1、荷兰水乡 6、7 期项目1深圳恒利基金管理有限公司深圳恒利基金管理有限公司荷兰水乡荷兰水乡 6 6、7 7 期投资分析报告期投资分析报告20132013 年年 1111 月月项目负责人：项目负责人：欧阳春欧阳春荷兰水乡 6、7 期项目2目目 录录一、投资概要.31.1 投资架构.41.2 专项资产管理计划.51.4 交易对手介绍.5二、财务分析.72.1 测算假设.72.2 测算结果.92.3 敏感性分析.9三、项目介绍.93.1项目地块.93.2 宏观经济.103.3 商品住宅市场分析.153.4 土地市场分析.22四、土地产权.254.1 各地块产权状况.25荷兰水乡 6、7 期项目3一、2、投资概要一、投资概要在房地产政策的持续调控下，我国一、二线城市住宅市场的投资性需求明显受到抑制。但与此同时，经济富裕、以刚性及改善性住宅需求为主的、未售限购限贷政策影响的三线城市(如惠州)住宅市场依然稳步发展，呈现出良好的投资机会。惠州市毗邻广州、深圳、香港，发展条件优越，经济保持稳步增长，人民的购买能力也随之不断增强，房地产开发投资增速较快。惠城区作为惠州市的政府所在地，是惠州市的政治、经济和文化中心，区位优势明显。2005 年至今，惠州市房地产开发投资保持快速增长，年均增长率约为 45%。惠城区的房地产开发也实现了快速增长，2005 年-2009 年，惠城区的房地产开发投资总额约占整个惠州3、市的 65%。2010 年-2012 年，惠城区（行政区划调整后）的房地产开发投资额约占整个惠州市的 45%。惠城区作为惠州市的中心城区，辖区面积只有惠州市的十分之一，却集聚了惠州市四分之一的常住人口，为房地产开发提供了充足的刚性或改善性需求的自住客户群。光耀荷兰水乡 6、7 期项目位于惠州市惠城区的东平半岛，临近东江新城片区，东江、西枝江、新开河三江交汇处，按照惠州“南拓北优、东西延展”的发展战略，本片区将成为江北 CBD 东进第一站，城市价值凸显，同时也是政府定位的“百万平米纯居板块”。本项目总占地 6.2 万平方米，总建筑面积 43.26 万平方米，其中住宅 26.73 万平方米，商业 4、2.97万平方米，办公 4 万平方米，地下室 9.56 万平方米。深圳市光耀地产集团有限公司成立于 2002 年，注册资本人民币 1 亿元，公司总部设在深圳，并且在全国 13 个省市地区设有区域子公司和项目公司，目前光耀地产集团已开发项目面积超过 200 万平方米，截至 2013 年 10 月 31 日，在建建筑面积达约 300 万平方米，项目数增加至目前的 16 个。截止 2012 年，光耀集团总资产达到 80 亿元，净资产 37 亿元，年销售收入 45 亿元，并且 2011-2013 年连续三年荣获了“中国房地产百强企业”的称号。本次拟为该项目设立一个两年期的专项资产管理计划，总规模不超过5、 10 亿，由恒利基金负责融资为该笔融资提供财务顾问服务。成立的专项资产管理计划资金主要用于荷兰水乡6、7 期土地的规划调整等补缴地价及项目的开发建设。本次融资的还款来源主要依靠本项目的销售回款及担保主体的担保。为保证项目公司按期还本付息，本资管计划将采取如下严谨的风控措施：（1）土地及在建工程抵押；（2）深圳光耀担保及法人连带责任；（3）资金监管；（4）公司管理；（5）某银荷兰水乡 6、7 期项目4行承诺担保。经过市场调查，我们主要基于以下五点认为本案具有投资潜力：1 1、土地为非土地为非“招牌挂招牌挂”拿地拿地，成本较低成本较低，具有较高投资安全边际具有较高投资安全边际。项目土地中 57%6、的土地产权已经在光耀名下，只需根据政府规划补缴地价款后提升容积率及改变土地性质为商住用地；项目土地的 15%为小学用地，已经与政府达成一致对小学做异地搬迁，所以土地的取得仅根据流程操作即可，不可预计风险较低；另外 28%土地为光耀租赁的东平村水果批发市场，根据“三旧改造”操作可以获取土地。从上述土地取得方式看，项目土地原始取得成本均较低，后续仅需按照“基准地价”补缴地价的形式便可达到预计土地规划，而非通过激烈市场竞争取得，所以项目楼面地价仅为不到 2000 元/平方米，具有较高的安全边际和投资价值。2 2、优质项目资源，完善的配套设施。优质项目资源，完善的配套设施。项目项目位于惠州东江新城片区7、东平半岛区域，东江、西枝江、新开河三江交汇处，紧邻新开河，自然资源优越；项目也是政府定位的“百万平米纯居板块”，依照政府“两江四岸”景观资源带的规划等各种高端定位，更加有利于项目成为纯正的滨水居住区。同时，项目处于惠州 5 分钟核心生活区，片区内配套齐全，学校、医院、超市等各项生活配套一应具全，更可共享江北 CBD 以及东平半岛两大区域的各种高端配套。3 3、项目以刚需及改善性自住客户为主项目以刚需及改善性自住客户为主，且惠州无限购政策且惠州无限购政策，销售去化速度快销售去化速度快。本项目依据其优越自然环境和高端规划，拟打造为纯正的滨水居住区，客户定位为刚需及改善性需求，且惠州不受限购政策影响8、，特别是惠城区销售去化率比较快，DTZ 预测惠城区平均季度签约住宅面积可达到 70-80 万平米，而区域特别是项目所处东平半岛区域未来可供应的商住用地非常少，目前在售楼盘也基本处于尾盘清售阶段，更加利于项目的去化速度。4 4、严谨严谨、全面的风控措施全面的风控措施，土地及在建工程抵押，项目公司股权质押，光耀集团担保及法人连带责任，资金监管，公司管理等保证资金的安全。