1、旧城区住宅还建房商业公共配套车库房地产项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月旧城区住宅还建房商业公共配套车库房地产项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月39可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论61.1建设单位基本情况61.2项目背景7商品房销售和待售情况81.指标解释112.统计范围133.调查2、方式134.全国房地产开发景气指数简要说明135.东、中、西部地区划分146. 增长速度计算141.3编制依据151.4可行性研究结论161.5编制日期161.6报告提交银行16第二章 市场分析172.1xxx县地理位置现状172.2xxx县经济发展现状172.3xxx县房地产发展趋势192.4xxx县消费群群体结构分析192.4.1以县域城区人士为主192.4.2以40岁左右买家为主202.4.3再次置业者增多消费群能力202.4.4消费偏好分析202.4.4.1小三房单位有所增加202.4.4.2 大多数人喜欢宁静的生活方式202.4.4.3 对现楼的需求加大202.4.4.4注重装修房的3、变化212.4.4.5 环境先行212.4.5当前购房者特征212.5项目建设市场分析212.5.1市场发展概况212.5.2区域市场情况212.5.3需求分析22B、居住环境的调整需要增加22第三章 项目规划及自然条件分析233.1规划定位及现状231、细节构建-注意环境及建筑细节及配套设施的打造；232、超前意识-引进先进建设理念，注重住宅的科技含量，丰富智能化配套。233.2建筑设计243.2.1建筑功能以现代居住行为为核心24第四章 项目建设进度及销售计划254.1项目建设进度254.2项目销售计划25第五章 项目SWOT分析265.1项目优势分析265.2项目劣势分析265.3项目机4、会点分析265.4项目威胁点分析27第六章 市场定位及项目评价286.1项目形象定位286.2项目客户定位286.3价格定位296.4方案评价意见29第七章 投资估算与资金筹措307.1项目总投资估算307.1.1估算依据30项目开发总投资计算表307.2项目资金筹措及资金平衡分析31投资计划与资金筹措表31第八章 财务评价及其效益分析338.1收入估算33销售收入与税金估算表338.2财务盈利能力分析348.3财务净现值及财务内部收益率358.4财务清偿能力分析368.5财务评价结论37第九章 综合性评价结论及建议389.1拟建方案的结论性意见389.2项目风险及防范建议38第一章 总论1.5、1建设单位基本情况建设单位简介xxx县房地产开发经营公司位于xxx县工业园区，成立于1996年，并在1998年通过市建委认可，现具有国家肆级资质，能承建6层以下、15米跨度以下的建筑。公司现有职工150人，工程师26人，初级专业技术人员22人，注册地xxx县城关解放路103号，注册资本金壹仟万元，公司法定代表人xxx，公司主要经营房地产开发及销售。具备房地产开发四级资质。公司自成立以来，积极开拓房地产市场，发展房地产开发业务，已开发了北大路商贸街一、二期，完成竣工商品房屋开发面积26930；通达商贸城建筑面积9200，建材城15000；步行街二期6500，累计开发商品房建筑面积57630。并取6、得良好的经济效益。公司坚持质量第一、信誉第一的思想，在施工过程严格按照施工验收规范操作，在每一道施工程序验收中，必须设计人员、质监人员、施工单位负责人、公司负责人到现场验收确认，然后进行下道工序，确保工程质量无隐患事故，使工程质量合格率达到100，优良达到85。对已售商品房实行住宅使用说明书制度，确保质量跟踪服务，得到用户好评，所开发的商业门店促进了xxx县经济建设，并创造很多的就业岗位，对xxx的社会效益、经济效益做出了贡献。1.2项目背景房地产开发完成情况第1年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比名义增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。其中，住宅投资4467、06亿元，增长11.9%，增速提高1.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。1-11月份，东部地区房地产开发投资36719亿元，同比增长14.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点；中部地区房地产开发投资14035亿元，增长19.4%，增速提高3个百分点；西部地区房地产开发投资14018亿元，增长19.5%，增速提高2个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积556658万平方米，同比增长13.3%，增速与1-10月份持平；其中，住宅施工面积416657万平方米，增长10.8%。