1、成都【成都【格林威治城格林威治城】项目】项目 后评估报告后评估报告 第 1 页 共 29 页 成都【成都【格林威治城格林威治城】项目】项目后评估报告后评估报告 前言： 成都格林威治城项目用地通过公开招标方式，于 2003 年 4 月 10 日竞得，并于 2003 年 5 月正式动工，至 2006 年 11 月全面入伙，于 2007 年 6 月达到后评估时点（数据截至时间为：2007 年 6 月 30 日） 。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管2、理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目目 录录 核心内容提要 . 1 【项目概况及评估综述】 . 4 【项目投资管理评估】 . 4 【项目规划设计工作评估】 . 7 【项目营销工作评估】 . 13 【项目进度、工程管理评估】 . 22 【项目成本管理评估】 . 27 第 2 页 共 29 页 核心内容提要核心内容提要 【投资管理评估】【投资管理评估】 *是*地产成都公司首次以公开拍卖方式于 2003 年 4 月 10 日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目， 通过彻底反思项目前期3、可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过 3 年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】【规划设计工作评估】 *项目作为成都公司第二个项目，比