1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2017 年 05 月 21 日 Table_InvestInfo 投资评级 增持增持 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo-2.58%1.54%5.67%9.79%13.91%18.04%2016/52016/82016/112017/2房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 深圳城市更新：大湾之上，城市生长！港珠澳大湾系列研究二 2017.05.16 库存、成交、房价、投资海通房2、地产四维跟踪月报（5 月刊）2017.05.14 库存、成交、房价、投资海通房地产四维跟踪月报（4 月刊）2017.04.10 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书:S0850510120001 开启租赁时代，走在正确的开启租赁时代，走在正确的调控调控方向上！方向上！谈住房租赁和销售管理条例谈住房租赁和销售管理条例 Table_Summary 投资要点：投资要点：地产供给侧改革，从增量到存量地产供给侧改革，从增量到存量。我们在 2016 年行业深度从区域和产品结构上推进地产供应侧改革报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地3、供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。本次新规定符合预期。对征求意见稿主要内容解读对征求意见稿主要内容解读 1）六大层面，对住房租赁和销售管理做出明确规定。六大层面，对住房租赁和销售管理做出明确规定。具体包括：具体包括：“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”2）加大租赁用房来源加大租赁用房来源。鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房4、源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。3）保障承租人权利。包括：保障承租人权利。包括：出租人不得强制方式驱逐承租人，收回住房；合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年；承租人可持备案承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务（我们认为包的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务（我们认为包含教育和医疗）。含教育和医疗）。4）对“二房东”行为做出明确规定。承租人可以按照住房租赁合同的约定）对“二房东”行为做出明确规定。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，5、承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。5）对开发商销售和中介做出更严格规定。对开发商销售和中介做出更严格规定。不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。对行业中长期构成利好对行业中长期构成利好。新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系，最终实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的房地产市场。我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场，有利于房地产行业中长期6、的健康发展。投资建议：投资建议：截至截至 2017 年年 5 月月 19 日，日，A 股市场动态（股市场动态（TTM）PE 在在 19.87 倍，倍，房地产板块动态（房地产板块动态（TTM）PE 在在 16.97 倍。倍。政策对从事长租公寓业务的世联行构成直接利好、间接利好商业类（中国国贸、金融街、北辰实业）和地产基金（嘉宝集团）。风险提示：行业存在继续调控风险风险提示：行业存在继续调控风险和基本面下行风险和基本面下行风险。行业相关股票行业相关股票 Table_StockInfo 股票代码 股票名称 EPS（元）投资评级 2016 2017E 2018E 上期 本期 000002 万科 A 17、.90 2.19 2.45 增持 增持 资料来源：Wind，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目目 录录 1.房地产供给侧改革，从增量到存量.5 1.1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）出台.5 1.2 政策方向符合预期.6 2.对征求意见稿主要内容解读.6 2.1 扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营.6 2.2 加大力度保障承租人权益.6 2.3 对“二房东”行为做出明确规定.7 2.4 对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定.7 3.万亿租赁市场规模大，后期影响深远.7 3.1 有利构建“租售并举”多层次市场体系.8 3.2 引导“人人有房8、住，不等于人人有房产”的消费观.8 4.投资建议：政策有利行业健康发展，中长期构成利好.9 4.1 万亿租赁市场规模大，后期影响深远.9 4.2 投资建议.10 5.风险提示.10 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录图目录 图 1 六大方向培育和发展住房租赁市场.7 图 2 构建三大层次市场.8 图 3 房地产中长期市场模式构建框架.9 图 4 租赁行业规模大概测算.9 图 5 租赁市场存在的问题.10 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录表目录 表 1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）主要内容.5 表 2 近期关于房地9、产租赁制度建设的相关会议和文件.6 表 3 海通地产关于租赁制度建设的相关报告.6 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 1.