房屋新开工面积162413万平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份缩小1.3个百分点；其中，8、住宅新开工面积119905万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积67706万平方米，增长14.1%，增速回落3.2个百分点；其中，住宅竣工面积54310万平方米，增长13.7%1-11月份，房地产开发企业土地购置面积31638万平方米，同比下降14.8%，降幅比1-10月份缩小3.2个百分点；土地成交价款6594亿元，下降10.3%，降幅缩小1.5个百分点。商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%， 1-10月份为下降1.1%；其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长11.6%，商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额53526亿元，9、增长9.1%，增速比1-10月份提高3.5个百分点；其中，住宅销售额增长10.4%，办公楼销售额增长4.1%，商业营业用房销售额增长4.2%。1-11月份，东部地区商品房销售面积44752万平方米，同比增长5.0%，增速比1-10月份提高3.6个百分点；销售额32240亿元，增长10.2%，增速提高3.5个百分点。中部地区商品房销售面积23452万平方米，增长3.8%，1-10月份为下降0.5%；销售额10346亿元，增长11.3%，增速提高3.7个百分点。西部地区商品房销售面积23500万平方米，下降3.5%，降幅缩小2.8个百分点；销售额10940亿元，增长4.2%，增速提高3.3个百分点10、。11月末，商品房待售面积33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积增加119万平方米。房地产开发企业到位资金情况1-11月份，房地产开发企业本年到位资金85802亿元，同比增长14.1%，增速比1-10月份提高2.5个百分点。其中，国内贷款13208亿元，增长16.1%；利用外资371亿元，下降51.5%；自筹资金35374亿元，增长13.8%；其他资金36849亿元，增长15.2%。在其他资金中，定金及预收款23119亿元，增长20.2%；个人按揭贷款9274亿元，增长23.7%。房地产开发景11、气指数11月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.71，比上月提高1.15点。表1第1年1-11月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6477216.7其中：住宅4460611.9办公楼302432.7商业营业用房841727.3房屋施工面积（万平方米）55665813.3其中：住宅41665710.8办公楼1888621.7商业营业用房6382916.8房屋新开工面积（万平方米）162413-7.2其中：住宅119905-11.1办公楼541011.3商业营业用房202006.3土地购置面积（万平方米）31638-14.8土地成交价款（亿元12、）6594-10.3房屋竣工面积（万平方米）6770614.1其中：住宅5431013.7办公楼1347-4.4商业营业用房704314.4商品房销售面积（万平方米）917052.4其中：住宅815002.3办公楼182111.6商业营业用房61761.7商品房销售额（亿元）535269.1其中：住宅4478310.4办公楼22394.1商业营业用房55564.2商品房待售面积（万平方米）3356732.0其中：住宅2145237.7办公楼143228.5商业营业用房678319.2房地产开发企业本年资金来源（亿元）8580214.1其中：国内贷款1320816.1利用外资371-51.5自筹13、资金3537413.8其他资金3684915.2其中：定金及预收款2311920.2个人按揭贷款927423.7表2：第1年1-11月份东中西部地区房地产开发投资情况地区投资额（亿元）同比增长（%）住宅住宅全国总计647724460616.711.9东部地区367192507014.810.3中部地区14035986519.412.5西部地区14018967119.515.6表3第1年1-11月份东中西部地区房地产销售情况地区商品房销售面积商品房销售额绝对数（万平方米）同比增长（%）绝对数（亿元）同比增长（%）全国总计917052.4535269.1东部地区447525.03224010.2中14、部地区234523.81034611.3西部地区23500-3.5109404.2附注1.