1、 xxxxxxxx 项目项目 后评估报告后评估报告 后评估工作小组后评估工作小组 第 1 页 共 25 页 xxxxxxxx 项目后评估报告项目后评估报告 前言：xxxx 项目是 AA 公司运作的第一个写字楼项目，基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。AAxxxx 项目后评估过程中，AA 公司同事认真对待，努力工作，总部的财务管理部、投资管理部、设计工程部和营销管理部及运营管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。目目 录录 核心内容提要.2【项目概况及评估综述】.3【项目投资管理评估】.4【项目规划设计工作评估】.7【项2、目营销工作评估】.15【项目进度、工程管理评估】.18【项目成本管理评估】.22 第 2 页 共 25 页 核心内容提要核心内容提要 【投资管理评估】【投资管理评估】xxxx 项目开发经营整体较为成功，取得了较为理想的综合效益：其一，由于宏观市场及区域市场的变化，该项目租金收益大幅提高；其二，通过规划的调整，用 15,898平方米写字楼置换 12,641 平方米的低品质住宅，既保证了住宅项目的整体品质，又提高了项目整体收益水平；第三，通过持有物业出租方式经营，为公司提供了稳定且可观的现金流。该项目值得关注的借鉴意义在于：其一，该项目地处 AA 二环内金融街地区，项目本身及区域市场的发展历程均从3、侧面反映了核心城市的核心地段的发展潜力及投资价值；其二，在规划条件不利的条件下，通过缜密的市场研判，根据市场的潜在需求对项目规划定位和产品类型进行调整，将有利于优化项目的盈利能力。【财务管理评估】【财务管理评估】该项目出租情况比较理想，年度租金收入较可研预期增加较大；考虑资金占用成本，实际项目发展成本较可研预期有所增加，主要是根据总部的项目发展整体部署，延长项目建设期导致利息费用增加，因此，把控好项目发展周期，是我们应该总结的经验。项目预计 8 年时间可收回投资成本，且按照 2009 年 8 月中介机构评估情况，实现增值较为理想，因此，可以说，该项目实现了比较好的投资回报。【规划设计工作评估】4、【规划设计工作评估】该项目是 AA 公司第一个写字楼项目，本项目规划设计充分挖掘项目的客观及主观优势，概念设计与市场定位相吻合，并在规划设计工作过程中对定位进行修正，同时进行产品的创新设计，产品策划理念在规划设计、办公空间设计、立面设计、装修设计、景观设计等方面都得以很好的贯彻和体现。本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在写字楼产品的概念策划、规划布局、办公空间研究、机电结构、装修设计、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为 AA 市场写字楼产品的规划设计工作积累了宝贵经验。【营销工作评估】【营销工作评估】在对金融街写字楼市场充分调研的基础上，对项目进行了准确定位，在5、租售阶段，确定项目只租不售，通过对目标客户的分析和梳理，最终确定将物业整单租赁给中国工商银行，且租赁期间仍冠名“xxxx”，以较高价格成功实现了项目租售。【发展进度、工程管理评估】【发展进度、工程管理评估】项目实际施工时间从 2006 年 2 月开始，至 2006 年 12 月底完成竣工备案，实现了“当年开工，当年竣工”，作为 AA 公司开发的第一个写字楼项目，在工程进度的控制方面是比较成功的。工程管理中，能够充分认识到工程外墙施工对于写字楼项目工程进度及质量的重要性，积极采取措施，调整管理和控制方法，为“当年竣工”的实现提供了可靠保证。【成本管理评估】【成本管理评估】xxxx 项目是 AA 6、公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档 5A 级写字楼。虽然没有现成经验，但是 AA 公司通过努力，全过程控制成本，取得显著成效。通过采用设备顾问公司等方式，通过设计优化和周全的合约策划以及过程管理，较好实现成本控制。实际全成本数比可研数以及集团批复的控制指标数都有较大减少。xxxx 项目后评估报告 第 3 页 共 25 页【项目概况及评估综述】【项目概况及评估综述】1、项目概况：【xxxx】项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 500 米；南距西长安街 200米；西侧与 AA 金融街隔街相望，距内城主干道西二环 600 米；东侧与西城区政府毗邻，北侧与联系金融街与西单大街的通道辟才7、胡同相邻。项目地理位置优越，交通便利，主要配套有丽兹卡尔顿、金融街四季商城、WESTIN酒店、国际会议中心等，且周边政府机关云集，便于办理相关事务，节约企业办公成本。项目紧邻金融街，是以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区，能够为企业带来良好的办公环境。但是项目周边餐饮、购物等配套不是很完善，不能很好的满足项目周边人群的需求。2、项目经济技术指标 项目最终建设用地面积 4,753 平方米，代征城市道路面积已经包含在中海凯旋住宅项目中，写字楼项目无代征公共用地，总建筑面积为 24,668.06 平方米，容积率3.38，实际可租面积为 16,929.028、 平方米。建筑结构形式为框架剪力墙结构。项目建筑高度 26.69 米，总建筑面积 24,668.06 平方米，其中地上约 16,084.37 平方米，地下约 8,583.69 平方米；地上 7 层，地下 3 层；地上车位 11 个，地下车位144 个。3、项目开发周期 项目自完成土地签约，项目实际开发周期约 3 年。4、项目综合评估 项目的经济技术指标较可研有所变化，总建筑面积有所增加，可租面积以及车位增加较多。同时通过对建安成本的控制，项目在建安成本减少的情况下，出租收入提高，从而使得项目利润达到最大化。项目的发展进度严格按照“当年开工，当年竣工”的发展目标执行，建安工作周期被大大压缩，由此9、对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响，但项目在保证质量的前提下按期竣工备案，同时通过优化建筑做法，一方面加快了工程进度，另一方面也较好的控制了成本，甚至有所减少。项目的发展进度加快，又促进了项目的租售，加快资金的回笼。项目推向市场的时机把握较好，一方面项目在外立面完成以及室内达到展示标准后推出，另一方面项目在推广时避开了其它一些高档写字楼的推广期。较好的时机把握提升了项目形象的同时也获得了较高的租金收入。同时通过对客户、面积以及类型的分类，权衡整体租金收益情况下，较好的掌握了项目销售节奏。可以说市场对项目的接纳以及租金收入的大幅提升也在一定程度上反映了项目前期市场定位的准10、确性。项目的发展成本较可研报告预测数减少较多、收入以及净利润较可研报告预测数均有较大增加，税后利润率也比可研预测数有较大提高，实现了项目利润的最大化。项目最终实现了投资预期，每年可带来较为稳定的收入，同时也提升了公司抵抗风险的能力。项目进一步丰富和完善了 AA 公司的产品类型，并为 AA 公司运作写字楼类型的项目积累了经验与教训。写字楼出租项目应对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进xxxx 项目后评估报告 第 4 页 共 25 页 行各种拆分组合，并且梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况进行单独谈判。写字楼出租项目不可把写字楼转为“固11、定资产”、也不进行折旧计提，此项安排可使写字楼项目避免因视同销售而一次性缴纳的企业所得税，从而增加利润收入。写字楼项目不同以往所做的住宅项目，需做大量的调研工作，应多请专业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询工作，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。项目发展应制定合理开发建设周期；项目开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。压缩施工周期必然会造成成本的增加以及对质量控制方面难度加大，因此应尽量避免。招标前应加强对总包的考察，便于后期项目各项管理工作的顺利进行。同时应当时刻做好反索赔工作，减少后期项目结12、算的难度以及对成本的良好控制。设计方面要加强专业的把控能力，尤其对项目的发展以及定位要具备更高的前瞻性，从而减少非常规设计引起的后期图纸的较大变动以及成本的增加。