1、商品住宅楼含储藏底层车库房地产开发项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月商品住宅楼含储藏底层车库房地产开发项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月73可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 项目总论111.1项目名称111.2建设单位11xxx市xxx房地产开发有限公司111.3项目地点111.4项目建2、设单位基本情况111.5编制依据111.6项目概况121.6.1项目提出的背景及理由121.6.2建设内容与建设规模121.6.3主要技术经济指标131.6.4进度计划141.6.5投资规模与资金筹措141.7研究结论141.7.1项目拥有较好的投资环境与机遇141.7.2项目在经济上具有较强的可行性141.7.3项目具有突出优势151.7.4项目开发经营风险较小151.7.5项目投资可行性结论15温馨是家的元素，是人生永恒的主题16第二部分 项目市场分析172.1全国2010年房地产市场宏观分析172.2全国第1年房地产市场预测182.3xxx市房地产市场分析及预测202.4发展规划分析233、2.4.1国民经济和社会发展总体规划232.4.2区域规划及行业发展规划232.5产业政策分析242.6 市场推销分析252.6.1目标客源预测252.6.2推销方式及措施26第三部分 项目选址与建设条件273.1项目选址273.2项目建设条件273.2.1 项目选址273.2.2 工程水文地质条件273.2.3 地震烈度273.2.4 气候条件273.2.5交通运输条件283.2.7 供电条件283.2.8 供排水条件283.2.9 通信条件293.2.10 社会环境条件293.2.11土地获取方式及土地利用的合理性29第四部分 建设规模与内容304.1建设规模304.2建设内容30第五部分4、 主要工程技术方案325.1工程技术方案325.1.1总平面布置325.1.2结构与基础335.2建筑单体设计335.3停车场地设计345.4景观与绿化设计345.4.1景观345.4.2绿化355.5天然气系统365.6供电设计361）负荷等级362）用电负荷363）供配电系统364）住宅配电365）应急照明376)户外供电及照明377)夜景灯饰照明378)防雷接地379)弱电375.7给排水385.7.1给水385.7.2排水395.8消防安全405.8.1建筑消防设计405.8.2消防给水405.8.3电气消防405.9抗震规划41第六部分 环保、节能与安全426.1环境保护426.1.5、1编制依据42g）环境空气质量标准(GB3095-1996)426.1.2环境现状426.1.3项目对环境的影响426.1.4环境治理及保护方案436）水土保持456.2节能456.2.1建筑节能456.2.2电气节能466.2.3节水措施466.3劳动安全476.3.1危害因素识别476.3.2安全措施方案486.4消防安全496.4.1 编制依据496.4.2 编制原则506.4.3 消防措施506.4.4 消防方式506.4.5 消防器材50第七部分 投资估算与资金筹措517.1投资估算517.1.1编制依据517.1.2估算范围517.1.3估算说明517.1.4投资估算527.2资金6、筹措537.3资金使用计划53第八部分 项目开发建设进度548.1建设工期及计划安排548.1.1前期工作548.1.2营销策划方案548.1.3工程进度548.1.4销售548.2 组织机构和人员配置558.2.1组织机构55第九部分 财务分析569.1财务评价依据说明562）项目建设工期2年；564）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定；569.2成本估算569.2.1土地成本569.2.2开发成本（见下表）569.2.3项目经营税费估算589.3销售收入估算599.4利润及投资利润率概算599.5项目盈亏平衡分析599.6敏感性分析609.6.1变动因素一609.6.2变动因素二61销7、售价格变动时对利润的影响619.7财务评价结论与建议619.7.1财务评价结论619.7.2 建议61第十部分 项目招投标6310.1招投标原则6310.2投标、开标、评标和中标程序633）评标采用“合理定价评审抽取法”进行。6410.3评标委员会的人员组成和资质要求64第十一部分 风险评价6511.1投资风险分析6511.2风险评估6511.2.1市场风险6511.2.2技术风险6611.2.3工程风险6611.2.4资金风险6611.2.5外部协作及环境风险6611.2.6社会风险6611.2.7经营管理风险6711.3风险防范对策67第十二部分 社会评价6912.1项目对社会的影响分析68、912.1.1 对就业的影响6912.1.2 对不同利益群体的影响6912.1.3对城市基础设施和公共服务的影响6912.2项目与社会的互适性分析7012.2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析7012.2.2项目与当地文化技术的互适性7012.2.3项目对社会效益的分析7012.3评价结论70第十三部分 问题和建议7213.1问题7213.2建议72第十四部分 附 件73第一部分 项目总论1.1项目名称xxx（二期）1.2建设单位 xxx市xxx房地产开发有限公司1.3项目地点本项目选址于xxx区城南开发区xxx村十一组xxx路西侧。1.4项目建设单位基本情况xxx市xxx房地产开发有限9、公司，2004年6月获准从事房地产开发经营，主要从事房地产开发、建材、预制构件等项目，资质等级：四级。经营办公地址：xxx市xxx区城南开发区xxx村（xxx路）。公司注册资本：壹仟万元人民币。项目联系人： 1.5编制依据1）xxx市城市总体规划纲要（2006-2020）；2）xxx区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3）投资项目可行性研究指南；4）房地产开发项目经济评价方法；5）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6）城市居住区规划设计规范；7）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发【2008】131号）； 8）城市居住区公共服务设施设置规定；9）住宅设计规范；1010、）住宅建筑设计标准；11）建筑工程交通设计及停车场设置标准；12）城市道路绿化规划及设计规范；13）民用建筑设计防火规范；14）其他相关文件。1.6项目概况1.6.1项目提出的背景及理由本项目地块系xxx市xxx房地产开发有限公司从xxx市国土资源局公开竞拍购得，宗地用途为商服、城镇住宅用地。根据xxx市城市规划管理局规划意见书（编号：JGY20090122）规划和有关部门批准拟建本项目。项目提出的理由是：合理利用土地资源，疏散古城人口；完善小区建设，实现预期目标；满足中等收入阶层及城区流动创业人员缺房要求。1.6.2建设内容与建设规模xxx（二期）房地产开发项目规划总用地面积14005平方米11、，规划建设用地11422平方米，总建筑面积（地上）22763.74平方米，地下人防面积2187.36平方米，集中绿化面积829平方米。主要建设内容为1栋11层、4栋6层商品住宅楼（含储藏、底层车库），设计总户数为211户，其中，90平方米以下125户，90平方米以上86户，小户型面积占总建筑面积的51.34%。扣出公建面积，90平方米以下小户型面积可点总建筑面积的70%以上。一次规划，一次建设。1.6.3主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要经济技术指标序号项 目指 标指标值备 注1规划总用地面积140052规划建筑占地面积114223总建筑面积（地上）22763.712、43.1住宅建筑面积21409.313.2商业建筑面积910.483.3公建总面积208.193.4储藏间1/2面积235.764容积率1.9935住宅户数户2116建筑密度%27.277绿地率%36.018地下人防面积2187.369估算总投资万元6499.610预计销售收入万元8832.1111利润总额万元1683.8912所得税万元42113净利润万元59614投资利润率%6.715投资利税率%25.916投资回收期年117建设工期月241.6.4进度计划本项目预计开发周期为24个月，即第1年4月前期准备，至第3年4月竣工。1.6.5投资规模与资金筹措1）项目估算总投资本项目建设估算总投13、资6499.6万元，其中土地成本1820万元，建安费用2495.1万元，其它费用1375.5万元，不可预见费用75万元，建设期利息734元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目建设单位通过自有资金、商品房预售等办法筹集。