1、 2 目目 录录 一、市场综述.6 二、长三角地区.11（一）上海.11 1投资开发.11 2.二季度政策动态.11 3二季度楼市新闻.12 4土地市场.13 4.1 供求分析地王频现 出让总金额大涨.13 4.2 溢价走势6 月出现溢价过百宅地.14 4.3 地块点评嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块.15 5住宅市场.16 5.1 供求分析上半年“供小于求、量价上涨”.16 5.2 余量分析住宅存销比 9.5 个月 房价是否下行还难定.16（二）南京.17 1投资开发.17 2二季度政策动态.17 3二季度楼市新闻.18 4土地市场.18 4.1 供求分析上半年推地量大增，地价同步攀2、升.18 4.2 溢价走势溢价频出 大型房企抢地忙.19 4.3 地块点评NO.2013G25.20 5住宅市场.21 5.1 供求分析供求双双上涨 楼市供不应求.21 5.2 余量分析各种客户纷纷入市 可售余量持续下行.21（三）苏州.22 1投资开发.22 2二季度楼市新闻.22 3土地市场.23 3.1 供求分析商办用地供求依旧旺盛.23 3.2 溢价走势小幅溢价不断.24 3.3 地块点评苏地 2013-G-28 号.24 4住宅市场.25 4.1 供求分析政策出台 供求相对谨慎.25 4.2 余量分析库存量增加 去化压力严峻.26（四）杭州.26 1投资开发.26 2二季度楼市新闻.3、27 3土地市场.27 3.1 供求分析供求双火热 余住宅用地受青睐.27 3.2 溢价走势小幅震荡.28 3.3 地块点评 杭政储出201342 号.29 4住宅市场.29 4.1 供求分析高开低走 6 月已初显疲态.29 4.2 余量分析库存压力依旧存在.30 3（五）宁波.31 1投资开发.31 2.二季度楼市新闻.31 3土地市场.32 3.1 供求分析环比略有下滑 工业地块成供求主力.32 3.2 溢价走势溢价成交不断 但整体不高.33 3.3 地块点评宝庆寺 1 号地块.33 4住宅市场.34 4.1 供求分析成交量价平稳.34 三、华南地区.34（一）深圳.34 1投资开发.344、 2二季度楼市新闻.35 3土地市场.35 3.1 供求分析半年仅成交一幅宅地 城市升级是新热点.35 3.2 地块点评A614-0479.37 4住宅市场.37 4.1 供求分析千人购房现象再现 6 月量价创年内新高.37 4.2 余量分析去化仅需 5.7 个月 急需城市更新.38（二）广州.39 1投资开发.39 2二季度政策动态.39 3二季度楼市新闻.40 4土地市场.41 4.1 供求分析5 月诞生三个地王.41 4.2 溢价走势上半年高溢价频现.42 4.3 地块点评海珠区南洲路 1026 号地块.43 5住宅市场.43 5.1 供求分析“三限”影响下 广州楼市涨势放缓.43 5.5、2 余量分析库存量依旧处于高位 下半年或将需求大批入市.44（三）厦门.44 1投资开发.44 2.二季度政策动态.45 4土地市场.46 4.1 供求分析供地热情不高 下半年值得期待.46 4.2 溢价走势宅地推出难.47 4.3 地块点评 T2013P02.48 5住宅市场.49 5.1 供求分析政策调控 市场需求依旧旺盛.49 4.2 余量分析下半年供货压力存在.49 四、环渤海地区.50（一）北京.50 1投资开发.50 2二季度政策动态.51 3二季度楼市新闻.51 4土地市场.52 4.1 供求分析上半年土地成交金额超去年全年.52 4 4.2 溢价走势整体溢价率高于去年同期.536、 4.3 地块点评丰台区花乡夏家胡同 R2 二类居住用地项目.54 5住宅市场.54 5.1 供求分析高档住宅领跑上半年北京楼市.54 5.2 余量分析存销比出现了攀升趋势.55（二）青岛.56 1.投资开发.56 2二季度楼市新闻.56 3.土地市场.57 3.1 供求分析宅地回归市场主流 城阳区领跑供求主力.57 3.2 溢价走势溢价波动起伏 整体在低位徘徊.58 3.3 地块点评市北区金华路 56 号、60 号.58 4.住宅市场.59 4.1 供求分析成交价格上扬 市场供不应求.59 4.2 余量分析存量略有减少 但去化压力仍存.60（三）大连.60 1投资开发.60 2.二季度政策动7、态.61 3.二季度楼市新闻.61 4土地市场.61 4.1 供求分析成交回落 土地市场表现平平.61 4.2 地块点评沙河口区新生路北、新桥街东侧.62 5住宅市场.63 5.1 供求分析供应下滑 成交均价上扬.63（四）济南.64 1投资开发.64 2.二季度政策动态.64 3二季度楼市新闻.64 3土地市场.65 3.1 供求分析供求关系趋于平衡.65 3.2 地块点评2013-G048 号地块.66 4住宅市场.67 4.1 供求分析成交“跌宕起伏”均价逐渐回暖.67 4.2 余量分析下半年去化压力较大.67 五、中西部地区.68（一）武汉.68 1 二季度楼市新闻.68 2.土地市场8、.68 2.1 供求分析土地市场整体火热 成交趋势性下滑.68 2.2 地块点评硚口区东至民意四路,南至顺道街,西至中心嘉园小区,北至京汉大道.70 3.住宅市场.70 3.1 供求分析供需两旺 整体供大于求.70 3.2 余量分析二季度库存上升 去化压力较大.71（二）重庆.71 1.投资开发.71 2.二季度楼市新闻.72 3.土地市场.72 5 3.1 供求分析土地市场供需两旺.72 3.2 地块点评江北区溉澜溪组团 G 分区 G08-4/02、G11/02.74 4.商品住宅市场.74 5.1 供求分析二季度市场成交回落 供需比例失衡.74（三）西安.75 1投资开发.75 2二季度楼9、市新闻.75 3土地市场.76 3.1 供求分析供应量明显下滑 土地紧缺引发火热.76 3.2 地块点评西安国际港务区港务大道以东、向东路以南.77 4住宅市场.78 4.1 供求分析二季度楼市热销 供大于求情况逆转.78 6 一一、市场综述、市场综述 国家统计局 7 月 18 日发布的数据显示，2013 年 6 月份全国 70 个大中城市，新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅价格环比上涨的城市分别有 63 个和 55 个，分别比上月减少 2 个和 9 个，约半数城市房价环比涨幅有所收窄。此外，中指系统数据显示，2013 年 6 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10258 10、元/平米，环比 5 月上涨 0.77%，自 2012 年 6 月以来连续第 13 个月环比上涨。其中，2013 年上半年，重点监测的 30 个城市中，有 28 个城市成交面积同比 2012 年上涨，其中温州涨幅最大达 152.62%；2 个城市同比下跌，其中苏州下降 43.51%，贵阳下降 3.18%。重点城市同比 2012 年上半年均有不同程度上涨。上半年，重点监测的 30 个城市中，7 个城市成交均价同比下跌，重点城市中除重庆外成交均价同比均略有上涨。20132013 年上半年：重点城市量价齐升的六大原因年上半年：重点城市量价齐升的六大原因 2013 年上半年，重点城市住宅市场量价齐升，同11、策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要可分为六方面：第一、上半年总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致量价齐升的最根本的因素。国家统计局数据显示，1-6 月平均全国居民消费价格总水平比去年同期上涨 2.4%，尽管这个值仍然在全年通胀控制目标 4%以内，但是，CPI 在过去高位基础上的增长仍然暗示着通胀预期的加剧，会诱使人们继续寻求投资保值增值的渠道。此外，央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013 年 1-5 月份中国国内 M2同比增速为 16%左右，高于政府工作报告中提及的广义货币增长 13%的目标。而至 6 月末，广义货币(M2)余额 105.45 12、万亿元，同比增长 14.0%，才出现略微下调“流动性”收紧的现象。总体来看，上半年市场流动性的相对宽松助推房地产市场量价齐升局面的形成。第二、随着市场“基本面”逐渐好转，房地产投资、新开工面积、销售情况等指标持续好转，促使房地产市场成交量价持续回升。第三、新国五条细则落地前，二手房交易 20%个人增值税政策的“末班车”效应导致市场集中放量，此政策执行“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，政策对于 7 新房市场来讲影响并不大，最终导致上半年总体上量价齐升的结果。第四、因品牌房企半年报因素，不少品牌房企在 5-6 月份加大推盘力度，甚至有些房企推出全员营销的概念，13、总体上导致 6 月份量价齐升，出现“红六月”的翘尾行情现象，助推上半年重点城市量价齐升。第五、上半年市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。第六、品牌房企资金面已不太紧张，2013 年上半年跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。中指系统数据显示，2013 年 6 月十大城市住宅均价14、为 17376 元/平米，环比上月上涨 1.01%。具体来看，广州上涨 2.74%，涨幅最大，南京、北京、深圳涨幅在 1.5%-1.7%（含 1.5%）之间，重庆（主城区）、武汉、杭州、上海涨幅介于 0.5%-0.8%之间，成都、天津分别上涨 0.19%、0.15%，涨幅较小。下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓 从目前来看，上半年流动性宽松，下半年流动性会适度收紧，要优化金融资源配臵，“用好增量、盘活存量”，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。从国内环境来看，央行发布的数据显示，2013 年 1-5 月份中国国内15、 M2 同比增速为 16%左右，均高于政府工作报告中提及的广义货币增长 13%的目标。其中，5 月末，广义货币(M2)余额 104.21 万亿元,同比增长 15.8%，比上月末低 0.3 个百分点，比上年同期高 2.6 个百分点。根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市新建住宅的全样本调查数据，2013 年 6 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 10258 元/平米，环比 5 月上涨 0.77%，自 2012 年 6 月以来连续第 13 个月环比上涨，涨幅比上月缩小 0.04 个百分点，其中 71 个城市环比上涨，29 个城市环比下跌。从以上数据分析可知，2013 年16、 1-5 月份中国国内 M2 同比增速为 16%左右，资金供应量确实对于房价上涨起到推动的作用。但是，央行网站消息，截止 6 月末，广义货币(M2)余额 105.45 万亿元,同比增长 14.0%，比上月末低 1.8 个百分点，广义货币(M2)同比增速开始回落，如果按照 M2 2013 年同比增长 13%政府政策制定之 8 初的目标执行，那么，也就意味着下半年市场流动性将适当收紧。此外，从以上相关部分发布的房价数据可知，房价上涨城市数量比较多，已出现持续上涨的压力，下半年房地产市场调控的压力仍然较大，预计也会通过后期政策的强化执行、市场流动性适度收紧，楼市长效调控机制的出台等措施，加强房地产市17、场调控，防止房价报复性反弹。从宏观经济的角度来讲，上半年国内生产总值 248009 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.6%。在经济增速“降温”的市场背景下，通过上述的措施，从今年下半年开始，市场流动性要优化金融资源配臵，用好增量、盘活存量，借金融之手，通过市场机制，让资金流流向实体经济，调整经济结构，实现经济转型。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来市场层面趋势来看，今年下半年流动性会适度收紧，房价增幅或放缓。但是，总体来看，由于下半年大多数房企资金面短期内还不太缺资金，以及一二线市场供求关系相对合理性，这些城市在当前还不会出现下跌的风险，即使下半年市场流动性稍微收紧，下半年仍然不会出现大18、范围的“以价换量”的“降价潮”，但是，不排除个别房企由于经营不善资金面的问题或今年上半年在土地市场用力过猛，投入资金过多，周转不开而导致的局部降价的现象。下半年以“现金为王”，明年可能引起市场“降价潮”连锁反下半年以“现金为王”，明年可能引起市场“降价潮”连锁反应应 国家统计局数据显示，1-6 月份多项指标比 1-5 月份出现了同比增速回落的现象。如2013 年 1-6 月份，全国房地产开发投资 36828 亿元，同比名义增长 20.3%(扣除价格因素实际增长 20.3%)，增速比 1-5月份回落 0.3 个百分点；1-6 月份，房地产开发企业房屋施工面积 549408 万平米，同比增长 1519、.5%，增速比 1-5 月份回落 0.5 个百分点；1-6 月份，商品房销售面积 51433 万平米，同比增长 28.7%，增速比1-5 月份回落 6.9 个百分点。从开发企业到位资金构成情况来看，1-6月份，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比 1-5 月份提高 0.1 个百分点。其中，国内贷款 9901 亿元，增长 30.4%；利用外资 234 亿元，增长15.9%；自筹资金 21630 亿元，增长 16.3%；其他资金 25460 亿元，增长 50.3%。在其他资金中，定金及预收款 15713 亿元，增长 51.2%；个人按揭贷款 6763 亿元，增长 60.20、4%。其中自筹资金、利用外资的增速明显，所占比例也在逐渐增加。1-6 月份多项指标比 1-5 月份出现了同比增速回落，以及开发企业自筹资金、利用外资的增速明显，说明尽管上半年市场基本面已经出现回暖，但是，下半年对于市场或房企来讲仍有一些不确定性的因素，尤其是在“钱荒”及楼市长效性调控机制预期即将出台的市场背景下，未来市场走势更显得扑朔迷离。9 从钱荒的角度来讲，由于银行“流动性”趋紧张，开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升，如果这个时间持续超过 6 个月以上，由于银行的利率偏高，导致购房成本增加以及需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发21、贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售回笼资金，才能够支付前期拿地的地价款。从另外一个角度来讲，如果钱荒持续、银行利率持续高企，那么，对于明年来讲，房企的资金面的压力会更大，到 2014 年上半年，部分资产负债率较高的企业或今年上半年拿地过多、用力过猛的企业有可能会开始大幅降价，以缓解资金面的压力，由此可能引起市场“降价潮”的连锁反应。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于资产负债率已经偏高的房企、已经存在经营风险的房企、拿地比较激进的房企以及部分中小房企来讲，无论是在经营策略上，还是在寻求逆势扩张的过程中，都应该比较谨慎，尤其是针对比较激进22、的房企，再拿溢价率偏高或楼板价明显高于区域市场价格的地块，可能会在未来遇到经营风险。从楼市长效性调控机制的角度来讲，极有可能通过保障性住房、房产税、类似于二手房交易 20%增值税等“三位一体”的方式进一步调控房地产市场，坚持“去投资化”，防止把房产当做投资的工具，让整个房产市场回归到以居住为主的自住属性。从今年 7 月份全国的市场成交表现来看，市场成交量已经出现了适当的回落，尽管有天气及传统市场淡季的因素影响，但是，我们不能否认市场流动性趋紧等因素将会对于下半年的市场走势及房企的现金流产生非常重要的影响。因此，在下半年“流动性”趋紧及楼市长效性调控机制即将出台的市场背景下，以“现金为王”的策略23、应该为广大开发商采纳，下半年上述开发企业再在土地市场上疯狂拿地有可能会面临一定的市场风险。但是，对于资金面相对宽裕的央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业来讲，可能就受制于国内钱荒因素就较少，这些企业可能会面临市场发展机会，也有可能会因此加剧土地市场优势资源的集中，从而从长远角度来讲加速市场集中度的提高与不同房企之间的分化，最终形成“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的市场局面。10 二季度全国性重点政策一览及点评 内容内容 点点 评评 不动产统一登记制度有望年内破冰不动产统一登记制度有望年内破冰 推进中频受推进中频受阻阻 日前，国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的关于实施24、国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知（以下简称 通知）。其中，将于2014年6月底前出台的不动产统一登记条例（以下简称条例）备受关注。条例将由国土资源部、住房和城乡建设部会同国务院法制办、国家税务总局等有关部门负责起草。通知同时明确，由中央机构编制委员会办公室于2013年4月底前完成整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责等。提出的“不动产统一登记”，是落实物权法规定、保护不动产权利人的合法财产权的有效手段。同时，也是为未来核定相关税基作准备，为房地产市场的健康发展打基础。然而，更让人期待的是，不动产统一登记可以通过“阳光疗法”，让不合法的财产权无处藏匿，为反腐工作增添一个更有力25、的抓手。国土部紧急通知：严防违法违规及暴力征地行为国土部紧急通知：严防违法违规及暴力征地行为 针对近期个别地方相继发生的暴力征地事件，国土资源部办公厅5月13日下发 关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知，要求各地进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为。暴力征地在很多地方都出现过，尽管国土部有通知，但在征地过程中，还是需要有实时的监管，并对暴力征地单位进行严惩，才能杜绝这样的行为。国务院国务院:年内出台居住证管理办法年内出台居住证管理办法 推进户籍改革推进户籍改革 5 月 7 日消息，国务院总理李克强 6 日主持召开国务院常务会议。会议确定，今年将出台居住证管理办法，分类推进户26、籍制度改革，完善相关公共服务及社会保障制度。目前整体市场已经趋好，在城镇化的背景下，政策面“微调”尤其是户籍制度改革给予市场释放刚需的“窗口期”将继续刺激成交量回升。当前市场有些反应过激，预计政策细则落地仍会以市场可接受的方式，力度略微加强。国务院常务会议：国务院常务会议：支持首套自住购房支持首套自住购房 6 月 19 日，李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整：型升级的政策措施。会议研究确定，加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。在宏观经济“触底阶段”，国务院再次提出支持居民家庭首套自住购房，尽管是老27、生常谈，没有什么新意，但是，其中透露出当前政策层面的特征及趋势的三方面信号：第一、无论政策怎么调整，支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题，政策调整的核心仍然是保证居民家庭首套房需求，让商品住宅市场回归居住属性；第二、新国五条细则发布后，其中二手房交易 20%所得税“悬空”，并没有严格执行，和宏观经济“触底”的阶段特征必不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会有太大变化；第三、在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台28、。注：当月各地政策请见相关城市分析。11 二二、长三角地长三角地区区 （一）上海（一）上海 1 1投资开发投资开发 指标：指标：亿元、万亿元、万平米平米 2012013 3 年年 5 5 月月 较较 2012012 2 比增减（比增减（%）2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同比增减（年同比增减（%）全社会固定资产投资额 1813.40 11.2 房地产开发投资额 227.73 9.5 1015.58 23.7 住宅 130.68 1.1 579.18 12.3 办公楼 51.00 102.3 152.58 101.5 商业营业用房 9.30 60.3 29、127.4 32.8 施工面积 11824.05 0.3 住宅 7139.49 5.1 新开工面积 1046.17 19.1 住宅 644.16 16.9 竣工面积 982.37 27.8 住宅 614.68 11.6 销售面积 825.69 32.2 住宅 705.62 26.8 5 月份，本市经济运行总体平稳有序。固定资产投资保持较快增长，房地产市场销售“降温”，地方财政收支保持稳定，居民消费价格涨幅略有回落。1-5 月，全市完成全社会固定资产投资总额 1813.4 亿元，比去年同期增长 11.2%，延续了年初以来两位数增长的态势。从主要投资领域看，房地产开发投资1015.58 亿元，增长30、 23.7%。1-5 月，全市商品房销售面积 825.69 万平方米，比去年同期增长 32.2%，增幅比 1-4 月下降 18.9 个百分点；商品住宅销售面积 705.62 万平方米，增长 26.8%，增幅比 1-4 月下降19.5 个百分点。2.2.二季度二季度政策动态政策动态 5 5 月月 1 1 日起，日起，为了更好地解决上海市民群众的住房困难问题，上海对住房保障政策进行优化，将实施的新方案，细化了共有产权保障房的申请审核条件，下调单身人士申请年龄，并进一步放宽廉租住房准入门槛。“国五条”细则发布以来，楼市涨势趋缓，市场对调控政策的关注度居高不下。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人 631、 6 月月 2424 日日在此间表示，目前上海楼市总体平稳，涨幅收窄。上海将继续严格执行房地产调控政策，同时进一步做好政策的解释、服务工作。12 点评：点评：当前，上海的后续大部分政策都是“国五条”政策的强调，当前，上海的后续大部分政策都是“国五条”政策的强调，主要是通过政策的强化，遏制主要是通过政策的强化，遏制今今年下半年年下半年过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期过快上涨的迹象，稳定房价上涨的预期。3 3二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 2424 日日上午上午，持续了一年多的上海外滩地王案终于有了初步结果。上海市第一中级人民法院一审判决 SOHO 中国败诉，同时败诉的还有绿城中国和32、上海证大。判决书认为，SOHO 中国与绿城、证大之间的 50%股权收购，客观上剥夺了复星集团对于海之门公司股权的优先购买权，并损害了复星的利益。对于判决结果，SOHO 中国表示“失望和遗憾”，并称将与绿城、证大一起，向上海市最高人民法院提起上诉。5 5 月初月初，浦东、黄浦、静安、长宁、闸北、虹口、宝山、闵行、青浦 9 区启动经适房申请，第二轮次在 5 月中下旬启动，为徐汇、普陀、杨浦、崇明 4 个区（县）；第三轮次在 6 月内启动，为奉贤、金山、松江、嘉定 4 个区。