1、主讲：主讲：房地产标杆讲坛：房地产标杆讲坛：主办：凯德智汇机构主办：凯德智汇机构 时间：时间：2012年年05月月12-13 日日 地点：中国地点：中国 深圳深圳 龙湖产品研发设计标准化及产品核心价值创新研究 龙湖产品研发设计标准化及产品核心价值创新研究 柳老师柳老师 赢商网-运营中心，最专业 商业地产在线商学院，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：h t t p:/d o w n.w i n s h a n g.c o m/添加Q 群3 4 0 1 8 0 6 5 4，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送一.房地产设计管理 三、产品标准化 总图 配套基础设施的影响 二、龙湖设计管理标准2、化和实践 四、龙湖主要产品序列 六、设计指标对成本的影响 总图设计心得 户型设计要点 立面设计要点 五.龙湖项目的核心价值创造方法 产品模块设计要点 多卖 多卖 快快卖 卖 少少花 花 项目利益最大化 项目利益最大化 单体 一.房地产设计管理 房地产设计管理的原则和目标房地产设计管理的原则和目标 2 3 4 房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 设计管理的资源配置设计管理的资源配置 房地产设计管理的范畴与定义房地产设计管理的范畴与定义 1 5 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 1.13、 房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。房地产设计管理的范畴 房地产设计管理的定义 涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式 选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地4、储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。产品策略为企业发展服务产品策略为企业发展服务 产品制造过程必须符合企业产品发展策略产品制造过程必须符合企业产品发展策略 产品的战略 产品的策略 1.1 房地产设计管理的范畴与定义 1.赢才网，专注房地产职业机会！w w w.5 1 w i n c a i.c o m2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！w w w.5 1 w i n c a i.c o m 基于房地产价值链的设计管理原则基于房地产价值链的设计管理原则 发现价值发现价值创造价值创造价值实现价值实现价值 1.2 房地产设计管理原则和目标 价值研究、品质5、保证、进度控制、成本控制价值研究、品质保证、进度控制、成本控制。设计管理三大目标设计管理三大目标 1.3房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 1.3.1 基于公司发展阶段进行设立的设计管理模式 1.3.2 基于公司产品战略进行设立的设计管理模式 1.3.3 龙湖设计管理模式 职能型 公司型(项目制型)矩阵型 项目管控模式 设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应 1.3.1 基于公司发展阶段进行设立的设计管理模式 设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应 1.3.1 基于公司发展阶段进行设立的设计管理模式 1.3.1 基于公司发展阶段进行设立的设计管理模式 龙6、湖 龙湖 万科 万科 绿城 绿城 万达 万达 星河湾 星河湾 富力 富力 恒大 恒大 当代 当代 全生命周期客户：高知背景城市中青年群体 全生命周期客户：高知背景城市中青年群体 高端客户群：成熟稳重的富豪阶层 高端客户群：成熟稳重的富豪阶层 中高端客户群体：小资情调氛围营造 中高端客户群体：小资情调氛围营造 城市核心生活追求客户群：以商业营造城市中心生活 城市核心生活追求客户群：以商业营造城市中心生活 顶级客户群：通过极致奢华精装+高成本园林营造高端富豪生活 顶级客户群：通过极致奢华精装+高成本园林营造高端富豪生活 精装+复制 复制 MOMA产品线复制 万创中心（4大系列8个品类“情花”、RS7、U5）绿城设计院、绿城东方设计院（“玫瑰园”“御园”“百合”）柔性制造：模块化+外立面=复制+部分创新（聚焦于“亲地”产品序列）万达设计院+设计合作伙伴（每个城市都有一座万达广场）从规划、户型、立面到装修、景观全盘复制（产品的极致聚焦）中端客户群：产品务实 中端客户群：产品务实 主打产品性价比，通过成本控制提升性价比 主打产品性价比，通过成本控制提升性价比 聚焦科技系统，通过科技提升生活品质 聚焦科技系统，通过科技提升生活品质 1.3.2基于公司产品战略进行设立的设计管理模式 启示：1.3 房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 产品会越来越细分，标杆企业都有自己的特色产品.随着8、企业规模的扩大，设计管控变得越来越重要.有无自己的设计院与企业定位有关.随着多城市的进入与快周转需要，复制变得成为必须.设计创新会引领未来、给企业带来利润与活力.1.3.3 龙湖设计管理模式 1.4 设计管理资源配置基准-部门内部 合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基于企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度 企业年度人力资源规划 新增项目人员配置规划参考 多项目运作状况下，项目之间人员动态规划和调配 人员配置基准目的 人员配置基准的作用 案例:龙湖重庆公司人员配置表 1.4 设计管理资源配置基准-外部资源 国外设计公司-创新项目9、地标型项目（周期长、影响大）国内设计公司-较为有影响力的大盘项目 本地设计公司-现金流项目（周期紧、中小项目）设计公司种类 找设计公司就是找人找设计公司就是找人 甲方自身的能力，对设计公司的控制力。设计公司配合意愿度 设计公司的项目饱和度情况 设计成本的考虑 1.5 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力。1.5.1 建立规范化管理体系的意义 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规10、划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)材料设备选型定板 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 组织并参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立按体系、专业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)1.5.2 设计管理职责 1.5.2.1 一般意义下的设计管理职责一般意义下的设计管理职责 配合发展部完成土地前期决策与拿地 完成项目启动会 配合营销部完成产品定位 配合营销部完成产品的销售准备 配合工程部完成项目实施 配合运营部完成项目交房 完成项目后评估报告 完成知识沉淀、模块化研究、知识库的补充完善等 相关设计专利的申报 完成新技术、新11、材料、新工艺的研究 1.5.2 设计管理职责 1.5.2.2 龙湖公司的设计管理职责龙湖公司的设计管理职责 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 项目开发部项目开发部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作 1.5.2.3其它部门在设计管理过程中的职责 成本管理部成本管理部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标 随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标 负责组织方案设计招标中的各项工作 市场营销部营销部 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评12、审提供市场评价建议 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.3 设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 主线流程主线流程 概念设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 配合部门配合部门 营销 成本 工程 开发 物业 主线部门主线部门 设计部 1.5.3业务流程 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 设计流程框架图 施工图设施工图设计计 建筑、建筑、规划方13、案规划方案 部品部品 设计及设计及 定板定板 扩初设计扩初设计 拿地节点拿地节点 概念规概念规 划草案划草案 概念规概念规 划方案划方案 方案报建 方案报建 方案设计方案设计 扩初设计扩初设计 施工图设计施工图设计 模型研究模型研究 施工图设计指引施工图设计指引 部品材料调研部品材料调研 部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样 销售配合资料销售配合资料 结构设计 设备选型 建筑平面 实施方案设计阶段实施方案设计阶段 产品、技术创新研发 论证阶段 策划阶段 销售示范区设计销售示范区设计 设计管理阶段 工程管理 1.5.4 计划管理 目的：目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程14、碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。1.5.4.1 设计周期基准 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 项目计划 各级计划的制定方式与监控办法 1.5.4.2 项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理 公司一级计划公司一级计划 部门二级计划部门二级计划 部门月度计划部门月度计划 项目组周计划项目组周计划 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准 设计管理阶段及专业的合理划分 专业：总图、规划与建筑、设备（公用）、景观、装饰、导示 阶段：概念设计、方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计、二次设计 1.5.5.15、1 建立标准的基础 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.2 设计文件的管理与模板建立 概念规划设计任务书 方案设计任务书 住宅施工图设计任务书 景观概念规划设计任务书 景观方案设计任务书 景观施工图设计任务书 室内设计任务书 设计管理模板 任务书类模板 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 概念设计咨询合同 建筑方案/扩初设计合同 建筑施工图设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 室内设计合同 销售示范区包装设计合同 合同类模板 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.3 技术标准模板建立 产品配置标准建议书 方案设计指引及施工图设计指引 统一技术标准:区域通用16、节点构造设计标准及区域 通用节点构造设计标准 交楼标准 方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求 新技术应用 技术标准的内容 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.5.4 产品标准的建立 对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法)成果标准 外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价标准，使 设计管理质量保证质量保证工作有章可循。