器，以环网型式供电。总用电容量为3600KVA，变电所根据容量分南区北区2个进行配置，南区变电所设在会所地下一层，共两台变压器（2x1000KVA）；北区变电所设在小高层地下车库一层，共两台变压器（2x800KVA）。消防用电设备均采用单独的供电回路系统。配电系统的接地方式采用TN-S系统，三相五102、线制配电，由低压配电房引出低压干线电缆至各用电单元。本工程按三类防雷建筑进行防雷设计，强弱电联合接地，接地电阻小于1欧姆。在变配电间设置总等电位联结带，并与共用接地极、防雷引下线焊接联通，形成总等电位联结。卫生间及泳池作局部等电位设计。c) 通风空调设计： 本项目联排别墅部分采用户式中央空调系统。 会所采用冬、夏两用的智能变频及智能多联（VRV）中央空调系统。智能多联中央空调系统冷媒流量为线性调节，室内机可自由搭配组合，使用多个涡轮式压缩机。 地下车库采用机械通风排烟系统。小高层楼梯间为敞开式楼梯间设计，无加压送风系统。d) 燃气设计： 采用中压入户，分户调压方式，并考虑设计抄表系统及泄露报警103、系统。e) 水景及泳池设计： 水景包含主入口小品设计及会所景观设计；会所泳池为恒温设计配置，泳池面积为170m2。泳池设备设置在会所地下一层。5.3.项目设计过程管理回顾与实施完成情况5.3.1建筑设计过程回顾及控制1、产品策划“园区内别墅类项目的竞争性”是本项目的开发前提。独立式别墅由于整体地价平衡等因素，在今后园区高端房产项目中数量将会日趋稀少，而联排式别墅、花园洋房等形式作为楼盘新亮点开始为开发商和购房者所青睐，园区内“湖左岸”、“四季新家园”、“枫情水岸”、“顺驰凤凰城”等高档楼盘都已建成或在建此类产品，其中因“枫情水岸”项目距本项目地块最近（与本项目地块隔星湖街相望），形成的竞争性也104、最大。从欧洲风情建筑风格入手，提出全新的不同于周边楼盘的新古典建筑风格成为本项目的创新理念。基于本项目地块具备金鸡湖畔特征、容积率较低、适合发展高档居住物业的特点，项目以生活浪漫闲适、充满艺术格调的意大利生活为概念载体，展示高尚Townhouse类别墅小区的全新生活理念。本项目设计过程中必须围绕主体概念及地块优势，对小区规划、户型、立面、景观、样板房装修进行精心考虑。充满家园归属感的私家庭院、体现现代生活特征的宽敞高挑的起居室、舒适私密的主人卧房以及时尚现代又蕴涵意大利文化精粹的建筑形象、尺度合宜的居住院落、精致、生态、艺术化的景观配置、高品质的建筑材料、人性化的设计，从整体到细节处处体现专为105、CEO定制居所的顶级豪宅，突出小区国际品质。根据对市场的调研分析得知，本项目的目标客户群为在有一定身份、事业并有一定经济实力，年龄在3045岁左右，家庭结构较为简单的成功人士。故将本项目设计定位为：“市区、金鸡湖心、顶级豪华、纯正意大利式、国际化生态社区”，并由此提炼出四个关键词“的、顶级的、纯正的、国际的”的：本项目位于工业园区金鸡湖畔，地块处于金鸡湖八景之一的“金鸡墩”景点边，小区的立面设计应与众不同，具有独特的形象与景点呼应交融。顶级的：为成功人士量身定制的豪宅居住小区，体现尊贵、典雅、奢华的生活场景。通过小区内部的景观、住宅的立面、会所的装修等综合手法的运用，营造项目鲜明的设计风格。纯106、正的：设计概念的来源，体现一种原汁原味的意境，意式新古典的设计保证了项目的内外统一，处处体现纯粹的生活风格。国际的：园区的住宅充满了异域情调，项目的精髓在于与众不同，独竖一帜。通过如生态水景、阳光车库、屋顶花园等细节的塑造，彰显出项目内在室外高贵品质。2、规划方案设计项目的定位是“顶级豪宅”，本着公司的一贯宗旨，“精品设计、精细施工”成为项目开发的主导思想。要在规划及户型中得到突破和创新，区别于以往联排别墅项目兵营式布局方式，需对项目的用地特征进行详细的分析研究，因地制宜，量身制作。为了保证项目的成功开发和公司的利润最大化，通过容积率的减量（政府批文0.8，我司设计实施为0.72），满足了项目107、的发展需求。在规划要点的具体要求及我司项目发展思想的前提下，小区内不可能有较为富裕的场地进行大型的绿地景观设置，在挖掘意大利建筑风格特点的同时，结合传统文化的延续，对道路系统进行了优化设计，结合宅宅之间的空地，穿针引线布置景观小品节点。较好解决场地景观与建筑的和谐统一问题。在通过细致研究论证后，小区住宅楼栋打破传统行列式布局，通过对景观视线的角度分析，在楼栋与楼栋间进行前后的错动，并对部分楼栋进行了适度的扭转，使整体规划既有序，又灵活。在场地标高处理上，通过一定位置的调整，结合规划布局的设计平面，使整个小区环境大为提高，单体之间高低错落，楼间距离疏密有致。地块最北段紧邻金鸡湖水系，在补充容积率108、面积和优质景观利用上，给设计提出必须设计小高层来对优势资源的利用。在方案设计阶段最终在两个方案中选择：方案一是TH加一排小高层，方案二是TH加一排小高层。三排小高层能够满足政府批文0.8的要求，一排小高层则只能做到0.72。见下图：方案一方案二通过上述方案的对比，确立了在方案二的基础上进行方案深化，并需落实如下具体意见： 主要出入口一定要留有一定的广场空间，但不宜太大，保证适宜的奢华空间； 楼型配比按一排小高层进行考虑设计深化； 充分考虑两地块中间道路及星湖街沿街立面效果，对城市空间的贡献特征要表露；尽量在宅间绿化上设计邻里共享空间，加大各户花园面积； 创新户型的设计必修贯穿整个设计过程，因地109、制宜，合理设计； 北边小高层的湖景利用在户型设计中加以体现；通过上述意见的整理，并调整完毕，从项目的回报率来比较，方案二较好的解决了利润最大化问题3、建筑户型设计本项目的户型设计中，联排别墅在空间的利用上因地制宜，把户型各个功能空间进行竖向，前后错落，空间有序而有趣。小高层户型，针对营销客户的反馈意见，考虑北向金鸡湖景观的同时，亦加送一入户花园，充分考虑了当地的生活习惯。所有户型平面较为紧凑，设计合理，具有较高的灵活度，通过市场的检验，性价比极高。