今年市统筹供应的共有产权保障住房房源项目目前主要有：浦东三林、周康航拓展基地，闵行上广电、鲁汇基地，松江泗泾拓展基地，嘉定云翔33、基地，青浦华新基地，宝山庙行和罗店等基地。近期，还将积极筹集浦东航头拓展，青浦诸光路二期和宝山高境二期等基地房源。5 5 月月 5 5 日日，从有关部门获悉，上海迪士尼乐园西入口将建一处大型公共交通枢纽设施，方便游客出行，目前工程已经进入施工监理公开招标阶段。5 5 月月 6 6 日上午日上午，市委书记韩正在虹桥商务区调研时指出，市委、市政府确定的六大重点功能区域，是上海创新驱动、转型发展的重要载体，既事关长远发展，也是当前工作重点。全市各方必须全力以赴，严格执行高起点规划、加快推进高品质开发，切切实实加快建设。5 5 月月 1414 日日，从举行的长宁区新虹桥商业中心发布会获悉，经过 4 年34、打造的“新虹桥商业中心”已初具规模，目前尚嘉中心、日系百货高岛屋等已开业，2012 年，商圈内 7 家主要商业企业销售额约 18 亿元。计划到“十二五”末，商圈商业面积将达 60 余万平方米。5 5 月月 2828 日日，历经数年规划论证，作为外滩金融集聚带中的“潜力地块”南外滩地区规划正式落定并对外公布。这块总用地面积 1.6 平方公里的区域将为外滩金融集聚带提供重要空间载体。为保障外滩金融集聚带金融功能和形态规划在出让地块后“不走样”，相关土地出让将率先采用“先招后拍加三带”的方式，即在“带规划设计方案、带功能使用要求、带基础设施条件”的基础上进行“有竞价招标”。继 4 月 10 日，浦东35、新区唐镇新市镇 D-05-01 住宅地块拍出 37.75 亿元、5 月 29 日长宁新华路街道71 街坊 1/2 丘 J1A-04、16/2 丘 J1B-01 地块拍出 46 亿元后，上海年内总价地王纪录第三度遭遇刷新，13 而据 4 月 10 日，仅仅过去 79 天，据上海国五条细则仅仅过去 89 天。6 6 月月 2727 日，日，徐泾镇会展中心 3 号地块经过 148 轮竞价，最后被绿地地产集团及福建泰坤贸易有限公司以 47.12 亿元拿下，经折算，该地块楼面地价为 8539 元/平米，溢价率为 6.74%。该地块曾在去年 3 月终止出让，现在重新登场，除了把商业性质更改成餐饮旅馆业用地36、,商办性之外，其余未有任何变化，而起拍价格从 13 亿元直接飙升到逾44 亿元，引起业内一片哗然。4 4土地市场土地市场 4.14.1 供求分析供求分析地王频现地王频现 出让总金额大涨出让总金额大涨 2013 年上半年，上海土地总供应量为 1160.32 公顷，较同期大幅增加 6 成，其中商住办 124.82 公顷、商办地块 170.08 公顷吗，分别上扬 1.6 倍和 1.2 倍，成为今年上半年土地新增的主力。从月份上看，公示量较为集中在 2、3、5 月份。从区域分布上看，原浦东新区以 196.76 公顷的公示量居全市首位，而金山、松江、奉贤、嘉定则基本以 140 公顷水平的公示量处于第二梯37、队，而嘉定区则受到动迁配套地块较多的影响，经营性地块公示量居全市首位。上半年虹桥核心商务区、世博会片区等商办或者综合性地块、以及赵巷、佘山这类低密度住宅地块都相继推出，使得 2013 年上半年上海土地市场上地王频现，高潮迭起。上海土地每月供应情况上海土地每月供应情况0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办/商住商办/商业工业其他上半年上海各区38、域土地供应情况上半年上海各区域土地供应情况050100150200250浦东 金山 松江 奉贤 嘉定 宝山 青浦原南汇闵行 崇明 闸北 长宁 静安 徐汇 虹口公顷住宅商住办商业/商办工业其他 2013 年 1-6 月上海土地总成交量为 1070.01 公顷，同比上扬 27%，其中，纯宅地成交 40 幅，合239.68 公顷，同比翻番，但其中商品住宅用地仅成交 14 幅；商住办地块成交 18 幅，合 72.79 公顷，同比增加 1.5 倍；商办地块成交 58 幅，合 162.02 公顷，同比增加 1.6 倍；工业和其他地块都较同期有所减少。2013 年上半年上海经营性用地出让金为 685.43 39、亿，是去年上半年的 4.68 倍。4 月 10 日，浦东新区唐镇新市镇 D-05-01 住宅地块拍出 37.75 亿元、5 月 29 日长宁新华路街道71 街坊 1/2 丘 J1A-04、16/2 丘 J1B-01 地块拍出 46 亿元后，上海年内总价地王纪录第三度遭遇刷新，14 而据 4 月 10 日，仅仅过去 79 天，据上海国五条细则仅仅过去 89 天。6 月 27 日，徐泾镇会展中心 3号地块经过 148 轮竞价，最后被绿地地产集团及福建泰坤贸易有限公司以 47.12 亿元拿下，经折算，该地块楼面地价为 8539 元/平米，溢价率为 6.74%。该地块曾在去年 3 月终止出让，现在重新40、登场，除了把商业性质更改成餐饮旅馆业用地,商办性之外，其余未有任何变化，而起拍价格从 13 亿元直接飙升到逾 44 亿元，引起业内一片哗然。而据最新消息，7 月 3 日下午，万科以 48.7 亿元竞得上海市浦东新区张江高科技园区中区地块，坚称不拿地王的万科，又一次刷新了上海地王纪录。保利经过与万科、招商、金地、中海、绿地等房地产巨鳄近 400 轮的厮杀，终于在最后以 131.89%的溢价率拿下泗泾镇泗凤路一号 A 商住地块，不仅刷新了今年溢价率的新高，而且地块折后 12567 元/平米的楼板价，也创下近三年松江区域土地价格出让的新高。同策咨询研究中心分析师许之静认为，除北京外，大部分城市的“新41、国五条细则”落地后对市场价格的治理效果有限，如上海二手房交易 20%个人增值税政策执行被“悬”空后，新房市场交易继续放量，基本回归到政策发布之前的正常成交水平，最终导致上半年总体上量价齐升的结果，这也传导至土地市场，优质地块频现，房企业绩的普遍较好，资金宽裕，拿地积极性明显上扬。上海土地每月成交情况上海土地每月成交情况0.00100.00200.00300.00400.00500.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办/商住商办/商业工42、业其他上半年上海各区域土地成交情况上半年上海各区域土地成交情况020406080100120140160180松江嘉定奉贤浦东金山宝山青浦 原南汇 闵行闸北崇明长宁公顷住宅商住办商业/商办工业其他 4.4.2 2 溢价走势溢价走势6 6 月月出现溢价过百宅地出现溢价过百宅地 纵观 2013 年上半年的情况看，全市仅成交纯商品住宅用地 14 幅，分布于青浦、奉贤、嘉定、原南汇、宝山、原浦东新区，除了奉贤有 2 幅地块底价成交外，其余地块均有不同幅度的溢价，最高溢价地块是 6 月份出现了溢价率为 101.2%的嘉定徐行镇地块，该地块所处的位臵不能说优越，而开发商还是卯足了劲以破百的高溢价拿地，也说43、明了当下开发商拿地的一种激进心态。同策咨询研究中心数据显示，今年上半年地块溢价率普遍在 50%水平或之上，明显高于去年同期水平。而在拿地企业中，一些名不见经传的外地房企也开始挤入市场，与一线品牌房企争夺市场，也折射出大部分房企看好一线城市市场环境，扎根一线城市成为众多外地房企品牌势力扩张的一个重要 15 举措。上海住宅地块成交溢价率走势上海住宅地块成交溢价率走势0%0%0%0%0%0%2%2%0%0%19%19%27%27%8%8%13%13%7%7%12%12%26%26%41%41%20%20%37%37%34%34%0%0%35%35%0%5%10%15%20%25%30%35%40%444、5%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06 4.4.3 3 地块点评地块点评嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块 地块名称地块名称 嘉定区徐行镇启宁路以西、胜竹东路以北地块 土地四至土地四至 东至:启宁路,南至:胜竹东路、永丰河,西至:创西路,北至:唐家浜路 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）4.84 性质性质 居住用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）8.71 容积率容积率 1.8 中标中标价价 （亿元）（45、亿元）5.2579 开发商开发商 上海新湾投资发展有限公司 楼板楼板单单价价（元（元/平米平米）6037 溢价率溢价率 435.5%地块点评地块点评 该地块属于嘉定北部板块，目前地块附近在售住宅项目不多，只有“绿洲香格丽花园”和“天居玲珑湾”两个项目在售，公寓均价普遍在 1.2 万元/平米左右，由于板块内距离轨交较远，也没有新规划的其他线路，当前居住氛围尚不浓厚，“绿洲香格丽花园”去化也较为缓慢。近两年在限购调控下房价不会有大的上涨，而新建商品住宅项目对于区域内的生活设施配套改善也起到相辅相成的作用，而从该地块的拿地价格来看，尚处于合理区间的上限，当然这也一定程度上给嘉定北部板块的房价给予了支46、撑。同时，相对于其他板块，该地块所处的位臵不能说优越，而开发商还是卯足了劲以破百的高溢价拿地，也说明了当下开发商拿地的一种激进心态。16 5 5住宅市场住宅市场 5.15.1 供求分析供求分析上半年“供小于求、量价上涨”上半年“供小于求、量价上涨”同策咨询研究中心数据显示，6 月上海商品住宅成交面积 112.47 万平米，环比上升 22%，同比增幅也达 10%，并且为 2013 年以来的仅次于 3 月份的第二高位；6 月上海商品住宅成交均价 23966 元/平米，环比微增 3%；但 6 月新增供应面积为 89.66 万平米，环比 5 月跌三分之一。从 2013 年整个上半年的情况看，市场热度较47、同期显著提高，1-6 月上海商品住宅成交面积达 604.97万平米，较 2012 年下半年增幅为 9%，而与 2012 年上半年相比增幅则达 57%；从价格来看，2013 年上半年商品住宅均价达 23482 元/平米，环比和同比涨幅分别为 5%和 4%；而从供应方面来看，492.74 万平米的新增供应量同比增加超过三分之一。上半年度整体呈现供小于求、量价上涨的态势，供求比为1:1.23。同策咨询研究中心分析师许之静认为，“新国五条”细则落地前造成了恐慌性购房，导致市场集中放量，而后此政策执行“悬”空后，新房市场继续放量，周度成交量基本回到甚至超越政策前水平，这也进一步带动了中高端项目的集中入市48、，市场供求两旺，同时，商品住宅成交均价也被结构性向上拉动。而 6 月份又是房企冲刺半年报的最后时机，即使步入炎夏，但是还是出现了“量价齐升”的红六月。上海上海商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势23223239682394222896246112307021943217762184121697226562461524085225532273522321200402261802040608010012014016018012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-051349、-06万平米100001200014000160001800020000220002400026000元/平米供应成交成交均价上海商品住宅季度供求对比上海商品住宅季度供求对比122.63260.05231.12309.91291.50184.91140.52243.52247.03306.640501001502002503003502012Q12012Q22012Q32012Q42013Q1万平米供应面积成交面积 5 5.2.2 余量余量分析分析住宅存销比住宅存销比 9.59.5 个月个月 房价是否下行还难定房价是否下行还难定 同策咨询研究中心数据显示，截止 6 月 30 日，今年上海市商品50、住宅库存为 941 万平米，总量较之前的 1000 万平米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年 1-6 月平均交易量 100 万平米左右来计算，当前市场存销比降为 9.4 个月左右，同策咨询研究中心研究结果表明，当商品住宅市场存销比低于10 个月时，房价则面临持续上涨的压力。而当存销比持续高于 15 个月时，房价则面临持续下跌的压力。因此，目前来看，存销比还难说会导致一线城市房价下降。17 上海市商品住宅各环线可售余量走势上海市商品住宅各环线可售余量走势634.65733.8782.19793.01889.39977.99936.17977.46997.881,028.911,006.51、1366.7171.9569.7376.4177.0875.1578.60147.96139.91151.77167.11201.68208.94 203.53202.45202.55422.16519.84549.98621.78647.38693.12674.95698.04711.00745.88650.291,001.86979.73934.40903.77961.58941.4963.9576.9783.3687.1684.3281.8376.5474.1071.6472.2875.92217.47199.96201.68208.00186.48175.29188.69205.53252、00.03701.03692.60721.59673.83680.1202004006008001000120011-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-1111-1212-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米全市内环内内外环外环外 （二）南京（二）南京 1 1投资投资开发开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年53、同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 2111.45 12.8%房地产开发投资 443.63 10.1%施工面积 5103.46 5.5%住宅 3383.01 9.6%新开工面积 751.49 6.2%住宅 566.92 14.9%竣工面积 222.56 24.3%住宅 163.33 27.8%商品房屋销售面积 443.80 33.7%住宅 408.36 35.4%商品房屋销售额 496.99 52.6%住宅 431.55 56.3%2013 年 1-5 月份，南京市完成全社会固定资产投资 2111.45 亿元，同比增长 12.8%，其中房地产开发投资额 443.63 亿元，同比增幅为54、 10.1%。施竣工面积和新开工面积均出现不同程度的减少，其中以竣工面积的减少幅度最大，同比 2012 大幅缩减 24.3%；不过，虽然整体房地产市场的新开工面积出现下滑，但商品住宅的新开工面积却出现 14.9%的上涨。1-5 月份，商品房销售面积 443.80 万平米，较去年同期大幅上涨 33.7，其中住宅销售同期上涨 35.4%。由于住宅成交量的增加，销售额和去年同期相比，也大涨 52.6%，商品住宅的销售额更是大涨 56.3%，一定程度上表明房价上涨态势依旧存在。2 2二季度二季度政策动态政策动态 4 4 月月 1919 日日，南京市政府办公厅发布 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问55、题的通知，这个南京版的“国五条”细则共包括 8 项调控措施，但未提及征收 20%的个人所得税。18 5 5 月月 1818 日日，为了进一步提高国有土地房屋征收和集体土地房屋拆迁的透明度和公信力，南京市政府发布了南京市国有土地房屋征收和集体土地房屋拆迁实行信息公开制度的规定(试行)，规定包括八项需要公开的信息，还给出了相应的处罚办法。新规将于今年 6 月 10 日起施行。5 5 月月 2222 日日，相关消息称，在中央明确要求各地完成房价控制目标压力下，房价上涨正倒逼地方政府行政干预开发商定价持续升级。南京控房价涨幅的上限短期内一再收紧，从 5%到 3%到最新的 2%。点评：虽然说国家及地方政56、府近年来一直严格执行房地产调控政策，但是近一年来，南京市已经连点评：虽然说国家及地方政府近年来一直严格执行房地产调控政策，但是近一年来，南京市已经连续房价上涨，为了完成全年房价控制目标，物价局联合住建部门一再收紧预售价格审批，对价格过高区续房价上涨，为了完成全年房价控制目标，物价局联合住建部门一再收紧预售价格审批，对价格过高区域的部分项目房价涨幅已经控制在域的部分项目房价涨幅已经控制在 2%2%以下。以下。3 3二季度楼市新闻二季度楼市新闻 5 5 月月 2929 日日南京公布的关于加强全市城市设计工作的意见提出，“逐步推行地块城市设计导则与规划条件一并纳入土地出让合同制度，没有城市设计的地块57、一律不予出让。”规划局已组织编制南京市城市设计导则(征求意见稿)并于今年 6 月试行，今年凡是控制性详细规划确定的规划地块以及近期准备建设的重要地块，都必须引入城市设计理念，至 2015 年所有出让地块都要有城市设计。6 6 月月 2020 日，日，南京市市长季建业表态说，从今年 7 月份开始，将上调保障房申请的收入线。按照 2012年人均可支配收入计算，低收入住房困难家庭和中低收入住房困难家庭的标准分别是1513 元和 2421 元。据测算，这一上调将意味着，5000 户左右家庭可以申购保障房了。6 6 月月 2626 日，日，南京纪委官方微博发布信息称，近日，南京已正式启动四大片区保障房竣58、工交付效能督察。四大保障房片区分别为岱山、上坊、花岗、丁家庄，四大保障房片区共 338 栋住宅。竣工交付专项效能督察将对各时间节点拟交付房源的建设进度进行跟踪督察。市纪委常委、市督察办党组书记周樱 20日已带队现场督察丁家庄片区的建设情况，并听取安居集团的汇报。4 4土地市场土地市场 4.14.1 供求分析供求分析上半年推地量大增，地价同步攀升上半年推地量大增，地价同步攀升 2013 年上半年，南京共推出地块 666.34 公顷，比去年同期的 583.61 公顷上涨 14.18%，环比大跌67.84%，之所以会有这么大跌幅，主要是因为去年下半年，南京国土局多次大批量、“井喷式”推地，其中 1159、 月一次性推出 41 幅地、242.66 公顷。从供地类型来看，住宅、其他和工业用地占据供应量的前三甲，住宅用地共推出 222.93 公顷，占总供应量的 33.46%。从供地区域来看，江宁区、栖霞区和浦口区 19 位列前三，其中江宁区的地块以其他类为主，85.89 公顷的供应量占到整个上半年其他类供地总量的43.49%；宅地供应则是浦口区和建邺区推出最多。南京土地每月供应情况南京土地每月供应情况010020030040050060070080012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-03公顷60、住宅商住办商办工业其他上半年南京各区域土地供应情况上半年南京各区域土地供应情况020406080100120140160180江宁区 栖霞区 浦口区 溧水县 高淳县 建邺区 白下区 高新区 雨花台区 六合区 开发区 秦淮区 下关区 高淳区公顷住宅商住办商办工业其他 从成交面积来看，1-6 月份，南京市土地市场共成交 654.13 公顷，同比去年的 563.94 公顷上涨 16%。在去年年底的疯狂推地后，今年上半年土地成交的最高值出现在 1 月，共成交地块 181.33 公顷，占上半年总成交量的 27.72%，其后的几个月成交维稳。住宅用地共成交 208.78 公顷，占总量的 31.92%。区域61、上来看，江宁区、栖霞区和高淳县位列前茅，其中江宁区共成交 157.71 公顷，占总成交量的 24.1%。住宅用地也是江宁区成交最为火热，共成交 56.39 公顷。成交金额方面，2013 上半年，在屡屡见证“地王”的环境下，国土局在总量上大获丰收。高总价、高单价地的频繁现身让国土局揽下 307.1 亿的成交总额，同比去年上半年 131.6 亿元大涨 133.3%，这样的半年数据比起 2012 全年 358 亿的总额只差 51 亿。3、4 月以来市场比较火热间接刺激了开发企业的拿地热情，在销售火爆回笼了资金之后，5、6 月开始开发商的拿地意愿变得更加强烈，未来的一段时间，南京的土地市场之争或将更加62、激烈。而地王频出，则直接导致南京市未来的住宅市场房价高温难退。南京土地每月成交情况南京土地每月成交情况010020030040050060070080090012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-03公顷住宅商住办商办工业其他上半年南京各区域土地成交情况上半年南京各区域土地成交情况020406080100120140160180江宁区栖霞区高淳县浦口区溧水县 雨花台区 六合区建邺区白下区高新区秦淮区下关区开发区公顷住宅商住办商办工业其他 4 4.2.2 溢价走势溢价走势溢价频出溢价频出 大63、型房企抢地忙大型房企抢地忙 今年上半年，南京市宅地市场溢价地块频出，6 月的溢价率更是达到 70%。一共有 47 幅成交地块，20 实际出让总面积 207.2 公顷，轻松完成年度 400 公顷任务的半数。溢价地块占比达 48%，流拍的地块也变得少见，整个 2013 年上半年，仅流拍了一幅幕燕滨江风貌区旅馆业用地，对整体成交影响甚微。除了22 幅取得不同程度的溢价地块，在上半年底价成交的 24 幅地中也不乏品牌房企的身影。在大型地块“定制”成风的时代，绿地得以三次“驶入”南京南站，央企中海则揽获麒麟两幅大型地块，中航在城中的航空城项目则是“上了车才买票”。南京住宅地块成交溢价率走势南京住宅地块成64、交溢价率走势0%0%2%2%24%24%15%15%4%4%0%0%16%16%8%8%24%24%30%30%47%47%2%2%33%33%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-03溢价率 4.34.3 地块点评地块点评NO.2013GNO.2013G2 25 5 地块地块名称名称 NO.2013G25 地块 地块四至地块四至 栖霞区仙林湖西侧 1 号地块,东至规划道路，南至规划道路，西至规划道路，北至纬地路。占地面积占地65、面积 （万万）14.6 土地用途土地用途 住宅 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）36.5 容积率容积率 2.5 成交成交价价 （亿（亿元）元）28.7 出让方式出让方式 挂牌 楼板价楼板价 （元）（元）7863 中标单位中标单位 金地（集团）股份有限公司 地块点评地块点评 该地块实际上是 2009 年招商仙林湖退地的一部分，早在 2007 年，招商和九龙仓联合拍下这幅地块，但因市场情况未按时缴纳首期款项而被国土局取消了拿地资格，并被没收了2.45 亿港元的保证金。6 月 19 日下午的土拍上，G25 地块再次引来 8 家房企 66 轮举牌争夺，最终被金地以 28.7 亿元收入囊中，7862.66、5 元/平米的楼面地价也正式荣升为仙林湖区域的单价地王。相较于 2007 年 2506.9 元/平米的起拍楼面地价，如今 7862.5 元/平米的成交价，身价已经翻了三倍。金地的拿地代表在接受采访时表示，28.7 亿元的价格还是在预期之内，金地看好仙林湖区域的发展，未来或将打造高层产品。21 5 5住宅市场住宅市场 5.15.1 供求分析供求分析供求双双上涨供求双双上涨 楼市供不应求楼市供不应求 2013 年上半年，南京楼市表现活跃，全市商品住宅供应面积为 436.66 万平米，同比去年上半年的272.22 万平米上涨 60.4%，环比去年下半年的 392.12 万平米继续上涨 11.36%。67、从商品房的成交量来看，用“过火”一词来形容，并不为过。网上房地产数据显示，今年上半年全市新房共成交近 4 万套，这一数据也创下了 2010 年以来的新高。