1、普通商品住宅47万平方米房地产开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月普通商品住宅47万平方米房地产开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论9一、江苏xxx房地产发展有限公司企业概况：9二、项目概况：9三、可行性研究报告编制的依据：10四、可行2、性研究报告主要结论及建议：11（一）主要结论11（二）建议11第二章 项目建设必要性13一、项目建设是南京市总体经济发展的需要13二、城市总体规划布局的需要13三、满足广大市民住房需求14四、企业发展的需要14第三章 市场分析16一、投资环境分析16（一）国家政治经济形势及有关政策16（二）南京地区房地产投资环境分析18二、市场供求分析20（一）市场供给分析20（二）市场需求分析22三、南京市房地产市场预测25（一）房地产价格和供给增幅都将放缓。25（二）市场竞争激烈27（三）南京市房地产市场发展趋势28四、销售价格预测28（一）项目所在地环境分析28（二）本项目主要特色29（三）项目房产价格3、的确定30河西主要楼盘售价一览表31第四章 营销策略33一、市场特性分析33南京市民对住房相关因素的重要性评价和现有状况打分表35二、项目楼盘定位35三、销售对象分析36四、营销策略371、期房与现房结合策略372、价格策略38第五章 项目选址39一、选址原则391、环境条件392、交通条件393、用地条件404、公共设施405、配套设施40二、项目选址401、符合南京市的城市总体规划402、区域交通方便，商贸设施齐全413、市政基础设施完备414、区域发展前景良好415、良好的自然环境优势42第六章 建设规模和建设内容43一、建设规模431、规划用地面积：156070平方米（合234亩），其4、中：433、容积率：2.56（不计地下建筑面积）。43二、建设内容44第七章 建设方案45一、设计说明451、规划设计依据：45二、总体规划46（一）规划设计要求47（二）规划指导思想47（三）规划结构48（四）交通流线48（五）停车模式49（六）公建布局50（七）住宅布局50（八）竖向设计50（九）绿化布局51（十）小区景观51（十一）以休闲为特色的社区风格52（十二）开发时序考虑53三、建筑方案53（一）经济技术指标53（二）建筑设计54（三）结构设计57（四）给排水58本小区采用雨污分流制59（五）电气设计59（六）弱电设计61（七）管道煤气62（八）消防62（九）无障碍设计62第八章 5、环境保护、节能及职业安全卫生64一、环境保护64（一）环境状况64（二）预测项目对环境的影响64（三）主要措施64二、节能65（一）所需能源分析65（二）节能措施66第九章 项目管理、实施进度及招标67一、项目建设管理67（一）建筑工程施工招投标制度67（二）工程建设监理制度67（三）质量控制67（四）投资控制68（五）进度控制68（六）加强合同管理68（七）协调69（八）竣工验收69二、建设进度计划69第一批住宅楼施工并达到封顶69三、项目招标70（一）编制依据70（二）招标的基本情况70（三）招标初步方案71第十章 投资估算及资金筹措72一、项目投资估算72（一）开发建设投资72（二）经营6、资金75二、项目资金筹措及资金使用计划75（一）资金筹措75（二）投资计划75三、销售收入76（一）价格调查76（二）商品房价76（三）销售收入76四、成本估算76（一）经营成本（建设投资）76（二）运营费用77第十一章 财务评价78一、利润总额78二、利润率78三、借款偿还78四、现金流量计算78五、敏感性分析79第十二章 结论与建议80一、结论80二、建议80第一章 总论一、江苏xxx房地产发展有限公司企业概况：公司名称：江苏xxx房地产发展有限公司 法定地址：企业性质：有限责任公司法人代表：xxx江苏xxx房地产发展有限公司，成立于2002年5月，注册资本2.5亿元人民币。具有房地产开发7、二级资质，主要从事房地产设计、开发、销售与物业管理。江苏xxx是江苏省50强企业之一，江苏省最大的私营企业之一的xxx食品集团有限公司的姐妹企业。目前，其下属分（子）公司6个，员工100多名，涉及房地产设计、开发、装饰、销售和咨询等业务。江苏xxx以xxx集团的经济实力为后盾，汲取xxx十年创业的宝贵而丰富的经验，发扬xxx十年奋勇拼搏铸成的xxx精神，坚持“质量第一，服务至上”的传统风格，高屋建瓴、创造创新，以远大的目标、高尚的立意、缜密的构思、先进的设计、精湛的技术和精细的管理，打造房地产界新的驰名品牌。二、项目概况：城市化是“十五”期间南京市国民经济和社会发展的主题之一，受到政府和社会各8、界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善，由城郊结合区正在向新市区转变。在这一过程中，房地产业建设作为城市化的重要手段得到了良好发展，成为河西新区建设的重点。另一方面，调整后的南京城市总体规划在建设人居环境城市的总目标下，提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主，积极疏散主城尤其是旧城人口、改善居住环境。河西新区作为都市发展区的新城区，将成为承担主城部分功能扩散、与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。河西的城市化建设日新月异。随着公交的通行、地铁的实施，河西房地产开发出现了前所未有的热潮。为进一步推动河西城市化进9、程，营造一流市区环境，改善市民居住环境，提高生活质量，江苏xxx房地产发展有限公司拟在河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的项目用地内进行xxx房地产项目的开发，规划用地面积234亩，项目净占地面积为122300平方米，项目建筑面积为47.05万平方米（地上建筑面积为319500平方米，地下为70500平方米）。预计项目总投资为130834.8万元。三、可行性研究报告编制的依据：1、国家及南京市有关税、费计缴的规定；2、江苏xxx房地产发展有限公司提供的企业有关资料等；3、建设项目经济评价方法与参数（第二版）中国计划出版社；4、江苏xxx房地产发展有限公司委托南京工程咨10、询中心编制项目可行性研究报告的协议书。四、可行性研究报告主要结论及建议：（一）主要结论本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个河西新区乃至南京市的住房建设起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。（二）建议依据11、我国的国情，普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下：1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证12、在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。第二章 项目建设必要性一、项目建设是南京市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培13、育发展产业。按照市委、市政府战略部署，南京市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为南京市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为住宅建设项目，对进一步加快南京市住宅建设，满足都市扩容后人们对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。二、城市总体规划布局的需要河西新城是南京近年14、的开发重点，市政府要把它建成一个经济高速发展，集文化、中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区，建许多高品质的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆、休闲游览地。为高起点开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。河西新市区作为都市发展区的区域中心，承担了主城部分功能扩散，其城市化进程重要性日益突出。“十五”期间，大力推进河西新区的建设，发展房地产业，将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的河西中心区域，属奥运板块。奥体中心及地铁一号西延线、地铁二号线都在本地块千米范围内。本项目的建设将起到旧城改造的作用15、，它的建设将彻底改变目前这一地块范围内的现状，它的建成将和奥体中心一起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。三、满足广大市民住房需求随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利，南京主城区的居民已将交通便捷，生活辅助设施不断完善的河西房产列为重要的选择对象；河西本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶；此外，目前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。四、企业发展的需要xxx食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业16、今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司，涉足房地产业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域、多元化的扩张需求，是企业发展战略的重要组成部分。综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。第三章 市场分析一、投资环境分析（一）国家政治经济形势及有关政策近年来，房地产业被作为拉动GDP增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出一派欣欣向荣的发展势头。