1、偉業顧問2010B.A.Consulting.前期顾问报告前期顾问报告伟业顾问水务集团项目组伟业顾问水务集团项目组汉阳项目项目发展方向政策背景与分析宏观环境分析宏观环境分析-通胀高企通胀高企政策背景政策背景CPI/PPICPI/PPIGDPGDPGDPGDP：自2009年三季度以来，GDP一直保持在8%以上的增长速度，国民经济高速增长，国内经济国民经济高速增长，国内经济形势大好形势大好。CPICPI：高速增长的经济形势下，通胀水平居高不下，2010年CPI指数一路攀升，并在11月达到了5.1%的涨幅，创下28个月以来的新高；20112011年年1 1月月CPICPI同比上涨同比上涨4.9%4.2、9%，全年在严重的通胀威胁之，全年在严重的通胀威胁之下下。PPIPPI：20112011年年1 1月同比上涨月同比上涨6.6%6.6%，且工业生产者购进价格同比上涨，且工业生产者购进价格同比上涨9.7%9.7%，涨幅均有所扩大，涨幅均有所扩大 。从从20102010年年1 1月至今央行月至今央行3 3次提高利率，次提高利率，8 8次上调准备金率，货次上调准备金率，货币政策持续收紧，但长时间宽松的货币政策导致流动性过币政策持续收紧，但长时间宽松的货币政策导致流动性过剩，无法取得立竿见影的效果。剩，无法取得立竿见影的效果。宏观环境分析宏观环境分析-进入加息周进入加息周期期货币供给居高不下：货币供给3、居高不下：20102010年全年现金净投放量年全年现金净投放量63816381亿元，同比多投放亿元，同比多投放23542354亿元，增长亿元，增长58.5%58.5%；储蓄搬家：储蓄搬家：全年人民币存款增加全年人民币存款增加12.0512.05万亿元，同比少增万亿元，同比少增1.081.08万亿元；万亿元；信贷不减：信贷不减：20112011年年1 1月新增人民币贷款月新增人民币贷款1.041.04万亿，其中住房贷款增加万亿，其中住房贷款增加33063306亿元；亿元；政策背景政策背景宏观环境分析宏观环境分析-居民投资意愿居民投资意愿强强对当前房价水平：对当前房价水平：近80%的居民认为“过高4、，难以接受”，这是有调查以来的最高值；对未来房价：对未来房价：43.3%的居民持上涨预期，比2010年第3季度再次上升6.8%，接近于2009年4季度的最高点；投资意愿：投资意愿：选择更多投资的居民占45%，其中投资首选仍是房产.在在CPICPI指数居高不下的背景下，居民对未来通胀预期加指数居高不下的背景下，居民对未来通胀预期加剧，央行剧，央行20102010年年末调查显示：年年末调查显示：“更多投资更多投资”近年来首近年来首次取代次取代“更多储蓄更多储蓄”，成为居民首选。，成为居民首选。政策背景政策背景全国市场表现全国市场表现“9.299.29新政新政”1 1月月“国十一条国十一条”4 4月5、月“国十条国十条”第一轮调控后，第一轮调控后，一线热点一线热点城市城市“地王地王”频出。频出。第二轮调控后，第二轮调控后，房地产房地产市场在市场在5-85-8月显著降温，月显著降温，但从但从9 9月份开始全国楼市月份开始全国楼市全面反弹。全面反弹。9 9月，第三轮调控后，月，第三轮调控后，7070个大中城市房屋销售价格环个大中城市房屋销售价格环比仍上涨，但涨幅在比仍上涨，但涨幅在0.5%0.5%以以下。下。调控效果不佳调控效果不佳20102010年三轮调控年三轮调控政策背景政策背景全国市场表现全国市场表现20102010年年1212月份全国月份全国7070个大中城市房价同比上涨个大中城市房价同6、比上涨6.4%6.4%，楼市呈现，楼市呈现“量价双升量价双升”态势；态势；20112011年年1 1月份月份7070个个大中城市同比价格上涨的有大中城市同比价格上涨的有6868个城市，下降的仅有个城市，下降的仅有2 2个城市。其中涨幅超过个城市。其中涨幅超过10.0%10.0%的城市有的城市有1010个。目个。目前房价仍处于高位运行态势。前房价仍处于高位运行态势。房价越调越涨房价越调越涨数据来源：国家统计局政策背景政策背景武汉市场表现武汉市场表现2010年12月武汉土地总体成交41宗地块，环比11月上涨近百分之二百。2010年12月武汉土地市场成交411.46万方，环比上涨了2.6倍，成交均价7、1893元/，较11月份成交均价略降。20102010年末，武汉土地市场成交量大幅上涨，土地成交出现井喷现象。年末，武汉土地市场成交量大幅上涨，土地成交出现井喷现象。再次反映了政府调控的再次反映了政府调控的不力，以及各大房企对后市一致看好不力，以及各大房企对后市一致看好。土地成交量飙升土地成交量飙升政策背景政策背景武汉市场表现武汉市场表现通过抑制需求的方法，通过抑制需求的方法，20102010年的二三轮调控都将供年的二三轮调控都将供需比短暂地推到一个较合理的位置，市场整体情况需比短暂地推到一个较合理的位置，市场整体情况供大于求。供大于求。20102010年在庞大需求的推动下，房价一直呈稳定上涨8、趋年在庞大需求的推动下，房价一直呈稳定上涨趋势，三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。势，三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。住宅供应略大于求住宅供应略大于求政策背景政策背景20112011政策解读政策解读2010.11.32010.11.3规范住房公积金个人住房贷款2010年11月2010年12月2010.11.12010.11.1北京首套房贷利率上调至8.5折2010.11.92010.11.9上调存款准备金率0.5%2010.11.12010.11.19 9上调存款准备金率0.5%2011年1月-3月2010.12.102010.12.10中央经济工作会议2010.12.102010.9、12.10上调存款准备金率0.5%2010.12.252010.12.25上调公积金贷款利率0.34%2010.12.252010.12.25上调存贷款基准利率0.25%2011.1.142011.1.14上调存款准备金率0.5%2011.1.202011.1.20北京部分银行取消首套利率优惠2011.1.262011.1.26新国八条新国八条2011.1.272011.1.27上海重庆房地产税试点办法出台2010.2.92010.2.9上调存贷款基准利率0.25%继继“新国八条新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调重磅推出后，武汉落实国家楼市调控控“国八条国八条”的实施细则的实施细则“汉九10、条汉九条”相继出炉相继出炉2011.2.222011.2.22武武汉细则汉九条归结为以下汉九条归结为以下9 9项要点：项要点：u房地产调控的组织领导u合理确定新建住房价格控制目标u加大保障性安居工程建设力度u严格执行房地产市场调控的相关税收政策u强化差别化住房信贷政策u严格住房用地供应管理u合理引导住房消费需求u落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制u加大宣传及舆论引导力度“国八条国八条”实施细则出实施细则出炉炉2011.3.2011.3.1010汉九条九条政策回顾对比政策回顾对比2010.4.17 国十条2010.9.29 二次调控2011.1.26 新国八条2011.3.10 汉九条首套11、房首付比例首套90平米以下30%首套首付一律30%首套首付一律30%首套首付一律30%第二套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二套首付50%，利率1.1倍不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套以上住房禁购非本地居民购房无限制无纳税社保证明停贷二套禁购，无纳税或社保证明禁购二套禁购，无纳税或社保证明禁购限购只有后12、来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明，限购1套住房；已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的，暂停在本市内购房。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问13、题，也纳入约谈问责范围。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大政策解读与影响政策解读与影响汉九条细则要点梳理汉九条细则要点梳理政策解读政策解读汉九条细则汉九条细则3 3月月1010日全面出台日全面出台武汉落实国家楼市调控武汉落实国家楼市调控“国八条国八条”的实施细则的实施细则“汉九条汉九条”全文发布。全文发布。“汉九条汉九条”中，大中，大部分内容都与新国八条武汉细则相同，但相比新国八条，汉九条更精细。部分内容都与新国八条武14、汉细则相同，但相比新国八条，汉九条更精细。这份这份关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知关于贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知中，共有九条内容，其中中，共有九条内容，其中新限购令、二套房首付比例提至新限购令、二套房首付比例提至6 6成、成、5 5年内二手房交易全额年内二手房交易全额征收营业税等政策征收营业税等政策，均已于上月实施。武汉市房价控制目标将于一季度公布。，均已于上月实施。武汉市房价控制目标将于一季度公布。“汉九条汉九条”主要涉及主要涉及房地产调控的组织领导、合理确定新建住房价格控制目标房地产调控的组织领导、合理确定新建住15、房价格控制目标、加大保、加大保障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信障性安居工程建设力度、严格执行房地产市场调控的相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障和稳定房价工贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房消费需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面。作的约谈问责机制、加大宣传及舆论引导力度等九个方面。“汉九条汉九条”中规定，武汉市将建立市房地产市场调控部门联席会议制度；根据武汉市实中规定，武汉市将建立市房地产市场调控部门联席会议制度；根据武汉市实际，合理提出年16、度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布。际，合理提出年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布。“汉九条汉九条”特别规定，特别规定，将落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制将落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。对落实房地产。对落实房地产市场宏观调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的各级政府和部门，市场宏观调控政策和推进保障性住房工作不力、影响社会发展和稳定的各级政府和部门，严格追究责任。严格追究责任。汉九条的出炉，体现出政府积极响应中央政策，大力、全面调整楼市的决心，对楼市影响汉九条的出炉，体现出政府积极响应中央政策，大力、全面调整楼市的决心，对楼市影响无疑是17、雪上加霜。无疑是雪上加霜。20112011政策解读政策解读“汉九条细则汉九条细则”政策可总结成六个字政策可总结成六个字:严、限、政、保、调、细严、限、政、保、调、细政政府 政策 政治性性 限限购 限贷 限需求保保稳 保障 保民生严严查 严打 严问责 调调调息调息 调税调税 调房价调房价汉汉九九条条细细则则细细与与“国八条国八条”相比更精细相比更精细汉九条要点总结汉九条要点总结汉九条细则政策缺口汉九条细则政策缺口20112011政策解读政策解读政策缺口政策缺口1 1：商业地产商业地产“网开一面网开一面”在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。这意味18、着，在住宅全面这意味着，在住宅全面“限购限购”下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%8%，可能会有一定影响。，可能会有一定影响。政策留口政策留口2 2：成年子女可单独购房成年子女可单独购房“限购令限购令”以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最多可购买两套住房。如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有多可购买两套住房。