1.5.5.5 评审或评估标准 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.6.1 建立成本管理目标及节点建立成本管理目标及节点 1.5.6 设计管理过程中的成本管理 项目关键节点项目关键节点 辅助节点辅助节点 管理目标管理目标 案例案例 项目初判17、 成本估算表 项目决策 项目成本测算 方案阶段 成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段 典型楼栋结构指标表 施工图 成本预算清单 全精装修房施工图 成本预算清单 竣工验收 成本结算 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 1.5.6.2 建立相关部品信息库 项目部品信息库模板 项目部品信息库建立的要点 a.(工程)材料分判 b.标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴 c.战略供应商合作及集团采购 d.建立信息库共享平台 1.5 体系建立的组成要素与核心内容 三.2 体系建立的组成要素与核心内容 材料部品研究的工作目标 a.基于对目标客户的期望值分析,研发满足客户需求的部品 b.成本优化、对比 c.工18、艺的研究 1.5.6.3 设计过程中的成本优化的主要手段和方法设计过程中的成本优化的主要手段和方法 结构及基础的形式 窗地比 外墙材料及部品 停车方式及人防方案 主要设备选型 产品附加值对应的成本 合理的景观成本配置 二.龙湖地产设计管理标准化管理实践 2.1 设计管理制度-保障 2.2 设计管理流程-方向 2.3 设计管理指引-标准与界面 2.4 设计管理模板-提高效率 2.5 设计管理标准与指引-效率 2.6 知识库的建立-模板化与标准化 2.7 案例库的建立-前车之鉴、后事之师 2.8 产品库的建立-标准与效率 2.1、设计管理制度 2.1.1 会议管理制度 2.1.2 文控管理办法 219、.1.3 工作交接管理办法 2.1.4 设计单位综合评价办法 研发部会议管理制度及分类表：月度例会模板：1.1 会议管理制度 1.2 文控管理办法 1.3 工作交接管理办法 1.4 设计单位综合评价办法 传真摸版：研发部收发传真流程：研发部文控管理制度及附件：2.1、设计管理制度 1.1 会议管理制度 1.2 文控管理办法 1.3 工作交接管理办法 1.4 设计单位综合评价办法 研发部项目工作交接管理办法：2.1、设计管理制度 1、设计管理制度 1.1 会议管理制度 1.2 文控管理办法 1.3 工作交接管理办法 1.4 设计单位综合评价办法 设计单位综合评价办法:2、设计管理流程 2.1 研20、发部设计管理流程图 2.2 研发部计划管理办法 2.3 研发部OA审批流程 2.4 私家花园面积计算流程 研发部设计管理流程图：2、设计管理流程 2.1 研发部设计管理流程图 2.2 研发部计划管理办法 2.3 研发部OA审批流程 2.4 私家花园面积计算流程 研发部计划管理办法:周计划模板：月计划模板：2、设计管理流程 2.1 研发部设计管理流程图 2.2 研发部计划管理办法 2.3 研发部OA审批流程 2.4 私家花园面积计算流程 附件:私家花园面积计算流程.xls 3、设计管理指引 3.1 工作标准 3.2 工作界面 3.3 岗位说明书 3.4 作业指导书 3.1 工作标准 3.1.1 21、研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 重庆公司研发部工作手册.3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则 3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规22、划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 研发部各阶段图纸审查要点（概念，方案，初设，施工图）：3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 恒大地产统一建筑标准手册：3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训23、大纲 研发部设计任务书编写指导：研发部景观设计导则（施工图）：3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 精装设计流程：精装标准化研究与施工图绘制标准化：3.1 工作标准 3.1.1 研发部工作手册 3.1.2 户位编号原则 3.1.3 各阶段图纸审查要点 3.1.4 建筑规划设计导则 3.1.5 景观设计导则 3.1.6 精装修设计导则 3.1.7 新员工培训大纲 研发部新员工入职培训大纲：3.2 工作界面-有界面、无界限24、 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 发展部与研发部工作界面：3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.225、.8 专业组与项目组的工作界面 施工图和施工阶段研发部与项目工程部：3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司商业项目研发部商运公司界面.xls 3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配26、套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc 3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司项目会所、体育中心配置界面 3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.27、1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 重庆公司项目氛围布置相关物品采购界面.xls 3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作28、界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 附件:重庆公司研发部建设项目报建报验工作界面文件.xls 3.2 工作界面-有界面、无界限 3.2.1 发展部与研发部工作界面 3.2.2 研发部与工程部工作界面 3.2.3 研发部与商运公司工作界面 3.2.4 教育配套界面文件 3.2.5 会所、体育中心配置界面 3.2.6 氛围布置相关物品采购界面 3.2.7 项目报建报验工作界面 3.2.8 专业组与项目组的工作界面 3.3 岗位说明书 3.3.1 设计总监 3.3.2 设计部经理 3.3.3 研发中心 3.3.4 设计管理中心 3.3.5 行政报建综合组 附件:研发部设计总监.doc 3.429、 作业指导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业指导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计任务书 附件:重庆公司研发部设计合同的管理要点 3.4 作业指导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业指导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计任务书 F:06研发部手册01制度流程200703指引0304作业指导书030403重庆公司研发部项目材料选样封样作业指导书（2007版）3.4 作业指导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业指导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准30、 3.4.4 设计任务书 附件:重庆公司研发部工作模型制作的管理办法和标准 3.4 作业指导书 3.4.1 设计合同的管理要点 3.4.2 材料选样封样作业指导书 3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准 3.4.4 设计任务书 4、设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件:设计合同模板 4、设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件一：各阶段设计任务书模板 4、31、设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件:产品交付标准 4、设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件:项目设计阶段经济测算模板 4、设计管理模板 4.1 设计合同模板 4.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件:项目月度研发计划模板.xls 4、设计管理模板 4.1 设计合同模板 432、.2 设计任务书模板 4.3 产品交付标准模板 4.4 经济测算模板 4.5 月度计划模板 4.6 项目启动会模板 附件：项目启动会模版 5、设计管理标准与指引 任何事项、任何阶段均可建立标准与指引 E:知识沉淀重庆龙湖地产发展有限公司标准做法汇编 E:知识沉淀项目移交标准.xls E:知识沉淀物业用房配置标准doc E:知识沉淀重庆龙湖铝合金门窗二次设计标准化指引.pdf E:知识沉淀商业项目物业前期介入指引.ppt 6、知识库的建立 6.1 知识库关键词：集团、知识官、考核体系 知识库的形成：摊派+奖励（公司、个人）F:研发部06研发部手册09研发模块化标准化2009.02.23-评分细则33、(重庆公司-全).xls F:06研发部手册03知识库2010年重庆研发部知识进度表.xls 6、知识库的建立 6.2 知识库主要内容：可大可小、可专业可生活化 E:知识沉淀知识库收集明细.xls E:知识沉淀重庆公司防水作法表(定稿).xls E:知识沉淀重庆公司工程细部做法.xls E:知识沉淀重庆物业住宅出入口设置前期介入指.ppt E:知识沉淀重庆龙湖水体驳岸提炼版.ppt E:知识沉淀Excel速成教程 F:06研发部手册03知识库墙面防流挂措施墙面防流挂措施.ppt 7、案例库的建立 案例库关键词：地区公司、项目与部门、好的经验和坏的教训 三、龙湖设计管理标准化小结 特点关键词：134、全面、涵盖面广 2、积累时间长 3、及时回顾、更新，与时俱进 4、执行力执行力是核心 三.产品标准化 产品标准化的标杆企业研究产品标准化的标杆企业研究 2 3 龙湖标准化主要内容及其他可借鉴的标准化龙湖标准化主要内容及其他可借鉴的标准化 产品标准化的意义产品标准化的意义 1 目的一：缩短周期、目的一：缩短周期、提高收益率 提高收益率 目的二：快速扩张的目的二：快速扩张的需要 需要 目的三：统一采购、目的三：统一采购、降低成本 降低成本 目的四：提高产品设计质量 目的四：提高产品设计质量 目的五：构建产品线、形成品牌效益 目的五：构建产品线、形成品牌效益 市场风云变幻，房地产的微利时代到来，缩35、短周期，提高资金周转率，从而提高收益率是提高核心竞争力的重要手段；土地成本上升和土地出让的透明化，规模化快速扩张必然将带来管理上和融资上的难度；实行标准化，提高人力资源和资金利用效率，才可能在有限人力资源和自有资金的前提下实现快速扩张；统一设计标准有利于统一招标采购，实现规模效益，降低建造成本和节约周期。对简化开发企业与供方关系，规范管理人员行为也很有利；一次性设计，作坊式生产带来了难以克服的设计及建造的质量通病。好的产品一定是长时间反复推敲得来的，通过市场检验，在客户反馈中不断完善改进。成熟复制有利于保障设计水平，降低开发风险。