1）三院落设计，在所有联排别墅户型中加以运用，对当地客户群亲地情节加以最大化兼顾。同时中间庭院亦对户型辅助功能空间的灵活布局带来有利条件，所有功能生110、活空间均对外直接采光通风，为户型的舒适度提供有利的保证。2）客餐厅的分区通过不同标高位置加以区分，营造了户型的趣味性。3）开间，进深合理，平面设计的关键在于尺度的把握。对于联排别墅户型，根据市场营销调研的结果反馈，户型面积应大小适中，在230m2左右控制，户型主要为4房（卧室）配置，根据户型大小客厅面宽控制在7.0-7.8米之间，方正实用。并在各户型增加车位附送和多功能房附送的方式加强市场竞争力。4）各户型通过露阳台的多处附送，在丰富立面造型空间的同时亦给予业主更大的实惠。4、立面设计1）为了突出小区的高档品质，本项目在南地块设计时就考虑设计一会所，作为小区的入口 标志。在立面的设计中结合意大111、利建筑风格，通过建筑符号语言的运用，加以概念化的设计，把小区的建筑分格特征表露出来。为达到高档、立新的目的，本项目特委托香港梁黄顾设计师事务所进行立面设计，通过对项目概念的诠释，把意式建筑中的特点通过竖向线条、线脚、坡檐、阳台的细部整合简化，结合户型的错落空间，使得完成后的立面具有很好的视觉感官效果。2）众所周知，户型立面的设计在某种程度下是会以牺牲平面功能的前提下去得以完成的，在立面与功能之间的取舍就尤为重要。梁黄顾设计公司在对所有户型进行立面梳理时亦遇到，坡屋顶、墙面、分户、立面构架相不协调的问题，我们要求设计单位在进行立面设计时，必须平、立面结合修改调整设计，确保项目的立面设计可实施性。112、5、公共建筑设计公共建筑采用欧式风格，会所异国情调配合小区园林景观和装修，营造充满欧陆人文气息的尊贵形象。建筑立面采用涂料墙面为主，局部通过石材的铺贴，铝合金百叶和铝合金门窗，营造欧式新古典立面设计。5.3.2 精装修及景观设计过程回顾及控制1、会所(售楼处)、示范单位：本项目在室内设计时,坚持结合建筑及景观环境、提炼、发展、衍生“意大利生活”、“国际化生态顶级豪宅”的策划主题,营造高贵典雅的售楼展示空间以及样板房生活形态的表达,重点体现:建筑空间优势、高贵典雅的装饰形态及品质、生态风情的生活方式.建筑空间优势:在原建筑的空间基础上结合立面风格特征,塑造古典浪漫的室内装饰形态及愉悦的生活空间,113、从而与建筑、环境、策划主题相得益彰,更好的体现“纯正意大利、国际化生态豪宅”的主题.例如:会所(售楼处)立面二层拱形高窗与二层及挑空处天花的处理,强调室内环境室外化,以古典的天花造型结合挑空处高窗的采光条件，功能与造型完美地结合。高贵典雅的装饰形态及品质作为的第一个项目也是当时地产的高档项目,为了配合营销售楼工作，及早树立项目形象，会所设计是以小区最终会所功能兼顾满足前期售楼需要而开展的。为了使前后期的功能使用能够灵活转换、最大程度的节约成本、保证较快的施工进度，会所采用了框架异型柱设计，两层高的中央大堂设计。为了加快项目发展进度，装修方案设计与建筑设计几乎是同步进行。建筑立面材料也以低价的石114、材、涂料等,通过设计的考虑,取得了较好的效果.延续建筑风格及品质感.会所室内设计重点:结合建筑形态,如会所室内强调古典空间的中轴关系；大堂挑空空间天花、立柱处理：柱间二层楼板挑出的弧形板,简化的欧式天花角线、叠级及其与立面高窗的内外关系等.故主要空间及立面在材质上主要以普通石材为主(浅啡、深啡、米黄石).次要空间(二层)以米色地毯平衡柔化,同时以经简化的意式花饰、符号、纹样等细节处理及软装的布置丰富了空间。生态风情的生活方式“”位于金鸡湖畔,生态自然的高档环境是为项目的卖点,室内结合建筑主要从”国际化”、”风情浪漫”作为出发点.如会所“意式新古典风格”、A户型”意大利地风格”、B1户型”欧式新115、古典风格”的定位,通过装饰的语言,室内生活场景的营造,户内外关系的衔接,表现典雅高贵、闲适风情的销售空间、生活空间。A户型：A户型室内装饰为“意大利地风格”，根据户型特点结合A 户型餐厅挑空的优势,将二层廊道、家庭室、次卧室面向餐厅处护栏、隔墙打开,以 意大利地岸常见的回廊、木作的拱券、遮阳的木百叶窗及其浓郁的色彩等建筑元素运用于室内, 强调了空间的互动关系及闲适浪漫的生活情趣.B户型：B1户型装饰为”欧式新古典风格”，根据建筑空间的递进特点，以新古典的语汇强调 空间的递进带来的仪式感，形成典雅高贵、舒适温馨的氛围。园林设计风格与小区建筑风格相协调。总体考虑欧式特点、意大利风情。小区南地块由主116、入口进入，在退后城市绿化带位置设置铺砌广场，设计小区主题景观，与广场相对的位置设置集中的树木绿化景观，并将道路曲折，以形成曲折的视线通道。小区的主要道路向北延伸设置人行步道可以直达金鸡湖畔，沿亲水步道可以享受金鸡湖的优美景观。小区东西两侧的绿化，结合联排别墅（TOWNHOUSE）端户设计，使之成为借景，端头户型的景观优势得以最大化。小区北区地块结合小区主路两侧景观，进行局部节点景观设计，不但改善了两侧联排别墅（TOWNHOUSE）的景观条件，亦使车行环境改善，通过中线景观轴的设置，将中部户型的价值提升，并形成相应的步行区域。5.3.3结构设计的管理与控制本项目共有41栋小别墅、2栋小高层、一个117、会所，小别墅地下为一层半地下室，地上3层，小高层为地下一层，地上9层；会所为地下一层，地上两层。结构抗震等级为6度，小别墅、会所基础形式为天然地基，小高层基础形式为预应力管桩。结构作为建筑的支撑体系，其重要性不言而喻。在设计工作中应做到使结构“技术先进、安全适用、经济合理、确保安全”，从设计控制实践中的体会如下：1、结构体系及桩基的控制1）做好结构体系的选择小别墅采用异型柱框架体系，会所采用框架体系，小高层采用短肢剪力墙体系。