1、高新区商品住宅房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高新区商品住宅房地产开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月40可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 项目概况8一、位置81、位置8二、项目经济技术指标8三、 项目现状81、宗地四至：8宗地道路系统现状9第二部分 宏观经济11一、2、GDP11二、常住人口12三、人均GDP12六、城乡居民人均储蓄存款14第三部分 市场分析14一、施工面积/销售面积14二、成交面积/批准销售面积15三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅16四、投资性购买、外地人购买比例17五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅17第四部分 土地市场分析18一、土地成交量18二、土地单价及变化趋势18三、楼面地价及变化趋势19第五部分 项目周边市场分析19一、项目区域在城市规划中的定位19、项目位置、片区规划和发展192、片区产业结构、自然资源及人文环境203、本地气象条件214、项目片区的交通状况及配3、套设施22项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套235、大市政配套236、片区房地产市场状况及市场特点247、商业市场调研25第六部分 项目价值判断26一、项目定位原则和定位思路261、差异性262、适应性273、独特性27二、产品定位271、产品形态定位272、高层建筑273、形象定位274、目标客户定位27第七部分 工程进度28一、项目组团28二、确定工程各时间接点281、A区工程282、B区工程283、C区工程29第八部分 A区销售进度29第九部分 项目经济分析29一、项目A区总成本费用291、投资估算范围292、投资估算依据及投资估算方法303项目投资30二、项目A区总收益3214、产品销售价格322、产品销售收入323、营业税金及附加324、土地增值税325、汇总33三、A区资金的筹措及使用计划331、资金投资计划332、可运用资金333、资金筹措344、贷款还本付息355、资金来源与运用35四、项目的经济指标361、财务评价参数362、盈利能力分析363、财务内部收益率 FIRR374、投资回收期386、财务平衡及偿债能力分析39第十部分 项目风险分析39一、区域性发展及规划风险39二、市场因素风险39三、融资风险40第十一部分 结论与建议40一、结论40二、建议40第一部分 项目概况一、位置1、位置宗地位于成都市高新西区xx村，xx森林公园以北约700m，三环以外5、约3公里处，距xx广场9公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示： .二、项目经济技术指标1、土地面积：项目土地面积为416亩。 2、规划指标： 该宗地目前为工业用地，可变性为城镇混合用地（可兼容20商业）： 容积率：3.8 建筑密度：30%控高：建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程）绿地率：25%三、 项目现状 1、宗地四至： 该项目宗地由两部分构成，即原xx产业园A区和B区。整体该项目东临成xx大学成都学院、南面xx科技和四川xx科技，西靠xx电子有限公司，北接xx汽车中心。宗地道路系统现状宗地内现状 2、项目平坦状况：项目用地平坦，地块高程与周边道路基6、本一致，利于小区的进出和小区内的布置。3、地面状况：宗地东侧为已经销售完毕的中海国际社区，地块内有东西向低压电线通过和一条可打造的沟渠途径。4、地下状况：无管线、电缆。5、地质情况：成都地下水丰富。6、地面的拆迁情况：地面含4栋钢结构厂房和少量砖混结构建筑，东西向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。第二部分 宏观经济一、GDP成都市2001-2006年GDP(亿元)1492.041870.892031.072370.768.56%16.72%16.02%12.22%11.73%0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.00200120022003207、04200520060%5%10%15%20%25%GDP(亿元)GDP增长率2750.481667.10成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。二、常住人口成都市2001-2006年常住人口（万人）1019.91082.031103.40.84%1.54%1.47%2.11%1.97%100010201040106010801100112020012002200320042004520060.00%0.40%0.80%1.20%1.60%2.00%2.40%常住人口（万人）常住人口增长幅度1044.38、11028.481059.69全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。三、人均GDP成都市2001-2006年人均GDP146291620917915191672191010000125001500017500200002250025000275002001200220032004200520060%3%6%9%12%15%人均GDP（元）人均GDP增长率10.80%10.53%6.99%14.31%2492713.77由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。9、四、固定投资/房地产开发投资成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析55.06%20.6%40.14%25.75%22.90%18.75%19.06%37.03%20.7%0%7%14%21%28%35%42%49%56%200120022003200420052006固定投资增长率房地产开发投资增长率30.89%成都市2001-2006年固定投资与房地产开发投资对比分析582.21862.971085.21457.350250500100012501500175020002001200220032004200520060.100.130.160.190.220.250.2810、0.310.34固定投资(亿元)房地产开发投资(亿元)房地产开发投资/固定投资702.15203.31291.41451.867501899.58170.76245.4619.170.290.290.280.270.310.3315%固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。