1、国家北方足球训练基地 PPP 项目物有所值评价报告保密提示本文件及其附件为北京方程财达咨询有限公司及内蒙古天健会计师事务所有限责任公司联合体（“联合体”）提供给内蒙古自治区体育局和呼和浩特市新城区政府的重要资料。无论以书面、电邮或任何其他形式获得本文件的所有收件人都应该对此严格保密，未经联合体书面同意，不得将本文件的部分或全部内容以任何方式披露给第三实施机构：内蒙古自治区体育局 咨询机构：北京方程财达咨询有限公司内蒙古天健会计师事务所有限责任公司2018 年 1 月目录1 项目基础信息41.1 项目概况41.2 项目投资构成71.3 项目运作方式71.4 回报机制71.5 投融资结构82 物有2、所值定性评价方法72.1 评价程序112.2 评价内容123 物有所值定量分析183.1 定量分析步骤183.2 PSC 值计算183.2.1 设定参照项目193.2.2 参数指标选择193.2.3 项目的建设和运营净成本203.2.4 竞争性中立调整值213.2.5 项目全部风险成本223.2.6 折现率233.2.7 测算结果233.3 PPP 值计算243.3.1 假设条件253.3.2 股权投资支出253.3.3 政府财政补贴支出253.3.4 风险承担支出333.3.5 配套支出343.3.6 测算结果343.4 物有所值定量分析直观比较354 物有所值评价结论364.1 定性分析结3、果364.2 定量分析结果361 项目基础信息2014 年 9 月，国务院将内蒙古自治区列为全国首个足球运动改 革与发展试点省区。建设国家北方足球训练基地是推进内蒙古足球改 革发展试点的重点工作，是国家和自治区重点建设工程，也是自治区 成立 70 周年重点公益性项目。项目位于呼和浩特市新城区所辖的大青山脚下，生态环境良好。 作为内蒙古自治区首府，呼和浩特市的区位优势明显，交通便利。拥 有四通八达的高速公路网，可直接驱车高速到北京、银川和兰州等地。 即将于 2018 年建成通车的张呼客运专线与京张高铁接轨，届时从呼市前往北京的时间将会缩短至 3 小时左右。呼市现有的白塔机场是内 蒙古第一大航空枢4、纽，航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市， 并且计划建设的 4F 级新机场必将使得呼市的航运上一个台阶。所以， 如此完善便利的交通网络将有助于本项目的整体运营效果和质量，提 升运营收益。本项目的定位是打造“生态足球小镇”，是未来体育产业新城的 核心动力是呼和浩特市新型产业聚集地。本项目建成后将与新城区体 育场、馆相呼应，形成足球体育产业大格局，以体育产业为核心的相 关配套产业将快速聚集，形成呼和浩特市北部地区的黄金地段，产生 强有力的经济拉动和税收支撑作用，促进该区域经济、生态、社会效 益显著攀升。此外，本项目还将创新体制机制和办学模式，借鉴国际 化先进办学经验，办成集小学、初中、高中、本科5、和硕士一贯制的足10球教学体系以及足球青训和职业训练体系，为国家大力储备精英足球 人才。本项目实施机构为内蒙古自治区体育局（以下简称“自治区体育 局”），负责落实政府方出资代表、社会投资人的选择、签订 PPP 项 目合同，并对项目建设和运营进行监管。呼和浩特市新城区人民政府 为项目建设的责任主体，新城区项目服务中心负责项目可研立项等前 期工作和建设监管。自治区教育厅配合和协调教育项目的相关事宜。1.1 项目概况1.项目区位 项目建设区块位于呼和浩特市新城区原鹰翔水泥厂及周边区域，北依大青山、南抵京藏高速、东临哈拉沁河、西接城市主干道兴安北 路。项目将以“足球产业生态圈”概念打造足球小镇，形成城6、市发展 新动力足球产业集聚区。2.项目建设内容项目规划占地面积 4340.31 亩，分两期实施，建设内容详见下表。一期项目序 号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）占地面积约 134.3 亩，采用天然草皮1核心足 球场内设 8 条 400m 跑道，设有固定座椅16000 个，活动座椅 5000 个。同时建 设综合楼配套的给排水、供暖、供电、5.1340,000.0信息等工程。11 人制占地面积约 25.9 亩，采用人工草皮。2室内足球比赛设有固定座椅 2250 个，活动座椅 4000个。看台、配电室、器材室、转播室、1.2610,000.0训练馆新闻发布室及消防监控室等。20 片室7、占地面积约 302 亩。其中，7 人制足3外足球球场 6 片，采用天然草皮；11 人制/8,000.0训练场14 片，采用人工草皮。小计58,000.0二期项目序号种类基本内容建筑面积（万平方米）投资估算（万元）1土地征拆二期公共设施部分的土地征拆成本-55131.7曲棍球、乒乓球、网球训练中心建筑面积 16000 ，两层框架结构；田径、柔道、武术训练中心建筑面积12000 ，三层框架结构。2四个训 练中心 及综合 配套中 心摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心 建筑面积 14500 ，三层框架结构。