根据国家统计局的数据，自去年 6 月以来，南京商品房价格已连续上涨 12 个月。而今年前 5 个月，南京房价的环比涨幅分别为 1.2%、2.0%、1.9%、1.9%和 1.3%。照此计算，南京前 5 个月房价涨幅就超过了 8.5%。分月份来看，2013 年 1 月份作为龙年的尾巴，75.71 万平米的成交量使得整个楼市也算有了个不错的结尾；2 月份由于春节假期的缘故，46.62 万平米房的成交量有所滑，但同比仍增加 29.54%；3 月随着“68、新国五条”的出台，人们纷纷转投一手房市场，销售数据猛涨，成为上半年最火的一个月，成交面积为 92.84 万平米，4 月份与 3 月份的数据相差不大，从 4 月份至 6 月份成交面积开始下滑。从季度数据来看，虽说二季度各单月销售数据持续有所下滑，但总量依旧达到 240.43 万平米，近两年来的最高值。下半年，在工程进度允许的前提下，中小开发商推案节奏可能进一步加快。而对于大型品牌企业开发商，尽管“缺钱”对其影响相对有限，但多数在上半年大手笔拿地的企业仍必需及时拿到资金投入开发，因而也会出现加推现有项目加快回款的情况。南京南京商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势128441138910494169、49521266891589536106631108911163106141060311203 115801084210930111401144802040608010012012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米0200040006000800010000120001400016000元/平米供应面积成交面积成交均价南京商品住宅季度供求对比67.40203.85222.94169.18215.18240.43162.04274.62124.70170、94.22231.24216.000501001502002503002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 5.25.2 余量分析余量分析各种客户纷纷入市各种客户纷纷入市 可售余量持续下行可售余量持续下行 自去年三季度开始，南京市商品住宅余量数据一路持续走低。截至 2013 年上半年末，南京商品住宅可售面积为 486.07 万平米，同比下降 16.18%。自 2010 年前起，由国务院出台“国 N 条”均使的房价陷入调一次，涨一波的怪圈。在 2012 年，市场相对冷清，刹不住车的房价上涨似乎出现了一线转机。但 22 2013 上半年，风71、云再变，市场行情炮弹落地，遍地开花，“金三”开始成交放量，“银四，红五”稳健步入上行轨道。刚需客心态失衡，争相入市，从而导致商品住宅余量的持续下跌。南京商品住宅可售余量走势南京商品住宅可售余量走势489364675146378548745238248488493105005752342464214684445238427623997639567404953807837880010020030040050060012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米72、01000020000300004000050000套可售面积可售套数（三）苏州（三）苏州 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 2202.05 14.4%房地产开发投资 520.14 12.8%住宅 370.94 18.7%房屋施工面积 7343.37 2.6%住宅 5299.83 2.3%房屋竣工面积 546.47 83.8%住宅 412.74 85.1%商品房销售面积 651.67 47.6%住宅 576.71 51.3%1-5 月，苏州全社会固73、定资产投资完成 2202.05 亿元，同比增长 14.4%，其中房地产开发投资完成520.14 亿元，同比增长 12.8%；住宅开发投资完成 370.94 亿元，同比上涨 18.7%，房屋施工面积和住宅的施工面积在 1-5 月份整体表现良好，与去年同时期相比均略有增长。房屋竣工面积和住宅的竣工面积在 1-5 月份则出现大幅增长，同比涨幅都超过 80%。受此因素影响，商品房和商品住宅的销售面积均有较大幅度的提升，其中商品住宅共成交 576.71 万平方米，同比上涨 51.3%。2 2二季度二季度楼市新闻楼市新闻 从 7 7 月月 1 1 日日起，苏州市 2013 年度住房公积金缴存基数将进行调整74、。住房公积金缴存基数每年调整一次，与往年不同的是，此次调整标准下限从原来的当地最低月工资标准，调整为当地社保缴费基数的下限，即由 1370 元调整至 2010 元，上调幅度达 46.7%；上限为 2012 年度月平均工资收入的 3 倍，即 23 15400 元。3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析商办用地供求商办用地供求依旧旺盛依旧旺盛 2013 年上半年，苏州市共推出土地 414.27 公顷，同比 2012 上半年的 401.9 公顷微涨 3%，环比2012 下半年的 613.65 公顷下跌 32.5%。近两年，苏州出让的纯住宅用地渐渐变少，取而代之的是商业、住宅混合型用75、地量的增长；2013 上半年的供应依旧持续这种态势，从成交结构来看，商办和工业用地推出最多，分别为 149.46 公顷和 150.06 公顷，均占总量的 36%；住宅用地共推出 110.43 公顷，占总量的26.7%，环比去年下半年的 184.04 公顷下跌 40%。从供应区域来看，吴中区、高新区和相城区位居供应的前三位；其中，吴中区的商办用地高居榜首，79.53 公顷的供应占到商办总供应量的 45%；住宅用地供应的第一名则是高新区的 41.11 公顷。苏州土地每月供应情况苏州土地每月供应情况05010015020025030035012-0112-0212-0312-0412-0512-0676、12-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年苏州各区域土地供应情况上半年苏州各区域土地供应情况020406080100120140160180200吴中区高新区相城区工业园区姑苏区虎丘区住宅商住办商办/商业工业其他 成交方面，2013 年上半年共出让 83 宗，最终成交 78 宗，成交率高达 93.98%，此外，进入竞价程序的地块，基本上都“溢价”收尾：只要有 2 家房企（含）以上参与报名竞价，必然就引起“纷争”。这些都从侧面折射了苏州上半年土地市场的温度之高：一方面，政府推地意愿明显；77、另一方面，开发商乐观看待后市以及苏州的潜力，积极“领情”。从具体成交数据来看，上半年共成交 495.65 公顷，同比去年同期大涨 73.4%，环比去年下半年下跌21.4%，依旧是商办和工业用地占据成交的前两位。分月度数据来看，今年上半年供应的最高值出现在6月，共推出地块 149.07 公顷，占上半年总成交量的 30%；住宅用地的最高值也出现在这个月，共成交45.38 公顷，占上半年住宅总成交量的 40%。从成交区域来看，和供应一样，依旧是吴中区、高新区和相城区位居供应的前三位；其中，吴中区的商办用地依旧高居榜首，113.47 公顷的供应占到商办总供应量的 55.67%；住宅用地供应的第一名则依78、旧是高新区，共成交 41.11 公顷，占住宅总成交量的 36.63%。24 苏州土地每月成交情况苏州土地每月成交情况05010015020025030012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年苏州各区域土地成交情况上半年苏州各区域土地成交情况050100150200250吴中区高新区相城区工业园区姑苏区虎丘区住宅商住办商办/商业工业其他 3 3.2 2 溢价走势溢价走势小幅溢价不断小幅溢价不断 进入 2013 年，苏州土拍市79、场的溢价率是屡创新高，6 月份的溢价率虽说只有 50%，但依旧达到近两年来的最高值。其中，6 月成交的苏地 2013-G-28 号地块经过了超百轮的竞价后，终于寻得买家，由吴中经济以 5550 万元竞得，楼面价高达 51045 元/平米，最终溢价率超过 410.58%苏州住宅地块成交溢价率走势苏州住宅地块成交溢价率走势11%11%0%0%0%0%11%11%0%0%7%7%21%21%2%2%10%10%0%0%0%0%21%21%16%16%0%0%17%17%41%41%4%4%50%50%0%10%20%30%40%50%60%12-0112-0312-0512-0712-0912-1180、13-0113-0313-05溢价率 3.33.3 地块点评地块点评苏地苏地 20132013-GG-2828 号号 地块名称地块名称 苏地 2013-G-28 号 地块位臵地块位臵 吴中经济开发区独墅湖西侧、星岛仁恒南侧 占地面积占地面积 （万万）0.18 性质性质 商业用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）0.11 容积率容积率 0.6 中标价中标价 （亿元）（亿元）0.555 楼板价楼板价 （元（元/平米）平米）51045 中标单位中标单位 江苏省吴中经济技术发展总公司 25 地块点评地块点评 苏地 2013-G-28 号地块，是一宗商服用地，位于吴中经济开发区独墅湖西侧、星岛仁恒南侧81、，面积仅 1812.1 平米。但该宗地块却引发了一场持久战，参与竞拍的 7 家房企毫不让步，在经过了超百轮的竞价后，苏地 2013-G-28 号地块终于寻得买家，由吴中经济以 5550 万竞得，楼面价高达 51045 元/平米，最终溢价率超过 410.58%。创苏州土地拍卖史上最高溢价率。按照现在的销售价计算建筑成本，高达 51046 元/平米的楼面价，开发商的利润空间非常有限。4 4住宅市场住宅市场 4 4.1.1 供求分析供求分析政策出台政策出台 供求相对谨慎供求相对谨慎 从具体数据来看，今年上半年苏州共推出商品住宅 383.42 万平米，环比去年的 292.29 万平米上涨31.12%：82、今年春节前苏州楼市异于往常的假期效应，楼市也像过大年，既不休息又充满热闹味儿，1 月份 34.37 万平米的供应量远超去年同期的 6.74 万平米；3 月份的供应量更是创下这个半年的峰值，为104.03 万平米；接下来的二季度，随着新国五条的突然来袭，供应量相对平稳，整个二季度共推出 235.71万平米，同比增长 43.66%。成交方面，春节期间没有太明显的下降，且 2013 年上半年购房热潮在新国五条出台后出现了一波高峰，在新房、二手房的双重叠加下市场显得尤为火爆，呈现出井喷之势。其中 3 月份，周周开盘扎堆，开盘现场更是人气爆满，排队买房，使得大多数楼盘出现“供不应求”的局面，之后的二季度83、成交趋缓，4 月、5 月楼市推盘和去化速度均有所放缓，楼市观望气氛有所抬头，6 月作为重要的销售节点，为业绩而战的各大房企加快了推盘速度，更多的房源选择和更优惠的促销手段也刺激购房者出手买房。整个下半年共成交商品住宅 363.49 万平米，同比下降 43.5%，环比下降 35.65%。分季度来看，一季度共成交167.25 万平米，同比下跌 29.74%；二季度共成交 196.24 万平米，同比下跌 51.59%。苏州苏州商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势10937107111085510910100691089510412101791047111417106221098310890 1084、7141032310421107821082302040608010012014016018012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米400050006000700080009000100001100012000元/平米供应面积成交面积成交均价苏州商品住宅每季供求对比苏州商品住宅每季供求对比128.21149.83167.25196.24164.08204.78147.71235.71238.07405.34374.27190.5905010015085、2002503003504004502012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 26 4 4.2.2 余量余量分析分析库存量库存量增加增加 去化压力严峻去化压力严峻 截至上半年末，苏州市商品住宅可售面积为 576.31 万平米，环比上季度末上涨了 8.9 个百分点，可售套数为 36532 套，比上季度末增加了 10.91%，可售面积和可售套数双双出现上涨，且可售套数增幅超10 个百分点。3 月份以后随着新国五条、银行首套房贷利率普遍 9 折、苏州市区/园区公积金先后提高贷款门槛等各种政策手段的影响，成交量下降了、购房者观望了、开发商没精神不大86、力推优惠了，直至 5月中下旬开始，苏州楼市渐渐有了“降价”的声音，购房者又开始蠢蠢欲动，6 月份成为一个楼市的“辩论点”和“发散点”。苏州商品住宅可售余量走势苏州商品住宅可售余量走势364723266633451365323772836461354833749834436350343630937083366583470332938354443823635519010020030040050060070012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米290087、030000310003200033000340003500036000370003800039000套可售面积可售套数（四四）杭州杭州 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012011212 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 1295.04 120.6%房地产开发投资 554.72 114.7%住宅-房屋施工面积 7806.70 110.6%住宅 4701.39 108.9%房屋新开工面积 559.58 72.7%住宅 344.64 87.1%房屋竣工面积 281.36 127.2%住宅 223.888、4 152.2%1-5 月，杭州市各项房地产统计指标和上年度同期相比，都有着大幅度的增长。1-5 月共完成固定资产投资 1295.04 亿元，较同期大涨 120.6%，在投资市场旺盛的市场环境带动下，房地产开发投资额也达 27 到 554.72 亿元，同比大涨 114.7%。商品住宅施工面积达到历史新高，为7806.70 万平米，其中住宅的施工面积为 4701.39 万平米，同比上涨了 108.9%。房屋的竣工面积为 281.36 万平方米，同比下降127.2%，其中住宅竣工面积为 223.84 万平米，同比上涨 152.2%。投资额的大幅增长，施峻工和新开工面积的大幅提升，都对杭州市上半年的89、房地产市场带来充足的供应，市场前景看好。2 2二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 2222 日，日，杭州锦绣天地房地产开发有限公司宣告破产。该公司的旗下项目为杭州锦绣天地商务中心，该项目已建成，沿凤起路的北翼和中间的核心建筑是目前的温德姆豪廷酒店，南翼是酒店式公寓，其余是商业店铺。透明售房网显示，该项目已售 333 套，2005 年 5 月份开盘，从当初开盘时酒店式公寓25000 多元/平方米，到 2010 年出售商铺时，价格已高达 65000 多元/平米。5 5 月月 1212 日日，杭州新天地近几年来先后拿下 18 宗地块，围绕着重机厂原址，一个城北商业、商贸为核心的工业遗存综合体90、的雏形跃然纸上，而很快这份蓝图要变成现实。新天地不仅要弥补城北商业的空白，更要成为杭州新的商业中心，让城北火起来，让人们来到城北留下来！7 7 月月 1 1 日日，宁杭甬高铁 7 月 1 日开通，杭州首开 G58 次至南京南，杭州东首开 G7503 次至宁波东，南京南首开 G7635 次至宁波东,宁波东首开 G7534 次至上海虹桥。这四趟车均一站直达。在它们之后，长三角各条高铁线开始按新的运行图运营。3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析供求双火热供求双火热 余住宅用地受青睐余住宅用地受青睐 2013 年上半年，杭州土地市场总供应量继续去年下半年的旺盛之态，共推出面积 6091、9.60 公顷，和去年下半年的 613.77 公顷基本持平，同比去年上半年的 479.89 公顷上涨 27%。从地块类型来看，以住宅类用地推出量最多，共推出 251.38 公顷，占总推地量的 41.24%，其次是工业用地，共推出 218.20 公顷。从供应月份来看，四月份 175.15 公顷的供应量为上半年的最高值。分区域来看，余杭、萧山、江干区占据供应前三名，住宅用地也是余杭区的供应量最多，共推出 121.29 公顷，占宅地总供应量的 51.01%。上半年各个区域都有宅地推出。28 杭州土地每月供应情况杭州土地每月供应情况02040608010012014016018020012-0112-92、0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年杭州主城区各区域土地供应情况上半年杭州主城区各区域土地供应情况050100150200250余杭萧山江干西湖滨江拱墅经济技术开发区上城住宅商住办商办工业其他公顷 2013 年上半年，主城区共计成交 54 宗土地，出让面积 172.33 公顷，可建建筑面积达 464.27 万平米，成交总额达 413.87 亿元，创近五年来最高，是 2012 年同期的 5 倍，接近 2012 年全年卖地总额 424.7693、亿。如果要用一个词来形容 2013 年上半年的土地市场，“疯狂”二字最为合适！从具体成交数据来看，上半年共成交 515.26 公顷，同比去年的 273.74 公顷大涨 88.23%，环比去年下半年的 656.63 公顷减少 21.53%；其中住宅用地共成交 244.92 公顷，占总成交量的 47.53%，比去年下半年的 209.05 公顷继续上涨，宅地成交的热态延续依旧。从月份来看，4 月份的高供应量带来了 5 月的高成交量，本半年度的成交峰值出现在 5 月，共成交 156.72 公顷，占总成交的 30.42%。从成交区域来看，成交前三位的和供应前三甲相同，依旧是余杭、萧山、江干三区；余杭区以94、 235.02 公顷的高成交量毫无悬念的成为成交量的冠军。杭州土地每月成交情况杭州土地每月成交情况02040608010012014016018020012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年杭州主城区各区域土地成交情况上半年杭州主城区各区域土地成交情况050100150200250余杭萧山江干西湖拱墅滨江经开区上城下城住宅商住办商办工业其他公顷 3 3.2 2 溢价走势溢价走势小幅震荡小幅震荡 从去年 7 月份以来，杭州市95、的宅地市场供求双双现火热之态，整体溢价率虽说没有出现动辄上百的情况，却一扫前期的零溢价之势，一直小幅震荡。29 杭州住宅地块成交溢价率走势杭州住宅地块成交溢价率走势0%6%25%32%18%6%28%11%28%37%37%17%0%5%10%15%20%25%30%35%40%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06溢价率 3.33.3 地块点评地块点评 杭政储出杭政储出201342201342 号号 地块名称地块名称 杭政储出201342 号 土地四至96、土地四至 上城区（钱江新城南星单元 D-01 地块）,东至规划南星一号支路、南至南星单元D-15 地块，西秋涛路，北至规划候潮路 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）1.84 性质性质 住宅 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）5.15 容积率容积率 2.8 楼板价（元楼板价（元/平米）平米）25803 中标价中标价 （亿元）（亿元）13.3 溢价率溢价率 43.85%竞得方竞得方 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 地块点评地块点评 本地块经过 19 轮叫价，金隅以楼面价 25803 元/平米拿下该地，溢价率达 43.35%。南星单元的这块地块位于杭州市中心成熟区域内，周边生活氛围浓厚，配套齐全。既97、有木材新村、凤凰苑这样的老小区，也有像滨江金色家园、金色海岸、绿城春江花月等一批中高端楼盘。去年 12 月，杭房集团曾以 22491 元/平米的拿地价创下该板块历史高价，但这次 25803元/平米的价格无疑又创新高。4 4住宅市场住宅市场 4 4.1.1 供求分析供求分析高开低走高开低走 6 6 月已初显疲态月已初显疲态 上半年，杭州商品住宅总供应面积为 213.88 万平米，同比上涨 36.22%，和去年下半年的 226.17 万平米基本持平。分月份来看，受政策影响，3 月的推盘量达到 72.65 万平米的高位，其后的几个月中一路 30 缩减，不过，整体上来看，一、二两个季度的推盘量差别并不98、是很大，二季度仅比一季度多出 9 个百分点。成交方面，上半年，杭州商品住宅总成交 194.40 万平米，同比去年的 184.94 微增 5.12%。虽然说2013 年的成交量和 2012 年上半年成交差异并不是特别大，但两者却走出了一条截然不同的曲线2012 年的低开高走，拉出了一根大阳线；而 2013 年的杭州楼市，在经历了三、四月份的狂热行情后，却高开低走，5、6 月已初显疲态。6 月成交量虽说也高达 3740 套，但在近 7 年的新房 6 月成交对比中排名第四，仅为去年 6 月同期 6747 套成交 55%。杭州（主城区）杭州（主城区）商品住宅市场每月供求走势商品住宅市场每月供求走势1999、39017174164121649015266167701737818480192942132922392208672121622417199652207822795210760102030405060708012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米1000012000140001600018000200002200024000元/平米供应面积成交面积成交均价杭州商品住宅季度供求对比52.89104.12121.07105.197.4097102.3100、2111.5651.05138.89118.9588.450204060801001201401602012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 4 4.2 2 余量分析余量分析库存压力依旧存在库存压力依旧存在 2013 年上半年的楼市整体呈现出高开低走的趋势，一季度月月给力，屡破纪录，二季度成交逐月放缓，呈现疲软态势。同时，与逐月下降的主城区商品房成交量形成鲜明对比的是，日渐升高的主城区商品房库存。截止 6 月底，杭州可售房源为 25068 套，同比增加 2.49%；可售面积为 350.15 万平方米，同比上涨 11.36%。从近半年的整体走101、势来看，商品住宅余量起伏幅度并不大，虽然有小幅上扬，但相对稳定。随着商品住宅市场成交量的略显疲软，杭州市下半年库存压力依旧存在。