五、城镇居民人均可支配收入成11、都市2001-2006年人均可支配收入87929641103941135981289.66%8.17%01500300045006000750090001050012000135002001200220032004200520060%1.5%3%4.5%6%7.5%9%10.5%12%13.5%城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均可支配收入增长率7.81%9.28%1278912.59%成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。六、城乡居民人均储蓄存款成都市2001-2006年人均储蓄存款余额9760119212、01431016292191692228620.05%17.66%16.26%13.85%22.13%04000800012000160002000024000280002001200220032004200520060%4%8%12%16%20%24%28%城镇居民人均储蓄存款（元）城镇居民人均储蓄存款增长率成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。小结：城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。第三部分 市场分析一、施工面积/销售面积4.504.003.503.002.502.001.501.000.500.00成都市2001-2006年13、商品房施工面积和销售8.11%45.03%13.29%11.45%26.31%7.50%29.41%18.49%16.31%0%5%10%15%20%25%30%35%40%200120022003200420052006商品房施工面积增长率商品房销售面积增长率45%22.44%面积对比分析成都市2001-2006年商品房施工面积和销售050010001500200025003000350040002001200220032004200520064500面积对比分析商品房施工面积(万平方米)商品房销售面积(万平方米)商品房施工面积/销售面积1991.38701.212219.39515.56214、717.46966.352937.731128.873328.191213.574827.021532.922.842.722.812.602.743.15全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较15、大，总体供需平衡。二、成交面积/批准销售面积2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米，批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅成都市2000-2006年人均GDP增长幅度和商品6.99%14.31%20.58%10.53%12.90%10.80%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006人均GDP增长率商品住宅成交均价增长率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交价格增长幅度对比分析13.7716、% 成都市2000-2006年人均可支配收入增长幅度和商品7.81%9.28%20.58%9.66%6.26%8.17%24.54%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006城镇居民人均可支配收入增长商品住宅成交均价增长率8.02%7.12%19.93%2.60%住宅成交价格增长幅度对比分析12.59% 成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四17、是因为本市房价已经达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。四、投资性购买、外地人购买比例成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。五、商品住18、宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅成都市2001-2006年城镇居民人均可支配收入+储蓄存款余额增幅与商品住宅成交价格增幅对比分析24.54%20.38%19.93%15.79%15.64%14.90%14.40%11.42%0%5%10%15%20%25%30%2000200120022003200420052006商品住宅成交均价增长率城镇人均可支配收入+储蓄存款余额增长幅度2.60%8.02%7.12%2004年城镇居民可支配收入+储蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。小结：房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价19、上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。第四部分 土地市场分析一、土地成交量2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖，成交87宗，供应6652.11亩，总成交面积约6570.76亩（438.05万平方米），其中9月份供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积居首位，供应数量最多的是12月，供应15宗土地；5月供应面积和数量最少，仅供应3宗土地约64.9亩。近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越20、多，呈小型化、高容积率化的趋势。