1、国家北方足球训练基地国家北方足球训练基地 PPP 项目项目物有所值物有所值评价报告评价报告实施机构：实施机构：内蒙古自治区体育局内蒙古自治区体育局咨询机构：咨询机构：北京方程财达咨询北京方程财达咨询有限公司有限公司内蒙古天健会计师事务所有限内蒙古天健会计师事务所有限责任公司责任公司2018 年年 1 月月保密提示保密提示本文件及其附件为北京方程财达咨询有限公司及内蒙古天健会计师事务所有限责任公司联合体（“联合体”）提供给内蒙古自治区体育局和呼和浩特市新城区政府的重要资料。无论以书面、电邮或任何其他形式获得本文件的所有收件人都应该对此严格保密，未经联合体书面同意，不得将本文件的部分或全部内容以任2、何方式披露给第三目目录录1 项目基础信息.41.1 项目概况.41.2 项目投资构成.71.3 项目运作方式.71.4 回报机制.71.5 投融资结构.82 物有所值定性评价方法.72.1 评价程序.112.2 评价内容.123 物有所值定量分析.183.1 定量分析步骤.183.2 PSC 值计算.183.2.1 设定参照项目.193.2.2 参数指标选择.193.2.3 项目的建设和运营净成本.203.2.4 竞争性中立调整值.213.2.5 项目全部风险成本.223.2.6 折现率.233.2.7 测算结果.233.3 PPP 值计算.243.3.1 假设条件.253.3.2 股权投资支3、出.253.3.3 政府财政补贴支出.253.3.4 风险承担支出.333.3.5 配套支出.343.3.6 测算结果.343.4 物有所值定量分析直观比较.354 物有所值评价结论.364.1 定性分析结果.364.2 定量分析结果.3641 项目基础信息项目基础信息2014 年 9 月，国务院将内蒙古自治区列为全国首个足球运动改革与发展试点省区。建设国家北方足球训练基地是推进内蒙古足球改革发展试点的重点工作，是国家和自治区重点建设工程，也是自治区成立 70 周年重点公益性项目。项目位于呼和浩特市新城区所辖的大青山脚下，生态环境良好。作为内蒙古自治区首府，呼和浩特市的区位优势明显，交通便利。4、拥有四通八达的高速公路网，可直接驱车高速到北京、银川和兰州等地。即将于 2018 年建成通车的张呼客运专线与京张高铁接轨，届时从呼市前往北京的时间将会缩短至 3 小时左右。呼市现有的白塔机场是内蒙古第一大航空枢纽，航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市，并且计划建设的 4F 级新机场必将使得呼市的航运上一个台阶。所以，如此完善便利的交通网络将有助于本项目的整体运营效果和质量，提升运营收益。本项目的定位是打造“生态足球小镇”，是未来体育产业新城的核心动力是呼和浩特市新型产业聚集地。本项目建成后将与新城区体育场、馆相呼应，形成足球体育产业大格局，以体育产业为核心的相关配套产业将快速聚集，形成呼和浩5、特市北部地区的黄金地段，产生强有力的经济拉动和税收支撑作用，促进该区域经济、生态、社会效益显著攀升。此外，本项目还将创新体制机制和办学模式，借鉴国际化先进办学经验，办成集小学、初中、高中、本科和硕士一贯制的足5球教学体系以及足球青训和职业训练体系，为国家大力储备精英足球人才。本项目实施机构为内蒙古自治区体育局（以下简称“自治区体育局”），负责落实政府方出资代表、社会投资人的选择、签订 PPP 项目合同，并对项目建设和运营进行监管。呼和浩特市新城区人民政府为项目建设的责任主体，新城区项目服务中心负责项目可研立项等前期工作和建设监管。自治区教育厅配合和协调教育项目的相关事宜。1.1 项目概况项目概6、况1.项目区位项目建设区块位于呼和浩特市新城区原鹰翔水泥厂及周边区域，北依大青山、南抵京藏高速、东临哈拉沁河、西接城市主干道兴安北路。项目将以“足球产业生态圈”概念打造足球小镇，形成城市发展新动力足球产业集聚区。2.项目建设内容项目规划占地面积 4340.31 亩，分两期实施，建设内容详见下表。一期项目一期项目序号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）1核心足球场占地面积约 134.3 亩，采用天然草皮内设 8 条 400m 跑道，设有固定座椅16000 个，活动座椅 5000 个。同时建设综合楼配套的给排水、供暖、供电、信息等工程。5.1340,000.0211 人制室内足球比赛训7、练馆占地面积约 25.9 亩，采用人工草皮。设有固定座椅2250个，活动座椅4000个。看台、配电室、器材室、转播室、新闻发布室及消防监控室等。1.2610,000.06320 片室外足球训练场占地面积约 302 亩。其中，7 人制足球场 6 片，采用天然草皮；11 人制14 片，采用人工草皮。/8,000.0小计58,000.0二期项目二期项目序号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）1土地征拆二期公共设施部分的土地征拆成本-55131.72四个训练中心及综合配套中心曲棍球、乒乓球、网球训练中心建筑面积 16000，两层框架结构；田径、柔道、武术训练中心建筑面积12000，三层框架8、结构。摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心建筑面积 14500，三层框架结构。