游泳康复中心建筑面积 23500 ，游泳馆 16500 （地下部分 6500 ），康复中心 7008、0 ，游泳馆为两层框 架结构，康复中心为六层框架结构。8.0169820.6综合配套中心北楼建筑面积 9500 ，六层框架结构。综合配套中心南楼建筑面积 4600 ，三层框架结构。3内蒙古 体育职 业学院占地面积约 285.62 亩，主要建设办 公楼、教学楼、图书馆、餐饮中心、 运动员、学生、教练员和专家宿舍等 建筑9.2853866.7内蒙古师范大学蒙古占地面积 494.68 亩，主要建设小学4族学校区，中学区教学楼、食堂、体育馆、9.8558007和外国图书馆、学生公寓、教师公寓等语学校项目5二期市 政基础 配套工 程项目足球基地公共投资区域内：除学校、 训练中心以外的土地整理、绿地、市 9、政道路、地下综合管廊、给排水管道、 电力电气管道、燃气管道、锅炉房及 停车场等。902506商业设 施260,300.0小计587376.0合计645400.01.2 项目投资构成项目总投资估算为 64.54 亿元，一期项目总投资估算为 5.8 亿元，二期项目总投资估算为 58.74 亿元，其中公共设施投资 32.71 亿元，商业设施投资 26.03 亿元（项目最终投资规模以政府主管部门批复的 可行性研究报告为准）。1.3 项目运作方式根据项目背景和内容，本项目采用 PPP 模式实施，具体运作方式 如下：（1）一期项目采用“托管运营”方式运作，合作期限 25 年。即 由呼市新城区政府承建一期项10、目工程，建成后委托社会资本与政府方 出资代表共同成立的项目公司对项目进行运维和经营。合作期满后， 项目公司将项目设施无偿移交给自治区体育局。（2）二期项目公共设施采用 BOT（建设-运营-移交）方式运作， 合作期限 25 年（含建设期 2 年），由项目公司负责项目投融资、建设 和运营。合作期满后，项目公司将四个训练中心和综合配套中心、内蒙古体育职业学院无偿移交给自治区体育局；将内蒙古师范大学蒙古 族学校和外国语学校设施无偿移交给自治区政府指定机构；将市政基 础配套设施无偿移交给呼市新城区人民政府指定机构。（3）二期项目所涉全部商业设施采用市场化方式运作，不列入 本 PPP 项目合作范围。呼和浩11、特市政府在本项目签订 PPP 项目合同后 一年内完成二期项目规划范围内的商业用地招拍挂，并将二期项目所 涉商业用地的出让溢价收益作为二期公共设施投资中的土地征拆和 市政配套的建设补贴给予项目公司。（4）中选社会资本或项目公司必须参与二期项目规划范围内的 商业用地竞拍，并在土地竞拍同等条件下和法律法规允许的前提下拥 有优先摘地权。若竞得相应土地使用权的，则应在呼市设立新公司按 照国家北方足球训练基地总体规划进行商业开发；若未能竞得相应土 地使用权的，则由实际摘地企业按照总体规划进行商业开发，以配合 一期项目设施与二期公共设施同步运营，实现合作区域社会效应与经 济效应的有机结合。项目公司须利用自身12、产业资源优势为合作区域内 入驻企业等提供产业导入及发展服务，并可收取合理的产业导入及发 展服务费。1.4 回报机制项目公司的回报机制为“使用者付费+政府付费+可行性缺口补 助”，其中使用者付费即为项目的市场化运营收入。（1）使用者付费 使用者付费包括场地及场馆出租或使用收入、赛事和活动的门票及其附加收入、体育培训收入、广告赞助收入、冠名权收入、场内商业设施经营收入、停车费收入、内蒙古师范大学蒙古族学校和外国语 学校经营收入、以及产业导入和发展服务费等。为增加项目经营收入来源，有效降低政府可行性缺口补助，自治 区政府将采取以下措施：1）大力引入国家级训练计划和举办自治区 级赛事，开展青少年 U 13、系列足球锦标赛、少数民族运动会、全面健身 等各类竞赛和活动；2）鼓励社会资本导入赛事资源和商业资源，举 办国家级、国际赛事，承接多种商业活动，获取冠名权、转播权、广 告赞助等商业收入，并在场馆、场地内合理配置商业设施；3）鼓励 社会资本开展足球特色办学，建立足球青训体系；4）基地要引进培 育职业俱乐部为龙头引领足球产业集聚发展；5）建立国内足球金融 创新服务平台。由于二期项目商业设施的开发收益取决于体育场馆的运营所带 来的产业集群效应，项目公司可发挥自身的优势与专长为合作区域内 入驻企业等提供产业导入和发展服务，并可收取合理的服务费用，以 此实现商业运营收益对二期项目公共设施的反哺，达到双赢的14、目的。（2）政府付费 政府付费是自治区体育局向项目公司直接付费购买训练场馆场地、办公教学用房、食宿会议场所以及全民健身体育公共服务等。该 部分费用目前是自治区体育局的固定支出，列入自治区财政预算，每 年由自治区财政厅拨款给体育局使用。本项目政府付费的依据是场馆 设施的可用性、使用量和运维绩效质量，包括固定和增量两个部分。固定部分为自治区体育局和内蒙古体育职业学院每年使用场馆场地开展训练和教学任务，向项目公司支付的物业管理服务和场地使 用服务费；以及国家给予自治区体育局的基于运动员和体育公益事业 的相关财政补贴。