2）基础的设计控制根据地区的地质情况，小别墅、会所采用天然地基；小高层采用桩基，桩型为500的预应力管桩2、结构成本控制1）建筑物首层成本控制由于本场地总体土质较好，为节118、约成本，对于无地下室部分的小别墅一层地面不做结构板，而全部采用建筑地坪做法，一方面节约了首层楼板的结构成本，另一方面，降低建筑的荷载，提高了基础和梁的经济性。2）基础的设计控制浅层地表有一层天然地基，承载力为20吨，土质相当好，且基础开挖深度不深，所以小别墅采用天然地基；小高层基础采用桩基，桩的布置采用墙下布桩的方式，利于减小地板厚度，减少底板的配筋。3）设计人员的选择，施工图设计阶段的控制选择施工图能力强的设计单位，深圳华艺，人员方面的选择，选择有经验、技术能力强的技术人员，保证了施工图的质量，同时很好的控制了结构建造成本。在施工图前期，对建模的基本参数和指标进行控制，以保证指标的合理性，保119、证模型的经济性。施工图设计过程当中，定期与设计人员交流，给设计人员灌输成本控制意识，同时在设计合同当中规定不同结构体系的含钢量及混凝土用量，同时要求设计院提供各体系建筑的含钢量以及混凝土用量报告，这些报告应该满足合同规定的要求。4）设计施工图的综合审查u 结构图中，桩基单桩承载力特征值的取值，桩顶标高的取值；u 建筑与结构的标高，节点构造做法是否一致；u 其他专业的预留孔洞对结构体系是否有影响；5）施工阶段变更的控制u 对图纸的变更要明确变更的原因，变更尽量不发生费用；u 因为相关专业要求发生的变更，分析原因，尽量减少变更费用；u 因设计错误发生的变更，要做好纪录，有利于设计费用结算时的索赔.120、5.3.4设备专业设计管理与控制1、设备专业的智能、人性化设计u 在会所设置管理中心，作为整个小区消防、安防和物管的控制中心。u 在会所设宽带网络中心，小区内采用光纤网络，每户住户引入1条六类双绞线，带宽1000M；住户户内设弱电箱，客厅、卧室、书房等均设宽带插座。u 采用联网型可视对讲系统，兼备一卡通门禁功能。在管理中心设联网监控主机，住宅首层入口及地下室入口设置单元对讲主机及电锁、出门按钮等，住户设对讲分机及门铃按钮。2、设备出图的质量控制编制详细的设备专业设计任务书对扩初、施工图进行总控，在设计展开之前就设计任务书对设计院进行详细的交底，把公司一些常用及特殊做法及要求同设计院进行交流。因121、户型设计中，空间高低前后错落，设备的布置尽量结合建筑，保证立面的效果，设备管线及大型设备因地制宜进行设计。3、设计进度控制根据项目总计划编制设备专业设计计划来控制各设计阶段时间、人员安排。出土时间及施工阶段的跟踪服务，对设计过程中进行动态监控，使得每一步计划均充满合理性，满足项目的发展时间及要求。 5.4.项目设计费用控制（本栏应由财务填写）设计费用对比设计费用控制措施5.5.售后使用情况从售后入伙前及入伙后来看，总体情况较好，但仍有需要改进的地方。景观：上在私家花园内种了颗桃花，业主认为风水不好，提出移除。我司已移除，并相应修改此处景观。土建：因地下室水位较高，且常年湿度较大，地下室通风不够122、，墙壁易结露，泛潮。建议每家安装抽湿机，定期除湿。鉴于冬天气温较低，对采暖要求较高。顾有20几户业主要求增加地暖设备，我司同意配合修改门及地坪标高改造，费用由业主自理。对于辅助空间的利用，业主亦以要求我司配合进行改造，我司未同意。提出凡是对小区整体立面效果有影响的改造均不允许施工。机电：对于小区内配套的供电设施，业主提出需加以隐蔽，我司经现场勘察，通过外围种植灌木较好解决上述问题。5.6.本项目设计管理方面突出经验和教训5.6.1项目设计管理突出经验加强前期设计标准制定，中期设计审图，后期施工现场及时反馈调整的整体控制。其中，前期设计标准（即项目发展标准建议书）由设计部根据项目定位在施工图设计123、之前拟定，提交项目部、合约部、营销部以及物业公司进行评审，经与会讨论，最终定稿方案作为施工图设计依据及施工指导。在土建施工中的设计管理及解决办法：a) 房屋散水线根部的沉降缝较大。回填土之前须将建筑垃圾清理干净。b) 地下室不能采用砖墙的方法施工，地下室的墙面要保持水泥本色，地下室的外墙防水做好后建议增加砖墙防护。c) 窗户的下部与墙面的结合处没有灌混凝土砂浆。d) 室内的粉刷墙面太粗糙，阴阳角不直。e) 部分屋顶的屋瓦接缝处填接的水泥开裂，瓦面下的支撑木条防腐处理没有到位，很多为木本色。f) 外墙的线条平直度较差，外墙的涂料色差较大； g) 部分户型的后门边的门楹宽度不一致，北区不能出现此种124、现象。h) 外部的入户门台阶处和露台在北区建议统一装修出来。i) 石材的接缝在竖逢处没有打胶处理，建议北区改变粘贴方式，留出竖向的线条。j) 渗漏问题最难处理，造成的不良影响最大，维修时间长、效果差、复查困难。k) 入户台阶面层统一装饰；l) 对入户门、门窗、栏杆等加强成品保护，易损坏、污染；m) 粉刷细部处理不到位，阴阳角不直，外墙线条平整度差；n) 卫生间内为水泥砂浆，常因开洞修补等原因造成色差过大；o) 高效石膏粉易污染，因渗水、修补等原因造成色差过大；p) 阳台、露台水泥砂浆面层不应压光，易皲裂、起壳；q) 密码锁电池经常被盗；r) 内墙面粉刷易空鼓；s) 固定栏杆的膨胀螺丝容易生锈；125、t) 500500的铁艺框内刷涂料和铁艺框刷油漆易互相污染；u) 外墙门窗弧形线条和窗台沿门窗中心线不对称；v) 装饰做法的外观质量效果特别重要。以上内容在本项目中出现较多，通过在施工过程中的设计监控，能及时的对项目的实施进行有效的设计管理。一期施工质量问题比较多，从细节中反映出施工质量比较粗糙，主要集中在线条平直度较差、外立面细节粗糙，门窗、地下室有渗漏现象等。另外，从现场也发现诸如：施工单位技术人员对施工图纸理解不透，施工单位对施工图交底不够重视；未按图施工、未严格按照控制施工质量；没有明晰的施工指导标准及规范；各专业施工没有合理搭界，施工存在“真空”区域，通知整改的施工单位配合消极、延误126、施工时间等等问题。建议进一步加强施工前的读图准备，施工组织准备，加强施工中的质量控制，及时发现问题、解决问题。