5 5、强有力的担保措施强有力的担保措施，除项目和光耀的保障外，还设有银行担保，更加保障资金的安全性。1.11.1 投资架构投资架构1.1.11.1.1 项目公司背景项目公司背景为了便于项目后续管理及防止出项或有风险，光耀将为荷兰水9、乡 6、7 期项目注册新的项目公司，独立运作。荷兰水乡 6、7 期项目51.1.21.1.2 投资架构投资架构1.21.2 交易结构交易结构1.2.1 交易结构1.规模：规模为 10 亿；2.交易模式：发放信托贷款；3.期限：2 年；4.资金应用：单一资金认购资管计划，该资管计划认购信托计划，信托计划全部资金向荷兰水乡 6、7 期项目发放信托贷款；5还款来源：项目销售回款；6.清算分配：按季付息，到期还本付息；7.保障措施：光耀集团及实际控制人连带责任担保；荷兰水乡 6、7 期项目土地抵押；资金全封闭监管；派驻董事，重大事项一票否决。8.投资顾问：由恒利基金担任投资顾问，并收取投顾费用。荷兰水10、乡 6、7 期项目61.41.4 交易对手介绍交易对手介绍深圳市光耀地产集团有限公司（以下简称“光耀地产集团”）成立于 2002 年，注册资本人民币 1 亿元，法定代表人为郭耀名先生。公司总部设在深圳，并且在全国 13 个省市地区设有区域子公司和项目公司，目前光耀地产集团已开发项目面积超过 200 万平方米，在建及储备项目土地面积 300 万平方米。光耀地产集团自成立以来，立足珠三角地区，以房地产投资开发为核心，以教育配套产业为亮点，充分利用房地产开发的最佳契机，在珠三角及港澳地区大力发展具有品牌知名度的教育地产。经过九年的拼搏与沉淀，光耀地产集团成为了珠三角家喻户晓的品牌开发商，并且形成了以11、教育地产为特色的房地产发展模式。光耀地产集团于 2010 年初开始布局全国性发展战略，设立了惠州、珠三角、长三角、环渤海四大区域公司，同年底公司实现总销售额人民币 40 亿元，增长率达 129%。并且 2011-2013 年连续三年荣获了“中国房地产百强企业”的称号，成功跻身于全国房地产开发商百强行列。经过 11 年的发展，公司已经完成光耀银鹰花园、光耀财富公寓、光耀橙子公寓、光耀城市广场、光耀荷兰水乡一至五期、光耀荷兰堡、光耀荷兰公馆、光耀海豚湾的开发建设，累计已开发完成面积约 150 万平方米，累计实现销售收入超过 80 亿元。正在建设的项目有：八期（翡俪港）、百万花城、“光耀城”、光耀荷12、兰小城、光耀城市山谷、山水名人花园、滨湖花园和在惠东打造的“全球侯鸟度假地”等珠三角项目及 2010 年在省外开发建设的“团泊胡光耀城”（天津）、“山东光耀荷兰水乡”（山东临沂）、“山东威海高尔夫球场”、“杭州荷兰春天”等项目，建筑面积达 500 万平方米。公司近几年财务数据及财务指标如下表：荷兰水乡 6、7 期项目7从公司经营情况及财务情况我们分析分下：公司未来的项目储备已由惠州等珠三角扩大到到环渤海和长三角地区多个城市，区域分散度得到更多改善，更加利于公司的全国发展。公司过去在惠州地区实现快速周转，较好的销售回笼资金一定程度上帮助了公司尽快实现全国化布局。公司具有较高的毛利率，且由于公司目13、前土地储备中的地价均相对低廉，可以保持较高毛利率水平。公司近几年的逐步合理利用财务杠杆，优化财务结构。二、财务分析二、财务分析2.12.1 测算假设测算假设2.1.1 项目总体规划指标项目项目单位单位数量数量总占地面积万 m26.2总建筑面积万 m243.26荷兰水乡 6、7 期项目8住宅面积万 m226.73商业网点万 m22.97写字楼万 m24地下室面积万 m29.56容积率6.0道路绿化用地万 m2-土地取得费元/m26326绿化率%28%2.1.2 关键节点假设序号序号工作内容工作内容时间时间1 1项目开工2014 年 1 季度2 2项目住宅开盘2014 年 3 季度3 3项目商业开14、盘2015 年 2 季度4 4项目办公开盘2015 年 4 季度2.1.3 销售假设业态业态定价（元定价（元/）年增长率年增长率开始时间开始时间结束时间结束时间销售周期销售周期住宅住宅12,0005%2014.Q32016.Q224 个月商铺商铺35,0005%2015.Q22016.Q421 个月办公办公15,0005%2015.Q42016.Q415 个月车库车库180,0005%2015.Q22016.Q318 个月2.1.5 成本假设荷兰水乡 6、7 期项目92.22.2 测算结果测算结果2.2.12.2.1 主要财务指标主要财务指标2.32.3 敏感性分析敏感性分析2.3.12.3.15、1 销售价格敏感性分析销售价格敏感性分析荷兰水乡 6、7 期项目10三、项目介绍三、项目介绍3.13.1 项目地块项目地块3.1.1 项目位置中心位置、自然资源优越、配套完善及巨大的发展潜力项目位于惠州市惠城区东江新城东平片区项目位于惠州市惠城区东江新城东平片区位于惠州东江新城片区，东江、西枝江、新开河三江交汇处。片区内配套齐全，将打造 23 所小学、9 所初中、9 所高中，其中有一所初中与一所高中均为全市示范级学校；在医疗配套中，有正在修建的第四人民医院；规划区内还将有 3 处文化中心，3 处体育活动中心，除此之外，本项目处于惠州 5 分钟核心生活区，共享江北 CBD 以及东平半岛两大区域的16、各种高端配套。滨江纯粹居住区，拥有怡人自然景观，滨江纯粹居住区，拥有怡人自然景观，项目紧邻新开河，真正亲水景观江景社区。交通网路发达，出行便捷，交通网路发达，出行便捷，项目周边的交通路线四通八达，且位于惠州 5 分钟核心生活区，出行便捷。