1、 北京市朝阳区三元桥时间国际北京市朝阳区三元桥时间国际 6 号楼号楼 802 邮编：邮编：100028 Tel:(+86 10)58677851,58677852,58677853 E-mail: 龙湖总图研发案例龙湖总图研发案例 定性之言：?若项目研发阶段决定了项目总货值的 90%，那么总图阶段就已决定了总货值的 80%。?若项目研发阶段已将成本控制了 70%，那么总图阶段就已将成本控制了 50%。?总图决定了景观的构架与格局。?总图决定了物业管理成本的基础。总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。一、“掏干吃净”用足指标 总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项2、目价值的天花板。一、“掏干吃净”用足指标 1、用足容积率和建筑密度、用足容积率和建筑密度 1.1 用足容积率用足容积率 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润。?容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。?影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：唐宁案例：唐宁 ONE 总用地面积：56640 代征道路：6225 代征绿地：1338 消防站用地：2800 建设用地：约 49077 容积率：3.8 地上总建筑面积3、：176000 公建面积占 20%-40%住宅面积占 60%-80%典型项目市场研究 典型项目市场研究 2010 年年 3 月月 31 日日(每月一期每月一期)|典型项目市场研究典型项目市场研究|2绿地率：30%集中绿地：6000 建筑限高：80m 用地内另含公交场站一座，占地 2500 平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内。规划难点：规划难点：建筑限高从建筑限高从 80 米突破到米突破到 90 米；米；日照；日照；|典型项目市场研究典型项目市场研究|3?把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积?多元化产品，混合分布多元化产4、品，混合分布 设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。端头转角户型设计部分90平米以下小户型 端头转角户型设计部分90平米以下小户型 精品公寓：挡光住宅作为商业指标 在阴影区部分的作为商业指标|典型项目市场研究典型项目市场研究|4?大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大?北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局 北京唐宁北京唐宁 ONE总图指标总图指标 项目项目 数量数量 单位单位 1 总用地面积总用地面积 56,900 2 建设用地面积建设用地面积(不含消防站不含5、消防站)46,277 3 容积率容积率 3.9 4 车位数车位数 1,508 个个 5 总建筑面积总建筑面积 276,998 地上地上 179,996 地下地下 97,002 6 可租售可租售 建筑面积建筑面积 255,199 6.1.1 住宅住宅 145,061 6.1.2 公建公建 110,138 车库车库 70,523 7 配套设施面积配套设施面积 21,799 1.2 用足建筑密度用足建筑密度 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间。楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑 边角地块的有效利用|典型项目市场研究典型项目市场研究|51、建筑密度主要与6、首层建筑面积有关?首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。?好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。2、用足规划法规的边界、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。案例一：双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率案例一：双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率 双层高可变空间的利用 优点：零面积变 2 房，3 房户型成 57、 房 功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏|典型项目市场研究典型项目市场研究|6 用足地方法规案例二：赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间用足地方法规案例二：赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间 阁楼平面阁楼平面剖面剖面|典型项目市场研究典型项目市场研究|7 案例三：利用案例三：利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验8、收后将垫层清除，改为房间。二、“肚里有货”货值最大化 二、“肚里有货”货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）1.1 不平衡使用容积率不平衡使用容积率 案例案例 A成都郫县项目成都郫县项目 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 净用地面积净用地面积 126139.64 15 米和米和 40 米代征绿地米代征绿地 40728.70 地上可建设面积地上可建设面积 520300.00 容容 积积 率率 4.1 建筑密度建筑密度 30其中住宅其中住宅 26%绿绿 地地 率率 30%|典型项目市场研究典型项目市9、场研究|8 各业态市场分析 各业态市场分析 含金量高容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本 地价外成本前期工程费基础设施及配套费 各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表 业态 预计建面价格 预计地价外成本容积率面积收益 社区商铺 50250 10000/1887/8113 元 普通联排 13000/2000/11000 元 亲地底跃 200250 12000/1960/10040 元 电梯顶跃 200250 11000/1960/9040 元 电梯洋房 100130 7500/2750/4750 元 34 高层 83130 68010、0/（精装）2505/4295 元 这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房电梯洋房，最后剩余的容积率为高层高层。