游泳康复中心建筑面积 23500，游泳馆 16500（地下部分 6500），康复中心 7000，游泳馆为两层框架结构，康复中心为六层框架结构。综合配套中心北楼建筑面积 9500，六层框架结构。综合配套中心南楼建筑面积 4600，三层框架结构。8.0169820.63内蒙古体育职业学院占地面积约 285.62 亩，主要建设办公楼、教学楼、图书馆、餐饮中心、运动员、学生、教练员和专家宿舍等建筑9.2853866.74内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校项目占地面积 494.68 亩，主要建设小学区，中学区教学楼、食堂、体育馆9、图书馆、学生公寓、教师公寓等9.855800775二期市政基础配套工程项目足球基地公共投资区域内：除学校、训练中心以外的土地整理、绿地、市政道路、地下综合管廊、给排水管道、电力电气管道、燃气管道、锅炉房及停车场等。902506商业设施260,300.0小计587376.0合计合计645400.0645400.01.2 项目投资构成项目投资构成项目总投资估算为64.54亿元，一期项目总投资估算为5.8亿元，二期项目总投资估算为 58.74 亿元，其中公共设施投资 32.71 亿元，商业设施投资 26.03 亿元（项目最终投资规模以政府主管部门批复的可行性研究报告为准）。1.3 项目项目运作方式10、运作方式根据项目背景和内容，本项目采用 PPP 模式实施，具体运作方式如下：（1）一期项目采用“托管运营”方式运作，合作期限 25 年。即由呼市新城区政府承建一期项目工程，建成后委托社会资本与政府方出资代表共同成立的项目公司对项目进行运维和经营。合作期满后，项目公司将项目设施无偿移交给自治区体育局。（2）二期项目公共设施采用 BOT（建设-运营-移交）方式运作，合作期限 25 年（含建设期 2 年），由项目公司负责项目投融资、建设和运营。合作期满后，项目公司将四个训练中心和综合配套中心、内8蒙古体育职业学院无偿移交给自治区体育局；将内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校设施无偿移交给自治区政府指11、定机构；将市政基础配套设施无偿移交给呼市新城区人民政府指定机构。（3）二期项目所涉全部商业设施采用市场化方式运作，不列入本 PPP 项目合作范围。呼和浩特市政府在本项目签订 PPP 项目合同后一年内完成二期项目规划范围内的商业用地招拍挂，并将二期项目所涉商业用地的出让溢价收益作为二期公共设施投资中的土地征拆和市政配套的建设补贴给予项目公司。（4）中选社会资本或项目公司必须参与二期项目规划范围内的商业用地竞拍，并在土地竞拍同等条件下和法律法规允许的前提下拥有优先摘地权。若竞得相应土地使用权的，则应在呼市设立新公司按照国家北方足球训练基地总体规划进行商业开发；若未能竞得相应土地使用权的，则由实际摘12、地企业按照总体规划进行商业开发，以配合一期项目设施与二期公共设施同步运营，实现合作区域社会效应与经济效应的有机结合。项目公司须利用自身产业资源优势为合作区域内入驻企业等提供产业导入及发展服务，并可收取合理的产业导入及发展服务费。1.4 回报机制回报机制项目公司的回报机制为“使用者付费+政府付费+可行性缺口补助”，其中使用者付费即为项目的市场化运营收入。（1）使用者付费使用者付费包括场地及场馆出租或使用收入、赛事和活动的门票9及其附加收入、体育培训收入、广告赞助收入、冠名权收入、场内商业设施经营收入、停车费收入、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校经营收入、以及产业导入和发展服务费等。为增加项目13、经营收入来源，有效降低政府可行性缺口补助，自治区政府将采取以下措施：1）大力引入国家级训练计划和举办自治区级赛事，开展青少年 U 系列足球锦标赛、少数民族运动会、全面健身等各类竞赛和活动；2）鼓励社会资本导入赛事资源和商业资源，举办国家级、国际赛事，承接多种商业活动，获取冠名权、转播权、广告赞助等商业收入，并在场馆、场地内合理配置商业设施；3）鼓励社会资本开展足球特色办学，建立足球青训体系；4）基地要引进培育职业俱乐部为龙头引领足球产业集聚发展；5）建立国内足球金融创新服务平台。由于二期项目商业设施的开发收益取决于体育场馆的运营所带来的产业集群效应，项目公司可发挥自身的优势与专长为合作区域内入14、驻企业等提供产业导入和发展服务，并可收取合理的服务费用，以此实现商业运营收益对二期项目公共设施的反哺，达到双赢的目的。（2）政府付费政府付费是自治区体育局向项目公司直接付费购买训练场馆场地、办公教学用房、食宿会议场所以及全民健身体育公共服务等。该部分费用目前是自治区体育局的固定支出，列入自治区财政预算，每年由自治区财政厅拨款给体育局使用。本项目政府付费的依据是场馆设施的可用性、使用量和运维绩效质量，包括固定和增量两个部分。10固定部分为自治区体育局和内蒙古体育职业学院每年使用场馆场地开展训练和教学任务，向项目公司支付的物业管理服务和场地使用服务费；以及国家给予自治区体育局的基于运动员和体育公益15、事业的相关财政补贴。增量部分为自治区体育局根据实际使用需求采购的办公用房、食宿和会议等服务，以及随着各级政府加大体育产业支持力度而增加的多样化服务需求，并随着体育事业的发展，国家给予体育的相关财政补贴将有一定比例的增长。