杭州商品住宅可售余量走势杭州商品住宅可售余量走势235242363821634285322820627768274532445826591233992429825690241822239025107252692583325068010020030040050012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米0100002000030102、00040000套可售面积可售套数 31（五五）宁波宁波 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 1272.50 20.8%房地产开发投资 428.92 23.5%住宅 246.92 26.7%房屋施工面积 5725.93 14.3%住宅 3088.77 13.4%房屋竣工面积 233.41 3.7%住宅 140.21 6.8%商品房销售面积 281.25 101.1%住宅 233.71 135.5%1-5 月，宁波固定资产投资完成 1272.5 亿元，103、同比增长 20.8%。其中，房地产投资完成 428.92 亿元，同比增长 23.5%。由房地产投资额仅占全社会固定投资额的 33.7%，基本位于正常区间内可以看出。1-5月，宁波房屋施工面积为 5725.93 万平方米，同比增长 14.3%，其中住宅的施工面积为 3088.77 万平方米，同比上涨了 13.4%。而房屋的竣工面积为 233.41 万平方米，同比下滑 3.7%，其中住宅施工面积为140.21 万平方米，同比下滑 6.8%。商品房销售面积为 281.25 万平米，同比上涨 101.1%，其中住宅销售233.71 万平米，大涨 135.5%。上半年在“新国五条”政策刺激下，市场出现大104、幅波动，成交逆市上涨，但竣工面积的同比缩减，加剧了后市供需的矛盾。2 2.二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 1717 日，日，华侨城 A 发布公告称，公司出资 10 亿元成立全资子公司宁波华侨城。宁波华侨城为华侨城集团直接持股 100%的全资子公司，旨在拓展公司文化旅游综合项目。本次出资以公司自有资金投入，出资占公司最近一期经审计的净资产的 5.02%。6 6 月月 2626 日日，宁波市住建委发布消息，宁波市个人住房公积金贷款的最长期限由20 年调整为 30 年。经宁波市住房公积金管理中心测算，在贷款总额不变的情况下，如果将住房贷款最长期限由 20 年调整为30 年，每月还款额可减105、少两成以上，减轻借款人还贷压力。6 6 月月 2929 日日，万科鄞州新作万科金域国际盛大开盘，一上午时间开盘劲销400 套房源，金额达到 6.5亿，创造了宁波楼市新传奇。32 3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析环比略有下滑环比略有下滑 工业地块成供求主力工业地块成供求主力 上半年，宁波土地总供应 872.16 公顷，与 2012 年下半年相比下滑 39%，与去年同期相比也有 10.56%的下滑。从月度走势来看，上半年供应波动态势成“M”形状，整体上二季度供应水平好于一季度。其中住宅供应面积 228.91 公顷，占上半年总供应的 26.25%，工业用地出让 432.67 106、公顷，占比达 49.6%。从供应区域来看，象山县，鄞州区供应面积分别为 154.05 公顷，140.13 公顷，分居供应区域排行前两位，占上半年土地总供应的三成以上。上半年住宅地块出让均匀分布在象山县、鄞州区、江北区等区域。宁波土地每月供应情况宁波土地每月供应情况05010015020025030035040045050012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年宁波各区域土地供应情况上半年宁波各区域土地供应情况0204060107、80100120140160180象山县鄞州区北仑区慈溪市江北区奉化市宁海县余姚市镇海区高新区保税区宁东区东钱湖区江东区宁海县海曙区滨海区公顷住宅商住办商办工业其他 成交方面，2013 年上半年宁波土地共成交 881.24 公顷，同比上涨 3.3%，但与去年下半年相比下滑了 34%。环比这么大的下滑，主要是因为去年下半年11 月份土地的大量供应致下半年成交的大幅提高。上半年宁波土地成交情况相对比较平稳，成交随着土地出让应声起伏。上半年，住宅地块成交 208.09 公顷，商办类用地成交 154.43 公顷，工业地块成交面积 421.89 公顷，占比分别为 23.6%，17.5%，47.87%。纯108、宅地共成交 47 幅地块，多幅地块规划用于中低价位、中小套型普通商品住房用地用途。从成交区域来看，慈溪市成交土地面积 155.68 公顷，斩获上半年区域成交面积榜首，北仑区、鄞州区紧随其后。江北区成交住宅用地 44.97 公顷，是宅地成交最多的区域，鄞州区、北溪区次之。宁波土地每月成交情况宁波土地每月成交情况05010015020025030035040045012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年宁波各区域土地成交情况上109、半年宁波各区域土地成交情况020406080100120140160180慈溪市北仑区鄞州区象山县江北区奉化市镇海区余姚市宁海县高新区保税区江东区东钱湖区宁海县海曙区滨海区公顷住宅商住办商办工业其他 33 3.23.2 溢价走势溢价走势溢价成交不断溢价成交不断 但整体不高但整体不高 上半年宁波土地市场推地面积一般，但成交金额可观，土地成交溢价率整体不高，但楼面价抢眼。高质宅地的上市推升了成交楼面价，成交金额占上半年土地出让总金额的四分之三。上半年成交宅地 46幅，其中溢价成交宅地 12 幅，江北区于 4 月份成交的 JB13006 地块，以 50%的溢价率成交居上半年成交溢价榜首。宁波住宅地块110、成交溢价率走势宁波住宅地块成交溢价率走势0%0%3%3%12%12%1%1%0%0%0%0%0%0%4%4%0%0%2%2%0%0%1%1%0%0%27%27%6%6%14%14%8%8%9%9%0%5%10%15%20%25%30%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06溢价率 3 3.3 3 地块点评地块点评宝庆寺宝庆寺 1 1 号地块号地块 地块地块名称名称 宝庆寺 1 号地块 土地四至土地四至 位于江北区、西至青林河、南至宝庆路、北临北环西路（规划111、高架）占地面积占地面积 （公顷）（公顷）12.4 性质性质 住宅 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）22.33 容积率容积率 1.8 中标价中标价 （亿元）（亿元）21.39 中标单位中标单位 上海世茂至勤投资管理有限公司 楼板单价（元楼板单价（元/平米平米）9580 溢价率溢价率 47.38%地块点评地块点评 该地块位于江北区，依托江北万达广场，多达 144 轮的现场竞价，催生了甬城纯商品住宅用地的总价“地王”，不过与前两年火爆时候周边宅地的成交楼面价相比，该项目的成交单价还算温和。不过现阶段，按 9580 元/平米的楼面价计算，往后该地块所建楼盘成本应该在1.5 万元/平米上下，而周边小区112、挂牌价格现时多在 1.21.3 万元。开发商后期开发仍面临一定的房价压力。34 4 4住宅市场住宅市场 4.14.1 供求分析供求分析成交量价平稳成交量价平稳 2013 年上半年，宁波市不含保障房商品住宅成交面积 130.71 万平米，与去年下半年相比下滑了21.47%，与去年同期相比大幅上涨了 47.58%。市场继去年下半年开始回暖明显，上半年受 3 月底“新国五条”政策的落地影响，4 月成交骤减，但随政策弱化影响，5、6 月成交微有回暖，整个上半年月均成交面积达 21.79 万平米。从季度走势来看，2012 年三季度成交量达到年内最高水平，随后成交面积相继有所下滑，但整体好于去年上半年。从113、成交价格来看，宁波近一年多的价格走势整体平稳，未见明显起伏，但在 6 月成交价格达 14347 元/平米，创年内新高。宁波宁波商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势1540915218124451170614811144001436113643138721416014030137861384914120141211358814347137420102030405012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米02000400060008000100001114、2000140001600018000元/平米成交面积成交均价宁波商品住宅季度供求对比066.4364.2824.9163.6693.1773.270204060801002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 三三、华南地区华南地区 （一）深圳（一）深圳 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-6 6 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额（1-5 月）773.54 10.8 房地产开发投资 357.5 34.29 住宅 234.95 32.8115、6 房屋施工面积 3223.4 21.66 住宅 2084.55 16.38 房屋竣工面积 194.5 30.8 住宅 96.45 21.85 商品房销售面积 265.14 13.59 住宅 236.36 9.31 35 1-5 月，全市实现全社会固定资产投资 773.54 亿元，增长 10.8%，增速比上年同期提高 1 个百分点。1-6 月，房地产开发投资额为 357.5 亿元，同比上扬 34.29%，而其中住宅开发商投资额占到三分之二，而同时，商品房施工面积、房屋竣工面积、商品房销售面积都有不同程度地上扬，今年上半年整体形势转好，使得各开发经营数据都向好。2 2二季度二季度楼市新闻楼市新闻116、 5 5 月月 2828 日日，刚刚退休不久的阿里巴巴董事局主席马云强势布局前海，注册成立菜鸟网络科技有限公司，并明确表示前期就将投入 3000 亿元巨资，力求全面重构中国物流体系。而就在短短两天之后，前海股权交易中心盛大开业，首批就已吸引 1200 家企业挂牌，标志着前海金融业发展速度已远远超出了人们的预期。与此同时，前海优质物业继续赢得市场的热情追捧。5 月 19 日，前海华侨城大酒店 华寓以 47000元/平方米均价强势开盘，287 套精品公寓当天劲销九成，据悉其顶楼复式售价已悄然飙升至令人惊叹的13 万元/平方米。6 6 月月 2727 日，日，备受关注的前海深港现代服务业合作区综合规117、划（以下简称“规划”）终于获批并正式公布。根据规划，前海将采取“三区两带”的城市规划结构，建设成为具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心。近日，深圳（楼盘）市规土委公布了深圳市近期建设与土地利用规划 2013 年度实施计划，该计划回顾了去年的土地供应情况，并对今年的土地供应计划作了安排。据介绍，2012 年计划供应建设用地1868 公顷，实际供应 1536 公顷，完成计划的 82%，其中新增建设用地 671 公顷,存量建设用地 865 公顷(含城市更新供应 207 公顷)。建设用地供应方面，深圳市 2013 年计划供应建设用地 1710 公顷。其中，新增建设用地 700 118、公顷，安排存量建设用地 1010 公顷，安排预留指标 150 公顷。在供应结构上，深圳市 2013 年计划供应产业用地 250 公顷；商业服务业设施用地(含加油加气站用地)65 公顷；居住用地 165公顷(商品住房用地 90 公顷，保障性安居工程及其他安臵房用地 75 公顷)。3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析半年仅成交一幅宅地半年仅成交一幅宅地 城市升级是新热点城市升级是新热点 今年上半年，深圳土地市场共推出土地 14 幅，全部被商业以及工业用地统揽，而其中商业用地也仅有南山区商业文化中心区一幅地块，面积为 0.34 公顷，而剩余的 13 幅地块都为工业用地，合计 48119、.36公顷，分布于宝安、南山、坪山新区三区。从总量上看，今年上半年推出土地 48.70 公顷，同比下滑 51%。36 相对于上半年居住用地的冷清，下半年深圳土地供应将给力很多。前海合作区将在本月公开挂牌出让该区首批土地，为桂湾片区 3 宗商业性办公用地，涉及土地面积约 16.85 万平方米，建筑面积 127.36 万平方米，其中有两块明确指向具有城市综合体开发经验的境内外房地产开发企业。深圳土地每月供应情况深圳土地每月供应情况05101520253035404512-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113120、-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年深圳各区域土地供应情况上半年深圳各区域土地供应情况051015202530354045宝安区南山区坪山新区公顷住宅商住办商办工业其他 从成交方面看，今年上半年土地成交 24 幅，其中工业用地 21 幅、商业用地 2 幅，而住宅用地仅 1幅，该幅宅地位于光明新区光明高新区，出让面积为 4.72 公顷，由普宁市盛迪嘉臵业投资有限公司竞得，楼面地价为 7472 元/平米。今年上半年土地合计成交面积仅 70.45 公顷，但与去年同期相比还上涨了 34%。深圳居住用地供应量不断萎缩，在“无房可住”的情况下，城市升级或将引领新的121、居住潮流，在一线城市地王频现的时期，深圳土地市场则极其冷清，与“地王”无缘。住宅建设用地下半年也会破冰，6 月中旬深圳市规划国土委公布的深圳市住房建设规划 2013 年度实施计划 中提及今年建设用地的目标总计达到 21 个地块，其中包括有 11 块商品住房用地以及 10 块保障性安居工程项目用地，不过地块具体出让时间均无时间表。深圳土地每月成交情况深圳土地每月成交情况05101520253035404512-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办122、商办工业其他上半年深圳各区域土地成交情况上半年深圳各区域土地成交情况05101520253035404550宝安区龙岗区南山区坪山新区福田区公顷住宅商住办商办工业其他 37 3 3.2.2 地块点评地块点评A614A614-04790479 地块名称地块名称 A614-0479 公告号公告号 深土交告201226-1 号 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）4.72 性质性质 住宅 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）18.87 容积率容积率 4.0 中标价中标价 （亿元亿元）14.1 中标单位中标单位 普宁市盛迪嘉臵业投资有限公司 楼板价楼板价 （元（元/平米）平米）7472 溢价率溢价率 76123、%地块点评地块点评 作为今年土地出让市场的第一块居住用地，该地块引起了业内极大的关注。在经过了现场拍卖的 62 轮举牌后，由名不见经传的普宁市盛迪嘉臵业投资有限公司打败万科、金地、招商、佳兆业等多家知名房企，以 14.1 亿元拿下，溢价率达 76.25%。地块价格偏高，但开发商还是竞相争夺，说明房企还是看好光明的楼市前景，项目所处区位生态好，认为“还有得赚”。当前，普宁市盛迪嘉臵业在深圳并未开发过项目，在普宁市以及中山市有房地产项目，目前也在谋求往外扩张，而该负责人已经长期居住在深圳市，“深圳作为一线城市，刚性需求非常旺盛，如果还有合适的用地也会持续关注。”4 4住宅市场住宅市场 4 4.1.124、1 供求分析供求分析千人购房现象再现千人购房现象再现 6 6 月量价创年内新高月量价创年内新高 同策咨询研究中心数据显示，2013 年上半年深圳全市新房共成交 235.07 万平米，环比 2012 年下半年上涨 12%，同比 2012 年上半年上涨 49%。2013 年上半年深圳全市新房成交均价 21433 元/平米，环比上涨 8%，同比上涨 21%。成交总金额方面，上半年成交 508.40 亿元，环比上涨 22%，同比上涨 81%。与 2012 年上半年成交走势低迷不同，2013 年上半年深圳楼市成交量整体稳定攀升之势，仅在 2 月受节假日影响成交低迷。虽然房产税落地的风声一直不绝于耳，调控125、政策不明朗，但深圳上半年成交依然取得不俗的成绩。随着 2013 年上半年购房旺季的大气候形成，深圳下半年的成交量预计也将表现乐观。2013 年上半年的成交均价整体高于 2012 年，月成交均价最低为 3 月 19479 元/平，最高价为 6 月24249 元/平，成交均价整体均高于两万/平大关。上半年深圳房价走势平稳上升，这主要与福田、南山等片区推出的新盘有关，同时随着前海概念的逐渐深入，宝安房价上涨较快。下半年入市的楼盘依然集中 38 于热门片区宝安和龙岗，关内的新盘较上半年有所增加，搜房网数据监控中心分析认为，深圳下半年的房价依然会在走势平稳、稳中有涨中前进。深圳深圳商品住宅每月供求走势商126、品住宅每月供求走势219582232224128196451710516854174801659118204189592019421569207902014518622181731969420627010203040506070809010011012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米80001000012000140001600018000200002200024000元/平米供应面积成交面积成交均价深圳商品住宅季度供求对比30.25125.25127、152.57107.21225.82197.87170.8559.1898.1891.76117.62127.860501001502002502012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 4 4.2.2 余量分析余量分析去化仅需去化仅需 5.75.7 个月个月 急需城市更新急需城市更新 截止 6 月底，深圳商品住宅可售余量为 225.03 万平米，25968 套，尽管较去年同期相比，分别上扬13%和 10%，但与去年年底相比，库存量却有了明显的回调，幅度分别为 21%和 26%。按照今年上半年月均 39.18 万平米的去化速度来看，当前可售余128、量在 5.7 个内就能消化完毕，急需城市更新改造来提供更多的住房以满足日益增长的需求。深圳商品住宅可售余量走势深圳商品住宅可售余量走势26220278153295827473270002594827632236302590925712271303507833304306913184731130294532596805010015020025030035040012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米010000200003000040000套 39（129、二）广州（二）广州 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元元，万，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 20201212 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 1212.83 23.60 房地产开发投资 480.25 23.90 施工面积 10959.85 13.80 住宅 4718.85 5.60 竣工面积 615.53 19.30 住宅 272.11 16.50 1-5 月，全市完成固定资产投资 1212.83 亿元，同比增长 23.6%，增速比 1-4 月回落 1.0 个百分点。房地产开发投资、市属投资增速回落。全市完成房地产开发投资 480.25130、 亿元，增长 23.9%；完成市属投资 1017.29 亿元，增长 23.3%；增速分别比 1-4 月回落 14.2 个和 1.3 个百分点。1-5 月，房屋施工面积 10959.85 万平米，同比上涨 13.8%，其中住宅施工面积 4718.85 万平米，同比上涨了 5.6%，较 1-4 月累计（5%）增加 0.6 个百分点。；竣工面积 615.53 万平米，同比上涨了 19.3%，其中住宅竣工面积为 272.11 万平米，累计同比上涨 16.5%成，较 1-4 月累计（18%）回落 1.5 个百分点。2 2二季度二季度政策动态政策动态 从 4 4 月月 2424 日日起，广州市全面执行商品131、房住宅预(销)售价格网上申报制度。开发企业预(销)售商品住宅前，须办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。5 5 月月 1 1 日起日起，广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）（下称公租房办法）试行，5 月20 日开始，涉及新旧政策过渡的 5 万户保障家庭将可以申请变更保障方式，至 8 月份，未享受过住房保障的家庭就可以新申请公共租赁住房保障。此外，据市住保办相关负责人透露，广州今年最快可在年底推出第一批公租房。根据广州的公租房办法，将严格控制公共租赁住房户型标准，单套户型建筑面积控制在 60 平方米以下，以 40 平方米左右的小户型为主。以集体宿舍形式建设的公租房，人均132、住房建筑面积不低于 5 平方米。今年 6 6 月份月份，广州市国土房管局发布关于全面开展存量房交易资金监管的通知（征求意见稿），未来广州市范围内已经取得房地产权证的存量房交易所涉交易资金应当全额存入存量房交易资金专用账户，并且监管银行、中介机构及从业人员都不得额外收费。通知中规定，存量房交易资金在专用账户停 40 留期间，不产生利息。银行方面称，若按照存入时间、存入金额将全市总交易额逐笔区分计算利息，技术上存在较大困难。另外，买方将存量房交易资金存入监管账户后，由于交易尚未完成，该笔资金的归属方尚未确定，如果生息，难以界定利息部分应归何方所得。点评：点评：由于一季度广州房价上涨过快，为了完成年133、度房价调控目标，政府才会出台这一措施由于一季度广州房价上涨过快，为了完成年度房价调控目标，政府才会出台这一措施。但这。但这一政策可能会使部分项目从装修改为毛坯，一些高端楼盘为了保证产品的品质和形象，有可能会要求客一政策可能会使部分项目从装修改为毛坯，一些高端楼盘为了保证产品的品质和形象，有可能会要求客户签署购房和装修两份合同，以规避政策。户签署购房和装修两份合同，以规避政策。3 3二季度二季度楼市新闻楼市新闻 从 5 5 月份开始月份开始，广州土地市场结束春节以来的冷清期，供需均开始放量，土地资源的稀缺性和房企充裕的资金共同推高了土地市场的热情。5 月 6 日，佳兆业以 18.68 亿元地价并134、配建 66800 平方米保障性住房拿下白云区同宝路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达 25600 元/平方米；5 月 23 日，佳兆业以 7.9865 亿元并配建 19600 平方米的保障房拿下白云区梅花园地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达 22510 元/平方米；5 月 23 日，越秀城建以 24.6091 亿元并配建保障性住房 42000 平方米拿下海珠区南洲路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达 34590 元/平方米，加冕广州地王。而 6 月18 日，恒大地产高价拿下白云区沙太南路配件厂地块，再度给火热的土地市场添了一把热火。广州最大烂尾楼澳洲山庄的重建方案终于确定了。135、5 5 月份月份，有“广州最大烂尾楼”之称的澳洲山庄，让业主等待了 20 年后，终于确定了重建方案。根据该方案，澳洲山庄将整体拆除重建，小业主可获得优先安臵。而为了避免再次烂尾，开发商的开发建设资金将纳入政府监管范围。