；将产品划分几种最常见的基本类型，采用相同的案名及营销策略，形成36、品牌效应，增加项目附加值；3.1 产品标准化的目的 Pulte Homes的产品过程 Pulte Homes的产品过程 产品目录 产品目录 4个工厂 4个工厂 选择产品 选择产品 研发中心 研发中心 项目规划 项目规划 产品研发：由研发中心产品研发：由研发中心负责完成公司所有的产品设计和升级所有的产品设计和升级，产品标准化程度高，包括图纸、部品、造价等必要内容，分类存放于产品目录中。项目操作：不做产品设计，只做规划，项目操作：不做产品设计，只做规划，从产品目录中选选择产品择产品，订单发送到相应的工厂。3.2 产品标准化标杆企业研究 Pulte Homes的产品目录结构 Pulte Homes的37、产品目录结构 产品研发 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 部品：结构性和装饰性部品，装 饰性部品有78种选择 部品：结构性和装饰性部品，装 饰性部品有78种选择 立面：每种平面对应4-6种立面 立面：每种平面对应4-6种立面 Stucco、Craftsman风格 Stucco、Craftsman风格 公司目录 公司目录 细分市场：每个细分市场有多 种产品 细分市场：每个细分市场有多 种产品 产品：对应细分市场的多种产品 产品：对应细分市场的多种产品 区域目录 区域目录 总目录总目录 S Florida S Florida N florid38、a N florida Classic Classic Del webb Del webb Brooke Brooke 立面1 立面1 部品1 3.2 产品标准化标杆企业研究 Pulte Homes的产品目录形成过程 Pulte Homes的产品目录形成过程 研发中心研发中心 产品研发部 产品研发部 市场和销售部 市场和销售部 实施 部门 实施 部门 建筑部 建筑部 设计中心 设计中心 市场部 市场部 销售部 销售部 采购部 采购部 估价部 估价部 组织机构 组织机构 新房型、立面、结构部品研发 确定（客户互动）装饰性部品 决定是否研发新房型、部品 提供房型、部品的升级信息 对产品房型、立面、39、部品估价 整套产品预算系统的自动化 工作分工 工作分工 新产品研发 新产品研发 产品研发 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 积积累形累形成成产产品品目目录录 3.2 产品标准化标杆企业研究 Pulte Homes的项目操作简介 Pulte Homes的项目操作简介 完成事项 完成事项 确定细分客户市场 确定对应的产品系列 确定细分客户市场 确定对应的产品系列 输入参数：区域、立面类型、细分市场、面积、结构。查询结果：平面、立面、部品、楼书、投标报价、估价等 输入参数：区域、立面类型、细分市场、面积、结构。查询结果：平面、立面、部品、楼书、40、投标报价、估价等 把目标产品规划到用地中 把目标产品规划到用地中 区域设计中心与客户共同确定 区域设计中心与客户共同确定 订单传给生产厂、施工单位 订单传给生产厂、施工单位 主导部门 主导部门 区域市场部 区域市场部 区域市场部 区域市场部 区域设计 中心 区域设计 中心 操作流线 操作流线 社区定位 社区定位 产品选择 产品选择 社区规划 社区规划 装饰性部品 装饰性部品 生产实施 生产实施 工厂 工厂 产品研发 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 3.2 产品标准化标杆企业研究 Pulte Homes的产品目录使用方式 Pulte Ho41、mes的产品目录使用方式 Pulte Home 产品目录搜索栏 Pulte Home 产品目录搜索栏 查询标准查询标准 Regional area:区域区域 Elevation type:立面类型立面类型 Division:细分市场细分市场 Construction type:结构类型结构类型 Pad width:面宽面宽 Square footage:面积面积 产品目录：是一个巨大数据库，储存了Pulte Home公司所有的产品资料，可以查阅所需产品信息。查询：根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特征值。产品目录：是一个巨大数据库，储存了Pulte Home公司42、所有的产品资料，可以查阅所需产品信息。查询：根据项目特征、产品特征等情况，在产品目录搜索引擎中，输入目标的查询特征值。Keyword:关键词关键词 注：注：产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入产品目录的查询并非固定模式，数据库中录入的产品信息数据（Information Data），都可以作为查询的标准。在Keyword中输入关键词即的产品信息数据（Information Data），都可以作为查询的标准。在Keyword中输入关键词即可。例如：城市名、卧室数量、车位数量、产可。例如：城市名、卧室数量、车位数量、产品名称（Model Name）等。品名称（Model Name）等。产品研发43、 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 3.2 产品标准化标杆企业研究 中国管理资讯网 Pulte Homes的产品目录使用方式 Pulte Homes的产品目录使用方式 产品目录查找结果-Brooke 产品目录查找结果-Brooke Brooke是Classic细分市场下的产品，有不同的结构类型和立面风格。所有Brooke是Classic细分市场下的产品，有不同的结构类型和立面风格。所有符合要求的产品出现在列表中，产品名字反映建造方式：“cay”代表轻钢符合要求的产品出现在列表中，产品名字反映建造方式：“cay”代表轻钢结构；“palm”代44、表混凝土现浇结构。结构；“palm”代表混凝土现浇结构。产品研发 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 3.2 产品标准化标杆企业研究 Pulte Homes的产品目录使用方式 Pulte Homes的产品目录使用方式 所有必要的信息都反映在产品目录中，楼书、图纸、工程投标报价、估价、及修改记录等相关资料都可以找到。所有必要的信息都反映在产品目录中，楼书、图纸、工程投标报价、估价、及修改记录等相关资料都可以找到。查询结果包含的内容 查询结果包含的内容 基本信息：基本信息：楼层平面Floor Plans 楼层平面Floor Plans 标准配置45、Standard Features 标准配置Standard Features 可选配置Option Features 社区环境Community Amenities 立面选择Elevations 基本价格Base Prices 可选配置Option Features 社区环境Community Amenities 立面选择Elevations 基本价格Base Prices 销售情况Percent of Sales 销售情况Percent of Sales 利润总额Gross Profit Margins 竞争者资料Competitor Data 地图位置Map Locations 利润总额46、Gross Profit Margins 竞争者资料Competitor Data 地图位置Map Locations 产品研发 产品研发 项目规划 项目规划 产品目录 产品目录 选择产品 选择产品 工厂生产 工厂生产 3.2 产品标准化标杆企业研究 3.3 龙湖标准化的主要内容及其它可借鉴的标准化 3.3.1 标准化库建立的模式和流程 3.3.4建造标准标准化 3.3.2户型标准化（模块标准化）3.3.3立面标准化 3.3.5精装标准化 3.3.2户型标准化（模块标准化）3.3.2户型标准化（模块标准化）：现阶段还没有完整的户型标准化手册，复制项目主要是在以前类似产品（模块）的基础上优化，项47、目的设计质量和个人的能力关系密切。万科（北方区）户型手册 产品1 产品1 产品2 产品2 产品3 产品3 产品4 产品4 产品标准平台 产品标准平台 设备 设备 土建 土建 电气 电气 空调 空调 上水管 上水管 保温材料 保温材料 门 门 涂料 涂料 配电箱 配电箱 可视对讲 材料选型、技术标准 造价分析、成本信息 招采渠道、厂家信息 可视对讲 材料选型、技术标准 造价分析、成本信息 招采渠道、厂家信息 PB PB PPR PPR 钢制户门1、2 钢制户门1、2 木制户门1、2 木制户门1、2 彩色对讲 彩色对讲 黑白对讲 黑白对讲 厂家A 厂家A 厂家B 厂家B 厂家C 厂家C 户型选型、48、品质标准 营造做法、技术标准 户型选型、品质标准 营造做法、技术标准 户内空间 户内空间 户外空间 户外空间 玄关 玄关 客厅 客厅 卧室 卧室 厨卫 厨卫 阳台 阳台 大堂 大堂 入口 入口 公共空间 公共空间 楼梯 楼梯 产品标准层户型（可标准化）产品标准层户型（可标准化）规划设计布局（不可控）价值导向、需求清单 研发方向、产品结构 规划设计布局（不可控）价值导向、需求清单 研发方向、产品结构 客户A需求清单 客户A需求清单 客户B需求清单 客户B需求清单 客户C需求清单 客户C需求清单 客户D需求清单 客户D需求清单 产品标准平台应该结合项目运营，逐步完善，是一个长期艰产品标准平台应该结49、合项目运营，逐步完善，是一个长期艰巨的工程 巨的工程 3.3.2.1标准化的内容模式 3.3.2.2 标准化库建立流程 数据库 输出信息 应用到顷目 输入信息 审批环节 3.3.2.2 标准化库建立流程 花园洋房 独栋别墅 院落别墅 说明：1.线上填写的表格可以在填写完成后链接到启动会成果PPT中，无需重复工作。具体哪个表格对应PPT哪一页会在启动会成果PPT模板中注明 2.表格的内容细化到空间里墙、顶、地的量化数据收集等，这可实现产品模块BIM的构想。更宏伟的目标是：将来在产品建模时就会以直接输入量化信息的方式去创建模型，模型便是带有数据信息的实体。当一个三维模型完成时，成果便会自动生成成本50、材料、施工计划 小高层 联排别墅 高层 叠拼别墅 超高层 低密度产品 洋房及高层 3.3.2.2 标准化库建立流程 顷目数据库 启动会 预案 重庆 北京 成都 重庆 北京 成都 顷目2 顷目1 顷目3 顷目2 顷目1 顷目3 分期1 分期2 分期3 组团1 组团2 组团3 2#地块（红线内）市政路（红线外）1#地块（红线内）景观 管线 2#建筑 1#建筑 3#建筑 道路 管线 车库 立面 屋面 墙 门 窗 地下层 首层 标准层 基础 屋面 天窗 楼梯间 户号（含层）户号（含层）公区 户 户号（含层）大堂 电梯厅 走道 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 房间 墙 顶 地 墙 顶 51、地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 橱柜 烟机 灶具 水盆 墙 顶 地 马桶 卫浴 水盆 卧室 客厅 厨房 卫生间 阳台 过道 单体 住宅 公建 独栋别墅 属性分类 联排别墅 院落别墅 叠拼别墅 花园洋房(9F以下）小高层（10-18F)高层（18层以上但100m）超高层（100m）SOHO/酒店式公寓 写字楼 集中商业 小商铺 酒店 89 产品库构架及启动会成果提交要求 户型信息存储位置 模块信息存储位置 公区信息存储位置 立面、屋面信息存储位置 顷目数据库 启动会 预案 重庆 北京 成都 重庆 北京 成都 顷目2 顷目1 顷目3 顷目2 顷目1 顷目3 分期1 分期2 分期3 组团1 52、组团2 组团3 2#地块（红线内）市政路（红线外）1#地块（红线内）景观 管线 2#建筑 1#建筑 3#建筑 道路 管线 房间 楼梯间 户号（含层）户号（含层）公区 立面 屋面 墙 门 窗 户 地下层 首层 标准层 户号（含层）基础 大堂 电梯厅 走道 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 墙 顶 地 卧室 客厅 厨房 卫生间 阳台 过道 车库 屋面 天窗 墙 顶 地 橱柜 烟机 灶具 水盆 墙 顶 地 马桶 卫浴 水盆 3.3.2.2 标准化库建立流程 3.3.3 户型标准化 北京项目东西对跃90平米户型模块:青岛项目南北对跃125平米户型模块:53、3.3.4 立面标准化 3.3.4 立面标准化：主要有：地中海风格建筑建造指引。