二、土地单价及变化趋势2003-2006年成都主城区（5区）土地成交（拍、挂）均份分析11413824827821.1%79.7%12.1%0501001502002503003504002003200420052006年00.10.20.30.40.50.60.70.80.9成交均价（万元/亩）成交均价增幅成都成交均价大幅上涨，但是增幅06年较05年有较大下滑。三、楼面地价及变化趋势2004-2006年成都主城区（兼容）住宅用地出让价格分析13824827812119381011050100150200250300350400200420052006年1-6月21、0200400600800100012001400成交均价（万元/亩）平均楼面地价近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升，而近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。小结：市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价在逐年上涨。第五部分 项目周边市场分析一、项目区域在城市规划中的定位、项目位置、片区规划和发展（1）项目位置宗地位于高新西区xx村，xx森林公园以北约700m，三环以外约3公里处，距xx广场9公里。（2）片区规划和发展项目所在区域为成都市高22、新，地处成都西面。十一五成都市总体规划高新区将划分成东区和西区两大部分：东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；西区则以发展电子工业及商业、住宅为主。同时，将xx森林公园打造为都市后花园，并在高新西区营造配合城乡一体化进程的羊西、成灌线产业配套链。根据成都市总体规划，目前高新西区整体结构将形成以羊西线、成灌线为主的沿线产业、经济配套新城区的的新格局，即成都高新产业园区、“大学科技园”科技研发基地、大学综合教育功能区、西郊xx森林生态旅游功能区。高新西区：变成都市后花园在西区打造都市后花园，即利用现有高新产业园区、xx森林公园风景资源等有利条件，实现产业与配套链的和谐发展，构23、件以大学城为中心的辐射性文化产居带。城东将成为成都市房地产继温江光华大道、南沿线后的又一个黄金地段。根据以上显示，成都将力争把该区域打造成为崭新的产居结合城西新区、对外开放的“城市名片”。2、片区产业结构、自然资源及人文环境（1）产业结构该片区将根据成都市中心区的发展目标，加快城乡一体化建设的进程，结合高新区高科技产业的发展，增加和改造公共配套及市政基础设施，将该区深造成为以居住为主的城区。（2）自然环境治安情况：项目所处区域属传统意义上的“西贵”区域，整个区域内治安情况较佳。空气、噪声状况：地块位于成都市西郊方向，虽有多条快速干道通过，但距离项目均较远；项目位于xx森林园附近，空气非常清新，24、适宜居住。污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：无。危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）：无。周边景观：项目周边主要为市政打造的道路绿化，景观一般。3、本地气象条件成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照，是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。成都年平均温度16oC，夏季最高温一般不超过35oC，但却闷热；冬季平均气温约为5oC，极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在(4月10月，降水量占全年雨量的85%95%)，其中6月8月的降雨量可达全年雨量的60左25、右。冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌，现状稳定。成都地下水丰富。成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日项 目123456789101112全年月降水量5.910.921.450.788.6111.3235.5234.1118.046.418.45.8947.0月一日最大降水量8.59.818.470.2107.598.9195.2170.993.942.524.18.2195.2月最大积雪深度0.40.40.50.5月日照时数72.564.396.9113.6127.26、2131.4163.2177.187.966.463.164.71228.3月蒸发量36.342.878.7105.8127.8129.8141.4132.192.157.743.732.41020.5月雾日数10.06.73.22.51.92.33.63.83.35.87.212.062.14、项目片区的交通状况及配套设施项目周边3000米内主要配套（1）、交通状况 宗地距羊西线、成灌高速约100米，另外，成青快速通道、老成灌路、芙蓉大道等快速通道交织成了密集的道路网络，交通通达性极佳； 公交系统情况：宗地前有51路、69路、305路等公交线路通达市区。 私家车出入非常方便； 规划中的地铁227、号线距项目仅200m，将于2010年通车。（见成都市轨道交通线网）（2）、教育：电子科技大学成都学院、川大锦城学院、中医大高新校区、锦城附中、犀浦一小学校构筑完备教育体系。根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；成都市轨道交通图（3）、医疗配套方面：成都高新西区医院、犀浦中医院、成都交通3医院等；（4）、商业配套方面：基本无现状配套商业，距离规划中的高新商业中心约1.3公里； （5）、邮局：犀浦邮政所约1公里； （6）、银行：紧邻的电子科技大学成都学院建设银行、工商银行等；项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套（1）、位于成都西三环两侧的生活配套区和以羊西线、迎宾大28、道为中心的商业中心；（2）、距成都的CBD约6公里，具有极佳的通达性。 5、大市政配套（1）、道路现状宗地四周均为双向6车道。（2）、市政配套条件项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下管网接入。