1.7研究结论1.7.1项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对开发本项目的鼎力支持，古城人口疏散，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。1.7.2项目在经济上具有较强的可行性 * 项目总建筑面积: 22763.74平方米 * 项目总投资:6499.6万元 * 项目盈14、亏平衡点:72.6% 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。1.7.3项目具有突出优势* 在附近区域与xxx（二期）的竞争对手较少*xxx（二期）的定位属中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大* 项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）* 项目所处地块的发展前景较好1.7.4项目开发经营风险较小本项目属于小面积、小规模开发，在项目开发过程中资金周转量较小、周转期较短，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。1.7.5项目投资可行性结论综上所述，该项目是可行的，不仅为项目建设单位提供了可观的利润，更为xxx人民提供了更加舒适温馨15、的宜居环境。在步入更加宽裕的小康社会进程中，人们生活水平稳步提高，xxx市xxx房地产有限公司超前思维、精心规划、全力开发“xxx（二期）”，致力于为古城疏散人口、中等收入阶层及城区流动创业人员家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园住宅小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，xxx房地产对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求，让xxx房地产的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。第二部分 项目市场分析2.1全国2010年房地产市场宏观分析1）房地产开发投资完16、成情况。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积117、.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。2）商品房销售情况。2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和418、6.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。3）全国房地产开发景气指数。12月份，全国房地产开发景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点19、，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。2.2全国第1年房地产市场预测2010年，全国房地产市场整体呈现波浪形走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。第1年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。第1年房地产市场可能出现以下趋势：1）房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落。预计第1年20、全年，城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，城镇固定资产投资完成29.18万亿，增长22.9%；房地产开发投资完成5.70万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。2）房地产开发资金来源增长平稳。预计第1年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上年基本持平。3）房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落。第1年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%。与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅21、分别回落12.7个百分点和10.1个百分点。预计第1年全年商品房新开工面积将达到192283万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长14.9%。与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。预计第1年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长6.7%；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长8.6%。与2010年相比，竣工面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快5.2和7.6个百分点。4）销售面积和销售额增幅保持平稳增长。2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销22、售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性回落。第1年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计第1年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.72亿平方米和62663亿元，分别增长18.1%和24.8%。其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。2.3xxx市房地产市场分析及预测1）三大机遇令xxx房地产企业大展拳脚。房地产业与城市经济的关系密不可分，房地产市场的发展既拉动城市经济社会发展，又有赖于城市经济社会发展。目前xxx经济恰逢新的腾飞机遇，同时也给房地产业提供了机遇。xxx目前面临的三大规划机遇，也将成为房地产业的“机遇23、”。因为这些规划突破了老城区的范围，走向新城区，对于城市发展来说具有划时代意义。这里有充足的土地、项目和发展空间，至少在10年内房地产开发企业不会无用武之地。机遇一：国务院首批批准xxx等10座城市土地利用总体规划，城市建设发展将优先得到土地利用规划保障。此规划保证了在未来10 年内，xxx城区包括房地产开发在内的建设用地供应有充分保障。而供地的方向主要在xxx开发区综合服务中心、沙北新区、火车站片区、城南科技片区等新区。机遇二：湖北长江经济带开放开发总体规划将xxx定位成长江中段的区域性中心城市。根据省政府要求，要把xxx打造成为长江流域经济重镇。实现这一目标，同样需要房地产行业的贡献。机遇24、三：xxx城区四大新片区建设已经或即将启动。分别是，沪蓉高速铁路xxx火车站站前综合区、城南至李埠港区、沙北新区、xxx开发区综合服务区。目前，xxx市先后与北京城建集团、香港恒通资源集团签署了战略合作协议，香港恒通资源集团将承接xxx开发区综合服务区土地一级开发，湖北省长投公司将重点开发李埠港区。2）中小户型商品房销售比例增大。xxx作为湖北省内的三线城市，不能简单地与大城市相比，但同样必须坚决贯彻中央的五项调控措施，克服大环境中消极因素对xxx房地产市场的不利影响，并且抓住这个机会调整住房政策，调整城市开发和房地产开发的思路，以保证市场总体平稳。仅2010年上半年，xxx市场供应的商品住宅25、中，中小户型面积共占76.6%。其中户型面积80平方米以下的占10.3%，80至100平方米的占29.7%，100至130平方米的占36.6%。而130平方米以上的大户型只占23.4%。从户型结构看，以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占30.2%，三室二厅占48.3%，共计78.5%。其他户型共占21.5%。中小户型比例逐步增大，足以证明商品房供应结构日趋合理，消费者购房需求也更加理性。3）xxx房价自身泡沫成分少。2010年元至9月，全国70个大中城市新建住房(包括经济适用房)销售价格同比涨幅都在11%以上，平均涨幅高于近4年来的任何一年。