写字楼项目要注意机电设计，全面把握和提升楼宇的内在品质和竞争力。【项目投资管理评估】【项目投资管理评估】1、项目发展周期内 AA 房地产市场发展回顾 20032007 年，为项目主要发展期，在此期间内，AA 市房地产市场经历了宏观调控引发的调整及观望阶段，但总体上呈现稳定发展，市场需求增长，价格上升。由于中国入世、2008 年奥运会、世界经济稳定增长等因素的推动，AA 市在 2000 年前后集中规划了 CBD、金融街、中关村西区等城市13、主力商务区，因此 AA 从 2004 年开始进入历史上最大规模的中高档写字楼需求和供应高峰期。AA 写字楼市场，从 80 年代开始在经历了由辉煌到萧条的完整周期之后，正步入前所未见的供需两旺阶段。2005 年由于受到国家宏观调控的影响，写字楼开发投资额增幅减缓。项目所在地金融街甲级写字楼项目 2003 年以后才逐渐回暖。2005 年以后高档甲级写字楼成为金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级写字楼也占到了 18%。2006 年上半年，AA 写字楼市场总体发展较为平稳，5 月份出台的各项政策没有影响到相对稳定的写字楼市场。2、投资管理评估的方式 由于最初项目的可研报告是按照纯住宅进行编制14、的，后来变更成为住宅和写字楼，有关写字楼的高度和技术经济指标也经过了多轮报建和沟通，才变更成为现状指标。2005 年重新编制了写字楼项目的可研报告，总体上，鉴于项目所在的特殊的地理位置，将纯住宅变更为住宅加上写字楼的综合项目是可行的。3、土地合同执行情况评估 1994 年，AA 市新地房地产开发有限公司取得二龙路项目的政府立项手续。AA 市新地房地产开发有限公司是 AA 市外国企业服务集团的全资子公司，国有独资企业。二龙路项目分两期开发：一期占地 10,310 平方米，其中代征市政用地 2,860 平方米，1996 年已建成写字楼（新龙大厦），建筑面积为 38,543 平方米；二期规划建设用地15、 26,480 平方米，其中代征市政用地 7,600 平方米，该公司由于资金缺乏，我司收购了本项目的二期，并成功开发了中海凯旋住宅项目，而 xxxx 写字楼项目规划建设用地面积 4,753 平方米，市政用地已经在中海凯旋住宅项目中代征完毕。xxxx 项目后评估报告 第 5 页 共 25 页 4、可研阶段规划调整评估 规划指标调整的原因 规划方面的原因 在本项目合作开发之初，合作方提供的审定设计方案通知书（2000规审字0176）要求：“该区域限高为 24 米，限制层数 9 层。”如果按照上面的规划条件进行设计，住宅层高只有 2.6 米；在不设置写字楼的条件下，原方案为5.59 层的板式小高层和16、多层，并且有较大比例（约 1/5 以上）的东西向户型。以上两点都不能满足建设高档社区的要求。市场方面的原因 根据 1993 年国务院批复的AA 城市总体规划，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，AA 金融街应运而生。金融街规划范围为南起长安街的复兴门内大街，北至阜成门内大街,西至二环路，东至太平桥大街，南北长约 1,700 米，东西宽约 600 米，规划区总占地面积 103 公顷，总建筑面积约 318 万平方米，其中地上建筑面积 238 万平米，地下建筑面积 80 万平米，规划建筑用地达 40 余块。金融街汇聚了中国几乎所有的银行、证券17、保险等金融机构的中国总部或 AA总部；项目东侧是西单地区，是 AA 传统的商业中心，随着西西工程的实施，商业中心的地位将更加显著。从大环境来看，该区域更适合商务办公，写字楼的售价高于当时的住宅售价。住宅主要服务于在该处进行商务办公的地缘性客户（住宅项目的实际购买客群证明了这个判断，在中海凯旋住宅项目后评估 中已有论述）。综合上述分析，该区域有写字楼开发的便利市场条件。从当时的 99 控规分析，金融街的写字楼，普遍都是大体量、大规模的写字楼。信远大厦（控高 80 米），平安大厦（控高 60 米），投资广场（控高 80 米），中信实业大厦（控高 80 米），通太大厦（控高 80 米）等等，基本上18、都是大体量的项目。我司曾经进行过突破控高的努力，也曾经向 70 米的控高进行过冲击，结果由于种种限制条件，没有能够实现。但是，正是由于该区域的上述特点，小规模的写字楼反而具有稀缺性和一定的灵活性（可卖、可租、可整租也可零租），成为了该项目的有利因素。基于以上原因，2001 年 1 月 8 日由兴业公司（当时的集团公司）和 AA 公司主要领导和骨干成员参与的“中海豪庭”工作会议上决定在项目的西北角设置写字楼一座。规划调整的实践 原审定方案（2000规审字0176，合作方于 2000 年 3 月 9 日取得）总建筑面积为 80,157 平方米，其中住宅建筑面积 76,661 平方米，配套公建建筑面19、积 3,496 平方米。后期对住宅部分进行了调整，调整后住宅部分总建筑面积为 101,702 平方米，其中地上 64,020 平方米，地下 37,682 平方米，其中配套公建面积 1,800 平方米。增加了写字楼的面积，写字楼面积为 24,529.63 平方米。后期调整和前期审定方案对比，居住面积减少 12,641 平方米，但是减少了东西向户型，提高了项目的品质。同时总建筑面积增加了 46,074.63 平方米。2003 年 12 月 26 日取得的写字楼的审定方案控高为 26.69 米，地上建筑规模为 15,898.07 平方米，用 15,898 平方米的写字楼去替换 12,641 平方米的20、品质不高的住宅，从各方面分析都是比较值得的，并且从最终的效果分析（见后文）中也得到了验证。xxxx 项目后评估报告 第 6 页 共 25 页 在调整过程中面临的最大的问题是该区域控高的限制，公司相关部门、人员对于突破控高进行较长时间的尝试，最终控高为 26.69 米。规划调整的结果 项目最终调整后的指标比较见下表所示：项目原审定方案和现方案的对比表 原审定方案 后期调整 住宅 商业 住宅、商业 写字楼 总建筑面积（m2）80,157 126,231.63 101,702 24,529.63 建筑面积（m2）地上：76,661 地下：3,496 地上：64,020 其中住宅：61,119.63 21、商业：2,900.37 地上：15,898.07 地上建筑面积总计：79,918.07 地下：37,682 地下：8,631.56 高度（米）24 24 26.69 层数 9 11 其中：地上 8.5，地下 3 7 其中：地上 7，地下 3 层高（米）2.67 2.8 3.65 停车位（个）541（其中地上 72，地下 469）413 其中地上：23，地下 390 155 其中：地上 11，地下 144 和原规划方案相比，总建筑面积有了较大的提高，住宅（配套商业）面积减少，减少 12,641 平方米，写字楼面积增加 15,898 平方米，住宅层高为 2.8米，品质和业态较原方案更趋合理。5、规22、划指标变动评估 各经济技术指标变化表：项项 目目 可研报告可研报告 实实 际际 差异数差异数 差异比例差异比例 建设用地面积（m2）4,753.00 4,753.00 0.00 0.00%总建筑面积（m2）24,529.63 24,668.06 138.43 0.56%可租面积（m2）15,898.07 16,929.02 1,030.95 6.48%项目主要规划指标有所变化，建筑经济指标达到了可行性研究阶段的要求，没有因规划指标方面的原因而对项目盈利及成本情况产生不利影响。项目建设用地面积 4,753 平方米，和可研面积相同，实际可租面积 16,929 平方米，比可研报告增加 1,030.923、5 平方米。主要增加在地下面积的分摊以及车库的面积。项目总建筑面积为 24,668.06 平方米，比可研 24,529.63 平方米仅增加了 0.56，可见项目总建筑面积和可研吻合较好。6、土地成本变动评估 土地成本较可研变动较小，差别主要是因为分摊算法不同引起的，未发生因其它方面所引起的增减。7、经验总结 对项目发展前景和未来市场的准确判断 项目位于西城区太平桥大街东侧，距西单商业街 800 米；南距西长安街 500米；西侧与 AA 金融街隔街相望，距内城主干道西二环 700 米；东侧与西城区xxxx 项目后评估报告 第 7 页 共 25 页 政府毗邻，地理位置优越，交通便利。随着中国加入世24、贸组织时所承诺的国内市场开放时间的逐步落实，外资企业进入 AA 市场开展业务的需求正保持稳定增长的势头，2008 年的奥运商机也会在短期内带动大量的写字楼需求。