1、佘山九里项目运营规划2011年3月10日稿2Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n六、项目风险控制六、项目风险控制3Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.虹桥综合虹桥综合交通枢纽交通枢纽人民广场人民广场佘山别墅区佘山别墅区n宗地位于上海西南方位松江区n宗地紧邻成熟的佘山别墅区和赵巷别墅区，2、属于大佘山板块概念；n宗地周边交通便利，可快速到达市区。邻轨道9号线泗泾站。n距离人民广场26公里；n距离虹桥综合交通枢纽13公里。一、项目概况一、项目概况赵巷别墅区赵巷别墅区规划要点规划要点物业形态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至4Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n宗地东至巴张泾河，南至规划道路，西至古楼阁河，北至古楼公路。宗地宗地古楼公路古楼公路巴张泾河巴张泾河古楼阁河古楼阁河一、项目概况一、项目概况规划要点规划要点物业形态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至5Copyright 3、by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.占地面积121719.2 平方米规划用途住宅容积率1.0计容建面121719.2平方米建筑限高40 米建筑密度、绿化率建筑密度30，绿化率45，集中绿地率10机动车位配比地下车库面积待定出让年限住宅70年n基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地；n基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼路规划红线不小于8米、容积率不得大于0.9，计容建面4410平方米，建筑密度不得大于44%，绿地率不得小于38%。规划要点规划要点物业形4、态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至一、项目概况一、项目概况6Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.物业形态物业形态户数户数(户户)总套型建筑面积总套型建筑面积()面积比例面积比例小高层公寓2014089034.32%大平层2527827065.68%合计1103119160100.00%n物业形态：大平层+小高层规划要点规划要点物业形态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至一、项目概况一、项目概况7Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved5、.规划要点规划要点物业形态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至一、项目概况一、项目概况8Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.一、项目概况一、项目概况规划要点规划要点物业形态物业形态项目图片项目图片宗地区位宗地区位宗地四至宗地四至9Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n6、六、项目风险控制六、项目风险控制10Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n项目的战略使命：项目的战略使命：1.通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一军团而努力。2.以本项目为载体，学习绿城、星河湾等高端项目经验，为公司未来高端项目复制累积经验和资源。3.作为公司进入多项目阶段的首批项目，进一步探索和理清矩阵式项目管理的管控方式、流程，并提出有效意见、建议和补充。n项目的财务指标要求：项目的财务指标要求：1.总货值46.7亿以上（大平层均价4万5以上，小高层2万8以上）2.税后7、利润率15%以上3.IRR15%以上n项目成功标尺：项目成功标尺：1.成为全市豪宅标杆之一，树立公司高端住宅运营商形象；2.获得置地系统内认可，争取获得置地高品质奖；3.1-2年内在置地系统内被成功复制；4.形成示范区实景展示管控模板；5.团队高效，培养并输出关键岗位若干名；6.对公司管控方式、流程提出有效意见、建议和补充。二、项目总体目标二、项目总体目标11Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成8、功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n六、项目风险控制六、项目风险控制12Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？未来靠什么获得市场认可？靠什么增加土地获取能力？1.上海的住宅用地越来越稀缺，竞争愈演愈烈；2.品质和开发周期的关系，如何在快速跑动中精准射门？品质的意义在哪里？给客户带来更大价值，进入第一军团，无须实景也能卖房，溢价能力强卖盐也要卖的快?