1、深圳万科 标准化定型产品研发（完整版）研发目标&项目定位 深圳客户研究 研究方法与框架 1T5及1T4楼型专项研究 产品设计 规划楼型研究 深圳气候研究 深圳日照研究 研发目标&项目定位 研发目标与项目定位 高容积率 性能佳 标准化定型产品 低总价 对市场上现有首置产品的补充，完善产品的市场覆盖面；提升户型性能及品质；地块容积率逐年增加，定型产品需满足地块高容积率的要求。研究方法与框架 研究方法与框架 深圳客户研究 深圳气候 研究 STEP2 STEP3 研发目标&项目定位 STEP1 十字楼型 分析 1T5及1T4 专项研究 产品设计 STEP5 STEP6 STEP7 深圳日照 研究 ST2、EP4 客户需求与设计关注点 目标客户研究 功能需求研究 明确深圳家庭的住房需求：深入研究客户家庭的组成以及未来变化趋势，了解其对户型功能组成的需求，为产品设计及后续升级提供指导。掌握客户对万科产品的评价和需求：在深入了解客户群生活形态的基础上，深入研究世代客户家庭的日常生活场景和生活形态，了解客户对现有万科产品的使用现状及需求评价，从侧面了解其对房屋设计的整体及细节需求，从而探索产品升级的方向。研究背景与目标 在深圳，50%的家庭是满巢家庭，包括两代同堂家庭（33%）和三代同堂家庭（17%），其次是独居家庭（18%）和二人世界家庭（16%）。独居家庭独居家庭 包括未婚/离异独居和已婚独居 二3、人世界家庭二人世界家庭 新婚无孩、恋人同居，且不与老一辈同住 两代同堂家庭两代同堂家庭 有小孩，且不与老一辈同住 三代同堂家庭三代同堂家庭 有小孩，且与父母或更高辈分长辈同住 其他少数类型家庭其他少数类型家庭 主要包括空巢家庭（子女已长大，不与老人同住），和与朋友/同事一起居住等家庭 目标客户研究深圳家庭世代结构 家庭结构类型随着家庭人员的变化发展而变化，从而激发新的住房需求。预见在未来5年，会新增3.6%二人世界家庭，13.3%两代同堂家庭，17.4%三代同堂家庭的住房需求。独居家庭变化趋势 1.5%-独居家庭 3.6%二人世界 8.7%两代同堂 4.1%三代同堂 二人世界家庭变化趋势 3.4、1%-二人世界 4.6%两代同堂 8.2%三代同堂 两代同堂家庭变化趋势 16.3%-两代同堂 5.1%三代同堂 11.2%空巢家庭 三代同堂家庭变化趋势 13.3%-三代同堂 4.1%两代同堂 目前家庭结构类型 变化趋势 未来5年可能产生的 新的住房需求 3.6%13.3%17.4%新增的 二人世界家庭 新增的 两代同堂家庭 新增的 三代同堂家庭-维持原来家庭结构类型 家庭结构类型产生变化 16%二人世界家庭 34%独居家庭 33%两代同堂家庭 17%三代同堂家庭=(8.7%+4.6%)=(4.1%+8.2+5.1%)目标客户研究深圳家庭变化趋势 1.38W户 50.9W户 66.6W户 总5、体来看，最受欢迎的户型是3房2厅2卫（30%），其次是2房1厅1卫（22%）；相对而言，独居、二人世界和年轻人家庭计划购买2房户型的占比较高，而满巢家庭则选择三房户型较多。由此可见，3房户型必然成为主流需求。22%14%6%5%4%3%11%30%总体 独居家庭 二人世界 两代同堂 三代同堂 86-90 年轻人家庭 34%14%6%9%6%14%11%26%23%10%6%3%10%23%14%8%8%6%3%11%42%9%21%6%12%3%3%9%35%31%14%6%3%4%11%24%3房2厅2卫 2房1厅1卫 3房2厅1卫 3房1厅1卫 3房1厅2卫 4房2厅2卫 2房2厅1卫 26、房2厅2卫 基数：196 35 31 64 34 72 目标客户研究深圳未来购房户型趋势 深圳家庭未来计划购买房屋的平均面积是95平方米左右。不同类型的家庭对住房面积的需求不同，独居和二人世界家庭计划购买的房屋面积平均为80-90平方米，而满巢家庭则需要较大的住房面积。由此可见，80-100平方的户型必然成为主流需求。4%9%19%26%17%4%2%17%2%总体 独居家庭 二人世界 两代同堂 三代同堂 86-90 年轻人家庭 基数：196 35 31 64 34 72 50平米以下 51-60平米 61-70平米 71-80平米 81-90平米 91-100平米 101-150平米 1517、-200平米 200平米以上 6%20%25%11%6%3%6%17%6%3%13%23%25%10%23%3%3%6%17%33%23%5%2%11%6%9%37%25%3%3%17%6%11%24%24%17%3%15%均值（平方米）:94.68 89.79 84.85 101.28 99.03 91.61 目标客户研究深圳未来购房面积趋势 目标客户研究小结 新增家庭组成 新增户型需求 新增面积需求 3.6%23%三房两厅两卫三房两厅两卫 23%三房两厅一卫三房两厅一卫 二人世界二人世界 25%9191-100m100m 23%8181-90m90m 17.4%42%三房两厅三房两厅 两卫8、两卫 三代同堂三代同堂 37%9191-100m100m 25%101101-150m150m 13.3%35%三房两厅三房两厅 两卫两卫 两代同堂两代同堂 33%9191-100m100m 17%8181-90m90m 从对深圳家庭的世代组成、未来变化趋势和不同世代家庭对户型需求的调查分析结果可以看出：目标客户群的未来家庭结构多为两代或三代同堂；多数客户希望一步到位，延长首置房的使用年限，对住房的需求多集中在三房户型；从面积需求来看，二人世界和两代同堂更偏向于小三房，三代同堂对功能更完整的三房表现出较强需求。5678910总体（N=250）万科业主（N=59）万科准业主（N=22）竞品业主（9、N=50）86-90年轻人（N=119）功能区域重要性 功能区域表现评价（均值，1-10分）在各功能区域中，深圳家庭普遍最关注客厅/餐厅，其次是卧室和景观阳台（景观阳台由于与客厅相连，因此采光和通风备受关注）。不管是万科的楼盘还是非万科楼盘，受住户重点关注的功能区间都已经较好地满足了住户的需求，而一些小功能区间在设计上则普遍未受到重视，目前住户评价较低。功能需求研究功能区域重要性和表现 功能需求研究功能区域使用习惯及设计关注点 功能区域功能区域 满意度满意度 重要性重要性 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 景观阳台景观阳台 7.88 18.60%超过5成家庭在景10、观阳台晾晒 超过5成家庭在景观阳台养花 大部分家庭会放置杂物 观景休闲活动空间 晾晒及洗衣机放置 养花 收纳空间 适当扩大面积 重点关注通风采光 卧室卧室 7.78 20.30%8成家庭需要床头柜 6成床底收纳大件物品及非当季被子衣物 6成家庭旅行箱收纳在卧室里 衣物被子的主要收纳空间 改善收纳设计，增强收纳功能 重点关注通风采光 客厅客厅/餐厅餐厅 7.97 40.70%部分家庭餐桌上放置电饭煲 7成家庭偏好电视背景墙 6成家庭不希望客餐厅有隔断 家庭主要活动空间 日常用品放置收纳 空间方正，利用率高 重点关注采光通风 加强收纳，餐厅增加小橱柜 厨房厨房 6.97 5.10%操作面和地板不易11、清理 有地漏可以用水清理地板 放置冰箱 放置更多小家电 加强收纳功能，满足多种小家电放置，预留冰箱位置 更多操作面，操作流线清晰合理 关注通风问题 卫生间卫生间 6.61 5.10%6成家庭存在使用时间冲突 6成家庭认为空间过小 9成家庭接受分离式卫生间 孩子盆浴 女主人卸妆，及部分化妆 手洗衣物 吹头发 适当扩大卫生间 采用分离式卫生间和单独沐浴间，方便多人同时使用 增加收纳功能 功能需求研究功能区域使用习惯及设计关注点 功能区域功能区域 满意度满意度 重要性重要性 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 玄关玄关 6.44 3.40%4成家庭希望坐着换鞋 玄关/门12、口太窄 没有暂放物品的地方 进入客厅的过渡空间 鞋子和部分杂物的收纳空间 适当扩大玄关，满足复合需求 优化玄关收纳功能，包括物品暂存和装饰功能 考虑入户门开启方向和柜子的位置关系 生活阳台生活阳台/入户花园入户花园 6.92 6.80%7成家庭生活阳台放置洗衣机 放置部分杂物 衣物不一定在生活阳台晾晒 入户花园作为入户的过渡空间 杂物收纳 洗衣机放置，衣物晾晒 加强收纳功能 更多晾晒空间 适当增大面积，改善朝向 收纳空间收纳空间 主要收纳空间是生活阳台和杂物间，其次是各类柜子 超过6成家庭认为生活阳台收纳杂乱不易收拾 最需要收纳空间的物品为被褥、旅行箱、衣物 卧室内衣物被褥收纳 厨具收纳 玄关13、鞋子收纳 孩子相关物品收纳 杂物收纳 按回家行为流线设计玄关收纳空间 增加公共收纳空间 考虑大件物品收纳 家政活动家政活动 在阳台和卫生间放置拖把、扫把及垃圾斗，卫生间洗拖把 超过6成家庭每天洗衣 3成家庭每周使用烫衣板，一般收纳在卧室，在客厅使用 家政活动的物品收纳和使用的功能区域一致 阳台强化家政功能 小结 从上面对使用情况调查结果来看，住户普遍对收纳空间存在较强需求，各个功能区域都需相应优化加强收纳功能，增加公共收纳空间；对玄关、卫生间、厨房、生活阳台等强功能空间普遍满意度较低，使用不方便，相应收纳空间不合理。客户需求与设计关注点小结 总体设计总体设计 由于未来5年新增的家庭类型以三代同14、堂和两代同堂为主，因此户型设计上仍需重点关注“3房，面积90平方左右”为主的实用户型（消费者平均需求为95平米），以切合消费者主流需求；在套内面积总体不变的前提下，重点关注玄关、卫生间、厨房、阳台家政区域等强功能空间，且优化这些区间的使用区域面积分配和装修设计，以增大空间感，扩大储藏功能；优化收纳空间设计：例如玄关鞋柜的容纳空间、卧室内承担储物功能的大衣柜、生活阳台的储物空间、厨房的橱柜和吊柜等，都是较多家庭提到的需要进一步改进的重点 总体总体 升级升级 思路思路 深圳气候研究 深圳位于北回归线之南，地处沿海。地处广东省南部，珠江口东侧。地形呈东西向狭长形，东南部多山脉，西北部地势相对较为平缓15、。深圳气候资源丰富，太阳能资源、热量资源、降水资源均居全省前列，但又是灾害性天气多发区。地理概述地处沿海 深圳深圳 深圳地处南海之滨，属亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足；年平均气温22.5，若以气候寒暖为具体指标来划分深圳的四季，春季平均有76天，夏季平均有191天，秋季平均有76天，冬季平均只有22天；一年有一半时间气温处于舒适区间，夏季最为炎热时夜间气温也可适宜进行夜间通风。炎热炎热 舒适舒适 舒适舒适 寒寒冷冷 寒寒冷冷 1515 2626 1515 2626 适合夜间通风适合夜间通风 适合适合夜间夜间通风通风 温度夏热冬暖 深圳地处沿海，空气湿润，年平均相对湿度约16、77%，3-8月都在80%以上，11-12月湿度最低，在70%以下，其余月份在70%-80%之间。潮湿、湿热 每年春天“返潮天”家里衣物等容易发霉。对健康的影响：体内湿气、热气 湿度地处沿海，空气湿润 倒春寒倒春寒 阴冷潮湿阴冷潮湿 60%秋高气爽秋高气爽 加重热感，潮热难耐加重热感，潮热难耐 40%30%湿冷湿冷 舒适温湿度范围舒适温湿度范围 夏夏2626，4040-60%60%，冬，冬1818，3030-60%60%深圳年平均降雨量1966.5mm，降雨大多集中在夏季，占全年雨量的8085%。春、秋两季的雨量分别占68%，冬季的雨量最少，只占2-4%。雨量最多的年份年降雨量可达2747mm17、（2001年），最少的年份仅有912.5mm（1963年）。此外，受地理位置和地形作用影响，深圳降水量大致呈由东南向西北递减分布（见图7）。深圳的汛期分为两个阶段，前汛期暴雨量占年平均雨量的16%，后汛期占23%。灾害性天气：降水通常伴随大风，如台风等。降水降水量大，时间集中 深圳年降水量分布图深圳年降水量分布图 mm 深圳主要盛行偏东风，东北到东南风占风向频率的51.7%，平均风速在2.03.0m/s，此外西南风占风向频率的5.4%，平均风速3.1 m/s。在没有强天气系统控制时，受海陆分布影响，深圳地区风的日变化主要表现为海陆风效应，尤其以夏季最强。随着海陆昼夜温差不断改变，白天出现海风，18、风向主要为东到东南风或西南风，通常下午2-3时最强；夜间出现的陆风，风向主要为东到东北风，通常夜里2-3时最强；上午9-10时和晚间9-10时，海陆温度差很小，海风和陆风效应不明显。出现风速大于17m/s（8级风）的大风日数全年平均为4天左右，主要集中在夏秋两季，其中7、8月份为最多，占39%，冬春季大风日数少，仅占全年的7%。夏、秋季出现的大风主要为热带气旋影响下的大风，多伴有较强降水，沿海风力更强。风盛行偏东风 海陆风环流示意图海陆风环流示意图 深圳风向频率玫瑰图深圳风向频率玫瑰图 深圳全年风速分布图深圳全年风速分布图 深圳市太阳辐射量丰富，年太阳总辐射为4617.9 MJm-2，从全省太19、阳总辐射分布来看，深圳属于丰富地区，比粤北地区多600 MJm-2；日照时间长，年平均日照时数为2000-2200h。太阳辐射太阳辐射量丰富 深圳气候小结 气候气候 年平均数值年平均数值 特点特点 温度 22.5 亚热带季风气候，长夏短冬，夏无酷暑，冬无严寒 降水 1966.5mm 降雨量大，暴雨多 湿度 77%地处沿海，空气湿润 风 2.8-3.1m/s 东北到东南风，白天出现海风，夜间出现的陆风 太阳辐射 4617.9 MJm-2 太阳辐射量丰富 小结：住户对深圳的感受比例较高的依次为：潮湿、多雨、干燥、高温炎热、闷热；气候关键词为湿热。深圳背山面海，夏季为雨季，炎热潮湿，常有台风光临，带20、来短时强降水，过渡季节体感舒适，冬季湿冷但短暂。在户型设计和小区规划中充分考虑气候因素能有效地提高居住体验，可以合理利用主导风，在漫长夏季中有效地降温除湿，合理设置遮阳系统，降低太阳辐射以及避免强降雨时雨水通过窗洞进入室内，人性化的功能空间和设施的设置创造舒适的居住环境。深圳日照研究 基本日照原理 深圳日照锥分析 日照研究 通过了解日照基本原理及建筑的过光特点，运用其制作平面日照圆锥，可精确、全面、高效地解决高容积率所带来的日照问题，从而使日照不仅仅局限在验证阶段，而是实际参与到规划布局过程中。日照锥可反映不同高度所对应的平面位置，同时可清晰判断出每栋建筑所利用的光通道位置，从而精确判断哪些地21、方可布置建筑，而哪些地方不可以；并且可判断具体可布置建筑的层数。精确 了解建筑光通道的布局后，可通过光通道彼此间的相互影响，找出容积率较高的产品组合，从而避免漏掉一些高容积率的规划可行性。将盲目修改层数的工作转换为清晰、准确、可视化的理性工作，使每一步的修改流程具有依据。