尤其是其处在金融街商圈，政府对这一区域的扶持力度逐渐加大，金融街作为中国金融管理中心，在吸引外资金融机构方面具有较大优势。随着金融街区配套设施的不断完善，必将进一步提升地产大厦写字楼项目的吸引力。因此，在今后的土地储备中，应适当增加 AA 市场写字楼项目的储备，尤其应当着眼于发展速度较快、政策扶持力度较大、核心区域并具有较大的投资前景的商业项目的土地储备。丰富产品类型，获得稳定回报 该项目是 AA 公司首个写字楼项目，通过地产大厦写字楼25、的实践，使我司在写字楼项目的经营和开发上积累了一定的经验，同时写字楼项目开发周期不长，出租后每年可带来稳定的收入，租金收入利润率较高，而且其受政策影响不是很大，可较大的提高房地产公司抵抗风险的能力。【项目规划设计工作评估】【项目规划设计工作评估】1、项目完成情况介绍 项目实景照片 时间节点：2001 年 4 月：为配合项目住宅的开发对写字楼地块进行相关设计准备工作；邀请兴业建筑师（国际）有限公司、美国海波建筑设计事务所、王董国际有限公司等三家境外设计公司对该项目建筑做了设计投标。2001 年 8 月，确定兴业国际建筑师公司与中国建筑技术研究院人居所设计单位 2002 年 4 月人居所根据兴业国26、际初步设计方案出扩初图纸 2003 年 5 月正式单独开始对 xxxx 写字楼进行设计工作。2003年8月中联环建文建筑设计有限公司根据人居所初步设计图纸和说明进行施工图设计。2003 年 11 月 15 日，完成第一版施工图设计；2003 年 12 月，规划设计定稿；2003 年 12 月 26 日，取得规划审定设计方案通知书；2004 年 1 月 15 日2 月 9 日，中联环完成立面 5 个方案设计及效果图。2004 年 2 月，根据集团意见重新委托香港兴业进行立面设计；2004 年 3 月 18 日，取得建设工程规划许可证（立面为老立面）。2004 年 4 月 20 日，立面方案得到集27、团确认；2004 年 6 月 17 日，完成第二版施工图；2006 年 2 月，开工；2006 年 7 月，第二次规划报建（由于立面调整及由于销售改自用的原因部分平面调整）；2006 年 12 月，竣工验收；2007 年 10 月，具备使用条件；2007 年 11 月，正式出租使用。2、项目的建筑标准 结构体系：基础选型选用筏板基础形式；主体结构为框架结构。xxxx 项目后评估报告 第 8 页 共 25 页 外立面材料：采用芬兰进口石材蓝钻。玻璃幕墙为 10+12A+10 节能低辐射 LOW-E 玻璃，隔热断桥铝合金型材，3 厚氟碳喷涂铝装饰板，西侧、东侧采用固定铝板遮阳系统。勾缝剂采用美国 28、GE 耐候硅酮密封胶。型材价格为 24 元/KG，氟碳喷涂费用为 95 元/平米，外立面石材价格为 795 元/平米。幕墙单方（外立面面积）造价 1,821 元/平米。中空玻璃光热性能资料表 玻璃配置 可见光 太阳光 阳光总透过（g）遮阳系数(S.C.)u 值 W/m2.k 透射率 反射率 透射率 反射率 6LOW-E+12A+6 76 12 33 22 25 0.67 1.8 10LOW-E+12A+10 72 10 29 20 21 0.59 1.8 公共部分：大堂：墙面地面采用夜里雪石材，光面、机刨、水洗三种面层处理方式。柱子及接待台采用一级意大利雪花白石材。顶棚为 2 厚白色铝合金吊顶29、。电梯厅：地上各层电梯厅吊顶标高以下墙面为背漆玻璃；走廊墙面为夜里雪石材及乳胶漆；地下电梯厅墙面为高档玻化砖。地上电梯厅地面为夜里雪石材，地下电梯厅地面为高档玻化砖。各层电梯厅及走廊顶棚为石膏板吊顶。卫生间：墙面地面为洞石，顶棚为石膏板吊顶。洁具为台湾卡斯卡特品牌，全部为非触摸式感应出水。出租区域：走廊及办公区地面为水泥地面，预留 5CM 的地面做法，可实施网络地板。办公区墙面顶棚都为砼平整处理交楼。地下车库：地下三层车库地面采用环氧砂浆做法，总厚度为 1.0mm。地下三层车库坡道采用环氧砂浆做法，总厚度为 3.0mm。地下三层墙群漆采用耐擦洗涂料，品牌为立邦和多乐士品牌。机电配置标准：电梯标30、准：采用四部高标准进口高速电梯，型号为日本 OTIS 无齿轮 E411 产品，载重量 1600 公斤，速度 2.0 米/秒。轿箱净高 2700mm，开门尺寸1200mmX2400mm。供配电系统：地下一层设变配电室（高压自管），上级电源来自凯旋住宅小区配电室，总安装容量为 1,936kW，计算总负荷为 1,452kW，高压开关柜为 ABB Safe plus 环网柜，变压器为 GE SCB10 环氧浇筑干式变压器，低压开关柜为ABB G 柜。动力照明系统：地上每层设置一台照明总配电柜（设计容量为 120KW，可根据需要扩容，配有计量装置）和一台应急照明配电箱。电力电缆沿设置在强电竖井内的电缆桥31、架敷设至各层配电柜和各设备用电点。地下车库和机房照明为电子镇流器荧光灯，各层卫生间、地下车库、首层大堂由 ABB I-BUS 智能照明系统控制。防雷接地系统：本建筑的防雷等级为三类，屋面避雷针、避雷带等防雷接闪装置，接地系统采用综合接地，利用结构钢筋作为自然接地体，接地电阻小于 0.5。设有电涌保护系统，确保用电设备不受过电压及电磁干扰的侵害。通信网络系统：由市政引来通信电缆和数据光缆（运营商为中国电信集团 AA公司）至本楼弱电竖井，一、五、七层设置交换设备机柜，满足办公用语音xxxx 项目后评估报告 第 9 页 共 25 页 和数据通信的需要。系统布线遵循国际标准 EIA/TIA568A，光32、纤数据主干，超 5 类水平电缆，星形网络拓扑结构，真正使用户独享 100M 网络带宽，提供高速接入 Internet 服务(HSIA)。建筑设备自动化系统：通风空调系统、变配电系统、智能照明系统均由 BAS系统进行监视或控制，设备自动化系统和各系统集成产品为 Honeywell Trend品牌。闭路电视监控系统：监控中心设在地下一层弱电中控室，电梯轿箱、电梯前室、主要出入口、地下停车场等位置设有监视摄像机，图象传输至监视中心硬盘录像机，通过矩阵主机显示在电视墙上，部分摄像机可进行云台控制。监视系统产品为三星品牌。有线电视系统：地下一层弱电竖井设有电视信号放大器，地上每层弱电竖井设有线电视分配器33、。火灾自动报警系统：本建筑为二类防火建筑，消防中控室设在首层。停车场管理系统：地下车库设停车场管理系统，内部车辆采用 IC 卡方式进出，外部车辆采用临时发票机方式。门禁系统：地下设备机房和物业管理用房设门禁系统。安防报警系统：首层设红外幕帘报警探测器、二至七层楼梯间设红外双鉴探测器，每层配备紧急报警按钮。电子巡更系统：巡更为无线操作系统，人员配备与保安报警系统相连接的手提巡更器进行巡更，确保大厦安全。给水系统：自来水系统：低区自来水由写字楼西测市政自来水管线直接引入。高区自来水由市政自来水管道引入 B1 层无负压供水泵房（品牌：上海凯泉）经变频加压后送入高区。设备参数：型号：Y2A90L-2;34、功率：2.2KW 标准层末端用水设备：卫生间洁具（每层男卫生间小便斗 4 个、蹲便 3 个、坐便 1 个，女卫生间蹲便 3 个、坐便 1 个）、洗手盆（男卫生间 2 个，女卫生间 4 个）上述洁具品牌为 CASCADE，均为感应式冲水;清洁间拖布池龙头 1 个，立式盆 1 个首层残疾人卫生间 坐便 1 个，立式盆 1 个;B1、B3 各有男女卫生间一个，共计蹲便 4 个，立式盆 2 个。生活热水系统：高、低区生活热水供回水管道均从一期预留管线接入，24 小时供水。冷、热水干管均采用衬塑钢管。排水系统：F1-F7 层排水系统从 B1 层直接引出户外接市政排水管网。B1-B3 排水进入 B3集水坑35、由污水泵排出至市政管网。重力排水立管管材采用螺旋硬聚氯乙烯管，水平干管采用硬聚氯乙烯管。压力排水管采用热镀锌钢管。雨水系统：雨水系统采用内外排水系统，屋面雨水汇集后排至室外。雨水管采用热镀锌钢管。制冷系统：B3 冷冻机房：冷冻机两台（品牌：约克），冷冻水循环泵三台、冷却水循环泵两台（品牌：格兰富）冷冻机组：型号：YSDBCAS35CHE;功率：214KW,制冷量：319 冷吨（USTR）冷却水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2;功率：22KW xxxx 项目后评估报告 第 10 页 共 25 页 冷冻水循环泵：型号：MMG180L-4-48-E2;功率：22KW 空调补水泵：功率：136、.1KW 新风机组五台（品牌：约克）：B2 两台，F2 一台，F8 两台。