增量部分为自治区体育局根据实际使用需求采购的 办公用房、食宿和会议等服务，以及随着各15、级政府加大体育产业支持 力度而增加的多样化服务需求，并随着体育事业的发展，国家给予体 育的相关财政补贴将有一定比例的增长。上述固定部分的政府付费将 有效降低社会资本的场馆运营风险，提高社会资本吸引力；增量部分 将随着体育事业及产业的发展稳步增加，从而逐渐降低政府可行性缺 口补助。（3）可行性缺口补助 可行性缺口补助为项目公司在取得使用者付费和政府付费后仍不能覆盖本项目的建设和运营成本及合理收益的情况下，内蒙古自治 区政府根据绩效考核结果为本项目提供一定金额的缺口补助，以使得 本项目具备商业运营的可行性。1.5 投融资结构项目总投资估算为 64.54 亿元，一期项目总投资估算为 5.8 亿元；二16、期总投资 58.74 亿元,其中公共设施总投资 32.71 亿元。根据本实 施方案第 2 条中关于 PPP 运作方式的安排，纳入本项目 PPP 建设投资 范围的为二期的公共设施部分，故项目资本金取二期公共设施总投资 的 20%为 6.54 亿元。其中，中选社会资本投资 4.58 亿元占项目资本 金的 70%；政府方出资代表投资 1.96 亿元占项目资本金 30%。自治区14体育局机关事务服务中心、中政企内蒙古 PPP 基金和内蒙古财信投资集团有限公司作为政府方出资代表，上述各方具体出资金额根据中政 企内蒙古 PPP 基金的最终决策确定。除项目资本金外，剩余建设资金可通过银行或银团贷款、发行项 17、目债、保险机构融资等方式筹措。为控制项目融资成本，降低政府可 行性缺口补贴的支付压力，项目融资利率不得高于同期人民银行公布 的五年期以上贷款基准利率上浮 30%。2 物有所值定性评价方法根据财政部关于印发政府和社会资本合作模式操作指南（试行） 的通知（财金2014113号）及财政部关于印发的通知（财金2015167号）规定，物有所值 定性评价重点关注项目采用政府和社会资本合作模式与采用政府传 统采购模式相比增加供给的程度、优化风险分配的机制、提高运营效 率程度、促进创新和公平竞争环境等。项目实施机构确定本项目同时开展物有所值定性评价和定量评 价，并提出以下定性评价方法和评价内容。2.1 评价程18、序根据PPP物有所值评价指引（试行）的要求，本项目物有所 值评价的程序如下：1）评价准备。项目资料包括规划方案、项目建 议书、立项报告可研报告等；2）组织评价专家。定性评价专家组包 括财务、法律、金融、资产评估、金融等经济方面专家，以及行业、 工程技术、项目管理和法律方面专家等；3）召开专家组会议。专家在充分讨论后按专家打分表和评价指标逐项打分；按照指标权重计算加权平均分，得到评分结果，形成专家组意见；4）做出评价结论。 财政局会同行业主管部门根据专家组意见，做出定性评价结论。 2.2 评价内容（1）全生命周期整合程度全生命周期整合程度指标主要考核在项目全生命周期内，项目设 计、投融资、建造、19、运营和维护等环节能否实现长期、充分整合，具 体定性评价权重为15%。通过法定程序选定投融资能力强、建设资质高和具有丰富足球场 和体育场馆运营经验和体育办学经验的社会资本与政府方出资代表 组建项目公司负责项目融资建设与运营，并深度参与项目的设计工 作。充分实现了投融资、设计、建造和运营的整合。（2）风险识别与分配 风险识别与分配指标主要考核在项目全生命周期内，各风险因素是否得到充分识别并在政府和社会资本之间进行合理分配，具体定性 评价权重为15%。序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施本项目将复杂、难以控制的风险在各方之间进行了较为合理分 配，项目设计、建造、财务和运营维护等商业风险通常20、由社会资本承 担；法律和政策等风险通常由政府承担；不可抗力等风险由政府和社 会资本合理共担。这样可以有效降低项目总体风险程度，确保项目成 功实施。本项目的风险分配框架如下：序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施第一类：政府层面风险1政府征收征用政府收回项目资产项目公司破产，项目失败政府政府给予项目公司合理补偿2政府信用政府无故不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务支付延期甚至终止政府赔偿或提前终止补偿3法律风险法律法规、行业标准等的变更、税种和税率的变化等项目变更、运维成本上升政府/社会资本一般补偿或调整可行性缺口补助第二类：市场层面风险1通货 膨胀物价上涨建设成本或运维 成本增加政府/21、社 会资本按约定的调价方式相应调整可行 性缺口补助2利率变化基准利率上调贷款利息上升，资金成本增加政府调整可行性缺口补助3第三方延 误/违约指项目相关第三方不履行或拒绝履行合同约定的责任和 义务工期延误，图纸交底不清，也可 能引起成本增加社 会 资 本通过合同管理由项目公司及第三 方承担相应责任4市场变化场馆经营不及预期造成项目收入大幅减少社 会 资本调整经营策略或提前终止第三类：项目层面风险项目公司应制定1融资 风险项目公司无法按照协议规定 及时融资、融资不足、融资 成本过高、偿还资金不足等导致工期延误或 建设成本上升社 会 资 本积极的多渠道融资策略，社会资本 应对项目公司的 融资义务承担22、连带责任。