1998年至2002年，全国房地产开发累计完成投资26782亿元，年均完成投资5356亿元，年均增长19.5。第1年上半年增长34，高于固定资产投资增长1.2个百分点。5年商品房累计竣工面积12.65亿平方米，年均竣工2.517、3亿平方米，年均增长15.5。房地产投资占固定资产投资的比重由1997年的12.7，提高到2002年的17.9，第1年上半年超过20。根据十六大提出的要求，我国经济总量要在21世纪前20年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点：第一是国家政策的支持。改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定了一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求：“第3年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费18、借贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。 第二是房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。 第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都19、使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。 第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交易市尝房屋租赁制度、中介组织和中介服务市尝住房信贷制度、住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加入WTO，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业20、。 第八是经过十几年的发展，我国已出现了一批既具有发展眼光，又具有一定经验的房地产开发商，已基本改变90年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有一定的抗“泡沫”能力，这是我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。（二）南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。主要体现在以下几点：1、南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。南京市房地21、产市场2002年交易额首次达到109.58亿元，比上年增长78.27%。全年共办理房地产交易登记46287件，交易面积415.49万平方米，分别比上年增长95%和91.9%，其中存量房交易登记26849件、交易面积204.87万平方米，交易金额44.33亿元，分别比上年增长72.81%、78.93%和77.39%。第1年1至8月份南京市完成房地产开发投资104.62亿元，同比增长50.5；其中住宅投资69.14亿元，同比增长44.8。从建设情况来看，第1年1至8月份，南京市房地产施工面积1168.14万平方米，同比增长31.2，其中住宅910.2万平方米，商品房竣工面积126.75万平方米，同22、比增长37.6，其中住宅竣工面积116.81万平方米，同比增长37.6。另外，南京市八个片区110万平方米的经济适用房，四个片区50万平方米的中低价商品房正按计划推进。从销售情况来看，1至8月份，南京市商品房销售面积190.24万平方米，同比增长15.4，其中商品住宅销售面积174.86万平方米，同比增长23.2。以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在迅速提高。总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。2、在新增商品房热销的同时，二手房市场销售状况持续升温。随着市场秩序的逐步规范，旧房交易市场兴隆。据统计，23、南京市2002年全年办理二手房交易登记26849件，交易面积204.87万平方米，交易金额44.33亿元。旧房交易的活跃刺激了人们对住房更新换代的需求，进一步促进了新的住宅商品房建设的发展，新的商品房建设和旧房交易之间形成了互相促进，共同发展的良好局面。3、宏观政策大大有利于南京房地产市场的发展。按照南京市“十五”计划纲要，城市化是“十五”期间国民经济和社会发展的重要任务之一，在建设档次不断提高的同时，城市规模将得到迅速扩大，为了顺利实现城市化的目标，房地产建设作为城市档次提高和规模扩大的重要支撑必须进行重点发展。按规划指标，到第3年，人均住房建筑面积将达到23平方米，就算不考虑人口基数的增长24、，为实现这一目标所需的新增住房建筑面积将超过3000万平方米。另外，政府部门在土地供给、建设规程、购房手续等方面出台的政策，更鼓励了整个房产市场的进一步兴旺发达。综上所述，南京市房地产开发投资继续保持快速增长，住房消费得到有效启动，市场供需两旺，投资活跃，呈现出投资持续增长、资金来源稳定、开发成果明显、房地产业成为经济支柱产业等明显特点。房地产已由经济产业中的一株小苗发展成为在南京市经济中地位日益突出的重要产业，并将会保持健康稳定良性的发展态势。二、市场供求分析（一）市场供给分析日前，南京市房地产市场管理部门公布了第1年前两季度的市场分析报告。报告显示，南京商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出25、以下特点： 1、高中低档住宅的结构为172 。根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前南京可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，30005000元/平方米的称为中价位住宅，3000元/平方米以下的称为低价位住宅。从南京目前三者的比例结构来看，市场供应70的楼盘在30005000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10左右，3000元/平方米以下的占20，总体供应结构基本合理。 另外，南京市第1年将进一步加大经济适用房的建设力度，经适房计划完成竣工面积约50万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。与此同时，第1年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科26、金色家园二期、仁恒玉兰山庄的推出，组成了第1年南京房地产高端市场的一道靓丽风景。 2、商品住宅供需比例为11.8。 第1年前两季度南京市（不包括江宁区）共新发商品房销售许可证103个，新批上市商品房销售面积153.1万平方米，其中住宅123.1万平方米（多层住宅52.1万平方米，小高层住宅42.8万平方米，高层住宅28.2万平方米）。但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达222.5万平方米。其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达44.8万平方米和43.8万平方米。从供给量的现状来看，目前南京中高档价位项目的市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情27、况比较严重。 此外，种种迹象都表明，今后一段时期南京商品住宅的供应量会增加，但结合市场需求的变化趋势分析，南京房地产市场供需不匹配的矛盾还将持续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。 3、低价住宅上扬比重将会增大。目前南京市一些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前南京市楼盘的品质也有了明显提升，无论从规划、建筑形态、环境园艺、工程用料等硬件建设，还是服务、配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之上涨。尽管如此，随着“一城三区”城市扩28、展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。（二）市场需求分析目前，南京市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至第3年城市化率将达到75。这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到25，低于全国同类城市2至3个百分点。据测算，南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。因此，南京房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的29、现状。1、发展态势：未来15年仍是高速期。依据国际经验和发展规律表明，当人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。南京2002年人均GDP已达2760美元，按人均GDP每年12的增长速度计算，达到8000美元的目标需要15年；2002年南京市居民人均建筑面积为21.4平方米，按每年1平方米增幅计算，达到30平方米的目标需要近10年。因此，未来10至15年内南京房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。2、住宅消费需求旺盛。近年来，南京房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀30、上涨，部分区域成为热点。第1年“房展会”的数据显示，参展楼盘单价3000至4000元的占42，4000至5000元的占12，5000元以上的占9。南京市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力的支撑。据统计，南京居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的60；城市被拆迁居民购房，约占交易量的25，外地购房约占10。