房地产供给侧改革，房地产供给侧改革，从增量到存量从增量到存量 我们在 2016 年行业深度从区域和产品结构上推进地产供应侧改革报告中指出，解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外，更加重要的方向在于存量改革，即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。1.1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）出台出台 为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全10、，按照国务院 2017 年立法工作计划，住房城乡建设部近期起草住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”）。本次文件大体从“加大租赁用房供给，鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想，做出明确规定。表表 1 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）主要内容主要内容 方向方向 内容内容 立足加大租赁市场供给主体，鼓励住房租赁企业长期经营 国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁11、企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度 租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。出租人义务12、和权利 出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应提前三个月通知承租人。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。承租人义务和权利 承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法13、稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。住房预售监管 房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证；取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。房地产经纪专业人员职业资格制度 房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。资料来源：住建部、海通证券研究所 行业研究房地产行业14、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 6 1.2 政策方向符合预期政策方向符合预期 以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路，体现构建房地产中长期制度的核心思想。表表 2 近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件近期关于房地产租赁制度建设的相关会议和文件 时间时间 政府会议和主管部门政府会议和主管部门 相关相关指导思想和文件指导思想和文件 2015 年 12 月 中央经济工作会议 要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。2016 年 6 月 4 日 国务院办公厅 关于加快培育和发展15、住房租赁市场的若干意见 2016 年 12 月 9 日 中共中央政治局会议 加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制 2017 年 5 月 19 日 住房城乡建设部 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）资料来源：住建部、海通证券研究所 海通地产在此前报告中一贯强调，在房价、地价高涨后，纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。但是，发展租赁制度，限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务，属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。我们很高兴看到，政府目前走在正确的调控方向上！表表 3 海通地产关于租赁制度建设的相关报告海通地产关于租赁制度建设的相关报告 16、时间时间 海通报告海通报告 观点观点 2016 年 6 月 4 日 顶层设计出台，开启租赁新时代 明确表示租赁机制属房地产中长期建设，期待尽快立法弥补市场空缺 2016 年 12 月 10 日 中央再提地产长效机制：重在稳定预期，静待细则出台 重申租赁机制对稳定市场供给的重要意义 2017 年 4 月 9 日 开仓放米，期待落实！谈住建部及北京要求加大土地供给 再次表达地价大幅上涨后，简单要求增大土地供应，较难取得实质成效。中国房地产不缺供给，但缺乏对出租人和承租人权利和义务的立法保障和限制 资料来源：海通证券研究所 2.对对征求意见稿征求意见稿主要内容解读主要内容解读 对比 2016 年关于17、加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。2.1 扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营扩大租赁用房来源，鼓励专业化运营 鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。2.2 加大力度保障承租人权益加大力度保障承租人权益 为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设臵明确限制条款。包括以下几点内容：1）“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；2）当事人应当在住房租18、赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。3）住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。4）住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。5）未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。6）经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。