指标解释房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。该指标是累计数据。商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。房地产开发企业本年资金来源：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种15、货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑16、面积，不能分割计算。房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。2.统计范围全部房地产开发经营法人单位。3.调查方式按月（1月份除外）进行全面调查。4.全国房地产开发景气17、指数简要说明全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。5.东、中、西部地区划分东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽18、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）。6. 增长速度计算房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。针对目前的房地产趋势作如下几个综述判断：1、国家的调控下半年不可能会明显或公开放松，因为经济已经企稳，房地产拉动经济作用有所降低，而房地产又影响民生与民意政治影响大，但调控的手段与方法可能有些微调，但政策的方向不会转变。调控中最有可能出现的变化是银行会根据自己的资金信贷情19、况作出执行政策力度的微调，钱多贷不出去的银行可能会适度放宽调控，钱少资金偏紧的银行甚至会更从严把握政策。2、调控是长期的，手段是会变化的，严厉与松弛与否取决于房价在民意和舆论中的反响，但中国房地产体制的不健康导致市场作用失灵，只能通过调控来找到经济发展、地方政府利益、开发商银行利益、百姓住房梦四者的相对平衡。3、长期来看，房地产的根本问题是土地制度问题带来了土地垄断定价导致房价也具有垄断定价色彩，因而招拍挂以来地价带动房价涨幅远远大于百姓收入的涨幅，这也是房地产风险即泡沫已经在近期累积的根源。房地产开发用地打破地方政府的垄断，农村集体建设用地入场交易，才能改变中国房地产的局面。1.3编制依据120、. 国务院、建设部、国土资源部、湖北省人民政府及规划国土部门颁发的有关法规和政策；2. 建设项目经济评价方法与参数；3. 房地产开发项目经济评价方法；4. 建设用地批准书；5. 国有土地使用权出让合同；6. 立项批复（xxx县发展和改革局文件）；7. 审定建筑设计方案通知书；8. 建设用地规划许可证；9. 建设工程规划许可证；10.建筑工程施工许可证；11.营业执照；12.近三年财务报表；13.其它相关资料。14.本次研究掌握的有关资料及研究人员现场实地勘察所获资料。1.4可行性研究结论“xxx”项目总占地面积为49086.88，总建筑面积113503.87，其中住宅60712.88、还建房421、3510，商业3373.88，公共配套629.33，车库5277.78。本项目财务内部收益率FIRR52.3%大于最低期望收益率（10%）；财务净现值FNPV5762万元大于零；动态投资回收期2.26年小于行业基准回收期（5年）；由上述财务评价的结果来看，借款偿还能满足贷款机构要求，项目各年的财务收益指标也是较好。从财务评价上看，此项目是可行的。1.5编制日期二xx年一月十日至一月十五日1.6报告提交银行xxx县农村信用合作联社第二章 市场分析2.1xxx县地理位置现状xxx县位于湖北省中南部， 江汉平原腹地、荆江河段北岸。全县版图呈马鞍形，东西距53.5千米，南北距36.2千米。面积103222、平方千米。2004年末总人口373027人。县人民政府驻郝穴镇。xxx县是中国最古老而又最年轻的县之一，1998年7月，经国务院批准，撤销xxx区设立xxx县，地属湖北荆州市，县人民政府驻郝穴镇。全县国土面积1032.2平方公里，辖7镇、2乡、3个农场。拥有精细化工、医药器械、造纸包装、轻工纺织、建筑建材、食品饮料、汽车零配件等七大支柱产业。xxx位于扬子准地台江汉沉降区江汉盆地西南部的凹陷构造带。境内地质构造一是沙市资福寺赤岸街隆起；二是金家场构造带，该构造带位于资福寺亚凹陷的南缘，为北西走向，包括金家场隆起、魏家场隆起和郝穴隆起。