6 6 月份月份，广州举办的珠三角房博会上，不少人看到令人惊讶的一幕，参展的海外楼盘居然超出整个展区一半的面积。海外楼盘之凶猛由此可见一斑。据了解，去年还寥寥无几的海外参展楼盘，今年飙升至近 300 个，来自美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、葡萄牙、英国、德国、马来西亚、泰国、塞浦路斯、菲律宾等十一个国家楼盘参展。许多海外楼盘展位前，金发碧眼的销售人员西装革履，热情接待买家，而这些136、海外楼盘低首付、送机票、享居住权等优势也确实吸引了不少想要海外投资的市民前往咨询。6 6 月月 8 8 日日，广州迎来了当月首场土地拍卖会，共有包括黄埔南玻宅地在内的 4 宗地块公开出让。据现场媒体消息，今年下半年，广州将加快金融城起步区、广钢等旧厂片区、白鹅潭、花都等区域的土地供应。另据了解，2013 年广州总供地面积 20.64 平方公里，并计划增加住宅用地及保障房用地面积，全市住宅用地将供应 5.95 平方公里，比过去 5 年平均实际供应量 4.48 平方公里多 1.47 平方公里。41 4 4土地市场土地市场 4.14.1 供求分析供求分析5 5 月诞生三个地王月诞生三个地王 今年上半137、年，广州市总供地 526.5 公顷，同比上扬 14%，环比下滑 40%，其中，纯宅地供应量为110.55 公顷，比去年同期大幅上涨 82%，但与去年下半年相比，却出现 73%的较大幅度下滑。从上半年的情况看，住宅用地供应占比 21%，与商办用地占比持平。1-6 月共推出宅地 21 幅，其中白云区、海珠区、花都区各占 3 幅，天河区占 2 幅，荔湾区占 1 幅，增城市占 9 幅。从 4 月开始优质宅地的明显放量也吸引不少发展商的争夺，激烈的竞争局面也导致了好几块“地王”的产生，除了地区“地王”外，也出现广州“地王”记录不断被刷新的局面。广州土地每月供应情况广州土地每月供应情况0501001502138、0025030035040012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年广州各区域土地供应情况上半年广州各区域土地供应情况0306090120150180萝岗区增城市花都区白云区黄埔区天河区从化市开发区荔湾区海珠区番禺区永和区公顷住宅商住办商办工业其他 今年上半年，广州土地成交 95 幅，合计 567.61 公顷，环比小幅增加 3 个百分点，同比上扬 47%，增幅较为明显。其中，纯宅地成交 16 幅，合计 111.66 公顷，环139、比减少 56%，同比增加 43%。从区位上看，今年上半年的纯宅地主要分布在增城市，该区域有 9 幅地块成交，合计 61.34 公顷，占整个广州纯宅地市场的 55%；而商业用地成交 21 幅，合计 97.23 公顷，环比上扬 78%，同比更是猛增 3.74 倍，商业地块主要分布在增城市、萝岗区、黄埔区、天河区、白云区以及番禺区。今年以来，房地产市场的持续回暖使得不少发展商资金宽裕，拿地欲望增长明显，而政府在推地方面也积极不少，在 4 月和 6 月分别举办了半年度的经营性用地推介会，一方面是应中央调控的要求增加推地量，另一方面市场好的时候流拍的地块少，也有利于保证地方政府的土地财政收入。今年 1-140、6 月，全国各地地王频现，北京、上海、广州也诞生多宗地王，其中广州自 5 月份开始，就产生了白云区地王、番禺商业地王、广州地王和黄埔地王。5 月 6 日，佳兆业以 18.68 亿元地价并配建 66800 平米保障性住房拿下白云区同宝路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达 25600 元/平米；5 月 23 日，佳兆业以 7.9865 亿元并配建 19600 平米的保障房拿下白云区梅花园地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价高达 22510 元/平米；5 月 23 日，越秀城建以 24.6091 亿元并配建保障性住房 42000 平米拿下海珠区南洲 42 路地块，剔除配建保障房面积后，楼面地价141、高达 34590 元/平米，加冕广州地王。而 6 月 18 日，恒大地产高价拿下白云区沙太南路配件厂地块，再度给火热的土地市场添了一把热火。总体来说，上半年土地市场明显回暖，成交情况非常理想，开发商特别是大品牌开发商拿地热情高涨。广州土地每月成交情况广州土地每月成交情况05010015020025030012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年广州各区域土地成交情况上半年广州各区域土地成交情况0204060801001201142、40160萝岗区增城市南沙区花都区白云区黄埔区天河区海珠区番禺区从化市住宅商住办商办工业其他公顷 4 4.2.2 溢价走势溢价走势上半年高溢价频现上半年高溢价频现 今年上半年，广州住宅用地成交 16 幅，有 11 幅地块出现溢价，且有 4 幅地块溢价都过百，而该 4幅地块都位于增城市。今年上半年地价同比出现大幅攀升的情况，是由于前两年的上半年市场低迷，地块多以低价成交，另居住用地多以外围为主，因此基数相对较低。另外，从商业地块来看，上半年推出地块在中心区的占比明显增加，中心区地块的稀缺造就了底价的高企，品牌房企拿地热情高涨，多看好中心区发展前景，对地价承受能力也明显增加不少，导致多个“地王”的143、拍出，进而对全市的地价起到了明显的拉升作用。广州住宅地块成交溢价率走势广州住宅地块成交溢价率走势15%15%0%0%5%5%0%0%0%0%8%8%46%46%45%45%0%0%24%24%0%0%83%83%27%27%48%48%46%46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%12-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06溢价率 43 4.4.3 3 地块点评地块点评海珠区南洲路海珠区南洲路 10261026 号地块号地块 地块名称地块名称 海珠区南洲路 1026 号地块 公144、告号公告号 穗国房挂出告字201317 号 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）4.27 性质性质 住宅用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）11.3145 容积率容积率 5.0 中标价中标价 （亿元）（亿元）24.6091 楼板价楼板价 （元（元/平平米）米）34590（不含保障房）中标单位中标单位 广州城建开发南沙房地产有限公司 地块点评地块点评 海珠区南洲路 1026 号宅地位于广州城市新中轴南段，拥有视野开阔的一线江景，这也成为其身价不俗的原因之一。但当前周边生活配套不完善，城中村处于地块一侧，污水河涌环绕，厂房包围，从居住氛围到生活配套，“地王”的改头换面还有千头万绪尚待厘清。虽然开145、发商对地块前景信心满满，并表示“地块的稀缺性有利于打造优质产品”，但南洲路地王的楼面价高达 34590 元/平米，甚至已经跑赢当前南洲板块 2-3 万元/平米的房价。而项目未来的售价必须达到 5-6万元/平米才能保本，“房企将背着沉重的包袱开发本项目。5 5住宅市场住宅市场 5.15.1 供求分析供求分析“三限”影响下“三限”影响下 广州楼市涨势放缓广州楼市涨势放缓 2013 年上半年，广州商品住宅成交量为 388.68 万平米，环比下跌 18%，同比上升 33%，上半年成交均价 16071 元/平米，较去年下半年以及上半年都有上扬，环比上涨 12%，同比上涨 18%。今年上半年成交量低于去年146、下半年，但因有年初成交量的持续放大以及地方政策出台前的抢购热潮支撑，上半年的成交量保持在较高水平。从月度表现上看，除 2 月份外，今年以来广州商品住宅成交量呈现月度下滑走势，这主要是由于，今年年初市场延续了去年下半年回暖的态势，而在 3 月份“国五条”政策的出台，政府在房价调控重压下采取“限签”、“限价”、“限售”的行政干预手段，导致供应及网签成交均受制约。从价格上看，在 3 月份价格达到 16817 元/平米的高位后，逐步回落，是受到政府价格指导线的影响，特别是中心区，且无论是审批的速度还是预售的数量，均受到控制。44 广州广州商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势168171637415147、40514040141591246513824 1379213726143051378013943134541476915503159461629802040608010012014016018020012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米40006000800010000120001400016000元/平米供应面积成交面积成交均价广州商品住宅季度供求对比132.94107.10218.89233.08155.6279.1199.25172.24148、107.28135.99226.49248.080501001502002503002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 5.25.2 余量分析余量分析库存量依旧处于高位库存量依旧处于高位 下半年或将需求大批入市下半年或将需求大批入市 截至 6 月 30 日，广州商品住宅可售余量为 3.7 万套，合计 540 万平米。总体来看，和去年年底相比有一定程度的回落，但库存量仍然处于较高位臵，去库存化压力依然较大。预计下半年商品住宅放量将较今年上半年明显放量，其中荔湾、白云、番禺、花都、南沙、增城和从化新货多将于下半年集中入市，且相比上半年将是149、翻倍供应，而这些区域多是热点区域以及高性价比刚需盘集中的区域，预计将带动新一轮需求的入市。广州商品住宅可售余量走势广州商品住宅可售余量走势416554396439862390883922540504406653660538115422143818737031364023700043630470833920938976010020030040050060070012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米01000020000300004000050000150、60000套可售面积可售套数（三三）厦门厦门 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 483.40 5.8%房地产开发投资 197.48 2.4%住宅-商品房销售面积 359.87 89.1%住宅 288.82 96.6%商品房销售额 491.48 120%住宅 416.05 131%45 1-5 月，厦门固定资产投资完成 483.40 亿元，同比增长 5.8%。其中，房地产开发投资完成 197.48亿元，同比微涨 2.4%。房地产销售市场较快增长。1-151、5 月，全市实现商品房销售额 491.48 亿元，增长1.2 倍，其中住宅销售额 416.05 亿元，增长 1.31 倍；实现商品房销售面积 359.87 万平米，增长 89.9%，其中住宅销售面积 288.82 万平米，增长 96.6%，是 2009 年以来同期销售面积最高水平。2 2.二季度政策动态二季度政策动态 4 4 月月 2 2 日晚日晚，为贯彻国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，厦门市政府发布具体实施意见。该意见中明确指出执行 20%税费，补交社保不得购房。自 6 6 月月 1 1 日日起，厦门对住房公积金贷款政策进行调整。近日，厦门市住房公积金管委会发布关于住房公积152、金贷款业务有关事项的通知。根据新政，购买第二套住房的，双职工家庭在厦门地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度调整至 60 万元；单身职工或夫妻只有一方缴存住房公积金的，个人购房贷款最高额度调整至 30 万元。此前，无论是购买首套房还是二套房，住房公积金贷款额度均为：职工最高可贷 40 万元，双职工最高可贷 80 万元。6 6 月月 1717 日日，从地税部门获悉，为解决存量房评估争议的厦门市地税局存量房评估异议处理办法已经正式出台，并于下月 1 日开始正式实施。新出台的办法是根据地税部门这一年多存量房税收征管中积累的经验而制定，目的在于进一步规范存量房交易税收征管，解决购房者对计税评估153、价值的异议。点评：点评：4 4 月月 2 2 日晚，厦门版“国五条”终于出台。多位业内人士表示，此次厦门“国五条”细则落地，日晚，厦门版“国五条”终于出台。多位业内人士表示，此次厦门“国五条”细则落地，从其政策内容来看，属于偏严型。政策刚出台之际，市场观望态势居多，对一二手房市场都带来了一定从其政策内容来看，属于偏严型。政策刚出台之际，市场观望态势居多，对一二手房市场都带来了一定的影响。而后的的影响。而后的 6 6 月，政府再度对二套房的公积金贷款情况进行调整，更娇表明了政府对房地产市场投月，政府再度对二套房的公积金贷款情况进行调整，更娇表明了政府对房地产市场投资行为的抑制。不过，也有不少人任154、务资行为的抑制。不过，也有不少人任务，由于现在市场的购买力依旧旺盛，很多人想方设法地去买房，由于现在市场的购买力依旧旺盛，很多人想方设法地去买房，而公积金收紧所影响的利差与房子的增值预期相比是微乎其微的，因此不会起到决定作用或致命影响。而公积金收紧所影响的利差与房子的增值预期相比是微乎其微的，因此不会起到决定作用或致命影响。3 3二季度楼市新闻二季度楼市新闻 4 4 月月 2 2 日日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门某楼盘开出“国五条”出台后的全国首张罚单。据了解，该楼盘存在的问题主要有：借助部分媒体夸大宣传，制造房源紧张假象；申报价与实际成交价存在较大差距；项目在签订认购合同前，未要求、审155、核购房人提供购房资格证明与购房资格。5 5 月月 3 3 日日，厦门市财政局等六部门联合发出通知，符合条件的工业企业、外贸流通性企业2011 年 11 46 月至 2012 年 12 月以及 2013 年上半年的房产税、城镇土地使用税由暂缓征收调整为“即征即奖”，单家企业年度奖励额度不超过 500 万元。6 6 月月 1919 日日-2121 日日，厦门市住房保障管理中心排第 23 批保障性租赁房选房，选房对象为第六批岛内预约岛外的申请户。现场看房时间安排在 6 月 15 日。申请户如要放弃本批次选房的，应在 6 月 18 日 12:00之前向市住房保障管理中心提出书面申请。本批次申请户资格已156、于 2013 年 5 月 7 日至 2013 年 5 月 21日进行公示。厦门市住房公积金管理委员会日前发布 关于厦门市 2013 年度住房公积金缴存上下限标准有关事项的通知，自 7 7 月月 1 1 日日起施行。根据住房公积金管理的相关规定，2013 年度(2013 年 7 月 1 日至 2014 年6 月 30 日)厦门市住房公积金缴存比例上限为 12%。中央、省、部属单位和非公有制企业经批准放宽到15%的单位暂保留。符合规定条件的，可适当降低缴存比例，但不得低于5%。住房公积金月缴存额上限为 5252 元。中央、省、外地市驻厦单位、非公有制企业、市属国有企业及副省级以上领导干部，上限为6157、566 元。从 7 7 月月 1 1 日日起，厦门市城乡规划条例正式实施。农村建设纳入规划管理，个人建房需公示 30 天。此外，对在村庄规划区内集体土地上进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设，以及在村庄规划区内国有土地上进行建设的规划管理也做了相应规定。条例除了适用范围扩大外，在保证规划的严肃性、科学性和公开性，规范农村建设行为、注重特色风貌保护等方面的新规定都可圈可点。4 4土地市场土地市场 4 4.1.1 供求分析供求分析供地热情不高供地热情不高 下半年值得期待下半年值得期待 上半年，厦门土地总供应面积 108.65 公顷，与 2012 年下半年的 246.33 公顷相比环比下降 55158、.90%。其中住宅用地更是只推出 17.53 公顷。分月份来看，今年上半年供应的最高值出现在 4 月，也仅为 39.68公顷。2013 年上半年推出的 14 块土地中，除 2 块住宅用地、1 块游艇码头建设用地、2 块餐饮用地外，其余 9 块均为商业金融用地，比例高达 64%。其中 6 块均位于湖里区，可以预见湖里区的发展前景良好。对于住宅发展趋于饱和的厦门岛内思明和湖里两区，商业办公地块的发展无疑是蒸蒸日上。当然，岛外海沧区地块以低价的优势也吸引不少开发商投资。可以见得，不管岛内岛外，商业办公用地将成为厦门楼市发展的新航道，这无疑极大推动着厦门作为全国著名旅游城市的商业价值和升值潜力。47 159、厦门土地每月供应情况厦门土地每月供应情况0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商办工业其他上半年厦门各区域土地供应情况上半年厦门各区域土地供应情况051015202530翔安区海沧区集美区湖里区同安区思明区开元区其它区公顷住宅商办工业其他 上半年，厦门土地共成交 86.11 公顷，环比去年下半年的 132.50 公顷下降 35 个百分点。其中，2月份仅160、成交一副 0.58 公顷的工业用地，6 月份更是出现零成交。上半年仅推出的两幅住宅地块毫无疑问的在 3、4 月份的两场拍卖会上成为“地王”，众多开发商争抢同一地块说明现在房源库存已经急剧减少，随着在售房源不断被消化，而政府又如此严厉的控制住宅用地的出让，可能导致市场供求关系出现严重的不平衡，房价或将进一步推高。厦门 2013 年拟推出 62 幅经营性用地，而上半年整个厦门土地市场仅推出 14 块土地，不到今年整体推量的四分之一。可见下半年，厦门的土地市场将呈现出大批量推出的态势。厦门土地每月成交情况厦门土地每月成交情况0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0012-0161、112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商办工业其他上半年厦门各区域土地成交情况上半年厦门各区域土地成交情况051015202530海沧区同安区翔安区集美区湖里区思明区开元区其它区公顷住宅商办工业其他 4 4.2.2 溢价走势溢价走势宅地推出难宅地推出难 2012 年至今，厦门市的土地供应相对缩紧，住宅用地的供应更是少之又少，因此经常会出现“零溢价”的情形，而一旦有优质宅地推出，必将有着相对较高的溢价率，成为当地的“地王”。48 厦门住宅地块成交溢价率走势厦162、门住宅地块成交溢价率走势0%20%40%60%80%100%120%140%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06 4 4.3 3 地块点评地块点评 T2013P02T2013P02 地块地块名称名称 T2013P02 土地四至土地四至 同安区厦门市第二外国语学校西北侧 占地面积占地面积 （万平米万平米）4.48 性质性质 商住 建筑面积建筑面积 （万（万平米平米）9.12 容积率容积率 4.5 中标价中标价 （亿元）（亿元）4.86 中标单位中标单位 厦163、门航空同翔臵业有限公司 楼板单价（元楼板单价（元/平米平米）5331 溢价率溢价率 92.17%地块点评地块点评 同安区 T2013P02 商住地块，共有 18 家竞买人参与竞拍，其中包括建发、联发、古龙、新景地、保利、宝嘉等众多知名地产商。T2013P02 地块位于同安区厦门市第二外国语学校西北侧，土地面积 44772.711 平米，地上建筑总面积 91160 平米，起拍价 25290 万元。该地块毗邻银湖西路、环城西路等主要交通干道，附近是同安 BRT 总站，可直通岛内，交通十分便捷，且片区居住氛围已经形成，可谓是优质地块。最终，经过近百轮的“较量”后，厦门航空同翔臵业有限公司以总价 48164、600 万元竞得该地块，楼面价 5331 元/平米，溢价率高达 92.17%。这一楼面价也刷新了同安区2008年创下的4500元/平米的最高楼面价纪录，成为新任同安“地王”。49 5 5住宅市场住宅市场 5.15.1 供求分析供求分析政策调控政策调控 市场需求依旧旺盛市场需求依旧旺盛 2013 年上半年，是厦门房地产市场相对平稳的半年。这半年来，虽政策不断，热点不断，事件也不断，但总体上楼市发展趋于平缓。厦门市商品住宅成交面积为 284.49 万平米，同比上涨 36.39%，环比2012 年下半年增加了 15.55%，虽说受到政策影响，但市场成交依旧火热：春节七天假期，全市共成交量与上年同期相165、比增加约 5 倍，主要来自明发半岛祥湾，该盘在春节期间组织了一批客户集中签约，这才造就了“春节长假楼市大卖”；3 月底出台的“新国五条”，虽说号称史上最严，但“一石激起千层浪”，二手房交易大厅挤破门槛，假离婚避税层出不穷，新房市场价格疯长，供需两旺，市场愈演愈烈，一纸政策着实搅热了鹭岛楼市，3 月的楼市成交量也达到近一年来的最高值，75.74 万平米。从季度数据来看，第一季度共成交 157.24 万平米，同比大涨 140%；二季度虽说受政策影响有所下滑，但依旧有着127.25 万平米的成交。厦门厦门商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势1423212645135491247212876132166、79138600102030405060708012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米11500120001250013000135001400014500成交面积成交均价 厦门商品住宅每季供求对比157.24127.2565.57143.01133.01113.2040801201602002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米 4 4.2.2 余量分析余量分析下半年供货压力存在下半年供货压力存在 截止 6167、 月底，厦门商品住宅可售余量为 287.99 万平米，20950 套，和去年同期的 300.4 万平米相比减少 4%。从今年上半年的整体走势来看，一季度在市场的热捧下，可售余量持续下降，3 月的大卖更是导致当月商品住宅余量降至 222.8 万平米的历史低位。不过，进入二季度，由于政策毫无松动之态，且前期不少刚需购房者已选到中意的楼盘，因此余量数据有所上扬，在新的利好政策出台之前，下半年的去化压力依旧存在。50 厦门商品住宅可售余量走势厦门商品住宅可售余量走势272502505724006260722377622412247712179918595158461828420950181212411168、026397268252712205010015020025030035040045050012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米050001000015000200002500030000套可售面积可售套数 四四、环、环渤海地区渤海地区 （一）北京一）北京 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 2087.169、3 7.3 房地产开发投资 1009.19 7.3 施工面积 11132.7 6.0 住宅 6036.1 2.2 竣工面积 378.9 13.5 住宅 237.1 18.4 商品房销售面积 684.6 47 住宅 505.4 40.2 1-5 月，北京完成全社会固定资产投资 2087.3 亿元，比上年同期增长 7.3%，城镇投资中，房地产开发投资完成 1009.2 亿元，增长 7.3%。