第1年南京城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房31、上市审批手续的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民通过卖旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。此外，由于南京市居民正处在“一次置业”，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进一步放大。据资料显示，2002年，南京市商品房空置率仅为6.52，远低于19的全国平均水平，今年1至8月份，商品房空置面积继续下降，仅为56.84万平方米。随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。南京市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。主要有：拆迁安置需求：南京市城市道路等基础设施建设任务较重。随着华商大会、十运会的举行，旧城改造量更大，32、这些拆迁安置所产生的住房消费需求，具备相当规模。新增需求：GDP的家庭可支配增量将有一定比例进入住宅消费。如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出7的比例推算，南京市年消费支出3万元的家庭用于住房消费支出在2100元。南京市1994年2000年人均居住面积年平均增长0.34平方米，按现有市区282万人计算，年需增加近96万平方米。南京市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对南京市712封市民来信的统计和1000户居民访问分析，就目前南京市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。图1：南京居民住房需求情况分析从南京市33、民购房需求情况分析中（见图1）更能明显地看出市民对购置商品房的需求意向。在6年内有购房需求的占近50%。3年内有购房需求的占20%。但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地位是一个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行为。3、市场需求呈现出多元化和两极化。随着基础设施建设力度的加大，使南京近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品34、的市场供给份额。基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔”两端发展的原动力。三、南京市房地产市场预测（一）房地产价格和供给增幅都将放缓。近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但对房地产价格，首先要35、分析房地产供求平衡关系的变动。1、需求方面的变动（1）经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。（2）城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。（3）财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了一条经典经济学书上没有描述过的景气现象：经济增长与通货紧缩并行。一方面，36、股市持续低迷，利率不断调低。另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者。（4）收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。（5）优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至80的强力金融支持、财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。2、供给方面的变动（1）土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。（2）建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品37、质，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。（3）住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。（4）土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完备的地区。由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。房地产38、价格和供给增幅都将放缓也就成为必然。（二）市场竞争激烈南京为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免5.5营业税、少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时，南京房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入南京，这些异地开发的企业通常很有实力。而南京原先的实力型开发商更不会轻易放弃南京市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。（三）南京市房地产市场发展趋势南京市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况：1、根据消费市场调查结论，南京在39、一定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。小高层的购买趋向明显上升。面积在80m2120m2最受欢迎。2、对大环境的配套及社区服务的要求已是南京购房者的首选要素。3、排除市政建设等外界因素，目前南京购房市场仍有相当大的潜力。在调查中近37%的人在12年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。说明现已有51%强的人有购房意向。四、销售价格预测（一）项目所在地环境分析本项目地块处于南京市河西部新城区内，属奥运板块。奥体中心及地铁一号西延线、地铁二号线都在本地块千米范围内。河西是南京开发的重点，主要分为四大块，分别称之为秦淮风光板块、景观大道板块、奥体运动板块和滨江板块。通往河西的几条高速通道的相继40、开通、奥体中心的开工、地铁一号线的西延确立了河西房地产开发在南京大开发中的主导地位。河西新城是南京近年的开发重点，市政府要把它建成一个经济高速发展，集文化、中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区，建设高品质的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆和休闲游览地。为高起点开发未来的新城区，政府力邀世界建筑设计大设对河西进行了整体的规划。人均公共绿地12平方米以上，绿地率20以上。在第3年9月前，将相继建成宝船公园、外秦淮河景观绿地、中央公园、滨江大道等。除了大片的滨江绿地外，新秦淮河边、主城和新区间的分界都将是一片葱绿。南部的14.9公里滨江景观带将在十年内建成，其中3.5公里的示范段明41、年底就会揭开面纱，她将成为南京的外滩，与夹江对岸的江心洲一起，构成南京滨江特色鲜明的滨江景观区。5公里的江东南路将效仿上海浦东世纪大道，路幅宽100米，两侧各留100米的绿化带，建成一条高级商务大道，两侧建设10幢现代化城市的标志性建筑。随着南京新城区的逐渐形成，将有20万人口从老城区迁移到新城区。过去一直影响河西地区的基础设施配套现已有了巨大的改观。据统计，目前抵达或路过河西的公共交通车有30余班次；一批大中型餐饮、娱乐及配套都先后涉足这一宝地；一些著名的大、中、小学纷纷在河西地区设立分校。（二）本项目主要特色本项目主要将在以下几个方面大力加强、突破。学区：建立小区幼儿园、多语小学等，为业主42、解除后顾之忧，并大力提升教育层次，使小区的教育水平走在时代的前列，满足业主的特别需求。综合服务：娱乐、购物、餐饮、休憩、银行、邮局、家庭医疗中心、小型公安派出所、行政机关服务中心等以满足业主的各方面需求。智能化：安全防范系统：防盗报警、周界警报、出入口管理、访客对讲、火灾报警等系统；信息管理系统：多表计量远抄、公共设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统、电子公告牌系统；网络接入系统：宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（小区信息网）。环境：数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙，更多的鲜氧、更多的大自然的恩宠，形成一个巨大的制氧工43、厂，调节出宜人的区域小气候。流水、喷泉、戏水池、溪流所构成的水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。鸟语花香、流水淙淙。商业机能：本项目小区有自己的配套商业以及会所等，百货公司群、购物中心、休闲、办公、运动、家医等全功能的生活必须条件，成为河西地区的新消费中心。（三）项目房产价格的确定第1年南京“房展会”的数据显示，城中房价均价已达4696元/平方米，城西均价3900元/平方米，城东板块均价3621元/平方米，而江宁板块均价也达2477元/平方米。本项目主要以高层建筑为主。从河西现有项目平均售价及品质方面考虑，本项目预期销售平均价格应在河西地区现平均售价之上。