上述固定部分的政府付费将有效降低社会资本的场馆运营风险，提高社会资本吸引力；增量部分将随着体育事业及产业的发展稳步增加，从而逐渐降低政府可行性缺口补助。（3）可行性缺口补助可行性缺口补助为项目公司在取得使用者付费和政府付费后仍不能覆盖本项目的建设和运营成本及合理收益的情况下，内蒙古自治区政府根据绩效考核结果为本项目提供一定金额的缺口补助，以使得本项目具备商业运营的可行性。1.516、 投融资结构投融资结构项目总投资估算为64.54亿元，一期项目总投资估算为5.8亿元；二期总投资 58.74 亿元,其中公共设施总投资 32.71 亿元。根据本实施方案第 2 条中关于 PPP 运作方式的安排，纳入本项目 PPP 建设投资范围的为二期的公共设施部分，故项目资本金取二期公共设施总投资的 20%为 6.54 亿元。其中，中选社会资本投资 4.58 亿元占项目资本金的 70%；政府方出资代表投资 1.96 亿元占项目资本金 30%。自治区11体育局机关事务服务中心、中政企内蒙古 PPP 基金和内蒙古财信投资集团有限公司作为政府方出资代表，上述各方具体出资金额根据中政企内蒙古 PPP 17、基金的最终决策确定。除项目资本金外，剩余建设资金可通过银行或银团贷款、发行项目债、保险机构融资等方式筹措。为控制项目融资成本，降低政府可行性缺口补贴的支付压力，项目融资利率不得高于同期人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮 30%。2 物有所值定性评价方法物有所值定性评价方法根据 财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行）的通知（财金2014113号）及财政部关于印发的通知（财金2015167号）规定，物有所值定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传统采购模式相比增加供给的程度、优化风险分配的机制、提高运营效率程度、促进创新和公平竞争环境等。项目实施机构确定本项目18、同时开展物有所值定性评价和定量评价，并提出以下定性评价方法和评价内容。2.1 评价程序评价程序根据PPP物有所值评价指引（试行）的要求，本项目物有所值评价的程序如下：1）评价准备。项目资料包括规划方案、项目建议书、立项报告可研报告等；2）组织评价专家。定性评价专家组包括财务、法律、金融、资产评估、金融等经济方面专家，以及行业、工程技术、项目管理和法律方面专家等；3）召开专家组会议。专家12在充分讨论后按专家打分表和评价指标逐项打分；按照指标权重计算加权平均分，得到评分结果，形成专家组意见；4）做出评价结论。财政局会同行业主管部门根据专家组意见，做出定性评价结论。2.2 评价内容评价内容（1）全19、生命周期整合程度全生命周期整合程度指标主要考核在项目全生命周期内，项目设计、投融资、建造、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合，具体定性评价权重为15%。通过法定程序选定投融资能力强、建设资质高和具有丰富足球场和体育场馆运营经验和体育办学经验的社会资本与政府方出资代表组建项目公司负责项目融资建设与运营，并深度参与项目的设计工作。充分实现了投融资、设计、建造和运营的整合。（2）风险识别与分配风险识别与分配指标主要考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配，具体定性评价权重为15%。本项目将复杂、难以控制的风险在各方之间进行了较为合理分配，项目设计、建造20、财务和运营维护等商业风险通常由社会资本承担；法律和政策等风险通常由政府承担；不可抗力等风险由政府和社会资本合理共担。这样可以有效降低项目总体风险程度，确保项目成功实施。本项目的风险分配框架如下：序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施13序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施第一类：政府层面风险1政府征收征用政府收回项目资产项目公司破产，项目失败政府政府给予项目公司合理补偿2政府信用政府无故不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务支付延期甚至终止政府赔偿或提前终止补偿3法律风险法律法规、行业标准等的变更、税种和税率的变化等项目变更、运维成本上升政府/社会资本一般补偿或调整可行性缺口21、补助第二类：市场层面风险1通货膨胀物价上涨建设成本或运维成本增加政府/社会资本按约定的调价方式相应调整可行性缺口补助2利率变化基准利率上调贷款利息上升，资金成本增加政府调整可行性缺口补助3第三方延误/违约指项目相关第三方不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务工期延误，图纸交底不清，也可能引起成本增加社 会 资本通过合同管理由项目公司及第三方承担相应责任4市场变化场馆经营不及预期造成项目收入大幅减少社 会 资本调整经营策略或提前终止第三类：项目层面风险1融资风险项目公司无法按照协议规定及时融资、融资不足、融资成本过高、偿还资金不足等导致工期延误或建设成本上升社 会 资本项目公司应制定积极的多渠道融22、资策略，社会资本应对项目公司的融资义务承担连带责任。