19、如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有4 4套住房。套住房。相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。政策留口政策留口3 3：卖房后还可再买房卖房后还可再买房新新“限购令限购令”以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房不认贷认房不认贷”。购房家庭将来可选择选。购房家庭将来可选择选择卖一买一，逐步升级。择卖一买一，逐步升级。有利于买卖联动、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形20、成，避免贪大求全、一步有利于买卖联动、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形成，避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。到位的不理性购房行为。市场影响市场影响短期影响短期影响1 1成交价：成交价：短期内供求关系、通胀形势、负利现状不会改变，中长短期内供求关系、通胀形势、负利现状不会改变，中长期市场依旧看好，因此未来二三季度，期市场依旧看好，因此未来二三季度，房价会有松动，但不会大房价会有松动，但不会大幅下跌。幅下跌。由于长期负利率，流动性的过剩，以及投资渠道由于长期负利率，流动性的过剩，以及投资渠道的短缺，房地产仍是首选投资渠道。的短缺，房地产仍是首选投资渠道。客户对房价的预期调查客户对房价21、的预期调查客户趋于理性，目前仍有客户趋于理性，目前仍有60.1%60.1%的客户认为房的客户认为房价不会下跌，其中认为房价还会上涨的约占价不会下跌，其中认为房价还会上涨的约占30%30%。短期市场预测短期市场预测武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化的变化2-42-4月月 整体价格整体价格 稳中有降稳中有降5-95-9月月 价格波动，价格波动，上下浮动上下浮动10-1210-12月月 价格下降价格下降 10%-20%10%-20%深圳价格深圳价格*政策下的一线城市房价走势限贷22、限购市场预判市场预判短期影响短期影响2 2成交量：成交量：在政府的严厉调控下，市场供、求双方的观望情绪都将在政府的严厉调控下，市场供、求双方的观望情绪都将进一步蔓延，短期内市场进一步蔓延，短期内市场交易量将显著下跌交易量将显著下跌。l需求方面：限购政策对客户购房计划产生巨大影响，投资性需求全面萎缩，刚性需求的观望情绪进一步加强。需求方面：限购政策对客户购房计划产生巨大影响，投资性需求全面萎缩，刚性需求的观望情绪进一步加强。l供给方面：一手房是抛售还是惜售，视开发商资金而定，由于投资客被逼退场和刚需买房者采取观望态度，供给方面：一手房是抛售还是惜售，视开发商资金而定，由于投资客被逼退场和刚需买房23、者采取观望态度，抛售不一定带来预期的结果，故总体上一手房短期开盘量会减少；二手房惜售现象会更加明显，一是很多拥有抛售不一定带来预期的结果，故总体上一手房短期开盘量会减少；二手房惜售现象会更加明显，一是很多拥有多套房的业主一旦卖房将买不回来，二是流动人口和观望者将明显推高租房需求，房租收益会显著提高；目前多套房的业主一旦卖房将买不回来，二是流动人口和观望者将明显推高租房需求，房租收益会显著提高；目前楼市成交明显降温。楼市成交明显降温。市场影响市场影响短期市场预测短期市场预测市场预判市场预判2-42-4月月 整体销量整体销量 稳中有降稳中有降5-95-9月月 销量逐渐销量逐渐 大幅萎缩大幅萎缩1024、-1210-12月月随着价格的随着价格的下降，销量下降，销量开始反弹开始反弹成交成交0707年年 0808年年 较较0707年对比年对比0909年年 20102010年年 20112011年年商品住宅成交套数10753653030缩减50%1128011092042010年的50-60%商品住宅成交面积（万平米）1199.55546.29缩减54%1181.331122.352010年的50-60%武汉整体市场销量变化分析：受政策影响，全市销量初期将出现短暂性的上升，当政策武汉整体市场销量变化分析：受政策影响，全市销量初期将出现短暂性的上升，当政策影响彻底凸显时，销量将会进入下降通道，大幅萎缩25、，预计影响彻底凸显时，销量将会进入下降通道，大幅萎缩，预计20112011年全年的成交量较年全年的成交量较20102010年相比将缩减年相比将缩减40%-50%40%-50%。市场预判市场预判短期影响短期影响3 3短期影响短期影响4 4租赁价：租赁价：限购政策导致本市租房群体增加，短期内会增加租金价格，限购政策导致本市租房群体增加，短期内会增加租金价格，可能会导致租金价格攀升。可能会导致租金价格攀升。市场影响市场影响成交期：成交期：限购加大客户准入门槛，限购加大客户准入门槛，购房客户基数下降，成交周期延购房客户基数下降，成交周期延长。长。短期市场预测短期市场预测政策线政策线2011.01产品结26、构产品结构线线客户线客户线整体价格整体价格线线整体销量整体销量线线2011.032011.052011.072011.092011.112012.01限购令限购令国八条细则国八条细则汉九条汉九条加息加息中大面积为中大面积为主主中小面积为中小面积为主主中小面积为中小面积为主主中小面积为中小面积为主主恐慌抢购恐慌抢购开始观望开始观望部分购买部分购买投资客进场投资客进场稳中有升稳中有升上下波动上下波动直线下降直线下降上下波动上下波动稳中有升稳中有升逐步萎缩逐步萎缩大辐萎缩大辐萎缩开始反弹开始反弹市场走势市场走势短期市场预测短期市场预测从10年的几轮调控效果持续时间来考虑，加上1季度春节因素的影响，尤27、其随着“国八条”武汉细则和“汉九条”的出台，11年上半年市场走势不容乐观。下半年，随着政策的逐步消化、通胀等因素的变化，市场将会存在走量的机会，但全年房价走势存在下行的压力。形势预判形势预判长期观点长期观点1 1市场有其规律，限购疗效有限：市场有其规律，限购疗效有限：虽然限购的广度和深度的扩大可能会虽然限购的广度和深度的扩大可能会加大限购的作用，但市场需求长期被压抑，之后将会有报复性反弹；加大限购的作用，但市场需求长期被压抑，之后将会有报复性反弹；当前政策是权益之计，并非长久之策：当前政策是权益之计，并非长久之策：执行细则已说明是暂行，并为将执行细则已说明是暂行，并为将来的调节和退出机制留出余28、地，因为在地方政府找到新的可替代的经济来的调节和退出机制留出余地，因为在地方政府找到新的可替代的经济增长点之前，地方财政和增长点之前，地方财政和GDPGDP还需要楼市的安定、发展与繁荣，过严的还需要楼市的安定、发展与繁荣，过严的政策不具有长期可执行性；政策不具有长期可执行性；长期观点长期观点3 3楼市政策周期性将长期存在：楼市政策周期性将长期存在：市场需求市场需求 “宜疏而不宜堵宜疏而不宜堵”，以抑制需求，以抑制需求为手段的政策调节机制治标不治本，因此后市必然跳不出周期性的怪圈；为手段的政策调节机制治标不治本，因此后市必然跳不出周期性的怪圈；长期观点长期观点2 2长期市场预测长期市场预测地价回29、归理性地价回归理性:如果政策长期全面推广执行，将从机制上限制地方政府不如果政策长期全面推广执行，将从机制上限制地方政府不合理的土地定价，使地价竞拍趋于理性，彻底消灭合理的土地定价，使地价竞拍趋于理性，彻底消灭“面粉贵过面包面粉贵过面包”这这一怪现象。一怪现象。长期观点长期观点4 4中长期乐观，但此次调控空前严厉，具体情况中长期乐观，但此次调控空前严厉，具体情况显得更难准确预判。显得更难准确预判。区域发展背景分析两大城市地位确立两大城市地位确立国务院2010年3月8日批复同意武汉市城市总体规划（20102020年），批复中明确：武汉是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心我国中部地区的30、中心城市城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。2007年12月14日，国家正式批准湖北武汉城市圈成为“全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区”。2008年9月10日，“武汉城市圈”综改方案获得国务院的正式批复。“8+18+1”城市圈及两型社会试验区城市圈及两型社会试验区中部中心城市中部中心城市城市发展第二轮经济快速上升期第二轮经济快速上升期*武汉市武汉市1990-20101990-2010年年GDPGDP亿元）亿元）武汉GDP历年增速高于全国平均水平4-5个百分点，2010年GDP达到5515.76亿元，与国家中心城市生产总值逐步靠近。城市发展工业多极增长，现代服务业增长31、迅速工业多极增长，现代服务业增长迅速2010年武汉第一、二、三产业比重为3.1%：45.9%：51.0%。城市发展固定资产投资、房地产投资增幅位居全国城市前列固定资产投资、房地产投资增幅位居全国城市前列城市发展步入人口千万级城市步入人口千万级城市武汉中心城区户籍人口年均增长10万人左右，年均增长1.38；预计2020年武汉中心城区常住人口将达到1180万，其中户籍人口约1000万。城市发展城市交通提速城市交通提速沪汉蓉客运专线开通武广高速客运专线开通京武高速客运专线开通1号线2期、3号线、4号线开建1号线2期完工通车，8号线开建2号线完工4号线完工8号线完工3号线完工7号线完工二环线汉口段完工32、二环线汉阳段完工，三环线东段完工二环线武昌段完工阳逻大桥完工天兴洲大桥完工二七大桥完工鹦鹉洲大桥完工马鹦路过江通道完工杨泗港过江通道完工江汉六桥完工汉江三官公路大桥完工2008200920102011201220132014201520162017城际铁路城际铁路轨道交通轨道交通环线环线长江通道长江通道汉江通道汉江通道城市发展未来五年，国家中心城市是武汉城市发展的目标未来五年，国家中心城市是武汉城市发展的目标全市国民经济和社会发展“十二五”规划的建议提出未来五年努力将武汉建设成为国家中心城市国家中心城市的目标。其一，从武汉承担的战略任务来看，武汉拥有政策优势，随着“两型社会”建设和自主创新示范33、的先行先试，将奠定未来武汉在国家发展大局中的重要地位。其二，从宏观发展形势来看，国内市场最终走向整合，整合国内市场的枢纽是中部，武汉是节点。这是武汉在新的历史时期凸显的区位条件。其三，从武汉的发展态势来看，开始进入提档进位期，地区生产总值已进入副省级城市第一方阵，已形成进位和超越态势，具备较强的经济实力。根据国务院关于武汉城市总体规划（20102020）的批复，武汉是中部地区的中心城市。“国家对武汉未来发展给予厚望，但我们不能满足于不能满足于这个目标定位这个目标定位我们建设国家中心城市信心十足。”杨松在讲话中表示，武汉有基础和条件向国家中武汉有基础和条件向国家中心城市迈进心城市迈进。城市发展关34、键词之“自主创新自主创新”：构建以战略性新兴产业为先导，先进制造业和现代服务业为支撑的现代产业体系关键词之“绿色江城绿色江城”：环境治理保护与生态建设，创建环保模范城市和国家生态园林城市关键词之“两江四岸两江四岸”：中心城区重点沿两江四岸开发建设，构建以主城区为核、多轴多心的城市空间布局关键词之“扩大消费扩大消费”：提升居民消费能力，积极促进汽车、住房、旅游等消费升级，推动文化娱乐、体育健身、家庭劳动等服务性消费，满足多层次的消费需求目标：人民幸福城市人民幸福城市新规划的城市发展蓝图新规划的城市发展蓝图城市发展32历史悠久，具有文化底蕴历史悠久，具有文化底蕴在武汉三镇城邑建制中名位最早，区内有35、著称于佛教丛林的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台等风景胜地。宜居城市宜居城市汉阳湖泊众多，墨水湖、南太子湖、龙阳湖、三角湖、北太子湖和后官湖等湖泊，生态环境较好。武汉新区武汉新区西南门户西南门户大汉阳：武汉新区，宜居新城大汉阳：武汉新区，宜居新城长江、汉水、武汉外环三条界线围成武汉新区：用地面积：368平方千米规划建设面积：160平方千米规划人口：100万位于武汉市西南部，东隔长江与武昌相望，与武汉长江大桥相连；北隔汉江与汉口对峙，有江汉桥和汉江铁路桥相连，面积108.3平方千米。区域环境33汉阳经济不断发展，外来人口比例呈上升趋势汉阳具有的优越的城市资源和较强的产业，使其在城市发展水36、平、经济环境、生活环境等方面具有较强的吸引力。外来迁入人口中的不仅包括汉南、蔡甸等武汉郊区人口，还包含8+1城市圈和外省流入人口。汉阳区：本土居多，新增多元汉阳区：本土居多，新增多元汉阳汉阳20092009年常住人口年常住人口71.371.3万，户籍人口万，户籍人口54.954.9万，万，净增户籍人口净增户籍人口63506350人，增长人，增长1.2%1.2%。人口增长的。人口增长的主导因素为机械人口增长。随着汉阳经济的不主导因素为机械人口增长。随着汉阳经济的不断发展，汉阳对断发展，汉阳对1+81+8城市圈等城市吸引力加大，城市圈等城市吸引力加大，带动人口总量小幅增长。