给投资人带来更大价值，团队得到更多锻炼（员工个人的市场价值提升），拿地的底气（敢出更高价格，置地敢支持我们）三、项目整体定位三9、项目整体定位客户测试客户测试产品线之争产品线之争定位思路定位思路报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑13Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.客户定位报告客户定位报告地块产品深化报告地块产品深化报告年度营销策略报告年度营销策略报告大平层户型分析及客户模拟引入咨询公司首次客户测试重点客户户型参观及二次深度访谈（20组以上）重点客户深访反馈报告及三次深访样板房实景呈现后，持续跟进客户情况，了解并引导客户需求成功案例研究及启示：龙湖滟澜山、留庄、星河湾。可行性产品竞争分析：未来竞争分析。目标客户深度访谈研究：三阶10、段客户深访报告。项目产品深化定位：产品方向研判及竞争性产品线定位。项目品牌构建及核心营项目品牌构建及核心营销策略销策略市场篇：竞争关系分析，竞品等级分析，大平层产品差异研究。客户篇：客户深访分析，客户购买分析，客户构成归类，项目客户研判定位。产品篇：豪宅价值梳理及拔升，豪宅价值创造，全新豪宅品类定位，项目价值构建。地块项目定位报告地块项目定位报告项目属性解读：虹桥板块属性，佘山区域属性，及全市高端豪宅走势分析。项目定位思考：定位预判及宏观环境分析。产品线选择及方案建议：全市竞品分析，各方案建议。各方案综合效益分析及项目价值梳理：对大平层产品深入价值挖掘，分析小高层方向。附件：附件：佘山九里三阶11、段客户测试报告佘山九里三阶段客户测试报告、佘山九里定位整合报告佘山九里定位整合报告、佘山九里产品深化报告佘山九里产品深化报告、佘山九里佘山九里2010年度年度营销策略报告营销策略报告、意向客户分析意向客户分析三、项目整体定位三、项目整体定位客户测试客户测试产品线之争产品线之争定位思路定位思路报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑14Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.产品线产品线产品线产品线地块条件地块条件地块条件地块条件板块支撑板块支撑板块支撑板块支撑客户条件客户条件客户条件客户条件竞争格局竞争格局竞争格局12、竞争格局价格支撑价格支撑价格支撑价格支撑大平层大平层可以满足规划要求n对比徐泾和赵巷板块，泗泾板块中高端别墅氛围和板块形象较弱，且配套和离市区距离也远弱于徐泾板块n临近佘山，板块价值未来存有较大的成长空间n未来客户将以泗泾及周边板块（主要是佘山板块）独栋别墅已购客户为主n购买目的主要是为了追求平层的舒适和家庭氛围；n目前大区域内此类产品呈市场空白，客户需求难以确定n金地徐泾项目和赵巷项目，预计与本案同期入市，竞争直接、激烈；赵巷项目受地价限制，对比本案无明显优势，但徐泾项目从板块形象、区位和土地成本方面都较本案有明显优势目前西区外环外无此类产品，价格预判主要依据未来竞品，单价预计在25000以13、上，可以保证项目盈利类独栋类独栋&双拼别墅双拼别墅需同时规划小高层来满足容积率和密度要求板块别墅形象不够高端，但是临近佘山板块，未来成长性好；大佘山规划和商业的逐渐成熟将提升板块价值受大佘山/大虹桥和产业规划影响，独栋别墅将呈现泛区域化特征，有机会吸引全市性和全国客户；双拼客户仍将以西区客户为主，但客户规模将会持续增加n在售独栋别墅项目大多都有小独栋，整体竞争较激烈，主要有佘山3号、观庭、佘山东郡、同润圣塔路斯；n双拼别墅供应较少，竞争环境宽松区域内小独栋和双拼别墅产品价值较高，未来成长性也很好，一年后小独栋别墅毛坯单价可达32000以上，可以保证项目盈利联排别墅联排别墅需牺牲部分面积，同时需14、要在建筑密度指标上有所突破板块内经济型别墅较多，市场对板块接受度尚可n闵行、长宁、徐汇的改善客和企业中高层管理者，松江产业客；n未来客户构成不会有明显改变，但客户规模将会增加周边板块（莘闵、赵巷、徐泾、九亭）联排供应量大，且距市区位置和板块居住氛围、配套均优于本案，本案处于竞争劣势地位周边板块一年后预期毛坯单价勉强达到2万，而泗泾板块竞争力较弱，单价若超过2万，将很难取得好的销售表现，项目利润支撑乏力常规小高层常规小高层可以满足规划要求离市区有一定距离，地段条件差，难以打造高档公寓n现在以及未来两三年都仍将依靠9号线导入的徐汇、闵行、长宁及松江区的白领；n自住为主n板块未来供应超过100万方，15、均以常规二房、三房为主力；n竞品楼板价均低于本案；n本案处于竞争劣势地位七宝、九亭板块标杆项目一年后毛坯单价都难以突破22000，本案售价很难超过这些项目，项目利润难以实现同策的产品线选择方案同策的产品线选择方案初步价值判断：类独栋初步价值判断：类独栋+双拼类双拼类大平常大平常联排联排小高层小高层摘自摘自2009年年10月同策定位报告月同策定位报告三、项目整体定位三、项目整体定位客户测试客户测试产品线之争产品线之争定位思路定位思路报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑15Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.