高效 全面 6F 11F 18F 24F 33F 基本日照原理 太阳运行及日照计算普遍规则太阳运行及日照计算普遍规则 太阳从早到晚东升西落，从早上到中午，太阳高度角越来越高；从中午到下午，太阳高度角越来越低。日照计算若按大寒日计算，时间段为8:00-16:00，共计8小时；（如图红色虚线）日照计算若按冬至日计算，时间段为9:022、0-15:00，共计6小时；比大寒日计算少2个小时、早晚各少1小时。（如图蓝色虚线）基本日照原理顶光原理 太阳入射角太阳入射角&建筑距离：建筑距离：太阳的入射角度越小，遮挡建筑就必须距离日照点越远，或者高度降低；反之，太阳的入射角度越大，遮挡建筑距日照点的距离可以缩短，或者高度增加。平面示意图 立面示意图 顶光原理：顶光原理：日照光跃过前排遮挡建筑的顶部；光的日照时间受太阳入射角度、遮挡建筑的高度及它与日照点的距离等因素影响；基本日照原理侧光原理 夹角夹角&建筑距离建筑距离&日照时间：日照时间：夹角越大，日照时间越长；夹角与遮挡建筑之间的间隙L1的大小成正比，与遮挡建筑与日照点的间距L2成反比23、；平面示意图 立面示意图 侧光原理：侧光原理：日照光通过前排或周边遮挡建筑的间隙或侧面；光的日照时间与遮挡建筑的高度无关，只与遮挡建筑之间的间隙与日照点所形成的夹角有关；基本日照原理“蓝区”蓝区：蓝区：无论是顶光原理，还是侧光原理，日照光的有效通过区域都叫蓝区；例如，对于需满足2h日照要求的地区，规划设计可选择蓝区中的任意两个扇面作为日照光通道。顶光蓝区示意 当蓝区只剩下2h时，蓝区就转化为红区 基本日照原理“红区”红区：红区：当蓝区中只剩下两个扇面时，它们就成为满足2h日照要求的全部光通道，我们称这两个蓝色 扇面为红区。不管是采用顶光原理，还是侧光原理，红区都不能受任何影响；侧光蓝区示意 当24、蓝区只剩下2h时，蓝区就转化为红区 红区位置的选择：红区位置的选择：在规划布局中应尽量避免大量红区的出现；若红区不可避免，则不要产生在楼群密集的区域，以减少容积率的损失。日照锥分析立体日照锥 利用日照锥原理计算得出平面日照圆锥，再通过建模手段做出日照圆锥立体模型。如图所示，日照锥并不是一个二维平面，而是一个三维立体的扇面。日照圆锥顶视图 日照圆锥侧面图 日照圆锥轴测图 日照圆锥&建筑物关系图 利用日照锥原理进行规划布局，可在满足规范前提下，有效节约用地面积，从而解决高容积率社区内部的空间问题。如图所示，运用日照锥原理调整规划布局，红色扇面是建筑物利用顶光光通道获得日照；蓝色扇面是利用侧光光通道25、获得日照。日照研究的意义 以往规划布局后，通常运用日照软件进行验算；遇到局部日照不通过的情况时，依据经验判断影响因素，从而进行修正调节；在此过程中，日照软件只参与了验证过程；实际布局及调整过程中依然是非理性的操作。而通过运用平面日照圆锥，利用日照原理参与到实际的规划布局过程中，可精确、全面、高效地解决高容积率所带来的日照问题。计算验证 参与设计 规划排布 修改复算 辅助验证 以往 现在 深圳日照锥真太阳时 9 10 11 12 13 14 15 16 8 绘制本地日照锥时，需考虑到因为地理而产生时差的因素，深圳实际日照时间迟于北京时间半小时。以深圳实际时间为标准的深圳日照锥 9 10 11 126、2 13 14 15 16 8 以北京时间为标准的深圳日照锥 根据平面日照圆锥可知，大寒日8：00到12：00日照角度越来越小，12：00至16：00，日照角度越来越大。6F 9F 11F 18F 24F 30F 33F 根据立体日照圆锥可知，大寒日16：00，日照角度小，建筑增加高度，建筑间的距离要拉得越开。日照圆锥立体图 日照圆锥平面图 深圳日照锥分析深圳地区日照圆锥与不同高度建筑的分布示意 6F建筑高度线，此线以南范围布置6F建筑对日照无影响 9F建筑高度线 9：00 10：00 11：00 12：00 13：00 14：00 15：00 16：00 大寒日8：00 11F建筑高度线 127、8F建筑高度线 24F建筑高度线 30F建筑高度线 33F建筑高度线 日照锥分析深圳地区日照锥与不同高度建筑的分布示意 在日照锥顶点处做一垂线，将日照锥分为东西两部分；东侧8点-9点、9点-10点的角度分别为9和12；西侧14点-15点、15点-16点的角度分别为13和9；东侧日照锥角度约等于西侧，日照时间段皆约为4小时，因此东西侧日照时间基本一样。时间段4小时 时间段4小时 9 12 9 13 深圳日照锥具体应用 如图，黄色建筑东侧户型需过日照，那么，将日照圆锥放置于其户型上；由于楼型原因，日照锥的西侧三条光通道被自身遮挡，而东侧五条光通道可用；如图，布置了红色建筑后，日照锥只剩余两条光通道28、，满足不了大寒日3小时的规定；利用日照锥的原理，移动红色的建筑，直到预留完整的3小时光通道为止。综上所述，运用日照锥原理进行规划布局，能够清晰明了地解释每栋楼的日照原理，同时，可合理组织地块内的光通道，从而达到地块高容积率需求。以水径项目C地块为例，说明平面日照圆锥是如何解决项目日照问题，并指导规划布局的。深圳日照锥 利用不同时段光通道、建筑所需要的南北间距研究光通道的选择 深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 根据日照圆锥原理，可知大寒日08：00左右太阳高度角最低;若利用早上8点的顶光，33层建筑需后退约429米；因此，利用早上8点的顶光过日照不经济。6F6F 9F9F 11F1129、F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 大寒日8：00日照光通道示意 早上8：00-9:00日照光通道 深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 晚上15：00-16:00日照光通道 大寒日16：00日照光通道示意 6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 根据日照圆锥原理，可知大寒日晚上16左右太阳高度比早上基本一致;若利用晚上16点的顶光，33层建筑需后退约397米。深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 上午9：00-10:00&下午14:30、00-15:00日照光通道 大寒日9：00日照光通道示意 若利用上午9点的顶光，33层建筑需后退约233米;若利用下午14点的顶光，33层建筑需后退约158米。大寒日14:00日照光通道示意 6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 33F33F 6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 日照光通道日照光通道 深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 上午10:00-11:00&下午13:00-14:00日照光通道 大寒日13:00日照光通道示意 根据日照圆锥31、原理，可知大寒日晚上16左右太阳高度比早上高很多;若利用上午10点的顶光，33层建筑需后退约158米；若利用下午13点的顶光，33层建筑需后退约127米。大寒日10：00日照光通道示意 6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 深圳日照锥利用不同时段光通道所需要的南北间距 大寒日12：00日照光通道示意 正午11：00-13:00日照光通道 中午12：00太阳高度角最高，光线越多；若利用32、中午12点的顶光，33层建筑需后退约118米。6F6F 9F9F 11F11F 18F18F 24F24F 30F30F 33F33F 33F33F 日照光通道日照光通道 如左图可知，若利用早晚时段的顶光过日照（太阳高度角很低），则南北建筑间距需要达到300多米；在实际规划中，十分不经济；因此，利用早晚时段过日照时，往往利用侧光原理过日照。需降层 深圳日照锥利用不同时段光通道的意义 可全部做100米高层 深圳日照锥利用不同时段光通道的意义 如左图可知，若利用中午时段的顶光过日照（太阳高度角很高），则南北建筑间距只需要达到91米；在实际规划中，比较经济；因此，利用中午时段过日照时，往往利用顶光原33、理过日照。规划楼型研究 选择十字楼型的原因 十字楼型筛选 楼型核心筒筛选 首先，阐释深圳定型产品选用十字单体平台的原因；其次，在众多十字楼型的基础上，根据首置客户、日照条件等因素筛选最适合深圳的十字楼型；最后，根据选取的十字楼型，确定相匹配的核心筒形式；这样，依据上述研究，可确定最合适深圳特点的定型产品楼型。选择十字楼型的原因 十字楼型筛选 楼型核心筒筛选 塔式楼型、板式性能 十字单体的本质：两个板式的旋转叠加 充足的临空面、易组织户内功能空间。户型南北通透、性能佳；点式楼型、板式性能 各“腿”互不遮挡，均好性佳；十字平台的本质（一）临空面大（二）性能佳（三）均好性佳 两板式楼型的旋转叠加，形34、成十字楼型；中间采光通风的薄弱处即为核心筒。高容积率 开阔视角 规划层面 十字平台的优势 户型层面 户内功能易组织 各“腿”灵活组合 楼型层面 塔式楼型、板式性能 各“腿”均好性 临空外墙长 规划层面 十字平台的优势（一）塔楼形态产生较高的容积率（二）不易产生对视，有最大的视角 塔式楼型比板式楼型产生更大的容积率。完全错开、无遮挡的视线 楼型层面（一）塔式楼型、板式性能 易解决住户采光 户型通透、自然通风 (二)各“腿”均好性 规避不利朝向，保证所有户型均为东南与西南朝向。（三）临空外墙长 每个户型临空面较长，利于组织户内功能空间。（普通塔式住宅）（普通塔式住宅）（十字住宅）（十字住宅）4L 35、6L 十字平台的优势 户型层面（一）不易产生死角（二）组合灵活 十字平台的优势 核心筒四面可灵活拼接不同的户型模块，产生多种变异组合。十字楼型四边相对独立，有充足的采光面，容易布置户内功能空间。传统方塔在组织户内功能空间时，常常会出现既无采光、通风又不好的区域（如图红色部分）（T4T4）（T5T5）（T7T7）（T6T6）选择十字楼型的原因 小结：综上所述，十字单体平台本质为两个板式旋转叠加，其具备塔式楼型的同时拥有板式性能，在规划层面、楼型层面、户型层面具有较大优势；因此，在下一步，我们将在十字单体平台基础上，筛选出最适合深圳的十字单体平台。选择十字楼型的原因 十字楼型筛选 楼型核心筒筛选 36、上述确定了十字单体为研究基础后，这一章对十字单体平台进行筛选：罗列十字平台上不同梯户比与不同楼型组合的所有可能性。与此同时，对上述所有楼型进行专项研究：依据实用率、楼型合理性、日照、容积率、性能及均好性五项对所有楼型进行逐步筛选，选择深圳所适配的楼型，并推荐出适合的最佳楼型。梯梯户户比比 1T31T3 1T41T4 1T51T5 1T61T6 1T71T7 1T81T8 A A B B A A B B A A B B C C 楼型 主要特征 T字形 无拼接户型 T字形 机头两户拼接 十字形 无拼接户型 T字形 机头与一翼户型拼接 十字形 机头两户拼接 T字形 机头与两翼户型拼接 十字形 机头与37、一翼户型拼接 十字形 机头与机尾户型拼接 十字形 机头与两翼户型拼接 十字形 四翼均有户型拼接 十字单体楼型组合穷举 列举十字单体所有可能的楼型组合 小结：按梯户比进行列举，楼型存在T字形和十字形以及户型拼接边不同等多种组合方式；楼型存在旋转的可能性，对各性能指标都有一定影响。十字楼型筛选 首置楼型 首改楼型 研究方法：容积率容积率 理论容积率区间 楼型合理性楼型合理性 模块组合关系&体系系数&连接方式 实用率实用率 日照日照 日照（是否有自遮挡）&可通过时数 性能及均好性性能及均好性 朝向&通风及均好性 实用率约达80%以上 提出研究的五点原则，以专题方式全方位分析各楼型在各项指标上的表现，38、并进行筛选；依据深圳基础资料的分析，得出适配深圳的楼型。五点原则：十字单体平台专项分析首置楼型 实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究不同梯户比所有楼型的实用率情况，以便通过实用率这一原则评估楼型的合理性。首先，我们运用“实用率”这一原则对十字平台不同梯户比的所有可能楼型进行逐一分析与评价；最终找到实用率达不到正常标准的梯户比楼型，从而在十字平台中，排除不合适的楼型，选出合理楼型。实用率80%用红色标出；深圳的首置面积段多集中在69m至90m，选取这些面积段来计算各个楼型的实用率；从左表可以看出1T3不适合首置首改的楼型，1T4更适合100m以上的首改户型，1T5到1T8通用39、性高。户型面积段户型面积段 楼型 实用率 实用率 实用率 实用率 1T3 73%-75%75%-78%78%-79%79%-82%1T4A 78%-79%79%-82%82%-84%84%-86%1T4B 78%-80%80%-82%82%-84%84%-86%1T5A 82%-84%84%-85%85%-87%87%-88%1T5B 82%-84%84%-85%85%-87%87%-88%1T6A 84%-86%86%-87%87%-88%1T6B 84%-86%86%-87%87%-88%1T6C 84%-86%86%-87%87%-88%1T7 86%-88%1T8 70-80m 80-40、90m 90-100m 100-120m 实用率专题 实用率80%梯户比 1T31T3 1T41T4 1T51T5 1T61T6 1T71T7 1T81T8 A A B B A A B B A A B B C C 楼型 评估 除T3楼型实用率达不到80%的要求外，其他楼型均可满足此要求。适合面积段 120120 8080-120120 8080-120120 7070-120120 7070-120120 7070-100100 7070-100100 7070-100100 7070-8080 实用率专题 小结 小结：首置面积情况下，1T3、1T4A、1T4B实用率低，不作为研究范围；其余梯41、户比楼型在实用率这一维度下，均具有合理性。实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究实用率筛选过后楼型的合理性状况，主要内容为：核心筒与居住模块之间的组合多变、相互遮挡或挤压导致的房型比例与结构合理性问题；目的在于客观评估各楼型的合理性，筛选合理楼型。楼型合理性专题 组合后相互遮挡挤压 体型系数 连接形式 楼型楼型 楼型合理性楼型合理性 1T5A1T5A 相邻双拼户型间会存在一定的相互遮挡及挤压；外形系数合理；刚性连接。1T5B1T5B 机头双拼会对两机翼造成一定遮挡；外形系数合理；刚性连接。