民国风格立面模块，颐和系立面模块 3.3.4 立面标准化 3.3.4.1 地中海风格建筑建造指引 3.3.4 立面标准化 3.3.4.1 民国风格建筑建造指引 3.3.4 立面标准化 3.3.4.2 简约颐和风格建筑建造指引 3.3.5 建造标准标准化 建造标准模版 3.3.5 建造标准标准化 建造标准级别分类 A级（集团标准）专家评审、集团发布、全集团所有公司均可使用 B级（公司标准）专家评审、集团发布、仅限于一个或部分公司使用 C级（项目标准）地区公司负责，仅限于该顷目该期使用 C级（项目标准）：考虑到工程个性54、需求、特殊性，允许项目根据自身特点选用建造标准库以外的建造标准；C级（项目标准）使用权限仅限于该项目该期工程使用。在项目提交的启动会文件，材料做法表中，应注明各级别标准的条目占比，C级占比超过5%的将被驳回。3.3.6 精装标准化 住宅公共区精装分类 本模块分为A B C两个档次：A版：3500元平米（重庆春森彼岸）首层及地下大堂3500元平米，标准层1300元/平米 B版：1800元平米（悠山郡项目）首层及地下大堂1800元平米，标准层1100元/平米 C版：800元平米 （花盛项目）万科住宅精装应用手册(附件)3.3.6 精装标准化 重庆春森彼岸 3.3.6 精装标准化 悠山郡项目公共区精55、装 四.龙湖主要产品序列 多层序列多层序列 2 3 4 高层序列高层序列 商业序列商业序列 别墅序列别墅序列 1 4.1 别墅序列 4.1.1蓝湖郡系列-重庆蓝湖郡 4.1 别墅序列 4.1.1蓝湖郡系列-上海蓝湖郡 1、郦城项目是集居住、商业、休闲于一体的大型城市综合社区。2、结合11号线嘉定新城站的建筑形态，高层采用Artdeco风格，由北及南，逐步降低，形成一轮独特的天际线 3、营造生态自然而具有中国式邻里氛围并且有上海里弄式住宅特征的居住空间，土地价值最大化，景观资源最大化。4.1 别墅序列 4.1.1蓝湖郡系列-上海蓝湖郡 新里弄式院落别墅，结合传统里弄式住宅而形成的合院结构，解决了56、传统别墅组合方式及结构的单调。将私家庭院和公共庭院有机结合，容易形成良好的邻里生活氛围。结构更优化，有更多采光面，同时将中国传统建筑风格与现代化建筑很好的结合，适合更多人群的需求。4.1 别墅序列 蓝湖郡系列 的主要特点：1、项目有优势较为明显的景观资源。2、定位为第一居所。户型面积略大。3、部分业态有明显的独栋特征。4、建筑以地中海风格为主。4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 滟：a、形容水波涟漪之貌。南朝梁何逊何水部集中曰：的的与沙静，滟滟逐波轻。b、华贵之物。苏东坡二十洞庭春色中曾 云：须君滟海怀，浇我谈天口。澜：a、语出孟子*尽心：“观水有术，必观其澜。”形容水波清泛的57、情境。宋玉神女赋曾云：望余帷而延视兮，若流波之将澜。b、色彩鲜明，华丽 山：高度、胸怀、伟岸，有山包海容之说 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 户面积225-300平米，平均面积252平米。容积率0.67 4.1 别墅序列 箭头所示方向为阳光照射方向 采光窗位置 户内地下室示意颜色 公共地下停车库示意颜色 下沉前庭院示意颜色 大量地下面积的利用，提高了产品舒适度，同时降低地面面积销售单价 全南向下沉庭院改观地下室采光和感受，增加别墅体验 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 主要创新点 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 主入口 次入口 小区车行道 小型集中地下车58、库 组团式布局 环形道路解决小区交通 地下停车使地面园林覆盖率最大化 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 地面两层，别墅生活的舒适高度 对于别墅生活而言，建筑的高度决定生活的自由度。龙湖*滟澜山，别墅地面两层楼高的高度，一层为家庭活动区以及老人或孩子住区，二层为主人区域，而附送的地下一层则是主人的情趣空间。这样的功能设置，充分照料家人生活的需求，彰显对居者生活舒适的充分尊重。4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 庭院别墅，建筑生活的乐居之本 别墅生活的根，是要为居者营造出更自由自我的乐居生活氛围。龙湖*滟澜山，延承这一理念，以集中绿地与分散街区及私家庭园的呼应方式59、，形成集中景观、街区绿化及私家庭园三重风景，营造出公共而又私有，开放而又内敛的有序空间，让每户居者回归自由乐居生活的本源。4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 台地建筑，灵性着坡居的神韵背景 龙湖*滟澜山，在地块以及外围，采用开挖与填土的方式，以4米高差台地，营造出起伏逶迤、移步换景的景观效果。地中海风情的别墅，高低错落于坡地之间，恍若水波滟滟的建筑曲线。4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-北京滟澜山 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-上海滟澜山 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-上海滟澜山 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-上海滟澜山 4.1 别墅序列 460、.1.2 滟澜系列-上海滟澜山 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-青岛滟澜海岸一期 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-青岛滟澜海岸二期 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-青岛滟澜海岸二期 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-青岛滟澜海岸二期 4.1 别墅序列 4.1.2 滟澜系列-青岛滟澜海岸二期 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京香醍漫步 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京香醍漫步 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京香醍漫步 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京香醍漫步 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京香醍漫步 4.1 61、别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京花盛香醍 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京花盛香醍 4.1 别墅序列 4.1.2 香醍系列-北京花盛香醍 4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.2洋房序列 4.2.62、1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.2洋房序列 4.2.1 弗莱明戈系列-重庆弗莱明戈 主要特点:4.3高层序列 重庆水晶郦城 高层低密度 4.3高层序列 重庆水晶郦城 高层低密度 4.3高层序列 北京唐宁ONE Art-Deco风格 4.3高层序列 成都晶蓝半岛 4.3高层序列 成都晶蓝半岛 4.3商业序列 4.3商业序列 4.3商业序列 4.3商业序列 4.3商业序列 五.龙湖项目建筑规划核心价值创造方法 产品设计心得及案例产品设计心得及案例 2 3 4 户型设计要点户型设计要点 立面设计要点立面设计要点 总图设计63、心得及案例总图设计心得及案例 1 若项目研发阶段决定了项目总货值的85%，那么总图设计就已决定了总货值的75%。若项目研发阶段已将成本控制了85%，那么总图设计阶段就已将成本控制了70%。总图决定了景观的构架与格局。总图决定了物业管理成本的基础 定性之言：5.1 龙湖项目总图设计心得 5.1 龙湖项目总图设计心得 5.1.1 用足指标 5.1.2货值最大化 5.1.3配套用房最小化 5.1.4赠率规划、底层挖掘 5.1.5充分挖掘端户价值 5.1.6中央景观带提升项目品质 5.1.7控制地库 4.1.8减少入口 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。5.1.1“掏干吃净64、”-用足指标 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例，天津项目案例）案例，天津项目案例）1.2用足建筑密度（图示说明）用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠65、送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。5.1.1.1用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目 总用地面积：总用地面积：56640 代征道路：代征道路：6225 代征绿地：代征绿地：1338 消防站用地：消防站用地：2800 建设用地：约建设用地：约49077 容积率：容积率：366、.8 地上总建筑面积：地上总建筑面积：176000 公建面积占公建面积占20%-40%住宅面积占住宅面积占60%-80%绿地率：绿地率：30%集中绿地：集中绿地：6000 建筑限高：建筑限高：80m 用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内 规划条件规划条件 规划难点：规划难点：建筑限高从建筑限高从80米突破到米突破到90米；米；日照；日照；5.1.1.1案例：北京唐宁ONE 北京唐宁北京唐宁ONE-雕刻空间 设计前将不影响地块以外楼房日照设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范的立体空间切割出来，之后按规范 67、填充建筑物，得出最大容积率。填充建筑物，得出最大容积率。把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布多元化产品，混合分布 端头转角户型设计部分90平米以下小户型 端头转角户型设计部分90平米以下小户型 精品公寓：挡光住宅作为商业指标 在阴影区部分的作为商业指标 北京唐宁北京唐宁ONE 楼型的选择大大提高了容积率 楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑规划少量的东西朝向建筑 边角地块的有效利用边角地块的有效利用 大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大大进深多单元的平68、面组合单体对容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局 设计调整原则：景观资源的最大化利用：本用地最有价值的景观资源，一是北侧湖景，二是南侧宽阔的城市景观绿带。在总图布置上，将面积较大、溢价较高的户型尽可能多的布置在景观资源有优势的位置，同时景观最好区域的建筑面积尽量的多，原方案临水大户型有21户（地上约6300平米），调整后临水大户型有40户（地上约11000平米）。原方案临绿化带户型为叠拼及经济性小户型，调整后为12米面宽较大户型和A、B户型组成的合院。面积最大化原则：容积率由原来的0.62调整到0.7。提高单位面积的经济效率：地下停车方69、式的变化，降低单车位的面积，使更多的地下面积变为可销售（或可使用）的空间。优化户型，增加竞争力，提升单价。5.1.1.2案例：天津团泊湖项目 原方案 调整后 临绿带大户型 临绿带小户型（A）13米面宽临水户型 9米面宽临水户型 L户型(叠拼)B户型 5.1.1.2案例：天津团泊湖项目 原方案 调整后 指标对比：调整后项目增加货值约1.37亿元 天津团泊湖项目 5.1.1.2用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分底层挖掘和分率原则中论述 -好地70、段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。5.1.1.2 用足建筑密度（成都晶蓝半岛）-利用竖向高差突破建筑密度的限制。