获得设计担保或2可研和初 步设计不 当风险由于设计人员经验不足或理 论知识不足，导致设计出现 问题项目无法正常施 工，导致延期或 者成本增加政府/设 计单位者购买设计保险或者合理设计招 标条件；通过设计 合同明确设计单位责任3施工图设 计风险由于项目公司或设计单位的原因导致施工图设计未使用 BIM 技术或出现设计失误导致项目无法按时开工，或出现 变更社 会 资 本购买相应保险或通过设计合同明 确设计单位责任4工程费用 超支项目公司组织管理不当、材 料价格上涨、施工条件变化 等导致工程费用严 重超支，高于控 制价社 会 资 本制定完善的成本控制计划并采取 有效的成本控制 措施5工期延误23、 风险项目无法按时完工、延期完 工或者完工后无法达到预期 标准的风险建设成本增加， 工期延误社 会 资 本/政府竣工担保、进度报告、提前投入资本 金、延期罚款及承 担违约金6质量缺陷 风险施工方法不当、建筑设备和 材料不合格等原因工程不符合相关技术规范和质量 要求社 会 资 本履约担保、监理单位的监管、缺陷修 复及承担违约金7安全 风险由于现场管理不善，导致现 场出现安全事故项目成本增加社 会 资 本出台安全管理制 度，充分的监督监序号风险因素风险事件风险后果承担方风险应对措施管；并作为绩效考核的重要指标。8工程变更 风险由于业主、设计、施工等原因，导致材料、工艺、功能、 尺寸、技术指标、工程24、数量 及施工方法等方面的改变建设成本增加， 或工期延期社 会 资 本/政府签订工程变更协 议9运营 风险在 项 目 的 运 营 及 维 护 过 程中，由于组织和管理问题而 引起各种风险及损失导致运营阶段出 现各种损失社 会 资 本选择具有良好的资质和管理经验 管理人员10供应 风险服务于项目的各种配套设施 以及物料及动力供应不足及 供应不及时会影响项目正常 运行社 会 资 本与相关供应商以及物料供应公司 签订长期供应合 同11使用者付 费风险由于市场萎靡或项目公司经 营策略失败等市场化风险导致使用者付费 金额低于预期社 会 资 本项 目 公 司 改 变 经营 策 略 增 加 销 售 收益12项25、目资产 风险未按时巡检、应急事件处理 不及时、不恰当导致项目资产发 生损坏或损毁社 会 资 本项目公司制定并执行巡检计划和 应急事件处置措 施13项目移交 风险项目设施维护不充分或者移 交时资产设施上存在抵押等 他项权利项目设施维护不 周，移交后影响 使用或者不能完 好移交政府方社 会 资 本仔细检查维护设施，做好绩效考 核。同时，依法依 约制定资产设施 移交方案，并进行 性能测试，保障完 好移交项目设施。第四类：不可抗力风险1自然灾害包括：洪水、风暴、地震、雷击火灾等项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿2政治事件战争、罢工项目终止政府/社会资本购买保险/提前终止补偿（3）绩效导向与鼓26、励创新 绩效导向与鼓励创新指标主要考核是否建立以基础设施及公共服务供给数量、质量和效率为导向的绩效标准和监管机制，是否落实 节能环保、支持本国产业等政府采购政策，能否鼓励社会资本创新， 带来更广泛的社会收益。具体定性评价权重为10%。项目运营期内，政府方通过考核的方式对项目公司运营维护的质 量、场馆运营水平和体育办学质量等方面进行有效监管，并将考核结果作为计算运营补贴和可行性缺口补助的依据之一，实现了财政补贴 与运营管理绩效的统一。充分实现了绩效导向要求。（4）潜在竞争程度 潜在竞争程度指标主要考核项目内容对社会资本参与竞争的吸引力。具体定性评价权重为15%。 本项目通过设置一定的资格条件如资27、质要求、资金实力要求、业绩要求、信誉要求等面向社会投资人进行无差别的公开招标，有利于 市场推广和吸引更多的投资人参与竞争。足球训练基地项目往往能吸 引到较多具有资金实力和运营管理经验的社会资本，可形成充分的市 场竞争。（5）政府机构能力 政府机构能力指标主要考核政府转变职能、优化服务、依法履约、行政监管和项目执行管理等能力。具体定性评价权重为5%。 政府方决定项目服务中心作为本项目的实施机构，负责项目的具体实施、协调和监管等工作。并成立了国家北方足球训练基地PPP项 目领导小组，推进本项目的联络沟通等事宜。相关政府机构的设置保 障了PPP的顺利实施。（6）可融资性 可融资性指标主要考核项目的市28、场融资能力，物有所值定性权重为10%。传统政府采购模式下，政府需要在当期举借大量债务，导致债务 增加，可用于融资的资源减少，信用透支，融资成本上升，严重影响19了项目的可融资性。本项目采用“使用者付费+可行性缺口补助”模式，金融机构对于此类项目融资意向比较明确。项目公司可通过成立 产业基金、资管计划、银行贷款、保险资金、养老资金等渠道进行项 目融资，保证了本项目的市场融资能力。（7）预期使用寿命长短 预期使用寿命长短指标主要考核资产预计使用周期和采用PPP模式合作的周期，物有所值定性权重为5%。 根据政府的财政支出能力，通过科学的财务测算过程，确定本项目的合作期为25年。