2.3 对“二房东”行为做出明确规定对“二房东”行为做出明确规定 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事19、人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。按照以上指导思想，取得出租人同意，且不违反相关法律并做好登记制度的前提下，按照以上指导思想，取得出租人同意，且不违反相关法律并做好登记制度的前提下，二房东行为受到法律保护。二房东行为受到法律保护。2.4 对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定 对房产中介，划定 120、1 点要求。同时，在住房销售环节，意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。此外，意见稿要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。3.万亿租赁市场规模大，后期影响深远万亿租赁市场规模大，后期影响深远 本次征求意见稿与此前关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见的主要思路基本一致。是对以下六大方面的补充，属于培育和发展住房租赁市场的具体政策和措施。图图1 六大六大方向方向培育培育和发展住房租赁市场和发展住房租赁市场 资料来源：住建部信息，海通证券研究所 行业研究房地产行业 请务必21、阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 3.1 有利构建有利构建“租售并举”“租售并举”多层次市场体系多层次市场体系 我们在 2013 年行业深度报告：变革之年，未完待续中首次提到，新一届政府在房地产发展顶层制度设计中最大改变是构建多层次住宅市场体系，最终实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的房地产市场。当前房地产供给侧改革的核心工作，也在于加大多层次地产市场构建。图图2 构建三大层次市场构建三大层次市场 资料来源：住建部信息，海通证券研究所 目前，我国住宅供给中租赁产品占比仍很低，住宅供应结构也不合理。例如，根据上海统计局显示，2014 年上海住宅中用于出租的建筑面积为 72.2 万平，22、仅占上海当年竣工住宅面积 1536 万平的 4.70%。另一方面，住宅产品的用地供应结构也不太合理。其中，2014 年我国中高价位普通商品住房用地、中低价位普通商品住房用地、经济适用住房用地、廉租住房用地和高档住宅用地占比分别为 53%、28%、17%、2%和 0.11%。我们认为意见稿立足构建“租售并举”市场，将有利于打造多层级的住房供应体系，实现本届政府“高端有限制、中端有市场、低端有保障”的地产发展思路，有利于房地产行业中长期的健康发展。3.2 引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观引导“人人有房住，不等于人人有房产”的消费观 我们在中国票证经济研究：粮票与房票中明确谈到过“中国严23、格上并不存在住房短缺，因为并没有大面积流落街头人群。严格意义看，大部分人已经通过租房解决住房问题。目前唯一存在的问题是“承租人和出租人处于完全不对等地位，造成产权消费，而不是租赁消费成为主流”。政府应该立法解决相关租赁市场秩序，确立承租人义务，同时保障承租人权力。构建“人人有房住，不等于人人有房产”的新消费观念，是解决核心城市住房问题的重要途径。本次意见稿在相关方向上做出明确规定，起到很好的保障和引导效果。我们期待各级地方政府能够将相关指导思想严格落实。社会社会功能功能 需要需要 市场市场化化 发展问题：发展问题：只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。经济经济功能功24、能 可能可能性性 公共公共服务服务 福利福利陷陷阱阱 住房住房保障保障 厘清政府与市场的边界。保障的归保障，市场的归市场 要满足不同的住房需求，就要通过市场手段，政府只是承担基本 政府的财力毕竟有限，都留给政府或大部分留给政府是不可能的 政府保障范围太大，还会反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱 民生问题：民生问题：总有一部分群众面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。从我国国情看，从我国国情看，要要构构建以政府为主提供建以政府为主提供保障、市场为主满足多层次需求的住房供应体系。保障、市场为主满足多层次需求的住房供应体系。即做到即做到“高端有限制、中端有市场、低端有保障”“25、高端有限制、中端有市场、低端有保障”。高端高端 有限制有限制 中端中端 有有市场市场 低端低端 有有保障保障 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 图图3 房地产中长期市场模式构建框架房地产中长期市场模式构建框架 资料来源：住建部信息，海通证券研究所 4.投资建议：政策有利行业健康发展，中长期构成利好投资建议：政策有利行业健康发展，中长期构成利好 4.1 万亿租赁市场规模万亿租赁市场规模大，后期影响深远大，后期影响深远 我们对房屋租赁行业规模做个大概估算。从供给角度计算，2015 年 TOP25 城市的自有房屋存量大约是 8500 万套，按照 30%的出租率，假定平均26、房租在 3000 元/月/套，那么租金收入大约是 9500 亿。从需求角度计算，2015 年 TOP25 的城市流动人口数量约为 8000 万人，按照 70%的租房率计算，假定平均房租在 1500 元/月/间，则租金额约为 10000 亿。初步估算下，行业规模可达 1 万亿元；此外还有租赁行业的附加服务如维修、保洁等，按 30%租金计算，附加价值达 300-400 亿元。图图4 租赁租赁行业规模行业规模大概大概测测算算 资料来源：链家互联网与不动产峰会，海通证券研究所 然而租赁市场规模虽大，呈现出的问题却不少。本次意见的出台，从供应端、需求端、中介环节各方面提出了政策和措施，将有效解决租赁市场27、上的大部分问题，促进租赁市场的健康发展。商品房市场商品房市场 商品房市场 保障房市场 低低端需求端需求 中中端需求端需求 通过市场供应的商品住房解决其住房问题，同时，政府运用规划、土地供应、税收等手段对高档住房、大户型住房进行适当控制 通过限价商品住房、租赁市场、首套普通商品住房贷款首付和贷款利率的优惠以及住房公积金等政策，帮助其解决住房问题 通过廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造、农村危房改造等方式，解决其住房困难问题 差别化利率手段 货币补贴 财政支持 配建制度 限价、限购或限开发商利润率 房产税、交易税等手段提高持有成本 高高端需求端需求 细分细分 市场定位市场定位 调控方28、式：市场和行政并用调控方式：市场和行政并用 市场市场化手段化手段 行政行政手段手段 取消预售制度或者停止银行贷款等手段 引导居民的引导居民的住房消费理住房消费理念，“人人有念，“人人有房住”不等房住”不等于“人人有于“人人有房产”房产”核心目标核心目标 市场化市场化 非市场化非市场化 指导思想指导思想：市场与保障并重：市场与保障并重 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 图图5 租赁租赁市场市场存在存在的问题的问题 资料来源：海通证券研究所整理 4.2 投资建议投资建议 截至 2017 年 5 月 19 日，A 股市场动态（TTM）PE 在 19.87 倍，房地产板29、块动态（TTM）PE 在 16.97 倍。