周边商务周边商务、商业商业、医疗医疗、娱乐配套齐全娱乐配套齐全，项目周边银行、超市、餐饮、娱乐、社区医院等配套设施完备。发展潜力巨大，发展潜力巨大，按照惠州“南拓北优、东西延展”的发展战略，本项目片区将成为江北 CBD 东进第一站，城市价值凸显，同时也是政府定位的“百万平米纯居板块”。在不久的将来，上东平片区、东平和江北 CBD 会形成黄金三角的势态。本案荷兰17、水乡 6、7 期项目113.23.2 宏观经济宏观经济3.2.1经济现状与趋势分析（1）惠州毗邻广州、深圳、香港，经济发展条件优越。惠城区是惠州市政府所在地和中心区。惠州市 位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。惠州全市总面积 1.12 万平方千米，占珠三角经济区面积的 1/4。海域面积 4,520 平方千米，海岸线长 223.6 千米，是广东省的海洋大市之一。惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和18、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。本项目位于惠城区东江新城片区东平区域。惠城区 作为惠州市的政府所在地和中心区，是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1,171平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖、三栋、马安、横沥、芦洲5个镇，截至2011年常住人口约117.45万，其中户籍人口约80万人。目前，惠城区已逐步形成了以市区重点发展第三产业、以市郊重点发展工业和城郊型商品农业的“内外双环”经济格局，成为全国电子信息产业基地和中国男装名城。荷兰水乡 6、7 期项目12（2）惠州市将借助其优越的地理位臵、规划中的高速公路网络、19、城际轨道交通及高速铁路实现新的发展。预计2013年底，厦深高铁将全线贯通，在惠州共设有两站：惠东和惠州南，厦深铁路的开通将会极大的方便惠州向东与厦门，向西与深港之间的联系，给惠州的发展带来新的机遇。到 2020 年惠州将构建成由河清高速公路、广惠高速公路、惠莞高速公路、深汕高速公路、惠深沿海高速公路五条横向高速公路及粤赣高速公路、龙澳高速公路、龙深高速公路三条纵向高速公路所构建的“5 横 3 纵”8 条高速公路组成高速网络，与广、深的交通将更加便利。（3）惠州市和惠城区的经济保持平稳增长，第三产业比重持续增长，对房地产市场提供长期稳定的支撑。2005 年至今，惠州市的经济实现稳步增长，GDP 20、年均增长率为 15%，预计“十二五”期间，惠州市的 GDP 年均增长率将保持在 10%以上。其中，惠城区的经济发展也保持稳步增长态势，2005-2009 年，惠城区的 GDP 约占整个惠州市的 40%，2010 年-2012 年，惠城区（行政区划调整后）的 GDP 约占整个惠州市的 20%。可见，惠城区作为惠州市的主城区，也是惠州市经济发展的核心区。尤其是 2010 年在剥离仲恺高新区后，惠城区迈出了产业结构调整升级的重要一步，第三产业的比重上升，其作为政治、经济、文化中心的功能更加凸显。经济的平稳增长，核心功能的加强，为区域房地产市场的发展提供了长期稳定的支撑。荷兰水乡 6、7 期项目13（21、4）惠城区人口及非农产业就业人口比重稳步上升，为惠城区房地产行业发展起到支撑作用。近年来，受经济综合实力增强，社会事业全面进步，人民生活水平提高，生态建设和环境保护明显改善等因素拉动，惠州市人口呈较快增长趋势。根据惠州市统计局2011年公报，2011年惠州全市常住人口为463.36万人，同2000年相比，十年共增长42.93%，年均增长率为3.64%。预计2015年，惠州市常住人口将会达到508万。其中惠城区 2011 年常住人口为 117.45 万人，比“五普”69.74 万人增长 67.0%，年均递增 5.3%，占惠州市常住人口的约 1/4。荷兰水乡 6、7 期项目14（5）惠州市房地产开22、发投资保持快速增长，惠城区作为惠州市的中心城区，客户群体丰富。2005 年至今，惠州市房地产开发投资保持快速增长，年均增长率约为 45%。2012 年惠州市房地产开发投资约占固定资产总投资的 40%，而这一比例在 2005 年只有约 12%。惠城区的房地产开发也实现了快速增长，2005 年-2009 年，惠城区的房地产开发投资总额约占整个惠州市的 65%。2010 年-2012 年，惠城区（行政区划调整后）的房地产开发投资额约占整个惠州市的 45%。惠城区作为惠州市的中心城区，辖区面积只有惠州市的十分之一，却集聚了惠州市四分之一的常住人口，为房地产开发提供了充足的客户群。（6）惠州市人民的购买23、力持续增强，惠城区是惠州市的主力消费区，利好房地产开发投资。2005 年至今，惠州市人民的经济实力稳步提升，人均可支配收入约以年均 10%的速度增长，社会消费品零售总额约以年均 18%的速度增长，其中惠城区的社会消费品零售总额约占整个惠州市的 45%。预计，“十二五”期间，惠州市的人均可支配收入仍将保持 10%以上的增长。可见，随着经济的稳步发展，人民的消费能力也在不断增强，为房地产开发提供了购买力保证；惠城区是惠州市的中心城区，也是主力消费区，有利于商业氛围的培育和实现房地产的增值。