同时，合约部应在施工工程中实时监控，通过经济手段控制施工单位的施工质量及进度。5.6.2项目设计管理中吸取教训a) 部分露台的地漏设置太小，小露台大地漏，大露台小地漏。b) 部分屋顶雨水管泄水口在露台上，但露台的地漏设置太小。c) 花园预留的电源，有的没有，有的没有装盖板，设置的位置过低。北区建议此预留电源位置改在便于业主使用的位置。d) 所有户型没有考虑到业主雨天也可晾衣服的阳台或露台。e) B户型后门的木门上方无遮雨的凸檐。f) 屋顶的雨水沟相对较浅，北区建议加深。g) 地下室底板127、墙板建议加强结构自防水要求；h) 窗磁使用效果有待研究，建议使用红外线门窗监控；i) 一层地面采用全架空板；j) 门窗设计充分考虑使用功能，开启位置合理，不碰手，以及是否影响小阳台的使用；k) 阳台地漏、雨水管走向要满足使用功能，立面美观，不造成质量隐患等方面要求，最好取消侧排地漏；l) 室外弱电（电信、有线电视、智能化）的管道、检修井统一埋设施工，水电箱体位置、质量满足使用功能要求；m) 外立面抹灰应设计分格缝，有效防止外墙裂缝及涂料色差；n) 室内管道井不封闭，方便冷热水管安装；o) 建议取消窗侧边石材；p) 建议取消烟道，改为外墙直排，可保留屋面烟囱造型；q) 地下室不做高效石膏粉，小128、业主如贴墙砖需铲除，且地下室冷凝水易造成渗水假象；r) 地面应压实抹光，不做毛地面；s) 外墙石材竖向挤缝铺贴造成渗水隐患；t) 屋面雨水管不要落在露台，露台排水管管径较小；u) 阳台、露台、管道井及屋面高低差处外墙墙根均应设置砼 翻口，以防渗水；v) 室外雨污水井盖（包括行车道）采用复合井盖。w) 建议在北区适当增加常绿类植物。从以上问题来看，水电问题、建筑功能、施工工艺是问题比较集中的三个方面。水电问题有7条，其中有设施不匹配的问题，也有管道位置问题，管井砌筑问题等。其中设施不匹配及管道位置问题设计工作应在以后工作中进一步加强图纸审核及事前预防，管井砌筑问题则需要通过进一步完善项目发展标准129、予以解决。建筑功能问题有12条，其中第4、5、6条属于设计需优化完善之处，其他问题实际还是可以归结为在项目发展标准中的确定与解决，以第7条、第9条为例，设计的规范与实际施工产生矛盾，故该问题建议与项目发展标准的制定过程中，结合各部门的充分讨论，在施工图设计前期即予以确定，并从成本、施工以及设计效果等方面做出综合评估。5.6.3专项设计存在的问题及解决办法铁艺专项：a) 部分私家花园围栏的加工缝隙没有用原子灰填实，容易渗水进入围栏内，造成围栏锈蚀。b) 部分入户门处的楼梯护栏安装不平整，有歪斜现象。北区建议按样板房式样施工，用木扶手。c) 铁艺围栏的安装方式需要改变。现在采用膨胀螺钉安装，建议北130、区采用预埋的方式安装。附属构件：a) 室外的停车位挡车墩，北区建议改为铁制品。b) 车库门：所有地下车库的车库门最前端的滚轮固定点强度不足。制定完善的专项技术要求。c) 车库门的选用应考虑耐久性，特别是导轨、轮轴等配件，应封样；水电安装类： a) 室内的供水主管道应该做到每一层。现在南区只做到一层。b) 室内的管道封闭井内没有粉刷，北区最好别再封闭，由业主装修时自行封闭。空调滴水管也应和排水管道一起，由业主装修时自行封闭。制定完善的项目发展标准c) 室内的三楼对讲机建议改在主卧内。制定完善的项目发展标准d) 窗磁的施工在窗边区域没有穿管，装修时容易造成损坏。制定完善的项目发展标准e) 室内总开131、关的容量大于室外电表处开关容量。现在室内开关容量50A，室外40A。f) 私家花园设置的雨、污水检查口需要留出到地面，以方便今后维修。g) 小区围墙边的绿化植物，必须给红外对射系统保留不少于30cm宽的空间，以满足对射的要求。h) 地下车库的照明建议采用隔路控制的方式。i) 道路照明采用间隔控制方式，以利于日后物业维护成本的降低。j) 每户的配电箱内的接线没有做到整齐美观。配电箱的选型、配电箱的位置及高度，配电箱内接线要求k) 大部份的室内插座没有安装在同一条水平线上，高矮不齐。8栋和16栋的插座安装不牢固，盖板边上的缝隙大。需制定施工标准，诸如：室内插座的三种高度，1、空调插座；2、普通插座132、；3、地插等。另可延伸至开关面板的高度，报警器的位置及高度等l) 每户的等电位接线端子的紧固方式不牢固，时间长了容易使得接触电阻加大。加强施工管理及对国家规范的监督落实m) 水表箱难关、生锈，电箱容易脱落，难以修复。铝合金门窗安装类： a) B、C户型三楼的楼道窗户应装成外装锁，便于关窗和清洁卫生。b) 所有楼上通向露台的铝合金门没有装风撑；c) 铝合金门窗的施工后期保护没有做好；d) 铝合金门的下部合页没有完全安装。设计部拟定项目施工标准，上报公司讨论确定，定案结果作为施工、招标指导；最终目标是建立各种物业类型的交房标准并反映在施工图纸中。包括弱电标准、布线要求、管道是否封闭、位置要求；踏步133、是否做面层、露台是否做面层等等相关事宜。设计部完成项目发展标准一览表，进行标准化配置。室外总体类： 1、 外总体箱体设计：a) 小区内的公共设施用箱体主要有有线电视箱、弱电箱、配电箱、电表箱等等；所有箱体在进行委托专业设计时，对其位置及大小应结合机电标准提出同一要求，尤其针对别墅或者类别墅项目而言，所有箱体设置原则为隐蔽、方便。有条件的情况下，最好在景观设计之前提出，以便景观设计前期进行合理遮挡，所有箱体颜色建议采用同一种颜色（如绿色）。公共箱体较多的至于室外，故其箱体的质量应严格按照国家及地方标准的严格者执行，对于箱体的烤漆、色泽、启闭、防锈、防腐等应加强要求。在项目总体预算许可的情况下，应134、提升细节品质，避免采用较粗糙的产品，b) 私家箱体有信报箱及水表箱等。信报箱的设置原则为美观、大方、投递收取方便，根据整体景观设计可结合私家花园的围墙设置，也可独立设置（适用于花园较大）。信报箱可以结合门牌号一起设计，整体考虑，室外物品应按标准进行防锈、防腐等相关技术处理。