利用竖向高差突破建筑密度的限制。5.1.1.2用足建筑密度（重庆花千树项目）只有1层商业占用建筑密度 只有1层商业占用建筑密度 双层高可变空间双层高可变空间的利用 的利用 优点：零面积变2房，3房户型成5房 功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏 阁楼平面阁楼平面 剖面图剖面图 双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率71、 5.1.1.3 用足地方法规案例（一)赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 5.1.1.3 用足地方法规案例（二)利用利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。5.1.1.3 用足地方法规案例（三)5.1.2“肚里有货”-货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空72、间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 地 块 经 济 技 术 指 标 地 块 经 济 技 术 指 标 净用地面积 12.6万平米 15米和40米代征绿地 4.1万 地上可建设面积 52 容 积 率 4.1 建筑密度 30其中住宅26%绿 地 率 30%净用地面积 12.6万平米 15米和40米代征绿地 4.1万 地上可建设面积 52 容 积 率 4.1 建筑密度 30其中住宅26%绿 地 率 3073、%各业态市场分析 含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本 地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费前期工程费基础设施及配套费 这里可以看到这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯是含金最高的，其次是多建电梯洋房洋房，最后剩余的容积率为，最后剩余的容积率为高层高层。各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态 预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益 社区商铺 50250 10000/18874、7/8113元 普通联排 13000/2000/11000元 亲地底跃 200250 12000/1960/10040元 电梯顶跃 200250 11000/1960/9040元 电梯洋房 100130 7500/2750/4750元 34高层83130 6800/（精装）2505/4295元 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 总体规划业态配比 规划要求：1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%各业态指标比对：业态 合理容积率 覆盖率 社区商业 3层 23 55100%普通联排2.5层 0.60.75 3035%底跃13层 电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋75、房7 1.52.0 2530%无电梯花园洋房 1.31.5 2832%高层（1233层）2.56 1520%1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面积，且能激活4、5、6和顶跃溢价 商业占足4%的覆盖率，在适当的位置做底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高层提高覆盖率20%，少占地，容积率8 联排 无电梯洋房 电梯洋房 替代 替代 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 规划布局分析 不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小 补足容积率就76、好 布置在北面和西面 2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 规划布局分析 花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 功能分区 多层返迁房 规划未建小区 景尚景（高层）电梯花园洋房 34层高层 社区商业 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 520295高层建筑面积370355花园洋房141690售楼处（商业77、）1500商业建筑面积6750211365.98车库设备面积176210.31地下赠送面积26255.67物管用房1400自行车库75003654030.00%26.00%4.125A区容积率4.2B区容积率45120458250住宅可售面积地上建筑面积商业可售面积地下建筑面积建筑基地面积住宅建筑密度容积率建筑密度不平衡使用容积率后的总货值为不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右亿左右 本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区/高层区高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比78、（含下跃赠送）：花园洋房本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层高层=3.1/6.9 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 效果图 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 A-成都弗莱明戈项目 地 块 经 济 技 术 指 标 地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率的基数）总用地面积（算容积率的基数）106690 虎溪河及周边绿地（不虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）计入绿地率）8395 可建设用地面积 可建设用地面积 98295 可建设地上面积 可建设地上面积 160035 容 积 率 容 积 率 1.5 建筑密度 建筑密度 30 绿 地 率 绿 地 79、率 30%虎溪河 市政停车场 建设用地 建设用地 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 各业态对应的容积率及密度：各业态对应的容积率及密度：业态业态 容积率容积率 建筑密度建筑密度 社区商业社区商业 3层层 23 67100%普通联排普通联排 3层层 0.60.7 2530%大院别墅大院别墅 24层层 0.8 32%洋房洋房 7层层 1.21.5 23%高层高层 22层层 2.53.5 1015%总图 配比研究 总图 配比研究 以配比的方式用足 以配比的方式用足1.5的容积率 的容积率 产品业态组合有：产品业态组合有：1、商业洋房 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 2、商80、业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层 3、商业联排/大院洋房高层 7层 7层 洋房 洋房 7层 7层 洋房 洋房 2.5层 20.5层 2.5层 2.5层 别墅 别墅 别墅 高层 间距 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本 地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期间费用前期工程费基础设施及配套费期间费用 这里可以看到这里可以看到商铺商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩81、余的土地应多建大院大院别墅、洋房别墅、洋房，最后剩余的容积率换为，最后剩余的容积率换为高层高层。各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态 预计建面价格业态 预计建面价格 预计地价外成本预计地价外成本 容积率面积收益容积率面积收益 社区商铺 社区商铺 200250 10000/2700/7300元元 经济型酒店 经济型酒店 200250 5000/2600/2400元元 大院别墅 大院别墅 200250 8000/3450/4550元元 花园洋房 花园洋房 100130 5500/2750/2750元元 小户型高层小户型高层10013082、 4200/（清水）（清水）3000/1200元元 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 产品类别 大院别墅 花园洋房 小户型高层 洋房高层商业区车位 商铺 地下超市 经济型酒店 套数 176 其中：联排88 叠拼 88 240 其中：平层120 跃层120 1008 551 其中：洋房314 高层159 商区78 -单套面积 180-240 120-180 39-53-总面积 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 不平衡使用容积率后的总货值：不平衡使用容积率后的总货值：10.8亿左右，大于单一住宅产品亿左右，大于单一住宅产品的总货值83、，如住宅部分只做七层的总货值为的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为9.7亿左右亿左右 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层东西分区高档住区 vs 商业与小户型高层 南北分区大院别墅 南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接近学校大门、公交站点。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响。商业尽量接84、近学校大门、公交站点。高层布置在远端。高层布置在远端。重重大大大门大门 公公交交站站点点 总图价值挖掘总图价值挖掘 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 用地面积用地面积:106688 m2 地上建筑面积地上建筑面积:160035 m2 总建筑面积总建筑面积:215671 m2 容积率容积率:1.5 绿化率绿化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅:136052 m2(计容计容)14410 m2(不计容）不计容）商业商业:22788 m2(计容计容)车库车库:38326 m2(车位车位)地下超市地下超市:2918 m2(不计容不计容)其他其他:1195 m2(计85、容计容)5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 效果图 5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆睿城项目 业态 地上建筑面积 建面比例 占地面积 占地比例 别墅 273596 71.98%343073 90.26%洋房 35540 9.35%20556 5.41%高层 51110 13.45%11104 2.92%商业 16765 4.41%配套 3686 0.81%5364 1.41 总计 380097（含地下建筑面积为（含地下建筑面积为521800）100%380097 100%洋房及商业 高层及商业 2#地块技术指标 2#地块技术指标 5.1.2.1不平衡使用容积率86、 案例 B-重庆东桥郡项目 容积率：1.0 容积率：1.0 业态 建筑面积 建面比例 占地面积 占地比例 别墅 110260 28.4%137451 59.1%洋房 39418 9.9%22405 9.6%SOHU 144947 37.3%37460 16.1%酒店 7000 1.8%1809 0.8%商业 81350 