通过PPP模式，本项目29、的设施可以保持较长时间 的安全良好的使用。（8）全生命周期成本估计准确性 全生命周期成本估计准确性指标主要考察项目全周期成本计算的准确定，物有所值定性权重为5%。 本项目建议书对建设成本及费用的明细类目进行了详细的测算，以作为项目的建设成本估计的基础；运营期的运营维护成本，可根据 政府提供的类似项目的数据，并结合呼市具体情况进行分析、测算、 论证得出，较为符合实际。项目风险成本可根据不同风险种类采用项 目总投资和运营成本的一定比例进行测算。（9）法律和政策环境 法律和政策环境指标主要考察本项目采用PPP模式的法律和政策环境，物有所值定性权重为5%。 国务院、发改委、财政部下发了一系列推进PPP30、模式实施的相关政策文件，鼓励社会资本通过特许经营等方式参与基础设施和公共服务项目投资运营，拓宽城镇化建设融资渠道，提高公共产品供给能力 和效率，促进政府职能加快转变。根据国家文件精神，内蒙古自治区 也结合自身实际制定了相关政策，推进PPP项目落地实施。（10）行业示范性 行业示范性主要考核项目在行业中的示范作用，物有所值定性权重为5%。行业示范性主要考核项目在行业中的示范作用。足球训练基地项 目属于公共性质体育设施，本项目的顺利实施将为相关领域提供良好 的参考模式，为未来相似项目的开展提供经验。依据评价内容，本项目物有所值定性评价指标和权重见下表：指标类型指标内容权重基本指标1 全生命周期整合31、程度15%2 风险识别与分配15%3 绩效导向与鼓励创新10%4 潜在竞争程度15%5 政府机构能力10%6 可融资性15%基本指标小计80%补充指标7 预期使用寿命长短5%8 全生命周期成本估计准确性5%9 法律和政策环境5%10 行业示范性5%补充指标小计20%合计100%其中，每项指标评分分为五个等级，即有利、较有利、一般、较 不利、不利，对应分值分别为 100 分-81 分、80 分-61 分、60 分-41 分、40 分-21 分、20 分-0 分。3 物有所值定量分析3.1 定量分析步骤物有所值定量分析是在假定采用 PPP 模式与政府传统投资和采 购模式的产出绩效相同的前期下，通过32、对 PPP 项目全生命周期内政 府支出成本的净现值（PPP 值）与公共部门比较值（PSC 值）进行 比较，判断 PPP 模式能否降低项目全生命周期成本。物有所值定量分析的主要步骤包括：（1）根据参照项目计算 PSC 值；（2）根据实施方案和假设条件计算 PPP 值；（3）比较 PSC 值和 PPP 值，计算物有所值量值和指数，得出 定量分析结论。3.2 PSC 值计算PSC 值是指政府采用传统采购模式提供与 PPP 项目产出说明要 求相同的基础设施及公共服务的全生命周期成本的净现值。PSC 值 = 项目的建设和运营维护净成本+竞争性中立调整值+ 项目全部风险成本项目全部风险成本包括可转移给社会33、资本的风险承担成本和政府自留风险的承担成本。3.2.1 设定参照项目参照项目为假设政府采用现实可行的、最有效的传统投资方式实 施的、与 PPP 项目产出相同的虚拟项目。即假设本项目由政府方安 排自有资金和银行贷款，采用传统模式建设，由政府方进行运营。政 府传统采购模式与 PPP 模式下的项目产出说明要求的产出范围和标 准相同。3.2.2 参数指标选择（1）资金筹措：取二期项目中的四个训练中心、综合配套中心 南楼和综合配套中心北楼、内蒙古体育职业学院、内蒙古师范大学蒙 古族学校和外国语学校及二期市政基础设施配套工程等公共设施投 资估算为 327,076.00 万元。项目资本金为项目总投资的 2034、%，剩余 总投资 80%的资金由金融机构提供。本报告假设债务融资部分以银行贷款方式获得。银行贷款利率按 5.39%（取目前五年以上中长期贷款基准利率上浮 10%）进行计算。 贷款还款方式按等额本息进行偿还。项目的贷款期限按 22 年（含 2 年建设期）计算。（2）一期项目运营成本由能耗成本（电、采暖、天然气和水等）、 人工成本、天然草皮维护成本、人工草皮维护和更新成本、场馆设施 的维修保养和管理及其他费用构成；二期项目运营成本主要由能耗成 本（电、采暖、天然气和水等）、人工成本、场馆设施的维修保养成 本、大修理费和管理及其他费用构成。其中内蒙古师范大学蒙古族学 校和外国语学校按照“公办民助，校35、企合作”方式办校，学校运营成本由办学方自行承担。（3）项目合作期内，项目公司将获得场地及场馆出租或使用收 入、赛事和活动的门票及其附加收入、体育培训收入、广告赞助收入、 冠名权收入、场内商业设施经营收入、停车费收入、外国语学校的场 地使用费及产业导入和发展服务费等使用者付费以及获得政府付费 和可行性缺口补助。（4）项目合作期设定：本项目合作期定为 25 年，自一期项目进入运营期之日起算；二期项目合作期暂定为 25 年，其中，建设期 2 年，自PPP 项目合同签订之日起算；运营期 23 年，自二期项目 进入运营期之日起算。3.2.3 项目的建设和运营净成本（1）建设净成本：主要包括参照项目设计、36、建造、升级、改造、 大修等方面投入的现金以及固定资产、土地使用权等实物和无形资产 的价值，并扣除参照项目全生命周期内产生的转让、租赁或处置资产 所获的收益。