河西主要楼盘售价一览表楼44、盘名称建筑类别区属项目地址均价（元/平方米）凤凰花园城名仕嘉园普通公寓建邺凤凰花园城1号5260康桥翠湾普通公寓建邺长虹路389号-舒心苑普通公寓建邺应天西路与经四西一路交叉口（月安花园北对面）-弘辉缤纷家园普通公寓建邺集庆门大街-月安花园普通公寓建邺江东南路与应天西路交界处西侧300米4700南湖春晓普通公寓建邺南湖路52号4800鸿仁名居普通公寓建邺长虹路301-303号4480君园普通公寓 独立别墅建邺建邺区莫愁东路6100西城映象普通公寓建邺长虹路297号4800正泰阳光苑普通公寓建邺集庆门大街-新城逸境普通公寓建邺莫愁湖东路5800千峰彩翠普通公寓建邺水西门大街茶南小区拓园-奥体新城45、普通公寓建邺河西经四路与石家庄路交汇处-根据房价、7成15年商业按揭贷款计算得知，年总收入5万元以上的家庭可以购买总价值40万元左右的房产。而年收入在5万元以上的家庭在所有受调查者中占10%，本地块开发产品约2443户，而南京市年收入5万元以上的家庭在20万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到1.2%，则本项目销售任务即可达成。根据最新统计资料，2002年南京市商品住宅比上年增长6.28。而第1年的涨势更强劲，尤其是河西的房价节节高攀，河西现有的房地产项目的售价一般均在5000元左右，而且基本上处于有价无市的态势。本项目建成后，将以其大规模、高品质在河西南部地区独占鳌头。将再46、次掀起河西房地产市场的波动，其具有竞争力的品质将会吸引更多顾客购买的狂潮。所以，基于以上几方面的原因，本项目预期销售价格暂定为高层5500元/平方米，小高层5200元/平方米。第四章 营销策略一、市场特性分析南京市是一座历史名城，居民居住集中，老城区范围较大。九十年代以来，随着城建思想向现代化大都市方向的转换，南京的城市建设包括居民居住环境发生了日新月异的变化。“八五”期间先后竣工住宅969万平方米，其中通过房地产开发所建的住宅占全市住宅建设总量的65%，建成了一系列居住环境良好的居民小区。“九五”以来，经过南京市“一年初见成效，三年面貌大变”城建计划的实施，南京市的人均居住面积已达9.2平方47、米，住宅成套率达76%，居民居住水平有了较大提高。目前南京市居民居住条件虽然得到较大的改善，但仍存在一些较为严峻的问题：1、住宅建设任务艰巨。南京作为一座历史名城，长时期以来老城改造长期处于停滞状态，欠帐太多，旧城改造任务繁重，为改善市政设施及保护文物古迹，大量居民有待搬迁到新的居民区，住宅建设急需进一步加强。2、居住质量有待进一步提高。随着人民生活水平的不断提高和市场住宅供应量的不断增加，住宅的供需矛盾已逐步从“数量”转向“质量”和“功能”，居民对于生活区域内的环境、舒适程度、配套设施要求将越来越高。3、房价偏高。目前南京房价在全国列在前5位内，而收入列第17位。启动南京市商品房消费的关键问48、题仍是房价偏高。一方面应改善市场环境，引入竞争机制，努力降低住宅开发成本；另一方面应保持居民收入稳步增长。居住年限是市民购买商品房可能性的一个反映。根据市有关单位进行的“南京商品房市场需求调查”，南京市民中有36%居住10年以前竣工的房子，居住在3年内竣工房子中的市民仅为6%。而且与其他城市(北京、广州等)相比，南京市住房面积偏小，家庭居住面积在40平方米以下的占样本总量的44.82%，在60平方米以下的占到92.61%。南京市家庭常住人口在4人及以上的占样本总量的33.33%。随着社会的发展，人们将更加倾向于追求独立生活，因此，成员较多家庭的住房需求比较强烈，加上住房条件亟待改善，买房的比例49、将不断增加。从市民对自己目前的住房状况满意程度评价的情况看，建筑面积在60平方米及以上的家庭，对家庭住房面积的满意程度最大；住房建筑面积在60平方米以下的市民对自己住房的满意程度很低。在所有的调查样本中，拥有两厅三室以上的房子比例很少。说明现有住房状况已经远远不能满足消费者对居住舒适性的追求。市民对自己的居住状况满意度为中等偏上水平的较多，但对房型、面积、小区内公用设施、绿化均表现出不满。综合以上情况表明，南京市民对住房的要求已向舒适型转变，要求厨、卫、厅面积大，采光良好，室外环境、绿化、配套设施均已在重要考虑因素之中。附表如下：南京市民对住房相关因素的重要性评价和现有状况打分表各种因素对各种50、因素重要性评价(认为重要者所占比重)现有状况打分(5分制)交通状况0.853.99房型0.822.34周边购物方便度0.813.92面积0.772.48小区内绿化0.772.63所在位置0.763.89小区内人的素质0.763.10各种管道的方便度0.732.99小区周边环境0.723.05周边医院0.713.52各种线路0.703.56物业管理0.702.23小区内公共设施0.642.61周边学校幼儿园0.633.42上班路程0.573.61合 计3.16二、项目楼盘定位南京的房地产业发展迅速，成绩有目共睹。但南京的房价偏高。房价偏高的主要原因之一为南京市主城区土地及其它费用偏高，价格成为市51、民（特别是工薪阶层）购房及房地产业可持续发展的较大障碍。从目前情况看，南京房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商应把握这些市场需求特点作为项目开发的切入点。根据对房地产市场的调查情况，综合南京市住房现状、市民对房产的需求特征、市场的供给情况、河西新区本身的区域建设风格以及项目地块的实际可供使用情况，本项目的建设可作以下定位：l 住宅品质为中高档，追求明厅、明卧、明厨、明卫的设计效果，充分注重采光、通风等性能指标，套型设计以人为本，提高房间的居住舒适度；l 环境品质为中等偏上，以多层次的绿化休闲空间、完善的区内设施，为住户提供满52、足“均好性”要求的高质量的居住环境，进而与周边房产拉开差距；l 销售价格中等偏上，辅以灵活的营销策略增加市场竞争力。l 套型搭配合理，以120平方米左右的套型为主，适当配以130平方米以上的大套型和80平方米左右的小套型；三、销售对象分析随着南京经济的迅速发展和市民收入水平的不断提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，普通市民货币购买自己住房的欲望欲发强烈；另有一部分高收入阶层已将购买房产作为一种长线投资；也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新城区购买住宅。根据南京市住宅商品房市场需求的特性和区域购买力水平，以及河西房地产开发的成功经验，本项目商品房销售的客户可以定位53、为以下群体：l 河西本地居民 随着河西经济的发展和城市化进程的加快，本地居民的生活水平提高，改善居住条件已成为很多人的强烈愿望。本项目设计合理、价格适宜，位置较佳，是本地居民的较佳选择。l 国有、“三资”企业员工 其月薪超过3000元的很普遍，有一定支付能力。l 机关事业单位职工 该类人员其收入稳定，月薪较高，支付能力和预期支付能力均较强。l 民营企业主 改革开放以来民营企业得到迅猛发展，民营企业主已经形成了一个颇具规模的社会群体，销售中抓住这部分群体是必要的。l 主城及河西的货币化拆迁户 除了家庭储蓄、住房公积金、贷款等几个资金来源外，这部分群体还持有拆迁补偿金，具有一定的支付能力。l 南京54、市的高收入阶层 对于这一部分人群，第二居所已不是单纯的住房，准确地说是一种长线投资。本项目以较低的价位、较大的增值空间、较好的质量和环境来吸引这类消费者。l 市区颐养天年的中老年人 本项目良好的周边环境、无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引部分中老年人前来寻找修身养性的场所。四、营销策略1、期房与现房结合策略为了减少建设期的资金占用，在销售方式上采用期房与现房相结合的方式。从南京近几年的住宅商品房销售情况看，期房的销售面积常常可达到楼盘总面积的40%以上，而且是有进度、有形象的期房销售好于没有进度、没有形象的期房。本项目在区位、建筑设计和各方面设施上都具特点与优势，其期房销售情况完全可以55、达到或超过平均的期房销售水平。2、价格策略依据目前一般的商品房建设实际来看，售价与建造成本并无一定的关系。价格的确定更与物业的区位、地段的品质、楼盘的定位以及市场的接受程度有关。为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销售的不同阶段，选择不同的价位。期房和现房采用不同的售价，其中期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格可适当上调。既符合项目单位的利益需求，同时也能被客户接受的。采用不同价格的销售策略一方面是考虑到从市场发展规律看，市场启动困难总要大一些，另一方面，进行分期销售时，开盘的低价可以使造成客户的一种抢购心理，有利于营造良好的市场氛围。参照周边地区商品房的开发经验，项56、目住宅平均售价定位在50005500元/平方米左右。在项目初期，以优惠的价格打开市场，确定期房销售基价为：5500元/平方米。在项目后期，逐步达到现房销售价格为：55006500元/平方米。第五章 项目选址一、选址原则项目建设地点的选择是一项复杂的技术经济综合性很强的系统工程，它不仅涉及到项目建设条件、生态环境和未来市场等重要问题，受社会、政治、经济等多因素制约；而且还直接影响到项目建设投资、建设进度和施工条件和未来企业的经营管理及所在地点的城乡建设规划与发展。因此必须从国民经济和社会发展的全局出发，运用系统观点和方法分析其利弊得失。本项目的选址还应当考虑：规划设计应能够满足作为大型住宅区的动57、静交通组织和使用功能的要求，同时必须兼顾多方位景观和观景的视觉效果，以保持城市生态环境的可持续发展，并以适度的土地开发强度，带动周边配套项目发展。其主要选址原则如下：1、环境条件项目邻近江苏省暨南京市的重要标志性建筑物奥体中心，项目建设有优越的环境条件，并且项目建设应有助于形成城市公共活动的氛围，选址宜位于城市中心地区或城市近郊。2、交通条件由于住宅区居住人口较多，具有较大人流量及车流量的重要公共建筑物，项目选址应有便捷的对外交通条件及良好的城市交通条件，位于城市主干道，公交线路直达，并与大运量客运交通（如地铁、轻轨）有便捷的联系。3、用地条件项目的土地价格、基地面积应能符合建设方案的需要。458、公共设施项目建设基地周围应有较多的可利用公共设施，如商场、餐饮、文化娱乐场所等。5、配套设施项目基地应有较好的市政配套设施。如供电、通讯、供水、排水,尤其是良好的通讯设施。二、项目选址xxx住宅小区开发用地块位于南京市河西新区的南部，占地约234亩。项目所开发地块为河西副中心区的腹部地区，紧邻奥体中心，人气非常旺盛，是目前南京市房地产开发的热点地区，地理位置十分优越。小区西侧为应天西路，北侧为集庆西路。