1、高新区高层住宅酒店式公寓房地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月高新区高层住宅酒店式公寓房地产项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日xxx项目可行性研究报告前言随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求， 房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解2、决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，促进了房地产前期策划观念的树立以及各种营销方式的使用。 我们可以看到武汉房地产市场所处的环境具有双重性，一方面，市场充满着众所周知的美好预期；另一方面，开发商对这种预期的提前透支将有可能导致一连串的潜在风险。但是，由于长期以来武汉高端居住产品的开发价值尚未充分发掘，使武汉高端物业仍存在巨大市场空间的事实依旧存在。而且，项目所处地区所蕴涵的巨大商业能量，也是项目利用内环线和城市商业资源，提升产品价值的历史契机。随着房地产开发逐步向城市中心转移，市场竞争的趋势将逐渐向产品品质集中。本文的主要内容是在规划设3、计的基础上进行经济测算，分析项目在经济上是否可行(NPV,IRR,投资利润率等是否符合可行性的要求),面临的风险因素有那些，风险有多大。为此运用盈亏平衡分析法，找出该项目的盈亏平衡点；用单因素敏感性分析法分析销售价格和建设投资变化情况下，经济评价指标（NPV,IRR,投资收益率等）对这些不确定因素的敏感性程度。 用发展的眼光看待市场，我们发现，武汉传统的楼盘消费阻力正在变化，跨江消费成为可能，经济格局的变化将导致客户层面的多元化和非区域化；而随着土地资源的日益稀缺，市民对高层住宅的接受步伐也将逐步跟上。因此，把握历史机遇，充分发掘高端产品开发价值, 是本项目规避市场风险，成功开发和营销的必由之4、路。我们会为打造xxx项目的美好梦想而竭尽全力。xxx房地产顾问有限公司xxx项目组20xx年3月目录前言- 1 -xxx房地产顾问有限公司3第一篇 项目分析101-1 项目地块分析111-1-1 项目概况111、项目位置112、地块优势113、规划要求121-2 地块价值分析141-2-1 区位分析14一、武汉的城市地位151、 城市综合投资价值排名15二、武汉的城市规划及区域交通规划161、武汉市城市性质、功能与发展目标162、武汉市城市功能及结构特点163、武汉市交通规划171-3 地块开发条件分析191-3-1 地形地貌分析191-3-2 日照通风分析201-3-3 交通条件分析2015、 公交站点201-3-4 周边配套分析231-3-5 商业价值分析231-4 项目SWOT 分析及发展战略241-4-1 项目 SWOT 分析及行动手段241、地段优势24（2）交通便利；242、规模优势24（2）调查结论认为规模大是本项目一大优势。241、环境嘈杂252、缺乏可利用景观25O机会（Opportunity）261、潜在竞争威胁273、供求矛盾风险271-4-2 项目综合评价与发展策略281、项目综合评价282、项目发展策略281-5 项目分析总结291、地块价值判断292、项目评价293、经 SWOT 分析，提出以下项目发展策略：29“产品创新，提升品质”的产品开发策略29第6、二篇 土地价值评估302-1土地估价目的312-2假设开发法312-3基准地价修正法332-4土地价值评估总结34第三篇 项目定位353-1 定位的原则36（1）市场适宜原则36（2）优劣势原则36（3）差异化原则36（4）不易超越原则363-2 定位背景综述371、项目市场背景372、项目自身条件373-3 目标客户定位381、主力客户群381、 该片区经济收入相对稳定（2540 岁）的居民；393、 个体经营者、 经商人士及投资客。395、 区域范围：主要集中在武昌，部分汉口、汉阳客户。392、目标客户来源分析403、目标客户描述404、目标客户购房需求分析41(1)常住型消费群体41(27、)投资型消费群体42(3)过渡型消费群体（居住+投资）423-4 产品定位441、项目开发主题定位44城市中心多样化居住社区442、物业类型定位45（1）关于酒店式公寓45（2）建议做写字楼45（3）关于产权式商务酒店463、物业档次定位474、市场形象定位473-5 户型定位48（1）户型配比48二、户型功能布局合理，户型布置紧凑，面积趋小；51五、消费者调研问卷调查显示，三房的需求量超过60%51（2）户型功能定位523-6 价格预估533-7 项目定位总结56第四篇 项目建设方案574-1 项目的初步规划设计584-1-1 项目用地规划指标58一、规划用地情况58二、土地使用强度581、8、建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算58三、建筑设计要求59四、遵守事项594-1-2 初步物业形态设计情况601、商用区（靠近xxx大道的30%面积土地）60均能满足规划设计的相关要求612、 住宅区（地块东面的70%面积土地）62均能满足规划设计的相关要求63（3）项目地块的物业形态统计644-2 项目用地方案和开发规划指标67（1） 居住区开发方案67（2）商务区开发方案68第五篇 经济分析705-1投资的经济测算假设715-1-1 项目产品分期开发假设715-1-2 项目开发建设方式和工程进度安排假设715-2项目开发成本分析735-2-1 建设初期应该投入的成本及土地成本部分739、5-2-2 建设中均匀投入的开发建筑成本和费用745-2-3 测算项目的开发成本及费用765-3项目收益分析775-3-1 收益计算775-3-2 利润计算785-4项目筹资方案795-4-1 融资组织形式选择795-4-2资金来源选择和方案的列举805-4-3融资方案的比选815-5动态经济效益评价825-5-1净现值计算825-5-2内部收益率计算835-5-3动态回收期计算835-5-4投资利润率计算83第六篇 风险分析846-1主要存在风险856-2盈亏平衡分析856-3敏感度分析866-4经济分析及敏感性分析结论与建议896-4-1经济分析结论896-4-2相关建议89第七篇 总结及10、结论907-1 总结911）项目拥有较好的投资环境与机遇912）项目在财务上具有较强的可行性913）项目具有的突出优势914）项目开发经营风险较小917-2 结论92第一篇 项目分析1-1 项目地块分析1-1-1 项目概况1、项目位置项目用地位于xxx高新技术开发区内，地处xxx片区，其四至关系为：西临红线宽度100米的xxx大道，东、南、北三面均临城市规划道路。地块横跨两个完整街坊，外形规整，具有较高的开发价值。2、地块优势 图 1-1 项目在武汉市位置示意图 用地所在的xxx地区占据进入武昌中心区的咽喉要道，从此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道、316国道，可快速通达整个鄂东南。用地西侧11、的xxx大道是xxx地区纵向轴线干道之一，北侧的雄楚大街是连接武昌火车站与xxx地区重要的城市快速干道，多路公交线路在此停靠，突出的交通优势不言而喻。近年来用地北侧的xxx商圈发展迅猛，家乐福、中百仓储、中商平价、大洋百货及xxx步行街商家的陆续入驻，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日渐完善。随着xxx地区产业不断聚集，人口快速增长，xxx大道将成长为服务高科技产业及百万xxx人的关键通道，百货、超市、休闲街区，银行、酒店、写字楼等将在此扎堆，进而形成人气高度汇集的磁场区域。凭借不断扩大的道路交通网络及市政基础建设，用地所在区域房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继12、拔地而起。目前片区已建成有世界城加州阳光、保利华都、巴黎豪庭、清江山水、万科魅力之城、xxx坐标城、当代国际花园、中建康城、美加湖滨新城、伊顿阳光等一批大规模并具品牌效应的知名居住社区，生态环境优美、服务设施完善成为片区楼盘的卖点。以xxx为代表的雄厚产业资本的进入以来，对物流、销售、仓储、金融等配套服务产业产生了强劲拉动。已经动工兴建的武汉生物技术研究院、华中地区最大的医药物流中心国药控股湖北物流中心、投资4.5亿美元的500兆瓦太阳能三大项目，将进一步推动整个xxx经济实力和区域价值的提升，同时将对区域住宅市场产生强劲需求，房地产的价值也必然在这个过程中得到潜力释放。