从16、总量上看仅有从总量上看仅有1414的客户愿意考虑大平层的客户愿意考虑大平层有有1/41/4的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。的客户要视具体情况再定，现在无法做判断。中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区中心区域的客户对大平层的接受度要高于传统别墅区域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大域。观庭和圣塔路斯的业主几乎都不能接受郊区的大平层。平层。摘自摘自2009年年12月市场部客户测试报告月市场部客户测试报告三、项目整体定位三、项目整体定位客户测试客户测试产品线之争产品线之争报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑定位思路定位思路深访后，结论发生变化。深17、访后，结论发生变化。16Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.先天规划条件的约束先天规划条件的约束尽可能减少小高层面积尽可能减少小高层面积摘自摘自2009年年12月定位小组内部会议材料月定位小组内部会议材料三、项目整体定位三、项目整体定位客户测试客户测试产品线之争产品线之争定位思路定位思路报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑17Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n 定位思路定位思路创新产品大平层创新产品大平层 大平层大平层规划限制规划限制：容积率18、1.传统别墅风险小，但容积率比大平层更低产品限制产品限制：带来小高层的尴尬局面 客户客户后别墅型后别墅型：有别墅居住体验，深知别墅缺点，回归平层客户。平层居住改善型平层居住改善型：习惯平层产品，根据环境要求选择低密度平层改善居住客户。房产投资型房产投资型：以房地产投资作为投资习惯进而盈利类型。专业投资买房。资产配置、保值增值型：资产配置、保值增值型：鉴于汇率、人民币对内贬值等资产配置因素考虑买房。注意要点注意要点市场需要引导和教育市场需要引导和教育示范区必须实景、震撼呈现产品力是关键产品力是关键没有高品质没出路，真正理解高端客户，不是凭想当然三、项目整体定位三、项目整体定位客户测试客户测试产品19、线之争产品线之争定位思路定位思路报告逻辑报告逻辑产品线初判产品线初判土地土地/市场逻辑市场逻辑18Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n六、项目风险控制六、项目风险控制19Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素传统：传统：整体规划、建筑外观、户型、精20、装修、景观（我们通过寻找外部资源、复制可做的）核心核心竞争力竞争力突破：突破：会所？物业？客服？（更注重我们软实力的，考验我们自身的能力）n 思考：核心竞争力在哪里？思考：核心竞争力在哪里？20Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n由于大平层产品为创新产品，因此示范区实景展示至关重要。n示范区范围如下图。须在开盘前完成整个示范区的景观、外立面、样板房精装修四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景21Copyright by CRLAN21、D(Shanghai)All rights reserved.1.借鉴绿城、星河湾成熟经验2.房型复制房型复制一期280户型借鉴星河湾二期330户型复制橡树湾三期240户型复制橡树湾四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景22Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1.一期重视实景呈现，会所景观重点打造点睛大树的选择、铺装体现立体感、紫铜花钵提气2.二期集中绿地率先打造四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其22、他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景23Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.341根据“专属”特性，从服务设施、服务细节、服务道具、服务标准等方面深层次挖掘在上海公司现有物业服务水平上再提高一个档次物业本身就是高品质产品的一部分。贵族服务2物物 业业四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景24Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.