政策对从事长租公寓业务的世联行构成直接利好、间接利好商业类（中国国贸、金融街、北辰实业、陆家嘴）和地产基金（嘉宝集团）。5.风险提示风险提示 行业持续调控，基本面下行风险。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 附件附件 1：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）第一章 总则 第一条 为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全,根据中华人民共和国城市房地产管理法等法律，制定本条例。第二条 国有土地上的住房30、租赁和销售活动及其监督管理，适用本条例。第三条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的指导和监督管理工作。直辖市、市、县人民政府房产管理部门（以下简称房产管理部门）负责本行政区域内的住房租赁和销售活动的监督管理工作。县级以上人民政府公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门按照职责分工，做好住房租赁和销售活动的管理工作。第四条 房产管理部门可以委托住房租赁、销售等管理实施单位，承担具体服务和支持辅助工作。第五条 国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买31、等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权。第二章 住房租赁 第六条 租赁住房的,当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。第七条 出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。第八条 承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理32、要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。第九条 出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。第十条 承租人应当按月支付租金，当事人另有约定的除外。住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。第十一条 鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。行业研究33、房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。第十二条 租赁住房的,当事人应当在住房租赁合同签订后十五日内，到房产管理部门或其委托的街道、乡、镇等基层组织办理住房租赁备案。办理住房租赁备案，不得收取任何费用。第十三条 经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租34、的权利。第十四条 出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。第十五条 未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的，出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。第十六条 承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。第十七条 出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一35、的除外：（一）无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的；（二）未经出租人同意将住房转租或者出借给他人的；（三）擅自改变住房用途、结构或者实施其他违法建设行为的；（四）利用租赁住房从事违法犯罪活动的；（五）法律、行政法规规定或者租赁合同约定的其他情形。第十八条 直辖市、市、县人民政府应当建立多部门联合监管体制，充分发挥街道、乡、镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。第三章 住房销售 第十九条 房地产开发企业预售住房的，应当取得预售许可证；取得预售许可后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外36、销售。房地产开发企业销售已竣工住房的，应当向房产管理部门办理现售备案。第二十条 房地产开发企业在住房销售中不得有下列行为：（一）发布虚假房源信息和广告；（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；（三）不符合住房销售条件，向买受人收取或者变相收取费用；（四）捂盘惜售或者变相囤积房源；行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13 （五）不明码标价，在标价之外加价出售或者收取未标明的费用；（六）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；（七）将已作为住房销售合同标的的住房再销售给他人；（八）为买受人垫付首付或者以分期等形式变相垫付首付；（九）37、分割拆零销售住房；（十）返本销售或者变相返本销售住房；（十一）以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工住房；（十二）法律、法规禁止的其他销售行为。第二十一条 销售住房的，当事人应当按照下列程序办理：（一）签订住房销售合同并办理备案；（二）持备案的住房销售合同缴纳税费；（三）依法申请不动产登记。第二十二条 住房销售可以按套计价，也可以按面积计价。住房面积计算规则由国务院住房城乡建设主管部门制定。第二十三条 依照法律、行政法规规定或者当事人需要评估住房价值的，应当委托房地产价格评估机构评估。