xxx地势平坦，属长江冲积平源和四湖滨湖平原并列地带。其地貌23、有洲滩平地、淤沙平地、中间平地、低湿平地四类。全县海拔高程在25.3（沙岗九家湖电排站）40米（马家寨乡文新村王家河）之间，相对高差14.7米。2.2xxx县经济发展现状xxx县农业资源丰富，特色鲜明。全县属长江自流灌区，河渠密布，纵横交错；水利设施配套，抗灾能力较强；土壤多冲积土，养分含量高；农副产品众多，是国家优质商品粮、商品棉基地和湖北省“双低”油菜产业化示范县，盛产四大家鱼、甲鱼、七星黑鱼、大口鲶和中华鲟，以及“郢城凤”酱品、“白鹭春”香莲、菱角等。 全县拥有精细化工、医药器械、造纸包装、轻工纺织、建筑建材、食品饮料、汽车零配件等七大支柱产业为主体的独立核算工业企业172家。其中，湖北24、文龙实业有限公司、湖北天利来药业股份有限公司、荆安消防设备股份有限公司、湖北白马造纸股份有限公司、湖北宝马弹簧有限公司等10多家企业为省、市重点企业，生产的鹿茸健酒、高强度瓦楞纸、病毒唑医药、“1211”灭火器等30多个品牌产品享誉中外。 产业重点以纺织服装、轻工食品、机械化工为主。一是因为有丰富的原料。全县有26万担棉花，初步测算，如果纺纯棉，可以满足11万锭纺纱需要。再比如稻草造纸、粮食加工食品，都是有丰富的原料的。二是因为有一定的基础。初步统计，在全县31家规模企业中有25家属于三大类产业的企业，占80%。三是因为有荆州的带动。在地理上是荆州的郊区县，在产业上要建成荆州的卫星城。荆州是全25、国著名的轻纺城，现在汽车零部件、化工、家电在全国很有地位。主攻三大产业是围绕荆州的产业方向，主动配套，承接转移当好卫星城。2.3xxx县房地产发展趋势近年来，xxx县坚持以科学发展观为统领，以打造“荆州市卫星城市的重要支撑”为xxx县未来发展新思路，切实做到与荆州城区的全方位互动对接，在谋划县域经济发展思路中，xxx县提出了要发展成为荆州市新城区的理念，要实现xxx县跨江发展，融入荆州城区，使xxx县成为荆州城区的南部组团。随着武荆高铁修建引领的一股投资热潮的不断升温，必将带来对房屋的大量投资需求和消费需求。住房的货币化和住房的商品化改革的进一步加快，人们住房消费只有通过购买商品房才能得以满足26、，从而导致住房消费观念的质的转变，购买环境优美、生活方便、物有所值的商品房将成为购房的首选因素，消费前景看好。xxx县作为荆州的一个辖区，在交通、城建、产业和市场等将实现统一规划、同步发展。xxx县目前有大的楼盘项目，可以满足大量的置业投资需求。在荆州市市区置业日益困难、投资空间不断减少的时候，xxx县有作为一个高起点大空间的区域优势。xxx县在建的生活、教育、医疗设施，保障了居住条件的较高起点，其带来的舒适程度不言而喻，在xxx县置业的另一优势是，价格所带来的压力更小，生活成本也相对较低。2.4xxx县消费群群体结构分析2.4.1以县域城区人士为主所有潜在购买者中他们中有10.6%的人士已经27、在xxx县生活了6-7年，有5.3%已在xxx县生活工作了5-10年，还有6.8%为各乡镇的企业干部和职工，已退休或接近退休，子女已在xxx县县城找到工作，这部分人士也是迫切需要在xxx县置业的潜在买家之一。2.4.2以40岁左右买家为主根据调查报告，xxx县置业者的主力是年龄在40岁左右的买家。而第1年以来，35-40岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量。2.4.3再次置业者增多消费群能力二人家庭规模占所有居住结构的12.1%；约四成左右的潜在购房者过去已有购房经验，中端的消费者占总体的59.1%；有55%左右的高端消费者是再次置业，说明消费者对楼价的承受能力在稳步提高。2.4.4消费偏好28、分析2.4.4.1小三房单位有所增加80-100平方米的三房两厅户型需求有所增加，而对60平方米左右的户型选择则有所减少。100-120平方米的三房两厅两卫及80-100平方米的三房两厅依次为目前消费者最欢迎的户型，与前期相比，对80-100平方米的两房一厅需求比例有所增加。三房与两房仍为主流户型，选择三房的占46%，两房的占31%，其他户型占24%。2.4.4.2 大多数人喜欢宁静的生活方式消费者喜欢的楼盘特点是宁静，其次为自然、温馨、成熟，而树和水是他们最喜欢的环境元素，分别占了33.3%和32.9%。2.4.4.3 对现楼的需求加大消费者对现楼的需求占63%，对准现楼的需求占25%，这对29、楼盘自身的实力是一个考验，而且高端消费群不接受房改房和二手房。2.4.4.4注重装修房的变化潜在购房群体对毛坯房和简单装修的需求比例下降，而对发展商提供多种装修套餐和豪华装修房的比例从8%上升到15%，对普通开间的需求比例减少，对跃式、错层、景观阳台的比例有所上升。2.4.4.5 环境先行xxx县消费者对楼盘的喜好很大程度上取决于去现场的感觉。