21.2%30955 13.3%配套 5601 1.4%2502 1.1%总计 388821（含地下建筑面积为533241）100%232582 100%5.1.2.1不平衡使用容积率 案例 B-重庆东桥郡项目 容积率：1.67 容积率：1.67 5.1.2“肚里有货”-货值最87、大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、业态的溢价远大于产品本身的溢价，运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 独 花 高 容积率：0.3 0.6 1.5 4 1 1 2 2 3 3 4 4 类独栋别墅 联排大院 类联排洋房 高town 0.5 0.8 2.0 500W 200W 100W 1800W 50W 独独 联联 花花 高高 5.1.2.2 业态溢价 关键词：关88、键词：合法的“独立别墅”合法的“独立别墅”小间距下的绝对私密小间距下的绝对私密 无限的生长式组合无限的生长式组合 复杂地形的适应性复杂地形的适应性 产品模块化产品模块化 七合院由七合院由7个类独立的个类独立的Townhouse围合连接而成，围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：一个单元包括：Townhouse -7户（户（2780m2）地下层平面 一层平面 二层平面 三层平面 合院别墅 七合院七合院 5.1.2.2业态溢价 联排大院案例 5.1.2.2业态溢价 北方地区一般6层洋房产品的规划容积率在1.2-1.3 1.2-189、.3容积率6层洋房产品的创新研究 创新3+6层产品的容积在1.3 5.1.2.2业态溢价 叠院单体示意 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 典型组团平面 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 创新关键点：1.每户都有独立的私家花园和门厅,能从私家花园独立进户.2.每户都有独立的地下室和车库.3.三层以上,每户都有私家电梯 4.面积相对比较容易控制,3层部分小到130平米的户型面积,6层部分可以小到170平米的户型面积.1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 3层部分指标：1层地上130平米，地下100平米90、 2层地上130平米，地下50平米 3层地上130平米，地下50平米 6层部分指标：1.2层地上180平米，地下60平米 3.4层地上180平米，地下50平米 5.6层地上180平米，地下50平米 3层部分指标：1层地上130平米，地下100平米 2层地上130平米，地下50平米 3层地上130平米，地下50平米 6层部分指标：1.2层地上180平米，地下60平米 3.4层地上180平米，地下50平米 5.6层地上180平米，地下50平米 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 创新关键点：1.每户都有独立的私家花园和门厅,能从私家花园独立进户.2.每户都有独立的地91、下室和车库.3.三层以上,每户都有私家电梯 4.面积相对比较容易控制,3层部分小到130平米的户型面积,6层部分可以小到170平米的户型面积.创新关键点：1.每户都有独立的私家花园和门厅,能从私家花园独立进户.2.每户都有独立的地下室和车库.3.三层以上,每户都有私家电梯 4.面积相对比较容易控制,3层部分小到130平米的户型面积,6层部分可以小到170平米的户型面积.此部分屋顶可以给六层中叠使用 此部分屋顶可以给六层中叠使用 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 3层部分指标：1层地上130平米，地下100平米 2层地上130平米，地下50平米 3层地上130平92、米，地下50平米 6层部分指标：1.2层地上180平米，地下60平米 3.4层地上180平米，地下50平米 5.6层地上180平米，地下50平米 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 创新关键点：1.每户都有独立的私家花园和门厅,能从私家花园独立进户.2.每户都有独立的地下室和车库.3.三层以上,每户都有私家电梯 4.面积相对比较容易控制,3层部分小到130平米的户型面积,6层部分可以小到170平米的户型面积.3层部分指标：1层地上130平米，地下100平米 2层地上130平米，地下50平米 3层地上130平米，地下50平米 6层部分指标：1.2层地上180平米，93、地下60平米 3.4层地上180平米，地下50平米 5.6层地上180平米，地下50平米 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 创新关键点：1.每户都有独立的私家花园和门厅,能从私家花园独立进户.2.每户都有独立的地下室和车库.3.三层以上,每户都有私家电梯 4.面积相对比较容易控制,3层部分小到130平米的户型面积,6层部分可以小到170平米的户型面积.3层部分指标：1层地上130平米，地下100平米 2层地上130平米，地下50平米 3层地上130平米，地下50平米 6层部分指标：1.2层地上180平米，地下60平米 3.4层地上180平米，地下50平米 5.94、6层地上180平米，地下50平米 叠院组合示意 1.2-1.3容积率6层洋房产品的创新研究 5.1.2.2业态溢价 成都：弗莱明戈成都：弗莱明戈 类联排洋房案例 5.1.2.2业态溢价 类联排洋房案例 5.1.2.2业态溢价 成都：弗莱明戈成都：弗莱明戈 成都：弗莱明戈成都：弗莱明戈 类联排洋房案例 5.1.2.2业态溢价 成都郫县新城（弗莱明戈）成都郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例 5.1.2.2业态溢价 商业案例 5.1.2.2业态溢价 商业价值最大化:青岛青特置业-青威路项目 5.1.3“肚里有货”-货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模95、型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、业态的溢价远大于产品本身的溢价，运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 案例案例2：晶蓝：晶蓝半岛项目的外半岛项目的外部资源有限，部资源有限，只能依靠自己只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来创造一个大的景观中庭，来解决特色景观解决特色景观资源的问题资源的问题 5.1.2.3景观资源最大化 一期景观视线分析表一期景观视线分析表 好景观（套）好景观（套）较好景观视线（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）较次景96、观视线（套）优质景观率%优质景观率%客卧见中庭客卧见中庭 见河又见庭见河又见庭 仅见河仅见河 卧室见中庭卧室见中庭 一单元一单元 5050 1818 3636 7 7 1414 54%54%二单元二单元 5252 3636 1818 1414 7 7 69.29%69.29%三单元三单元 5252 3636 1818 1414 7 7 69.29%69.29%四单元四单元 5252 1818 3636 7 7 1414 55.18%55.18%五单元五单元 4848 1616 3030 51.60%51.60%小计小计 254254 108108 108108 5858 7272 说明：说明：97、1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差 3、5单元西南面X3户型景观条件较差3、5单元西南面X3户型景观条件较差 案例2：晶蓝案例2：晶蓝半岛精密计算每户资源，尽半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大可能多的扩大优质资源户型比例，扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 溢价范围 晶蓝半岛一期景观单元分析表晶蓝半岛一期景观单元分析表 5.1.2.3景观资源最大化 纳帕溪谷二期项目 5.1.2.3景观资源最大化 原方案 调整方案 产品组合沿湖合院 指标 产品特点：1，户型地上面98、积比一期小（一期480），加地下面积后比原户型大（一期220）。2，沿湖的面积比原来多，以东区为例，如果按照原来的户型规划，可以规划21户，现在规划34户。3，每户设计3个地下车车位，原户型设计1个地上车库。一线沿湖：地上500平米，地下400平米 二线沿湖：地上450平米，地下350平米 5.1.2.3景观资源最大化 一线沿湖户型地下室范围 二线沿湖户型地下室范围 地下车库出入口 入户通道 产品组合沿湖合院 5.1.2.3景观资源最大化 沿湖组团 地下车库组合平面图 产品组合沿湖合院 5.1.2.3景观资源最大化 沿湖组团 产品组合沿湖合院 5.1.2.3景观资源最大化 5.1.2“肚里有货99、”-货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、业态的溢价远大于产品本身的溢价，运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图 9010590105 9010590105 9010590105 9010590105 030030 5010050100 半地下室（半地下室（带庭带庭院院）附送阁楼 四层 三层 二层 首层 附送阁楼 一楼附送阁楼 一楼100、 二楼二楼 联排：200250（实得350400）送:2F阁楼，半地下层庭院 叠拼：180220（实得220300）送:4F阁楼，半地下层庭院 案例：赠送半地下室和阁楼面积 案例：赠送半地下室和阁楼面积 9012090120 9012090120 联排别墅剖面图联排别墅剖面图 030030 6015060150 半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）附送阁楼 二层 首层 重庆睿城大院重庆睿城大院 5.1.2.4赠送面积最大化 联排户型解析 联排户型解析 送阁楼送阁楼 赠送车库赠送车库 赠送半地下室赠送半地下室 后花园后花园 前花园前花园 叠拼户型解析 叠拼户型解析 送阁楼送阁楼 后花园后101、花园 独立入户楼梯独立入户楼梯 赠送车库赠送车库 赠送半地下室赠送半地下室 前花园前花园 空中花园空中花园 面积赠送案例面积赠送案例 重庆睿城大院重庆睿城大院 5.1.2.4赠送面积最大化 花园洋房花园洋房(优化面积后的大城小院优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房 送阁楼送阁楼 车库车库 赠送半地赠送半地下室下室 前花园前花园 空中花园空中花园 平层平层120平米平米 顶跃顶跃 170180平米平米 底跃底跃 140150平米平米 后庭院后庭院 1 2 3 4 5 6 7 重庆睿城大院重庆睿城大院 5.1.2.4赠送面积最102、大化 三千城将政府要求的首层架空部分送给二层客户作三千城将政府要求的首层架空部分送给二层客户作私家花园私家花园 5.1.2.4赠送面积最大化 4和院合院鸟瞰 四合院组合分析-形体分析-形体分析 关键点说明：1.风车型排布增加合院内空间趣味感，消弱兵营式布局给人的视觉疲劳；2.可提供两种户型模式，增加销售选择性，可适应更多的客户要求；3.便于总图灵活布置，创造空间围合的多元化；4.便于风流疏导，改善组团小环境；提供宜居性；5.有效利用退台变化，节省日照间距，增加单体立面可变性。四合院模块范围 5.1.2.4赠送面积最大化 合院组合分析四合院户型组成及分布 H1 H1 H2 H2 H4 H4 H3103、 H3 S1 S1 S2 S2 S3 S3 S4 S4 竖版户型庭院竖版户型庭院 横版户型庭院横版户型庭院 车道车道 分户线分户线 关键点说明：1.每组四合院相邻户型由横版、竖版交错穿插组成；2.每栋楼均由两种相似产品组成，两横板或两竖版。3.横版楼栋与竖版楼栋再行穿插，构成小区整体。5.1.2.4赠送面积最大化 采光井采光井 地下虚空间地下虚空间 分户线分户线 建筑基底线建筑基底线 空调机位空调机位 关键点说明：关键点说明：1.