设定最终确定的项目总投资在投资估算基础除去建设期 利息为 327,076.00 万元，同时考虑商业用地溢价收益补贴（同 PPP 模式）。（2）假设一期项目运营成本较 PPP 模式下的运营成本略高 5%。（3）二期项目四个训练中心及综合配套中心、内蒙古体育职业 学院和配套基础设施运营成本组成：能耗成本（电、天然气和水）， 1711 万元/年；人工成本，675 万元/年；场地设施维修维护取二期公 共设施总投资的 0.2%。考虑项目运营的市场培育37、，运营期前五年运 行成本取满负荷状态下的 80%。大修费计提运营期第 1-5 年取二期公 共设施工程建设费扣除征地拆迁费后的 0.1%，第 6-10 年取 0.2%，第2211-25 年取 0.5%；管理及其他费用取上述成本的 8%。同时假设二期项目年度运营成本从第 11 年开始上涨 5%。内蒙古师范大学蒙古族和 外国语学校的运营成本由办学方自行承担。考虑传统模式下的财务费用，一期和二期项目运营维护净成本明 细如下：表 3-3 项目年运营维护净成本明细3.2.4 竞争性中立调整值竞争性中立调整值是为了消除政府传统采购模式下公共部门相 对社会资本所具有的竞争优势，主要包括政府比社会资本少支出的土38、 地费用、行政审批费用、所得税等有关税费。本项目竞争性中立调整值主要为所得税，传统模式下，政府拨付项目运营费用，不产生企业所得税，采用 PPP 模式项目公司取得收入应按照税法规定缴纳所得 税。所得税 =（项目收入-总成本）所得税率，经测算，采用 PPP模式项目需缴纳所得税明细如下：表 3-4 项目需缴纳所得税明细竞争性中立调整值=年度需缴纳所得税额3.2.5 项目全部风险成本以风险分配框架为基础，本项目风险承担成本按照可转移风险、 可分担风险和不可转移风险进行分类，采用比例法进行测算。（1）项目融资、建设、运营以及使用者付费等市场层面的风险， 由于此类风险总体发生概率相对较高，建设期内和运营期39、内的可转移 风险承担成本分别按项目建设投资、运营成本以及使用者付费的 3% 考虑。传统模式下政府承担所有可转移风险。（2）可通货膨胀、利率变化以及不可抗力等风险。由于此类风 险发生概率相对较低，建设期内和运营期内的可分担风险承担成本分 别按项目建设投资和运营成本的 1%考虑，传统模式下政府承担所有可分担风险。（3）不可转移风险主要指政策和法律法规变更、国有化及政府 信用等政府层面的风险。由于此类风险发生概率极低，建设期内和运 营期内的不可转移风险承担成本分别按项目建设投资和运营成本的 1%考虑，传统模式下政府承担所有不可转移风险。表 3-5项目全部风险承担成本明细3.2.6 折现率按照五年以上40、贷款基准利率上浮 20%为 5.88%。3.2.7 测算结果经测算，本项目 PSC 值为 136041.39 万元，具体数值如下：293.3 PPP 值计算表 3-6项目 PSC 值PPP 值是指政府采用 PPP 采购模式实施项目并达到产出说明要 求所应承担的全生命周期内股权投资、运营补贴、风险承担和配套投入等各项财政支出责任的现值。本项目假设无配套投入，与传统模式 保持一致。PPP 值 = 政府股权投资支出+财政补贴支出+风险承担支出3.3.1 假设条件PPP 模式下的项目总投资、资金筹措、项目公司资本结构、运 营成本等假设条件与政府传统模式下保持一致。3.3.2 股权投资支出股权投资支出应41、当依据项目资本金要求及项目公司股权结构合 理确定。计算公式为：股权投资支出=二期项目总投资资本金比例政府占项目公司 股权比例= 327,076.00 万元20%30%= 19,624.56 万元。3.3.3 政府可行性缺口补助支出一期项目政府可行性缺口补助的计算公式：可行性缺口补助各参数确定方法如下： 1、合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.86%。 2、一期项目运营成本一期项目运营成本：能耗成本（电、采暖、天然气和水），329 万元/年；人工成本，400 万元/年；天然草皮和人工草皮维护，833万元/年；场地设施维修维护费取一期总投资的42、 0.3%为 174 万元；管理及其他费用取上述成本的 8%为 140 万元；人工草皮每 10 年更新一次，更新成本为 443 万元。假设一期项目年度运营成本每 10 年上涨 5%，合作期内，一期项目年度运营成本明细如下：3、运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。4、一期项目的使用者付费组成如下：（1）核心足球场：1）根据内蒙古足协调研结果，预计国家队每 年 7 月到 9 月的三个月的时间在北方足球基地训练，预期每月可向国家队收取 15 万元左右的场地使用费。