房地产估价报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名并加盖房地产价格评估机构印章。第四章 房地产38、经纪服务 第二十四条 国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务，收取费用；不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。房地产经纪人员在提供经纪服务时，应当如实提供姓名和职业资格等相关信息，实行挂牌服务。第二十五条 房地产经纪机构应当有一定数量的房地产经纪专业人员，并在经营场所醒目位臵公示房地产经纪机构备案情况、专业人员情况、服务项目和收费标准等。第二十六条 房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，与委托人签订书面经纪服务合同，实地查看住房，并编制住房状况说明书。住房状况说明书和房地产经纪服务合同应当由房地产经纪39、专业人员签署。第二十七条 房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。第二十八条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布不实价格信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 14 （二）发布虚假房源信息，隐瞒影响住房租赁、销售的信息，诱骗消费者交易；（三）为不得出租、销售的住房提供经纪服务；（四）强制提供代办服务、捆绑40、收费；（五）未经当事人同意，以当事人名义签订虚假交易合同；（六）协助当事人弄虚作假，为规避住房交易税费、骗取贷款等非法目的提供便利；（七）对交易当事人隐瞒真实的住房交易信息，低价收进高价卖（租）出住房赚取差价；（八）购买、承租本机构提供经纪服务的住房；（九）违反有关规定，为当事人提供购房融资；（十）泄露或者不当使用客户信息，谋取不正当利益；（十一）法律、法规禁止的其他行为。第二十九条 房地产经纪机构通过其网站发布住房租赁、销售信息的，应当对信息的真实性负责。提供住房租赁、销售信息发布服务的第三方网络交易平台，应当对信息发布者的身份进行审核和登记。当事人通过第三方网络交易平台接受服务，其合法权益41、受到损害的，可以向信息发布者要求赔偿。第三方网络交易平台不能提供信息发布者真实名称、地址和有效联系方式的，可以向第三方网络交易平台提供者要求赔偿。第三方网络交易平台发现信息发布者存在欺诈、提供虚假材料等违法情形的，应当及时删除、屏蔽相关信息，并向有关部门报告；未采取必要措施的，依法与信息发布者承担连带责任。第五章 监督管理 第三十条 住房租赁和销售应当实名交易。在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护，任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。第三十一条 房地产开发企业预售住房取得的资金，应当纳入交易资金监管账户，专款用于有关的工程建设。房地产经纪机构接受委托销售住房的42、，交易资金应当纳入交易资金监管账户。当事人自行成交的，可以约定将交易资金纳入交易资金监管账户。纳入交易资金监管账户的资金，不得侵占挪用。住房交易资金监管办法由直辖市、市、县人民政府制定。第三十二条 住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开。房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查对象、随机选派执法检查人员的方式，对住房租赁企业、房地产经纪机构进行监督检查。第三十三条 房产管理部门应当建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，以住房测绘成果为基础建立楼盘表，提供房源核验、合同网上签43、约、交易资金监管、信用信息查询、投诉举报等服务。第三十四条 房产管理部门应当会同有关部门、行业组织建立健全房地产行业信用管理平台，记录房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构、房地产估价机构及从业人员的信用记录，并纳入全国信用信息共享平台，及时向社会公示，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 15 第六章 法律责任 第三十五条 县级以上人民政府房产、公安、国土资源、工商、税务、价格等管理部门不依法履行住房租赁和销售监督管理职责的，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；负有责任的领导人员和直接责任人员构成犯罪的，依法追究刑事44、责任。第三十六条 出租人有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处 1 千元以上 5 千元以下罚款，对单位处 5 万元以上 20 万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（一）违反本条例规定出租住房；（二）违反本条例规定调整租金；（三）违反本条例规定收取或者扣留押金；（四）违反本条例规定擅自进入出租住房；出租人违反本条例第七条第三款规定驱逐承租人，构成违反治安管理行为的，依法予以治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十七条 承租人擅自改动承租住房承重结构的，按照建设工程质量管理条例第六十九45、条处罚；擅自改动承租住房其他结构的，由房产管理部门责令限期改正，处 2 千元以上 5 千元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十八条 自然人转租住房达到规定规模未办理工商登记的，由工商行政管理部门依法予以处罚。第三十九条 住房租赁企业未办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处 1 万元以上 5 万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处 5 千元以上 1 万元以下罚款。第四十条 房地产开发企业有下列行为之一的，由房产管理部门责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限；46、有违法所得的，没收违法所得，并可处以违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得的，可以并处 50 万元以上 200 万元以下罚款；情节严重的，由原资质审批部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（一）违反本条例规定销售住房；（二）违反本条例规定未办理住房现售备案；（三）违反本条例规定未将预售住房取得的资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。