东侧是南京市最宽、路幅达80米的将东南路景观街。项目建设所在地为平原水网地貌，地类性质为农用地，无林木覆盖，地块内有小块闭合水体。本项目建设的选址基于以下几个主要因素：1、符合南京市的城市总体59、规划本项目选址所在的河西地区是南京市城市规划中的副中心区，是主城的重要组成部分，按照南京城市总体规划的要求，河西新城区要重点承担疏解老城人口和功能、提升南京城市总体功能的职能，其主体功能是：以商务、体育、文化等功能为主的新城区中心功能居住与就业相协调的中高档居住功能以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能近几年来，河西地区的建设呈蓬勃发展的势态，富于文化气息的高素质居住区初具形态，整个区域的建设定位符合建设本项目这类高档住宅区的需要。2、区域交通方便，商贸设施齐全本项目的东、北两侧都有市级主干道，区域内建有网格状规划道路，有10条公交线路连通市区，邻近地铁一期工程的奥体站。外部交通和区域内交通都60、十分便利。项目所在地周围商贸设施齐全，其配套条件随着奥体中心的建成将会更加其全。3、市政基础设施完备项目建设区域已建成完备的各种市政基础设施，自来水、电力、电信、煤气、有线电视等管线齐全，排水设施雨污分流。区域配套的市政基础设施容量较大，完全满足星都花雨住宅小区建设的需要，项目建设所需相关市政管线可直接连接使用。4、区域发展前景良好从整个河西新城区的发展情况来看，有利于建设一个环境优美的居住区，从项目建设区的发展来看，以奥体中心为龙头的区域娱乐休闲中心、大型绿地广场即将建成，居住环境将得到进一步优化。本项目将逐步发展成为区域性标志中心，前景良好。综上所述，项目的选址符合南京城市总体规划、河西新61、城区总体规划以及大型居住社区的建设要求，对南京市河西地区的住宅建设开发具有十分重要的意义。5、良好的自然环境优势随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境的要求日趋苛刻。本项目地处河西新城区，远离都市人口稠密区，该处年平均温度：15.5，年平均风速：3.5m/s，年平均相对湿度：76%，年日照时间：4117h，年平均降水量：1025mm，无霜期：214日。同时邻近长江，环境优美、空气清新，适合居住,良好的自然条件是极佳的人居环境。综上所述，本项目选址符合项目建设的相关要求。第六章 建设规模和建设内容一、建设规模江苏xxx房地产发展有限公司开发建设的xxx住宅小区项目，建设62、规模如下：1、规划用地面积：156070平方米（合234亩），其中：l 小区净用地面积：122300平方米l 代征土地面积：25029平方米；l 公共绿化带面积： 8740平方米；2、总建筑面积：470500平方米，包括地上建筑400000平方米，地下70500平方米（含车库、人防、自行车库、地下配套及商业面积）。其中：l 住宅建筑面积：370500平方米，包括小高层住宅180000平方米、高层住宅190500平方米；l 人防兼地下机动车停车场：64000平方米，1280个标准车位，其中200个商场用车位，1080个小区住户车位；其中人防面积15000平方米；l 地下自行车停车场：4000平方63、米，3300个车位；l 大型商场：14000平方米；l 配套公建、公用工程设施：18000平方米。3、容积率：2.56（不计地下建筑面积）。二、建设内容项目主要建设内容有：1、高层或小高层住宅；2、商业设施；3、会所；4、幼儿园；5、小学校；6、门卫；7、变配电房；8、煤气调压站；9、垃圾站；10、绿化用地62120平方米；11、区内道路17780平方米。 配套公建一览表 单位：M2项目名称占地面积（M2）建筑面积（M2）备注小学校1017710000幼儿园36233300会 所40004380其中2500平方米为地下垃圾站200100开闭所150100门卫200100煤气调压站5020合计164、8000第七章 建设方案一、设计说明1、规划设计依据：n 中华人民共和国城市规划法n 城市民住区规划设计规范n 民用建筑设计通则n 南京市城市规划条例实施细则n 南京市住宅设计规范n 南京市规划局建设工程规划设计要点通知书n 用地红线图2、消防防火等级为一级3、防水等级为二级4、人防为六级5、设计理念：竖向以景观地下车库；开敞式架空层，景观阳台，屋顶花园，平面以布置园林水景，小品等共同构筑个居住与自然景现相互融合，渗透，倚存的适宜人居住的高品质小区。主要将在以下几个方面进行努力：l 配套设施学区：建立小区幼儿园、多语小学等，为业主解除后顾之忧，并大力提升教育层次，使小区的教育水平走在时代的前列65、，满足业主的特别需求。 l 综合服务娱乐、购物、餐饮、休憩、银行、邮局、家庭医疗中心、小型公安派出所、行政机关服务中心等以满足业主的各方面需求。l 智能化安全防范系统：防盗报警、周界警报、出入口管理、访客对讲、火灾报警等系统；信息管理系统：多表计量远抄、公共设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统、电子公告牌系统；网络接入系统：宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（小区信息网）。l 环境数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙，更多的鲜氧、更多的大自然的恩宠，形成一个巨大的制氧工厂，调节出宜人的区域小气候。流水、喷泉、戏水池、溪流所构66、成的水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。鸟语花香、流水淙淙。l 商业机能本小区有自己的配套商业以及会所等，百货公司群、购物中心、休闲、办公、运动、家医等全功能的生活必须条件在本项目内出现，将形成虹吸作用，成为河西地区的新消费中心。二、总体规划规划布局主要的特点有：功能明确的总平面设计、人车分流，以人为本的交通流线组织、公共绿地与立体化多层次的景观环境设计等。（一）规划设计要求1、住宅均为高层或小高层住宅，住宅应着重处理好小区空间关系，以及住宅建筑之间的距离、角度关系。2、由于本项目周边均为城市道路，因此，本项目的规划布局应着重处理好区内外路网结构及其与小区建筑、空间的关系；3、注67、重小区环境和住宅单元的“均好性”设计，着重处理好组团与中心绿地、院落绿地的关系。4、项目住宅区内的人流车流不相互影响。5、考虑项目地区作为南京副中心区的发展方向，在设计中宜引入新理念，使本项目以新颖的面貌成为南京河西副中心区的一个品牌形象。（二）规划指导思想1、因地制宜配合地形特点合理布局，尽力提高土地利用率，巧妙而充分利用空间，发挥临街商业价值，善用地块现有资源。2、化弊为利、营造特色把地块周边配套弱、外围欠景观等缺点通过设计强化为楼盘特点，把难题变为卖点。强调以人为本的设计原则营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住区环境给人“68、回家的感觉”。3、注重项目可操作可行性从总体布局单体类型的选择与排布注重考虑地区气候、居住习惯与市场操作性。力求提供一种既有优良品质，消费者又买得起的优秀楼盘。（三）规划结构南部一条规划道路把小区分为南北两区，南区为少量住宅以及小学、幼儿园等配套公建；北区为主要住宅及商业配套设施，北区南部建设小区中心会所。一条南北向中轴贯穿整个小区，把两区各组团串连成一体。简明的规划结构把不规整的地形整体化，提供分期开发的机动性和功能分区的完整性。（四）交通流线1、出入口：北区在南、西、北面的规划道路共设四组人车出入口，邻近集庆西路的北出入口为非机动车专用，其余南、西面的出入口各含一个人行出入口与两个车行出入69、口。南区在北面的所街路设二个人车出入口，东面的为小学及幼儿园专用，西面的为住宅专用。邻近集庆西路的北出入口为非机动车专用，其余南、西面的出入口各含一个人行出入口与两个车行出入口。2、人车流线：n 配合地形特点：以南北向为主线，以东西向为辅助，形成简洁明晰的干道网络。n 强调人车分流：人走中、车走边，把车流对住宅组团的影响减至最低，利于营造安全而休闲的居住环境。n 充分考虑经济性：外围车道巧妙利用规范要求的建筑退让用地边界的距离稍作拓宽而成，在照顾周全性与均好性的同时，最大限度减少小区内永久性车道占地面积。n 兼顾日常与应急的机动性、以及分期使用的机动性：区内步行主干道日常用作休闲景观步道，但其70、路宽与构造及外围车道的连接考虑了可在特殊情况下通行车辆，为消防、急救、搬运等特殊交通要求提供便利，同时利于分期开发时形成各区完整的路网。n 最大限度园林化：在保证消防车无障碍通行条件下，除永久性车道外，区内所有路网均设计为园林步道，柔化成为区内绿地环境的一部分。（五）停车模式区内停车场地主要设置地下车库，直接连通外围车道；同时沿外围车道路边设置少量港湾式停车。1、人性化：停车场地充分利用地下空间，在不占用单体与景观用地的条件下提供大量停车位，满足使用要求。2、均好化：停车场地通过车道直接联系各居住组团，充分考虑便利性。3、休闲化：停车场入口设于小区外围，以绿化为界面屏蔽区内视线，大量的地下停车71、不构成对区内景观环境的影响，且少量停车场地也可以植草地砖加以园林化。（六）公建布局1、小学和幼儿园利用小区南部规划道路南侧的单独地段独立设置，自成一体且减少噪音对区内的影响，同时邻接区内车道并有步行干道连接，方便家长接送。较好地利用这小片边缘地块。2、小区东部沿城市主干道江东南路设商业步行街集商业中心，发挥项目的临街商业价值并突出配套卖点，同时形成富有气氛的小区周边景观。3、小区东北角两面临街处设置开放型经营性会所，强化小区配套，充分发挥商业价值，并以丰富的造型作为小区最显眼的标志性建筑，体现小区风格与品味。4、小区南部设休闲会所，设置餐饮、康乐、健身设施，结合绿化作为区内居民休闲与交往场所。72、（七）住宅布局1、住宅均为高层及小高层，以南北向为基本朝向，适应当地气候与居住习惯。2、以高低和平面错落的单体组合打破南北朝向的规整和单调感，避免直线组合和兵营布局。3、形成自由式布局，各组团排列与空间无固定模式与规律，一弧线和直线的组合“变”出特色。4、贯通小区南北中央的30米宽的纵向景观通廊利于夏季东南风在整个狭长地块的疏导，各组团围而不合的排布利于通风。（八）竖向设计建筑以高层和小高层为主，部分高层分布在小区中部的东西两侧，在中区形成内低外高的内向型布局。建筑群南北面呈外高内低的轮廓线，而东西面则形成两侧低中央高的天际线。