控制地下面积23、，减少非可售面积占总建筑面积比例控制地下面积，减少非可售面积占总建筑面积比例提前介入优化结构方案，提出限额设计概念提前介入优化结构方案，提出限额设计概念优化墙地比、窗地比，提升产品规格与档次优化墙地比、窗地比，提升产品规格与档次控制景观中软景、硬景比例，在有限成本内提升观感效果控制景观中软景、硬景比例，在有限成本内提升观感效果通过经验数据，提出有效建议明确精装修产品标准及成本重点通过经验数据，提出有效建议明确精装修产品标准及成本重点四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景25Copyright 24、by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n 利用美洲俱乐部资源协同，形成高端会所独特品牌和功能优势。思考：思考：思考：思考：豪宅是什么？大家都会全石材外立面、室内装修酒店化、大理石拼花、种大树、景观上大投入。还有什么能形成我们独特优势？会所能否发挥协同优势，引进OLE、引进一流餐饮和SPA？四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景26Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.1.探索专业小组“同一副画面25、，同一个目标”的工作模式，各专业各部门小目标与整个项目、整个公司的大目标一致。2.保持市场敏锐度，发掘并引导客户需求与重新定义产品，探索智能化、环保产品的应用。关注人性化居住，尝试地下室防潮方案的思考和应用。3.思考对合作伙伴的控制模式，从保证高品质复制、成本效益等角度出发，培养长期战略合作伙伴。四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素成本控制成本控制会所会所其他其他景观先行景观先行物业管理物业管理高端复制高端复制示范区实景示范区实景27Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项26、目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n六、项目风险控制六、项目风险控制28Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n项目开发周期（分三期）项目开发周期（分三期）一期为东区大平层，可售面积一期为东区大平层，可售面积30720平米，平米，2010年年2月开工，月开工，2012年年9月竣工，销售周期自月竣工，销售周期自2011年年3月至月至2011年年12月。月。二期为西区大平层，可售面积二期为西区大平层，可售面积47550平米，平米，2011年年2月27、开工，月开工，2013年年6月竣工，销售周月竣工，销售周期自期自2011年年9月至月至2013年年3月。月。三期为小高层，可售面积三期为小高层，可售面积40890平米，平米，2011年年3月开工，月开工，2013年年9月竣工，销售周期自月竣工，销售周期自2012年年2月至月至2013年年12月。月。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划29Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划附件：佘山九里关键节点计划（三期）附件：佘山九里关键节点计划（三期）30Copyright by CRLAND(Sha28、nghai)All rights reserved.20092010上半年上半年2010下半年下半年 9月月10日，华润置地获取松江区古楼路日，华润置地获取松江区古楼路2号地块号地块1月月25日，开工仪式日，开工仪式2月月22日，正式桩基施工日，正式桩基施工4月月25日，挖土日，挖土5月月26日，签署日，签署 土地出让补充协议土地出让补充协议6月月14，3-6#全套施工图全套施工图6月月23日，出正负日，出正负07月月7日，获取方案批复日，获取方案批复8月月25日，获取扩初批复日，获取扩初批复8月月30日，结构封顶日，结构封顶9月月15日，外立面进场日，外立面进场10月月2日，精装修进场日，精29、装修进场10月月8日，景观进场日，景观进场10月月12日，获取土地证日，获取土地证10月月15日，获取工程规划许可证日，获取工程规划许可证12月月7日，获取施工许可证日，获取施工许可证2011年年2月月16日，获取二期方案批复日，获取二期方案批复2月月15日，二期桩基施工日，二期桩基施工五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划佘山九里大事记佘山九里大事记31Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n节点中的重点、难点节点中的重点、难点1.一期一期2011年年3月示范区实景呈现、开盘月示范区实景呈现、开盘示范区品质和进度预售证蓄客情况2.30、二期二期2011年年9月开盘月开盘临时样板房（避免预售条件达到，而样板房未完成导致开盘时间后延）房型、产品标准等关键点要控制时间，推进决策协调方案设计与施工图设计公司的无缝衔接，如扩初设计放在哪里3.三期三期2011年年12月开盘月开盘尽可能为2012年销售留足时间房型尽量复制，产品标准讨论及早进行小高层施工存在难度要充分考虑，如：与示范区的关系、桩基形式、围护方案4.毛坯备案精装交付毛坯备案精装交付1.考虑法律风险，注意预售合同条款2.落实委托物业收房书3.协调质检站、建管所关系，获得政府支持4.