并合理考虑收益增加的因素， 预 测 国 家 队 集 训 场 地 使 用 费 为 ： 2018-2027 年 为 50 万 元 / 年 43、 2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 100 万元/年；2）根据2017 年内蒙古足协安排的足球竞赛日程，约有 100 多天的比赛，按照每片球场 300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地使用费为 2018-2027 年为 25.68 万元/年、2028-2037 年为 42.80 万元/年、2038-2042 年为 59.92 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 2 万元，则此项收入达到：2018-2027 年为 100 万元/ 年、2028-2037 年为 150 万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（2）11 44、人制多功能比赛训练馆：1）根据 2017 年内蒙古足协安 排的足球竞赛日程，约有 40 多天的比赛需要在室内进行，按照每片球场 300 元/小时的收费标准，内蒙古足协足球竞赛的场地使用费为：2018-2027 年为 10.08 万元/年、2028-2037 年为 16.80 万元/年、2038-2042 年为 23.52 万元/年；2）室内训练馆可以通过举办企业年 会、演唱会获得出租费。根据对内蒙古体育馆的调研，每场年会可收 入 5 万元，每场演唱会可收入 10 万元，故预测商业性场地出租费为：2018-2027 年为 60 万元/年、2028-2037 年为 100 万元/年、2038-2045、42年为 120 万元/年；3）保守预测足球赛事门票及其附加收入每场 1 万 元，则此项收入达到赛事门票及其附加收入，2018-2027 年为 80 万 元/年、2028-2037 年为 100 万元/年、2038-2042 年为 150 万元/年； 4）根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均 为 200 元/小时。故预测场地出租收入，2018-2027 年为 24.80 万元/ 年、2028-2037 年为 39.68 万元/年、2038-2042 年为 49.60 万元/年。（3）室外足球训练场：室外共有 20 片足球场。按照上述的分析， 赛事门票及其附加收入可达到： 246、018-2027 年为 100 万元/ 年、 2028-2037 年为 180 万元/年、2038-2042 年为 270 万元/年；根据对呼市的室内足球场的调研，室内足球场场地出租价格平均为 200 元/小时，预测每年可使用 5 个人，每天 4 小时，预测公众场地出租收入，2018-2027 年为 131.04 万元/年、2028-2037 年为 187.2 万元/年、2038-2042 年为 243.36 万元/年。（4）其他收入：根据调研北京地区的体育场馆广告赞助、设施 经营和冠名权收入情况，考虑呼市本地情况，本项目预测如下：广告 赞助，2018-2027 年为 50 万元/年、202847、-2037 年为 80 万元/年、 2038-2042 年为 120 万元/年；场内设施经营收入，2018-2027 年为50 万元/年、2028-2037 年为 80 万元/年、2038-2042 年为 120 万元/年；冠名权收入，2018-2027 年为 100 万元/年、2028-2037 年为 150 万元/年、2038-2042 年为 200 万元/年。（5）考虑基地的培养期要求，前 10 年没有停车费收入，之后按每小时 5 元的标准进行预测，停车场收入：2018-2027 年为 0 万元/ 年、2028-2037 年为 48 万元/年、2038-2042 年为 76.8 万元/年48、。一期项目年使用者付费明细如下：经测算，项目合作期内政府需支付的一期项目可行性缺口补助明 细如下：二期项目可行性缺口补助采用等额年金法：=( 运营绩效考核分 30%+70%)100计算公式中各参数的确定如下：1、项目建设总投资=二期项目工程总费用+经测算得出的建设期 利息=327,076.00 万元+ 建设期利息 12,845.20 万元= 339,921.20万元。二期项目所涉商业建设用地 633.7 亩，经评估本项目建成后每亩地价为 400 万，扣除约 80 万/亩土地收储成本及其他交易成本，该土地溢价收益约为 20 亿元，作为二期项目公共设施土地征拆和市政 基础配套工程建设补贴。运营期内49、项目建设总投资需扣除上述建设补 贴。2、二期项目运营成本见 PSC 值的计算。 合作期内，二期项目年度运营成本明细如下：表 3-1 二期项目年运营成本明细3、二期项目使用者付费组成如下：（1）田径、柔道、武术训练中心：田柔武训练管理中心可以通 过与项目公司合作，引进并合作举办相关赛事，分配获得门票及其附 加收入，预测每年 100 场比赛并逐渐增加，每场 2 万元的收入，2020-2029 年为 200 万元/年、2030-2039 年为 250 万元/年、2040-2042年为 300 万元/年。