根据当地插卡式取水方式，水表箱宜设置在车库侧壁等相对隐蔽的位置，以避免对整体外立面的影响。c) 所有箱体的位置、大小及外观封样中应有设计管理部参与，尤其对有些电箱的位置及大小的确定， d) 各专业单位的管线、管井、箱体的位置及大小应尽量符合小区整体的景观品质。车位处不应设置相关的公共设施（有线电视箱）e) 小区的浇花、清洁用135、水处要有排水措施。小区道路：a) 路面面层的处理及成品保护：柏油路面应在入伙前一周内铺设表层，以避免有修补的，影响小区整体形象。铺设后应用彩条布进行面层的成品保护，禁止在完成面上踩踏或行车。b) 路面井盖的施工及成品保护：耐压强度及塑性应按国家及地区的相关规范取其高者执行。井盖铺设应平坦，不平的需要打磨或电焊处理，大小应与预留井口适宜、不能有松动现象出现。材料颜色与路面颜色接近，表面根据项目景观要求设置阳刻或阴刻的项目LOGO（中英文）及项目时间。在景观重点部位，井盖表面应按照景观需要加设装饰面层，周边设置不锈钢收边并在中心及四角预留起吊孔，以便后期检修。 c) 路面和绿化的交汇处，需有过渡处136、理。d) 所有的铁质雨水箅子要求有防腐处理。e) 道路标示线没有采用热熔的方式，道路支线可划线。f) 道路的路面排水应设计为路二侧面都有排水点。g) 路边的雨水箅子建议采用铸铁制品，天然石材制品容易碎裂。h) 小区围墙垛顶没有刷涂料，东西二侧的围栏太薄弱，围栏的顶部没有护尖。专项设计的问题主要集中在专项深化设计和专项安装两个方面。首先，对于专项设计而言，建筑构件、建筑门窗、总体及单体机电专项等项目发展标准尚需进一步完善，用以指导施工图专项深化、合约分判以及项目施工。其次，对于专项安装而言，在项目发展标准制定后，应建立配套的专项技术要求，由专项深化单位按照要求及国家、地区的相关行业规范提交针对该137、项目的专项深化图纸，经设计部、项目部两方会审通过后的图纸，作为与专项施工单位签约的合同附件，指导现场施工。另外，需格外强调的是，施工完成的成品保护，为进一步提升项目整体品质，成品保护工作的标准化、合约化、流程化制度完善迫在眉睫。后记该项目在规划设计、户型设计、立面设计、环境设计、装修设计上取得了较好的成绩，赢得了市场的认同。项目的概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，在总结经验教训的同时，亦提高了开发项目的能力。本项目的经验教训仅供大家在实际工作中参考。6.项目工程管理评估6.1项目概况项目分两期开发，一期（南区）建筑面积3.5万m2，由21栋联排别墅和1栋会所组成，联排别墅138、为地下1层，地上3层。二期（北区）建筑面积3.3万m2，由14栋联排别墅及2栋9层小高层组成，别墅结构形式同一期。6.2项目管理架构项目总监1人，项目总监是项目发展质量的第一负责人，具体包括：项目盈利水平、成本控制、进度控制、完成重大节点目标、工程质量和安全文明施工、项目制度和人才建设，帮助项目经理协调公司职能部门配合工作。项目经理1人，项目经理协助项目总监进行项目管理，具体负责项目日常管理工作，全过程参与项目运作的各个环节，是项目发展质量的第二责任人，全面协调和推进项目发展质量和进度，把控好项目发展的各关键节点，严格进行现场质量管理和安全文明施工，做好项目部建设工作。项目副经理1人，项目副经139、理具体负责项目现场施工管理，重点控制项目施工组织策划、现场工程质量、进度和安全文明施工管理。项目专业工程师若干，其中包括项目土建工程师、项目机电工程师、文员1人。各部门派驻项目专业人员若干，其中包括建筑师12人，项目策划师1人，项目合约工程师12人，项目配套报建工程师1人，上述各部门专业人员除遵守本部门管理制度和岗位职责外，同时受项目经理领导和考核，对项目发展质量负责，其考核由所在部门和项目发展部共同构成，权重各占50%。上述专业人员根据项目发展阶段和工作需要在本部门或项目现场办公。6.3项目发展进度情况项目发展计划与执行情况对比序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1规划设计140、方案定稿2005-3-222005-302施工图完成2005-4-132005-403项目开工2005-4-172005-4-5-124售楼准备工程完成2005-8-312005-8-28-35项目开盘2005-9-182005-9-17-16项目竣工验收2005-11-302005-12-30307项目入伙2006-6-302005-4-30-60一期实际施工进度情况序号工作内容开始时间完成时间持续时间(天)1会所开放2005-4-52005-7-181002样板区开放2005-4-102005-8-281383最后一栋别墅封顶2005-6-162005-10-201244室外工程2005-141、9-302006-2-281505质检验收2005-12-302005-12-3016规划验收2006-3-12006-3-117通水、通电2006-4-12006-4-118入伙2006-4-152006-4-3015二期实际进度情况序号工作内容开始时间完成时间持续时间(天)1小高层打桩2006-2-12006-2-28272别墅土方开挖2006-3-52006-4-10353最后一栋别墅封顶2006-5-202006-8-20904室外工程2006-9-302007-1-301205质检验收2006-12-82006-12-816规划验收2007-2-12007-2-117通水、通电200142、7-5-102007-5-1018入伙2007-5-202007-5-30106.3项目发展进度对比分析上述一期项目发展实际进度与计划进度差别比较大，主要原因有以下几方面：1、计划编排极度不合理由于别墅项目本身的特点，我们在规划阶段编制的项目进度计划没有真实反应别墅项目栋数多的特点，实际上是简单地编制了一栋别墅的进度计划，以此来代表21栋的整体计划。