截至 5 月末，全市商品房施工面积为 11132.7 万平方米，比上年同期增长 6%。其中，住宅施工面积为 6036.1 万平方米，下降 2.2%。1-5 月，全市商品房竣工面积为 378.9万平方米，比上年同170、期下降 13.5%。其中，住宅竣工面积为 237.1 万平方米，下降 18.4%。但 1-5 月全市商品房销售情况转好，全市商品房销售面积为 684.6 万平方米，比上年同期增长 47%。其中，住宅销售面积为 505.4 万平方米，增长 40.2%。51 2 2二季二季度度政策动态政策动态 4 4 月月 1 1 日日，北京市政府下发北京市人民政府办公厅贯彻落实【国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知】精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知，其间明确提出，除对期房预售价格实施干预外，对现房销售价格也将进行控制。报道援引北京国企开发商负责人的话称，根据北京市限价标准，原则上新开盘项目171、的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等，已经成为获得预售许可的重要条件。6 6 月月 1515 日，日，北京市住建委下发通知，进一步提高商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛，明确了颁发预售许可证前的楼层进度。从今年 8 月 1 日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数 7 层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8 层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数 1/2 以上（且不低于 7 层）。6 6 月月172、 2020 日报道日报道，北京市财政局对 6 月 19 日盛传的房产税“最终版本”一事进行辟谣，称未听说房产税已经形成方案上报，且具体内容由市地税等部门负责制定研究。点评：点评：目前，北京大量房目前，北京大量房地产开发企业已经开始抓紧办理“期房转现房销售备案”和“现房销售备地产开发企业已经开始抓紧办理“期房转现房销售备案”和“现房销售备案”工作，以抢在“现房限价管制”之前获得销售资格。而北京市住建委对“现房限价”管制政策的筹案”工作，以抢在“现房限价管制”之前获得销售资格。而北京市住建委对“现房限价”管制政策的筹备以及技术系统升级工作，则至少需要两个月左右的时间。备以及技术系统升级工作，则至少173、需要两个月左右的时间。而受此影响，而受此影响，进入三四月份以来，豪宅市场进入三四月份以来，豪宅市场进入推盘旺季，北京高端物业尤其是千万级物业供量有所增加，对市场调控似乎起到了反作用。进入推盘旺季，北京高端物业尤其是千万级物业供量有所增加，对市场调控似乎起到了反作用。3 3二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 8 8 日日，北京市市国土局公布今年国有建设用地供应计划。计划显示，今年北京国有建设用地供应计划总量为 5650 公顷，与去年 5700 公顷的计划基本持平。其中 1650 公顷为住宅用地，保障房占 800 公顷，商品房占 850 公顷，商品房中中小套型的住宅用地为 370 公顷。今174、年供地计划中，首次单列出养老设施用地的计划指标 100 公顷。市国土局相关负责人表示，养老问题受到社会日益关注，今年起，养老设施用地都将纳入年度供地计划。7 7 月月 8 8 日日，北京四宗土地成交，成交额 66.9 亿元，其中丰台夏家胡同地块最为引人注目，62 轮竞价之后该地块纯商品房楼面价已经达到 4.5 万元/平方米，地价高过周边房价，成为典型的面粉贵过面包。52 4 4土地市场土地市场 4.14.1 供求分析供求分析上半年土地成交金额超去年全年上半年土地成交金额超去年全年 今年上半年，北京土地供应量大幅上扬，共推出 105 幅地，合计 566.85 公顷，同比上扬达 9 成，各类型土地175、供应量均有不同程度地上扬。其中，经营性用地方面推出 59 幅，合计 342.17 公顷，是去年同期的 8.75 倍；纯宅地推出 27 幅，合计 247.17 公顷，同比爆增 5 倍；商办地块推出 32 幅，合计 95公顷，环比增加 3.73 倍。从土地供应的月度走势看，除了 1 月份延续去年年末土地市场供应的“疯狂”，其余月份基本呈现稳步上扬的态势。从供应区域上看，房山区以 178.74 公顷土地总供应量的绝对优势居所有区县首位，同时，其纯宅地供应量为 58.92 公顷，也为各区县之首，而商办地块则主要分布在通州、房山、大兴三个区县。北京市国土局 7 月 2 日表示，下半年将继续稳妥均衡推进土176、地供应，预计年底前可推出经营性用地600 至 700 公顷。同时该局将按照北京市“国五条”细则的相关要求，继续试点完善“限房价、竞地价”交易方式。并优先在房价、地价上涨较快，房价预期较高的朝阳、海淀、丰台、大兴、通州、顺义等区域选择部分商品住房用地通过“限房价、竞地价”方式出让，进一步增加自住型、改善型住房的土地供应。北京土地每月供应情况北京土地每月供应情况0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-041177、3-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年北京各区域土地供应情况上半年北京各区域土地供应情况020406080100120140160180200房山区大兴区密云县通州区昌平区门头沟区石景山区顺义区平谷区经济开发区朝阳区经济技术开发区丰台区海淀区东城区住宅商住办商业/商办工业其他公 同策咨询研究中心数据显示，今年上半年，北京土地成交 99 幅，合计 527.72 公顷，土地出让金 650.1 亿元，已经超过 2012 年全年土地出让收入。其中，纯宅地成交 29 幅，合计 273.46 公顷，同比暴增 10.36 倍；商办用地成交 26 幅，合计 79.71 公顷，环比增加 2.5 倍。178、从上半年各月份的市场表现看，主要是 1、2 月份市场的罕见热度给上半年土地市场加温。而在年中，商办地块依旧保持较为稳定的热度，6 月 27 日北京一天内成交 4 幅地块，成交额达 28.3 亿元。其中绿地集团旗下公司以 4.24 亿元和 4.97 亿元分别竞得房山区及通州区的商业金融用地和多功能用地；保利 53 以 4.8 亿元竞得通州区运河核心区一多功能用地；福州泰禾房地产和北京华澜恒泰房地产联合体以 14.3亿元竞得北京市石景山区一商业金融用地。而在 5 月原本可能诞生一个地王，但可能正是出于对这一点的担心，北京市国土局将这个地块的拍卖推迟到了 7 月，这幅地块就是夏家胡同地块，剔除公租房179、，这个地块的楼面价已经达到 4.2 万元/平米，而之前万柳地块楼面价为 4.1 万元/平米左右。北京土地每月成交情况北京土地每月成交情况05010015020025012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年北京各区域土地成交情况上半年北京各区域土地成交情况020406080100120140160房山区大兴区密云县昌平区通州区门头沟区顺义区平谷区海淀区朝阳区经济开发区石景山区丰台区东城区住宅商住办商业/商办工业其他公顷 4.180、4.2 2 溢价走势溢价走势整体溢价率高于去年同期整体溢价率高于去年同期 今年上半年成交的 29 幅纯宅地中，除 1 幅地块外，其余地块都出现了不同程度的溢价，其中溢价最高的是来自通州区台湖镇的一幅地块，地块溢价率达 112%，除此之外，而地块溢价率在 50%及以上的也有 5 幅。导致今年上半年北京宅地整体平均溢价率高于去年同期。北京住宅地块成交溢价率走势北京住宅地块成交溢价率走势0%0%0%31%0%50%42%30%37%9%75%26%34%71%48%0%10%20%30%40%50%60%70%80%12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812181、-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06溢价率 54 4.4.3 3 地块点评地块点评丰台区花乡夏家胡同丰台区花乡夏家胡同 R2R2 二类居住用地项目二类居住用地项目 地块名称地块名称 丰台区花乡夏家胡同 R2 二类居住用地项目 地块位臵地块位臵 东至花乡纪家庙村，南至康辛路，西至现状柳村路，北至夏家胡同村界 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）2.7368 性质性质 二类居住用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）7.6630 容积率容积率 2.8 中标价中标价 （亿元）（亿元）2.785 楼板价楼板价 （元（元/平平米）米）23098（182、含公租房）中标单位中标单位 北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源臵业有限公司联合体 地块点评地块点评 这块地块是比较稀缺的三环内住宅地块，临近三环，交通便利，又受到未来丽泽商务区的建设规划影响，市场前景较好。扣除保障房后，夏家胡同地块的楼面价折合在 4 万元/平方米至 4.1 万元/平方米。按照正常的开发过程，夏家胡同地块商品房销售之前成本在 5.5 万元/平方米左右。如果资金成本高的话，最终销售成本可能在 6 万左右。企业的开发成本，叠加现在市场高端物业的平均利润，预计这一项目最终预期销售均价会高达 6 元万-8 万元/平方米。北京市国土局表示，该项目启动后将彻底改善这一区域道路拥堵、农居混杂183、基础设施落后的面貌，进一步加快城南区域的发展进程。5 5住宅市场住宅市场 5.15.1 供求分析供求分析高档住宅领跑上半年北京楼市高档住宅领跑上半年北京楼市 2013 年上半年，北京商品住宅供应量、成交量分别为 241.1 万平米、538.61 万平米，呈现明显的供小于求的态势，同时，与去年同期相比，供应量下滑 18%，而成交量却上扬 26%。如此反差造成了当前北京商品住宅可售余量较同期的大幅减少。而同时，房价也随着市场需求量的旺盛而呈现攀高之势，2013 年上半年商品住宅均价为 22358 元/平米，同比上涨 10.5%，环比上涨 8.7%。尽管 4 月开始执行的多项调控手段，令北京房地产184、市场价格的涨幅有所收窄，但在房价保持稳定的“政治重压”之下，北京市住建委仍在筹划启动“现房限价”政策。北京市住建委在筹划“期房预售审批价格干预”之外，再为“稳定房地产市场”加上一道保险。受到这一预期变化的影响，进入三四月份以来，豪宅市场进入推盘旺季，北京高端物业尤其是千万级物业供量有所增加，导致 2013 年上半年，北京高档住宅市场持续回暖，成交面积和成交金额全面走高，以长安太和为代表的高档住宅项目，凭借绝版地段和无可替代的圈层资源，成为领跑上半年北京楼市的主力军。换房成本增加，一步到位臵业需求 55 增多，使得顶级人群更青睐于大户型、高品质的终极产品，也成为顶级豪宅受捧的原因之一。6 月 1185、4 日，北京市住建委下发 关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知，提出将进一步提高商业、办公和大户型商品住宅预售许可的门槛，高档住宅产品的供应量势必受到冲击。多重措施的叠加令北京高档住宅市场整体进入卖一套少一套的时代，其稀缺价值有望再度放大。北京北京商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势18691185701958720026202602133120647214912090120557219902098323197205212182524226229352113202040608010012014016012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-186、0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米80001000012000140001600018000200002200024000元/平米供应面积成交面积成交均价北京商品住宅季度供求对比98.8196.33299.93310.03228.58236.8965.13175.97124.53303.06364.37332.130501001502002503003504002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 5.25.2 余量分析余量分析存销比出现了攀升趋势存销比出现了攀187、升趋势 截止 6 月底，北京商品住宅可售余量为 792.11 万平米，可售套数为 63641 套，分别较去年同期下滑20%和 22%，但经测算，当前库存仅供消化 7.19 个月，与此同时，从 3 月份6 月份新建商品住宅存销比的变化趋势来看，北京呈现出规律性持续攀升特征。北京落实“国五条”细则上较为积极，加上近期对预售资金、许可证的监管更加严格，因此，存销比出现了攀升趋势。北京商品住宅可售余量走势北京商品住宅可售余量走势892858526181587832786364163787.0063195.0064149710667437881660832848714484761784028204003188、00600900120012-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米5000060000700008000090000套可售面积可售套数 56（二）（二）青岛青岛 1.1.投资开发投资开发 单位单位:亿元，万亿元，万平米平米 2012013 3 年年1 1-4 4 月月 较较 2012012 2 年同期增减（年同期增减（%）全社会固定资产投资额 1063.5 20 房地产开发投资 259.6 6.3 施工面积 5662 6.8 住宅 3715.9 1.4 竣工面积 281.189、8 7.3 住宅 202.6 3.5 销售面积 267.9 38.6 住宅 248.7 50.6 销售额 216.6 41.8 住宅 193.3 61.8 2013年1-4月，青岛投资保持较快增长，商品房竣工面积有所下降。全社会固定资产投资完成1063.5亿元，较去年同期上涨 20%，其中房地产开发投资 259.6 亿元，同比增长 6.3%；全市商品房施工面积 5662万平米，增长 6.8%，其中住宅施工面积 3715.9 万平米，同比上涨 1.4%；商品房竣工面积 281.8 万平米，下滑 7.3%，其中住宅竣工面积 202.6 万平米，同比下滑 3.5%。商品房销售面积 267.9 万平米190、，与去年同期相比上涨 38.6%，其中住宅销售面积 248.7 万平米，同比也有 50.6%的上涨。商品房销售额为 216.6亿元，同比上涨 41.8%，其中住宅销售额 193.3 亿元，同比也有 61.8%的上涨。2 2二季度楼市新闻二季度楼市新闻 5 5 月月 1 1 日，日，青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例落实实施，6 月 21 日左右，青岛市政府又正式下发关于贯彻实施的通知，对之前条例规定较为原则的部分进行了细化和补充。较之以往，该征收政策主要突出了对被征收人的合法权益保护，提高了公摊面积补贴标准，统一了征收补偿补助和优惠奖励方法，调整了停产停业损失补偿标准，明确了市民关注的无证房屋191、征收补偿问题的处理意见。6 6 月月 1919 日日，青岛市发改委副主任徐守国表示，对于青岛港未来的发展定位，根据 青岛港总体规划，青岛港将形成以胶州湾港口综合运输枢纽为核心，鳌山湾港区和董家口港区为两翼，地方小型港站、综合旅游港点为补充的多层次港口发展体系，“一心两翼”青岛港转型在即。57 6 6 月月 2626 日日，青岛市新建商品房预售资金监管办法日前出台，将于下月起施行。根据该办法，青岛市六区范围内的房地产开发企业预售在建商品房所得房款，将统一打入受监管的专用帐户，按照工程进度申请获批后拨付。此举将有效防止房地产开发商“卷款跑路”，保证购房人利益。3.3.土地市场土地市场 3 3.1.192、1 供求分析供求分析宅地回归市场主流宅地回归市场主流 城阳区领跑供求主力城阳区领跑供求主力 2013 年上半年，青岛土地供应总量为 514.66 公顷，与去年下半年总供应量相比下滑了 30.39%，但与去年同期相比还是有近 50%的上涨。一季度青岛土地供应 188.89 公顷，二季度供应土地 325.76 公顷，环比大涨了 72.46%。上半年全国土地市场一片火热，土地出让力度也在加大，宅地出让主要集中在3 月、5 月出让。上半年纯住宅用地共出让 171.36 公顷，占土地总供应的 33.3%，工业用地出让 255.99 公顷，占比为 49.7%。分区域来看，城阳区上半年供应面积 278.12193、 公顷，占总供应面积的 54%，居区域供应面积榜首，其中住宅供应达 139.9 公顷，占住宅总供应的八成以上。黄岛区供应土地 146.25 公顷，位列区域供应第二，其余区域土地供应均不足 60 公顷。青岛土地每月供应情况青岛土地每月供应情况05010015020025030012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年青岛各区域土地供应情况上半年青岛各区域土地供应情况050100150200250300城阳区黄岛区高新区市北区李194、沧区崂山区 保税港区公顷住宅商住办商办工业其他 成交方面，2013 年上半年青岛土地总成交 342.39 公顷，同比上涨 48.4%，环比下滑了 47.58%。从月度走势来看，上半年青岛土地市场走出了一个不规则曲线，2、3 月份有所回落，4 月单月土地成交达109.83 公顷，创年内成交土地最高水平，但随之的5 月成交骤减，整月仅有 12.66 公顷的成交，年内首月出现宅地零成交情况，6 月份再度回升，成交土地面积达 87.31 公顷。上半年住宅地块成交 145.74 公顷，占总成交的 42.57%，其中单 4 月就成交宅地 73.66 公顷，占比达五成，而商业用地却有明显下滑。细分区域来看，195、城阳区上半年成交土地 206.84 公顷，占总成交的六成以上，其中有一半成交为住宅地块，居区域成交榜首。58 青岛土地每月成交情况青岛土地每月成交情况05010015020025030012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年青岛各区域土地成交情况上半年青岛各区域土地成交情况050100150200250城阳区黄岛区高新区市北区李沧区 保税港区 崂山区公顷住宅商住办商办工业其他 3.23.2 溢价走势溢价走势溢价波动起伏溢价196、波动起伏 整体在低位徘徊整体在低位徘徊 上半年，青岛共成交纯住宅地块 24 幅，有 3 幅地块出现溢价成交，分别于 3、4、6 月成交。3 月份成交的位于市北区（原四方区）金华路 56 号、60 号地块，以 66%的溢价率成交居溢价排行首位。去年以来，宅地多以底价成交，溢价率持续低价徘徊，今年 3 月 66%的高溢价才使得当月平均溢价率达 62%。青岛住宅地块成交溢价率走势青岛住宅地块成交溢价率走势0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%5%5%0%0%0%0%0%0%4%4%8%8%0%0%0%0%62%62%4%4%0%0%2%2%0%10%20%30%40%50%60%70%12197、-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06溢价率 3.3 3.3 地块点评地块点评市北区市北区金华路金华路 5656 号、号、6060 号号 地块地块名称名称 市北区（原四方区）金华路 56号、60 号 地块位臵地块位臵 金华路 56 号、60 号 占地面积（公占地面积（公顷）顷）4.66 土地用途土地用途 其他普通商品住宅用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）12.11 容积容积率率 大于 1 并且小于或等于 2.6 中标价（亿中标价（亿元）元）5.61 中标单位中标单位 青198、岛天一福莱房地产开发有限公司 59 楼板价（元楼板价（元/平米平米）4635 溢价溢价率率 66%地块点评地块点评 该地块原为青岛瑞普电气公司旧厂址，位于水清沟西南侧，靠近海云庵商圈与人民路商业圈，地理条件优越，是目前市区范围内少有的黄金地块。6 月 18 日，青岛市环保局网站公布该地块上的项目金域府邸小区的最新规划，小区未来将建设成为集住宅、办公于一身，可容纳住户 1146 户，总居住人口 3667 人的综合性居住小区。4.4.住宅市场住宅市场 4 4.1.1 供求分析供求分析成交价格上扬成交价格上扬 市场供不应求市场供不应求 上半年，青岛商品住宅市场供应总面积 467.6 万平米，环比下滑199、 32.48%，但同比有 93.8%的涨幅。从季度走势来看，一、二季度住宅供应分别为 220.04 万平米，247.56 万平米，与去年三、四季度相比有一定的下滑幅度。从月度走势来看，在去年下半年成交量持续攀高的利好冲击下，今年 1 月份供应量达139.61 万平米，为年内最高水平，2 月份因春节因素供应量骤减，3 月“新国五条”出台，供应量逆势逐月上扬，6 月青岛商品住宅上市面积为 105.85 万平米，环比上涨 48.46%，同比也有 20.12%的涨幅。近期受银行“钱荒”波及，地产业将面临一场资金考验，开发商势必会跑量，下半年上市量将会继续提高。成交方面，2013 年上半年青岛市商品住宅200、成交面积为 548.33 万平米，与去年同期相比上涨了近一倍，但与去年下半年相比还是下滑了 16.49%，上半年整体呈现的是供不应求局面。季度供求走势来看，自去年四季度以来，供不应求局面持续到今年年中，一、二季度的供求比分别为 0.77，0.94。分月度走势来看，3 月初国务院“新国五条”一经颁布，市场出现激烈反应，纷纷抢占政策末班车效应，3 月集中爆发成交，单月成交量达到 147.42 万平米，同比上涨了 4.35 倍，环比也有 2.18 倍的大幅上涨。成交价格上，上半年商品住宅平均成交价格为 7931 元/平米，整个上半年成交均价呈弱“V”状，4 月商品住宅成交价格为 7467 元/平米，201、为年内最低，随后开始反弹，至 6 月成交均价 8443 元/平米，创年内最高，环比上涨 8.96%，同比上涨了 7.91%。青岛青岛商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势7999746777496900.677419.4377647586 74177824825473617381 73608522711880437885844302040608010012014016018012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米01000200030004000202、50006000700080009000元/平米供应面积成交面积成交均价青岛商品住宅季度供求对比367.72284.15264.1895.1146.15324.8220.04247.56100.68174.68293.07363.520501001502002503003504002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 60 4 4.2.2 余量分析余量分析存量存量略有减少略有减少 但但去化压力仍存去化压力仍存 截至 6 月底，青岛市上半年可套面积为 1159.03 万平米，较 1 月份减少了 67.42 万平米。