3、规划要求图 1-213、地块的形状图地块规划总用地面积为163400.17平方米（以实测为准），规划净用地面积为133062.3平方米（以实测为准）；规划用地性质为公共设施与住宅混合用地，其中住宅用地占净用地面积的70%，临xxx大道的公共设施用地占净用地面积的30%；公共设施用地容积率控制在6.0以内，住宅用地控制在3.0以内；可建总建筑面积控制在51.89万平方米以内，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。 现地块的现状情况如下：图 1-3 地块现状1-2 地块价值分析1-2-1 区位分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败14、，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。 因此，围绕项目地段特征，从城市规划及区域发展的角度出发，从不同层面进行区位的分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对性的研究。图1-4 武汉在我国地图的位置一、武汉的城市地位1、 城市综合投资价值排名指 标城市综合增长率综合人均收入城市经济实力综合竞争力综合投资价值综合经济数值0.35280.430.5965.2092.41全国排名315992210 华中经济圈武汉城市圈武汉市在100个二三线城市中的综合投资价值排在第10位，其排名15、在重庆、天津、成都、杭州、南京等直辖市及省会城市外，还落后于非省会城市苏州、宁波、大连、青岛。2、.武汉城市圈定位“武汉城市圈”以武汉为中心，包括周边黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市，这一城市群以全省33的土地，承载了全省50以上的人口，提供了全省近60的GDP、53的地方财政收入、近60的投资、61的社会商品零售总额，是湖北产业和经济实力最集中的核心区。武汉城市圈应定位于建设成为我国内陆地图1-5 武汉及华中经济圈区最大的满足内需为主的生产要素和产品服务的市场中心。二、武汉的城市规划及区域交通规划1、武汉市城市性质、功能与发展目标武汉市城市总体规划（1996-2020）坚16、持可持续发展战略，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。2、武汉市城市功能及结构特点表1-1 主城三镇规划结构、职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区 江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片； 古田、常青、后湖3个综合组团。金融贸易、商业服务和市级行政中心汉阳地区 晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团汽车工业、港口和旅游等职能武昌地区 江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片； 青山、xxx、白沙、南湖4个综合组团图1-6 武汉的区17、域交通规划金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能3、武汉市交通规划n 对外交通：武汉火车站武汉广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场；图1-7 武汉市交通规划图n 市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；n 内环线：联系主18、城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流“四通八达”，形成城市的核心区域交通系统；用地所在的xxx片区是未来武汉市高素质人群聚集区，这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。在众多利好因素的刺激下，随之而来的金融、商业、休闲服务、居住能需求愈加迫切，作19、为xxx核心产业轴线的xxx大道沿线房地产价值将实现快速提升，片区价值高地指日可待。图1-8 xxx印象从市场角度来看，xxx片区居住人群稳定，刚性需求大，购买力强，因此xxx板块一直是武汉楼市炙手可热的人气高地，市场关注度很高，具有较好升值空间。经济背景说明：武汉总体城市经济实力偏弱，城市地位有待提高，但目前武汉城市规划愿景宏伟，发展潜力巨大。由于区位上武汉对中国经济的影响力关键，武汉未来的市场机会和城市地位是不容置疑的。1-3 地块开发条件分析1-3-1 地形地貌分析项目所在场地平坦，拆迁问题已经解决，且已初步平整，但仍有少数水坑和树木尚未处理。图1-9 开发用地现状相片1-3-2 日照通20、风分析武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达 237-271 天，降水丰沛，多年平均水量为 1140-1265 毫米，光照充足，热量丰富。武汉市常年夏季主导风向为南偏东15，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。1-3-3 交通条件分析交通条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况， 由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道、过街天桥，因此总体来说人行状况较好，局部可能存在一些问题。1、 公交站点 多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间。 表 1-221、 周边公交站点公交车线路起止站点公交车线路起止站点15路中华路 - xxx饭店529路xxx软件园 - 中华路（汉阳门）715路xxx一路公交场站 - 常码头723路徐东公交枢纽站 - 东信路728路国际企业中心 - 新五里757路鲁磨路 - 汪田村(商贸学院)758路民院路-程杨湾(湖北经济学院)913路傅家坡 - 豹獬一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足 “11”规则，即：武汉市市区内任一起点至任一终点最多乘 2 辆公共汽车。项目地块公交网络成熟，基本满足“11”规则。2、 轻轨交通 图1-10 武汉市轻轨规划根据武汉市快速交通规划（如下图） 、轨道交通 1 号线、2 号线、4 号线将22、形成一个完善的贯穿武汉三镇的快速交通系统， 因此建设大道轻轨站点的建设为本项目提供了更加方便的出行条件。3 、地块交通组织 尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，或者人车交流比较严重，则该地块存在交通不便的问题。项目所在地附近的xxx大道和雄楚大道均属于武汉的主道路网的组成，再加上往北的珞瑜路，虽然现在交通在人流大的时候还会出现交通不便，但是珞瑜路上正在修建的高架桥和地铁也将极大限度的疏通这个区位的交通。图1-11 项目所在地附近主要道路示意图4、交通分析结论： 从地块交通条件整体情况来看，尽管局部存在一些问题，但相对城市中心的其他道路而言，交通还是比23、较便利的。1-3-4 周边配套分析项目地处武昌xxx繁华地段，周边配套设施齐全，周边 500 米以内多家银行、政府机关、商场、学校等设施，其他中小餐厅、商铺、设施在项目周边星罗棋布，生活十分方便。银行： 中国人民银行、工商银行、农业银行、建设银行、中信银行、招商银行 幼儿园： 717所幼儿园、紫菘金色童年幼儿园 中小学： 曙光小学、xxx一小、华师一附中、xxx中学、鲁巷中学 医疗药店： 湖北省中医院、xxx医院、xxxxxx医院1-3-5 商业价值分析前面关于区位的分析中，对地块的商业价值有所认识。实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业24、开发的要求，且符合城市规划的限定条件。 地块价值分析总结： 本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能） ，但同时要防止噪音干扰。1-4 项目SWOT 分析及发展战略1-4-1 项目 SWOT 分析及行动手段S优势（Strength） 1、地段优势 （1）地处武昌xxx繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值； （2）交通便利； （3）配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。2、规模优势 （1）项目占地面积及建筑面积均为目前武昌地区规模较大房地产项目之一，在规划及景观25、等方面具有较大想象和发挥空间，提升项目品质和影响力。 （2）调查结论认为规模大是本项目一大优势。 （3）市场调查及定向访谈结论显示，消费者普遍认为规模大是项目优势，可以有较好的规划和景观可以发挥，并会优先考虑购买规模大项目住宅。