这正是体现当时我们对别墅项目特点认识不清，没有准确把握其发展规律。按照原计划，一期2005年6月开工，9月底即可达到单体竣工，与实际情况差别很大。由此，我们认识到别墅工程的计划编排需根据施工班组的实际操作惯例，结合周转材料合理投入，综合考虑流水施工143、现场平面布置等，是一项非常复杂且不确定因素较多的工作，应高度认真对待。2、没有考虑当地农民工有回家农忙的习惯在一期工程进行中，出现了两次较大规模劳动力减员情况，原因是农民工回家农忙，即收割庄稼，分别发生在5月中下旬和9月下旬，每次均需20天左右才能恢复正常生产。这在以前是没有听说过的，应该与近几年我国大量农村劳动力外出打工造成农村无人务农情况有关，从之后这两年情况看，确实是每年都发生。甚至有的农民工回去农忙时在家乡找到其他打工机会，就没有再回来，这种情况也有。3、土建施工单位没有别墅施工经验土建施工单位通常被我们称为总包单位，由于他们缺乏别墅施工经验，同样对别墅施工特点没有认真分析和把握，导144、致盲目乐观，在出现问题后也没有对症下药。我司的第四代产品的特点之一是外立面复杂，加之别墅项目是近几年才比较多出现的，有类似经验的施工单位不多。这两年由于别墅项目的增多，很多施工单位都接触过别墅项目，因此越来越多的施工单位了解到了其施工难度和复杂性，大部分都不愿意参加别墅项目投标。一期总包单位之一中建四局六公司在上海时就参加过海悦花园的施工，施工进度、配合等都不错。但是在一期施工中，由于没有别墅施工经验，工程进度抓不上去，也不能有效组织劳动力，在问题发生后也没有找到真正原因，导致解决问题亦不得力。4、项目发展进度具体管控措施（1） 对设计、报建、分判、施工等进度计划与实际完成情况的月度分析和评价145、，对项目发展进度滞后的原因进行分析和预警，及时进行调整，使得各项工作完成进度节点目标。（2） 通过项目协调例会，对设计、报建、合约、营销等部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推进。（3） 通过工程例会和不定期的进度协调会对总包和各分包单位的施工总进度计划、月计划、周计划进行检讨，对进度滞后情况提出补救措施，对问题特别严重的施工单位召开专题进度协调会，并及时约谈其上级单位领导进行纠正，积极主动地采取多方式、多层次协调措施直至上升到公司层面来进行协调，以满足项目的整体进度要求。（4） 通过对各施工单146、位的劳动力、材料供应、机械设备投入情况以及后勤保障等计划情况进行分析审核，对照其施工进度计划有无可能实现，提前作出预警。（5） 由于农忙、节假日、劳动力短缺、材料供应短缺、雨季以及政府部门审批等原因有可能造成进度计划的延误，需要对进度计划进行调整，并通过采取增加劳动力、加班、进度奖惩、保证关键线路、交叉施工等补救措施推动项目按期发展。因工期紧张，为保证最终节点目标的实现，在编制计划时对工序进行优化，通过砌筑工程施工跟从主体结构施工进行（一般延迟23个楼层），以及室外工程提前介入施工等措施来合理压缩工期。二期实施前，我们认真总结了一期的经验教训，在场地平面布置、流水施工布置等综合考虑，编制出了既147、符合实际又能完成任务的项目发展计划，有效地指导了项目发展管理工作，按计划完成任务。即使这样，我们仍是没有相信一期发生的农忙事件是每年都会发生的，在编制二期计划时也没有考虑。在二期施工中，工人农忙导致工期损失近一个月。6.4别墅项目发展经验通过项目我们总结出了别墅项目发展规律，归纳了一些经验和办法，为以后借鉴。1、招标阶段进行投标单位项目经理答辩由于别墅项目难度大，如果施工单位项目经理没有充分认识并且没有做好劳动力、周转材料等资源充分准备的话，则该项目注定失败。因此在招标阶段应组织投标单位项目经理进行答辩，答辩内容即劳动力组织、施工计划如何编排、场地布置、难点特点分析等。对不合格的项目经理坚决更148、换或将该单位剔除，同时要求通过答辩的项目经理在中标后不得更换，否则取消中标结果。2、编制流水施工计划根据别墅栋数分布，合理安排如何进行流水施工，第一栋开工时间和最后一栋开工时间应间隔11.5个月。这样才是尊重客观规律的合理安排。3、规划道路先行施工由于别墅项目单体占地面积多，对施工道路使用时间长，为加快室外工程施工进度，使室外工程可以早日穿插进行，应在总包进场前完成主要干道的雨污水管线和路面砼施工，以规划的主干道做为施工时的施工通道，这样将来不至于造成室外工程和交通运输的矛盾。4、工期合理预留、成本亦应合理预算随着别墅工程的复杂性被越来越多的人熟悉，班组的人工工资也在普遍上涨，这是别墅项目的重149、要特点之一。即使这样，也存在劳动力不愿意做别墅的情况，给了合理的报酬也不愿意做。因此在工期安排时应合理预留11.5个月劳动力波动造成的时间损失，同时在成本预测时应比高层建筑多考虑15左右的成本提高。5、加强质量管控措施针对别墅点多面广、平立面复杂，质量问题较多，我们着重加强了以下三点质量管控措施：样板引路制度，施工单位主要的分项工程在施工前必须在业主指定区域做出样板，经监理、业主认可后方能进行大面积施工。工序验收制度，各专业施工单位之间的工序搭接，按“一行交一行”原则，在各施工方见证下，办理交接手续，未办理交接手续而进行下道工序施工所引发的返工费用，由后道工序分包单位负责。对于重要工序特殊分部150、应由监理，业主见证下，办理交接手续以上是我们在项目发展过程中的一些经验总结，希望对我们今后的工作起到指导和帮助作用。在这里还要提到，一期地下室外墙由于采用了砖墙导致渗漏比较严重且不宜根治，因此在今后其他项目中应吸取此深刻教训。7.项目财务评价7.1项目销售收入指标完成情况截至2008年2月28日，花园项目累计已结转销售收入57543.4万元，尚有33个车位、615平米商业未结转，预计项目销售总额为58554.4万元， 与可研报告中预期的客观正常销售总收入51509万元相比，增加7045.4万元，增幅13.68%。