带动人口总量小幅增长。汉37、阳人口和计划生育委员会汉阳人口和计划生育委员会区域环境长江、汉水、武汉外环三条界线围成武汉新区：用地面积：368平方千米规划建设面积：160平方千米规划人口：100万功能布局三大组团汉江组团：59KM2，文化旅游中心沌口组团：94 KM2，现代制造基地四新组团：46KM2，生产性服务中心现代生态居住城文化旅文化旅游中心游中心生产性服务中心现代制现代制造基地造基地汉江组团：依托汉江、长江沿江开发，提升和完善汉阳旅游功能，凸显和弘扬城市历史文化沌口组团：将依托东风、神龙等领头企业，打造现代制造业基地四新组团：以发展四新地区为重点，培植新的城市功能，发展生产性服务业沌口组团：武汉新区，制造基地沌口组38、团：武汉新区，制造基地34区域环境35汉阳未来交通网络的极大改善和市政配套设施的不断完善，必将带动三镇之间人口的相互流转，吸引更多汉口、武昌的客户到区域内购房。立体交通网络规划，加速三镇融合立体交通网络规划，加速三镇融合时间时间交通名称交通名称走向走向工程状况工程状况2011年芳草路竣工通车汉阳六大横向主干道之一施工中2015年轨道交通3号线通车汉阳-汉口（沌口-十里铺）施工中2015年地铁4号线开通汉阳-武昌（永安堂-拦江路）施工中2010年地铁六号线开工汉阳-汉口（武汉博览中心-古琴台）施工中2010年鹦鹉洲长江大桥开建内环线组成部分2010年王家湾3层立交桥开建区域环境36汉阳城中村改造39、的步伐不断加快，将释放大量住房需求。城中村改造步伐加快，将释放大量住房需求城中村改造步伐加快，将释放大量住房需求时间时间占地面积（万）占地面积（万）建筑面积（万）建筑面积（万）20084.69.7200919.9557.932010137.01492.54合计96.65324.53区域环境37p随着经济不断增加，交通、配套、商业的不断完善与升级，汉阳在武汉三镇中的差距越来越少，因此也吸引了大量的外来及外迁口，其发展潜力不容小视。p伴随着汉阳的城市化进程的推进，大量的城中村拆迁人口的出现，农村人口城市化，其潜在购房需求巨大。p沌口新区的制造产业发展日渐成熟，其区域经济得到进一步提升的同时，也将带40、来大量的人口进驻。区域城市发展前景良好区域城市发展前景良好 小结 细分物业市场分析p商业市场p写字楼市场p酒店市场p公寓市场商业市场分析4 4武汉商业发展阶段1 12 23 35 5武汉商业市场特征汉阳商业发展特征街区商业个案集中商业个案商业市场东部购物公园东部购物公园福星国际城福星国际城光谷世界城光谷世界城世茂锦绣长江世茂锦绣长江复地东湖国际复地东湖国际百瑞景中央生活区百瑞景中央生活区 商业市场：商业市场：0909年以前，开发项目以住宅为主，商业仅为社区配套为主，而后大盘项年以前，开发项目以住宅为主，商业仅为社区配套为主，而后大盘项目商业异军突起，在万达、武汉天地等大型项目引领下逐步进入城市41、综合体时代目商业异军突起，在万达、武汉天地等大型项目引领下逐步进入城市综合体时代商业市场 商业市场武汉市主要商圈分布及特征：目前武汉基本形成了十二个商圈商业市场武汉市主要商圈分布及特征：目前武汉基本形成了十二个商圈武广商圈：主要商业设施有武汉广场、世贸广场、武汉商场、新世界百货中心店、武展购物中心、庄胜崇光百货、武汉国际广场（待）、中山广场（待）;建设大道商圈：新世界百货;江汉路商圈(包括中山大道商圈)：江汉路步行街、万达商业广场（大洋百货）、王府井百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场;中南商圈：中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福;珞喻商圈：亚贸广场、群光广场、武商量贩珞喻店、42、新世界百货武昌店;鲁巷商圈：鲁巷广场、家乐福、大洋百货（待）徐东商圈：徐东平价广场、销品茂、新世界百货徐东店（待）;司门口商圈：天丽百货；钟家村商圈:汉阳商场、铜锣湾购物广场、闽东国际城。王家湾商圈：21购物中心、摩尔城、国美、大 百货、好美家。沌口商圈：经开万达、湘隆时代大公馆王王家家湾湾商商圈圈沌沌口口商商圈圈商业市场典型项目商业年均去化量可达典型项目商业年均去化量可达5 5万方以上，而且大多项目开盘当天即售罄，且价格表万方以上，而且大多项目开盘当天即售罄，且价格表现乐观现乐观*航天双城菱角湖万达经开万达福星惠誉国际城光谷世界城商业市场汉阳片区商圈特点钟家村钟家村商圈商圈王家王家湾商湾商圈43、圈经开经开万达万达湘隆湘隆时代时代广场广场汉阳片区商业主要集中在钟家村和王家湾片区，汉阳经济技术开发区内，目前还没有形成浓厚商业氛围的商圈，区域内商业目前主要集中在湘隆时代公馆，但规模不大，商业氛围尚未成熟；在建大型商业项目有万达广场，今后将成为开发区的主要商圈。区域商业发展与趋势汉阳区商圈呈哑铃状态，主要集中在以上三个商业区，中间商业基本空白。王家湾商圈作为汉阳正在崛起的商圈新贵已经逐渐取代钟家村成为汉阳第一大商圈，经开万达广场的崛起填补了经济技术开发区的商业空白点，该两个商圈在赶超钟家村的同时，增强了汉阳地区的商业价值。钟家村钟家村商圈商圈王家王家湾商湾商圈圈经开经开万达万达湘隆湘隆时代时44、代广场广场概述：钟家村商圈内早期仅有一家汉阳商场，近几年由于新世界百货的入驻，很大程度上提升了该商圈的业态档次。特点：武汉三镇中心，交通通达性极佳，同时拥有古琴台、龟山风景区、及汉阳滨江带等旅游资源。功能：武汉老城区中心，与王家湾商圈呼应，成为汉阳发展的引擎。前景：区域内众多高档楼盘的入驻，地铁4号线钟家村站的开建，鹦鹉洲长江大桥的立项，使钟家村再度成为商家眷顾的黄金宝地消费群：汉阳区域内的居民及周边写字楼的商务人群。钟家村商圈钟家村商圈区域商业现状概述：由大型超市、大型商场及多个电器卖场组成，形成汉阳区域首个兴起的商圈。特点：交通便利，周边众多大型楼盘，为本区域提供充足的人流。功能：连接沌口45、硚口及蔡甸新区，形成汉阳区域商业的”大十字”。前景：区域内新商业体的建成,势必为本区域的商业注入新的活力.消费群：汉阳区域内的居民及周边区域居民。(蔡甸及硚口区)王家湾商圈王家湾商圈区域商业现状区域商业现状经开万达商圈经开万达商圈概述：是一个集大型商业中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体。特点：交通便利，弥补区域商业空白功能与前景：整体建成后，武汉体育中心旁将出现6栋30层高楼，以及沌口片首个百货商场等大片商业设施，有望成为沌口、四新乃至整个汉阳又一个商业中心。消费群：汉阳区域内的居民及周边区域居民。汉阳大道和鹦鹉大道交汇形成钟家村的“黄金十46、字”，新世界、闽东国际城、汉阳商场分布四周。王家湾商圈家乐福超市、国美、苏宁电器、大洋百货等大型商业集中。经济开发区商业将会集中在万达广场，业态丰富。区域商业结构区域区域主营业态主营业态店铺面积店铺面积 （平米）（平米）租金租金 （元（元/月月/平米）平米）汉商零售+服饰10-1500020-400闽东国际城零售+餐饮150-1700030-350临街商铺精品零售+餐饮+休闲娱乐5-400080-500汉商21世纪精品零售+餐饮+休闲娱乐10-1600035-320国美周边服饰+家电500-300030-120工贸周边零售+餐饮+休闲20-500035-300湘隆时代广场超市+商业街80-1547、080经开万达大型商业中心+休闲娱乐中心+步行街110-130200-400区域商业档次 钟家村商业档次偏低，王家湾和经开万达的新兴大型商业档次有所提升。钟家村钟家村商圈商圈王家王家湾商湾商圈圈经开经开万达万达湘隆湘隆时代时代广场广场区域商业业态分布图区域商业主要集中在这三大商圈，其他商业基本空白，三大商圈基本都以超市、商场的大型商业为主。钟家钟家村商村商圈圈王家王家湾商湾商圈圈经开经开万达万达湘隆湘隆时代时代广场广场区域区域主营业态主营业态汉商零售+服饰闽东国际城零售+餐饮临街商铺精品零售+餐饮+休闲娱乐汉商21世纪精品零售+餐饮+休闲娱乐国美周边服饰+家电工贸周边零售+餐饮+休闲湘隆时代广48、场超市+商业街经开万达大型商业中心+休闲娱乐中心+步行街区域区域主营业态主营业态店铺面积店铺面积 （平米）（平米）租金租金 （元（元/月月/平米）平米）汉商零售+服饰10-1500020-400闽东国际城零售+餐饮150-1700030-350临街商铺精品零售+餐饮+休闲娱乐5-400080-500汉商21世纪精品零售+餐饮+休闲娱乐10-1600035-320国美周边服饰+家电500-300030-120工贸周边零售+餐饮+休闲20-500035-300湘隆时代广场超市+商业街80-15080经开万达大型商业中心+休闲娱乐中心+步行街110-130200-400区域商业租金区域商业除新建的经49、开万达外，其余商业租金普遍不高。集中商业个案-经开万达经开万达广场位于经开万达广场位于318318国道东侧、三角湖度假村对面，西北临东风大道，南与武汉体育中心相邻，国道东侧、三角湖度假村对面，西北临东风大道，南与武汉体育中心相邻，项目总规划用地面积项目总规划用地面积1212万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积44.1544.15万平方米。是一个集大型商业中心、休闲娱万平方米。是一个集大型商业中心、休闲娱乐中心、五星级酒店、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体。乐中心、五星级酒店、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体。经开万达广场经开万达广场简介简介集中商50、业个案-经开万达经开万达广场经开万达广场描述描述集中商业个案-经开万达商铺总平面图商铺总平面图广场四环商铺平面图广场四环商铺平面图经开万达广场经开万达广场商铺平面图商铺平面图集中商业个案-经开万达12334市场特征片区解构区域动态竞争态势个案表现价值点价值点1经开万达经开万达第三代万达广场，从第三代万达广场，从“借心借心”到到“造心造心”的飞跃的飞跃万达第一代，纯商业盒子式（单店模式）特点：（1）建筑面积在4-6万平左右；（2）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院；（3）1层为精品、服饰，2、3层为超市，4层为专业卖场和影院；（4）建筑形态都为单个盒子式。案例：长沙万达商业广51、场、南昌万达商业广场 万达第二代，纯商业组合式江汉路万达广场特点：（1）规模在第一代有了两到三倍的增加，占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右；（2）引进更多业态与品牌店，主力店一般为4家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院；（3）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。万达第三代，多产品综合体经开万达广场特点：（1）占地面积在10-20万平，建筑面积在40-80万平，其中商业规模在15-20万平左右；（2）产品一般涵盖了星级酒店、写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、SHOPPING MALL、商业街区、广场及高尚居住社区等组成；（3）商业的主力店一般为百货、超市、专业卖场、影52、院、美食等；（4）建筑形式为综合体，以盒子+街区+高层的组合形式。集中商业个案-经开万达35市场特征片区解构区域动态竞争态势个案表现价值点价值点2 2双地铁，引擎经开万达双地铁，引擎经开万达SOHOSOHO价值腾飞价值腾飞去往王家湾去往汉口去往武昌项目位处沌口商圈，且距离王家湾商圀仅7.5公里；核心商业区经开万达广场6号线号线占据主干道东风大道，紧临沌口体育中心、江汉大集中商业个案-经开万达36市场特征片区解构区域动态竞争态势价值点价值点3 3拥万达广场顶配品质同时，享周边完善配套拥万达广场顶配品质同时，享周边完善配套江汉大学三角湖小学外国语学校协和医院西区自身：经开万达广场，自身：经开万达广53、场，44万方城市综吅体，其中商业体量达万方城市综吅体，其中商业体量达16万方，涵盖时尚百货、大型赸市、写字楼、五星级酒店、万达国际影万方，涵盖时尚百货、大型赸市、写字楼、五星级酒店、万达国际影城、室内外商业步行街等夗种繁半商业，尽享365天吃喝玩乐贩物一站式生活。周边：享教育资源优势明显，距江汉大学步行仅周边：享教育资源优势明显，距江汉大学步行仅5分钟，距武汉外国语学校分钟，距武汉外国语学校0.8公里，公里，周边医疗配套完善，距卋和医院西区公里。项目自身及周边配套都较为完善项目自身及周边配套都较为完善集中商业个案-经开万达武汉摩尔城商业名称商业名称武汉摩尔城项目名称项目名称武汉摩尔城项目地址项54、目地址汉阳区汉阳区龙阳大道特6号开发商开发商湖北恒信德龙实业有限公司物业管理物业管理商铺类型商铺类型独立商铺商业类型商业类型MALL、超市、影院开盘时间开盘时间2009-12开业时间开业时间目前已开业建筑面积建筑面积30万商铺套数商铺套数销售报价销售报价400元/平方米销售状态销售状态商铺已满租人流量：人流量：武汉摩尔城周末人流量为12万人次/天，其中入店率为80%。