1、 项目开发大纲项目开发大纲20112011年年5 5月月第一部分第一部分 产品定位产品定位 第四部分第四部分 建设管理建设管理第二部分第二部分 开发目标开发目标第三部分第三部分 开发策划开发策划第一部分第一部分 产品定位产品定位1.1 1.1 项目规划图项目规划图2期期 住宅住宅 地上地上25层，地下一层层，地下一层建筑面积：建筑面积：1.2万平万平1期期 商业中心商业中心地上地上5层，地下一层层，地下一层建筑面积：建筑面积：7.2万万1.2 1.2 项目经济技术指标项目经济技术指标北侧地块南侧地块合计用地性质用地性质公寓、商业、旅商业、办公出让用地面积出让用地面积332亩（221184 ）可2、开发用地可开发用地90.8亩（60553）169亩（112923）259.8（173200 ）容积率容积率3.01.82.3建筑面积建筑面积181659203261398362 建筑密度建筑密度25%40%35%绿化率绿化率30%15%1.3 1.3 项目产品配比项目产品配比物业类型物业类型建筑面积（）建筑面积（）地上部分商业部分城市广场135685.1东进路商业街29985.5跃马路商业别墅3209迎宾路商业街4781.6喜达屋商务酒店10676.9酒店式公寓65049.8住宅底商8205住宅部分高层150715.6物业及配套用房1642.2地上部分合计地上部分合计409950.7地下部分商3、业地下部分36567.7住宅地下部分41486.2地下部分合计地下部分合计78053.9地上地下合计地上地下合计488004.6第二部分第二部分 开发目标开发目标2.1 2.1 效益目标效益目标项目净利润率目标项目净利润率目标25%物业类型物业类型净利润率目标净利润率目标面积面积（）（）销售形态销售形态地上部分地上部分城市广场持有型东进路商业街销售型别墅销售型迎宾路商业街销售型喜达屋商务酒店持有型酒店式公寓销售型住宅底商销售型高层销售型物业及配套用房地上地上部分合计部分合计地下部分商业地下部分其他地下部分地下部分合计地下部分合计地上地下合计地上地下合计2.2 2.2 现金流目标现金流目标时间节4、点2009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.62010.7预留金额月度工程款130100830830190 190 190 102 102 102 485 177 土地款主体垫资施工至地上二层顶板，垫资金额1600万垫资部分款项80%为640万；加本月进度款的80%为190万；按工程形象进度的80%支付付至工程价款的95%工程总价款融资贷款销售回款2.2.1 2.2.1 工程进度及工程款投入计划工程进度及工程款投入计划时间节点2009.62009.72009.82009.92009.1025、009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.62010.7预留金额月度付款130100830830190 190 190 102 102 102 485 177 付款简要说明主体垫资施工至地上二层顶板，垫资金额1600万垫资部分款项80%为640万；加本月进度款的80%为190万；按工程形象进度的80%支付付至工程价款的95%工程总价款2.2.2 2.2.2 土地款投入计划土地款投入计划地款投入地款投入2.2.3 2.2.3 融资贷款计划融资贷款计划8月份申请一期地块的开发贷月份申请一期地块的开发贷15000万元，争取万元，争取10月份月份银行放款；银行6、放款；2010年年1月申请二期地块的开发贷月申请二期地块的开发贷10000万元，争取万元，争取10年年2月份银行放款；月份银行放款；2010年年6月申请三期地块的开发贷月申请三期地块的开发贷10000万元，争取万元，争取10年年7月份银行放款；月份银行放款；建议在建议在2010年年5月申请在建工程抵押贷款，贷款金额月申请在建工程抵押贷款，贷款金额约约5000万元。万元。