1T6A1T6A 机头双拼会对两机翼双拼造成一定遮挡及挤压；外形系数合理；刚性连接。1T42、6B1T6B 相邻双拼户型间会存在一定的相互遮挡及挤压；外形系数合理；刚性连接。楼型楼型 楼型合理性楼型合理性 1T6C1T6C 机头双拼会对两机翼造成一定遮挡；外形系数合理；刚性连接。1T71T7 四个方向户型均会相互制约、产生遮挡或挤压；外形系数合理；刚性连接。1T81T8 四个方向双拼户型均会相互制约、产生遮挡或挤压；外形系数合理；刚性连接。楼型合理性专题 小结 梯户比 1T51T5 1T61T6 1T71T7 1T81T8 A A B B A A B B C C 楼型 合理性 一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡、挤压；体型系数合理；刚性连接。一43、定遮挡、挤压；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。遮挡、挤压情况严重；体型系数合理；非刚性连非刚性连接。接。遮挡挤压情况严重；体型系数合理；非刚性连非刚性连接。接。评估 各楼型楼型合理性情况：小结：从楼型各条腿是否自遮挡、挤压、体形系数是否合理及连接形式等几个维度对楼型进行评判，可看出，梯户比越高，楼型各腿间的相互遮挡及挤压就越严重，从而为入户带来困难，可能出现非刚性的连接形式。1T7、1T8的楼型合理性相较低，实际项目中很少采用，不作研究范围。合理 不合理 实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究上两轮筛选过后得到楼型的日照情况，以便通过日照这一维度找出44、符合深圳日照规范的相应楼型。首先，针对不同楼型进行正南北向及旋转角度（包括单栋、拉手楼两种可能性）的日照验证；其次，判断各种楼型在不同条件下可得到的日照小时数，最终选出适配深圳日照要求的楼型。单向受光 优点：仅南向需日照采光，地块需预留较小面积的光通道。可选择的光通道机会较多，易过日照。三向受光 优点：容积率会增加 不足：三面均需日照，地块需预留较大面积的光通道；东西两面因自遮挡，可选择的光通道比较少。双向受光 优点：容积率会增加 不足：南面及东面均需日照，地块需预留较大面积的光通道；东面因自遮挡，可选择的光通道比较少。十字塔楼的受光模式 十字楼型的受光模式为三面受光，需要满足三个方向的光通道45、。北面左侧的户型只有来自左侧光通道。北面右侧的户型只有来自右侧的光通道。(以十字楼型为例)十字塔楼的受光模式 十字塔楼的受光模式 当采光面为东侧、满足3小时日照 20 18 当采光面为西侧、满足3小时日照 西侧采光面需与水平面呈72度，满足3小时日照；东侧采光面需与水平面呈70度，满足3小时日照。运用此方法，研究不同楼型在满足日照3小时条件下，旋转角度的合理范围。不同楼型的日照分析 单体正南北摆放单体正南北摆放 单体旋转摆放单体旋转摆放 日照时间 3H 日照时间 3H 拉手正南北摆放 拉手旋转排放 日照时间 3H 日照时间 3H 日照专题 1T5A T5A楼型为T字型布局，日照分析显示：T5A46、无论是单体还是拉手；正南北摆放或旋转摆放；获得日照均大于3小时。单体正南北摆放单体正南北摆放 单体旋转摆放单体旋转摆放 日照时间 1H 日照时间 3H 拉手正南北摆放 拉手旋转排放 日照时间 1H 日照时间 2H 日照专题 1T5B T5B楼型为十字型布局，日照分析显示：T5B在正南北布置时北面户型日照时间约1小时，性能远差于比旋转布置时。单体正南北摆放单体正南北摆放 单体旋转摆放单体旋转摆放 日照时间 3H 日照时间 3H 拉手正南北摆放 拉手旋转排放 户型不能拼接 户型不能拼接 日照专题 1T6A T6C楼型为T字型布局，日照分析显示：T6C单体正南北布置时，日照时间均大于三小时；而当拉手47、旋转布置时，北面三户日照时间急剧下降。单体正南北摆放单体正南北摆放 单体旋转摆放单体旋转摆放 日照时间 1H 日照时间 3H 拉手正南北摆放 拉手旋转排放 日照时间=0H 日照时间 1H 日照专题 1T6B T6B楼型为十字型布局，日照分析显示：T6A在南北摆放时日照普遍要差于旋转摆放；当拉手正南北摆放时，北面有两户无日照。单体正南北摆放单体正南北摆放 单体旋转摆放单体旋转摆放 日照时间 2H 日照时间 2H 拉手正南北摆放 拉手旋转排放 日照时间=0H 日照时间 2H 日照专题 1T6C T6C楼型为十字型布局，日照分析显示：T6C在南北摆放时日照普遍要差于旋转摆放；当拉手正南北摆放时，北面48、有两户无日照。梯户比梯户比 1T51T5 1T61T6 A A B B A A B B C C 楼型楼型可通可通过最过最小日小日照时照时数数 正南北向正南北向布置布置 3H 1H 3H 1H 2H 旋转角度旋转角度布置布置 3H 3H 3H 3H 2H 拉手正南拉手正南北向布置北向布置 3H 1H=0H=0H 拉手旋转拉手旋转角度布置角度布置 3H 2H 1H 2H 日照专题 小结 汇总各楼型正南北向、旋转角度及拉手情况下可通过最小日照时数情况；标记出楼型各户可通过日照时数，不同颜色代表不同数值。日照时数3H 日照时数约2H 日照时数约1H 日照时数0H 1T5A1T5A 1T5B1T5B 149、T6A1T6A 1T6B1T6B 1T6C1T6C 日照专题 小结 对应深圳和楼型可获得的最小日照时数，单纯从日照和市场抗性维度判断该楼型可适配城市。+=适配 深圳日照规范 不同楼型日照时数 序号序号 城市城市 日照日照 自遮挡自遮挡 1 深圳 大寒日3小时 不允许 朝向抗性朝向抗性 梯户比梯户比抗性抗性 功能配置功能配置&空间布局空间布局 最佳最佳朝向朝向 对偏对偏转角转角度敏度敏感性感性 是否接受是否接受纯东西向纯东西向 是否接是否接受纯北受纯北向向/偏偏北向北向 对梯户对梯户比要求比要求 功能配功能配置特殊置特殊要求要求 空间布局特空间布局特殊要求殊要求 深圳 南 不敏感 可接受，视乎户50、型面积及景观面 日照不允许 不敏感 无 无 深圳市场抗性 从日照和市场抗性两方面进行不同楼型与深圳的适配：日照专题 小结 楼型楼型 正南北正南北 正南北正南北 适用条件适用条件 正南北正南北 是否可拉手是否可拉手 旋转旋转 旋转适用条件旋转适用条件 旋转旋转 是否可拉手是否可拉手 评估评估 1T5A1T5A 可以正南北布置 可以拉手 正南到南偏东45 可以拉手 1T5B1T5B 不可正南北布置，北户日照时数不足 不可拉手 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50 不可拉手 1T6A1T6A 可以正南北布置 不可拉手 南偏西20到南偏东20 不可拉手 1T6B1T6B 不可正南北布置，北户51、日照时数不足 不可拉手 南偏东35到南偏东55 不可拉手 1T6C1T6C 不可正南北布置，北面两户日照时数不足 不可拉手 不可旋转角度布置，一户日照时数不足 不可拉手 小结：从日照角度判断，1T5A、1T5B、1T6A、1T6B四种楼型在某种角度情况下可以满足深圳日照要求；1T6C无论正南北布置或者旋转布置均不能满足深圳日照要求，不作为研究范围。实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究不同梯户比所有楼型的性能及均好性，客观地描述各楼型的性能及均好性，以便对各种楼型有全方位的认识。首先，“性能”这一原则包含“朝向”与“通风”两方面因素；均好性指楼型各户间获得的资源是否均衡；其次52、，评估各十字楼型的性能及均好性状况，得出各楼型的适用条件，并选取最适合深圳的楼型。楼型楼型 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T5A1T5A 正南北布置 西翼北侧户型为西向，其他户型南向朝向；机头和一翼为双拼户型，通风性能不佳；西向双拼两户与其他户型比均好性稍弱。旋转角度布置 旋转后均为东西向，朝向较好；同上；五户均好。拉手 正南北布置 东西两翼北侧出现东西向户型；同上；拉手 旋转角度布置 西翼北侧出现东北向户型；同上；性能及均好性专题 1T5A（T字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好 T5A为T字形布局，正南北向单独布置出现东西向户型，均好性稍差；旋转角度后各户朝向均有南向，该户53、型适宜旋转角度布置 拉手布置出现东西向户型 双拼户型通风性能不佳 出现拼接户型，通风性能不佳。性能及均好性专题 1T5B（十字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好；T5B为十字形布局，正南北向单独布置北侧户型为东西向，该户与其它四户存在较大差距；旋转角度后各户朝向均有南向，该楼型适合旋转布置。拉手布置出现东西向户型；双拼户型通风性能不佳；出现拼接户型，通风性能不佳。楼型楼型 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T5B1T5B 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；机头双拼户型，通风性能较差；北向户与其他户型比均好性稍弱。旋转角度布置 所有户型均为东南、东西向，朝向较好；同上；五户均好54、。拉手 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；同上；拉手 旋转角度布置 北侧一户型为东北向，朝向较差；同上；楼型楼型 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T6A1T6A 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；三翼双拼户型，通风性能较差；东西向户型与南向户相比均好性稍弱。旋转角度布置 出现东北向户型，朝向较差；同上；东北向两户与其他户型比均好性稍弱。拉手 正南北布置 户型不可拼接；同上；拉手 旋转角度布置 户型不可拼接；同上；性能及均好性专题 1T6A（T字楼型）单独布置或拉手布置均存在东西向或纯北向户型，朝向性能不佳，各户无法同时达到均好状态；所有户型均为双拼户型，通风性能不佳。楼型楼型55、 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T6B1T6B 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；机头和一翼为双拼户型，通风性能不佳；西向双拼两户与北户相比均好性稍弱。旋转角度布置 所有户型均为东南、东西向，朝向较好；同上；六户均好。拉手 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；同上；拉手 旋转角度布置 北侧户型为东西向，朝向较差；同上；性能及均好性专题 1T6B（十字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好 T6B为十字形布局，正南北向单独布置出现东西向户型；旋转角度后各户朝向均有南向，六户均好；拉手布置出现东西向户型 双拼户型通风性能不佳 出现拼接户型，通风性能不佳。梯户比 1T51T5 56、1T61T6 A A B B A A B B 楼型 朝向朝向 正南北正南北 良 良 一般 一般 旋转角度旋转角度 优 优 良 优 拉手南北拉手南北 良 一般 一般 拉手旋转拉手旋转 良 良 良 性能及均好性专题 小结 优 良 一般 差 朝向性能 以下三种情况，对楼型朝向性能较差：梯户比6、北向出现双拼模块、楼型中出现三个双拼模块 梯户比 1T51T5 1T61T6 A A B B A A B B 楼型 通风通风 正南北正南北 一般 良 差 一般 旋转角度旋转角度 一般 良 差 一般 拉手南北拉手南北 一般 良 一般 拉手旋转拉手旋转 一般 良 一般 性能及均好性专题 小结 通风性能 出现双拼模57、块的楼型通风性能均受影响；因为双拼均为转角户型，无法实现南北通透，对通风不利。优 良 一般 差 梯户比 1T51T5 1T61T6 A A B B A A B B 楼型 均好性均好性 正南北正南北 布置布置 西向户稍弱 北向户稍弱 东西四户稍弱 西向及北户较弱 旋转角旋转角度布置度布置 五户均好 五户均好 朝北户稍弱 六户均好 性能及均好性 小结 均好性 单从均好性这个单一维度来看，T5、T6楼型较为合理；随着梯户比的增加，楼型均好性呈下降趋势、在规划排布中的限制条件也越多。四户均好 一户稍弱 两户稍弱 四户较弱 分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序。+=排序 朝向性58、能 通风性能 均好性 性能及均好性 小结 性能及均好性专题 小结 分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序：性能性能 及均好性及均好性 优秀 良好 一般 1T5B1T5B偏角偏角 1T5A1T5A偏角偏角 1T6B1T6B偏角偏角 1T5A1T5A南北南北 1T6A1T6A偏角偏角 1T6A1T6A南北南北 楼型 适用条件 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50 正南到南偏东45 南偏东35到南偏东55 南偏西20到南偏东20 是否可拉手 不可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性降为良好 不可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性降为一般 不可拉手 可以拉手，拉手后性能59、及均好性下降 评估 性能逐渐下降 优秀 良好 一般 小结：同一楼型，在南偏东(西)0到45范围内，偏角越大，性能及均好性越好；1T6A在各个朝向下性能及均好性都与其它楼型有很大差距，且不可拼接，因此在下一章容积率专题中不纳入计算。实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究所有楼型的容积率情况，目的是对各楼型的容积率进行横向比对，在未来实际项目中，能够对各地区公司给予高效直观的指导。首先，引入“极限容积率”这一概念；其次，得出相同规划模式下，产品所得总建面与最小占地的比值。（正南北向&旋转；单栋&拉手楼）最后，对各楼型容积率进行横向比对，得出各楼型不同情况下的容积率区间，针对深圳情60、况，对楼型进行排序。容积率测算方法 典型地块 选取标准方形地块作为典型规划地块，研究理想条件下（不考虑周边现状建筑影响），本地块楼型所得容积率区间。