由于项目位于王家湾商圈，因此客流量较大，同时周边其他竞争商业分流了部分客源。经营内容：广百百货、沃尔玛、金逸影经营内容：广百百货、沃尔玛、金逸影城城点评：点评：MALL是未来商业发展的主力业态，国家出台多项政策拉动内需，市民多元化55、消费能力日渐提升，消费品位也见涨，这都需要大量新型购物中心支撑。王家湾商圈目前聚集了4家百货店，周边东风、武烟、中铁大桥局等企业环绕，该区域具备对沌口、蔡甸、汉南等数百万人口的消费辐射力。该项目的上市填补了武汉新区现代大型商业空白，将使王家湾有资格叫板武广、徐东、光谷等商圈。集中商业个案-武汉摩尔城武汉摩尔城业态分布武汉摩尔城业态分布集中商业个案-武汉摩尔城在沃尔玛、金逸国际影城等主力店的带动下，武汉摩尔城项目整体经营情况较好。全天候立体街的形式，层与层之间、楼与楼之间、层与楼之间互相循环、流动，形成独有的室内立体购物休闲街。人气聚集和流通通过高空连廊贯穿三栋大楼。武汉摩尔城规划布局武汉摩尔城56、规划布局集中商业个案-武汉摩尔城湘隆时代广场是区域内最大的商业中心，占地面积湘隆时代广场是区域内最大的商业中心，占地面积230230余亩，开发总量约余亩，开发总量约3333万平方米万平方米.其中，其中，商业和住宅约各占商业和住宅约各占50%50%。集精品商业街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、家居、办公。集精品商业街、超市、休闲文体健身中心、餐饮、娱乐、家居、办公及时尚住宅小区于一体的综合性开发项目。及时尚住宅小区于一体的综合性开发项目。经营内容：经营内容：超市、百货、餐饮、娱乐、服务、电子电器、广告、服饰、运动营、电影院等。主力店有：武商量贩、工贸家电、明星厨坊、帕菲克国际健身俱乐部、S57、PROT100等。武商量贩和工贸家电的入驻，有效地提升了整个市场的商业氛围，并对人流起着较强的导入作用。该商业中心的外广场，成为周边社区主要的休闲场所之一，有利于人气的集聚。商业内外街分布的餐饮门店，成为周边企业社区的主要消费场所。而其中的各种零售及服务业，很好的起到了便民作用，突显了该广场的商业中心的地位。从销售来看，本项目一期的商业除已抵押产权的商铺外，其余已经售罄。从经营状况来看，商业街的出租率达到90%以上，其中营业率也达到了95%。人流量：人流量：湘隆时代广场周末人流量为8.5万人次/天，其中入店率为39.5%。虽然本案的人流量不及武汉市中心闹市区的四分之一，但有效人流所占的比重较大58、，流失率仅为60%。集中商业个案-湘隆时代广场湘隆时代商业中心集中在湘隆时代商业中心集中在D D区区4 4层、层、C C区区7 7层，面积区间在层，面积区间在40-5040-50平方米，销售均价为平方米，销售均价为2800028000元元/，租金在租金在20-4020-40元元/月，目前仅存少量尾盘在售。月，目前仅存少量尾盘在售。商业名称商业名称湘隆时代商业中心（一期）项目名称项目名称湘隆时代项目地址项目地址武汉市武汉经济技术开发区车城北街（武汉体育中心以南）开发商开发商武汉湘隆房地产有限公司物业管理物业管理武汉金棕榈物业管理有限公司商铺类型商铺类型独立商铺商业类型商业类型MALL、社区商业开59、盘时间开盘时间2004-4-13开业时间开业时间2007-10建筑面积建筑面积153427.66商铺套数商铺套数225销售报价销售报价均价28000元/销售状态销售状态少量尾盘在售.湘隆时代商业中心（湘隆时代商业中心（D D区和区和C C区）区）集中商业个案-湘隆时代广场金色港湾法国风情街金色港湾法国风情街人流量：人流量：法国风情街的人流量极少，只有三三两两的本社区居民于街内休闲，入店率几乎为零。而与本街相邻的金色港湾四期商业中百仓储的人流量较大，在8.6万人次/天，流失率为55%。经营内容：经营内容：超市、摄影工作室、酒吧、面包店等。主力店：中百仓储、威尼斯中西餐吧、玛格.菲林摄影坊、意大利60、餐厅等。点评：点评：本案虽然是住宅底商，但从目前经营模式来看，类似于主题商业街。沿街分布的门店大多为具有异域特色的酒吧、西餐厅、面包房等。尽管相邻的中百仓储购物中心有着较大的人流量，但似乎并未对本案的人流有所提升作用。而酒吧的夜间经营模式，使得该风情街在日间略显落莫。另外，从销售来看，风情街首层的商铺均价为8000元/，而11000元/的报价是复式商铺，挑高56米。该商铺近三年的销售，目前从备案来看去化仅60%，作为总体量并不大的住宅底商来说，本案的销售情况不容乐观。从风情街现状来看，其配套及人文、自然环境如此良好，却为什么会有较为冷清的局面？初步分析是由以下几个原因造成的：业态及经营模式较为61、单一，在已营业的店面中，多达75%的酒吧和西餐厅。虽然该街意欲针对外籍居民、营造具有独特个性的风情商业街，但是，显然没有考虑到社区的居民以及周围辐射范围内的主要消费者的构成仍然是大部分的中国人。且酒吧，作为年青人所喜好的一种休闲消费场所，对于由幼、青、中、老年层共同构成的社区居民来说，本街的酒吧数量显然已经过于饱和。而且，风情街没有形成白天与夜间相连贯的经营模式。由于大部分的店面都由BAR构成，而BAR又具有夜间营业的特殊之处，因而造成商业街在白天较为冷清的场面。只有丰富业态、间隔以不同的经营种类，才有可能打破现在这种僵局。市场定位与区域消费结构不符。从营业现状来看，风情街的市场定位于中高端消62、费人群，其中以外籍居民为主。虽然金色港湾的住宅小区中，住有一定数量的外国居民，但这并不成为社区消费的主力。尽管本案是主题商业街，但从实际情况来看，只有在一定程度上符合社区商业需求时，商业经营才能达到较为满意的效果。一味的抛开实际现状、单凭概念做市场，是需要承担较大风险的。商业名称商业名称法国风情街项目名称金色港湾项目地址项目地址武汉市汉阳经济技术开发区龙阳大道236号开发商开发商新港房地产开发（武汉）有限公司商铺类型商铺类型商业街、住宅底商商业类型商业类型社区商业开盘时间开盘时间2005-6-1销售率销售率60%建筑面积建筑面积7000商铺套数商铺套数148销售报价销售报价8000-1100063、元/已售套数已售套数98街区商业个案-金色港湾经营内容：经营内容：餐饮、服饰、休闲、超市、文具、网吧等。主要店面：中百超市、艾家精致时尚酒店、爱满屋茶餐酒吧、华泰文具等。点评：点评：本案占地20亩，总建筑面积4.6平方米，其中可销售面积约1.3万方。从区域来看，规模较大，且与沌阳商业广场、丽景苑底商仅一街相隔，商业气氛较好。区域内有丽景苑、金荷花园、东风阳光城等住宅小区，居民逾3000户，是本案主要消费群。从招商情况来看，沿街面出租率为80%，其中营业率逾95%。商铺实际售价，按报价的基础上，一次性付清9.6折，商贷9.8折。实际可销售面积仅占总建面的30%左右。商业名称商业名称东风.新城商业64、广场项目地址项目地址汉阳经济技术开发区联城路特1号开发商开发商东风电动车辆股份有限公司(投资)开盘时间开盘时间2007-7-15商铺类型商铺类型沿街商铺、独立商铺商业类型商业类型社区商业、MALL建筑面积建筑面积46000用于销售的面用于销售的面积积11574占地面积占地面积13320商铺套数商铺套数196销售报价销售报价一楼临街：15800元/；一楼内街：9000元/二楼：50007000元/；三楼：4350元/街区商业个案-东风新城商业广场商业土地供应及竞争地块编号地块编号地块位置地块位置出让年限出让年限总用地面总用地面积积容积率容积率总规划建总规划建筑面积筑面积成交价成交价(万元万元)楼65、面地价楼面地价(元元/)每亩单价每亩单价(万元万元/亩亩)竞得人竞得人P(2010)032武汉经济技术开发区12C2商服40年119926.253359778.75 359781000200大连万达集团控股有限公司P(2010)034汉阳区十里铺赫山北路昌家湾73号商服40年 2964.40.25730.93 8080110544.901842.4中国石油公司湖北销售分公司区域商业地块不多，主要以万达项目的商业供应为主，后续整体供应量不大。本项目地块尽管车流量较大，但不能聚集人流，而且本项目紧邻万达等大型集中商业区，本项目地块尽管车流量较大，但不能聚集人流，而且本项目紧邻万达等大型集中商业区，66、同时受规模的限制，本项目不具备打造集中式商业的条件。同时受规模的限制，本项目不具备打造集中式商业的条件。建议本案商业打造成街区式商业建议本案商业打造成街区式商业p区域商业主要集中在钟家村、王家湾、经开万达商圈p区域商业档次普遍不高p区域商业呈哑铃状，除几大商圈外，其他区域商业较为空白p区域商业价格相对不高p区域商业主要分为集中型商业和街区商业两种商业形式区域商业小结办公市场分析70办公市场的空间转变180米积玉桥万达甲级5A写字楼600米以上绿地写字楼写字楼越过长江在武昌中心和光谷迅速发展开来先汉口后武昌写字楼的发展阶段写字楼发展向武昌突破，且更加注重产品品质，并为企业提供个性化服务写字楼发展67、向武昌突破，且更加注重产品品质，并为企业提供个性化服务商住一体写字楼，仅能满足基本办公需求综合型写字楼出现，相应诞生写字楼的物业管理服务甲级写字楼出现，主要集中在汉口，无论是产品品质还是物业服务方面都得到极大提升写字楼供过于求，汉口、武昌、光谷相继大批写字楼上市，产品同质化，物业服务有待进一步提高，出租率低，空置率高甲级写字楼供不应求，武昌沿江片存市场空白，产品品质提升，并向企业提供定制服务代表项目：俊华大厦中百商厦新世界国贸大厦泰合广场积玉桥万达写字楼发展利好中部中心城市的命名，以及城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机中部中心城市的命名，以及城市经济的快速发展，为武汉商务发展带来契机武68、汉成为中部地武汉成为中部地区中心城市，政区中心城市，政策，优质资源向策，优质资源向其倾斜其倾斜写字楼机遇写字楼机遇武汉正成为世界武汉正成为世界500500强企业和外来强企业和外来大企业战略转移的大企业战略转移的重点城市，这将带重点城市，这将带来写字楼市场的刚来写字楼市场的刚性需求和激烈竞争性需求和激烈竞争武汉武汉1+81+8城市圈规城市圈规划、划、“中部崛起中部崛起”战略规划进入实施战略规划进入实施阶段，武汉商务发阶段，武汉商务发展充满希望展充满希望写字楼的分布建设大道商务圈建设大道商务圈解放大道解放大道商务圈商务圈中山大道商中山大道商务圈务圈光谷商务圈光谷商务圈新世界国贸建银大厦招银大厦瑞通69、广场福星商会大厦良友大厦信合大厦元辰国际民生银行大厦浦发银行大厦菱角湖万达写字楼禧邦可广场浙商国际大厦（在建）中华城写字楼（在建）武汉广场世贸广场新世界中心泰合广场新长江国际财富大厦宝丰时代同馨商务大厦兴隆大厦德润大厦中百商厦桃源大厦长江大厦正信大厦广源大厦远洋大厦俊华大厦佳丽广场长盛大厦华侨大厦华乐商务中心联合国际慧谷时空国际企业中心融众国际东方怡景大厦国光大厦光谷国际广场联峰时代光谷SBI创业街湖北信息大厦创富商务会馆中南商务圈钟家村商务圈CBD商务圈武昌滨江商务区中商广场中南大厦世纪广场中铁大厦中建工行广场洪广宝座楚天都市花园新时代商务中心中南国际城新时代广场兆富国际大厦汉元中心闽东国际70、城宏阳大厦长江广场葛洲坝国际广场（在建）泛海城市广场（在建）天时大厦兴城大厦湖北商务大厦武汉科技大厦天骄国际大厦万达写字楼（在建）绿地中心写字楼（在建）目前中小型写字楼项目占市场主流，且多集中在汉口，而汉阳写字楼项目较少，目前中小型写字楼项目占市场主流，且多集中在汉口，而汉阳写字楼项目较少，汉阳写字楼处于初步开发阶段汉阳写字楼处于初步开发阶段建设大道商务圈中南商务圈光谷商务圈解放大道商务圈钟家村商务圈中山大道商务圈武昌滨江商务区CBD商务圈武汉整体商务特点武汉主要写字楼板块特质与客户特征：外企与国内企业总部选择武汉主要写字楼板块特质与客户特征：外企与国内企业总部选择CBDCBD或者成熟商务或者71、成熟商务区，新兴区域吸引中小企业区，新兴区域吸引中小企业区域区域区域区域建设大道西北湖建设大道西北湖建设大道西北湖建设大道西北湖写字写字写字写字楼楼楼楼解放大道解放大道解放大道解放大道武广商业区写字楼武广商业区写字楼武广商业区写字楼武广商业区写字楼中南路中南路中南路中南路商业区写字楼商业区写字楼商业区写字楼商业区写字楼光谷区写字楼光谷区写字楼光谷区写字楼光谷区写字楼板块特征板块特征武汉金融区，交通便利，武汉金融区，交通便利，写字楼集中写字楼集中传统商业区，商业氛围浓厚，传统商业区，商业氛围浓厚，交通便利交通便利距离省政府行政圈较近距离省政府行政圈较近及商业氛围浓厚及商业氛围浓厚 新兴区域，周边72、高校新兴区域，周边高校林立，交通便利林立，交通便利客户群体客户群体主要是大企业、集团客户，主要是大企业、集团客户，还有外地企业的武汉总部还有外地企业的武汉总部或区域总部或区域总部 主要是大企业、集团客户，主要是大企业、集团客户，部分外地企业的武汉总部或部分外地企业的武汉总部或区域总部，部分中小企业和区域总部，部分中小企业和创业型客户创业型客户创业型企业、省内企业创业型企业、省内企业驻汉机构、本地服务型驻汉机构、本地服务型企业、外地电子类企业企业、外地电子类企业驻汉机构等驻汉机构等 创业型企业、创业型企业、ITIT企业、企业、中小企业等中小企业等写字楼售价写字楼售价11000-13000110073、0-13000元元/平米平米72007200元元/平米平米80008000元元/平米平米58005800元元/平米平米写字楼租金水平写字楼租金水平7575元元/平米平米4040元元/平米平米40-5540-55元元/平米平米35-4035-40元元/平米平米典型代表典型代表汉阳整体商务氛围较差，写字楼处于起步阶段，写字楼项目较少。