第四十一条 房地产经纪机构有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，可以暂停合同网上签约权限；有违法所得的，没收违法所得，并可处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得的，可处 5 万元以上 50 万47、元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（一）未达到规定的房地产经纪专业人员数量；（二）未按规定办理机构备案；（三）未按规定公示备案情况等信息；（四）未按规定程序发布住房租赁、销售信息；（五）未按规定提供经纪服务；行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 16 （六）未将接受委托销售住房的交易资金纳入监管账户或者侵占、挪用资金。网络交易平台提供者违反本条例第二十九条规定的，由工商行政管理部门依法予以处罚。第四十二条 房地产经纪人员有下列行为之一的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正，并可暂停其从事房地产经纪活动一年；有违法所得的，没收违法所得48、，并可处以违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得的，可以并处 2 万元以上10 万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（一）允许他人以本人名义从事房地产经纪活动；（二）同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动；（三）在房地产经纪服务活动中谋取或者协助他人谋取不正当利益；（四）违反本条例规定提供经纪服务。第四十三条 当事人未办理住房租赁、销售合同备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，对个人处 5 千元以下罚款，对单位处 1 万元以上 3 万元以下罚款。第四十四条 违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规有处罚规定的，从其规定。第七章 附则 49、第四十五条 公共租赁住房等政策性住房租赁和销售，以及旅馆类住宿服务，不适用本条例的规定。第四十六条 本条例所称捂盘惜售，是指对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假住房销售合同等方式人为制造房源紧张的行为。本条例所称捆绑搭售，是指房地产开发企业销售住房时，违背买受人的意愿，搭售车位、地下储藏室等商品或者附加其他不合理的条件。本条例所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的住房分割为数部分分别出售给买受人的方式销售住房的行为。本条例所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售住房的行为。本条例50、所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业住房的方式销售住房的行为。第四十七条本条例自 年 月 日起施行。附件附件 2：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见：关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房51、租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。一、总体要求一、总体要求 （一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 17 色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配臵为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。（二）发展目标。到 2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场52、体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。二、培育市场供应主体二、培育市场供应主体 （三）发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。按照国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见（国办发201585 号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。（四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务53、。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。（五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。（六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。三、鼓励住房租赁消费三、鼓励住房租赁消费 （七）完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租54、房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照居住证暂行条例等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。（八）明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。四、完善公共租赁住房四、完善公共租赁住房 （九）推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度55、，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。（十）提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。五、支持租赁住房建设五、支持租赁住房建设 （十一）鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理56、配臵，有序开展租赁住房建设。