建设用地111.32亩建设用地77.88亩|典型项目市场研究典型项目市场研究|9 总体规划业态配比总体规划业态配比 规划要求：1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅 26%各业态指标比对各业态指标比对 业态 合理容积率 覆盖率 社区商业 3 层 23 55100%普通联排 2.5 层 0.60.75 3035%底跃 13 层 电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋房7 1.52.0 2530%无电梯花园洋房 1.31.5 28311、2%高层（1233 层）2.56 1520%|典型项目市场研究典型项目市场研究|10 规划布局分析规划布局分析 不平衡容积率的规律：不平衡容积率的规律：1、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面、高层占地要最小；补足容积率就好；布置在北面和西面 2、洋房占地要最大；面积越多越好；、洋房占地要最大；面积越多越好；7+1 电梯洋房居中布置电梯洋房居中布置 3、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向、洋房组团要均好；向外借景要用好；小区中部形成系列组团；向 40 米绿带借景米绿带借景 高层布置在北面和西高层布置在北面和西7+1 电梯洋房居中布置电梯洋房居中布置 小区中部形12、成系列组团小区中部形成系列组团|典型项目市场研究典型项目市场研究|11 花园洋房集中、规模化，城市形象花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间、形成点、线、面丰富城市空间|典型项目市场研究典型项目市场研究|12 不平衡使用容积率后的总货值为不平衡使用容积率后的总货值为 40 亿元左右亿元左右，大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为 36.5 亿左右亿左右 本方案占地比：花园洋房区本方案占地比：花园洋房区/高层区高层区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）13、：花园洋房本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层高层=3.1/6.9 效果图效果图 社区商业社区商业 34 层高层层高层 电梯花园洋房电梯花园洋房|典型项目市场研究典型项目市场研究|13 1.2 不平衡使用容积率不平衡使用容积率 案例案例 B-重庆睿城项目重庆睿城项目 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 总用地面积（算容积率的基数）总用地面积（算容积率的基数）106690 虎溪河及周边绿地虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）（不计入绿地率）8395 可建设用地面积可建设用地面积 98295 可建设地上面积可建设地上面积 160035 容容 积积 率率 1.5 建筑密度建筑密14、度 30 绿绿 地地 率率 30%总图总图 配比研究配比研究?以配比的方式用足以配比的方式用足 1.5 的容积率的容积率?产品业态组合有：产品业态组合有：1、商业洋房、商业洋房|典型项目市场研究典型项目市场研究|14 2、商业联排、商业联排/大院高层大院高层 3、商业联排、商业联排/大院洋房高层大院洋房高层 各业态对应的容积率及密度：各业态对应的容积率及密度：业态业态 容积率容积率 建筑密度建筑密度 社区商业社区商业 3 层层 23 67100%普通联排普通联排 3 层层 0.60.7 2530%大院别墅大院别墅 24 层层 0.8 32%洋房洋房 7 层层 1.21.5 23%高层高层 2215、 层层 2.53.5 1015%含金量高容积率面积收益含金量高容积率面积收益 容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本 地价外成本前期工程费基础设施及配套费期间费用地价外成本前期工程费基础设施及配套费期间费用 各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表 业态业态 预计建面价格预计建面价格 预计地价外成本容积率面积收益预计地价外成本容积率面积收益|典型项目市场研究典型项目市场研究|15社区商铺社区商铺 200250 10000/2700/7300 元元 经济型酒店经济型酒店 200250 5000/2600/2400 元元 大院16、别墅大院别墅 200250 8000/3450/4550 元元 花园洋房花园洋房 100130 5500/2750/2750 元元 小户型高层小户型高层 100130 4200/（清水）（清水）3000/1200 元元 这里可以看到商铺商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院别墅、洋房大院别墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层高层。产品类别 大院别墅 花园洋房 小户型高层 洋房高层商业区车位 商铺 地 下 超市 经 济 型 酒店 套数 176 其中：联排 88 叠拼 88 240 其中：平层 120 跃层 120 1008 551 其中：洋房 314 高层 159 商区 717、8 -单套面积 180-240 120-180 39-53-总面积 38187 38165 55675 19711 14003 1992 8785 不平衡使用容积率后的总货值：10.8 亿左右，大于单一住宅产品的总货值，如住宅部分只做七层的总货值为 9.7 亿左右。总图价值挖掘总图价值挖掘|典型项目市场研究典型项目市场研究|16 效果图效果图|典型项目市场研究典型项目市场研究|17 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。类独立别墅案例类独立别墅案例 关键词：关键词：?合法的合法的“独立别墅独立别墅”?小18、间距下的绝对私密小间距下的绝对私密?无限的生长式组合无限的生长式组合?复杂地形的适应性复杂地形的适应性|典型项目市场研究典型项目市场研究|18?产品模块化产品模块化 七合院由七合院由 7 个类独立的个类独立的 Townhouse 围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：一个单元包括：Townhouse -7 户（户（2780m2）|典型项目市场研究典型项目市场研究|19 联排大院案例联排大院案例 类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）类联排洋房案例成都：郫县新城（弗莱明戈）|典型项目市场研究典型项目市场研究|219、0|典型项目市场研究典型项目市场研究|21 效果图效果图 类联排别墅洋房案例类联排别墅洋房案例-富阳受降项目富阳受降项目|典型项目市场研究典型项目市场研究|22|典型项目市场研究典型项目市场研究|23|典型项目市场研究典型项目市场研究|24 3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围|典型项目市场研究典型项目市场研究|25案例案例 1.优质的外部资源优质的外部资源 基地形态界面?基地位于独墅湖西岸，受苏州运河的隔离，为湖中岛屿的组成部分。?基地位于岛屿的南部，三面临水，北侧相邻为居住用地。?