设备参数：B2 新风机组型号：YSM-S15H-6RX-B 功率：5.5KW,风量：15000M3/H YSM-S20H-6RX-B 功率：7.5KW,风量：20000M3/H F2 空调机组型号：YSM25-50*70-HVCC-R 功率：11KW,风量：32000M3/H F8 新风机组型号：YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW,风量：30000M3/H YSM-S30H-6RX-B 功率：15KW,风量：30000M3/H 冷却塔两台：（品牌：马利）设备参数：型号：SC-G-100-SC-G-G-250,功37、率：7.5KW 供暖系统：采暖热水供回水管从一期预留管线接入，其换热器，循环泵均位于一期热力站。末端系统：公共区域、办公区域采用风机盘管（品牌：约克）系统供热、制冷。型号：YGFC-04-CC-3H-XXL(R)-F;功率：71W;风量：680M3/H YGFC-03-CC-3H-XXL(R)-F;功率：58W;风量：520M3/H 新风系统：从 B1/F8 新风管道引入新风经新风机组处理后通过复合风管（品牌：德州亚太）引入各层办公区域，办公区域人员新风标准高达 50 M3/H/人。首层大堂部分采用全空气系统由 F2 空调机组提供冷热源，并通过旋流风口均匀分布至大堂各处。通风系统：车库通风：B38、1/B2/B3 车库每层配置送、排风机各一台（品牌：亚太），送排风机兼作火灾时消防排烟补风机。设备参数：型号：FT35-11 功率：4KW 风量：35277M3/H 所有卫生间设集中排风系统，排风机位于屋顶，同时 B1、B3 层卫生间内设排气扇。所有机电用房设机械送排风系统。3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况 该项目设计过程比较曲折，主要在于设计前期的非常规设计程序及后期项目自身定位调整较大造成的。在前期方案反复过程中，对以下几个主要技术进行了论证：结构体系论证、层高论证、空调论证、电梯论证、柱网与车位关系的论证、使用率的论证等等。这些论证为项目的实施及定位做好了全面的技术基础。从原有的对39、外销售到自有物业持有经营的方式转变，项目的整体定位有较大提升，这对后续的整单出租也起到了较大的硬件支撑。规划设计：通过规划设计分析，对交通情况进行了梳理，最大限度的规避了建筑用地狭小的问题，有效的组织了相关的车行、人行入口、停车与道路的关系，减少了住宅相互之间的视线干扰。平面设计及功能：严谨、庄重、大气的入口空间：首层大堂为两层 8.25 米通高的共享空间，约600 平米，结合弧形的石材片墙与弧形的玻璃幕，创造出通透气派的空间。xxxx 项目后评估报告 第 11 页 共 25 页 高品质的卫生间的设计：每层设置男女卫生间及独立茶水间，卫生间的功能设计洁厕分离，空间明确。高标准的电梯配置：4 部40、高档次的进口奥的斯电梯。经济的空调系统：办公区采用四管制分区控制；针对重要的大堂空间则采用更为舒适的全空气系统，达到品质的提升。可塑性强的标准层办公空间：8.4 米柱网、3.65 米的层高的框架结构，管线的预留、空调的二次设计使内部空间的多样成为可能。经济合理的核心筒：由 4 部电梯；两个楼梯间；强、弱电间；男女卫生间、垃圾、保洁间组成，除卫生间和电梯以外，在满足设备要求的前提下尽量的缩小面积。核心筒位于建筑中心，避免占用采光面；将主要的设备房间或管井设置在一侧，另一边的走廊就完全可以利用为办公空间。我项目最终使用率达到73.5，如果充分的利用走廊空间（整层租赁），使用率可以提高 6左右。金融41、街周边项目调研情况如下：物业名称 使用率 投资广场 70%中证大厦 70%盈泰商务中心 70%中化大厦 70%凯旋大厦 71%恒华国际大厦 70%月坛大厦 70%平安大厦 65%百盛二期 66%立面设计：现代古典风格：以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的身份及个性，同时与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致性。金融街的建筑氛围：本设计的立面材质为石材配和金属铝板，色调为冷静的银青色，与金融街写字楼群的整体氛围协调一致。到位的细部处理：冷却塔的百叶遮挡、东立面窗线条较密以缓和与住宅对面的影响、柱子以人的视点出发细部金属与石材的搭配处理都体现设计师对建筑细节的重视，使得该建筑面积高度虽42、有限，但仍可以“精致”成为金融街的亮点。通过该项目的立面幕墙的运作，对复杂幕墙体系有针对性地探讨，为中海广场等大型项目积累经验，在立面幕墙系统中，运用了框架幕墙、点式幕墙、单向拉锁幕墙、石材幕墙、金属幕墙等，同时在夜景照明灯光设计中也作了多种的探索，积累的大量的经验。装修设计：装修的设计主题：“庄重、大气、生态、亲和”。公共交通尺度的探讨，从电梯洞口高度宽度、侯梯距离、大堂空间、走廊宽度，转门的尺寸等都经过细致的推敲，寻求合理适当的尺度，力求小中见大，从小中见档次，成功的在装修细节上体现了建筑的品质。本项目选择了整体基调灰色的国产夜里雪石材，彰显庄重与大气。同时达到我司项目与其他项目差异性的目43、的。xxxx 项目后评估报告 第 12 页 共 25 页 景观设计：写字楼的环境将面对城市的街区，景观设计严格遵循了写字楼建筑的景观特点，严谨、简约。减少植物的类别，注重植物品种，少花卉，多长绿。景观语汇与建筑语汇在设计上得以呼应，从材料的选择、颜色的平衡、尺度的规矩、线条的碰撞上都有机的将建筑与景观充分的结合。特色的景观广场设计，广场较大角度的倾斜是该项目广场区别于周边其它项目的特点，倾斜的广场给周边道路行人以视觉的冲击，提高了建筑基底高度，使建筑更显挺拔。4、项目实施过程设计管理工作总结 本项目的绝对设计周期约 1 年的时间，可以说是比较正常，并有一定时间进行调整，但在设计上为非常规程序进44、行的。前期设计过程中，为保证项目当时的进度要求，在没有规划建设工程许可证的条件下，拟定了假设成立的设计条件，进行了施工图设计，三个月的设计周期完成了施工图设计。在期间由于规划高度调整及后期立面设计调整，进行了各专业的施工图改动。最终施工图纸与招标图纸有一定程度的差异，导致了造价提升。这部分调整是为保证项目于新的时期在各方面保持较新的理念及较高的档次，最终目的及效果是有益的。关于图纸质量及设计变更：在项目实施过程中，由于设计疏漏造成的变更增量费用占设计变更总造价增量的 12%，约 8 万元。图纸相对比较完善，无较大疏漏项。其中主要部分为设备专业的变更，故在前期设计过程中需要加强专业的把控能力，全45、面有效的控制图纸中的错漏问题。5、各阶段与相关部门协调配合 在前期设计阶段，与相关业务部门进行充分的沟通，充分的理解项目的市场定位及投资分析的基础上，进行了多轮的规划方案论证及平面分析，做好平面自身功能设计的同时也达到了对住宅的最小影响以及对项目面积、品质的最大化。在方案报审阶段，与前期部能够及时的沟通，密切关注报规的结果及政策的变化，有效的控制了施工图设计单位的调整工作量。在施工图设计阶段，与营销进行配合，对平面设计进行了深度优化，同时在设计院的技术措施、成本控制等方面也进行把控。针对基础形式、结构形式、装修标准、技术措施、设备站点等进行了专题研讨，设计、营销、前期配合，及时有效的确定设计方46、案。同时需配合相关专业设计院对该项目的市政、电信、燃气等设计进行配合。在施工阶段配合项目落实深化设计节点。设计部与项目部沟通配合紧密，尤其表现在现场专业工程师与设计部及设计院的配合上，及时有效的解决现场的设计问题。在租售过程中，设计、项目、前期与营销的密切配合，多次专题分析及研讨论证，为最终项目的整单出租做好了技术支撑。6、本项目设计管理方面突出经验与教训 施工图调整需要更多的提前控制 由于项目的定位变化，对早期施工图设计有了较大的反复过程，这需要多个部门间相互配合，及早进行论证，对项目的发展及定位要具备更高的前瞻性。精致的细部处理及标新的立面设计 在本项目的立面设计上经过了多方案的对比，最终47、确定以精致取胜，利用建筑的细部及精致工艺等细节体现了建筑的精品。在近人尺度上的处理需要由细节取胜，但在建筑高部可以简化建筑节点的细部，节约一定的成本，简化施工工艺及程序，缩短施工周期，利于建筑节点的处理。xxxx 项目后评估报告 第 13 页 共 25 页 写字楼品质的第一量化指标使用率 在平面设计过程中，针对建筑的整体使用率做过细致的论证，对楼梯间、管井及设备用房等都得到了充分计算。在各层走廊的设计中考虑消防验收的要求，做了简易的分隔，办公区可以进行任意分割，也保留了后续整单出租的可行性，最终租售情况也证实，多种方式的可行分析是必要的，同时走廊及隔断的简易做法也达到了最终成本的控制目的，销售48、过程中走廊的可拆性方案可得到更大的使用率，这也是项目的亮点之一。