汉阳整体商务氛围较差，写字楼处于起步阶段，写字楼项目较少。区域商务发展与趋势东合中心闽东国际城汉阳SOHO宏阳国际商务大厦绿岛大厦汉商写字楼汉元中心江山悦区域典型企业在园区内有自己的办公楼，区域商务写字楼的需求量不大！办公市场现状：区域市场不容乐观，租售价格低，空置率74、高，办公市场现状：区域市场不容乐观，租售价格低，空置率高，“价格倒挂价格倒挂”现象现象明显明显项目项目地址地址建造年限建造年限级别级别建面建面租金租金售价售价出租率出租率东合中心东合中心武汉经济技术开发区车城南路30号2年甲级1535600050%绿岛大厦绿岛大厦武汉经济技术开发区神龙街126号3年丙级1.0920750070%汉商写字汉商写字楼楼汉阳区钟家村天桥旁3年丙级119560070%宏阳国际宏阳国际商务大厦商务大厦汉阳区翠微路特一号5年商住1.4825580080%汉阳汉阳SOHOSOHO汉阳区翠微路特一号3月商住2.1525610080%汉元中心汉元中心汉阳钟家村汉商大厦4年丙级275、.1520550060%江山悦江山悦武汉市汉阳鹦鹉大道46号1年已级4019750070%区域商务物业特征及价格租金项目简介项目简介:东合中心毗邻东风总部和开发区管委会，占地163亩，总建筑面积约26万，总投资额约10亿元，集五星级酒店、5A甲级写字楼、国际商务区、酒店式公寓、经济型酒店于一体的城市CBD项目。项目共分三期开发，目前一期2栋写字楼和9栋商业已于2008年5月正式交楼。以“精品、限量、完善”理念规划的东合中心商业区布置在基地东北部，商务区规划为五栋建筑，共九个单体，建筑形态为3-5层独栋或联体式，面积在17004800之间，未来将成为武汉经济技术开发区极具代表性的商务基地。商业区76、目前为现楼单位，面向全国租售。项目位置项目位置 武汉经济技术开发区东风三路武汉经济技术开发区东风三路1 1号号占地面积 20829 容积率 2.18建筑面积 25897 物业形态 写字楼16层,商业3-5层 租金价格 A写字楼35元/平米/月车位 189物业费 8元/平米.月 开盘时间 2007.9开发商 武汉东合置业有限公司 区域写字楼个案东合中心建筑分布建筑分布:整体规划为三期开发。现阶段一期开发完毕，租售进入尾盘。二期明年开盘一期写字楼二期项目区域写字楼个案东合中心一期目前状况一期目前状况:p东合中心一期包括2栋甲级写字楼和9栋独体式商业，一期于2006年12月正式奠基，将于2008年577、月交楼。2007年7月东合中心一期正式对外销售，目前已有银行、电视台、物流、机电、商贸、餐饮等二十多家单位与东合中心签订合同，部分已正式进驻。p目前A栋写字楼已经满租，面积为100平米以上，租金35元/平米/月。区域写字楼个案东合中心建筑分布建筑分布:一期一期9 9栋独栋商业分布及指标栋独栋商业分布及指标编号编号占地（平米）占地（平米）建面建面层数层数1 1994.65994.654684.264684.265 52 2989.94989.944844.264844.265 53 3812.12812.122950.642950.644 44 4703.76703.762518.772518.78、774 45 5928.75928.752830.542830.543 36 6750.26750.262326.972326.973 37 75295291953.071953.073 38 8517.5517.52023.042023.044 49 95295291762.951762.953 3总占地面积总占地面积6755.026755.02总建面总建面25896.5225896.52区域写字楼个案东合中心写字楼户型图写字楼户型图:写字楼实景区域写字楼个案东合中心项目小结项目小结区域写字楼潜在供应项目项目地址地址级别级别规模规模东合中心东合中心武汉经济技术开发区车城南路30号甲级2万万达79、万达武汉经济技术开发区神龙街126号丙级3.7万p区域写字楼未来供应量不大，主要集中在东合中心和万达两个项目项目小结项目小结p 项目为区域唯一的纯写字楼p写字楼的租金较低p虽然写字楼满租，但租户以企业的关系客户为主，外来客户量较少区域写字楼个案东合中心区域商务小结p区域写字楼不多，且体量都不大p区域写字楼价格水平偏低p区域写字楼档次偏低p区域没有纯写字楼项目，办公的需求主要在商住楼体现p区域整体商务氛围较差区域商务环境及氛围较差，写字楼档次低，价格水平低，开发风险大。区域商务环境及氛围较差，写字楼档次低，价格水平低，开发风险大。不建议本案开发写字楼。不建议本案开发写字楼。酒店市场分析4 4武汉80、酒店发展阶段1 12 23 3武汉酒店分布特征星级酒店市场特征酒店式公寓市场特征酒店市场酒店市场：经过酒店市场：经过3 3个阶段的发展，目前经济型酒店已经过快速扩张而接近饱和，星级个阶段的发展，目前经济型酒店已经过快速扩张而接近饱和，星级酒店热潮再次回归酒店热潮再次回归2000-2004年长江大酒店华美达天禄弘毅大酒店帅府饭店2005-2009年1984年1999年香格里拉晴川假日酒店白玫瑰大酒店最佳西方五月花大酒店凯旋门华天大酒店纽宾凯国际酒店瑞安城市酒店2010年-以后万达威斯汀酒店万达君悦酒店7天连锁酒店如家快捷酒店锦江之星格林豪泰酒店市场 武汉星级酒店分布特征：星级酒店集中的六个区域各81、有其发展特征，但大多属于商业，武汉星级酒店分布特征：星级酒店集中的六个区域各有其发展特征，但大多属于商业，金融、政务集中区或文化旅游区金融、政务集中区或文化旅游区高端住宅区政治金融中心金融商贸核心区市级文化区东湖文化旅游区金融商贸核心区金融商贸核心区香格里拉，新世界酒店，马哥孛罗，华美达，新华诺富特完善的商务配套和商务氛围浓厚吸引大量高端企业政治金融中心政治金融中心五月花大酒店，中南大酒店，珞珈山国际酒店，纽宾凯中南路水果湖一带浓厚的商务氛围为酒店发展提供沃土东湖文化旅游区区东湖文化旅游区区瑞安城市酒店，梨园大酒店，弘毅大酒店省政府，华中电网等单位聚集地，毗邻东湖风景区商业崛起区商业崛起区华天82、大酒店，新宿酒店等徐东商圈的兴起带动周边人流高端住宅区高端住宅区鑫湖盛京大酒店，万达威斯汀酒店随着积玉桥滨江商务区的兴起，酒店需求将逐渐释放市级文化区市级文化区中原国际大酒店，创意宾馆永清一带打造以武汉天地为代表的文化休闲兼高品质商务区徐东商贸区酒店市场快捷酒店发展特征：已经发展成熟甚至出现局部性过热现象,仅14家连锁经济型酒店分店数即达到127家九坤假日酒九坤假日酒店（经济型）店（经济型）盛秦风天喜盛秦风天喜酒店酒店金满籯大酒店金满籯大酒店（经济型）（经济型）礼莱商旅酒礼莱商旅酒店店（经济型）（经济型）馨港公寓酒馨港公寓酒店店（经济型）（经济型）天盛商旅酒店天盛商旅酒店（经济型）（经济型）九83、坤宾馆九坤宾馆（经济型）（经济型）团结大道与秦园中路周边经济型酒店竞争激烈酒店市场星级酒店市场特征：星级酒店目前接受度较高，五星级酒店入住率普遍高达70%以上；各星级酒店价格级差明显，一般五星级最低500元/天酒店名称酒店名称级别级别前台价格（最低）前台价格（最低）入住价格（最低）入住价格（最低）入住率入住率华天大酒店五星120050085%光明万丽酒店五星135759080%马哥孛罗酒店五星130072570%新世界酒店五星148167375%最佳西方五月花大酒店四星105142876%鑫湖盛京酒店四星114933865%纽宾凯国际大酒店四星101237880%高雄大酒店三星7823286284、%纽宾凯新航酒店三星42826865%五月花大酒店三星18816860%价价格格水水平平：五星级酒店最低500元/天，四星级一般最低为300元/天，三星级最低为150元/天。经经营营状状况况：全市的年均客房出租率达70%左右；其中五星级酒店出租率普遍高，平均可达70%，在3-5月、9-12月的旅游与商务旺季可达80%-90%。酒酒店店客客户户：较为固定，主要分为两大类。一类为军区、政府筹办，依托政府、机构经营的酒店；另一类为以市场为依托的酒店，如最佳五月花大酒店，为高端商务、休闲、度假型酒店。酒店市场武汉未来开发酒店项目多集中在武汉未来开发酒店项目多集中在CBDCBD和沿江一带高端综合体项目，85、大多为五星级或超和沿江一带高端综合体项目，大多为五星级或超五星级酒店五星级酒店项目名称项目名称项目区位项目区位酒店总体量酒店总体量整体规划整体规划华润CBD项目汉口青年路与常青路的交汇处4.4万方规划建筑总规模46万方，大武汉首席HOPSCA国际社区规划建成以都市住宅为核心，集会展、商业、写字楼、酒店等诸多功能于一体的都市综合体。泛海城市广场汉口王家墩CBD6万方用地面积40300平米，总建筑面积约30万平米，是集国际五星级酒庖、5A级甲级写字楼和高档购物中心于一体的新生都市综和体。其中，国际标准五星级酒店约6万平方米，高180米左右；甲级写字楼约4万平方米，建筑高度100米左右。武汉天地江岸86、区永清街7.7万方武汉天地项目单地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，将成为集甲级写字楼、五星级酒庖、高档百货商场为一体的商务中心，总建筑面积约50万平方米。预计2014年入市。（酒店5.7万平米，酒店式公寓2万平米）。万豪联邦中心武昌区徐东大街与友谊路交汇处不详万豪联邦中心总占地3.5万平米，总建面16.6万平米的，是江景顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。世茂锦绣长江汉阳滨江大道188号不详锦绣长江项目从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，提出了长江之门的创意构思。项目建筑面积约165万平方米，其中有250米高的办公楼和180米高的超五星级凯87、悦酒店，将建成锦绣长江文化商业休闲带，超五星级酒店和高档写字楼等标志性建筑。武汉万达中心武汉万达中心和平大道与新生路交汇处4.93万方武汉万达中心总规划面积62万平方米其中商业面积超过50%。广场里将建设武汉第一个国际六星级的万达威斯汀酒店、超高层的甲级写字楼群，以及25万平方米的国内顶级精装修豪宅。东沙万达东沙万达中北路与东沙大道交会处9万方武汉东湖中央商务区（东湖CBD）占地面积逾1平方公里，项目规划面积300多万平方米，总投资将超过300亿元。将建成集商务、商业、文化、居住、旅游五大功能区于一体的中央商务区。绿地广场绿地广场武昌区车辆厂不祥将以300万平方米世界级滨江综合体，项目集60688、米长江之塔、世界百强企业总部、一线滨江地标豪宅、千万级私人世袭会所、全球奢侈品牌旗舰店、国际超五星级酒店等多种高端生活元素为一体。酒店市场葫芦酒店东鑫大酒店酒店扬子江饭店武汉格瑞思酒店晴川假日酒店如家酒店区域酒店主要集中在王家湾片区，经济开发区内酒店较少。目前区域在建酒店项目较区域酒店主要集中在王家湾片区，经济开发区内酒店较少。目前区域在建酒店项目较少，在一段时间内，区域酒店市场将维持现状少，在一段时间内，区域酒店市场将维持现状。武汉豪生国际酒店区域酒店发展与趋势区域酒店物业特征酒店名称酒店名称星级星级武汉豪生国际酒店五星葫芦酒店四星东鑫大酒店酒店四星晴川假日酒店四星扬子江饭店三星武汉格瑞思酒89、店二星如家酒店二星汉阳区域除了靠近汉江的酒店档次较高之外，其他酒店档次一般，开发区内目前有一汉阳区域除了靠近汉江的酒店档次较高之外，其他酒店档次一般，开发区内目前有一个在建的五星级酒店。个在建的五星级酒店。区域酒店价格酒店名称酒店名称价格价格(标间挂牌价标间挂牌价)葫芦酒店480东鑫大酒店268晴川假日酒店578扬子江饭店158武汉格瑞思酒店298如家酒店189区域内酒店价格整体偏低，标间价格从区域内酒店价格整体偏低，标间价格从189-578189-578元不等。元不等。项目小结项目小结区域酒店潜在供应项目项目地址地址级别级别规模（万平米）规模（万平米）万达万达武汉经济技术开发区神龙街126号90、五星级3东合中心东合中心武汉经济技术开发区车城南路30号五星级2.5p区域酒店未来供应量不大，主要集中在东合中心和万达两个项目p区域酒店主要集中在王家湾片区p汉阳区域靠近汉江的酒店档次都相对较高，其他酒店档次一般。p区域内酒店价格整体偏低，标间挂牌价从189-578元不等。p区域酒店后续体量较少区域酒店小结区域酒店的整体档次较低，而且酒店的房费处于低位。环境所影响的经营风险将直接影区域酒店的整体档次较低，而且酒店的房费处于低位。环境所影响的经营风险将直接影响酒店物业的销售价值，而且武汉的高端酒店都集中在城市核心地段，故本案高端酒店响酒店物业的销售价值，而且武汉的高端酒店都集中在城市核心地段，故91、本案高端酒店开发风险较大。