西侧隔苏州运河为南环20、桥批发市场（商业），南侧隔水相望为规划中的湖中绿岛。?在岸线分布上，沿独墅湖一侧岸线共计 1257.2m，其中北侧地块（a 地块）沿湖岸线长度为 511.76m，南侧地块（b 地块）沿湖岸线长度为 745.48m。?沿河岸线集中于 b 地块，长度为 558.9m。|典型项目市场研究典型项目市场研究|26案例案例 2：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决特色景观资源的问题：晶蓝半岛项目的外部资源有限，只能依靠自己创造一个大的景观中庭，来解决特色景观资源的问题 晶蓝半岛一期景观单元分析表晶蓝半岛一期景观单元分析表 一期景观视线分析表一期景观视线分析表 好景观（套）好21、景观（套）较好景观视线（套）较好景观视线（套）客卧见中庭客卧见中庭 见河又见庭见河又见庭 仅见河仅见河 卧室见中庭卧室见中庭 较次景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率优质景观率%一单元一单元 50 18 36 7 14 54%二单元二单元 52 36 18 14 7 69.29%三单元三单元 52 36 18 14 7 69.29%四单元四单元 52 18 36 7 14 55.18%五单元五单元 48 16 30 51.60%小计小计 254 108 108 58 72 说明：说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2、面向社区外方向、面向22、社区外方向 9 楼以下暂时考虑景观较差楼以下暂时考虑景观较差 3、5 单元西南面单元西南面 X3 户型景观条件较差户型景观条件较差 晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围。，扩大溢价范围。|典型项目市场研究典型项目市场研究|274、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 案例：赠送半地下室和阁楼面积案例：赠送半地下室和阁楼面积 重庆睿城大院重庆睿城大院 联排：联排：200250（实得（实得 350400）送送:2F阁楼，半地下层庭院阁楼，半23、地下层庭院 叠拼：叠拼：180220（实得（实得 220300）送送:4F阁楼，半地下层庭院阁楼，半地下层庭院 联排户型解析联排户型解析 叠拼户型解析叠拼户型解析|典型项目市场研究典型项目市场研究|28 花园洋房花园洋房(优化面积后的大城小院优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小 每个单元：4 户底跃，6 户平层，2 户顶跃，电梯花园洋房 三千城将政府要求的首层架空部分三千城将政府要求的首层架空部分 送给二层客户作私家花园送给二层客户作私家花园|典型项目市场研究典型项目市场研究|29三、“拿来主义”复制模块 三、“拿来主义”复制模块 1、利用产品库（9 月底上线）中的成熟产品进24、行复制，速度快，风险低。如：大城小院系列、弗莱明哥系列、郡系列、滟澜系列、香醍系列、星座系列等。2、使用模块产品和组团复制 如：西班牙大院、七合围院、高 TOWN 案例：七合院模块复制案例：七合院模块复制 七合院模块的多种组合模式七合院模块的多种组合模式|典型项目市场研究典型项目市场研究|30 3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块|典型项目市场研究典型项目市场研究|31四、“削减龙套”配套用房最小化 四、“削减龙套”配套用房最小化?严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。?会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注为商业用房。晶蓝半25、岛会所案例晶蓝半岛会所案例 北京半壁店会所案例北京半壁店会所案例|典型项目市场研究典型项目市场研究|32五、“锦上添花”赠绿规划、底层挖掘 五、“锦上添花”赠绿规划、底层挖掘 1.规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层。规划在用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层。案例：成都郫县项目案例案例：成都郫县项目案例 洋房洋房 A 户型底层挖掘户型底层挖掘|典型项目市场研究典型项目市场研究|33 洋房洋房 B 户型底层挖掘户型底层挖掘 洋房洋房 C 户型的底层挖掘户型的底层挖掘|典型项目市场研究典型项目市场研究|26、34 2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家。将住宅周围的绿地尽可能的划给私家。案例：重庆睿城分绿案例：重庆睿城分绿|典型项目市场研究典型项目市场研究|35 六、“地下黄金”控制地库 六、“地下黄金”控制地库?在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥?优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于 35 平米 案例：成都郫县新城案例：成都郫县新城 将车库抬到地上一层将车库抬到地上一层|典型项目市场研究典型项目市场研究|36 抬高一层的城市街道的界面抬高一层的城市街道的界面|典型项目市场研究典型项目市场研究|37 抬高架空27、地下室分析抬高架空地下室分析 架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等初步估算节省 1300 万元；停车桥停车桥|典型项目市场研究典型项目市场研究|38|典型项目市场研究典型项目市场研究|39 七、“看好家门”减少入口 七、“看好家门”减少入口?同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，以入口为原点100 米范围内不应设置第二出入口。米范围内不应设置第二出入口。?每增加一个出入口，就至少增加每增加一个出入口，就至少增加 6 个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在个保安（三班倒），例如28、在成都，每个保安每月的费用至少在 2000-3000 元，每年将增加元，每年将增加 144000216000 元。元。?两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通。两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通。交通分析交通分析|典型项目市场研究典型项目市场研究|40 说说 明明 高通智库研究部是一家房地产战略信息综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供七种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。境外房地产产品案例研究双周一次。客户如果需要更为详细的专项研究报告，请与研究主管联系。联系方式：北京朝阳区三元桥时间国际 6 号楼 802 室 邮编：100028 电话：（86-10）558677851、58677852、58677853 传真：（86-10）58677852-8001 网址：