荷兰水乡 6、7 期项目15小结：小结：惠州市毗邻广州、深圳、香港，发展条件优越，经济保持稳步增长，人民的购买24、能力惠州市毗邻广州、深圳、香港，发展条件优越，经济保持稳步增长，人民的购买能力也随之不断增强，房地产开发投资增速较快。惠城区作为惠州市的政府所在地，是惠州市也随之不断增强，房地产开发投资增速较快。惠城区作为惠州市的政府所在地，是惠州市的政治、经济和文化中心，区位优势明显。的政治、经济和文化中心，区位优势明显。3.2.2区域规划惠城次区域中惠州市中心城区定位为惠州市政治、经济、文化中心，珠江三角洲地区性主中心，广东重要的历史文化名城和旅游基地。惠城区是惠州市的政治、经济和文化中心，惠城区中心区域包括江北地区、西湖周边地区及南部新城。其中，江北地区是政府所在地，突出中央商务区的功能；西湖周边地区重25、点突出商业和旅游功能，推进城市更新改造；南部新城重点突出体育中心、高等教育中心和高新技术产业集聚基地的功能。小结：小结：惠州是珠江三角洲区域重要的经济增长极，建立起惠州是珠江三角洲区域重要的经济增长极，建立起“一核双轴多组团一核双轴多组团”的产业空间结的产业空间结构体系，以中心区为高端服务综合区，在南、西二条发展轴的引导下，加强工业的合理布构体系，以中心区为高端服务综合区，在南、西二条发展轴的引导下，加强工业的合理布局。经济发展呈现局。经济发展呈现“北优南拓、东西伸延北优南拓、东西伸延”的格局。惠城区是惠州市的政治、经济和文化的格局。惠城区是惠州市的政治、经济和文化中心，本项目位于惠城中心区东26、江新城东平片区，距离江北中心，本项目位于惠城中心区东江新城东平片区，距离江北 CBDCBD 区和麦地商业区很近，片区和麦地商业区很近，片区规划高端，生活便利。区规划高端，生活便利。3.33.3 商品住宅市场分析商品住宅市场分析3.3.1区域市场特征分析根据在售楼盘房价情况，惠城中心区域可分为两个圈层，如下图所示。第一圈层包括江北 CBD 南区及沿西枝江流域、东平半岛、麦地河南岸区域、金山湖西北区域、东江新城沿江区域，在售楼盘均价以 7,000 元/以上为主，是惠城区高端楼盘集聚的区域。第二圈层包括江北三环北路周边区域、东江新城、南部新城、高榜山周边区域，在售楼盘均价以 7,000元/以下为主。27、荷兰水乡 6、7 期项目16本项目位于第一圈层东平半岛，由于其临近东江新城和江北 CBD 南区，有可比的自然景观和区位，较之项目所处的东平半岛基本无可售楼盘，故本次主要分析东江新城和江北 CBD 南区区域作为本项目之比较。江北 CBD 南区代表性楼盘对比介绍荷兰水乡 6、7 期项目17江北CBD南区目前在售的楼盘可分为两种类型：1）景观豪宅，以合生.帝景湾为代表，曾是惠城区的豪宅标杆。景观体现在江景和园林景两个方面，着力打造低密度、高舒适度、高宜居性的产品。2）商务公寓，以佳兆业中心为代表，是惠城区目前最顶级的公寓产品。佳兆业中心毗邻惠州市政府，比现有的商务中心区华贸中心更具地段优势。佳兆业中28、心分三期开发建设，一期规划为集大型品牌超市：、华润万家及高尚国际公寓的生活示范区；二期规划有国际5A级写字楼、天际五星级酒店、国际潮流商业（MALL）和超高层高尚国际公寓，其中国际5A级写字楼和酒店部分将达60余层，将成为惠州城市新地标；三期将建设下沉式购物公园及高端写字楼。佳兆业中心立志于打造成为华南片区集购物、餐饮、娱乐、居住、办公等物业元素为一体的旗舰级都市综合体。江北CBD南区开发程度较高，未来可供出让的商住用地较少。但是由于其特有的区位优势，对本项目最直接的影响将会是分流部分对商务配套要求较高的中高端客户群体。以华贸中心和佳兆业中心为主的商业综合体将在未来较长时期内引领惠州商业市场的29、新格局，江北作为高端生活区和集中商务区的地位难以撼动。（2）东平半岛东平半岛地处惠州中心新老城区过渡带，为惠州唯一自然岛屿，三面绕水，由东江、西枝江、新开河交汇形成，该片区有着较为完善的配套、交通便利。功能定位：通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。代表性楼盘：天烽.天鹅湾、东方威尼斯。荷兰水乡 6、7 期项目18东平半岛由于三面环水，景观资源比较丰富。楼盘的核心卖点集中在景观资源上，离东江近的楼盘在售均价较高。客户群体主要面向改善性需求，以自住为主。东平半岛的土地开发处于饱和状态，未来可供应的商住用地非常少，目前在售楼盘处于尾盘清售阶段。（3）东江新城东江新城东临三环路30、，西邻新开河，南抵西枝江，北接广汕公路，总用地面积为 304.25公顷，控制人口规模约为 6.5 万人。发展目标：建设成为惠州市区配套设施完善、社会服务齐全、具有现代特色的居住社区；建设成为惠州市两江四岸风景带的重要景观节点。东江新城在地理位臵上处于金山湖片区和江北片区的中间，规划为以居住功能为主的社区，和本项目所在的金山湖片区的用地功能规划类似，对本项目影响比较直观。尤其是西枝江东岸和新开河东岸临水区域的楼盘，景观资源非常丰富，优势明显，楼盘体量比较大，目前在售的代表楼盘有：光耀.翡俪港、新世界.曦岸、德威.朗琴湾、中信.水岸城、方直.君御。区域市场小结：区域市场小结：江北江北 CBDCBD31、 区域区域、东平半岛片区由于开发较早东平半岛片区由于开发较早，片区相对成熟片区相对成熟，根据惠州市城市发展规根据惠州市城市发展规划中划中“北优南拓北优南拓”的指引，这三个区域以完善片区功能为主。的指引，这三个区域以完善片区功能为主。