大手精装修的进度和质量控制五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划重点、难点重点、难点32Cop31、yright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划一期带来的思考一期带来的思考教训：教训：不要黑箱子，不要做甩手掌柜不要黑箱子，不要做甩手掌柜管到下家的具体环节和关键点管到下家的具体环节和关键点举例：进度和人员安排、室内设计的失控、责建到位后对施工图的控制力度和对所有设计工作的牵头，土建单位启用劳务公司（进一步专业细分）假如再给一次机会，能否做到假如再给一次机会，能否做到假如再给一次机会，能否做到假如再给一次机会，能否做到20102010年年年年1010月月月月3030日实景呈现？日实景呈现？日实景呈现？日实景呈32、现？安全问题安全问题土建进度土建进度基坑基坑33Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n一期一期20112011年年3 3月开盘，月开盘，20112011年年1212月利润结转月利润结转1.1.示范区示范区3 3月月2020日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，日完成售楼处大堂、看房通道、景观、两个样板房，3 3月底扫尾工作月底扫尾工作过程中的品质控制，调整马赛克、壁纸等引入个别客户测试样板先行，阳台内侧GRC、屋面瓦、外墙石材大板2.2.大手精装修控制大手精装修控制思考精装修总包模式，3月20日前出详细方案精装修招标技术标333、.3.政府报批工作的及时完成政府报批工作的及时完成预售证住宅交付使用许可证，9月质检竣工备案，配套验收、规划验收（配套部与设计部提前梳理验收隐患）五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划一期确保开盘和交房一期确保开盘和交房34Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n定位设计篇定位设计篇五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？关键点：关键点：扩初设计、图纸质量、户型、精装修风格、室内设计能力概念方案2010-1-31已完成修规方案确认2011-1-1已完成规划方案报建2034、11-2-15已完成扩初设计确认2011-2-28已完成桩基施工图2011-2-28已完成全套施工图2011-4-15施工图审图2011-4-25精装修图纸（样板房）2011-5-31精装修图纸（大手）2011-7-3135Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n扩初设计扩初设计绿城东方？中森？绿城东方？中森？五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？根据一期经验，绿城东方对上海规范不熟悉，导致根据一期经验，绿城东方对上海规范不熟悉，导致扩初设计不够符合要求，如果中森拿到35、重新优化，扩初设计不够符合要求，如果中森拿到重新优化，时间上会大大浪费，因此二期将扩初设计判到中森。时间上会大大浪费，因此二期将扩初设计判到中森。36Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n图纸质量图纸质量一期出现的很多问题在于图纸有疏漏提高对面积控制的关注度，在户型、方案、施工图各阶段分别对面积按照一期与政府部门沟通的模式进行面积计算，作为各阶段汇报要素。二期设计中已开始按此操作报建阶段启用设计交底审核表，设计院、设计部、前期部各阶段会签，确保报建文件准确性，提高报建实际速度。一期南区工规图、二期方案图已按此实施，效果较好施工图出图36、后进行内部审核，各专业均需参加，从各个不同角度进行查漏补缺。前期操作中落实的并不理想，二期施工图中予以加强五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？精装景观放进去，排精装景观放进去，排审图时间表审图时间表37Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n室内风格和单位选择室内风格和单位选择合作方的选择提高对确定设计单位的重视程度。提高对确定设计单位的重视程度。方案设计单位的方向确定纳入定位小组决策要点方案设计单位的方向确定纳入定位小组决策要点项目定位风格倾向备选标杆设计师成果确37、定方向确定单位市场市场设计设计定位小组设计松江二期室内设计单位确定将开始按此流程操作佘山九里二期室内精装风格讨论会 会议时间：1月20日五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？38Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n大手精装修大手精装修1.仿邱德光是否能仿好？2.邱德光大手难度？引入项目部、合约、客服、施工单位一起讨论。成品保护充分考虑。销售包装。从运营角度考虑，延续一期陈文栋风格。样板房设计阶段，同时考虑大手标准。尽可能所见即所得。培养内部设计能力，由室内组负责设38、计工作。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？39Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.