规划模式 如左图所示,将标准地块划分成AB区域,东西两侧布置高层,中间是日照光通道,不布置插花产品,将各种户型分别进行南北向四排、东西向两列的规划模式。极限容积率 以上两点叠加：典型地块+规划模式，所得建筑面积与所需用地的比值，即为极限容积率。A A B 楼型极限容积率研究 1T5A1T5A 1T5B1T5B 1T6B1T6B 楼型 适用条件 正南到南偏东45 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50 南偏东35到南偏东55 是否可拉手 可以61、拉手，拉手后性能及均好性降为良好 不可拉手 不可拉手 综上所述，最后得1T5A/1T5B/1T6B三个楼型，在此楼型的基础上，对楼型进行极限容积率验证，得出三种楼型在容积率维度表现。1T5A 极限容积率研究 十字楼型十字楼型 1T5A1T5A 适用范围适用范围 正南到南偏东45 1T5A 极限容积率研究（T字形、正南北向布局）规划布局：规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：用地面积：35841 容积率：容积率：3.533.53 小结：小结：纯点式两侧T5高层+南侧T5小高层布局，合理利用东西两侧侧光和中部顶光，获得较高的容积率；1T5A 极限容积率研究（T字形、偏转8）规划布局62、：规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：用地面积：33107 容积率：容积率：3.53.5 小结：小结：纯点式两侧T5高层+南侧T5小高层布局，合理利用东西两侧侧光和中部顶光，获得较高的容积率；1T5A 极限容积率研究（T字形、偏转28）规划布局：规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：用地面积：41796 容积率：容积率：2.852.85 小结：小结：楼型偏转角度增大后，单向获得3小时日照光的机会变小，大量光通道的“红区”产生，从而加大用地，影响容积率。1T5A 极限容积率研究（T字形、偏转43）规划布局：规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：用63、地面积：42971 容积率：容积率：2.672.67 小结：小结：楼型偏转角度增大后，单向获得3小时日照光的机会变小，大量光通道的“红区”产生，从而加大用地，影响容积率。1T5A 小结（T字形、偏转43）用地面积：用地面积：42971 容积率：容积率：2.672.67 小结：小结：1T5产品T字楼型规划布局时，偏转角度越大，对容积率越不利；但旋转一定角度，对其西侧一户的朝向有利；理想情况下，1T5产品T字楼型容积率约3.5。用地面积：用地面积：41796 容积率：容积率：2.852.85 用地面积：用地面积：33107 容积率：容积率：3.53.5 用地面积：用地面积：35841 容积率：容积64、率：3.533.53 基本趋势：基本趋势：楼型旋转角度越大，用地越大，容积率越小楼型旋转角度越大，用地越大，容积率越小 1T5B 极限容积率研究 十字楼型十字楼型 1T5B1T5B 适用范围适用范围 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东50 1T5B 极限容积率研究（十字型、旋转）规划布局：规划布局：两侧点式高层T5、中间小高层T5 用地面积：用地面积：44422 容积率：容积率：2.62.6 小结：小结：1T5产品十字楼型容积率只有2.6；与T字楼型相比，容积率大幅下降的原因是：标准层面积不变情况下，单栋更加占地，用地的扩大导致容积率下降明显。1T6B 极限容积率研究 十字楼型十字楼型65、 1T6B1T6B 适用范围适用范围 南偏东35到南偏东55 1T6B 极限容积率研究（十字形、旋转45）规划布局：规划布局：两侧点式高层T6、中间小高层T6 用地面积：用地面积：43453 容积率：容积率：3.093.09 小结：小结：纯点式两侧T6高层+南侧T6小高层布局，同时利用东西两侧侧光和中部顶光；容积率专题 小结 如下图所示，针对城市具体情况对各楼型的极限容积率进行排序：楼型楼型 正南北正南北 极限极限 容积率容积率 不同旋转角度极限容积率示意不同旋转角度极限容积率示意 1T5A1T5A 2.67-3.53 正南北；容积率：3.533.53；南偏东8；容积率：3.50；南偏东28；66、容积率：2.85；南偏东43；容积率：2.67；1T6B1T6B 3.09 南偏东45；容积率：3.093.09；1T5B1T5B 2.6 南偏东45；容积率：2.62.6；3.5-4.0 3.0-3.5 2.5-3.0 2.0-2.5 小结：小结：1T5A楼型容积率在2.67-3.53之间；旋转角度越小、容积率越高，基本趋于3.6；1T6产品容积率在3.1左右，与T5A有一定差距；1T5B产品容积率则更小，在3.1左右；造成差距的原因为：十字楼型北侧两户日照受局限、较难通过，需预留较大的光通道才可以。容积率专题 小结 城市城市 最高容积率楼型最高容积率楼型 次高容积率楼型次高容积率楼型 楼型67、楼型 容积率区间容积率区间 容积率最高时容积率最高时旋转角度旋转角度 楼型楼型 容积率区间容积率区间 容积率最高时容积率最高时旋转角度旋转角度 深圳深圳 1T5A 2.67-3.533.53 正南北 1T6B 3.09 南偏东45 小结：小结：最终，按容积率高低针给出两个推荐楼型。总结：总结：在专题研究里，先从实用率、楼型合理性、日照三个维度筛选出深圳的适配楼型，再按容积率、性能及均好性两个维度进行排序，最后综合两个排序结果针对深圳推荐一个最佳楼型。十字楼型筛选总结 极限容积率推荐排序 1T5A优于1T6B 城城市市 最高容积率楼型最高容积率楼型 次高容积率楼型次高容积率楼型 楼型楼型 容积率68、区容积率区间间 容积率最容积率最高时旋转高时旋转角度角度 楼型楼型 容积率区容积率区间间 容积率最容积率最高时旋转高时旋转角度角度 深深圳圳 1T5A 2.67-3.533.53 正南北 1T6B 3.09 南偏东45 评评估估 选取最高容积率楼型（1T5A)及次高容积率楼型(1T6B)，对两款楼型容积率规律进行比较，可以发现：1T5A在0到45范围内旋转，角度越大性能越高，且容积率在2.67-3.53之间；1T6B可偏转角度较小，容积率最高只能达到3.09；所以，在容积率维度：所以，在容积率维度：1T5A1T5A优于优于1T6B1T6B。0 0到到4545范围内角度越大，性能越好范围内角度越69、大，性能越好 1T6B 性能性能 及均好性及均好性 优秀 1T5A1T5A偏角偏角 1T6B1T6B偏角偏角 楼型 适用条件 正南到南偏东45 南偏东35到南偏东55 是否可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性降为良好 不可拉手 评估 十字楼型筛选总结 性能及均好性推荐排序 1T5A优于1T6B 选取最高容积率楼型（1T5A)及次高容积率楼型(1T6B)，对两款楼型性能进行比较，可以发现：同一楼型，在南偏东(西)0到45范围内，偏角越大，性能及均好性越好；1T6B由于多了一只脚，旋转角度受限，朝向、通风性能及均好性都则略差于1T5A，且不可拼接；所以，在性能所以，在性能&均好性维度：均好性维度：70、1T5A1T5A优于优于1T6B1T6B。十字楼型筛选总结 推荐楼型推荐楼型 图例图例 适用条件适用条件 是否可拉手是否可拉手 容积率容积率 说明说明 1T5A1T5A 正南北到南偏东45 可以拉手 2.67-3.53 旋转角度越大，性能越好，容积率越低 总结：总结：综合以上极限容积率推荐排序和性能及均好性推荐排序，1T5A在两个维度均优于1T6B，所以最终推荐推荐1T5A1T5A作为深圳首置定型产品楼型作为深圳首置定型产品楼型。十字楼型筛选 首置楼型 首改楼型 研究方法：从实用率维度筛选出适合首改面积段的楼型；筛选出的楼型从楼型合理性、日照、性能及均好性、容积率几个维度进行评估，横向综合比较71、；依据深圳基础资料的分析，得出适配深圳的首改楼型；此章节重点分析1T4A及1T4B两款楼型，其他楼型分析结果与首置筛选部分一致。十字单体平台专项分析首改楼型 容积率容积率 理论容积率区间 楼型合理性楼型合理性 模块组合关系&体系系数&连接方式 实用率实用率 日照日照 日照（是否有自遮挡）&可通过时数 性能及均好性性能及均好性 朝向&通风及均好性 实用率约达80%以上 实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 户型面积段户型面积段 楼型 实用率 实用率 实用率 实用率 1T3 73%-75%75%-78%78%-79%79%-82%1T4A 78%-79%79%-82%82%-84%84%72、-86%1T4B 78%-80%80%-82%82%-84%84%-86%1T5A 82%-84%84%-85%85%-87%87%-88%1T5B 82%-84%84%-85%85%-87%87%-88%1T6A 84%-86%86%-87%87%-88%1T6B 84%-86%86%-87%87%-88%1T6C 84%-86%86%-87%87%-88%1T7 86%-88%1T8 70-80m 80-90m 90-100m 100-120m 实用率专题 现阶段深圳的首改面积段多集中在100-120m，选取这些面积段来计算各个楼型的实用率；从左表可以看出1T3不适合首置首改的楼型，1T473、适合100m以上的首改户型，1T5到1T8通用性高。梯户比 1T31T3 1T41T4 1T51T5 1T61T6 1T71T7 1T81T8 A A B B A A B B A A B B C C 楼型 评估 除T3楼型实用率达不到80%的要求外，其他楼型均可满足此要求。适合面积段 120120 8080-120120 8080-120120 7070-120120 7070-120120 7070-100100 7070-100100 7070-100100 7070-8080 实用率专题 小结 小结：首改面积情况下，1T3实用率低，不作为研究范围；其余梯户比楼型在实用率这一维度下，具有合74、理性。实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究实用率筛选过后楼型的合理性状况，主要内容为：核心筒与居住模块之间的组合多变、相互遮挡或挤压导致的房型比例与结构合理性问题；目的在于客观评估各楼型的合理性，筛选合理楼型。楼型合理性专题 组合后相互遮挡挤压 体型系数 连接形式 楼型楼型 楼型合理性楼型合理性 1T4A1T4A 机头双拼会对两机翼造成一定遮挡；外形系数合理；刚性连接。1T4B1T4B 遮挡挤压情况较少；外形系数合理；刚性连接。梯户比 1T41T4 1T51T5 1T61T6 1T71T7 1T81T8 A A B B A A B B A A B B C C 楼型 合理性 75、一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。无遮挡；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡、挤压；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡、挤压；体型系数合理；刚性连接。一定遮挡；体型系数合理；刚性连接。遮挡、挤压情况严重；体型系数合理；非刚性非刚性连接。连接。遮挡挤压情况严重；体型系数合理；非刚性非刚性连接。连接。评估 楼型合理性专题 小结 各楼型楼型合理性情况：小结：从楼型各条腿是否自遮挡、挤压、体形系数是否合理及连接形式等几个维度对楼型进行评判，可看出，梯户比越高，楼型各腿间的相互遮挡及挤压就越严重，从而为入户带来困难，可能出现非刚性的连接形式76、。在首改面积段里，1T6、1T7、1T8的楼型合理性相较低，实际项目中很少采用，不作研究范围。合理 不合理 实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究上两轮筛选过后得到楼型的日照情况，以便通过日照这一维度找出符合深圳日照规范的相应楼型。首先，针对不同楼型进行正南北向及旋转角度（包括单栋、拉手楼两种可能性）的日照验证；其次，判断各种楼型在不同条件下可得到的日照小时数，最终选出适配深圳日照要求的楼型。梯户比梯户比 1T41T4 1T51T5 A A B B A A B B 楼型楼型可通可通过最过最小日小日照时照时数数 正南北向正南北向布置布置 3H 1H 3H 1H 旋转角度旋转角度77、布置布置 3H 3H 3H 3H 拉手正南拉手正南北向布置北向布置 3H 1H 3H 1H 拉手旋转拉手旋转角度布置角度布置 3H 2H 3H 2H 日照专题 小结 汇总各楼型正南北向、旋转角度及拉手情况下可通过最小日照时数情况；标记出楼型各户可通过日照时数，不同颜色代表不同数值。日照时数3H 日照时数约2H 日照时数约1H 日照时数0H 1T5A1T5A 1T5B1T5B 1T4A1T4A 1T4B1T4B 日照专题 小结 对应深圳和楼型可获得的最小日照时数，单纯从日照和市场抗性维度判断该楼型可适配城市。+=适配 深圳日照规范 不同楼型日照时数 序号序号 城市城市 日照日照 自遮挡自遮挡 178、 深圳 大寒日3小时 不允许 朝向抗性朝向抗性 梯户比梯户比抗性抗性 功能配置功能配置&空间布局空间布局 最佳最佳朝向朝向 对偏对偏转角转角度敏度敏感性感性 是否接受是否接受纯东西向纯东西向 是否接是否接受纯北受纯北向向/偏偏北向北向 对梯户对梯户比要求比要求 功能配功能配置特殊置特殊要求要求 空间布局特空间布局特殊要求殊要求 深圳 南 不敏感 可接受，视乎户型面积及景观面 日照不允许 不敏感 无 无 深圳市场抗性 从日照和市场抗性两方面进行不同楼型与深圳的适配：日照专题 小结 楼型楼型 正南北正南北 正南北正南北 适用条件适用条件 正南北正南北 是否可拉手是否可拉手 旋转旋转 旋转适用条件旋79、转适用条件 旋转旋转 是否可拉手是否可拉手 评估评估 1T4A1T4A 可以正南北布置 可以拉手 南偏西51.8到南偏东49.4 可以拉手 1T4B1T4B 不可正南北布置，北户日照时数不足 不可拉手 南偏西29.4到69.7；南偏东31.4到71.7 不可拉手 1T5A1T5A 可以正南北布置 可以拉手 正南到南偏东45 可以拉手 1T5B1T5B 不可正南北布置，北户日照时数不足 不可拉手 南偏西25到50；南偏东25到50 不可拉手 小结：从日照角度判断，1T4A、1T4B、1T5A、1T5B四种楼型在某种角度情况下可以满足深圳日照要求；实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本80、章研究不同梯户比所有楼型的性能及均好性，客观地描述各楼型的性能及均好性，以便对各种楼型有全方位的认识。