1、喀什恒昌欧景名苑一期项目后评价报告前言 xxxxx名苑一期于2010年3月5日开始动工，2011年4月30日交付使用，已过一个采暖期，按照公司开发项目后评价流程规定,符合项目后评价要求。自2012年4月起，由股份公司总裁办组织股份公司相关部门对xxxxxx一期经营管理、产品研发、市场营销、工程管理、成本合约管理、物业管理、客户服务管理进行项目前期的资料的收集、现场实地检查、满意度调查等方式，依据图纸、方案、计划、合同等确定文件进行比对分析，采集现场图片，以PPT形式编制完成了评价报告。希望通过此次对项目后整体评价工作的实施，可以从房地产开发的设计标准、施工工艺、技术标准、质量（工法）标准、合同2、范本、产品品类标准、作业标准，在设计、营销、工程、成本、客户满意管理方面，积累更多经验，规避开发过程中存在的疏漏，提高客户满意度。1、项目公司总经理xxx对项目整体运作进行介绍；2、财务总监xxxx对项目各项经营指标完成情况进行后评价(此内容略)；3、产品研发总监xxxx对项目规划设计、技术标准、使用功能等方面进行后评价；4、工程总监xxx对项目报批报建、监理管理、施工质量、进度、安全与环境等方面进行后评价；5、市场营销总监xxxx对项目定位、户型配比、价格体系、整体营销模式、现场销售管理等方面进行后评价；议程6、成本合约部经理xxxx对项目目标成本的执行、供应商的管理、材料的管理等方面进行后3、评价（部分内容略）；7、物业公司原副总经理xxx对项目物业现场服务核物业管理角度对项目功能配套、设备选型及安装、物业用房等方面进行后评价；8、客户服务中心主任xxx对项目客户满意度调查进行后评价。议程1、投资管理-取得土地、项目合作：2009年5月18日了解到土地信息，2009年5月19日到xxx考察，并编制了可研报告与xxxx公司确定合作意向,缴纳竞买保证金，2009年5月21日竞买报价 取得土地，2009年6月1日签订308亩土地的成交确认书，2009年7月31日，协调完毕拆迁事宜委托土地局拆迁、容积率调整后签订土地出让合同。评价：取得土地的效率非常高，是xx公司取得土地中速度最快的一次。4、项目运作整体介绍-经营篇经营篇 2、土地获取-宗地情况本项目的建设用地面积205709平米（308.56亩），总建筑面积207978平米，包括住宅、商业，其中C-05和C-10两地块为绿化用地，容利率为0。同时需要建3000平米的幼儿园和200平米的社区用房。整个项目的容积率是1.01，地价是20万/亩，楼面地价300元/平米。后期调整规划道路新增土地后项目总用地为321.5亩，是目前股份公司最大的一块项目用地，也是建筑面积最大的住宅小区。降低土地成本，提高土地的价值。首先是通过市委、市政府、规划局、土地局将容积率从1.01调整至1.5；总建筑面积由207978调整到308564平米，新增建筑5、面积100565平米，楼面地价降为200元/平米，此项直接为公司创利3086万。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 为了提高土地的利用率，调整项目的整体规划，将三块土地上的四条道路取消，新增12亩土地。将泄洪渠改道，取消自然冲沟，减少了泄洪渠、自然冲沟的面积，增加可建设用地的面积。将二期规划的街头绿地取消，调整为建设用地，提高了二期整体的土地利用率，在原规划的绿地上建设了二期的临街底商住宅，增加了商铺4100万的销售，比开发住宅多销售2500万元。为二期的开发带来了巨大的经济效益，带动了南湖路的人气和商业氛围，提升了三期商铺、住宅整体的价格。在三期的开发过程中，由于政府领导建议在深6、喀大道两侧建高层和商业，借此机会xxxx将三期的容积率由原有的1.5调整为2.5。并按原来的价格补缴土地出让金。使xxxx名苑总的建筑面积达到40万平米。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 项目运作整体介绍评价：在土地获取和开发过程中的经营思路给公司带来了巨大的收益。在房地产开发过程中值得借鉴。