（2）游泳康复训练中心：按每小时 50 元的收费标准预测，对公众开放收入，每年为 375 万元/年50、；通过举办游泳赛事获得相应收入， 赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年 为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（3）摔跤、拳击、跆拳道、举重训练中心：按照每小时 200 元 的收费标准，室内篮球馆对外开放收入，2018-2027 年为 24.96 万元/年、2028-2037 年为 31.2 万元/年、2038-2042 年为 37.44 万元/年； 赛事门票及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年 为 80 万元/年、2040-2042 年为 150 万元/年。（4）曲棍球、乒乓51、球、网球训练中心：同上述分析，赛事门票36及其附加收入，2020-2029 年为 50 万元/年、2030-2039 年为 80 万元/年、2040-2042 年为 100 万元/年。（5）综合配套中心：按小时 2000 元的标准，会议室出租收入为240 万元/年。（6）其他收入（广告赞助、商业经营和体育培训）：2020-2029 年为 150 万元/年、2030-2039 年为 200 万元/年、2040-2042 年为 250 万元/年；冠名权收入，2020-2029 年为 100 万元/年、2030-2039 年 为 150 万元/年、2040-2042 年为 200 万元/年。（7）停52、车场收入：2020-2029 年为 0 万元/年、2030-2039 年为 85 万元/年、2040-2042 年为 170 万元/年。（8）学校经营收益：按照招生人数逐年递增，第 11 年达到 3000人，学费标准按前 10 年每年 5 万元/人，第 11-15 年每年 5.5 万元/年，第 16-23 年每年 6 万元/年计算。内蒙古师范大学蒙古族和外国语学校经营收入并扣除运营成本和办学成本后的累计净收益为 5.6 亿元。（9）产业导入和发展服务费：500 万元/年。 二期项目年使用者付费如下：4、二期项目政府付费组成如下： 体育局下属单位和内蒙古体育职业学院使用相关体育场馆和学校设施，需53、要向项目公司支付费用，本测算初步考虑政府付费由运营 成本（包括水电气暖、人工和维修维护）和设施使用费组成。三个运 动管理中心和内蒙古体育职业学院需支付的费用的测算金额为运营 期内 3635 万元/年。5、合理利润率暂按目前中国人民银行公布的五年以上中长期贷 款基准利率上浮 40%计取计取，为 6.86%。6、年度折现率：本项目运营期各年年度折现率暂按目前中国人 民银行公布的五年以上中长期贷款基准利率上浮 20%计取计取，为 5.88%。7、运营绩效考核暂不考虑，以 100 分计。 经测算，项目合作期内政府需支付的二期项目年可行性缺口补助明细如下，表 3-4 年需支付的二期项目可行性缺口补助明细54、综上，政府需支付的一期和二期项目可行性缺口补助明细如下：3.3.4 风险承担支出风险承担支出的分类和计算参照本报告的“3.2.5 项目全部风险 成本”内容。在 PPP 模式下，根据风险分配基本原则和框架，政府方 按照持股项目公司比例 30%承担可转移风险；按照 50%的比例承担 可分担风险；承担所有不可转移风险。表 3-8PPP 模式下风险承担成本3.3.5 配套支出假设本项目总投资中包括了与项目相关的所有投入，故不考虑政 府配套投入支出责任，故本项目配套支出责任为 0。3.3.6 测算结果项 目 合 作 期 内 ， 经 测 算 采 用 5.88% 的 折 现 率 ， PPP 值 为1286055、3.04 万元。计算表如下：表 3-9项目年度支出责任明细3.4 物有所值定量分析直观比较综合上述 PSC 值和 PPP 值的分析，具体计算结果见下表：表 3-10物有所值指标分析表单位：万元PSC 值136041.39PPP 值128603.04物有所值量值7438.35物有所值指数5.5%从上表可以采用 PPP 模式可以减轻政府方短期投资压力，降低 融资成本和运营净成本，提高运维效率，将大部分风险成功转移给社会资本。从定量角度来说，采用 PPP 模式是物有所值的。4 物有所值评价结论4.1 定性分析结果根据专家评审意见和打分结果，本项目采用 PPP 模式可以优化 风险的分配，避免政府方承担全部风险。采用 PPP 模式引入社会资 本来建设运营，在项目运营中引入了市场机制，可以提高运营效率。 与传统政府投资建设模式相比，采用 PPP 模式还能促使项目公司创 新经营理念和管理方式，以开源节流、降本增效，提高项目整体回报 率。并且，物有所值定性评价评分结果约为 85 分，超过 60 分，故 说明项目适宜采用 PPP 模式。4.2 定量分析结果通过对政府和社会资本合作项目全生命周期内政府支出成本现 值与公共部门比较值进行比较，物有所值量值和指数均为正，因此， 从定量角度分析，该项目适合采用 PPP 模式。