荷兰水乡 6、7 期项目193.3.2商品住宅供需分析1、惠城区商品住宅供需分析惠州市作为广东省境内的二线城市，其房地产市场与区内的一线城市广州、深圳的房地产市场并不具有太多的可比性。而与同为二线城市的东莞、佛山相比其整体发展水平仍属滞后。然，随着大亚湾，巽寮湾等沿海休闲度假旅游地产的发展，惠州以其承接深莞的地理区位，良好的旅游资源，优越的环境，相对较低的土地成本、32、陆续即将投入运营的交通网络，已逐步以宜居城市的形象实现了自身的房地产市场的高速发展发展。根据惠州市统计局所公布的数据，2012年，惠州市全社会固定资产投资总额已达1,208.7亿元，同比增长18%，其中房地产开发投资482.2亿元同比增长28.1%，占全市固定资产投资的39.89%；商品房施工面积4,579.9万平米同比增长17.3%；商品房销售面积受国家宏观调控影响整体与2011年大体持平，小幅增长3.8%达826.7万平米；而销售金额增长幅度略微高于销售面积达8.5%，总金额达到478.4亿元。同时 2013 年 1-2 月惠州市全社会固定资产投资总额已达 106.88 亿元，比去年同期增33、长20.40%，其中房地产开发投资额达到 52.66 亿元同比增长 14.4%；商品房施工面积 4,048.6万平米比去年同期增长 20.2%。根据惠州市房产管理局数据显示，惠州市整体的住宅供应面积受到国家政策面因素及社会整体经济状况影响较大。在 07 年房地产行业发展加速后，除 2009 年因受环球金融危机影响致荷兰水乡 6、7 期项目20使供应面积萎缩之外，整体呈现出阶段性的逐年上升的趋势。通过惠城区历年供应面积情况与惠城区历年成交数据对比我们可以明显的看出，在06年至12年期间，惠城区住宅供应面积除10、11年外大体呈现相对较为稳定的情况，年均供应量在200-300万平米之间。而201034、2011年大量的供应面积投入市场应为受到2009年成交面积大涨带动的新开工面积激增的滞后性表现。惠城区住宅供应量在经过了2011年的整体供应量激增之后，2012年惠城区住宅供应面积整体荷兰水乡 6、7 期项目21受库存压力等原因的影响，住宅供应面积逐渐回落至270万平米的历年平均水平。根据最新公布的 惠州市惠城区 2013 年度国有建设用地供应计划表 惠城区 2013 年建设用地可达 255 公顷，其中住宅用地 170 公顷，与前两年大体相当。在保证经济持续稳定发展的前提下，预计未来在土地供应量持续保持稳定的前提下预计未来在土地供应量持续保持稳定的前提下，惠惠城区住宅供应面积应保持平稳增长态35、势。城区住宅供应面积应保持平稳增长态势。通过观察惠城区整体的供求比在2006 年、2007 年房地产行业尚未过热之际，整体的供求比大约稳定在1.3-1.4 之间，整体供需比例较为平衡；然而因为2007 年-2009 年全球性经济危机的滞后影响2008、2009 年惠城区供求比呈现出明显反常的过冷过热情况；紧接着的2010、2011 年受2009 年反弹性成交放大的影响，供求比开始从2009 年的0.6的情况逐年递增至1.6；随着调控持续从严的宏观环境下，2012 年开发商迫于库存及资金压力，整体呈现出消化库存的局面。预计未来在预计未来在 1-31-3 年内，惠城区房地产市场发展的逐步成熟阶段，36、购房者受调控政策影年内，惠城区房地产市场发展的逐步成熟阶段，购房者受调控政策影响谨慎入市，惠城区供求比将逐步趋于稳定，将接近于响谨慎入市，惠城区供求比将逐步趋于稳定，将接近于 20062006、20072007 年的平均水平年的平均水平，在在1.2-1.2-1.41.4 范围内。范围内。荷兰水乡 6、7 期项目22根据惠州市房产管理局数据显示，从 2007 年至今惠城区历年住宅成交均价届高于惠州市历年成交均价。根据市场调查显示惠城区住宅购买人群主体为惠城区自身人口，而惠城区作为惠州市的中心城区，集聚了惠州市四分之一以上的常住人口，为房地产提供了稳定的客户群体支持。3.43.4 土地市场分析土地37、市场分析3.4.1居住用地市场分析2011年至2013年3月底，惠城中心区域（研究范围包括：江北、麦地、河南岸、东江新城、东平半岛、金山湖和南部新城）共成交31宗商住用地，成交土地面积约为91万平方米，成交计容建面约288万平方米，成交金额约36亿元，整体楼面均价为1,253元/平方米。其中有10宗土地发生了溢价，分布在江北、麦地、河南岸和金山湖位臵相对较好的地块。成交楼面均价方面，江北片区最高，其次是金山湖片区。需要指明的是在研究期间金山湖片区仅成交两宗商住用地，而江北片区共成交八宗商住用地，多半分布在 CBD 外围区域，以三环路周边区域（CBD 北区）居多，且部分宗地（成交明细表中绿色表示38、的宗地）属于和村委合作建设用地，拿地的成本要低于正常的市场成交价格。各片区成交楼面价格普遍受宗地所处的地理位臵和拿地方式的影响。荷兰水乡 6、7 期项目23荷兰水乡 6、7 期项目24成交量方面，江北区和河南岸成交量最大，两个片区成交计容建面占统计总量的63%，成交额占统计总量的70%。金山湖片区和东江新城上东平片区成交计容建面约占统计总量的26%，成交额约占统计总量的21%，未来物业建成后将会是本项目潜在的直接竞争对象。未来土地供应方面，根据惠州市国土局公布的惠城区 2013 年度国有建设用地供应计划表，住宅用地预计供应 170 万，其中商品住宅预计供应 125 万。