2.3 2.3 销售计划及回款计划销售计划及回款计划业态产品品预售售证取取得得时间均价均价 (万元万元)总建面建面积20112011可售可售面面积可售可售总价价(万万元元)计划划销售售额(万元万元)计划划销售面售面积（）（）计划7、回款金划回款金额计划划销售率售率（%）酒店办公2012.1.30待定64691 公寓2012.1.30待定61372 商业裙房2012.1.30待定18507 酒店公寓2012.1.30待定150519 高层住宅（25F)2011.。8.300.838054 38054 30,443 27,399 34,249 25,686 90.0%底层商铺1.620958 16724 26,758 17,393 10,871 8,153 65.0%高层住宅(32F)2011.8.300.8178291 96058 76,846 35,349 44,187 33,140 46.0%综合商业2011.8.308、1.53780 3780 5,670 2,835 1,890 1,418 50.0%2.4 2.4 成本目标成本目标产品类型总建筑面积计划可售面积销售均价(万元）计划销售总额(万元）综合成本目标设定土建工程成本安装工程成本管网工程成本景观工程成本装饰工程成本合计商业街294662946621189211891.00 21,18935%31%城市广场(MALL)13568513568520352203521.35 27,477别墅、联排32093209192519250.80 1,540酒店式公寓650496504965049650490.50 32,525高层住宅合计合计438593438599、3308505308505167,823167,82335%35%31%2.4.1 2.4.1 责任成本目标责任成本目标产品类型综合成本目标责任成本设定土建工程成本安装工程成本管网工程成本景观工程成本装饰工程成本合计限额设计指标现场签证指标设计变更指标其他控制指标商业街商业MALL别墅、联排酒店式公寓高层住宅2.5 2.5 工程质量目标工程质量目标产品类型综合成本目标产品档次定位工程质量目标设定数量质量等级商业街商业MALL别墅、联排酒店公寓高层住宅2.5.1 2.5.1 工期目标工期目标产品类型总工期（天）项目工期目标设定开盘主体封顶外立面完成交房竣工备案商业街商业MALL酒店公寓酒店办公别10、墅、联排多层住宅高层住宅2.5.2 2.5.2 开业目标开业目标产品类型开业范围开业招商完成率开业日期商业街商业MALL酒店第三部分第三部分 开发策划开发策划3.1 3.1 项目开发时序策划项目开发时序策划项项目目开开发发时时序序策策划划 Mall 商业街商业街开工开工 2009/10 2009/70.00 2010/2 -预售预售封顶封顶竣工竣工 住宅住宅开工开工 2009/100.00 2010/2预售预售封顶封顶竣工竣工 住宅住宅 酒店酒店开工开工 2009/100.00 2010/2预售预售封顶封顶竣工竣工3.1.1 3.1.1 项目开发时序策划项目开发时序策划产品类型销售区域销售时间11、（结合销售目标）项目分区范围分区开工时间住宅、底商3#地块2011.9.3酒店公寓2#地块2012.3酒店3.2 3.2 项目施工组织策划项目施工组织策划项项目目标标段段划划分分策策划划 Mall 商业街商业街开工开工 2009/10 2009/70.00 2010/2 -预售预售封顶封顶竣工竣工 住宅住宅开工开工 2009/100.00 2010/2预售预售封顶封顶竣工竣工 住宅住宅 酒店酒店开工开工 2009/100.00 2010/2预售预售封顶封顶竣工竣工3.2.1 3.2.1 项目施工组织策划项目施工组织策划项目分区项目分区范围范围产品业态产品业态总包标段总包标段建筑面积建筑面积业务12、范围、工程界面业务范围、工程界面商业街商业MALL酒店公寓酒店办公别墅、联排多层住宅高层住宅商业街商业MALL酒店公寓3.3 3.3 营销策划（一期推盘节奏）营销策划（一期推盘节奏）20102010年年7 7月月室外步行街商铺开盘室外步行街商铺开盘（一、二环）（一、二环）（4040年产权、毛坯）年产权、毛坯）销售面积：约销售面积：约1800018000销售均价：销售均价：3200032000元元/销售总价：约销售总价：约5.765.76亿亿销售目标：约销售目标：约5.765.76亿亿（100%100%）20102010年年7 7月月A