【行动手段】 Action1：发挥地段优势，合理规划设计，建立产品竞争优势； Action2：发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型生活社区； Action3：企业品牌与项目品牌互动，树立项目市场信心； Action4：建设中心大园林形成良好的内部景观环境；W劣势（Weakness） 1、环境嘈杂 地块临城市快速干道及城市主干道，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质26、形象。轻轨运行带来噪音污染。 2、缺乏可利用景观地块周边缺乏可利用景观，容积率高，消费者对高层的接受程度有限【行动手段】Action 5： 通过新技术、新材料、新工艺解决环境及嘈杂轻轨运行带来噪音污染问题； Action 6： 邀请知名景观设计公司，结合地块形状精心小区内景观，弥补项目景观资源缺陷。 Action 7： 加大宣传力度，通过多种途径来引导消费者对产品、对发展商的认识，从而形成市场引导型产品； Action 8：充分挖掘地块商业价值，规划合理的商业业态，通过商业实现项目收益的同时，提升项目形象和楼盘档次； Action 9：以产品高性价比赢得市场在建筑设计上应尽最大的可能提高单位实27、用率；在总价格上进行严格控制，使实际按揭压力尽可能地低于置业者预期的水平，打消置业者的顾虑；强调高层住宅的利益点，培养高层住宅置业的尊贵感和自豪感。O机会（Opportunity） 1、规划轻轨全线贯通，改善交通条件。 2、本项目自身拥有较大的品质上升空间。 3、该项目所处地区为武汉市近年重点发展地区，有很好的前景 4、武汉市房地产市场整体气候好，房地产处于快速上升期。 【行动手段】 Action 10：在对地块进行开发的同时，应当预留有一定的空地作为未来开发的建设用地。 Action 11：通过提升项目品质建立差异化的竞争优势。图1-12 武汉市商品房销售统计T威胁（Threat） 1、潜在28、竞争威胁 临近片区竞争威胁依然存在，与项目所在区域相临近的xxx坐标城三期、中建康城、紫崧逸景华庭等给项目带来整体竞争威胁。 2、市场变化风险 项目规模大，开发周期长，项目销售期约为 20012-2015 年，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸显。 3、供求矛盾风险 项目规模大，如在相对较短时间集中推出，加上片区其他楼盘供应量，形成同类产品阶段性供求失衡，形成供求矛盾风险。 【行动手段】 图1-13 与项目仅一墙之隔的紫崧逸景豪庭 Action 12：尽快入市，抢占先机，实现快速销售，形成项目市场火爆局面； Action 13：缩短开发周期，及时与市场灵动。1-4-229、 项目综合评价与发展策略1、项目综合评价 本项目作为目前武昌xxx片区较大的项目之一，优劣势明显、可塑性强是其最大的特点，机遇与挑战并存。地块拥有较好的地段、较大规模和完善的配套以及XX集团的资金支持等方面优势，为项目提供较大的发挥空间。同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响。 2、项目发展策略 SWOT 组合战略项目发展战略行动纲领行动手段S.O 战略 利用机会 强化优势“资源整合， 建立优势”的市场竞争策略整合多方资源，建立竞争优势，形成项目 “竞争壁垒” 。整合地段资源、规模资源，形成城市中心城区优越的生活30、大社区；整合企业资源、区域资源，建立项目市场竞争优势。O.W 战略 利用机会 减轻劣势“文化营销， 商住互动”的市场营销策略抓住市场机会，以文化营销弱化项目劣势，并通过商住互动实现顺利销售。提升社区品质；借助外部机会， 进行文化营销；商住互动营销，实现快速销售。W.T 战略 弱化劣势 应对挑战“产品创新， 提升品质”的产品开发策略以产品创新提升产品品质，树立差异化的市场形象。运用新技术、 新材料、新工艺解决项目噪音问题； 通过产品创新、户型创新，提升产品品质；以产品的高性价比来赢得市场。S.T 战略 发挥优势 规避威胁“尽快入市， 快速销售”的风险控制策略充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提31、下抢先入市， 打 “时间差”来规避市场风险。制定合理的工期方案，迅速开工；把握入市时机， 快速销售；缩短开发周期，快速应对市场反应。表1-3 SWOT项目发展总策略根据项目 SWOT 分析及应对分策略，综合考虑制定如下项目发展总策略1-5 项目分析总结1、地块价值判断 本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、商业等功能） ，但同时要防止噪音干扰。 2、项目评价 地块拥有地段优势、规模优势、政策优势以及企业资金优势；同时，项目也存在区域形象差、环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场32、供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。 3、经 SWOT 分析，提出以下项目发展策略： “资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “文化营销，商住互动”的市场营销策略 “产品创新，提升品质”的产品开发策略 “尽快入市，快速销售”的风险控制策略 4、基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规划，建立差异化的竞争优势。 第二篇 土地价值评估2-1土地估价目的通过对土地进行初步的估价，为项目决策者在土地竞标过程中提供比较可靠的依据。2-2假设开发法根据市场调查和土地的规划要求，该土地的最佳开发方式为商业和居住混合，容积率33、取到最大值，商业为6.0，居住为3.0.其中在公共设施部分（A地块）建造一栋28层、一栋30层的写字楼，占地面积为4000，一栋8层的综合购物商场，占地面积为5000.一栋26层商务酒店，占地面积为2500，即写字楼的建筑面积为116000，商场建筑面积为40000.商务酒店建筑面积为65000；居住部分（B地块）建筑主体为高层建筑，和小高层建筑。总建筑面积为261000.预计该项目的开发期为三年，且预计在开发完成后居住部分可售出30%，半年后再可售出40%，一年后全部售出；商业部分在出售时的平均价格为4500元/，居住部分根据周边已开发房地产的销售价格，再物价指数等资料的辅助下，预测在将来出34、售时的价格为7500元/。测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1200元/，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为500元/，估计在未来三年内的投资情况为：第一年投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。销售费用和销售税费预计为售价的8%，折现率选取为8%，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款的3%的有关税费。土地价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费则有：建成后的总价值=+4500*261000*【+】=1600695445元 开发建设费用总额=（1200+500）*482000*【+】=7255203635、5.2元销售费用及销售税费=建成后总价值*8%=1600695445*8%=128055635.6元 购地税费=总地价*3%=0.03总地价 总地价=（16006965.2-128055635.6）/1.03=74711.94万元2-3基准地价修正法首先根据地块所在地搜集有关基准地价（楼面地价）的资料如下图：由右图可知：待估地块的基准地价为590元/，则土地单价为590*（0.3*6+0.7*3）=2301元表2-1 地块交易价格调整系数表根据武汉物价局的价格指数对地块价格进行交易价格调整07/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/07101.8101.810236、.1102.0102.0101.9102.1101.608/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/03102.1101.9102.2102.1102.1102.2102.2101.709/0409/0509/0609/0709/0809/0909/10图2-1武汉市市区2007年住宅用地级别与基准地价图102.1101.9102.5102.1102.1102.3102.1则有交易日期修正后的土地单价为：（101.8*101.8*102.1*102*102*101.9*102.1*101.6*102.1*101.9*102.2*102.1*102.1*102.2*37、102.2*101.7*102.1*101.9*102.5*102.1*102.1*102.3*102.1）*2301=3660.44元/无需进行土地状况调整，即采用基准地价修正法求得的宗地价格为3660.44元。