3.6 项目的 SWOT39、 分析优势项目所在的区域未来规划配套设施齐全，生活比较便利；项目交通较为方便，距惠州市五分钟核心生活圈；项目所在的区域规划高端、自然景观资源优越。弱势本项目所处的东平半岛为老区，区域整体环境有待提升；机会项目借助光耀集团在惠州影响力，口碑能增强对改善型需求及豪宅型需求人群的购买吸引力；项目本身从户型设计、规划定位均与市场和项目本身特色向结合，充分满足改善性购房人群的多方面需求。威胁项目周边区域商品住宅供应量较大，可能出现其他区域恶性价格竞争分流客户人群；惠城区整体人口数量增长幅度落后于住宅供应面积的增幅，在未来可能会出现供大于求的局面。荷兰水乡 6、7 期项目25四、土地产权四、土地产权4.140、4.1 各地块产权状况各地块产权状况产权状况信息一览表项目项目地块代地块代码码土地面土地面积（积（）现状现状用地性用地性质质现有权属现有权属人人调整调整后规后规划容划容积率积率调整后调整后用途用途调整后调整后产权人产权人涉及事项涉及事项六期六期19307.2商住光耀集团有限公司6.0商住新项目公司容积率从 2.1提升至 6.028147.9商住光耀集团有限公司6.0商住3599住宅光耀集团有限公司6.0住宅45180工业惠州市光耀实业投资有限公司6.0商住用途和使用规划调整512088.6划拨工业惠州市惠阳区食品企业集团公司6.0商住土地性质、用途和使用规划调整69127教育东平村委会6.0商41、住七期七期720000东平村自留工商用地东平村委会5.0商住1 号地块详细情况：(1)地块的取得背景根据2003年12月9日惠州市光耀实业投资有限公司与深圳市拍卖行有限公司签订的 不动产成交确认书及（1998）惠中法执字第 119 号广东省惠州市中级人民法院民事裁定书可知，惠州市光耀实业投资有限公司通过拍卖以 346.8 万元获得该土地使用权。根据 2006 年 7 月 13 日办理的惠府国用（2006）第 3020700678 号土地证可知，土地权利人为惠州市光耀集团有限公司，土地使用权类型为出让，用途为商住用地，使用终止日期为 2063 年 9 月 17 日。根据 2013 年 1 月 142、5 日办理的惠府国用（2013）第 13020700001 号土地证,权利人变更为光耀集团有限公司，其他信息不变。荷兰水乡 6、7 期项目26目前改宗地已经设定抵押。(2)地块现状用途和规划根据 2013 年 1 月 15 日办理的惠府国用（2013）第 13020700001 号土地证,权利人为光耀集团有限公司，土地使用权类型为出让，土地面积为 9307.2 平方米，用途为商住用地，使用终止日期为2063年9 月17日，根据光耀公司介绍其目前规划容积率为 2.1。(3)地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为现状用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，43、第二，容积率从 2.1 调整为 6.0。办理过户：需向国土局报送过户申请，同意后办理过户手续，跟进光耀介绍需要的时间约 3 个工作日。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。容积率调整：根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，本地块调整容积率需要补交地价约 5444 万元，相关税法168 万元。本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。2 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据 2003 年 10 月 14 日惠州半岛集团与惠州市光耀实业投资有限公司签订的编号为惠市地交（挂转）字（2044、03）第 22 号惠州市国有土地使用权转让合同惠州市光耀实业投资有限公司以 630 万元获得该土地使用权。根据 2007 年 2 月 27 日办理的惠府国用（2007）第 3020700138 号土地证可知，土地权利人为光耀集团有限公司，土地面积为 8147.9 平方米，土地使用权类型为出让，用途为商住用地，使用终止日期为 2063 年 3 月 20 日。目前改宗地已经设定抵押。（2）地块现状用途和规划根据光耀公司，介绍其目前规划容积率为 2.1。（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为现状用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地面积由于45、计算规则变化增加 973 平方米，容积率从 2.1 调整为 6.0。办理过户：需向国土局报送过户申请，同意后办理过户手续，跟进光耀介绍需要的时间约 3 个工作日。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。容积率调整：根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，本地块调整容积率及计算规则变化导致土地面积增加需要补交地价约 5335.2 万元，相关税费 165.39 万元。本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。