房地产行业财务分析专题报告之四：出表和隐性负债对财表阅读影响（8页）.docx-地产文库

房地产行业财务分析专题报告之四：出表和隐性负债对财表阅读影响（8页）.docx

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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分证券研究报告/行业研究/房地产行业房地产行业房地产行业财务分析专题报告之四出表和隐性负债对财表阅读影响出表和隐性负债对财表阅读影响2014 年 9 月 14 日强于大市强于大市（维持）（维持）投资要点本报告是对 2013 年度三篇房地产行业财务分析专题报告的补充，主要是针对新的环境，探索更加全面的阅读房地产企业财务报表的办法。房地产行业出现了房地产行业出现了“出表出表”浪潮。浪潮。以往，房地产企业往往偏好增加并表范围并扩大规模，但最近几年却出现了一些企业愿意让项目由其他主体并表，同时扮演少数股东角色分享项目投资收益的情形。本报告并不是来讨论此种策略在经营层面的2、得失，而是重点分析此种经营行为对财务报表的可能重大影响。出表使资产负债结构隐性化，可能达到降低账面负债比率的效果。出表使资产负债结构隐性化，可能达到降低账面负债比率的效果。出表意味着企业原来显性的资产/负债/权益，在财务报表中只剩下长期股权投资科目。一旦大量原来的并表范围公司变为联营公司，这部分公司的杠杆率就不可能在合并报表中体现。如果这部分公司的杠杆率高于公司整体，实际上出表能够降低公司账面的负债压力。出表缩减公司总资产规模，并可能提升公司净利润率。出表缩减公司总资产规模，并可能提升公司净利润率。如果一些原并表公司变为联营公司时，公司的总资产，营业收入，营业成本，销售产品提供劳务现金流入等都3、会大幅降低。但因为公司仍然按比例享受联营公司利润，实际上公司净利润下降并不会很大。因此，很可能出现公司净利润率提升的情况。房地产类非标产品房地产类非标产品（不少可能是隐性负债不少可能是隐性负债），使得账面杠杆率未必可信使得账面杠杆率未必可信。各种形式的非标产品，早已经超越了传统意义房地产信托的范畴。债权和股权边界的日渐模糊，实际上在颠覆房地产企业杠杆率的实质。我们认为，不同企业的杠杆率未必可比，一些企业可能存在或有债务；不同企业自愿披露的负债成本未必可比，一些企业可能将某些义务视为外部股权。关注可比维度，建议重视销售回款增速。关注可比维度，建议重视销售回款增速。从财务角度看，企业的销售回款增速是不会受到隐性负债的影响。一个企业的销售回款增长顺利，往往也说明这一企业的资金风险不应该会很大。从经营层面，这种重视销售回款的做法也符合逻辑。公司的风险一般来自于经营层面的动态失衡，而不是杠杆比例的

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