重要的机电顾问 在设计阶段，针对写字楼的经验不足问题，我司聘请了国际专业的写字楼设备顾问公司，针对该项目，提出了全面的优化方案，并经过论证分析，在施工前得以实施，确保了项目内在的品质需求。（例首层大堂采用全空气系统空调。弱电系统增设 IBM 系统，新风设计标准的提高，增设智能照明系统等）商用电梯的主要标准 由于项目定位的提升，经过论证修改为进口的高端电梯，轿箱的内部装修也在上海等地的高档写字楼进行了考察后，确定了国内最大的专业电梯装修公司进行施工，最终效果符合该项目的档次定位。必要的幕墙顾问 过于追求幕墙招标图纸的细度，会导致图纸49、完成时间拖滞，对后续工作有一定的延误。针对这种问题，需注意在幕墙深化过程中，首先需要各招标单位，依照建筑图纸分别进行，来规避由于某个单位技术局限造成设计上的偏差。然后在其中选出一家技术能力较强的单位，根据各家的图纸为基础进行完善，最终形成为一套图纸。以此进行招标。招标图纸不可能作到施工图深度。故针对图纸中幕墙系统、材料及材料面层作法、玻璃类型、幕墙分隔等对造价有较大影响的设计需及时明确，减少后续变更增量。最佳解决办法是单独委托幕墙设计单位（不参与投标）进行招标图及施工图设计，会更有效的保证设计周期。充分的把握幕墙的细节及过程控制 关于特殊构件：为保证项目在细节上有独特性，在幕墙的节点构件上选择50、了特殊的造型设计，进行单独构件加工，这需要充分考虑到国内幕墙公司的加工能力及特殊制作的周期问题。关于土建误差：在幕墙施工过程中出现了部分幕墙的精度加工与土建结构误差之间冲突问题，在设计过程中应充分考虑现场的实施性。泛光照明关键的效果控制 泛光设计的主要设计控制在于试灯阶段。故在方案基本确定之后，需尽早确定泛光施工单位，于设计深化阶段尝试多种灯光效果；泛光施工的验收需要以前期效果图作为验收依据，以避免设计前期效果图纸的刻意夸张造成最终无法实现。燃气预留与功能延续 在施工过程中，于七层核心筒实施了燃气管线，为该项目预留了多功能用途的需求，可以考虑食堂或饭店的可行性。为后期谈判创造了有利条件。景观设51、计：建筑与外部空间共享与共生 项目景观面积总共占地不到 3000 平米，距市政道路不足 20 米，受市政条件的制约和影响非常之大，在景观设计中，完全突破了用地红线的束缚，xxxx 项目后评估报告 第 14 页 共 25 页 通过景观设计的延续，合理有效的利用了用地周边的空间，将广场突破道路红线，通过材料的延伸，扩大楼宇领地感。标识与景观的高度统一 标识设计与设置位置都经过精心考虑，在颜色及材料的选择上与建筑主体材料及氟碳喷涂颜色一致，达到了与建筑本身的自然协调统一。景观设计管理长效性 此次写字楼景观设计是和住宅景观设计一起与 EDSA 景观设计公司签订的合同，住宅部分的施工已经在两年前完成。写52、字楼景观的设计工作受多方面条件的影响一直没有启动。设计院原来的主设人员多已换岗。新接手的设计师因为对项目文化缺乏相当的理解，不能完全发挥其雄厚的境外设计院的优势，故此留下一点遗憾。装修设计：石材选择是一个综合问题 在本项目大面积石材选择了产地山东的夜里雪石材，为后续施工周期及成本控制都起到了关键作用。在材料的选择上充分的把握了项目进度、实施性、设计效果、成本等多方面因素。创造高品质的第三空间（卫生空间）经过多个高端项目的考察，发现部分运用“量身订制”的工艺与做法，这是体现装修档次的最有效、最快捷的方法之一；在本项目的卫生间隔断及一些细部处理上运用了特殊的做法。材料的选择是品质的基础。在大堂的吊53、顶材料厚度的选择上和在电梯厅墙面锔漆玻璃色彩定样上，实施效果与预期目标存在差异，在过程中通过实践及考察，进行相应的改进，最终完成效果才得以保证。7、限额设计执行情况 由于该项目是 AA 公司第一个写字楼项目。针对项目设计前期阶段，所有的论证工作都为前期设计成本控制做好了技术分析。取消人防设计、与住宅项目公用部分设备用房，优化地下室钢筋等各种措施，同时在不断的定位调整过程中，动态的完成限额设计，结果控制良好，不超过成本指标。结构优化设计：在项目开工前根据现行新的结构规范要求，经过专家的论证及设计院的反复校核，对于结构施工图做了重大调整，节省几十万的建安成本。细部节点处理的优化；幕墙实施过程中，对54、与部分节点进行了简化，如取消屋顶栏板的扶手处理，屋面灯箱造型细部的简化等。8、售后使用情况 建筑的立面设计阶段，没有充分的考虑外墙清洗的难度，立面的建筑做法比较复杂，部分遮阳板采用固定挑板或隔栅方式，给内层玻璃清洗带来较大困难。屋顶预留了简易的擦窗设备，尚未考虑大型擦窗设备，由于该项目顶层为退台，外部外墙面还有部分挑板或大型雨棚，对于凹在里侧的外窗很难触及到。现阶段采用蜘蛛人的方式进行清洗，基本能够达到清洗目的，但对于部分外支铝板还有一定的破坏，不利于外幕墙系统的防水。本项目整栋写字楼出租给中国工商银行总部，正在装修期间，尚未提出设计相关的问题。xxxx 项目后评估报告 第 15 页 共 2555、 页 该项目写字楼的配置、机电设备的选择、电梯的选型、幕墙的控制、装修的工艺等方面，为后续写字楼的设计及实施控制积累了成熟经验，减少新项目设计工程的修改量。【项目营销工作评估】【项目营销工作评估】1、项目各类型物业销售情况 2007 年 11 月 23 日，xxxx 写字楼项目与中国工商银行股份有限公司（下简称工总行）最终签订了为期三年的整体写字楼租赁合同。项目实现出租率 100，完成全部地上可租赁面积以及全部车位的租赁工作。2、与市场定位时房地产市场情况对比分析 从目前该区域已入伙、在售及潜在写字楼项目物业级别来看，高档甲级写字楼为该区域写字楼市场主流。此类甲级写字楼项目，一部分为 199756、-1999 年正式入伙。此后，该区域短期内甲级写字楼项目供应表现低迷，直至 2003 年以后甲级写字楼项目逐渐回暖。随后由于边缘效应，部分满足金融业配套服务的中小型企业也激发了对乙级、丙级乃至商住项目市场的需求，形成了甲级写字楼物业占主流，其他级别写字楼物业为辅的市场现状。2005 年以后高档甲级写字楼仍然是金融街写字楼市场的主流，占总量的 68%；乙级写字楼也占到了 18%，说明对这一类物业也存在一定的需求量；而低档丙级写字楼和商住楼的比例较小，主要满足位于金融街外围的配套服务型的小企业的需要。3、项目销售时机 根据 2007 年项目销售计划，项目预计租赁时间为 2007 年 4 月，根据整57、体项目进展，为了更好的提升租赁价格，我们待整体外立面完成并室内达到展示标准后，再选择正式对外开放。完整的项目形象对外展示，增强了客户的信心，避免了由于形象工程未完，导致大客户观望并压低租金价格的情况出现。项目选择在 2007 年 5 月份进行正式推广。回避了年初英蓝国际中心、凯晨广场等高档甲级写字楼的推广期，并且抢先于项目北侧北丰 B1 楼等同质化写字楼的推广期，适时的抓住了市场相对的空档期，以准现房的优势吸引了较多的客户。加快了写字楼的租赁时间。租赁计划时间和实际时间比较表 计划 实际 变化 租赁时期 2007.4 2007.5 基本租期 一年 三年 调高起租时间 租赁层数 半层起 整层 增58、大起租面积 从对租赁的层数以及租期情况来看，为了更好的确保大客户、稳定的现金回报，我们针对目标客户，提升了租赁的门槛，将低档次、低租金的中小客户进行了适当筛选。由于项目的体量相对较小，避免了中低档客户入住对整体楼栋形象影响的问题出现。4、原定位与实际设计建设成果的对比分析 本项目在实际设计建设过程中，结合项目市场定位，主要是从提高项目内涵、功能档次和迎合区域目标客户需求特征两个方面入手，对项目产品原设计方案进行细化、修改，使得一方面项目更加具有高档独立办公总部的特征，另一方面又能够兼顾目标市场高端客户的办公、使用需求，为项目获得成功销售和良好口碑，奠定了xxxx 项目后评估报告 第 16 页 59、共 25 页 基础。原定位风格为具有现代感的法式风格为主，后调整为现代古典风格：秉承古典概念与风格，同时保持了与凯旋住宅及周围环境达到整体的一致，以现代古典风格去作立面处理，以表现其先进和高雅并重的身份及个性。并且基于金融街写字楼群拥有相似的标高与色调，立面材质后期采用石材配和金属铝板，色调为冷静的银青色，表现了内敛的现代古典风韵，强调并突出了独立总部、高档写字楼的特色。秉承中海凯旋住宅小区的现代法式环境设计理念。同时，为了凸显建筑的挺拔，故将景观设计成全部无障碍的高程，地面铺装也选用同立面石材相称的深色石材。体现了项目稳重、大气的景观特色，同时，在视觉上，更利用高差的出现，将视觉中心更好的集60、中于楼体本身，增强了写字楼本体的视觉效果。在大堂公共部分的装修方面，引入了 BDM 专业高档写字楼的装修设计单位，通过剖光石材与灰色石材的搭配，凸显了项目国际化装修标准档次，天花采用白色烤漆金属铝板的处理，更加提升了大堂位置的视觉高度，配合大面积的玻璃幕墙，使得室内外的共享空间效果更加近人、适度。