2-4土地价值评估总结对于上述两种估价方法，得出的结果差距较大，出现这种结果的原因可能为：由于在进行假设开发法计算房地产开发后价值时，对销售的时间的预测很理想，价位也定的较高，使得最后得到的土地价值较高，而用基准地价修正法求地价时，对于交易日期的修正系数的确定，只是采用了物价局公布的居住指数的环比增长率来进行估算，可能与土地的价格指数不相同，有些偏低，导致最后的低价偏低，最终出现了两38、种结果相差较大的情况，因此通过对上述两种方法进行比较分析，取假设开发法的权数为0.8，基准地价修正法的权数为0.2，则该宗地的土地单价为：5614.80*0.8+3660.44*0.2=5223.93元/土地总价为： 5223.93*133100=69530.47万元根据国土资源局公布的成交信息，该块地块的实际交易价格75080万元，与估价结果相近。在下面的计算中，我们将采用实际的成交价格来进行计算。第三篇 项目定位3-1 定位的原则（1）市场适宜原则 项目的定位首先是以地块性质和片区市场为依据的，定位是否准确应以其是否与地段因素相符合来判定，准确的定位是项目成功的核心条件。 （2）优劣势原则39、 SWOT 分析显示，本项目的优势和劣势都较明显，如何“扬长避短” ，将项目的优势发挥、劣势弥补，同时赋予其新的价值将是项目的关键。 （3）差异化原则 片区内即将推出的住宅物业逐渐增多，本项目面临比较激烈的竞争态势，要在众多物业中脱颖而出，应该在项目定位上突出差异化，这是规避项目竞争风险的重要方面。 （4）不易超越原则 项目定位除了准确之外，还必须具备“适度超前性”和“持续竞争力” ，使得项目在销售周期内不易被竞争对手迅速模仿和超越。3-2 定位背景综述本项目定位的基础在于市场与项目自身条件的结合，即基于大的市场环境（外因）和项目开发条件（内因）两大影响因素来决定项目定位。1、项目市场背景 （40、1)武汉市房地产正处于快速发展时期，这种快速发展态势仍将持续一段时间；未来房地产价格仍将保持一定的增幅；（2）武汉中高档高层住宅市场目前尚处于成长阶段，无论在产品设计、营销推广等方面尚有较大的发展空间；（3）目前消费者已逐渐接受小高层和高层住宅，偏小房型的高层产品较受欢迎，总价在 35-50 万元之间的中高档产品较易为客户所接受；汉口地区消费者认为住宅建筑面积 70-130 平方米是比较合适的。（5）xxx片区附近高层产品的客户群为经商人士、公司经理层、社会名流、医生律师、大学教师等，另一主要客户群为投资者；私营企业主、外商、公司外派经理人、白领人士等租房亦占据了一定比重；其中受过高等教育的人41、所占比例较高； （6）本项目主要竞争对手为xxx区域中高档楼盘，主要集中在xxx大道沿线、和xxx步行街周边，以xxx国际广场、紫崧逸景华庭等为代表随着xxx地区的日益繁荣，今后竞争会更加激烈； （7）鉴于上述市场形势，本项目在定位时应充分考虑消费者的需求，在满足消费者需求的基础上进行产品创新，形成差异化的市场定位，从而战胜竞争对手并获得预期利润。2、项目自身条件 根据项目分析结论，本项目拥有地段优势、规模优势；同时，项目也存在缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，鉴于对地块价值判断 ，我们认为本项目适于开发城市中心多样性生活社区（含居住、休闲、42、商业等功能）。 3-3 目标客户定位1、主力客户群 根据潜在客户访谈及市场分析，本项目的目标客户包括三个层面：武昌区域客户、周边地区（汉口、汉阳区域）客户、市区以外投资客及其他。图3-1 主力客户群市场分析图通过前面对潜在消费者市场调查及类比楼盘分析的结果表明，本项目主力客户群特征表现： 1、 该片区经济收入相对稳定（2540 岁）的居民； 2、 喜欢居住在中心城区的武昌中、青年以上具有稳定收入人士；学校的教师、管理人员；附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；金融机构、医院工作人员中的中、高层管理阶层；政府公务员等。 3、 个体经营者、 经商人士及投资客。 4、 家庭构成特点：以三口之家43、为主，辅以两口之家，单身，还有少部分三代同居。 5、 区域范围：主要集中在武昌，部分汉口、汉阳客户。 6、 购房目的：购房改善居住条件作为终极置业，或者购买住宅作为过渡性居所和投资性居所。2、目标客户来源分析根据调研结果，我们发现，地缘原因限制了汉口、汉阳客户对汉口的购房需求，本案的主要客户群依然在武昌，但仍会有一部分客户群在武昌、汉阳。3、目标客户描述他们经过几年的努力，在自己的工作领域已经有了一定的成绩，对自己目前的状态基本满意，但与他们的奋斗目标还有较大距离；自信，喜欢现代都市的繁华气息，小有积蓄，有个性，喜欢运动，对居住条件乃至生活质量有一定要求，不愿意将时间浪费在交通上。年龄稍大的客44、户，有一定的经济能力，习惯于繁华的都市生活，出于工作需要或子女上学等因素考虑继续在城市中心居住，但希望提高家庭整体生活质量，对居住环境要求较高。他们都有一定的社会责任感，无论是对社会还是家庭，他们都愿意通过自己责任心去尽力而为。他们普遍具有高品质的生活追求，尤其年纪较轻者，向往丰富多彩的文化生活（娱乐活动），喜欢居住在闹市中的环境优美、安静的小区居住。总之，他们有不同的职业，有一定的事业成就，热爱城市生活，并对城市生活品质有较高的要求，有一定的文化品位或修养，即使本人在文化或修养方面存在不足，也希望子女是有文化和修养的人；对家庭和社会有责任心。4、目标客户购房需求分析从上述目标客户定位和描述中45、可知，本项目目标客户按购房需求可以分为三类消费群体：一是常住型消费群体；二是投资型消费群体；三是过渡型消费群体（兼具居住和投资）。这三类消费群体其购房需求是完全不同的。本项目目标客户以常住型消费群体为主。(1)常住型消费群体该类消费群体的界定是指具有较好的经济收入，目的是为了永久居住。因为其购房动机主要是为了改善以后的生活，相对投资型客户而言，他们不会过多考虑地段的升值性，更希望以同样的价格，能够得到更多的功能，在同样的空间里能得到更多的功能和更多的价值，因此该类消费群体更注重对生活品质的选择。这类消费群体包括了主力客户的大部分，即：私营或个体经营者、 经商人士，附近企业中、高级管理人员，中、46、高级技术人员；政府公务员；金融机构、学校、医院工作人员中的中、高层管理阶层等。这类客户的需求特征如下： 经济实力较强: 该类客户都有多年的经济积累基础，而且对自己以后的经济收入状况预测都比较乐观。在进行购房决策时，价格并不是唯一最重要的因素，在一个合理的价格浮动范围内，他们更多考虑的是产品的品质。 非常注重周边环境: 此类消费群主要考虑外部环境包括交通、购物、休闲和娱乐，能否满足自己以后的生活要求，在一定条件下，能否最大限度的改善自己的生活；除了考虑外部环境之外，此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。 要求所选购的商品房能满足家庭结构的需要: 家庭47、的发展结构不同，那么其居住结构必然会发生改变，此类消费群体在实施购买行为之前，将考虑房屋是否能满足以后自己家庭结构变化的需要，特别家庭老人的安置问题。 注重户型的精细化: 相对于其它类客户，此类客户更注重或更理性的理解产品的性价比，他们希望在一定的面积条件下，房屋的户型结构布置能够更加合理的进行各种生活功能的区分，各功能区间的面积利用更加合理且有一定的舒适度；同时，他们还要考虑房屋的结构布局能否满足家庭结构的变化，这就要求在产品定位时，应根据这些客户的需求，进行多样化的户型设计。(2)投资型消费群体此类客户购房目的是作为一个投资工具，他主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求48、。但这类客户在本项目所占比例较小，约10%左右。目标客户中的投资者就是这类客户。在前文的区位分析中，对武昌xxx地区的过去、现状和未来的发展前景进行了很详实的对比分析，从其地理位置、周边的发展状况、该片区的发展内因、远期良好的交通规划和其作为教育中心的城市地位，由此带来的将是巨大的投资机会和丰厚的投资回报。这类客户要求的户型面积较小，一般是一房或二房，对于酒店式公寓，在本地段具有较大的投资价值，对于这类客户更具吸引力。(3)过渡型消费群体（居住+投资）这一类客户和一般的投资客户有着本质的不同，他们置业居住才是其第一目的，而投资只是作为其居住之后的第二目的。这类群体包括金融机构、学校、医院中的专49、业人士，企业高级管理人员、专业技术人员，政府公务员等目标客户群中较年轻的一部分，在本项目目标客户中所占比例较小。