2可研和初步设计不当风险由于设计人员经验不足或理论知识不足，导致设计出现问题项目无法正常施工，导致延期或者成本增加政府/设计单位获得设计担保或者购买设计保险或者合理设计招标条件；通过设计合同明确设计单位责任3施工图设计风险由于项目公司或设计单位的原因导致施工图设计未使用BIM 技术或出现设计失误导致项目无法按时开工，或出现变更社 会 资本购买相应保险或通过设计合同明确设计单位责任4工程费用超支项目公司组织管理不当、材料价格上涨、施工条件变化等导致工程费用严重超支，高于控制价社 会 资本制定完善的成本控制计划并采取有效的成本控制措施5工期延误风23、险项目无法按时完工、延期完工或者完工后无法达到预期标准的风险建设成本增加，工期延误社 会 资本/政府竣工担保、进度报告、提前投入资本金、延期罚款及承担违约金6质量缺陷风险施工方法不当、建筑设备和材料不合格等原因工程不符合相关技术规范和质量要求社 会 资本履约担保、监理单位的监管、缺陷修复及承担违约金7安全风险由于现场管理不善，导致现场出现安全事故项目成本增加社 会 资本出台安全管理制度，充分的监督监14序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施管；并作为绩效考核的重要指标。8工程变更风险由于业主、设计、施工等原因，导致材料、工艺、功能、尺寸、技术指标、工程数量及施工方法等方面的改变建设成本24、增加，或工期延期社 会 资本/政府签订工程变更协议9运营风险在项目的运营及维护过程中，由于组织和管理问题而引起各种风险及损失导致运营阶段出现各种损失社 会 资本选择具有良好的资质和管理经验管理人员10供应风险服务于项目的各种配套设施以及物料及动力供应不足及供应不及时会影响项目正常运行社 会 资本与相关供应商以及物料供应公司签订长期供应合同11使用者付费风险由于市场萎靡或项目公司经营策略失败等市场化风险导致使用者付费金额低于预期社 会 资本项目公司改变经营策略增加销售收益12项目资产风险未按时巡检、应急事件处理不及时、不恰当导致项目资产发生损坏或损毁社 会 资本项目公司制定并执行巡检计划和应急事25、件处置措施13项目移交风险项目设施维护不充分或者移交时资产设施上存在抵押等他项权利项目设施维护不周，移交后影响使用或者不能完好移交政府方社 会 资本仔细检查维护设施，做好绩效考核。同时，依法依约制定资产设施移交方案，并进行性能测试，保障完好移交项目设施。第四类：不可抗力风险1自然灾害包括：洪水、风暴、地震、雷击火灾等项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿2政治事件战争、罢工项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿（3）绩效导向与鼓励创新绩效导向与鼓励创新指标主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实节能环保、支持本国产业等政府采购政策26、，能否鼓励社会资本创新，带来更广泛的社会收益。具体定性评价权重为10%。项目运营期内，政府方通过考核的方式对项目公司运营维护的质量、场馆运营水平和体育办学质量等方面进行有效监管，并将考核结15果作为计算运营补贴和可行性缺口补助的依据之一，实现了财政补贴与运营管理绩效的统一。充分实现了绩效导向要求。（4）潜在竞争程度潜在竞争程度指标主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。具体定性评价权重为15%。本项目通过设置一定的资格条件如资质要求、资金实力要求、业绩要求、信誉要求等面向社会投资人进行无差别的公开招标，有利于市场推广和吸引更多的投资人参与竞争。足球训练基地项目往往能吸引到较多具有资金实力和27、运营管理经验的社会资本，可形成充分的市场竞争。（5）政府机构能力政府机构能力指标主要考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。具体定性评价权重为5%。政府方决定项目服务中心作为本项目的实施机构，负责项目的具体实施、协调和监管等工作。并成立了国家北方足球训练基地PPP项目领导小组，推进本项目的联络沟通等事宜。相关政府机构的设置保障了PPP的顺利实施。（6）可融资性可融资性指标主要考核项目的市场融资能力，物有所值定性权重为10%。传统政府采购模式下，政府需要在当期举借大量债务，导致债务增加，可用于融资的资源减少，信用透支，融资成本上升，严重影响16了项目的可融资性。本项目28、采用“使用者付费+可行性缺口补助”模式，金融机构对于此类项目融资意向比较明确。项目公司可通过成立产业基金、资管计划、银行贷款、保险资金、养老资金等渠道进行项目融资，保证了本项目的市场融资能力。（7）预期使用寿命长短预期使用寿命长短指标主要考核资产预计使用周期和采用PPP模式合作的周期，物有所值定性权重为5%。根据政府的财政支出能力，通过科学的财务测算过程，确定本项目的合作期为25年。通过PPP模式，本项目的设施可以保持较长时间的安全良好的使用。