别墅的可售面积为43705.58平方米，小高层的可售面积为8544.48平方米。从151、单位售价上比较，联体别墅实际售价为11553元/平方米，较可研报告的9000元/平方米，增加了28.37%；小高层住宅实际售价为7861元/平方米，较可研报告的6000元/平方米，增加了31.02%；共有60个地下车位，现已售27个，均价为123,700元/个.尚有33个车位未售，由于的入住率较低，购房者以投资客为， 再加上的别墅均配有车库，业主购车位的需求并不旺盛，导致车位去化速度较慢。商业目前尚未销售完毕，暂不能统计价格差异。花园项目开发建设期正处于国家宏观调控期，国家在此期间发布了一系列宏观政策，尤其是政策的范围之广，力度之大也是比较少见。市场观望气氛较浓，交易惨淡。在当时的背景下仔细研152、判市场，根据花园地理位置的稀缺性，在市场上首创了“Town House”的概念，运用营销手段，打响了品牌，在当年的房地产市场上，的销售额独占鳌头，引领了园区湖东别墅市场的走势。花园项目在特殊的政策背景下实现了快速开发，并且取得了较好的销售业绩，同时提升了品牌的知名度和美誉度。7.2项目发展成本控制情况2007年6月，花园二期入伙结利，按照集团最后的批复值和各部门上报的预计成本数，我部进行汇总编制后，与可研报告成本控制数比较如下：花园可研报告数与最终批复数、预计总成本，在建安工程款上有较大变动，其余科目差异不大，下面按照开发成本的构成对情况做进一步分析：（1）土地费用土地费用的可研控制数为250153、00万元，集团最终批复数为25060万元，实际支付25000万元。集团在最终批复时参照其他城市的经验，预留了一些费用，由于工业园区的土地价格为最终拍卖价，拍地后并不需要支付其他费用，故有结余。（2）开发前期费 开发前期费可研报告数为1034万元，集团最终批复数为549.3万元，最后预测数为695.22万元.可研报告中勘探设计费为665万元，其他前期费为368元；实际勘探设计费支出492.9万元，其他前期费支出202.32万元，主要是由于花园为我司在进入市场后的第一个项目，可研报告中的控制数是以上海公司以及其他兄弟公司的历史数据作为依据来研判的，故可研控制数与实际发生数有所偏差。（3）建安工程款154、 建安工程款可研控制数为10227万元，集团最终批复数为13659.1万元，实际支付13679.83万元，超支原因参考合约管理部的分析表。（4）开发直接费 可研报告中并没有估计开发直接费，集团最终批复数为171.6万元，最后预测数为187.12万元。主要包括工程管理费164.39万元和地盘管理费22.73万元。主要是集团在最终的成本批复里并未单独列出地盘管理费，在此，我们不单独分析开发直接费的节超情况。（5）贷款利息可研报告中贷款利息为1115万元，集团最终批复数为586.4万元，最后按全投资口径来预测为1235万元。详见下表。 注：由于时间原因，开发前期费和税金按季度的实际流量未在上表中分别155、列示，均含在建安/配套费中。（6）销售费用销售费用的可研控制数为1030万元，集团最终批复数为1580.3万元，实际支出981.98万元,由于集团批复值是按照预计销售收入的2.5%来计算的，实际支出比预计的要节约598.32万元。 （7）销售税金 销售税金的可研控制数为1030万元，集团最终批复数为7385.2万元，实际预测缴纳5655万元。其中，土地增值税预测缴纳1742万元，主营业务税金及附加预测缴纳2962万元，所得税预测缴纳951万元。土地增值税从2005年1月1日开始征收，在2004年做项目可研时未考虑土地增值税因素。按照工业园区地方税务局的相关规定，项目应交纳的土地增殖税为1742156、万元；可研报告控制值中的营业税金及附加为2601万元，实际预测缴纳2962万元，主要是由于实际销售收入比可研阶段的预测数要高，导致缴纳的税金有所增加。（8）管理费用管理费用的可研控制数为1000万元，集团最终批复数为698.2万元，本项目实际分摊管理费120万，主要构成为工资薪金和工具用具费。（9）不可预见费在可研阶段，预留了338万元的不可预见费，但是并未发生。7.3项目现金流量的变动分析花园的现金流量情况如下单位：万元（1）从上图可以看出，项目从2004年开始发生土地投资支出，2005年一季度达到资金需求最高点，2005年9月开始预售，2005年3季度末达到资金平衡，截至2007年4季度回157、收项目收入的98.27%。 （2）项目资金需求量高峰值为8773万元，出现在2005年1季度。（3）项目动态回收期约为1.38年，比可研报告所列2.5年略短。（4）项目的运营资金主要来源是财务公司的外债和销售回收资金。由于市场增长较快，且二期在短期内全部卖出，资金回笼的速度较快，缓解了项目建设资金的压力，累计利息支出为1235万元，比预期减少13.524%。（详见工业园区苏园土拍（2004）07号地块项目利息计算表）7.4项目财务评价指标分析（1）成本利润率本项目成本利润率如下表所示，为26.25%，比可研控制值的15.45%，增加了10.8% 。主要是以下几个原因：一，由于该项目是市场上推出158、的第一个“Town House”项目，在销售定价上有较大优势，2006年随着房地产市场的回暖，市场购买意愿较强，实际销售收入比可研阶段的预测数要高；二，实际成本也有所增加。由于部分工程项目漏项及漏报增加、招标图纸深化不够以及一般设计变更造成增加、土方实行单价包干、量暂定、按实结算造成等原因，致使该项目一期建安成本增加，为此，集团重新批复了该项目的建安控制值，致使项目的建安成本比可研阶段提高3453万元，另外由于土地增值税的原因，共计增加1742万元。（具体分析参见2.7-销售税金）故该项目的成本利润率整体有所上升，如剔除土地增值税的因素，该项目的成本利润年率应为30.41%。