未出售的库存住宅数量减少203、了万余套，原黄岛区不减反增，原胶南和李沧区住宅库存压力减小最为明显。1 月库存量 111785 套，截至 6 月底有 104106 套待售住宅，半年时间卖了万余套。整体来说，存量略有减少，但去化压力仍然存在。青岛商品住宅可售余量走势青岛商品住宅可售余量走势104106110891107579108269107393106826108357106883106767117361116862113065107679111785109505100702993561016760200400600800100012001400160012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-071204、2-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米9000095000100000105000110000115000120000 套（三）大连（三）大连 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 1802.1 22.8%房地产开发投资 448.6 45.8%住宅 323.7 36.6%施工面积 5006.7 3.8%住宅 新开工面积 794 48.7%住宅 商品房屋销售面积 315.2 38205、.1%住宅 300.5 47.7%商品房屋销售额 277.2 48.5%住宅 261.1 71.3%1-5 月，大连市完成固定资产投资完 1802.1 亿元，同比增长 22.8%。其中，房地产开发投资完成 448.6亿元，同比上涨 45.8%。其中商品住宅投资 323.7 亿元，同比增长 36.6%，增幅较上年同期和 1-4 月分别提高 2.4 和 9.1 个百分点。1-5 月，全市商品房销售面积 315.2 万平方米，同比增长 38.1%，商品房销售额 277.2 亿元，同比增长 48.5%，其中，商品住宅销售面积 300.5 万平方米，同比增长 47.7%；商品住 61 宅销售额 261.206、1 亿元，同比增长 71.3%，商品住宅销售火爆。1-5 月，全市商品房施工面积 5006.7 万平方米，增长 3.8%，本年首次实现正增长。2.2.二季度政策动态二季度政策动态 6 6 月月 1717 日日，大连市发布并开始执行大连市区国有土地上房屋征收补偿安臵和补助、奖励若干问题规定的通知（以下简称通知）。现行政策房屋征收秉乘的原则是“征一还一”，补偿标准是根据被征人选定的评估机构作出的评估价格，在此基础上由政府参考周边地段普通商品房销售平均价格，给予不超过 30%的政府补贴。点评：通知是截至目前大连市最详尽的房屋征收补偿和奖励标准政策，与原有的拆迁补偿政策最点评：通知是截至目前大连市最详207、尽的房屋征收补偿和奖励标准政策，与原有的拆迁补偿政策最大的不同就是更加人性化，最大程度地保护被征收人的利益。在国务院颁布国有土地上房屋征收与补大的不同就是更加人性化，最大程度地保护被征收人的利益。在国务院颁布国有土地上房屋征收与补偿条例实施后，大连市拆迁补偿的主体发生改变，由政府征收，将会最大程度地保护被征收人的利益。偿条例实施后，大连市拆迁补偿的主体发生改变，由政府征收，将会最大程度地保护被征收人的利益。3 3.二季度楼市新闻二季度楼市新闻 6 6 月月 5 5 日，日，大连港集团决定投资 12 个亿，在 3-5 年内实现港口规划建设和生产运营的生态化，将全力推进“十大生态绿色实施项目”，将208、大连港打造成为科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、港口建设运营与城市环境保护协调发展，达到国内先进水平的环境友好港口。6 6 月月 2424 日日，大连各家银行的房贷政策开始有所收紧，与5 月相比，首套房优惠的银行个数由 7 个减少到了 6 个，而二套房贷利率依旧严苛，中国银行二套房利率已经上浮至 20%。“钱荒”来势汹汹，大连各大银行房贷相继有所收紧。4 4土地市场土地市场 4 4.1.1 供求分析供求分析成交回落成交回落 土地市场表现平平土地市场表现平平 2013 年上半年，大连市土地供应量为 574.28 公顷，前五个月月均供应量为 72.33 公顷，6 月出现集中放量，上市209、量达 212.65 公顷，环比上涨 1.78 倍，同比更是有 67.45%的涨幅。上半年宅地上市 24 幅，5月份宅地现零供应，供应面积为 171.32 公顷，占总供应的 29.8%。商办类用地供应 145.07 公顷，工业用地供应 243.75 公顷，占比分别为 25.26%，42.44%。细分区域来看，金州区推出地块面积 258.22 公顷，其中商办 102.35 公顷，工业地块 109.34 公顷，居区域供应首位。旅顺口区土地供应面积为 130.85 公顷，紧随其后。上半年住宅地块供应较多集中在甘井子区、金州区等区域。62 大连土地每月供应情况大连土地每月供应情况050100150200210、25030035012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年大连各区域土地供应情况上半年大连各区域土地供应情况050100150200250300金州区 旅顺口区甘井子区 中山区 普湾新区沙河口区 长兴岛未知公顷住宅商住办商办工业其他 上半年大连市土地成交 327.53 公顷，与去年下半年相比下滑 27%，与去年同期相比也有 27%的下挫。月度走势来看，1、2 月份月均成交土地 26 公顷，但 3 月开始，土地成交情况出现逆转211、，单月成交土地 83.66公顷，创年内最高，环比上涨近 5 倍。上半年纯住宅地块成交 115.6 公顷，共计 19 宗地块，面积占总成交的 35%；工业地块成交 168.91 公顷，占总成交的 52%。区域上，旅顺口区土地上半年表现不俗，成交面积 108.53 公顷，居成交区域首位，主要为工业用地的成交。甘井子区土地成交面积为 62.55 公顷，其中宅地成交 61.66 公顷。随着“大大连”建设，“西拓北进”战略的提出与落实，旅顺口区下半年表现令人期待。大连土地每月成交情况大连土地每月成交情况05010015020025012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-071212、2-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年大连各区域土地成交情况上半年大连各区域土地成交情况020406080100120旅顺口区 金州区 甘井子区沙河口区 中山区长兴岛未知高新区 普湾新区公顷住宅商住办商办工业其他 4.2 4.2 地块点评地块点评沙河口区新生路北、新桥街东侧沙河口区新生路北、新桥街东侧 地块编号地块编号 大城（2013）-4 号 地块地块名称名称 沙河口区新生路北、新桥街东侧 占地面积占地面积（公顷）（公顷）3.58 用途用途 居住用地 建筑面积建筑面积 （万（万平米平米）6.213、43 容积率容积率 1.8 成交价（成交价（亿亿元）元）2.92 溢价率溢价率 6.4%63 楼板价（元楼板价（元/平米平米）4551 中标单位中标单位 大连万科臵业有限公司 地块点评地块点评 3 月 11 日，大连 2013 年首轮土地争夺战上演，经过 75 轮激烈竞价，沙河口区新生路北地块最终被大连万科摘得。该地块挂牌时间虽紧邻春节，但由于地块位臵优越，高质地块的驱动下，开发商竞相争夺，是大连上半年成交地块唯一一幅溢价成交的宅地。5 5住宅市场住宅市场 5 5.1.1 供求分析供求分析供应下滑供应下滑 成交均价上扬成交均价上扬 2013 年上半年，大连市商品住宅供应面积为 93.97 万平214、米，环比下滑 54.4%，同比下滑 33.53%。从月度趋势图来看，大致呈现“W”形状。2 月由于节日因素，仅有 2.25 万平米上市，4 月份在政策刺激下供应量达到 30.25 万平米，为年内最高。从季度供求走势来看，一季度供应量为25.82 万平米，创08 年以来供应水平最低季度，二季度供应量68.15 万平米，同比也有 24.54%的下滑。成交方面，上半年大连市商品住宅成交面积为 146.21 万平米，去年下半年相比下滑 14.9%，与去年上半年相比还是有 1.16 倍的涨幅。月度趋势来看，上半年大连市月均成交面积 24 万平米，而去年整年月均成交面积为 20 万平米，整体上成交有所提高215、，5 月份成交商品住宅 29.06 万平米，为年内最高水平，同比有 57.85%的增长。成交价格上，上半年商品住宅成交均价为 10770 元/平米，与去年下半年成交均价基本持平。成交价格走势上，趋势大致呈“W”形状，3 月市场赶“新国五条”政策末班车，成交均价上扬达到 11515 元/平米，随着政策细则的落地，价格也相应滑坡，5 月均价降为 10566 元/平米，但在 6 月份，钱荒危机，商品住宅均价再度上扬至 12243 元/平米，环比上涨 15.87%，同比也有 7.47%的涨幅。大连大连商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势1073511515119401344512964114721216、139211055982911110108501173311367101619402122430102030405060708012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米800090001000011000120001300014000元/平米供应面积成交面积成交均价大连商品住宅季度供求对比51.0690.3186.465.9780.24119.725.8268.1521.5346.0283.8288.020204060801001201402012Q217、12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 64（四）济南（四）济南 1 1投资开发投资开发 单单位位:亿亿元，万元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-3 3 月月 较较 2012012 2 年同期增年同期增减减（%）全社会固定资产投资额 381.0 21.1%房地产开发投资 166.8 21.3%住宅 116.2 35.4%商品房屋销售面积 130.9 32.1%住宅 78.6 41.3%商品房屋销售额 98.3 58.4%住宅 78.6 41.3%1-3 月，济南市完成固定资产投资完 381.0 亿元，同比增长 21.1%。其中，房地产218、开发投资完成 166.8亿元，同比上涨 21.3%。其中商品住宅投资 116.2 亿元，同比增长 35.4%。1-5 月，全市商品房销售面积 130.9 万平方米，同比增长 32.1%，商品房销售额 98.3 亿元，同比增长 58.4%，其中，商品住宅销售面积 78.6 万平方米，同比增长 41.3%；商品住宅销售额 78.6 亿元，同比增长 41.3%。2.2.二季度政策动态二季度政策动态 4 月底，济南“限价令”出台，新建商品住宅在申请预售许可证和后期销售过程中将有最高限价，如果开发商的报价过高将无法获得预售许可证，两道程序卡主开发商涨价。点评：政策出台之际，房价正处在一个相对的高位，并且219、正值“红五月”销售良机，刚需购房族入点评：政策出台之际，房价正处在一个相对的高位，并且正值“红五月”销售良机，刚需购房族入市势头渐盛，市场需求相对比较顺畅，如果开发商不趁此时机加大推盘力度，势必会囤积很大量的房产。市势头渐盛，市场需求相对比较顺畅，如果开发商不趁此时机加大推盘力度，势必会囤积很大量的房产。从市场反应来看，从市场反应来看，五月第一周商品房成交的低迷现状充分证明了限价令对楼市的影响，然而，好景不长，五月第一周商品房成交的低迷现状充分证明了限价令对楼市的影响，然而，好景不长，楼市再度回暖，“限价令”对房地产市场的作为仅维持了一周而已。这也在一定程度上说明，政府插手楼楼市再度回暖，“限220、价令”对房地产市场的作为仅维持了一周而已。这也在一定程度上说明，政府插手楼盘定价，在短时间内会有一定作用，但并非是一个长效机制。盘定价，在短时间内会有一定作用，但并非是一个长效机制。3 3二季度楼市新闻二季度楼市新闻 4 4 月月 2424 日日，济南市房产信息系统开始升级，新版房产信息系统于 4 月 29 日上线。据介绍，房地产开发企业在办理预售手续时，要对单体楼的预售价格给出一个报价，这一报价将会录入房地产信息系统。而在项目第一次申请预售审批时，建设部门将参考相关依据，确定申请预售单体楼的参考价格，这一价格即为该楼的成交最高限价，如果开发商的报价过高，将无法获得预售许可证。如果开发企业获得221、预售 65 许可证后，销售过程中大幅抬价，超出最高限价，所售出的房子将无法进行网签。4 4 月底，月底，济南“限价令”出台，新建商品住宅在申请预售许可证和后期销售过程中将有最高限价，如果开发商的报价过高将无法获得预售许可证，两道程序卡主开发商涨价。5 5 月月 1818 日，日，济南市政府向外公告了轨道交通近期建设规划环境影响评价第一次公示。从 2004 年传出建设轨道交通的消息到如今 R1R3 线确定，轨道交通第一次离济南人如此之近。在近 10 年的漫长旅途中，济南的轨道交通建设走过了一条曲折的道路。6 6 月月 1818 日，日，2013 年度廉租住房实物配租摇号仪式在山东剧院举行，180222、0 套廉租房通过摇号各归其主。此次摇号分配首次引入全程电视现场直播，申请家庭在家通过收看电视直播，就能知道摇号结果。3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析供求关系趋于平衡供求关系趋于平衡 2013 年上半年，济南土地市场继续延续 2012 年供需两旺的势头，表现出平稳健康发展的良好态势。据调查机构统计显示，今年 16 月份济南土地供应总量(含工业用地)为 108 宗，成交 75 宗。第一季度共推出居住、商业金融业用地 43 宗,成交 39 宗，其中 29 宗以底价成交，超过 7 成。第二季度共推出居住、商业金融业用地 36 宗,成交量为 22 宗。今年前期推出土地已基本全部成223、交，土地市场供求关系趋于平衡。从具体数据来看，今年上半年，共推出地块 424.13 公顷，环比去年下半年上涨 12.8%，其中，6 月份出现零供应。住宅用地共推出 175.91 公顷，环比去年的 176.42 公顷基本持平。分区域来看，推地最多的三个区是历城区、槐荫区和长清区，其中历城区共推出地块 129.80 公顷，占总推地量的 30.6%。济南土地每月供应情况济南土地每月供应情况0.0050.00100.00150.00200.00250.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-03224、13-0413-0513-06住宅商办工业其他上半年济南各区域土地供应情况上半年济南各区域土地供应情况020406080100120140历城区槐荫区长清区历下区天桥区市中区平阴县济阳县商河县章丘市其它区公顷住宅商办工业其他 66 成交方面，共成交 357.06 公顷，环比微跌 1.8 个百分点；住宅用地共成交 131.11 公顷，环比下降21.98%。其中槐荫区、历城区和历下区成为成交榜的前三甲，其中历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区尤其是西客站板块则以商服用地为主。具体到区域来看，槐荫区商业用地成交量居首,其中西客站片区成交土地占到相当大部分。西客站片区周边配套将225、日益完善，集合商业、公寓、写字楼等多种业态模式，伴随着新区建设的不断深入，将为该区域带来新的价值增长点。济南土地每月成交情况济南土地每月成交情况0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-012-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06住宅商办工业其他上半年济南各区域土地成交情况上半年济南各区域土地成交情况020406080100120140槐荫区历城区历下区长清区天桥区市中区平阴县济阳县商河县章丘市其它区公顷住宅商办工业其他 3 226、3.2.2 地块点评地块点评20132013-G048G048 号地块号地块 地块名称地块名称 2013-G048 号地块 地块位臵地块位臵 历下区花园路以南、化纤厂路以东 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）13.25 性质性质 普通商品住房用地 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）53.6510 容积率容积率 大于或等于3.4并且小于或等于 4.05 中标价中标价 （亿元亿元）16.4 中标单位中标单位 济南泰跃房地产开发有限公司 楼板价楼板价 （元（元/平米）平米）4343 溢价率溢价率 61%地块点评地块点评 化纤厂路地块历来是各大房企的必争之地。2012 年，化纤厂路附近推出 3 宗土地227、，分别被保利、万科和莱钢拿下。日前公布的济南轨道交通路线中，R2 线路经过地块附近，也使这片区域增值不少。化纤厂路地块历来是各大房企的必争之地。2012 年，化纤厂路附近推出 3 宗土地，分别被保利、万科和莱钢拿下。日前公布的济南轨道交通路线中，R2 线路经过地块附近，也使这片区域增值不少。最终以 16.4 亿元的价格成交，成为今年以来单宗土地成交价格最高的一宗土地。67 4 4住宅市场住宅市场 4 4.1.1 供求分析供求分析成交成交“跌宕起伏”“跌宕起伏”均价逐渐回暖均价逐渐回暖 2013 年已经过半，济南的房地产市场在国五条的影响下“跌宕起伏”。1-6 月，共推出商品住宅 184.78万228、平米，同比上涨 40.83%。1、2 月推盘较为平稳，3 月政策的出台使得供应量出现 36.69 万平米的小高峰，6 月随着政策影响的减弱，推盘量达到 52.03 万平米。成交方面，1-6 月共成交商品住宅 332.58 万平米，同比大幅上涨 69%；从月度数据来看，1 月持续去年年底的旺销态势，2 月在传统春节假期的影响下显得相对较为平淡；3 月和 4 月沉浸在“国五条”的影响中，3 月成交放量房价飙涨，4 月“量跌价涨”；5 月楼市对“限价令”适应良好，成交量又有所上扬。成交均价来看，从去年年底开始一直呈小幅下滑之态，到了今年 3 月成为一个转折点，其后强势回暖至 6 月已达 7994 元229、/平米的相对高位。总体而言，市场持续 2012 年发展态势销售持续高走，行业投资环境回暖，土地交易市场活跃。“新国五条”未能阻碍房地产市场的发展,中海、绿地、银丰、恒大、外海等众多品牌企业上半年销售业绩同比有了大幅提升。济南济南商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势722770867180726873047475767076147473748976697816777676527397760777757994010203040506070809010012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213230、-0313-0413-0513-06万平米66006800700072007400760078008000元/平米供应面积成交面积成交均价济南商品住宅每季供求对比45.6185.667.94174.4158.18110.5862.32122.4670.02126.76155.64177.77040801201602002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米 4 4.2.2 余量分析余量分析下半年去化压力较大下半年去化压力较大 截止 6 月底，济南商品住宅可售余量为 51612 套，和上季度末的 43061 套相比大涨 19.86%。受济南商品住宅市场今年231、成交走势跌宕起伏之态的影响，上半年商品住宅可售余量的数据也是忽高忽低；5 月份，随着政策影响的减弱，商品住宅市场的成交恢复平静，甚至有更多的人重新保持观望态势，因此二季度的可售余量一路走高并突破 51000 套，下半年去化压力不可小觑。68 济南商品住宅可售余量走势济南商品住宅可售余量走势46678457254676345553460784617942165497755161243061421444580845496451424396944138438114563930000320003400036000380004000042000440004600048000500005200054000232、12-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06套可售套数 五五、中西部地区、中西部地区 （一）（一）武汉武汉 1 1 二季度楼市新闻二季度楼市新闻 5 5 月月 2 2 日，日，新洲区内的住房公积金缴存职工正式享受武汉公积金的相关政策，在4 个新城区中率先实现同城通贷，并正式对外办理业务。新洲缴存职工住房公积金最高贷款额度由原来的 30 万元调整为 60万元，贷款最长期限由原来的 20 年调整为 30 年。6 6 月月 5 5 日日，我市全面展开公租房资格证申请233、已有两日，针对申请过程中出现的疑问，市房管局昨天接受本报记者专访，回应申请者关心的六大热点问题。市房管局表示从今天起，将深入社区、街道，进一步倾听申请者意见，解析申请政策，督促各区贯彻我市公租房政策。2 2.土地市场土地市场 2 2.1.1 供求分析供求分析土地市场整体火热土地市场整体火热 成交趋势性下滑成交趋势性下滑 2013 年上半年，武汉土地总供应面积为 1444.97 公顷，同比上涨了 25.8%。从月度趋势来看，供应呈现趋势性上升的走势，其中 5 月份达到最高值，为 412.81 公顷，尽管 6 月份有所回落，但是仍然保持 280.89 公顷的高位。从细分供应结构来看，住宅供应用地为234、 364.97 公顷，占比达到 25%，同比上涨59.8%。工业用地供应 897.86 公顷，占比为 62%，同比增长 18.5%。商办用地占比较少，仅占 9%，其 69 他用地仅为 3%。从供应区位来看，江夏区上半年供应量为 247.74 公顷，位居首位；蔡甸区位居其次，供应量为 247.4 公顷，供应量较大的区域还有东西湖区、东湖新区、新洲区，供应量分别为 238.62 公顷、169.88 公顷、164.53 公顷。其中东西湖区住宅供应量最大，为 91.5 公顷，蔡甸区工业用地供应量最大，达到 193.81 公顷。武汉土地每月供应情况武汉土地每月供应情况010020030040050060235、0700800900100012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工业其他上半年武汉各区域土地供应情况上半年武汉各区域土地供应情况050100150200250300江夏区蔡甸区东西湖区东湖新区新洲区汉南区黄陂区洪山区经济技术开发区硚口区江岸区汉阳区东湖新技术开发区东湖开发区江汉区武昌区青山区住宅商住办商办工业其他公顷 成交方面，上半年武汉土地共成交 1379.1 公顷，同比上涨 50.14%。从月度走势来看，呈现出趋势性下降的走势。其236、中 1 月份成交量最大，达到 522.35 公顷，占上半年供应量的 37.9%；2 月份由于春节因素，成交量较低；3 月份成交量下降到 336.46 公顷，6 月份成交量下降到 110.68 公顷。从用地性质来看，住宅用地成交 663.33 公顷，占比达到 48%，仍然是市场成交的主力；其次为工业用地，成交量达到565.85 公顷，占比达到 41%。商办土地占比较小，成交量为 125.29 公顷，占比 9%。从区位来看，东湖新技术开发区位居成交首位，成交量为 232.28 公顷，其中住宅用地 128.72 公顷，工业用地 103.57 公顷，并且为住宅和工业用地位居各区域之首。