其需求特征为： 居住的过渡性: 此类客户都是周边商务区或公司的白领阶层，而且都比较年轻，家庭结构比较简单，他们购买这类物业主要的原因就是受经济实力和家庭结构的制约，同时也为了方便工作，待一定年后，经济实力得到改善或家庭结构发生变化时，将会换置较大的物业。 投资的无计划性: 虽然此类客户在购房时，有居住和投资的双重目的，但是他们没有很明确的投资计划或预期，甚至不知道何时收回投资，这种投资只是在居住品质需要进行改善,或当居住与投资两种功能对于此类客户的重要程度发生转变时，投资的动机才会真50、正的体现，因此该种投资具有一定的无计划性。 私密性要求更高: 由于此类客户以单身和两口之家为主，社会层次和收入水平都相对较高，而且对个人形象非常注重，对周边人文的环境要求也非常高，由于工作上压力的原因，他们的家庭生活比较随意，因此不喜欢自己的生活被人打扰，不喜欢在家里宴请亲朋好友，也希望周边的人与自己的习惯一样，因此，在进行产品设计时，应注重产品私密性。 需求小户型: 由于家庭结构、经济实力，以及为便于商品房再出售等原因，该类消费群体对户型的要求仅是一种居住的功能，而希望将一些生活功能分区尽量模糊化，因此，小户型受到他们的青睐。根据消费群体的消费动机不同，该种小户型分为两种：第一种是由于家庭结51、构的原因进行购买的客户，此种客户主要以单身为主，他们在购买决策时，首要考虑户型结构能满足主人优先的原则，因此他们要求户型结构要尽量进行功能模糊，也就是房屋空间在生活功能上的复合利用；第二种客户主要以两口之家为主，由于经济实力的原因，暂时无法购置非常舒适、功能划分非常清晰的商品房。他们在购房决策时，可以允许部分的生活功能进行重合，如客厅与餐厅进行重合，但一些最基本的功能必须严格进行划分，如单独设置休憩功能和起居功能必须严格区分，但也要体现明显的“主人优先”原则。3-4 产品定位1、项目开发主题定位根据前面的分析，综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素，项目开发主题定位如下：城市中心多样化居住52、社区它包括下列涵义：是一个城市中心区的住宅项目,即中央居住区（CLD）；图3-2 项目开发概念图以居住为主，同时兼具休闲、购物等商业功能的社区，是一个多样化的集成社区；倡导现代城市生活，强调社区居住文化与历史文脉，注重邻里关系；同时具备城市中心的繁华与社区生活的宁静，二者切换于一瞬之间。2、物业类型定位高层住宅建筑主体为高层住宅；辅以部分酒店式公寓；其他物业类型包括与社区配套的商业建筑、公共设施。A 地块商业建筑形态为商务酒店和写字楼（1）关于酒店式公寓市场调研显示，该地块适合建酒店式公寓，其原因为：周边公司中、高级管理人员，中、高级技术人员及投资者对小户型有购买和投资需求。项目地块适合建部分53、酒店式公寓。图3-3 高层住宅建筑概念图酒店式公寓作为一种品质较高特殊住宅产品而区别于普通住宅产品，起到提升项目档次和形象作用。（2）建议做写字楼市场调研显示，消费者很认同规划写字楼，其原因为：项目地块为商务区，该片区写字楼需求量巨大。地块规划住宅、商业、写字楼等物业类型综合，有积聚效应营造良好的居住，工作环境。专业人士访谈结论认为该地块可考虑规划写字楼，写字楼档次定位于中档，目前汉口中档写字楼销售价格与中高档住宅销售价格差异不大。（3）关于产权式商务酒店产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山54、大.耐提。 1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。图3-4 项目用地总规划概念图影响因子单身公寓普通住宅中档住宅高档住宅地块情况对交通便利的要求强高一般很高好对噪音及环境干扰的适应性强较强弱弱一般对大气环境的要求低不高高一般一般对小区配套要求高一般高高可达到对周边自然及人文景观要求低一般一般高一55、般对地段升值潜力的要求低不高较高高很有潜力对小区地块物业管理的要求低不高较高高可达到对建筑、装修质量要求低不高较高高可达到3、物业档次定位表3-1 不同档次住宅的影响因子分析表中高档房地产发展历程表明，不同档次、不同用途的物业项目所应具备的基本地产因素有所不同，我们根据项目地块的实际情况，对应的进行注明，具体如下表所示：结合对本项目地块因素的分析，可以发现：该地块基本具备所有中高档住宅所必须的地产因素，该地块是理想的中高档住宅用地，而且潜力较大，建议本项目开发档次为中高档，力争建设为高品质的居住社区。4、市场形象定位通过前文对目标客户群的分析确定，以及对目标客户群的描述，我们希望在他们身上找出56、其心理、性格、喜好、追求等方面的共同点，以此作为项目形象定位的基础和依据。鲜明而又打动人心的形象与目标客户群心理需求产生强烈共鸣，增加目标客户群的认同感和购买欲望。3-5 户型定位（1）户型配比表3-2 户型定位配比根据消费者调查并对比本区域同类产品，确定本项目户型配比如下：户型单位面积（M2）平面形式面积比例一房一房（公寓）45-55平面10%10%二房二房一厅一卫(小两房)60-70平面15%35%二房二厅一卫75-85平面20%三房小三房二厅二卫（2.5 房）90平面25%41%三房二厅二卫110-120平面16%四房四房二厅二卫135-150平面、跃层12%12%复式顶层复式1602057、0复式2%2%图3-6 户型比例图 由以上的户型比例图分配可知：90 以下的户型占到了70%满足国八条中90/70 的要求。图3-7 户型概念图1表3-3 各户型针对性客户户型主要针对目标客户一房（公寓）投资客、企业高级管理人员、经商人士二房金融机构、企业技术人员、附近学校、医院、研究所专业人士、部分投资客等三房金融机构、学校、医院等中高层管理人员及教师、医生等专业人士， 四房、复式经商人士、私营及个体经营者、企业高级管理人员等基于项目分析和市场研究成果，针对目标客户群需求行为进行研究，并通过需求分析及预测，得出了关于户型定位的相关结论。下面是有关市调的结论：表3-4 附近楼盘主力房型一、武昌58、楼盘主力户型多为为三房二厅二卫，通常比例在50%以上，面积在80-130 平米之间，其中紫崧逸景华庭70%户型为100-120 平米的三房两厅两卫比例在70%；名称紫崧逸景华庭剑桥汇金地中心城xxx国际广场健龙尚谷杰座主力户型3 房2 厅2 卫3 房2 厅2 卫4 房2 厅2 卫3 房2 厅2 卫两房、三房面积（M2）100-120120-120-110 150-180比例70%57.1%62%43%各50%二、户型功能布局合理，户型布置紧凑，面积趋小；三、户型平面形式大多为平层，部分带跃层；四、四房二厅二卫以上户型，部分带小跃式，这两种最好都能有入户花园、阳光房、飘窗等设施，提高项目品质。五59、消费者调研问卷调查显示，三房的需求量超过60%表3-5 各房型需求比例分析 主力户型一房两房三房四房五房及以上比例0.8%23.8%62.2%7.8%1.2%六、消费者问卷调查显示，需求面积在70-130 平米的比例为62.4%。七、调研显示，本项目户型面积应遵循提高实用率、控制总价原则，主要户型总价在90 万元以内，户均面积在120 平方米左右。图3-8 户型概念图2结论：由于2006 年“国八条”的出台，要求户型建筑面积在90 平米以内的建筑套数要占到总供给的70%以上。因此在总的户型设计中既要满足政府强制性要求又要满足消费者的需求，使产品获得消费者的亲睐，使利润最大化。因此户型设计中仍60、以三房为主，并辅以少量的小户型的一房。（2）户型功能定位表3-6 各户型主要功能定位户 型主要功能一房（公寓）满足商务人士商务办公或居住、单身白领临时居住需求，可作SOHO 使用二房一厅一卫(小两房)满足单身人士、二人世界无子女者过渡性居住需求，他们对厨房的要求或使用较小二房二厅一卫满足三口之家（小孩年纪较小）过渡性居住需求，至少有一个房间作儿童房小三房二厅二卫（2.5 房）过渡性客户暂居性住宅三房二厅二卫满足最普遍的家庭结构居住需求，包括主卧、客卧、儿童房（书房）四房二厅二卫社会中高收入阶层人士的居住需求，除主卧、客卧、儿童房外，还需要一个房间可作书房或临时办公房顶层复式满足高收入者居住，同61、时应有休闲、运动、观景等功能3-6 价格预估一般而言，价格的制定主要考虑以下主要因素：l 开发成本：实际开发成本+开发商利润；l 市场竞争因素：指同类产品间的竞争；l 市场走势：市场形势的预测；l 客户需求：客户承受能力；l 销售策略的考虑。在这里，我主要采用市场比较法来进行价格的定位。通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C、D四个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。