6、片区房地产市场状况及市场特点（1）物业类型及分布特征因为该片区属于成都市三环以外的新兴住宅区，物业类型以多层和高层项目为主。（2）开发规模该片区内现主要楼盘有中海国际社区、鹭岛国际社区、君临天下社区等，开发规模均为50万以上。（3）户型结构两房两厅两卫90平米以下，50三室两厅一卫110平米左右，20三室两厅两卫125平米左右，20四室两厅两卫144平米内，129、0（4）平均容积率片区内项目的平均容积率为3.2。（5）价格水平中海国际社区平均价格约为5500元/（6）销售速度及消化率 中海国际社区1、2期开盘当日即售磬。成都城西区域2006、2007年成交商品房184万平方米。（7）购买人群成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的成都房地产市场报告显示，2006、2007年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。730、商业市场调研（1）商业的物业形态项目周边规划两个农贸市场，面积近9千平米，中海国际社区旁附商业步行街一条。（2）招商情况 基本无现状配套商业，距离规划中的高新商业中心约1.3公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。8、项目SWOT分析优势分析四、 相对平均房价而言，项目土地成本低为我们迎来相对宽裕的操作空间。五、 根据城市规划的北部新城会为该区域带来可预期升值空间。六、 地块地势较平坦，边界规则，便于建筑布局。七、 税收优惠比较大。八、 成西居“贵人”，风水极佳，在市民心中形象教高。劣势分析九、 项目周边配套设施不完善。十、 根据发展需要，本项目如需在08年开盘，各项工作都显得异常紧张。尤31、其本项目是在异地、在成都开发的首个项目，内部管理、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。机会点分析十一、 区域正处于开发热点前期。十二、 重视环境景观，以此提升产品质素和档次。十三、 重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。潜在威胁分析十四、 其它区域内高品质楼盘会分流市场关注度和客户。9、目标客户群消费调研（1）本项目目标客户群项目辐射半径约35公里范围内，考虑在城西区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人群。初步预计整体客群来源如：l 周边市场商户20l 向四周辐射5公里范围内企事业单位上班的消费者35l 周边区域的原居住人口10l32、 来自其它区域或外地的消费者35。第六部分 项目价值判断一、项目定位原则和定位思路1、差异性项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。2、适应性项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。3、独特性独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。二、产品定位1、产品形33、态定位由于地块容积率指标为3.8，加上地块区域特点，社区定位为中档的高层公寓社区。产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。2、高层建筑户型面积以2房90m2为主，附带少量三房和四房户型。3、形象定位打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和与其他楼盘的差异性。4、目标客户定位整个社区客户定位为面向都市中产阶级。以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于60年代末80年代初，年龄在2540岁之间为主。家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一到两个老人。户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业，事业处于上升期，一般为首次置业或是第二次置业。（规划设计暂无）第七部分 工程进度一34、项目组团项目采取分期建设、滚动发展的模式进行建设开发，在筹集到一定的启动资金后进行前期工程开发，前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。项目分三个组团实施开发，建设总工期三年半。项目A区工程该期工程建筑面积约224702.5平方米，计划工期从2007年11月至2009年10月。项目B区工程该期工程建建筑面积约136638.56平方米，计划工期从2007年12月开始做基础，至2009年11月完成。项目C区工程该期工程建筑面积约119552.77平方米，计划工期从2008年5月开工到2010年3月完工。二、确定工程各时间接点1、A区工程技术指标：该区域地上建筑面积约135、79129.84平方米，全部为高层。、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。建设工期：自2007年11月开始至2009年10月结束。形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。2、B区工程技术指标：该区域地上建筑面积约119257.52平方米，全部为高层公寓。、高层建筑安装工程：包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工36、程：包括水体、园林绿化、小区入口场等。建设工期：自2007年12月开始至2009年11月结束。形象进度：完成全部建设内容，高层通过竣工验收。3、C区工程技术指标：该区域地上建筑面积约99018.88平方米，全部为全部为高层公寓。、建筑安装工程：包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。、区域内道路：主要包括区域内车行通道和人行步道。、区域内及其相关方面的环境工程：区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。建设工期：自2008年5月开始至2010年3月结束。现场形象进度：区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验收。