采用前述创新采光井创新采光井处理手法，每户至少两处两处采光井，尽可能呈对角设置，宜于形成地下空气循环；2.尽量预留独立的设备天井安放空调；受平面限制处，在功能采光井角104、部留出空调机位，并做适当的隐蔽。3.功能空间内尽可能减少布柱，采用井字梁方式，形成大空间。四合院组合分析组合平面分析 5.1.2.4赠送面积最大化 四合院组合分析负一层车位及入户 车道车道 入库线入库线 入户线入户线 关键点说明：关键点说明：1.组团级地下车道与地上入户车道是相互对应的，地下车道净宽6m；2.每户均独享三个停车位（包括子母车位），并且业主可进入地下车库停车后，通过车库内户门直接回家；3.每户赠送地下室面积每户赠送地下室面积300350平米，基本与地上面积相平米，基本与地上面积相当。当。5.1.2.1赠送面积最大化 严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到105、地下层，不占用容积率。会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房 5.1.3“削减龙套”-配套用房最小化 会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层 网球场下沉，布置在地下室底板上网球场下沉，布置在地下室底板上 底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林茶座。地上面积391平米平米 地下泳池地下泳池 晶蓝半岛会所案例晶蓝半岛会所案例 北京花盛香醍会所案例北京花盛香醍会所案例 室内泳池、健身房、儿童游乐室、室内泳池、健身房、儿童游乐室、跳操房均布置在地下一层跳操房均布置106、在地下一层 地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置地上可作为临时售楼处和商业，沿街布置 地上面积：地上面积：400平米，地下面积：平米，地下面积：1700平米。平米。5.1.3“削减龙套”-配套用房最小化 重庆花千树案例重庆花千树案例 5.1.3“削减龙套”-配套用房最小化 5.1.4.1 规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层 5.1.4.1 将住宅周围的绿地尽可能的划给私家。5.1.4“锦上添花”-增绿规划、低层挖掘 规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例。C A A A A 107、A A B B B B C C C C 2-2剖面 1 1 A A A B B 1 1 2 2 2 2 A A A A A A B B B B B B C C 1-1剖面 B 成都郫县项目案例成都郫县项目案例 5.1.4.1增加亲地户型的数量 洋房A户型底层挖掘 下层前花园赠送 A户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，一跃二。面积：194 2、赠送亲地花园：45 3、赠送地下架空：106 入户花园赠送 下层后花园赠送 地下室架空赠送 5.1.4.1增加亲地户型的数量 下层前花园赠送 B户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、一跃二。面积：171 2、赠送亲地花园：69 3、赠送地下架空：77 台108、式花园赠送 下层花园赠送 地下室架空赠送 洋房A户型底层挖掘 5.1.4.1增加亲地户型的数量 入户花园赠送 C户型特点：亲地、赠绿、送面积 1、边户型，二跃三。面积：198203 2、赠送亲地花园：46.7 3、赠送平台阳台：约20 私家花园赠送 地下室架空赠送 三层户型赠地面花园三层户型赠地面花园 洋房C户型的底层挖掘 洋房C户型的底层挖掘 5.1.4.1增加亲地户型的数量 私家花园总计面积 40900平方米 私家花园总计面积 40900平方米 私家花园占住宅区景观面积 私家花园占住宅区景观面积 65%65%私家花园边界处理 私家花园相临小径方案 私家花园边界处理 私家花园相临小径方案 重109、庆睿城分绿案例重庆睿城分绿案例 5.1.4.2私家花园面积最大化 大面积 中户型 花园大于100平方米 边户型 花园 大于250平方米 大面积 中户型 花园大于100平方米 边户型 花园 大于250平方米 花园入户 花园入户 重庆睿城分绿案例重庆睿城分绿案例 5.1.5“真金白银”-充分挖掘端户价值 在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最大的一块大的一块 青岛滟澜海岸一期（类独栋）一期销售表明：普通边户比中户单价贵25左右。充分挖掘端户价值-重庆花千树项目 非端户型非端户型 端户型端户型 一层底跃一层底跃 A A+20万元万元 二层跃层二层跃层 B A110、+20万元万元 三层平层三层平层 C C+5万元万元 四层平层四层平层 C C+5万元万元 五层平层五层平层 C C+5万元万元 六层平层六层平层 C C+5万元万元 六层跃层六层跃层 D D+20万元万元 端户型价值端户型价值 E E+60万元万元 1、本项目端户型比例高达、本项目端户型比例高达82%（18/22）；）；2、据悠山香庭经验：每个端户型单元比中间户型单元价值多出至少、据悠山香庭经验：每个端户型单元比中间户型单元价值多出至少60万元；万元；总户数：368户 其中端户型：164户 容积率：0.9 充分挖掘端户价值-重庆花千树项目 5.1.5“真金白银”-充分挖掘端户价值 在联排别墅111、和花园洋房项目中，端户是价值最在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价值最大的一块大的一块 青岛滟澜海岸一期（类独栋）一期销售表明：普通边户比中户单价贵25左右。5.1.6“提价催化剂”-利用中央景观带提升项目品质 中央景观带对项目品质的提升不言而喻，一定要用好中央景观带。利用中央景观带和样板体验区的完美结合，实现项目的快速和高价销售 充分利用中央景观带提升项目品质-重庆东桥郡项目 充分利用中央景观带提升项目品质-重庆花千树项目 5.1.7“地下黄金-控制地库 车库面积优化车库面积优化 车库配比优化车库配比优化 车库层高优化 （详见附件）重庆龙湖地下车库优化研究.ppt 地下车库层高分析.xls 112、5.1.8“看好家门”-减少入口 同一个地块的车库与人行入口尽量归一同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，便于物业减少管理人数，以入口为原点以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。米范围内不应设置第二出入口。每增加一个出入口，就至少增加每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在3000-4000元，每年将增加元，每年将增加144000216000元元 两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通两个相邻地块人员的步行交通 交113、通分析 架空地下车库 消防通道 社区主入口 车库出入口 减少入口，节约物业人力成本 底层架空，无坡道出入口 景观化车道、增加绿化面积 负二层地下车库 成都郫县项目案例成都郫县项目案例 产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。产品类型的溢价远大于产品本身的溢价。定性之言：5.2 龙湖产品模块创新心得 4.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。4.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。0.6-0.7容积率产品的研究 北京滟澜山（联排）青岛滟澜海岸一期（类独栋）户面积225-300平米，平均面积252平米 容积率0.67 户面积180-230平米，平均面积204平米 容积率0.63 5.2114、.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。合院空间 创新着重点：1.营造出“邻里交往单元”的概念，四户一个公共围合院落，大约30-40平米；结合北方市场业主喜好、户型需求，注重朝向，创造大面宽，创新了“风车式”四合院排布组合方式；2.按照日照间距，地下车库布置及使用感受控制四合院模块各楼栋间的间距，实现容积率最大化。综合容积率0.72 3.双拼中间留小缝，有独栋的概念。邻里交往单元、间距合理化、朝向正南北。“横条”户型：三开间、大面宽、南北入户；“竖条”户型：两开间、大进深、侧入户 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。四合院（青岛滟澜海岸二期）0.6-0.7容积率产品的研究 创115、新着重点：1.每户花园面积在150-230平米，且相对比较集中，减低相互干扰。2.能溢价的临水户型尽量多，每户赠送亲水木平台。3.根据资源的不同提供3大类户型选择，满足业主多样化需求。“横条”户型-320平米“竖条”户型-300平米“临水”户型-350平米 四合院（青岛滟澜海岸二期）5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。0.6-0.7容积率产品的研究 采光井采光井 地下虚空间地下虚空间 分户线分户线 建筑基底线建筑基底线 空调机位空调机位 关键点说明：关键点说明：1.采用前述创新采光井创新采光井处理手法，每户至少两处两处采光井，尽可能呈对角设置，宜于形成地下空气循环；2.尽量预留独116、立的设备天井安放空调；受平面限制处，在功能采光井角部留出空调机位，并做适当的隐蔽。3.功能空间内尽可能减少布柱，采用井字梁方式，形成大空间。5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。四合院（青岛滟澜海岸二期）车道车道 入库线入库线 入户线入户线 关键点说明：关键点说明：1.组团级地下车道与地上入户车道是相互对应的，地下车道净宽6m；2.每户均独享三个停车位（包括子母车位），并且业主可进入地下车库停车后，通过车库内户门直接回家；3.每户赠送地下室面积每户赠送地下室面积300350平米，基本与地上面积相平米，基本与地上面积相当。当。四合院（青岛滟澜海岸二期）5.2.1 同样容积率情况下，实117、现更高的产品业态。武汉纳帕溪谷项目二期七合院 指标 创新着重点：1，新产品的容积率达到0.63.可以达到联排的容积率 2,减少无用公共景观面积，整合小块景观面积，形成可以活动和产生销售溢价的集中景观面积。3，每户私家花园面积大体相当 4，局部地下室，减少工程实施难度，降低成本。每户可以设置两个地下车库 5，地上户型大小有竞争优势。地下面积可以大大提高营销溢价。竖条户型：地上230平米，地下180平米 横条户型：地上250平米，地下200平米 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。地下车库示意 小型集中车库，减少成本，增加私属感，每户两个车位。武汉纳帕溪谷项目二期七合院 5.2.1 118、同样容积率情况下，实现更高的产品业态。车库剖面.标高示意 武汉纳帕溪谷项目二期七合院 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。下沉庭院剖面.标高示意 武汉纳帕溪谷项目二期七合院 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。烟台葡醍海湾二期 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。原方案 调整方案 调整说明：1，烟台地方规定，住宅南北间距最小间距18米。2，原方案为龙湖传统产品，在烟台使用比较浪费用地（一期产品），中户180平米，边户220平米。3，调整后增加了大面宽的户型（15米），所有的户型都是边户型。4，调整后户数变少，由于边户户型数量增加，所以面积基本不变。地上119、建筑面积:22520平方米(大面宽类独栋面积240平米，联排端户型面积210平米，联排中间户型面积180平米）用地面积：31060平方米 容积率：0.725 总户数:104户 端户数量：80户 端户比例：77%其中:大面宽类独栋数量：40户 大面宽类独栋比例：38.5%技术指标 方案优点 1.