光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房让买家们无法接受。2.4.5当前购房者特征买房者的年龄普遍年轻化，购房主体为40岁左右，其中35-40岁的购房者占了1/3。购房者拥有私家车的比例稳定增长，约占总数的8.3%。购房者最关注的因素是周边环境、价格、交通便利。30、2.5项目建设市场分析2.5.1市场发展概况多年以来，xxx县房地产开发处于卖方市场状态，目前均以房屋统代建为主，所建住房多为福利性住房或自建房，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。随着市场的不断消耗以及投放市场的房地产开发量的迅急增加，市场转为买方市场，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。2.5.2区域市场情况荆洪路区域是xxx县的中心生活区，已形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，且居住人群素质较高，尽显城市繁华，是成熟的居住社区，区域特征明显。2.5.3需求分析A、城市人口高速增长造成住房需求猛增按照xxx县统计数31、据计算，近10年来xxx县人口年增长率达3以上，随着农村城市化的加快，城市人口增多，增加了住房需求，即刚性需求。B、居住环境的调整需要增加xxx县城区目前的住房因房屋面积狭小、配套条件差等各方面原因，多数都有购新房以提高居住生活质量要求，按每年5的换房率计算，xxx县每年需要换够住房5000套。另一方面，由于目前xxx县存量房仍以“三大一小”型住房居多，随着居民文化素质的提高和社交范围的增广，人们迫切需要换购“三小一大”型住房，这也会导致房屋的需求增加。第三章 项目规划及自然条件分析3.1规划定位及现状.项目定位本项目在xxx县规模较大，xxx县现有的楼盘，所打概念为“首个、首席”，本项目就是32、要摒弃这些概念,与其它项目有所差异。本项目的营销就是以更高的姿态入市，一出手便彰显不凡，这才足以匹配本项目在区域内的地位。项目在规划过程中考虑到了：1、细节构建-注意环境及建筑细节及配套设施的打造；2、超前意识-引进先进建设理念，注重住宅的科技含量，丰富智能化配套。3、服务意识在营销过程中，不再一味的推荐楼盘的优点，文化先行，导入生活方式的诉求，让每一个到售楼部的顾客者感受本项目的尊贵生活，跳出房地产做房地产销售。现状概况地块选址位于旧城区，整个用地呈不规则四边形。总用地面积49086.88平方米。位于主城区，交通便利，内外联系方便。周边市政设施完善，水电气均到达用地，利于工程施工。地上基本平33、整。3.1.3经济技术指标“xxx”项目总占地面积为49086.88，总建筑面积113503.87，其中住宅60712.88、还建房43510，商业3373.88，公共配套629.33，车库5277.78。建筑密度30.7%；容积率2.31；绿地率35%；建筑高度35米。3.2建筑设计3.2.1建筑功能以现代居住行为为核心根据地块的特殊设计要求，并结合现代居住行为以及住户市场需求，建筑设计时按照住宅的类型与标准，采用以多层为主。套型面积以三房二厅、二房二厅为主，建筑面积在70-140，同时各户型力求双卫设计，客厅、餐厅独立形成良好的穿堂风。住宅设计中满足中高档住户的基本居住功能要求：食寝分离、34、动静分开，从而保证居住行为的私密性。户内以厅为中心，厅和主要卧室全部朝南，采光充足。建筑造型注重群体形态的可识别性本方案在建筑空间形态中，注重塑造小区建筑群的整体结构，力图创造优美、舒适并丰富有新意的居住空间。从整体到造型，为居住者提供高质量、高品位的生活环境。建筑风格现代家居住宅建筑设计立意上与规划精神相呼应，立面风格以现代建筑为基调，保持简洁又内涵丰富的造型特色。配以凸窗、出挑阳台、线脚、价值变化的屋顶形式，使建筑表现处高雅而具内涵的风格。第四章 项目建设进度及销售计划4.1项目建设进度“xxx”项目拆迁、规划设计等前期工作已完成，现在正在进行主体工程施工。项目开工时间第1年5月,总工期为35、24个月（2010年7月至第3年5月），总建筑面积为113503.87平方米。4.2项目销售计划根据项目工程建设进度以及项目所在地房地产的发展形势，该项目自工程建设一年后可以开始销售，计划销售期为24个月，2013年5月正式开盘，竣工后一年销售率住宅可达95%、商铺可达90%。第五章 项目SWOT分析5.1项目优势分析该项目地块的可塑性很强，地块平整，分组团进行小区绿化，小区的景观将尤为丰富。项目所处地段地势用地开阔，使项目能够更加合理规划布局，对项目今后顺利营销有较大的促进作用。本项目环境、配套等定位较高，以高性价比的优势确定销售定位为大众产品。容易得到周边潜在客户的认同，使项目的营销工作能36、够更加顺利的进行。规模优势。