第八部分 A区销售进度开盘时间确定（不含37、车库）分期预售面积（平方米）预售时间A区第一次开盘500002008-1-15A区第二次开盘511292008-6-22A区第三次开盘780002008-11-28第九部分 项目经济分析一、项目A区总成本费用1、投资估算范围本投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开发期规费税费、其他费用、不可预见费和财务费用等。2、投资估算依据及投资估算方法（1）投资估算依据中华人民共和国建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法；原国家计划委员38、会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；原国家计划委员会颁发的投资项目可行性研究指南（试用版）。现场收集的资料；类似项目开发建设统计数据。（2）根据项目特点分析，投资估算方法采用简单扩大经验指标估算法。3项目投资（1）土地费用项目总用地面积70亩。土地费用包括前期征地费、土地出让金、土地契税。地块398万元/亩，土地成本为27860万元；土地契税按综合价金3%提取，服务费按综合价金的0.25%提取共计905.45万元。根据上述数据计算，项目土地费用合计为28465.45万元，半年内付清。（2）前期费用前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及平整场地监理等阶段的39、费用支出，估算金额为4359.28万元。基础设施建设包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，估算金额为3361.95万元。以上两项合计7721.23万元。（3）工程成本建安成本包括土建、水电安装、电梯、智能化、消防工程、装修工程等成本，高层：1376.92元/平方米，车库：1960元/平方米。人防工程2万平方米,300元/平方米,物管用房1178元/平方米,估算金额合计33943.49万元。(4)配套设施费 物业管理用房装饰费500元/平方米, 估算金额合计162.08万元.（5）不可预见费参照类似项目40、经验数据，该项目开发不可预见费按上述24项费用之和的2%估算，预算金额为749.35万元。（6）销售费用销售费用为房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。根据我司以往项目经验数据分析，估算金额为3000万元。（7）管理费用管理费用为该项目开发企业的管理部门为组织和管理该房地产项目开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计41、费、诉讼费、无形资产摊销、开办费摊销以及其他管理费用。根据我司项目经验数据分析，估算金额为2500万元。（8）财务费用财务费用指开发企业为筹集资金而发生的各项费用，该项目财务费用为项目开发建设投资借款利息。项目各种借贷资金年综合计息利率预计为7.47%。根据项目实施计划及产品销售计划测算，预计发生借款利息4482万元。（9）合计经上所述，项目总投资为81323.61万元，单位造价为3619.18元/平方米。二、项目A区总收益1、产品销售价格项目开发产品主要有高层公寓、商业用房、车库。产品销售价格根据项目所在地目前房产销售价格预测，根据目前房地产市场行情及发展趋势分析，产品销售价格逐年考虑一定的42、上涨幅度。该项目的销售价格（按建筑面积计算）预测如下：分期预售面积（平方米）均价（元）预售金额(万元)A区第一次开盘50000510025500A区第二次开盘51129530027098A区第三次开盘780005500429002、产品销售收入项目产品可销售总建筑面积为224702.5平方米，其中高层住宅179129.84平方米，车库42331.06m2,计1434个车位,7万/个。根据上述数据计算项目总销售收入为105536万元，其中住宅销售收入95498万元，车位销售收入10038万元.3、营业税金及附加项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税及附加为销售收入的*5.5%。43、合计5804万元。4、土地增值税项目应缴纳的土地增值税是每年按销售收入的1%预征，项目土地增值税金额为1055万元。5、汇总据以上分析，本项目利润总额为17354万元，企业所得税按销售收入的33%收取，共计5727万元，税后利润为11627万元。三、A区资金的筹措及使用计划1、资金投资计划 单位（万元）序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1建设投资8132368174946936801.1土地费用28765287650.000.001.2建安成本3410526300580020051.3前期费用772177210.000.001.4销售费用3000150010005001.5管理费用250044、9008008001.6财务费用4482298814940.001.7不可预计费用7500.003753752、可运用资金 单位（万元）序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1销售收入10553610000 70000 255362销售税金及附加5804 5503850 14043土地增值税1055 100 700 2554可运用资金98677 9350 65450 238773、资金筹措项目融资方案为通过企业自筹、销售回款、向银行借款等多种方式筹集项目开发建设投资。企业自有资金和销售转投构成项目资本金，出现有资金缺口时向银行申请贷款。根据融资方案及项目实施计划计算，本项目开发建设投资筹措方案45、如下：企业自有资金28915万元；销售收入再投入2408万元；向银行借款50000万元；自有资金率=自有资金/总投资100%=35.6%。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1资金来源81323 7686627286365341.1自有资金28915 28915 0 01.2银行贷款5000050000 0 01.3销售收入再投入24084081500500单位（万元）4、贷款还本付息根据以下计算，本项目第2年就有资金用于偿还银行，第2年能全部清还所有款项。