3 号地块详细情况：荷兰水乡 6、7 期项目27（1）地块的取得背景根据惠州市国土资46、源局 2011 年 1 月 26 日签发的惠市国土资(用地)字（2011）55 号关于惠阳区食品企业集团公司申请转让土地使用权给光耀集团有限公司的批复同意 599平方米划拨住宅用地转让给光耀集团有限公司，土地使用年限从批准之日计算，使用年限 70 年，同时光耀集团须签订国有建设用地使用权出让合同向政府补交地价款。根据 2011 年 1 月 26 日签订的合同编号为 441301-2011-000048 的国有建设用地使用权出让合同，受让人为光耀集团有限公司，土地面积 599 平方米，土地出让价款为599479 元，使用年限 70 年。根据 2011 年 3 月 14 日办理的惠府国用（201147、）第 3020700230 号土地证可知，土地权利人为光耀集团有限公司，土地面积为 599.2 平方米，土地使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，使用终止日期为 2081 年 1 月 26 日。目前改宗地已经设定抵押。（2）地块现状用途和规划根据光耀公司，介绍其目前规划容积率为 2.1。（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为现状用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地容积率从 2.1 调整为 6.0。办理过户：需向国土局报送过户申请，同意后办理过户手续，跟进光耀介绍需要的时间约 3 个工作日。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新48、公司名下。容积率调整：根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，本地块调整容积率需要补交地价约 397.14 万元，相关税费 12.31 万元。本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。4 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据（2003）穗中法执字第 457 号广东省广州市中级人民法院民事裁定书认可光耀市实业投资有限公司通过竞买以 449.1 万元获得惠州市东平三丈岗 22415 平方米土地使用权。跟进惠州市国土资源局 2005 年 10 月 25 日签发的惠市国土资转字（2005）382号关于惠州49、市投资开发有限公司转让土地使用权给惠州市光耀实业投资有限公的批复及光耀相关人员介绍，本次合作标的的 4 号和 5 号地块即为该文件提及的地块，地块用途为工业用地。根据 2006 年 12 月 20 日办理的惠府国用（2006）第 13020700053 号土地证可知，土地权利人为惠州市光耀实业投资有限公司，土地面积为 5180.1 平方米，土地使用权类型为出让，用途为工业用地，使用终止日期为 2043 年 4 月 21 日。荷兰水乡 6、7 期项目28目前改宗地已经设定抵押。（2）地块现状用途和规划现状用途为工业（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为商住用途，后续需要完50、善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地用途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0。需以新项目公司向国土局及规划局申请土地变更用途及按照 6.0 的规划申请。根据光耀相关人员介绍，详细流程为第一步，申请办理交易手续，约需要一天的回复；第二步，取得用地批复，签订新的国有土地出让合同，约需要 3 个工作日；第三，缴纳相关费用，约需要 1 个工作日；第四，办理国有土地使用证，约 1 个工作日。（该流程与 3 号地块情况相当，目前 3 号地块已经完成相关手续）根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，本地块需要补交地价约 4662 51、万元，相关税费 144.52 万元。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。本次融资将约定，在融资放款 1 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。5 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据（2003）穗中法执字第 457 号广东省广州市中级人民法院民事裁定书认可光耀市实业投资有限公司通过竞买以 449.1 万元获得惠州市东平三丈岗 22415 平方米土地使用权。跟进惠州市国土资源局 2005 年 10 月 25 日签发的惠市国土资转字（2005）382号关于惠州市投资开发有限公司转让土地使用权给惠州市光耀实业投资有限公的批复及光耀相关人员介绍，本次合作标的的 4 号和52、 5 号地块即为该文件提及的地块，地块用途为工业用地。根据 2006 年 12 月 30 日惠州市林昌贸易有限公司与光耀集团有限公司签订的转让协议及光耀相关人员介绍，5 号地块原产权人惠阳市食品总公司（现在的惠阳区食品企业集团公司）与惠州市林昌贸易有限公司存在债权债务关系，将 5 号地块抵押于惠州市林昌贸易有限公司，现惠州市林昌贸易有限公司将土地权利转让给光耀集团有限公司。