减少了中间户型数量，增加了大面宽类独幢别墅和双拼别墅，提高了园区的整体品质和性价比 2.减少了车行道路,增加了景观面积,提高了园区的整体舒适度 青岛某项目新方案模块分析图 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。典型组团一 首层平面图 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。地下平面图120、 典型组团一 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。剖面 典型组团一 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。典型组团二 首层平面图 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。地下平面图 典型组团二 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。剖面 典型组团二 5.2.1 同样容积率情况下，实现更高的产品业态。5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。原叠拼户型方案 北京昌平某项目 主要问题：1，户型面积偏大，在目前市场情况下总价竞争力不强。，2，户型面宽较大，为控制面积，对地块的进深利用不充分。3，为平衡客厅和南向卧室的面宽，客厅面宽4500，对于此121、面积段的户型来说偏小。5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。北京昌平某项目 原叠拼户型方案 户型优点：1.100%得房率，无公摊面积。2.下 跃及上跃户型均从私家庭院入户，彰显别墅品质。3.户型设计紧凑合理，160m2四居室，具有较强的市场竞争力。5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。新方案叠拼户型 新方案叠拼户型 5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。新方案叠拼户型 5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。集中式电梯叠拼产品集中式电梯叠拼产品 5.2.2 一样的产品业态，实现更低的总价区间。容积率强排计算:日照间距系数1.6，理论容积率1.27。附件:5122、.3 龙湖产品的户型设计要点 符合产品定位 功能与外立面效果结合 面积为王：控制面积、偷送面积 精装配合、细节第一 面积赠送.pptx E:知识沉淀重庆龙湖户型评价定性研究报告最终版重庆沟通会.ppt 5.4 龙湖产品的外立面设计研究 符合产品定位 功能、成本与外立面效果结合 细节第一 创新（外地或外国）+复制（本地）地中海风格建造指南木鱼石一期立面设计演变过程.ppt 地中海风格建造指南地中海风格建筑建造指南（上）.ppt 地中海风格建造指南地中海风格建筑建造指南（下）110.ppt 问 题 解 答 主讲：主讲：房地产标杆讲坛：房地产标杆讲坛：主办：凯德智汇机构主办：凯德智汇机构 设计指标对123、成本的影响 6.1 总图 6.2 单体 -建筑,结构,施工图.6.3 配套、基础设施设计影响 六、设计指标对成本的影响 成本关注实际建筑面积 面积指标的准确性直接影响项目总成本的准确性 研发关注：规划指标 成本测算是以实际建筑面积的单方造价为依据的，一旦总建筑面积数值发生误差，再精确的测算也不能得到项目总成本的正确结果 销售面积、建筑（报规）面积、实际建筑面积：6.1 总图 成本测算中关注的指标内容 6.1 总图 地下面积增加成本 合理设置地下部分建筑面积 当地政府对地下车位的配比要求，营销对人车分流的要求 在地基基础条件允许的情况下，地下建筑面积比例尽量降低 地下建筑增加土护降、防水等费用，124、同时会提高单体建筑钢筋、砼的含量 地下面积占比：6.1 总图 利润率9.87%产品单一 减少过度附赠（地下车位、宅间额外地下室）利润率14.3%丰富业态、涵盖更多客群，加快去化 调整原因 调整原因 调整措施 调整措施 调整结果 调整结果 减少低利润产品比例，增加高密度、高溢价的产品。减少配套车库的面积。通过新产品解决停车指标的问题。叠院13.6%,联排A19.28%，联排B19.22%某项目通过调整地下室面积占比利润率大幅提高 6.1 总图 开发成本调整情况对比 费项费项 成本项目成本项目 单位 单位 2012版 2012版（A）（A）2011版 2011版（B）（B）差额 差额(A-B)(A125、-B)备注 备注 01-0101-01 土地费土地费 万元 44,435 44,435 44,869 44,869 -434 土地契税下调 01-0201-02 前期工程费前期工程费 万元 7,602 7,602 7,673 7,673 -70 01-0301-03 配套设施费配套设施费 万元 1,471 1,471 1,514 1,514 -43 01-0401-04 基础设施费基础设施费 万元 10,518 10,518 10,203 10,203 315 车行道面积增加 01-0501-05 建安装修工程费建安装修工程费 万元 48,700 48,700 58,148 58,148 -9126、,448 集中地库面积减少 01-0601-06 环境景观工程费环境景观工程费 万元 3,474 3,474 3,836 3,836 -362 景观面积减少 01-0701-07 工程相关费工程相关费 万元 1,065 1,065 1,130 1,130 -65 0101 开发成本开发成本 万元 117,266 117,266 127,373 127,373 -10,107 6.1 总图 地下车库地下车库 地下总建面地下总建面 地下商业面积地下商业面积 地下非机动车面积地下非机动车面积 地下机动车面积地下机动车面积（含设备用房及塔楼门厅）（含设备用房及塔楼门厅）地下机动车个数地下机动车个数 备127、注备注 20120107版 14745平方 1910平方 853平方 11982平方 287个 普通停车 20120207版 7300平方 0平方 832平方 6468平方 220个 机械停车 机动车停车 非机动车停车 地下商业及超市 20120107版地库方案 20120207版地库方案 6.1 总图 独特风格与成本制约 业态类型：高层、洋房、别墅等；以及其建设规模占比 建筑风格：颐和、地中海、民国等 直接影响分供方的选择，间接影响组团的划分和施工组团划分，从而影响成本 建筑风格决定了工程实施的复杂程度，从而影响成本，如：层层退的洋房、各楼栋之间的差异、户型的复杂程度等 业态类型及建筑风格对128、成本的影响：6.1 总图 园区出入口数量、位臵对成本的影响：主要影响景观成本，但最重要的是与交房后物管成本息息相关 6.1 总图 每一个出入口的后期物业成本:一、户型配比：户型大小，户型内房间布局；单体得房率对成本的影响：高层优化对比 优化后 优化前 6.2.1 单体建筑 体型系数:0.29 体型系数:0.31 工程量单价单方成本工程量单价单方成本标准单元层建筑面积40533365.67外墙含量0.280.32内墙含量0.450.40其中：公共区域建筑面积781200231.11761200273.8742.76外墙结构（米）114753211.96105753237.4325.48内墙结构（129、米）184688312.57134688276.85-35.72外墙装修（米）114797.5224.48105797.5251.4626.98内墙装修（米）184130.559.29134130.552.51-6.78电梯240000059.86240000072.8012.94优化后项目优化前单方节约成本承重墙以外隔墙做法的优化 某高层优化前后成本对比 6.2.1 单体建筑 成都悠山郡的类独栋 无锡滟澜山类独栋项目 6.2.1 单体建筑 外墙材料占比对成本的影响 含量单价含量单价 单方造价单方造价 含量单价含量单价 单方造价单方造价实际情况213.84116.9496.90涂料0.8140130、32.401.1632.0637.19文化石1.08168 181.440.5514579.75同价格、用量修正213.84153.4160.43涂料0.814032.401.284051.28文化石1.08168 181.440.61168 102.13成都悠山郡成都悠山郡苏南滟澜山苏南滟澜山项目名称项目名称差额差额成都悠山郡和苏南滟澜山的外装成本对比 6.2.1 单体建筑 单体体形系数 单体窗墙比 墙地比：外围护结构表面积（含门窗）/总实际建筑面积 窗地比：（外窗+外幕墙展开面积）/总实际建筑面积 研发与成本的重要单体指标对应关系：6.2.1 单体建筑 分业态产品建造标准 在招标前确定 满131、足验收标准的情况下合理优化 6.2.1 单体结构 单体基础及结构形式 单体钢筋含量（地上、地下）单体混凝土含量（地上、地下）项目名称项目名称单位面积增加用量单位面积增加用量单位面积增加成本单位面积增加成本高层建筑参考含高层建筑参考含量（层高3米）量（层高3米）高层建筑参考造高层建筑参考造价（层高3米）价（层高3米）钢筋含量1kg6元/平方米45kg270元/平方米砼含量0.01m35元/平方米0.42m3210元/平方米模板含量0.1m25.5元/平方米3.5m2193元/平方米砌体含量0.01m36元/平方米0.16m396元/平方米以上设计指标对实际建筑面积单方成本的影响 6.2.1 单体132、结构 地库层高增加对成本的影响 地库层高增加对成本的影响 序号 项目名称 单位 数量 综合单价 合价 备注 1 土方开挖 m3 12240.00 35 428400.00 假设条件：地库面积10200平方米，长*宽=85*120米的规则车库，柱间距8.5*10.5 地库层高增加0.8米增加0.8米 防水做法：SBS双层 2 肥槽回填 m3 2040.00 45 91800.00 3 护坡费用 m2 393.60 180 70848.00 4 防水费用 m2 344.40 95 32718.00 5 防水保护层费用 m2 344.40 45 15498.00 6 柱砼 m3 73.22 580 133、42465.28 7 墙体砼 m3 132.84 580 77047.20 8 柱模板 m2 366.08 80 29286.40 9 墙模板 m2 885.60 75 66420.00 10 钢筋 吨 255.00 6800 1734000.00 12 竖向内装修 项 1.00 306000 306000.00 13 机电管道立管增加费用 项 1.00 204000 204000.00 合计 3098482.88 单方增加 303.77303.77 层高对单体造价的影响：地下室层高增加0.1米，单方成本上涨38元 地上层高增加0.1米，因为隔墙增加，外装、外保温增加，单方成本增加在40元以上134、 6.2.1 单体结构 建筑物高度的控制 建筑物高宽比超限的控制 结构超限的控制 结构转化的控制 6.2.1结构成本控制的技术关键点 基础设施的费项组成 供电供电工程费工程费 :从市政供电点到小区内开闭所的电缆、通道；项目规划红线范围内开闭所到配电房、配电房至各楼栋单元配电箱之间的电缆管沟、桥架、电缆线路；开闭所、配电房及发电机组设备安装费用 供水工程供水工程费：费：小区内、外的给水管线、消防环网、室外消火栓以及泵房设备等费用 天然气工程费天然气工程费：区内、外供气管道、一户一表费用 排水工程排水工程费：费：区内、外的雨污水沟渠、管道及处理设施的工程费用 中水系统中水系统费：费：设置中水系统所135、发生的费用 集中集中供暖：供暖：锅炉及锅炉房设备采购、安装；热交换站设备采购安装；热力管线施工等 区外道路工程区外道路工程费：费：项目规划红线以外非代征市政道路的建设费用 区内道路工程费区内道路工程费：小区内车行道路的基层、面层工程费 弱电工程费弱电工程费：住宅项目包括区内及建筑单体内的弱电费用 6.3 配套、基础设施设计影响 基础设施的关键设计点：供电工程费 配电室的设臵数量，变压器的电容量 电缆的敷设方式（室外管沟/地下室桥架）市政电源的引入方式及引入距离 供水工程费 供水管线的市政引入接口至小区的距离 生活给水与消防给水环路的主管径、路径 雨污水管线的排放方向与市政道路排水的关系 雨污水管线的排放方向与地势标高的关系 雨污水管线埋深、坡度与车库顶板回填土厚度的关系（上覆土厚度每增加100mm，成本增加约10-15元）雨污工程费 6.3 配套、基础设施设计影响