序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1借款还本息 1.1年初借款累计 0 44482 274941.2 本年借款 50000 500046、0 0 01.3 本年应计利息 4482 2988 1494 18401.4年底还本利息44482016988274941.5年末借款累计4298827494单位（万元）5、资金来源与运用序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1资金来源 18445188915 70000 255361.1销售收入105536 10000 70000 255361.2自有资金2891528915 0 01.3银行贷款5000050000 0 02资金运用133909 6599731059368532.1建设投资7684165186797536802.2借款还本付息44482016988274942.3销售税金及47、附加5804550 3850 14042.4土地增值税1055 100 700 2552.5所得税5727161154640203盈余资金505422291838941-113174累积盈余资金229185185940542 单位（万元）四、项目的经济指标1、财务评价参数折现率：10%。计算期：根据项目实施计划，项目从2007年5月开始筹建，支付第1笔土地款，到2010年3月全部销售完毕并拿到销售回款。全部工程竣工并销售完所有商品房，共计3.5年，故项目财务评价计算期为4年。2、盈利能力分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1销售收入10553610000 70000 255362总成本费48、用8132368174946936803销售税金及附加5804 550 3850 14044土地增值税1055 100700 2555利润总额17354-5882455981201976所得税5727161154640207税后利润11627-589855443516177单位：万元税前成本利润率=利润总额/总成本100%=22.58%税前销售利润率=利润总额/总销售收入100%=16.44%投资利润率=利润总额/总投资100%=21.34%税后成本利润率=税后利润/总成本100%=15.13%税后销售利润率=税后利润/总销售收入100%=11%投资净利润率=税后利润/总投资100%=14.349、%3、财务内部收益率 FIRR全部投资现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1现金流入10553610000 70000 255361.1销售收入10553610000 70000 255362现金流出939093584331685263822.1建设投资813233465023336233372.2销售税金及附加5804550385014042.3土地增值税10551007002552.4所得税5727543379913863净现金流11602-2584338315-846 单位：万元自有资金现金流分析序号项目名称合计建设经营期1年2年3年1现金流入10553610000 700050、0 255361.1销售收入10553610000 70000 255362现金流出939093603423349325272.1自有资金2891528915002.2预售收入再投入59265926002.3贷款本息尝还44482015000294822.4销售税金及附加5804550385014042.5土地增值税10551007002552.6所得税5727543379913863净现金流13626-2603443651-3991单位：万元（CI-CO）t(1+FIRR)-t=0 式中：CI-现金流入量CO-现金流出量t-第t年根据上式计算出内部收益率为：FIRR（全部投资）=46%FIR51、R（自有资金）=93%4、投资回收期全部投资投资回收期=4 年自有资金投资回收期= 4年6、财务平衡及偿债能力分析项目建设投资借款采取等额还本利息照付方式偿还，借款偿还期为2年，计划在2009年5月至2009年12月期间偿还借款本金及利息。第十部分 项目风险分析一、区域性发展及规划风险项目所在区域为成都市成华区，地处成都东北。成都市总体规划成华区将划分成东区和东北区两大部分：东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河成华段营造河居新概念。成华：“七片一带”新格局。根据成都市总体规划52、，目前成华区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。本项目是我司在成都发展的第一站，对于我司在成都市场有突破性的战略意义。项目建设规模大、建设投资高，对区域的招商引资、经济发展具有积极的推动作用。从而起到增加当地就业、提高当地居民的生活水平、收入水平和生活质量的作用。项目建设占地面积较大，开发建设过程将涉及到项目建设地块上已经拆迁完毕，目前周边居民数量小，对其人民的生活、生产活动产生的影响53、较小。二、市场因素风险成都市经济发达，居于西南片区之首，房地产销售价格较高，近年来商品住宅成交价格涨幅在缩小，由于宏观政策的抑制，但当地人口总数的逐年增加，需求量增加。外地投资者对成都市场的看好等综合因素考虑，近年成都市场将维持一定的火暴场面。我司有丰富的中高档住宅开发经验，相信我司的产品在成都市场一定能引起轰动性效应。三、融资风险本项目建设规模大，资金需求较大，尤其是第1年。如果国家政策因素改变，融资成本提高，均将会影响到此项目的利润水平。我司综合实力雄厚，对于规避融资风险具有充分的信心。第十一部分 结论与建议一、结论东林村区作为成都市打造北部新区的重点开发的区域，城市发展潜力大，项目所在地54、的房地产具有巨大的升值潜力。项目具有很好的市场前景。财务分析表明项目具有较强的盈利能力、较好的清偿能力和较强的抗风险能力。说明项目的建设规模、建设投资是合理可行的。项目从财务上讲是可以接受的。社会评价分析表明项目具有较好的社会效益和较小的社会风险。综上所述，项目的开发建设是切实可行的。二、建议项目采取分组团建设、滚动发展的模式开发建设。项目实施过程中应精心策划、安排各分期工程的建设，保证项目滚动模式有效运行。从而保证项目高效、顺利完成。鉴于项目为房地产开发项目，应协调好与政府各部门的关系，尽快与市政供水、供电、供气、排污等部门签订相关协议，确保项目的立项、设计和后续工作顺利进行，从而保证项目的开发建设顺利进展。