（2）税后利润项目159、税后利润为11000，可研报告的税后利润为6140万元，相比增加79.15% 。（3）盈亏平衡点如下表所示，可研报告测算的住宅盈亏平衡点售价为7349元/平米，实际盈亏平衡点售价为8466元/平米注：1、花园的会所成本预留了568万，暂定可售面积为615平米，由于我司并未取得会所的产权证，最终是否可售、可售的具体面积要看当地政府的相关政策，如果最终会所不可售，应将预留成本在可售物业中进行分摊。 2、本表中所填的利息为全投资口径利息。7.5项目税务筹划情况如果剔除税收筹划的内容，该项目的成本利润率应为28.04%，具体内容涉及公司财务机密，在此不作阐述， 8综合评估8.1综合评估结论 项目投资总160、体评估本项目的投资较为成功。本项目容积率虽然作了调整，减少了用地面积，但由于项目品质提高，售价没有降低，销售速度提高，管理费用、财务费用均有所节约，故本项目经济技术指标及最终收益没有产生影响。通过可研预期成本及利润与实际情况对比分析，可知由于项目销售期间市场并不理想，但由于定位准确，销售情况良好，本项目利润也随之上升，超过了可研阶段的乐观判断。同时，整个项目总体发展费用的差异不大，但具体项目则有较大出入。 项目营销总体评估在各种调控政策的笼罩下，房地产发展在2005年中期曾经一度低迷，市场观望气氛严重，本项目的整个销售过程经历了2005年以来国家宏观调控政策最为密集的一个历史阶段，给本项目的销161、售带来了巨大的挑战。但由于项目产品定位得当，销售价格定价克服了重重困难，项目整体的销售进程较为顺利，项目各期销售均价均超过原可行性研究报告中的预期价格，取得了骄人的销售业绩。 项目规划设计总体评估本项目是进入的第一个销售楼盘，市场定位与产品类型与当时市场有所差异，对楼市有较大的震撼力。在设计过程中，建筑、结构、景观、室内设计、设备专业均采取有效措施对设计过程进行有效控制，保证了出图进度、提高了出图质量、降低了设计费用。同时，整个设计过程严格按照限额设计，将建造成本有效地控制在预定的控制指标范围内。 项目发展进度总体评估在项目发展前期阶段，市场调研与定位、规划方案评审与设计招标、施工图设计与报建162、场地维护与临水临电接驳等项目在公司各部门的积极配合下开展的较为顺利，均在项目发展计划控制时间点内完成。售楼工程进度控制的较好，各关键点均在项目发展计划控制范围之内。一期售楼区域因受一期售楼时间的限制，项目部协调施工单位调整人力物力投入，最大限度的减小了人员不足，施工工期紧的影响，关键的时间点也在发展计划控制范围之内。在竣工验收阶段，通过公司相关部门的努力，在2005.12.30之前先后完成了消防专项验收、竣工初验及竣工核验等验收。 项目施工管理总体评估项目的发展管理模式为公司分管领导领导下的“项目经理牵头制”，由项目经理牵头与设计、营销、发展、合约等公司职能部门进行协调，项目施工管理模式是地163、产传统的一发展模式即“三位一体”的发展模式，合约分判模式是采取细化分包、低价中标的合约分判模式。 在项目施工过程中，项目部建立了较为完善的质量管理控制体系，采取了种种事前、事中、事后控制措施，有效地控制了工程施工质量。8.2本项目及开发过程中有待改进的方面 项目规划设计管理方面 设计输入条件应尽早提供完善设计要满足公共配套、商业营销等要求，其前提条件就是要相关部门提前考虑清楚，并在设计阶段前期就将有关条件要求提清楚、提到位。如在施工、销售、验收等阶段再提出的要求，或难以实施，或将留下安全质量隐患、或将引起成本的大幅追加、或将引起业主投诉甚至无法实施。本项目在入伙期后才考虑物管办公室、居委会办公164、室管理用房，改建解决措施并遭到社区工委的拒绝就是深刻教训，在以后项目中应由客服部牵头让物业公司提出比如面积、功能等等要求，在前期设计时将物管用房统一考虑到位。 因设计不满足规范要求而影响验收在本项目中存在消防疏散宽度、消防梯楼梯栏杆可攀爬等问题影响验收，如严格按要求整改无疑会造成大量的成本追加以及延时入伙，虽然经过多方沟通，将此问题回避过去，但还是能为以后的项目开发提供借鉴意义，在今后的项目中对于可能引发安全隐患的楼梯栏杆、室内凸窗、落地窗、阳台等防护栏杆，必须严格执行规范中的要求，一次制作安装到位，这不仅是公司对客户的提供的产品质量的保证，更是公司品牌建设的基础。 质量问题应从设计源头就进行165、控制避免因设计疏漏或系统性考虑不周延续至施工中，在审核设计图纸时一定要细致，要多层次把关。如地下室的防水问题，地下室卫生间的设置问题等。同时土建与水电必须同时进行规范性、安全性、功能性审核，避免造成返工或投诉。 样板房的设计及质量问题本项目样板房存在追求展示效果影响使用功能、样板房配套电器功能不能满足要求、样板房多家单位施工导致维修困难等问题，故样板房在销售期间虽然取得了良好的展示效果，但在入伙后其严重的设计及施工质量问题引起业主的强烈投诉。因此，在后续项目样板房的设计和施工应加强效果和功能、进度和质量的综合权衡、控制。 项目施工管理方面 低价中标模式造成施工单位综合实力较弱、投入不足、管理水166、平下降。劳动力普遍短缺及劳动力素质，再加上我司及施工单位对产品的复杂程度估计不足，对产品质量。施工进度均有较大影响。 渗漏裂缝等质量通病控制仍存在问题在入伙后出现了地下室渗水和卫生间的渗水问题，由于基础维护结构的选型有所偏差，沉降不均以致渗水。小业主入住后，造成部分业主墙面严重渗水，而且装修完的木地板也被水浸泡。 本发展管理模式下设计主管建筑师、营销主管、合约主管等公司职能部门人员并未纳入项目经理的管理范畴，项目经理没有对其进行半年或年度绩效考核的权利，故日常各部门沟通路径过长，信息反映速度缓慢。 由于项目部与设计部、合约部、营销部等部门属于平级协调，项目部对出图时间、分判时间及报建时间监控力度不足；当设计变更频繁时，如严格执行设计变更审批会签程序则流程过长、时间较慢，如不严格执行设计变更审批会签程序又不利于进度和成本控制。63