（九）绿化布局1、与建筑相融合的绿化体系：强调连绵不断的绿化系统和73、流动的景观空间，打破以建筑为界面围合庭园的刻板模式，以花园围绕建筑，使建筑坐落在花园中。2、实用而亲切的组团绿化体系：强调组团绿化的均好性与亲切感，底层架空并设花园，使住户拥有和享受房前屋后、上下左右的自然环境。3、丰富多姿的绿地空间系统：n 会所、幼儿园的公建绿地与南北两区的中心集中绿地，形成小区“面状”景观空间。n 小区中央贯通南北的30米宽绿化走廊以及两条东西向主步道形成“带状”休闲绿地和延续的区内中央景观带。n 有条件的组团内形成相对集中的“块状”半公共组团绿地。n 各单体住宅旁形成分散的“点式”近宅绿地空间。（十）小区景观1、自我天地用地外围缺乏天然生态环境，小区立足于营造内部景观，74、强化内向型休闲天地。2、经济高效n 在地形不规整、层数受限制，同时要保证容积率的条件下，充分利用区内道路和建筑间距等有限空间，以具有复合效能的空间设计，解决用地紧张条件下营造内部景观的矛盾。n 绿地有限的条件下营造内部景观不能单靠园林造景，设计考虑把建筑物作为区内环境的硬质景观，住宅以公建为景，高层以小高层为景，构成高效而丰富的景观层次。n 利用用地内现有水体与造型较好的成型树木加以引用与移植，尽量减低工程成本。3、人景互动曲线型的步道和带状景观为进入小区的人们带来一种动态的观赏体验，步移景迁是小区景观的最大特点。4、特色天成规划以贯穿小区中央的南北向“带状”绿化步道形成小区交通纽带与景观轴心75、，形成小区独特的主题空间。中心线性绿带不易产生聚人喧闹的负面影响，却为住户提供通行、缓跑、散步、观赏和交往交间，既有功能性又富景观性。中央绿带的景观以住宅间围合组团的多拱景墙为背景，一路小桥曲水、花木掩映，构成令人赏心悦目的景观长廊。（十一）以休闲为特色的社区风格规划从各方面体现休闲轻松的风格品格，营造都市人梦寐以求的生活环境。1、建筑布局：自然式的建筑布局顺应地形、不拘一格，打破南北向排列兵营式的呆板布局，给人自由洒脱的感觉。2、道路形态：区内步行路网弯曲蜿蜒，融入园林之中，令人倘徉于花园境界，体会步移景迁的享受和从容舒展的感觉。3、建筑风格：建筑以清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的76、尺度及丰富的细部错落掩映于园林之中，使小区洋溢亲和与休闲的生活气息。4、环境氛围：以灵活的建筑排布，流动的景观交间以及自然的园林风格营造随意轻松的居住氛围。（十二）开发时序考虑考虑地块北面人气较旺，开发由北往南推进。首先开发北区住宅建筑、会所、商业设施，形成中心环境。会所先行，树立项目形象，打响品牌，继而通过组团单体与中央环境的营造强化特色。然后开发配套小学、幼儿园及南区，大量吸纳人气并完善区域环境。最后完善东区商业街，在品牌树立、配套完善及人气旺盛的条件下，全面提升档次。三、建筑方案（一）经济技术指标1. 规划用地面积：156070平方米（合234亩）；2. 小区净用地面积：122300平方77、米；3. 总建筑面积：390000平方米4. 住宅建筑面积：290000平方米，包括小高层住宅130000平方米、高层住宅160000平方米；5. 人防兼地下机动车停车场：64000平方米，1280个标准车位；地下自行车停车场：4000平方米，3300个车位；6. 容积率：2.05（不计地下建筑面积）；7. 建筑覆盖率：16.5%；8. 建筑高度：3088米；9. 建筑层数：公建14层，高层928层；10. 总居住入口：7210人(3.5人/户)；11. 总户数：2060户；12. 居住入口毛密度：462人万平万米(按征用土地面积计算)；13. 平均每人建筑面积：40.3平方米/人；14. 人78、均绿地面积：8.6平方米/人。（二）建筑设计1、平面设计户型组合方式：灵活多变，以两梯二户、四户高层建筑为主，一梯二户小高层建筑为辅；房型以四房二厅、三房二厅为主，在此基础上可以变换房型，底部全部架空。公共空间设计：公共走廊、楼、电梯空间进行开敞、通透及景观式设计，突破了传统封闭式公共走廊的压抑与不安全感，丰富了人类的起居生活文化；而且满足了消防的防排烟要求，减少了设备费用及日后维护保养的烦琐。景观及朝向：在本设计中，景观与朝向起到同等重要的作用。户户朝南，而且每户都有很好的景观视野，所有住宅均考虑其市场的均好性。入口设计：每户入口均设有玄关。部分房型还设有入口花园，创造不同的生活情趣。厨房设79、计：考虑市场定位，部分厨房的设计为干、湿厨房、并增加了佣人间和佣人卫生间以满足境内外不同人士的需求。贮藏间：每户均设有贮藏间，其中一个靠近生活阳台，必要时作为佣人间用。卫生间设计：主卧卫生间创造开敞式的设计概念。引入全新的设计理念和生活格调，所有卫生间均为自然通风和自然采光设计。生活服务空间分区：由于生活、服务空间的明确分区，使每栋单体所有厨卫用房，管井和空调室外机均靠建筑物内侧隐蔽处布置，既可直接获得自然通风、采光，使用方便，又保障了单体外向立面的美观与洁净，给人以清闲新的印象。房间方正，动静分明，内部可灵活分割。主要房间均考虑其景观和朝向，如起居室局部朝北以观赏中央景观。2、立面设计考虑到80、小区位于城市重要地段，从城市设计出发，强调每个街面具有相对丰富的建筑轮廓线，从整体环境出发，体现亲切、清新的现代居住文化造型。整体立面追求简洁现代、色彩淡雅，建筑的造型设计追求体现高尚住宅建筑的高贵和现代感。根据家庭私密性空间和起居室空间的组织，结合建筑造型及材料的时代特点，创造了玻璃幕墙与建筑墙体虚实相依衬的造型效果。而幕墙设计也不是真正的幕墙结构，从而大大降低了造价。建筑物顶部体量上的处理变化和阳台的设计处理以及竖向的线条处理，体现出建筑的挺拔和高层建筑的特征：阳台的横向跳板使整个建筑显得轻盈飘逸；凸窗增加了立面的凹凸变化和光影效果，并为用户增加了实用面积，开阔了视野，更创造了特有的居住建81、筑风格。所有建筑单体的形式及色彩均考虑作为一个整体进行设计，使小区有统一的风格。而不同的地块又富有变化和个性。局部主要沿街电梯为景观电梯，以创造丰富的立体环境。局部屋项和架空层进行灯光处理，以增加人性化和强烈的标志性。3、剖面设计建筑物底部架空层5.7M高，将中央绿化引入建筑物内，结合地下室采光通风和景观处理，使空间开敞、丰富、富有诗意。考虑到高层结构设计的特点、层高定为3.0M，以保证室内有足够的净空。确保居住的舒适性。利用顶部电梯机房等屋顶空间，进行花园式设计。使顶层豪华套型享有独自的一片天空。所有凸窗均考虑距地450高，局部为落地玻璃窗，使光线更充足，视野更开阔。树立“以人为本”的指导思82、想，从行为科学出发，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计。小区住宅设计适应不同家庭构成需要，套型多样。注重采用新材料、新技术改善居住功能，提高建筑的节能水平，达到国家节能建筑要求。采用环保、智能化等方面的住宅建设成熟技术及材料设备，以达到智能、生态、安全的要求。建筑设计应着重应用好标准化设计、新型围护体系、新型防水体系、太阳能应用、垃圾分类、智能化等新技术。公建设计要强化功能性，并且作为小区的景观建筑来设计，同时具备标志性。楼层为24层。小学设计为24班，楼层为3层，设计要求按有关建筑设计规范进行。幼儿园设计为6班，按标准园设计，楼层为2层，设计要求按设计要求按有关建筑设计规范进行。83、会所设计分经营性和区内康体休闲会所两种类型。设计应有所侧重并适当加以区别。（三）结构设计本项目按七度抗震设防，小区地势较平坦，地层稳定，工程地质条件良好。主要结构形式如下：小高层住宅，钢筋混凝土框架结构；高层住宅，钢筋混凝土框架剪力墙结构；公共建筑，钢筋混凝土框架结构；公用工程辅助建筑，砖混结构；小学、幼儿园，钢筋混凝土框架结构。根据进一步的地质勘探报告，选用适宜的基础形式。（四）给排水 1、用水预测（1）居住生活用水用水标准 q =350L/人d，时变化系数K1.6，本项目规划人口：N7210人，最高日用水量为2524M3/d。（2）浇洒道路和绿化用水项目浇洒道路和场地用水按1.5L/M2次84、计，每天二次，其用水量约为55 M3/d （区内道路17800 M2）。绿化用水按1.5L/M2次计，每天一次，其用水量约为100 M3/d，（绿地62120平方米）。（3）消防用水量小区按1个着火点，室内消火栓q=15L/s，室外消火栓q25L/s，灭火时间t=2h。消防用水Q=288M3/次。（4）末预见水量按20%计取。（5）小区最高日用水量2967/ M3d。2、给水系统小区给水管网：生活给水与室外消防给水为同一系统，采用环状与枝状相结合，保证小区生活用水及消防用水安全。小区总进水管为两个DN150。小区供水方式：生活用水采用分压供水，6层及6层以下为低压供水，设计压力为0.35Mpa85、。712层为中压供水，设计压力为0.52Mpa。加压装置均采用新型节能供水装置，该供水装置可直接从管网抽水，并且不影响市政给水管网压力。3、排水系统本小区采用雨污分流制（1）污水系统污水量按生活给水量的90%计算，最高日污水量为2670吨。由于小区所处的河西地区邻近江心州污水处理厂，因此，本项目污水直接接入小区污水管网，排入周边城市道路下的市政污水干管，送江心州污水处理厂处理。（2）雨水系统小区地形有利于地面自然排水，采用管道与地面排水相结合，总的排水方向，结合地形排向江东南路下的市政雨水管。（五）电气设计1、负荷基数本次规划的负荷计算采用综合用电指标法进行计算，本小区主要布置住宅、商业及公共86、建筑，住宅每户用电负荷按8kw计算，商业及公共建筑用电负荷按50w/m2考虑，总用电负荷计算中，需用系数取0.4，同期系数取0.9。本次规划小区住宅为2060户，公建为50000平方米（不包括地下车库）。综上数据可算得本项目用电总负荷为6900kw。2、电源本小区供电电源由两路10kv高压线路引入。根据我国现行电压标准，本小区供电电压采用10kv，使用电压采用380/220v。3、变电所设置规划在南区的西北角和北区的东南角各设一个开闭所，变电所内设二台1000KVA变压器，高压出线连接室外环网柜和室外干式箱变，共需设6台800KVA箱变和4台环网柜。环网柜将高层住宅部分的电源环网。双回路电源进87、行单母线分段运行。计量采用高压高计。在变电所附近的住宅用电、营业会所用电由变电所的出线供电。为提供高层住宅用电可靠性，在附近每个室外箱变用IM6环网柜和高压静线连回去，再连到变电所，最后连到另一个高压静线。4、功率补偿采用低压分散补偿，在干式箱变内设补偿柜，使功率因数达到0.9以上。