尤其是海南省的海口、三亚两市的房价，8个月来始终26、以同比增长近60%而稳居全国房价涨幅榜首。xxx的近邻武汉市，按照统计数据，2010年上半年商品住宅销售均价6260元/平方米，同比上升22%。从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺、配套成熟、商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价在10000元左右，其中最高均价达到了29000元/平方米。武昌中心区、青山中心区、汉阳中心区紧随其后，均价接近9000元。光谷核心区房价在8000元/平方米左右。来自xxx市房产局商品房合同备案数据显示，2010年元至10月，xxx市商品房均价为3274.95元/平方米，同比增加37.06%.其中10月份均价为3544.57元/平方米，商品房27、最高单价超过5200元/平方米。4）xxx房价的走势为稳中有升。房价不会下跌的原因有四：一是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是xxx房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到xxx购房的日益增多，对xxx房价起到了支撑和抬升的作用。四是房地产与国民经济的联系十分密切，房价高涨的原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地的执行力度也不一致，不可能在短期内产生效果。同时，房地产业作为城市经济的重要支柱产业，它与城市经济互相支撑、互相推动的关系，决定了房28、价总的走势是平稳上涨。另外，据商品房销售网上备案数据，外地购房者助推了xxx城区房价上升。而且今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。2.4发展规划分析2.4.1国民经济和社会发展总体规划提高居民居住水平，是全面建设小康社会的重要方面。国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，居民住房面积将持续增长，居住质量将快速提高；在人均住房建筑面积达到35平方米，人均GDP达到3000美元之前的相当长一段时间，都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。因此，全面建设小康社会时期，必然是我国住房需求高涨时期，住宅建设具有广阔的发展前景。2.4.2区域规划及行业发展规划xxx是一个中29、等规模城市，xxx市总体定位是湖北省中心地区的第四个经济发展圈核心城市、长江流域的重要货运转运结点、中部地区重要的制造业生产基地之一。城市定性为国家历史文化名城，长江中下游重要港口，长江中游的中心城市之一。根据xxx市城市规划，2010年，市中心城区人中控制在75万人以内，用地规、模控制在100平方公里以内，2020年，市中心人口控制在100万人。城市规划用地规模：近期（2010年）城市建设用地为70 km2，人均建设用地93.3 m2/人，远期（2020年）城市建设用地为101.8 km2，人均建设用地101.8 m2/人。xxx中心城区总体空间发展遵循“中强、西拓、东进、北控”的原则。用地30、功能区分为“四区”其中，本项目所处区域为“城南科教园区”：东接中心区、西至九阳大道、北抵护城河、南至长江，其功能为拓展教育科研、高新技术产业、生活居住等现代综合服务功能。别外，规划还明确：城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。到2020年，居住用地总面积达到25.66平方公里，人均居住用地面积为25.70平方米/人，人均住宅建筑面积达到26平方米/人；加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优化住宅供应结构，重点解决中低收入群体住房需求；居住用地优先满足90平方米以下商品房、经济适用房和廉租房的建设，规划期内建设完成经济适用房建筑面积255万平方米，约3.4万套；建设完成经济适用31、房建筑面积255万平方米，约1.3万套。因此，本项目建设是符合城市总体规划的。2.5产业政策分析随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步实施，房地产投资增速过猛势头得初步遏制，过热的购房需求有所降温，房志产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。顺应国家宏观政策，xxx市政府办公室相继印发关于贯彻落实上级文件精神，促进我市房地产业持续健康发展的通知和关于进一步加强中心城区土地市场建设的通知。市场委出台房屋建筑工程竣工验收备案管理办法。回顾xxx的房地产业，可以清晰地看到宏观调控的基本思路非常明确，就是不断完善住宅产业政策，把保障人们住房需求作为房地产业32、发展的首要目标，让房地产业为和谐社会服务。xxx市xxx房地产开发有限公司根据xxx现有住宅状况，提出在xxx城南开发区xxx村十一组G（2010）037号地块新建住宅小区，以满足广大市民住房需求。该项目设计科学，统筹规划，追求时尚理念，强调绿色环保；在建筑风格上，以人为本，突出人与自然协调发展，它的建成将提升xxx市房地产业开发平，促进xxx市城市面貌的改变。满足市民安居的需求，为xxx的城市化建设做出积极贡献。项目建设顺应国家产业发展方向和产业布局，符合国家产业政策。2.6 市场推销分析2.6.1目标客源预测目标客源为城市中产阶级。从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：1）工业33、园区企业的员工该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。2）中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。3）私营业主在城区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4）进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。2.6.2推销方式及措施现场设置售楼处，聘请资深34、营销公司进行全程策划：1）围绕主体概念全程策划推广；2）依托概念策划出独占性的行销卖点；3）推动现场的热卖气氛塑造；4）广告企划方案的有效性和独创性；5）市场策划的针对性和竞争性： 6）品概念塑造金字塔模型。第三部分 项目选址与建设条件3.1项目选址本项目选址于xxx区城南开发区xxx村十一组xxx路西侧。3.2项目建设条件3.2.1 项目选址项目选址位于xxx古城新南门外xxx路西侧。四周均为住宅小区、居民住户及规划道路，是规划中的商服、城镇住宅用地。3.2.2 工程水文地质条件xxx区属于长江左岸一级阶地河漫滩地貌，地层由沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石组成。选址内地35、下水类型为孔隙水。1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。水位埋深0.61.96米，一般埋深在1.6米左右。项目选址区域地处xxx区城南开发区新南门外，和周边的住宅小区用地、居民住宅用地及商业用地属同一地理地质性状。3.2.3 地震烈度根据中国地震动参数区划图(GBl8306-2001)，本工程建设场地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度小于0.05g，地震动反应谱特征周期0.35s，地震动峰值加速度分区与地震动基本烈度对照小于度。3.2.4 气候条件xxx市四季分明，雨水较多，该流域属亚热带季风气候区，温湿润暖，雨量充沛，四季分明，年均气温16.216.6，无霜期250-267天，年降水36、量11001300mm左右，年极端最高气温 38.6，极端最低气温 -14.9，相对湿度77%，蒸发量1307.1mm，多年平均日蒸发量以7月的203.5mm为最大，年平均风速2.5m/s ，最大风速24.3m/s。全年主导风向为N（风频23%），次主导风向为NNE（风频12%）。3.2.5交通运输条件xxx市交通十分便利。全国国土开发一级轴线（长江）与二级轴线（京广、焦柳铁路）在此交汇，483公里的长江黄金水道穿越境内，207国道（北京至珠海）纵横南北，318国道（上海至拉萨）和沪蓉高速公路、沪蓉高速铁路横跨东西，沙市港是长江中游的重要港口，三峡机场（仅距园区45分钟车程）为xxx通向全国开37、辟了空中通道，由此构成了公路、水路、铁路、航空等多种方式相衔接的现代立体交通网络。本项目选址xxx路中段，十多路公交车直通xxx城、沙市区及各乡镇，交通十分便利。