首先，“性能”这一原则包含“朝向”与“通风”两方面因素；均好性指楼型各户间获得的资源是否均衡；其次，评估各十字楼型的性能及均好性状况，得出各楼型的适用条件，并选取最适合深圳的楼型。楼型楼型 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T4A1T4A 正南北布置 所有户型均为南向，朝向较好；机头双拼户型，通风性能较差；四户均好。旋转角度布置 旋转后均为东南向，朝向较好；同上；四户均好。拉手 正南北布置 所有户型均为南向，朝向较好；同上；拉手 旋转角度布置 旋转后均为东南向，朝向较好；同上；性能及均好性81、专题 1T4A（T字楼型）独栋正南北、旋转布置，各户性能及均好性都较好 T4A为T字形布局，正南北向单独布置及旋转角度后各户朝向均有南向，朝向性能都较好；拉手布置性能无下降 双拼户型通风性能不佳 出现拼接户型，通风性能不佳。性能及均好性专题 1T4B（十字楼型）独栋旋转布置，各户性能及均好性都较好；T4B为十字形布局，正南北向单独布置北侧户型为东西向，该户与其它四户存在较大差距；旋转角度后各户朝向均有南向，该楼型适合旋转布置。拉手布置出现东西向户型；无双拼户型通风性能佳；无拼接户型，通风性能佳。楼型楼型 性能性能 均好性均好性 朝向 通风 1T4B1T4B 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较82、差；均为独立户型，通风良好；北向户与其他户型比均好性稍弱。旋转角度布置 所有户型均为东南、东西向，朝向较好；同上；四户均好。拉手 正南北布置 北侧户型为东西向，朝向较差；同上；拉手 旋转角度布置 北侧一户型为东北向，朝向较差；同上；梯户比 1T41T4 1T51T5 A A B B A A B B 楼型 朝向朝向 正南北正南北 优 良 良 良 旋转角度旋转角度 优 优 优 优 拉手南北拉手南北 优 一般 良 一般 拉手旋转拉手旋转 优 良 良 良 性能及均好性专题 小结 优 良 一般 差 朝向性能 1T4A只有三个边，且机翼为独立模块，朝向性能最好。梯户比 1T41T4 1T51T5 A A 83、B B A A B B 楼型 通风通风 正南北正南北 良 优 一般 良 旋转角度旋转角度 良 优 一般 良 拉手南北拉手南北 良 优 一般 良 拉手旋转拉手旋转 良 优 一般 良 性能及均好性专题 小结 通风性能 出现双拼模块的楼型通风性能均受影响；因为双拼均为转角户型，无法实现南北通透，对通风不利。优 良 一般 差 梯户比 1T41T4 1T51T5 A A B B A A B B 楼型 均好性均好性 正南北正南北 布置布置 四户均好 北向户稍弱 西向户稍弱 北向户稍弱 旋转角旋转角度布置度布置 四户均好 四户均好 五户均好 五户均好 性能及均好性 小结 均好性 单从均好性这个单一维度来看，84、T4、T5楼型较为合理；随着梯户比的增加，楼型均好性呈下降趋势、在规划排布中的限制条件也越多。四户均好 一户稍弱 两户稍弱 四户较弱 分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序。+=排序 朝向性能 通风性能 均好性 性能及均好性 小结 性能性能 及均好性及均好性 优秀 良好 一般 1T4B1T4B偏角偏角 1T4A1T4A偏角偏角 1T4A1T4A南北南北 1T5B1T5B偏角偏角 1T5A1T5A偏角偏角 1T5A1T5A南北南北 楼型 适用条件 南偏西29.4到69.7；南偏东31.4到71.7 南偏西51.8到南偏东49.4 南偏西25到南偏西50；南偏东25到南偏东85、50 正南到南偏东45 是否可拉手 不可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性较好 可以拉手，拉手后性能及均好性较好 不可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性降为良好 可以拉手，拉手后性能及均好性降为一般 评估 性能及均好性专题 小结 分析各楼型性能及均好性排序结果，对各楼型的性能及均好性进行排序：性能逐渐下降 优秀 良好 一般 小结：同一楼型，在南偏东(西)0到45范围内，偏角越大，性能及均好性越好；1T5在适用条件及性能和均好性均不如1T4，因此在下一章容积率专题中不纳入计算。实用率 楼型合理性 日照 性能及均好性 容积率 本章研究所有楼型的容积率情况，目的是对各楼型的容积率进行横向比对，在未来86、实际项目中，能够对各地区公司给予高效直观的指导。首先，引入“极限容积率”这一概念；其次，得出相同规划模式下，产品所得总建面与最小占地的比值。（正南北向&旋转；单栋&拉手楼）最后，对各楼型容积率进行横向比对，得出各楼型不同情况下的容积率区间，针对深圳情况，对楼型进行排序。楼型极限容积率研究 1T4A1T4A 1T4B1T4B 楼型 适用条件 南偏西51.8到南偏东49.4 南偏西29.4到69.7；南偏东31.4到71.7 是否可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性较好 不可拉手 综上所述，最后得1T4A/1T4B两个楼型，在此楼型的基础上，对楼型进行极限容积率验证，得出两种楼型在容积率维度表现。87、1T4A 极限容积率研究 T T字楼型字楼型 1T4A1T4A 适用范围适用范围 南偏西51.8到南偏东49.4 1T4A 小结（T字形）用地面积：用地面积：41771 容积率：容积率：2.712.71 小结：小结：1T4产品T字楼型正南北布置时，容积率最大；开始旋转超过接近30时，容积率较高；理想情况下，1T4产品T字楼型容积率约2.94。用地面积：用地面积：40724 容积率：容积率：2.772.77 用地面积：用地面积：41663 容积率：容积率：2.712.71 用地面积：用地面积：38431 容积率：容积率：2.942.94 基本趋势：基本趋势：楼型正南北布置时，用地最小，容积率最大88、楼型正南北布置时，用地最小，容积率最大 0 15 30 45 1T4B 极限容积率研究 十字楼型十字楼型 1T4B1T4B 适用范围适用范围 南偏西29.4到69.7；南偏东31.4到71.7 1T4B 小结（十字形）用地面积：用地面积：45773 容积率：容积率：2.472.47 小结：小结：1T4产品十字楼型规划布局时，偏转角度越接近45，对容积率越有利；理想情况下，1T4产品T十字楼型容积率约3.27。用地面积：用地面积：34514 容积率：容积率：3.273.27 用地面积：用地面积：44543 容积率：容积率：2.542.54 用地面积：用地面积：49584 容积率：容积率：2.2889、2.28 基本趋势：基本趋势：楼型旋转角度越靠近楼型旋转角度越靠近4545，用地越小，容积率越大，用地越小，容积率越大 60 45 29.4 69.7 楼型楼型 正南北正南北 极限极限 容积率容积率 不同旋转角度极限容积率示意不同旋转角度极限容积率示意 1T4A1T4A 2.71-2.94 正南北；容积率：2.942.94；南偏东30；容积率：2.77；南偏东15；容积率：2.71；南偏东45；容积率：2.71；1T4B1T4B 2.28-3.27 南偏西45；容积率：3.273.27；南偏西30；容积率：2.542.54；南偏西60；容积率：2.472.47；南偏西20；容积率：2.282.90、28；容积率专题 小结 如下图所示，针对城市具体情况对各楼型的极限容积率进行排序：3.5-4.0 3.0-3.5 2.5-3.0 2.0-2.5 小结：小结：1T4A楼型容积率在2.71-2.94之间；正南北布置时，容积率最高，趋于3，整体表现较为稳定；1T4B产品容积率最高可达3.127左右，但只有在旋转45情况下较高，其他角度表现比1T4A差；容积率专题 小结 城市城市 最高容积率楼型最高容积率楼型 次高容积率楼型次高容积率楼型 楼型楼型 容积率区间容积率区间 容积率最高时容积率最高时旋转角度旋转角度 楼型楼型 容积率区间容积率区间 容积率最高时容积率最高时旋转角度旋转角度 深圳深圳 1T91、4B 2.28-3.273.27 旋转45 1T4A 2.71-2.942.94 正南北 小结：小结：最终，按容积率高低针给出两个推荐楼型。总结：总结：在专题研究里，先从实用率、楼型合理性、日照三个维度筛选出深圳的适配楼型，再按容积率、性能及均好性两个维度进行排序，最后综合两个排序结果针对深圳推荐一个最佳楼型。十字楼型筛选总结 极限容积率推荐排序 1T4A整体表现优于1TAB 城城市市 最高容积率楼型最高容积率楼型 次高容积率楼型次高容积率楼型 楼型楼型 容积率区容积率区间间 容积率最容积率最高时旋转高时旋转角度角度 楼型楼型 容积率区容积率区间间 容积率最容积率最高时旋转高时旋转角度角度 深92、深圳圳 1T4B 2.28-3.273.27 旋转45 1T4A 2.71-2.942.94 正南北 评评估估 选取最高容积率楼型（1T4B)及次高容积率楼型(1T4A)，对两款楼型容积率规律进行比较，可以发现：1T4A楼型容积率在2.71-2.94之间；正南北布置时，容积率最高，趋于3，整体表现较为稳定；1T4B产品容积率最高可达3.127左右，但只有在旋转45情况下较高，其他角度表现比1T4A差；所以，在容积率维度：所以，在容积率维度：1T4A整体表现优于1TAB 性能性能 及均好性及均好性 优秀 1T4B1T4B偏角偏角 1T4A1T4A偏角偏角 楼型 适用条件 南偏西29.4到69.793、；南偏东31.4到71.7 南偏西51.8到南偏东49.4 是否可拉手 不可拉手 可以拉手，拉手后性能及均好性较好 评估 十字楼型筛选总结 性能及均好性推荐排序 1T4A和1T4B不相上下 选取最高容积率楼型（1T4B)及次高容积率楼型(1T4A)，对两款楼型性能进行比较，可以发现：1T4B旋转至南偏东(西)45时，性能及均好性越好；1T4A旋转至南偏东30时，性能最好；1T4B由于多了一只脚，旋转角度受限，不可拼接；所以，在性能所以，在性能&均好性维度：均好性维度：1T4A1T4A和和1T4B1T4B不相上下。不相上下。十字楼型筛选总结 推荐楼型推荐楼型 图例图例 适用条件适用条件 是否可拉94、手是否可拉手 容积率容积率 说明说明 1T4A1T4A 南偏西51.8到南偏东49.4 可以拉手 2.71-2.942.94 正南北布置时容积率最高；旋转30时，性能越好 总结：总结：综合以上极限容积率推荐排序和性能及均好性推荐排序，1T4A在容积率维度略优于1T4B，所以最终推荐推荐1T4A1T4A作为深圳首改定型产品楼型作为深圳首改定型产品楼型。选择十字楼型的原因 十字楼型筛选 楼型核心筒筛选 确定1T5A和1T4A为深圳推荐楼型后，根据不同形式核心筒特性，筛选最适合T字形1T5和1T4楼型的核心筒。研究方法及步骤 列举常用的三种核心筒模式 筛选原则及因素 筛选 选定最佳核心筒 筛选原则及95、因素 通风 采光 入户感受 性能性能 组合关系组合关系 减少双拼户型挤压问题 确定性能（包括：通风、采光、入户品质及感受等）和组合关系（减少双拼户型挤压问题）两方面因素作为比对、筛选核心筒的两大标准。筛选性能 核心筒模式核心筒模式 十字形十字形 T T字形字形 菱形菱形 核心筒平面核心筒平面 性能性能 通风通风 几乎无自然通风 北侧外廊部位可自然通风 电梯厅有自然通风 采光采光 四个方向入户、无自然采光 北侧外廊部位可自然采光 电梯厅有自然采光 入户感受入户感受 良 良 优 筛选筛选 小结：十字形核心筒在面积，性能等方面均比T字形和菱形核心筒差。楼型模式楼型模式 十字形十字形 T T字形字形 96、菱形菱形 楼型与楼型与 核心筒关系核心筒关系 组合挤压问题组合挤压问题 十字形走道，入户流线相对靠近，双拼户型容易产生挤压问题，导致面宽无法做大；T字形走道将上下两个入户断开拉开，减少了双排户型互相挤压的问题，从而使得双拼面宽可做大，性能最佳；菱形走道，入户流线相对靠近，双拼户型容易产生挤压问题，导致面宽无法做大；筛选筛选 小结：T字形核心筒可有效的减少双拼户型之间极易产生的积压问题，从根本上解决十字户型组合后对楼型、户型设计的影响，具有决定性作用。W W W 1T5筛选组合关系 十字形十字形1T51T5 T T字形核心筒字形核心筒 最终楼型最终楼型 组合结果组合结果 十字形十字形1T51T597、，适配，适配T T字核心筒；字核心筒；T T字形核心筒可将机头与机翼模块入户点拉开，减少遮挡问题的产生。字形核心筒可将机头与机翼模块入户点拉开，减少遮挡问题的产生。总结：十字形1T5，适配T字核心筒；T字形核心筒可将机头与机翼模块入户点拉开，减少遮挡问题的产生；最终得出，最合适深圳特点的定型产品楼型。1T5核心筒选定+=楼型模式楼型模式 十字形十字形 T T字形字形 菱形菱形 楼型与楼型与 核心筒关系核心筒关系 组合挤压问题组合挤压问题 十字形走道两个入户点拉开距离不大，容易产生对视问题，核心筒较大，标准层系数降低；T字形走道将上下两个入户断开拉开，减少了机头对机翼的遮挡对视问题，双拼面宽可做98、大，性能最佳；菱形走道，入户流线相对靠近，双拼户型容易产生遮挡问题，导致面宽无法做大；筛选筛选 小结：T字形核心筒可以最大限度地拉开，解决遮挡和对视问题，使各个户型性能最优，从根本上解决十字户型组合后对楼型、户型设计的影响，具有决定性作用。W W 1T4筛选组合关系 十字形十字形1T51T5 T T字形核心筒字形核心筒 最终楼型最终楼型 组合结果组合结果 十字形十字形1T51T5，适配，适配T T字核心筒；字核心筒；T T字形核心筒可将机头与机翼模块入户点拉开，减少遮挡问题的产生。字形核心筒可将机头与机翼模块入户点拉开，减少遮挡问题的产生。总结：十字形1T4，适配T字核心筒；T字形核心筒可将机99、头与机翼模块入户点拉开，解决遮挡对视问题，使性能最优；最终得出，最合适深圳特点的定型产品楼型。1T4核心筒选定+=1T5及1T4楼型专项研究（楼型、房型、户型）1T5楼型 1T4楼型 产品优化策略 确定1T5和1T4楼型为我们研究方向后，针对原有楼型、房型及户型进行分析，发现存在的问题，并从根本上找到解决策略，进而实现产品的优化。