（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 18 六、加大政策支持力度六、加大政策支持力度 （十三）给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照 5%的征收率减按 157、.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过 3万元的，2017 年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用 6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照 5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。（十四）提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。（十58、五）完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。七、加强住房租赁监管七、加强住房租赁监管 （十六）健全法规制度。完善住房租赁法律法规，明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。（十七）落实地方责任。省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理，加强工作指导，研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责，要建立多部门联合监管体制，明确职责分工，充分发挥街道、乡镇等基层59、组织作用，推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台，推进部门间信息共享。（十八）加强行业管理。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，要会同有关部门加强住房租赁市场监管，完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组60、织领导，健全工作机制，做好宣传引导，营造良好环境。各地区要根据本意见，研究制定具体实施办法，落实工作责任，确保各项工作有序推进。住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 19 信息披露信息披露 分析师声明分析师声明 Table_Analysts 涂力磊 房地产行业 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解，清晰准确地反映了作者的研究观点，结论不受任何第三方的授意或61、影响，特此声明。分析师负责的股票研究范围分析师负责的股票研究范围 Table_Reports 重点研究上市公司：荣盛发展,海航基础,黑牡丹,中国国贸,顺发恒业,新湖中宝,浦东金桥,中国恒大,*ST 中企,国创高新,嘉凯城,西藏城投,华侨城 A,*ST 松江,福星股份,格力地产,天健集团,万通地产,南山控股,粤泰股份,中华企业,金科股份,光明地产,莱茵体育,万业企业,三湘印象,中洲控股,北京城建,金融街,彩生活 投资评级说明投资评级说明 1.投资评级的比较标准投资评级的比较标准 类别类别 评级评级 说明说明 投资评级分为股票评级和行业评级 买入 个股相对大盘涨幅在 15%以上；以报告发布后的 662、 个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅为基准；增持 个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间；股票投资评级股票投资评级 中性 个股相对大盘涨幅介于-5%与 5%之间；减持 个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间；卖出 个股相对大盘涨幅低于-15%。2.投资建议的评级标准投资建议的评级标准 增持 行业整体回报高于市场整体水平 5%以上；报告发布日后的 6 个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的海通综指的涨跌幅。行业投资评级行业投资评级 中性 行业整体回报介于市场整体水平5%与 5%之间；减持 行业整体回报低于市63、场整体水平 5%以下。法律声明法律声明 本报告仅供海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险，投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考，不构成投资建议，也没有考虑到个别客户特64、殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下，海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送，未经海通证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容，务必联络海通证券研究所并获得许可，并需注明出处为海通证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和65、删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可，海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 20 Table_PeopleInfo 海通证券股份有限公司研究所海通证券股份有限公司研究所 路 颖 所长(021)23219403 高道德 副所长(021)63411586 姜 超 副所长(021)23212042 江孔亮 副所长(021)23219422 邓 勇 所长助理(021)23219404 荀玉根 所长助理(021)23219658 钟 奇 所长助理(021)23219962 宏观经济研究团队 姜 超(021)23212042 66、顾潇啸(021)23219394 于 博(021)23219820 联系人 梁中华(021)23154142 李金柳(021)23219885 金融工程研究团队 高道德(021)63411586 冯佳睿(021)23219732 郑雅斌(021)23219395 余浩淼(021)23219883 袁林青(021)23212230 罗 蕾(021)23219984 沈泽承(021)23212067 联系人 颜 伟(021)23219914 周一洋(021)23219774 姚 石(021)23219443 吕丽颖(021)23219745 史霄安 