（8）全生命周期成本估计准确性全生命周期成本估计准确性指标主要考察项目全周期成本计算的准确定，物有所值定性权重为5%。本项目建议书对建设成本及费用的明细29、类目进行了详细的测算，以作为项目的建设成本估计的基础；运营期的运营维护成本，可根据政府提供的类似项目的数据，并结合呼市具体情况进行分析、测算、论证得出，较为符合实际。项目风险成本可根据不同风险种类采用项目总投资和运营成本的一定比例进行测算。（9）法律和政策环境法律和政策环境指标主要考察本项目采用PPP模式的法律和政策环境，物有所值定性权重为5%。国务院、发改委、财政部下发了一系列推进PPP模式实施的相关17政策文件，鼓励社会资本通过特许经营等方式参与基础设施和公共服务项目投资运营，拓宽城镇化建设融资渠道，提高公共产品供给能力和效率，促进政府职能加快转变。根据国家文件精神，内蒙古自治区也结合自身30、实际制定了相关政策，推进PPP项目落地实施。（10）行业示范性行业示范性主要考核项目在行业中的示范作用，物有所值定性权重为5%。行业示范性主要考核项目在行业中的示范作用。足球训练基地项目属于公共性质体育设施，本项目的顺利实施将为相关领域提供良好的参考模式，为未来相似项目的开展提供经验。依据评价内容，本项目物有所值定性评价指标和权重见下表：指标类型指标内容权重基本指标1全生命周期整合程度15%2风险识别与分配15%3绩效导向与鼓励创新10%4潜在竞争程度15%5政府机构能力10%6可融资性15%基本指标小计基本指标小计80%补充指标7预期使用寿命长短5%8全生命周期成本估计准确性5%9法律和政策31、环境5%1810行业示范性5%补充指标小计补充指标小计20%合计合计100%其中，每项指标评分分为五个等级，即有利、较有利、一般、较不利、不利，对应分值分别为 100 分-81 分、80 分-61 分、60 分-41分、40 分-21 分、20 分-0 分。3 物有所值定量分析物有所值定量分析3.1 定量分析步骤定量分析步骤物有所值定量分析是在假定采用 PPP 模式与政府传统投资和采购模式的产出绩效相同的前期下，通过对 PPP 项目全生命周期内政府支出成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行比较，判断 PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。物有所值定量分析的主要步骤包括：32、（1）根据参照项目计算 PSC 值；（2）根据实施方案和假设条件计算 PPP 值；（3）比较 PSC 值和 PPP 值，计算物有所值量值和指数，得出定量分析结论。3.2 PSC 值计算值计算PSC 值是指政府采用传统采购模式提供与 PPP 项目产出说明要求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。PSC 值=项目的建设和运营维护净成本+竞争性中立调整值+项目全部风险成本项目全部风险成本包括可转移给社会资本的风险承担成本和政19府自留风险的承担成本。3.2.1 设定参照项目设定参照项目参照项目为假设政府采用现实可行的、最有效的传统投资方式实施的、与 PPP 项目产出相同的虚拟项目。即假设33、本项目由政府方安排自有资金和银行贷款，采用传统模式建设，由政府方进行运营。政府传统采购模式与 PPP 模式下的项目产出说明要求的产出范围和标准相同。3.2.2 参数指标选择参数指标选择（1）资金筹措：取二期项目中的四个训练中心、综合配套中心南楼和综合配套中心北楼、内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校及二期市政基础设施配套工程等公共设施投资估算为 327,076.00 万元。项目资本金为项目总投资的 20%，剩余总投资 80%的资金由金融机构提供。本报告假设债务融资部分以银行贷款方式获得。银行贷款利率按5.39%（取目前五年以上中长期贷款基准利率上浮 10%）进行计算。贷款还34、款方式按等额本息进行偿还。项目的贷款期限按 22 年（含 2年建设期）计算。（2）一期项目运营成本由能耗成本（电、采暖、天然气和水等）、人工成本、天然草皮维护成本、人工草皮维护和更新成本、场馆设施的维修保养和管理及其他费用构成；二期项目运营成本主要由能耗成本（电、采暖、天然气和水等）、人工成本、场馆设施的维修保养成本、大修理费和管理及其他费用构成。其中内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语学校按照“公办民助，校企合作”方式办校，学校运营成本由办学方自行承担。20（3）项目合作期内，项目公司将获得场地及场馆出租或使用收入、赛事和活动的门票及其附加收入、体育培训收入、广告赞助收入、冠名权收入、场内商业设35、施经营收入、停车费收入、外国语学校的场地使用费及产业导入和发展服务费等使用者付费以及获得政府付费和可行性缺口补助。（4）项目合作期设定：本项目合作期定为 25 年，自一期项目进入运营期之日起算；二期项目合作期暂定为 25 年，其中，建设期 2年，自PPP 项目合同签订之日起算；运营期 23 年，自二期项目进入运营期之日起算。3.2.3 项目的建设和运营净成本项目的建设和运营净成本（1）建设净成本：主要包括参照项目设计、建造、升级、改造、大修等方面投入的现金以及固定资产、土地使用权等实物和无形资产的价值，并扣除参照项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产所获的收益。