表3-7 可比实例与项目调查比较项 目金地中心城剑桥汇新都汇紫崧逸景华庭坐落雄楚大道珞瑜路叶62、麻店鲁巷广场西北侧xxx大道xxx大道用途住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用交易情况正常正常正常正常正常交易日期2009年12月25日2009年11月18日2009年12月30日2010年3月10日2011年成交价格65200地上建筑层数3033253233个别因素一般一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款表3-8 因素修正调整表金地中心城剑桥汇新都汇紫崧逸景华庭交易情况修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正110/100115/100110/100100/100区域因素修正98/100105/100100/63、100100/100个别因素修正100/100101/100103/100102/100原单价65200修正后单价77344由于四个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取四者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格(7007+7317+8271+7344)/4=7485(元/m2)从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。且目前武汉房地产已经迈上了64、均价7000元/平方米的台阶。结合由市场法得出的估算价格，我将本项目的物业档次定位为中高档品质、中档价格、超值物业，其价格定位于： 高 层 8000元/平方米左右 小高层 7500元/平方米左右3-7 项目定位总结1、主力客户：武昌地区金融机构、学校、医院等事业单位的中、高层管理阶层及专业人员；政府公务员；附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；个体经营者、 经商人士及投资客等。2、 项目开发主题：城市中心多样化大型居住社区（Center Livng District）3、物业类型：小高层，高层住宅建筑（含少量酒店式公寓）4、物业档次：中高档5、市场形象：武昌xxx区13.31公顷xxx665、主力户型：以70-130 平方米三房为主图3-9 xxx印象7、价格定位：均价7500 元/平方米左右第四篇 项目建设方案4-1 项目的初步规划设计4-1-1 项目用地规划指标一、规划用地情况1、规划用地总面积为：163400.17平方米（以实测为准，同下）；其中：净用地面积：133062.30平方米；代征城市规划道路面积：30337.87平方米；2、规划用地性质：公共设施及住宅混合用地，土地分类：建设用地；3、用地位置：xxx大道以东、雄楚大道以南（详见规划用地范围线）。二、土地使用强度1、建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算2、住宅用地占总净用地面积的70%，临xxx大道的公共设施用66、地占总净用地面积的30%；3、容积率：公共设施用地不高于6.0；住宅用地不高于3.0；4、建筑密度：30；5、绿地率：35。6、建筑色彩以浅灰色为主。7、临xxx大道建设五星级酒店，客房不少于350间；建设甲级写字楼，高度超过100米，建筑面积不少于65000平方米；建设大型购物商场，建筑面积不少于45000平方米；三、建筑设计要求遵照武汉市城市建筑规划管理技术规定规定执行。四、遵守事项本规划设计条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地审批的必备条件，未经原批准机关同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计条件。表4-1 项目用地基本情况地块编号土67、地位置总用地面积（）净用地面积（）土地用途规划指标要求出让年限容积率建筑密度P（2009）070号xxx新技术开发区xxx大道以东，雄楚大道以南163400.17133062.30公共设施及住宅公共设施6.0，住宅3.0不大于30%住宅70年商服40年4-1-2 初步物业形态设计情况1、商用区（靠近xxx大道的30%面积土地）表4-2 该地块使用的基本条件及其规划参数土地开发要素规 划 要 求备 注土地使用用途公共设施与住宅混合用地土地面积约39919平方米容积率6.0建筑面积239000平方米建筑覆盖率30%根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑高度150 米以内表4-3 地块的物业形态68、设计作用栋数层数及其他层面积（）总面积（）裙楼（加地下车库）1栋裙楼8层500040000写字楼2栋A 塔楼28 层，B塔楼30 层2000116000商务酒店1栋地下2层，地上24层250065000小品建筑空中花园，凉亭，喷泉，雕塑，绿地6000故实际容积率=（40000+116000+65000）/39919=5.546.0实际建筑覆盖率=（5000+2000X2+2500）/39919=28.8%30%均能满足规划设计的相关要求2、 住宅区（地块东面的70%面积土地）表4-4 地块使用的基本条件及其规划参数土地开发要素规 划 要 求备 注土地使用用途住宅用地土地面积约93144M2容积69、率3.0建筑面积279000 M2根据设计体量及市场需求而定，面积最大化建筑覆盖率30%绿化覆盖率按武汉市城市绿化条例执行其中住宅272000 M2商业公建配套7000 M2建筑高度结合具体方案确定表4-5 地块的物业形态设计楼栋分类形式层数每次面积（m2/层）总面积（m2）高层6栋一梯三户18层（2栋）20层（2栋）22层（2栋）400480008栋一梯四户22层（3栋）24层（2栋）26层（3栋）45084600小高层16栋一梯二户11层（8栋）12层（8栋）3506440014栋一梯三户11层（8栋）12层（6栋）40064000车库，会所等6000总面积：267000 m2故实际容积率70、=（48000+84600+64400+64000+6000）/93144=2.873.0实际建筑覆盖率=（400*6+450*8+350*16+400*14）/93144=18.5%30%均能满足规划设计的相关要求且商用区和住宅区总建筑面积=221000+267000=488000 m2518900 m2结论：以上初步规划设计经过验算均满足容积率和建筑密度以及其他规划要（3）项目地块的物业形态统计表4-6 物业形态统计物业形态总建筑面积（平方米）预计售价（元/平方米）高层1326008000小高层1284007500写字楼1160008500商业40000图4-1 物业形态统计饼形图300071、商务酒店650008500共建及配套12000车位3000个100000元/个合计494000 图4-2 初步规划设计布置概念图及效果图居住区规划指标序号项 目单位数量1居住区总用地面积m2居住区净用地面积m2931442建筑占地面积m2172003总建筑面积m2267000其中 住宅面积：m2261000配套公建：m260004总户数户1976总居住人数5923平均每户建筑面积m21355停车位个3161其中：地面停车位个1185地下停车位个非机动车位个19766容积率2.877建筑密度18.5%8绿地率40.0%9栋数栋44其中：小高层栋3011-12 层高层栋1418-26 层10日照间72、距12h表4-7 项目居住区规划指标4-2 项目用地方案和开发规划指标结合本项目的地块特征、初步规划设计和供需圈内市场环境，项目用地方案和开发规模的主要规划指标如下表所示。（1） 居住区开发方案居住区用地方案和开发规模的主要规划指标如右表沿雄楚大道一侧建筑首层用作配套公建，布置为小区的商务用房。（2）商务区开发方案表4-8 项目商务区规划指标商务区规划指标序号项 目单位数量备注1商务区总用地面积m2商务区净用地面积m2399192建筑占地面积m2115003总建筑面积m2221000其中 酒店面积：m265000写字楼面积：m2116000商业面积：m2400004停车位个1852其中：地面停73、车位个652地下停车位个非机动车位个12005容积率5.546建筑密度28.8%7绿地率40.0%8栋数栋2其中：综合楼（裙楼和2 栋塔楼）栋138层商务酒店栋126层9日照间距12h图4-3 项目总平面规划图第五篇 经济分析5-1投资的经济测算假设表5-1 项目分期开发假设基于前述的项目定位和项目的建设规划方案，我们为了经济测算工作的顺利进行，做出了如下假设。项目期数产品组合面积（万m2）面积比例整体均价（元/平方米）一期（商业地块）商业4.08%15000写字楼11.623%8000商务酒店6.513%8000二期（住宅地块）小高层12840026%7500高层13260028%8000574、-1-1 项目产品分期开发假设项目分期开发假设（右表）5-1-2 项目开发建设方式和工程进度安排假设本项目工程的施工采用监理制，采取公开招标的形式选择建筑承包商，以使项目的工期、成本、质量得到有效的控制。