组织强化景观工程师陈文乐，11月到岗景观设计师范海燕10月到岗室内设计师人手不够！项目团队组织团队人员的逐渐完善，确保各项工作能够有效推动进行。松江项目由于产品较为复杂，室内设计工作量很大，依然处于人力不足状态。（二期为内部设计团队设计，对我们设计师力量是考验。）团队完善五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？40C39、opyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n施工实现篇施工实现篇关键点：关键点：总包单位选择总包单位选择技术标、施工顺序、基坑围护、精装修管理模式、总包和精装修界面、样板房位置、现技术标、施工顺序、基坑围护、精装修管理模式、总包和精装修界面、样板房位置、现场施工管理场施工管理五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？关键节点关键节点完成时间完成时间备注备注确定总包单位2011-3-10考察单位施工许可证2011-6-1开工2011-2-28已提前打桩样板房2011-8-30主体40、结构达到预售条件2011-8-30主体结构封顶2011-7-30销售开盘2011-9-1外脚手架拆除完成2011-12-8室外配套、园建完成2012-5-13获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-30毛坯集中交付2012-7-30精装集中交付2013-6-1341Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n二期样板房选址二期样板房选址选择330作为临时样板房，8月30日完成，目的为了尽快实现二期销售。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现2011241、011年年9 9月开盘？月开盘？42Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n二期中央绿地样板房展示关键点关键点：样板房实施工期样板房实施工期：图纸及现场具备施工的时间控制，按照1期装修繁琐程度，给样板预留充足施工时间，使装修施工工艺尽可能完美，确保有3个月的施工时间（即（即5月月30日须与土建交接完毕）日须与土建交接完毕）；石材效果：石材效果：石材镜面处理按照星河湾的标准，要做半个月左右才能出镜子般效果；高光木饰面的成品保护：高光木饰面的成品保护：高光木饰面的成品保护是个难点，工程中做高光木饰面成品保护难度大，交叉作业、后续工序多，软42、装摆放、保洁等都会对高光木饰面有不同程度损伤，损伤后难修补，高光效果反而不好，考虑样板房就引入专业分包（还需要讨论和研究）；更系统的设计：更系统的设计：不能只做样板房的设计，要做整个展示区的设计，（负面案例：一期的楼梯间就没有设计）五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？43Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n精装修管理模式？精装修管理模式？优高雅是否能做精装修总包？2011年3月9日与优高雅首次专题会，3月20日前拿方案n精装修与土建总包的界面精装修与土建总包的界43、面梳理佘山九里精装修界面说明五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？44Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n二期、三期施工顺序二期、三期施工顺序先确保样板房位置人防先确保样板房位置人防地库完成时间。地库完成时间。考虑工程管理部意见，考虑工程管理部意见，最大程度减少施工难度。最大程度减少施工难度。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？45Copyright by CRLAND(Shanghai)All44、 rights reserved.n土建总包、监理招标技术标规范化土建总包、监理招标技术标规范化考察面试技术标讨论会和评分提供专业意见确定单位规定参加人员：如项目土建第一责任人、工程管理部土建负责人、其他项目土建人员技术标要求明确工程管理部、项目部、合约部梳理技术标要求工程管理部、项目部（含其他专业人员）共同开会，形成组织意见否决不合格单位将前期技术标要求落到合同中去。内部专家库内部专家库五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？46Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.45、n施工管理施工管理目前陈建国负责梳理以下文件，下一步：项目部内部讨论工程管理部组织讨论战略管理部入知识库1.佘山九里项目二、三期期施工现场管理工作考核办佘山九里项目二、三期期施工现场管理工作考核办法法2.佘山九里项目二、三期施工质量周检查评分表佘山九里项目二、三期施工质量周检查评分表3.佘山九里项目二、三期工程质量月度考核表佘山九里项目二、三期工程质量月度考核表4.佘山九里项目二、三期安全文明周检查评分表佘山九里项目二、三期安全文明周检查评分表 5.