开发风险较大。不建议本案开发高端酒店不建议本案开发高端酒店什么是产权式酒店？是以酒店的房间为单位，开发商将客房出售给投资者，投资者一般将客房委托给专业的酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有一定时限的免费入住权，以及在酒店消费的优惠。它最大的风险在于酒店管理公司的经验业绩。投资者开发商酒店管理公司外聘或自己组建外聘或自己组建酒店物业的酒店物业的开发者，通过销售开发者，通过销售物业获得利润物业获得利润酒店的产权所有者。投入一定首期款，酒店的产权所有者。投入一定首期款，在一定年限内每年获得一定的回报在一定年限内每年获得一定的回报酒店的管理经营者，92、通过专业运营酒店的管理经营者，通过专业运营实现酒店每年的收益，所获利润一部实现酒店每年的收益，所获利润一部分返还投资者，另一部分作为佣金分返还投资者，另一部分作为佣金委托经营委托经营将物业销售将物业销售商品房销售合同商品房销售合同物业委托经营合同物业委托经营合同产权式酒店特征三大主体付出、回报、风险特征所参与的角色所参与的角色所得回报所得回报风险因素风险因素开开发发商商资源整合者整合资源，开发产品前期为投资者和客户搭建桥梁通过将物业销售给投资客，获得利润通过酒店配套的持有获得长期收益产品是否能顺利销售。这取决于能否给投资者提供丰厚稳定的回报。又取决于酒店管理公司的经营业绩投投资资者者酒店客房产93、权所有者出资购买物业（按揭者应按期支付银行贷款）享有物业的增值回报委托合同期内获得每年的酒店经营回报酒店VIP折扣酒店经营业绩不佳时，每年的回报可能无法兑现。酒店酒店管理管理公司公司酒店管理经营者进行物业的日常维护，使其保值增值酒店的日常经营获得酒店经营的佣金酒店经营业绩不佳时，要赔偿投资者违约金产权式酒店操作的所有风险最终集中到酒店的经营业绩酒店的经营业绩产权式酒店市场特征专门针对长线房地产投资客户的一种地产产品；一般提供6到15年的投资回报期；按其所投资总额（含装修款）提供510%年回报；聘请专门的酒店管理公司来进行物业管理与服务经营，并承诺投资者基本利益。产权式酒店操作要点产权式酒店操作94、要点产权式酒店特征发展商不保底，风险由业主承担发展商提供保底收益，主要风险由开发商承担模式模式产产权权管理者管理者业主收益业主收益业主入住权利业主入住权利开发商权益开发商权益按竭期间按竭到期后模式 一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构获得酒店支付的月收益（变化的）根据经营状况每月收取净收益每年可免费入住若干天参与酒店利润分配模式 二获得承诺的固承诺的固定收益浮动分定收益浮动分红红获得承诺承诺的固定收益的固定收益浮动分红浮动分红业主自付供楼款每年可免费入住若干天参与酒店利润分配承担承担保证业主月固定收益的义务产权式酒店经营模式产权式酒店经营模式产权式酒店特征区域产权式酒店武汉豪生95、国际产权酒店武汉馨乐庭产权酒店区域内产权酒店项目较少，仅武汉豪生国际产权酒店和武汉馨乐庭产权酒店，这区域内产权酒店项目较少，仅武汉豪生国际产权酒店和武汉馨乐庭产权酒店，这两个产权式酒店的档次都较高。两个产权式酒店的档次都较高。豪生国际酒店项目概况豪生国际酒店项目概况 项目概况项目概况 武汉豪生国际酒店位于开发区珠山湖路(与枫叶二路交界处)，总建筑面积40908。定位为武汉新区综合性准五星级商务精品酒店。整体建筑由地上22层建筑和地下2层组成。具备客房、会议、餐饮、娱乐四大经营功能，最大限度的满足了开发区内高端客户的需求。武汉豪生国际酒店按照国际标准，引进规划、建筑、室内设计专业团队进行全方位打96、造，在经营方面采取新的商业模式和大量新管理技术的运用，可租可售的自由产权模式。既让业主享受世界品牌的服务，又满足拥有国际品牌的心理感受及身份，也拥有一流国际酒店的物业。项目地址项目地址汉阳武汉经济技术开发区硃山湖大道汉阳武汉经济技术开发区硃山湖大道220220号号占地5133建面40908容积率5.90绿化率20%物业类型酒店式公寓22F户数494开盘时间2011年3月底售价均价1170011700元/平方米 开发商武汉山曲房地产开发有限公司物业费1.90元/平方米月车位236经意模式：豪生自持51%，49%对外招募，10%年回报率产权式酒店个案豪生国际酒店建筑形态建筑形态:武汉豪生国际酒店整97、栋楼高为22层，1-3和地下1-2层为酒店内大型配套服务。6-22层为酒店客房，共364套，其中237套为独立产权酒店对外销售。酒店产权为40年。产权式酒店个案豪生国际酒店豪生国际酒店销售情况豪生国际酒店销售情况武汉豪生国际酒店预计3月左右开盘，均价11700元/平米，主推50-62平米户型，目前内部认筹中 客房拥有舒适标准间、好莱坞间、行政套间、总统套房等十余种套型，另配备少量的公寓楼层和写字间楼层，为各种需求的客户提供无星级服务产权式酒店个案豪生国际酒店SK户型 62.62平米SLK 户型 70.24平米豪生国际酒店户型豪生国际酒店户型产权式酒店个案豪生国际酒店51平米1房1厅SS-02 98、116.34平米豪生国际酒店户型豪生国际酒店户型产权式酒店个案豪生国际酒店项目小结p沌口首家五星级产权式酒店，区域稀缺性高沌口首家五星级产权式酒店，区域稀缺性高p全球首家手机酒店，提供智能服务全球首家手机酒店，提供智能服务p五星豪华精装修小户型，中央空调五星豪华精装修小户型，中央空调项目简介项目简介:武汉馨乐庭沌口服务公寓座落于武汉经济技术开发区的核心地段，处于湘隆时代广场的中心区。项目由新加坡跨国公司雅诗阁有限公司投资的品牌连锁酒店。武汉馨乐庭沌口服务公寓成为目前内地最大的服务性酒店式公寓，两万多方、300多个客房的超大规模将为，为沌口片区的外籍人士提供舒适高档的国际化标准的酒店服务。而拥有99、4个放映厅，600余个豪华座位的准四星级的数码影院大地影院，武汉经济开发区唯一一家超大型影院.项目位置项目位置 湘隆时代湘隆时代广场商业中心广场商业中心建筑面积 20000 物业形态 酒店式公寓房费标准（挂牌价）838-1288元/晚开盘时间 2009.8投资商 雅诗阁有限公司产权式酒店个案馨乐庭酒店品牌背景酒店品牌背景p时尚活力的武汉馨乐庭沌口服务公寓是雅诗阁有限公司在亚太、欧洲和海湾地区60多个城市的精选公寓之一。雅诗阁有限公司是嘉德置地成员之一，是全球最大的服务公寓业主和运营商，其业务遍及亚太、欧洲和海湾地区，旗下雅诗阁、馨乐庭及盛捷三大品牌分布在20多个国家的60多个城市。其超过25年100、的专业经验，为在他乡工作、生活的商旅人士们提供高品质服务。p在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有33个物业，超过6,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州，宁波，上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。上海雅诗阁北京雅诗阁广州雅诗阁苏州雅诗阁深圳雅诗阁香港雅诗阁大连雅诗阁重庆雅诗阁产权式酒店个案馨乐庭设施与服务设施与服务p附加选择：自助早餐40元加床价120元p服务项目：大堂免费报纸公共音响系统旅游票务服务免费停车场出租车一次性帐单结帐行李存放服务叫醒服务残疾人客房p房间设施：国内长途电话国际长途电话拖鞋雨伞24小时热水电热水壶免费瓶装101、水独立写字台 遮光窗帘时钟/闹钟备用床具语音留言有线/卫星电视全部房间小冰箱多种规格电源插座分体空调全部房间吹风机 全部房间保险箱液晶电视机房间内沙发椅免费洗漱用品（6样以下）p餐饮设施：休闲娱乐：健身室室内游泳池产权式酒店个案馨乐庭内部配套内部配套:武汉馨乐庭沌口服务公寓房间均拥有功能齐备的现代化起居室、设备齐全的厨房、宽带上网、大屏幕液晶电视和卫星电视；同时我们的24小时安全保护与客户服务为您提供一个安全的私人公寓和便利的生活保障。高效的配套服务项目包括秘书服务和公寓内WIFI无线网络连接提供，时刻为您提供便捷的商务支持。完善的康乐设施致力于让您在工作与生活之间找到平衡。设备齐全的健身房和102、室内恒温游泳池可以帮助客户放松身心、舒解压力，尽享生活乐趣。现代化起居室健身设施早餐餐厅室内恒温油池产权式酒店个案馨乐庭房型室内图房型室内图:商务大床房商务大床房房型面积房型面积25-3525-35平方米平方米 大床房大床房 全部房间有免费宽带全部房间有免费宽带一房商务套间一房商务套间房型面积房型面积45-6045-60平方平方米米大床房大床房 全部房间有免费宽带全部房间有免费宽带两房豪华家庭套房房型面积房型面积80-9680-96平方米平方米 4 4人房全部房间有免费宽带人房全部房间有免费宽带 一卧室为一卧室为1 1张张2 2米大床米大床另一卧室为另一卧室为1 1张张1.81.8米大床米大床103、房费：788元/晚房费：838元/晚房费：1288元/晚产权式酒店个案馨乐庭产权式酒店未来供应项目项目地址地址级别级别规模（万平米）规模（万平米）豪生国际酒店豪生国际酒店汉阳武汉经济技术开发区硃山湖大道220号五星级40908p区域产权式酒店未来供应较少，仅豪生国际酒店一个项目，该酒店预计3月左右开盘，均价11700元/平米，主推50-62平米户型，目前认筹中。项目核心价值项目核心价值:p 4星级酒店式公寓p 国际化标准服务p 现代化配套设施p 沌口经济开发区中心，区位价值趋高产权式酒店个案馨乐庭本项目地块性质为纯商业用地，为了降低开发风险，建议项目开发部分产权式酒店公寓本项目地块性质为纯商业104、用地，为了降低开发风险，建议项目开发部分产权式酒店公寓产品，在档次上与区域内同类项目实现错位竞争。产品，在档次上与区域内同类项目实现错位竞争。建议本项目开发部分产权式酒店公寓产品建议本项目开发部分产权式酒店公寓产品区域产权式酒店小结p区域内产权式酒店公寓项目较少，目前已经营业的仅馨乐庭一个项目。p区域内产权式酒店公寓的档次较高，建议项目产权式酒店公寓产品在档次上于豪生国际酒店和馨乐庭实现错位竞争。公寓市场分析公寓市场分析公寓作为项目解决商业、办公体量的方案，产品存在多样性公寓作为项目解决商业、办公体量的方案，产品存在多样性在商务、商业市场不景气的环境下，中心区绝大多数项目均将其商业、办公用地转105、为公寓类产品，以降低项目风险，包括菱角湖万达、福星国际城、航天双城等综合体项目亦是如此。中南国际商务公寓水岸国际福星国际城南国SOHO办公SOHO商业LOFF办公住宅商业住宅公寓市场在小户型产品去化良好并有较高溢价能力的情况下，公寓产品去化及价格实际能力在小户型产品去化良好并有较高溢价能力的情况下，公寓产品去化及价格实际能力十分乐观十分乐观从市场表现上看，武汉小户型产品去化量维持在较高的水平，约占整体市场分额的10%。在价格实现上，小户产品的溢价能力逐步提高公寓产品与普通住宅的小户型产品界限逐渐模糊通过产品创新，可以实现较高的溢价水平*武汉70以下产品成交量价走势*南国SOHO：月均去化110106、套*典型公寓项目溢价（loft装修）公寓市场从市场目前在售产品看，公寓可售及供应极少，在商办市场升温的环境下，后期从市场目前在售产品看，公寓可售及供应极少，在商办市场升温的环境下，后期供应量有限供应量有限东湖春树里福星国际城融侨华府金地国际花园金都汉宫宏城金都027社区未来城南国SOHO菱角湖万达天下晶立方万景国际创世纪广场汉商银座顶绣广场王+ONE中环湖畔台北泌园新华名典航天双城经开万达太子湖1号09年在售目前在售东湖国际华润MO+水岸国际宝利金公寓市场从产品上看，继续保持产品创新外，公寓的主题、特色的打造越来越鲜明从产品上看，继续保持产品创新外，公寓的主题、特色的打造越来越鲜明目前公寓产品107、，除了在房型设计、装修、功能分区等细节上继续着力打造之外，在产品的定位、形象等层面也进行了全面的提升，打造独具特色的公寓产品。水岸国际LOFT公寓：都市魔方、创意办公华润MO+：大武汉唯一行政级酒店私邸公寓市场公寓市场小结：目前风险极小、后期机会更加明显公寓市场小结：目前风险极小、后期机会更加明显1234市场现状市场现状武汉普通小户型产品去化情况极好，价格实现能力高；公寓产品与普通住宅产品间界限模糊，市场接受度及去化极好未来供求未来供求在供求关系上，武汉后期公寓产品的供应量十分有限，在商办市场崛起的背景下，公寓供应或将进入低谷公寓产品上公寓产品上产品创新力强，通过功能设计、装修、LOFT设计，108、能够实现较高的溢价未来发展未来发展出产品着力打造外，鲜明的主题、特色尤为重要，产品更加丰富、多样化武汉公寓市场及发展趋势公寓市场公寓市场现状：区域公寓产品供应少，销售速度快，价格实现度较高公寓市场现状：区域公寓产品供应少，销售速度快，价格实现度较高除汉商银座整个项目都是小户型外，汉阳区域70平米以下小户型供应量较少，但销售速度较快。汉阳中心区的汉商银座和鑫瑞小城故事虽然价格较高，但两个项目在短短几个月时间内小户型销售都已过半，目前基本都已售完。沌口两个项目因其价格优势，消化情况良好，湘隆时代大公馆在08年6月单月就销售357套。相比大户型的价格，小户型价格实现较高。