设定最终确定的项目总投资在投36、资估算基础除去建设期利息为 327,076.00 万元，同时考虑商业用地溢价收益补贴（同 PPP模式）。（2）假设一期项目运营成本较 PPP 模式下的运营成本略高 5%。（3）二期项目四个训练中心及综合配套中心、内蒙古体育职业学院和配套基础设施运营成本组成：能耗成本（电、天然气和水），1711 万元/年；人工成本，675 万元/年；场地设施维修维护取二期公共设施总投资的 0.2%。考虑项目运营的市场培育，运营期前五年运行成本取满负荷状态下的 80%。大修费计提运营期第 1-5 年取二期公共设施工程建设费扣除征地拆迁费后的 0.1%，第 6-10 年取 0.2%，第2111-25 年取 0.5%37、；管理及其他费用取上述成本的 8%。同时假设二期项目年度运营成本从第 11 年开始上涨 5%。内蒙古师范大学蒙古族和外国语学校的运营成本由办学方自行承担。考虑传统模式下的财务费用，一期和二期项目运营维护净成本明细如下：表表 3-3 项目年运营维护净成本明细3.2.4 竞争性中立调整值竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相对社会资本所具有的竞争优势，主要包括政府比社会资本少支出的土地费用、行政审批费用、所得税等有关税费。本项目竞争性中立调整22值主要为所得税，传统模式下，政府拨付项目运营费用，不产生企业所得税，采用 PPP 模式项目公司取得收入应按照税法规定缴纳所38、得税。所得税=（项目收入-总成本）所得税率，经测算，采用 PPP模式项目需缴纳所得税明细如下：表表 3-4 项目需缴纳所得税明细竞争性中立调整值=年度需缴纳所得税额3.2.5 项目全部风险成本项目全部风险成本以风险分配框架为基础，本项目风险承担成本按照可转移风险、可分担风险和不可转移风险进行分类，采用比例法进行测算。（1）项目融资、建设、运营以及使用者付费等市场层面的风险，由于此类风险总体发生概率相对较高，建设期内和运营期内的可转移风险承担成本分别按项目建设投资、运营成本以及使用者付费的 3%考虑。传统模式下政府承担所有可转移风险。（2）可通货膨胀、利率变化以及不可抗力等风险。由于此类风险发生39、概率相对较低，建设期内和运营期内的可分担风险承担成本分别按项目建设投资和运营成本的 1%考虑，传统模式下政府承担所有23可分担风险。（3）不可转移风险主要指政策和法律法规变更、国有化及政府信用等政府层面的风险。由于此类风险发生概率极低，建设期内和运营期内的不可转移风险承担成本分别按项目建设投资和运营成本的1%考虑，传统模式下政府承担所有不可转移风险。表表 3-5项目全部风险承担成本明细3.2.6 折现率折现率按照五年以上贷款基准利率上浮 20%为 5.88%。3.2.7 测算结果测算结果经测算，本项目 PSC 值为 136041.39 万元，具体数值如下：24表表 3-6项目 PSC 值3.340、 PPP 值计算值计算PPP 值是指政府采用 PPP 采购模式实施项目并达到产出说明要求所应承担的全生命周期内股权投资、运营补贴、风险承担和配套投25入等各项财政支出责任的现值。本项目假设无配套投入，与传统模式保持一致。PPP 值=政府股权投资支出+财政补贴支出+风险承担支出3.3.1 假设条件假设条件PPP 模式下的项目总投资、资金筹措、项目公司资本结构、运营成本等假设条件与政府传统模式下保持一致。3.3.2 股权投资支出股权投资支出股权投资支出应当依据项目资本金要求及项目公司股权结构合理确定。计算公式为：股权投资支出=二期项目总投资资本金比例政府占项目公司股权比例=327,076.00 万41、元20%30%=19,624.56 万元。3.3.3 政府政府可行性缺口补助可行性缺口补助支出支出一期项目政府可行性缺口补助的计算公式：可行性缺口补助各参数确定方法如下：1、合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.86%。2、一期项目运营成本一期项目运营成本：能耗成本（电、采暖、天然气和水），329万元/年；人工成本，400 万元/年；天然草皮和人工草皮维护，83326万元/年；场地设施维修维护费取一期总投资的 0.3%为 174 万元；管理及其他费用取上述成本的 8%为 140 万元；人工草皮每 10 年更新一次，更新成本为 443 万元。42、假设一期项目年度运营成本每 10 年上涨5%，合作期内，一期项目年度运营成本明细如下：3、运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。4、一期项目的使用者付费组成如下：（1）核心足球场：1）根据内蒙古足协调研结果，预计国家队每年 7 月到 9 月的三个月的时间在北方足球基地训练，预期每月可向国家队收取 15 万元左右的场地使用费。