3.2.7 供电条件本项目用电主要为住宅户用电和公共照明用户，电源由市供电部门供电，完全能够满足项目建设的需要。3.2.8 供排水条件本项目供水采用xxx市城市供水管网，城市供水管径为DN400，小区用管径DN100接入，供水压力为0.3Mpa。本项目排放水的冲洗污水、生活污水及雨水，经城市污水管网收集后排放。3.2.9 通信条件项目选址在城区附近，电信、移动、联通覆盖全境，因此，可为本项目建设提供便捷可靠的通信及互联网保障。3.2.38、10 社会环境条件项目建设所在区域是xxx市重要的教研区，周边的配套齐全，学校、医院、超市、银行、体育场、学校、幼儿园、菜市场等生活配套设施齐全，给在此区域居住的居民带来极大的便利。3.2.11土地获取方式及土地利用的合理性拟建项目建设用地是xxx市国土资源局按照国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知精神实行土地招、拍、挂取得的。该地块位于xxx城南开发区，xxx市城市规划将该区域规划为商服用地、居民住宅用地。项目建设符合城市规划，也符合土地利用的集约规定。项目建设设计是根据xxx市城市规划管理局规划意见书（JGY20090122）设计的，各项建设指标严格按照规划意39、见书执行。第四部分 建设规模与内容4.1建设规模xxx（二期）房地产开发项目规划总用地面积14005平方米，规划建设用地11422平方米，总建筑面积（地上）22763.74平方米，集中绿化面积829平方米。4.2建设内容项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次建设”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程。具体为建设1栋11层、4栋6层商品住宅楼（含储藏、底层车库），设计总户数为211户，规划总居住人口739人。其中，90平方米以下125户，90平方米以上86户，小户型面积占总建筑面积的51.34%。扣出公建面积，90平40、方米以下小户型面积可点总建筑面积的70%以上。套型设计为二室二厅一卫77套、三室二厅二卫101套、四室二厅二卫43套，共三种套型规格。表4-1 建设规模与内容汇总表序号项 目指 标指标值备 注1规划总用地面积140052规划建筑占地面积114223总建筑面积（地上）22763.743.1住宅建筑面积21409.313.2商业建筑面积910.483.3公建总面积208.193.4储藏间1/2面积235.764容积率1.9935住宅户数户2116建筑密度%27.277绿地率%36.018地下人防面积2187.36第五部分 主要工程技术方案5.1工程技术方案5.1.1总平面布置1）规划设计理念（1）41、以xxx市城市总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。（2）本着“创造文明居住环境”的设计理念，开发现代都市风格的人文景观，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，丰富城市生活。（3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。2）总平面布置小区主出入口设在城市规划通道上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。3）交通组织根据用地特点和小区规模，设42、置三个出入口，其中两个主出入口设在由南向北的城市规划通道上，另一个次要出入口开向东西向城市规划通道上。小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。4）环境设计灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在居住区中心以自然流线形态为主，结合休闲广场，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。5.1.2结构与基础1）结构根据建筑43、平面布置和使用功能的要求，多层住宅根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构形式。本项目建议采用框架结构。2）基础根据项目所在地地质条件，以及周边建筑物的实际状况，建议采用混凝土桩基础。5.2建筑单体设计设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准化需求，具体体现以下几个方面的设计中。套型设计：体现以起居室为全家活动中心的原则，合理安排客厅位置，限制并减少直接开向起居室的门的数量。根据住户家庭生活行为特征，合理组织各功能空间的平面关系，合理安排设备、设施和家具，并保证具有稳定的活动空间。保证各功能空间有良好的空间尺度和视觉效果，且避免相邻住户的相44、互干扰。厨卫设计：采用整合设计的方法，综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。保证厨房和卫生间有充分的面积和尺度、保证设备、设施、家具的合理配置和有效操作的需求。套型供水、排污、供电、燃气、电源等所需管线综合设计，一次铺设。5.3停车场地设计根据实际条件，小区内机动车停车主要为储藏室和地面停车场停车，设计地面停车位54辆，地下停车位39辆，自行车停车355平方米。建设地下人防面积2187.36平方米。5.4景观与绿化设计5.4.1景观景观已成为设计的一个重点。丰富小区各处的景观环境，以点、线、面相结合的构思成为景观设计的中心思想。随着社会的不断发展进步，人们日益重视生活的质量，对居45、住的要求愈来愈注重整体的环境质量。因而住宅小区户外绿化环境的塑造对于改善居民生活品质、建设现代文明居住小区、提高居民择屋购房起到相当重要的作用。把场地作为艺术研究的对象，综合平衡室内、室外的软、硬表面，建筑物与植物的材料选择，把区域内自然元素与人工元素的秩序性、效率性、审美性以及生态等敏感性的组织与整合，造就生态背景下的良好人居住环境，让居民生活在园林之中。整体景观环境设计统一体现出园林生态环境的风格，既有自然环境的大气势；又有江南园林景观的精巧细致。以园林、水为主题，绿化、水景、建筑融为一体，为人们提供天蓝地绿、水洁气畅、鸟语花香、健康人欢的温馨家园。作为注重人性化设计的小区，闲适温馨成为景46、观设计的主题之一。景观设计无一处不体现闲适的主题，使人心情舒畅。通过乔木、亚乔木及灌木绿篱、花卉草坪的综合布置，将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。5.4.2绿化绿化是小区建设的重要环节，也是建筑空间的有机补充。根据xxx的自然条件，做到一级绿化，四季常青，每月开花。绿化设计追求点、线、面结合，从不同时间、不同空间对小区内的环境进行绿化，以达到在不同时间、不同空间有不同的绿化效果的目的。在公共空间，绿化风格趋向硬质、高大、开阔；在庭院空间，绿化风格追求软质、轻柔、私密。拟栽植物种类，乔木类有香樟、桂花、梅竹芭蕉等，灌木类有冬青、黄杨、天竺、迎春等，藤草木类有凌霄、紫藤、花卉及一些观赏47、型蔬菜瓜果类植物。红线外人行道的树和绿化由市园林部门负责统一配置植栽。5.5天然气系统在住宅的厨房间设有天然气系统。本天然气管道工程以出外墙为外界，天然气进户管网设沉降补偿器，天然气表及灶具部分由天然气公司负责施工。5.6供电设计1）负荷等级本工程多层建筑、消防用电负荷和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2）用电负荷根据小区住宅类型，原则上6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建按80W/平方米考虑。3）供配电系统供电电源：380V220V电源从市政供电网接入。4）住宅配电住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相48、进线设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于10mm2，分支回路线不小于2.5mm2。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。5）应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6)户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。7)夜景灯饰照明在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在49、草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。8)防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4，供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。