1T5楼型 楼型分析 房型分析 户型分析 “T字”交通面积小，便于组织入户。共A、B两款户型，便于施工及营销。楼型三边布置相对独立，核心筒似“万用插头”，可任意拼接不同户型模块。原1T5楼型分析 A B A A A 优势 灵活性高 标准化程度高 A A A A B 核100、心筒面积最省 原1T5楼型分析 存在问题 机翼户型采光面的选择：户型A均为双方向设计，每户有两个采光面；机翼户型主要功能空间（客厅及主卧室）如上图所示，以此沿外墙布置。保证竖厅第三房间&横厅采光、机头双拼受限：为保证机翼户型A第三间房间的采光，同时不能遮挡机翼户型B，机头双拼户型的总面宽L受限。A B A A A A 3 3 2 2 1 1 L B 原1T5楼型分析 3 3 L 7500 核心筒 厨房 餐厅 厨房 第三卧室 1900 2000 800 1600 为保证竖厅第三房间的采光、避免遮挡横厅户型：L1600+2000+7500+1900+800 L13850米 户型A只能做两面宽产品 101、机头双拼户型总面宽13800米，每户面宽为6900米，故每户只能做两个南向面宽。竖厅户型A布局受限较大 在两面宽基础上，竖厅户型功能空间只能两列沿纵向展开。竖厅户型A 房型分析 存在问题 首置产品户内功能配置相对确定（共9个），如上图所示，只能沿纵向两列布置；由于功能空间的不同，左右两边空间尺寸在南向很难拉平，造成南向轮廓的凹凸；与此同时，小面宽、大进深的轮廓，通风采光性能不佳（类似方塔户型）。L 1 1 功能空间布局 玄关 餐厅 客厅 阳台 厨房 卫生间 次卧1 次卧2 主卧 L1 L2 存在问题 功能空间在沿纵向两列布置基础上，户内产生很多无法解决的矛盾：交通穿越、功能空间面积被迫加大、面102、积限制下配置不足，导致该户型难以全面满足生活需求。玄关收纳空间不足 厨房流线局促、台面长度不足 左右功能空间尺寸不对等，导致客餐厅进深L1偏大;客厅电视墙长度不足、开口较多 主卧面宽为L2为3700，但与客厅叠面宽，真实面宽仅为2700，对客厅采光及视线均有影响 两间次卧室均是非标卧室、无法摆放双人床，不满足实际生活需求 首置88只有一个卫生间、配置略低、不便于使用 竖厅户型A 户型分析 房型户型 L1 L2 套内交通效率低 玄关 餐厅 客厅 厨房 卫生间2 次卧1 次卧2 主卧 卫生间1 小结：小结：房型本身优势明显 各功能空间沿横向依次展开，很好地利用南向面宽资源；同时，房型大面宽、小进深103、，呈扁长形轮廓，南北通透，采光通风等居住性能均较优。横厅户型B 房型分析 功能空间布局 存在问题 在横厅房型基础上，户内功能空间组织较顺畅，存在问题较小。横厅户型B 户型分析 房型户型 阳台位置不好 厨房操作台面长度略显不足 玄关收纳空间不足 非标准公共卫生间 北向两间次卧进深方向尺寸不够，衣柜 难以正常开启，使用不便 楼型维度 房型维度 户型维度 竖厅 横厅 小结小结横厅户内优化、竖厅房型调整：横厅户内优化、竖厅房型调整：单纯改户型，难以优化：通过以上三个维度的分析，竖厅方案在现有面宽分配及功能布局基础上产生的问题，难以通过单纯户型内部的优化设计来解决；从楼型、房型角度考虑调整：只有从楼型、104、房型本身进行调节，才能使户内功能空间及需求配置合理。原1T5产品分析 1T4楼型 楼型分析 房型分析 户型分析 原1T4楼型分析 楼型本身没问题、无自遮挡 机翼户型具有无遮挡的视线资源；标准化程度高 机头机翼两款不同户型，可分别作为首置和首改产品，拉开产品梯度，更好地施工和营销 玄关 餐厅 客厅 厨房 主卫 次卧1 次卧2 主卧 公卫 小结：小结：横厅布局优势明显、但轮廓不够整齐 各功能空间沿横向依次展开，南北通透，最大化享有南向视线；南向房型轮廓及主卧室卫生间轮廓不够整齐。原1T4楼型 房型分析 功能空间布局 次卧3 存在问题 户内功能空间组织较为顺畅，但存在如下问题：功能空间配置需提升；功105、能空间性能需提升（采光、通风）原1T4楼型 户型分析 房型户型 阳台进深足够；但观景功能与家政功能结合。因主卧室凸出客厅，故客厅的采光性能及视线均受到较大影响。玄关收纳量不足 主卧卫生间轮廓凸出，立面不规整 非标公共卫生间 小结小结1T41T4产品楼型产品楼型&房型房型&户型调整建议：户型调整建议：规整房型、户内优化：将房型轮廓做适当规整，着重优化户型内部功能空间，提升其配置及性能。原1T4楼型小结 楼型层面 房型层面 户型层面 88*4+125 产品优化策略 产品优化策略（主要针对竖厅户型）增加南向面宽、调整房型比例 增加功能空间，提升产品配置 注意“第三间卧室”的布局位置，避免形成相互间的106、遮挡；由2面宽调整至2.5面宽，形成“大面宽、小进深”的房型格局，从而提升居住性能。研究首置面积段对应客户的行为模式及生活需求，从而明确需发力的功能空间；在不增加面积的前提下，增加并着重打造此类功能空间，从而提升居住品质。1 1 1 1 0.5 调整、优化 增大收纳 独立马桶间 加强玄关 扩展阳台?产品设计 设计关注点 88竖厅及横厅 125横厅 楼型1 88*4+88 楼型2 88*4+125 楼型3 88*2+125*2 设计基础：继续沿用华南区域的十字型平台；采用1T5和1T4的楼型，适应深圳的区域特点与规范要求。提高产品的居住性能 提高产品的均好性 重点改善竖厅双拼户型 缩小竖厅&横厅107、户型品质差异 1 1、入户花园、入户花园+玄关玄关 2 2、卫生间、卫生间 3 3、厨房、厨房 4 4、家政区、家政区 5 5、收纳空间、收纳空间 设计关注点：强功能空间 强功能空间分析 入户花园+玄关 使用现状：使用现状：入户花园通风效果改善明显，但因面积大不知如何使用；入户花园作为换鞋区、门外空间也被利用放鞋柜和童车；承担生活阳台功能，较为凌乱；玄关鞋子收纳能力不强，缺少暂存物品的地方。改善方向：改善方向：增设入户玄关 1、更好通风效果 2、玄关功能外提 3、玄关柜的设计 4、收纳大件物品 5、避免凌乱私密 强功能空间分析卫生间 使用现状：使用现状：镜柜及其搁板使用率低，物品多放置在台盆周108、边;淋浴用品收纳问题，窗台收纳最为普遍、便利;瓷砖无法打孔，合理安装、使用挂钩、粘钩的业主很少。改善方向：改善方向：卫生间的设计提升 1、镜柜的设计 2、台盆及下柜设计 3、全配式金属挂件 4、淋浴用品收纳 5、结合整体卫浴 参考案例 强功能空间分析厨房 使用现状：使用现状：厨房台面长度不足，操作不便；多种小电器占据厨房台面；橱柜、吊柜使用率低，很多厨房用品直接搁置于厨房台面。改善方向：改善方向：厨房的设计提升 1、全配式金属挂件 2、小电器台面 3、增加插座 4、细节处理（如电饭煲蒸汽）改善方向：改善方向：阳台家政区设计提升概念 1、家政功能在阳台集中 2、洗衣机/手洗盆/拖把池的组合 3、109、洗涤用品、清洁工具、脏衣等物品的收纳 强功能空间分析家政区 使用现状：使用现状：洗衣：手洗、机洗与晾晒阳台分离，动线不顺畅；洗衣：脏衣篮、洗涤用品和衣架的位置欠考虑；清洁工具收纳、使用、清洁、晾晒空间分离，使用时动线迂回；盆桶收纳在卫生间，显得空间更加局促。改善方向：改善方向：收纳空间设计提升概念 1、增加公共收纳空间，考虑大件物品收纳 2、各个功能区域按行为模式设计相应收纳空间 强功能空间分析收纳空间 使用现状：使用现状：生活阳台和杂物间是主要收纳空间，其次是各类柜子；大件物品主要放在客厅、阳台、书房；生活阳台缺少收纳柜，杂乱不好整理；餐厅缺少孩子的奶粉奶瓶以及一些小家电的收纳空间；缺少公共110、收纳空间，大件物品收纳能力有限。强功能空间分析小结 1、功能空间的矛盾暴露 面积过小：在面积段内5%-10%的提高调整，具体结合方案；定型度不高：基本问题缺乏标准。应采取高度集成的解决方式，不断升级；2、客户在合理使用户型方面需要引导 万科提供专业系统的居住知识，客户居住价值的提升；新的样板间展示方式引导样板间。88竖厅及横厅 设计理念推演 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸 A(3面宽)B(2.5面宽)C(2面宽)1+1+1面宽 性能优 结构规整、体形系数较小 1+1+0.5面宽 客厅、主卧性能好、次卧稍差 结构规整、体形系数较小 0.5+1+0.5面宽 次卧占据较好的位置、111、主卧、客厅较差 结构凹凸、体形系数过大 设计理念推演1 南向2.5面宽设计 2.5面宽设计=1+1+0.5 客厅、主卧全面宽设计，大幅提升居住性能；次卧叠及儿童房叠面宽设计，有效控制楼型尺寸及交通流线长度，兼顾户内性能与楼型合理性。方案A户内性能最好，但楼型尺寸过大、交通流线较长；方案C楼型最为紧凑，但户内居住性能较差；方案B(2.5面宽)为方案解决思路。0.50.5 1 1 1 1 客餐厅 主卧 次卧 设计理念推演2 改良功能空间布局结构 调整第三间卧室位置、避免对机头户型的限制 使三间卧室集中在一起布置 在拼合楼型时，由于三间卧室的集中，使得机头两户的面宽有机会增大，避免相互遮挡。玄关 餐112、厅 客厅 阳台 厨房 次卧2 卫生间 次卧1 主卧 L2L2 L2L2 设计理念推演2 改良功能空间布局结构 采用“半包围”结构、改善房型比例 窄长房型转变为大面宽、小进深的方正楼型；点式楼型、板式性能 避免相互遮挡 玄关 餐厅 客厅 阳台 厨房 次卧2 卫生间 次卧1 主卧 H1H1 1 1 1 1 0.50.5 玄关 餐厅 客厅 阳台 厨房 次卧2 卫生间 次卧1 主卧 1 1 1 1 H2H2 设计理念推演3 对称式设计、户型模块标准化 A B A A A 标准层共两款户型 共A和B两款户型：相同面积、相同配置及尺寸；不同的空间布局结构；尽量少种类的标准化模块便于后续施工、管理及营销。8113、8竖厅方案 88横厅方案 B A 设计理念推演 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸 A B T5产品模块户型平面 户型 户型构成 户内面积 套内面积 赠送后套内面积 建筑面积 赠送后建筑面积 公摊面积 实用率 赠送后实用率 阳台投影面积 阳台投影面积/套内面积 套型A 2房2厅2卫 63.57 69.16 76.71 88.79 95.72 19.63 78.89%80.14%11.18 0.1759 套型B 2房2厅2卫 64.37 69.63 81.64 89.38 101.87 19.76 10.51 0.1633 核心筒面积 67.52 套内总面积 346.27 标准层114、面积 444.54 A A A 套型A 较好的户型长宽比例，2.5面宽设计。户型南北通透，空间开敞气派，同时通风性能较好。较为宽敞的玄关空间及走道处储藏空间配合步入式衣帽间，很好地完成了大户型的收纳功能。卫生间两分离，解决实际生活问题。主卧独立马桶间，整体户型配置有所提升。沿走道设有功能空间，空间利用率高。销售面积（计容）：88.79 实际建筑面积：95.72 套内面积：69.16 得房率：78.89%T5产品模块户型平面 销售面积（计容）：89.38 实际建筑面积：101.87 套内面积：69.63 得房率：78.89%套型B 全南向面宽设计，提升户型竞争力；卫生间两分离，解决实际生活问题。115、较为宽敞的玄关空间配合步入式衣帽间，很好地完成了大户型的收纳功能。餐厅-客厅横向布置，空间开敞气派。南北通透，通风性能较好。主卧设置全套卫生间，提升整体品质。T5产品模块户型平面 设计理念推演 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸（以竖厅户型为例）玄关 客户需求 行为模式行为模式:开门放钥匙放包换衣服换鞋拿包 开门推车放菜换鞋抱小孩 小结：整合大型储物及每日用品的收纳；独立的玄关空间感受；实现净区与脏区的分离。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 玄关玄关 4成家庭希望坐着换鞋 玄关/门口太窄 没有暂放物品的地方 进入客厅的过渡空间 116、鞋子和部分杂物的收纳空间 优化玄关收纳功能，包括物品暂存和装饰功能 考虑入户门开启方向和柜子的位置关系 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：1700*2400 净面积：净面积：4.08 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：增大玄关宽度，合理的布置玄关柜（2.12.4米）；玄关容纳量大大提升。玄关 1700 2400 当季鞋子当季鞋子 收纳收纳 出入物品出入物品暂放暂放 大件收纳大件收纳 拖鞋收纳拖鞋收纳 过季鞋子、过季鞋子、长靴、大长靴、大件物品收件物品收纳纳 换鞋收纳换鞋收纳凳凳 厨房 客户需求 行为模式行为模式:暂放洗菜切菜-烹炒,煎炸-清洁 家庭生命周期使用时间频117、率人物行为、活动新婚小太阳家庭06:00-08:00新婚期少夫妇老人准备早餐12：00-13：00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗17:00-19:00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚小太阳家庭06:00-08:00新婚期少夫妇老人准备早餐12：00-13：00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗17:00-19:00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗小结：高效的操作流线；足够的台面长度；高低柜储物功能；功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 厨房厨房 操作面和地板不易清理 有地漏可以用水清理地板 放置冰箱 放置更多小家电118、 加强收纳功能，满足多种小家电放置，预留冰箱位置 操作流线清晰合理 关注通风问题 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：2400*2400 净面积：净面积：5.34 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：尽管面积减小，但使用更合理；U型使用空间，双台面操作；操作流线便捷合理，使用效率高；合理位置设置冰箱柜和储物吊柜。厨房 2400 2400 微波炉微波炉 热水器热水器 整体吊柜整体吊柜 单开门单开门 冰箱冰箱 厨具收纳厨具收纳 操作流线操作流线 客厅/餐厅 行为模式行为模式:1、给小孩喂奶；2、小孩玩耍；满足老人和小孩一起玩耍；老人做家务时可以看到小孩；小孩玩耍时安全 3、119、老人读书看报上网；坐着读书，光线好，有书和报纸的收纳区，旁边可以放茶杯。