整体公共部分装修整体感较强，色彩搭配沉稳大气。又不失时尚，简洁轻快。5、预期租金与实际租金的对比分析 在本项目的租赁过程中，根据具体的区域市场变化和项目发展的具体情况，在保证租赁速度的情况下，对项目进行超过计划租金的调整，以获得更高利润项目的租金收益。由于租赁项目与销售项目存在一定差异，针对不同档次的61、租赁客户，其价格需求也不尽相同。针对不同类型、不同档次的客户再分别进行单独谈判，针对不同客户适当的调整价格区间，进行试探，最终以较高的租金价格完成写字楼的出租工作。本项目的实际租赁价格远高于市场平均租金价格，单平米单日价格比市场均价高出1.5 元。上浮均价比例为 18.75，与金融街区域内的顶级写字楼租金价格相符。从目前市场租金价格也可以看出，原定租金价格与市场价格相符，租金的初始定位也是吻合市场情况需求的。6、物业管理和管理费价格确定检讨 租赁期间，我司对本项目不提供物业管理服务，由中国工商银行所属物业管理公司提供。7、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析 项目销售期、速度和实际情况对比62、表 计划时间 原计划 计划位置 实际完成 完成位置 2007 年 7 月 31 日 30%一层南侧，二层 40%一层南侧，二三层 2007 年 10 月 31 日 50%三四层 65%五六层 2007 年 12 月 31 日 80%五六层 100%全楼单客户签约 通过上表的计划销售期和销售速度，与实际情况的对比可以看到，本项目基本按照预计的销售计划，较好的掌握项目销售节奏，完成最终的销售任务（其中完成位置一栏所述层数为与多家客户谈判并最终明确意向较深客户的拟定层数）。8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析 实际成交客户与原定目标客户对比表 原定位客户 实际谈判客户 xxxx 项目后评63、估报告 第 17 页 共 25 页 I 类 金融机构，包括各级银行、保险及信托、期货公司；中国工商银行总行（成交）、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、招商银行、AA 银行、华夏银行、AA 农村银行、大连银行、渤海银行、天津银行、厦门国际银行、泰康人寿、中国平安、中国人寿、中信证券、华泰保险、永诚财产保险、中国民族证券、大成基金、大唐国际、宏源证券 etc II 类 外资金融机构或其他大中型公司 AA 办事处;韩国产业银行、新加坡华侨银行、德意志银行、澳洲 FNS、加拿大国际航空公司 etc III 类 底层为高档商务中心；宝马、奔驰、SAAB、大众、温馨鸟、报喜鸟、DHL、鼎力服装、中国移64、动/联通营业厅、AA 微克国际制衣有限公司etc IV 类 知名外企、知名高科技公司。CCTV.com、AA 港通达贸易公司、中华德铭、世纪鸿润投资顾问有限公司、永佳事务所、中资事务所、科誉投资公司、港联投资公司、朴联诚贸易公司、卓恒投资有限公司、天健信德会计事务所、中国林贝斯投资有限公司、AA 君成投资有限公司、澳门国际机场专营股份有限公司、AA 佳恒投资有限公司、AA 志鼎国际有限责任公司、GYMBOREE 教育etc 从上表可以看出，本项目实际成交客户特征与原定位目标客户在整体上基本一致。这也反映了项目前期营销定位的正确性。9、项目的销售策略 本项目的租赁策略与普通类住宅项目销售有较大不65、同，在实际操作过程中的情况具体如下：对企业客户信息资料的采集 充分有效的调研、分析金融街区域内企业的基本情况，对入住企业进行使用面积情况摸底，将提升对该区域客户的了解度，便于后期的租赁组织。注重潜在客户线索的管理与跟踪 项目操盘经理以及主管需对项目租赁顾问进行定期督导以及跟进工作，对每一个意向客户每一阶段的意向进行跟踪，及时了解客户对项目在不同阶段的想法。强调客户决策人的公关管理 在现场不仅需要关注客户的基本资料，并且需要迅速、有效的进行决策判断。快速的分清客户在租赁行为中的不同角色关系，针对决策性的关键人物进行有效的推介和公关。实现快速移动租赁 对不同客户，除去在现场进行接待外，仍然需要进行66、上门推荐，对于有意向的大客户、优质资源，需要采用上门租赁、公关服务以及各种活动方面的营销手段来更好的创造机会。强调销售团队与各个部门之间的有效协调 在租赁过程中，强调营销团队与其他部门的有效沟通，并不断了解更深层次的写字楼相关知识是推动租赁工作不可或缺的部分。排查式、地毯式的推进将是最直接接触终端的方式之一 对于租赁写字楼的客户资源，通过多途径的获知相关信息资源，大范围地毯式的排查也是最直接的获取客户方式之一。但是，在对客户的沟通中，方式、方法同样非常重要，既不能影响项目档次，也需让客户知道项目基本情况所在，并进行快xxxx 项目后评估报告 第 18 页 共 25 页 速有效的判断。10、提出67、可借鉴的经验 前期需要对市场进行长期不断的跟踪，彻底摸清区域现状的租金价格情况、市场的未来放量，现存量等有效市场数据，并明确目标客户。结合项目的进展，初期在项目雏形具备的情况下进行相应形象宣传推广，告知外界信息，提升项目对外的知名度。通过发布会等形式有效的挖掘中介资源进行联动租赁，并且对目标客户进行直接推荐工作的展开。对不同需求面积的客户进行面积分类、类型分类，并且进行各种拆分组合，梳理客户的档次，将主力大单客户以及高租金小单客户进行区分，权衡项目整体租金收益情况。在对外租金均报价的情况下，对于不同客户进行单独多次谈判，在了解到客户的意向程度以后，从免租期、租期、年递增、车位、昭示牌等等多方面68、进行谈判，根据租赁公司的品牌需求规模等各方面进行最终平衡。11、项目的整体市场定位营销工作 从最后的实际成交情况以及客户积累情况来看，前期的市场定位是具有指导意义的。通过前期有效的市场定位，我们明确了租赁客户群所在；摸清了周边楼盘的租赁价格；寻找出了项目的差异化特质所在；清楚了各阶段应进行的工作。最后，经过长期有效的营销工作，取得了最后的成绩。【项目进度、工程管理评估】【项目进度、工程管理评估】1、项目发展进度概况 项目自 2001 年 6 月 30 日签订土地转让协议，至 2003 年 1 月，项目完成拆迁。2006年 2 月项目正式开工，2006 年 12 月 25 日项目竣工备案，实现了69、当年开工，当年竣工备案，结算利润的控制目标。并于 2007 年 11 月和中国工商银行股份有限公司签订为期三年的租赁合同，项目正式入伙。2、项目发展进度执行情况 项目前期阶段计划与实际对比见项目发展进度计划与实际完成对比表：项目发展进度计划与实际完成对比表（初期）项 目 计划完成时间 实际完成时间 评 估 土地签约 2001-6-30 2001-6-30 一致 拆迁 2002-9-30 2003-1-22 滞后 规划设计 2002-3-29 2002-3-30 基本按计划完成 方案报建 2002-7-7 2002-7-30 略有滞后 施工图设计 2002-11-30 2002-11-30 一致70、 建设工程规划许可证 2002-9-22 2002-9-30 基本按计划完成 总包招标 2006-1-15 2006-1-20 基本按计划完成 施工许可证 2006-1-30 2006-2-28 滞后 开工时间 2006-3-1 2006-2-20 有所提前 竣工备案 2006-12-30 2006-12-25 有所提前 入 伙 2007-8-30 2007-11-23 滞后 项目发展进度计划与实际完成对比表（最终）xxxx 项目后评估报告 第 19 页 共 25 页 项 目 完成时间（配合住宅）完成时间（写字楼）备注 规划设计 2002-3-30 2003-12-26 定位调整 施工图设计 71、2002-11-30 2004-6-17 第二版施工图 建设工程规划许可证 2002-9-30 2006-7-28 立面方案调整及自身定位变化 2001 年 6 月 30 日我司收购了 AA 市 xx 有限公司二龙路项目的二期，取得项目开发权，同期为配合中海凯旋住宅项目报规开始进行设计准备工作。2001 年 8 月至 2002 年 4 月间与集团往来进行了多轮的修改与优化，随后委托设计单位进行前期的规划、外立面等一系列设计工作，并取得了中海凯旋住宅部分的各项前期手续。2003 年 5 月，正式开始对 xxxx 写字楼项目进行设计工作，2004 年 4 月 20 日，立面方案得到集团确认，开始出72、正式施工图，随后在 2006 年 2 月项目正式开工，并在施工周期中间进行第二次规划报建，由于后期的立面调整，在施工过程中于 2006年 7 月完成第二次规划报建工作。