项目名称项目名称开盘时间开盘109、时间面积段面积段供应套数供应套数配比配比均价（元均价（元/平米）平米）小户型销售情况小户型销售情况博学华府2009-539-6014727.12%472496%汉商银座2009-1043-60380100%877097%湘隆时代大公馆2007-947-7068430%527698%新长江香榭2008-1140-6016011.56%6338100%鑫瑞小城故事2009-540-5015214.93%600097%区域公寓市场现状公寓产品分割：市场主流公寓去化面积段集中在公寓产品分割：市场主流公寓去化面积段集中在40-6040-60平米平米公寓市场公寓产品分割：面积段多样化成为目前畅销公寓的普遍110、选择公寓产品分割：面积段多样化成为目前畅销公寓的普遍选择在公寓产品划分上，可参考项目有：区域内-湘隆时代商业中心C区,区域外：南国SOHO。湘隆时代商业中心湘隆时代商业中心C C区（商业改公寓）区（商业改公寓）面积段套数所占百分比20-30288.05%30-40308.62%40-504312.36%50-606017.24%60-705816.67%70-804613.22%80-907722.13%10061.72%总计总计348348100.00%南国南国SOHO(SOHO(办公改公寓）办公改公寓）面积段套数所占百分比20-3017913.95%30-4041031.96%40-501111、3510.52%50-6021016.37%60-701199.28%80-9017113.33%90-100382.96%100211.64%总计总计12831283100.00%100.00%公寓市场公寓户型配比公寓户型配比户型户型面积面积套数占比套数占比套数套数一房约50约60%约750二房约70约27%约300三房约80约13%约150总计100%约1200公寓市场经开万达共有经开万达共有4 4栋公寓楼，主力户型为：栋公寓楼，主力户型为：30-4030-40、40-5040-50、50-6050-60平米的平米的1 1房公寓产品。房公寓产品。购房客户以汉阳客户为主，约占购房客户以汉阳客112、户为主，约占42%42%项目概况项目概况地理位置：武汉经济技术开发区（沌口）武汉体育中心旁占地面积:119925平方米总建筑面积:440000平方米公寓总户数:2688户项目SOHO公寓共4栋楼，4栋楼户型结构完全一样，为4栋30层的精装SOHO公寓，40年商业产权，5梯24户，共计2688套房源。主力户型为：30-40、40-50、50-60平米的1房公寓产品。SOHO公寓个案经开万达经开万达经开万达SOHOSOHO公寓推盘节奏公寓推盘节奏时间时间所推楼栋所推楼栋 总套数总套数销售销售均价均价开盘当开盘当天去化天去化2011.1.172011.1.173.4号楼1344750094%2011113、.2.262011.2.262号楼672765070%2011.3.122011.3.121号楼672810084%SOHO公寓个案经开万达A户型-44平方米B户型-43平方米C户型-42平方米D户型-34平方米E户型-55平方米F户型-30平方米G户型-49平方米128SOHOSOHO公寓平面布局图公寓平面布局图SOHOSOHO公寓户型配比公寓户型配比户型户型 面积面积 总套数总套数户型配比户型配比 1*11*130-4089633%1*11*140-50134450%1*11*150-6044817%合计合计/26882688100%100%SOHO公寓个案经开万达37市场特征片区解构区域114、动态竞争态势个案表现 万达的万达的SOHOSOHO全部精装，装修标准为全部精装，装修标准为800-1000800-1000元元/平米平米自住精装实景图精装实景图35、43、55平米大小户型任意选择，可自住，可办公。在限贩政策下，小户型投资产品是丌少客户癿好选择；2个相邻小户型中间打通后，可改造成创意办公区，同时拥有自持办公物业所带来癿资本不资产价值癿提升，分享万达广场高知名度癿品牌价值。自住办公办公SOHO公寓个案经开万达经开万达经开万达样板间样板间SOHO公寓个案经开万达紧凑，适中的价格总价控制合理限购令下，反而刺激商业物业销售紧邻地铁3号线，地铁物业，升值空间大项目热销原因解析万达的品牌优115、势商业对SOHO公寓的带动作用明显项目热销原因解析SOHO公寓个案经开万达地地理理位位置置：位于汉阳经济技术开发区龙阳大道（武汉外国语学校旁）占地面积占地面积：59590平方米建筑面积：建筑面积：85000平米容积率：容积率：1.90地块总规分析：地块总规分析：项目分为二期，一期为6栋联排别墅、4栋小高层，二期为2栋高层公寓。地块属性：地块属性：紧挨太子湖，毗邻武汉外国语学院立面风格：立面风格：现代简约建筑风格建筑类型：建筑类型：别墅、公寓、普通住宅项目特点：项目特点：景观住宅，教育地产销售情况：销售情况：目前尾盘销售，所剩房源不多，主推50-80户型，均价8300元/平方米。SOHO公寓个案116、金桥太子湖一号一期二期金桥太子湖金桥太子湖1 1号智潮公寓占据优势的地段、精粹的品质、得宜的户型，全力打造精号智潮公寓占据优势的地段、精粹的品质、得宜的户型，全力打造精致智能生活，兼并投资自住两适宜的高性价比，致智能生活，兼并投资自住两适宜的高性价比，项目开盘去化项目开盘去化60%60%，得到客户的认可，主要因为：，得到客户的认可，主要因为：1.1.教育资源利用教育资源利用智潮公寓毗陵外国语学校，坐享教育经济无限升值前景坐享教育经济无限升值前景，拥有庞大的陪读租赁市场；2.2.产品创新打造产品创新打造华中首席智能精装首席智能精装小户，多多款不同的装修款不同的装修风格，多个知名品牌建材知名品牌建117、材，精致细节设计；3.3.高科技应用高科技应用高品质的新风系统，通过全天24小时调节换气，“英式管家英式管家”智能化系统智能化系统，空调、热水器、灯光、户外、室内、远程皆可自在调控；4.4.居住品质高居住品质高一线水岸建筑，拥揽太子湖，太子湖，三角湖三角湖前后双湖景观；5.5.轨道交通便利轨道交通便利毗邻地铁地铁3 3号线号线站点，半小时内皆可直达汉口，武昌等城市中心6.6.生活配套齐全生活配套齐全享有国际化生活配套，项目周边，中百仓储、法国街、万达广场中百仓储、法国街、万达广场，众商云集，生活配套完善。SOHO公寓个案金桥太子湖一号公寓户型图公寓户型图SOHO公寓个案金桥太子湖一号公寓为精装118、修，精装修标准公寓为精装修，精装修标准800800元元/平米平米SOHO公寓个案金桥太子湖一号公寓样板间公寓样板间SOHO公寓个案金桥太子湖一号137项目位置项目位置汉阳汉阳王家湾十升路特汉阳汉阳王家湾十升路特1 1号（王号（王家湾公交站附近）家湾公交站附近）占地面积23000容积率4.46建筑面积100000物业形态（外立面）32F32F高层高层（商业（商业+公寓公寓+写字楼）写字楼）总套数809销售价格写字楼7500元/平方米公寓7250元/平方米车位660个物业费2.20元/平方米月开盘时间2010-7-11开发商武汉商贸控股有限公司 顶琇广场项目处于王家湾核心地段，龙阳大道与汉阳大道的119、交汇处，占地面积23000平米，规划建筑面积10万平米。项目包含商业、公寓和写字楼产品，为综合体项目。项目概况SOHOSOHO公寓个案公寓个案顶琇广场顶琇广场价格及成交情况当日当日销售约413413套，开盘销售率为开盘销售率为50%50%；7 7月月共成交577套，销售率达到销售率达到70%70%。整体面价北面7000-72007000-7200元/平米，南面7700-7700-79007900元/平米，实际成交均价72507250元/平米；推售情况2010年5月22日推出86-400平米的写字楼产品，销售均价7500元/平米。2010年7月11日在武展举行开盘仪式，推出小户型color公寓，120、销售均价7250元/平米。7月11日推出B座1栋32层高层，1F架空，四梯26户，共计820套房源，户型面积为40-71一房。小户型公寓户型配比SOHOSOHO公寓个案公寓个案顶琇广场顶琇广场A1 A1 一房一厅一房一厅45.445.4平方米平方米A2 A2 一房一厅一房一厅65.665.6平方米平方米A3 A3 一房一厅一房一厅50.350.3平方米平方米A4 一房一厅71平方米A5 一房一厅65.6平方米SOHOSOHO公寓个案公寓个案顶琇广场顶琇广场低价开盘，单价明显低于周边项目，40-71平米小户，总价控制合理项目位于汉阳王家湾核心商圈,地理位置优势明显紧邻地铁3号线，地铁物业，升值空121、间大项目热销原因解析70年产权小户型公寓产品,市场稀缺型产品项目裙楼主力店大洋百货已经营业，商业促进项目销售项目热销原因解析项目热销原因解析SOHOSOHO公寓个案公寓个案顶琇广场顶琇广场项目简介项目简介:王+one项目位于汉阳龙阳大道王家湾摩尔城旁，本项目由两大功能组成，主体为两栋酒店式公寓塔楼，裙楼为四层商业。功能布局相对独立，又相互渗透，成为完整的统一体。整个建筑呈现双子塔的形态，分别为19层与23层，两者之间相距15米。项目主力户型从44-85平方米。占地面积占地面积7009.60m7009.60m2 2建筑面积31953.20m2楼层23层、19层物业形态酒店式公寓地址摩尔城旁住宅套122、数480套交楼标准毛坯/精装修去化量66%（已推）开盘均价8100元/平现售价8600元/平车位193（地下180个 地上13个）物业费2元/m2月开盘时间2010年1月23日主力户型43-87平方米SOHOSOHO公寓个案公寓个案 王王+one+one户型组合:物业类型物业类型房号房号套内面积套内面积建筑面积建筑面积套数套数销售套数销售套数存量套数存量套数公寓式酒店A165.74821369145A245.3656.41026438A336.2545685018A453.1366342311合计340228112p 户型面积在44-85之间，因产品设计较差，整体去化较慢，为区域较为失败的一个123、项目项目由项目由2 2栋塔楼组成，一栋栋塔楼组成，一栋19F19F，1 1栋栋23F23F。SOHOSOHO公寓个案公寓个案 王王+one+one户型图户型图:SOHOSOHO公寓个案公寓个案 王王+one+one项目滞销原因:p 原因一：项目整体户型设计较差p 原因二：项目为40年产权的公寓而且价格高出顶琇广场（70年产权）1000元/平米p原因三：项目商业对公寓的带动作用有限物业地址 武昌友谊大道隧道口（沙湖车管所对面）占地面积:83101平方米 建筑面积:400000平方米环线位置 内环以内 所属商圈 滨江商务区开盘时间 2011-01入住时间 2011-12容 积 率 4.80绿 化 124、率 40%物业类别 住宅、公寓、商住楼项目特色 复合地产,国际化社区建筑类别 板楼 高层 装修状况 毛坯停车位:地上、地下共491个楼层 29层，30层 户 数 总共 1000 户 物 业 费 1.80元/平方米月开发商:福星惠誉地产物业管理公司:武汉福星惠誉物业代理商:武汉思锐房地产投资顾问有限公司建筑设计单位:上海三益整合推广公司:武汉培根广告公司福星惠誉水岸国际福星惠誉水岸国际福星惠誉水岸国际地处武汉内环核心地处武汉内环核心，北望长江，南眺沙湖，区域区域和地段优势明显；和地段优势明显；项目西北临和平大道，东北临武车路，东南临友谊大道，西南距长江隧道出口200米，南距在建中的沙湖大桥（20125、11年通车）约1公里，未来地铁未来地铁2 2号线和号线和7 7号线站点就设在项目附近号线站点就设在项目附近，交通方便快捷；交通方便快捷；福星惠誉水岸国际总建筑面积总建筑面积120120万方；万方；其中一期用地一期用地8310183101平方米，建筑面积平方米，建筑面积4040万方；万方；以以“找回武汉失落的中心找回武汉失落的中心”和和“武汉商业时尚升级武汉商业时尚升级”为开发理念为开发理念；以矩阵式矩阵式SOHOSOHO商业街区、商业街区、SOHOSOHO公寓、公寓、LOFTLOFT公寓、高级写字楼等物业公寓、高级写字楼等物业形式形式，在（沙）湖北（长）江南的内环核心为武汉市民提供集居住、集居126、住、办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、服务为一体的多功能城市商业综合办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、服务为一体的多功能城市商业综合体体，为武汉市民提供紧跟国际时尚都市潮流的SOHO生活方式，引领武汉时尚生活新思潮；公寓个案公寓个案 水岸国际水岸国际A1：约40/间8户/层A3：约40/间1户/层A2：约40/间3户/层B2：约70/间1户/层B1：约70/间5户/层B3：约70/间2户/层5 5梯梯2020户（户（4 4部客体部客体+1+1部货梯、平层总面积约部货梯、平层总面积约10001000）共计）共计300300户户LOFT-1LOFT-1室室1 1厅厅1 1卫卫1 1厨厨40.0040.00127、LOFT-2LOFT-2室室2 2厅厅1 1卫卫1 1厨厨70.0070.00户型图户型图A1A2A3B1B2B3公寓个案公寓个案 水岸国际水岸国际记录时间最高价均价最低价价格描述20102010年年3 3月月2020日日销售均价销售均价91009100（平层），当天销售（平层），当天销售80%80%20102010年月日年月日LOFTLOFT预计预计1 1月日面世，均价，月日面世，均价，当天销售当天销售90%90%2010-12-03LOFT均价待定，面积40702010-12-0224000元/平方米准备推LOFT2010-11-1824000元/平方米水岸国际SOHO街商铺13日开盘在售128、，老业主及其直系亲属总体优惠1万元，老客户带新客户每套优惠2千，最多3套，VIP登记客户优惠3千元/套水岸国际房价走势武昌房价走势8106.31元/武汉房价走势7559.85元/公寓个案公寓个案 水岸国际水岸国际项目热销原因解析234Factor 3城市核心位置。