该区域在上半年内237、商办用地零供应。汉南区位居成交量第二位，成交量 186.69 公顷，其中工业用地是主力，占比达到 53.9%。热点地块中，香港恒隆以 33 亿元拿下顺道街地块，创下 7169 元/平米的商服地块最高楼面地价，而武汉长航实业7.18 亿元拿下民生路与黄陂街交汇处地块，创出 6846 元/平米的最高住宅楼面地价。武汉土地每月成交情况武汉土地每月成交情况010020030040050060070080012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商办工238、业其他上半年武汉各区域土地成交情况上半年武汉各区域土地成交情况050100150200250东湖新技术开发区汉南区江夏区江岸区蔡甸区新洲区东湖新区洪山区东西湖区黄陂区汉阳区青山区武昌区硚口区经济技术开发区东湖开发区江汉区住宅商住办商办工业其他公顷 70 2 2.2.2 地块点评地块点评硚口区东至民意四路硚口区东至民意四路,南至顺道街南至顺道街,西至中心嘉园小区西至中心嘉园小区,北至京汉大道北至京汉大道 地块编号地块编号 P（2013）001 号 地块位臵地块位臵 硚口区东至民意四路,南至顺道街,西至中心嘉园小区,北至京汉大道 占地面积（公占地面积（公顷）顷）8.26 土地用途土地用途 商业 建239、筑面积建筑面积 （万方）（万方）46.02 容积率容积率 5.57 中标价（亿中标价（亿元）元）33 中标单位中标单位 恒隆（武汉）有限公司 楼板价（元）楼板价（元）7169 溢价率溢价率 地块点评地块点评 该地块分为 A、B 两个部分。整个项目规划总建筑面积 46 万平方米，其中地上 43.3万平米（商业 15 万平米、酒店 13.15 万方米、办公楼 15.15 万平方米），地下一层商业建筑面积不超过 2.7 万平米，地下一至三层停车及设备配套面积为 20.1 万平米，A、B 地块将建空中连廊。其中，游艺路东侧的 B 地块部分必须建设 300 米以上的标志性塔楼。该区将工业学院地块引入恒隆240、广场、建设世界级购物中心视为全区商贸业转型的重要节点，并希望以此 作为后续汉正街改造等项目的标杆。3 3.住宅住宅市场市场 3 3.1.1 供求分析供求分析供需两旺供需两旺 整体供大于求整体供大于求 2013 上半年武汉市商品住宅供应量为 624.97 万平米，同比增长 2.26%，从开发商入市趋势来看，一季度受季节性因素的影响，供应量整体偏低，仅为 150.62 万平米，占上半年供应量的 24.1%。二季度由于春季房展会带来的销售热潮，开发商加大推盘力度，4 月份、5 月份、6 月份的供应量分别达到 165.23万平米、152.13 万平米、156.99 万平米，单月供应量超过一季度供应量的241、和。高供应尽管刺激了高成交，但是由于供应放量大幅上涨，短期内供需结构失衡，供大于求的局面出现。成交方面来看，上半年武汉市商品住宅成交量为 742.54 万平米，同比增长 32.7%，月均成交量达到123.8 万平米。从月度成交情况来看，武汉市商品住宅成交量较为平稳，除了 2 月份春节因素的影响，其他月份均处于相对的高位。从成交价格来看，由于销售情况较好，成交价格呈现趋势性上涨的迹象。1 月份武汉市商品住宅成交价格为 6575 元/平米，截止到 6 月底，成交均价达到 6818 元/平米，半年内价格上涨幅度达到 3.7%。同比来看，2012 年 6 月份武汉市商品住宅均价为 6390 元/平米，242、今年同期上涨了6.7%。71 武汉武汉商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势6274.646334 6349.3362856390663967106763681766766575657563746362633963336340633305010015020025030035012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米3000350040004500500055006000650070007500元/平米供应面积成交面积成交均价武汉商品住宅每季供求对比243、177.19433.95640.8350.75391.79276.04150.62474.35228.3331.17384.72395.3201002003004005006007002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积 3 3.2.2 余量分析余量分析二季度库存上升二季度库存上升 去化压力较大去化压力较大 截至 2013 年 6 月底，武汉市商品住宅存量 2375.66 万平米，而在一季度末，武汉市商品住宅余量达低位，存量面积为 2293.1 万平米，可售套数为 211969 套。主要是二季度放量供应，造成短期内供大于求的局面，库存量244、再度攀升，在一定程度上增加了去化的压力。武汉商品住宅可售余量走势武汉商品住宅可售余量走势2258572289232119692071722076172116472243142233442149942189542383132295402219032261132324882158802170602190760300600900120015001800210024002700300012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米04000080000120000245、160000200000240000套可售面积可售套数（二）（二）重庆重庆 1.1.投资开发投资开发 单位单位:亿元，万亿元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增减（年同期增减（%）全社会固定资产投资额 3446.08 21.2 房地产开发投资 988.57 26.2 施工面积 21177.68 20.5 住宅 15456.85 13.4 办公楼 663.98 81.2 商业营业用房 2625.7 63.6 72 竣工面积 1354.89 4.3 住宅 951.7 10.3 办公楼 17.56 92.2 商业营业用房 242.06 13246、0.8 销售面积 1802.02 20.1 住宅 1676.19 23.3 办公楼 19.76 55 商业营业用房 69.01 18 商品房销售额 1001.62 29 住宅 873.55 29.8 办公楼 27.32 80.5 商业营业用房 88.09 20.1 1-5 月，全市固定资产投资完成 3446.08 亿元，同比增长 21.2%，仍然保持较快的增长速度。其中，房地产市场投资为 988.57 亿元，同比增长 26.2%。今年 1-5 月份重庆房地产市场保持较快的增长势头，房地产施工、竣工、销售有不同程度的上涨。其中，施工面积为 21177.68 万平米，同比增长 20.5%；竣工面积247、为 1354.89 万平米，同比增长 4.3%；商品房销售面积为 1802.02 万平米，同比增长 20.1%，其中住宅销售面积 1676.19 万平米，同比增长 23.3%。2 2.二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 5 5 日日消息，从海南省住房城乡建设厅获悉，为进一步扩大和巩固海南房地产在西南地区的知名度和影响力，促进海南房地产市场保持平稳健康发展，海南将组团参加 2013 重庆春季房地产展示交易会,并由省房地产业协会负责具体工作事宜。据了解，2013 重庆春季房地产展示交易会将于 4 月 15-21 日在重庆国际会议展览中心举办，其中 15-17 日为布展期，18-21 日为展248、览期，本次展示交易会主要有：各类房屋展示及交易；金融、税务、法律咨询服务及媒体展示；部分装饰建材、家居、住宅商品展示等三大内容，系重庆举办的第 31 届房地产展示交易会。7 7 月月 8 8 日日，龙头房企之争愈演愈烈，重庆楼市 2013 上半年房企销售金额排名出炉，龙湖仍然毫无悬念地稳居榜首，保利和融创分列亚军和季军，中海、香港臵地和金科紧随其后，协信、万科、东原和华润挥鞭奋起直追。3 3.土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析土地市场供需两旺土地市场供需两旺 2013 年上半年重庆土地市场比较火爆，从供应方面来看，共推出 2824.5 公顷，同比增长 12%。从 73 月度供应249、情况来看，供应呈现整体上升的趋势，其中二季度供应放量较为明显，4 月份为 616.88 公顷，5月份达到 805.02 公顷，6 月份供应量有所下降，为 585.08 公顷，但是仍然处于供应量的相对高位。从用地性质来看，工业用地位居供应首位，为 1235.51 公顷，占比 44%；其次为住宅用地，供应量为 1168.67公顷，占比 41%；商办类用地供应较少，仅为 254.77 公顷，占比 9%。从区位来看，永川区位居供应首位，为 423.01 公顷，其中以工业用地为主，达到 281.79 公顷，占比 66.7%；江津区位居第二位，供应量为 419.82 公顷，其中住宅用地为供应主力，占比达到250、 42.5%；两江新区，涪陵区、合川区位居其后，其他区域供应量相对较小。重庆土地每月供应情况重庆土地每月供应情况02004006008001000120014001600180012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商业工业其他上半年重庆各区域土地供应情况上半年重庆各区域土地供应情况050100150200250300350400450永川区江津区两江新区涪陵区合川区巴南区九龙坡区北碚区南川区大足区万州区长寿区江北区渝北区沙坪坝区高新区万盛251、区北部新区南岸区大渡口区渝中区公顷住宅商住办商业工业其他 上半年，重庆土地市场成交 2357.7 公顷，同比增长 30.9%。从用地性质来看，住宅用地为成交主力，上半年住宅用地共成交 1066.5 公顷，占比 45%，工业用地成交量为 881.24 公顷，占比达到 37%；商办类用地成交 240.54 公顷，占比 10%。从成交月度走势来看，呈现出趋势性上升的迹象，6 月份达到 597.29公顷，成为今年以来成交量最高的月份。从成交区位来看，江津区位居成交量首位，达到 372.83 公顷，其中以住宅用地为主，占比达到 52.9%，两江新区位居成交量第二位，成交量达到 226.39 公顷，其中工252、业用地为 151.36 公顷，占比 66.9%；其他区域成交排名依次为：涪陵区、北部新区、永川区、合川区、长寿区、九龙坡区等，其他区域供应量在 100 公顷以下。重庆土地每月成交情况重庆土地每月成交情况010020030040050060070080090012-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商业工业其他上半年重庆各区域土地成交情况上半年重庆各区域土地成交情况050100150200250300350400江津区两江新区涪陵区北部新区永川区合川区长寿区九龙坡区巴南区北253、碚区万州区渝北区南岸区黔江区南川区沙坪坝区高新区大足区万盛区大渡口区江北区公顷住宅商住办商业工业其他 74 3 3.2 2 地块点评地块点评江北区溉澜溪组团江北区溉澜溪组团 GG 分区分区 G08G08-4/024/02、G11/02G11/02 地块名称地块名称 13067 土地位臵土地位臵 江北区溉澜溪组团 G 分区 G08-4/02、G11/02 占地面积占地面积 （公顷）公顷）28.24 性质性质 住宅 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）123.69 楼面地价楼面地价 （元（元/平米平米）4342 成交价格成交价格 （亿亿元）元）53.7 溢价率溢价率 0 中标单位中标单位 保利、万科254、联合 地块点评地块点评 该地块由 5 个子地块构成，分列于道路两边。目前道路已经修建完善并已通车，连通北滨二路、渝鲁大道和海尔路。靠近塔山路一方的地块目前正在修建市政道路和综合管网工程。从整个地段位臵来看，溉澜溪地块临近江北嘴中央商务区，车行不超过 3 分钟，又处于紧靠长江的滨江地带。而距离隔江相望的弹子石 CBD，车行也不过数分钟。地块三面环城市干道，一面紧邻长江。作为江北嘴商务中心的配套供给区域，溉澜溪地段非常优越，交通优势非常明显。地块紧靠海尔路，在中维都市美邻项目边有 10 条公交路线，分别通往解放碑、南岸区、礼嘉、江北等地，未来轨 9 号线将经过此区域。大佛寺大桥和朝天门大桥双桥并行255、，将此区域与弹子石紧密连通，隔江相望则是中海国际社区项目。4 4.商品商品住宅住宅市场市场 5 5.1.1 供求分析供求分析二季度市场成交回落二季度市场成交回落 供需比例失衡供需比例失衡 今年上半年，重庆商品住宅成交面积为989.25万平米，基本与去年同期持平，小幅下降0.3%。从月度成交走势来看，今年3月份为重庆楼市走势的转折点，3月份成交量达到202.72万平米，为今年以来成交量最高的月份，主要原因是受国五条细则的影响，短期内由于涨价的预期，使得成交量提前促成。随着政策实效性慢慢减弱，以及楼市的季节性影响，二季度成交开始走弱，6月份成交量为125.45公顷，为今年以来成交量最低的月份。从供256、应方面来看，今年上半年供应量为929.4万平米，同比上涨29.9公顷。从季度供应来看，二季度供应量为493.51公顷，占比53%，由于二季度商品住宅市场成交量的萎缩，使得二季度呈现出供大于求的状况。短期内楼市去化压力增加。从价格方面来看，商品住宅价格呈现趋势性上升的迹象，年初1月份成交均价为6170元/平米，6月份成交均价达到7337元/平米，涨幅达到18.9%。尽管二季度市场成交量开始萎缩，但是由于房企今年整体去化较为乐观，现金流比较充裕，所以降价的动力较弱，因此，市场呈现出量价分离的趋势。75 重庆重庆商品住宅每月成交走势商品住宅每月成交走势680873375975609363286413257、643864966596603565466725 6734645861706281700367890408012016020024028012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米200025003000350040004500500055006000650070007500元/平米供应面积成交面积成交均价重庆商品住宅季度供求对比248.97466.27533.77518.19471.06477.88435.89493.51369.83419.2545258、3564.5001002003004005006002012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米供应面积成交面积（三）西安（三）西安 1 1投资开发投资开发 单位单位:亿元，万亿元，万平米平米 2012013 3 年年 1 1-5 5 月月 较较 2012012 2 年同期增减（年同期增减（%）固定资产投资额 1449.5 26.5 房地产开发投资 475.98 36.8 商品房施工面积 8722.83 13.6 住宅 7255.29 12.3 商品房竣工面积 248 31.5 住宅 214.4 36.7 商品房销售面积 480.54 40.4 住宅 454.259、7 49.7 1-5 月，西安市固定资产投资（不含农户）1449.58 亿元，增长 26.5%。其中，房地产开发投资额为475.98 亿元，同比增长 36.8。从商品房施工情况来看，截止到 5 月份施工面积为 8722.83 万平米，同比增长 12.3%。竣工情况出现下行的趋势，截止到 5 月份，商品房竣工面积 248 万平米，其中住宅竣工量为 214.4 万平米，同比下降 36.7%；从商品房销售情况来看，1-5 月份西安商品房销售面积 480.54 万平米，同比上涨 40.4%，其中住宅销售面积 454.7 万平米，同比上涨 49.7%。2 2二季度二季度楼市新闻楼市新闻 4 4 月月 2260、222 日，日，2013 春季西安住博会在曲江国际会展中心圆满闭幕。此次展会集中了 2013 年西安房产企业和开发楼盘中的精华，是对西安楼市发展成就的一次大检阅。据组委会不完全统计，本届共有百余家房企、160 家项目参展，4 天共接待 10 余万购房人次参会选房。同时，为利用好这一塑造、强化企业形象的良好时机，本届住博会亮点频出，参展企业均在推广营销、展位设计、装修布展上亮出绝活，吸引购房者眼球。76 6 6 月月 9 9 日日，据调查统计显示，目前西安楼市中 57.7%的购房者年龄在 26 岁35 岁之间，是房地产市场的主力购买者。26 岁35 岁的臵业人群占比较去年相比上涨近 5 个百分点261、，而偏中年的臵业人群占比略有下滑。此外，参与调查的购房者中，76.9%的购房者为首次臵业人群，而这些购房者大多为青年人群，臵业目的以无房、婚房等无房而购需求为主。同时调查发现，购臵二套房及以上的人群较此前下滑显着。由此可以看出，目前西安楼市仍以刚需为主，改善型人群的臵业计划受政策影响有所延缓，而政策对刚需购房者影响并不大。3 3土地市场土地市场 3 3.1.1 供求分析供求分析供应量明显下滑供应量明显下滑 土地紧缺引发火热土地紧缺引发火热 2013 年上半年西安市土地市场供应量为 344.01 公顷，同比下降 40.27%。从月度供应情况来看，2月份土地市场零供应，3 月份后尽管供应量逐渐上升262、，但是 6 月份供应量仅为 71.55 公顷。从土地性质来看，住宅用地供应量为 141.55 公顷，占比达到 41.15%；其次为商办类用地，供应量为 119.31 公顷，占比为 34.68%；工业用地占比相对较小，仅为 15.72%。从区位来看，灞桥区位居供应首位，供应量为 111.67公顷，其中商办类供应 58.68 公顷，占比达到 52.55%，住宅和工业等其他性质用地相对较少；位居第二位的为长安区，该区域为住宅供应量为 76.16 公顷，并且其为住宅供应最多的区域，住宅供应量为 51.85公顷，占比达到 68%；其他区域供应量相对较少，其中莲湖区供应量最少，仅有2.84 公顷。西安土地263、每月供应情况西安土地每月供应情况05010015020025030035012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商业工业其他上半年西安各区域土地供应情况上半年西安各区域土地供应情况020406080100120灞桥区长安区曲江新区雁塔区临潼区未央区阎良区新城区浐灞生态区大兴新区高新区莲湖区住宅商住办商办工业其他公顷 从成交情况来看，上半年共成交土地成交 567.94 公顷，同比增长 96.25%；和土地市场供应萎缩呈现明显的反差。从月度成交264、情况来看，1 月份、2 月份、3 月份为土地成交量较为集中的时期，4 月份成交量很少，5 月份出现零成交。从土地性质来看，住宅用地成交 233.09 公顷，占比达到 41.04%；其次为商办类用地，成交量为 143.41 公顷，占比为 25.25%；工业用地成交量为 116.08 公顷，占比为 20.44%。从成交区位来看，灞桥区位居成交量首位，成交 291.24 公顷，占全部区域成交量的 51.28%，该区域内住宅成交量 107.5 公顷，为成交主力；长安区位居第二位，成交量 71.46 公顷，其中住宅成交 28.13 公 77 顷，占比最大；其后依次为：未央区、高新区、阎良区、曲江新区、临265、潼区、大兴新区、莲湖区、雁塔区、新城区。西安土地每月成交情况西安土地每月成交情况05010015020025030035040012-0112-0212-0312-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06公顷住宅商住办商业工业其他上半年西安各区域土地成交情况上半年西安各区域土地成交情况050100150200250300350灞桥区长安区未央区高新区阎良区曲江新区临潼区大兴新区莲湖区雁塔区新城区住宅商住办商办工业其他公顷 3 3.2.2 地块点评地块点评西安国际港务区港务大道以东、向东路以南266、西安国际港务区港务大道以东、向东路以南 地块名称地块名称 GW3-(12)-3 土地位臵土地位臵 西安国际港务区港务大道以东、向东路以南 占地面积占地面积 （公顷）（公顷）21.56 性质性质 商业 建筑面积建筑面积 （万方）（万方）29.9 容积率容积率 3 中标价中标价 （亿元）（亿元）4.08 开发商开发商 西安广汇汽车实业发展有限公司 楼板价楼板价 （元（元/平米）平米）630.7 交易方式交易方式 挂牌 地块点评地块点评 根据成交资料显示该地块已起始价 40800 万元成交，每亩价格 126 万元，被西安广汇汽车实业发展有限公司获得。让公告显示该地块用途为商服用地，容积率不大于3.0267、，建筑密度不高于 40%，绿地率不低于 20%，土地使用年限为 40 年。西安广汇汽车实业发展有限公司隶属新疆广汇集团，该集团创建于 1989 年 5 月 2 日。经过 22 年的创业发展，已成为拥有总资产 571 亿元（截止 2011 年 8 月）、员工 5 万名、集“能源开发、汽车服务、房产臵业”三大产业为一体的跨国大型民营企业集团，西安广汇实业发展有限公司在西安拥有多家 4s 店，该集团同时也涉足房地产，截止 2010 年底，已在新疆和广西的“两省五市”区域内累计开发了 100 多个多功能住宅小区和商业地产项目。78 4 4住宅市场住宅市场 4 4.1.1 供求分析供求分析二季度楼市热销268、二季度楼市热销 供大于求情况逆转供大于求情况逆转 今年上半年，西安商品住宅成交量 612.88 万平米，月均成交量突破 102 万平米，与去年同期相比增长 57%，尤其是今年二季度以来，成交量明显攀升，其中，四月份达到 154.04 万平米，创近 5 年以来的新高。尽管 5 月份、6 月份成交量有所回落，但是仍然保持在百万平米以上的相对高位。从供应方面来看，上半年月度供应量整体呈现上升趋势，主要原因是由于销售情况持续火热，开发商信心大增，及时入市补量。尽管供应放量，销售良好使得连续几个季度的供大于求的状况逆转，2013 年二季度明显供小于求的态势更为西安楼市升温加大的预期。不仅一手房市场，二手269、房市场也表现较为火爆。3 月初，国五条通知出台，3 月底，西安版国五条出台。大量购房者赶“末班车”入市，西安二手住宅交易量井喷。再加上，担心税费增加，不少市民纷纷加入二手房交易大潮，致使二手房过户量比新政发布前增长了 2-3 倍。3 月西安二手房成交面积 12.21 万平米，与 2 月相比上涨 34.93%。从成交面积看，3 月份的成交量是 1-6 月份中最多的月份，为 149 万平米。从价格方面来看，西安商品住宅价格在 2013 年 1-4 月与全国房价走势保持一致保持连续增长态势，其中，1 月份西安新建住宅均价 6868 元/平米，2 月份新建住宅均价为 7189 元/平米，环比上涨 4.270、67%；3 月西安新建住宅均价为 7212 元/平米，呈现继续上升态势；4 月份商品住宅价格有所回落，达到 7096元/平米。其后继续呈现上涨趋势，6 月份商品住宅均价达到 7365 元/平米，为 14 个月以来的新高。西安西安商品住宅每月供求走势商品住宅每月供求走势73676845725668556838698468586991720168687189721270967248736505010015020025030012-0412-0512-0612-0712-0812-0912-1012-1112-1213-0113-0213-0313-0413-0513-06万平米65006600670068006900700071007200730074007500元/平米供应面积成交面积成交均价西安商品住宅每季供求对比471.84576.35438.26375.32282.21316.35261.37268.64306.5237.5601002003004005006002012Q22012Q32012Q42013Q12013Q2万平米 79