建设用地规划许可证在 2002 年 11 月 18 日取得，在申报此证之前已经开始征求人防、消防以及园林部门意见，并于 2002 年 9 月取得了各相关部门的审核意见，但这些工作都是围绕着住宅项目展开的，真正在 2003 年 12 月 26 日 xxxx 写字楼审定设计方案通知书取得后，重新委托设计单位进行立面设计，并于 2004 年 4 月 20 日立面方案得到集团认可，2004 年 6 月 17 日完成第二版施工图，在 2073、06 年 2 月正式开工后，重新申报建设工程规划许可证，并于 2006 年 7 月 28 日取得 xxxx 写字楼项目的规划许可证。在 2006 年“当年开工，当年竣工”的总体发展目标下，整个施工周期为实现此发展目标大大的压缩，并且工程周期中经历了“两会”、“中非论坛”，项目又处于金融街商圈，对工程产生了较大的影响，但项目仍按计划在 2006 年 12 月 25 日顺利竣工备案，保证项目后期的顺利推广及入伙。3、项目施工进度执行情况：项目施工阶段计划与实际对比：项目施工进度计划与完成对比表 项 目 计划开始 时间 计划完成 时间 实际开始 时间 实际完成 时间 周期对比 评 估 计划 实际 开74、工时间 2006-3-1 2006-3-1 2006-2-20 2006-2-20-有所提前 土方开挖及护坡 2006-3-1 2006-3-31 2006-2-20 2006-3-20 31 30 有所提前 正负零以下结构施工 2006-4-1 2006-6-10 2006-3-21 2006-6-20 71 92 滞后、工期加长 正负零以上结构施工 2006-6-10 2006-8-30 2006-6-20 2006-8-30 82 72 一致、工期缩短 外幕墙安装 2006-8-15 2006-12-15 2006-9-2 2006-11-30 123 90 提前、工期缩短 竣工备案 275、006-11-15 2006-12-30 2006-11-10 2006-12-25 45 45 有所提前 精装修 2007-4-21 2007-7-20 2007-6-25 2007-9-28 91 96 滞后、工期xxxx 项目后评估报告 第 20 页 共 25 页 基本一致 该项目是 AA 公司开发的第一个写字楼项目，在施工方面并无任何实际经验。在“当年开工，当年竣工”的总体发展目标下，项目制定了严格的施工进度计划，并按照计划顺利竣工。由于该项目地处繁华地段，西侧和北侧紧邻主干道太平桥大街和辟才胡同，东侧、南侧与已建成的凯旋住宅相邻，施工场地极其狭小。为此，项目部在施工前做了大量工作，研76、究和策划场地的平面布置。其次，写字楼项目的设备安装较住宅复杂，同时设备订货和安装质量又是保证大厦品质的重要环节，所以项目部施工前在管线综合排布方面做了详尽的工作，从而降低了后期剔凿量，同时也加快了工程安装进度，保证了工程质量。由于该项目的外立面幕墙较为复杂，铝板挑檐和铝型材线条较多，项目部提出在结构出地面后及时穿插幕墙单位配合预留埋件，同时在结构浇筑混凝土前校核位置尺寸，避免后期剔凿和钻孔，既加快工程进度又确保安装的牢固。实际的地下结构施工时间有所延误，原定计划是地下结构整体施工，考虑到现场布置、劳动力、以及施工方案优化情况，采取分段流水，既提高了效率，又在一定程度上减少了项目控制的难度，虽然77、工期有所加长，但是最终由于工序衔接紧密，未对整个项目工期造成影响。xxxx 写字楼的精装修施工，计划开工时间是 07 年 4 月 21 日，计划完成时间是 07年 7 月 20 日。但由于申报过程中集团设计工程部对立面石材分割及设计风格等进行了重新调整，此后设计部重新调整方案并报批，使得精装修施工图纸到 07 年 4月底才完成，实际完成时间有所滞后。图纸完成后合约部进行工程招标，到 6 月 25日精装施工单位进场施工，至 9 月底完成精装修的施工。虽然开工时间、完工时间较计划延后两个月，但绝对施工周期与计划基本一致。并且未对整个写字楼的租赁计划产生影响。由于项目所处区域为金融街商圈，工程施工期78、间经历“两会”、“高考”、“中非论坛”等影响较大，几度造成间断停工，同时施工周期经历两个收割季节，引起劳动力紧张以及冬、雨季施工的影响，从 2 月初开槽到 12 月 25 日完成竣工备案，实际施工时间从 2006 年 2 月至 2006 年 12 月，仅 10 个月的时间，工程周期被大大压缩。这对项目的施工组织管理和质量控制方面是很大的考验，项目在保证质量的前提下按期竣工备案，在进度控制方面比较成功。4、项目发展进度控制经验总结 项目的整个前期阶段，拆迁和入伙时间滞后较多，拆迁工作主要是受到诸多不确定因素的限制，拆迁进度有所拖延，入伙时间的滞后主要是为了营销推广的需要，获得良好的项目形象以及避79、开其它写字楼的推广期而获得更高的租金收入。各部门配合至关重要。在工程施工的各个阶段各相关部门及时沟通，各部门工作都以宜早不宜晚的工作思路，在前置工作完成后及时开始进行下一步工作，而非把全部工作都集中在下道工序开始前，使得各项工作都有了充分的准备和论证时间，最大限度的减少对后续各项工作的影响。施工过程中，项目部及时与设计沟通，更改或取消部分价值功能过剩的做法，不断优化，合理降低工程成本，同时也方便了施工加快了进度。项目部、合约部和设计部之间紧密联系，加强沟通，设计部及时提供样板要求，合约部按要求开始招标分判，项目部根据分判情况及时安排做施工样板，xxxx 项目后评估报告 第 21 页 共 25 80、页 这样不但使得各项分判计划按时完成，也使得整个建安成本有所减少，同时也保证了项目各项工作的顺利进行。项目部、设计部和合约部紧密配合在成本控制方面取得良好的效果：工程前期总包招标阶段，优化一次建筑做法，对防水材料，初装施工事先约定优化做法。基础施工前项目部和设计部又对结构设计进行优化，协调设计单位重新计算并将大直径钢筋由原设计的级钢调整为钢，从而降低钢筋用量，减少钢筋接头，降低钢筋成本。结算中项目部严格统计施工中的减项清单，给合约部提供减项依据。5、项目的工程特质和难点 写字楼项目自身的特点有别于以往开发的住宅项目，可概括为以下几个特点：工期合理计划是写字楼项目的难点之一。本项目工期被严重压缩81、，项目从开工到竣工备案仅有 10 个月的时间，是项目的最大难点。AA 地区每年的“两会”、高考期间学校周边项目不允许浇筑混凝土；“中非论坛”期间 24 小时禁止货车进五环；一年两次农民工回家收割都是影响工期的重要并且是不可避免的因素。再者，项目地处繁华地段，施工场地狭小，钢筋加工和民工住宿均在郊区，工人上下班的路上耗时就需两个小时，劳动效率大打折扣，这些因素在工期计划中应合理考虑。外立面幕墙是写字楼的难点之一。地产大厦写字楼的外立面设计了较多的铝板水平挑板和铝型材竖向线条，使安装进度和安装质量均面临严峻考验。幕墙安装按照原计划安排时间应在 2006年 12月 15日完成，同时脚手架落完，而竣工82、备案必须在 12 月底完成，期间验收时间非常之短，项目部必须在很短的时间内完成规划、空气检测、电梯、消防等验收，直至质检站验收并出具竣工备案证明，难度相当之大。项目部通过充分论证，精心组织施工，并采取了多种抢工办法，对幕墙深化设计的时间计划、材料进场计划、施工安装计划、总包配合计划进行详细制定并逐项落实，抢工期间每天落实计划的完成情况，遇到重大问题及时找施工单位的高层领导研究解决。根据外立面的特点，集中兵力优先对重点部位进行抢工，合理甩掉次要的不影响验收的部位。通过与政府部门进行沟通，甩掉工程量大，冬季难以保证质量的打胶工作，留待来年解决。从而使幕墙安装工程在 2006 年 11 月 30 日83、完成，比原计划提前 15 天，从而保证了竣工备案的时间，使得项目于 12 月 25 日完成竣工备案，比计划提前 5 天。由于工期紧张，对施工质量控制带来了一定的影响，07 年进行了一些整改工作。特别是幕墙工程，由于大量的安装打胶工作都在冬季施工，加上验收时必须拆除脚手架，对幕墙工程冬季施工产生的质量问题的整改成为 07 年的重要工作之一。竣工后整改和完善工作量大。07 年春节后开始整改 06 年抢工期间的遗留问题，其中包括幕墙铝板整改、部分打胶返工、零星补片、土建质量缺陷中消防楼梯间的返工、空调安装完善和调试以及设备管线整改、刷漆、电梯调试和轿箱装修、室外电信、雨污水、上水管线施工等，4 月下84、旬完成项目的正式发电。至 8 月初完成地下室及地上各设备及相应用房的移交物业。“十一”前配合合约部完成对总包的结算工作；其次，首、二层大堂、电梯厅和三至六层以及地下室、电梯厅、卫生间的装修单位于 6 月底进场，至 9 月 28 日全面完成水、电拆改和饰面装修施工。