4、小孩的玩具及收纳；摆在地面的玩具 可以收在玩具箱的玩具 放在台面的玩具 小结：方整的客餐厅利于空间的采光及视觉的延伸；重视老人与幼儿在客厅的活动区。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 客厅客厅/餐厅餐厅 部分家庭餐桌上放置电饭煲 7成家庭偏好电视背景墙 6成家庭不希望客餐厅有隔断 家庭主要活动空间 日常用品放置收纳 空间方正，提高利用率 重点关注采光通风 加强收纳，餐厅增加小橱柜 客户需求 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3500*4600 净面积：净面积：16.1120、 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：客厅尺寸合理；全面宽3500设计，大幅提升使用性能；客厅电视墙长度足够，且墙面开口较少；交通穿越较小，基本不影响客厅使用。客厅 3500 4600 3500 沙发区域沙发区域 电视背景墙电视背景墙 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：1750*2300 净面积：净面积：4.14 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：增加餐边柜空间，使玄关柜与餐边柜一体化；有效将走道空间纳入餐厅使用范围；餐厅有双侧安定面，使用方便。餐厅 1750 2300 餐桌边柜餐桌边柜 主卧/次卧/儿童房 客户需求 家庭生命 周期 使用人 时121、间 人物 主要行为、活动 全周期（在婴儿期时，小孩从出生到1岁左右的时间，与妈妈一起住。）夫妇 07:00-08:00 夫妇 化妆、换衣服 21:00-23:00 看书、看电视、上网 23:00-07:00 睡觉 行为模式行为模式:起床出门更衣化妆回家更衣卸妆看书电视照顾婴儿 睡觉换衣服看书、看电视、上网化妆照顾婴儿 小结：（满足小太阳家庭三代同住生活需求）主卧双人床+双床头柜+婴儿床预留位、配置主卧全配卫生间；儿童房学习空间（单人床+书桌+衣柜）次卧室考虑老人同住的相应配置（1.5米双人床+单床头柜+衣柜）利用墙面衣柜，增加收纳空间。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定122、位 设计关注点设计关注点 卧室卧室 8成家庭需要床头柜 6成床底收纳大件物品及非当季被子衣物 6成家庭旅行箱收纳在卧室里 衣物被子的主要收纳空间 满足三代同堂家庭的基本居住需求 改善收纳设计，增强收纳功能 重点关注通风采光 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3300*5100 净面积：净面积：15.78 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：提升主卧配置（增加三件套卫生间、衣帽间）主卧突出部分对客厅遮挡较小。主卧 3300 5100 全配主卫全配主卫 大容量收纳柜大容量收纳柜 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3200*3000 净面积：净面积：9.6 功能空间 放123、大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：尺寸适宜，可布置双人床，满足实际生活需求。次卧 3200 3000 1.5m1.5m双人床双人床 床头柜床头柜 大容量衣柜大容量衣柜 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3200*2400 净面积：净面积：7.68 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：尺寸合适；考虑配置转角飘窗，以提高学习空间采光性能。儿童房 3200 2400 单人床单人床 书桌，采光很好书桌，采光很好 衣柜衣柜 洗手间 客户需求 家庭生命周期 使用时间 频率 人物 行为、活动 新婚家庭小太阳 家庭 06:00-08:00 集中使用度高 夫妇 老人 小孩 124、洗漱、洗澡、如厕 白天-如厕、洗手、做卫生 21:00-23:00 集中使用度高 洗澡、给小孩洗澡、洗衣服、做卫生 夜间-如厕、洗手 行为模式行为模式:洗漱洗澡如厕 小结：提高户型洗手间配置：一卫变为两卫（增设主卧全配卫生间）功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 洗手间洗手间 6成家庭存在使用时间冲突 6成家庭认为空间过小 9成家庭接受分离式卫生间 孩子盆浴 女主人卸妆，及部分化妆 手洗衣物 吹头发 采用分离式卫生间和单独沐浴间，方便多人同时使用 增加收纳功能 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：1800*3000/1800*1800 净面积：净125、面积：5.39/3.24 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：增加主卧全配卫生间，提升整体配置；卫生间收纳能力加强。洗手间 1800 3000 1800 1800 下柜下柜 收纳收纳 洗手盆洗手盆 推拉推拉 镜柜镜柜 洗澡盆洗澡盆收纳收纳 老人扶手老人扶手 置物台置物台 浴室柜浴室柜 阳台 客户需求 行为模式行为模式:家政：洗衣晾晒清洁用品收纳 景观：活动生活植载 小结：三代家庭日常生活的晾晒需求；结合家政功能，收纳日常物品；观景功能、生活植栽 功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 景观阳台景观阳台 超过5成家庭在景观阳台晾晒126、 超过5成家庭在景观阳台养花 大部分家庭会放置杂物 观景休闲活动空间 晾晒及洗衣机放置 养花 收纳空间 适当扩大面积 重点关注通风采光 生活阳台生活阳台 7成家庭生活阳台放置洗衣机 放置部分杂物 衣物不一定在生活阳台晾晒 入户花园作为入户的过渡空间 杂物收纳 洗衣机放置，衣物晾晒 加强收纳功能 更多晾晒空间 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3500*1400 净面积：净面积：2.45 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 改进点：改进点：单阳台配置，大面宽设计，扩大阳台景观视线；结合家政功能，强大的收纳功能。阳台 3500 1500 收纳柜收纳柜 家政家政 操作台操作台 洗涤用品洗涤127、用品 放置放置 家政用品家政用品 收纳收纳 家庭收纳空间 客户需求 机能需求 行为模式行为模式:收纳整理换洗 小结：收纳过季衣物或平时不常用的大件物品；暂存常用物品及食品。生活生活 收纳收纳 大物件大物件 小型自行车小型自行车 自行车、婴儿车自行车、婴儿车 过季家私电器收纳 电暖气、电风扇等 中物件 过季被褥收纳 棉被、空调被、其他床上用品 过季衣物收纳 冬夏季过季衣物等 鞋帽箱包 冬夏季鞋帽、旅行箱、各种包具等 运动用品 球类、旱冰鞋等 小物件 常用用品 可分类放置饰品（如眼镜、手表、项链）、票据等物品等 食品 干货、大米、饮料 现竖厅方案 净面积 净面积：3.04 户型平图 问题/改进点 128、改进点：利用墙面、过道、转角等空间设置收纳柜，增大整体储藏空间。家庭收纳空间 原竖厅方案 新方案 小结 竖厅方案修改点 玄关空间：增强玄关收纳功能、完整独立 厨房：改变厨房比例、流线更加合理 客餐厅：缩减不必要的进深尺寸、完整安定的就餐及家庭活动空间 主卧室：增加套间设计、提升居住品质 次卧：配置标准1.5米双人床、满足实际需求 家庭收纳：家庭公共集中收纳 阳台：与客厅等面宽、结合景观及家政功能于一体、视野性能均好 原横厅方案 新方案 小结 横厅方案修改点 玄关空间：增强玄关收纳功能、完整独立 厨房：增加操作台面长度 餐厅：增加餐边柜等小物品收纳 次卧及儿童房：增加进深尺寸、能够配置标准1.5129、米双人床 家庭收纳：家庭公共集中收纳 公共卫生间：调整为标准两分离卫生间 阳台：调整阳台的位置及与卫生间的关系 竖厅户型 横厅户型 竖厅户型&横厅户型 功能配置维度比对 玄关柜 厨房（面积相同、流线合理、操作便捷、台面长度足够）餐厅（餐边柜+6人餐桌+完整独立的就餐空间）客厅（3米转角沙发+单人座位+足够的电视墙面、完整独立）主卧室（套间设计、1.8米双人床+双床头柜+衣帽间+卫生间）儿童房（单人床+书桌+衣柜）次卧室（多功能空间、可布置：1.5米双人床+单床头柜+衣柜）公共卫生间（标准两分离式卫生间、手盆独立）主卧卫生间（竖厅：独立马桶间/横厅：标准三件套）1 2 3 4 5 6 7 8 9130、 1 2 3 4 5 6 7 8 9 竖厅户型 横厅户型 竖厅户型&横厅户型 功能配置维度亮点 由于竖厅户型与横厅户型资源的不同，竖厅户型有3500宽的阳台，而横厅户型为6300宽的飘窗。1 1 竖厅户型 横厅户型 竖厅户型和横厅户型沿建筑外圈，将能合理赠送的空间做到极致。竖厅户型&横厅户型 赠送维度比对 全赠送（飘窗）半赠送（阳台）125横厅 125户型产品优化策略 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸 首置入门型产品首改舒适型产品的升级：首置入门型产品满足刚需客户基本的生活需求，配备必要的各功能空间，并且空间尺寸的推敲遵循人体工学的基本尺寸；首改舒适型产品在此基础上，由入门型131、升级为舒适型，不仅在空间尺寸上有所增加，同时在功能配置上有所升级。楼型层面 房型层面 户型层面 88横厅户型（三房两厅两卫）125横厅户型（四房两厅两卫）88*4+125 同样的横厅户型、不同的产品定位同样的横厅户型、不同的产品定位 功能配置增加、空间性能升级功能配置增加、空间性能升级 （一）规整房型轮廓 客厅与主卧的关系、南向尽量齐平；提升南向空间采光性能、拓宽视线。（二）引入南向大阳台 面积段支持客餐厅做全面宽南向大阳台；观景功能+家政功能二合一。（三）增配公卫、主卫 公卫采用两分离（手盆分离）形式；主卫纵向标准三件套布局。小结：综合以上优化策略，对产品房型和户型尺寸关系进行综合调整。功能132、配置增加、空间性能升级功能配置增加、空间性能升级 南北两侧功能空间尺寸匹配 南向尺寸加在客餐厅空间，达到舒适升级效果。南向轮廓齐平、主卧向北移、主卫纵向标准三件套方正布局；占用北侧空间面宽 调整卧室合理面宽（定义北侧三间卧室生活状态）调整厨房、公卫合理面宽 L1 L2 125户型产品优化策略 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸 A B 125产品模块户型平面 户型 户型构成 户内面积 套内面积 赠送后户内面积 建筑面积 赠送后建筑面积 公摊面积 实用率 赠送后实用率 阳台投影面积 阳台投影面积/套内面积 套型A 2房2厅2卫 63.57 69.15 70.83 87.16 94133、.86 18.02 79.33%81.64%11.15 0.18 套型B 2房2厅2卫 89.78 97.94 97.34 123.46 132.56 25.52 16.32 0.18 核心筒面积 68.41 套内总面积 373.94 标准层面积 472.10 A A A 销售面积（计容）：123.46 实际建筑面积：132.56 套内面积：97.94 得房率：79.33%套型B 全南向面宽&南向户型平整设计，提升户内日照条件，提升户型竞争力；超大阳台设计，整合景观阳台及家政阳台，形成优秀的功能空间。卫生间两分离，解决实际生活问题。丰富收纳空间，满足了大户型收纳需求，同时很好的保持了客厅的完整134、性。餐厅-客厅横向布置，空间开敞气派。南北通透，通风性能较好。主卧设置全套卫生间，提升整体品质。125产品模块户型平面 125户型产品优化策略 户型平面图 户型放大平面 户内各功能空间配置及尺寸 玄关 客户需求 行为模式行为模式:开门放钥匙放包换衣服换鞋拿包 开门推车放菜换鞋抱小孩 小结：整合大型储物及每日用品的收纳；独立的玄关空间感受；实现净区与脏区的分离。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 玄关玄关 4成家庭希望坐着换鞋 玄关/门口太窄 没有暂放物品的地方 进入客厅的过渡空间 鞋子和部分杂物的收纳空间 适当扩大玄关，满足复合需求 优化玄关收纳135、功能，包括物品暂存和装饰功能 考虑入户门开启方向和柜子的位置关系 原125户型方案 现125户型方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：2000*3000 净面积：净面积：1.83（储藏面积）尺寸：尺寸：2000*1800 净面积：净面积：1.0（储藏面积）功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 存在问题：存在问题：原玄关处设置家庭收纳空间，设置于玄关左侧。改进点：改进点：增家庭收纳放置玄关位置，与鞋柜等储藏空间共用交通走道，节省了交通面积。玄关 3000 2000 2000 1800 厨房 客户需求 行为模式行为模式:暂放洗菜切菜-烹炒,煎炸-清洁 家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚小太阳136、家庭06:00-08:00新婚期少夫妇老人准备早餐12：00-13：00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗17:00-19:00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗家庭生命周期使用时间频率人物行为、活动新婚小太阳家庭06:00-08:00新婚期少夫妇老人准备早餐12：00-13：00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗17:00-19:00小太阳家庭高洗切炒、做饭、洗碗小结：高效的操作流线；足够的台面长度；高低柜储物功能；功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 厨房厨房 操作面和地板不易清理 有地漏可以用水清理地板 放置冰箱 放置更多小家电 加强收纳功能，满足多种小137、家电放置，预留冰箱位置 更多操作面，操作流线清晰合理 关注通风问题 原竖厅方案 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3300*2000 净面积：净面积：5.76 尺寸：尺寸：3300*2000 净面积：净面积：5.76（计入建筑面积：4.68）功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 保持厨房原有大致方案，将洗手盆做为飘窗设计，节省面积。