佘山九里项目二、三期安全文明月度考核表佘山九里项目二、三期安全文明月度考核表 6.佘山九里项目二、三期现场管理人员月考核表佘山九里项目二、三期现场46、管理人员月考核表7.佘山九里项目二、三期材料进场管理制度佘山九里项目二、三期材料进场管理制度8.佘山九里项目二、三期材料进场确认单佘山九里项目二、三期材料进场确认单9.佘山九里项目二、三期工序交接制度佘山九里项目二、三期工序交接制度10.佘山九里项目二、三期工序交接单佘山九里项目二、三期工序交接单 11.佘山九里项目二、三期样板确认制度佘山九里项目二、三期样板确认制度12.佘山九里项目二、三期施工样板确认单佘山九里项目二、三期施工样板确认单 五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？47Copyright by CRLAND(Sh47、anghai)All rights reserved.n对监理的考核对监理的考核项目部评价监理是否发挥作用公司工程管理部对几个项目的监理进行评分五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？48Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n报建篇报建篇五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？关键节点关键节点完成时间完成时间备注备注规划方案报建2011-2-15已完成取得扩初批复2011-4-1建设工程规划许可证20148、1-5-26施工许可证2011-6-1获得预售许可证2011-8-30获得规划验收许可证2012-5-25竣工备案完成2012-6-27获得住宅交付使用许可证2012-11-3049Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n关键点：方案报建关键点：方案报建房型阳台面积突破，注意未来审批隐患房型阳台面积突破，注意未来审批隐患4.3米6.1米2.9米设备平台面积约13平方米设备平台面积约9平方米360户户型型5.9米设备平台面积约14平方米设备平台面积约10平方米2.2米270户型户型阳台面积约14平方米按照松江区2010年10月所试行的上49、海市2010版新规范：设备平台面积不得大于4平方米，否则计算一半面积；阳台挑出不得大于1.8米，且面积不得大于8平方米，否则计算全面积。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？50Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n关键点关键点专项报建专项报建隐蔽避雷针、人防隐蔽避雷针、人防规划验收规划验收南侧道路侵入红线、驳岸线南侧道路侵入红线、驳岸线无证无证3个月协调工作个月协调工作五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘50、？月开盘？51Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n景观篇景观篇五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？一期存在的不足：一期存在的不足：1、工期延后，错过较好的种植季节（9-10月份）、造成反季节种植（冬季种植）；2、缺少景观管线综合协调，后期存在风险；3、进场材料色差较大，部分材料破损；4、针对本项目苗木准备资源不够充分，部分苗木尚未选定；下一步改进措施：下一步改进措施：1、苗木规划苗木规划：反季节种植，提供养护方案，提高成活率；二期、三期早规划苗；，提前进行苗木储51、备，特别对于特殊要求的苗木资源，运至苗圃储备。2、前端控制：前端控制：加强过程控制、特别是前端控制；3、确保质量：确保质量：针对质量通病，采取专项技术措施方案；4、设计交底：设计交底：提倡全新的设计配合，定期至现场进行交底指导，更好的达到设计效果要求。必要时可以借助外部资源。52Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n下一步改进措施下一步改进措施5、坚持先进的施工组织和管理理念、坚持先进的施工组织和管理理念比如悬挑脚手架、施工通道利用地下车库等方式将场地尽可能早的让给景观，可以摆脱景观施工永远是抢竣工的状态，可以精雕细琢，为自己争取很52、多时间。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？53Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n7、提高成本意识、提高成本意识景观施工中的现场调整，加强成本意识；设计交底以及任何变更须合约参与；一期余下部分及二、三期景观，根据示范区景观的成本范本，研究优化方案，提高性价比；合约部、景观组做一个景观成本模型五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？54Copyright by CRLAND(Shanghai)Al53、l rights reserved.n机电篇机电篇1.二期中心景观先行，室外综合管线穿越景观区考虑提前预埋，若部分管线无法实现提前预埋的则需优化线路，避免未来施工开挖对景观造成大的破坏。