金融产品研究团队 高道德(021)634115867、6 倪韵婷(021)23219419 陈 瑶(021)23219645 唐洋运(021)23219004 宋家骥(021)23212231 薛 涵 联系人 谈 鑫(021)23219686 皮 灵(021)23154168 王 毅(021)23219819 徐燕红(021)23219326 蔡思圆(021)23219433 庄梓恺 固定收益研究团队 姜 超(021)23212042 周 霞(021)23219807 朱征星(021)23219981 张卿云(021)23219445 联系人 姜珮珊(021)23154121 杜 佳（021）23154149 策略研究团队 荀玉根(021)23268、19658 钟 青(010)56760096 高 上(021)23154132 联系人 申 浩(021)23154117 郑英亮(021)23154147 李 影 姚 佩(021)23154184 唐一杰 021-23219406 中小市值团队 钮宇鸣(021)23219420 张 宇(021)23219583 刘 宇(021)23219608 孔维娜(021)23219223 联系人 王鸣阳(021)23219356 程碧升(021)23154171 潘莹练(021)23154122 相 姜(021)23219945 政策研究团队 李明亮(021)23219434 陈久红(021)2321969、393 吴一萍(021)23219387 朱 蕾(021)23219946 周洪荣(021)23219953 王 旭(021)23219396 石油化工行业 邓 勇(021)23219404 联系人 朱军军(021)23154143 毛建平(021)23154134 殷奇伟(021)23154139 医药行业 余文心(0755)82780398 郑 琴(021)23219808 孙 建(021)23154170 联系人 师成平(010)50949927 贺文斌(010)68067998 刘 浩 01056760098 汽车行业 邓 学(0755)23963569 联系人 谢亚彤(021)23170、54145 王 猛(021)23154017 杜 威 0755-82900463 公用事业 张一弛(021)23219402 联系人 赵树理(021)23219748 张 磊(021)23212001 批发和零售贸易行业 汪立亭(021)23219399 王 晴(021)23154116 李宏科（021）23154125 联系人 史 岳（021）23154135 互联网及传媒 钟 奇(021)23219962 郝艳辉(010)58067906 联系人 孙小雯(021)23154120 强超廷(021)23154129 毛云聪(010)58067907 唐 宇 刘 欣(010)58067933 71、有色金属行业 施 毅(021)23219480 联系人 李姝醒(021)23219401 杨 娜(021)23154135 房地产行业 涂力磊(021)23219747 谢 盐(021)23219436 贾亚童(021)23219421 联系人 金 晶 杨 凡(021)23219812 行业研究房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 21 电子行业 陈 平(021)23219646 联系人 谢 磊(021)23212214 张天闻 尹 苓(021)23154119 煤炭行业 吴 杰(021)23154113 李 淼(010)58067998 联系人 戴元灿(021)2315414672、 电力设备及新能源行业 房 青(021)23219692 徐柏乔(021)32319171 杨 帅(010)58067929 联系人 曾 彪(021)23154148 张向伟(021)23154141 基础化工行业 刘 威(0755)82764281 刘 强(021)23219733 联系人 刘海荣(021)23154130 计算机行业 郑宏达(021)23219392 谢春生(021)23154123 联系人 黄竞晶(021)23154131 杨 林(021)23154174 鲁 立 洪 琳 通信行业 朱劲松(010)50949926 联系人 庄 宇(010)50949926 余伟民(01073、)50949926 非银行金融行业 孙 婷(010)50949926 何 婷(021)23219634 联系人 夏昌盛(010)56760090 李芳洲(021)23154127 交通运输行业 虞 楠(021)23219382 张 杨(021)23219442 联系人 童 宇(021)23154181 纺织服装行业 于旭辉(021)23219411 唐 苓(021)23212208 梁 希(021)23219407 联系人 马 榕 23219431 建筑建材行业 邱友锋(021)23219415 钱佳佳(021)23212081 冯晨阳(021)23154019 联系人 周 俊 0755-2374、963686 机械行业 佘炜超(021)23219816 耿 耘(021)23219814 沈伟杰(021)23219963 联系人 杨 震(021)23154124 钢铁行业 刘彦奇(021)23219391 联系人 刘 璇(021)23219197 建筑工程行业 杜市伟 联系人 毕春晖(021)23154114 农林牧渔行业 丁 频(021)23219405 陈雪丽(021)23219164 陈 阳(010)50949923 联系人 关 慧(021)23219448 夏 越(021)23212041 食品饮料行业 闻宏伟(010)58067941 孔梦遥(010)58067998 成 珊(75、021)23212207 研究所销售团队研究所销售团队 深广地区销售团队 蔡铁清(0755)82775962 欧阳梦楚(0755)23617160 巩柏含 饶 伟(0755)82775282 辜丽娟(0755)83253022 刘晶晶(0755)83255933 伏财勇(0755)23607963 王雅清(0755)83254133 上海地区销售团队 胡雪梅(021)23219385 朱 健(021)23219592 马晓男 毛文英(021)23219373 蒋 炯 方烨晨(021)23154220 季唯佳(021)23219384 黄 诚(021)23219397 黄 毓(021)23219410 杨祎昕(021)23212268 漆冠男(021)23219281 胡宇欣(021)23154192 北京地区销售团队 殷怡琦(010)58067988 杨羽莎(010)58067977 张丽萱(010)58067931 张 明 陆铂锡 吴 尹 陈铮茹 海通证券股份有限公司研究所 地址：上海市黄浦区广东路 689 号海通证券大厦 9 楼 电话：（021）23219000 传真：（021）23219392 网址：