建筑自身的优势（需规划进一步确定之后，进行挖掘与延展）。户型经过反复论证，既符合人居要求，亦符合市场需求（基本户型都是明厨，明卫，明卧，明厅）。5.2项目劣势分析本项目建设规模较大、周期较长、资金压力大。本项目定位较高，存在政策性不确定因素。5.3项目机会点分析近年来xxx县地方经济出现加速发展的局面，工业园的建成运营、武荆高速铁路的开通、市县对接，必将给xxx县带来新的发展机遇。使全县经济发展的微观基础逐步改善，居民收入有较大幅度提高，为促进消费打下基础。商品房二级市场日趋活跃，将为中高收入家庭实现“以旧换新、以次换好、以小还大”提供更大空间。经济回暖，市场需求旺37、盛。本地商品房开发市场升温价格上扬，有利于本项目销售。建筑的价值，可通过营销渠道尽情发挥。5.4项目威胁点分析现在新增项目营销推广已抢占部分先机；对于基本目标客群的分流。项目规划设计上，特别是景观、配套上都是一个整体，其开发建设要求一气呵成，必须是统一开发、一次建成。第六章 市场定位及项目评价6.1项目形象定位本项目规模较大，为使项目能够在长时期内保持强劲之市场竞争力及吸引力，同时又能体现超越同类产品生活素质，在竞争楼盘中独树一帜、雄踞一方，这就必然要求本项目无论在总体规划、各方面的设计包装、配套设施、装修标准、物业管理等方面，充分体现超前的生活模式概念，使楼盘在激烈的竞争中取胜，树立项目独特38、的个性特色。现时人们购房置业强调环境质素，在本项目中，环境质素、项目规划包括住宅的层次感和商业网点的配套，都是重要之特色卖点，故而形象包装上要重点体现。希望通过对项目的特色宣传，强化一个高质素商业、住宅项目的品牌形象，以顺利带动该项目的开发及销售。6.2项目客户定位购买行为表现：二次及多次置业，小房换大房的，提升居住品质的，进城购房。目标客户群分类：政府公务员、周边乡镇进城的客户、私营企业主、个体工商户、企事业单位的中高层管理者、效益较好的企业职工、各乡镇在职或退休的行政官员也占有一定的比例，荆州市养老居民以及外省外地区居民也可列为目标客源。6.3价格定位价格是项目开发最核心的本质，其通过位置39、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。由于项目目前尚在建设中，将来面对的具体市场条件无法全部预测。6.4方案评价意见通过对项目市场方面的研究，我们认为该项目具有发达的路网、便捷的交通、良好的标识性和优美的景观资源等开发优势，应该充分发挥走生态、健康、环保的升级换代路线，走产品差异化路线。另一方面，还要注重从产品本身的规划设计、内在品质、物业管理、职能化设施、节能环保技术和材料等方面塑造差异化产品，注重内部计划及产品自身特色设计，同时转换劣势，规避风险，抓住机会，利用专业优势，控制产品，以中高端产品、中档价位占领市场。综上所述，本项目市场定位方40、案可行。第七章 投资估算与资金筹措7.1项目总投资估算7.1.1估算依据按中高楼盘水平建设、配套；各项收费采用xxx县目前通常取费标准计算；项目在二年后竣工，竣工后一年销售率住宅可达95%、商铺可达90%。项目开发建设资金能够如期到位，不影响项目的建设；在开发经营期内，市场行情及政府政策会出现利好面，出现不可预见性风险较小。项目总投资项目开发总投资计算表序号项目单价(元)面积（）总投资(万元)开发建设总投资789 113504 8958 1开发成本667 113504 7576 1.1土地成本308 113504 3500 1.2前期工程费10 113504 110 1.3建筑安装工程费10041、 113504 3636 1.4开发期间税费0 113504 109 1.5不可预见费0 113504 221 2开发费用122 113504 1382 2.1管理费用20 113504 227 2.2财务费用18 113504 206 2.3销售费用84 113504 949 以上分析估算，本项目总投资额为8958万元。7.2项目资金筹措及资金平衡分析根据计算得出的“xxx”项目资金筹措情况说明，项目拟从以下三个渠道筹措：1、自有资金4500万元，占比51%，主要为公司自有资本和股东投入，用于支付购买土地、拆迁安置补偿、前期规划、设计等前期费用；2、向银行借款2000万元，占比22%，主要用42、于支付项目工程基本建设、安装工程、购置附属设备等费用；3、用销售回笼资金再投入2458万元，占比27%，主要用于支付项目工程装饰、装修、基础设施、公共配套设施等费用。