项目运作整体介绍-经营篇经营篇 3、规划设计xxxx名苑一期东侧紧邻xxx河，根据现场的情况靠河道需要退让50米，通过技术论证和多方协调，仅在红线范围内做了退让，使土地的利用率达到了最大限度，提高了一期的投资收益。小区整体规划主要以南北朝向，行列式设计，一排两栋，道路在中间，人车混行，主入口7、设计景观区和休闲广场，楼间距较大，小区显得较为气派。xxx名苑一期在规划设计时，南湖路是一条新修的道路，直通xxx国道，周边原来是湿地，没有配套商业，考虑到小区南北长近2公里，同时也考虑到小区的安全，决定临街一侧全部做底商住宅，利用商铺将整个小区围合，进行封闭管理，即保证了安全，又满足了小区的生活配套需求，也为二期、三期的住宅和商铺开发奠定了基础。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 对商铺门口的市政道路规划进行调整：原来的规划是3.5米的绿化带和3米的人行道和3.5米的绿化带旁边是6米的停车场，停车不方便，不利于商铺的经营。与规划局、园林局、市政府多次协调，将分开的绿化带合并，人行8、道和停车场合并为11米，商铺门前的停车非常方便，商铺的价值也随之上升。项目运作整体介绍xxxx花园门前的绿化带和停车场xxxx名苑一期商铺的停车场项目运作整体介绍-经营篇经营篇 xxxx名苑一期按照规划设计条件需要建一所3000平米的幼儿园，考虑到当地的幼儿园经营的都不好，幼儿园的建设投入大，很难收回投资，在了解了周边有可能修建幼儿园的情况后，而且幼儿园也不是喀什客户购房的主要的原因后，向政府提出欧景名苑不建幼儿园，让公务员小区建幼儿园。此举不但减掉了500多万元的幼儿园建设投资，相反额外增加了3000平米住宅600多万元的销售。xxxx名苑的换热站按规定应该在小区内进行建设，通过与规划局、建9、设局、热力公司、土地局的争取与协调，将一期、三期的换热站建在三期项目用地以外的国土局储备用地上，并由热力公司负责承建。节省了换热站的投资，同时避免了换热站对小区内景观的影响和噪音污染。但目前存在新的问题，由于换热站外立面不美观，对城市街景有影响，后期将协调热力公司进行外立面美化。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 4、项目开发一期24栋多层，总面积93259平米，其中商业7100平方米，2009年8月设计方案确定，2009年8月开始宣传，在xxx属于房地产广告宣传力度最大的楼盘。2009年10月1日正式开盘认购，由于受到75的影响开盘当日仅认购13套住宅，回款7万2009年10月110、8日一期地基处理开工，2009年12底共认购258套，认购金额3613万元，回款1026万元，2010年4月，一期认购达到90%，2010年6月取得预售许可证，2010年6月底累计销售22654万元，回款11085万元，2010年11月售罄，2010年12月底一期实现销售23510万元，回款22911万元。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 xxxxxx名苑在立项、拿地、开发阶段都做了市场调研、可行性研究报告、名苑在立项、拿地、开发阶段都做了市场调研、可行性研究报告、成本测算、开发详细计划，在销售方面及时根据市场的变化调整成本测算、开发详细计划，在销售方面及时根据市场的变化调整销售11、价格和销售价格和促销方案，但是在促销方案，但是在2010年年4月份月份xx特区消息发布的时候，调整的力度和速度特区消息发布的时候，调整的力度和速度还不够。在合约管理方面，还不够。在合约管理方面，xx公司积极的在当地和乌鲁木齐寻找土建主体合公司积极的在当地和乌鲁木齐寻找土建主体合作伙伴，由于未能根据作伙伴，由于未能根据xx的建筑市场灵活变通，土建主体单位的选择还是不的建筑市场灵活变通，土建主体单位的选择还是不理想。存在的挂靠现象，导致了工期延误，工程质量存在问题。工程成本略理想。存在的挂靠现象，导致了工期延误，工程质量存在问题。工程成本略有超出预算，对工程管理带来了很大的影响，未能完全按照股份公12、司的工程有超出预算，对工程管理带来了很大的影响，未能完全按照股份公司的工程管理手册管理。管理手册管理。