该地块用途为工业用地，使用权类型为划拨用地。（2）地块现状用途和规划现状用途为工业（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为商住用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地用53、途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0。需以新项目公司向国土局及规划局申请土地变更用途及按照 6.0 的规划申请。根据光耀相关人员介绍，详细流荷兰水乡 6、7 期项目29程为第一步，申请办理用地规划涉及条件告知书，约需要一个工作日；第二步，规划局审核出具规划涉及条件告知书，约三个工作日；第三步，挂牌、摘牌签订成交确认书，约 22 个工作日；第四步，取得用地批复，签订新的国有土地出让合同，约需要 3 个工作日；第五步，缴纳相关费用，约需要 1 个工作日；第六步，办理国有土地使用证，约 1 个工作日。根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，本54、地块需要补交地价约 10879.74 万元，相关税费 337.27 万元。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。本次融资将约定，在融资放款 2 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。6 号地块详细情况：（1）地块的取得背景根据 2013 年 5 月 22 日东平村民委员会与光耀集团有限公司签订的东平小学村企合作意向书显示，由于目前该地块所建的村办小学教学楼和宿舍楼为 D 级危楼，故达成以下协议：光耀集团用旁边 15000 平方米置换本地块并在新校址上建设省级标准的东平小学。据光耀相关人员介绍，目前政府已经基本同意东55、平村民委员会与光耀集团有限公司的东平小学村企合作意向。（2）地块现状用途和规划现状用途为学校（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为商住用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地用途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0。需以新项目公司向国土局及规划局申请土地变更用途及按照 6.0 的规划申请。根据光耀相关人员介绍，详细流程为第一步，完成村企共建方案政府审批手续，需 2 个工作日；第二步，申请办理用地规划涉及条件告知书，约需要一个工作日；第三步，规划局审核出具规划涉及条件告知书，约三个工作日；第四步，挂牌、摘牌签订成交确认书，约 22 个工作56、日；第五步，取得用地批复，签订新的国有土地出让合同，约需要 3个工作日；第六步，缴纳相关费用，约需要 1 个工作日；第七步，办理国有土地使用证，约 1 个工作日。根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 6.0，由于是置换方式，所以不需要补交地价，但需要建设新学校等费用约2100 万元。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。荷兰水乡 6、7 期项目30本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。本次融资将约定，在融资放款 2 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。7 号地块详细情况：（1）地块的取得背景该地块权利57、人为惠州市惠城区桥东街道东平村民委员会，用途为自留工商用地，现状为东平水果批发市场，承租人为惠州市东平水果批发有限公司，目前光耀集团已经通过股权收购，取得了该水果批发公司 100%股权。根据光耀相关人士介绍，本地块涉及东平村委会的四个村民小组，各村民小组基本同意与光耀集团合作开发，且已经部分签订了相关协议。（2）地块现状用途和规划现状用途为水果市场（3）地块达到预期用途及规划的后续流程、时间等本地块预期用途为商住用途，后续需要完善的操作是，第一，权利人变更为新设立的项目公司，第二，土地用途变更为住宅用地及土地容积率为 6.0。需以新项目公司向国土局及规划局申请土地变更用途及按照 6.0 的规划58、申请。根据光耀相关人员介绍，详细流程为第一步，完成村企共建方案政府审批手续，需 2 个工作日；第二步，申请办理用地规划涉及条件告知书，约需要一个工作日；第三步，规划局审核出具规划涉及条件告知书，约三个工作日；第四步，挂牌、摘牌签订成交确认书，约 22 个工作日；第五步，取得用地批复，签订新的国有土地出让合同，约需要 3个工作日；第六步，缴纳相关费用，约需要 1 个工作日；第七步，办理国有土地使用证，约 1 个工作日。根据光耀公司介绍，本项目所处区域为政府重点打造的滨江生活区，该地块规划容积率可以调整到 5.0，本地块需要补交地价约 5100 万元，相关税费 395.25 万元。本次融资放款前提为光耀完成对该块土地过户至新公司名下。本次融资将约定，在融资放款 2 个月内光耀必须完成本地块的容积率等规划调整工作。