厨房 2000 3300 2000 3300 客厅/餐厅 行为模式行为模式:1、给小孩喂奶；2、小孩玩耍；满足老人和小孩一起玩耍；老人做家务时可以看到小孩；小孩玩耍时安全 3、老人读书看报上网；坐着读书，光线好，有书和报纸的收纳区，旁边可以放茶杯。4、小孩的138、玩具及收纳；摆在地面的玩具 可以收在玩具箱的玩具 放在台面的玩具 小结：方整的客餐厅利于空间的采光及视觉的延伸；重视老人与幼儿在客厅的活动区。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 客厅客厅/餐厅餐厅 部分家庭餐桌上放置电饭煲 7成家庭偏好电视背景墙 6成家庭不希望客餐厅有隔断 家庭主要活动空间 日常用品放置收纳 空间方正，利用率高 重点关注采光通风 加强收纳，餐厅增加小橱柜 客户需求 原竖厅方案 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：6600*4400 净面积：净面积：29.42 尺寸：尺寸：7100*4500 净面积：净面积：31.95 功能空间139、 放大图 户型平图 问题/改进点 存在问题：存在问题：连续的餐厅与客厅的视野面其实是断开的，整个厅的视觉感受会小于实际尺寸给人的印象。餐厅与客厅面积偏小。改进点：改进点：拉平餐厅与客厅的南向面，使得整个视野非常开阔。加大餐厅与客厅尺寸，提升居住舒适感。客厅&餐厅 4400 6600 7100 4500 主卧/次卧 客户需求 家庭生命 周期 使用人 时间 人物 主要行为、活动 全周期（在婴儿期时，小孩从出生到1岁左右的时间，与妈妈一起住。）夫妇 07:00-08:00 夫妇 化妆、换衣服 21:00-23:00 看书、看电视、上网 23:00-07:00 睡觉 行为模式行为模式:起床出门更衣化妆140、回家更衣卸妆看书电视照顾婴儿 睡觉换衣服看书、看电视、上网化妆照顾婴儿 小结：（满足小太阳家庭三代同住生活需求）主卧双人床+双床头柜+婴儿床预留位+女主人梳妆台、配置主卧独立马桶间；儿童房学习空间（单人床+书桌+衣柜）次卧室考虑老人同住的相应配置（1.5米双人床+单床头柜+衣柜）多功能空间考虑做卧室或书房等用途。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 卧室卧室 8成家庭需要床头柜 6成床底收纳大件物品及非当季被子衣物 6成家庭旅行箱收纳在卧室里 衣物被子的主要收纳空间 提升各卧室配置 改善收纳设计，增强收纳功能 重点关注通风采光 原竖厅方案 现竖厅方141、案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3600*6800 净面积：净面积：21.70 尺寸：尺寸：3600*8000 净面积：净面积：20.56 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 存在问题：存在问题：套内洗手间为横向布置，导致楼型不够平整。改进点：改进点：平整山墙面，使得整体户内设计更加紧凑。主卧 5100 3600 1700 600 1800 3600 2900 5100 原竖厅方案 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：9200*3400 净面积：净面积：10.23/9.9/7.55 尺寸：尺寸：8900*3500 净面积：净面积：10.35/9.66/8.97 功能空间 放大图 户型平图142、 问题/改进点 存在问题：存在问题：最右侧次卧为刀把形状，房型尺寸不太理想。左边两间房间面宽过于接近。改进点：改进点：拉平3间次卧，尺寸使用更加合理。面宽分别为3100,3000,2800，阶梯面宽分配更加容易使用。次卧 3300 3400 3200 2700 3100 3500 3000 2800 洗手间 客户需求 家庭生命周期 使用时间 频率 人物 行为、活动 新婚家庭小太阳 家庭 06:00-08:00 集中使用度高 夫妇 老人 小孩 洗漱、洗澡、如厕 白天-如厕、洗手、做卫生 21:00-23:00 集中使用度高 洗澡、给小孩洗澡、洗衣服、做卫生 夜间-如厕、洗手 行为模式行为模式:洗143、漱洗澡如厕 小结：提高户型洗手间配置：一卫变为两卫（增设主卧独立马桶间）功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 洗手间洗手间 6成家庭存在使用时间冲突 6成家庭认为空间过小 9成家庭接受分离式卫生间 孩子盆浴 女主人卸妆，及部分化妆 手洗衣物 吹头发 适当扩大卫生间 采用分离式卫生间和单独沐浴间，方便多人同时使用 增加收纳功能 原竖厅方案 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：2100*2100 净面积：净面积：3.99 尺寸：尺寸：2900*2000 净面积：净面积：5.94 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 存在问题：存在问题：公卫非标设144、计、对于125户型来讲，品质受损。改进点：改进点：标准两分离（手盆分离）、应用整体卫浴。洗手间 2100 2100 2000 3500 阳台 客户需求 行为模式行为模式:家政：洗衣晾晒清洁用品收纳 景观：活动生活植载 小结：观景功能、生活植栽 家庭日常生活的晾晒需求；结合家政功能，收纳日常物品。功能区域功能区域 使用习惯调查使用习惯调查 功能定位功能定位 设计关注点设计关注点 景观阳台景观阳台 超过5成家庭在景观阳台晾晒 超过5成家庭在景观阳台养花 大部分家庭会放置杂物 观景休闲活动空间 晾晒及洗衣机放置 养花 收纳空间 适当扩大面积 重点关注通风采光 生活阳台生活阳台 7成家庭生活阳台放置洗145、衣机 放置部分杂物 衣物不一定在生活阳台晾晒 入户花园作为入户的过渡空间 杂物收纳 洗衣机放置，衣物晾晒 加强收纳功能 更多晾晒空间 适当增大面积，改善朝向 原竖厅方案 现竖厅方案 尺寸/净面积 尺寸：尺寸：3700*2400 净面积：净面积：9.24/2=4.62 尺寸：尺寸：5900*1500 净面积：净面积：9.15/2=4.58 功能空间 放大图 户型平图 问题/改进点 存在问题：存在问题：单阳台配置；与主卧形成自遮挡影响客厅视线。改进点：改进点：超大阳台配置，与客餐厅等面宽设计；观景阳台+家政功能；主卧室突出南向主墙面较小、阳台光线及视线均较好。阳台 3700 2400 6400 1146、500 小结 125户型修改点 玄关空间：完整独立 客餐厅：南向面宽加大、增加餐边柜 主卧卫生间：纵向布置标准三件套主卫 公共卫生间：调整为标准两分离卫生间(手盆分离、整体卫浴)阳台：南向大景观阳台、景观功能+家政功能 沿建筑外圈的飘窗及阳台作为赠送空间，将合理赠送的空间做到极致。125户型 赠送维度 全赠送（飘窗）半赠送（阳台）楼型1 88*4+88 产品性能分析 楼型1性能分析 户型紧凑，核心筒交通面积最小，以最短的距离达到每户，尽量减小走道面积，得房率较高；核心筒能够自然通风采光，使用性能较好；北向外廊全部敞开，实现全明式入户，并能减少公共面积。标准层面积：435.03 得房率：78.0147、5%得房率 交通核效率 交通核面积：67.54 标准层面积：435.03 交通核效率：15.5%楼型1性能分析 楼型效率 外墙占地面积：937.8 标准层面积：435.03 楼型效率：46.4%外墙效率 外墙总长度：170.7m 标准层面积：435.03 外墙效率：39.2%风车式布局，最大化提升各户居住性能，因而楼型效率较高、体型系数较小。楼型1性能分析 采光性能 可采光外墙总长度：147.6M 标准层面积：435.03 采光性能：33.9%外圈布局主要功能空间，客厅、主卧占据南向面宽，使得各主要功能空间得到最好的采光。现2.5面宽的户型在原户型基础上有较大的改善，客厅采光性能更好，次卧室也148、享有南向采光。原原1T5户型户型 楼型1性能分析 通风性能 可通风外墙总长度：128.1M 标准层面积：435.03 通风效率：29.4%户户南北通透，核心筒开敞式设计，实现贯通式通风，通风性能极佳；竖厅户型实现玄关餐厅客厅露台贯通式设计，通风性能较好，横厅户型形成鱼骨式通风；主卧室空间通过设置通风小窗，实现户内关门也可通风的效果。楼型1性能分析 面宽分配 横厅户型2.5面宽 竖厅户型4面宽 1 1 1 1 1 1 原原1T5户型户型 竖厅户型2.5面宽，与原户型相比，增加次卧南向采光，提升居住品质。1 1 0.5 1 1 1 1 楼型1性能分析 房型分析 原原1T5户型户型 现现1T5户型户149、型 户型较为方正，比例较好；南向2.5面宽，可实现三间房南向采光；空间布局较为紧凑，交通空间较少，利用较为充分；主卧实现套房设计。户型相对较为狭长；南向2面宽，只能实现两房间南向采光，且客厅空间被主卧遮挡较多；空间布局不够紧凑，交通空间有浪费；主卧未能实现套房设计。a a b b 楼型1性能分析 小结 1 1 1 1 1 1 0.5 小结：核心筒交通紧凑便捷，实现自然通风采光，性能较佳；楼型及外墙效率较好；户型布局更加紧凑，采光性能有较大提升；户型南向面宽的增加直接改变房型轮廓，使户内性能得以提升。核心筒效率 楼型效率 外墙效率 采光性能 通风性能 面宽分配 楼型2 88*4+125 产品性能150、分析 楼型2性能分析 户型紧凑，核心筒交通面积最小，以最短的距离达到每户，尽量减小走道面积，得房率较高；核心筒能够自然通风采光，使用性能较好；北向外廊全部敞开，实现全明式入户，并能减少公共面积。标准层面积：468.14 得房率：79.21%得房率 交通核效率 交通核面积：68.41 标准层面积：468.14 交通核效率：14.61%楼型效率 外墙占地面积：972.5 标准层面积：468.14 楼型效率：48.14%外墙效率 外墙总长度：179.3m 标准层面积：468.14 外墙效率：38.3%风车式布局，最大化提升各户居住性能，因而楼型效率较高、体型系数较小。楼型2性能分析 采光性能 外圈布151、局主要功能空间，客厅、主卧占据南向面宽，使得各主要功能空间得到最好的采光。现125户型在原户型基础上有进一步的优化，客厅及餐厅的采光性能更好。可采光外墙总长度：155M 标准层面积：468.14 采光性能：33.1%原原1T5户型户型 楼型2性能分析 通风性能 可通风外墙总长度：169.7M 标准层面积：468.14 通风效率：36.24%125户型南北通透，核心筒开敞式设计，实现贯通式通风，通风性能极佳；125户型主卧室空间通过设置通风小窗，实现户内关门也可通风的效果。楼型2性能分析 面宽分配 竖厅户型4面宽 1 1 1 1 原原1T5户型户型 125户型，与原户型相比，保持原有4面宽设计，152、优化户型南向受光面，减少遮挡，提升居住品质。1 1 1 1 楼型2性能分析 房型分析 原原1T5户型户型 户型较为方正，比例较好；空间布局较为紧凑，交通空间较少，利用较为充分；储藏空间更为丰富；增加洗手盆分离设计；超大阳台设计，满足景观及家政需求。客厅空间被主卧遮挡较多；空间布局不够紧凑，交通空间有浪费；公共洗手间未能实现分离；无家政阳台，有一定的使用不方便。a b 现现1T5户型户型 a b 楼型2性能分析 楼型2性能分析 小结 小结：核心筒交通紧凑便捷，实现自然通风采光，性能较佳；楼型及外墙效率较好；户型布局更加紧凑，采光性能有较大提升；改善房型轮廓，使户内性能得以提升。核心筒效率 楼型效153、率 外墙效率 采光性能 通风性能 面宽分配 1 1 1 1 楼型3 88*2+125*2 产品性能分析 楼型3性能分析 户型紧凑，核心筒交通面积较小，以最短的距离达到每户，尽量减小走道面积，得房率较高；核心筒能够自然通风采光，使用性能较好；北向外廊全部敞开，实现全明式入户，并能减少公共面积。标准层面积：424.24 得房率：78.76%得房率 交通核效率 交通核面积：68.41 标准层面积：424.24 交通核效率：16.13%楼型效率 外墙占地面积：835.38 标准层面积：424.24 楼型效率：50.78%外墙效率 外墙总长度：150.9m 标准层面积：424.24 外墙效率：35.57154、%外墙尽量拉平，最大化提升各户居住性能，楼型效率较高、体型系数较小。楼型3性能分析 采光性能 外圈布局主要功能空间，客厅、主卧占据南向面宽，使得各主要功能空间得到最好的采光。现125户型在原户型基础上有进一步的优化，客厅及餐厅的采光性能更好。可采光外墙总长度：134.4M 标准层面积：424.24 采光性能：31.7%楼型3性能分析 通风性能 可通风外墙总长度：140.1M 标准层面积：424.24 通风效率：33.02%125户型南北通透，核心筒开敞式设计，实现贯通式通风，通风性能极佳；125户型主卧室空间通过设置通风小窗，实现户内关门也可通风的效果。楼型3性能分析 面宽分配 竖厅户型4面宽155、 125户型，与原户型相比，保持原有4面宽设计，优化户型南向受光面，减少遮挡，提升居住品质。1 1 1 1 楼型3性能分析 房型分析 户型较为方正，比例较好；空间布局较为紧凑，交通空间较少，利用较为充分；储藏空间更为丰富；增加洗手盆分离设计；超大阳台设计，满足景观及家政需求。a b 楼型3性能分析 楼型3性能分析 小结 小结：核心筒交通紧凑便捷，实现自然通风采光，性能佳；楼型及外墙效率较好；户型布局紧凑，配置提升，采光性能有较大提升；改善房型轮廓，使户内性能得以提升。核心筒效率 楼型效率 外墙效率 采光性能 通风性能 面宽分配 1 1 1 1 产品灵活性及适用度（以楼型1为例）产品灵活性及适用度 万用插头&户型模块标准化 楼型三边布置相对独立，可任意拼接不同户型模块，灵活性强；共A、B两款户型，标准化程度高，易组合形成多种模式，适用度高。1T5 1T5 A+A+BA+A+B 1T4 1T4 C+A+CC+A+C 2 2个个1T5 1T5 A+A+BA+A+B 正南北向正南北向 正南北向正南北向 旋转角度旋转角度 旋转角度旋转角度 谢谢!THANK YOU!