9)弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设50、有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。住宅部分设安全防范对讲系统，采用总编码式对讲系统，每单元设一套独立系统，每户设一台对讲分机。5.7给排水5.7.1给水1)给水水源本项目供水水源为城市自来水。2)用水量正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L人日，设计人数为3.5人户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。浇洒道路及绿化用水定额为2L日。3)给水系统（1）室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管51、网。并根据消防规范设室外消火栓。（2）室内给水系统项目建筑16层由市政给水管直接供水。4)消防给水（1）消防用水量室外消防栓 40Ls 火灾延续时间2小时室内消火栓 50Ls 火灾延续时间2小时自动喷淋 36Ls 火灾延续时间1小时（2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。（3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险级设计。设置场所为地下车库、公建等。5.7.2排水1)排水量生活排水量为约120m3日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。2)排水系统(1）室外排水本项目52、排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。(2）室内排水室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。5.8消防安全5.8.1建筑消防设计1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）集中设置消防控制中心，可布置在管理用房。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4）所有单体均接二类建筑进行消防设计，耐火等级二级。5.8.2消防给水根据建筑设计防火规范的规定，小区同时发生火灾的次数为1次，53、室外消防用水量为40Ls；室内消防用水量为50Ls，火灾延续时间为2小时。本工程消防总用水量为453.6m3小时，777.6m3次。消防给水水源为城市自来水。5.8.3电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。5.9抗震规划因本项目用地非地震高发区。项目区内基本没有地震的危险，故规划确定本区抗震设防标准为基本烈度6度，项目54、区内的一般民用工程按基本烈度设防，交通、通讯、供电、供水、燃气供应等，按基本烈度提高1度采取抗震措施，规划区内各类建筑按国家建筑抗震设计（GBJ11-89进行设计和施工。项目区内防灾，避难场所结合项目区内绿地建设，并保证项目区内避难通道畅通。第六部分 环保、节能与安全6.1环境保护6.1.1编制依据a）污水综合排放标准(GB8978-1996)；b）大气污染物综合排放标准（GB16297-96）；c）建筑施工场界噪声限值（GB12523-1990）；d）声环境质量标准（GB3096-2008）；e）地表水环境质量标准（GH3838-2002）；f）地下水质量标准(GB/T14848-93)；g55、）环境空气质量标准(GB3095-1996)6.1.2环境现状项目区内地势平坦，场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是住宅区和商业区，无工业污染源和其他危险品物流设施。6.1.3项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环56、境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。6.1.4环境治理及保护方案1）废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到污水排入城市下水道水质标准（CJ30821999）的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。2）环境空气项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响小。3）噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4）项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维57、护好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。5）施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一，也将影响着城市的经济和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车辆出行次数，集中进行车辆出行前的清洁处理，避免对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不仅有利于降低运输成本，而且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻充分58、考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建设生态型小区。小区建成后会成为新的景观，小区的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。（4）材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。（5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。（6）项目施工中59、产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6）水土保持（1）水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。（2）水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行水土保持法及其实施条例，严格按照水土保持的有关规范执行。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。6.2节能6.2.1建筑节能本项目在实施过程中，按照国家夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（建设部）和湖北省居住建筑节能设计标准以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主60、要节能措施如下：1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。6.2.2电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：1）变压器选用节能型产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。6.2.3节水措施1）根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位置标高和61、保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。 2）尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。3）在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。 4）对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效62、益。5）各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。