投资计划与资金筹措表序号项目合计第1年2013年第3年2015年2016年1开发投资总额8958 3650 963 1886 2040 418 开发投资总额（不含财务费用）8753 3612 923 1849 2000 368 1.1开发成本7576 3507 896 1586 1586 0 土地成本3500 3500 0 前期工程费110 7 103 建筑安装工程费3636 727 1455 1455 开发期间税费109 22 43、44 44 不可预见费221 44 88 88 1.2开发费用1382 143 67 300 454 418 管理费用227 105 27 48 48 销售费用949 215 366 368 财务费用206 38 40 38 40 50 2资金筹措总额8958 3650 963 1886 2040 418 2.1自有资金4500 4500 2.2银行贷款2000 0 0 0 2000 2.3项目收入再投入2458 2040 418 附： 销售及经营收入净收入6757 11530 11591 根据以上分析，该项目的筹措资金基本上满足投资需要。第八章 财务评价及其效益分析项目经济性评价，一般包括国44、民经济评价和财务评价两部分。本项目根据计投资1993530号文关于建设项目经济评价工作的若干规定，可不考虑项目的国民经济评价，只作财务评价，包括财务盈利能力分析和偿债能力分析。8.1收入估算本项目的收入主要来源于住宅、还建房、商铺销售。其支出主要是工程项目的建设及每年偿还贷款本金及利息等。项目的收入情况如下表：销售收入与税金估算表（单位：万元）序号项 目合计2013年第3年2015年1销售收入（万元）26613 6233 12331 8049 销售回款比例100.00%23.42%46.33%30.24%各年销售面积()112875 26916 64371 21588 1.1住宅销售收入19145、38 5464 7650 6024 可销售面积()60713 18214 24285 18214 平均售价(元/)3152 3000315033081.2还建房销售收入4000 769 3231 可销售面积()43510 8702 34808 平均售价(元/)919 884 928.21.3车库销售收入1450 0 1450 0 可销售面积()5277.785278 平均售价(元/)2748 27481.4商铺销售收入2024 0 0 2024 可销售面积()3374 3374 平均售价(元/)6000 60002销售税金及附加1490 349 691 451 3销售净收入25123 588446、 11640 7598 8.2财务盈利能力分析根据上表，此项目投资现金流量表如下表：全部投资现金流量表序号项目名称合计2011年第1年2013年第3年2015年1现金流入26613 0 0 6233 12331 8049 1.1 销售收入26613 0 0 6233 12331 8049 2现金流出1859836509633210471760582.1开发总投资（含财务费用）8807 3650 963 1859 2044 291 2.2销售税金及附加1490 0 0 349 691 451 2.3土地增值税5628 0 0 62 123 5443 2.4所得税2672 0 0 940 185947、 (127)3净现金流量8015 (3650)(963)3024 7614 1991 4累计净现金流量8015 (3650)(4613)(1589)6025 8015 5折现净现金流量4594 (3318)(796)2272 5200 1236 6累计折现净现金流量4594 (3318)(4114)(1842)3358 4594 损益表序号项目计算依据合计2011年第1年2013第3年2015年1项目收入26613 0 0 6233 12331 8049 1.1销售收入26613 0 0 6233 12331 8049 2项目成本费用15926 0 0 2474 4895 8557 2.1销售48、物业投资成本费用包括利息8807 0 0 2063 4081 2663 2.3销售税金及附加1490 349 691 451 2.4土地增值税5628 0 0 62 123 5443 3利润总额(1-2)10687 0 0 3759 7437 (508)4累计利润总额10687 0 0 3759 11196 10687 5所得税(4)*25%2672 0 0 940 1859 (127)6税后利润(4-5)8015 0 0 2819 5577 (381)8.3财务净现值及财务内部收益率式中：CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t第t年的净现金流量；n计算期；ic基准收益率或设定的折现49、率。