工程建设质量应该达到优良工程标准。表5-2 工程进度计划表项 目22013上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年基础工程地下室工程一期土建工程二期土建工程电梯工程装修工程水电消防工程公建配套工程5-2项目开发成本分析表5-3 建设初期投资成本表5-2-1 建设初期应该投入的成本及土地成本部分建设初期投资成本表序号项目名称计算程式单 价（元/m2）总额（万元）备注一土地成本1424.875、69530.47二前期工程费2.1可行性研究及规划设计50.002440.002.2地质勘测费2.0097.602.3项目开办费（含场地平整七通一平费用）60.002928.002.4施工图纸设计20.00976.00小计132.006441.60三城市基础设施配套费121.005904.80按武政（1997）20号有关规定确定建设期初投入的成本费用合计为6441.605904.8012346.4 万元表5-4 开发建筑成本表5-2-2 建设中均匀投入的开发建筑成本和费用四建筑安装工程费计算程式全部物业备注面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）4.1基础工程费48.80125.0061076、0.00根据武汉工程造价公布的2006 年4 季度工程造价信息确定4.2土建4.2.14.2.547.601005.9547883.004.2.1 商业4.001000.004000.004.2.2 写字楼11.601000.0011600.004.2.3 商务酒店6.501050.006825.004.2.4 小高层12.84950.0012198.004.2.5 高层13.261000.0013260.004.3电梯工程9260.005520.004.4监理48.8020.00976.004.5公共空间装修48.8030.001464.004.6主体验收费48.805.80283.04小计77、4.14.648.801450.1262226.04五建设单位管理费（二+三+四）3%2237.17六基础设施费用包括整个小区地块6.1水电消防工程48.80200.009760.006.2水系统移交二供办48.806.00292.806.3智能系统及停车场一卡通48.8023.001122.406.4有线、电信、宽带60.00小计48.80230.2311235.20表5-5 公共设施及不可预计费表七公共配套设施费用计算程式全部物业面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）7.1营销中心（含装修）0.101500.00150.007.2园林绿化48.8062.503050.007.3游泳池78、网球场、会所、学校800.00小计7.17.348.8081.974000.00八不可预见费（前七项之和）*4%6463.03开发成本合计前八项总和168038.67表5-6 开发费用计算表5-2-3 测算项目的开发成本及费用九开发费用计算程式全部物业备注面积（万平方米）单价（元/m2）总额（万元）9.1管理费48.80251220.009.2销售费9.2.19.2.37367.709.2.1 样板房设计装修费1240480.0012 为样板房数量9.2.2 营销费用6287.70按销售收入总额的1.5%计算9.2.3 亮化工程600.009.3财务费16767.20按销售收入总额的4%计算79、9.4营业税及附加24312.44按销售收入总额的5.8%计算小计9.19.448.81017.7749667.34合计前九项之和48.84461.18217705.63序号物业形态总建筑面积（万平方米）预计售价（元/平方米）总 额（万元）1高层13.268000106080.002小高层12.84750096300.003写字楼11.60800092800.004商业4.0.005商务酒店6.50800052000.006车位3000*40%个100000元/个12000.007合计419180.005-3项目收益分析表5-7 收益计算表5-3-1 收益计算为了更好的反映项目的投资价值，在计80、算过程中没有考虑项目的经营风险，假设住宅和商业都实现100%的销售；同时停车位有40%可以对外销售，即有800个停车位可以销售，销售率也是100%。基于此有如下表格：收入计算表如右图表：表5-8 利润计算表5-3-2 利润计算序号项目名称计算程式总 额（万元）备 注1销售收入419180.002总开发成本217705.633销售利润12201474.374成本利润率（所得税前）3292.54%5所得税（12）33%66486.54按国家统一企业所得税率33%计算6税后利润35134987.827成本利润率（所得税后）6262.00%5-4项目筹资方案根据投资开发方案、产品方案以及项目所在地块面81、积大小可知，投资规模决定于项目筹资能力的大小，同时筹资能力关系到投资开发期数、产品定位、投资开发的资金衔接以及项目进行开发的风险大小和财务成本。因此，要十分重视资金筹措的渠道、形式、结构、成本、风险以及筹资方案最优选择。首先我们明确投资估算后才能确定需筹资的多少，从以上的投资成本估算表中我们可知，建投资需21.7686 亿多元，除去自有资金6.4 亿元，我们总共需实际融资15.3686亿多元。5-4-1 融资组织形式选择项目融资主体的组织形式主要有既有项目法人融资和新设项目法人融资两种形式。为了减少投资人在项目开发过程中的风险，决定与其他企业共同开发，我方提出资6.4 亿，合作方出资4.2 亿82、，共同成立新项目公司。其项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；由新设项目法人承担融资责任和风险；并且从项目投产后的经济效益情况考察偿债能力。5-4-2资金来源选择和方案的列举在估算出项目所需要的资金量后，根据资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，选择资金渠道。（1）自有资金。总公司有6.4 亿和合作公司提供的4.2 亿现金可供项目的前期启动资金。（2）国内外银行等金融机构的信贷资金。这是必不可少的，否则仅靠10.6亿自有资金是不够的，另外通过自有资金取得P（2009）070号土地163400.17平方米，总地价款7.5080 亿元，可以以此地块作抵押和担保向银行申请贷款5.283、556 亿元（地价的70%的抵押贷款），扣除银行以保留帐户资金0.7508 亿，本项目可净贷款4.5048 亿元。（3）利用国内外非银行金融机构的资金，如信托投资公司、投资资金公司、风险投资公司、租赁公司，保险公司等机构的资金。（4）利用房地产开发公司同行的资金。可选择一家实力雄厚的同行公司，共同出资，然后合力开发此项目，达到双赢效果。（5）利用期房预售得到的现金。当一期主体工程完工以后即可进行预售活动（预售时间估计在2010 年二季度），估计期房预售可达到60%以上，当然购房者可以向银行申请一次性按揭贷款购房，这样该项目就可再间接地向银行融资。综上融资方案有：方案一、本公司自有资金；方案二、84、向国内银行贷款融资；方案三、利用国外非金融机构资金；方案四、与同行合伙共同开发；方案五、利用期房预售。5-4-3融资方案的比选方案一：本公司项目银行贷款是常用的办法，特点是既有土地抵押贷款，又有项目贷款，总贷款约有5.2556 亿，加上自有资金10.6 亿，总计有15.8556 亿元，扣除购买土地费7.5080 亿，还剩8.3476 亿，除购买土地外还需投资估计近14.2606亿多元，故筹资额还不够。因此这一方案不能单独采用。方案二：向金融机构贷款融资的筹资成本高于发行股票；但向金融机构款的程序虽比发行股票简单一些，有利于工程的迅速进行，而且也是比较熟悉的一种方式。方案三：因为公司通过项目公司85、的形式进行项目的开发，没有国际资信评估机构的评估，因此要想通过这种方式进行融资的难度较高，因此舍弃不用。方案四：与同行合伙开发可扩展融资能力和降低项目投资风险，虽然同行之间从长远上来看是一种竞争的关系，但是就同一项目开发有共同利益，存在着利益的共生点，可以实现双赢。因此可以采用。方案五：利用期房预售而筹措资金，这些资金的提前获取有利于项目开发和及时还贷，估计预售住房占一期开发总住房的60%以上。这样降低了银行贷款的融资成本，而且占有了购房者的一些资金时间价值。综上，我们可将方案一、方案二、方案四、方案五相结合采纳而形成综合融资方案，即：以公司和合伙公司自有资金10.6 个亿取得土地使用权，再以86、此土地作抵押向银行贷款4.5048 亿元，总计可获开发资金5.2556 亿元。还有期房预售资金的提前获得，至少可获得12.288 亿元资金，除了满足开发总投资的资金需要，多余的资金又可用于及时还贷。