6.3劳动安全6.3.1危害因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1）基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2）脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外； 3）高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业）63、，因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外； 4）焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外； 5）工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。6.3.2安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”和“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行安全生产法和建设工程安全生产管理条例等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。1）实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最64、终责任由主承包商承担；2）施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作；3）对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；4）工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施，其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；5）在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全带；6）对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。7）每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。8）起重机械和升降附属装置：按65、规定在初次使用之前，应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。9）按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。10）运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。11）采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷落到坑穴或水中。12）加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识66、，真正做到安全第一。6.4消防安全6.4.1 编制依据1）建筑设计防火规范（GB50016-2006）2）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）6.4.2 编制原则1）消防必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针。2）本项目在同一时间内按一处着火点考虑。6.4.3 消防措施1）区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按照*消防部门的要求布防。2）平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。3）电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。4）地毯、窗帘尽量采用阻燃材料制成的。5）设计时留出消防通道出口。6）施工时，施工单位要严格按照设计要求施工队，不得擅自更改施工图。7）建成后，要建67、立安全巡视制度，制定安全规章，对职工进行安全教育。8）注意火警预防。设计好项目平面图，规划好消防设施，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。6.4.4 消防方式本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾，冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。6.4.5 消防器材本项目配备一定数量手提式干粉灭火器。第七部分 投资估算与资金筹措7.1投资估算7.1.1编制依据1）湖北省建筑安装工程费用定额（2008年）；2）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算方法（2000年10月）；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；68、5）现行的市场价格信息资料。7.1.2估算范围本项目建设投资估算范围包括研究报告推荐的技术方案所包含建设内容的建安工程费（不含装修费）、配套设备的购置及安装费用、项目管理费、工程建设其他费用以及工程预备费。7.1.3估算说明开发建设投资估算范围包括土地成本、建筑安装工程费、其他费用、不可预见费以及建设期利息等。1）图纸设计费用按建筑面积20元/m2计取；2）不可预见费用按建安费用3%计取；3）工程质量监督管理费按建安费用2计取；4）工程监理费按建安费用3%计取；5）招标代理费用按建安费用2%计取；6）基础设施费按水电、道路、绿化标准价计取；7）建筑规费按123.3元/m2计取。7.1.4投资估69、算本项目建设估算总投资6499.6万元，其中土地成本1820万元，建安费用2495.1万元，其它费用1375.5万元，不可预见费用75万元，建设期利息734元。项目建设总投资估算见投资估算表如下：表7-1 投资估算表单位：万元序号项目估算金额备注1建安费用2495.1按1000元/ m22前期工程费用83.62.1图纸设计费50建筑面积20元/m22.2规划审图费52.3场地回填、平整28.63基础设施费454.63.1道路、水电、绿化454.64建设费用1043.14.1管理费用176.6销售收入的2%4.2销售费用132.5销售收入的1.5%4.3.财务费用734年利率的7.34%5间接费70、用603.25.1工程监理费25建安15.2招标代理服务费50建安2%5.3工程质量监督管理费5建安25.4白蚁防治费5建筑面积2元/m25.5劳保基金54土地成本2.96%5.6防雷审核4.5建筑面积1.8元/m25.7环卫费3.7建筑面积1.5元/m25.8建筑规费305.2123.3元/ m25.9房地产交易费11.45元/M25.10物业维修基金64.425元/M25.11不可预见费75建安3%6土地成本1820合计6499.67.2资金筹措本项目总投资所需建设资金按建设方提供的资金筹措意向，拟定由项目建设单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决。7.3资金使用计划本项目计划第1年71、投入5000万元，剩余部分资金2012-第3年全部投入实施建设。第八部分 项目开发建设进度8.1建设工期及计划安排根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为24个月，具体实施计划如下：总体进度：第1年04月至第3年04月8.1.1前期工作用地手续：办理土地证 第1年4月2日前完成；项目立项：可行性研究、环境评价报告书等于第1年4月15日前完成；设 计：规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等于第1年5月30日前完成；三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等于第1年6月31日前完成；施工手续：项目开工前2个月开始；招投标工作：项目开工前2个月开始。8.1.272、营销策划方案规划方案批准后一个月，预计第1年12月31日前。8.1.3工程进度第1年04月至第3年04月。8.1.4销售第1年12月第3年04月。8.2 组织机构和人员配置8.2.1组织机构坚持“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的目标，下设办公室、财务科、保卫科、生产管理科等部门。机构设置按“需要、精干、多能、高效”的原则，以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。 