2.吸取一期教训，提前考虑地下室及阁楼空调外机在设备阳台的摆放位置，避免空调外机摆放在室外。3.二期因为取消了地下二层，于是又出现了地下一层卫生间排污的问题，要尽早确定一个最佳方案。4.古楼路改造何时能完成，完成后市政雨水管是否能用？需要跟镇政府了解清楚以确定二期是否也是需要雨水池来排水。5.如果一期产品受市场认可，二期在机电方面是否考虑一些升级，比如：自平衡新风系统是否升级到双向流全热交换新风系统？家居智能化54、是否再增加一些功能，做的彻底些？6.二期地库内明装管线是机电的重点，在施工前必须有统一规划过的综合管线图，所有机电管线做到整齐划一。五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划二期如何实现二期如何实现20112011年年9 9月开盘？月开盘？55Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划三期如何实现三期如何实现20112011年年1212月开盘？月开盘？关键节点关键节点完成时间完成时间产品定位确定2011-30规划方案报建2011-3-30扩初设计确认2011-3-30取得扩初批复2011-5-1产品标55、准（施工图设计阶段）2010-11-2桩基施工图2011-3-30全套施工图2011-5-15施工图审图2011-5-25建设工程规划许可证2011-5-20确定总包单位2011-3-10施工许可证2011-6-21样板房2011-11-30产品标准（交房阶段）2011-5-15主体结构达到预售条件2011-11-30获得预售许可证2011-12-15销售开盘2011-12-15外脚手架拆除完成2012-3-11室外配套、园建完成2012-10-18获得规划验收许可证2012-11-20竣工备案完成2012-12-20获得住宅交付使用许可证2013-6-5毛坯集中交付2013-6-15精装集中56、交付2013-9-3056Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n关键点关键点立面与大平层呼应，欧式、新古典整体形象，外滩老建筑，可流传，不过时注意与周围环境的关系精装修风格和产品标准的确定定位小组专题会初步定为：奢华、都市风格3月考察可借鉴项目4月定设计公司样板房位置选择2011年3月确定小高层施工对一期示范区的影响？（专题开会讨论）五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划三期如何实现三期如何实现20112011年年1212月开盘？月开盘？57Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reser57、ved.目目 录录n一、项目概况一、项目概况n二、项目总体目标二、项目总体目标n三、项目整体定位三、项目整体定位n四、项目关键成功因素四、项目关键成功因素n五、项目关键节点计划五、项目关键节点计划n六、项目风险控制六、项目风险控制58Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n新产品开发带来系统性风险新产品开发带来系统性风险1.大平层产品在全国范围内都属起步阶段，尚未完全获得市场认可2.对客户理解不够大平层是否能带给客户超越别墅的全新体验并接受迎合客户还是引导客户？3.高端产品定义能力还不够何时有属于华润置地上海的豪宅DNA，COPPY星58、河湾是不是唯一出路六、项目风险控制六、项目风险控制59Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n销售实现销售实现严格的宏观调控下，实现突破严格的宏观调控下，实现突破限购限购限贷限贷房产税房产税成交量骤减成交量骤减年内政策从年内政策从紧预期紧预期客户特征客户特征房型面积段房型面积段单价、总价单价、总价VS六、项目风险控制六、项目风险控制60Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n较长时间处于无证施工状态较长时间处于无证施工状态原因原因 出图进度跟不上开发及报建进度 项目不可控因素59、河道、三线等解决思路解决思路 流程中增加控制环节项目组安排人员介入审图，提前熟悉图纸和解决问题尽量考虑高端复制 与政府做好沟通 导致导致 成本控制难度增加模拟清单招标导致签证费用增加 停工及罚款风险大 基坑等无法外审和质检安监六、项目风险控制六、项目风险控制61Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n紧凑开发节奏下如何做好产品实现、大手精装如何控制品质紧凑开发节奏下如何做好产品实现、大手精装如何控制品质对承建商实力、组织能力加强考察和面试，合理调配已有承建商的承建工程量开发过程中对承建商的调整，帮助乙方提高能力，提高现场开发的全面品质和形象未来建议建立材料库、战略合作伙伴六、项目风险控制六、项目风险控制62Copyright by CRLAND(Shanghai)All rights reserved.n安全管理与风险控制安全管理与风险控制项目开发过程中风险分析及阶段风险预判，安全措施清单及款项单列支付风险预判下的措施及执行各项检查挂钩工程款支付风险控制的组织措施管理小组及责任人六、项目风险控制六、项目风险控制