需要补充的是，银行贷款可应资金需要时机而分期取得贷款，以免造成资金的闲置和贷款利息的增加，从而尽可能的降低了融资成本。5-5动态经济效益评价5-5-1净现值计算净现值是按事先规定的基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和。它是考察项目在计算投资期内项目的盈利能力的动态评价指标。其计算步骤如下：第一步：计算项目的现金流出，即项目投资计划表：反映项目各个阶段项目资金投入情况。第二步：计87、算项目现金流入，即项目销售回款表：反映项目的资金回收情况。第三步：计算项目各个投资期内的企业所得税，其中所得税率为33%。所得税=（项目资金流入-项目资金流出）33%第四步：计算净现金流量，净现金流量=项目资金流入-项目资金流出所得税第五步：计算累计现金流量，及项目的静态投资收益数值。累计现金流量=各个投资期内净现金流量之和。第六步：计算项目净现值；5-5-2内部收益率计算内部收益率是项目在整个计算期内各年的净现值流量累计等于零时的折现率，反映项目所用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的重要指标。内部收益率大于基准收益率时，则 认为其盈利能力已满足最低要求。根据现金流量表，计算可得本项目的内部收88、益率为54%，远大于等于基准收益率（10%），说明本项目在动态经济盈利性上可行。5-5-3动态回收期计算动态回收期是指在考虑了资金的实践价值的基础上，已投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间。假设项目基准贴现率为10%，则根据现金流量表，从2009 年第四季度投资拿地开始算起，到2012 年第一季度投资收回，项目的动态回收期为2.45 年，项目的投资回收期相对较短。5-5-4投资利润率计算投资利润率是项目投资利润与项目投资的比值，为静态指标，反映项目的盈利能力。根据利润表可知：本项目的税后投资利润率为62.00%，其税前投资利润率为：92.54%。其静态投资利润率相对89、较高，说明本项目在静态经济盈利性上可行。（具体经济分析可见附表1）第六篇 风险分析6-1主要存在风险本项目的风险主要由开发成本、销售价格、空置率、销售进度、开发周期和贷款利率等方面的变化导致，其中尤以销售价格的变化和销售进度的快慢影响最大。因此对这两个因素作重点分析：6-2盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量（销售数量）、成本、税收、利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点。其中投资开发量可以看做是销售收入和总成本的变量，从而使开发量与利润之间建立起函数关系，计算出开发量的变化对利润的影响。函数公式如下：利润=销售收入-销售税金-总成本90、根据以上成本计算表可知：该项目固定成本为土地成本69530.47 万元，总开发成本为217705.63万元单位可变成本为：（总成本-土地成本）/48.8 万平米=3036.4 元/平方米，项目建成后预计平均售价为7485 元/平方米，销售税金及附加为（7485 X5.8%），设开发商预期获利为Y,项目盈亏平衡时的开发数量为：X。则根据上述盈亏平衡的函数关系,有下列函数关系式：Y=7485X-5.8% X *7485-(69530.47+3036.4X)Y=（1-5.8%）7485-3036.4*X-69530.47其中当Y=0，即项目处于保本阶段时的开发量为：X=17.32 万平方米项目保本盈91、亏平衡点数值较小，说明本项目风险较小。6-3敏感度分析表6-1 敏感性分析表1敏感度分析是通过分析、预测房地产投资项目的某些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度的一种分析方法。依据以上方法进行了计算得到了如下表格：经济指标基准方案售价变动-15%-10%-5%5%10%15%净现值82394.257219.267924.378629.3100039.5110744.5121449.6内部收益率54%42%46%50%58%61%64%动态投资回收期26.7944.0825.7526.2115.8615.2312.72经济指标基准方92、案投资变动-15%-10%-5%5%10%15%净现值82394.2108049.4101811.195572.783096.176857.770619.4内部收益率54%66%62%58%50%47%43%动态投资回收期26.7912.8415.3114.8826.2525.9224.31表6-2 敏感性分析表2序号不确定因素变化率（%）内部收益率变化幅度敏感系数临界点（%）基本方案0%54%1销售价格15%64%0.19 1.23 10%61%0.13 1.30 5%58%0.07 1.48 -5%50%-0.07 1.48 -10%46%-0.15 1.48 -15%42%-0.22 193、.48 2建设投资15%43%-0.20 1.36 10%47%-0.13 1.30 5%50%-0.07 1.48 -5%58%0.07 1.48 -10%62%0.15 1.48 -15%66%0.22 1.48 由以上敏感度分析可知：销售价格和建设投资的变动对项目收益的影响都较大，即动态评价指标对销售价格和建设投资的变动具有很大的敏感性，所以本项目开发成败的关键在项目的销售价格和建设投资的控制上，因此对这两个敏感性因素要重点关注和提前防范。图6-1 敏感性分析图显然，适当的降低价格和合理的控制建设投资有利于减少项目风险。（具体敏感性分析可见附表2和附表3）6-4经济分析及敏感性分析结论与94、建议6-4-1经济分析结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率、投资回收期、净现值能较好满足市场投资收益率的要求，同时本项目也有较强的抵御市场风险的能力，说明本项目在经济上可行。另外，本项目的建设也有利于城市核心区的建设和武汉市房地产市场的形象提升，所以在社会效益上可行。评估结果表明，该项目可行。6-4-2相关建议1、降低项目的开发费用，适当减少管理费用和财务费用。2、密切注意行业发展态势，规避行业政策风险，调整经营策略。3、分析市场周期，选择入市契机。4、分两期开发，降低投入成本。5、先做景观节点环境，后建房，以提高小区品味；住宅区先做中部组团，聚集人气。6、价格低开95、高走，逐步上扬，为投资者留下升值空间，为顾客留下升值预期。7、资金运作要注意严格控制成本，加快资金回收速度，降低融资成本，保证资金链连续。8、项目运作全程要始终强化市场探测，如：售前内部认购、售中评价、分期售后评价。第七篇 总结及结论7-1 总结开发房地产项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。本文利用可行性研究的一般理论与房地产市场开发领域的实际情况相结合，通过对xxx项目的一宗国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，依据武汉市总体规划及目前市场状况和对未来的预测，以及对周边主要同类竞争物业的比较后，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进96、行了投资分析、财务评价和风险分析。经过对该项目进行了全面的分析后，可以得出如下结论：1）项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，重庆市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。2）项目在财务上具有较强的可行性项目开发总成本：217,705.63万元项目税后利润：134,987.82万元项目财务内部收益率：54%3）项目具有的突出优势住宅小区的定位属中高等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户。项目公司的资金优势。项目较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境97、）。项目所处地块的发展前景较好。（教育资源与基础设施配套优良）4）项目开发经营风险较小本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。7-2 结论综上所述，该项目符合国家的产业政策、符合市场需求、具有时代性和超前性，具有很好的市场前景。该项目定位恰当，规模适中，个性突出，不落俗套，而且在开发经营上具有较强的抗风险能力，在市场上具有明显的竞争优势，在发展上有较大潜力。除此之外，企业的品牌知名度和企业形象也将得到提升，从而在本企业原有基础上有一个质的飞跃。因此该项目的开发预期将实现经济效益、社会效益和环境效益的三统一，项目的开发是可行的。