5、配电线路低压配电系统采用放射式配电方式。区内采用电力电缆埋地敷设，电缆在跨路处或与其它管线交叉处加套钢管加以保护。6、接地保护本规划低压配电系统的接地型式采用TN-C-S系统，在每个低压配电处需作重复接地，每幢建筑物均采用联合接地，接地电阻小于4欧姆。7、道路照明道路照明全部采用电缆穿 PVC管理地敷设，并由专88、门路灯回路供电，路灯采用集中控制，道路双侧布置庭园灯，灯距15米，灯功率为220W。（六）弱电设计1、电信容量预测（1）负荷计算住宅按每户两个信息点，商业及公共建筑按l点/100m2，网络配线架设置在会所内。（2）电信线路规划在小区会所内设网络机房，在网络机房内设置足够的网络配线架。通信线路由区话网引入，由城市电信光缆干线引至本小区。由于本小区占地广，主干电缆和配线电缆均采用光纤作为通讯电缆，用户线路采用超五类非屏蔽双绞线，穿PVC管保护。小区主干线和支线均采用电缆穿管沿路西、南一侧人行道下敷设。管道电缆每100米左右设置一手孔井，由于本小区是花园式住宅，小区道路弯曲，应适当增加手井，管道埋深89、-0.7米，管道采用无增塑钢性PVC塑料管。（3）有线电视有线电视由区有线电视网接入，沿路的南侧敷设，本小区有线电视线路进线引至会所后(考虑到小区内部增设闭路电视)，再用射频电缆穿管埋地敷设到每幢住户，每户两个点。（七）管道煤气小区内设置煤气调压站1座，覆盖全小区。（八）消防主要建筑物区域道路形成环行通道，能保证消防车通行至每幢建筑物。室外每隔120M设一消防栓，室内配备一定数量的手持式泡沫灭火器。对小区内需要设置室内消防给水的公建、地下车库及小高层等建筑物，采用区域消防供水方式。会所、商场建筑物设计严格按照建筑设计防火规范进行。（九）无障碍设计小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面90、铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。第八章 环境保护、节能及职业安全卫生一、环境保护（一）环境状况本项目建设地点为南京市河西地区。附近所有工厂等易产生污染源的设施都已经由于奥体中心的建设已经搬迁，因此该地区无环境污染，空气质量较高，水体质量随着外秦淮河的综合整治也在不断提高，自然环境条件很好。春秋季节气候宜人，夏季平均气温比市区低12，非常适合作为住宅区。（二）预测项目对环境的影响本项目建设对环境的影响预测主要有3个方面：一是居住生活等人为活动对环境形成的影响，主要指由居住生活产生的生活污水、厨房油烟、汽车废气、固体垃圾91、和噪音等环境污染；二是项目建设期间的施工活动对环境的影响。（三）主要措施1、废气汽车主要有住户车辆进入区内，且多为小车，其废气排放按照南京市的最新标准相对很低，可随风扩散消失，不会明显影响环境大气质量。厨房产生的油烟可采用环保型过滤式脱排油烟机，会所厨房产生的油烟、一氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施。要求油烟中绝大部分含油液体应分离出来，尽量减少油颗粒排入大气。烟气应排放到适当高度，厨房烟气排放排风机房应设置在屋顶，并尽量封闭或采用一些高效消音设备，以减少噪音对周围环境的影响。2、固体垃圾项目建成后产生的垃圾包括各类住户生活垃圾、会所和餐饮产生的包装垃圾、92、生活垃圾等。本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集，室外设置不影响景观的密封式垃圾收集器。小区垃圾及时送至小区垃圾中转站，集中送往城市垃圾处理场处理。3、污水本项目采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。餐厅厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油脂进入管网造成堵塞。二、节能（一）所需能源分析本项目所需能源有电力、燃气和自来水三种。电力有三相380V动力电和单相220V电二种。动力电用于各种风机、泵、中央空调机等。单相电主要用于照明、小型电器设备（如小型空调机、电视机、计算机、消防监控、保安监控系统等）。燃气主要用于餐厅厨房炊事加热。自来水用于锅炉、炊事93、中央空调、洗手间等处。（二）节能措施1、选用高性能低能耗产品(包括动力机械照明灯具、炊事炉具等)。2、在总容量不变的情况下，可根据建筑物利用的实际情况，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区运行。3、合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。4、建筑物设计尽量满足通风、采光要求，以减少通风、空调的能耗。设置空调的建筑物外墙、屋顶及地面等围护结构均要满足保温隔热要求以减少通风、空调的能耗。设计应符合民用建筑热工设计规范和民用建筑节能设计标准。5、空调设备采用中央空调与小型分体式空调相结合的方式配置，94、会所门厅、大(小)餐厅等设置中央空调系统；住宅由于布局分散，可设置小型独立的分体式空调机，减少空开现象。6、采用节水措施。加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象；采用感应式出水阀装置及节水型设备。室内卫生洁具采用节水型。7、加强能耗管理。制订空调、机械送风指标。其中空调房间参数建议取值：温度，夏季2327，冬季1620；相对湿度取4070%。第九章 项目管理、实施进度及招标一、项目建设管理本项目的各项具体工作由江苏xxx房地产发展有限公司作为项目法人具体负责实施。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此95、，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。（一）建筑工程施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据招标投标法的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位中标，并及时将中标通知书送至中标单位，签定相关合同。（二）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可96、具体实施和操作的业务文件。（三）质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（四）投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查97、和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。（五）进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其它计划，建立新的平衡。（六）加强合同管理本项目合同主要包括勘察98、设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。（七）协调项目的开发过程需要处理与水、电、通信、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。（八）竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由南京江苏xxx房地产发展有限公司99、以及计划、规划、建设、环保、消防等主管部门和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。二、建设进度计划本项目将按照国家的有关规定，严格执行相关建设程序，确保建设前期工作质量，对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。本项目开发计划共需5年时间，建设期为4年。住宅及地下车库主要在第1-3年间完成，分别完成工程量的30%，40%，30%；配套商业主要在第3年完成建设；会所在第2年完成建设；小学在第4年完成建设，幼儿园在第3年完成建设。实施进度安排如下：l 第1年完成总体规划，土地征用，地质勘探，工程设计，申办工程手续，完成施工用供水、供电、道路，进行场地平整。l 第2年1月第2年6月落100、实项目建设资金的筹措方案，完成开工前准备工作l 第2年7月第4年02月第一批住宅楼施工并达到封顶l 第4年03月第一批住宅楼开始预售l 第3年1月第4年6月第二批住宅楼施工并达到封顶，开始小区绿化等配套设施建设l 第4年7月第二批住宅楼开始预售；第一批楼体建成，开始现房销售l 第4年12月第二批楼体建成，公用设施及住宅区绿化和配套设施建设完成，开始第二批楼现房销售。l 第4年7月第6年底完成全部建筑面积的销售。三、项目招标（一）编制依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令；3、江苏省发展计划委员会苏计法规发(2001)1408号文。（二）招标的基本情况1、招101、标的范围及依据本项目建设内容为xxx项目的建设。本项目为申请银行贷款投资项目，关系到银行资金的使用效果，因此该工程项目建设必须按照基本建设项目管理程序和相关管理办法的要求进行严格管理，建立招投标制度、工程监理制度、质量控制制度、进度控制制度和投资控制制度等一系列控制制度。因此本项目必须进行招标，招标内容包括办公业务用房建筑工程建设、技术装备的采购和安装。2、招标的组织形式根据国家发展计划委员会第5号令规定，本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本项目拟采用委托招标的招标组织形式。招标基本情况表内容招标范围组织形式招标方式全102、部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标安装工程监理重要设备般设备3、招标的方式本项目拟为申请银行贷款资金项目，拟采用公开招标的招标方式。（三）招标初步方案1、本建设项目的施工监理单位的资质等级拟定为甲级及以上监理资质。设备工程拟定为二级及以上施工资质。2、各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求：设备工程安装采购评标主要聘请设备、电气、办公智能化系统等方面的专家。3、招标领导小组由江苏xxx房地产发展有限公司和委托招标代理单位派有关人员组成。