经过计算可得:售价变化基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）5762 5652 8371 13780 16485 财务净现值升降幅度-1.9%45.3%139.2%186.1%财务内部收益率（税后）52.3%41.6%59.2%101.4%125.6%财务内部收益率升降幅度-20.6%13.0%93.6%139.9%全部投资投资利润率109.3%13.4%18.0%27.1%31.6%投资利润率升降幅度-87.8%-83.5%-75.2%-71.1%建安成本变化基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）5762 12608 11842 10309 9543 财务50、净现值升降幅度118.8%105.5%78.9%65.6%财务内部收益率（税后）52.3%83.7%81.6%76.5%73.5%财务内部收益率升降幅度59.9%55.9%46.2%40.4%全部投资投资利润率109.3%28.4%25.3%20.1%17.9%投资利润率升降幅度-74.0%-76.8%-81.6%-83.6%8.4财务清偿能力分析本项目的借款能力可通过本项目的资金来源与运用表及借款还本付息表来判断。资金来源与运用表序号项目合计第1年2013年第3年2015年2016年1 资金来源33113 4500 2000 6233 12331 8049 1.1 销售收入26613 62351、3 12331 8049 1.2 自有资金4500 4500 0 0 0 0 1.3 商业贷款2000 0 2000 0 0 0 2 资金的运用18598 3650 963 3210 4717 6058 2.1 开发总投资（不含财务费用）8601 3612 923 1821 2004 241 2.2 财务费用206 38 40 38 40 50 2.3 银行贷款本金偿还0 0 0 0 0 0 2.4 预交土地增值税5628 62 123 5443 2.5 销售税金及附加1490 349 691 451 2.6 所得税2672 0 0 940 1859 (127)3 盈余资金-14515 85052、 1037 3024 7614 1991 4 累计盈余资金14515 850 1887 4911 12525 14515 如项目建设后资金能如期到位，销售按计划进行，该项目清偿贷款资金较为充裕，具备财务清偿能力。8.5财务评价结论本项目财务内部收益率FIRR52.3%大于最低期望收益率（10%）；财务净现值FNPV5762万元大于零；动态投资回收期2.26年小于行业基准回收期（5年）；由上述财务评价的结果来看，借款偿还能满足贷款机构要求，项目各年的财务收益指标也是较好。从财务评价上看，此项目是可行的。第九章 综合性评价结论及建议9.1拟建方案的结论性意见经测算分析，该项目的财务效益较好，在考虑53、以后期销售为主的前提下，仍能获得合理的回报。只要销售价格合理，营销得力，可以比预期完成更好的销售率，提前收回投资，该项目偿还贷款是有保证的。9.2项目风险及防范建议1、建设资金风险：由于开发商资金筹措不到位，造成工程后继资金跟不上，从而很可能造成“烂尾楼”工程。2、开发成本风险：由于人为或非人为的因素直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。3、销售风险：由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以定量分析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。4、政府政策风险：这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观政策影响。房地产市场是受54、国家和地方政府相关政策影响较大的行业，2009年以来，随着国家刺激经济政策的出台，房价和销售量都大幅攀升，2010年国家又出台了一系列相应的调控政策来抑制房价过快上涨。因此未来政策变化将影响到项目销售及贷款偿还。5. 由于该项目定位于中高档住宅小区，购买者更看中的将是项目的档次感，在项目的规划设计上给予高度重视，一定要聘请一流的规划设计机构来担纲此项工作，使项目在建成后极大的拉开与周边楼盘的档次距离，这一点尤其要受到重视。6、为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，在开发前期投资论证过程中，尽可能的让公司项目一线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思广益，精益求精。7、由于该项目建设规模在xxx县尚属较大，巨大的资金投入，将给开发企业带来极大的资金压力，因此，我们要密切关注国家的信贷政策和利率政策，在适当的时候做好项目的融资计划。针对以上问题，本项目需要充分的发挥地理优势，规划设计中要充分利用规划要求，多运用新的人文化社区概念，提高物业管理质量。总的来说，本项目走差异化路线是可行的选择，但要树立较高的物业形象，增强差异化，才能增加客户对本项目的认知度，最终使项目销售取得理想的效果。