结合本项目特点，具体组织管理机构如图8-1：办公室财务科保卫科生产管理科董事长总经理高级管理层图8-1：建设项目组织机构图第九部分 财务分析9.1财务评价依据说明1）本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参73、数（第三版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度；2）项目建设工期2年；3）本项目计划于第1年12月前开始销售，商品住宅建设完销售完毕。4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定； 功 能 销售面积 销售价住宅 3500元商业门面 8200元车 库 2000元5）项目缴纳营业税取税率的5%；城市维护建设税税率为营业税的7%；教育附加费费率为营业税的3%。9.2成本估算9.2.1土地成本土地拍卖价1820万元。9.2.2开发成本（见下表）表9-1 开发成本表项目名称标准(元/)数量(）金额(万元)备注前期费用83.6设计、规划、土地平整建安成本100024951.74、12495.11000元/ m2基础设施454.6绿化、道路、管网建设费用财务费用734年利率7.34%管理费用176.6总销售额2销售费用132.5总销售额1.5间接费用585开发成本3总计4661.4万元详细开发成本如下：1）前期费用：83.6万元（1）设计费：24951.1M220元/M2=50万元；（2）场地回填、平整：11422M225元/ M2=28.6万元；（3）规划审图费：24951.1M22元/M2=5万元。2）建安成本：2495.1万元门面、住宅、车库、杂屋24951.1M21000元/M2=2495.1万元；3）基础设施费：454.6万元（1）道路208.19M2250元75、/M2= 5.2万元；（2）供电24951.1M2120元/M2=299.4万元；（3）供水、消防24951.1M250元/ M2=124.8万元；（4）绿化14005M236%50元/ M2=25.2万元；4）建设费用：1043.1万元（1）管理费用8832.11万元2%=176.6万元；（2）销售费用8832.11万元1.5%=132.5万元；（3）财务费用5000万元2年7.34%=734万元。5）间接费用：585万元（1）监理费2495.1万元1%=25万元；（2）招标代理费用2495.1万元2%=50万元；（3）工程质量监督管理费2495.1万元25万元；（4）白蚁防治费24951.76、1 M22元/ M2=5万元；（5）劳保基金1820万元2.96%=54万元；（6）防雷审核24951.1 M21.8元/M2=4.5万元；（7）环卫费24951.1 M21.5元/M2=3.7万元；（8）建筑规费24951.1M2122.3元/M2=305.2万元；（9）房地产交易费22763.74M25元/M2=11.4万元； （10）物业维修基金24951.1M225元/M2=64.4万元；（11）不可预见费2495.1万元3%=75万元；9.2.3项目经营税费估算表9-2 项目经营税费估算表销售项目销售价格万元销售数量m2销售收入 万元税金及附加（万元）住宅350021853.267677、48.64666.82门面8200910.48746.6车库20002187.36437.47注：税金及附加取销售总销售额的7.55。9.3销售收入估算根据地块经济技术指标，项目建筑总面积（地上）22763.74M2，其中：商业用房面积910.48M2，住宅面积21853.26M2。车库面积2187.36M2。表9-3 销售收入估算销售项目销售价格万元销售数量m2销售收入万元收入合计万元住宅350021853.267648.648832.11门面8200910.48746.6车库20002187.36437.47以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格78、段时项目整体销售收入状况的模拟。9.4利润及投资利润率概算表9-4 利润及投资利润率概算表 单位：万元总收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率8832.114661.41820666.821683.8925.9%项目总销售收入为8832.11万元，销售税金及附加为666.82万元。9.5项目盈亏平衡分析在销售价格一定的情况下，使得销售利润为0时，所达到的销售收入：销售收入-开发成本-土地成本-税金及附加=0表9-5 项目盈亏平衡表 单位：万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率7148.224661.41820666.8200在销售收入达到7148.22元的情况下，即销售收入达到全部79、销售总额81%时，项目盈亏平衡，但本项目考虑了项目银行贷款5000万元，建设及销售期利息734万元，实际操作中，项目资金可能为企业自有资金和房屋预售款，未产为银行利息，因此，实际项目盈亏平衡点为销售收入达到全部销售总额72.6%。9.6敏感性分析假设项目的销售收入为8832.11万元，利润为1683.89万元，成本利润率为25.9时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。9.6.1变动因素一开发成本变动时对利润的影响指标基准方案开发成本变动（土地成本不变）-10%-5%5%10%销售收入（万元）8832.118832.118832.118832.118832.11开发成本（万元）4661.80、44195.264428.334894.475127.54利润（万元）1683.892150.31916.961450.821217.75成本利润率25.933.1%29.5%22.3%18.7%9.6.2变动因素二销售价格变动时对利润的影响指标基准方案销售价格变动-10%-5%5%10%开发成本（万元）4661.44661.44661.44661.44661.4销售收入（万元）8832.117948.98390.59273.79715.3利润（万元）1683.89800.81242.32125.52567成本利润率25.912.319.132.739.5敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发81、成本和销售价格的变动而发生变化。对比显示，项目对销售价格变动更为敏感：当开发成本下降5以上时，利润率能够达到29.5以上；当销售价格变动在5以上时，利润率能够达到32.7以上。9.7财务评价结论与建议9.7.1财务评价结论从财务评价看：项目经营计算期内实现营业收入8832.11万元，营业税金及附加666.82万元，总成本费用6499.6万元，企业所得税421万元，净利润596万元，投资利润率6.7%，投资利税率25.9%。综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。9.7.2 建议1）从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。2）控制开发建设投82、资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。第十部分 项目招投标10.1招投标原则根据中华人民共和国招投标法等法律法规的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察设计、建筑工程、设备购置安装工程、工程监理进行招投标，选择有资质的单位进行勘察设计、建筑安装、监理，保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行（具体见下表）。序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计网络、报刊2建安工程网络、报83、刊3设备购安网络、报刊4其他(含监理)网络、报刊10.2投标、开标、评标和中标程序本项目建设质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1）本项目经上级部门批复同意后一个月内，建设单位在指定的媒介上发布有关招标公告。本可研报告建议采用xxx日报、xxx市工程项目招投标信息网。2）在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于管道施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、84、业绩和拟完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。3）评标采用“合理定价评审抽取法”进行。4）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，项目建设单位和中标人签订书面合同，中标人不得转让或拆分转让中标项目。