第十章 投资估算及资金筹措一、项目投资估算本项目所在的xxx住宅区总规划占地面积234亩，建设规模47.05万平方米，项目完全建成总投资将达到1103、30834.8万元，其中：（一）开发建设投资本项目开发建设投资123586.3万元，由土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装费用、公共配套设施建设费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用和预备费组成，详见附表1“总投资估算表”。1、土地费用按234.0亩，96.9万元/亩计，共计22668.0万元。2、前期工程费3061.6万元。（1）工程勘察设计费按工程费用的4计；（2）工程咨询费用（可行性研究报告）为20万元；（3）三通一平费按场地面积40元/平方米估算；3、基础设施建设费基础设施建设为建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、104、排污、绿化、道路、智能化系统、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。本项目约需12032.6万元。其中：（1）供电工程按20元/平方米估算；（2）供水工程按15元/平方米估算；（3）排污工程按15元/平方米估算；（4）煤气及调压设备按5元/平方米估算；（5）智能化系统按70元/平方米估算；（6）电梯及自动扶梯按平均4.5万元/部估算；（7）小区广场道路工程按200元/平方米估算；（8）绿化及环境艺术按场地面积200元/平方米估算；（9）环卫设施按10元/平方米估算；（10）路灯工程按15元/平方米估算。4、建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发105、生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。本项目建筑安装工程费用估算采用单位指标估算法。经估算约46470.0万元。其中：（1）高层住宅按1400.0元/平方米估算；（2）小高层住宅按1100.0元/平方米估算；（3）地下机动停车场按2500.0元/平方米估算；（4）地下自行车停车场按2500.0元/平方米估算；（5）地下商场按2800.0元/平方米估算。5、公用配套设施建设费本项目的公用配套设施有小学校、幼儿园、俱乐部会所、物业管理用房、配电房、垃圾站等，采用单位指标估算法。经估算约1931.4万元。其中：（1）小学校按750.0元/平方米估算； （2）幼儿园按750.0元/平方米估算106、；（3）俱乐部会所地上部分按1200.0元/平方米估算；（4）俱乐部会所地下部分按2800.0元/平方米估算；（5）垃圾站、开闭所和煤气调压站均按150.0元/平方米估算；（6）物业管理用房按500.0元/平方米估算；6、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、造价咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货107、盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。本项目按工程建设投资的4%估算，约需6174.4万元。7、财务费用财务费用为房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。这里只指借款利息，约8365.5万元。8、销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。本项目按销售收入的5%估算，约需10932.1万元。9、开发期税费3401.7万108、元。其中：（1）市政公用基础设施配套费按40.0元/平方米估算；（2）白蚁防治费按2.0元/平方米估算；（3）自来水管网配套费按15.0元/平方米估算；（4）散装水泥专项资金按5.0元/平方米估算；（5）发展新型墙体材料费按10元/平方米估算。10、其它费用其它费用主要包括：工程质量监督费、工程监理费等。约1299.3万元。11、预备费按以上费用之和的8%估算，约7248.6万元。（二）经营资金经营资金为开发企业用于日常经营的周转资金，本项目按110项费用的8%估算，约7248.6万元。二、项目资金筹措及资金使用计划（一）资金筹措本项目总投资130834.8万元，其中江苏xxx房地产发展有限公109、司自筹资金39516.9万元，向银行申请贷款62000.0万元，其余为商品房销售回笼资金29317.9万元。本项目建设中，第2年投入为项目前期资金以及部分的土建投资，投入资金约76361.7万元。其中公司自筹资金26361.7万元，向银行贷款50000.0万元。第3年资金投入总计约25155.2万元。本年度的资金由公司自筹资金13155.2万元和银行贷款12000.0万元补足。第4年开发总量134026.0平方米，按近年同地类房产销售的情况，先期封顶楼层可以在当年即开始预售，该年度销售面积将达到总面积49%，预计税后销售回笼资金可达100996.9万元，完全可以满足本年度的建设投资23397.110、9万元。同样，2007、第6年的建设资金均由销售回笼资金投入。综合分析本项目建设的资金来源，其资金来源是可靠的，资金筹措计划是可行的。（二）投资计划预计本项目建设期4年，3年完成全部房产销售。第2年为项目前期研究、征用土地及其它前期工作，资金投入量为76361.7万元；第3年资金投入25155.2万元；2006第6年为建设预售年，资金投入量分别为23397.9万元、4767.1万元和1152.9万元。详见附表3“投资计划、资金来源和借款偿还估算表”。三、销售收入（一）价格调查本项目基本为销售型房地产开发项目。销售价格考虑与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格111、影响的同时，对房地产市场供求状况进行分析，并考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。据销售价格调查，目前河西现有的房地产项目的售价一般均在5000元左右，而且基本上处于有价无市的态势。（二）商品房价本项目按目前同类房价的下限计算销售收入。1、高层住宅：按平均5500元/平方米价格销售；2、小高层住宅：按平均5200元/平方米价格销售；3、经营性用房：按平均6500元/平方米价格销售；4、地下机动车停车场：按平均1300元/平方米价格销售。（三）销售收入本项目商品房按4年销售计算。销售率按100%。2006第6年各年的销售比例依次为49%、40%、10%；销售收入分112、别为106931.6万元、88651.5万元、23058.9万元，合计218642.0万元。详见附表4“开发量与销售量分析表”和附表5“销售收入估算表”。四、成本估算（一）经营成本（建设投资）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。本项目开发期5年的经营成本分别为73436.7万元、21528.2万元、21584.4万元、4767.1万元和1152.9万元。合计122469.3万元。（二）运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种费用。本项目开发完成后完全售出，113、不进行经营，运营费用为零。第十一章 财务评价项目计算期5年，基准收益率取现行银行贷款利率5.85%。一、利润总额利润总额为销售收入减销售税金及附加、经营成本、运营费用；营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的11%。所得税税率按33%。本项目利润总额为累计75672.5万元，所得税24971.9万元，税后利润50700.6万元。本项目发生的年度亏损，用下一年度的所得税前利润弥补。二、利润率投资利润率（年均利润总额总投资）100%=7.8%投资净利润率（年均税后利润总投资）100%=11.6%销售利润率（年均利润总额销售收入）100%=6.9%从考察赢利能力的指标看，项目的赢利能力良好。114、详见附表6“损益表”。三、借款偿还本项目建设计划向银行贷款62000.0万元，偿还贷款的资金来源为商品房销售款。贷款为第2年年初发生，售房进度按第4年销售49%估计，则当年即可还清贷款，贷款偿约需2.8年，说明本项目具有较好的偿债能力。四、现金流量计算财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要115、的时间。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下：所得税前财务内部收益率: 27.7%所得税后财务内部收益率: 21.0%所得税前静态投资回收期: 3.3年所得税后静态投资回收期: 3.4年税前财务净现值: 54718.0万元税后财务净现值: 35125.2万元五、敏感性分析经敏感性分析计算，若本项目销售收入下降10%时，税后财务内部收益率下降到16.5%；若开发建设投资上升10%时，税后财务内部收益率下降到16.7%。可见，两个对效益影响最大因素分别向不利方向作10%变动时，项目财务分析仍可行，说明项目具有一定的抗风险能力。（详见附表8“财务敏感性分析表”）。综上评价116、可知，本项目效益良好，在财务上可行。第十二章 结论与建议一、结论本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分，其实施直接关系到河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大住房需求，有利于扩大内需拉动经济增长。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个河西新区乃至南京市的住房建设起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。二、建议依据我国的国情，普通商品住宅117、将在相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下：1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。