室外园林铺装是工作的难点之一。由于是改造铺装红线外的人行步道，而且太平桥大街的市政管理权移交市里，开工占路手续历经三个月得不到批准，致使园林人行xxxx 项目后评估报告 第 22 页 共 25 页 步道的施工一度陷于停滞，给项目的及时完工造成了很大压力。无奈只能强行施工，于 9 月下旬安排夜间后半夜强行施工，经历半个月的昼伏夜出，“十85、一”前做到项目整体对外亮相。6、项目的工程经验总结 制定合理的项目开发建设周期；项目的开发建设周期直接影响整个项目的实施方案，而项目的实施方案又影响着项目的成本。因此，一个合理的项目建设周期对整个项目起着至关重要的作用。除特殊情况外一味压缩施工周期会引起成本的增加和质量的降低。在工程前期和工程施工过程中加大各部门的配合对工程进展十分重要，在项目前期工作当中，项目部应当充分介入、参与项目各种方案论证、图纸审核和总包、分包的考察工作，使项目部员工在开始施工过程中可以较快的融入项目、顺利的开展工作。本项目在施工过程中，由于项目经理同时兼任设计部经理，在以项目为主体的情况下，项目和设计融为一体，项目部86、在充分把握设计思路和要求的情况下指导施工，从而促进了项目和设计的良好、快速对接，不但保证了项目的顺利进行同时还使得写字楼的功能和效果较好的满足了设计要求。在定标前对总包单位的考察包括项目人员构成以及对主要分包单位的考察工作一定要细致认真，充分准备。否则容易增加施工管理的难度。总包招标过程中对各种甲供、甲指乙供和乙供报批的产品名录规定非常重要，尤其是对这些产品的详尽规定包括价格、生产商家甚至到货日期的规定是确保及时供货、确保产品质量、避免扯皮的关键点。索赔是施工单位获得利润的手段之一，通过地产大厦写字楼的结算，反映出项目部应随着工程的进展及时、全面的收集、整理和保存工程的影像资料是非常重要的。甲87、方人员对这些工作的细致和认真能够最大程度地避免不必要的索赔，尤其是隐蔽工程和现场机具方面等往往是施工单位向我们索赔的重点。同样及时收集我们的设计减项、及时要求设计单位确认并最终作为合约结算的依据也是我们反索赔工作的重点。这些方面尚有潜力可挖。【项目成本管理评估】【项目成本管理评估】1、项目发展成本总量及构成分析 xxxx 写字楼项目发展成本减少的主要原因是未发生任何营销费用；利息、开发直接费、建安成本也均有所下降，虽然前期费用以及土地成本有不同程度的增加但增加绝对值不多，总体来看项目发展成本实际数较可研数有较大幅度减少。从项目的发展成本构成来看，项目的土地成本占发展成本的 49.3，建安成本占88、43.7，以上两项合计占发展成本的 93。2、各项发展成本变更原因分析 土地成本：实际支出比可研报告预测略有增加。主要原因是算法中考虑拆迁等的分摊计算不同的结果，但总的差别不大，差异比例仅为 2.08。利息支出：实际支出比可研报告预测减少较多。主要是由于计息方式的不同引起的，可研报告考虑为整体出售，计息方式为全投资计息，而实际为了节约支出，计息为非全投资计息。管理费用：和可研一致。销售费用：由于前期调研和目标客户的积累工作的充分准备，后期采用正确谈判方案，使得项目较快的并以较高的租金顺利出租。未发生销售费用。3、项目发展建安成本分析 xxxx 项目后评估报告 第 23 页 共 25 页 本项目89、实际建安成本，较集团批复指标为及可研建安成本均有所减少。数据显示，在实行限额设计的总体要求下，在设备顾问公司的招标和合约策划下，多次方案优化，充分招标竞争，加大中期控制和结算控制，最终实现了良好的成本控制，各分项均比批复指标有不同幅度的降低，具体如下：岩土工程成本和集团批复指标一致，为 286.88 万元，单方造价为 116.3 元/平方米。可售物业项实际成本比集团批复指标节约比例为 3.34。主要节约项为钢筋、装修做法以及安装工程。配套工程实际成本比集团批复指标节约 138.15 万元，节约了 18.91。配套工程成本较大幅度的节约主要原因为：严格按照限额设计的要求，在顾问公司的招标咨询下，90、多项目调查，在对重要产品的品牌、型号采用 5A 写字楼的标准配置大前提下，邀请多家分包商进行投标、进行竞争。室外工程实际成本比集团批复指标节约 10.92 万元，差异较小，成本控制较好。4、成本控制策划和合约管理 xxxx 项目是 AA 公司运作的第一个写字楼项目，项目定位为高档 5A 级写字楼。为此合约工作方面多次组织参观高档写字楼项目，搜集设备配置标准、建安成本指标等资料，聘请设计顾问公司做设备系统配置和合约招标策划，加大中期招标和后期结算控制力度，取得了良好的成果，建安成本比集团批复指标节约 409.34 万元，比可研节约 240 万元。合约分判成本控制 合约分判情况：每一项合约分判工作91、，严格按照公司招投标程序，严把成本控制关，分判情况总结如下：总承包工程分判：图纸完备，严格按照集团发展管理部总包招标要求，采用工程量清单招标，合同方式为合同承包范围内工作内容固定总价、变更洽商等按实结算的方式，中标单位为中建大成建设工程有限公司。铝合金幕墙工程分判：项目地处金融街，建筑外立面设计造型新颖独特，节点和技术非常复杂，闭路电视监控系统、Honeywell 品牌安防报警系统、新加坡 ASIS 品牌门禁系统、美国 Landwell 品牌巡更系统、美国速宾品牌车库管理系统、Hongeywell trend 品牌楼宇自控系统、Honeywell Trend 品牌 IBMS 集控系统、ABB 92、品牌BUS 照明控制系统和安普综合布线系统。在弱电系统图纸设计有一套用于在大堂显示各种信息 DLP 多媒体显示系统，造价约 70 万元，造价较高。我们经过多方考察，发现主要在政府 5A 写字楼项目中配置该套系统，经过慎重决策，取消该系统配置，节约造价 70 万元。空调系统：空调系统选用集团集中采购的约克品牌空调，采用全空气系统配置，先进高档。强电系统：选择 ABB 品牌变压器和 G 柜，并实现弱电集中监控强电，先进高档。市政工程分包分判：由一期凯旋住宅楼引来，原先一期住宅楼都做了预留接口，工程较小。其它分判情况：大堂、电梯厅和卫生间装修选用进口高档雪花白和国产夜里雪，气派高档，在招标时三次到石93、材厂家挑选荒料，在现场安装时多次退货，保证了石材装饰效果。园林面积虽并不大，但都是石材铺装，挑选了实力强xxxx 项目后评估报告 第 24 页 共 25 页 的单位中标，保证了施工质量。过程成本控制 在项目运作过程中，在保证工程质量的前提下，合约部与设计、项目部门相互沟通，充分论证交流，调动全员控制成本，通过材料代换、优化设计等方法，有效地控制成本，主要节约项目如下：钢筋代换：将结构图中20 以上的级钢变更为级钢，减少钢筋用量，钢减少筋接头，节省造价约为 42.9 万元。装修做法修改：如地面做法取消水泥砂浆面层，其中地下室改为细石混凝土随打随抹平，地上办公区及电梯厅地面做法改为结构面打磨平整；94、汽车坡道地面做法由原设计（40 厚 C15 细石混凝土4200 双向配筋+素水泥浆一道+5厚 1:2.5 水泥砂浆压实赶光）改为 45 厚 C20 细石混凝土随打随抹，表面找平压光，内配4200 双向筋；屋面 SBS 防水卷材做法修改由 4+3 改为 3+3；墙面及天棚做法由原设计涂料墙面改为“基层处理+3 厚耐水腻子”；天棚做法改为清水混凝土。上述做法修改，节省造价约 50 万元。安装专业：如取消卫生间内给水 PPR 管、取消金属保温软风管安装、取消送回风口安装、取消新风管支管安装等，节省造价约 50 万元。合约结算成本控制 工程结算作为成本控制的最后环节，发扬合约现场算量、现场实测实量和与95、预算书现场对量的优良传统，严格执行结算资料齐全制度，检查合同范围内工程及相关手续是否齐全，对每一份洽商变更都仔细审核，要求相关人员对所签署的洽商进行说明，公平、公正的结算，确保结算价的精确性和有效性。总之，经过设计、合约和项目的密切配合，从合同招标到过程执行到结算，合约成本控制方法有效，取得了较好的成果，即实现了 5A 级写字楼配置，又有效地降低了成本。5、成本控制经验总结 AA 公司之前没有开发写字楼的经验，不能用开发住宅的思维来解决开发写字楼方面的问题，因此需要做大量的调研工作，特别在设备设计、配置方面。本项目采用设备顾问公司的方式操作较好，利用市场优势资源，确保 5A 写字楼的效果。建议写字楼项目要多请专业顾问公司进行设计、策划和合约招标咨询。成本控制需要各部门共同努力，加强沟通和配合，形成全员成本控制意识。在设计阶段严格执行限额设计要求；在合约分判阶段，从集团批复指标出发，结合项目实际情况，请专业顾问公司，做充足的调研工作；在施工阶段，加强对总包及各分包的管理，做好日常的成本控制工作，做好反索赔工作。