并合理考虑收益增加的因素，预测国家队集训场地使用费为：2018-2027 年为 50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 100 万元/年；2）根据2017 年内蒙古足协安排的足球竞赛日程，约有 100 多天的比赛，按照每片球场 43、300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地使用费为 2018-2027 年为 25.68 万元/年、2028-2037 年为 42.80 万元/27年、2038-2042 年为 59.92 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 2 万元，则此项收入达到：2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 150 万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（2）11 人制多功能比赛训练馆：1）根据 2017 年内蒙古足协安排的足球竞赛日程，约有 40 多天的比赛需要在室内进行，按照每片球场 300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地44、使用费为：2018-2027 年为 10.08 万元/年、2028-2037 年为 16.80 万元/年、2038-2042 年为 23.52 万元/年；2）室内训练馆可以通过举办企业年会、演唱会获得出租费。根据对内蒙古体育馆的调研，每场年会可收入 5 万元，每场演唱会可收入 10 万元，故预测商业性场地出租费为：2018-2027 年为 60 万元/年、2028-2037 年为 100 万元/年、2038-2042年为 120 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 1 万元，则此项收入达到赛事门票及其附加收入，2018-2027 年为 80 万元/年、2028-2037 年为 45、100 万元/年、2038-2042 年为 150 万元/年；4）根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均为 200 元/小时。故预测场地出租收入，2018-2027 年为 24.80 万元/年、2028-2037 年为 39.68 万元/年、2038-2042 年为 49.60 万元/年。（3）室外足球训练场：室外共有 20 片足球场。按照上述的分析，赛事门票及其附加收入可达到：2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 180 万元/年、2038-2042 年为 270 万元/年；根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均为 200 46、元/小时，预测每年可使用 5 个人，每天 4 小时，预测公众场地出租收入，282018-2027 年为 131.04 万元/年、2028-2037 年为 187.2 万元/年、2038-2042 年为 243.36 万元/年。（4）其他收入：根据调研北京地区的体育场馆广告赞助、设施经营和冠名权收入情况，考虑呼市本地情况，本项目预测如下：广告赞助，2018-2027 年为 50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 120 万元/年；场内设施经营收入，2018-2027 年为50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为47、 120 万元/年；冠名权收入，2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 150万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（5）考虑基地的培养期要求，前 10 年没有停车费收入，之后按每小时 5 元的标准进行预测，停车场收入：2018-2027 年为 0 万元/年、2028-2037 年为 48 万元/年、2038-2042 年为 76.8 万元/年。一期项目年使用者付费明细如下：经测算，项目合作期内政府需支付的一期项目可行性缺口补助明细如下：29二期项目可行性缺口补助采用等额年金法：=(100运营绩效考核分30%+70%)计算公式中各参数的确定如下：148、项目建设总投资=二期项目工程总费用+经测算得出的建设期利息=327,076.00 万元+建设期利息 12,845.20 万元=339,921.20万元。二期项目所涉商业建设用地 633.7 亩，经评估本项目建成后每亩地价为 400 万，扣除约 80 万/亩土地收储成本及其他交易成本，该土地溢价收益约为 20 亿元，作为二期项目公共设施土地征拆和市政基础配套工程建设补贴。运营期内项目建设总投资需扣除上述建设补贴。2、二期项目运营成本见 PSC 值的计算。合作期内，二期项目年度运营成本明细如下：30表表 3-1 二期项目年运营成本明细3、二期项目使用者付费组成如下：（1）田径、柔道、武术训练中心49、：田柔武训练管理中心可以通过与项目公司合作，引进并合作举办相关赛事，分配获得门票及其附加收入，预测每年 100 场比赛并逐渐增加，每场 2 万元的收入，2020-2029 年为200万元/年、2030-2039年为250万元/年、2040-2042年为 300 万元/年。