A区底商开盘（三环）区底商开盘（三环）（4040年产权、毛13、坯）年产权、毛坯）销售面积：约销售面积：约1252912529销售均价：销售均价：2500025000元元/销售总价：约销售总价：约3.133.13亿亿销售目标：约销售目标：约3.133.13亿亿（100%100%）推盘总量14.20亿元销售任务13.30亿元回款预备提前加推争取完成目标3.3.2 3.3.2 营销策划（二期推盘节奏）营销策划（二期推盘节奏）预备加推预备加推CC区写字楼区写字楼C3C3栋栋（5 50 0年产权、毛坯）年产权、毛坯）销售面积：约销售面积：约2973429734销售均价：销售均价：1000010000元元/销售总价：约销售总价：约2.972.97亿亿预备加推预备加推14、D D区底商区底商（4 40 0年产权、毛坯）年产权、毛坯）销售面积：约销售面积：约1220012200销售均价：销售均价：2500025000元元/销售总价：约销售总价：约3.053.05亿亿推盘总量14.20亿元销售任务13.30亿元回款预备提前加推争取完成目标第四部分第四部分 建设管理建设管理4.1 4.1 项目三级开发计划项目三级开发计划4.1.1 4.1.1 产品业态关键节点计划表产品业态关键节点计划表销售型物业销售型物业序号序号项目项目高层住宅高层住宅室外步行街室外步行街难点简要说明难点简要说明1 1开工开工2010/4/2010/4/1 19 910/4/10/4/1 19 9115、0/10/6 6/7 72 2土护降土护降2010/2010/6 6/30/30-雨季、石方爆破雨季、石方爆破3 3正负零正负零2010/8/2010/8/2020-4 4预售预售2010/8/2010/8/20205 5裙楼封顶裙楼封顶2010/10/2010/10/2 20 010/7/110/7/18 810/10/9 9/1/10 0先施工无地下室部分先施工无地下室部分6 6塔楼封顶塔楼封顶-7 7砌筑及一次机电砌筑及一次机电2011/1/2011/1/2 20 02011/3/12011/3/110/10/1111/2020分隔墙分隔墙8 8外装外装11/6/11/6/2 20 0116、 11 1/1 1/20209 9内装内装11/7/1811/7/18-1010市政、景观市政、景观11/7/11/7/2 20 011/7/11/7/2 20 01111开业开业1 11 1/8 8/18181 11 1/3/18/3/184.1.2 4.1.2 产品业态关键节点计划表产品业态关键节点计划表持有型物业持有型物业序号序号项目项目商业商业MALLMALL酒店酒店难点简要说明难点简要说明1 1开工开工2010/4/2010/4/1 19 910/4/10/4/1 19 910/10/6 6/7 72 2土护降土护降2010/2010/6 6/30/30-雨季、石方爆破雨季、石方爆破17、3 3正负零正负零2010/8/2010/8/2020-4 4裙楼封顶裙楼封顶2010/10/2010/10/2 20 010/7/110/7/18 810/10/9 9/1/10 0先施工无地下室部分先施工无地下室部分5 5预售预售6 6塔楼封顶塔楼封顶-7 7砌筑及一次机电砌筑及一次机电2011/1/2011/1/2 20 02011/3/12011/3/110/10/1111/2020分隔墙分隔墙8 8外装外装11/6/11/6/2 20 01 11 1/1 1/20209 9内装内装11/7/1811/7/18-1010市政、景观市政、景观11/7/11/7/2 20 011/7/11/7/2 20 01111开业开业1 11 1/8 8/18181 11 1/3/18/3/18按照按照4.2 4.2 甲供及甲定材料设备甲供及甲定材料设备部位部位材料材料入入选厂家厂家部位部位材料材料入入选厂家厂家主体工程甲供材料钢筋暖通工程风机电缆空调冷水机组 外墙石材空调箱及末端 面砖冷却塔外墙涂料热交换器信报箱公共部位石材入户门面砖主体工程甲供设备水泵地砖锅炉内墙涂料配电箱酒店装修石材变压器地毯箱变墙地砖高底压柜涂料发电机开工面板电梯金属窗帘扶梯装饰灯具停车设备及系统卫生洁具沙盘模型门锁 地产公司地产公司 编制编制