在前期手续方面积极协调争取，减免了城市市政公用基础设施配套费、在前期手续方面积极协调争取，减免了城市市政公用基础设施配套费、墙改基金、垃圾清运填埋费、城市供热管网费。墙改基金、垃圾清运填埋费、城市供热管网费。xxx一期一期1183690元（元（24栋栋1#-26#）xxx二期二期1214036元（元（26栋栋27#-52#）xxx三期三期1185904元（六栋元（六栋56#-61#）合）合计：计：358万元。万元。xxxxxx在开发过程中，不考虑房价上涨等因素，在开发过程中，不考虑房价上涨等因13、素，通过开源节流已经增加了通过开源节流已经增加了6000余万的利润。余万的利润。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-经营篇经营篇 一、公司筹建一、公司筹建股份公司在股份公司在xx公司筹建时的支持是不够的，向股份公司公司提出需要行公司筹建时的支持是不够的，向股份公司公司提出需要行政人事人员组建筹建小组，但没有及时的安排，导致在关键岗位没有及时招政人事人员组建筹建小组，但没有及时的安排，导致在关键岗位没有及时招聘到位。聘到位。项目公司的薪酬体系建议采用同工同酬，给外派员工和喀什的员工发放项目公司的薪酬体系建议采用同工同酬，给外派员工和喀什的员工发放一样的薪资，当地的优秀人才就更愿意加入到我们的公司；14、薪资待遇如果有一样的薪资，当地的优秀人才就更愿意加入到我们的公司；薪资待遇如果有竞争力的就可以开展竞聘机制，项目公司的总经理、副总经理、部门经理、竞争力的就可以开展竞聘机制，项目公司的总经理、副总经理、部门经理、工程管理人员都会有人来竞聘。工程管理人员都会有人来竞聘。外派员工的激励做得还不够，派到喀什的员工目前能够回到股份公司工外派员工的激励做得还不够，派到喀什的员工目前能够回到股份公司工作的人员寥寥无几，不利于股份公司的外派动员。由于项目公司的工程人员作的人员寥寥无几，不利于股份公司的外派动员。由于项目公司的工程人员见识少、工作标准高低不一致，需要快速培训和考核、考察，让项目公司的见识少、工15、作标准高低不一致，需要快速培训和考核、考察，让项目公司的管理人员能够快速的满足公司的管理标准。管理人员能够快速的满足公司的管理标准。二、在运营管理方面，虽然绩效完成的不好。但喀什公司严格按股份公司的二、在运营管理方面，虽然绩效完成的不好。但喀什公司严格按股份公司的管理手册和责权体系人认真执行。项目公司在开发过程中，任何工作要负有管理手册和责权体系人认真执行。项目公司在开发过程中，任何工作要负有责任不要有借口责任不要有借口，要想办法不要想抱怨，要解决问题而不是要说有困难，要，要想办法不要想抱怨，要解决问题而不是要说有困难，要主动寻求有能力的人员帮忙把问题解决，而不是花大量的时间去分清责任。主动寻16、求有能力的人员帮忙把问题解决，而不是花大量的时间去分清责任。项目运作整体介绍项目运作整体介绍-管理篇管理篇 三、总体评价和建议三、总体评价和建议经营的好可以创造利润，管理的好可以增加利润！经营是根本，管理是经营的好可以创造利润，管理的好可以增加利润！经营是根本，管理是花；枝繁叶茂才能开花结果。经营的好，管理不好有可能还有利润；经营的花；枝繁叶茂才能开花结果。经营的好，管理不好有可能还有利润；经营的不好，管理的再好，不可能有利润；经营的好，管理的好，利润一定可观！不好，管理的再好，不可能有利润；经营的好，管理的好，利润一定可观！做一名合格的经理，经营的好，管理的好！做一名合格的经理，经营的好，管理的好！项目运作整体介绍项目运作整体介绍-管理篇管理篇 项目后设计管理评估xxxxxx名苑一期项目后设计管理评估双击打开双击打开设计评估项目后工程管理理评估双击打开双击打开工程管理评估xxxxxx名苑一期项目后工程管理评估项目后营销管理评估双击打开双击打开营销管理评估xxxxxx名苑一期项目后营销管理评估项目后成本管理评估双击打开双击打开成本管理评估xxxxxx名苑一期项目后成本管理评估项目后物业管理评估双击打开双击打开物业管理评估xxxxxx名苑一期项目后物业管理评估项目客户满意度评估双击打开双击打开客服管理评估xxxxxx名苑一期项目后客户满意度评估汇报结束