（2）游泳康复训练中心：按每小时 50 元的收费标准预测，对公众开放收入，每年为 375 万元/年；通过举办游泳赛事获得相应收入，赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（3）摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心：按照每小50、时 200 元的收费标准，室内篮球馆对外开放收入，2018-2027 年为 24.96 万元/年、2028-2037 年为 31.2 万元/年、2038-2042 年为 37.44 万元/年；赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 150 万元/年。（4）曲棍球、乒乓球、网球训练中心：同上述分析，赛事门票31及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（5）综合配套中心：按小时 2000 元的标准，会议室出51、租收入为240 万元/年。（6）其他收入（广告赞助、商业经营和体育培训）：2020-2029年为 150 万元/年、2030-2039 年为 200 万元/年、2040-2042 年为 250万元/年；冠名权收入，2020-2029 年为 100 万元/年、2030-2039 年为 150 万元/年、2040-2042 年为 200 万元/年。（7）停车场收入：2020-2029 年为 0 万元/年、2030-2039 年为85 万元/年、2040-2042 年为 170 万元/年。（8）学校经营收益：按照招生人数逐年递增，第 11 年达到 3000人，学费标准按前 10 年每年 5 万元/人52、，第 11-15 年每年 5.5 万元/年，第 16-23 年每年 6 万元/年计算。内蒙古师范大学蒙古族和外国语学校经营收入并扣除运营成本和办学成本后的累计净收益为 5.6亿元。（9）产业导入和发展服务费：500 万元/年。二期项目年使用者付费如下：324、二期项目政府付费组成如下：体育局下属单位和内蒙古体育职业学院使用相关体育场馆和学校设施，需要向项目公司支付费用，本测算初步考虑政府付费由运营成本（包括水电气暖、人工和维修维护）和设施使用费组成。三个运动管理中心和内蒙古体育职业学院需支付的费用的测算金额为运营期内 3635 万元/年。5、合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷53、款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.86%。6、年度折现率：本项目运营期各年年度折现率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 20%计取计取，为5.88%。7、运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。经测算，项目合作期内政府需支付的二期项目年可行性缺口补助明细如下，表表 3-4 年需支付的二期项目可行性缺口补助明细综上，政府需支付的一期和二期项目可行性缺口补助明细如下：333.3.4 风险风险承担支出承担支出风险承担支出的分类和计算参照本报告的“3.2.5 项目全部风险成本”内容。在 PPP 模式下，根据风险分配基本原则和框架，政府方按照持股项目公司比例 30%承担可转移54、风险；按照 50%的比例承担可分担风险；承担所有不可转移风险。表表 3-8PPP 模式下风险承担成本343.3.5 配套配套支出支出假设本项目总投资中包括了与项目相关的所有投入，故不考虑政府配套投入支出责任，故本项目配套支出责任为 0。3.3.6 测算结果测算结果项目合作期内，经测算采用 5.88%的折现率，PPP 值为128603.04 万元。计算表如下：表表 3-9项目年度支出责任明细353.4 物有所值定量分析直观物有所值定量分析直观比较比较综合上述 PSC 值和 PPP 值的分析，具体计算结果见下表：表表 3-10物有所值指标分析表单位单位：万元：万元PSC 值136041.39PPP55、 值128603.04物有所值量值7438.35物有所值指数5.5%从上表可以采用 PPP 模式可以减轻政府方短期投资压力，降低融资成本和运营净成本，提高运维效率，将大部分风险成功转移给社36会资本。从定量角度来说，采用 PPP 模式是物有所值的。4 物有所值评价结论物有所值评价结论4.1 定性分析定性分析结果结果根据专家评审意见和打分结果，本项目采用 PPP 模式可以优化风险的分配，避免政府方承担全部风险。采用 PPP 模式引入社会资本来建设运营，在项目运营中引入了市场机制，可以提高运营效率。与传统政府投资建设模式相比，采用 PPP 模式还能促使项目公司创新经营理念和管理方式，以开源节流、降本增效，提高项目整体回报率。并且，物有所值定性评价评分结果约为 85 分，超过 60 分，故说明项目适宜采用 PPP 模式。4.2 定量分析定量分析结果结果通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现值与公共部门比较值进行比较，物有所值量值和指数均为正，因此，从定量角度分析，该项目适合采用 PPP 模式。