10.3评标委员会的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会一般在开标前24小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。行政监督部门不得参与组建评标委员会。评标委员会由招标人或者其委托的招标代理机构85、的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数。其中专家成员应当依照有关规定从招标代理机构专家库内相关专家名单中采取随机抽取的方式确定，并不得少于成员总数的三分之二。第十一部分 风险评价11.1投资风险分析通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨，因此开发成本的控制尤为重要。销售价格方面，xxx市xxx区古城周边房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺、位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升空间。11.2风险评估风险评估采用专家评估法。86、主要因素的风险水平评估如下：11.2.1市场风险风险程度：较低随着xxx区城乡一体化试验区战略的深入实施和xxx市区的交通网络的不断完善，xxx古城旅游业的不断兴旺，这些因素都将增加xxx区与外界的往来和物质文化交流，由此也将带来一个房地产大幅增长的过程。因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好的市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质、舒适、安全的居住环境，满足城乡群众和xxx人民的居住需求。可见，项目具有良好的市场发展前景。11.2.2技术风险风险程度：低。项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。11.2.3工程风险风险程度：低。项目对地质条件无87、特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目的设计、施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加、工期延长等问题的可能性不大。11.2.4资金风险风险程度：低。项目建设实施需要一定规模的资金。项目承建单位拥有较雄厚的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。11.2.5外部协作及环境风险风险程度：低。项目所在地具有较好的基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。同时项目建设得到当地政府的支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。11.2.6社会风险风险程度：低。项目建设能够极大的改善xxx城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造88、条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平的提高，并带动相关产业如餐饮、交通、运输等相关产业发展，对各相关利益群体的影响是积极的，得到当地部门和社会各界的大力支持和热切期盼，社会风险低。11.2.7经营管理风险风险程度：一般。项目按照高标准设计、高质量服务、高效率管理的原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。11.3风险防范对策1)加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区的印象，广开客源。2)落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制订突发事故应急预案。3)强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。4)加强安全生产管理。坚持“89、安全第一、预防为主”的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。5)建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。聘请专业管理公司人员负责日常管理和运营，最大限度的保证投资效益。第十二部分 社会评价12.1项目对社会的影响分析12.1.1 对就业的影响项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。xxx区目前房地产占GDP的比重在不断上升，城乡居民对住房消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业的90、影响也是积极的。12.1.2 对不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：a)当地政府：xxx区人民政府；b）项目承担机构，为项目建设和运营管理机构；c）项目所在地的居民；d）主管部门；e）建设施工单位及设备供应商；f）工程监理、审计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、主管部门、承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善xxx城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多的就业机会，增加财政收入。由于项目建设可以带动周边服务业的发展，有利于提高居民的收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们的理解和支持。12.1.3对城市基础设施和公91、共服务的影响项目建成后，将进一步加快xxx古城人口疏散进程，改善xxx城区居民的居住环境，对所在地基础设施和公共服务的影响也是有利的。12.2项目与社会的互适性分析12.2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析本项目为住房建设项目，是城市综合发展的基础设施和城市建设的重要组成部分，有利于促进xxx经济社会全面发展，有利于促进城乡人员、物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。12.2.2项目与当地文化技术的互适性由于项目对当地居民就业、收入、基础设施条件、居民出行条件和环境的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。92、12.2.3项目对社会效益的分析通过本项目的实施，将极大地改善xxx城区安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高xxx各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益。可见，项目对社会公平具有积极的促进作用。12.3评价结论项目建设能够提升xxx城市形象，缓解城市人口住房紧张的矛盾，能够为当地居民带来大量的就业机会，提高当地居民收入水平。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与各级政府、主管部门、施工单位、设备供应商、被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。项目与市、区发展战略具有一致性。第十三部分 问题和建议13.1问题本项目是面向全社会服务的公益性站场服务93、设施，对城市提质，改善居民安居环境都具有重大意义，项目建设十分必要。因此，项目的主要问题体现在资金筹措和办理建设手续等问题上。在项目建设及运营过程中，应得到各级政府、上级主管部门和各有关单位的大力支持与协助，以利项目尽快建成，及早发挥效用。13.2建议1）建议项目单位加强与各级各部门的联系衔接，尽快落实建设资金，确保项目建设顺利进行。2）建议项目建设单位加强内部管理，力争节约项目开发费用，确保项目顺利完工，尽早营销完毕，收回投资。3）建议项目单位围绕主体概念全程策划，并依托概念策划出独占性的行销卖点，推动现场的热卖气氛；推出有效性和独创性的广告企划方案，进行有针对性和竞争性的市场营销。 第十四部分 附 件1、xxx市xxx房地产开发公司营业执照、税务登记证、组织机构代码证2、御景二期项目规划意见书（编号：JGY20090122）3、国有建设用地使用权出让合同（合同编号：鄂JZ-2010-000113）4、御景二期项目总平面图5、御景二期项目效果图6、御景二期项目户型设计表