地段优势明显福星惠誉具有一定的品牌优势项目产品层高米，附加值高限购令下，反而刺激产品产品热销项目热销原因解析项目热销原因解析公寓个案公寓个案 水岸国际水岸国际占地0.243万建面1.514万容积率6.23绿化率21.5%楼层20层高3.6m/4.5m/6m梯户比4：12户数131户产品类型公寓+底商+住宅户型面积30-160交房标准毛129、坯开发商武汉市劳业瑞星房地产开发有限公司物业公司武汉鹦鹉洲物业服务有限公司装修状况毛坯开盘时间2010.9入住时间2011.12区位区位：地处新华路与银松路交汇处，临近武广商圈和国贸金融区武广商圈和国贸金融区，是典型的城市双核心地段城市双核心地段。拥有10万高端消费群体的商业氛围;交通交通：贯穿解放大道、建设大道、发展大道，接驳武汉3镇交通地势，未来地铁线穿城而过，出入简捷自如;规划规划：商务、商业和住宅以2：1：1的比例分布;定位定位：尖峰时尚商务综合体尖峰时尚商务综合体;20F，6米高LOFT仅12套1-3F 底商4-9F 立体停车场，空高4.5米10-15F，空高4.5米LOFT16-2130、0F，平层小户公寓公寓个案公寓个案 新华名典新华名典精品小户型精品小户型LOFTLOFT创意空间创意空间LOFT模式和挑高活性空间，可随意叠变成双空间、三空间或四空间格局；实现了豪华与简约的交锋，传统与现代的对话，古典与时尚的融合；22002200商业空间商业空间以休闲商业为主体，以体验消费为主题；为实力商家精心打造投资环境，创造拥有10万高端消费群体的商业氛围；简约、自由、现代的设计格调整体规划C3C3C3C3C3C3B3A3I3H3F3E311-12层平面布局立体空间图1层平面布局1-3层 繁华商业中心10-15层 创意LOFT空间16-17层 平面布局16-20层 舒适居住标准空间C型C131、型C型C型C型C型E型E型F型D型A型B型DUAL CORE POWER核心商业区+核心商业区商务体高层A户型-1室1厅1卫37.93高层B1户型-1室1厅1卫25.89高层B户型-1室1厅1卫40.28高层C户型-1室1厅1卫50.61高层D户型-1室1厅1卫45.73一期A户型-1室1厅1卫1厨37.93一一房房户型特点户型特点阳台：可改造为餐厅或花房；卧室：通透采光；卫生间：设计简洁；客厅：方正实用；厨房：污洁分区公寓个案公寓个案 新华名典新华名典一期B户型-1室1厅1卫1厨40.48一期A户型-1室1厅1卫1厨37.93一期C户型-1室1厅1卫1厨50.61一期D户型-1室1厅1卫1厨132、45.73一期F户型-2室1厅1卫1厨69.80两房两房户型特点户型特点阳台：双阳台设计，可改造为餐厅或花房；卧室：与客厅相连，通透性差；卫生间：与梳洗室相连，设计简洁；客厅：实用性较好；厨房：L形明厨设计公寓个案公寓个案 新华名典新华名典高层E户型-3室2厅1卫93.81一期E户型-3室2厅1卫1厨93.81三房三房户型特点户型特点阳台：双阳台设计，可改造为餐厅或花房；卧室：主卧独立明卫，次卧设计简洁；卫生间：与梳洗室相连，设计简洁；客厅：实用性较好；厨房：明厨设计公寓个案公寓个案 新华名典新华名典说明：说明：目前4.5米层高面积40-160 LOFT在售，9.12号开盘至今销售87套，空高133、6米的LOTF，仅12套，对外宣称售完，其单价26000元/，总价100万每套起，面积在40-93 之间。开盘时间总房源销售数量销售率开盘均价（元/）成交均价2010.9.121318766.41%层高3米1700018133层高6米2600026000层高4.5米1800018000促销历史：参加认筹的顾客开盘当天享总价减2万的优惠8.159.1250套100200159.15供销情况供销情况10.1281项目月销售情况项目月销售情况lLOFT剩18套；l平层公寓剩26套；l周边以投资性客户为主，已多次置业者为主，LOFT去化较快，总价与面积的优势较平层公寓更为吸引客户；公寓个案公寓个案 新134、华名典新华名典项目热销原因解析234Factor 3城市核心位置，地段优势明显项目产品创新度高项目产品层高米顶层，附加值高限购令下，反而刺激产品产品销售项目热销原因解析项目热销原因解析公寓个案公寓个案 新华名典新华名典公寓潜在供应公寓潜在供应项目项目地址地址类型类型规模（万平米）规模（万平米）金桥太子湖金桥太子湖1 1号号汉阳经济技术开发区龙阳大道（武汉外国语学校旁精装公寓 3p区域公寓未来供应较少，仅金桥太子湖1号一个项目，预计该项目后续还有3万方精装修的公寓产品推出。p区域公寓产品供应少p区域公寓热销p区域公寓价格实现度较高p区域市场主流公寓去化面积段集中在40-60平米p面积段多样化成为135、目前区域畅销公寓的普遍选择ploFT公寓产品在区域内缺失，市场机会明显区域公寓小结区域公寓的市场和价格实现度较高，区域公寓的市场和价格实现度较高，LOFFLOFF和和SOHOSOHO的市场接受度都较高，的市场接受度都较高，SOHOSOHO公寓整体市公寓整体市场以精装修为主导，建议本案场以精装修为主导，建议本案SOHOSOHO以精装出货。以精装出货。本案适合开发本案适合开发SOHOSOHO和和LOFTLOFT产品产品项目解析项目解析PART-PART-1 1 项目地块分析项目地块分析项目临龙阳大道，处于王家湾商圈与沌口产业区、居住区承接地带。项目临龙阳大道，处于王家湾商圈与沌口产业区、居住区承接136、地带。汉阳客运中心本案本案1、地块位置王王家家湾湾沌口沌口项目解析项目解析湘隆时代湘隆时代广场广场王家湾商王家湾商圈圈经开万达经开万达4.3Km4.3Km3.7Km3.7Km2.7Km2.7Km项目处于王家湾和沌口核心区域中间，距离王家湾4.3Km，距离湘隆时代广场3.7公里，距离经开万达广场2.7公里。PART-PART-1 1 项目地块分析项目地块分析2、地块四邻四至 东至神龙大道，处汉阳客运中心对面；南至三环线，邻城投路桥局；西至科林医药，邻荒废菜地；北至规划路，邻斯科达汽车专卖店 菜地地块入口路（通蔡甸）龙阳大道汉阳客运中心临路桥局路路桥局三环斯科达汽车地块图升官渡小区华坤宾馆项目交通137、通达性与昭示性较强，具备居住、商业打造的基础。项目交通通达性与昭示性较强，具备居住、商业打造的基础。项目解析PART-PART-1 1 项目地块分析项目地块分析3、项目地块现状 地块已平整，目前被租为临时停车场和废弃物回收站，正处于“清场”过程中，预计清场时间一个月。地块现状图前期筹备时间较长，可先包装工地现场，营造高端综合体形象，为项目前期筹备时间较长，可先包装工地现场，营造高端综合体形象，为项目入市作形象准备。入市作形象准备。项目解析PART-2PART-2 项目配套分析项目配套分析1、地块周边配套 地块周边配套完善，居住氛围浓厚。金融配套：建设银行、光大银行等；酒店配套：华坤宾馆、运7酒138、店、汉阳客运招待所、格林宾馆等；生活配套：汉阳客运中心、中百仓储金 色港湾店、中百超市、升官渡蔬菜超市等；教育配套：武汉外国语学校周边配套成熟度与便利性不高，尚不能满足中高端人群的居住、休闲娱乐需周边配套成熟度与便利性不高，尚不能满足中高端人群的居住、休闲娱乐需求，无法满足中高端商务企业的办公需求。求，无法满足中高端商务企业的办公需求。王王家家湾湾沌口沌口项目解析2、地块周边交通 项目周边路网密集，公交系统便利。交通路网：东临龙阳大道，临近中环线、四新大道，出行便利。公交站点：门前即为汉阳客运中心公交站，多路公交车可通达武汉三镇。地铁优势：地铁3号线，2010年 开始修建，预计2015年通车。139、沌阳大道至三金潭，途经汉阳客运中心站。本项目的交通条件优越，辐射地域较广。地铁通车后，覆盖面将更广，商业本项目的交通条件优越，辐射地域较广。地铁通车后，覆盖面将更广，商业价值与居住价值也将同步大幅提升。价值与居住价值也将同步大幅提升。PART-2PART-2 项目配套分析项目配套分析项目解析3、地块周边环境 地块具备宜居宜商的条件，其中：四湖环绕：南太子湖、三角湖、龙阳湖、墨水湖等，提升健康居住系数；汽车客运：应发挥“华中第一客运站”汉阳客运中心的地利优势，合理规划 本案产品业态；商业规划：市场空白，无街可逛；旧房区：周边有较大规模“城中村”，老旧民宅较多，拉低项目的市场形象。整体地块具备宜居140、宜商的条件，需合理利用本案的地利、景观优势。整体地块具备宜居宜商的条件，需合理利用本案的地利、景观优势。PART-2PART-2 项目配套分析项目配套分析本案太子湖三角湖旧房区墨水湖龙阳湖汽车专业市场项目解析PART-3PART-3 项目规划分析项目规划分析1、项目平面规划1.项目占地45.9亩；2.容积率不大于3.0；3.规划总建筑面积91872平米。4.用途为商业用地。5.建筑密度不大于45%。6.绿地率不小于40%。7.建筑高度上界限111.16米，下界限16.16米。项目解析红线图规避项目劣势，最大化利用项目外部资源优势，量身定制的产品设计是提升项规避项目劣势，最大化利用项目外部资源优141、势，量身定制的产品设计是提升项目整体品质的基础，同时也是项目的突破口。目整体品质的基础，同时也是项目的突破口。项目SWOT分析项目发展方向项目发展方向传统型：综合体价值体系方案一方案二：升级型：商业公园实现路径：实现路径：大型集中商业基于项目分析和细分市场分析，项目商业有以下两种可能发展方向：公寓街区式商业公寓项目发展方向产权式酒店产权式酒店形态选型形态选型筛选条件筛选条件本项目商业体量本项目商业体量9.29.2万万规模要求规模要求道路要求道路要求价值拔升价值拔升运营难度运营难度未来竞争未来竞争拟合度拟合度百货商场百货商场23万十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要交通道路，昭示性好；进入142、性强 百货商场对项目形象有较大提升，但对商业实质价值提升不大；目前区域内同类商业竞争激烈，而且招商难度大；板块内规划有大量商业，将拥有大型购物中心，易产生同质化竞争；低低(面积过大，同质化竞争；招商难度大；)大卖场大卖场11.5万交通干道一侧，要求人流进入性强，对昭示性要求相对较弱大卖场将会带来大量人群，人员混杂，本项目形象上将有折扣，但对住宅、商业价值提升较大；项目5公里范围内已有较多大卖场较高（具备一定市场机会，在规划中要注意人流导入）街区商业街区商业无特殊限制临街，人流进入性强，对昭示性要求较高与项目形象相契合的商业街将有利于提升整体品质项目周边商业街整体档次较低高高从两种发展模式下的不143、同商业形态的拟合度来看，方案二明显高于方案一；我司更倾向于商业公园模式；项目发展方向形态选型形态选型筛选条件筛选条件本商业体量本商业体量9.29.2万万道路要求道路要求价值拔升价值拔升运营难度运营难度未来竞争未来竞争拟合度拟合度星级酒店星级酒店昭示性好；通达性好星级酒店对项目形象有较大提升，但运营管理水平要求较高持有型物业，前期投入大，回收周期长板块内规划有少量星级酒店低低（前期投入大，回收周期长)产权式酒店产权式酒店昭示性好；通达性好对项目形象有较大提升，运营难度不大先销售后经营，可降低风险项目周边产权式酒店档次较高，目前经营状况较好高高写字楼写字楼昭示性好；通达性好对项目形象有一定提升可租144、可售市场需求量小低公寓公寓通达性好转嫁商业的开发风险去化快，面临同类项目竞争高项目发展方向星级酒店星级酒店产权式酒店产权式酒店写字楼写字楼公寓公寓项目发展方向小结项目发展方向小结商业交通属性为目的性消费街区式商业街区式商业星级酒店 非核心区、经营、投资风险大不可行写字楼受交通影响，不适宜专业写字楼不可行本项目地块本项目地块9.29.2万方商业体量开发风险较大万方商业体量开发风险较大建议为转移风险，可将部分商业偏向住宅化建议为转移风险，可将部分商业偏向住宅化商住商住SOHOSOHO、LOFT(LOFT(代替专业写字楼代替专业写字楼)酒店服务式公寓酒店服务式公寓(代替专业酒店代替专业酒店)FBA-FBA-商业公园商业公园本案商业方向：FBA-ParK解释：F(Family)-家家B(Business)-商业商业A(Apartment)-公寓公寓ParK-公园商业消费群的三个层面：居家者、商业消费者、商务人士项目功能发展方向及关系核心突破点核心突破点商业街商业街酒酒店店式式公公寓寓高高端端公公寓寓街街区区商商业业配套功能引擎配套功能引擎业态功能主体Thanks